WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.457
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.877 --> 00:00:10.778
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.218 --> 00:00:12.939
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.339 --> 00:00:14.900
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.360 --> 00:00:18.401
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.262 --> 00:00:27.245
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.925 --> 00:00:30.666
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

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00:00:31.066 --> 00:00:34.768
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:39.320 --> 00:00:47.403
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le troisième épisode de notre série consacrée aux différentes situations dans lesquelles il est possible d'exercer une activité de location meublée.

10
00:00:47.804 --> 00:00:48.364
Et aujourd'hui,

11
00:00:48.624 --> 00:00:54.486
nous allons nous pencher sur deux situations particulières qui peuvent avoir des répercussions sur l'activité de location meublée,

12
00:00:54.967 --> 00:00:59.088
à savoir le fait d'exercer un emploi de fonctionnaire et le passage à la retraite.

13
00:00:59.729 --> 00:01:04.911
Commençons par le statut de fonctionnaire en répondant à une question qui se pose souvent chez les agents de la fonction publique.

14
00:01:05.411 --> 00:01:07.532
Est-il possible de pratiquer la location meublée ?

15
00:01:08.236 --> 00:01:13.701
Et cette question est tout à fait légitime en raison du principe de non-cumul des fonctions qui s'appliquent aux fonctionnaires.

16
00:01:14.301 --> 00:01:14.742
En effet,

17
00:01:15.002 --> 00:01:16.323
puisqu'ils sont des agents publics,

18
00:01:16.483 --> 00:01:22.288
les fonctionnaires peuvent faire l'objet de certaines restrictions lorsqu'ils souhaitent exercer une autre activité en parallèle de leur emploi public,

19
00:01:22.769 --> 00:01:26.972
comme cela est prévu à l'article L121-3 du Code de la fonction publique,

20
00:01:27.413 --> 00:01:33.438
qui rappelle que tout agent public doit consacrer l'intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées.

21
00:01:34.179 --> 00:01:34.459
Ainsi,

22
00:01:34.819 --> 00:01:35.640
dans de nombreux cas,

23
00:01:36.064 --> 00:01:40.647
les agents doivent demander l'autorisation préalable de leur hiérarchie avant de débuter leur activité.

24
00:01:41.527 --> 00:01:41.927
Toutefois,

25
00:01:42.227 --> 00:01:45.829
cette obligation ne concerne pas l'activité de location meublée non professionnelle.

26
00:01:46.390 --> 00:01:46.830
En effet,

27
00:01:47.030 --> 00:01:51.653
la loi considère que tous les fonctionnaires sont libres de faire fructifier leur patrimoine comme ils le souhaitent,

28
00:01:52.033 --> 00:01:57.136
ce qui leur permet donc de louer à loisir les biens dont ils disposent sans avoir à en demander l'autorisation.

29
00:01:57.876 --> 00:01:58.797
Mais attention tout de même,

30
00:01:59.117 --> 00:02:04.680
car cette exception concerne uniquement les cas dans lesquels l'activité est exercée au statut de loueur en meublé non professionnel

31
00:02:05.176 --> 00:02:05.716
ou LMNP.

32
00:02:06.577 --> 00:02:07.137
Autrement dit,

33
00:02:07.378 --> 00:02:12.421
les conditions du passage au statut de LMP ou loi remeublé professionnel seront à surveiller.

34
00:02:13.262 --> 00:02:15.443
Pour échapper à la règle de non-cumul des fonctions,

35
00:02:15.684 --> 00:02:32.576
les fonctionnaires devront donc bien veiller à maintenir leur montant de recettes annuelles de location meublée sous la barre des 23 000 euros ou s'assurer que le montant total de leur revenu d'activité est supérieur à leur montant de recettes de location meublée tout en gardant à l'esprit que ces différents montants sont appréciés à l'échelle du foyer fiscal.

36
00:02:33.780 --> 00:02:35.100
En dehors de ce point d'attention,

37
00:02:35.420 --> 00:02:39.602
la location meublée présente les mêmes avantages pour les fonctionnaires que pour tout autre investisseur,

38
00:02:40.002 --> 00:02:41.602
à savoir une bonne rentabilité,

39
00:02:42.082 --> 00:02:49.804
un régime fiscal avantageux et la possibilité d'adapter son activité à ses projets personnels grâce à la souplesse juridique de la location meublée.

40
00:02:50.525 --> 00:02:55.186
Passons maintenant à la question de l'exercice d'une activité de location meublée au moment de la retraite,

41
00:02:55.526 --> 00:03:02.808
ce qui s'avère une excellente opportunité à la fois pour augmenter ses revenus et faire fructifier le patrimoine immobilier acquis pendant la vie active,

42
00:03:03.256 --> 00:03:05.558
tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse,

43
00:03:05.958 --> 00:03:08.740
qu'il l'est même parfois encore davantage une fois à la retraite.

44
00:03:09.661 --> 00:03:10.101
En effet,

45
00:03:10.401 --> 00:03:11.822
rappelons ici qu'en location meublée,

46
00:03:12.022 --> 00:03:14.924
l'imposition est calculée sur la base du taux marginal d'imposition.

47
00:03:15.665 --> 00:03:15.905
Or,

48
00:03:16.185 --> 00:03:22.429
la baisse de revenu entraînée par un passage à la retraite peut occasionner un taux marginal d'imposition moins élevé que pendant la vie active,

49
00:03:22.810 --> 00:03:24.611
et donc une imposition encore réduite,

50
00:03:25.011 --> 00:03:25.371
même si,

51
00:03:25.612 --> 00:03:27.573
dans le cadre du régime réel en location meublée,

52
00:03:27.993 --> 00:03:31.836
cette dernière est bien souvent déjà ramenée à zéro par le jeu des déductions fiscales.

53
00:03:32.712 --> 00:03:33.453
Autre avantage,

54
00:03:33.673 --> 00:03:34.593
une fois à la retraite,

55
00:03:34.694 --> 00:03:37.576
les propriétaires bailleurs disposent bien souvent de plus de temps libre,

56
00:03:37.916 --> 00:03:44.661
ce qui peut donc leur permettre de profiter davantage de résidences secondaires qu'ils mettaient jusqu'à présent en location sur la courte ou longue durée.

57
00:03:45.501 --> 00:03:52.026
Cette période de la vie pourra donc être l'occasion de réfléchir à la meilleure manière de faire évoluer les modes de location qui ont jusqu'ici été pratiqués,

58
00:03:52.487 --> 00:03:54.548
afin de les faire correspondre à un nouveau mode de vie.

59
00:03:55.369 --> 00:03:57.110
Tout comme pour les agents de la fonction publique,

60
00:03:57.310 --> 00:03:58.611
il sera toutefois nécessaire,

61
00:03:58.791 --> 00:03:59.652
une fois à la retraite,

62
00:03:59.792 --> 00:04:02.373
de bien surveiller les seuils de passage au statut de LMP,

63
00:04:02.893 --> 00:04:03.974
mais pas pour les mêmes raisons.

64
00:04:04.474 --> 00:04:04.914
En effet,

65
00:04:05.214 --> 00:04:07.195
rien n'empêche les retraités d'être au statut de LMP,

66
00:04:07.855 --> 00:04:10.657
mais cela pourra avoir une incidence importante sur leur activité,

67
00:04:11.137 --> 00:04:13.598
que cela soit au regard du paiement des cotisations sociales,

68
00:04:13.978 --> 00:04:18.220
de l'imputation du déficit ou encore du calcul de la plus-value en cas de vente du bien.

69
00:04:19.180 --> 00:04:21.001
Afin de se préparer à un éventuel changement,

70
00:04:21.241 --> 00:04:27.764
les lois remeublées à la retraite devront avant tout garder à l'esprit que le montant de leur pension de retraite est pris en compte dans l'appréciation des montants

71
00:04:28.140 --> 00:04:34.384
permettant de déterminer le statut de LMNP ou de LMP et qu'il sera inclus dans la catégorie des autres revenus d'activité.

72
00:04:34.885 --> 00:04:35.345
Néanmoins,

73
00:04:35.765 --> 00:04:38.247
bien que le montant de la pension de retraite soit pris en compte,

74
00:04:38.587 --> 00:04:44.131
il est possible qu'un passage à la retraite entraîne un changement de statut en raison d'une baisse des revenus d'activité.

75
00:04:44.972 --> 00:04:45.853
Dans cette situation,

76
00:04:46.093 --> 00:04:49.175
les lois concernées devront prendre garde aux conséquences d'un tel changement,

77
00:04:49.775 --> 00:04:54.699
à savoir premièrement une modification du fonctionnement du mécanisme de l'imputation du déficit,

78
00:04:55.159 --> 00:04:57.821
autrement dit les charges déductibles qui n'ont pas pu l'être,

79
00:04:58.461 --> 00:04:58.581
qui,

80
00:04:58.841 --> 00:04:59.462
pour les LMP,

81
00:04:59.942 --> 00:05:04.144
devient imputable pendant 6 ans sur le revenu global et ce sans limitation de montant.

82
00:05:04.584 --> 00:05:05.345
Attention toutefois,

83
00:05:05.525 --> 00:05:09.487
car le déficit LMNP ne peut pas être utilisé comme un déficit LMP,

84
00:05:10.128 --> 00:05:12.009
ce qui veut dire qu'en cas de changement de statut,

85
00:05:12.389 --> 00:05:18.132
le déficit LMNP accumulé et non encore utilisé ne pourra pas venir s'imputer sur le revenu global,

86
00:05:18.632 --> 00:05:25.436
mais pourra en revanche être utilisé à nouveau en cas de retour au statut de LMNP si sa durée de vie de 10 ans n'est pas écoulée.

87
00:05:26.357 --> 00:05:26.897
Deuxièmement,

88
00:05:27.233 --> 00:05:30.174
Une modification du calcul de la plus-value en cas de vente du bien,

89
00:05:30.635 --> 00:05:35.457
avec un montant total de plus-value séparé entre la plus-value à court terme et la plus-value à long terme,

90
00:05:35.917 --> 00:05:37.998
selon le régime de la plus-value des professionnels.

91
00:05:38.398 --> 00:05:38.778
Et enfin,

92
00:05:38.838 --> 00:05:39.458
troisièmement,

93
00:05:39.719 --> 00:05:43.560
l'obligation de payer des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux,

94
00:05:44.020 --> 00:05:45.421
comme c'est la règle pour les LMP.

95
00:05:46.201 --> 00:05:53.285
Passer au statut LMP à l'occasion de sa retraite peut également permettre de bénéficier plus facilement d'une exonération d'impôt sur la fortune immobilière,

96
00:05:53.845 --> 00:05:54.145
l'IFI,

97
00:05:54.553 --> 00:06:00.597
auxquels sont assujettis les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse les 1,3 millions d'euros.

98
00:06:01.058 --> 00:06:01.298
Or,

99
00:06:01.638 --> 00:06:05.681
si au statut LMNP il n'est pas possible de se voir exonéré du paiement de l'IFI,

100
00:06:06.241 --> 00:06:09.283
cette possibilité existe lorsque l'on relève du statut de LMP.

101
00:06:10.044 --> 00:06:10.464
En effet,

102
00:06:10.644 --> 00:06:11.405
au statut LMP,

103
00:06:11.725 --> 00:06:16.488
l'exonération d'IFI peut être obtenue pour les biens loués qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal,

104
00:06:16.949 --> 00:06:17.929
si deux conditions,

105
00:06:18.190 --> 00:06:21.052
listées à l'article 975 du Code général des impôts,

106
00:06:21.092 --> 00:06:21.572
sont remplies.

107
00:06:22.212 --> 00:06:23.033
Première condition,

108
00:06:23.313 --> 00:06:25.674
l'activité doit présenter un caractère commercial,

109
00:06:26.235 --> 00:06:28.916
caractère qui va s'apprécier au regard de deux éléments,

110
00:06:29.396 --> 00:06:36.380
à savoir le fait que les recettes annuelles correspondant à la location meublée générée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros,

111
00:06:36.701 --> 00:06:38.001
ce qui est donc le cas pour les LMP,

112
00:06:38.482 --> 00:06:42.924
mais également que les revenus issus de la location meublée représentent plus de 50%

113
00:06:42.924 --> 00:06:44.085
des revenus du foyer fiscal.

114
00:06:44.785 --> 00:06:50.328
Si cette condition peut être assez difficile à remplir en pratique alors qu'une activité professionnelle est exercée en parallèle,

115
00:06:50.769 --> 00:06:51.589
cela peut devenir plus difficile.

116
00:06:51.629 --> 00:06:53.070
plus simple une fois à la retraite,

117
00:06:53.490 --> 00:06:56.352
d'autant qu'ici les pensions de retraite ne sont pas prises en compte.

118
00:06:56.853 --> 00:06:57.653
Deuxième condition,

119
00:06:57.993 --> 00:07:00.415
l'activité doit être exercée à titre principal.

120
00:07:00.975 --> 00:07:05.098
Il faut donc qu'elle représente l'essentiel des activités économiques du propriétaire bailleur,

121
00:07:05.638 --> 00:07:11.302
ce qui est donc une condition souvent difficile à remplir dans le cadre de l'exercice d'une activité salariée en parallèle,

122
00:07:11.723 --> 00:07:14.965
mais encore une fois bien plus simple à remplir une fois à la retraite.

123
00:07:15.945 --> 00:07:16.386
En somme,

124
00:07:16.666 --> 00:07:21.229
c'est bien évidemment la question du statut qui doit se trouver au centre des attentions des lois retraitées.

125
00:07:21.369 --> 00:07:22.069
ou agent public.

126
00:07:22.669 --> 00:07:24.710
Car relever de l'un ou l'autre de ces statuts,

127
00:07:25.030 --> 00:07:26.150
LMNP ou LMP,

128
00:07:26.750 --> 00:07:32.452
peut tout simplement signifier pouvoir ou non exercer son activité ou devoir en revoir le fonctionnement,

129
00:07:32.912 --> 00:07:33.292
même si,

130
00:07:33.592 --> 00:07:33.993
parfois,

131
00:07:34.413 --> 00:07:42.175
accompagner le passage du statut d'actif à celui de retraité par celui du statut de LMNP à LMP peut également se révéler une bonne option.

132
00:07:42.675 --> 00:07:43.415
Quoi qu'il en soit,

133
00:07:43.695 --> 00:07:44.495
et comme bien souvent,

134
00:07:44.916 --> 00:07:49.877
connaître les spécificités de sa situation et savoir anticiper les conséquences sur son activité

135
00:07:50.393 --> 00:07:56.875
Nous pourrons que vous aider à tirer le meilleur parti de votre activité et nous espérons que cet épisode de podcast y aura contribué.

136
00:07:57.576 --> 00:07:59.056
Si vous avez aimé notre podcast,

137
00:07:59.276 --> 00:08:02.818
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

138
00:08:03.198 --> 00:08:12.041
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com