WEBVTT

1
00:00:05.286 --> 00:00:06.466
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.868 --> 00:00:10.790
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.227 --> 00:00:12.954
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.352 --> 00:00:14.915
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.376 --> 00:00:18.415
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.274 --> 00:00:27.259
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.946 --> 00:00:30.071
retrouvez-nous chaque semaine pour parler

8
00:00:30.192 --> 00:00:31.033
conseils,

9
00:00:31.053 --> 00:00:34.817
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.

10
00:00:38.723 --> 00:00:48.067
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode du podcast Je découvre le monde du meublé consacré à la question de l'exercice d'une activité de location meublée pendant une période d'expatriation.

11
00:00:48.583 --> 00:00:49.317
Dans ce podcast,

12
00:00:49.473 --> 00:00:56.036
nous allons donc aborder toutes les questions relatives aux particularités de l'expatriation et à ses conséquences sur l'activité de location meublée.

13
00:00:56.620 --> 00:01:02.087
Commençons tout d'abord par la question qui revient le plus souvent dans le cadre de l'exercice d'une activité de location meublée par un non-résident,

14
00:01:02.485 --> 00:01:05.931
à savoir celle du statut fiscal dont le loire relève pendant son activité.

15
00:01:06.509 --> 00:01:06.993
Pour rappel,

16
00:01:07.251 --> 00:01:09.735
il existe deux statuts fiscaux accessibles en location meublée.

17
00:01:10.415 --> 00:01:12.993
Le premier est celui de loire en meublée non professionnelle,

18
00:01:13.134 --> 00:01:14.181
aussi appelée LMNP,

19
00:01:14.899 --> 00:01:20.618
de relève les contribuables qui génèrent un montant de recette annuelle de location meublée inférieur à 23 000 euros ou qui,

20
00:01:20.837 --> 00:01:23.212
tout en générant plus de 23 000 euros de recette annuelle,

21
00:01:23.634 --> 00:01:25.696
dispose de revenus d'activité supérieurs.

22
00:01:25.964 --> 00:01:27.004
au montant de leurs recettes.

23
00:01:27.765 --> 00:01:30.423
Le second est celui de lois remeublées professionnelles,

24
00:01:30.626 --> 00:01:31.064
ou LMP,

25
00:01:31.505 --> 00:01:31.626
qui,

26
00:01:31.927 --> 00:01:35.009
selon les termes de l'article 155 du Code général des impôts,

27
00:01:35.423 --> 00:01:41.064
concerne les loueurs qui disposent d'un montant de recettes annuel de location meublée qui est à la fois supérieur à 23 000 euros,

28
00:01:41.525 --> 00:01:43.775
mais aussi supérieur à leurs autres revenus d'activité.

29
00:01:44.540 --> 00:01:49.368
Ce poids du montant de recettes par rapport aux revenus d'activité est particulièrement important pour les expatriés,

30
00:01:49.743 --> 00:01:53.431
car le doute subsiste sur les revenus qui doivent effectivement être pris en compte

31
00:01:53.896 --> 00:01:58.522
S'agit-il des seuls revenus imposables en France ou de l'intégralité des revenus imposables du loueur,

32
00:01:58.721 --> 00:01:59.721
même taxés à l'étranger ?

33
00:02:00.842 --> 00:02:03.983
S'il n'existe aucun texte précisant clairement la solution adoptée,

34
00:02:04.490 --> 00:02:08.069
il semblerait tout de même que c'est la première option qui doivent être privilégiées,

35
00:02:08.608 --> 00:02:12.131
autrement dit celles consistant à retenir uniquement les revenus imposables en France.

36
00:02:12.897 --> 00:02:13.334
En effet,

37
00:02:13.569 --> 00:02:19.615
c'est la position qui est régulièrement retenue par le gouvernement lors de réponses relatives à des questions posées par les parlementaires.

38
00:02:20.147 --> 00:02:21.225
Dernier exemple en date,

39
00:02:21.678 --> 00:02:23.022
celle formulée sur le sujet le...

40
00:02:23.112 --> 00:02:28.252
4 janvier 2024 suite à une question posée en 2023 par Evelyne Renaud-Garabédian,

41
00:02:28.615 --> 00:02:31.314
alors sénatrice représentant les Français établisseurs de France.

42
00:02:32.017 --> 00:02:32.877
En conséquence,

43
00:02:33.056 --> 00:02:43.713
un loire expatrié qui ne dispose pas ou uniquement de peu de revenus d'activité imposable en France a beaucoup plus de chances de relever du statut de LMP si son montant de recette annuelle dépasse 23 000 euros,

44
00:02:44.260 --> 00:02:44.791
alors même que,

45
00:02:44.994 --> 00:02:46.275
dans une situation équivalente,

46
00:02:46.650 --> 00:02:51.041
il serait considéré comme LMP s'il exerçait son activité professionnelle principale en France.

47
00:02:51.697 --> 00:02:52.135
Pour autant,

48
00:02:52.420 --> 00:02:57.406
Les loueurs ont la possibilité de procéder différemment en prenant en compte le montant de l'ensemble de leurs revenus,

49
00:02:57.843 --> 00:03:00.445
mais adopter cette méthode reste alors risqueux et péril.

50
00:03:00.968 --> 00:03:04.851
La question du statut fiscal doit donc faire l'objet d'une grande vigilance de la part des loueurs,

51
00:03:05.250 --> 00:03:12.273
notamment si l'activité de location meublée était déjà en cours avant l'expatriation et que cette dernière peut éventuellement entraîner un changement de statut.

52
00:03:12.976 --> 00:03:13.648
En revanche,

53
00:03:13.867 --> 00:03:17.086
pour ceux dont le chiffre d'affaires est inférieur au seuil des 23 000 euros annuels,

54
00:03:17.461 --> 00:03:21.476
l'expatriation n'a aucun impact et ils seront tout de même considérés comme LMNP.

55
00:03:22.060 --> 00:03:32.230
Pour celles et ceux qui souhaiteraient s'éviter toute considération sur le statut fiscal ou qui voudraient absolument être considérés comme un LMNP alors même que leur chiffre d'affaires se situe aux alentours de cette limite de 23 000 euros,

56
00:03:32.714 --> 00:03:35.496
la meilleure solution reste donc certainement d'adapter leur activité,

57
00:03:35.691 --> 00:03:37.074
et notamment le prix de location,

58
00:03:37.636 --> 00:03:40.230
afin que ce dernier ne dépasse pas la barre des 23 000 euros,

59
00:03:40.683 --> 00:03:43.714
leur garantissant donc de rester au statut LMNP pour leur activité.

60
00:03:44.121 --> 00:03:44.558
Pour autant,

61
00:03:44.730 --> 00:03:49.511
si de nombreux loueurs s'inquiètent de relever du statut de LMNP en lieu et place de celui de LMNP,

62
00:03:50.124 --> 00:03:53.087
Il convient de rappeler que ce dernier peut également avoir un certain intérêt,

63
00:03:53.507 --> 00:03:54.450
car il permet notamment,

64
00:03:54.630 --> 00:03:55.567
en cas de vente du bien,

65
00:03:55.989 --> 00:04:00.216
de bénéficier des possibilités d'exonération ouvertes aux lois remeublées professionnelles,

66
00:04:00.817 --> 00:04:00.935
qui,

67
00:04:01.255 --> 00:04:01.732
pour rappel,

68
00:04:02.216 --> 00:04:04.638
sont exonérées de plus-value sur la vente de leur bien si,

69
00:04:04.919 --> 00:04:05.763
au jour de la vente,

70
00:04:05.880 --> 00:04:11.388
ils relèvent du statut de LMP et ont exercé une activité de location meublée sous ce statut pendant au moins 5 ans,

71
00:04:11.669 --> 00:04:12.607
même non consécutif,

72
00:04:13.028 --> 00:04:18.044
et si la moyenne de leur recette annuelle des deux dernières années d'activité est inférieure à 90 000 euros.

73
00:04:18.324 --> 00:04:24.407
Il existe également une possibilité d'exonération partielle si la moyenne des recettes se situe entre 90 et 126 000 euros.

74
00:04:24.825 --> 00:04:25.606
En contrepartie,

75
00:04:25.884 --> 00:04:30.688
un passage au statut de LMP non anticipé peut également revêtir certains inconvénients pour les loueurs.

76
00:04:30.970 --> 00:04:31.563
Par exemple,

77
00:04:31.665 --> 00:04:32.345
au statut LMP,

78
00:04:32.727 --> 00:04:39.532
le déficit qui pourrait se créer en raison d'un excédent de charges déductibles est imputable sur le revenu global avec une durée de vie de 6 ans.

79
00:04:40.001 --> 00:04:40.188
Or,

80
00:04:40.267 --> 00:04:43.063
si les revenus imposables en France sont inexistants ou très faibles,

81
00:04:43.470 --> 00:04:47.673
il se pourrait que les loueurs n'aient pas la possibilité d'utiliser l'intégralité de leur déficit Merci.

82
00:04:47.792 --> 00:04:48.873
avant sa date d'expiration.

83
00:04:49.233 --> 00:04:50.255
Autre point à considérer,

84
00:04:50.595 --> 00:04:52.716
celui de l'assujettissement aux cotisations sociales,

85
00:04:53.157 --> 00:04:55.978
car les LMP sont assujettis de plein droit aux cotisations sociales,

86
00:04:56.399 --> 00:05:00.665
contrairement à la plupart des LMNP qui relèvent quant à eux des prélèvements sociaux.

87
00:05:01.203 --> 00:05:06.428
Cette dernière précision nous amène d'ailleurs à évoquer le cas du paiement des charges sociales pendant une période d'expatriation.

88
00:05:06.987 --> 00:05:08.709
En cas de paiement des cotisations sociales,

89
00:05:08.850 --> 00:05:11.752
les lois remeublées non résidentes doivent s'en acquitter en totalité,

90
00:05:11.995 --> 00:05:14.354
à l'exception de la CSG et de la CRDS,

91
00:05:14.877 --> 00:05:17.534
ce qui leur imposera de s'affilier à un régime de sécurité sociale,

92
00:05:17.955 --> 00:05:21.768
à moins qu'ils ne soient déjà affiliés à un autre régime de sécurité sociale français,

93
00:05:22.205 --> 00:05:25.502
en raison de l'exercice d'une autre activité que la location meublée par exemple.

94
00:05:26.455 --> 00:05:26.862
Attention,

95
00:05:27.205 --> 00:05:29.534
l'affiliation à la Caisse des Français à l'étranger ne permet pas de s'affilier à un autre régime de sécurité sociale français.

96
00:05:29.567 --> 00:05:34.168
pas de bénéficier d'une exonération d'affiliation au régime de la Sécurité sociale des indépendants,

97
00:05:34.808 --> 00:05:40.730
mais l'éventuel cumul permet néanmoins de cumuler les trimestres cotisés dans la limite de 4 trimestres par an,

98
00:05:41.207 --> 00:05:43.410
ainsi que les droits à une pension de retraite qui sont,

99
00:05:43.613 --> 00:05:44.050
quant à eux,

100
00:05:44.386 --> 00:05:45.730
cumulables sans limitation.

101
00:05:46.089 --> 00:05:47.777
En cas de paiement de la cotisation minimale,

102
00:05:48.214 --> 00:05:50.496
ce dernier compte pour 3 trimestres de retraite.

103
00:05:50.886 --> 00:05:51.589
A l'inverse,

104
00:05:51.839 --> 00:05:53.855
pour les lois assujetties aux prélèvements sociaux,

105
00:05:54.355 --> 00:05:57.480
le taux de prélèvement sera réduit s'ils sont résidents d'un état de l'EEE,

106
00:05:58.111 --> 00:06:00.252
ainsi que de la Suisse et de la Grande-Bretagne.

107
00:06:00.854 --> 00:06:01.354
Pour rappel,

108
00:06:01.694 --> 00:06:03.659
l'EEE inclut toute l'Union européenne,

109
00:06:03.815 --> 00:06:04.276
l'Islande,

110
00:06:04.299 --> 00:06:05.819
la Norvège et le Liechtenstein.

111
00:06:06.698 --> 00:06:07.479
Dans cette situation,

112
00:06:07.682 --> 00:06:10.541
ils seront exonérés du paiement de la CSG et de la CRDS,

113
00:06:11.041 --> 00:06:13.385
mais resteront redevables du prélèvement de solidarité.

114
00:06:13.963 --> 00:06:16.409
Leur taux de prélèvement sera donc de 7,5%

115
00:06:16.784 --> 00:06:18.190
contre 17,2%

116
00:06:18.205 --> 00:06:18.846
en temps normal.

117
00:06:19.518 --> 00:06:25.471
Si certaines précautions doivent donc être prises en cas de début ou de poursuite d'une activité de location meublée pendant l'expatriation,

118
00:06:25.999 --> 00:06:29.082
Il reste à noter que cette activité peut être extrêmement avantageuse.

119
00:06:29.662 --> 00:06:31.505
D'une part en raison de sa souplesse juridique,

120
00:06:31.744 --> 00:06:40.931
permettant à un loueur sachant devoir revenir dans son logement après un certain temps de pouvoir récupérer plus facilement son bien en raison d'une durée de bail de longue durée plus courte qu'en location vide,

121
00:06:41.611 --> 00:06:44.580
voire la possibilité de ne conclure que des baux à durée déterminée,

122
00:06:45.001 --> 00:06:45.955
comme les baux étudiants,

123
00:06:46.158 --> 00:06:47.626
mobilité ou saisonniers,

124
00:06:48.064 --> 00:06:50.095
afin de garder un maximum de flexibilité.

125
00:06:50.626 --> 00:06:55.142
Cela permet également au loueur de ne pas avoir à déménager ses meubles en les laissant dans le logement,

126
00:06:55.339 --> 00:06:57.100
afin de pouvoir directement le louer meublé.

127
00:06:57.561 --> 00:06:58.563
Il est d'ailleurs à noter que,

128
00:06:58.884 --> 00:07:00.524
sous réserve de l'accord du propriétaire,

129
00:07:00.704 --> 00:07:05.770
une telle solution s'offre même aux locataires de longue durée qui peuvent soulouer leur logement meublé en attendant leur retour.

130
00:07:06.669 --> 00:07:12.161
Cela leur permet de conserver un point de chute certain pour leur retour tout en limitant le coût financier d'une telle opération.

131
00:07:12.723 --> 00:07:15.833
Autre point positif pour les Loires qui relèveront du statut de LMNP,

132
00:07:16.458 --> 00:07:22.786
le fait de revenir ensuite habiter dans le bien loué pendant l'expatriation afin d'en faire ou d'en refaire à leur résidence principale,

133
00:07:23.059 --> 00:07:26.483
leur permettra ensuite d'échapper au paiement de la plus-value en cas de vente de ce même bien,

134
00:07:26.903 --> 00:07:28.784
puisqu'il s'agira de leur résidence principale,

135
00:07:29.124 --> 00:07:32.468
et donc de ne pas être concerné par la réintégration des amortissements,

136
00:07:32.647 --> 00:07:35.030
qui auraient pu être déduits pendant la période de location,

137
00:07:35.288 --> 00:07:37.030
si c'est le régime réel qui a été choisi.

138
00:07:37.452 --> 00:07:38.132
Vous l'aurez compris,

139
00:07:38.436 --> 00:07:39.499
une période d'expatriation,

140
00:07:39.671 --> 00:07:40.421
plus ou moins longue,

141
00:07:40.515 --> 00:07:42.952
n'est nullement un obstacle à une activité de location meublée,

142
00:07:43.358 --> 00:07:49.499
et peut même revêtir de très nombreux avantages si le loueur étudie bien sa situation en amont et en anticipe tous les aspects,

143
00:07:49.905 --> 00:07:51.124
juridiques comme fiscaux.

144
00:07:51.871 --> 00:07:53.333
Si vous avez aimé notre podcast,

145
00:07:53.553 --> 00:07:57.098
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

146
00:07:57.477 --> 00:08:06.325
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com