WEBVTT

1
00:00:10.968 --> 00:00:11.489
Codcast,

2
00:00:11.749 --> 00:00:15.935
 podcast juridique de la Faculté de droit et de sciences politiques d'Aix-Marseille Université.

3
00:00:24.392 --> 00:00:25.455
Bonjour à toutes et à tous.

4
00:00:26.152 --> 00:00:26.613
 Aujourd'hui,

5
00:00:27.053 --> 00:00:32.578
 Codecast revient avec un nouvel épisode consacré aux droits de l'environnement et aux droits de l'aménagement.

6
00:00:33.258 --> 00:00:34.543
 Après l'affaire de l'autoroute A69,

7
00:00:35.340 --> 00:00:37.262
 dont nous avions parlé dans un précédent épisode,

8
00:00:37.684 --> 00:00:41.004
 nous allons aujourd'hui aborder un sujet plus large mais très concret,

9
00:00:41.590 --> 00:00:44.934
 comment aménager nos territoires en protégeant la nature.

10
00:00:45.387 --> 00:00:45.715
 Pour cela,

11
00:00:45.934 --> 00:00:47.481
 une question en pratique se pose,

12
00:00:47.934 --> 00:00:48.778
 pour les aménageurs,

13
00:00:48.840 --> 00:00:50.918
 comment est-ce qu'on crée un projet de A à Z ?

14
00:00:51.793 --> 00:00:53.512
 Pour évoquer ce sujet,

15
00:00:53.575 --> 00:00:55.528
 nous avons de nouveau le plaisir d'accueillir Mme...

16
00:00:56.008 --> 00:00:57.029
 Eva Mastromarino,

17
00:00:57.129 --> 00:01:02.294
 qui est doctorante au sein de l'université d'Aix-Marseille et spécialiste en droit de l'aménagement.

18
00:01:02.372 --> 00:01:03.255
 Alors je repose la question,

19
00:01:03.415 --> 00:01:06.935
 comment est-ce qu'un aménageur doit s'y prendre pour créer un projet ?

20
00:01:07.763 --> 00:01:08.341
Alors tout d'abord,

21
00:01:08.357 --> 00:01:09.419
 merci pour l'invitation.

22
00:01:09.544 --> 00:01:10.622
 C'est une très bonne question.

23
00:01:10.779 --> 00:01:12.919
 C'est là que la théorie rencontre la réalité.

24
00:01:13.029 --> 00:01:14.747
 Donc pour revenir un petit peu en arrière,

25
00:01:14.810 --> 00:01:16.013
 après la Seconde Guerre mondiale,

26
00:01:16.014 --> 00:01:18.451
 on a souvent fait grandir les villes en les étendant.

27
00:01:19.044 --> 00:01:20.451
 Au cours des 20 dernières années,

28
00:01:20.452 --> 00:01:23.294
 l'aménagement urbain a connu en France de profonds bouleversements.

29
00:01:23.900 --> 00:01:26.424
 marqué notamment par la décentralisation de l'urbanisme,

30
00:01:26.502 --> 00:01:30.947
 le lancement de nombreux grands projets et l'apparition à la fin des années 80 d'une bulle spéculative.

31
00:01:31.865 --> 00:01:32.365
 Aujourd'hui,

32
00:01:32.607 --> 00:01:34.131
 on a toujours besoin de logements,

33
00:01:34.271 --> 00:01:35.873
 mais d'autres priorités sont apparues.

34
00:01:36.451 --> 00:01:38.959
 Protéger l'environnement et construire de façon durable.

35
00:01:39.537 --> 00:01:39.881
 L'idée,

36
00:01:39.959 --> 00:01:41.521
 c'est de construire sur l'existant,

37
00:01:41.522 --> 00:01:44.521
 c'est-à-dire de réutiliser des zones déjà bâties.

38
00:01:44.818 --> 00:01:45.584
 Mais c'est complexe,

39
00:01:45.740 --> 00:01:47.427
 ça soulève des problèmes pour la nature,

40
00:01:47.490 --> 00:01:48.584
 la circulation et les coûts.

41
00:01:49.144 --> 00:01:50.826
 Quand on construit sur des terrains naturels,

42
00:01:50.906 --> 00:01:54.869
 cela pose aussi des questions sur l'étalement urbain et l'artificialisation des sols,

43
00:01:55.350 --> 00:01:58.717
 c'est-à-dire le fait de recouvrir les terres naturelles de béton.

44
00:01:59.592 --> 00:02:00.592
 Un projet d'aménagement,

45
00:02:00.678 --> 00:02:03.022
 c'est un ensemble qui touche à plusieurs choses.

46
00:02:03.436 --> 00:02:03.936
 Les terrains,

47
00:02:04.420 --> 00:02:05.506
 où est situé le projet,

48
00:02:05.678 --> 00:02:06.647
 la maîtrise du foncier,

49
00:02:06.943 --> 00:02:07.959
 mais également la nature,

50
00:02:08.115 --> 00:02:10.147
 quels sont les impacts et comment les éviter,

51
00:02:10.350 --> 00:02:11.803
 les réduire et les compenser,

52
00:02:12.428 --> 00:02:14.053
 également les acteurs qui y sont impliqués,

53
00:02:14.584 --> 00:02:14.975
 l'argent,

54
00:02:15.096 --> 00:02:15.456
 bien sûr,

55
00:02:15.577 --> 00:02:16.277
 combien ça coûte,

56
00:02:16.357 --> 00:02:17.658
 quels sont les risques financiers,

57
00:02:17.699 --> 00:02:21.201
 quels montages de financement lourds et souvent complexes sont à réaliser,

58
00:02:21.802 --> 00:02:22.365
 le planning,

59
00:02:22.544 --> 00:02:24.384
 quelles autorisations faut-il obtenir,

60
00:02:24.744 --> 00:02:25.204
 et le temps,

61
00:02:25.283 --> 00:02:26.486
 combien de temps cela va durer.

62
00:02:26.790 --> 00:02:26.986
 Ainsi,

63
00:02:27.025 --> 00:02:29.533
 les aménageurs doivent jongler avec toutes ces complexités.

64
00:02:30.275 --> 00:02:30.611
D'accord,

65
00:02:30.689 --> 00:02:31.048
 c'est clair.

66
00:02:31.447 --> 00:02:33.556
 Mais comment définir une opération d'aménagement ?

67
00:02:33.634 --> 00:02:34.775
 Qui peut lancer un tel projet ?

68
00:02:35.544 --> 00:02:40.609
La loi nous explique une opération d'aménagement visant aussi bien la politique locale de l'habitat,

69
00:02:40.668 --> 00:02:41.269
 le maintien,

70
00:02:41.469 --> 00:02:42.090
 l'extension,

71
00:02:42.269 --> 00:02:43.855
 l'accueil des activités économiques,

72
00:02:43.856 --> 00:02:44.972
 de tourisme et de loisirs,

73
00:02:45.332 --> 00:02:47.293
 mais également la lutte contre l'insalubrité,

74
00:02:47.574 --> 00:02:51.887
 la mise en œuvre du renouvellement urbain ou la préservation des espaces naturels.

75
00:02:52.855 --> 00:02:54.699
 Comme cette définition est très large,

76
00:02:54.762 --> 00:02:57.230
 la jurisprudence a ajouté trois points importants.

77
00:02:57.840 --> 00:02:58.230
 Tout d'abord,

78
00:02:58.246 --> 00:03:00.965
 le projet doit correspondre à l'un des objectifs de la loi.

79
00:03:01.730 --> 00:03:01.933
 Puis,

80
00:03:02.105 --> 00:03:04.449
 il doit avoir un impact important sur le lieu.

81
00:03:04.656 --> 00:03:06.156
 et être aussi d'une certaine taille.

82
00:03:06.617 --> 00:03:07.056
 Et enfin,

83
00:03:07.256 --> 00:03:09.756
 il doit aussi combiner plusieurs actions sur le tissu urbain,

84
00:03:09.818 --> 00:03:11.599
 ce n'est pas juste une construction isolée.

85
00:03:12.256 --> 00:03:16.795
 On peut dire qu'une opération d'aménagement ne consiste pas seulement dans la production de terrains à bâtir.

86
00:03:17.396 --> 00:03:19.935
 Et pour savoir qui est responsable pour lancer ces projets,

87
00:03:20.303 --> 00:03:23.435
 la décision est souvent passée des communes aux groupements de communes,

88
00:03:23.467 --> 00:03:24.560
 qu'on appelle les EPCI,

89
00:03:24.779 --> 00:03:27.217
 les établissements publics de coopération intercommunale.

90
00:03:27.748 --> 00:03:30.420
 Et au-delà de ces groupements et des aménageurs habituels,

91
00:03:30.467 --> 00:03:32.388
 comme les sociétés d'économie mixte,

92
00:03:32.779 --> 00:03:34.107
 on retrouve également les offices...

93
00:03:34.184 --> 00:03:35.505
 public de l'habitat,

94
00:03:35.646 --> 00:03:36.226
 les OPH,

95
00:03:36.265 --> 00:03:39.109
 qui peuvent également désormais réaliser ces projets.

96
00:03:40.128 --> 00:03:40.492
Très bien.

97
00:03:40.531 --> 00:03:42.996
 Alors une fois qu'on a défini et identifié les acteurs,

98
00:03:43.214 --> 00:03:47.136
 comment est-ce qu'un aménageur met-il concrètement en œuvre une opération d'aménagement ?

99
00:03:47.917 --> 00:03:48.761
Pour un aménageur,

100
00:03:48.996 --> 00:03:51.675
 monter un projet suit une démarche organisée.

101
00:03:52.269 --> 00:03:54.738
 Cela commence par l'urbanisme préopérationnel,

102
00:03:54.925 --> 00:03:58.441
 donc une phase de préparation où l'on définit la vision du futur quartier,

103
00:03:58.800 --> 00:04:00.566
 le nombre de logements et les équipements,

104
00:04:00.863 --> 00:04:02.988
 pour identifier les besoins et les contraintes.

105
00:04:03.656 --> 00:04:04.116
 Ensuite,

106
00:04:04.216 --> 00:04:05.996
 on réalise des études préalables.

107
00:04:06.557 --> 00:04:08.696
 Elles sont menées pour anticiper les impacts,

108
00:04:08.797 --> 00:04:09.996
 notamment environnementaux.

109
00:04:10.598 --> 00:04:13.539
 Elles évaluent la faisabilité et l'opportunité du projet,

110
00:04:13.961 --> 00:04:17.657
 ses caractéristiques et ses incidences financières et environnementales.

111
00:04:18.219 --> 00:04:19.078
 Pour les grands projets,

112
00:04:19.196 --> 00:04:21.578
 une évaluation environnementale est souvent obligatoire,

113
00:04:21.641 --> 00:04:22.782
 via une étude d'impact.

114
00:04:23.282 --> 00:04:28.625
 Elle est systématique si le terrain dépasse 10 hectares ou 40 000 m2 de surface construite.

115
00:04:29.344 --> 00:04:32.516
 Une partie clé de cette évaluation environnementale est l'inventaire.

116
00:04:32.820 --> 00:04:33.420
 Fond-flor,

117
00:04:33.761 --> 00:04:34.901
 qui sera mené sur un an,

118
00:04:35.061 --> 00:04:37.040
 complété par des études sur l'eau ou le sol.

119
00:04:37.680 --> 00:04:40.161
 La loi exige une évaluation globale du projet,

120
00:04:40.262 --> 00:04:41.098
 même s'il est divisé.

121
00:04:41.864 --> 00:04:42.364
 Et également,

122
00:04:42.365 --> 00:04:44.403
 on peut citer les études de faisabilité,

123
00:04:44.606 --> 00:04:45.606
 notamment financières,

124
00:04:45.607 --> 00:04:46.700
 qui sont aussi réalisées,

125
00:04:46.786 --> 00:04:48.083
 parfois avec l'aide d'experts,

126
00:04:48.106 --> 00:04:49.091
 donc on appelle des AMO,

127
00:04:49.528 --> 00:04:52.684
 pour concevoir le projet et évaluer ses conséquences économiques,

128
00:04:53.106 --> 00:04:55.262
 aidant à choisir la meilleure méthode de réalisation,

129
00:04:55.544 --> 00:04:56.466
 soit un permis de construire,

130
00:04:56.528 --> 00:04:57.903
 soit une zone d'aménagement concertée,

131
00:04:58.309 --> 00:04:59.778
 mais également à prévenir les problèmes.

132
00:05:00.392 --> 00:05:01.413
 Après toutes ces étapes,

133
00:05:01.434 --> 00:05:04.596
 le projet est déposé auprès de l'autorité compétente,

134
00:05:04.635 --> 00:05:05.299
 c'est soit la mairie,

135
00:05:05.318 --> 00:05:06.018
 soit la préfecture,

136
00:05:06.019 --> 00:05:08.338
 ça dépend de la première autorisation qui est sollicitée.

137
00:05:09.080 --> 00:05:09.440
 Et enfin,

138
00:05:09.463 --> 00:05:10.424
 la deuxième grande phase,

139
00:05:10.425 --> 00:05:11.963
 c'est l'urbanisme opérationnel,

140
00:05:12.065 --> 00:05:13.924
 il correspond à la réalisation concrète,

141
00:05:14.002 --> 00:05:15.783
 donc via l'acquisition de terrain,

142
00:05:16.244 --> 00:05:20.018
 la vente des parcelles et les exécutions de travaux d'aménagement et de construction.

143
00:05:21.115 --> 00:05:21.455
Très bien,

144
00:05:21.535 --> 00:05:21.836
 merci.

145
00:05:22.016 --> 00:05:29.720
 Alors prenons maintenant un peu de hauteur parce que le droit de l'aménagement est un domaine qui semble en vérité assez vaste et complexe.

146
00:05:29.743 --> 00:05:31.728
 Alors comment cette branche du droit,

147
00:05:31.743 --> 00:05:32.665
 si on peut l'appeler comme ça,

148
00:05:33.704 --> 00:05:37.072
 en général prend-elle en compte les enjeux environnementaux aujourd'hui ?

149
00:05:37.829 --> 00:05:38.236
En effet,

150
00:05:38.237 --> 00:05:41.548
 le droit de l'aménagement est un domaine très riche qui s'appuie sur plusieurs textes.

151
00:05:42.048 --> 00:05:45.454
 On le retrouve principalement dans le Code de l'urbanisme et le Code de l'environnement.

152
00:05:45.954 --> 00:05:46.876
 Et ce qu'il faut retenir,

153
00:05:46.939 --> 00:05:49.158
 c'est que la dimension environnementale est maintenant...

154
00:05:49.963 --> 00:05:51.044
 partout dans nos lois,

155
00:05:51.243 --> 00:05:52.824
 du plus haut niveau au plus concret.

156
00:05:52.924 --> 00:05:54.383
 C'est une intégration complète.

157
00:05:54.984 --> 00:06:02.269
 Cela commence par les principes fondamentaux comme la charte de l'environnement de 2005 qui a la même valeur donc qui est au sein de notre bloc de constitutionnalité.

158
00:06:02.988 --> 00:06:07.754
 Et également ça vient des directives européennes qui nous donnent des objectifs stricts pour la protection de la nature.

159
00:06:08.300 --> 00:06:18.582
 Et on le retrouve plus spécifiquement dans nos lois nationales comme les lois Grenelle ou plus récemment la loi climat et résilience qui fixe des objectifs ambitieux notamment le zéro artificialisation net.

160
00:06:19.107 --> 00:06:21.590
 c'est-à-dire ne plus ajouter de béton sur nos terres naturelles.

161
00:06:22.330 --> 00:06:22.930
 Concrètement,

162
00:06:23.192 --> 00:06:24.793
 les règles de l'urbanisme ont beaucoup changé.

163
00:06:25.395 --> 00:06:30.539
 La définition même des opérations d'aménagement inclut maintenant dans leur objet la restauration,

164
00:06:30.617 --> 00:06:31.602
 la renaturation,

165
00:06:31.719 --> 00:06:33.320
 donc redonner un aspect naturel,

166
00:06:33.938 --> 00:06:36.016
 également la désartificialisation des sols,

167
00:06:36.017 --> 00:06:36.797
 donc enlever le béton.

168
00:06:37.625 --> 00:06:38.110
 Aménager,

169
00:06:38.111 --> 00:06:39.610
 ce n'est plus seulement construire du neuf,

170
00:06:39.735 --> 00:06:42.766
 mais c'est aussi réparer et rendre plus vert ce qui existe déjà.

171
00:06:43.516 --> 00:06:43.703
 Ainsi,

172
00:06:43.750 --> 00:06:47.656
 les objectifs de l'urbanisme intègrent désormais pleinement les préoccupations environnementales.

173
00:06:48.207 --> 00:06:51.069
 Mais il y a également des contraintes environnementales très directes.

174
00:06:51.210 --> 00:06:53.073
 L'interdiction de détruire des espèces protégées,

175
00:06:53.292 --> 00:06:54.995
 qui est une règle majeure pour tout projet,

176
00:06:55.034 --> 00:06:56.378
 comme on l'a vu avec la 69.

177
00:06:57.175 --> 00:07:00.097
 On a également des règles qui limitent la construction dans certaines zones,

178
00:07:00.222 --> 00:07:01.503
 la loi littorale par exemple.

179
00:07:02.042 --> 00:07:02.480
 Et bien sûr,

180
00:07:02.503 --> 00:07:04.526
 les objectifs du zéro artificialisation net,

181
00:07:04.605 --> 00:07:05.120
 donc le ZAN,

182
00:07:05.480 --> 00:07:08.620
 qui nous oblige à réduire fortement la consommation d'espaces naturels,

183
00:07:08.901 --> 00:07:09.855
 agricoles et forestiers.

184
00:07:10.855 --> 00:07:11.355
 Également,

185
00:07:11.464 --> 00:07:13.589
 et c'est ce qui a le plus changé pour les aménageurs,

186
00:07:13.605 --> 00:07:14.573
 ce sont les procédures.

187
00:07:15.230 --> 00:07:17.995
 L'environnement est pris en compte dès le début des projets.

188
00:07:18.487 --> 00:07:20.628
 C'est le processus d'évaluation environnementale.

189
00:07:21.028 --> 00:07:22.708
 La plupart des projets importants,

190
00:07:22.907 --> 00:07:23.587
 de grande taille,

191
00:07:23.649 --> 00:07:25.009
 sont soumis à études d'impact,

192
00:07:25.048 --> 00:07:28.571
 c'est-à-dire une évaluation formelle de leurs conséquences sur l'environnement.

193
00:07:29.266 --> 00:07:32.571
 Il existe également des évaluations spécifiques pour les sites protégés,

194
00:07:32.673 --> 00:07:34.954
 on appelle les sites l'autorisation Natura 2000,

195
00:07:35.438 --> 00:07:37.063
 et l'autorisation environnementale unique,

196
00:07:37.157 --> 00:07:41.235
 qui regroupe toutes les permissions nécessaires pour un projet qui a un impact,

197
00:07:41.485 --> 00:07:43.891
 comme les installations industrielles ou celles qui touchent à l'eau.

198
00:07:44.787 --> 00:07:48.670
C'est un tableau très complet du cadre juridique que vous avez dressé.

199
00:07:49.272 --> 00:07:51.752
 Alors si le droit est si armé,

200
00:07:51.995 --> 00:07:52.635
 comme vous l'avez dit,

201
00:07:53.131 --> 00:07:56.522
 quels sont les défis que rencontrent encore les aménageurs sur le terrain ?

202
00:07:56.678 --> 00:07:59.241
 Quelles sont les limites du cadre juridique actuel ?

203
00:08:00.124 --> 00:08:00.991
Alors effectivement,

204
00:08:01.241 --> 00:08:05.788
 l'aménagement traverse une crise profonde qui remet en question le métier même d'aménageur.

205
00:08:06.444 --> 00:08:11.178
 Il y a des obligations physiques et des demandes politiques sur les enjeux environnementaux.

206
00:08:11.587 --> 00:08:12.828
 Et la question que l'on se pose,

207
00:08:12.869 --> 00:08:15.730
 et la question que je me pose également au sein de ma thèse,

208
00:08:16.031 --> 00:08:20.097
 c'est comment adapter nos pratiques aux limites de la planète et aux contraintes écologiques.

209
00:08:20.793 --> 00:08:21.480
 Donc la première,

210
00:08:21.558 --> 00:08:23.379
 c'est la complexité des règles.

211
00:08:24.136 --> 00:08:27.621
 On a ce qu'on appelle un millefeuille législatif et réglementaire,

212
00:08:27.668 --> 00:08:28.636
 les lois sont très denses,

213
00:08:28.668 --> 00:08:31.840
 avec beaucoup de renvois entre les textes et des liens assez complexes.

214
00:08:32.261 --> 00:08:34.511
 Les documents d'urbanisme à prendre en compte sont nombreux,

215
00:08:34.527 --> 00:08:36.308
 la planification avec le SRADET,

216
00:08:36.386 --> 00:08:39.215
 les SCOT et les PLU sont complexes également.

217
00:08:39.523 --> 00:08:41.065
 Et pour un aménageur,

218
00:08:41.104 --> 00:08:42.526
 s'y retrouver est un vrai casse-tête.

219
00:08:43.087 --> 00:08:48.694
 Ajouter à cela une multitude d'autorisations à obtenir et des procédures de participation du public également complexes,

220
00:08:49.131 --> 00:08:53.092
 tout cela rend les projets fragiles face au risque d'être annulés par un juge.

221
00:08:53.858 --> 00:08:55.702
 La deuxième limite que je pourrais évoquer,

222
00:08:55.827 --> 00:08:57.061
 c'est l'incertitude juridique.

223
00:08:57.655 --> 00:09:00.217
 Le droit de l'environnement change régulièrement.

224
00:09:00.545 --> 00:09:01.030
 Par exemple,

225
00:09:01.045 --> 00:09:02.389
 depuis mars 2023,

226
00:09:02.405 --> 00:09:03.639
 on a eu la loi ZAN 2,

227
00:09:03.827 --> 00:09:08.577
 on a eu également la loi Industrie verte avec un décret d'application en 2024.

228
00:09:08.799 --> 00:09:16.687
 et cette succession de nouveaux textes crée une insécurité juridique pour les aménageurs qui ont du mal à savoir quelles seront les règles de demain et à pouvoir les anticiper.

229
00:09:17.691 --> 00:09:18.012
 Enfin,

230
00:09:18.066 --> 00:09:19.246
 et c'est un point crucial,

231
00:09:19.793 --> 00:09:21.433
 l'inadaptation de notre fiscalité.

232
00:09:22.332 --> 00:09:22.933
 Car pour l'instant,

233
00:09:22.934 --> 00:09:28.043
 le droit fiscal encourage trop souvent à construire du neuf plutôt qu'à rénover l'existant ou à réhabiliter des friches,

234
00:09:28.433 --> 00:09:29.496
 des terrains abandonnés.

235
00:09:30.074 --> 00:09:30.199
 Or,

236
00:09:30.246 --> 00:09:31.043
 pour un aménageur,

237
00:09:31.137 --> 00:09:37.668
 préserver la biodiversité ou désartificialiser coûte cher et peut réduire les gains du projet.

238
00:09:38.471 --> 00:09:38.791
 Enfin,

239
00:09:38.991 --> 00:09:43.952
 le modèle économique actuel est à bout de souffle parce qu'il ne correspond plus aux défis de notre époque.

240
00:09:44.491 --> 00:09:46.174
 Il repose sur la vente de terrain,

241
00:09:46.553 --> 00:09:52.038
 ce qui n'est plus compatible avec les objectifs de limiter l'artificialisation et de restaurer les milieux naturels.

242
00:09:52.873 --> 00:09:53.436
 En conclusion,

243
00:09:53.514 --> 00:10:00.108
 ces obstacles montrent clairement que notre droit actuel n'est pas encore totalement adapté aux exigences de la transition écologique.

244
00:10:01.592 --> 00:10:03.811
Merci beaucoup pour cette présentation.

245
00:10:04.279 --> 00:10:06.162
 très complète et inspirante.

246
00:10:06.342 --> 00:10:09.688
 Nous espérons que cet épisode vous aura intéressé.

247
00:10:09.887 --> 00:10:11.090
 N'hésitez pas à le réécouter,

248
00:10:11.129 --> 00:10:16.422
 à le partager et nous vous donnons rendez-vous pour un prochain épisode de Codecast.

249
00:10:16.524 --> 00:10:16.961
 A bientôt,

250
00:10:17.078 --> 00:10:17.422
 au revoir.