En fait,
il y a quand même énormément de raisons qui font que l'immobilier reste un super actif pour créer de la richesse.
Il faut mettre un bon 50%
pour moi là-dedans.
Il y a vraiment un truc qu'il faut se mettre en tête,
c'est que ce n'est pas possible d'être rentier en 6 mois avec l'immobilier,
sauf si tu as du capital,
d'un gros capital que tu mets au départ.
Le garage,
des parkings,
ça ne fait pas rêver en fait,
mais quand tu regardes sur le papier,
ça a de la valeur.
Pour pouvoir marketer ça,
il faut du talent sur la vidéo,
sur l'image,
sur le texte.
Carrément,
tu passes au tout.
au-dessus de le mec qui est bon en investissement mais qui n'est pas bon dans la com,
même s'il fait un beau produit,
si le market va être moins bien.
Les gens qui réussissent vraiment bien,
c'est des gens pour moi qui arrivent à trouver.
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode du Bord.
Alors aujourd'hui au Bord,
je t'apporte une nouvelle idée pour t'aider à scaler.
Oui,
je sais,
t'es freelance,
t'es solopreneur,
tu cherches désespérément des idées de revenus passifs.
Tu cherches peut-être des idées pour lancer un logiciel comme un SaaS,
peut-être pour créer une formation en ligne,
bref,
tu te creuses les méninges un peu pour apporter de la scalabilité à ton modèle.
Est-ce que l'immobilier ne pourrait pas justement constituer cette source de revenus passif ?
Et oui,
ce bon vieil immobilier,
on n'en parle pas très souvent dans la sphère des solopreneurs du digital,
mais figure-toi que mon nouvel invité du board,
lui,
en connaît un rayon,
puisqu'il est entrepreneur dans l'immobilier et il est également podcaster.
donc j'accueille au board
Paco Desbonneres.
Salut Paco,
bienvenue au board.
Salut Flavie,
salut le board.
Merci de l'invitation.
Je suis hyper contente du thème dont on va parler parce que là,
on va parler complètement de diversification.
Tu vas nous raconter en fait toutes tes techniques pour diversifier grâce à l'immobilier,
pour gagner des revenus passifs grâce à l'IMO.
Alors,
est-ce que c'est possible ou pas ?
Est-ce qu'on fait de l'immobilier professionnel ou personnel en tant que solopreneur ?
Comment on fait ?
Même si vous n'y connaissez absolument rien en immobilier,
on va vous guider.
étape par étape,
jusqu'à avoir une stratégie parfaite pour investir dans la pierre,
ou dans d'autres trucs d'ailleurs,
et bref,
gagner de l'argent grâce à votre immobilier.
Alors Paco,
on commence par quoi ?
Quand on n'est pas encore un auditeur aguerri des investisseurs 4.0,
là ton podcast,
qu'on ne sait pas encore tout ce qu'il faut faire pour investir dans la pierre,
qu'est-ce que tu nous conseilles ?
En fait,
il y a quand même énormément de raisons qui font que l'immobilier reste un super actif pour créer de la richesse et qu'il faut...
que tous les fortunes ont dans leur portefeuille,
même ceux qui sont excellents en bourse ou qui font fortune en crypto ou même qui montent des startups,
qui font des levées millionnaires ou milliardaires.
Déjà à la base,
il y a un besoin fondamental clairement de se loger,
d'avoir un toit sur la tête,
ce n'est pas le cas de tout type de biens.
Donc j'ai trouvé cette raison à peu près que je vais énoncer.
Le besoin fondamental du coup de se loger,
il est là et il ne risque pas de partir demain.
On a une demande aussi qui est en hausse parce qu'on a une population qui grandit,
des flux migratoires et aussi des divorces de plus en plus.
Donc besoin d'avoir deux logements clairement alors qu'on n'a besoin que d'un.
Le foyer familial se démultiplie.
L'autre truc vraiment bien avec Limo,
c'est que c'est vraiment de gré à gré.
Donc si tu regardes en bourse,
par exemple,
où tu as une autorité de régulation qui va faire attention à ce que les prix soient vraiment à leur juste valeur à chaque fois et donc tu ne peux pas vraiment avoir de différentiel quand tu achètes un truc
en dessous du prix auquel il vaut sauf s'il y a eu un effet de panique ou de crash mais en général c'est très observé très régulé dans l'IMO c'est vraiment un acheteur et un vendeur et l'image qu'ils ont de la valeur qu'ils ont à leur bien donc c'est un vendeur qui a très envie de vendre il va donner une valeur il va être prêt à le
vendre à un prix plus bas juste parce qu'il est très pressé de vendre parce qu'il doit déménager il doit partir peu importe donc c'est vraiment ça qui est intéressant c'est de gré à gré le quatrième qui est assez connu c'est l'effet de levier c'est clairement tu
Tu peux t'endetter pour acheter un bien immobilier alors qu'il y a des actifs que Tibule montre ou n'importe quelle autre chose.
Tu ne peux pas forcément t'endetter ou alors tu vas payer une fortune et ça ne va pas forcément avoir de l'intérêt.
Les loyers aussi sont quelque chose,
donc ces revenus que tu génères quand tu fais du locatif,
c'est quelque chose qui au fil des années,
au fil des décennies,
elle augmente et elle suit bien l'inflation.
Quand tu as une inflation qui est haute,
donc clairement qui grignote tout ton épargne,
Avoir des revenus qui,
elles,
sont indexés à l'inflation,
c'est vraiment une bonne idée aussi.
Et c'est ce que beaucoup de grandes fortunes font aussi,
mettre de l'immobilier dans leur portefeuille pour avoir justement cette protection.
Surtout que le freelance,
il n'arrive pas toujours à augmenter son TGM en fonction de l'inflation.
Des fois,
ils sont plus un peu bloqués.
Je leur dis,
ça fait combien de temps que tu n'as pas augmenté tes prix ?
Deux ans.
Ah bon ?
Ça serait peut-être le moment d'augmenter.
Donc là,
c'est un peu plus automatique en tout cas.
Ok,
intéressant.
Complètement,
ouais.
Et ça aussi de façon sans friction,
c'est-à-dire que tu n'as pas besoin de le négocier derrière auprès de ton locataire,
c'est indexé et tu n'as pas besoin de problèmes.
Le sixième élément que je trouve intéressant dans l'IMO,
c'est que c'est un actif qui est très versatile,
très adaptable.
Ça revient un peu à la première raison que j'avais mentionnée,
c'est que comme il y a un besoin fondamental pour tout un tas de personnes,
c'est celui qui a un salon de coiffure,
à l'autre qui est patron d'une grosse PME régionale dans l'industrie automobile,
à juste la famille bourgeoise.
Tous ont ce besoin et tous ont un bien dans lequel ils vivent qui répond à des besoins spécifiques,
des problématiques spécifiques qui peuvent bouger au fil des temps aussi.
Tu peux avoir par exemple des zones qui étaient très rurales,
donc il y avait beaucoup de granges,
et maintenant il y a des granges et il y a moins d'agriculture,
donc il y a besoin de plus de petits logements.
Tu peux juste recadrer ce...
par rapport aux besoins,
un même bien,
et le faire lui donner une nouvelle vie finalement.
Et donc,
il y a des opportunités qui se cachent dans plein de petits types de biens qu'on n'imagine pas.
Et la dernière raison pour moi qui est importante,
qui soutient cette thèse d'investissement,
c'est que,
un peu comme les PME aujourd'hui,
où tu sais qu'il y a une grosse vague de baby boomers qui vont arriver à la retraite,
Dans l'immobilier,
c'est pareil,
on a beaucoup de gens qui sont décèdés ou qui partent en maison de retraite,
donc il y a un flux d'offres qui est en train d'arriver là et qui va continuer d'arriver,
assez important,
qui va nous permettre,
nous,
en tant qu'investisseurs,
de pouvoir avoir de quoi travailler des produits et pouvoir se positionner.
Et souvent,
ces biens-là,
d'ailleurs,
ils sont défraîchis,
ils sont complètement dans leur jus,
comme on dit,
mais le papier peint à grand-mère,
un truc invivable.
Eh bien,
ça donne l'opportunité pour les rénover.
Rénovation aussi énergétique,
c'est un gros truc du moment.
Et de les redonner de la valeur,
du coup,
soit en locatif,
soit à la revente derrière.
Hyper intéressant.
En fait,
ça me fait plein de parallèles.
Déjà,
je trouve ça cool que tu nous montres encore tous les bénéfices de l'immobilier.
Parce que des fois,
on entend un peu,
je ne sais pas ce que tu en penses,
la petite musique de « ouais,
investir dans la pierre,
c'est trop un truc de boomer justement,
il faut investir dans d'autres trucs,
dans les cripes » .
taux,
mais ce que tu démontres,
c'est que c'est quand même un marché encore hyper porteur avec énormément de besoins,
etc.
Donc,
c'est peut-être pas mal de le rappeler et je pense que ça constitue...
Tu conseilles que ça constitue quelle proportion du patrimoine professionnel ou personnel ?
Tu as une idée un peu du pourcentage de ce qu'on doit investir dans la pierre versus d'autres supports d'investissement ?
Je suis un peu biaisé.
Je dirais qu'il faut mettre un bon 50%
pour moi là-dedans.
Après,
on verra peut-être un peu plus tard,
il y a énormément de stratégies qui sont dans cette idée-là.
Effectivement,
la question de la proportion est pertinente quand tu penses notamment en termes de liquidité au fait que tu mets de l'apport dans une opération,
cet apport,
si tu vis dedans ou si tu fais du locatif,
il y reste.
Donc,
si tu as besoin de cash pour d'autres choses,
effectivement,
on ne va pas mettre toute ton épingle dans un projet immobilier.
Ok.
Et après,
ce que tu décris aussi,
c'est un peu vertigineux,
dans le sens où il y a plein de stratégies possibles.
Ça prend du temps quand même.
Alors,
peut-être ma question pour toi,
un peu introductive,
c'est est-ce qu'on a le temps de faire tout ça quand on est solopreneur et qu'on a déjà ses propres actifs numériques,
pour le coup,
à construire et tout ?
Combien de temps ça te prend,
toi,
d'investir dans l'IMO ?
Parce que toi,
tu es solopreneur comme moi,
on a un peu le même business model,
un membership et tout.
c'est comme ça qu'on s'est rencontrés.
Ça te prend plus de temps quoi ?
Ta carrière dans l'immobilier ou ton business de solopreneur ?
C'est quoi ta quotité ?
Oui,
alors ça,
c'est la grosse question de ma vie parce qu'effectivement,
c'est très chronophage de faire de l'achat-revente et de faire du coup ce média.
Moi,
personnellement,
j'arrive à accorder un à deux jours par semaine sur l'activité média parce que je fais du batching aussi.
de faire dans mon moi en fait de faire trois semaines de marchand bien et une semaine où je vais batcher tous mes épisodes faire toute l'activité immédiate vraiment de façon assez intense parce que mon cerveau il n'arrive pas en fait à passer de l'un à l'autre donc
c'est quand même toi tu es solopreneur dans l'immobilier c'est ça ton activité principale mais bon tu vas nous donner des conseils après justement sur comment apporter plus de passivité il y a des techniques pour ça pour ne pas y passer la vie ...
Mais déjà,
c'est cool.
Écoutez bien les conseils de Paco,
parce que vous allez voir qu'il y en a vraiment pour tous les budgets,
pour tous les styles,
pour tous les goûts,
j'allais dire.
Quel serait le premier petit exercice,
peut-être,
qu'on pourrait faire pour voir,
avant qu'on avance dans les stratégies,
en fait,
si c'est un bon investissement pour nous,
peut-être l'immobilier à ce stade ?
Ouais,
le premier truc que je conseillerais de faire déjà pour avoir une sorte de...
matérialité de savoir quel est le potentiel si on n'a jamais mis le pied dedans c'est de savoir combien je peux justement parlant d'effet de levier combien je peux emprunter moi pour un projet immobilier et ça tu peux n'importe qui peut le faire donc le défi serait peut-être d'aller pour les auditeurs qui nous écoutent d'aller voir
leurs banquiers pas juste un mais peut-être deux voire un courtier aussi qui sont très demandeurs d'ailleurs qu'on les appelle
pour faire un petit point,
voilà,
en fonction de mes revenus,
en fonction de ma situation,
combien je peux emprunter et ça donnera le premier pas de,
voilà,
de savoir à peu près quel type de projet,
sur quel type de projet ensuite je peux me porter parce que si tu peux emprunter 100 000 ou si tu peux emprunter 500 000,
ce n'est pas le même opportunité que tu peux avoir.
Trop bien.
D'ailleurs,
bon,
avis aux salariés diversifiés qui nous écoutent,
je pense que c'est le bon moment.
Moi,
j'avais fait mon effet de levier bien sûr avant de me lancer en freelance,
n'est-ce pas,
comme beaucoup de freelances et des questions sous-jacentes pour toi
Est-ce que tu connais des banques qui sont un peu plus favorables quand on est indépendant ?
Parce que c'est un peu le truc qu'on va nous rétorquer,
c'est quand tu es freelance,
on te prête quand même moins que quand tu es salarié,
non ?
Oui,
effectivement.
Je n'ai pas une banque forcément en tête qui serait très bonne.
Freelance Friendly ?
Oui,
Freelance Friendly.
Je pense que les conditions seront moins bonnes.
Il ne faut pas hésiter à aller voir des banques un peu exotiques aussi qui peuvent donner des conditions.
qui sont peut-être sur le papier moins bonnes que la BNP du coin,
mais qui vont permettre d'emprunter.
Vraiment,
le gain,
le bénéfice d'emprunter,
pour moi,
il dépasse largement peut-être le différentiel de taux.
Parce que beaucoup de gens font cette erreur de se dire « Ah,
moi j'empruntais à
1,20 et toi à 0,8. »
Mais en fait,
ce n'est pas là que se fait la vraie différence.
Trop bien,
il ne faut pas se laisser bloquer par ça pour passer à côté d'une énorme opportunité ailleurs.
Hyper cool,
dites-nous en commentaire.
ou sur les réseaux sociaux d'ailleurs,
si vous avez des bons plans aussi sur ce côté banque,
néobanque et tout ça,
crédit pour les indépendants,
parce que je sais que pas mal d'entre vous êtes au stade où vous construisez votre vie,
donc il y a un peu ce côté-là qui arrive.
Et puis Paco,
je te propose qu'on passe du coup au deuxième conseil,
comment générer des revenus passifs,
vraiment passifs grâce à l'immobilier,
et est-ce que c'est possible d'ailleurs,
parce qu'on nous voit un peu du rêve aussi,
des choses comme ça,
achète une laverie ?
Vas-y,
achète des apparts,
t'es mêlé en location.
Est-ce que c'est vraiment passif ?
C'est ce qu'on va voir.
Puis tu vas nous donner aussi tes conseils pour pouvoir combiner ça avec une vie de solopreneur déjà pas mal exaltante.
C'est parti.
Alors,
à propos des revenus passifs.
Alors,
moi,
je fais partie de la team qui pense qu'il n'y a aucun revenu passif,
vraiment.
je préfère le mot revenu asynchrone
J'ai l'impression que dans l'immobilier,
du coup,
le revenu asynchrone prend tout son sens parce que parfois,
ça peut être plusieurs années,
voire même plusieurs dizaines d'années.
Quel est ton point de vue là-dessus ?
Est-ce que ça existe vraiment,
les revenus passifs issus de l'immobilier ?
Et si on veut plus de passivité,
justement,
quel modèle choisir ?
Quel modèle il ne faut pas choisir au contraire ?
Oui,
pour les gens qui,
peut-être,
justement,
rencontrent l'immobilier et écoutent beaucoup sur les réseaux sociaux,
la majorité des pubs qui sont faites de formateurs ou autres sont...
je ne comprends pas encore qu'on puisse aujourd'hui en 2025 écouter ce genre de truc,
genre j'ai acheté
18 appartements en 2 jours je suis rentier aujourd'hui il y a vraiment un truc qu'il faut se mettre en tête c'est que c'est pas possible d'être rentier en 6 mois avec l'immobilier sauf si tu as du capital d'un gros capital que tu mets au départ mais même avec l'effet de levier c'est plus du tout possible ce qui était possible avant quand même pendant
les années 2015 2015-2020 hum
C'était d'emprunter un taux tellement bas qu'en fait,
avec les loyers,
tu arrivais à avoir ce qu'on appelle le cash flow positif,
c'est-à-dire de l'argent qui,
une fois que tu as payé toutes tes charges,
tes taxes,
les assurances,
etc.
Tu pouvais dégager un revenu qui,
cet excédent de trésorerie finalement,
sur ton mois,
les loyers,
les charges et les coûts d'emprunt,
pouvaient te permettre de financer autre chose.
Alors,
les gens pensaient que c'était du train de vie,
c'est-à-dire j'ai 200 euros en plus chaque mois qui me sont en plus dans mon pouvoir d'achat.
mais en fait son son
C'est trompeur parce que dans l'immobilier,
il y a des choses,
des charges qui sont plus cachées.
Il y a des charges de réparation,
d'entretien,
de sinistre.
Si on ne met pas de côté au moins six mois de loyer en précaution,
on est vraiment mal barré dans un projet immobilier.
Donc voilà,
il faut juste arrêter avec le mythe de c'est complètement passif.
Après,
est-ce que c'est une usine à gaz ?
Est-ce que c'est trop compliqué ?
Je ne pense pas qu'il faut aller trop non plus dans ce côté-là.
moi je je
je dirais qu'en termes de type d'immobilier sur lequel on peut aller,
en termes de passivité,
je peux peut-être commencer du plus passif au plus actif,
ou alors à l'inverse,
comme tu veux.
Bah écoute,
du plus passif au plus actif,
allons-y,
let's go.
Parce que,
ouais,
le truc vraiment le plus passif que je...
On peut imaginer,
moi,
c'est la pierre-papier,
donc là,
les SCPI,
en gros,
c'est des parts de sociétés qui investissent dans des bureaux diversifiés,
dans plein de secteurs d'activité différents.
Ils ont une plaquette,
c'est commercialisé comme un produit financier,
finalement.
C'est pour s'exposer à l'immobilier sans vraiment toucher à rien du tout.
On ne le sent même pas,
on est dans l'immobilier,
on ne le sait pas.
Tu l'achètes chez ton banquier,
ce truc-là,
c'est comme une transaction financière,
en gros.
Complètement,
oui.
Tu peux l'acheter en pro,
ça,
ou pas ?
D'ailleurs,
je ne sais pas.
Après,
moi,
je ne sais pas la différence entre perso et pro.
A titre perso,
j'en ai,
tu vois,
mais à titre pro ?
Oui,
tu peux en acheter à titre pro.
Tu peux l'acheter aussi.
C'est vraiment un instrument financier qui est régulé pour le coup,
mais sur lequel il y a eu de la casse quand même récemment,
donc ce n'est pas un produit miracle.
Parce que c'est des sociétés,
en fait,
qui ont besoin de réinvestir les collectes des épargnants.
énormément de gens qui parlent là-dedans sans vraiment se préoccuper.
Du coup,
ils ont tellement besoin de réallouer,
de réaffecter les fonds qu'ils ont reçus des épargnants sur des projets qui sont moins sélectifs.
Ils vont sélectionner des produits moins bons et puis ils vont se casser la figure comme ça a été fait.
Il y a eu la forte hausse des taux qui a quand même bien rebattu les cartes.
Mais voilà,
CPI,
ce n'est pas un truc,
pas une solution miracle,
mais c'est complètement passif.
Ensuite,
si on migre un peu,
toujours un peu passif,
très passif aussi,
c'est les locaux commerciaux.
Là,
ça peut être de la boulangerie du coin,
encore une fois,
le coiffeur au bâtiment industriel ou agricole.
Et c'est donc un entrepreneur,
un professionnel qui va être notre locataire.
L'avantage,
c'est qu'il y a certaines...
En général,
c'est des baux qui sont beaucoup plus longs en termes de temps.
On est sur des 3 ans,
6 ans,
9 ans.
Et on est sur des profils aussi qui vont être beaucoup plus stables en termes de locataire.
Donc,
il n'y a pas l'air de rotation.
Par contre,
il faut faire attention au profil de la personne qui va être louée parce que le gros problème,
c'est au niveau de...
Si on arrive sur une défaillance,
il y a une protection qui fait que...
En fait,
tu ne peux pas...
Si un associé ne peut plus payer,
par exemple,
tu ne peux pas non plus les faire partir.
Ils ont une protection,
donc tu es embêté parce qu'ils payent pas leur loyer et tu ne peux pas changer de locataire.
C'est compliqué.
Mais pour autant,
si tu fais le boulot au début de bien choisir quelqu'un,
tu vois,
un Amazon...
ou de boulangerie où tu sais que ça fonctionne super bien et tout.
C'est vraiment bien parce que tu ne payes pas la taxe foncière,
contrairement à l'habitation.
La taxe foncière,
en général,
elle est négociée,
c'est le payeur,
le locataire qui la paye.
Tu as vraiment une visibilité très long terme.
Je pense,
en termes de passivité,
le deuxième truc le plus passif.
Ok,
trop bien.
Après,
tu as la location longue durée habitation.
Donc là,
ça va aller aussi du T3 de
Madame la famille Michu à...
au studio d'un étudiant à côté de la fac.
Donc,
c'est aussi passif dans le sens où tu as une visibilité aussi,
parce qu'en général,
c'est des profils,
si tu les choisis bien aussi,
tu es tranquille pendant 3-5 ans.
Bon,
il faut quand même faire le taf de acheter le bien,
le rénover,
faire ton étude de marché,
savoir si ça va convenir par rapport au loyer que tu peux donner.
Mais après,
tu as aussi un mécanisme d'indexation des loyers derrière.
Et en termes de gestion,
si tu donnes à une agence,
ou même si c'est juste un appart,
tu ne veux pas le donner à une agence.
Moi,
ce serait mon conseil.
Alors moi,
je fais partie de la team passif.
J'ai un appart locatif.
Je ne m'en suis jamais occupée.
J'ai une agence.
J'avoue,
je suis un peu flemme,
mais je trouve que c'est bien.
Je vois les trucs qui passent sur mon compte tous les mois et je sais que j'ai investi pour l'avenir.
En gros,
c'est une opération neutre pour moi d'un point de vue économique.
Comme tu dis,
j'ai juste repeint et aménagé.
C'est un meublé
LMNP.
Franchement, j'ai les mêmes locataires depuis que je l'ai mis,
peut-être il y a 5 ans,
6 ans.
Je trouve que c'est assez passif quand même,
quand ça se passe bien.
Et puis,
j'ai des garanties locataires et compagnie.
Oui,
parce que l'agence te facture les garanties,
le loyer à payer.
Mais tu n'as jamais eu de sinistre d'un payé ou juste comme ça ?
Non.
Ok,
oui.
Non,
mais encore une fois,
ça dépend vraiment de ton appréhension au risque et à la passivité.
Là,
c'est clair que tu es
100% passif.
Par contre,
c'est vrai que si ça se passe bien comme c'est le cas pour toi là,
et que tu vois,
c'est un truc notamment,
par exemple,
si c'est à côté de chez toi.
Oui,
tu pourrais.
Là,
moi,
ce n'est pas le cas.
Ce n'est pas dans la même ville et tout.
Mais oui,
je comprends ce que tu veux dire.
Là,
dans ce cas,
tu peux peut-être faire un peu plus de gains.
C'est ça,
en t'en occupant personnellement.
OK.
mais bon voilà encore une fois si on est en mode investisseur pur on est en mode passif
On n'a pas envie d'y passer du temps parce que...
Le problème aussi de se dire,
je suis à côté,
donc je peux réparer la fuite d'eau,
c'est que ce n'est pas la bonne idée.
Je l'ai appris à mon dépens,
donc je pensais que c'est bien.
L'avantage,
c'est d'être prémuni comme moi avec zéro talent naturel pour tous ces genres de trucs,
ni administratif,
ni bricolage.
Franchement,
je suis vraiment tellement une mauvaise cliente,
je ne pourrais vraiment rien faire de mes dix doigts que c'est délégation directe.
Et après,
comme tu dis,
c'est du temps qu'on récupère pour faire autre chose.
parce que j'imagine que quand t'en achètes un tu peux en acheter un autre etc donc
Avec cet effet de groupe aussi,
tu pourrais potentiellement t'enrichir plus en réparant les chiottes de ton appart où il y a un problème que tes locataires t'ont signalé.
Oui,
complètement.
Est-ce qu'il y a d'autres trucs moins passifs ?
Là,
on est au max de l'échelle ou il y a encore d'autres choses qu'on peut faire ?
J'en ai vu trois encore qui sont un peu plus passifs que ça.
donc là on est au niveau en termes de rendement tu vois où
on va y mettre un petit peu de sa poche tous les mois.
Si on reste en passif comme ça à longue durée,
ça ne veut pas dire qu'on perd de l'argent,
parce qu'à mesure qu'on rembourse le prêt,
on s'enrichit de ce qu'on a remboursé.
Donc c'est important quand même de voir la différence entre l'argent physique qui sort,
qui rentre,
et l'enrichissement.
Mais on met un petit peu de sa poche,
effectivement,
en termes de trésor.
Après,
si on veut essayer d'équilibrer vraiment,
voire même de faire un peu de gain,
là,
on peut aller sur la coloc.
Alors la coloc,
ça a eu un gros vent en poupe en 2015 à 20.
Beaucoup en sont revenus depuis parce que le marché,
il y a eu beaucoup plus de concurrence,
de gens qui proposaient des colloques et c'est très chronophage.
C'est assez chronophage.
Tu peux aussi le déléguer,
mais c'est assez chronophage.
Je pense à mes années de colloque d'étudiante.
Vraiment,
je...
Comment on a détruit les appart' ?
Bref,
je comprends que ce soit un peu chronophage niveau entretien.
Mais parenthèse refermée.
Après,
est-ce que...
Tu essaies de faire un produit de bonne qualité où tu vas refacturer toutes les prestations,
en vendant un hall inclusive où la personne n'a rien à payer,
ni son assurance,
ni l'électricité.
C'est à double tranchant.
Le chauffage,
c'est pareil.
On peut vite se faire rattraper par les coûts que ça occasionne quand les gens ouvrent des fenêtres et mettent leur chauffage à fond.
Mais pour pouvoir attirer le chaland,
il faut un produit qui soit de plus de qualité que effectivement la la
La colloque de Friends,
un peu en mode destroy.
Et après,
plus en avant,
dans l'activité même,
il y a la location courte durée.
Là,
qui est très chronophage,
évidemment,
parce qu'on parle de visiteurs qui viennent parfois pour une nuit.
Donc,
tu imagines en termes de turnover ce que ça représente.
Ça,
c'est Airbnb et compagnie,
c'est ça ?
Oui,
c'est ça,
exactement.
Mais là,
tu es d'accord qu'il y a aussi des trucs de délégation ?
J'ai l'impression que partout où je vais en vacances,
il y a conserjure,
ribidule,
etc.
Ça fonctionne,
ça,
ou pas complètement ?
Si,
ça fonctionne,
mais c'est aussi un gros travail de suivi,
de sélection déjà du partenaire.
Quand on en a un bon et qui répond vraiment à tous nos besoins,
c'est relativement
« passif » mais c'est rare que tu n'aies pas des appels de la conciergerie pour arbitrer sur un truc ou un autre.
Et aussi,
on a une usure sur les équipements qui est plus importante.
Sur la longue durée,
évidemment,
parce que les gens s'en foutent un peu de ce qu'ils font dedans.
Et l'assurance Airbnb,
moi,
perso,
je l'ai testé,
c'était pas concluant,
donc ça marche pas non plus trop.
Donc c'est pour ça que là,
pour moi,
la question compte durer,
on peut aller chercher des rendements plus élevés,
mais on est plus en mode entrepreneuriat là,
du coup,
de l'IMO,
que le reste.
Ok,
trop bien.
On a fait le tour ?
Et le dernier,
alors c'est un peu un mix de tout ça,
c'est aussi une stratégie qu'on emploie pas mal de gens,
et l'immeuble de rapport ?
Donc là,
typiquement,
c'est un immeuble que tu détiens qui peut avoir toutes ces stratégies.
Tu peux avoir typiquement le local commercial au pied de l'immeuble,
tu sais,
la fameuse petite boutique en bas.
Et puis au-dessus,
tu peux avoir un grand T3 ou T4 ou T5 où tu mets une coloc,
voire même au deuxième étage avoir ton studio que tu mets en location courte durée.
Donc tu peux mixer ces stratégies.
dans un même bien.
Donc,
l'avantage de ça,
c'est que tu diversifies un peu en termes de risque parce que certes,
tu as du plus risqué en coût de durée,
mais tu as un truc plus stable après sur les étages d'à côté.
Donc,
ça peut être pas mal,
c'est malin de faire ce genre de truc.
C'est trop bien.
C'est la version diversification du freelance solopreneur,
mais la version immobilier.
J'adore parce que moi,
je dis toujours qu'il faut avoir des clients un tout petit peu diversifiés.
Enfin,
quand même un persona principal,
mais pas avoir 100%,
je ne sais pas,
de tes clients dans...
telle industrie,
si elle se pète la gueule,
après tu perds tous tes contrats.
Donc là,
c'est un peu la même idée.
Trop cool.
Est-ce que tu as un défi ou un conseil final à nous donner sur cette partie passivité,
pour peut-être qu'on arrive à combiner ça avec nos quotidiens trépidants ?
Je peux proposer un Google Sheet qui permet de calculer facilement le rendement,
le cash flow sur un projet en fonction de paramètres qu'on met.
Pour un projet en 5 minutes,
tu peux savoir si c'est un projet où tu vas gagner de l'argent ou pas.
Ok,
trop cool.
Je vous mets ça dans la newsletter.
Abonnez-vous,
il y a toujours les bons petits tuyaux,
les bonus de mes invités.
C'est hyper cool.
Eh bien,
écoute,
c'est chouette.
Ça me donne envie d'aller regarder des trucs sur le bon coin ou sur ce loger.
Mais toi,
ce n'est peut-être pas les sites que tu utilises d'ailleurs pour trouver tes pépites,
tes immeubles et tout.
Mais tu vas nous raconter puisque justement,
là,
on va se pencher sur la question de locatif versus achat-revente.
Deux stratégies en fait avec des bénéfices différents.
Un capital de départ différent aussi.
Et tu vas nous raconter qu'est-ce qu'il vaut mieux choisir quand on est solopreneur.
on va comparer
C'est deux stratégies,
c'est parti.
Alors,
tu me disais,
Paco,
il faut regarder aussi ce qu'on fait.
Est-ce qu'on fait du locatif ?
Est-ce qu'on fait de l'achat et de vente ?
C'est quoi ça,
toutes ces stratégies,
quand on n'est pas hyper spécialisé dans l'immobilier ?
Qu'est-ce que tu entends par là et à quoi ça sert ?
Alors,
c'est deux stratégies pour gagner de l'argent avec l'immobilier.
Un actif,
encore une fois,
prime pour moi,
pour s'enrichir.
Le locatif,
on en a parlé sur les épisodes précédents,
c'est un flux de revenus que va gérer ton actif qui va venir tous les mois,
si tout va bien,
si tu n'as pas de vacances locatives,
rentrer dans ton compte et t'enrichir de cette manière-là.
l'achat revente et alors du coup pour terminer sur le locatif donc c'est des revenus qui reviennent tous les mois mais à côté de ça tu as des charges et notamment des échéances de prêts que tu dois couvrir avec ce loyer qui sont en général calibrées sur une
période d'emprunt de 20 ans,
25 ans pour certains projets.
Et en gros,
si tu suis vraiment le projet de l'investissement de A à Z,
tu as 25 ans où tu rembourses et au bout de 25 ans ou 20 ans,
tes propriétaires ont plein de propriétés du bien,
tu peux en faire ce que tu veux et tu peux le revendre éventuellement.
Et c'est là que tu t'enrichis,
c'est ça ?
C'est parce que ton bien a pris de la valeur aussi ?
Oui,
tu peux t'enrichir de plusieurs façons,
soit sur les revenus parce que tu as des revenus qui sont
très élevés par rapport aux charges que tu as,
notamment on parlait des stratégies location courte durée précédemment ou autre c'est une façon de s'enrichir,
l'autre façon de s'enrichir c'est effectivement la différence entre la vente le prix et la valeur de ton bien quand tu le vends et la valeur de ton bien quand tu l'as acheté et là je voudrais aussi juste préciser quelque chose qui n'est pas forcément clair pour tout le monde c'est que même un bien qui ne prend pas de valeur ni ne perd pas de valeur sur une période par exemple de 5 ans,
tu l'achètes au bout de 5 ans tu le revends
Même si tu n'as pas gagné ni perdu de valeur sur ce bien,
tu vas récupérer du cash.
Pourquoi ?
Parce que tu auras remboursé les échéances de prêt au fur et à mesure des 5 ans.
Parfait.
Je pense que c'est assez connu.
Je pense que c'est un peu le truc classique.
Ce que je disais tout à l'heure,
le LMNP,
etc.
Et achat-revente,
ça a l'air un peu plus gambling,
un peu plus des gros montants.
Est-ce que tu peux nous en parler ?
Ouais,
alors c'est pas forcément plus des gros montants,
c'est juste que tu achètes,
enfin tu veux créer de la valeur pas sur les revenus que tu vas générer,
au fait que tu loues le bien,
mais sur le différentiel entre ce que tu achètes après les droits de mutation,
donc les frais de notaire et autres,
et ce que tu vends après tout ce qui est aussi remboursement des emprunts que tu auras fait pour l'achat principal.
donc c'est une stratégie qui est plus rapide dans le temps
Tu vas pouvoir générer,
si tu as un bon projet,
en 6 mois,
9 mois,
tu peux générer des montants plus importants,
c'est clair.
C'est ça l'idée.
Du coup,
tu dois faire quoi ?
Tu dois rénover les biens ?
C'est quoi la stratégie pour gagner plus que ce que tu as acheté en
6 mois,
9 mois ?
Parce que j'imagine qu'il faut faire quelque chose,
ce n'est pas juste un coup de bol.
C'est amusant parce que c'est vraiment la question que se posent tous les gens qui veulent se lancer dans l'achat-vente.
Et c'est ça aussi qui contribue,
je pense,
à l'image du marchand de biens qui arrive et qui n'a pas forcément la bonne image de comment il arrive,
il ne fait rien et il revend un truc avec
100 000 de marge et pourtant ça arrive je m'explique,
en fait l'idée de l'achat revente tel que si tu le fais en activité professionnelle comme le font les marchands notamment c'est qu'en fait tu vas régler un problème où tu vas reconfigurer un bien
qui n'avait pas été vu d'une certaine manière à l'achat par le marché et que tu vas le reconfigurer pour adresser un type de segments qui est très demandé sur ce secteur mais qui n'avait pas qui était pas là auparavant tu vois donc ça peut vouloir dire quoi ça veut dire par exemple tu as un maison
grande maison en campagne là où j'habite mon parrain des gros des grands corps de ferme qui font je pas 200 mètres carrés
Tu vas faire une division de la maison,
tu vas créer deux maisons mitoyennes,
parce que sur le secteur,
il y a beaucoup de familles qui veulent s'installer,
avoir la maison avec leur jardin.
Et tu crées de la valeur avec quoi ?
Avec juste un géomètre qui arrive,
qui dit,
bon,
voilà,
la coupe,
on va la faire comme ça.
Donc,
ce n'est pas forcément des travaux faramineux.
C'est ça que tu dis,
c'est juste d'être malin,
de repackager le truc pour un marché où il y a de l'offre.
Ça,
ça nous parle,
les freelances,
quand même.
On est habitués à faire ça,
en plus.
Oui,
c'est ça.
Vous avez une compétence inouïe sur ce...
Pour l'exploiter ?
Oui,
c'est pareil sur Paris.
J'ai un collègue qui a fait ça récemment,
un appart dans le 14e,
qui était à la base deux appartements qui avaient été agrandis pour faire un seul appartement,
il y a peut-être 30,
40,
50,
60 ans.
Et aujourd'hui,
il a juste créé la cloison qui était là à l'origine pour faire deux T2 au lieu d'un T3 et il a récupéré peut-être 100 000 de marge.
sur l'opération.
Trop bien.
Écoute,
moi,
j'ai repéré un truc dans la sphère des solopreneurs slash podcasters,
créateurs de médias,
c'est les studios de podcast.
Donc,
pareil,
beaucoup de créateurs de contenu s'étaient mis en acheté parce que c'est vraiment le local pourri,
souvent sans fenêtre,
limite une cave qui avait zéro valeur,
je pense,
locative.
Et d'un coup,
ça me fait penser à ça.
C'est une sorte de repackaging parce que
Pas de fenêtre,
c'est parfait pour un studio de podcast.
Tu achètes un peu de matos et après,
tu le vends à l'heure ou tu le vends à la journée.
C'est peut-être ça qui a fait un peu la richesse aussi de trucs comme Podspace,
etc.
Oui,
complètement.
C'est le même bien,
mais il n'est pas vu de la même manière en fonction de l'usage qui est aidé,
parce que l'usage nouveau est créé.
J'en parlais justement avec une boîte qui s'appelle jeuxstock.com,
spécialisée dans le stockage.
C'est la demande qui explose.
Ah,
je trouvais trop bien ça !
Oui,
les gens ont besoin d'espace pour stocker parce qu'ils ont trop de choses,
tu vois,
atypiquement.
Et c'est pareil,
c'est une demande qui,
toi,
tu ne te dis pas,
ce n'est pas le truc sexy.
Pareil pour des garages ou des parkings,
ça ne fait pas rêver en fait,
mais quand tu regardes sur le papier,
ça a de la valeur.
Hyper cool.
Merci de nous avoir abordé ces deux stratégies.
Toi,
tu as les deux ou pas ?
Ou tu es plutôt marchande bien,
de ce que je comprends ?
J'ai un petit parc locatif qui n'est pas énorme,
que j'ai commencé comme ça.
Et maintenant,
je suis vraiment plus sur du marchand pur,
l'achat-revente.
Et là,
la difficulté,
c'est peut-être trouver les biens.
Donc,
c'est quoi tes adresses un peu ?
Parce que j'imagine que ce n'est pas les trucs de noob,
comme j'ai cité tout à l'heure.
Se loger où la moitié des trucs peuvent être déjà vendus,
je pense.
J'ai un outil que je trouve vraiment top,
qui s'appelle Moteur Imo.
D'ailleurs,
je suis affilié.
voulez avoir une réduction et qui est une sorte de meilleur moteur de recherche vraiment pour qui récapitule vraiment tout ce qui est le bon coin,
se loger ou autre et l'intérêt de ce moteur de recherche c'est que tu peux en fait faire des recherches vraiment très caractéristiques,
par exemple tu dis je veux un appartement avec un balcon ou je veux pas justement de viager ou je veux exactement tu vois ou tu peux aussi savoir par exemple comme critère un appartement qui est là depuis plus de 6 mois,
tu apportes le savoir quoi
Et donc,
ça te permet de bien filtrer,
de bien cibler là où tu cherches.
Et c'est bien mieux que le bon coin.
Trop bien,
je vais être ta première.
Enfin,
je vais aller utiliser ton lien affilié.
Alors,
cherche en bord de mer Surf Camp pour mes futurs séjours tafouax relax.
Attends,
moi,
j'ai ce projet là,
ça pourrait être cool.
Tu vois,
un peu un truc pour...
C'est peut-être des courts séjours ou des séjours packagés sur l'oprenariat e-surf,
mais on va voir.
Bon,
écoute,
merci beaucoup pour tes tips.
Et puis,
je te propose qu'on avance et qu'on termine,
parce que du coup,
on pourrait en parler pendant des heures,
mais il faudrait peut-être qu'on fasse un volume 2.
Quelle stratégie adopter en tant que solopreneur,
justement,
sur l'immobilier,
avec tout ce qu'on a vu ?
Tu vas nous donner un petit peu des choix stratégiques en fonction de nos situations,
pour nous aiguiller,
pour nous conseiller aussi et ne pas choisir une mauvaise stratégie par rapport à notre situation.
C'est parti !
Par rapport à tout ce que tu as dit,
je me mets dans la peau d'un freelance solopreneur qui nous écoute.
Et je me dis,
bon,
je choisis quoi maintenant ?
Parce qu'en fait,
ça donne un peu envie,
tout.
Mais je ne suis pas sûre que toutes les situations soient adaptées.
Tout à l'heure,
on parlait de est-ce que tu es un bricoleur ou non ?
Tu vois,
il y a plein de trucs aussi.
Peut-être où est-ce que tu habites ?
C'est quoi les critères pour faire le bon choix et la bonne stratégie immobilière quand on est solo ?
Je pense que c'est pas mal de faire un petit travail introspectif déjà pour savoir quelles sont mes principales compétences,
mes appétences là où je suis bon.
Si tu parlais de bricolage,
de déco,
de travaux,
si c'est vraiment ton fort,
c'est là que tu peux aller créer de la valeur et ça peut être pas mal d'aller retaper des trucs vraiment destroy,
voire même des trucs pas forcément destroy mais que tu vas leur donner un cachet particulier parce que tu peux faire aussi des belles photos.
quelque chose vraiment de pro qui se démarque de la concurrence.
Si tu es photographe et professionnel en IA,
ça marche bien aussi.
Je rigole pour l'allocation courte durée.
Mais ouais.
Copywriter,
attends,
copywriter,
c'est trop bien comme skills pour écrire ton annonce sur
Airbnb, non ?
Complètement,
ouais.
Du moment que tu peux te démarquer,
tu vois,
faire que tu attires la curiosité vers ce bien-là,
il est vraiment top.
Surtout en...
En cours de durée,
c'est un truc,
en Airbnb,
c'est vraiment un truc qui est prône,
tu vois,
les trucs un peu à thème.
Il y avait l'époque des love rooms,
il y avait des trucs dans les grottes trop glodites aussi,
qui étaient aussi à la mode.
Pour pouvoir marketer ça,
il faut du talent sur la vidéo,
sur l'image,
sur le texte.
Carrément,
tu passes au-dessus de le mec qui est bon en investissement,
mais qui n'est pas bon dans la com.
Même s'il fait un beau produit,
s'il le markete moins bien,
voilà.
qu'est-ce qu'on a d'autre comme stratégie moins fumeuse parce que j'essaie de recycler des trucs mais bon après je pense qu'il y a aussi un gros segment de l'immobilier c'est très humain et je pense que tout ce qui est people skills c'est un truc vraiment qui peut te faire te
démarquer dans ton projet IMO c'est à dire le networking quand tu me demandais comment moi je trouve des biens en fait t'as plein plein d'agents IMO mais t'as plein d'agents qui sont bons t'as plein d'agents qui sont pas compétents
Et puis,
tu as tout ce qui est au marché qui n'est pas encore sur le marché,
parce qu'il n'a pas été contacté par un agent IMO.
D'ailleurs,
c'est là où tu fais les meilleures affaires.
C'est vraiment off-market.
Avant que l'agent IMO ne frappe à ta porte et dise « Bonjour,
monsieur,
vous cherchez à vendre votre bien ? »
Si toi,
tu arrives à identifier en parlant,
là,
c'est plus pour les profils qui aiment communiquer,
qui sont dans le dialogue,
et identifier où il pourrait y avoir des trucs à acheter parce qu'il y a quelqu'un qui doit déménager.
C'est un bon atout,
ça,
je pense,
pour sourcer le bien.
Même si tu n'as pas l'atout de faire de la bonne déco,
si tu l'achètes à 20 prix et 20%
en dessous du prix du marché,
tu vas faire une bonne affaire.
Donc,
ne pas négliger ça non plus,
je pense.
Bon,
mais ça,
c'est vrai que c'est cool.
Et parfois,
quand on est dans des sphères,
justement,
entrepreneurs,
moi,
j'ai remarqué,
ça ouvre pas mal de portes parce que les entrepreneurs,
c'est des gens qui investissent.
Moi,
nous,
on m'a déjà proposé d'investir dans des boîtes,
dans des fonds,
dans des locaux.
ils cherchent des locaux,
nananana
peut-être aussi utiliser le networking naturel qu'on a déjà.
Tu vois,
j'ai mon mec qui bosse dans les bagnoles,
ça se trouve lui,
il faut qu'il achète des garages,
tu vois,
j'en sais rien,
mais il faut s'adapter en fait aussi au genre de people qui sont autour de toi et que tu pourrais avec qui tu pourrais connecter en fait pour qu'ils te donnent des bons plans.
Pas faire un truc complètement hors de ta sphère,
non ?
Ouais,
exactement.
J'irais là où en fait,
encore une fois,
l'immobilier c'est un besoin fondamental.
Donc c'est pas que ça soit pour une boîte,
que ça soit pour une personne physique,
il y a un besoin d'avoir un logement.
un local et c'est là où en fait c'est vraiment ramifié très loin dans l'économie et dans l'écosystème toutes les personnes avec qui tu vas avoir un contact a un besoin identifié ou que tu dois découvrir avec son immobilier en fait,
il y a plein de gens qui achètent des murs de restaurant par exemple ou autre c'est pas le business d'opérer le restaurant qui les intéresse,
c'est juste avoir les murs parce que derrière il y a cette visibilité c'est vraiment dans des endroits
parfois peu connus.
On s'imagine toujours qu'il faut aller voir l'agent immobilier,
etc.
Mais l'immobilier,
c'est du gré à gré.
Donc,
si tu trouves un vendeur ou un potentiel vendeur,
les gens qui réussissent vraiment bien,
c'est des gens,
pour moi,
qui arrivent à trouver l'opportunité d'un besoin qui n'a pas été trouvé,
adressé.
Ok,
écoute,
super pertinent.
Est-ce qu'on a fini sur la stratégie ou est-ce que tu avais peut-être un dernier petit conseil à nous donner là-dessus ?
Non,
écoute,
je pourrais conseiller aux gens justement dans la lignée de ce que je viens de dire,
c'est d'aller discuter avec des agents IMO.
Ce serait un peu un défi pour eux parce que c'est parfois aussi les gens qu'on a peur de les approcher ou on se dit qu'il faut qu'on ait quelque chose à acheter pour ça,
mais je peux t'assurer qu'il y a plein d'agents IMO qui sont là,
qui a atteint du second des appels.
et de faire vraiment le bêta qui arrive sur un secteur.
Je vais y emménager là,
je ne sais pas trop comment c'est.
C'est quoi les quartiers qui sont bien ?
C'est quoi les quartiers qui ne sont pas bien ?
Qu'est-ce qui est demandé en ce moment ?
Tu vas faire ce travail vraiment d'introspection pour bien connaître un peu le marché dans lequel on se trouve.
D'un point de vue immobilier transaction,
ils vont te dire,
là,
ça craint,
là,
il y a plus de familles qui viennent ou moins.
Et ça,
c'est un premier pas vraiment pour commencer à comprendre comment on va réussir à faire de la valeur sur l'eau
Le fait de connaître qu'il y a un besoin là et là dans ce secteur.
Une question con,
mais les agents immobiliers,
ils font aussi les locaux commerciaux ?
Ou c'est d'autres agents immobiliers ?
Non,
il y en a qui sont spécialisés là-dedans.
Et il y en a qui ne sont pas spécialisés.
Et je dirais même plus...
C'est ceux-là qui font tag,
il faut cibler.
Parce qu'un agent immobilier qui n'est pas au courant trop de la valeur d'un bien,
contrairement à ce qu'on peut penser,
c'est une aubaine.
Comment plumer les agents immobiliers ?
J'espère qu'il n'y en a pas qui nous écoutent,
les pauvres.
Non,
mais oui,
je comprends ce que tu veux dire.
Là,
pour le coup,
ça vaut le coup d'aller voir quelque chose de non spécialisé,
parce que s'il n'a qu'un local et tout le reste,
c'est des appartements,
en fait,
il voudrait peut-être s'en débarrasser aussi de ce truc.
Exactement.
Il préfère vendre le bel appartement pour se donner de la valeur auprès d'un potentiel acquéreur qui est de bonne famille.
Et il trouve ton local pourri.
Il n'a aucune envie.
C'est une verrue pour lui.
Mais toi,
tu as trouvé ce besoin parce que tu connais des podcasteurs dans la ville qui cherchent justement un studio.
C'est ça.
Trop bien.
Tu nous as donné plein d'idées.
Je trouve ça très cool.
Et ce que je te propose,
c'est qu'on finisse,
qu'on atterrisse avec...
Tous les investissements qu'on peut faire pour gagner de l'argent en immobilier,
tu vas nous donner un petit peu un florilège.
C'est parti pour le bouquet final.
Alors,
quelles sont les différentes manières finalement d'investir dans l'immobilier ?
Peut-être un petit résumé,
un petit appetizer aussi pour les gens pour dire,
ok,
vas-y,
combien je peux mettre aussi ?
Ça commence à partir de combien ?
Parce que je pense que c'est un peu le blocage qu'on peut avoir.
donne nous quelques inspirations Paco là dessus alors on a vu pas mal de stratégies auparavant donc on peut faire du locatif acheter un lien et le mettre en location on peut faire du marchand de biens donc l'acheter pour le revendre déjà une super stratégie que j'ai oublié de mentionner mais qui est très
facile c'est d'acheter là où on vit parce que t'es exonéré d'impôt sur le plus-value quand c'est ta résidence principale c'est encore une des rares niches fiscales qui existent en France donc on peut l'exploiter à fond et euh...
Et on peut faire de l'achat-revente et on peut aussi faire des mises en relation.
C'est peut-être un peu là où je voulais t'emmener aujourd'hui,
sur peut-être d'autres façons de faire de l'immobilier sans forcément être acquéreur d'un bien immobilier.
Ah cool !
C'est-à-dire,
en gros,
tu vas nous raconter,
on investit dans d'autres biens que le nôtre,
c'est ça ?
On peut être à l'origine de deals,
d'achats-revente.
moi par exemple je...
Je source les biens auprès de mon réseau,
auprès des agents immobiliers.
Mais si une personne,
un lambda,
me trouve un bien qu'elle a identifié et qu'elle me le montre et que le bien fit bien avec une stratégie d'achat-vente,
typiquement,
il n'est pas encore valorisé,
il pourrait faire l'objet d'une marge,
je le rémunère sur la base d'une commission d'apport d'affaires,
tout simplement.
Trop bien !
Mais alors attends,
c'est plus rentable que de placer un freelance en mission,
ça,
c'est ta porte d'affaires,
combien ça rapporte,
c'est quoi les pourcentages ?
Franchement,
ça dépend beaucoup de la taille du bien.
C'est la tête du client,
non ?
Ouais,
après ça se négocie comme tout,
mais je peux te donner un truc,
une fourchette en gros,
sur un bien de 200 000,
tu peux compter entre 2 et 5 000 de com,
si tu arrives à...
à générer ça en marge derrière.
Trop cool !
Moi,
je le mets en avant parce que ce n'est pas quelque chose qui est très connu et ce n'est pas quelque chose qui demande du temps du tout.
Ça demande juste d'ouvrir un peu ses chakras à tout ce qu'on avait dit dans les précédents épisodes.
Essayer de comprendre la valeur qu'il peut y avoir dans l'immobilier entre un bien que j'identifie et un besoin que je pourrais adresser avec ce bien qui n'a pas forcément été adressé.
Et une fois qu'on a ça,
en fait,
c'est...
Ouais,
trop bien.
Vas-y,
passe un petit message pour les auditeurs.
Alors,
à Nantes,
tu cherches quoi ?
Parce que quand je vais me balader,
comme ça,
que je ferme mon ordi,
je vais marcher dans la ville,
je fais rien.
Je pourrais opérer des biens pour toi.
Ouais,
ça se joue plutôt sur des échanges,
à mon avis.
C'est plus dans des conversations que tu vas avoir avec des gens que tu vas comprendre qu'il y a de l'immobilier dedans.
Et encore une fois,
l'immobilier est présent partout dans la vie des Français.
Donc,
il ne faut vraiment pas hésiter,
des mémos.
auprès de son cercle privé,
proche de famille et autres,
de comprendre qu'il y a un bien et il n'est pas bien.
On n'arrive pas trop à...
Ça se loupe pas.
Il y a eu des problèmes de vandalisme.
Vraiment,
il y a partout,
dans tous les cercles,
des biens qui peuvent être vendus.
Et après,
se poser la question,
comment je peux le transformer,
ce bien-là ?
Regardez déjà Priomède Carré.
Ça peut arriver que...
que tu puisses l'acheter par rapport à ce que la personne aurait besoin en termes de cash et la valeur qui est sur le marché qui a déjà un gros gap
pas forcément le plus courant.
Mais par contre,
ça peut être quelque chose qui,
encore une fois,
qui est trop grand.
Typiquement,
non,
tu connais pas très bien le marché,
mais s'il y a beaucoup de petites surfaces,
c'est ça qui parle le plus.
Un grand T3,
tu peux faire ou un T4,
le transformer en 2T2,
ça c'est un peu le classique,
mais là tu crées de la valeur là-dessus.
Tu vois,
un bien avec deux accès aussi.
Alors c'est plus pour les mais si t'as des maisons où tu peux avoir deux accès,
de la place de parking,
parce qu'on va demander de la place de parking pour...
pour les divisions.
Voilà,
c'est se questionner,
mais il y a...
Si tu prends les automatismes,
en fait,
c'est pas le truc le plus chronophage.
D'accord,
mais hyper cool.
Donc,
apport d'affaires immobiliers.
Est-ce que tu as d'autres bons plans comme ça pour ceux qui ne veulent pas trop se mouiller,
genre devenir propriétaire,
mais qui peuvent quand même un peu s'enrichir de façon asynchrone grâce à Limo ?
Ouais,
alors...
L'immobilier tel qu'on le fait en achat-revente,
c'est aussi une entreprise finalement et c'est un projet sur lequel on peut s'associer aussi.
Donc au capital,
un peu comme une startup,
enfin exactement comme une startup finalement.
Sauf qu'en fait,
l'horizon est beaucoup plus court entre le moment où tu investis.
Typiquement,
une startup,
tu vas récupérer tes fonds au moment de l'introduction en bourse.
Donc bon courage.
Inch'Allah.
Alors que dans l'immo,
en fait,
la sortie,
c'est au moment de la revente.
et donc même si c'est un projet très long
tu vas peut-être faire 12 mois il va se passer 12,
allez 18 mois si c'est vraiment un projet très problématique avec beaucoup de rénovation reconstruction,
surélévation,
division ou autre,
mais classiquement on parlait du projet où en fait un T4 on le réunit en deux T2,
en
6-9 mois c'est plié donc toi tu participes auprès de l'entrepreneur qui va faire l'opération tu participes à l'apport dont on a besoin pour faire l'opération et au bout de 9 mois tu peux récupérer
récupérer.
Là,
pour le coup,
si tu partages la marge,
une marge de 100 000 euros,
c'est 50 pour toi dans ta poche
9 mois après.
Donc,
ça peut être très rémunérateur.
Trop cool.
Et ça,
comment on découvre ?
Il y a des kiss-kiss bank-bank de l'immobilier,
des trucs de crowdfunding,
de levée de fonds d'immobilier ou pas ?
Oui,
ça existe.
Effectivement,
il y a des plateformes qui te permettent de faire du crowdfunding,
donc d'opérateurs de projets,
les fameuses personnes qui vont
détecter le projet,
qui travaillent dessus,
qui font l'achat,
qui font la rente.
Et puis la plateforme,
par exemple,
tu as la première brique,
c'est celle qui me vient en tête,
qui offre ça.
Elle va aussi prélever des frais,
évidemment,
pour avoir mis en relation l'acheteur et le vendeur.
C'est faisable,
mais toi,
tu vas payer des frais à la plateforme.
L'opérateur,
tu ne le connais pas forcément,
même s'il va y avoir un CV,
il va y avoir un
PDF avec l'opération,
la complexité,
ce que ça va occasionner et autres.
Moi,
ce que je fais plus,
c'est être dans un cercle un peu plus restreint.
C'est de le faire,
mais sans la plateforme,
si tu veux.
Oui,
de te mettre d'accord avec des gens qui sont chauds pour partager ça et de le faire ensemble.
Trop cool,
trop bonne idée.
Et alors,
l'intérêt aussi,
c'est que tu n'as pas besoin...
C'est que tu vas aussi mettre un pied dans l'activité,
parce que tu mets du cash,
donc tu es un peu aussi partie prenante.
Et tu vas...
Pour avant...
Avant,
si tu veux te lancer dans l'activité,
c'est assez malin,
je trouve,
de le faire comme ça et d'être au premier loge.
Avant que Flav achète un immeuble pour le transformer en surf camp,
ce serait peut-être pas mal qu'elle mette un petit peu de sous dans un truc où ils le font et où tu vois les artisans,
les travaux et compagnie,
je pense que ça te forme.
C'est comme une façon de stage ou d'apprentissage accéléré.
Exactement.
Et en plus,
je te dis,
le cycle des 6-9 mois...
pour les solopreneurs,
c'est idéal.
Tu as une grosse entrée d'argent,
tu sais que tu as visibilité et qu'il faut juste que tu l'aies pour dans 12 mois,
tu le fais travailler et tu peux faire un fois deux,
ça peut être pas mal.
Et d'ailleurs,
c'est peut-être la question finale que je voulais te poser,
c'est est-ce qu'on a le droit d'investir dans l'immobilier avec sa boîte et si oui,
il faut quel statut ?
Est-ce que tu connais un peu,
tu as exploré cette partie-là ou finalement tu le fais plutôt toi à titre perso ?
Alors,
sur ce que je t'expliquais,
on crée une société.
et on est tous les deux associés.
D'accord.
On crée une SAS et on est,
ou autre entité,
on est tous les deux associés de cette société-là qui va faire l'achat,
la revente.
Dès la revente,
si on ne fait qu'une opération ensemble,
on clôture la société et c'est terminé.
Ok,
très clair.
Et l'histoire des holdings,
tu as investigué là-dessus parce que moi,
on m'avait conseillé ça aussi et que c'était un bon moyen après,
au bout d'un certain temps,
du coup,
de faire de l'immobilier en tant que solopreneur ?
Oui,
l'holding,
ça fonctionne bien pour réinjecter notamment du cash qui vient d'une activité type entrepreneuriale.
Tu vends des formations ou autre,
tu as du cash qui arrive et ça alimente une partie de location.
Ça peut être bien parce que notamment en termes fiscaux,
tu peux avoir un régime Murphy où tu vas être très peu ponctionné en termes d'impôts.
Et donc,
c'est intéressant l'holding vraiment dans une démarche de boule de neige,
donc de réinvestir les fonds.
qui viennent d'une activité pour les investir ailleurs et ne pas perdre de l'argent que tu donnes à l'État si tu les tires par exemple en dividende et que tu dois payer la flat tax ou autre.
Ok.
Bon,
écoute,
trop bien Paco.
Merci pour tout.
Je pense qu'on pourrait en parler pendant des heures,
mais j'ai envie d'inviter nos auditeurs et auditrices à aller regarder,
écouter ton podcast sur YouTube,
Les Investisseurs 4.0.
Aucune excuse pour ne pas faire fructifier votre patrimoine pro et perso avec toutes les...
Toutes les techniques d'investissement que tu nous donnes,
il n'y a pas que l'immobilier.
C'était hyper agréable de t'avoir à notre micro.
Nous ouvrir la chakra sur cette autre forme de revenu passif qui est l'immobilier.
Un petit message pour la fin ?
Où est-ce qu'on peut te trouver ?
N'hésite pas à nous dire.
Oui,
tu peux me trouver sur LinkedIn,
donc pas à Côte des Bonheurs.
Et puis sur YouTube,
Les Investisseurs 4.0.
Avec grand plaisir pour répondre aux questions,
aux sollicitations sur tous les immobiliers.
Avec plaisir.
Je suis sûre que tu auras plein de questions,
donc allez-y.
Et en tout cas,
on va s'intéresser à ce nouveau marché.
Non,
ce n'est pas du tout un nouveau marché,
mais en tout cas,
cette nouvelle opportunité pour nous,
les pros.
Trop cool,
Paco.
Merci beaucoup.
Merci à toutes et à tous.
Et puis,
à bientôt dans les prochains épisodes du Bob.
Ciao.