WEBVTT

1
00:00:05.286 --> 00:00:06.466
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.868 --> 00:00:10.790
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.227 --> 00:00:12.954
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.352 --> 00:00:14.915
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.376 --> 00:00:18.415
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.274 --> 00:00:27.259
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.946 --> 00:00:30.071
retrouvez-nous chaque semaine pour parler

8
00:00:30.192 --> 00:00:30.592
Conseil,

9
00:00:31.053 --> 00:00:34.778
bon plan et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

10
00:00:39.239 --> 00:00:51.848
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans une nouvelle série du podcast Je découvre le monde du meublé dans laquelle nous allons nous pencher sur les obligations respectives que doivent supporter propriétaires et locataires dans le cadre de l'entretien d'équipements spécifiques du logement.

11
00:00:52.426 --> 00:00:53.411
Pour ce premier épisode,

12
00:00:53.473 --> 00:00:56.864
nous allons donc parler de l'entretien de la chaudière dans un bien mis en location.

13
00:00:57.583 --> 00:00:59.583
La première chose à rappeler sur le sujet est que

14
00:00:59.836 --> 00:01:01.358
Lorsqu'une chaudière est présente dans un bien,

15
00:01:01.678 --> 00:01:03.139
son entretien est obligatoire,

16
00:01:03.460 --> 00:01:04.639
comme le précise l'article

17
00:01:05.663 --> 00:01:07.823
R224-41-7 du Code de l'environnement,

18
00:01:08.143 --> 00:01:09.784
issu du décret du 9 juin 2009,

19
00:01:10.206 --> 00:01:10.870
qui impose que,

20
00:01:11.151 --> 00:01:14.628
pour les chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW,

21
00:01:15.253 --> 00:01:17.292
l'entretien doit être effectué chaque année civile,

22
00:01:17.620 --> 00:01:21.010
par une personne remplissant des conditions particulières de qualification professionnelle.

23
00:01:21.698 --> 00:01:22.135
De plus,

24
00:01:22.385 --> 00:01:25.057
en cas de remplacement d'une chaudière ou d'installation d'une nouvelle chaudière,

25
00:01:25.288 --> 00:01:31.256
Il est également obligatoire que le premier entretien soit effectué au plus tard au cours de l'année civile suivant le remplacement ou l'installation.

26
00:01:32.154 --> 00:01:37.162
Cette obligation a bien évidemment pour but d'éviter qu'une panne remettant en cause l'habitabilité du logement ne survienne,

27
00:01:37.576 --> 00:01:42.639
mais également d'éviter tout risque pour la sécurité et la santé des occupants pouvant découler d'un dysfonctionnement.

28
00:01:43.123 --> 00:01:43.561
Pour autant,

29
00:01:43.811 --> 00:01:45.295
si l'entretien est donc obligatoire,

30
00:01:45.514 --> 00:01:49.014
reste à savoir qui en est responsable dans le cadre d'une activité de location meublée.

31
00:01:49.514 --> 00:01:50.076
Là encore,

32
00:01:50.154 --> 00:01:52.029
c'est vers le Code de l'environnement qu'il faut se tourner.

33
00:01:52.368 --> 00:01:53.269
notamment son article

34
00:01:54.850 --> 00:01:56.413
R224-41-5 qui indique que

35
00:01:56.831 --> 00:01:57.675
« Lorsque le logement,

36
00:01:57.772 --> 00:01:58.315
le local,

37
00:01:58.335 --> 00:02:01.741
le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle,

38
00:02:02.100 --> 00:02:04.202
l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant,

39
00:02:04.600 --> 00:02:04.819
sauf,

40
00:02:04.999 --> 00:02:05.640
le cas échéant,

41
00:02:05.858 --> 00:02:07.100
stipulation contraire du bail. »

42
00:02:08.226 --> 00:02:09.819
Dans le cadre d'une location de longue durée,

43
00:02:10.007 --> 00:02:15.226
cet article pose donc une responsabilité claire pour le locataire de devoir procéder à l'entretien de la chaudière.

44
00:02:15.772 --> 00:02:16.210
Pour autant,

45
00:02:16.397 --> 00:02:18.882
il est nécessaire d'apporter deux tempéraments à cette obligation.

46
00:02:19.276 --> 00:02:24.442
Le premier est que l'entretien visé par le texte de cet article relève de ce que l'on pourrait qualifier d'entretien courant,

47
00:02:24.923 --> 00:02:28.087
ce qui veut dire que le propriétaire reste responsable des interventions,

48
00:02:28.446 --> 00:02:31.188
telles que le remplacement en cas de panne ou les réparations majeures,

49
00:02:31.587 --> 00:02:31.907
sauf si,

50
00:02:31.930 --> 00:02:32.571
bien évidemment,

51
00:02:32.673 --> 00:02:34.829
ces interventions résultent d'un défaut d'entretien courant.

52
00:02:35.508 --> 00:02:37.758
Le second concerne le cas d'une chaudière collective.

53
00:02:38.008 --> 00:02:38.540
Dans ce cas,

54
00:02:38.727 --> 00:02:39.133
l'article

55
00:02:40.633 --> 00:02:47.399
R224-41-5 précise que l'entretien de la chaudière doit être effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble.

56
00:02:47.960 --> 00:02:48.641
En toute logique,

57
00:02:48.841 --> 00:02:50.402
le propriétaire doit également s'assurer,

58
00:02:50.584 --> 00:02:51.904
au moment de l'entrée dans les lieux,

59
00:02:52.283 --> 00:02:54.728
que le logement dispose d'une chaudière en bon état de marche,

60
00:02:54.986 --> 00:02:59.330
de telle façon que le seul entretien courant du locataire puisse lui permettre de fonctionner convenablement.

61
00:02:59.791 --> 00:03:00.392
Mais justement,

62
00:03:00.611 --> 00:03:02.713
que recouvre réellement cette obligation d'entretien courant ?

63
00:03:03.213 --> 00:03:06.431
La réponse à cette question se trouve à l'article suivant du Code de l'environnement,

64
00:03:06.806 --> 00:03:07.463
soit le R224-41-6.

65
00:03:10.088 --> 00:03:11.416
Selon les termes de cet article,

66
00:03:11.541 --> 00:03:12.322
l'entretien annuel,

67
00:03:12.431 --> 00:03:14.744
qui doit donc être réalisé par le locataire de longue durée,

68
00:03:14.994 --> 00:03:16.150
sauf pour une chaudière collective,

69
00:03:16.572 --> 00:03:17.681
doit comporter trois points.

70
00:03:18.136 --> 00:03:18.677
A savoir,

71
00:03:18.817 --> 00:03:19.377
premièrement,

72
00:03:19.498 --> 00:03:24.681
la vérification de la chaudière et des installations destinées à la distribution et à la régulation de l'énergie thermique,

73
00:03:25.064 --> 00:03:25.424
ainsi que,

74
00:03:25.603 --> 00:03:26.224
le cas échéant,

75
00:03:26.342 --> 00:03:27.568
leur nettoyage et leur réglage.

76
00:03:28.263 --> 00:03:28.787
Deuxièmement,

77
00:03:28.990 --> 00:03:31.045
l'évaluation du rendement de la chaudière et,

78
00:03:31.490 --> 00:03:35.388
sauf si les systèmes de chauffage et les besoins de chauffage n'ont pas changé depuis le dernier entretien,

79
00:03:35.857 --> 00:03:41.654
l'évaluation du dimensionnement du générateur de chaleur par rapport aux besoins de chauffage du bâtiment ou de la partie de bâtiment.

80
00:03:42.263 --> 00:03:42.857
Troisièmement,

81
00:03:43.248 --> 00:03:46.545
la fourniture des conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière,

82
00:03:46.836 --> 00:03:52.197
sur les améliorations possibles de l'ensemble de l'installation de chauffage et sur l'intérêt éventuel du remplacement de celle-ci.

83
00:03:52.838 --> 00:04:01.963
Ce sont donc généralement ces prestations qui seront proposées par les professionnels agréés pour intervenir sur ces équipements et qui comprennent généralement la vérification de l'état général de l'installation,

84
00:04:02.377 --> 00:04:03.517
le nettoyage des composants,

85
00:04:03.923 --> 00:04:05.939
le réglage de l'appareil pour un fonctionnement optimal,

86
00:04:06.377 --> 00:04:07.861
l'analyse des fumées de combustion,

87
00:04:08.298 --> 00:04:11.939
la vérification de l'énanchéité et de la sécurité de l'appareil et enfin,

88
00:04:12.158 --> 00:04:13.127
élément très important,

89
00:04:13.502 --> 00:04:15.017
la remise d'une attestation d'entretien.

90
00:04:15.627 --> 00:04:16.048
En effet,

91
00:04:16.324 --> 00:04:22.329
La remise d'une telle attestation est obligatoire selon les termes de l'article R224-41-8 du Code de l'environnement.

92
00:04:22.572 --> 00:04:28.193
Elle doit être effectuée par le professionnel dans les 15 jours suivant la visite et doit ensuite être conservée pendant au moins deux ans.

93
00:04:28.693 --> 00:04:29.076
Elle doit,

94
00:04:29.255 --> 00:04:29.794
dans ce délai,

95
00:04:30.115 --> 00:04:31.536
pouvoir être fournie sur demande,

96
00:04:31.857 --> 00:04:34.927
notamment à une assurance en cas de sinistre ou encore au propriétaire,

97
00:04:35.240 --> 00:04:35.818
qui a le droit,

98
00:04:35.990 --> 00:04:36.443
chaque année,

99
00:04:36.771 --> 00:04:40.068
de demander à son locataire de lui fournir la preuve de la réalisation de l'entretien.

100
00:04:40.474 --> 00:04:41.068
En ce sens,

101
00:04:41.224 --> 00:04:44.005
et puisqu'il s'agit d'une obligation souvent méconnue par les locataires,

102
00:04:44.320 --> 00:04:47.527
Il est fortement conseillé aux bailleurs de mettre en place quelques bonnes pratiques.

103
00:04:48.087 --> 00:04:48.607
Tout d'abord,

104
00:04:48.810 --> 00:04:53.314
veillez bien à ce qu'une clause du bail indique clairement que l'entretien de la chaudière est à la charge du locataire,

105
00:04:53.697 --> 00:04:55.681
sans quoi vous serez responsable de son entretien.

106
00:04:56.132 --> 00:04:56.752
Pensez également,

107
00:04:56.972 --> 00:04:57.972
au moins la première année,

108
00:04:58.313 --> 00:04:59.092
à faire un rappel,

109
00:04:59.372 --> 00:05:00.053
même informel,

110
00:05:00.175 --> 00:05:02.374
à votre locataire quant à l'entretien de la chaudière.

111
00:05:02.753 --> 00:05:04.612
Vous pouvez également y inclure des conseils,

112
00:05:04.932 --> 00:05:08.815
comme celui d'anticiper la prise de rendez-vous ou de bien penser à conserver l'attestation.

113
00:05:09.518 --> 00:05:14.018
Vous pouvez même y joindre le numéro d'un professionnel si vous en connaissez un afin de lui faciliter la tâche,

114
00:05:14.362 --> 00:05:17.315
même si votre locataire restera toujours libre d'en choisir un différent.

115
00:05:18.050 --> 00:05:18.393
Enfin,

116
00:05:18.581 --> 00:05:21.878
et notamment si ce dernier se montre peu coopératif quant à son obligation,

117
00:05:22.200 --> 00:05:25.943
Vous pouvez également prendre soin de lui rappeler les conséquences d'un manquement à son obligation,

118
00:05:26.363 --> 00:05:26.586
car,

119
00:05:26.765 --> 00:05:27.887
outre les risques pour sa santé,

120
00:05:28.066 --> 00:05:29.707
qui constituent déjà un argument majeur,

121
00:05:30.191 --> 00:05:32.566
un défaut d'entretien peut avoir d'autres conséquences importantes,

122
00:05:32.894 --> 00:05:34.730
qu'il s'agisse d'une surconsommation d'énergie,

123
00:05:35.074 --> 00:05:37.433
d'un refus de prise en charge par l'assurance en cas d'incident,

124
00:05:37.879 --> 00:05:40.926
d'un engagement de sa responsabilité en cas de dommage causé à des tiers,

125
00:05:41.238 --> 00:05:44.285
ou encore du coup d'une intervention plus lourde en cas de défaut d'entretien.

126
00:05:45.035 --> 00:05:45.863
Sur ce dernier point,

127
00:05:46.098 --> 00:05:46.957
pensez bien également,

128
00:05:47.098 --> 00:05:48.629
lors de la sortie des lieux du locataire,

129
00:05:48.916 --> 00:05:51.899
à lui demander de fournir une attestation d'entretien de moins de 12 mois,

130
00:05:52.239 --> 00:05:53.341
tout en gardant à l'esprit que,

131
00:05:53.579 --> 00:05:55.021
lorsqu'il entre lui-même dans les lieux,

132
00:05:55.321 --> 00:05:57.446
le locataire est en droit de vous demander la même chose,

133
00:05:57.743 --> 00:06:02.032
à savoir la preuve de la réalisation d'un entretien dans les 12 derniers mois avant son entrée dans les lieux.

134
00:06:02.689 --> 00:06:05.892
Il est d'ailleurs conseillé de présenter cette pièce même en l'absence de demande,

135
00:06:06.235 --> 00:06:09.595
afin que le locataire sache également quand il devra lui-même prévoir un entretien.

136
00:06:10.142 --> 00:06:14.657
Il n'est d'ailleurs pas nécessaire que le locataire ait un an d'ancienneté pour être responsable de l'entretien de la chaudière,

137
00:06:15.079 --> 00:06:18.282
sauf si le bail prévoit un premier entretien à la charge du propriétaire.

138
00:06:19.048 --> 00:06:19.909
Pour y voir plus clair,

139
00:06:20.129 --> 00:06:24.254
prenons l'exemple d'un appartement dont la chaudière doit être entretenue tous les ans au mois de mars.

140
00:06:24.875 --> 00:06:28.215
En l'absence d'une clause prévoyant un premier entretien à la charge du propriétaire,

141
00:06:28.636 --> 00:06:34.980
un locataire qui entrerait dans les lieux en novembre 2025 devrait tout de même supporter l'entretien de la chaudière en mars 2026,

142
00:06:35.426 --> 00:06:37.113
même s'il n'est dans les lieux que depuis quelques mois.

143
00:06:37.769 --> 00:06:38.285
En revanche,

144
00:06:38.286 --> 00:06:40.269
si le locataire quitte les lieux deux ans plus tard,

145
00:06:40.394 --> 00:06:41.957
en janvier 2028 par exemple,

146
00:06:42.316 --> 00:06:45.801
il ne sera pas redevable de l'entretien qui devra avoir lieu en mars de la même année.

147
00:06:46.356 --> 00:06:46.476
Si,

148
00:06:46.777 --> 00:06:48.978
malgré toutes les précautions prises et informations données,

149
00:06:49.000 --> 00:06:53.601
votre locataire n'est pas en mesure de vous faire une attestation et n'a pas donné suite à vos rappels,

150
00:06:53.785 --> 00:06:54.742
informels tout d'abord,

151
00:06:54.867 --> 00:06:56.008
puis par lettres recommandées,

152
00:06:56.508 --> 00:07:00.633
sachez que vous pouvez décider d'organiser vous-même l'entretien et en facturer le coût au locataire,

153
00:07:00.992 --> 00:07:03.109
à condition de l'en avoir notifié au préalable,

154
00:07:03.547 --> 00:07:05.062
comme dans le cas d'un défaut d'assurance.

155
00:07:05.375 --> 00:07:08.375
Et si vous ne constatez ce défaut d'entretien qu'au moment de la sortie des lieux,

156
00:07:08.765 --> 00:07:12.515
vous avez également la possibilité d'opérer une retenue sur le dépôt de garantie et,

157
00:07:12.844 --> 00:07:13.406
éventuellement,

158
00:07:13.764 --> 00:07:16.566
Demandez un versement complémentaire si d'importants travaux s'imposent,

159
00:07:16.968 --> 00:07:17.289
voire,

160
00:07:17.408 --> 00:07:18.167
en cas de litige,

161
00:07:18.507 --> 00:07:20.710
vous tournez vers la justice pour obtenir un remboursement.

162
00:07:21.050 --> 00:07:26.957
Vous savez maintenant toutes les obligations d'entretien qui pèsent respectivement sur le bailleur et le locataire en cas de présence d'une chaudière dans le logement.

163
00:07:27.457 --> 00:07:28.457
Notre prochain épisode,

164
00:07:28.597 --> 00:07:32.238
nous resterons sur ce sujet en passant à notre équipement spécifique et plus courant,

165
00:07:32.597 --> 00:07:33.800
les dispositifs de VMC.

166
00:07:34.800 --> 00:07:36.269
Si vous avez aimé notre podcast,

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