WEBVTT

1
00:00:02.616 --> 00:00:03.317
Bonjour à tous,

2
00:00:03.477 --> 00:00:04.177
 je suis Sophie,

3
00:00:04.357 --> 00:00:05.478
 agent immobilier à Bandol.

4
00:00:06.139 --> 00:00:07.580
 Après 25 ans d'accompagnement,

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00:00:07.900 --> 00:00:11.242
 je sais que porter un projet immobilier est source d'hésitation et de doute.

6
00:00:11.842 --> 00:00:12.403
 Secrets d'immo,

7
00:00:12.663 --> 00:00:15.685
 c'est votre complice pour gérer cette aventure sans presse.

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00:00:16.306 --> 00:00:16.946
 Si vous êtes là,

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00:00:17.266 --> 00:00:21.049
 c'est que vous souhaitez gagner en confiance et saisir les opportunités plus sereinement.

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00:00:21.589 --> 00:00:24.631
 Ce podcast est fait pour vous aider à être plus agile dans Ausha.

11
00:00:25.112 --> 00:00:25.692
 Des infos,

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00:00:25.752 --> 00:00:26.533
 des astuces,

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00:00:26.613 --> 00:00:28.754
 nous allons décrypter un maximum de sujets.

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00:00:29.314 --> 00:00:30.315
 Dans chaque épisode,

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00:00:30.615 --> 00:00:31.396
 seul ou accompagné,

16
00:00:31.616 --> 00:00:34.739
 je vous partage des retours d'expérience pour booster vos projets.

17
00:00:44.887 --> 00:00:46.208
 Bienvenue dans Secrets d'Imo.

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00:00:46.428 --> 00:00:48.250
 Je suis heureuse de vous retrouver aujourd'hui,

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00:00:48.490 --> 00:00:51.152
 d'autant plus que je vais me challenger pour vous parler du Viagé.

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00:00:51.472 --> 00:00:54.175
 Je me lance dans un sujet tout aussi passionnant que sensible.

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00:00:54.755 --> 00:00:55.656
 Depuis quelques années,

22
00:00:55.796 --> 00:00:57.958
 le Viagé attire de nouveaux investisseurs.

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00:00:58.098 --> 00:01:00.620
 Il intrigue et suscite aussi une certaine réserve.

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00:01:01.452 --> 00:01:04.013
 Quand j'aborde le sujet avec des personnes qui souhaitent investir,

25
00:01:04.294 --> 00:01:05.854
 il y a parfois une réaction de rejet,

26
00:01:06.015 --> 00:01:07.315
 parce que le premier réflexe,

27
00:01:07.555 --> 00:01:08.736
 c'est de se dire que le viager,

28
00:01:08.876 --> 00:01:09.977
 c'est un pari sur la mort.

29
00:01:12.778 --> 00:01:13.058
 Et ça,

30
00:01:13.158 --> 00:01:14.739
 c'est un frein psychologique puissant,

31
00:01:14.879 --> 00:01:16.160
 mais tout à fait compréhensible.

32
00:01:16.640 --> 00:01:17.181
 Mais aujourd'hui,

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00:01:17.501 --> 00:01:19.002
 nous allons ouvrir nos esprits,

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00:01:19.342 --> 00:01:23.004
 essayer de percevoir les choses autrement pour une vision décomplexée du viager.

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00:01:23.904 --> 00:01:24.565
 Parce qu'après tout,

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00:01:24.645 --> 00:01:26.606
 il serait dommage de se priver d'opportunités.

37
00:01:26.846 --> 00:01:27.546
 Et quand je dis ça,

38
00:01:27.787 --> 00:01:30.348
 loin de moi l'idée de bousculer les sensibilités.

39
00:01:30.816 --> 00:01:31.557
 Ce que je veux dire,

40
00:01:31.897 --> 00:01:32.658
 c'est que le viager,

41
00:01:32.798 --> 00:01:35.220
 c'est avant tout une formule de vente et d'achat win-win,

42
00:01:35.620 --> 00:01:36.961
 gagnant-gagnant si vous préférez.

43
00:01:38.202 --> 00:01:39.063
 Dans cet épisode,

44
00:01:39.143 --> 00:01:40.585
 il va se passer plein de choses,

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00:01:40.625 --> 00:01:41.705
 et la première d'entre elles,

46
00:01:41.786 --> 00:01:43.207
 c'est qu'on va secouer les idées reçues.

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00:01:43.827 --> 00:01:44.228
 D'abord,

48
00:01:44.528 --> 00:01:45.689
 l'aspect psychologique.

49
00:01:46.069 --> 00:01:46.610
 Et ensuite,

50
00:01:46.750 --> 00:01:48.311
 on rentrera dans les détails techniques.

51
00:01:48.872 --> 00:01:52.555
 Je vous entraîne dans un tour d'horizon qui reprend les questions qui reviennent le plus souvent.

52
00:01:52.995 --> 00:01:53.616
 Et promis,

53
00:01:53.916 --> 00:01:54.577
 ce sera sympa,

54
00:01:54.837 --> 00:01:56.718
 même si on parle de chiffres et d'espérance de vie.

55
00:01:57.479 --> 00:01:57.699
 Allez,

56
00:01:57.919 --> 00:01:58.360
 c'est parti !

57
00:01:58.788 --> 00:02:04.610
 Que vous soyez vendeur à la recherche de revenus complémentaires ou acheteur attiré par un investissement original,

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00:02:05.071 --> 00:02:07.492
 découvrez comment le viagé peut répondre à vos besoins.

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00:02:08.192 --> 00:02:11.253
 Je comprends tout à fait ceux qui pensent que le viagé c'est morbide.

60
00:02:11.653 --> 00:02:15.815
 Mais dites-vous que celui qui propose son bien en viagé le fait de façon volontaire.

61
00:02:16.215 --> 00:02:17.416
 C'est le reflet d'un réel besoin.

62
00:02:17.756 --> 00:02:20.157
 Complément de retraite pour améliorer sa qualité de vie,

63
00:02:20.517 --> 00:02:21.357
 plus de loisirs,

64
00:02:21.617 --> 00:02:23.598
 voire même aider sa famille avec une donation.

65
00:02:23.958 --> 00:02:25.299
 Tout ça sans se déloger.

66
00:02:25.699 --> 00:02:26.299
 Et cette notion,

67
00:02:26.479 --> 00:02:28.220
 elle est hyper importante pour le vendeur.

68
00:02:28.768 --> 00:02:29.048
 Pourquoi ?

69
00:02:29.408 --> 00:02:31.409
 Parce que ça représente son maintien à domicile.

70
00:02:31.889 --> 00:02:33.470
 Chacun fera sa propre analyse,

71
00:02:33.530 --> 00:02:35.731
 mais laissez-moi vous partager ma dernière expérience.

72
00:02:36.772 --> 00:02:39.253
 Une dame me consulte pour la mise en vente de son bien en viagé.

73
00:02:39.913 --> 00:02:42.174
 Et il est hors de question pour elle de partir en EHPAD.

74
00:02:42.714 --> 00:02:44.535
 Elle veut assurer son maintien à domicile,

75
00:02:44.895 --> 00:02:45.615
 et nous le savons,

76
00:02:45.795 --> 00:02:46.516
 ça coûte très cher.

77
00:02:47.056 --> 00:02:49.857
 Je réalise donc pour elle l'estimation et la mise en vente du bien.

78
00:02:50.337 --> 00:02:53.419
 Je reçois en agence des personnes qui souhaitent placer une certaine somme d'argent,

79
00:02:53.739 --> 00:02:56.380
 mais ils n'ont pas l'habitude du viagé et ils sont un peu hésitants.

80
00:02:56.596 --> 00:02:58.497
 La fameuse appréhension psychologique.

81
00:02:58.977 --> 00:03:00.057
 Je déclenche la visite,

82
00:03:00.397 --> 00:03:01.237
 ils se rencontrent,

83
00:03:01.517 --> 00:03:01.777
 et là,

84
00:03:01.998 --> 00:03:02.638
 c'est le coup de cœur.

85
00:03:02.998 --> 00:03:04.138
 Pas seulement sur l'appartement,

86
00:03:04.358 --> 00:03:05.799
 mais aussi avec la dame qui l'occupe,

87
00:03:05.959 --> 00:03:06.899
 car ils se sont compris.

88
00:03:07.559 --> 00:03:08.599
 Je n'ai pas peur de le dire,

89
00:03:09.060 --> 00:03:10.940
 c'est en quelque sorte une adoption mutuelle.

90
00:03:11.400 --> 00:03:14.021
 Parce qu'au-delà de la rentabilité et de l'investissement,

91
00:03:14.461 --> 00:03:15.841
 il y a une vraie histoire humaine.

92
00:03:16.242 --> 00:03:19.422
 Vous prenez soin d'une personne en contribuant à son maintien à domicile,

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00:03:19.722 --> 00:03:20.783
 et quand il quitte ce monde,

94
00:03:21.043 --> 00:03:22.663
 il vous laisse un appartement ou une maison.

95
00:03:23.343 --> 00:03:24.884
 Alors je ne dis pas que c'est toujours le cas,

96
00:03:25.244 --> 00:03:28.506
 mais je vois souvent des vrais liens qui se tissent entre vendeurs et acquéreurs.

97
00:03:28.967 --> 00:03:30.548
 Ils se donnent régulièrement des nouvelles,

98
00:03:31.008 --> 00:03:32.669
 et c'est vraiment fait avec bienveillance,

99
00:03:32.949 --> 00:03:34.931
 pas juste pour savoir si la santé va bien.

100
00:03:35.771 --> 00:03:37.692
 Ce qui fait la nature intrinsèque du viagé,

101
00:03:37.953 --> 00:03:39.213
 c'est ce qu'on appelle l'aléa.

102
00:03:39.634 --> 00:03:41.955
 Il y a un fait incertain qu'on ne peut pas maîtriser.

103
00:03:42.496 --> 00:03:43.356
 Alors le viagé,

104
00:03:43.576 --> 00:03:44.157
 concrètement,

105
00:03:44.417 --> 00:03:44.697
 c'est quoi ?

106
00:03:46.138 --> 00:03:46.939
 L'objectif ici,

107
00:03:47.199 --> 00:03:49.180
 c'est de vous faire découvrir les notions de base.

108
00:03:50.221 --> 00:03:51.402
 Accrochez bien vos ceintures,

109
00:03:51.422 --> 00:03:54.023
 cette séquence démarre fort avec le vocabulaire du viagé.

110
00:03:54.404 --> 00:03:54.664
 Et là...

111
00:03:54.904 --> 00:03:56.385
 vous allez pouvoir briller en société.

112
00:03:56.745 --> 00:03:57.866
 Car en matière de viager,

113
00:03:58.046 --> 00:03:58.606
 le vendeur,

114
00:03:58.706 --> 00:03:59.547
 c'est pas un vendeur,

115
00:03:59.727 --> 00:04:00.287
 et l'acheteur,

116
00:04:00.507 --> 00:04:01.268
 c'est pas un acheteur.

117
00:04:01.988 --> 00:04:03.709
 Il était une fois un crédit rentier,

118
00:04:04.250 --> 00:04:05.110
 qui vendait son bien,

119
00:04:05.370 --> 00:04:07.652
 mais continuait d'y vivre jusqu'à la fin de sa vie.

120
00:04:08.272 --> 00:04:08.932
 En échange,

121
00:04:08.993 --> 00:04:11.414
 le débit rentier lui verse une somme initiale,

122
00:04:11.554 --> 00:04:12.435
 le fameux bouquet,

123
00:04:12.795 --> 00:04:13.735
 et une rente mensuelle.

124
00:04:14.536 --> 00:04:16.237
 J'ai choisi l'exemple du viager occupé,

125
00:04:16.357 --> 00:04:17.337
 car c'est le plus fréquent.

126
00:04:17.698 --> 00:04:18.398
 Le viager libre,

127
00:04:18.458 --> 00:04:18.878
 quant à lui,

128
00:04:18.978 --> 00:04:19.959
 est vendu sans occupant.

129
00:04:20.259 --> 00:04:21.340
 Ce qui permet à l'acheteur...

130
00:04:22.176 --> 00:04:22.976
 au débit rentier,

131
00:04:23.236 --> 00:04:25.357
 d'occuper ou de louer le bien tout de suite.

132
00:04:26.797 --> 00:04:29.738
 Le décor est planté et je parlerai du cas le plus répandu,

133
00:04:30.098 --> 00:04:30.918
 le viagé occupé.

134
00:04:31.659 --> 00:04:32.459
 Dans cette formule,

135
00:04:32.719 --> 00:04:35.620
 le crédit rentier garde son droit d'usage et d'habitation,

136
00:04:36.660 --> 00:04:38.781
 c'est-à-dire le droit de rester vivre chez lui.

137
00:04:39.601 --> 00:04:41.661
 Il peut aussi demander à garder l'usufruit,

138
00:04:42.061 --> 00:04:44.902
 c'est-à-dire que s'il partait en maison de retraite par exemple,

139
00:04:44.982 --> 00:04:46.183
 il pourrait louer le bien,

140
00:04:46.963 --> 00:04:48.263
 mais cela est quand même moins fréquent.

141
00:04:48.803 --> 00:04:49.403
 Pour le bouquet,

142
00:04:49.583 --> 00:04:51.464
 mieux vaut aller à la banque que chez le fleuriste.

143
00:04:51.896 --> 00:04:52.557
 Plus sérieusement,

144
00:04:52.957 --> 00:04:53.437
 le bouquet,

145
00:04:53.518 --> 00:04:56.000
 c'est l'apport que l'acheteur paye au moment de l'achat du bien.

146
00:04:56.740 --> 00:04:57.661
 La rente viagère,

147
00:04:58.002 --> 00:05:01.745
 c'est la somme que l'acheteur paye chaque mois au vendeur jusqu'à son décès.

148
00:05:02.409 --> 00:05:03.390
 Votre prochaine question,

149
00:05:03.430 --> 00:05:04.110
 je l'entends déjà.

150
00:05:04.510 --> 00:05:05.591
 Comment ça se calcule tout ça ?

151
00:05:06.592 --> 00:05:07.372
 Je vous rassure,

152
00:05:07.373 --> 00:05:09.853
 je ne vais pas vous entraîner dans des calculs complexes.

153
00:05:10.174 --> 00:05:15.497
 On va rester sur le principe de l'aléa et le fait de trouver un bon équilibre pour les deux parties.

154
00:05:16.437 --> 00:05:18.038
 Ce qu'on retiendra plus volontiers,

155
00:05:18.078 --> 00:05:21.600
 c'est que le viagé est caractérisé par un fait incertain et aléatoire.

156
00:05:21.920 --> 00:05:26.823
 On va donc prendre la mesure de cet aléa par rapport à l'espérance de vie qu'il reste au crédit rentier.

157
00:05:27.203 --> 00:05:27.924
 Première étape,

158
00:05:28.204 --> 00:05:30.085
 obtenir une estimation fiable du bien.

159
00:05:30.265 --> 00:05:33.346
 le crédit rentier fixe le montant de son bouquet librement.

160
00:05:33.666 --> 00:05:35.807
 Il n'y a pas de montant minimum ou maximum.

161
00:05:36.187 --> 00:05:37.727
 Lorsqu'il s'agit d'un viagé occupé,

162
00:05:38.047 --> 00:05:40.288
 on applique tout simplement une décote à la valeur du bien.

163
00:05:40.848 --> 00:05:43.829
 C'est un pourcentage d'abattement qui tourne en général autour de 30%.

164
00:05:44.229 --> 00:05:46.650
 On l'adapte en fonction de l'âge du crédit rentier.

165
00:05:47.270 --> 00:05:50.391
 Pour bien comprendre le mécanisme du calcul de la rente viagère,

166
00:05:50.991 --> 00:05:52.951
 je vous propose de placer le crédit rentier,

167
00:05:53.211 --> 00:05:54.532
 ou vendeur si vous préférez,

168
00:05:55.052 --> 00:05:56.272
 dans la position du banquier.

169
00:05:56.632 --> 00:05:58.613
 Il va faire un crédit à son acheteur.

170
00:05:58.813 --> 00:06:02.355
 pour lui permettre de verser le capital restandu en plusieurs fois.

171
00:06:02.676 --> 00:06:03.496
 Mais qui dit crédit,

172
00:06:03.796 --> 00:06:04.597
 dit taux d'emprunt,

173
00:06:04.837 --> 00:06:05.838
 et en matière de viager,

174
00:06:05.858 --> 00:06:07.759
 ça s'appelle un taux de capitalisation.

175
00:06:08.740 --> 00:06:09.720
 On applique un barème,

176
00:06:09.801 --> 00:06:11.942
 le plus connu en ce moment est le barème d'Aubry.

177
00:06:12.402 --> 00:06:14.844
 Mais les notaires ont parfois un autre mode de calcul,

178
00:06:15.124 --> 00:06:18.406
 basé par exemple sur la valeur des loyers pour des biens comparables.

179
00:06:19.027 --> 00:06:22.469
 Je reconnais que ces calculs sont un peu fastidieux à réaliser soi-même.

180
00:06:22.969 --> 00:06:26.752
 C'est pourquoi il est essentiel de se rapprocher d'un ou d'une spécialiste.

181
00:06:27.312 --> 00:06:27.913
 À mon sens,

182
00:06:28.173 --> 00:06:31.455
 D'où l'enjeu de la négociation pour le crédit rentier et le débit rentier,

183
00:06:31.875 --> 00:06:33.977
 sera de trouver le meilleur équilibre pour chacun.

184
00:06:34.677 --> 00:06:35.218
 Alors tout ça,

185
00:06:35.258 --> 00:06:35.678
 c'est bien beau.

186
00:06:36.018 --> 00:06:40.761
 Mais qu'est-ce qui garantit le crédit rentier que toutes ses rentes lui seront bien versées tous les mois ?

187
00:06:41.562 --> 00:06:43.883
 Il bénéficie bien sûr d'une protection renforcée.

188
00:06:44.463 --> 00:06:44.744
 Bah oui,

189
00:06:45.104 --> 00:06:46.645
 on le chouchoute notre crédit rentier.

190
00:06:50.145 --> 00:06:54.306
 Nous rentrons maintenant dans le chapitre qui concerne les garanties offertes aux vendeurs.

191
00:06:54.866 --> 00:06:57.927
 Ce sont des garanties légales qui lui sont donc assurées par la loi.

192
00:06:58.427 --> 00:07:01.068
 Je vous ai dit tout à l'heure de le comparer à un banquier.

193
00:07:01.528 --> 00:07:05.249
 Il va donc bénéficier de ce qu'on appelle le privilège du vendeur,

194
00:07:05.329 --> 00:07:07.170
 c'est-à-dire une hypothèque au premier rang.

195
00:07:07.550 --> 00:07:09.690
 En cas de défaillance du paiement de la rente,

196
00:07:10.190 --> 00:07:12.931
 il va également bénéficier de la clause résolutoire.

197
00:07:13.451 --> 00:07:18.693
 Il va donc mettre en demeure son débit rentier de lui verser les rentes et si les choses ne s'arrangent pas,

198
00:07:19.073 --> 00:07:19.553
 la vente

199
00:07:19.713 --> 00:07:22.994
 peut être annulée et garde les sommes déjà versées,

200
00:07:23.014 --> 00:07:25.134
 c'est-à-dire le bouquet et les rentes précédentes,

201
00:07:25.495 --> 00:07:26.975
 au titre de dommages et intérêts.

202
00:07:27.635 --> 00:07:34.917
 Je continue car notre cher crédit rentier va bénéficier de deux autres clauses qui vont lui garantir cette fois la qualité de la rente.

203
00:07:35.337 --> 00:07:35.797
 Chaque année,

204
00:07:35.897 --> 00:07:38.138
 elle sera révisée en fonction d'un indice INSEE.

205
00:07:38.478 --> 00:07:38.738
 Et là,

206
00:07:38.898 --> 00:07:42.419
 je suis sûre que ça vous intéresse follement de connaître le nom de cet indice.

207
00:07:42.819 --> 00:07:43.039
 Allez,

208
00:07:43.219 --> 00:07:43.800
 je vous le lis.

209
00:07:44.380 --> 00:07:48.861
 L'indice mensuel des prix à la consommation de l'ensemble des ménages hors tabac.

210
00:07:49.733 --> 00:07:50.574
 Dans le viagé occupé,

211
00:07:50.734 --> 00:07:55.917
 on peut toujours prévoir le cas où le crédit rentier quitterait les lieux pour partir en maison de retraite par exemple.

212
00:07:56.517 --> 00:07:58.898
 C'est ce qu'on appelle la libération anticipée.

213
00:07:59.359 --> 00:07:59.659
 Du coup,

214
00:07:59.699 --> 00:08:00.219
 c'est logique,

215
00:08:00.379 --> 00:08:03.741
 la rente sera augmentée et en général on applique 30%

216
00:08:03.742 --> 00:08:04.041
 de plus.

217
00:08:05.622 --> 00:08:09.504
 J'attaquerai la dernière partie de cette chronique avec un jeu de questions réponses.

218
00:08:10.385 --> 00:08:12.686
 La première va concerner le financement.

219
00:08:13.026 --> 00:08:17.309
 Peut-on faire un crédit bancaire pour financer l'acquisition d'un viagé et donc le bouquet ?

220
00:08:17.873 --> 00:08:19.854
 Peut-être que certains vous diront « mais oui,

221
00:08:20.254 --> 00:08:21.034
 pas de problème » .

222
00:08:22.075 --> 00:08:22.455
 Eh bien moi,

223
00:08:22.515 --> 00:08:23.235
 dans la pratique,

224
00:08:23.376 --> 00:08:25.156
 je vous dirais que la réponse est plutôt non.

225
00:08:25.717 --> 00:08:28.818
 Très peu de banques peuvent vous proposer de financer votre viagé.

226
00:08:29.118 --> 00:08:31.579
 Pour la simple et bonne raison que je vous l'ai dit tout à l'heure,

227
00:08:31.679 --> 00:08:34.701
 on va placer le crédit rentier en position de banquier.

228
00:08:35.961 --> 00:08:39.763
 C'est lui et lui seul qui bénéficie de la garantie d'hypothèque.

229
00:08:40.904 --> 00:08:43.705
 Alors je n'ai pas envie de vous laisser sur une note négative.

230
00:08:44.145 --> 00:08:46.106
 Et grâce à un de mes partenaires financiers,

231
00:08:46.206 --> 00:08:47.687
 je sais qu'on peut trouver une solution.

232
00:08:48.168 --> 00:08:50.589
 En posant une hypothèque sur un autre bien.

233
00:08:51.470 --> 00:08:53.391
 Mais ça relève vraiment du domaine de l'exception.

234
00:08:53.972 --> 00:08:59.536
 N'hésitez pas à me dire en commentaire si vous avez pu obtenir un crédit bancaire pour financer votre viagé.

235
00:08:59.836 --> 00:09:00.917
 Ça m'intéressera toujours.

236
00:09:01.477 --> 00:09:08.782
 On me pose aussi souvent la question de savoir sur quel montant s'appliquent vraiment les droits d'enregistrement ou frais de notaire quand on achète un viagé.

237
00:09:09.422 --> 00:09:09.923
 Alors en fait,

238
00:09:10.163 --> 00:09:13.085
 vous paierez les droits d'enregistrement sur la valeur vénale du bien.

239
00:09:13.477 --> 00:09:15.619
 c'est-à-dire la valeur de la pleine propriété.

240
00:09:16.099 --> 00:09:16.960
 Et pour les plus-values,

241
00:09:17.100 --> 00:09:18.020
 comment ça se passe ?

242
00:09:18.821 --> 00:09:19.061
 Alors,

243
00:09:19.501 --> 00:09:20.082
 en réalité,

244
00:09:20.182 --> 00:09:21.743
 c'est le notaire qui va gérer tout ça.

245
00:09:22.243 --> 00:09:25.065
 On est donc là dans le cas où vous revendez votre viagé.

246
00:09:25.326 --> 00:09:27.827
 C'est donc le notaire qui va faire tous ces calculs savants.

247
00:09:28.148 --> 00:09:28.968
 Ce que je peux vous dire,

248
00:09:29.028 --> 00:09:33.011
 c'est qu'il déduira le bouquet de l'époque et les rentes que vous avez déjà versées.

249
00:09:33.752 --> 00:09:33.932
 Donc,

250
00:09:34.192 --> 00:09:38.675
 gardez bien les preuves d'indaxation successives en ce qui concerne le montant de la rente.

251
00:09:39.496 --> 00:09:41.237
 Et si le crédit rentier décède ?

252
00:09:41.377 --> 00:09:43.939
 très rapidement après la signature de l'acte authentique,

253
00:09:44.199 --> 00:09:44.899
 qu'est-ce qui se passe ?

254
00:09:45.620 --> 00:09:55.006
 Il faut savoir qu'il y a un délai légal de 20 jours après la signature chez le notaire et cela peut entraîner la nullité de la vente.

255
00:09:55.326 --> 00:09:55.907
 Car en effet,

256
00:09:55.908 --> 00:09:58.809
 la loi considère que sur un laps de temps aussi court,

257
00:09:59.089 --> 00:10:00.590
 il y a absence d'aléas.

258
00:10:00.730 --> 00:10:01.010
 Et oui,

259
00:10:01.190 --> 00:10:04.953
 on revient toujours à ce fameux aléa qui constitue les fondations du viagé.

260
00:10:05.489 --> 00:10:06.410
 Après 21 jours,

261
00:10:06.510 --> 00:10:08.292
 on peut considérer que la vente est parfaite,

262
00:10:08.832 --> 00:10:15.298
 sauf à prouver que l'acheteur était au courant que le vendeur avait déjà une maladie à un stade avancé au moment de la vente.

263
00:10:15.718 --> 00:10:15.838
 Là,

264
00:10:16.078 --> 00:10:16.799
 tout peut s'annuler.

265
00:10:18.080 --> 00:10:20.983
 Y a-t-il un montant obligatoire ou minimum pour le bouquet ?

266
00:10:21.503 --> 00:10:23.765
 Je crois que je vous ai déjà répondu tout à l'heure.

267
00:10:24.065 --> 00:10:24.345
 En fait,

268
00:10:24.446 --> 00:10:24.586
 non.

269
00:10:25.286 --> 00:10:30.591
 Le crédit rentier est tout à fait libre de fixer le montant qu'il souhaite pour son bouquet.

270
00:10:31.292 --> 00:10:32.793
 En ce qui concerne la fiscalité.

271
00:10:33.265 --> 00:10:33.785
 Le bouquet,

272
00:10:33.946 --> 00:10:38.048
 il est exonéré d'impôts s'il s'agit de la résidence principale du vendeur.

273
00:10:38.528 --> 00:10:39.689
 Quant à la rente mensuelle,

274
00:10:40.049 --> 00:10:41.570
 elle bénéficie de 70%

275
00:10:41.770 --> 00:10:43.952
 d'abattement à partir de 70 ans.

276
00:10:44.392 --> 00:10:46.713
 Je vous reprécise qu'avec le capital reçu,

277
00:10:47.234 --> 00:10:50.696
 les vendeurs peuvent faire des donations défiscalisées à leurs enfants.

278
00:10:51.356 --> 00:10:53.998
 C'est peut-être l'occasion d'aborder le côté fiscal du viagé.

279
00:10:54.318 --> 00:10:55.059
 Côté acheteur,

280
00:10:55.179 --> 00:10:58.801
 il n'y a aucun avantage ni déduction sur les rentes viagères versées.

281
00:10:59.189 --> 00:10:59.910
 Côté ISF,

282
00:11:00.150 --> 00:11:04.513
 le vendeur déclare le capital rente et la valeur de son droit d'usage et d'habitation.

283
00:11:04.793 --> 00:11:05.273
 L'acquéreur,

284
00:11:05.314 --> 00:11:05.774
 quant à lui,

285
00:11:05.974 --> 00:11:07.935
 va déclarer la valeur vénale du bien,

286
00:11:08.196 --> 00:11:14.400
 moins le montant du droit d'usage et d'habitation et du capital rente au 1er janvier de l'année d'imposition.

287
00:11:14.921 --> 00:11:16.482
 Ça nous amène à la prochaine question,

288
00:11:16.842 --> 00:11:17.422
 dans le viagé,

289
00:11:17.602 --> 00:11:18.103
 qui paye quoi ?

290
00:11:19.144 --> 00:11:21.645
 Je resterai sur ma lancée concernant le viagé occupé.

291
00:11:22.126 --> 00:11:22.486
 En fait,

292
00:11:22.786 --> 00:11:24.588
 les rapports entre le vendeur et l'acheteur,

293
00:11:24.808 --> 00:11:26.349
 crédit rentier et débit rentier,

294
00:11:26.793 --> 00:11:29.635
 Ce sera plutôt comme les rapports entre un bailleur et son locataire.

295
00:11:30.276 --> 00:11:34.299
 Il doit s'acquitter de la taxe d'habitation et de la taxe sur les ordures ménagères.

296
00:11:34.700 --> 00:11:35.941
 Il doit assurer le bien,

297
00:11:36.141 --> 00:11:37.522
 comme pour une assurance locative,

298
00:11:37.822 --> 00:11:39.904
 et il gère les frais d'entretien courants.

299
00:11:40.044 --> 00:11:40.485
 En gros,

300
00:11:40.605 --> 00:11:42.046
 il répare ce qui est réparable.

301
00:11:42.987 --> 00:11:43.567
 De son côté,

302
00:11:43.847 --> 00:11:50.273
 l'acheteur ou débit rentier va régler la taxe foncière et une assurance équivalente à l'assurance propriétaire,

303
00:11:50.353 --> 00:11:51.694
 contre l'incendie par exemple.

304
00:11:52.555 --> 00:11:53.856
 Du côté des frais d'entretien,

305
00:11:54.316 --> 00:11:54.977
 il doit régler

306
00:11:55.157 --> 00:11:56.098
 tous les gros travaux,

307
00:11:56.238 --> 00:11:56.638
 vous savez,

308
00:11:56.818 --> 00:11:59.901
 ceux qui sont relatifs à l'article 606 du Code civil.

309
00:12:00.301 --> 00:12:00.922
 Pour faire court,

310
00:12:01.042 --> 00:12:02.803
 il remplace ce qui n'est plus réparable.

311
00:12:03.284 --> 00:12:04.765
 Et si le bien est en copropriété,

312
00:12:05.185 --> 00:12:08.128
 il va payer tous les travaux qui auront été votés en Assemblée générale.

313
00:12:08.328 --> 00:12:09.589
 Ce ne sera pas une surprise,

314
00:12:09.629 --> 00:12:11.190
 mais dans le cadre d'un viagé libre,

315
00:12:11.310 --> 00:12:14.313
 précisons quand même que l'acheteur payera toutes les charges,

316
00:12:14.433 --> 00:12:16.074
 puisqu'il peut occuper librement le bien.

317
00:12:16.714 --> 00:12:17.315
 Encore une fois,

318
00:12:17.515 --> 00:12:19.457
 tout est une question d'équilibre et de bon sens.

319
00:12:20.137 --> 00:12:24.621
 Je vais répondre à une dernière question en ce qui concerne le régime des successions en matière de viagé.

320
00:12:25.649 --> 00:12:26.650
 Dans un viagé occupé,

321
00:12:26.830 --> 00:12:28.452
 il peut y avoir deux crédits rentiers.

322
00:12:28.532 --> 00:12:30.293
 On appellera ça un viagé sur deux têtes.

323
00:12:30.654 --> 00:12:33.436
 Les deux perçoivent la rente et au décès de l'un d'entre eux,

324
00:12:33.656 --> 00:12:36.099
 la rente continue à s'appliquer au même montant.

325
00:12:36.379 --> 00:12:37.580
 Si c'est le débit rentier,

326
00:12:37.840 --> 00:12:38.401
 l'acquéreur,

327
00:12:38.501 --> 00:12:40.483
 qui décède avant le crédit rentier,

328
00:12:41.083 --> 00:12:45.187
 le viagé entrera dans le patrimoine de succession transmis à ses héritiers.

329
00:12:45.387 --> 00:12:46.608
 Comme pour une dette classique,

330
00:12:46.809 --> 00:12:51.573
 ils reçoivent l'actif immobilier et poursuivent le règlement de la rente jusqu'au décès du crédit rentier.

331
00:12:52.301 --> 00:12:53.242
 En cas de difficulté,

332
00:12:53.422 --> 00:12:55.964
 ils auront toujours la possibilité de revendre le viagé.

333
00:12:56.184 --> 00:12:56.644
 Et du coup,

334
00:12:56.844 --> 00:12:58.285
 rien ne change pour le crédit rentier.

335
00:12:59.246 --> 00:13:00.467
 Pour le bien de cet épisode,

336
00:13:00.567 --> 00:13:05.190
 je ne vais pas rentrer dans le détail d'autres formes d'acquisition en démembrement de propriété.

337
00:13:05.610 --> 00:13:07.251
 Je pense notamment aux ventes à terme,

338
00:13:07.432 --> 00:13:09.273
 à ce qu'on peut appeler le viagé sans rente,

339
00:13:09.573 --> 00:13:10.954
 ou à la vente en nue propriété.

340
00:13:11.454 --> 00:13:13.296
 Mais peut-on vraiment les appeler viagés ?

341
00:13:13.556 --> 00:13:14.356
 Il semblerait que non.

342
00:13:14.757 --> 00:13:15.077
 Pourquoi ?

343
00:13:15.437 --> 00:13:17.218
 Parce qu'on ne va pas retrouver dans ce cas,

344
00:13:17.459 --> 00:13:18.279
 je vous laisse deviner,

345
00:13:18.900 --> 00:13:19.140
 eh oui,

346
00:13:19.440 --> 00:13:20.781
 cette sacrée notion d'aléa.

347
00:13:21.365 --> 00:13:22.166
 À votre demande,

348
00:13:22.306 --> 00:13:25.769
 je ferai volontiers d'autres capsules thématiques en ce qui les concerne,

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00:13:26.150 --> 00:13:28.292
 car ce sont aussi des investissements intéressants.

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00:13:28.872 --> 00:13:34.778
 J'espère de tout cœur avoir réconcilié certaines personnes avec le viagé et que ceux qui s'y intéressent oseront se lancer.

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00:13:35.359 --> 00:13:39.203
 Je vous souhaite une bonne réflexion et j'ai hâte de vous retrouver pour de nouvelles chroniques.

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00:13:40.984 --> 00:13:41.905
 Merci de votre écoute,

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00:13:41.965 --> 00:13:43.427
 j'espère que cet épisode vous a plu.

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00:13:43.867 --> 00:13:45.549
 Vous savez que votre soutien est précieux.

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00:13:45.809 --> 00:13:46.890
 Si le podcast vous plaît,

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00:13:47.050 --> 00:13:48.671
 le meilleur moyen de le faire savoir,

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00:13:48.811 --> 00:13:52.393
 c'est de déposer 5 étoiles sur votre application et de partager autour de vous.

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 Je reçois vos commentaires et vos questions sur Facebook,

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 LinkedIn et par mail.

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 A très bientôt dans ce Crédit Mots pour de nouveaux sujets.