WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.458
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.878 --> 00:00:10.780
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.221 --> 00:00:12.944
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.343 --> 00:00:14.905
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.366 --> 00:00:18.413
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.272 --> 00:00:27.257
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.944 --> 00:00:30.678
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.085 --> 00:00:34.788
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:39.884 --> 00:00:47.386
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans une nouvelle série consacrée à une pratique qui prend de plus en plus d'ampleur au fil des ans et culmine lors de la période estivale,

10
00:00:47.906 --> 00:00:51.046
l'allocation de la résidence principale ou d'une résidence secondaire.

11
00:00:51.804 --> 00:00:53.226
Dans cette série en trois épisodes,

12
00:00:53.304 --> 00:00:55.992
nous allons donc nous intéresser à tous les aspects de cette activité,

13
00:00:56.554 --> 00:01:01.288
en commençant aujourd'hui par son fonctionnement et notamment les démarches administratives qui y sont liées,

14
00:01:01.632 --> 00:01:03.648
ainsi que les points réglementaires à garder à l'esprit.

15
00:01:04.663 --> 00:01:08.445
L'une des raisons de l'explosion de la mise en location des résidences principales ou secondaires

16
00:01:08.552 --> 00:01:13.239
est certes due à l'essor des plateformes et à la simplification des outils permettant de louer son bien rapidement,

17
00:01:13.739 --> 00:01:21.082
mais également à la découverte progressive par de plus en plus de loueurs de la souplesse de ce type d'activité et de la facilité avec laquelle elle s'organise.

18
00:01:21.887 --> 00:01:22.325
En effet,

19
00:01:22.606 --> 00:01:24.715
louer une résidence principale ou secondaire permet,

20
00:01:24.950 --> 00:01:26.184
selon le type de bail utilisé,

21
00:01:26.606 --> 00:01:32.481
de faire correspondre parfaitement l'utilisation personnelle que le bailleur souhaite faire du logement et l'activité de location meublée.

22
00:01:33.621 --> 00:01:34.637
En résidence principale,

23
00:01:34.871 --> 00:01:37.262
il existe ainsi la possibilité d'en louer Merci.

24
00:01:37.512 --> 00:01:38.173
la totalité,

25
00:01:38.693 --> 00:01:39.874
mais aussi uniquement une partie,

26
00:01:40.056 --> 00:01:40.735
comme une chambre.

27
00:01:41.376 --> 00:01:42.118
Dans ce dernier cas,

28
00:01:42.278 --> 00:01:44.759
la location n'est pas obligatoirement de courte durée,

29
00:01:45.099 --> 00:01:47.919
puisqu'il est également possible de pratiquer la location étudiante,

30
00:01:48.325 --> 00:01:52.989
ce qui évite par exemple de devoir gérer un calendrier de réservation et garantie des revenus réguliers.

31
00:01:53.684 --> 00:01:55.169
Tandis que pour une résidence secondaire,

32
00:01:55.325 --> 00:01:56.684
toutes les options s'offrent aux bailleurs,

33
00:01:57.044 --> 00:02:02.653
excepté celle de la location de longue durée à titre de résidence principale s'ils souhaitent tout de même pouvoir jouer également du bien pendant l'année.

34
00:02:02.934 --> 00:02:05.763
Ils pourront donc alterner à loisir entre période d'occupation personnelle,

35
00:02:05.988 --> 00:02:08.669
location saisonnière ou encore bail étudiant ou mobilité.

36
00:02:09.228 --> 00:02:12.669
D'autant qu'aucun de ces contrats n'a de valeur contraignante une fois arrivé aux séances,

37
00:02:13.048 --> 00:02:16.107
ce qui veut aussi dire qu'il est possible de faire varier l'activité d'une année sur l'autre.

38
00:02:16.568 --> 00:02:22.388
Un propriétaire peut donc faire l'expérience du bail mobilité pour louer sa résidence secondaire et s'y rendre ensuite quelques semaines et,

39
00:02:22.576 --> 00:02:23.669
si cela ne lui convient pas,

40
00:02:24.044 --> 00:02:26.966
s'orienter davantage vers la location de courte durée l'année suivante.

41
00:02:27.747 --> 00:02:29.201
Au-delà de ce premier avantage,

42
00:02:29.279 --> 00:02:32.154
la location d'une résidence principale et secondaire a un second atout,

43
00:02:32.591 --> 00:02:34.247
celui d'être très aisé à mettre en place.

44
00:02:34.688 --> 00:02:35.109
En effet,

45
00:02:35.229 --> 00:02:37.531
puisqu'elles sont généralement occupées par leur propriétaire,

46
00:02:37.932 --> 00:02:40.092
les résidences principales ou secondaires sont déjà meublées,

47
00:02:40.475 --> 00:02:43.940
rendant leur mise en location possible sans aucun frais supplémentaire pour le loueur,

48
00:02:44.354 --> 00:02:47.604
puisqu'il y a fort à parier qu'aucun équipement obligatoire ne sera manquant,

49
00:02:47.940 --> 00:02:52.963
et même que le bien propose bien davantage d'équipements que les 11 imposés par le décret du 31 juillet 2015,

50
00:02:53.369 --> 00:02:55.463
ce qui ne manquera pas d'être apprécié par les locataires.

51
00:02:55.791 --> 00:02:56.229
Pour autant,

52
00:02:56.369 --> 00:03:04.010
se lancer dans une activité de location de courte durée dans une résidence principale ou secondaire peut également être l'occasion d'acquérir du nouveau mobilier qui servira à...

53
00:03:04.080 --> 00:03:08.742
autant aux occupants traditionnels du bien qu'à ses locataires et pourra même donner lieu à un avantage fiscal,

54
00:03:09.199 --> 00:03:11.363
comme nous le verrons dans le deuxième épisode de cette série.

55
00:03:12.125 --> 00:03:12.422
Enfin,

56
00:03:12.664 --> 00:03:13.805
pour les résidences principales,

57
00:03:13.883 --> 00:03:18.547
il est important de noter que cette activité s'adresse en réalité à bien plus de loueurs qu'il n'y paraît à première vue.

58
00:03:18.945 --> 00:03:19.359
En effet,

59
00:03:19.500 --> 00:03:25.766
la location de résidence principale est une option qui est également ouverte aux locataires de longue durée et non pas uniquement aux propriétaires du logement.

60
00:03:26.125 --> 00:03:26.547
En effet,

61
00:03:26.672 --> 00:03:30.281
c'est ici la notion de résidence principale qui est importante et non celle de propriété.

62
00:03:30.764 --> 00:03:31.184
Pour autant,

63
00:03:31.345 --> 00:03:33.528
lorsqu'un locataire souhaite louer sa résidence principale,

64
00:03:33.666 --> 00:03:36.149
il doit en amont recueillir l'accord de son propriétaire,

65
00:03:36.629 --> 00:03:38.770
accord qui doit bien évidemment porter sur la location,

66
00:03:39.012 --> 00:03:40.090
mais également sur son prix,

67
00:03:40.512 --> 00:03:41.418
sachant qu'en principe,

68
00:03:41.434 --> 00:03:48.059
la sous-location d'une résidence principale ne peut déboucher sur le paiement d'un prix plus élevé que le loyer mensuel dont s'acquitte normalement le locataire.

69
00:03:48.684 --> 00:03:49.106
Néanmoins,

70
00:03:49.543 --> 00:03:54.465
il arrive parfois que des locataires mettent des biens en location sans l'accord de leur propriétaire ou sans lui en avoir fait la demande.

71
00:03:54.887 --> 00:03:56.028
Confronté à ces situations,

72
00:03:56.356 --> 00:04:01.199
Les propriétaires peuvent se rapprocher d'un commissaire de justice afin de faire constater la mise en location frauduleuse,

73
00:04:01.601 --> 00:04:07.004
sur la base de laquelle ils pourront ensuite demander la résiliation du bail et éventuellement le versement de dommages et intérêts.

74
00:04:07.629 --> 00:04:09.691
Mais même si elles représentent de nombreux avantages,

75
00:04:09.692 --> 00:04:12.519
la location de résidence principale ou secondaire demande tout de même,

76
00:04:12.738 --> 00:04:14.175
selon le mode de location pratiqué,

77
00:04:14.472 --> 00:04:16.941
de bien respecter la réglementation applicable dans la commune.

78
00:04:17.254 --> 00:04:19.660
En location de longue durée ou en vertu d'un bail mobilité,

79
00:04:19.832 --> 00:04:22.582
qu'il s'agisse d'une chambre de la résidence principale ou à un étudiant,

80
00:04:22.868 --> 00:04:26.108
ou d'un bail étudiant en mobilité conclu pour l'allocation d'une résidence secondaire,

81
00:04:26.549 --> 00:04:29.750
il faudra donc par exemple veiller aux éventuelles règles d'encadrement des loyers,

82
00:04:30.168 --> 00:04:32.067
ainsi qu'au formalisme contractuel à respecter.

83
00:04:32.387 --> 00:04:38.309
Mais c'est surtout pour la courte durée que les obligations seront ici plus importantes et risquent le plus de provoquer des erreurs parmi les loueurs.

84
00:04:38.731 --> 00:04:45.629
En cause de nombreuses interrogations et incompréhensions qui existent aujourd'hui autour des notions d'enregistrement en mairie et d'autorisation de changement d'usage,

85
00:04:46.098 --> 00:04:47.457
tentons d'éclaircir un peu les choses.

86
00:04:48.114 --> 00:04:52.551
Ceux qui louent leur résidence principale n'auront éventuellement qu'à se préoccuper d'un éventuel enregistrement en mairie.

87
00:04:52.937 --> 00:04:53.399
En effet,

88
00:04:53.499 --> 00:04:54.864
puisqu'ils louent leur résidence principale,

89
00:04:54.925 --> 00:04:57.675
ils n'ont pas besoin d'obtenir une autorisation de changement d'usage.

90
00:04:58.046 --> 00:04:58.627
En revanche,

91
00:04:58.787 --> 00:05:08.919
ils auront besoin de réaliser leur enregistrement à la mairie sous la forme d'une demande d'autorisation préalable soumise à un enregistrement si la commune sur laquelle se situe leur bien applique la réglementation sur le changement d'usage.

92
00:05:09.474 --> 00:05:10.161
Le cas échéant,

93
00:05:10.458 --> 00:05:15.310
un numéro d'enregistrement leur sera délivré et il devra figurer sur toutes les annonces de mise en location.

94
00:05:15.700 --> 00:05:18.982
Il convient donc de se renseigner à l'avance si la commune applique cette réglementation.

95
00:05:19.247 --> 00:05:19.841
Par principe,

96
00:05:20.044 --> 00:05:22.435
elle est en place dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants,

97
00:05:22.794 --> 00:05:24.466
ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine,

98
00:05:24.497 --> 00:05:26.029
de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne,

99
00:05:26.554 --> 00:05:29.098
Mais d'autres communes ont également la possibilité de la mettre en place,

100
00:05:29.578 --> 00:05:32.000
raison pour laquelle il est nécessaire de se renseigner à l'avance.

101
00:05:32.539 --> 00:05:32.660
Si,

102
00:05:32.840 --> 00:05:33.320
au contraire,

103
00:05:33.340 --> 00:05:34.680
la réglementation ne s'applique pas,

104
00:05:35.086 --> 00:05:38.523
aucune démarche déclarative n'est nécessaire pour l'allocation d'une résidence principale.

105
00:05:38.969 --> 00:05:40.391
Les lois de résidence secondaire,

106
00:05:40.484 --> 00:05:40.906
quant à eux,

107
00:05:41.086 --> 00:05:47.336
devront au moins réaliser une déclaration en mairie qui sera une déclaration simple si la commune n'applique pas la réglementation sur le changement d'usage,

108
00:05:47.773 --> 00:05:52.273
mais qui deviendra une autorisation préalable soumise à enregistrement si la commune applique cette réglementation.

109
00:05:52.539 --> 00:05:55.008
Quant à l'autorisation de changement d'usage en elle-même,

110
00:05:55.458 --> 00:06:03.669
Seuls les loueurs dont les biens se situent dans des communes qui ont mis en place cette mesure et qui entendent mettre leurs biens en location plus d'une fois par année civile devront s'acquitter de cette obligation.

111
00:06:03.926 --> 00:06:04.505
A ce sujet,

112
00:06:04.684 --> 00:06:06.028
il convient également de noter que,

113
00:06:06.325 --> 00:06:08.012
depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire,

114
00:06:08.247 --> 00:06:15.653
toute nouvelle autorisation de changement d'usage ne peut être délivrée que contre la présentation d'un DPE ayant une note comprise entre A et E.

115
00:06:16.231 --> 00:06:17.012
D'ici quelques mois,

116
00:06:17.247 --> 00:06:20.481
les autorisations d'enregistrement seront toutefois uniformisées pour tous les loueurs,

117
00:06:20.622 --> 00:06:22.872
sous la forme d'un téléservice national de déclaration,

118
00:06:23.262 --> 00:06:27.866
dont la création a été prévue par la loi Lemaire et qui devrait voir le jour d'ici le 20 mai 2026.

119
00:06:28.385 --> 00:06:33.393
La procédure d'enregistrement par une plateforme centralisée devrait donc évoluer pour tous les loueurs dans les prochains mois.

120
00:06:34.252 --> 00:06:34.510
Enfin,

121
00:06:34.776 --> 00:06:36.432
il est à noter qu'en matière d'autorisation,

122
00:06:36.893 --> 00:06:42.807
certaines conditions ou critères d'attribution peuvent varier d'une commune à l'autre et des quotas peuvent être mis en place par les communes,

123
00:06:42.948 --> 00:06:48.323
ainsi que des zones dans lesquelles l'allocation de courte durée est exclue en application des dispositions de la loi Lemaire.

124
00:06:48.901 --> 00:06:52.370
Il convient donc de se renseigner à l'avance sur l'existence de telles zones ou quotas

125
00:06:52.806 --> 00:06:55.426
afin de s'assurer que le projet pourrait être mené jusqu'à son terme.

126
00:06:56.147 --> 00:07:01.631
Et si la location d'une résidence principale échappe à davantage de contraintes déclaratives que la location d'une résidence secondaire,

127
00:07:02.209 --> 00:07:07.170
c'est aussi parce qu'il s'agit justement de la résidence principale du loueur qu'il l'occupe donc la majorité de l'année.

128
00:07:07.788 --> 00:07:09.530
En contrepartie de ce statut particulier,

129
00:07:09.827 --> 00:07:11.827
certaines limites spécifiques s'appliquent tout de même,

130
00:07:12.217 --> 00:07:18.389
comme la limitation du nombre de jours maximum pendant lesquels une résidence principale peut être louée en totalité au cours d'une même année civile.

131
00:07:19.170 --> 00:07:19.873
En la matière,

132
00:07:19.967 --> 00:07:21.155
la durée maximale est,

133
00:07:21.327 --> 00:07:21.952
par principe,

134
00:07:22.034 --> 00:07:22.855
de 120 jours,

135
00:07:23.296 --> 00:07:28.741
mais peut se voir amené à 90 jours par le maire de la commune en application des nouvelles dispositions contenues dans la loi Lemaire.

136
00:07:29.401 --> 00:07:29.901
Par contre,

137
00:07:30.003 --> 00:07:31.784
si la résidence principale n'est louée qu'en partie,

138
00:07:32.182 --> 00:07:34.550
et donc que ses occupants habituels y sont également présents,

139
00:07:34.925 --> 00:07:36.026
aucune limite ne s'applique.

140
00:07:36.550 --> 00:07:37.612
A ne pas oublier également,

141
00:07:37.893 --> 00:07:39.815
et à ne pas non plus confondre avec la précédente,

142
00:07:40.159 --> 00:07:42.893
la limite commune à tous les modes de location de courte durée,

143
00:07:43.034 --> 00:07:45.284
qu'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire,

144
00:07:45.815 --> 00:07:51.143
équivaut à la durée maximum d'un bail saisonnier pour un même locataire fixé à 90 jours au cours d'une même année civile.

145
00:07:51.822 --> 00:07:52.102
Enfin,

146
00:07:52.403 --> 00:07:58.330
il est difficile d'aborder les éventuelles limites à l'exercice de l'activité de location de courte durée dans une résidence principale ou secondaire,

147
00:07:58.767 --> 00:08:00.654
sans mentionner le règlement de copropriété,

148
00:08:01.029 --> 00:08:03.975
thème auquel nous consacrerons justement le troisième épisode de cette série,

149
00:08:04.318 --> 00:08:12.396
dans lequel nous nous intéresserons au rôle du règlement de copropriété et à l'évolution de son poids dans l'activité de location de courte durée depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire.

150
00:08:13.068 --> 00:08:13.646
Mais avant cela,

151
00:08:13.881 --> 00:08:16.912
notre second épisode portera sur la fiscalité de cette activité,

152
00:08:17.443 --> 00:08:17.928
l'occasion,

153
00:08:18.068 --> 00:08:19.021
à titre de conclusion,

154
00:08:19.209 --> 00:08:20.678
de rappeler à tous les loueurs

155
00:08:20.834 --> 00:08:24.399
quel que soit le type de biens loués ou le volume que représente la location meublée,

156
00:08:24.797 --> 00:08:32.770
qu'il leur est obligatoire de se rendre sur le site de l'Institut national de la propriété industrielle pour réaliser leur enregistrement et obtenir le numéro SIRET de leur activité,

157
00:08:33.168 --> 00:08:35.465
qui leur sera justement utile pour leur déclaration fiscale.

158
00:08:36.785 --> 00:08:38.270
Si vous avez aimé notre podcast,

159
00:08:38.488 --> 00:08:39.332
faites-le nous savoir,

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