Allez,
je tire 200.
Fic.
Sune.
Pognon.
Océan.
La moula.
Grisipi.
Salaire.
Honoraire.
Fin.
Tant qu'on ne retraite.
livrer à héritage,
assurance vie,
impôts,
déduction,
investir,
bitcoin,
trading,
intérêt,
SCPI,
plan d'épargne action,
PER,
travailler,
se marier,
se taxer ou vivre en union libre,
fonder une famille,
monter sa boîte,
demander un crédit immobilier,
se séparer,
se remarier,
changer de boulot,
partir en retraite,
hériter,
devenir veuve.
Autant de grandes étapes de la vie mais aussi trop souvent d'occasions de s'appauvrir pour les femmes mal informées.
Mais il n'est jamais trop tard pour se poser les bonnes questions sur sa situation financière et son patrimoine ou matrimoine,
actuel ou avenu.
Et tant qu'il en est encore temps,
mettre en place des stratégies d'épargne et d'investissement pour éviter de se réveiller un jour fauché voire scolié.
C'est ce que nous vous proposons chaque mois dans ce podcast avec nos experts invités.
Si vous ne savez pas comment vous informer pour mieux vous occuper de votre argent,
c'est ce que vous racontent les experts de la banque et de l'assurance entre autres qui vous paraissent obscurs,
complexes.
Ce podcast est fait pour vous.
Notre mission,
vous aider à bâtir votre indépendance financière,
qui est la clé de votre liberté,
et vous aider à peser le pour et le contre avant de prendre une décision qui engage vos sous,
avec un regard de femme,
de conjointe,
de mère sur l'argent.
Je suis Corinne Golberger,
journaliste,
et j'annule ce podcast avec Thierry Oaillon,
gestionnaire de patrimoine et co-auteur de « Les filles osant parler argent »
et « L'argent au féminin » .
Merci à notre partenaire Exant,
cabinet de conseil spécialiste de l'investissement dans la silver economy,
à découvrir sur exant.fr.
Et maintenant qu'on s'est dit tout ça,
parlons cash les filles !
Quel point commun y a-t-il entre un couple qui veut acheter un grand appart pour accueillir sa famille recomposée,
une fratrie qui a hérité de la maison de leurs parents en indivision,
et une bande de potes qui rêve de s'offrir une ferme à retaper pour passer de super moments ensemble ?
ou créer un gîte recherché par les amateurs de vacances vertes.
Le point commun ?
Ils ont tous un challenge excitant,
mais s'ils foncent tête baissée sans toutes les bonnes infos qui matchent avec leur projet,
ils peuvent un jour se retrouver en galère.
Si tu as déjà loué un Airbnb avec des copains,
tu connais la chanson.
Alors,
imagine-les même en version proprio d'une maison en indivision.
Ouais,
il faut refaire toute la plomberie de la salle de bain,
mais Benoît ne veut pas mettre un rond dedans.
Justement,
dans la boîte à outils des investisseurs en immobilier,
il y en a un qui vaut le détour et qui n'est pas très connu.
C'est la SCI ou Société Civile Immobilière.
Si tu es en mode « je veux investir intelligemment » ,
la SCI peut être un montage plus malin qu'un achat classique en nom propre.
Mais la SCI est-elle adaptée à tes projets ?
C'est ce que nous allons voir avec Aurélie Caldi,
spécialiste des stratégies patrimoniales complexes,
co-gérante associée de Culture Patrimoine.
Bonjour Aurélie !
Bonjour Corinne !
Bonjour Thierry Moncourt !
Bonjour Corinne !
Et bonjour Léo à La Technique !
Et merci à notre partenaire Exante,
spécialiste de l'investissement dans la silver economy,
à découvrir sur exante.fr et c'est parti !
Alors j'entends de plus en plus de copines à la tête de familles recomposées dire qu'elles ont acheté un bien en résidence principale ou en résidence secondaire en SCI.
Alors Aurélie,
c'est quoi exactement la SCI,
la société civile immobilière et ça fonctionne comment en vrai ?
C'est une bonne question.
Comme son nom l'indique,
la SCI c'est une société civile immobilière.
C'est une société qui va avoir pour objectif d'acheter,
gérer,
administrer un ou plusieurs biens immobiliers,
que ce soit des biens immobiliers de loisirs,
de plaisir ou bien des investissements locatifs.
Donc,
il faut être au moins deux associés pour créer une société civile immobilière.
Et elle va être administrée,
cette société,
par un ou plusieurs gérants qui peuvent être les associés ou non.
Donc ça,
après,
je pense qu'on rentrera dans le détail ensuite.
Et le point important pour le moment,
c'est de se dire que quand bien même vous êtes une personne physique et vous allez créer votre SCI,
en fait,
c'est une personne morale et elle va être dotée d'une personnalité propre.
Donc pour le moment,
ce qu'il faut se dire,
c'est que la SCI,
c'est une structure qui est à part.
Quand bien même vous avez l'impression que c'est une extension de vous-même,
c'est une société,
elle a une personnalité propre et toutes les actions que vous allez prendre demain,
elles doivent être en respect de son propre intérêt,
intérêt de la SCI et non pas intérêt de la personne physique.
D'un point de vue administratif,
très rapidement,
mais je pense qu'on y reviendra,
ça va vous demander un petit peu de travail,
mais pas trop parce qu'il faut faire une comptabilité et tenir des assemblées générales.
Puis d'un point de vue fiscal,
vous aurez aussi un choix.
Par défaut,
la SCI relève du régime de l'impôt sur le revenu,
on va dire qu'elle est transparente et donc si vous avez des revenus au sein de la SCI,
ils vont remonter dans les mains des personnes physiques ou vous pouvez avoir le choix d'opter pour l'impôt sur les sociétés.
Donc on va prendre un exemple Alice,
deux enfants,
Benoît en a deux aussi et ensemble,
ils ont eu un enfant en commun.
Quel est l'intérêt de la SCI pour des familles recomposées ?
En quoi acheter un bien en SCI serait un montage ?
plus intéressant,
plus protecteur que l'achat classique en indivision notamment en cas de divorce ou de veuvage ?
Est-ce que la SCI,
ça protège qui et comment ?
Est-ce que le nouveau conjoint,
les enfants d'un premier couple ?
On sait que chaque option a des conséquences juridiques et émotionnelles dans une famille recomposée.
Alors la SCI dans tout ça,
on en fait quoi ?
Oui,
pourquoi tous ces gens achètent en SCI ?
Donc là vous avez posé beaucoup
Beaucoup,
beaucoup,
beaucoup de questions,
Thierry.
Je vais décomposer pour que nos auditrices nous suivent.
Et nos auditeurs aussi,
s'il vous plaît.
On en a.
Auditeurs.
On en a.
Pas mal.
Auditeurs,
auditrices.
Déjà,
pour essayer de comprendre quel est l'intérêt de la SCI.
Donc ça va fonctionner pour les familles recomposées,
mais pas que.
Il y a deux grands intérêts à la SCI.
Le premier,
c'est que vous pouvez garder le contrôle.
D'accord ?
Parce qu'aujourd'hui,
grâce à ce côté personnalité morale,
vous pouvez dire...
faire une distinction entre la détention du capital et le pouvoir de décision.
Donc ça,
c'est vraiment le premier intérêt de la SCI.
C'est-à-dire entre les associés et entre les gérants ?
Exactement.
Et donc si on le transpose en famille,
on pourrait très bien avoir les associés enfants et le gérant parents.
Et donc c'est ce que j'appelle garder le contrôle.
C'est-à-dire que finalement,
vous allez pouvoir décider d'utiliser le bien,
de le louer,
de le vendre,
sans forcément avoir l'accord des associés enfants.
D'accord.
Donc ça,
c'est vraiment...
le premier intérêt.
Donc,
c'est pour sortir déjà de la division d'une certaine manière ?
Là,
c'est garder le contrôle.
Garder le contrôle.
Et ensuite,
effectivement,
Corinne,
le deuxième intérêt,
c'est d'échapper à l'indivision.
Donc,
l'indivision,
c'est quand vous allez être propriétaire du bien en direct à plusieurs.
Et quelle est la problématique de l'indivision ?
C'est que vous avez un adage que tout le monde connaît,
c'est « nul n'est censé rester en indivision » .
Qu'est-ce que ça veut dire en pratique ?
Ça veut dire que vous pouvez forcer la vente du bien directement
si vous n'êtes plus d'accord pour rester ensemble propriétaire de ce bien-là.
Et donc dans les sujets familiaux,
à un moment donné se dire qu'il y a un membre de la famille qui peut finalement forcer la main aux autres,
ça met en inconfort et là la SCI vient à notre secours pour protéger parce que vous ne pouvez plus vendre tout seul ou forcer la vente du bien,
vous avez vos parts,
parce que vous avez des parts sociales quand vous êtes propriétaire de la SCI et donc si...
On faisait par exemple une SCI tous les trois.
Chouette,
on commence quand ?
Finalement,
si moi je veux sortir de la SCI,
je vais aller vendre mon un tiers de SCI sur le marché,
mais qui va vouloir prendre ma place ?
Donc finalement,
ici il y a un problème de liquidité parce que personne n'a envie de se retrouver dans une SCI avec des inconnus ou avec d'autres membres de la même famille et du coup ça empêche cette vente forcée du bien.
C'est ce qu'on appelle échapper à l'indivision.
Donc ça c'est les deux grands intérêts déjà sur la SCI.
Ensuite,
je vais essayer de décomposer pour bien qu'on comprenne les différents concepts.
Je propose de commencer par une famille où,
pas forcément d'enfants pour l'instant,
mais vous avez un couple qui est en union libre.
Si vous avez un couple qui est en union libre et qui décide d'acheter un bien ensemble,
en direct,
le principe d'un couple qui est en union libre,
c'est qu'ils ne sont pas mariés,
donc ils ne sont pas héritiers l'un de l'autre.
Oui.
Donc là,
la SCI va venir protéger les membres de la famille,
le conjoint...
Va créer un lien juridique entre deux personnes qui n'en ont pas en réalité puisqu'ils sont concubins.
Oui,
en tout cas,
va venir amener une solution pour,
je vais dire,
contrebalancer le fait qu'ils ne sont pas héritiers.
Absolument.
Donc quand vous êtes en union libre,
que vous achetez votre bien immobilier en direct ensemble,
en indivision,
tout à fait en indivision,
et qu'il y en a un des deux qui décède,
finalement,
vous n'êtes pas héritier.
Donc...
votre 50%,
admettons que c'est 50%,
va aller à votre descendance.
À la descendance de celui qui descend.
En tout cas,
vous avez la descendance,
l'enfant n'est peut-être pas commun.
Voilà,
descendance,
héritier,
ascendant,
en tout cas ça quitte cette branche-là.
Vous pouvez dire,
non j'ai envie que mon concubin hérite de mes 50%
de la maison parce que c'était la résidence principale.
Donc vous pouvez dire,
je vais dans un testament désigner mon concubin héritier pour cette maison.
Là,
qu'est-ce qu'on a comme problématique ?
aujourd'hui,
c'est que dans ce cadre-là,
le concubin va devoir,
survivant,
payer des droits de succession.
Et les droits de succession dans cette situation-là,
ils sont très élevés parce qu'ils sont en hauteur de
60%. Donc finalement,
moi,
imaginons
Thierry, on a acheté un bien ensemble.
Quelle chance !
Félicitations !
Finalement,
si ce bien immobilier,
il vaut 1 million le jour ou le décès,
pour bénéficier de ma part,
vous allez devoir décaisser 300 000 euros.
Juste pour une question superstition,
excusez-moi.
Prenez l'exemple dans l'autre sens.
Si je décède en premier,
comment on héritierait ?
Ok.
Très bien.
Donc,
on voit bien la problématique de cette situation-là.
Donc maintenant,
si on avait créé une SCI,
Thierry décède en premier,
qu'est-ce que je vais hériter s'il m'a désigné comme héritière ?
Là,
je vais recevoir non pas le bien en direct,
mais je vais recevoir des parts sociales.
Les parts de la SCI,
on était à 50-50,
donc les 50%
viennent.
À nouveau ici,
comment est-ce qu'on va valoriser ces parts de SCI ?
Si dans la SCI,
il n'y avait que l'appartement à 1 million,
les parts de tir valent 500 000.
Je vais quand même devoir payer
300 000 euros de droit.
Donc finalement là,
on se rend compte que la SCI n'a aucun impact sur ma protection.
Parce que de la même manière qu'on a dû me désigner en tant qu'héritière,
je vais payer sur la même assiette.
Donc on se rend compte qu'ici,
la SCI n'a pas d'impact.
Donc dans ce cas-là,
la SCI...
a le même effet juridique en cas de décès de l'un ou de l'autre,
de deux concubins qui finalement iraient chez le notaire et achèteraient 50-50.
Exactement.
Ça ne change rien.
Après on pourra reprendre les différentes situations avec mariage etc.
Mais c'était juste pour essayer de mettre en avant que la magie ce n'est pas que la SCI,
ça va aller nécessiter d'aller chercher d'autres sujets pour finalement avoir cet effet protecteur et un peu waouh de la SCI.
Là,
on va faire appel à un autre système,
un autre outil français que vous connaissez peut-être.
C'est le démembrement de propriété.
Ah oui ?
On en a parlé,
on en a traité.
Le démembrement de propriété,
c'est dire quoi ?
C'est que dans le droit français,
qui vient du droit romain et latin,
la pleine propriété se décompose en trois droits.
L'usus,
le fructus et l'abusus.
Dans le langage courant,
nous,
on va parler d'usufruit et de nupropriété.
L'usufruit,
ça va regrouper l'usus et le fructus.
C'est le droit d'utiliser le bien.
Ça,
c'est l'usus.
Donc si c'est ma résidence principale,
j'ai le droit d'y vivre.
Et le fructus,
c'est de dire que si finalement je mets ce bien-là en location,
les loyers me reviennent à moi usufruitiers.
Et l'ONU propriétaire,
lui,
il a l'abusus.
Et en réalité,
qu'est-ce qu'il a ?
Il n'a pas grand-chose.
Il a le droit d'attendre qu'un jour l'usufruit s'étienne.
En général,
c'est souvent les parents qui font un démembrement de propriété et qui gardent l'usufruit.
Oui,
exactement.
C'est des montages qui consistent à n'acheter que soit l'usufruit,
soit la nuit propriété pour des raisons fiscales,
pour des raisons de fiscalité immobilière et d'édifier.
Voilà,
et de création de revenus futurs.
Mais je suis d'accord que le cas le plus commun,
ça va être dans une transmission familiale.
Et donc l'usufruit,
il s'éteint avec le décès de la personne qui le porte et au moment où il s'éteint,
l'usufruit rejoint la nuit propriété.
Notre nuit propriétaire devient à ce moment-là...
plein propriétaire.
Et donc,
on va utiliser ce mécanisme du démembrement avec la SCI.
Parce que là,
on va démembrer...
le capital de la SCI donc on va détenir non plus les parts sociales en pleine propriété,
mais les parts sociales en nu-propriétés ou en usufruit.
Alors si j'essaie de faire un exemple,
je vais quitter l'exemple Thierry Aurélie et on va retourner avec Alice et Benoît.
Donc imaginons que Alice et Benoît créent une SCI,
il y a 100 parts,
le capital est divisé en 100 parts.
Alice elle va avoir un croisement,
elle va avoir l'usufruit des parts de 1 à 50
Et elle va avoir la nue propriété des parts 51 à 100.
Et Benoît,
dans l'autre sens.
Oui,
on suit.
Super.
Benoît décède.
Son usufruit,
lui il avait du coup l'usufruit des parts de 51 à 100,
s'éteint et va donc rejoindre la pleine,
la nue propriété d'Alice.
Et donc au décès de Benoît,
Alice qu'est-ce qu'elle a ?
Elle a 50%
en pleine propriété et elle a
50% en usufruit.
Parce qu'elle est toujours vivante donc elle a toujours son usufruit.
Et donc va se poser la question de à qui revient les 50%
en e-propriété de Benoît,
qui est décédé.
Et donc ces 50%
en e-propriété vont aller,
dans notre cas on revient là,
aux enfants.
Donc on se retrouve dans un schéma où
Alice a 50%
en pleine propriété,
ce qui est normal parce qu'en fait,
on comprend bien qu'ils ont fait un achat à deux.
Elle est toujours là,
elle.
Donc elle a toujours ses 50%
à elle.
Elle a les 50%,
en usufruit de Benoît,
c'est sa jouissance.
Donc elle,
ça la protège,
c'est-à-dire qu'elle peut rester dans le bien immobilier et reste maître à bord dans la SCI.
Et les enfants de Benoît,
ils reçoivent en héritage les 50%
en eupropriété.
Deuxième étape,
décès d'Alice.
Finalement,
ces 50%,
elles vont aller à ses enfants,
ses héritiers.
Et son usufruit sur les parcs
qu'elle avait encore en usufruit,
s'éteint et va rejoindre la nue propriété.
Qui détient la nue propriété ?
Les enfants de Benoît.
Ce schéma qui n'est pas un schéma classique et qui nécessite une certaine technicité,
je vous recommande d'appeler Aurélie Caldi parce que moi je l'ai étudiée en master,
je l'ai étudiée pour des clients,
je l'ai réétudiée et je l'ai encore étudiée et là maintenant quand elle déroule...
l'intérêt de la solution,
qui est une super solution,
et qui est une solution que je devrais mettre en place.
Parce qu'ici,
je suis dans une SCI,
j'ai des enfants...
Ce ne sont pas des schémas simples.
Je vous recommande de parler avec Aurélie.
Alors on va voir Aurélie...
Pas avec moi,
parce que moi,
je sais comment ça marche !
J'ai oublié !
Et on va voir Aurélie et un notaire aussi,
parce que tout ça,
ça se finalise devant le notaire.
On est surtout accompagnés par un spécialiste en stratégie patrimoniale,
parce que quand on arrive chez les notaires...
Ce n'est pas toujours gagner,
c'est la sensibilité par expliquer.
Oui,
en fait,
effectivement,
à un moment donné,
on peut avoir besoin d'autres experts,
un avocat,
un notaire,
etc.
Mais sur la stratégie adoptée,
l'avantage qu'on peut avoir,
c'est cette vision à 360.
Donc,
on travaille avec nos clients sur la stratégie,
on définit tout et ensuite,
on s'accompagne effectivement d'un notaire ou d'un avocat en fonction des sujets pour déterminer
mettre en exécution la stratégie qu'on aura définie avant avec le client.
Donc effectivement,
c'est assez complexe.
Peut-être qu'après on pourra rajouter un schéma,
Corine,
si on a besoin d'aider nos auditeurs et nos auditrices.
Mais en tout cas,
avec ce mécanisme de « j'ai ma SCI,
j'ai utilisé le démembrement croisé » ,
à la fin,
qu'est-ce qui se passe ?
Il se passe que les enfants d'Alice ont
50% du capital de la SCI,
les enfants de Benoît ont 50%
du capital de la SCI,
Et il y a une bonne répartition.
Ils sont du coup cinq associés dans la SCI à ce moment-là.
Et donc,
probablement que l'histoire va faire qu'ils vont décider de la vente du bien immobilier et ensuite se répartir entre cinq le prix de cession.
Aurélie,
il faut rappeler que dans ce cas de démembrement croisé,
il y a des économies substantielles sur les droits de succession.
Parce qu'il y a des économies substantielles.
À partir du moment où il y a le décès de l'un et de l'autre,
les usufruits vont rejoindre les nuits propriétaires.
Oui !
On a ici un avantage côté
Benoît qui est décédé en premier,
parce que les enfants ont reçu l'annu propriété.
Donc du coup,
c'est une valeur effectivement plus petite,
parce que quand je disais qu'on avait cette répartition sur une valeur 100 en fonction de l'âge de l'usufruitier,
peut-être que l'usufruit va valoir 30 et l'annu propriété 70.
Donc là,
les enfants de Benoît vont payer leur droit de succession que sur 70.
Alors que les enfants d'Alice,
eux,
ils vont récupérer directement ici
100%
de la pleine propriété et donc ils vont tout de suite payer sur une base 100.
Donc ça,
c'est pas tellement lié au sujet de la SCI,
c'est le mécanisme successoral français.
Et après,
je pense que
Thierry vous faisiez référence au fait qu'en plus de ça,
on pourrait ajouter des mécanismes de
Donation des parts du vivant des parents aux enfants en e-propriété.
Et donc là,
effectivement,
on viendrait ajouter à ce schéma-là une petite cerise optimisation fiscale de la transmission.
Il faut vraiment se faire aider pour trouver le bon montage.
Il faut surtout téléphoner à Aurélie.
Il faut appeler Aurélie parce qu'il y a des situations familiales qui sont un peu complexes.
Il faut absolument être accompagné.
C'est des montages qui ne s'improvisent pas.
S'il y a des schémas d'ailleurs,
je veux bien,
on pourrait les mettre sur notre page Instagram pour...
Pour comprendre que vous avez des schémas,
je suis prôneuse.
Parce qu'avec des couleurs,
ce sera plus facile.
Voilà.
Mais il y a aussi beaucoup de familles recomposées qui décident,
parce que chaque membre du couple a ses propres enfants,
petits ou grands,
de ne pas se marier justement pour protéger leurs intérêts et pensent que le mariage pourrait se faire à leur détriment.
Au détriment des enfants.
Je ne sais pas si c'est au détriment des enfants,
en tout cas je pense que ça amène de la
complexité.
Donc,
si on reprenait par exemple l'exemple que j'ai donné d'Alice et Benoît,
effectivement,
je suis partie sur le principe qu'ils ne s'étaient pas remariés.
S'ils avaient fait cet achat en direct,
on n'aurait pas pu faire ce démembrement croisé.
Et donc,
au décès de Benoît,
ces 50%
seraient allés à ses enfants.
Ça aurait pu être un choix.
Là,
la difficulté de la protection d'Alice,
c'est que finalement,
en union libre,
et qu'on est tous les deux propriétaires du bien,
ça ne donne pas le droit
aux survivants de rester dans la maison.
Et donc,
si c'est la résidence principale,
Alice va se retrouver en indivision avec les enfants de Benoît.
Et donc,
on peut être dans une situation où tout se passe bien,
mais même quand tout le monde s'entend bien,
aussi les enfants ont envie de bénéficier du patrimoine de leurs parents pour aussi faire leurs investissements et donc de dire qu'on va vendre la maison ou Alice rachète-nous les parts.
Et peut-être qu'Alice n'a pas les fonds suffisants pour acheter les parts.
Et moi qui suis d'une école...
un peu différente de la vôtre,
je trouve que quand ils vont se marier,
alors il y a un testament et donc elle peut rester dans la maison.
Il peut faire une donation au dernier vivant.
Et du coup,
elle est protégée.
Les enfants attendront son décès pour pouvoir bénéficier de la maison.
Parce qu'il y a un vrai sujet.
Que dans la recomposition d'un mariage,
les enfants et les nouvelles compagnes ne sont pas...
toujours alignés,
enfin je veux dire,
ils ne s'entendent pas toujours.
Et cette nouvelle compagne qui a accompagné alors ce nouveau mari ou ce nouveau compagnon dans une fin de vie,
elle mérite aussi quand même à son tour d'être protégée.
Bien sûr.
Donc Thierry,
dans le cas du mariage,
le conjoint survivant,
en principe,
il a le choix entre soit
100% en usufruit du patrimoine du défunt ou alors un quart en pleine propriété.
Mais quand on a des enfants d'un premier lit,
finalement le survivant n'a plus le choix
et donc il est fléché automatiquement vers un quart en pleine propriété.
Et donc c'est là où,
en fonction de la composition du patrimoine,
des fois il y en a qui ont le sentiment de se polier les enfants et que ce soit plus compliqué parce que du coup ça devient de la pleine propriété du second conjoint et ensuite à son décès à lui,
ça se transmet dans sa branche.
Et donc on a sorti effectivement un quart en pleine propriété du patrimoine pour les enfants.
Après c'est assez compliqué mais si on n'aime pas non plus cette version-là,
on peut effectivement faire ce qu'on appelle une donation entre époux,
qui est un contrat qu'on fait chez le notaire post-mariage pour élargir...
Ça rappelle la donation au dernier vivant ?
Oui,
c'est ça.
C'est le même nom mais qui se fait entre époux,
l'ADDV.
Et donc là,
on va pouvoir décider d'aménager un peu sur du sur-mesure ce qu'on veut faire.
Est-ce qu'on va donner que le droit de rester dans la maison ?
Est-ce qu'on va essayer d'étendre en mettant que de l'usufruit ?
Et donc du coup,
au décès du conjoint,
son usufruit va rejoindre l'âne du propriété ?
qui auraient été reçus par les enfants pour essayer de garder des choses.
Donc,
il n'y a pas un seul modèle possible et il y a beaucoup de solutions,
effectivement,
pour essayer de respecter les souhaits des gens et des autres.
Moi,
je suis vraiment ravie qu'on parle de tout ça parce qu'en fait,
évidemment,
c'est des sujets,
des montages un peu complexes,
mais ça concerne un maximum de gens.
Ça concerne énormément de familles.
Je rappelle qu'il y a un couple sur trois qui dit fort et un sur deux à Paris.
Ça concerne beaucoup de monde.
Le mot complexe,
si je peux me permettre ?
n'est pas appropriée ici.
On les appelle montage et encore en plus de ça,
je n'aime pas ce mot montage parce que derrière le mot montage,
il y a toujours une suspicion.
Ce sont des aménagements de la vie patrimoniale pour les gens qui ont des situations,
soit qu'ils sont en solo,
soit qu'ils sont recomposés,
soit qu'ils sont mariés,
mais tout ça c'est des solutions qui existent depuis très longtemps.
Elles sont vieilles comme le droit français.
Prenons un autre exemple.
Alice cette fois est une mère
divorcée,
non remariée,
ou maman solo depuis longtemps,
ou veuve avec de grands enfants.
Donc
Alice est toute seule.
Dans ces quatre figures,
qu'est-ce qui est le plus malin concernant la transmission et la fiscalité de la transmission ?
Est-ce qu'il vaut mieux acheter un bien en son nom,
on dirait classique,
ou en SCI avec ses enfants ?
Bonne question !
Il faut ajouter quand même deux,
trois petites choses là.
Il faut savoir à peu près l'âge d'Alice
et surtout l'âge des enfants,
il y a une grande influence sur les démembrements et sur la fiscalité.
Alice a de grands-enfants qui potentiellement pourront un jour eux-mêmes se marier,
etc.
C'est très clair comme question.
Donc,
il n'y a pas de réponse toute faite.
Encore une fois,
il faut du sur-mesure.
Exactement,
il faut du sur-mesure et savoir quel va être l'objectif ici d'Alice.
Imaginons qu'Alice veuille acheter une résidence secondaire,
c'est le nouveau lieu de vie de la famille.
Dans les premières questions qu'il faut se poser,
c'est est-ce qu'elle a besoin de garder la maîtrise du bien ?
Est-ce que le bien va rester longtemps dans la famille ?
Ça ne va pas être la même chose si c'est un bien locatif.
Mais imaginons un cas assez standard qui est je vais acheter une résidence secondaire et on se dit que c'est là que la famille va se retrouver et que les enfants vont se marier et il y aura des petits-enfants.
L'intérêt de la SCI ?
Le plus souvent,
ça va être de ne pas mettre les enfants demain en indivision.
Parce qu'on peut se dire aujourd'hui « Alice entend le bien,
Alice elle va acheter » .
Imaginons qu'ici Alice elle achète toute seule son bien.
Pour optimiser la transmission,
comme on disait tout à l'heure,
elle peut faire une donation du bien en nu propriété.
Donc finalement,
les enfants seront nus propriétaires,
on aura optimisé notre transmission.
Pendant toute la vie d'Alice,
ça ne change rien,
elle utilise le bien usus fructus comme elle veut.
et à son décès,
ses enfants récupèrent la pleine propriété.
Et là,
ils sont tous les deux.
J'en ai mis deux.
S'ils ne sont pas d'accord pour garder le bien,
ils sont en division.
Celui qui veut sortir,
il pourra forcer la vente.
Donc,
le fait de faire cette acquisition via une SCI,
ça va permettre de protéger celui qui va vouloir rester.
Parce que soit ils vont se mettre d'accord sur un prix d'achat pour reprendre les parts,
soit finalement le bien va rester dans cette SCI et ça va assurer la pérennité.
Donc ça,
c'est le premier intérêt de la SCI.
Et ensuite,
le deuxième intérêt de la SCI,
si par exemple Alice fait un prêt pour acheter ce bien-là,
c'est que si elle l'achète en direct,
la valeur sur laquelle on va payer les droits de donation,
c'est la valeur du bien au moment où on fait la donation.
Alors que quand on va faire la donation...
de la nu-propriété des parts de la SCI,
on va devoir valoriser la SCI,
et là,
on va faire actif moins passif.
Donc,
on va considérer la dette qu'elle a en face,
et ça va venir du coup baisser l'assiette...
De succession.
Voilà,
de succession ou de donation en fonction de la situation.
Et donc là,
quand vous disiez ce qui a un intérêt fiscal,
et bien là,
effectivement,
on va jouer sur l'assiette,
et donc on va payer moins de droits.
D'accord.
La question qu'il faut se poser ici,
Thierry le disait,
c'était,
quel est l'âge ?
des enfants.
Donc,
quel est l'âge d'Alice ?
Alors,
l'âge d'Alice,
ça va jouer sur la valeur de l'usufruit et du coup,
la valeur de la nuit propriété.
Parce qu'on a un barème qui est dégressif.
Plus on vieillit,
moins vaut l'usufruit.
Donc,
plus ça coûte cher de donner la nuit propriété.
Mais on peut aussi se poser la question de l'âge des enfants.
Pourquoi ?
Parce que quand vous êtes en présence d'enfants mineurs,
les situations peuvent être un peu plus complexes.
Notamment,
si la SCI s'endette pour acheter le bien,
les banquiers n'aiment pas avoir des enfants mineurs dans la SCI.
parce que la responsabilité,
elle est indéfinie.
Donc,
on va leur mettre une charge sur la tête.
Et donc,
ça,
aujourd'hui,
ce n'est pas autorisé.
Donc,
il faut faire un petit peu attention.
Et le deuxième point en présence d'enfants mineurs qui est un peu complexe,
c'est que si demain,
finalement,
Alice,
elle veut vendre le bien immobilier et répartir après les sommes,
il faudra passer par le juge des tutelles qui donnera l'accord pour vérifier que c'est bien dans l'intérêt des enfants mineurs.
Donc,
si pendant toute la minorité des enfants,
on se dit on va avoir le bien et on garde comme ça,
il n'y a pas de difficulté.
Sinon,
il faut faire attention.
Et si les enfants sont majeurs ?
Pas de problème.
Là,
après,
on va arriver sur un sujet qu'on va voir peut-être plus tard,
les statuts,
c'est-à-dire comment vous allez répartir les pouvoirs et les droits de chacun,
voire faire en sorte que ça se passe bien.
Dans un couple avec des enfants,
un couple classique,
qui achète sa résidence principale en indivision.
Un couple donc sans recomposition familiale.
Avec 50-50 ou 60-40,
est-ce que là,
c'est plus intéressant que lâchant en direct dans une optique de transmission et même de vente ?
ils peuvent aussi imaginer de revendre un jour ou l'autre.
Oui,
bien sûr.
C'est une bonne question.
Et encore une fois,
la réponse,
elle n'est pas toute faite.
Ça dépend quelle est la vision que vous avez sur ce bien-là.
Si c'est une résidence principale et que vous êtes dans un couple classique,
donc on entend ici marié,
et bien finalement,
il n'y a pas d'intérêt particulier à acheter via une SCI,
sauf encore...
C'est la même réponse que j'ai faite précédemment,
c'est-à-dire sauf pour éviter l'indivision demain entre les enfants.
Mais du coup,
là,
ça va être le seul intérêt.
Par contre,
il y a des inconvénients qui est de dire,
finalement,
vous allez,
vous,
en tant que parent,
perdre un certain nombre d'avantages à détenir le bien en direct.
Le premier,
c'est que si vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière,
aujourd'hui,
il y a un abattement de 30%
sur la résidence principale.
On ne l'a plus quand on détient son bien dans la SCI.
Et quand on décède...
Oui,
et quand on décède,
juste sur,
je pensais,
abattement,
Thierry,
vous avez le droit à un abattement de 20%
sur la résidence principale dans la taxation de la succession.
Et donc,
si la résidence principale est détenue dans la SCI,
on perd aussi cet abattement de 20%.
Donc,
on renonce quand même à des choses.
Donc,
la question,
c'est de se dire,
pourquoi est-ce qu'on irait dans une SCI ?
La seule raison,
c'est de se dire,
je vais échapper à l'indivision,
je vais faire en sorte que mes enfants...
demain échappe à l'indivision.
Il faut imaginer un scénario.
Petite information complémentaire.
L'enfant ne s'entendrait plus.
Petite information complémentaire en cas de vente.
Une résidence principale en SCI,
on perd aussi l'avantage de l'exonération de la plus-value.
Bien sûr.
Et pourquoi est-ce que souvent on ne voit pas ce schéma ?
Parce que la résidence principale,
c'est quand même extrêmement rare de l'avoir en SCI dans ce cas-là.
C'est que souvent,
au décès des deux parents,
les enfants vendent le bien.
Donc en fait,
le fait de se retrouver en indivision ici n'est pas une problématique.
Si maintenant on est sur une résidence secondaire ou un bien familial qui a une vie plus longue,
c'est le cas d'Alice avant avec ses enfants qui est de dire là,
la SCI va permettre d'assurer la pérennité du bien.
Une fois de plus,
moi je trouve ça très intéressant parce que là encore,
ça concerne un maximum de monde et qui peut être amené à se poser justement les questions.
Qu'est-ce qui va se passer ?
Qu'est-ce qui peut se passer ?
Et comment je peux anticiper ?
en prenant tout de suite de bonnes décisions.
Alors,
on continue un peu à parler de ces couples-là,
qui se posent des questions.
Que devient la SCI en cas de séparation d'un couple qui est acheté en SCI ?
Est-ce que les parts,
je pose des questions de novice,
est-ce que les parts sont partagées en fonction des parts ?
Par exemple,
le couple a acheté à sa...
à 50 ou à 40-60%,
ou alors en fonction du régime matrimonial,
le régime de la communauté,
la séparation de biens,
le paxe,
l'union libre.
Donc comment ça se partage tout ça quand on divorce et qu'on a acheté en SCI ?
On va aider Aurélie,
petite précision,
on parle ici de la résidence principale.
On parle de la résidence principale.
Ok,
très clair.
Ça va être quand même le point noir de la SCI,
c'est-à-dire qu'ici ça ne vient pas vous aider dans la résolution du divorce.
Pourquoi ?
Parce que vous détenez votre résidence principale dans la SCI,
vous voulez vous séparer.
Si vous avez bien en direct,
vous allez vous mettre d'accord sur le prix de vente,
vous allez vendre votre maison,
vous allez vous répartir le prix de cession.
Si vous n'êtes pas d'accord,
vous étiez en indivision,
donc à un moment donné,
il va y avoir le coup près juridique et donc vous allez pouvoir sortir de l'indivision.
Donc on a bien compris depuis le temps qu'on parle que la SCI,
ça permet d'éviter l'indivision.
Et donc finalement,
si vous n'êtes pas d'accord sur le prix de vente,
vous restez dans une situation de blocage,
parce que la résidence principale est détenue par la SCI,
et tant qu'on ne se met pas d'accord,
il ne se passe rien.
Donc à déconseiller dans ce cas de figure ?
À déconseiller et en même temps,
on ne peut pas non plus vraiment le prévoir.
C'est juste qu'il faut avoir conscience du fait que vous allez avoir une problématique.
Là,
la rédaction des statuts,
le partage des pouvoirs,
sera aussi une solution pour aider.
Petite question,
justement puisqu'on parle d'une séparation,
comment on va dire comment
Dans le couple,
celui qui est le plus fragile économiquement,
peut-il être protégé dans le cadre d'une séparation avec une SAE ?
Ou est-ce qu'il n'est pas protégé du tout ?
Il n'est pas protégé du tout.
Parce que par rapport à la question de dire comment c'est réparti,
ça va être bien réparti pro rata de votre détention du capital.
Donc si finalement vous n'aviez pas les mêmes moyens et vous avez fait cette acquisition 90-10 en direct,
c'est la même composition du capital.
Donc,
vous allez avoir la personne qui a le...
plus de moyens qui auraient 90%
du capital et l'autre 10%.
Et donc,
le jour où on vend,
où la SCI vend son bien et qu'ensuite on distribue le revenu,
on fait bien 90-10.
Et quel que soit le régime matrimonial alors ?
Oui,
parce qu'en fait,
c'est une question de...
Le régime matrimonial pourra avoir un impact pour se dire finalement,
je vais acheter 50-50 ou la répartition du capital sera 50-50.
Alors,
puisqu'on est sur ces sujets-là,
moi,
je pense à la mère de famille.
Ils ont acheté un nom propre,
ils divorcent.
le juge peut dire « Ok » .
La mère de famille et les enfants vont rester dans la maison de départ de la famille jusqu'à la majorité du dernier.
Et si cette maison est en SCI,
cette situation de protection de la mère de famille avec les enfants qui va rester dans le bien,
est-ce que ça fonctionne aussi bien ou pas ?
C'est ça que je pense.
Je pense que ça fonctionne aussi bien parce qu'en fait,
dans ce cas-là,
ce qui est visé,
c'est où est le lieu du foyer de la famille,
où est-ce qu'ils habitent,
et donc que ce soit détenu en direct ou en SCI.
Ça,
aujourd'hui,
ça ne changera pas.
Et peut-être ce qu'on n'a pas dit au tout début et qu'on peut préciser ici,
c'est que finalement,
quand bien même le bien est détenu par la SCI,
on a le droit de l'utiliser sans payer de loyer à la SCI.
C'est ce qu'on appelle une mise à disposition gratuite du bien par la SCI au profit de X.
Ok,
intéressant.
On voit des frères,
des sœurs,
des cousins,
des copains,
des beaux-frères,
des belles-sœurs se lancer en mode aventure.
Donc ils achètent ensemble,
c'est une maison de vacances délabrée,
une ferme,
un gîte,
ils le retapent,
voire un immeuble pour habiter tous ensemble à la même adresse.
Avant de signer,
que faut-il absolument savoir pour éviter de créer une usine à gaz où la brouille définitivement ?
Oui,
définitivement avec ses proches.
Et j'ajoute aussi,
on en parlait tout à l'heure dans les conversations de communes autour d'un verre,
souvent,
celles qui sont un peu séparées,
célibataires.
C'est dire,
le rêve,
ce serait qu'on achète une grande baraque ou un immeuble tout ensemble et on l'achèterait en SCI,
on l'achèterait tout ensemble.
Comme ça,
nos voisins,
nos voisines,
ce seraient les copines.
Certaines rêvent même de vieillir tout ensemble au même endroit et donc d'acheter en SCI.
En tout cas,
avant de signer,
il faut absolument savoir pour éviter de créer une usine à gaz.
Ça se fait beaucoup parce qu'il y a un côté rêve très sympa.
On se voit tous ensemble autour de la table,
le barbeque,
ça fait un peu rêver.
Je pense que les situations sont différentes dans le cadre familial et dans le cadre amical.
Mais dans les points communs sur ce qu'il faut faire avant,
je pense qu'il faut être clair sur le projet.
Je pense que ça ne va pas être la même chose de dire qu'on va acheter ensemble une résidence secondaire ou on fait un investissement productif de revenus.
Je pense que ce n'est pas le même mindset et donc vous n'allez pas forcément voir les choses de la même manière.
Donc je pense que déjà,
il faut être clair.
Parce que s'il y en a qui veulent le louer plus tard et que d'autres ne voulaient pas,
déjà clarifier le projet pour se dire est-ce qu'on est bien d'accord qu'on veut tous la même chose avec ce bien-là.
Et ensuite,
il faut se faire accompagner pour la rédaction des statuts.
Donc je ferai statut plus pack d'associés.
Et aujourd'hui,
on trouve de plus en plus de plateformes en ligne où on peut avoir des statuts,
j'allais dire,
classiques pour pas cher,
mais vous n'avez pas cet échange-là.
Là,
on va être dans une acquisition,
je dirais,
complexe.
Et donc,
ça nécessite de travailler les statuts et de faire du sur-mesure.
Donc,
voilà ce que je ferai.
Je passerai du temps sur ce côté juridique pour réfléchir à qu'est-ce qu'on veut faire et donc détailler des statuts et les faire sur-mesure.
Et je ferai à côté de ça un pacte d'associés.
Un pacte ?
Un pacte d'associés.
Le pacte d'associés.
Pour se donner les règles du jeu entre associés.
Et par exemple,
souvent,
si on est dans une maison de vacances,
ce qu'il va falloir aussi travailler,
c'est le planning.
Parce que le 1er au 15 août,
tout le monde voudrait aller dans la maison de vacances.
Et donc,
qu'est-ce qui va se passer ?
Comme par hasard...
Et qui paye.
En janvier,
il n'y aura pas de...
On n'a pas toujours tous les mêmes situations économiques au même moment.
Mais voilà.
Oui,
parce qu'il y a des coûts.
Ne serait-ce que payer la taxe foncière,
les impôts locaux,
puisque c'est une résidence secondaire,
les travaux.
Exactement.
Il faut se donner les règles du jeu en amont.
Et en fait,
il faut voir les statuts et ce pacte d'associés un peu comme le contrat de mariage.
C'est-à-dire que ce n'est pas forcément fun de penser aux conséquences si demain,
il y avait des problématiques.
Mais c'est mieux de se les poser avant.
Non,
il n'y aura pas de problématiques avec ces gens que j'adore et qui m'adorent.
Et alors,
justement,
question qui fâche.
Comment répartir les...
parts entre les associés,
les copains,
les cousins,
les frères,
les sœurs,
enfin tous ces gens qui ont envie de s'associer pour acheter un bien en commun,
est-ce que il faut que les parts soient proportionnelles aux apports de chacun,
ou est-ce que,
par exemple,
on peut décider ce seront des parts égales obligatoirement pour éviter les conflits du type,
ouais,
c'est toujours ceux qui ont les plus grosses parts qui décident de tout et les autres n'ont qu'à accepter de se taire ?
Question qui fêche,
mais toujours bonne question.
C'est là où la SCI,
j'allais dire,
tire son épingle du jeu par rapport à l'acquisition en direct.
Parce que si vous faisiez une acquisition en direct,
vraiment,
il faudrait se poser cette question-là.
Là,
la SCI,
ça nous permet de contourner parce qu'on va pouvoir décorréler les détenteurs du capital,
donc les propriétaires,
de ceux qui décident.
Et donc,
je pense,
en tout cas,
c'est le conseil que je donne régulièrement à mes clients,
c'est plutôt de se dire,
on va faire un investissement pro-rata des revenus de chacun,
parce que
C'est un investissement qui est sur le long terme l'investissement immobilier.
Thierry parlait des travaux tout à l'heure.
C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
tout le monde peut se dire,
on peut faire une répartition équivalente,
mais quid des travaux de demain ?
Quid des travaux qu'on connaît ?
Quid des travaux qu'on ne connaît pas ?
Coucou,
le toit a changé,
justement.
Exactement.
La défuite.
La législation qui change.
La fiscalité,
la détention,
parce que les taxes foncières qui évoluent.
Oui,
on en parlait,
les impôts locaux,
puisque c'est une résidence secondaire.
Donc,
pour éviter de se fâcher,
et de mettre aussi des personnes dans l'inconfort.
Mon conseil,
c'est de le faire vraiment pro rata des moyens de chacun et de travailler dans les statuts en disant,
OK,
cette décision-là,
elle va être faite à la majorité des voix.
Donc finalement,
celui qui aura eu le plus de parts,
il sera prépondérant dans cette décision.
Mais certaines décisions vont devoir nécessiter l'unanimité.
Donc là,
peu importe le pourcentage que vous avez dans la CIE,
finalement,
votre voix vaut la même que celle qu'il y a le plus.
Comme dans une coopérative.
Mais justement,
Aurélie,
qui est-ce qui décide dans une SCI ?
Il y a un ou une gérante unique ou est-ce que les décisions sont prises à l'unanimité ou à la majorité ?
Ça peut être les deux.
Le fonctionnement classique d'une SCI,
c'est que dans les statuts,
vous allez désigner un ou plusieurs gérants.
En principe,
ce gérant va avoir des pouvoirs de gestion.
Donc il va pouvoir gérer les biens et il n'aura pas les pouvoirs de disposition.
Les pouvoirs de disposition,
ce sont les associés qui les ont.
Et ce qu'on entend par disposition ?
Ça va être principalement achat-vente.
Qu'est-ce qui va vraiment toucher à la substance de la propriété de la SCI ?
Les grandes décisions de gestion,
par exemple,
allouer un fonds de caisse pour pouvoir gérer les imprévus,
et ainsi de suite.
On parlait tout à l'heure du pacte d'associés.
Et voilà,
c'est à partir de cet édifice d'entente entre tout le monde,
le pacte d'associés et la définition des pouvoirs du gérant,
que tout va se construire.
Exactement.
Et donc,
le gérant,
il peut avoir des pouvoirs très étendus.
Et ça va être le cas quand vous êtes dans une SCI où vous n'avez que deux associés.
Naturellement,
ça va être un des associés qui va être gérant.
Mais on peut être deux co-gérants.
On peut être deux co-gérants.
Et il n'y a pas de nombre.
Donc,
si on fait une SCI à six copains,
on peut être six co-gérants.
Et donc,
on a tous les mêmes pouvoirs.
Donc,
On va pouvoir écrire quels sont les pouvoirs du gérant et quels sont les pouvoirs des associés.
Et si on n'a pas prévu une décision,
le principe,
c'est que la décision dans une SCI,
c'est à l'unanimité.
Et ensuite,
on peut tout faire à sa sauce.
Vous envoyez,
vous,
dans votre pratique quotidienne,
des bandes comme ça de copains ou alors des fratries,
des cousins qui décident d'acheter un bien à plusieurs ?
Familles,
oui.
Copains,
très peu.
Très peu.
Plutôt des familles.
Oui,
plutôt des familles,
des cousins.
On reste dans le cercle familial.
D'accord.
Parlons des conflits.
possible.
Alors,
il y a plusieurs questions en une.
Qu'est-ce qui se passe quand un cousin,
une cousine,
un copain,
une copine associée à la SCI claquent la porte et décident de vendre sa part ?
Alors,
là,
la question que je me pose,
moi,
c'est est-ce que la vente des parts est libre ?
ou soumises à l'accord des autres associés.
Quelles clauses indispensables il faut prévoir dans les statuts pour éviter les conflits ?
J'ai entendu parler de clauses d'agrément,
de préemption,
de vote à la majorité,
de blocage de la vente.
Je pense que vous allez nous expliquer tout ça.
Et pour celui ou celle qui veut partir,
comment on évalue le prix des parts ?
Ça en fait un des questions.
Oui,
ça en fait.
Déjà,
sur la première question qui est de dire,
qu'est-ce qui se passe si on a un des associés qui claque la porte et qui vend sa part ?
Effectivement,
qui veut.
Qui veut.
qui annonce
« moi, ras-le-bol,
je m'en vais » .
Voilà,
« je m'en vais » .
Déjà,
il peut juste s'en aller et conserver ses parts,
et puis vous ne le verrez plus jamais.
Non mais,
ça fait partie du monde des possibles,
et donc du coup,
ce que ça va avoir pour conséquence,
c'est comment est-ce que vous allez aller le chercher sur sa cote-part de frais et charles.
Et donc,
probablement que si demain,
il donne plus signe de vie,
comme dans une SCI,
on est dans une responsabilité qui est indéfinie et non solidaire.
Indéfinie,
ça veut dire que...
en tant qu'associé de la SCI.
Si la SCI ne fait pas face à ses dettes,
ça remonte sur le patrimoine des associés.
Donc finalement,
si on a ce copain qui s'en va,
qui ne donne plus signe de vie,
les autres vont devoir,
d'une manière ou d'une autre,
compenser et prendre à sa charge.
Donc ça,
c'est sur le côté,
je m'en vais.
Et ensuite,
sur dire,
je vais vendre ma part,
j'ai trouvé un acheteur.
Si on a bien rédigé ses statuts,
ça,
ce n'est pas possible,
parce que vous allez effectivement mettre en place ce qu'on appelle une clause d'agrément.
c'est-à-dire qu'il doit...
informer juridiquement qui veut vendre sa part,
présenter la personne à qui il veut vendre la part,
et les autres associés doivent donner leur accord.
Oui,
parce que ça peut être un étranger,
mais ça peut être surtout quelqu'un qui,
ou un des associés,
n'a absolument pas envie de voir rentrer pour des raisons
X. Ah non,
tout sauf lui,
tout sauf elle.
Exactement,
et donc cette clause d'agrément,
en tout cas,
ce qu'il faut vérifier,
c'est que la décision se fait bien à l'unanimité des associés restants.
À l'unanimité.
Ça vous permet de dire,
finalement,
s'il n'y a que vous,
Corinne,
qui ne voulez pas voir cet associé,
mais que tout le monde est d'accord,
de vous protéger aussi dans le périmètre de vos associés.
Par principe,
il n'y a pas besoin de clause d'agrément pour le conjoint ou les descendants.
Donc,
si finalement,
ce copain,
il s'en va et il dit,
voilà,
c'est mes enfants qui vont récupérer.
Si vous n'avez rien prévu,
vous ne pouvez pas l'empêcher.
Donc,
si vous dites,
tiens,
ça,
entre nous,
on n'est pas forcément d'accord pour après gérer les enfants des associés.
Vous pouvez mettre dans vos statuts que la clause d'agrément,
elle est étendue.
au conjoint et aux descendants et ascendants.
Oui,
d'accord.
Donc ça,
c'est la première chose.
Ça,
c'est ce qu'on appelle la clause d'agrément.
La clause d'agrément.
Et vous pouvez rajouter une clause de préemption qui est de dire,
finalement,
les associés présents sont prioritaires pour acheter.
Et vous pouvez prévoir un ordre,
s'il y a un ordre qui semble pertinent.
Et donc,
sur ce côté conflit-blocage,
là,
c'est pareil,
ça va être la philosophie.
Quelle est votre philosophie si vous dites,
on était six copains,
il faut qu'on soit tout le temps d'accord.
et bien vous allez vous mettre à l'unanimité sur les décisions.
Ça,
ça veut dire que vous allez être content parce que vous allez pouvoir discuter à chaque fois du bout de gras et convaincre tout le monde.
La problématique que vous allez avoir,
c'est que si vous ne trouvez pas d'accord,
vous êtes dans une situation de blocage.
Et donc il faut aussi prévoir des solutions pour sortir des situations de blocage.
Et donc souvent,
il faut quand même mettre un certain nombre de décisions à l'unanimité.
La majorité,
donc soit vous faites la majorité classique relative en 1,51%,
sinon vous pouvez prévoir ce qu'on appelle des majorités renforcées au 2 tiers.
Ce qui vous permet de dire,
finalement,
s'il n'y a que un tiers des associés qui ne veut pas suivre,
on peut se dire que le plus grand nombre l'emporte.
Et ça,
ça permet d'éviter les blocages.
On a vu les principaux avantages de la SCI,
achat d'un bien,
à plusieurs,
la transmission,
la protection.
Parlons maintenant des inconvénients éventuels.
Alors,
encore plusieurs questions en une.
Les formalités sont-elles lourdes ?
On a vu qu'au sein d'une SCI familiale,
la tenue de la comptabilité régulière est obligatoire,
tout comme la tenue de l'Assemblée Générale annuelle.
Est-ce que ça peut faire peur quand on rêve juste de grandes tablées et d'un jardin ?
Je pense que si on met de côté la situation avec les six copains,
aujourd'hui créer une SCI c'est relativement facile.
Je pense qu'il ne faut pas avoir peur de cette situation-là.
C'est-à-dire que quand on lit Assemblée Générale,
tout de suite,
on se dit,
oh là là,
c'est très formel tout ça.
Comptabilité,
qui va la tenir ?
Si on n'a jamais tenu de comptabilité de sa vie ?
Le principe,
c'est qu'il faut tenir une comptabilité,
mais on n'a pas besoin de la publier.
Donc en fait,
une feuille Excel avec les entrées et les sorties,
ça suffit largement.
Ah bon,
on est rassuré là.
C'est assez facile.
Et l'Assemblée Générale,
c'est juste pour se dire,
voilà ce qui s'est passé dans l'année.
Est-ce qu'on est d'accord avec le travail du gérant ?
Et est-ce qu'on poursuit ?
et donc généralement ça ne prend pas plus d'une page.
On peut décider de la faire avant le barbec et après ?
Oui,
et après il faut faire zoom.
Aujourd'hui dans des situations comme ça très simples de la SCI Familia qui détient la résidence secondaire,
tout ce qui est à disposition aujourd'hui sur Internet,
il y a des sites très bien faits,
ça suffit largement.
Même sur un bien d'investissement,
quand on est des associés raisonnables,
globalement on fait un micro-point une fois de temps en temps et puis c'est tout.
sans avoir besoin de faire des tartines de littérature formalisées.
Alors,
je voudrais qu'on parle maintenant un peu des revenus éventuels tirés de l'achat en
SCI d'une maison.
Par exemple,
on peut être tous d'accord pour louer,
je reprends l'exemple de la maison de campagne achetée en SCI quand on n'y est pas.
Comment les revenus d'une location sont imposés quand on est en
SCI ? Qu'est-ce qu'il faut absolument savoir sur le plan fiscal ?
Avant de se lancer dans l'achat d'une maison de campagne ou d'un gîte en SCI avec ses potes,
ou plus largement d'ailleurs d'un bien alloué à plusieurs en SCI,
est-ce qu'il y a des avantages fiscaux à acheter en SCI plutôt qu'en son emploi pour l'encore ?
Alors,
je vais casser le rêve de...
Boum,
t'as une...
C'est le rêve qui se casse.
SCI,
c'est Société Civile Immobilière,
donc il faut faire une activité civile.
Et si vous avez votre maison de campagne que vous allez louer,
vous allez la louer avec les meubles.
Vous n'allez pas déménager votre maison de campagne pour la louer un week-end.
Et la location meublée,
c'est une activité commerciale.
Ça veut dire que dès lors qu'on se dit,
tiens,
cette année,
tout le monde part à l'étranger,
il n'y aura personne de tout l'été,
si on la louait,
on ne peut pas ?
Si vous la louez avec les meubles,
sur le principe,
vous ne pouvez pas.
Parce qu'une société civile n'a pas le droit de faire d'activité commerciale.
Il faut vider la maison ?
Non,
il faut prendre un numéro de registre de commerce et...
à titre individuel et l'allouer à titre individuel,
mais ce n'est pas la SCI qui va louer.
Et donc ça,
la problématique que vous allez avoir,
c'est que si dans la famille,
on va faire un peu poche droite,
poche gauche,
ça va parfaitement aller.
Par contre,
quand c'est avec les copains,
ça peut déjà amener un peu plus de complexité.
Si le bien,
il est vide pour X ou Y raisons,
on peut l'allouer comme on veut,
autant de fois qu'on veut.
Et donc là,
on va avoir des revenus fonciers.
Et ces revenus fonciers,
ils vont être imposés dans la main des associés.
Et donc,
on va avoir une imposition à votre taux d'impôt sur le revenu classique.
Donc,
ça va rentrer dans votre imposition en fonction de votre tranche marginale.
Donc,
peut-être que vous êtes à 30 %,
peut-être que vous êtes à 41 %.
Ces nouveaux revenus vont subir directement cette tranche marginale d'imposition.
plus les prélèvements sociaux.
Donc,
souvent,
on va être aux alentours d'un petit 50%
de fiscalité sur ce type de revenu.
Donc,
c'est assez confiscatoire.
C'est assez confiscatoire,
effectivement.
Ça prend du forcement.
Ça fait réfléchir,
tout ça.
Alors,
Thierry ?
Moi,
je possède déjà un bien où j'hérite d'un bien en indivision classique avec mes frères et sœurs.
Est-ce qu'on peut le transformer en SCI ultérieurement ?
On ne transforme pas un bien en SCI.
Vous pouvez dire,
est-ce que je vais...
apporter ce bien à une SCI et vous pouvez tout à fait.
L'inconvénient,
c'est que vous faites un transfert de propriété parce que c'est plus vous,
personne physique qui est propriétaire,
mais c'est la SCI et vous allez payer les droits de mutation.
Donc,
on va repayer globalement des frais de notaire.
Légèrement réduit.
Légèrement réduit,
mais on est plutôt à 5-6%.
Là où,
une acquisition classique,
aujourd'hui,
on est à 8%.
Donc,
ça,
ça peut être une problématique.
Vous pouvez aussi dire,
tiens,
je vais en profiter pour créer ma SCI.
La SCI va me racheter le bien en faisant un prêt.
Ça n'annule pas ça,
mais ça permet aussi de dire,
je reçois du cash en contrepartie,
donc c'est plus facile aussi pour payer ses frais.
Ça,
ça fait partie de la gymnastique intellectuelle des gens qui font beaucoup d'investissements en immobilier et qui passent leur temps à faire un peu comme des verres d'eau.
On envoie de l'eau dans une société,
on récupère de l'argent d'une autre société et on fait comme ça.
En tout cas,
moi,
je suis ravie qu'on ait parlé de la SCI parce que c'est vraiment...
outils à la fois intéressants à connaître mais qui ne s'adaptent pas forcément à toutes les situations.
Il faut bien réfléchir.
Parfois,
ça peut être très intéressant et parfois,
non,
ça ne correspond pas à la situation.
Il faut bien envisager ce qui peut se passer derrière et ne pas hésiter à se faire conseiller.
Absolument.
Et par Aurélie.
Pas par Thierry.
S'il vous plaît,
ne me téléphonez pas.
Si possible,
par Aurélie.
Vous me renverrez les appels.
Qui connaît tout ça,
toutes ces problématiques par cœur.
Je crois que ça va être le mot de la fin.
Super.
Et c'est la fin de cet épisode.
Merci Aurélie Caldi d'être intervenue pour nous présenter la SCI,
donc la Société Civile Immobilière.
Merci à nos auditrices et à nos auditeurs pour leur fidélité.
Merci encore à notre partenaire Exxon spécialiste de l'investissement dans la silver economy à découvrir sur Exxon.fr.
On espère que vous avez appris plein de choses qui vous serviront avant de signer pour acheter à plusieurs potes ou en famille,
recomposées ou pas.
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Et on vous dit à bientôt pour un nouvel épisode.
Merci.