WEBVTT

1
00:00:02.740 --> 00:00:02.920
Allez,

2
00:00:02.921 --> 00:00:03.500
je tire 200.

3
00:00:21.985 --> 00:00:22.265
Fic.

4
00:00:22.826 --> 00:00:23.526
Sune.

5
00:00:23.826 --> 00:00:24.126
Pognon.

6
00:00:24.606 --> 00:00:25.246
Océan.

7
00:00:25.987 --> 00:00:26.567
La moula.

8
00:00:26.907 --> 00:00:27.467
Grisipi.

9
00:00:28.067 --> 00:00:28.547
Salaire.

10
00:00:28.827 --> 00:00:29.427
Honoraire.

11
00:00:29.888 --> 00:00:30.128
Fin.

12
00:00:30.528 --> 00:00:31.208
Tant qu'on ne retraite.

13
00:00:31.328 --> 00:00:32.688
livrer à héritage,

14
00:00:32.808 --> 00:00:33.429
assurance vie,

15
00:00:33.629 --> 00:00:34.069
impôts,

16
00:00:34.089 --> 00:00:34.929
déduction,

17
00:00:35.209 --> 00:00:35.929
investir,

18
00:00:36.009 --> 00:00:36.449
bitcoin,

19
00:00:36.450 --> 00:00:36.970
trading,

20
00:00:37.130 --> 00:00:37.510
intérêt,

21
00:00:37.511 --> 00:00:38.410
SCPI,

22
00:00:38.670 --> 00:00:39.550
plan d'épargne action,

23
00:00:39.690 --> 00:00:40.090
PER,

24
00:00:41.551 --> 00:00:42.091
travailler,

25
00:00:42.291 --> 00:00:42.851
se marier,

26
00:00:43.051 --> 00:00:44.872
se taxer ou vivre en union libre,

27
00:00:45.552 --> 00:00:46.372
fonder une famille,

28
00:00:46.432 --> 00:00:47.212
monter sa boîte,

29
00:00:47.292 --> 00:00:48.573
demander un crédit immobilier,

30
00:00:48.913 --> 00:00:49.533
se séparer,

31
00:00:49.693 --> 00:00:50.273
se remarier,

32
00:00:50.593 --> 00:00:51.253
changer de boulot,

33
00:00:51.914 --> 00:00:52.734
partir en retraite,

34
00:00:53.174 --> 00:00:53.634
hériter,

35
00:00:54.094 --> 00:00:54.694
devenir veuve.

36
00:00:55.355 --> 00:01:00.356
Autant de grandes étapes de la vie mais aussi trop souvent d'occasions de s'appauvrir pour les femmes mal informées.

37
00:01:01.056 --> 00:01:06.318
Mais il n'est jamais trop tard pour se poser les bonnes questions sur sa situation financière et son patrimoine ou matrimoine,

38
00:01:06.698 --> 00:01:07.699
actuel ou avenu.

39
00:01:08.559 --> 00:01:09.640
Et tant qu'il en est encore temps,

40
00:01:09.960 --> 00:01:15.702
mettre en place des stratégies d'épargne et d'investissement pour éviter de se réveiller un jour fauché voire scolié.

41
00:01:16.462 --> 00:01:20.644
C'est ce que nous vous proposons chaque mois dans ce podcast avec nos experts invités.

42
00:01:21.264 --> 00:01:24.306
Si vous ne savez pas comment vous informer pour mieux vous occuper de votre argent,

43
00:01:24.966 --> 00:01:29.228
c'est ce que vous racontent les experts de la banque et de l'assurance entre autres qui vous paraissent obscurs,

44
00:01:29.608 --> 00:01:30.128
complexes.

45
00:01:30.708 --> 00:01:32.169
Ce podcast est fait pour vous.

46
00:01:32.950 --> 00:01:33.551
Notre mission,

47
00:01:33.791 --> 00:01:35.812
vous aider à bâtir votre indépendance financière,

48
00:01:36.113 --> 00:01:37.834
qui est la clé de votre liberté,

49
00:01:38.495 --> 00:01:42.658
et vous aider à peser le pour et le contre avant de prendre une décision qui engage vos sous,

50
00:01:43.419 --> 00:01:44.700
avec un regard de femme,

51
00:01:45.080 --> 00:01:45.781
de conjointe,

52
00:01:46.201 --> 00:01:47.342
de mère sur l'argent.

53
00:01:48.644 --> 00:01:49.764
Je suis Corinne Golberger,

54
00:01:49.945 --> 00:01:50.485
journaliste,

55
00:01:50.745 --> 00:01:52.827
et j'annule ce podcast avec Thierry Oaillon,

56
00:01:53.247 --> 00:01:57.071
gestionnaire de patrimoine et co-auteur de « Les filles osant parler argent »

57
00:01:57.211 --> 00:01:58.392
et « L'argent au féminin » .

58
00:01:59.272 --> 00:02:00.974
Merci à notre partenaire Exant,

59
00:02:01.394 --> 00:02:04.537
cabinet de conseil spécialiste de l'investissement dans la silver economy,

60
00:02:04.937 --> 00:02:06.879
à découvrir sur exant.fr.

61
00:02:07.579 --> 00:02:08.640
Et maintenant qu'on s'est dit tout ça,

62
00:02:08.981 --> 00:02:09.881
parlons cash les filles !

63
00:02:12.284 --> 00:02:17.228
Quel point commun y a-t-il entre un couple qui veut acheter un grand appart pour accueillir sa famille recomposée,

64
00:02:17.608 --> 00:02:20.791
une fratrie qui a hérité de la maison de leurs parents en indivision,

65
00:02:21.111 --> 00:02:26.076
et une bande de potes qui rêve de s'offrir une ferme à retaper pour passer de super moments ensemble ?

66
00:02:26.360 --> 00:02:29.141
ou créer un gîte recherché par les amateurs de vacances vertes.

67
00:02:29.781 --> 00:02:30.341
Le point commun ?

68
00:02:30.661 --> 00:02:32.202
Ils ont tous un challenge excitant,

69
00:02:32.522 --> 00:02:36.383
mais s'ils foncent tête baissée sans toutes les bonnes infos qui matchent avec leur projet,

70
00:02:36.743 --> 00:02:38.283
ils peuvent un jour se retrouver en galère.

71
00:02:38.783 --> 00:02:40.844
Si tu as déjà loué un Airbnb avec des copains,

72
00:02:40.845 --> 00:02:41.644
tu connais la chanson.

73
00:02:41.924 --> 00:02:42.304
Alors,

74
00:02:42.444 --> 00:02:45.665
imagine-les même en version proprio d'une maison en indivision.

75
00:02:45.985 --> 00:02:46.185
Ouais,

76
00:02:46.265 --> 00:02:48.126
il faut refaire toute la plomberie de la salle de bain,

77
00:02:48.286 --> 00:02:49.786
mais Benoît ne veut pas mettre un rond dedans.

78
00:02:50.346 --> 00:02:50.827
Justement,

79
00:02:50.847 --> 00:02:53.047
dans la boîte à outils des investisseurs en immobilier,

80
00:02:53.387 --> 00:02:55.988
il y en a un qui vaut le détour et qui n'est pas très connu.

81
00:02:56.268 --> 00:02:59.289
C'est la SCI ou Société Civile Immobilière.

82
00:02:59.729 --> 00:03:02.750
Si tu es en mode « je veux investir intelligemment » ,

83
00:03:03.070 --> 00:03:06.951
la SCI peut être un montage plus malin qu'un achat classique en nom propre.

84
00:03:07.331 --> 00:03:09.432
Mais la SCI est-elle adaptée à tes projets ?

85
00:03:09.792 --> 00:03:11.872
C'est ce que nous allons voir avec Aurélie Caldi,

86
00:03:12.333 --> 00:03:14.933
spécialiste des stratégies patrimoniales complexes,

87
00:03:15.313 --> 00:03:17.414
co-gérante associée de Culture Patrimoine.

88
00:03:17.654 --> 00:03:18.314
Bonjour Aurélie !

89
00:03:18.754 --> 00:03:19.494
Bonjour Corinne !

90
00:03:19.875 --> 00:03:21.275
Bonjour Thierry Moncourt !

91
00:03:21.735 --> 00:03:22.455
Bonjour Corinne !

92
00:03:22.855 --> 00:03:24.536
Et bonjour Léo à La Technique !

93
00:03:24.956 --> 00:03:26.658
Et merci à notre partenaire Exante,

94
00:03:26.758 --> 00:03:29.380
spécialiste de l'investissement dans la silver economy,

95
00:03:29.521 --> 00:03:32.323
à découvrir sur exante.fr et c'est parti !

96
00:03:33.364 --> 00:03:42.633
Alors j'entends de plus en plus de copines à la tête de familles recomposées dire qu'elles ont acheté un bien en résidence principale ou en résidence secondaire en SCI.

97
00:03:42.974 --> 00:03:43.774
Alors Aurélie,

98
00:03:44.295 --> 00:03:45.957
c'est quoi exactement la SCI,

99
00:03:46.157 --> 00:03:49.400
la société civile immobilière et ça fonctionne comment en vrai ?

100
00:03:49.748 --> 00:03:50.629
C'est une bonne question.

101
00:03:50.869 --> 00:03:52.551
Comme son nom l'indique,

102
00:03:52.571 --> 00:03:54.814
la SCI c'est une société civile immobilière.

103
00:03:55.294 --> 00:03:58.578
C'est une société qui va avoir pour objectif d'acheter,

104
00:03:59.419 --> 00:03:59.780
gérer,

105
00:03:59.920 --> 00:04:02.202
administrer un ou plusieurs biens immobiliers,

106
00:04:02.262 --> 00:04:04.705
que ce soit des biens immobiliers de loisirs,

107
00:04:04.706 --> 00:04:07.108
de plaisir ou bien des investissements locatifs.

108
00:04:07.656 --> 00:04:07.836
Donc,

109
00:04:08.176 --> 00:04:12.617
il faut être au moins deux associés pour créer une société civile immobilière.

110
00:04:13.158 --> 00:04:14.318
Et elle va être administrée,

111
00:04:14.358 --> 00:04:14.918
cette société,

112
00:04:15.018 --> 00:04:18.259
par un ou plusieurs gérants qui peuvent être les associés ou non.

113
00:04:18.599 --> 00:04:18.839
Donc ça,

114
00:04:18.899 --> 00:04:19.119
après,

115
00:04:19.259 --> 00:04:22.360
je pense qu'on rentrera dans le détail ensuite.

116
00:04:22.920 --> 00:04:25.321
Et le point important pour le moment,

117
00:04:25.361 --> 00:04:29.682
c'est de se dire que quand bien même vous êtes une personne physique et vous allez créer votre SCI,

118
00:04:30.303 --> 00:04:30.683
en fait,

119
00:04:31.323 --> 00:04:34.784
c'est une personne morale et elle va être dotée d'une personnalité propre.

120
00:04:35.172 --> 00:04:35.932
Donc pour le moment,

121
00:04:36.032 --> 00:04:36.873
ce qu'il faut se dire,

122
00:04:36.993 --> 00:04:38.153
c'est que la SCI,

123
00:04:38.233 --> 00:04:39.614
c'est une structure qui est à part.

124
00:04:39.734 --> 00:04:42.655
Quand bien même vous avez l'impression que c'est une extension de vous-même,

125
00:04:43.335 --> 00:04:44.356
c'est une société,

126
00:04:44.396 --> 00:04:48.077
elle a une personnalité propre et toutes les actions que vous allez prendre demain,

127
00:04:48.198 --> 00:04:50.478
elles doivent être en respect de son propre intérêt,

128
00:04:50.839 --> 00:04:53.560
intérêt de la SCI et non pas intérêt de la personne physique.

129
00:04:53.920 --> 00:04:55.020
D'un point de vue administratif,

130
00:04:55.080 --> 00:04:55.661
très rapidement,

131
00:04:55.662 --> 00:04:56.701
mais je pense qu'on y reviendra,

132
00:04:57.141 --> 00:04:58.802
ça va vous demander un petit peu de travail,

133
00:04:58.982 --> 00:05:03.464
mais pas trop parce qu'il faut faire une comptabilité et tenir des assemblées générales.

134
00:05:03.828 --> 00:05:04.949
Puis d'un point de vue fiscal,

135
00:05:05.309 --> 00:05:06.429
vous aurez aussi un choix.

136
00:05:06.910 --> 00:05:07.550
Par défaut,

137
00:05:07.870 --> 00:05:10.672
la SCI relève du régime de l'impôt sur le revenu,

138
00:05:10.692 --> 00:05:14.554
on va dire qu'elle est transparente et donc si vous avez des revenus au sein de la SCI,

139
00:05:14.874 --> 00:05:19.657
ils vont remonter dans les mains des personnes physiques ou vous pouvez avoir le choix d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

140
00:05:19.937 --> 00:05:21.598
Donc on va prendre un exemple Alice,

141
00:05:21.738 --> 00:05:22.418
deux enfants,

142
00:05:22.658 --> 00:05:25.040
Benoît en a deux aussi et ensemble,

143
00:05:25.260 --> 00:05:26.380
ils ont eu un enfant en commun.

144
00:05:26.801 --> 00:05:29.842
Quel est l'intérêt de la SCI pour des familles recomposées ?

145
00:05:30.142 --> 00:05:32.984
En quoi acheter un bien en SCI serait un montage ?

146
00:05:33.144 --> 00:05:33.924
plus intéressant,

147
00:05:34.304 --> 00:05:39.366
plus protecteur que l'achat classique en indivision notamment en cas de divorce ou de veuvage ?

148
00:05:40.006 --> 00:05:40.786
Est-ce que la SCI,

149
00:05:41.146 --> 00:05:43.087
ça protège qui et comment ?

150
00:05:43.587 --> 00:05:44.948
Est-ce que le nouveau conjoint,

151
00:05:45.468 --> 00:05:47.088
les enfants d'un premier couple ?

152
00:05:47.648 --> 00:05:52.230
On sait que chaque option a des conséquences juridiques et émotionnelles dans une famille recomposée.

153
00:05:52.530 --> 00:05:53.590
Alors la SCI dans tout ça,

154
00:05:54.731 --> 00:05:55.351
on en fait quoi ?

155
00:05:55.711 --> 00:05:55.831
Oui,

156
00:05:55.891 --> 00:05:57.711
pourquoi tous ces gens achètent en SCI ?

157
00:05:58.252 --> 00:05:59.632
Donc là vous avez posé beaucoup

158
00:05:59.632 --> 00:05:59.832
Beaucoup,

159
00:05:59.872 --> 00:06:00.172
beaucoup,

160
00:06:00.232 --> 00:06:01.053
beaucoup de questions,

161
00:06:01.333 --> 00:06:02.814
Thierry.

162
00:06:02.874 --> 00:06:06.776
Je vais décomposer pour que nos auditrices nous suivent.

163
00:06:06.876 --> 00:06:07.776
Et nos auditeurs aussi,

164
00:06:07.937 --> 00:06:08.417
s'il vous plaît.

165
00:06:08.517 --> 00:06:08.877
On en a.

166
00:06:08.917 --> 00:06:09.257
Auditeurs.

167
00:06:09.457 --> 00:06:09.738
On en a.

168
00:06:10.178 --> 00:06:10.578
Pas mal.

169
00:06:11.839 --> 00:06:12.299
Auditeurs,

170
00:06:12.379 --> 00:06:12.919
auditrices.

171
00:06:12.979 --> 00:06:13.159
Déjà,

172
00:06:13.179 --> 00:06:15.461
pour essayer de comprendre quel est l'intérêt de la SCI.

173
00:06:15.761 --> 00:06:17.722
Donc ça va fonctionner pour les familles recomposées,

174
00:06:17.723 --> 00:06:18.142
mais pas que.

175
00:06:18.442 --> 00:06:20.463
Il y a deux grands intérêts à la SCI.

176
00:06:20.864 --> 00:06:21.404
Le premier,

177
00:06:21.444 --> 00:06:23.105
c'est que vous pouvez garder le contrôle.

178
00:06:23.685 --> 00:06:23.985
D'accord ?

179
00:06:24.005 --> 00:06:24.826
Parce qu'aujourd'hui,

180
00:06:25.426 --> 00:06:27.487
grâce à ce côté personnalité morale,

181
00:06:27.707 --> 00:06:28.488
vous pouvez dire...

182
00:06:28.860 --> 00:06:32.563
faire une distinction entre la détention du capital et le pouvoir de décision.

183
00:06:32.863 --> 00:06:33.103
Donc ça,

184
00:06:33.143 --> 00:06:34.764
c'est vraiment le premier intérêt de la SCI.

185
00:06:34.864 --> 00:06:37.406
C'est-à-dire entre les associés et entre les gérants ?

186
00:06:37.646 --> 00:06:38.327
Exactement.

187
00:06:38.387 --> 00:06:40.208
Et donc si on le transpose en famille,

188
00:06:40.288 --> 00:06:44.591
on pourrait très bien avoir les associés enfants et le gérant parents.

189
00:06:44.831 --> 00:06:47.613
Et donc c'est ce que j'appelle garder le contrôle.

190
00:06:47.633 --> 00:06:48.494
C'est-à-dire que finalement,

191
00:06:48.534 --> 00:06:50.916
vous allez pouvoir décider d'utiliser le bien,

192
00:06:51.016 --> 00:06:51.616
de le louer,

193
00:06:51.696 --> 00:06:52.236
de le vendre,

194
00:06:52.537 --> 00:06:55.819
sans forcément avoir l'accord des associés enfants.

195
00:06:56.079 --> 00:06:56.319
D'accord.

196
00:06:56.320 --> 00:06:56.539
Donc ça,

197
00:06:56.579 --> 00:06:57.060
c'est vraiment...

198
00:06:57.804 --> 00:06:58.805
le premier intérêt.

199
00:06:59.325 --> 00:06:59.505
Donc,

200
00:06:59.545 --> 00:07:01.807
c'est pour sortir déjà de la division d'une certaine manière ?

201
00:07:02.027 --> 00:07:02.147
Là,

202
00:07:02.167 --> 00:07:03.127
c'est garder le contrôle.

203
00:07:03.147 --> 00:07:03.888
Garder le contrôle.

204
00:07:04.108 --> 00:07:04.528
Et ensuite,

205
00:07:04.708 --> 00:07:05.269
effectivement,

206
00:07:05.309 --> 00:07:05.589
Corinne,

207
00:07:05.590 --> 00:07:06.569
le deuxième intérêt,

208
00:07:06.629 --> 00:07:08.551
c'est d'échapper à l'indivision.

209
00:07:08.911 --> 00:07:09.031
Donc,

210
00:07:09.051 --> 00:07:09.531
l'indivision,

211
00:07:09.591 --> 00:07:13.774
c'est quand vous allez être propriétaire du bien en direct à plusieurs.

212
00:07:14.134 --> 00:07:16.015
Et quelle est la problématique de l'indivision ?

213
00:07:16.055 --> 00:07:17.556
C'est que vous avez un adage que tout le monde connaît,

214
00:07:17.576 --> 00:07:19.297
c'est « nul n'est censé rester en indivision » .

215
00:07:19.617 --> 00:07:21.058
Qu'est-ce que ça veut dire en pratique ?

216
00:07:21.518 --> 00:07:24.500
Ça veut dire que vous pouvez forcer la vente du bien directement

217
00:07:24.848 --> 00:07:28.349
si vous n'êtes plus d'accord pour rester ensemble propriétaire de ce bien-là.

218
00:07:28.589 --> 00:07:30.770
Et donc dans les sujets familiaux,

219
00:07:31.070 --> 00:07:35.891
à un moment donné se dire qu'il y a un membre de la famille qui peut finalement forcer la main aux autres,

220
00:07:36.131 --> 00:07:44.694
ça met en inconfort et là la SCI vient à notre secours pour protéger parce que vous ne pouvez plus vendre tout seul ou forcer la vente du bien,

221
00:07:45.054 --> 00:07:46.014
vous avez vos parts,

222
00:07:46.335 --> 00:07:51.036
parce que vous avez des parts sociales quand vous êtes propriétaire de la SCI et donc si...

223
00:07:51.376 --> 00:07:53.677
On faisait par exemple une SCI tous les trois.

224
00:07:53.817 --> 00:07:54.057
Chouette,

225
00:07:54.058 --> 00:07:56.278
on commence quand ?

226
00:07:56.398 --> 00:07:56.798
Finalement,

227
00:07:56.838 --> 00:07:58.419
si moi je veux sortir de la SCI,

228
00:07:58.699 --> 00:08:01.040
je vais aller vendre mon un tiers de SCI sur le marché,

229
00:08:01.320 --> 00:08:03.021
mais qui va vouloir prendre ma place ?

230
00:08:03.361 --> 00:08:04.021
Donc finalement,

231
00:08:04.281 --> 00:08:13.705
ici il y a un problème de liquidité parce que personne n'a envie de se retrouver dans une SCI avec des inconnus ou avec d'autres membres de la même famille et du coup ça empêche cette vente forcée du bien.

232
00:08:14.386 --> 00:08:16.506
C'est ce qu'on appelle échapper à l'indivision.

233
00:08:16.847 --> 00:08:19.988
Donc ça c'est les deux grands intérêts déjà sur la SCI.

234
00:08:20.428 --> 00:08:20.768
Ensuite,

235
00:08:20.788 --> 00:08:23.611
je vais essayer de décomposer pour bien qu'on comprenne les différents concepts.

236
00:08:24.032 --> 00:08:26.454
Je propose de commencer par une famille où,

237
00:08:26.634 --> 00:08:28.055
pas forcément d'enfants pour l'instant,

238
00:08:28.075 --> 00:08:30.057
mais vous avez un couple qui est en union libre.

239
00:08:30.938 --> 00:08:34.682
Si vous avez un couple qui est en union libre et qui décide d'acheter un bien ensemble,

240
00:08:35.382 --> 00:08:35.883
en direct,

241
00:08:36.203 --> 00:08:37.844
le principe d'un couple qui est en union libre,

242
00:08:37.845 --> 00:08:39.006
c'est qu'ils ne sont pas mariés,

243
00:08:39.406 --> 00:08:41.508
donc ils ne sont pas héritiers l'un de l'autre.

244
00:08:42.065 --> 00:08:42.585
Oui.

245
00:08:42.665 --> 00:08:42.906
Donc là,

246
00:08:42.907 --> 00:08:46.688
la SCI va venir protéger les membres de la famille,

247
00:08:46.689 --> 00:08:47.248
le conjoint...

248
00:08:47.408 --> 00:08:53.271
Va créer un lien juridique entre deux personnes qui n'en ont pas en réalité puisqu'ils sont concubins.

249
00:08:53.551 --> 00:08:53.671
Oui,

250
00:08:53.731 --> 00:08:54.092
en tout cas,

251
00:08:54.093 --> 00:08:56.533
va venir amener une solution pour,

252
00:08:56.713 --> 00:08:57.033
je vais dire,

253
00:08:57.093 --> 00:08:58.914
contrebalancer le fait qu'ils ne sont pas héritiers.

254
00:08:58.915 --> 00:08:59.515
Absolument.

255
00:08:59.535 --> 00:09:01.696
Donc quand vous êtes en union libre,

256
00:09:01.697 --> 00:09:04.837
que vous achetez votre bien immobilier en direct ensemble,

257
00:09:05.018 --> 00:09:05.678
en indivision,

258
00:09:05.758 --> 00:09:06.698
tout à fait en indivision,

259
00:09:07.099 --> 00:09:08.499
et qu'il y en a un des deux qui décède,

260
00:09:09.040 --> 00:09:09.360
finalement,

261
00:09:09.361 --> 00:09:10.340
vous n'êtes pas héritier.

262
00:09:10.881 --> 00:09:11.141
Donc...

263
00:09:11.765 --> 00:09:12.766
votre 50%,

264
00:09:12.767 --> 00:09:13.827
admettons que c'est 50%,

265
00:09:13.828 --> 00:09:15.548
va aller à votre descendance.

266
00:09:15.968 --> 00:09:17.269
À la descendance de celui qui descend.

267
00:09:17.270 --> 00:09:17.609
En tout cas,

268
00:09:17.610 --> 00:09:18.790
vous avez la descendance,

269
00:09:19.611 --> 00:09:20.511
l'enfant n'est peut-être pas commun.

270
00:09:20.751 --> 00:09:20.912
Voilà,

271
00:09:21.272 --> 00:09:21.992
descendance,

272
00:09:22.092 --> 00:09:22.653
héritier,

273
00:09:22.813 --> 00:09:23.313
ascendant,

274
00:09:23.314 --> 00:09:24.594
en tout cas ça quitte cette branche-là.

275
00:09:25.355 --> 00:09:26.796
Vous pouvez dire,

276
00:09:26.876 --> 00:09:30.198
non j'ai envie que mon concubin hérite de mes 50%

277
00:09:30.199 --> 00:09:32.500
de la maison parce que c'était la résidence principale.

278
00:09:32.560 --> 00:09:33.360
Donc vous pouvez dire,

279
00:09:33.460 --> 00:09:37.983
je vais dans un testament désigner mon concubin héritier pour cette maison.

280
00:09:38.864 --> 00:09:38.984
Là,

281
00:09:39.164 --> 00:09:40.405
qu'est-ce qu'on a comme problématique ?

282
00:09:40.545 --> 00:09:40.925
aujourd'hui,

283
00:09:41.245 --> 00:09:42.145
c'est que dans ce cadre-là,

284
00:09:42.526 --> 00:09:43.646
le concubin va devoir,

285
00:09:43.746 --> 00:09:44.146
survivant,

286
00:09:44.546 --> 00:09:45.506
payer des droits de succession.

287
00:09:45.686 --> 00:09:47.447
Et les droits de succession dans cette situation-là,

288
00:09:47.448 --> 00:09:49.207
ils sont très élevés parce qu'ils sont en hauteur de

289
00:09:50.068 --> 00:09:52.448
60%. Donc finalement,

290
00:09:52.988 --> 00:09:53.128
moi,

291
00:09:53.429 --> 00:09:53.969
imaginons

292
00:09:54.549 --> 00:09:56.889
Thierry, on a acheté un bien ensemble.

293
00:09:57.630 --> 00:09:58.110
Quelle chance !

294
00:09:58.850 --> 00:09:59.550
Félicitations !

295
00:10:00.230 --> 00:10:00.570
Finalement,

296
00:10:00.571 --> 00:10:01.631
si ce bien immobilier,

297
00:10:01.731 --> 00:10:03.691
il vaut 1 million le jour ou le décès,

298
00:10:03.871 --> 00:10:05.572
pour bénéficier de ma part,

299
00:10:05.592 --> 00:10:07.212
vous allez devoir décaisser 300 000 euros.

300
00:10:07.512 --> 00:10:09.033
Juste pour une question superstition,

301
00:10:09.093 --> 00:10:09.553
excusez-moi.

302
00:10:10.101 --> 00:10:11.001
Prenez l'exemple dans l'autre sens.

303
00:10:11.021 --> 00:10:12.302
Si je décède en premier,

304
00:10:12.542 --> 00:10:16.244
comment on héritierait ?

305
00:10:16.484 --> 00:10:16.604
Ok.

306
00:10:17.024 --> 00:10:17.324
Très bien.

307
00:10:18.525 --> 00:10:18.765
Donc,

308
00:10:19.525 --> 00:10:22.466
on voit bien la problématique de cette situation-là.

309
00:10:22.786 --> 00:10:23.427
Donc maintenant,

310
00:10:23.887 --> 00:10:25.327
si on avait créé une SCI,

311
00:10:25.868 --> 00:10:27.048
Thierry décède en premier,

312
00:10:27.308 --> 00:10:30.049
qu'est-ce que je vais hériter s'il m'a désigné comme héritière ?

313
00:10:30.089 --> 00:10:30.209
Là,

314
00:10:30.229 --> 00:10:32.991
je vais recevoir non pas le bien en direct,

315
00:10:33.011 --> 00:10:34.951
mais je vais recevoir des parts sociales.

316
00:10:35.071 --> 00:10:35.972
Les parts de la SCI,

317
00:10:36.032 --> 00:10:37.172
on était à 50-50,

318
00:10:37.212 --> 00:10:38.593
donc les 50%

319
00:10:38.613 --> 00:10:38.893
viennent.

320
00:10:39.093 --> 00:10:40.193
À nouveau ici,

321
00:10:40.534 --> 00:10:42.675
comment est-ce qu'on va valoriser ces parts de SCI ?

322
00:10:42.775 --> 00:10:43.255
Si dans la SCI,

323
00:10:43.275 --> 00:10:45.035
il n'y avait que l'appartement à 1 million,

324
00:10:45.636 --> 00:10:47.456
les parts de tir valent 500 000.

325
00:10:47.457 --> 00:10:48.677
Je vais quand même devoir payer

326
00:10:49.017 --> 00:10:50.558
300 000 euros de droit.

327
00:10:50.559 --> 00:10:51.218
Donc finalement là,

328
00:10:51.318 --> 00:10:55.460
on se rend compte que la SCI n'a aucun impact sur ma protection.

329
00:10:56.100 --> 00:10:59.782
Parce que de la même manière qu'on a dû me désigner en tant qu'héritière,

330
00:11:00.122 --> 00:11:02.403
je vais payer sur la même assiette.

331
00:11:02.743 --> 00:11:03.843
Donc on se rend compte qu'ici,

332
00:11:03.923 --> 00:11:05.284
la SCI n'a pas d'impact.

333
00:11:05.404 --> 00:11:06.964
Donc dans ce cas-là,

334
00:11:07.325 --> 00:11:07.985
la SCI...

335
00:11:08.349 --> 00:11:13.151
a le même effet juridique en cas de décès de l'un ou de l'autre,

336
00:11:13.231 --> 00:11:16.813
de deux concubins qui finalement iraient chez le notaire et achèteraient 50-50.

337
00:11:16.833 --> 00:11:17.393
Exactement.

338
00:11:18.053 --> 00:11:18.753
Ça ne change rien.

339
00:11:19.153 --> 00:11:23.435
Après on pourra reprendre les différentes situations avec mariage etc.

340
00:11:23.675 --> 00:11:29.678
Mais c'était juste pour essayer de mettre en avant que la magie ce n'est pas que la SCI,

341
00:11:29.778 --> 00:11:36.801
ça va aller nécessiter d'aller chercher d'autres sujets pour finalement avoir cet effet protecteur et un peu waouh de la SCI.

342
00:11:37.541 --> 00:11:37.661
Là,

343
00:11:37.662 --> 00:11:39.642
on va faire appel à un autre système,

344
00:11:39.643 --> 00:11:42.885
un autre outil français que vous connaissez peut-être.

345
00:11:42.945 --> 00:11:44.566
C'est le démembrement de propriété.

346
00:11:44.666 --> 00:11:44.906
Ah oui ?

347
00:11:45.586 --> 00:11:46.167
On en a parlé,

348
00:11:46.307 --> 00:11:46.927
on en a traité.

349
00:11:47.087 --> 00:11:48.368
Le démembrement de propriété,

350
00:11:48.488 --> 00:11:49.029
c'est dire quoi ?

351
00:11:49.169 --> 00:11:50.690
C'est que dans le droit français,

352
00:11:50.790 --> 00:11:52.551
qui vient du droit romain et latin,

353
00:11:52.931 --> 00:11:55.813
la pleine propriété se décompose en trois droits.

354
00:11:56.174 --> 00:11:56.594
L'usus,

355
00:11:56.634 --> 00:11:57.675
le fructus et l'abusus.

356
00:11:58.315 --> 00:11:59.256
Dans le langage courant,

357
00:11:59.356 --> 00:11:59.476
nous,

358
00:11:59.477 --> 00:12:01.577
on va parler d'usufruit et de nupropriété.

359
00:12:01.997 --> 00:12:02.558
L'usufruit,

360
00:12:02.718 --> 00:12:04.839
ça va regrouper l'usus et le fructus.

361
00:12:05.040 --> 00:12:07.061
C'est le droit d'utiliser le bien.

362
00:12:07.261 --> 00:12:07.381
Ça,

363
00:12:07.441 --> 00:12:07.981
c'est l'usus.

364
00:12:08.001 --> 00:12:09.562
Donc si c'est ma résidence principale,

365
00:12:09.883 --> 00:12:10.703
j'ai le droit d'y vivre.

366
00:12:11.384 --> 00:12:12.164
Et le fructus,

367
00:12:12.224 --> 00:12:14.866
c'est de dire que si finalement je mets ce bien-là en location,

368
00:12:14.966 --> 00:12:17.707
les loyers me reviennent à moi usufruitiers.

369
00:12:18.188 --> 00:12:20.129
Et l'ONU propriétaire,

370
00:12:20.289 --> 00:12:20.409
lui,

371
00:12:20.410 --> 00:12:21.290
il a l'abusus.

372
00:12:21.770 --> 00:12:22.350
Et en réalité,

373
00:12:22.410 --> 00:12:22.911
qu'est-ce qu'il a ?

374
00:12:22.931 --> 00:12:23.891
Il n'a pas grand-chose.

375
00:12:23.951 --> 00:12:26.773
Il a le droit d'attendre qu'un jour l'usufruit s'étienne.

376
00:12:26.853 --> 00:12:27.253
En général,

377
00:12:27.313 --> 00:12:32.536
c'est souvent les parents qui font un démembrement de propriété et qui gardent l'usufruit.

378
00:12:32.636 --> 00:12:32.857
Oui,

379
00:12:32.877 --> 00:12:33.237
exactement.

380
00:12:34.269 --> 00:12:39.771
C'est des montages qui consistent à n'acheter que soit l'usufruit,

381
00:12:40.252 --> 00:12:43.133
soit la nuit propriété pour des raisons fiscales,

382
00:12:43.173 --> 00:12:46.474
pour des raisons de fiscalité immobilière et d'édifier.

383
00:12:46.574 --> 00:12:46.754
Voilà,

384
00:12:46.874 --> 00:12:48.475
et de création de revenus futurs.

385
00:12:49.155 --> 00:12:51.016
Mais je suis d'accord que le cas le plus commun,

386
00:12:51.056 --> 00:12:53.577
ça va être dans une transmission familiale.

387
00:12:53.657 --> 00:12:54.798
Et donc l'usufruit,

388
00:12:55.098 --> 00:12:58.539
il s'éteint avec le décès de la personne qui le porte et au moment où il s'éteint,

389
00:12:58.559 --> 00:13:00.500
l'usufruit rejoint la nuit propriété.

390
00:13:01.380 --> 00:13:02.961
Notre nuit propriétaire devient à ce moment-là...

391
00:13:03.181 --> 00:13:04.103
plein propriétaire.

392
00:13:04.223 --> 00:13:04.583
Et donc,

393
00:13:05.144 --> 00:13:10.193
on va utiliser ce mécanisme du démembrement avec la SCI.

394
00:13:10.994 --> 00:13:11.515
Parce que là,

395
00:13:11.516 --> 00:13:12.417
on va démembrer...

396
00:13:13.280 --> 00:13:17.621
le capital de la SCI donc on va détenir non plus les parts sociales en pleine propriété,

397
00:13:18.021 --> 00:13:21.162
mais les parts sociales en nu-propriétés ou en usufruit.

398
00:13:21.542 --> 00:13:23.403
Alors si j'essaie de faire un exemple,

399
00:13:23.723 --> 00:13:28.324
je vais quitter l'exemple Thierry Aurélie et on va retourner avec Alice et Benoît.

400
00:13:28.584 --> 00:13:31.085
Donc imaginons que Alice et Benoît créent une SCI,

401
00:13:31.145 --> 00:13:32.406
il y a 100 parts,

402
00:13:32.726 --> 00:13:35.006
le capital est divisé en 100 parts.

403
00:13:35.386 --> 00:13:37.447
Alice elle va avoir un croisement,

404
00:13:37.627 --> 00:13:40.788
elle va avoir l'usufruit des parts de 1 à 50

405
00:13:40.988 --> 00:13:44.170
Et elle va avoir la nue propriété des parts 51 à 100.

406
00:13:44.310 --> 00:13:44.831
Et Benoît,

407
00:13:45.331 --> 00:13:46.552
dans l'autre sens.

408
00:13:46.732 --> 00:13:47.012
Oui,

409
00:13:47.032 --> 00:13:47.312
on suit.

410
00:13:47.432 --> 00:13:47.733
Super.

411
00:13:48.353 --> 00:13:49.634
Benoît décède.

412
00:13:50.174 --> 00:13:50.975
Son usufruit,

413
00:13:51.155 --> 00:13:54.057
lui il avait du coup l'usufruit des parts de 51 à 100,

414
00:13:54.497 --> 00:13:57.079
s'éteint et va donc rejoindre la pleine,

415
00:13:57.459 --> 00:13:59.461
la nue propriété d'Alice.

416
00:13:59.741 --> 00:14:01.282
Et donc au décès de Benoît,

417
00:14:01.602 --> 00:14:02.483
Alice qu'est-ce qu'elle a ?

418
00:14:02.663 --> 00:14:03.764
Elle a 50%

419
00:14:03.904 --> 00:14:06.185
en pleine propriété et elle a

420
00:14:06.606 --> 00:14:07.907
50% en usufruit.

421
00:14:07.908 --> 00:14:09.948
Parce qu'elle est toujours vivante donc elle a toujours son usufruit.

422
00:14:10.320 --> 00:14:15.843
Et donc va se poser la question de à qui revient les 50%

423
00:14:15.844 --> 00:14:17.964
en e-propriété de Benoît,

424
00:14:18.064 --> 00:14:18.625
qui est décédé.

425
00:14:19.165 --> 00:14:20.566
Et donc ces 50%

426
00:14:20.646 --> 00:14:22.387
en e-propriété vont aller,

427
00:14:22.887 --> 00:14:24.068
dans notre cas on revient là,

428
00:14:24.388 --> 00:14:24.868
aux enfants.

429
00:14:25.289 --> 00:14:27.390
Donc on se retrouve dans un schéma où

430
00:14:27.870 --> 00:14:29.431
Alice a 50%

431
00:14:29.451 --> 00:14:30.331
en pleine propriété,

432
00:14:30.552 --> 00:14:31.612
ce qui est normal parce qu'en fait,

433
00:14:31.692 --> 00:14:33.393
on comprend bien qu'ils ont fait un achat à deux.

434
00:14:33.633 --> 00:14:34.634
Elle est toujours là,

435
00:14:34.694 --> 00:14:34.834
elle.

436
00:14:34.874 --> 00:14:36.215
Donc elle a toujours ses 50%

437
00:14:36.235 --> 00:14:36.575
à elle.

438
00:14:36.895 --> 00:14:38.176
Elle a les 50%,

439
00:14:38.396 --> 00:14:39.837
en usufruit de Benoît,

440
00:14:40.798 --> 00:14:41.718
c'est sa jouissance.

441
00:14:42.599 --> 00:14:42.999
Donc elle,

442
00:14:43.019 --> 00:14:44.300
ça la protège,

443
00:14:44.301 --> 00:14:49.664
c'est-à-dire qu'elle peut rester dans le bien immobilier et reste maître à bord dans la SCI.

444
00:14:50.104 --> 00:14:52.166
Et les enfants de Benoît,

445
00:14:52.546 --> 00:14:55.168
ils reçoivent en héritage les 50%

446
00:14:55.169 --> 00:14:55.908
en eupropriété.

447
00:14:56.308 --> 00:14:57.129
Deuxième étape,

448
00:14:57.609 --> 00:14:59.851
décès d'Alice.

449
00:14:59.931 --> 00:15:00.351
Finalement,

450
00:15:00.651 --> 00:15:01.572
ces 50%,

451
00:15:01.712 --> 00:15:03.093
elles vont aller à ses enfants,

452
00:15:03.854 --> 00:15:04.454
ses héritiers.

453
00:15:05.235 --> 00:15:07.276
Et son usufruit sur les parcs

454
00:15:07.464 --> 00:15:08.665
qu'elle avait encore en usufruit,

455
00:15:09.065 --> 00:15:12.048
s'éteint et va rejoindre la nue propriété.

456
00:15:12.568 --> 00:15:13.869
Qui détient la nue propriété ?

457
00:15:14.289 --> 00:15:15.090
Les enfants de Benoît.

458
00:15:15.570 --> 00:15:20.274
Ce schéma qui n'est pas un schéma classique et qui nécessite une certaine technicité,

459
00:15:20.594 --> 00:15:26.359
je vous recommande d'appeler Aurélie Caldi parce que moi je l'ai étudiée en master,

460
00:15:26.859 --> 00:15:28.480
je l'ai étudiée pour des clients,

461
00:15:28.840 --> 00:15:33.344
je l'ai réétudiée et je l'ai encore étudiée et là maintenant quand elle déroule...

462
00:15:33.900 --> 00:15:34.981
l'intérêt de la solution,

463
00:15:34.982 --> 00:15:36.221
qui est une super solution,

464
00:15:36.301 --> 00:15:38.843
et qui est une solution que je devrais mettre en place.

465
00:15:38.883 --> 00:15:39.823
Parce qu'ici,

466
00:15:39.824 --> 00:15:40.824
je suis dans une SCI,

467
00:15:41.224 --> 00:15:41.985
j'ai des enfants...

468
00:15:42.085 --> 00:15:44.926
Ce ne sont pas des schémas simples.

469
00:15:45.446 --> 00:15:47.668
Je vous recommande de parler avec Aurélie.

470
00:15:47.669 --> 00:15:48.528
Alors on va voir Aurélie...

471
00:15:48.529 --> 00:15:48.988
Pas avec moi,

472
00:15:49.048 --> 00:15:49.509
parce que moi,

473
00:15:49.929 --> 00:15:51.310
je sais comment ça marche !

474
00:15:51.350 --> 00:15:51.910
J'ai oublié !

475
00:15:53.111 --> 00:15:55.412
Et on va voir Aurélie et un notaire aussi,

476
00:15:55.552 --> 00:15:56.052
parce que tout ça,

477
00:15:56.053 --> 00:15:57.413
ça se finalise devant le notaire.

478
00:15:57.553 --> 00:16:01.295
On est surtout accompagnés par un spécialiste en stratégie patrimoniale,

479
00:16:01.315 --> 00:16:02.696
parce que quand on arrive chez les notaires...

480
00:16:03.112 --> 00:16:04.193
Ce n'est pas toujours gagner,

481
00:16:04.213 --> 00:16:05.833
c'est la sensibilité par expliquer.

482
00:16:06.053 --> 00:16:06.173
Oui,

483
00:16:06.374 --> 00:16:06.794
en fait,

484
00:16:07.414 --> 00:16:07.934
effectivement,

485
00:16:07.935 --> 00:16:08.435
à un moment donné,

486
00:16:08.455 --> 00:16:10.155
on peut avoir besoin d'autres experts,

487
00:16:10.156 --> 00:16:11.136
un avocat,

488
00:16:11.236 --> 00:16:11.956
un notaire,

489
00:16:11.996 --> 00:16:12.116
etc.

490
00:16:12.516 --> 00:16:15.378
Mais sur la stratégie adoptée,

491
00:16:15.798 --> 00:16:16.978
l'avantage qu'on peut avoir,

492
00:16:17.038 --> 00:16:18.899
c'est cette vision à 360.

493
00:16:18.939 --> 00:16:19.059
Donc,

494
00:16:19.139 --> 00:16:21.661
on travaille avec nos clients sur la stratégie,

495
00:16:22.161 --> 00:16:23.562
on définit tout et ensuite,

496
00:16:23.982 --> 00:16:28.884
on s'accompagne effectivement d'un notaire ou d'un avocat en fonction des sujets pour déterminer

497
00:16:29.252 --> 00:16:32.815
mettre en exécution la stratégie qu'on aura définie avant avec le client.

498
00:16:32.875 --> 00:16:33.555
Donc effectivement,

499
00:16:33.595 --> 00:16:34.596
c'est assez complexe.

500
00:16:34.916 --> 00:16:36.637
Peut-être qu'après on pourra rajouter un schéma,

501
00:16:37.358 --> 00:16:37.658
Corine,

502
00:16:37.659 --> 00:16:40.400
si on a besoin d'aider nos auditeurs et nos auditrices.

503
00:16:40.740 --> 00:16:41.480
Mais en tout cas,

504
00:16:41.601 --> 00:16:43.622
avec ce mécanisme de « j'ai ma SCI,

505
00:16:44.002 --> 00:16:45.503
j'ai utilisé le démembrement croisé » ,

506
00:16:45.943 --> 00:16:46.584
à la fin,

507
00:16:46.784 --> 00:16:48.025
qu'est-ce qui se passe ?

508
00:16:48.145 --> 00:16:50.947
Il se passe que les enfants d'Alice ont

509
00:16:51.507 --> 00:16:53.929
50% du capital de la SCI,

510
00:16:54.189 --> 00:16:56.411
les enfants de Benoît ont 50%

511
00:16:56.412 --> 00:16:58.152
du capital de la SCI,

512
00:16:58.572 --> 00:16:59.893
Et il y a une bonne répartition.

513
00:17:00.173 --> 00:17:02.814
Ils sont du coup cinq associés dans la SCI à ce moment-là.

514
00:17:03.275 --> 00:17:03.675
Et donc,

515
00:17:04.055 --> 00:17:11.439
probablement que l'histoire va faire qu'ils vont décider de la vente du bien immobilier et ensuite se répartir entre cinq le prix de cession.

516
00:17:11.659 --> 00:17:11.980
Aurélie,

517
00:17:11.981 --> 00:17:15.742
il faut rappeler que dans ce cas de démembrement croisé,

518
00:17:15.842 --> 00:17:18.583
il y a des économies substantielles sur les droits de succession.

519
00:17:18.944 --> 00:17:20.444
Parce qu'il y a des économies substantielles.

520
00:17:20.865 --> 00:17:23.406
À partir du moment où il y a le décès de l'un et de l'autre,

521
00:17:23.486 --> 00:17:26.168
les usufruits vont rejoindre les nuits propriétaires.

522
00:17:26.348 --> 00:17:26.528
Oui !

523
00:17:27.148 --> 00:17:29.389
On a ici un avantage côté

524
00:17:29.989 --> 00:17:31.449
Benoît qui est décédé en premier,

525
00:17:31.509 --> 00:17:34.570
parce que les enfants ont reçu l'annu propriété.

526
00:17:34.670 --> 00:17:35.110
Donc du coup,

527
00:17:35.150 --> 00:17:37.111
c'est une valeur effectivement plus petite,

528
00:17:37.151 --> 00:17:42.672
parce que quand je disais qu'on avait cette répartition sur une valeur 100 en fonction de l'âge de l'usufruitier,

529
00:17:43.072 --> 00:17:46.733
peut-être que l'usufruit va valoir 30 et l'annu propriété 70.

530
00:17:46.913 --> 00:17:47.293
Donc là,

531
00:17:47.374 --> 00:17:51.195
les enfants de Benoît vont payer leur droit de succession que sur 70.

532
00:17:51.415 --> 00:17:52.835
Alors que les enfants d'Alice,

533
00:17:53.095 --> 00:17:53.215
eux,

534
00:17:53.216 --> 00:17:55.536
ils vont récupérer directement ici

535
00:17:56.256 --> 00:17:56.436
100%

536
00:17:56.916 --> 00:18:00.682
de la pleine propriété et donc ils vont tout de suite payer sur une base 100.

537
00:18:01.002 --> 00:18:01.263
Donc ça,

538
00:18:01.323 --> 00:18:03.606
c'est pas tellement lié au sujet de la SCI,

539
00:18:03.806 --> 00:18:06.310
c'est le mécanisme successoral français.

540
00:18:06.450 --> 00:18:06.911
Et après,

541
00:18:06.931 --> 00:18:07.372
je pense que

542
00:18:07.932 --> 00:18:11.177
Thierry vous faisiez référence au fait qu'en plus de ça,

543
00:18:11.217 --> 00:18:13.040
on pourrait ajouter des mécanismes de

544
00:18:13.180 --> 00:18:17.902
Donation des parts du vivant des parents aux enfants en e-propriété.

545
00:18:17.962 --> 00:18:18.442
Et donc là,

546
00:18:18.742 --> 00:18:19.223
effectivement,

547
00:18:19.243 --> 00:18:25.645
on viendrait ajouter à ce schéma-là une petite cerise optimisation fiscale de la transmission.

548
00:18:25.885 --> 00:18:28.486
Il faut vraiment se faire aider pour trouver le bon montage.

549
00:18:28.646 --> 00:18:30.327
Il faut surtout téléphoner à Aurélie.

550
00:18:30.707 --> 00:18:34.589
Il faut appeler Aurélie parce qu'il y a des situations familiales qui sont un peu complexes.

551
00:18:34.629 --> 00:18:36.150
Il faut absolument être accompagné.

552
00:18:36.510 --> 00:18:37.830
C'est des montages qui ne s'improvisent pas.

553
00:18:38.190 --> 00:18:39.251
S'il y a des schémas d'ailleurs,

554
00:18:39.351 --> 00:18:39.711
je veux bien,

555
00:18:39.791 --> 00:18:41.872
on pourrait les mettre sur notre page Instagram pour...

556
00:18:42.196 --> 00:18:43.416
Pour comprendre que vous avez des schémas,

557
00:18:43.417 --> 00:18:44.497
je suis prôneuse.

558
00:18:44.517 --> 00:18:45.377
Parce qu'avec des couleurs,

559
00:18:45.378 --> 00:18:46.197
ce sera plus facile.

560
00:18:46.257 --> 00:18:46.497
Voilà.

561
00:18:46.857 --> 00:18:50.878
Mais il y a aussi beaucoup de familles recomposées qui décident,

562
00:18:50.958 --> 00:18:56.600
parce que chaque membre du couple a ses propres enfants,

563
00:18:56.700 --> 00:18:57.380
petits ou grands,

564
00:18:57.460 --> 00:19:04.282
de ne pas se marier justement pour protéger leurs intérêts et pensent que le mariage pourrait se faire à leur détriment.

565
00:19:04.522 --> 00:19:05.422
Au détriment des enfants.

566
00:19:05.423 --> 00:19:06.243
Au détriment des enfants.

567
00:19:06.263 --> 00:19:08.903
Je ne sais pas si c'est au détriment des enfants,

568
00:19:09.003 --> 00:19:10.944
en tout cas je pense que ça amène de la

569
00:19:11.240 --> 00:19:12.141
complexité.

570
00:19:12.761 --> 00:19:12.901
Donc,

571
00:19:13.222 --> 00:19:16.684
si on reprenait par exemple l'exemple que j'ai donné d'Alice et Benoît,

572
00:19:16.704 --> 00:19:17.145
effectivement,

573
00:19:17.165 --> 00:19:19.387
je suis partie sur le principe qu'ils ne s'étaient pas remariés.

574
00:19:19.647 --> 00:19:21.929
S'ils avaient fait cet achat en direct,

575
00:19:22.289 --> 00:19:24.391
on n'aurait pas pu faire ce démembrement croisé.

576
00:19:25.071 --> 00:19:25.452
Et donc,

577
00:19:25.652 --> 00:19:27.353
au décès de Benoît,

578
00:19:27.834 --> 00:19:29.215
ces 50%

579
00:19:29.275 --> 00:19:30.696
seraient allés à ses enfants.

580
00:19:30.856 --> 00:19:32.057
Ça aurait pu être un choix.

581
00:19:32.137 --> 00:19:32.257
Là,

582
00:19:32.277 --> 00:19:35.019
la difficulté de la protection d'Alice,

583
00:19:35.540 --> 00:19:36.200
c'est que finalement,

584
00:19:36.340 --> 00:19:37.121
en union libre,

585
00:19:37.421 --> 00:19:39.383
et qu'on est tous les deux propriétaires du bien,

586
00:19:39.523 --> 00:19:40.604
ça ne donne pas le droit

587
00:19:40.884 --> 00:19:42.945
aux survivants de rester dans la maison.

588
00:19:43.465 --> 00:19:43.746
Et donc,

589
00:19:43.826 --> 00:19:45.687
si c'est la résidence principale,

590
00:19:46.447 --> 00:19:49.569
Alice va se retrouver en indivision avec les enfants de Benoît.

591
00:19:50.089 --> 00:19:50.449
Et donc,

592
00:19:51.170 --> 00:19:52.991
on peut être dans une situation où tout se passe bien,

593
00:19:53.331 --> 00:19:54.852
mais même quand tout le monde s'entend bien,

594
00:19:55.352 --> 00:20:04.417
aussi les enfants ont envie de bénéficier du patrimoine de leurs parents pour aussi faire leurs investissements et donc de dire qu'on va vendre la maison ou Alice rachète-nous les parts.

595
00:20:04.437 --> 00:20:07.699
Et peut-être qu'Alice n'a pas les fonds suffisants pour acheter les parts.

596
00:20:07.779 --> 00:20:09.560
Et moi qui suis d'une école...

597
00:20:09.720 --> 00:20:10.880
un peu différente de la vôtre,

598
00:20:11.541 --> 00:20:13.981
je trouve que quand ils vont se marier,

599
00:20:14.462 --> 00:20:17.603
alors il y a un testament et donc elle peut rester dans la maison.

600
00:20:17.983 --> 00:20:19.563
Il peut faire une donation au dernier vivant.

601
00:20:20.063 --> 00:20:20.924
Et du coup,

602
00:20:21.384 --> 00:20:22.184
elle est protégée.

603
00:20:22.544 --> 00:20:25.565
Les enfants attendront son décès pour pouvoir bénéficier de la maison.

604
00:20:26.065 --> 00:20:27.006
Parce qu'il y a un vrai sujet.

605
00:20:27.666 --> 00:20:30.427
Que dans la recomposition d'un mariage,

606
00:20:31.227 --> 00:20:34.508
les enfants et les nouvelles compagnes ne sont pas...

607
00:20:34.668 --> 00:20:35.588
toujours alignés,

608
00:20:35.648 --> 00:20:36.168
enfin je veux dire,

609
00:20:36.169 --> 00:20:37.149
ils ne s'entendent pas toujours.

610
00:20:37.609 --> 00:20:44.071
Et cette nouvelle compagne qui a accompagné alors ce nouveau mari ou ce nouveau compagnon dans une fin de vie,

611
00:20:44.271 --> 00:20:46.671
elle mérite aussi quand même à son tour d'être protégée.

612
00:20:47.111 --> 00:20:47.531
Bien sûr.

613
00:20:47.692 --> 00:20:48.492
Donc Thierry,

614
00:20:49.292 --> 00:20:50.292
dans le cas du mariage,

615
00:20:50.652 --> 00:20:51.753
le conjoint survivant,

616
00:20:51.953 --> 00:20:52.533
en principe,

617
00:20:52.553 --> 00:20:53.873
il a le choix entre soit

618
00:20:54.413 --> 00:20:59.795
100% en usufruit du patrimoine du défunt ou alors un quart en pleine propriété.

619
00:21:00.235 --> 00:21:02.015
Mais quand on a des enfants d'un premier lit,

620
00:21:02.315 --> 00:21:04.216
finalement le survivant n'a plus le choix

621
00:21:04.376 --> 00:21:08.159
et donc il est fléché automatiquement vers un quart en pleine propriété.

622
00:21:08.780 --> 00:21:09.540
Et donc c'est là où,

623
00:21:09.541 --> 00:21:11.702
en fonction de la composition du patrimoine,

624
00:21:11.982 --> 00:21:21.751
des fois il y en a qui ont le sentiment de se polier les enfants et que ce soit plus compliqué parce que du coup ça devient de la pleine propriété du second conjoint et ensuite à son décès à lui,

625
00:21:22.091 --> 00:21:23.672
ça se transmet dans sa branche.

626
00:21:23.872 --> 00:21:29.297
Et donc on a sorti effectivement un quart en pleine propriété du patrimoine pour les enfants.

627
00:21:29.637 --> 00:21:32.760
Après c'est assez compliqué mais si on n'aime pas non plus cette version-là,

628
00:21:33.040 --> 00:21:35.582
on peut effectivement faire ce qu'on appelle une donation entre époux,

629
00:21:35.782 --> 00:21:39.605
qui est un contrat qu'on fait chez le notaire post-mariage pour élargir...

630
00:21:39.625 --> 00:21:41.246
Ça rappelle la donation au dernier vivant ?

631
00:21:42.087 --> 00:21:42.207
Oui,

632
00:21:42.547 --> 00:21:43.207
c'est ça.

633
00:21:43.367 --> 00:21:45.029
C'est le même nom mais qui se fait entre époux,

634
00:21:45.349 --> 00:21:45.789
l'ADDV.

635
00:21:46.149 --> 00:21:47.030
Et donc là,

636
00:21:47.031 --> 00:21:51.033
on va pouvoir décider d'aménager un peu sur du sur-mesure ce qu'on veut faire.

637
00:21:51.273 --> 00:21:53.635
Est-ce qu'on va donner que le droit de rester dans la maison ?

638
00:21:53.975 --> 00:21:56.337
Est-ce qu'on va essayer d'étendre en mettant que de l'usufruit ?

639
00:21:56.577 --> 00:21:57.177
Et donc du coup,

640
00:21:57.497 --> 00:21:58.898
au décès du conjoint,

641
00:21:59.279 --> 00:22:00.780
son usufruit va rejoindre l'âne du propriété ?

642
00:22:01.060 --> 00:22:03.441
qui auraient été reçus par les enfants pour essayer de garder des choses.

643
00:22:03.661 --> 00:22:03.781
Donc,

644
00:22:03.782 --> 00:22:07.504
il n'y a pas un seul modèle possible et il y a beaucoup de solutions,

645
00:22:07.704 --> 00:22:08.084
effectivement,

646
00:22:08.104 --> 00:22:10.685
pour essayer de respecter les souhaits des gens et des autres.

647
00:22:10.686 --> 00:22:10.805
Moi,

648
00:22:10.806 --> 00:22:13.347
je suis vraiment ravie qu'on parle de tout ça parce qu'en fait,

649
00:22:13.367 --> 00:22:13.727
évidemment,

650
00:22:14.187 --> 00:22:14.827
c'est des sujets,

651
00:22:15.768 --> 00:22:17.129
des montages un peu complexes,

652
00:22:17.389 --> 00:22:19.030
mais ça concerne un maximum de gens.

653
00:22:19.390 --> 00:22:21.211
Ça concerne énormément de familles.

654
00:22:21.911 --> 00:22:26.854
Je rappelle qu'il y a un couple sur trois qui dit fort et un sur deux à Paris.

655
00:22:26.874 --> 00:22:28.455
Ça concerne beaucoup de monde.

656
00:22:28.695 --> 00:22:29.495
Le mot complexe,

657
00:22:29.496 --> 00:22:30.356
si je peux me permettre ?

658
00:22:30.536 --> 00:22:31.636
n'est pas appropriée ici.

659
00:22:31.976 --> 00:22:34.297
On les appelle montage et encore en plus de ça,

660
00:22:34.317 --> 00:22:36.998
je n'aime pas ce mot montage parce que derrière le mot montage,

661
00:22:36.999 --> 00:22:38.658
il y a toujours une suspicion.

662
00:22:39.058 --> 00:22:45.960
Ce sont des aménagements de la vie patrimoniale pour les gens qui ont des situations,

663
00:22:46.381 --> 00:22:47.481
soit qu'ils sont en solo,

664
00:22:47.661 --> 00:22:48.741
soit qu'ils sont recomposés,

665
00:22:48.781 --> 00:22:49.682
soit qu'ils sont mariés,

666
00:22:49.862 --> 00:22:53.183
mais tout ça c'est des solutions qui existent depuis très longtemps.

667
00:22:53.184 --> 00:22:55.143
Elles sont vieilles comme le droit français.

668
00:22:55.623 --> 00:22:56.744
Prenons un autre exemple.

669
00:22:57.184 --> 00:22:58.444
Alice cette fois est une mère

670
00:22:58.664 --> 00:22:59.364
divorcée,

671
00:22:59.685 --> 00:23:00.565
non remariée,

672
00:23:00.945 --> 00:23:02.446
ou maman solo depuis longtemps,

673
00:23:02.526 --> 00:23:03.887
ou veuve avec de grands enfants.

674
00:23:04.047 --> 00:23:04.227
Donc

675
00:23:04.728 --> 00:23:05.448
Alice est toute seule.

676
00:23:05.788 --> 00:23:07.389
Dans ces quatre figures,

677
00:23:07.390 --> 00:23:12.652
qu'est-ce qui est le plus malin concernant la transmission et la fiscalité de la transmission ?

678
00:23:13.133 --> 00:23:15.214
Est-ce qu'il vaut mieux acheter un bien en son nom,

679
00:23:15.234 --> 00:23:16.275
on dirait classique,

680
00:23:16.295 --> 00:23:17.856
ou en SCI avec ses enfants ?

681
00:23:18.436 --> 00:23:19.016
Bonne question !

682
00:23:20.717 --> 00:23:21.778
Il faut ajouter quand même deux,

683
00:23:21.798 --> 00:23:22.678
trois petites choses là.

684
00:23:22.939 --> 00:23:25.200
Il faut savoir à peu près l'âge d'Alice

685
00:23:25.320 --> 00:23:26.341
et surtout l'âge des enfants,

686
00:23:26.641 --> 00:23:32.525
il y a une grande influence sur les démembrements et sur la fiscalité.

687
00:23:32.825 --> 00:23:36.968
Alice a de grands-enfants qui potentiellement pourront un jour eux-mêmes se marier,

688
00:23:37.148 --> 00:23:37.288
etc.

689
00:23:38.369 --> 00:23:39.510
C'est très clair comme question.

690
00:23:39.690 --> 00:23:39.910
Donc,

691
00:23:40.050 --> 00:23:41.351
il n'y a pas de réponse toute faite.

692
00:23:41.571 --> 00:23:42.071
Encore une fois,

693
00:23:42.672 --> 00:23:43.572
il faut du sur-mesure.

694
00:23:43.652 --> 00:23:44.113
Exactement,

695
00:23:44.114 --> 00:23:47.995
il faut du sur-mesure et savoir quel va être l'objectif ici d'Alice.

696
00:23:48.315 --> 00:23:52.158
Imaginons qu'Alice veuille acheter une résidence secondaire,

697
00:23:52.518 --> 00:23:54.880
c'est le nouveau lieu de vie de la famille.

698
00:23:55.264 --> 00:23:56.625
Dans les premières questions qu'il faut se poser,

699
00:23:56.665 --> 00:23:58.987
c'est est-ce qu'elle a besoin de garder la maîtrise du bien ?

700
00:23:59.147 --> 00:24:01.068
Est-ce que le bien va rester longtemps dans la famille ?

701
00:24:01.428 --> 00:24:03.310
Ça ne va pas être la même chose si c'est un bien locatif.

702
00:24:03.510 --> 00:24:11.115
Mais imaginons un cas assez standard qui est je vais acheter une résidence secondaire et on se dit que c'est là que la famille va se retrouver et que les enfants vont se marier et il y aura des petits-enfants.

703
00:24:11.515 --> 00:24:12.676
L'intérêt de la SCI ?

704
00:24:13.745 --> 00:24:14.385
Le plus souvent,

705
00:24:14.425 --> 00:24:18.126
ça va être de ne pas mettre les enfants demain en indivision.

706
00:24:18.727 --> 00:24:20.727
Parce qu'on peut se dire aujourd'hui « Alice entend le bien,

707
00:24:21.007 --> 00:24:21.747
Alice elle va acheter » .

708
00:24:21.948 --> 00:24:24.528
Imaginons qu'ici Alice elle achète toute seule son bien.

709
00:24:25.409 --> 00:24:26.789
Pour optimiser la transmission,

710
00:24:26.849 --> 00:24:27.629
comme on disait tout à l'heure,

711
00:24:27.649 --> 00:24:30.510
elle peut faire une donation du bien en nu propriété.

712
00:24:30.890 --> 00:24:31.470
Donc finalement,

713
00:24:31.710 --> 00:24:33.291
les enfants seront nus propriétaires,

714
00:24:33.611 --> 00:24:35.231
on aura optimisé notre transmission.

715
00:24:35.632 --> 00:24:36.772
Pendant toute la vie d'Alice,

716
00:24:36.892 --> 00:24:37.592
ça ne change rien,

717
00:24:37.632 --> 00:24:40.033
elle utilise le bien usus fructus comme elle veut.

718
00:24:40.313 --> 00:24:41.074
et à son décès,

719
00:24:41.114 --> 00:24:42.877
ses enfants récupèrent la pleine propriété.

720
00:24:42.897 --> 00:24:43.097
Et là,

721
00:24:43.098 --> 00:24:43.758
ils sont tous les deux.

722
00:24:44.419 --> 00:24:45.801
J'en ai mis deux.

723
00:24:45.821 --> 00:24:47.543
S'ils ne sont pas d'accord pour garder le bien,

724
00:24:47.863 --> 00:24:48.724
ils sont en division.

725
00:24:48.825 --> 00:24:49.826
Celui qui veut sortir,

726
00:24:50.046 --> 00:24:51.148
il pourra forcer la vente.

727
00:24:51.468 --> 00:24:51.628
Donc,

728
00:24:51.629 --> 00:24:54.432
le fait de faire cette acquisition via une SCI,

729
00:24:54.933 --> 00:24:57.476
ça va permettre de protéger celui qui va vouloir rester.

730
00:24:58.408 --> 00:25:02.512
Parce que soit ils vont se mettre d'accord sur un prix d'achat pour reprendre les parts,

731
00:25:02.813 --> 00:25:06.716
soit finalement le bien va rester dans cette SCI et ça va assurer la pérennité.

732
00:25:07.075 --> 00:25:07.294
Donc ça,

733
00:25:07.317 --> 00:25:09.059
c'est le premier intérêt de la SCI.

734
00:25:09.278 --> 00:25:09.676
Et ensuite,

735
00:25:09.677 --> 00:25:11.083
le deuxième intérêt de la SCI,

736
00:25:11.200 --> 00:25:14.872
si par exemple Alice fait un prêt pour acheter ce bien-là,

737
00:25:15.278 --> 00:25:17.169
c'est que si elle l'achète en direct,

738
00:25:17.747 --> 00:25:20.012
la valeur sur laquelle on va payer les droits de donation,

739
00:25:20.090 --> 00:25:22.278
c'est la valeur du bien au moment où on fait la donation.

740
00:25:22.497 --> 00:25:24.075
Alors que quand on va faire la donation...

741
00:25:24.528 --> 00:25:26.828
de la nu-propriété des parts de la SCI,

742
00:25:26.969 --> 00:25:28.787
on va devoir valoriser la SCI,

743
00:25:29.190 --> 00:25:29.428
et là,

744
00:25:29.429 --> 00:25:30.811
on va faire actif moins passif.

745
00:25:31.209 --> 00:25:31.350
Donc,

746
00:25:31.369 --> 00:25:33.748
on va considérer la dette qu'elle a en face,

747
00:25:34.014 --> 00:25:35.951
et ça va venir du coup baisser l'assiette...

748
00:25:36.412 --> 00:25:37.053
De succession.

749
00:25:37.569 --> 00:25:38.108
Voilà,

750
00:25:38.233 --> 00:25:41.116
de succession ou de donation en fonction de la situation.

751
00:25:41.397 --> 00:25:41.850
Et donc là,

752
00:25:41.990 --> 00:25:43.569
quand vous disiez ce qui a un intérêt fiscal,

753
00:25:43.570 --> 00:25:43.912
et bien là,

754
00:25:43.975 --> 00:25:44.459
effectivement,

755
00:25:44.772 --> 00:25:46.350
on va jouer sur l'assiette,

756
00:25:46.351 --> 00:25:47.490
et donc on va payer moins de droits.

757
00:25:48.350 --> 00:25:48.678
D'accord.

758
00:25:49.131 --> 00:25:50.553
La question qu'il faut se poser ici,

759
00:25:50.928 --> 00:25:51.600
Thierry le disait,

760
00:25:51.616 --> 00:25:51.897
c'était,

761
00:25:51.990 --> 00:25:52.678
quel est l'âge ?

762
00:25:53.196 --> 00:25:53.737
des enfants.

763
00:25:53.857 --> 00:25:53.977
Donc,

764
00:25:53.998 --> 00:25:54.818
quel est l'âge d'Alice ?

765
00:25:54.859 --> 00:25:55.019
Alors,

766
00:25:55.039 --> 00:25:55.519
l'âge d'Alice,

767
00:25:55.539 --> 00:25:58.062
ça va jouer sur la valeur de l'usufruit et du coup,

768
00:25:58.063 --> 00:25:59.504
la valeur de la nuit propriété.

769
00:25:59.562 --> 00:26:00.941
Parce qu'on a un barème qui est dégressif.

770
00:26:01.027 --> 00:26:01.668
Plus on vieillit,

771
00:26:02.043 --> 00:26:02.925
moins vaut l'usufruit.

772
00:26:02.964 --> 00:26:03.089
Donc,

773
00:26:03.144 --> 00:26:05.371
plus ça coûte cher de donner la nuit propriété.

774
00:26:05.871 --> 00:26:09.597
Mais on peut aussi se poser la question de l'âge des enfants.

775
00:26:09.910 --> 00:26:10.238
Pourquoi ?

776
00:26:10.347 --> 00:26:12.441
Parce que quand vous êtes en présence d'enfants mineurs,

777
00:26:12.691 --> 00:26:14.675
les situations peuvent être un peu plus complexes.

778
00:26:14.863 --> 00:26:15.332
Notamment,

779
00:26:15.378 --> 00:26:17.504
si la SCI s'endette pour acheter le bien,

780
00:26:17.925 --> 00:26:21.550
les banquiers n'aiment pas avoir des enfants mineurs dans la SCI.

781
00:26:21.916 --> 00:26:23.797
parce que la responsabilité,

782
00:26:23.877 --> 00:26:25.040
elle est indéfinie.

783
00:26:25.079 --> 00:26:25.200
Donc,

784
00:26:25.201 --> 00:26:27.563
on va leur mettre une charge sur la tête.

785
00:26:27.564 --> 00:26:27.762
Et donc,

786
00:26:27.763 --> 00:26:27.883
ça,

787
00:26:27.922 --> 00:26:28.184
aujourd'hui,

788
00:26:28.185 --> 00:26:28.864
ce n'est pas autorisé.

789
00:26:29.083 --> 00:26:29.204
Donc,

790
00:26:29.205 --> 00:26:30.247
il faut faire un petit peu attention.

791
00:26:30.606 --> 00:26:34.067
Et le deuxième point en présence d'enfants mineurs qui est un peu complexe,

792
00:26:34.068 --> 00:26:34.786
c'est que si demain,

793
00:26:34.825 --> 00:26:35.106
finalement,

794
00:26:35.129 --> 00:26:35.372
Alice,

795
00:26:35.373 --> 00:26:39.137
elle veut vendre le bien immobilier et répartir après les sommes,

796
00:26:39.387 --> 00:26:44.981
il faudra passer par le juge des tutelles qui donnera l'accord pour vérifier que c'est bien dans l'intérêt des enfants mineurs.

797
00:26:45.059 --> 00:26:45.184
Donc,

798
00:26:45.231 --> 00:26:47.059
si pendant toute la minorité des enfants,

799
00:26:47.060 --> 00:26:49.481
on se dit on va avoir le bien et on garde comme ça,

800
00:26:49.700 --> 00:26:50.637
il n'y a pas de difficulté.

801
00:26:50.747 --> 00:26:50.918
Sinon,

802
00:26:50.919 --> 00:26:51.559
il faut faire attention.

803
00:26:51.760 --> 00:26:52.900
Et si les enfants sont majeurs ?

804
00:26:53.140 --> 00:26:53.680
Pas de problème.

805
00:26:54.000 --> 00:26:54.121
Là,

806
00:26:54.160 --> 00:26:54.361
après,

807
00:26:54.362 --> 00:26:57.043
on va arriver sur un sujet qu'on va voir peut-être plus tard,

808
00:26:57.640 --> 00:26:58.222
les statuts,

809
00:26:58.223 --> 00:27:01.379
c'est-à-dire comment vous allez répartir les pouvoirs et les droits de chacun,

810
00:27:01.441 --> 00:27:03.043
voire faire en sorte que ça se passe bien.

811
00:27:03.621 --> 00:27:05.066
Dans un couple avec des enfants,

812
00:27:05.566 --> 00:27:06.519
un couple classique,

813
00:27:06.683 --> 00:27:08.957
qui achète sa résidence principale en indivision.

814
00:27:08.988 --> 00:27:11.019
Un couple donc sans recomposition familiale.

815
00:27:11.301 --> 00:27:13.941
Avec 50-50 ou 60-40,

816
00:27:14.051 --> 00:27:14.441
est-ce que là,

817
00:27:14.629 --> 00:27:19.519
c'est plus intéressant que lâchant en direct dans une optique de transmission et même de vente ?

818
00:27:20.208 --> 00:27:22.589
ils peuvent aussi imaginer de revendre un jour ou l'autre.

819
00:27:22.849 --> 00:27:22.968
Oui,

820
00:27:23.009 --> 00:27:23.329
bien sûr.

821
00:27:24.247 --> 00:27:25.009
C'est une bonne question.

822
00:27:25.010 --> 00:27:25.728
Et encore une fois,

823
00:27:25.868 --> 00:27:26.368
la réponse,

824
00:27:26.411 --> 00:27:27.489
elle n'est pas toute faite.

825
00:27:27.770 --> 00:27:31.013
Ça dépend quelle est la vision que vous avez sur ce bien-là.

826
00:27:31.552 --> 00:27:36.091
Si c'est une résidence principale et que vous êtes dans un couple classique,

827
00:27:36.192 --> 00:27:37.817
donc on entend ici marié,

828
00:27:38.270 --> 00:27:39.005
et bien finalement,

829
00:27:40.646 --> 00:27:44.849
il n'y a pas d'intérêt particulier à acheter via une SCI,

830
00:27:45.567 --> 00:27:46.255
sauf encore...

831
00:27:46.536 --> 00:27:48.277
C'est la même réponse que j'ai faite précédemment,

832
00:27:48.298 --> 00:27:51.701
c'est-à-dire sauf pour éviter l'indivision demain entre les enfants.

833
00:27:52.143 --> 00:27:52.482
Mais du coup,

834
00:27:52.483 --> 00:27:52.580
là,

835
00:27:52.581 --> 00:27:53.682
ça va être le seul intérêt.

836
00:27:53.842 --> 00:27:54.205
Par contre,

837
00:27:54.206 --> 00:27:56.283
il y a des inconvénients qui est de dire,

838
00:27:56.385 --> 00:27:56.846
finalement,

839
00:27:57.104 --> 00:27:57.564
vous allez,

840
00:27:57.744 --> 00:27:57.885
vous,

841
00:27:57.886 --> 00:27:58.986
en tant que parent,

842
00:27:59.369 --> 00:28:03.275
perdre un certain nombre d'avantages à détenir le bien en direct.

843
00:28:03.650 --> 00:28:04.166
Le premier,

844
00:28:04.260 --> 00:28:07.791
c'est que si vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière,

845
00:28:07.900 --> 00:28:08.244
aujourd'hui,

846
00:28:08.245 --> 00:28:09.432
il y a un abattement de 30%

847
00:28:09.433 --> 00:28:10.338
sur la résidence principale.

848
00:28:10.666 --> 00:28:12.869
On ne l'a plus quand on détient son bien dans la SCI.

849
00:28:13.604 --> 00:28:15.322
Et quand on décède...

850
00:28:15.712 --> 00:28:15.832
Oui,

851
00:28:16.213 --> 00:28:17.053
et quand on décède,

852
00:28:17.174 --> 00:28:17.494
juste sur,

853
00:28:17.614 --> 00:28:18.055
je pensais,

854
00:28:18.134 --> 00:28:18.575
abattement,

855
00:28:18.835 --> 00:28:19.094
Thierry,

856
00:28:19.296 --> 00:28:21.098
vous avez le droit à un abattement de 20%

857
00:28:21.099 --> 00:28:25.165
sur la résidence principale dans la taxation de la succession.

858
00:28:25.602 --> 00:28:25.860
Et donc,

859
00:28:25.985 --> 00:28:28.962
si la résidence principale est détenue dans la SCI,

860
00:28:29.602 --> 00:28:31.470
on perd aussi cet abattement de 20%.

861
00:28:31.610 --> 00:28:31.751
Donc,

862
00:28:31.782 --> 00:28:33.266
on renonce quand même à des choses.

863
00:28:33.532 --> 00:28:33.657
Donc,

864
00:28:33.673 --> 00:28:34.048
la question,

865
00:28:34.094 --> 00:28:34.516
c'est de se dire,

866
00:28:34.954 --> 00:28:36.485
pourquoi est-ce qu'on irait dans une SCI ?

867
00:28:36.907 --> 00:28:37.673
La seule raison,

868
00:28:37.751 --> 00:28:38.298
c'est de se dire,

869
00:28:38.579 --> 00:28:40.391
je vais échapper à l'indivision,

870
00:28:40.392 --> 00:28:41.720
je vais faire en sorte que mes enfants...

871
00:28:41.924 --> 00:28:43.705
demain échappe à l'indivision.

872
00:28:43.724 --> 00:28:45.304
Il faut imaginer un scénario.

873
00:28:45.345 --> 00:28:47.226
Petite information complémentaire.

874
00:28:47.246 --> 00:28:49.285
L'enfant ne s'entendrait plus.

875
00:28:49.644 --> 00:28:52.144
Petite information complémentaire en cas de vente.

876
00:28:52.363 --> 00:28:54.363
Une résidence principale en SCI,

877
00:28:54.504 --> 00:28:57.644
on perd aussi l'avantage de l'exonération de la plus-value.

878
00:28:57.746 --> 00:28:58.043
Bien sûr.

879
00:28:58.262 --> 00:29:00.746
Et pourquoi est-ce que souvent on ne voit pas ce schéma ?

880
00:29:01.012 --> 00:29:02.121
Parce que la résidence principale,

881
00:29:02.152 --> 00:29:04.355
c'est quand même extrêmement rare de l'avoir en SCI dans ce cas-là.

882
00:29:04.762 --> 00:29:05.933
C'est que souvent,

883
00:29:06.746 --> 00:29:07.965
au décès des deux parents,

884
00:29:08.433 --> 00:29:09.746
les enfants vendent le bien.

885
00:29:10.052 --> 00:29:10.472
Donc en fait,

886
00:29:10.532 --> 00:29:13.872
le fait de se retrouver en indivision ici n'est pas une problématique.

887
00:29:14.454 --> 00:29:19.075
Si maintenant on est sur une résidence secondaire ou un bien familial qui a une vie plus longue,

888
00:29:19.833 --> 00:29:22.255
c'est le cas d'Alice avant avec ses enfants qui est de dire là,

889
00:29:22.552 --> 00:29:25.716
la SCI va permettre d'assurer la pérennité du bien.

890
00:29:26.122 --> 00:29:26.528
Une fois de plus,

891
00:29:26.560 --> 00:29:28.513
moi je trouve ça très intéressant parce que là encore,

892
00:29:28.575 --> 00:29:33.075
ça concerne un maximum de monde et qui peut être amené à se poser justement les questions.

893
00:29:33.122 --> 00:29:34.419
Qu'est-ce qui va se passer ?

894
00:29:34.872 --> 00:29:35.934
Qu'est-ce qui peut se passer ?

895
00:29:36.403 --> 00:29:38.325
Et comment je peux anticiper ?

896
00:29:38.780 --> 00:29:40.421
en prenant tout de suite de bonnes décisions.

897
00:29:40.741 --> 00:29:41.142
Alors,

898
00:29:41.462 --> 00:29:43.404
on continue un peu à parler de ces couples-là,

899
00:29:43.505 --> 00:29:44.345
qui se posent des questions.

900
00:29:44.908 --> 00:29:49.509
Que devient la SCI en cas de séparation d'un couple qui est acheté en SCI ?

901
00:29:49.751 --> 00:29:51.150
Est-ce que les parts,

902
00:29:51.689 --> 00:29:53.353
je pose des questions de novice,

903
00:29:53.798 --> 00:29:56.236
est-ce que les parts sont partagées en fonction des parts ?

904
00:29:56.237 --> 00:29:56.611
Par exemple,

905
00:29:56.612 --> 00:29:57.439
le couple a acheté à sa...

906
00:29:57.548 --> 00:29:59.710
à 50 ou à 40-60%,

907
00:29:59.771 --> 00:30:02.775
ou alors en fonction du régime matrimonial,

908
00:30:02.915 --> 00:30:04.013
le régime de la communauté,

909
00:30:04.075 --> 00:30:05.415
la séparation de biens,

910
00:30:05.416 --> 00:30:05.853
le paxe,

911
00:30:05.876 --> 00:30:06.439
l'union libre.

912
00:30:06.454 --> 00:30:09.978
Donc comment ça se partage tout ça quand on divorce et qu'on a acheté en SCI ?

913
00:30:10.517 --> 00:30:11.486
On va aider Aurélie,

914
00:30:11.603 --> 00:30:12.423
petite précision,

915
00:30:12.642 --> 00:30:14.798
on parle ici de la résidence principale.

916
00:30:14.799 --> 00:30:16.204
On parle de la résidence principale.

917
00:30:16.860 --> 00:30:17.001
Ok,

918
00:30:17.345 --> 00:30:17.704
très clair.

919
00:30:19.017 --> 00:30:21.595
Ça va être quand même le point noir de la SCI,

920
00:30:21.704 --> 00:30:25.298
c'est-à-dire qu'ici ça ne vient pas vous aider dans la résolution du divorce.

921
00:30:25.660 --> 00:30:25.980
Pourquoi ?

922
00:30:26.241 --> 00:30:29.424
Parce que vous détenez votre résidence principale dans la SCI,

923
00:30:29.685 --> 00:30:30.744
vous voulez vous séparer.

924
00:30:31.365 --> 00:30:32.627
Si vous avez bien en direct,

925
00:30:33.166 --> 00:30:34.892
vous allez vous mettre d'accord sur le prix de vente,

926
00:30:35.127 --> 00:30:36.150
vous allez vendre votre maison,

927
00:30:36.252 --> 00:30:37.596
vous allez vous répartir le prix de cession.

928
00:30:37.791 --> 00:30:38.853
Si vous n'êtes pas d'accord,

929
00:30:39.377 --> 00:30:40.338
vous étiez en indivision,

930
00:30:40.377 --> 00:30:41.314
donc à un moment donné,

931
00:30:41.315 --> 00:30:45.111
il va y avoir le coup près juridique et donc vous allez pouvoir sortir de l'indivision.

932
00:30:45.518 --> 00:30:48.142
Donc on a bien compris depuis le temps qu'on parle que la SCI,

933
00:30:48.221 --> 00:30:49.971
ça permet d'éviter l'indivision.

934
00:30:50.049 --> 00:30:50.611
Et donc finalement,

935
00:30:50.627 --> 00:30:53.314
si vous n'êtes pas d'accord sur le prix de vente,

936
00:30:54.084 --> 00:30:56.107
vous restez dans une situation de blocage,

937
00:30:56.328 --> 00:30:59.429
parce que la résidence principale est détenue par la SCI,

938
00:30:59.769 --> 00:31:00.890
et tant qu'on ne se met pas d'accord,

939
00:31:00.953 --> 00:31:01.730
il ne se passe rien.

940
00:31:01.894 --> 00:31:03.574
Donc à déconseiller dans ce cas de figure ?

941
00:31:03.738 --> 00:31:05.058
À déconseiller et en même temps,

942
00:31:05.613 --> 00:31:07.300
on ne peut pas non plus vraiment le prévoir.

943
00:31:07.917 --> 00:31:11.394
C'est juste qu'il faut avoir conscience du fait que vous allez avoir une problématique.

944
00:31:11.628 --> 00:31:11.738
Là,

945
00:31:12.238 --> 00:31:13.628
la rédaction des statuts,

946
00:31:13.925 --> 00:31:15.160
le partage des pouvoirs,

947
00:31:15.472 --> 00:31:17.128
sera aussi une solution pour aider.

948
00:31:17.410 --> 00:31:18.144
Petite question,

949
00:31:18.956 --> 00:31:20.738
justement puisqu'on parle d'une séparation,

950
00:31:21.035 --> 00:31:23.238
comment on va dire comment

951
00:31:23.608 --> 00:31:24.248
Dans le couple,

952
00:31:24.328 --> 00:31:26.589
celui qui est le plus fragile économiquement,

953
00:31:26.829 --> 00:31:30.648
peut-il être protégé dans le cadre d'une séparation avec une SAE ?

954
00:31:31.109 --> 00:31:32.491
Ou est-ce qu'il n'est pas protégé du tout ?

955
00:31:32.913 --> 00:31:34.132
Il n'est pas protégé du tout.

956
00:31:34.234 --> 00:31:36.695
Parce que par rapport à la question de dire comment c'est réparti,

957
00:31:36.913 --> 00:31:41.030
ça va être bien réparti pro rata de votre détention du capital.

958
00:31:41.093 --> 00:31:46.499
Donc si finalement vous n'aviez pas les mêmes moyens et vous avez fait cette acquisition 90-10 en direct,

959
00:31:46.796 --> 00:31:49.015
c'est la même composition du capital.

960
00:31:49.046 --> 00:31:49.171
Donc,

961
00:31:49.218 --> 00:31:51.093
vous allez avoir la personne qui a le...

962
00:31:51.596 --> 00:31:52.958
plus de moyens qui auraient 90%

963
00:31:53.218 --> 00:31:54.458
du capital et l'autre 10%.

964
00:31:55.140 --> 00:31:55.438
Et donc,

965
00:31:55.700 --> 00:31:56.423
le jour où on vend,

966
00:31:56.720 --> 00:31:59.282
où la SCI vend son bien et qu'ensuite on distribue le revenu,

967
00:31:59.603 --> 00:32:00.728
on fait bien 90-10.

968
00:32:01.243 --> 00:32:02.868
Et quel que soit le régime matrimonial alors ?

969
00:32:02.946 --> 00:32:03.064
Oui,

970
00:32:03.149 --> 00:32:03.587
parce qu'en fait,

971
00:32:03.626 --> 00:32:04.306
c'est une question de...

972
00:32:04.626 --> 00:32:08.157
Le régime matrimonial pourra avoir un impact pour se dire finalement,

973
00:32:08.188 --> 00:32:12.001
je vais acheter 50-50 ou la répartition du capital sera 50-50.

974
00:32:12.188 --> 00:32:12.423
Alors,

975
00:32:12.751 --> 00:32:13.985
puisqu'on est sur ces sujets-là,

976
00:32:14.220 --> 00:32:14.345
moi,

977
00:32:14.392 --> 00:32:15.673
je pense à la mère de famille.

978
00:32:16.314 --> 00:32:17.376
Ils ont acheté un nom propre,

979
00:32:17.657 --> 00:32:18.345
ils divorcent.

980
00:32:18.517 --> 00:32:19.923
le juge peut dire « Ok » .

981
00:32:20.548 --> 00:32:26.756
La mère de famille et les enfants vont rester dans la maison de départ de la famille jusqu'à la majorité du dernier.

982
00:32:27.674 --> 00:32:29.256
Et si cette maison est en SCI,

983
00:32:29.858 --> 00:32:34.780
cette situation de protection de la mère de famille avec les enfants qui va rester dans le bien,

984
00:32:34.983 --> 00:32:36.990
est-ce que ça fonctionne aussi bien ou pas ?

985
00:32:37.178 --> 00:32:37.944
C'est ça que je pense.

986
00:32:38.506 --> 00:32:40.912
Je pense que ça fonctionne aussi bien parce qu'en fait,

987
00:32:41.053 --> 00:32:41.772
dans ce cas-là,

988
00:32:41.850 --> 00:32:42.490
ce qui est visé,

989
00:32:42.616 --> 00:32:45.537
c'est où est le lieu du foyer de la famille,

990
00:32:45.709 --> 00:32:46.631
où est-ce qu'ils habitent,

991
00:32:46.834 --> 00:32:49.740
et donc que ce soit détenu en direct ou en SCI.

992
00:32:50.044 --> 00:32:50.164
Ça,

993
00:32:50.224 --> 00:32:50.524
aujourd'hui,

994
00:32:50.744 --> 00:32:51.384
ça ne changera pas.

995
00:32:51.505 --> 00:32:54.707
Et peut-être ce qu'on n'a pas dit au tout début et qu'on peut préciser ici,

996
00:32:54.824 --> 00:32:55.765
c'est que finalement,

997
00:32:56.027 --> 00:32:57.964
quand bien même le bien est détenu par la SCI,

998
00:32:58.086 --> 00:33:01.586
on a le droit de l'utiliser sans payer de loyer à la SCI.

999
00:33:01.609 --> 00:33:06.984
C'est ce qu'on appelle une mise à disposition gratuite du bien par la SCI au profit de X.

1000
00:33:08.172 --> 00:33:08.281
Ok,

1001
00:33:08.484 --> 00:33:09.031
intéressant.

1002
00:33:09.406 --> 00:33:10.375
On voit des frères,

1003
00:33:10.406 --> 00:33:10.843
des sœurs,

1004
00:33:10.875 --> 00:33:11.453
des cousins,

1005
00:33:11.484 --> 00:33:12.046
des copains,

1006
00:33:12.093 --> 00:33:12.687
des beaux-frères,

1007
00:33:12.734 --> 00:33:14.796
des belles-sœurs se lancer en mode aventure.

1008
00:33:15.068 --> 00:33:16.189
Donc ils achètent ensemble,

1009
00:33:16.250 --> 00:33:18.732
c'est une maison de vacances délabrée,

1010
00:33:18.812 --> 00:33:19.453
une ferme,

1011
00:33:19.531 --> 00:33:20.035
un gîte,

1012
00:33:20.093 --> 00:33:20.996
ils le retapent,

1013
00:33:21.453 --> 00:33:24.379
voire un immeuble pour habiter tous ensemble à la même adresse.

1014
00:33:24.754 --> 00:33:25.660
Avant de signer,

1015
00:33:25.902 --> 00:33:32.707
que faut-il absolument savoir pour éviter de créer une usine à gaz où la brouille définitivement ?

1016
00:33:32.769 --> 00:33:32.879
Oui,

1017
00:33:32.880 --> 00:33:34.644
définitivement avec ses proches.

1018
00:33:34.910 --> 00:33:35.676
Et j'ajoute aussi,

1019
00:33:36.035 --> 00:33:39.613
on en parlait tout à l'heure dans les conversations de communes autour d'un verre,

1020
00:33:39.676 --> 00:33:39.988
souvent,

1021
00:33:40.738 --> 00:33:42.379
celles qui sont un peu séparées,

1022
00:33:42.472 --> 00:33:43.691
célibataires.

1023
00:33:44.824 --> 00:33:45.205
C'est dire,

1024
00:33:46.065 --> 00:33:46.407
le rêve,

1025
00:33:46.408 --> 00:33:51.430
ce serait qu'on achète une grande baraque ou un immeuble tout ensemble et on l'achèterait en SCI,

1026
00:33:51.591 --> 00:33:52.911
on l'achèterait tout ensemble.

1027
00:33:52.934 --> 00:33:53.216
Comme ça,

1028
00:33:53.630 --> 00:33:54.231
nos voisins,

1029
00:33:54.232 --> 00:33:54.856
nos voisines,

1030
00:33:55.192 --> 00:33:56.278
ce seraient les copines.

1031
00:33:57.356 --> 00:34:01.567
Certaines rêvent même de vieillir tout ensemble au même endroit et donc d'acheter en SCI.

1032
00:34:01.676 --> 00:34:02.083
En tout cas,

1033
00:34:02.239 --> 00:34:03.036
avant de signer,

1034
00:34:03.536 --> 00:34:06.786
il faut absolument savoir pour éviter de créer une usine à gaz.

1035
00:34:07.452 --> 00:34:11.114
Ça se fait beaucoup parce qu'il y a un côté rêve très sympa.

1036
00:34:11.177 --> 00:34:12.997
On se voit tous ensemble autour de la table,

1037
00:34:12.998 --> 00:34:13.837
le barbeque,

1038
00:34:14.540 --> 00:34:15.279
ça fait un peu rêver.

1039
00:34:15.443 --> 00:34:22.044
Je pense que les situations sont différentes dans le cadre familial et dans le cadre amical.

1040
00:34:22.544 --> 00:34:25.177
Mais dans les points communs sur ce qu'il faut faire avant,

1041
00:34:25.818 --> 00:34:27.536
je pense qu'il faut être clair sur le projet.

1042
00:34:28.255 --> 00:34:35.380
Je pense que ça ne va pas être la même chose de dire qu'on va acheter ensemble une résidence secondaire ou on fait un investissement productif de revenus.

1043
00:34:35.504 --> 00:34:39.047
Je pense que ce n'est pas le même mindset et donc vous n'allez pas forcément voir les choses de la même manière.

1044
00:34:39.268 --> 00:34:39.887
Donc je pense que déjà,

1045
00:34:39.910 --> 00:34:40.527
il faut être clair.

1046
00:34:40.528 --> 00:34:44.395
Parce que s'il y en a qui veulent le louer plus tard et que d'autres ne voulaient pas,

1047
00:34:45.152 --> 00:34:50.442
déjà clarifier le projet pour se dire est-ce qu'on est bien d'accord qu'on veut tous la même chose avec ce bien-là.

1048
00:34:50.676 --> 00:34:51.277
Et ensuite,

1049
00:34:51.301 --> 00:34:54.582
il faut se faire accompagner pour la rédaction des statuts.

1050
00:34:54.770 --> 00:34:57.520
Donc je ferai statut plus pack d'associés.

1051
00:34:58.096 --> 00:34:58.717
Et aujourd'hui,

1052
00:34:58.737 --> 00:35:02.879
on trouve de plus en plus de plateformes en ligne où on peut avoir des statuts,

1053
00:35:03.461 --> 00:35:03.961
j'allais dire,

1054
00:35:04.101 --> 00:35:05.863
classiques pour pas cher,

1055
00:35:06.144 --> 00:35:07.449
mais vous n'avez pas cet échange-là.

1056
00:35:07.527 --> 00:35:07.644
Là,

1057
00:35:07.645 --> 00:35:08.863
on va être dans une acquisition,

1058
00:35:08.864 --> 00:35:09.285
je dirais,

1059
00:35:09.286 --> 00:35:09.848
complexe.

1060
00:35:10.207 --> 00:35:10.488
Et donc,

1061
00:35:10.512 --> 00:35:14.012
ça nécessite de travailler les statuts et de faire du sur-mesure.

1062
00:35:14.355 --> 00:35:14.465
Donc,

1063
00:35:14.512 --> 00:35:15.074
voilà ce que je ferai.

1064
00:35:15.075 --> 00:35:22.605
Je passerai du temps sur ce côté juridique pour réfléchir à qu'est-ce qu'on veut faire et donc détailler des statuts et les faire sur-mesure.

1065
00:35:22.715 --> 00:35:24.699
Et je ferai à côté de ça un pacte d'associés.

1066
00:35:24.824 --> 00:35:25.387
Un pacte ?

1067
00:35:25.621 --> 00:35:26.824
Un pacte d'associés.

1068
00:35:26.928 --> 00:35:27.909
Le pacte d'associés.

1069
00:35:27.910 --> 00:35:30.352
Pour se donner les règles du jeu entre associés.

1070
00:35:31.393 --> 00:35:31.932
Et par exemple,

1071
00:35:31.975 --> 00:35:32.252
souvent,

1072
00:35:32.393 --> 00:35:33.694
si on est dans une maison de vacances,

1073
00:35:33.695 --> 00:35:35.076
ce qu'il va falloir aussi travailler,

1074
00:35:35.116 --> 00:35:35.616
c'est le planning.

1075
00:35:35.834 --> 00:35:37.576
Parce que le 1er au 15 août,

1076
00:35:37.616 --> 00:35:39.319
tout le monde voudrait aller dans la maison de vacances.

1077
00:35:39.320 --> 00:35:39.561
Et donc,

1078
00:35:39.623 --> 00:35:40.123
qu'est-ce qui va se passer ?

1079
00:35:40.124 --> 00:35:40.959
Comme par hasard...

1080
00:35:41.701 --> 00:35:42.326
Et qui paye.

1081
00:35:42.506 --> 00:35:42.959
En janvier,

1082
00:35:42.960 --> 00:35:43.928
il n'y aura pas de...

1083
00:35:44.866 --> 00:35:47.850
On n'a pas toujours tous les mêmes situations économiques au même moment.

1084
00:35:47.881 --> 00:35:48.256
Mais voilà.

1085
00:35:48.500 --> 00:35:48.620
Oui,

1086
00:35:48.700 --> 00:35:50.142
parce qu'il y a des coûts.

1087
00:35:50.202 --> 00:35:53.843
Ne serait-ce que payer la taxe foncière,

1088
00:35:53.984 --> 00:35:54.707
les impôts locaux,

1089
00:35:54.726 --> 00:35:56.226
puisque c'est une résidence secondaire,

1090
00:35:57.031 --> 00:35:57.429
les travaux.

1091
00:35:57.468 --> 00:35:58.008
Exactement.

1092
00:35:58.367 --> 00:36:00.070
Il faut se donner les règles du jeu en amont.

1093
00:36:00.132 --> 00:36:00.515
Et en fait,

1094
00:36:00.531 --> 00:36:04.961
il faut voir les statuts et ce pacte d'associés un peu comme le contrat de mariage.

1095
00:36:05.070 --> 00:36:08.461
C'est-à-dire que ce n'est pas forcément fun de penser aux conséquences si demain,

1096
00:36:08.476 --> 00:36:09.554
il y avait des problématiques.

1097
00:36:09.867 --> 00:36:11.039
Mais c'est mieux de se les poser avant.

1098
00:36:11.539 --> 00:36:11.664
Non,

1099
00:36:11.665 --> 00:36:14.304
il n'y aura pas de problématiques avec ces gens que j'adore et qui m'adorent.

1100
00:36:14.305 --> 00:36:14.539
Et alors,

1101
00:36:14.586 --> 00:36:15.148
justement,

1102
00:36:15.711 --> 00:36:16.570
question qui fâche.

1103
00:36:16.742 --> 00:36:17.929
Comment répartir les...

1104
00:36:18.132 --> 00:36:19.813
parts entre les associés,

1105
00:36:19.854 --> 00:36:20.313
les copains,

1106
00:36:20.335 --> 00:36:20.774
les cousins,

1107
00:36:20.775 --> 00:36:21.094
les frères,

1108
00:36:21.095 --> 00:36:21.516
les sœurs,

1109
00:36:21.517 --> 00:36:24.516
enfin tous ces gens qui ont envie de s'associer pour acheter un bien en commun,

1110
00:36:25.180 --> 00:36:29.204
est-ce que il faut que les parts soient proportionnelles aux apports de chacun,

1111
00:36:29.626 --> 00:36:30.321
ou est-ce que,

1112
00:36:30.524 --> 00:36:31.048
par exemple,

1113
00:36:31.049 --> 00:36:35.735
on peut décider ce seront des parts égales obligatoirement pour éviter les conflits du type,

1114
00:36:35.751 --> 00:36:35.985
ouais,

1115
00:36:35.986 --> 00:36:40.251
c'est toujours ceux qui ont les plus grosses parts qui décident de tout et les autres n'ont qu'à accepter de se taire ?

1116
00:36:40.579 --> 00:36:41.251
Question qui fêche,

1117
00:36:41.252 --> 00:36:42.141
mais toujours bonne question.

1118
00:36:42.396 --> 00:36:43.277
C'est là où la SCI,

1119
00:36:43.358 --> 00:36:43.957
j'allais dire,

1120
00:36:44.037 --> 00:36:47.100
tire son épingle du jeu par rapport à l'acquisition en direct.

1121
00:36:47.139 --> 00:36:48.822
Parce que si vous faisiez une acquisition en direct,

1122
00:36:48.861 --> 00:36:49.182
vraiment,

1123
00:36:49.183 --> 00:36:50.561
il faudrait se poser cette question-là.

1124
00:36:50.725 --> 00:36:50.842
Là,

1125
00:36:50.843 --> 00:36:51.225
la SCI,

1126
00:36:51.264 --> 00:36:58.365
ça nous permet de contourner parce qu'on va pouvoir décorréler les détenteurs du capital,

1127
00:36:58.553 --> 00:36:59.506
donc les propriétaires,

1128
00:36:59.756 --> 00:37:00.647
de ceux qui décident.

1129
00:37:01.131 --> 00:37:01.428
Et donc,

1130
00:37:01.553 --> 00:37:02.053
je pense,

1131
00:37:02.131 --> 00:37:02.537
en tout cas,

1132
00:37:02.553 --> 00:37:04.694
c'est le conseil que je donne régulièrement à mes clients,

1133
00:37:04.695 --> 00:37:05.537
c'est plutôt de se dire,

1134
00:37:05.834 --> 00:37:08.881
on va faire un investissement pro-rata des revenus de chacun,

1135
00:37:09.209 --> 00:37:09.506
parce que

1136
00:37:09.796 --> 00:37:12.337
C'est un investissement qui est sur le long terme l'investissement immobilier.

1137
00:37:12.356 --> 00:37:13.837
Thierry parlait des travaux tout à l'heure.

1138
00:37:13.838 --> 00:37:14.696
C'est-à-dire qu'aujourd'hui,

1139
00:37:14.997 --> 00:37:15.798
tout le monde peut se dire,

1140
00:37:16.059 --> 00:37:18.899
on peut faire une répartition équivalente,

1141
00:37:19.438 --> 00:37:20.876
mais quid des travaux de demain ?

1142
00:37:21.180 --> 00:37:22.219
Quid des travaux qu'on connaît ?

1143
00:37:22.235 --> 00:37:23.501
Quid des travaux qu'on ne connaît pas ?

1144
00:37:23.743 --> 00:37:24.040
Coucou,

1145
00:37:24.141 --> 00:37:25.040
le toit a changé,

1146
00:37:25.180 --> 00:37:25.696
justement.

1147
00:37:26.477 --> 00:37:27.134
Exactement.

1148
00:37:27.180 --> 00:37:27.852
La défuite.

1149
00:37:27.962 --> 00:37:29.493
La législation qui change.

1150
00:37:30.024 --> 00:37:30.727
La fiscalité,

1151
00:37:30.884 --> 00:37:31.555
la détention,

1152
00:37:31.665 --> 00:37:33.602
parce que les taxes foncières qui évoluent.

1153
00:37:33.603 --> 00:37:33.696
Oui,

1154
00:37:33.697 --> 00:37:34.243
on en parlait,

1155
00:37:34.915 --> 00:37:35.587
les impôts locaux,

1156
00:37:35.602 --> 00:37:37.196
puisque c'est une résidence secondaire.

1157
00:37:37.462 --> 00:37:37.602
Donc,

1158
00:37:37.665 --> 00:37:38.946
pour éviter de se fâcher,

1159
00:37:39.344 --> 00:37:41.887
et de mettre aussi des personnes dans l'inconfort.

1160
00:37:41.986 --> 00:37:42.467
Mon conseil,

1161
00:37:42.486 --> 00:37:47.291
c'est de le faire vraiment pro rata des moyens de chacun et de travailler dans les statuts en disant,

1162
00:37:47.611 --> 00:37:47.752
OK,

1163
00:37:48.135 --> 00:37:49.010
cette décision-là,

1164
00:37:49.197 --> 00:37:51.236
elle va être faite à la majorité des voix.

1165
00:37:51.314 --> 00:37:51.853
Donc finalement,

1166
00:37:52.033 --> 00:37:53.658
celui qui aura eu le plus de parts,

1167
00:37:53.682 --> 00:37:55.525
il sera prépondérant dans cette décision.

1168
00:37:55.603 --> 00:37:59.338
Mais certaines décisions vont devoir nécessiter l'unanimité.

1169
00:37:59.385 --> 00:37:59.666
Donc là,

1170
00:37:59.791 --> 00:38:02.306
peu importe le pourcentage que vous avez dans la CIE,

1171
00:38:02.713 --> 00:38:03.088
finalement,

1172
00:38:03.150 --> 00:38:06.635
votre voix vaut la même que celle qu'il y a le plus.

1173
00:38:06.791 --> 00:38:07.885
Comme dans une coopérative.

1174
00:38:09.220 --> 00:38:09.801
Mais justement,

1175
00:38:10.101 --> 00:38:10.461
Aurélie,

1176
00:38:10.501 --> 00:38:12.162
qui est-ce qui décide dans une SCI ?

1177
00:38:12.264 --> 00:38:18.467
Il y a un ou une gérante unique ou est-ce que les décisions sont prises à l'unanimité ou à la majorité ?

1178
00:38:19.069 --> 00:38:19.850
Ça peut être les deux.

1179
00:38:20.850 --> 00:38:22.514
Le fonctionnement classique d'une SCI,

1180
00:38:22.655 --> 00:38:23.772
c'est que dans les statuts,

1181
00:38:23.795 --> 00:38:25.881
vous allez désigner un ou plusieurs gérants.

1182
00:38:27.982 --> 00:38:28.563
En principe,

1183
00:38:28.723 --> 00:38:31.505
ce gérant va avoir des pouvoirs de gestion.

1184
00:38:31.685 --> 00:38:35.748
Donc il va pouvoir gérer les biens et il n'aura pas les pouvoirs de disposition.

1185
00:38:36.154 --> 00:38:37.130
Les pouvoirs de disposition,

1186
00:38:37.170 --> 00:38:38.693
ce sont les associés qui les ont.

1187
00:38:38.755 --> 00:38:40.513
Et ce qu'on entend par disposition ?

1188
00:38:40.755 --> 00:38:42.435
Ça va être principalement achat-vente.

1189
00:38:42.560 --> 00:38:47.326
Qu'est-ce qui va vraiment toucher à la substance de la propriété de la SCI ?

1190
00:38:48.216 --> 00:38:49.576
Les grandes décisions de gestion,

1191
00:38:49.638 --> 00:38:50.388
par exemple,

1192
00:38:50.998 --> 00:38:55.373
allouer un fonds de caisse pour pouvoir gérer les imprévus,

1193
00:38:55.374 --> 00:38:56.013
et ainsi de suite.

1194
00:38:56.434 --> 00:38:58.115
On parlait tout à l'heure du pacte d'associés.

1195
00:38:58.416 --> 00:38:58.736
Et voilà,

1196
00:38:58.936 --> 00:39:03.080
c'est à partir de cet édifice d'entente entre tout le monde,

1197
00:39:03.081 --> 00:39:06.381
le pacte d'associés et la définition des pouvoirs du gérant,

1198
00:39:06.623 --> 00:39:07.607
que tout va se construire.

1199
00:39:07.764 --> 00:39:08.365
Exactement.

1200
00:39:08.482 --> 00:39:08.803
Et donc,

1201
00:39:08.990 --> 00:39:09.428
le gérant,

1202
00:39:09.429 --> 00:39:11.146
il peut avoir des pouvoirs très étendus.

1203
00:39:11.311 --> 00:39:14.428
Et ça va être le cas quand vous êtes dans une SCI où vous n'avez que deux associés.

1204
00:39:14.818 --> 00:39:15.350
Naturellement,

1205
00:39:15.351 --> 00:39:17.537
ça va être un des associés qui va être gérant.

1206
00:39:17.538 --> 00:39:19.553
Mais on peut être deux co-gérants.

1207
00:39:19.554 --> 00:39:20.225
On peut être deux co-gérants.

1208
00:39:20.226 --> 00:39:20.896
Et il n'y a pas de nombre.

1209
00:39:20.897 --> 00:39:21.022
Donc,

1210
00:39:21.037 --> 00:39:22.615
si on fait une SCI à six copains,

1211
00:39:22.616 --> 00:39:23.803
on peut être six co-gérants.

1212
00:39:24.115 --> 00:39:24.381
Et donc,

1213
00:39:24.396 --> 00:39:25.522
on a tous les mêmes pouvoirs.

1214
00:39:25.740 --> 00:39:25.865
Donc,

1215
00:39:26.242 --> 00:39:30.106
On va pouvoir écrire quels sont les pouvoirs du gérant et quels sont les pouvoirs des associés.

1216
00:39:30.548 --> 00:39:32.567
Et si on n'a pas prévu une décision,

1217
00:39:32.907 --> 00:39:33.688
le principe,

1218
00:39:33.731 --> 00:39:35.153
c'est que la décision dans une SCI,

1219
00:39:35.270 --> 00:39:36.091
c'est à l'unanimité.

1220
00:39:36.216 --> 00:39:36.653
Et ensuite,

1221
00:39:36.731 --> 00:39:38.411
on peut tout faire à sa sauce.

1222
00:39:38.731 --> 00:39:39.278
Vous envoyez,

1223
00:39:39.497 --> 00:39:39.614
vous,

1224
00:39:39.615 --> 00:39:41.177
dans votre pratique quotidienne,

1225
00:39:41.395 --> 00:39:43.560
des bandes comme ça de copains ou alors des fratries,

1226
00:39:43.561 --> 00:39:45.638
des cousins qui décident d'acheter un bien à plusieurs ?

1227
00:39:45.794 --> 00:39:46.184
Familles,

1228
00:39:46.216 --> 00:39:46.341
oui.

1229
00:39:46.903 --> 00:39:47.247
Copains,

1230
00:39:47.263 --> 00:39:47.560
très peu.

1231
00:39:47.763 --> 00:39:48.060
Très peu.

1232
00:39:48.247 --> 00:39:48.966
Plutôt des familles.

1233
00:39:48.981 --> 00:39:49.106
Oui,

1234
00:39:49.184 --> 00:39:50.013
plutôt des familles,

1235
00:39:50.028 --> 00:39:50.544
des cousins.

1236
00:39:50.810 --> 00:39:52.513
On reste dans le cercle familial.

1237
00:39:52.544 --> 00:39:53.856
On reste dans le cercle familial.

1238
00:39:53.950 --> 00:39:54.294
D'accord.

1239
00:39:54.528 --> 00:39:55.466
Parlons des conflits.

1240
00:39:55.594 --> 00:39:56.235
possible.

1241
00:39:56.455 --> 00:39:56.735
Alors,

1242
00:39:56.755 --> 00:39:58.977
il y a plusieurs questions en une.

1243
00:39:59.018 --> 00:40:01.179
Qu'est-ce qui se passe quand un cousin,

1244
00:40:01.300 --> 00:40:02.018
une cousine,

1245
00:40:02.019 --> 00:40:02.440
un copain,

1246
00:40:02.479 --> 00:40:07.284
une copine associée à la SCI claquent la porte et décident de vendre sa part ?

1247
00:40:07.948 --> 00:40:08.245
Alors,

1248
00:40:08.386 --> 00:40:08.503
là,

1249
00:40:09.104 --> 00:40:10.151
la question que je me pose,

1250
00:40:10.206 --> 00:40:10.331
moi,

1251
00:40:10.409 --> 00:40:12.706
c'est est-ce que la vente des parts est libre ?

1252
00:40:12.926 --> 00:40:15.188
ou soumises à l'accord des autres associés.

1253
00:40:15.369 --> 00:40:19.233
Quelles clauses indispensables il faut prévoir dans les statuts pour éviter les conflits ?

1254
00:40:19.373 --> 00:40:21.151
J'ai entendu parler de clauses d'agrément,

1255
00:40:21.198 --> 00:40:21.971
de préemption,

1256
00:40:21.994 --> 00:40:23.073
de vote à la majorité,

1257
00:40:23.096 --> 00:40:24.198
de blocage de la vente.

1258
00:40:24.221 --> 00:40:25.776
Je pense que vous allez nous expliquer tout ça.

1259
00:40:26.323 --> 00:40:28.182
Et pour celui ou celle qui veut partir,

1260
00:40:28.260 --> 00:40:30.690
comment on évalue le prix des parts ?

1261
00:40:31.330 --> 00:40:32.221
Ça en fait un des questions.

1262
00:40:32.268 --> 00:40:32.502
Oui,

1263
00:40:32.705 --> 00:40:33.205
ça en fait.

1264
00:40:33.471 --> 00:40:33.627
Déjà,

1265
00:40:33.690 --> 00:40:35.205
sur la première question qui est de dire,

1266
00:40:35.315 --> 00:40:38.658
qu'est-ce qui se passe si on a un des associés qui claque la porte et qui vend sa part ?

1267
00:40:39.049 --> 00:40:39.471
Effectivement,

1268
00:40:39.877 --> 00:40:40.205
qui veut.

1269
00:40:40.268 --> 00:40:40.612
Qui veut.

1270
00:40:40.926 --> 00:40:41.487
qui annonce

1271
00:40:42.067 --> 00:40:42.988
« moi, ras-le-bol,

1272
00:40:43.068 --> 00:40:43.529
je m'en vais » .

1273
00:40:43.769 --> 00:40:43.949
Voilà,

1274
00:40:44.090 --> 00:40:44.670
« je m'en vais » .

1275
00:40:44.949 --> 00:40:45.109
Déjà,

1276
00:40:45.129 --> 00:40:48.633
il peut juste s'en aller et conserver ses parts,

1277
00:40:48.992 --> 00:40:50.578
et puis vous ne le verrez plus jamais.

1278
00:40:51.359 --> 00:40:51.617
Non mais,

1279
00:40:51.937 --> 00:40:53.437
ça fait partie du monde des possibles,

1280
00:40:53.438 --> 00:40:54.015
et donc du coup,

1281
00:40:54.203 --> 00:40:55.640
ce que ça va avoir pour conséquence,

1282
00:40:55.781 --> 00:40:59.437
c'est comment est-ce que vous allez aller le chercher sur sa cote-part de frais et charles.

1283
00:40:59.750 --> 00:41:00.047
Et donc,

1284
00:41:00.531 --> 00:41:01.484
probablement que si demain,

1285
00:41:01.485 --> 00:41:02.484
il donne plus signe de vie,

1286
00:41:02.844 --> 00:41:04.562
comme dans une SCI,

1287
00:41:05.031 --> 00:41:08.359
on est dans une responsabilité qui est indéfinie et non solidaire.

1288
00:41:08.500 --> 00:41:08.1000
Indéfinie,

1289
00:41:09.001 --> 00:41:09.750
ça veut dire que...

1290
00:41:10.178 --> 00:41:12.359
en tant qu'associé de la SCI.

1291
00:41:12.621 --> 00:41:14.301
Si la SCI ne fait pas face à ses dettes,

1292
00:41:14.543 --> 00:41:16.305
ça remonte sur le patrimoine des associés.

1293
00:41:16.683 --> 00:41:17.387
Donc finalement,

1294
00:41:17.746 --> 00:41:19.828
si on a ce copain qui s'en va,

1295
00:41:19.890 --> 00:41:20.945
qui ne donne plus signe de vie,

1296
00:41:21.586 --> 00:41:22.570
les autres vont devoir,

1297
00:41:22.953 --> 00:41:24.070
d'une manière ou d'une autre,

1298
00:41:24.469 --> 00:41:25.937
compenser et prendre à sa charge.

1299
00:41:27.078 --> 00:41:27.312
Donc ça,

1300
00:41:27.359 --> 00:41:27.1000
c'est sur le côté,

1301
00:41:28.078 --> 00:41:28.672
je m'en vais.

1302
00:41:29.312 --> 00:41:29.750
Et ensuite,

1303
00:41:29.781 --> 00:41:30.140
sur dire,

1304
00:41:30.156 --> 00:41:31.016
je vais vendre ma part,

1305
00:41:31.125 --> 00:41:32.078
j'ai trouvé un acheteur.

1306
00:41:32.500 --> 00:41:34.140
Si on a bien rédigé ses statuts,

1307
00:41:34.469 --> 00:41:34.578
ça,

1308
00:41:34.579 --> 00:41:35.328
ce n'est pas possible,

1309
00:41:35.344 --> 00:41:38.172
parce que vous allez effectivement mettre en place ce qu'on appelle une clause d'agrément.

1310
00:41:38.453 --> 00:41:39.109
c'est-à-dire qu'il doit...

1311
00:41:39.574 --> 00:41:41.856
informer juridiquement qui veut vendre sa part,

1312
00:41:42.416 --> 00:41:44.918
présenter la personne à qui il veut vendre la part,

1313
00:41:45.258 --> 00:41:47.762
et les autres associés doivent donner leur accord.

1314
00:41:48.200 --> 00:41:48.325
Oui,

1315
00:41:48.340 --> 00:41:49.707
parce que ça peut être un étranger,

1316
00:41:49.965 --> 00:41:51.668
mais ça peut être surtout quelqu'un qui,

1317
00:41:51.809 --> 00:41:52.629
ou un des associés,

1318
00:41:52.630 --> 00:41:55.168
n'a absolument pas envie de voir rentrer pour des raisons

1319
00:41:55.528 --> 00:41:56.075
X. Ah non,

1320
00:41:56.325 --> 00:41:56.856
tout sauf lui,

1321
00:41:56.918 --> 00:41:57.387
tout sauf elle.

1322
00:41:57.388 --> 00:41:57.918
Exactement,

1323
00:41:57.919 --> 00:41:59.106
et donc cette clause d'agrément,

1324
00:41:59.200 --> 00:42:00.481
en tout cas,

1325
00:42:00.856 --> 00:42:01.996
ce qu'il faut vérifier,

1326
00:42:02.075 --> 00:42:05.887
c'est que la décision se fait bien à l'unanimité des associés restants.

1327
00:42:05.918 --> 00:42:06.684
À l'unanimité.

1328
00:42:07.126 --> 00:42:08.088
Ça vous permet de dire,

1329
00:42:08.287 --> 00:42:08.728
finalement,

1330
00:42:08.808 --> 00:42:09.689
s'il n'y a que vous,

1331
00:42:09.728 --> 00:42:10.029
Corinne,

1332
00:42:10.030 --> 00:42:11.131
qui ne voulez pas voir cet associé,

1333
00:42:11.150 --> 00:42:11.951
mais que tout le monde est d'accord,

1334
00:42:12.392 --> 00:42:15.533
de vous protéger aussi dans le périmètre de vos associés.

1335
00:42:15.775 --> 00:42:16.595
Par principe,

1336
00:42:16.596 --> 00:42:20.181
il n'y a pas besoin de clause d'agrément pour le conjoint ou les descendants.

1337
00:42:20.416 --> 00:42:20.541
Donc,

1338
00:42:20.556 --> 00:42:21.056
si finalement,

1339
00:42:21.057 --> 00:42:21.478
ce copain,

1340
00:42:21.564 --> 00:42:22.439
il s'en va et il dit,

1341
00:42:22.440 --> 00:42:22.603
voilà,

1342
00:42:22.705 --> 00:42:24.002
c'est mes enfants qui vont récupérer.

1343
00:42:24.548 --> 00:42:25.642
Si vous n'avez rien prévu,

1344
00:42:25.705 --> 00:42:26.845
vous ne pouvez pas l'empêcher.

1345
00:42:27.205 --> 00:42:27.330
Donc,

1346
00:42:27.345 --> 00:42:27.798
si vous dites,

1347
00:42:27.986 --> 00:42:28.220
tiens,

1348
00:42:28.252 --> 00:42:28.361
ça,

1349
00:42:28.424 --> 00:42:28.814
entre nous,

1350
00:42:29.033 --> 00:42:33.439
on n'est pas forcément d'accord pour après gérer les enfants des associés.

1351
00:42:33.548 --> 00:42:35.470
Vous pouvez mettre dans vos statuts que la clause d'agrément,

1352
00:42:35.471 --> 00:42:36.142
elle est étendue.

1353
00:42:36.270 --> 00:42:38.393
au conjoint et aux descendants et ascendants.

1354
00:42:38.413 --> 00:42:38.532
Oui,

1355
00:42:38.893 --> 00:42:39.172
d'accord.

1356
00:42:39.553 --> 00:42:39.794
Donc ça,

1357
00:42:39.835 --> 00:42:40.713
c'est la première chose.

1358
00:42:40.714 --> 00:42:40.795
Ça,

1359
00:42:40.796 --> 00:42:42.256
c'est ce qu'on appelle la clause d'agrément.

1360
00:42:42.295 --> 00:42:43.018
La clause d'agrément.

1361
00:42:43.276 --> 00:42:46.143
Et vous pouvez rajouter une clause de préemption qui est de dire,

1362
00:42:46.237 --> 00:42:46.698
finalement,

1363
00:42:47.002 --> 00:42:49.924
les associés présents sont prioritaires pour acheter.

1364
00:42:50.628 --> 00:42:52.104
Et vous pouvez prévoir un ordre,

1365
00:42:52.424 --> 00:42:54.065
s'il y a un ordre qui semble pertinent.

1366
00:42:54.534 --> 00:42:54.752
Et donc,

1367
00:42:54.784 --> 00:42:57.331
sur ce côté conflit-blocage,

1368
00:42:57.768 --> 00:42:57.893
là,

1369
00:42:57.956 --> 00:42:58.346
c'est pareil,

1370
00:42:58.393 --> 00:42:59.690
ça va être la philosophie.

1371
00:43:00.081 --> 00:43:01.628
Quelle est votre philosophie si vous dites,

1372
00:43:01.893 --> 00:43:02.862
on était six copains,

1373
00:43:03.018 --> 00:43:04.596
il faut qu'on soit tout le temps d'accord.

1374
00:43:05.254 --> 00:43:07.895
et bien vous allez vous mettre à l'unanimité sur les décisions.

1375
00:43:08.655 --> 00:43:08.774
Ça,

1376
00:43:08.815 --> 00:43:13.640
ça veut dire que vous allez être content parce que vous allez pouvoir discuter à chaque fois du bout de gras et convaincre tout le monde.

1377
00:43:14.015 --> 00:43:15.577
La problématique que vous allez avoir,

1378
00:43:15.640 --> 00:43:17.476
c'est que si vous ne trouvez pas d'accord,

1379
00:43:17.999 --> 00:43:19.460
vous êtes dans une situation de blocage.

1380
00:43:19.679 --> 00:43:23.499
Et donc il faut aussi prévoir des solutions pour sortir des situations de blocage.

1381
00:43:23.671 --> 00:43:25.015
Et donc souvent,

1382
00:43:25.077 --> 00:43:27.983
il faut quand même mettre un certain nombre de décisions à l'unanimité.

1383
00:43:28.030 --> 00:43:28.691
La majorité,

1384
00:43:28.751 --> 00:43:32.553
donc soit vous faites la majorité classique relative en 1,51%,

1385
00:43:32.815 --> 00:43:36.041
sinon vous pouvez prévoir ce qu'on appelle des majorités renforcées au 2 tiers.

1386
00:43:36.260 --> 00:43:37.041
Ce qui vous permet de dire,

1387
00:43:37.096 --> 00:43:37.401
finalement,

1388
00:43:37.402 --> 00:43:39.822
s'il n'y a que un tiers des associés qui ne veut pas suivre,

1389
00:43:39.963 --> 00:43:42.260
on peut se dire que le plus grand nombre l'emporte.

1390
00:43:42.307 --> 00:43:42.565
Et ça,

1391
00:43:42.566 --> 00:43:45.213
ça permet d'éviter les blocages.

1392
00:43:45.588 --> 00:43:47.744
On a vu les principaux avantages de la SCI,

1393
00:43:48.213 --> 00:43:48.994
achat d'un bien,

1394
00:43:49.198 --> 00:43:49.854
à plusieurs,

1395
00:43:49.869 --> 00:43:50.526
la transmission,

1396
00:43:50.572 --> 00:43:51.229
la protection.

1397
00:43:51.854 --> 00:43:54.229
Parlons maintenant des inconvénients éventuels.

1398
00:43:54.698 --> 00:43:54.979
Alors,

1399
00:43:55.338 --> 00:43:56.604
encore plusieurs questions en une.

1400
00:43:56.846 --> 00:43:58.406
Les formalités sont-elles lourdes ?

1401
00:43:58.726 --> 00:44:00.746
On a vu qu'au sein d'une SCI familiale,

1402
00:44:00.766 --> 00:44:03.527
la tenue de la comptabilité régulière est obligatoire,

1403
00:44:03.789 --> 00:44:06.566
tout comme la tenue de l'Assemblée Générale annuelle.

1404
00:44:07.012 --> 00:44:11.652
Est-ce que ça peut faire peur quand on rêve juste de grandes tablées et d'un jardin ?

1405
00:44:11.973 --> 00:44:16.246
Je pense que si on met de côté la situation avec les six copains,

1406
00:44:16.871 --> 00:44:19.574
aujourd'hui créer une SCI c'est relativement facile.

1407
00:44:19.684 --> 00:44:23.871
Je pense qu'il ne faut pas avoir peur de cette situation-là.

1408
00:44:24.154 --> 00:44:26.135
C'est-à-dire que quand on lit Assemblée Générale,

1409
00:44:26.174 --> 00:44:26.555
tout de suite,

1410
00:44:26.574 --> 00:44:26.854
on se dit,

1411
00:44:26.855 --> 00:44:27.135
oh là là,

1412
00:44:27.215 --> 00:44:28.274
c'est très formel tout ça.

1413
00:44:28.516 --> 00:44:29.293
Comptabilité,

1414
00:44:29.594 --> 00:44:30.457
qui va la tenir ?

1415
00:44:31.336 --> 00:44:33.117
Si on n'a jamais tenu de comptabilité de sa vie ?

1416
00:44:33.555 --> 00:44:34.039
Le principe,

1417
00:44:34.040 --> 00:44:35.500
c'est qu'il faut tenir une comptabilité,

1418
00:44:35.516 --> 00:44:37.055
mais on n'a pas besoin de la publier.

1419
00:44:37.196 --> 00:44:37.680
Donc en fait,

1420
00:44:37.821 --> 00:44:39.860
une feuille Excel avec les entrées et les sorties,

1421
00:44:39.961 --> 00:44:40.953
ça suffit largement.

1422
00:44:41.016 --> 00:44:41.532
Ah bon,

1423
00:44:41.672 --> 00:44:44.703
on est rassuré là.

1424
00:44:44.766 --> 00:44:45.578
C'est assez facile.

1425
00:44:45.891 --> 00:44:47.094
Et l'Assemblée Générale,

1426
00:44:47.141 --> 00:44:47.906
c'est juste pour se dire,

1427
00:44:47.985 --> 00:44:49.782
voilà ce qui s'est passé dans l'année.

1428
00:44:50.141 --> 00:44:52.203
Est-ce qu'on est d'accord avec le travail du gérant ?

1429
00:44:52.422 --> 00:44:53.266
Et est-ce qu'on poursuit ?

1430
00:44:53.522 --> 00:44:55.443
et donc généralement ça ne prend pas plus d'une page.

1431
00:44:55.703 --> 00:44:58.809
On peut décider de la faire avant le barbec et après ?

1432
00:44:58.906 --> 00:44:59.027
Oui,

1433
00:44:59.367 --> 00:45:00.527
et après il faut faire zoom.

1434
00:45:00.789 --> 00:45:05.156
Aujourd'hui dans des situations comme ça très simples de la SCI Familia qui détient la résidence secondaire,

1435
00:45:06.274 --> 00:45:08.313
tout ce qui est à disposition aujourd'hui sur Internet,

1436
00:45:08.314 --> 00:45:09.516
il y a des sites très bien faits,

1437
00:45:09.734 --> 00:45:10.781
ça suffit largement.

1438
00:45:11.906 --> 00:45:13.125
Même sur un bien d'investissement,

1439
00:45:13.344 --> 00:45:15.219
quand on est des associés raisonnables,

1440
00:45:15.703 --> 00:45:19.141
globalement on fait un micro-point une fois de temps en temps et puis c'est tout.

1441
00:45:19.962 --> 00:45:24.166
sans avoir besoin de faire des tartines de littérature formalisées.

1442
00:45:24.467 --> 00:45:24.666
Alors,

1443
00:45:24.667 --> 00:45:29.611
je voudrais qu'on parle maintenant un peu des revenus éventuels tirés de l'achat en

1444
00:45:30.010 --> 00:45:30.830
SCI d'une maison.

1445
00:45:30.994 --> 00:45:31.510
Par exemple,

1446
00:45:31.533 --> 00:45:33.119
on peut être tous d'accord pour louer,

1447
00:45:34.853 --> 00:45:38.447
je reprends l'exemple de la maison de campagne achetée en SCI quand on n'y est pas.

1448
00:45:38.838 --> 00:45:42.041
Comment les revenus d'une location sont imposés quand on est en

1449
00:45:42.463 --> 00:45:45.213
SCI ? Qu'est-ce qu'il faut absolument savoir sur le plan fiscal ?

1450
00:45:45.526 --> 00:45:50.991
Avant de se lancer dans l'achat d'une maison de campagne ou d'un gîte en SCI avec ses potes,

1451
00:45:50.992 --> 00:45:54.034
ou plus largement d'ailleurs d'un bien alloué à plusieurs en SCI,

1452
00:45:54.738 --> 00:45:58.355
est-ce qu'il y a des avantages fiscaux à acheter en SCI plutôt qu'en son emploi pour l'encore ?

1453
00:45:58.558 --> 00:45:58.777
Alors,

1454
00:45:58.878 --> 00:46:00.300
je vais casser le rêve de...

1455
00:46:00.464 --> 00:46:00.644
Boum,

1456
00:46:00.683 --> 00:46:01.042
t'as une...

1457
00:46:03.730 --> 00:46:07.214
C'est le rêve qui se casse.

1458
00:46:07.292 --> 00:46:07.792
SCI,

1459
00:46:08.167 --> 00:46:10.589
c'est Société Civile Immobilière,

1460
00:46:10.652 --> 00:46:12.527
donc il faut faire une activité civile.

1461
00:46:12.730 --> 00:46:15.873
Et si vous avez votre maison de campagne que vous allez louer,

1462
00:46:16.014 --> 00:46:17.553
vous allez la louer avec les meubles.

1463
00:46:17.654 --> 00:46:20.498
Vous n'allez pas déménager votre maison de campagne pour la louer un week-end.

1464
00:46:20.842 --> 00:46:21.920
Et la location meublée,

1465
00:46:21.959 --> 00:46:23.498
c'est une activité commerciale.

1466
00:46:23.881 --> 00:46:25.443
Ça veut dire que dès lors qu'on se dit,

1467
00:46:25.482 --> 00:46:25.764
tiens,

1468
00:46:26.123 --> 00:46:26.584
cette année,

1469
00:46:26.647 --> 00:46:27.686
tout le monde part à l'étranger,

1470
00:46:27.803 --> 00:46:29.045
il n'y aura personne de tout l'été,

1471
00:46:29.326 --> 00:46:29.967
si on la louait,

1472
00:46:30.029 --> 00:46:30.420
on ne peut pas ?

1473
00:46:30.421 --> 00:46:32.154
Si vous la louez avec les meubles,

1474
00:46:32.811 --> 00:46:33.373
sur le principe,

1475
00:46:33.389 --> 00:46:34.217
vous ne pouvez pas.

1476
00:46:34.576 --> 00:46:37.842
Parce qu'une société civile n'a pas le droit de faire d'activité commerciale.

1477
00:46:37.873 --> 00:46:38.779
Il faut vider la maison ?

1478
00:46:38.951 --> 00:46:39.139
Non,

1479
00:46:39.561 --> 00:46:42.139
il faut prendre un numéro de registre de commerce et...

1480
00:46:42.822 --> 00:46:45.965
à titre individuel et l'allouer à titre individuel,

1481
00:46:45.985 --> 00:46:48.367
mais ce n'est pas la SCI qui va louer.

1482
00:46:48.789 --> 00:46:49.227
Et donc ça,

1483
00:46:49.246 --> 00:46:50.668
la problématique que vous allez avoir,

1484
00:46:50.731 --> 00:46:52.309
c'est que si dans la famille,

1485
00:46:52.348 --> 00:46:54.434
on va faire un peu poche droite,

1486
00:46:54.473 --> 00:46:54.871
poche gauche,

1487
00:46:54.872 --> 00:46:55.918
ça va parfaitement aller.

1488
00:46:55.973 --> 00:46:56.317
Par contre,

1489
00:46:56.318 --> 00:46:57.215
quand c'est avec les copains,

1490
00:46:57.239 --> 00:46:59.496
ça peut déjà amener un peu plus de complexité.

1491
00:46:59.871 --> 00:47:00.324
Si le bien,

1492
00:47:00.356 --> 00:47:01.965
il est vide pour X ou Y raisons,

1493
00:47:03.059 --> 00:47:04.606
on peut l'allouer comme on veut,

1494
00:47:04.700 --> 00:47:05.528
autant de fois qu'on veut.

1495
00:47:05.746 --> 00:47:06.168
Et donc là,

1496
00:47:06.169 --> 00:47:07.450
on va avoir des revenus fonciers.

1497
00:47:07.668 --> 00:47:08.809
Et ces revenus fonciers,

1498
00:47:09.309 --> 00:47:12.418
ils vont être imposés dans la main des associés.

1499
00:47:12.606 --> 00:47:12.887
Et donc,

1500
00:47:12.907 --> 00:47:17.253
on va avoir une imposition à votre taux d'impôt sur le revenu classique.

1501
00:47:17.254 --> 00:47:17.374
Donc,

1502
00:47:17.375 --> 00:47:20.542
ça va rentrer dans votre imposition en fonction de votre tranche marginale.

1503
00:47:20.543 --> 00:47:20.643
Donc,

1504
00:47:20.644 --> 00:47:21.362
peut-être que vous êtes à 30 %,

1505
00:47:21.378 --> 00:47:22.948
peut-être que vous êtes à 41 %.

1506
00:47:23.245 --> 00:47:27.112
Ces nouveaux revenus vont subir directement cette tranche marginale d'imposition.

1507
00:47:27.554 --> 00:47:29.116
plus les prélèvements sociaux.

1508
00:47:29.455 --> 00:47:29.635
Donc,

1509
00:47:29.836 --> 00:47:30.157
souvent,

1510
00:47:30.158 --> 00:47:32.600
on va être aux alentours d'un petit 50%

1511
00:47:32.601 --> 00:47:34.139
de fiscalité sur ce type de revenu.

1512
00:47:34.440 --> 00:47:34.561
Donc,

1513
00:47:34.580 --> 00:47:37.186
c'est assez confiscatoire.

1514
00:47:37.483 --> 00:47:39.045
C'est assez confiscatoire,

1515
00:47:39.108 --> 00:47:39.748
effectivement.

1516
00:47:39.764 --> 00:47:41.366
Ça prend du forcement.

1517
00:47:41.428 --> 00:47:42.131
Ça fait réfléchir,

1518
00:47:42.248 --> 00:47:42.545
tout ça.

1519
00:47:43.428 --> 00:47:43.717
Alors,

1520
00:47:43.748 --> 00:47:43.983
Thierry ?

1521
00:47:44.076 --> 00:47:44.186
Moi,

1522
00:47:44.248 --> 00:47:49.358
je possède déjà un bien où j'hérite d'un bien en indivision classique avec mes frères et sœurs.

1523
00:47:49.795 --> 00:47:52.592
Est-ce qu'on peut le transformer en SCI ultérieurement ?

1524
00:47:52.998 --> 00:47:54.967
On ne transforme pas un bien en SCI.

1525
00:47:55.576 --> 00:47:56.342
Vous pouvez dire,

1526
00:47:56.436 --> 00:47:56.905
est-ce que je vais...

1527
00:47:57.086 --> 00:48:00.369
apporter ce bien à une SCI et vous pouvez tout à fait.

1528
00:48:01.291 --> 00:48:02.131
L'inconvénient,

1529
00:48:02.213 --> 00:48:05.017
c'est que vous faites un transfert de propriété parce que c'est plus vous,

1530
00:48:05.236 --> 00:48:06.697
personne physique qui est propriétaire,

1531
00:48:06.752 --> 00:48:09.338
mais c'est la SCI et vous allez payer les droits de mutation.

1532
00:48:09.377 --> 00:48:09.502
Donc,

1533
00:48:09.517 --> 00:48:11.838
on va repayer globalement des frais de notaire.

1534
00:48:11.839 --> 00:48:12.924
Légèrement réduit.

1535
00:48:13.095 --> 00:48:13.908
Légèrement réduit,

1536
00:48:14.002 --> 00:48:15.564
mais on est plutôt à 5-6%.

1537
00:48:15.752 --> 00:48:16.064
Là où,

1538
00:48:16.517 --> 00:48:17.548
une acquisition classique,

1539
00:48:17.627 --> 00:48:17.908
aujourd'hui,

1540
00:48:17.909 --> 00:48:18.689
on est à 8%.

1541
00:48:18.830 --> 00:48:18.986
Donc,

1542
00:48:19.330 --> 00:48:19.455
ça,

1543
00:48:19.486 --> 00:48:20.908
ça peut être une problématique.

1544
00:48:21.017 --> 00:48:21.814
Vous pouvez aussi dire,

1545
00:48:21.892 --> 00:48:22.048
tiens,

1546
00:48:22.049 --> 00:48:24.236
je vais en profiter pour créer ma SCI.

1547
00:48:24.298 --> 00:48:26.548
La SCI va me racheter le bien en faisant un prêt.

1548
00:48:26.990 --> 00:48:27.830
Ça n'annule pas ça,

1549
00:48:27.910 --> 00:48:29.210
mais ça permet aussi de dire,

1550
00:48:29.491 --> 00:48:31.069
je reçois du cash en contrepartie,

1551
00:48:31.132 --> 00:48:34.190
donc c'est plus facile aussi pour payer ses frais.

1552
00:48:34.433 --> 00:48:34.550
Ça,

1553
00:48:34.593 --> 00:48:42.835
ça fait partie de la gymnastique intellectuelle des gens qui font beaucoup d'investissements en immobilier et qui passent leur temps à faire un peu comme des verres d'eau.

1554
00:48:42.960 --> 00:48:45.460
On envoie de l'eau dans une société,

1555
00:48:45.476 --> 00:48:48.710
on récupère de l'argent d'une autre société et on fait comme ça.

1556
00:48:48.711 --> 00:48:49.069
En tout cas,

1557
00:48:49.070 --> 00:48:49.179
moi,

1558
00:48:49.180 --> 00:48:51.929
je suis ravie qu'on ait parlé de la SCI parce que c'est vraiment...

1559
00:48:52.258 --> 00:48:57.542
outils à la fois intéressants à connaître mais qui ne s'adaptent pas forcément à toutes les situations.

1560
00:48:57.543 --> 00:48:58.343
Il faut bien réfléchir.

1561
00:48:58.425 --> 00:48:58.745
Parfois,

1562
00:48:58.784 --> 00:49:00.343
ça peut être très intéressant et parfois,

1563
00:49:00.445 --> 00:49:00.609
non,

1564
00:49:00.687 --> 00:49:02.070
ça ne correspond pas à la situation.

1565
00:49:02.491 --> 00:49:07.210
Il faut bien envisager ce qui peut se passer derrière et ne pas hésiter à se faire conseiller.

1566
00:49:07.335 --> 00:49:07.734
Absolument.

1567
00:49:07.812 --> 00:49:08.468
Et par Aurélie.

1568
00:49:08.890 --> 00:49:09.468
Pas par Thierry.

1569
00:49:09.515 --> 00:49:10.171
S'il vous plaît,

1570
00:49:10.452 --> 00:49:11.234
ne me téléphonez pas.

1571
00:49:12.030 --> 00:49:12.734
Si possible,

1572
00:49:12.874 --> 00:49:13.812
par Aurélie.

1573
00:49:13.952 --> 00:49:15.124
Vous me renverrez les appels.

1574
00:49:16.499 --> 00:49:17.499
Qui connaît tout ça,

1575
00:49:17.749 --> 00:49:19.265
toutes ces problématiques par cœur.

1576
00:49:19.687 --> 00:49:20.952
Je crois que ça va être le mot de la fin.

1577
00:49:21.109 --> 00:49:21.406
Super.

1578
00:49:21.738 --> 00:49:23.199
Et c'est la fin de cet épisode.

1579
00:49:23.380 --> 00:49:26.664
Merci Aurélie Caldi d'être intervenue pour nous présenter la SCI,

1580
00:49:27.144 --> 00:49:29.484
donc la Société Civile Immobilière.

1581
00:49:29.969 --> 00:49:32.789
Merci à nos auditrices et à nos auditeurs pour leur fidélité.

1582
00:49:33.109 --> 00:49:39.640
Merci encore à notre partenaire Exxon spécialiste de l'investissement dans la silver economy à découvrir sur Exxon.fr.

1583
00:49:39.890 --> 00:49:45.359
On espère que vous avez appris plein de choses qui vous serviront avant de signer pour acheter à plusieurs potes ou en famille,

1584
00:49:45.609 --> 00:49:46.437
recomposées ou pas.

1585
00:49:46.750 --> 00:49:47.937
Et si cet épisode vous a plu,

1586
00:49:47.1000 --> 00:49:51.172
n'hésitez pas à le partager à partir de votre appui Spotify.

1587
00:49:51.474 --> 00:49:53.016
Apple Podcasts,

1588
00:49:53.295 --> 00:49:53.776
Deezer,

1589
00:49:53.856 --> 00:49:54.416
YouTube.

1590
00:49:54.858 --> 00:49:56.721
Parlez-en à vos copines,

1591
00:49:56.722 --> 00:49:57.338
vos collègues,

1592
00:49:57.362 --> 00:49:58.042
votre sœur,

1593
00:49:58.120 --> 00:49:58.983
votre mère.

1594
00:49:59.542 --> 00:50:06.385
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1595
00:50:06.573 --> 00:50:10.729
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1596
00:50:11.010 --> 00:50:12.635
Nos algorithmes adorent ça.

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Et vous pouvez aussi retrouver les conseils de Thierry dans les livres qu'il a co-écrits.

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Les filles osons parler argent chez Duneau et aussi l'argent féminin aux éditions Ellipse.

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Vous pouvez également nous contacter via LinkedIn et par notre compte Instagram argent parlons cash les filles.

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Et on vous dit à bientôt pour un nouvel épisode.

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Merci.