Vous êtes à ce niveau,
vous n'êtes plus un individu ordinaire mais un véritable pays.
Il n'y a aucun programme,
il se laisse porter.
Au moment où il apparaît,
la réunion commence.
Oui d'accord,
il est riche ?
Riche ?
Non.
Riche c'est pouvoir louer un jet,
faire une virée en hélicoptère.
Lui c'est plutôt...
Hé !
J'ai envie d'un sandwich à la viande de chez Philly !
Envoyez quelqu'un en acheter pour tout le monde !
Vous ne savez jamais vraiment ce qu'il fait ni pourquoi.
Il vous dit qu'il sort au Maroc pour superviser l'ouverture d'un hôtel de luxe et au final vous apprenez qu'il est à Angzou pour un nouveau site web.
« Allô,
ici Fouad Berlin sur le podcast des investisseurs qui voient grand.
Bienvenue dans ce nouveau podcast
10M pour
10 millions d'euros,
capital optimal de la magnifique position du
Vachier. Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte
Hugo. »
« Bonjour Fouad,
bonjour à toutes,
bonjour à tous.
J'espère que vous allez bien.
Un épisode sortant de l'habituel puisqu'on va parler financement bancaire
Mais on va parler ici de financement bancaire non conventionnel,
on va sortir du conventionnel pour montrer l'étendue du possible,
voir ce qu'il est possible de faire,
possible de déployer en France,
à l'étranger,
financer depuis la France un bien à l'étranger pour permettre une diversification au travers du financement.
Avant de commencer,
pensez à vous abonner,
vous trouvez beaucoup de contenu en lien...
avec l'immobilier si vous nous découvrez au travers de cet épisode.
Donc,
n'hésitez pas à consulter les autres épisodes et laisser 5 étoiles sur Apple Podcast.
Mettez-moi des likes,
s'il te plaît.
Mettez-moi des likes,
tes amis,
mettez-moi des likes.
D'ailleurs,
on le répète souvent,
mais n'hésitez pas à consulter parce qu'on a énormément de bons retours l'épisode de Robin Aldin qui nous explique comment il a constitué un patrimoine de 13 millions d'euros avec une humilité totale,
beaucoup de simplicité.
Et un salaire d'aide-soignant.
D'aide-soignant,
donc moins de 2 000 euros.
1 500 euros,
je dirais.
Donc beaucoup de gens pensent qu'on ne s'adresse qu'à une certaine forme d'élite,
mais avec de la stratégie.
Si moi j'ai pu le faire,
tout le monde peut le faire.
Non mais il n'est pas dans le biais du survivant,
il n'a pas quelque chose à vendre.
Mais par contre,
il y a une détermination et une vision long terme.
Il a toutes les caractéristiques de la réussite
au sens,
on va dire,
entrepreneurial du terme.
C'est un long-termiste,
15 ans d'endurance,
d'investissement.
C'est un capitaliste au sens de la capitalisation immobilière.
C'est quelqu'un qui apprend.
C'est un persévérant,
etc.
Donc là-dessus,
oui,
c'est très instructif comme parcours.
Je suis d'accord avec toi.
On le remercie de sa présence.
Ici,
on va parler financement post-acquisition puisque
Fouad, tu m'as partagé une opération que tu viens de faire et la méthode de financement est hors sentier battu non conventionnel.
On va parler de la possibilité de faire du crédit lombard pour acheter de la villa à Bali depuis la France et pas sur des montants ridicules.
Donc ça sera intéressant,
surtout qu'une villa à Bali,
on ne peut pas avoir accès au financement bancaire sur place.
C'est très difficile.
Et ça m'étonnerait qu'une banque de Dubaï te finance une acquisition à Bali.
C'est très difficile,
je n'y crois pas qu'une banque...
Alors peut-être que c'est possible,
mais pour un Français,
la meilleure manière de financer son projet,
on en parlera à Bali,
c'est soit de le payer cash,
soit d'essayer d'obtenir un privilège monétaire de sa nationalité.
Et on vous donnera le nom de la banque qui a fait ça.
C'est une banque qui est
pas trop connue en plus en France.
Donc,
restez bien jusqu'au bout.
Pour ceux qui veulent aller plus loin,
vous pouvez réserver un audit stratégique avec Fouad.
Le lien se trouve dans la description,
sous la vidéo,
sous YouTube et dans la description du podcast,
qui vous permettra de faire l'étude de votre situation sur mesure,
un plan de route personnalisé sur quelle taille d'opération se positionner.
Corriger toutes les imperfections,
optimiser le profil.
J'essaie de faire vraiment dans la proactivité,
dans le sur-mesure pour vraiment préparer le profil d'investisseur à son blitz.
C'est une phase qui est extrêmement importante parce qu'elle se situe très en amont du parcours et il faut en passer par là pour pouvoir aller plus vite.
Il faut avoir un niveau de préparation en amont qui est très élevé de pro.
Tu auras le lien de la masterclass offerte Le Capital qui te permettra de voir comment on crée un capital,
comment on passe de la phase 1 à la phase 2 avec des techniques avancées.
C'est entièrement offert et en direct.
Tu peux t'inscrire en deux clics et pour ceux qui veulent aller plus loin,
vous pouvez déposer votre candidature à Patrimoine Exponentiel pour rejoindre la communauté la plus ambitieuse de France en matière immobilière et mettre les bonnes stratégies en place.
Quelque chose à rajouter Fouad ?
Rien de particulier.
Alors,
Fouad,
on va commencer.
Ça va être un peu du storytelling.
Ça va être un peu du storytelling puisque...
À base réelle.
À base réelle,
non exagérée.
Alors moi,
l'exagération,
c'est une figure de style que j'utilise quasiment jamais.
J'aime bien le raisonnement par l'absurde.
C'est un raisonnement mathématique pour démontrer l'absurdité d'une affirmation.
Mais l'exagération,
je laisse ça à
Robert, Oussama,
Hakim...
etc.
Hakim,
ce n'est pas du storytelling,
c'est de l'evention-telling.
C'est du mensonge cocaïné.
Alors les cinq choses dont on va parler,
on va parler d'une acquisition immobilière que tu as faite,
que tu n'as pas fait financer et on va expliquer pourquoi.
Le financement d'une construction d'une villa à Bali pour un résident français au travers d'un crédit Lombard en donnant le nom de la banque.
Le refinancement d'une résidence principale sans la vendre pour sortir de l'épargne.
On va parler également d'OBO puisque c'est quelque chose qui intéresse beaucoup les gens mais qui nécessite un peu de nuance avec un retour terrain.
C'est ça que nous allons voir puisque vous allez pouvoir le déployer tout au long de votre stratégie immobilière et qu'on va sortir un peu du terrain battu.
Donc Fouad,
cet hôtel que tu as acheté ?
Alors,
j'ai acheté...
Tu es venu à faire le Bernard Arnault maintenant,
dans la grande bourgeoisie.
D'ailleurs,
je vais l'appeler le cheval blanc.
Le cheval blanc.
Je crois que je risque quelque chose ou pas ?
Il a des très très bons avocats.
Bien sûr.
Le cheval noir.
Le signe blanc.
Ouais,
tu sais,
c'est pas mal le signe blanc.
Hôtel le signe blanc de Besançon.
Pourquoi est-ce que j'ai...
Alors déjà,
on peut expliquer pourquoi est-ce que j'ai acheté ça en paiement cash.
Pour quelqu'un qui est un apôtre du financement bancaire,
pourquoi est-ce que...
J'ai acheté cash.
En fait,
j'étais sur une opération à forte concurrence,
sans condition suspensive d'obtention de financement,
donc j'ai dû acheter.
J'avais une autorisation de pré-commercialisation,
c'est une opération de marchand de biens.
Il y avait grosso modo une dizaine de marchands de biens,
il y avait tous les marchands de biens de la ville,
donc j'ai réussi à me positionner.
Et ce qui s'est passé,
c'est que la pré-commercialisation n'a pas fonctionné pour une raison très simple.
Peut-être que tu peux expliquer ce que c'est la précommercialisation.
La précom,
donc la précommercialisation,
je peux l'expliquer d'ailleurs,
je peux donner un conseil pour les aspirants marchands de biens.
Parce qu'en fait,
tu as acheté le bien pour le revendre.
Voilà,
en fait,
la précommercialisation,
c'est quand on fait ça comme il faut,
dans les règles du droit,
ça va être une mention dans le compromis qui m'autorise à commercialiser le bien à la revente alors même que je ne suis pas propriétaire.
Et donc là,
le vendeur ne peut pas s'opposer à...
commercialisé publiquement,
donc avoir une communication de commercialisation.
Donc j'en ai parfaitement le droit.
J'ai mandaté une agence pour commercialiser ce bien sur une opération.
Pour moi,
c'est un bien qui vaut 1.3 à une seule condition.
Il faut obtenir le changement de destination.
En fait,
aujourd'hui,
tu as une destination,
un usage,
on va dire ça,
qui est de l'hôtellerie.
Et la problématique,
c'est que...
Moi,
je n'ai pas voulu vendre avec une condition d'obtention pour l'acquéreur de changement de destination.
Pour pouvoir le passer en habitation.
C'est considéré comme du bureau,
l'hôtel ?
Non,
c'est en destination.
Alors ça,
c'est complexe.
Tu vois,
ça,
c'est très français.
La complexité entre la destination,
l'usage,
la sous-destination.
Grosso modo,
tu peux faire de l'hôtellerie ou de la para-hôtellerie.
Grosso modo,
c'est un hôtel.
C'est historiquement un hôtel.
qui est à côté d'un autre hôtel.
C'est vraiment un bel immeuble en plus,
en pierre de taille,
ce qu'on appelle de la pierre de Chahut,
qui est une pierre locale à Besançon qui est bleutée.
Donc elle est bleutée et là-dessus j'ose le dire,
qui est beaucoup plus belle que la pierre haussmanienne qu'on a à Paris et à Bordeaux,
qui est très uniforme.
C'est vraiment un très bel immeuble.
Tu sais que moi je suis très objectif et j'aime la pierre.
Bref,
du coup,
c'est un très bel immeuble patrimonial et en fait,
la plupart des acquéreurs qui voulaient l'acheter souhaitaient l'utiliser en habitation.
Et certains marchands de biens étaient intéressés pour le racheter,
pour le revendre à la découpe.
Le problème,
c'est qu'en fait,
on est en hyper centre-ville et la réglementation de la ville de Besançon est extrêmement stricte.
C'est une ville de Ausha ?
Oui,
alors d'Europe écologique,
Europe écologie les verts.
Elle est radicale la mairie ?
En fait c'est pas...
Alors si tu veux elle met des pistes de vélo partout...
Je fais pas de politique mais je n'aime pas Europe écologie les verts,
je n'aime pas la gauche et je n'aime pas l'extrême droite.
Ouais mais là si tu veux le truc,
j'en avais parlé de cette règle,
mais là c'est pas du Mélenchon.
Il y a du bien,
il n'y a pas une radicale.
Il y a eu beaucoup de bancs dans les parcs,
il y a eu beaucoup d'arbres également sur une des places principales,
l'ancienne place du marché qui s'appelle la place de la Révolution.
Il y a du bon,
mais là sur l'hypercentre,
en secteur sauvegardé,
c'est extrêmement difficile pour obtenir un changement de destination.
Il faut avoir 23 lots.
Il faut avoir un chambre ?
Il faut avoir l'équivalent de 23 parkings.
Je ne sais plus,
dans le PLU,
plan local d'urbanisme,
peut-être qu'il faut un demi-parking sur ce type de superficie.
Donc grosso modo,
tu dois sortir...
Si c'est Europe Écologie et Verts,
mais en gare à trottinette.
Non,
parce que ça ne fonctionne pas.
Trottinette non genrée.
Oui,
ça c'est important.
Moi,
de toute façon,
le discours doit être non genré.
Donc la commercialisation n'a pas pu se faire.
J'ai été obligé d'acheter en paiement cash.
Parce que tu avais...
ça il faut l'expliquer alors j'étais obligé d'acheter alors tu vois ça c'est intéressant parce que moi je fais mes propres offres d'achat t'étais avec des marchands de biens j'étais obligé de la modifier en fait,
j'étais obligé de dépouiller d'épurer mon offre d'achat pour être acceptée par le vendeur par rapport à la concurrence donc j'ai dû enlever toutes les conditions que je mets habituellement et en plus j'étais dans l'obligation de verser un dépôt de garantie chose
qu'il ne faut pas faire généralement
Oui,
mais là,
je n'avais pas le choix.
Il faut s'adapter.
Il n'y a pas un modèle,
il y a une structure.
Il faut s'adapter à l'intensité concurrentielle,
à la rareté du bien.
Un immeuble comme ça,
tu en as un tous les 10 ans.
Donc j'ai acheté au final.
Et là,
je me suis dit,
soit je leur vends à prix coûtant.
J'ai eu des gens qui voulaient leur acheter aussi pour faire un hôtel.
ce qu'on appelle en fait un hôtel boutique,
je ne sais pas si ça te parle.
Un boutique hôtel ?
Oui,
un boutique hôtel.
Donc je sais,
luxe...
En fait,
tu n'es pas dans une chaîne,
tu es dans un truc un peu...
Oui,
indépendant,
c'est...
Et la personne a fait défaut et là je me suis dit,
mais bon,
j'ai quand même l'opportunité...
Il est exploité ou pas ?
En fait,
ce qui est très intéressant,
ce qui peut coûter très cher,
alors ta question elle est très intéressante,
pourquoi ?
Parce que ce qui m'a également poussé finalement à...
Alors,
je n'avais pas le choix de l'acheter,
mais à le conserver.
Parce que là,
je suis dans une stratégie aujourd'hui de conservation de ce patrimoine.
Donc,
tu as une absence de fonds de commerce à payer parce que les propriétaires l'exploitaient en résidence de service étudiante.
Mais bon,
un peu,
on va dire,
marchand de sommeil.
Mais bon,
ce n'est pas terrible.
C'est assez vétuste.
Je pense que l'intérieur n'a pas été rénové depuis plus de 30 ans.
Et donc,
le fonds de commerce,
je l'ai eu pour zéro.
Et en fait,
le fait de partir,
on en parlera sur un financement post-acquisition,
c'est une opération à 2 millions d'euros,
c'est-à-dire qu'on a le paiement d'un million et en travaux mobiliers,
j'ai envie de faire un hôtel assez haut de gamme,
à la parisienne,
vraiment le beau mobilier,
les boiseries,
le point d'Hongrie,
le marbre dans la salle de bain.
Là,
je vois que je te fais rêver.
Non,
j'appelle le marbre.
Là,
ça fait russe pour moi.
Non,
mais ça dépend les marbres en fait.
Ça dépend la qualité du marbre.
Je te ferai 23 love rooms.
Non,
il ne faut pas.
Ça s'appelle un bordel.
Il n'y a pas de love room.
C'est illégal.
Là,
c'est le cash flow.
Là,
c'est le cash flow.
Et attention,
avec 10 débuteurs de capotes dans chacune des love rooms.
Elles ne sont pas offertes.
Ah non,
elles sont en plus.
C'est une évent additionnelle ?
Voilà,
c'est l'évent additionnel sans retour de monnaie.
Donc,
je ne sais plus ce que je disais.
Travaux,
mobilier,
etc.,
il faut compter un million d'euros sur un truc plutôt haut de gamme.
Donc,
un million d'euros d'acquisition,
un million d'euros de travaux,
d'abîmement.
C'est une opération à deux millions d'euros.
Je suis un prévisionnel assez pessimiste.
Je suis au moins à 400 000 euros de loyer.
C'est quand même assez intéressant avec une...
pas une flexibilité,
mais avec une...
Cherchez le mot.
Tu sais quand tu pilotes une organisation avec une taille très...
Restreinte.
Ouais.
Taille humaine.
Non,
mais ça apporte un autre mot,
mais c'est pas grave.
L'idée,
c'est que tu gères le business avec 3-4 personnes.
Donc,
femmes de ménage,
je ne sais plus comment on appelle ça,
tu as quelqu'un qui pilote également tout ce qui est partie réservation,
channel manager je crois.
Donc tu as un channel manager,
tu as femme de ménage et du coup,
tu deviens en fait hôtelier,
tu as les murs.
Donc l'idée c'est de...
Alors on en parlera du poste financement ou peut-être refinancer ça,
revendre ça parce que ce n'est pas forcément logé dans la bonne structure.
Donc vendre ça à une SCI
Créer une société d'exploitation.
Et en fait,
on va créer un fonds de commerce.
On a eu la bosse.
Tu n'as pas les frais de notaire puisque tu les as achetés en marchand de bière.
Les frais de notaire réduits.
Oui,
je les ai eus à
2,5. Tu as 5 ans pour revendre ?
Tu as 5 ans pour revendre.
Ou si tu conserves,
je crois que tu peux repayer le delta.
Il y a des intérêts également de retard à payer.
Et là,
ce que tu ferais,
c'est l'apporter.
Tu l'apporteras à une société indépendante ?
Deux choses.
Soit je le vends à une SCI.
Pour ne pas alourdir le bilan de ta boîte.
Voilà,
le bilan de la boîte.
Soit je le garde sur le bilan et puis là tu fais un refinancement,
on en parlera.
Soit je le vends à une SCI et à côté quoi qu'il en soit pour éviter,
pour vraiment distinguer...
Tu as une société d'exploitation.
Exactement,
tu as une société d'exploitation.
Donc pour en revenir sur le fonds de commerce,
je l'ai à zéro.
Après les travaux et après l'exploitation,
tu crées un fonds de commerce.
Est-ce que tu as pensé à une holding anonyme comme Hakim Benotman ?
Alors,
à Singapour,
c'est ça ?
Hong Kong,
Singapour et…
Il y en a combien ?
36 holdings.
36 holdings,
oui.
Pour moi,
une,
ça suffira.
Une,
ça suffira.
Ça fera l'affaire.
Donc voilà pourquoi est-ce que j'ai acheté cet immeuble.
Parce que c'était une opportunité exceptionnelle,
que la précom n'a pas fonctionné à cause du changement de destination.
Et je me suis dit…
Alors,
j'ai été influencé par un investisseur que je trouve plutôt…
pas mal qui...
Ouais,
la Paris Investor Week.
C'est Jonathan
Angeloff, c'est ça ?
C'est celui qui ressemble à
Largo Winch.
Ouais,
tout à fait,
c'est vrai.
Il ressemble que c'était l'acteur au départ.
Ouais.
Donc lui s'est diversifié beaucoup dans l'hôtellerie parisienne.
Agnusso Capital,
Agnusso Capital.
C'est pas son nom de famille,
ça.
Non,
non,
mais c'est le nom de sa foncière.
Tout à fait,
tout à fait.
Et que de l'hôtel haut de gamme,
il me semble.
Voilà,
donc l'hôtellerie,
c'est vrai que...
Sur Besançon,
on n'a pas une noterie,
on n'a pas des prestations exceptionnelles.
Donc en faisant un produit de qualité...
Alors il y a aussi quelques petites problématiques.
C'est-à-dire qu'il y a aussi l'ancien...
C'est pour ça que dans une opération...
T'en rêvais un peu parce que tu vois...
C'était plutôt le restaurant.
C'était plutôt le restaurant ?
Ouais j'aimerais bien avoir vraiment un petit restaurant très haut de gamme.
Nappe blanche,
poisson,
châtel dons.
tu vois là je mettrais plutôt du comment on appelle ça,
moi pour mes consommations personnelles,
plutôt un Sauvignon
Alain Mia qui est un jus de raisin à 10 balles le litre donc qui coûte plus cher que du vin alcoolisé mais là sur la partie hôtellerie je trouve que alors moi je ne gérais pas l'exploitation parce que je ne peux pas à distance,
là je trouve que c'est quand même sympa là t'es dans un processus entrepreneurial où t'as une diversification t'as une diversification extrême
Non,
sur la partie professionnalisation.
Quels sont les risques de ce genre d'opération ?
Les risques...
Parce que tu peux le revendre,
t'avais de la concurrence.
Alors demain...
Tu perds les flammes notaires 2,5.
Non mais ça c'est pas un risque pour moi,
ça reste un coût largement acceptable.
Non,
les risques si tu veux demain,
moi je vais plutôt partir sur l'exploitation demain,
je fais l'hôtel.
J'en ai parlé à la banque qui est plutôt favorable,
moyennant un apport de
20%.
Voire moins.
Demain,
disons que ça fonctionne mais que tu n'as plus envie d'exploiter le truc,
tu vends le fonds de commerce et tu as les murs et tu factures un loyer.
Donc là,
tu rebascules sur un schéma investisseur classique en ayant eu simplement en amont du rendement entrepreneurial où il aura fallu mener un chantier de rénovation totale dont la pose d'un ascenseur.
Il n'y a pas d'ascenseur.
Ça,
ça coûte ?
Non,
il y en a pour 50K à peu près.
Ça reste un immeuble de 5 étages,
mais c'est un petit ascenseur.
Ce qui est bien,
c'est qu'il y a une cour au fond qui permet de mettre l'ascenseur.
D'accord,
donc en extérieur ?
En extérieur.
Donc ça,
c'est quand même très bien parce que si tu ne peux pas mettre l'ascenseur,
pour moi,
je ne vais pas sur un hôtel qui fait 4 ou 5 étages sans ascenseur.
Oui,
alors tu fais un hôtel de migrants au pire.
Non,
moi,
je ne mange pas de pain là.
D'accord.
En tant que fils d'immigré,
je ne mange pas de ce pain-là.
Tu leur fais un nouveau logement pour les recevoir ?
Je ne fais pas dans le social,
je ne suis pas l'État français.
Je contribue largement,
on en parlait d'ailleurs.
Je suis très content de contribuer sur toute l'imposition que je paye,
sur toutes les taxes parce que j'ai été un bénéficiaire,
maintenant je suis un contributeur.
Mais c'est important de le dire,
comme quoi le système peut marcher et fonctionne.
Tu n'es pas un cas isolé mais tu es cette majorité silencieuse je veux dire.
Tout à fait.
Des choses à rajouter sur ce financement ?
Alors financement donc...
Post-acquisition,
tu l'as payé cash.
Alors post-acquisition,
si tu ne fais pas un nouveau financement en changeant de structure,
c'est-à-dire que la structure A qui a acheté en paiement cash revend à la structure B.
turbés de type SCI.
Là,
il n'y a pas vraiment de délai.
Par contre,
il y a un délai très strict qu'on retrouve...
Alors j'ai déjà fait un financement post-acquisition.
Je l'avais fait en 2017.
J'avais acheté un coup de bazooka sur un terrain à 20 euros le mètre carré.
Je crois que c'était un terrain qui faisait 2700 mètres carrés,
donc il y en avait à peu près pour 55 000 euros.
Et je crois qu'un an plus tard ou deux ans,
je voulais faire une salle polyvalente puisqu'il n'y en a pas à taille humaine des salles polyvalentes à Besançon.
Il y a juste du gros truc où tu fais 3-4 000 personnes.
Il n'y a pas de salle pour faire 500 personnes.
Donc,
j'avais fait un poste financement.
Donc là,
si tu conserves ta structure,
l'acquisition par le biais de cette structure,
tu as six mois à compter à partir de la date d'acquisition.
En tant que de l'acte authentique ?
Voilà,
pour faire ton poste financement.
Passer les six mois,
ce n'est plus possible.
En tout cas,
sur la banque...
sur deux banques je ne sais pas si c'est une réglementation mais sur deux banques j'ai eu le chiffre de 6 mois donc 6 mois après l'acte authentique tu peux faire refinancer le bien post acquisition exactement sur
les deux banques j'ai consulté elles m'ont dit écoutez il n'y a pas de difficulté on fait un refinancement mais on a 6 mois maximum à partir de ça alors c'est tout frais j'ai acheté ça en fin septembre donc il y a un mois et demi
Donc voilà,
pourquoi financer après ?
La trésorerie c'est le nerf de la guerre.
J'ai mis un million d'euros cash,
avec un million je sais que je peux enlever
7, 8,
9.
Donc ça serait totalement stupide de ma part de laisser temporairement,
j'accepte qu'il soit consigné,
il a été transféré,
mais évidemment dans mon processus de capitalisation je dois récupérer cet argent.
Donc voilà pourquoi se faire refinancer et il n'y a que deux manières,
c'est soit le financement post-acquisition,
soit refaire une transaction immobilière en revendant le bien à une SCI qui m'appartiendrait également.
Et tu mettrais dans une SCI pas une SS ?
Alors,
sur la partie tension des murs,
non ?
La SCI est très bien.
Je ne parle pas de la société d'exploitation.
Oui,
mais je mettrais moi sur une SES.
Pourquoi ?
Je ne sais pas,
parce que tu es quand même sur...
Alors,
tu risques d'être sur 15 ans de financement.
Là-dessus,
j'aimerais quand même avoir 20 ans de financement pour éviter de mettre un loyer trop élevé à la société d'exploitation.
Oui,
non,
pour vraiment la séparation,
pour la limitation du risque.
Ouais,
mais par rapport à la responsabilité infinie,
ça si tu veux,
là-dessus moi j'ai pas de difficulté.
La responsabilité limitée,
de toute façon si on veut faire sauter ta responsabilité,
on trouve toujours un truc.
C'est difficile.
C'est difficile mais...
Ah c'est sûr si tu fais comme
Hakim ? Oui bien sûr.
Si tu payes des factures de la holding avec le kebab...
Bien sûr,
non mais là sur une SCI tu factures un loyer,
il n'y a rien en opposition.
Non mais tu vois si un...
Moi c'est tout le temps le risque maximum où
Tu peux avoir beaucoup de personnes,
une exploitation,
un incendie ou un truc à la con.
Mais c'est les murs,
c'est tout.
La responsabilité du bailleur n'y viendra pas.
La responsabilité,
elle incombe au locataire,
à l'exploitant.
Non,
mais c'est...
D'ailleurs,
j'ai un autre hôtel où je suis en litige avec le locataire parce que j'essaie de déplafonner le loyer et il est très mal conseillé.
Le locataire est vraiment très insolent avec moi.
J'ai fait passer un expert pour pouvoir,
en fait,
un expert judiciaire pour faire évaluer le loyer au prix du marché et l'avocate du preneur,
donc du locataire et le locataire refuse que l'expert passe.
Donc là je suis en train de faire sauter le bail.
En plus elle refuse l'indexation des loyers.
Tu récupères un fonds de commerce qu'elle a payé 230 000 euros.
Donc c'est le deuxième hôtel en fait.
Là actuellement j'ai deux hôtels.
Pourquoi ?
Je vais racheter tous les hôtels de Besançon.
Tu seras obligé de dormir chez moi.
Gérer chez Airbnb.
Là,
il y aura une homogénéisation des tarifs.
La nuit,
tu as 200 euros partout,
pas besoin.
Gérer dans un Airbnb.
Quand tu es un professionnel,
tu fais appel coprofessionnel.
C'est valable dans tous les domaines.
Deuxième sujet qui va intéresser certains,
le financement d'une construction d'une ville à Bali pour un résident français.
Le fameux
L-Famoso Crédit Lombard qu'on voit à
Toutes les sauces,
tout le monde en parle mais personne n'en obtient.
Non mais c'est vrai.
C'est fantasmatique,
c'est la holding du financement.
En plus Bali ça fait rêver.
J'ai tous les mecs qui me disent « ouais là je vais faire un crédit lombard » .
Calme-toi,
c'est un compte révolu que t'as quoi.
Mais là c'est intéressant.
T'as la banque Nickel qui l'a fait également,
des lombards.
Ah oui.
Tu vois c'est quoi la banque Nickel ?
Oui c'est la banque des interdits bancaires non ?
Ou des clodos là qui...
Soient respectueux des gens qui sont pauvres.
C'est la banque des interdits bancaires principalement.
C'est 20 euros.
Oui,
c'est le truc dans les bureaux de tabac.
Dans les bureaux de tabac.
Parfait.
D'ailleurs,
c'est une boîte je crois qui a été revendue à BNP.
Je ne peux pas dire,
je n'ai pas suivi.
Ils ont beaucoup de clients.
Le financement d'une construction à Bali pour un résident français...
Comme je l'ai dit,
le crédit lombard,
c'est un mot magique qui fait rêver énormément d'investisseurs.
Ici,
on va se projeter sur un cas concret avec des chiffres et expliquer les avantages et les limites d'un tel prêt.
Le client,
donc la trentaine ?
C'est un client du Mentorat.
D'ailleurs,
je vais essayer de mettre en place exactement le même financement que lui parce que ça serait complètement con de financer cash.
sur la première vie là c'est ce que j'ai fait j'avais pas trop de choix mais là on va être dans la même...
Tu vas avoir une portefeuille.
Exactement et ça va être l'occasion en fait d'entrer en diversification alors je ne sais pas si le point d'entrée j'ai pas les connaissances j'ai pas les compétences en bourse mais en tout cas on va parler du mode de financement mais ça
peut être l'occasion de diversifier également,
pas être
100% aujourd'hui mon patrimoine
et
100% investi en immobilier.
Et j'aimerais débuter une diversification sur la bourse.
Alors,
on est sur un crédit lombard assez particulier parce que techniquement,
un crédit lombard,
c'est une sorte de prêt infini renouvelé à chaque fois.
Là,
on est sur un crédit immobilier qui est garanti par un portefeuille.
C'est-à-dire,
vu que la banque ne peut pas prendre d'hypothèque,
Elle s'assure sur un portefeuille comme elle pourrait s'assurer sur une assurance vie,
sur un cautionnement en quelque sorte ?
Tout à fait.
Ce qui est très intéressant,
c'est que c'est le client qui a choisi les actions qui composent son portefeuille et la banque ne l'a pas forcé à prendre des produits maison merdiques au rendement ou à la rentabilité faible.
Donc là,
c'est un portefeuille qui est composé par l'investisseur,
son portefeuille boursier.
Donc,
il est quand même en capacité de mettre un peu de stratégie,
de conviction.
Et ça,
c'est quand même pas mal parce que souvent aussi,
on va te demander quand même en banque,
si tu n'as pas les bonnes techniques,
on va te demander en fait de prendre des produits maison.
Et ça,
c'est très intéressant parce que tu te souviens,
on avait parlé avec Rémi qu'on salue au passage.
Rémi double particule,
c'est-à-dire que Rémi pourrait mettre ses portefeuilles en collatéral.
Tout à fait.
Qu'il aurait sélectionné.
qu'il aurait sélectionné,
c'est-à-dire avec son propre pilotage.
Tu parles de lui personnellement ?
Oui.
Ok,
mais pour ça il faut être résident fiscal français.
Voilà,
non mais tu vois c'est intéressant sur la possibilité que ça te permet de faire.
En fait ce qui est intéressant c'est que tu peux faire un levier sur ton portefeuille.
Un actif qui s'apprécie quoi.
Et qui est productif.
Et que t'as sélectionné donc avec de la conviction et si t'as de la compétence,
bah t'es gagnant en fait...
Tu gagnes sur les deux côtés.
Sur les deux tableaux,
exactement.
Et parce qu'il a levé,
c'est ça qui m'a étonné quand tu me l'as dit,
il a levé un crédit immobilier sur 20 ans.
Oui.
Donc,
c'est royal.
Et surtout pour un investissement qui est situé en Asie.
Et qui est une construction.
Tout à fait,
en plus.
Donc,
c'est doublement incroyable.
Tout à fait.
Avec un...
Et le montant ?
Est-ce qu'on peut dire le montant ?
Oui,
le montant,
on est aux alentours de 500 000 euros.
On est sur un podcast qui te dit M.
Mais attention...
0,5.
Oui,
0,5 pardon.
0,5.
0,5 oui.
Donc on est sur 0,5 qui correspond au coût de la construction hors terrain à bâtir.
D'ailleurs,
on en parlait avec Alex qu'on a eu le plaisir de recevoir sur le podcast
Et rien que le terrain,
en l'espace d'un peu plus d'un an et demi,
a doublé de valeur.
Alors j'avais bien acheté mais tu vois c'est quand même intéressant parce que finalement,
ok on avait acheté le terrain cash,
on était sur un petit montant,
0.06$.
par celles,
ça te va mieux là ?
Mais là c'est un peu plus difficile à comprendre.
C'est mieux avec
007.
Donc voilà,
mais là sur la construction si on peut se faire financer c'est mieux.
Le levier...
chez l'investisseur signe noir est une religion.
Et surtout que c'est du levier avec un sous-jacent que tu choisis et qui s'apprécie.
Tout à fait,
tout à fait.
Donc c'est important de le préciser et tu peux même sortir techniquement les dividendes si c'était un portefeuille à dividende,
tu pourrais garder la propriété sur le dividende.
Alors c'est pour ça que si tu veux sur le lombard en règle générale je crois que sur le lombard,
alors j'ai pas...
Je ne suis pas sûr,
mais c'est un prêt in fine.
Oui,
c'est un prêt in fine.
Là,
c'est un prêt classique.
C'est pour ça que c'est fantastique.
Parce que c'est un prêt immobilier qui est garanti par un entissement de titres financiers.
Tout à fait.
Et ça montre que la France est un paradis bancaire.
Tu n'as que les Français pour faire ça.
Oui,
parce que je pense que même à l'étranger,
ça serait un prêt qu'on renouvellerait tous les ans avec les nouvelles conditions de marché.
Avec les nouvelles conditions de marché ?
Parce que là,
ce qu'on n'a pas dit,
on est en taux fixe.
En taux fixe sur un investissement à l'étranger,
que les gens se rendent compte,
on va donner le nom de la banque.
On va donner le nom de la banque,
on va le donner quelque part.
Ça vous obligerait de suivre.
On va mettre un peu de marketing dans ça.
Mais c'est vraiment des conditions qui sont exceptionnelles.
Et le taux d'intérêt,
tu as le taux d'intérêt,
ça doit être du 3 à 3,2 ?
Je ne m'en rappelle plus exactement,
mais c'est dans ces eaux-là.
Ça reste un taux d'intérêt en prix de marché.
En prix de marché et en combien de temps le rendement locatif aura remboursé ?
Si je prends large...
10 ans ?
10 ans maximum.
Donc en 10 ans,
il aura entièrement remboursé.
On fait au moins 10 points de rendement net.
Voilà,
et on est conservateur.
Je préfère être conservateur comme ça,
ça évite...
En fait,
je préfère les bonnes surprises que la désillusion.
Oui,
donc la maison.
Et 10 ans,
c'est déjà un retour sur investissement qui est quand même très fort.
Et attention,
sur une gestion
100% passive.
Pour te dire,
l'investissement à Bali,
c'est l'investissement le plus passif dans mon portefeuille.
Vraiment ?
Dans mon parc immobilier.
C'est le plus agressif ?
C'est zéro.
Alors,
c'est celui qui a le taux de rendement le plus important.
C'est la somme la plus faible aussi.
En plus-value,
c'est une des sommes les plus faibles.
Mais si tu veux...
Mais en amplitude ?
C'est un bien qui vaut 350 000 dollars.
Tu n'es pas lent de dollars toi-même.
Non mais ça y est.
Parce qu'en fait,
j'ai fait évaluer ça par une agence.
Ils s'expriment qu'en dollars sur l'internationalisation.
On sent le mec.
Les dollars à une nuit.
Dollar,
dollar.
On a vu l'évolution.
Je viens de venir de Montréal.
Allez maintenant,
on achète un million cash des autres.
C'est ça l'ascension sociale radicale.
C'est la progression.
Notre patrimoine est réparti en dollars.
On va faire du crédit lombard.
Les dollars.
Si tu veux,
je peux parler en dinars à gérer.
Ouais,
ça c'est...
En monnaie de singe,
si tu veux.
En roupies indonésiennes,
je pense que ça...
Ouais,
ça peut être pire.
D'ailleurs,
elle n'arrête pas de se déprécier.
J'espère qu'elle va s'effondrer,
putain.
Comme ça,
on aura un coût de construction encore plus faible.
Donc,
c'est possible de le faire en France.
Et ça,
les gens,
il ne faut pas hésiter à parler aux banquiers.
Mais là,
c'est du banquier...
Alors moi,
il y a deux banquiers à qui...
J'ai demandé la possibilité du montage et j'ai eu deux réponses positives sur deux banques différentes.
Donc ça,
c'est intéressant.
N'ayez pas peur de demander.
On donnera les banques à la fin de l'épisode,
mais sur deux banquets et la deuxième...
Parce que ce sont des banques très particulières,
les gens ne les connaissent pas.
Et la deuxième banque,
je lui ai dit « voilà,
mon client fait ça,
machin,
etc. »
Moi,
la banque me finance.
Elle m'a dit « mais monsieur,
on peut le faire,
nous il n'y a aucune difficulté » .
Donnera l'adresse du siège social également.
Non,
là-dessus,
quand on recommande,
on se porte garant.
Je ne me porte pas garant auprès de gens que je ne connais pas,
même si j'ai une très grande confiance auprès de l'audience
10M qui est de très,
très,
très grande qualité.
À chaque fois,
je suis très,
très surpris,
agréablement surpris.
Lors des audits,
quand je vois les profils,
je me dis...
Et t'étais à toi le nombre de vues ?
Mais ça,
c'est quand tu as une mauvaise perception et j'ai corrigé le tir très rapidement.
Oui,
oui.
Bien sûr,
je préfère être dans la confidentialité et dans la haute qualité.
On va leur faire plaisir.
Sortez vos stylos,
sortez vos papiers pour noter le nom de la banque parce que c'est un nom que vous ne connaissez pas.
Il y en a une qui fait un peu banque de plouc.
Ah oui.
Qui est née dans ma région.
Qui est née dans ta région,
effectivement.
D'ailleurs,
tu vas commencer à me vouvoyer s'il te plaît dans votre région.
Je vais commencer à me vouvoyer dans votre région.
tu peux me tutoyer si tu veux c'est le crédit agricole ouais,
crédit agricole et la deuxième banque là c'était incroyable banque populaire les bonnes vieilles banques françaises classiques et c'est pour ça que quand je vois un RIB
d'un investisseur immobilier quand je lui dis qu'elle est...
Il n'y a que moi pour poser ce genre de questions.
Quelle est ta banque principale ?
Et quand il me dit c'est quoi toutes les banques de merde qui n'ont pas de licence bancaire en ligne ?
Révolut.
Ouais,
Revolut.
Alors,
tu vois,
moi sur la société,
je n'utilise pas mon compte principal.
Je te parle d'un particulier français qui veut lever de la dette.
Je ne parle pas de compto,
je te parle de
Je ne parle pas d'un compte poubelle,
je parle d'un compte principal.
Non,
non,
mais j'utilise
Revolut Business en tant que langer.
Tu avais des gens à l'époque qui étaient chez
ING, N26,
quoi d'autre ?
Nickel,
on en a parlé.
Là,
tu es niqué d'office.
Donc,
ça me fait penser à
Robert Bourgi,
c'est ça ?
J'ai écouté une...
Robert Bourgi.
Tu sais,
l'avocat qui a payé les costards à Fillon.
Donc,
par fidélité à Sarkozy,
il a abattu le concurrent.
François Fillon,
je l'ai niqué.
Et c'est comme ça qu'il a sorti.
Il avait un accent un peu...
Il a grandi au Sénégal.
Il est d'origine libanaise,
en fait,
il a une très grande diaspora libanaise au Sénégal.
La banque,
si tu veux,
et c'est là où il faut faire attention,
les banques de détail françaises peuvent faire des miracles en matière de prêts immobiliers.
Elles ont la licence bancaire,
évidemment.
Elles ont le savoir-faire.
Elles ont des solutions sur mesure parfois.
Elles brassent les volumes,
les 1 200 milliards.
Donc il faut toujours s'adresser aux banques locales de préférence et aux banques traditionnelles de manière générale.
C'est très important parce que...
Les gens vont vous dire,
les gens vont vous dire,
oui,
je vais te faire souscrire à une assurance vie luxembourgeoise.
On pourra faire du lombard dessus.
Alors,
on te dit lombard.
Ça fait rêver.
C'est prestigieux.
Et là,
pour le coup,
c'est très prestigieux.
C'est de l'imposture.
C'est comme la holding.
Alors là,
le mec,
il arrive au dîner en ville.
J'ai la holding,
l'assurance vie lavée au Luxembourg et j'ai le lombard assis
sur de l'ETF.
Il vient carrément d'Italie,
le Lombard vient d'Italie.
Tu sais que ça vient de la banque
Lombardie ? Non,
les banques de Lombardie qui étaient les plus vieilles banques.
Il faut savoir que la banque la plus vieille en Europe c'est la Montepacci qui est une banque italienne.
Donc laissez tomber le prestige,
l'argent est dans la monnaie,
la monnaie est dans les bonnes vieilles banques.
banques traditionnelles françaises.
Oui,
attention,
les crédits agricoles et groupes BPCE,
c'est des mastodontes mondiaux.
Plus petits que BNP.
C'est dans le top 20 des banques mondiales.
Je dis ça par rapport à la domiciliation auprès d'établissements,
on va appeler ça banque,
en ligne,
qui sont moins chers.
Ouais.
C'est une erreur stratégique.
Là-dessus,
tu dois en fait...
être viscéralement,
physiquement attaché aux banques traditionnelles.
C'est elles qui ont le pognon,
comme dirait l'autre,
un pognon de dingue.
Là où je mets de l'utiliser en compte secondaire...
Ça c'est autre chose.
Moi par exemple j'ai un compte
Revolut Business en compte secondaire,
c'est super pratique quand tu pars à l'étranger.
Sur le taux de change et tout ça,
les cartes passent,
tu peux payer à l'étranger...
Toi tu fais passer les frais de la maîtresse dessus en plus pour une question d'asymétrie
Les frais de la maîtresse ?
Du harem
Pourquoi tu minimises mon ambition ?
Non mais tu vois à l'étranger utiliser des cartes Plusieurs amoureuses comme dirait Oussama
Il a dit qu'il y avait plusieurs amoureuses sur le champ lexical en plus
C'est mignon
Donc pensez que ce n'est pas les banques qu'on va vouloir vous vendre
je peux vous dire que vous attendiez tous le nom d'une banque de fou.
De toute façon,
c'est Rockville.
Et là,
on est Crédit Agricole de Franche-Comté.
Crédit Agricole de Franche-Comté.
Il n'y a que de l'herbe du comté dans cette région.
Les banques populaires.
Et des montagnes.
Ce sont les deux banques auxquelles vous n'aurez pas pensé.
Donc,
n'ayez pas peur de travailler votre relation bancaire.
La banque en France vous aidera à vous enrichir.
On peut parler rapidement du refinancement d'une résidence principale sans la vendre ?
Donc,
c'est du crédit hypothécaire et de parler du crédit hypothécaire pour,
par exemple,
refinancer un bien qui est totalement payé ou pas forcément entièrement payé.
Entièrement,
mais je pense que le plus simple,
c'est quand il est totalement payé.
Alors pareil,
c'est une solution qui fait saliver.
Il y a quand même plusieurs...
Ça fonctionne là-dessus,
mais il y a des conditions.
Premièrement,
c'est mieux d'avoir ce qu'on appelle une marge hypothécaire de
100%. C'est-à-dire qu'on dispose de la pleine propriété financière.
de son bien,
donc on n'a pas d'hypothèque.
Un CRD de zéro.
Un capital restant du zéro.
Exactement.
Donc là le principe est très simple.
On fait un prêt in fine,
donc on paye ses intérêts.
Et on peut avoir une ligne de trésorerie tout en conservant son bien.
C'est une solution qui peut dépanner,
qui est intéressante,
qui permet de travailler le profit d'emprunteur par exemple.
Avec l'épargne ?
Oui exactement.
C'est une bonne solution.
Principalement ce sont des banques étrangères qui le font.
Ça coûte quand même plus cher.
Tu peux donner une idée ?
Je pense qu'on va être entre 4,5%
voire 5%.
Un banque,
ça va être quoi ?
Ça va être Keisha,
des choses comme ça ?
Non,
je ne sais pas si la Keisha le fait,
mais il y a beaucoup de banques allemandes,
luxembourgeoises qui le font.
Peut-être aussi certaines banques suisses.
Qui au Luxembourg qui fait ça ?
Je ne sais pas,
moi je ne l'ai jamais fait à titre personnel,
mais je sais que ça se fait...
Je sais que tu as des banques qui financent des résidences principales,
mais au-delà du million d'euros.
Et leur pub d'ailleurs c'est dire on finance tout et il n'y a pas de HESF.
C'est intéressant,
mais c'est...
Ils commencent l'étude à 800,
1 million.
Et c'est une banque particulière au
Luxembourg, donc ce n'est pas donné à tout le monde,
mais ça peut être une technique intéressante.
Mais attention,
quelquefois,
ils n'ont pas forcément le différé.
Tu peux être sur du taux d'intérêt.
Ce qui est intéressant,
tu veux,
parfois,
quand tu as la petite cinquantaine ou tu es en fin de quarantaine,
tu as payé ta RP,
tu n'as pas investi en locatif,
tu as encore une belle fenêtre de tir de 5,
6,
7 ans.
Oui.
C'est d'y aller et puis c'est de capitaliser.
On est encore sur le principe de l'effectuation,
c'est quoi tes cartes en main ?
Et là on a une belle carte,
quand on a une belle marge hypothécaire de 100%,
donc un capital restant du 0%,
on peut faire refinancer,
on conserve.
La résidence principale ça évite également de se friter avec madame qui a un attachement émotionnel plutôt généralement assez fort sur la RP si les enfants ont grandi etc.
Donc pour moi,
c'est un outil intéressant.
Alors je vais y mettre des subtilités parce que j'avais partagé le podcast à mon cousin et sur le refinancement ou même le financement à l'étranger,
la relation bancaire est importante parce qu'il avait essayé de se faire financer la construction d'une résidence en Espagne.
On est quand même plus proche de Bali et il était dans les deux banques des personnes.
En Espagne tu dis ?
Elle finance,
j'ai mon chasseur immobilier que je salue au passage,
qui a fait une opération à Valence,
qui a obtenu 70%
de crédit sur l'opération.
Donc elle finance également les banques espagnoles,
qui sont quand même assez agressives également sur le fait de pouvoir bosser avec des Français,
qui ont un pouvoir d'investissement et d'achat qui est supérieur à ceux des Espagnols.
Donc on peut avoir également...
plutôt facilement pour le coup,
un financement.
Alors il faut aimer l'Espagne parce que si tu le fais dans une optique aussi de pieds à terre,
c'est ça aussi qui est intéressant.
Oui,
investissement,
jouissance.
Mais avec 30%
d'apport,
moi je préfère le faire au Maroc.
Tu peux faire éventuellement les deux.
Moi,
à titre personnel,
je préfère le Maroc.
Et tu es sur les mêmes apports,
peut-être un taux d'intérêt un peu plus faible en Espagne ?
Après le Maroc,
c'est vrai que je trouve que les prix ont quand même pas mal flambé.
Si tu vas sur du Riyad par exemple,
tu vas être sur des budgets qui sont beaucoup plus élevés.
Ça doit te faire plaisir le Sahara occidental.
Moi je suis totalement neutre au niveau politique.
J'ai le passeport mais je ne fais pas de politique.
Tu ne veux pas acheter des terrains là-bas ?
Moi quand...
Merci,
mais non merci.
Mais ta remarque est intéressante parce qu'on est dans un conflit territorial et je pense que c'est exactement le genre de zone dans laquelle il ne faut pas investir.
Où ça ?
Tu parlais du...
Certains vont l'appeler le Sahara marocain et la dénomination,
c'est le Sahara occidental avec le front polisario.
Donc tu as un conflit qui est soutenu par l'Algérie et tu as le Maroc qui...
revendiquent le territoire,
mais c'est le genre de territoire dans lequel moi personnellement je n'investirais jamais.
Comment ?
Et l'Algérie ?
L'Algérie non plus parce que...
Pour l'instant ou...
Non,
c'est que je n'ai pas de raison fondamentale.
C'est une belle ville,
non ?
Oui,
mais pour des raisons personnelles si tu veux.
A l'époque j'avais mon père qui est décédé depuis.
Donc j'y allais deux à trois fois par an.
Donc là je n'ai pas de motivation personnelle.
Moi j'aime bien cette notion de pied-à-terre en fait.
Dans une vision de mobilité géographique.
Quand j'investis à l'étranger,
c'est un bien qui va être...
jouissante et obligatoire.
On parlait de Nice,
une de mes prochaines opérations.
J'aime beaucoup la ville de Nice et j'ai investi à Nice non pas pour le rendement ou la rentabilité,
non pas que je m'en fiche,
mais je cherche un pied-à-terre qui évidemment pourrait être loué.
D'ailleurs,
Nice a durci énormément la réglementation sur la location courte durée,
ce qui m'embête un peu parce que là,
moi,
j'ai besoin de la LCD,
non pas
pour maximiser le rendement,
mais pour avoir la disponibilité du bien quand moi j'ai envie d'y aller.
C'est une belle ville-là,
2500 m²,
vue sur la mer,
et l'hyport,
il a racheté un russe.
On est sur quelque chose de plus modeste.
Il est arrivé sur la résidence de Russe,
mais en son temps.
Très belle ville.
S'il y a des gens de Nice qui nous écoutent,
très très belle ville,
j'aime beaucoup cette ville-là.
Et puis il y a un côté italien.
C'est bien géré.
Ça a l'air après,
je ne suis pas un professionnel.
Tu as combien de...
de taxes foncières ?
Je ne sais pas,
je n'ai pas regardé mais je pense qu'elles ne sont pas énormes.
Mais tu manges bien,
t'as la mer,
t'as l'aéroport qui est hyper pratique parce qu'il n'est pas très loin.
D'ailleurs,
je me positionne également sur des locaux commerciaux.
J'ai fait les offres là,
j'espère qu'elles vont passer.
Et en plus,
tu peux aller sur l'aéroport de Nice pour l'enregistrement des podcasts.
Tu as les studios Yann Darwin.
Tout à fait.
C'est important,
on peut enregistrer les podcasts avec Yann Darwin.
je ne suis pas sûr de vouloir mettre une pièce dans la machine mais chez ton mentor on pourra peut-être y aller il faudra peut-être André là-bas nous accueillir sur place dernier point j'aimerais
parler l'OBO,
la vérité derrière ce montage d'un point de vue opérationnel la vérité Serge l'OBO c'est le rachat à soi-même c'est ultra sexy
Beaucoup de gens se disent « je vais faire un OBO » ,
mais entre parler et obtenir l'OBO,
je dirais que c'est le financement le plus difficile à obtenir.
Non,
je ne suis pas d'accord avec toi là-dessus parce qu'en fait,
je vais faire un parallèle directement entre l'OBO et le crédit hypothécaire pour une simple raison.
Si tu veux,
le crédit hypothécaire,
ce sont essentiellement des banques étrangères qui le pratiquent,
alors que l'OBO,
les banques françaises savent le faire.
Oui,
mais si par exemple,
tu es à fond de l'endettement…
L'obéo,
il y a une manière de préparer le profil pour pouvoir l'obtenir.
Alors,
pour te dire si tu veux,
l'obéo,
j'ai déjà vu plusieurs cas,
plusieurs personnes dont certains de mes clients qui ont obtenu un obéo qui a été réalisé suite à mes conseils directs.
Quand est-ce que moi je préconise un obéo ?
Tu as un bien patrimonial.
J'ai un client qui a un bien patrimonial dans...
on va dire le même secteur que le président de la République.
D'ailleurs,
j'étais très étonné que dans le nord de la France,
on ait un mètre carré à plus de 10 000 euros.
Et d'ailleurs,
je salue les gens du nord de la France parce que je m'entends plutôt très bien avec eux.
C'est une zone très patrimoniale.
Ils ne voulaient pas vendre.
Mais je lui ai dit,
là pour moi...
Il y avait un rattachement,
c'était une résidence secondaire.
Mais pourquoi est-ce que je lui ai conseillé de vendre ?
Parce qu'on est sur un bien à peu près à 50K.
Non,
c'est qu'il avait mis 200 ou
250K d'apport.
Donc je lui ai dit,
il faut que tu récupères ton apport.
Ça peut se faire de deux manières.
Soit tu vends le bien,
soit tu fais l'OBO.
Et il a fait l'OBO,
il a obtenu le financement de la totalité du bien.
Alors il a dû mettre,
parce que quand il a été...
Pourquoi ?
Non,
non,
il a dû mettre juste les frais de notaire.
Les frais de notaire,
on aurait pu les faire sauter si...
En fait,
il avait déjà entamé des démarches bancaires avant qu'on puisse structurer la chose.
Mais en tout cas,
même en mettant que les frais de notaire,
c'est hyper intéressant.
Il a confirmé le bien.
Il peut prendre la tasse et que vous payiez une deuxième fois les frais de notaire.
Ça,
c'est l'inconvénient.
Parce que les gens l'oublient.
C'est-à-dire que tu as payé la première fois.
Je suis d'accord.
Et les gens oublient cet aspect.
C'est-à-dire sur un bien...
Ça dépend quand est-ce que tu l'as acheté.
Parce que si tu l'as acheté il y a 20 ans,
tu les as amortis.
On dirait Sarkozy,
le château de Versailles,
il est amorti ou pas ?
C'était pas Carlos Ghosn qui disait ça ?
Non,
lui c'est autre chose.
Il a participé à l'amortissement du château de Versailles.
Il parlait de lui 14.
Le château de Versailles,
il est amorti ou pas ?
On disait que c'était de la folie à l'époque.
Ça fait combien de temps que ça fait ?
Versailles,
c'est quelle date ?
16e ?
18e.
Putain,
on va passer pour des incultes.
On va couper.
J'ai un client qui est royaliste et qui est passionné par l'histoire de France.
Il me semble que la...
Terminé.
Je crois que c'est le
17e.
Non, 2022.
Tu parles de quoi ?
Il était livré il y a deux ans.
Alors,
il faut la date de début ou la date de fin.
Ça a été un chantier titanesque.
Année d'inscription...
Début de construction 1623,
17e siècle.
Donc 17e,
j'avais raison.
Début de construction,
fin de construction 2017.
Alors le château de Versailles,
il est amorti ou pas ?
C'est les bonnes punchlines à Sarkozy que j'aime beaucoup.
Non mais c'est quelque chose à préciser parce que les frais de notaire,
les gens oublient souvent ce calcul.
Bien sûr,
ça a un coût.
Ça a un coût.
Maintenant,
ta remarque est hyper intéressante.
Elle est hyper intéressante.
Pourquoi ?
Parce que dans le cadre d'une grosse stratégie bancaire patrimoniale,
quand tu veux vraiment lever de l'argent,
est-ce que vraiment,
dans le principe de la substitution,
est-ce que vraiment les 8%
des 500K,
si on prend ce montant-là,
ça fait quoi ?
Ça fait dans les 40 ?
dans ces eaux-là,
si je ne dis pas de bêtises.
Est-ce que 40 000,
45 000 euros,
c'est ce qui va t'empêcher finalement d'aller récupérer du capital,
de l'épargne visible pour pouvoir aller jusqu'au
10 millions d'euros ?
La question pour moi,
en fait,
si tu veux,
le coût reste un paramètre sous-jacent anecdotique à ne pas prendre en considération.
Il faut le faire en connaissance de cause,
mais ce n'est pas un point vital.
névralgique,
ça n'a aucune espèce d'importance de mon point de vue.
Mais tu as raison de souligner que ça a un coût.
Est-ce qu'on a d'autres choses à préciser dessus ?
Sur l'OBO,
je connais quelqu'un qui a fait cette technique,
ne le faites pas.
Je vais vous citer plutôt une contre-référence qui a fait un OBO.
C'est estimé pour ne pas trop payer de frais de notaire ?
Là,
c'est l'inverse.
Moi,
je suis plutôt favorable à surestimer le bien en faveur du fisc.
Il y a ça,
mais l'OBO aussi...
pour éviter justement l'abus de droit fiscal.
Et le FISC regarde également cette partie sur les frais de notaire où les gens ont tendance à minimiser,
l'objectif c'est de récupérer du capital et pour récupérer du capital,
il faut être au moins au prix du marché.
C'est comme les OBO.
Alors tiens,
je rebondis là dessus.
Comme j'ai énormément de clients médecins,
j'ai dû en accompagner en six ans,
j'ai dû en accompagner au moins 20.
Je leur conseille systématiquement de faire un OBO professionnel quand tu vends ta patientèle à une sell-out que tu viens de créer.
Et là,
on me dit,
c'est combien le montant de l'OBO ?
Je leur dis le maximum possible.
Et petits tips ?
Conseils stratégiques à forte valeur ajoutée.
Faites-le en début d'année,
pas en fin d'année.
Pour des raisons fiscales ?
Pour pouvoir conserver les fonds ?
Pour conserver 30%
des fonds.
Parce que tu as l'imposition tout à fait.
Donc ne vous dépêchez pas de le faire là en novembre.
Après si c'est au mois de juin,
n'attends pas non plus.
Mais ça dépend.
Mais tu as raison.
Si on peut avoir la même temps que la mort.
Si tu le places bien dans ta stratégie que tu le fais en janvier,
tu vas payer l'impôt.
J'ai un autre client qui l'a fait.
D'ailleurs tous les clients que j'accompagne qui sont médecins
Ils font quasiment tous un OBO.
Et ça,
c'est hyper important parce que franchement,
c'est des belles sommes.
C'est du 500,
600,
100 000 euros.
Et moi,
j'avais dit à un client,
écoute,
même si tu as payé plus de fiscalité,
si tu peux le faire à 1 million,
prends 1 million d'euros.
Tu vas lâcher 30%
de flat tax,
mais tu te retrouves avec 700 000 euros de trésorerie.
C'est parce que tu transfères la patientelle à une holding de Singapour reprise par une holding de Hong Kong.
Par une des 36 holdings,
c'est ça ?
Par une des 36 holdings de Hakim Benetman.
D'ailleurs,
on avait bien flairé le truc.
Tu te souviens ?
On a été parmi les premiers.
On a dû flairer pour démasquer les imposteurs.
Je pense qu'on a balayé les principaux...
Financement non conventionnel.
Ça sort un peu de la discussion,
mais il y a une possibilité.
Ça montre aux gens qu'en fait,
on n'est pas que sur le financement
immobilier,
les banques ne vous faites pas avoir avec un discours.
Soyez dans une démarche effectuelle d'effectuation pour reprendre le titre du livre qu'on vous conseille dont le premier principe est faire avec ce qu'on a
Avec les cartes en main.
Et de se concentrer sur ça,
parce qu'en fait,
les gens vont se dire,
ils vont rêver des banques étrangères et tout ça,
alors qu'il y a énormément à faire et qu'ils ne vont même pas penser à aller consulter leur propre banque.
Le bon vieux crédit agricole qui te finance ta villa à Bali.
Et qui la finance sur 20 ans.
Moi j'ai envie de dire de façon,
de manière beaucoup plus large,
et ça c'est très important ce que je vais dire,
Le meilleur endroit pour s'enrichir,
pour un Français,
c'est la France.
Et ça là-dessus,
je peux vous le démontrer économiquement de manière extrêmement rationnelle.
L'outil principal de la création de capital étant le levier bancaire,
la France étant un paradis bancaire,
le meilleur endroit pour s'enrichir,
pour un Français,
c'est la France.
N'écoutez pas tous ces abrutis qui vous...
C'est le Liban en immobilier.
Voilà,
oui,
si on écoute les...
les conseils de
Charles qui nous gave donc voilà on a vraiment un outil extrêmement puissant,
mis à la disposition des français dans le cadre du privilège monétaire de la nationalité donc il y a tous les outils d'enrichissement disponibles en France et il n'y a absolument pas besoin de quitter la France pour aller s'enrichir je ne sais où
sans la nationalité,
sans la langue parfois,
etc.
C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir grand.
C'était Hugo pour vous redonner espoir dans des choses qui sont très faciles à mettre en place avec un peu d'ingénierie et un peu de culot.
Je vous remercie,
je vous souhaite une bonne journée,
une bonne soirée.
Ciao,
ciao !