WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.458
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.878 --> 00:00:10.780
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.221 --> 00:00:12.944
A le plaisir de vous présenter

4
00:00:13.343 --> 00:00:14.905
« Je découvre le monde du meublé » ,

5
00:00:15.366 --> 00:00:18.413
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.272 --> 00:00:27.257
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.960 --> 00:00:30.678
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.085 --> 00:00:34.788
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:38.988 --> 00:00:39.969
Bonjour à toutes et à tous,

10
00:00:40.109 --> 00:00:44.853
et bienvenue dans le troisième et dernier épisode de cette série consacrée à la location d'une résidence principale ou secondaire.

11
00:00:45.314 --> 00:00:46.076
Dans cet épisode,

12
00:00:46.197 --> 00:00:53.963
nous allons tout particulièrement nous focaliser sur le rôle de la copropriété et sur les éventuelles interactions que le loueur d'une résidence principale ou secondaire doit avoir avec elle,

13
00:00:54.361 --> 00:00:58.361
plus particulièrement depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire le 1er janvier 2025.

14
00:00:59.096 --> 00:01:03.439
Commençons tout d'abord par rappeler l'importance du règlement de copropriété en location meublée de courte durée.

15
00:01:04.049 --> 00:01:04.674
Dans ce domaine,

16
00:01:04.877 --> 00:01:06.799
il est à noter que toute activité de location de...

17
00:01:06.872 --> 00:01:12.176
courte durée pratiquée dans une copropriété ne peut se faire que si le règlement de copropriété l'autorise,

18
00:01:12.699 --> 00:01:14.160
ce qui fait de ce dernier un texte clé.

19
00:01:14.738 --> 00:01:19.043
Mais pourquoi une telle différence du rôle de ce règlement entre la location de courte et de longue durée ?

20
00:01:19.848 --> 00:01:22.348
Cela tient en réalité dans l'usage qui est fait du logement.

21
00:01:22.824 --> 00:01:25.473
En location de longue durée ou en bail étudiant ou mobilité,

22
00:01:25.863 --> 00:01:27.285
le logement est un usage d'habitation,

23
00:01:27.769 --> 00:01:29.816
mais dès qu'une activité de courte durée est pratiquée,

24
00:01:30.176 --> 00:01:32.223
son usage passe dans la catégorie commerciale.

25
00:01:33.223 --> 00:01:33.426
Or,

26
00:01:33.676 --> 00:01:35.801
cet usage différent qui est fait du logement peut-être

27
00:01:35.952 --> 00:01:37.233
empêchés par la copropriété.

28
00:01:37.854 --> 00:01:38.534
Pour le vérifier,

29
00:01:38.755 --> 00:01:44.684
il faut donc rechercher dans le règlement de copropriété l'absence d'une clause d'habitation bourgeoise ou exclusivement bourgeoise,

30
00:01:45.099 --> 00:01:49.325
dont le but est justement de garantir que les locaux seront uniquement utilisés à des fins d'habitation,

31
00:01:49.966 --> 00:01:51.224
et donc par des occupants,

32
00:01:51.450 --> 00:01:52.934
propriétaires ou locataires,

33
00:01:53.075 --> 00:01:53.684
de longue durée.

34
00:01:54.653 --> 00:01:58.497
Il a toutefois pu arriver que de telles clauses soient réputées non écrites par des juges,

35
00:01:58.747 --> 00:02:02.872
comme n'étant pas valables ou pas en phase avec la pratique réelle menée au sein de la copropriété.

36
00:02:03.278 --> 00:02:03.919
Par exemple,

37
00:02:04.332 --> 00:02:09.940
De telles clauses ont été réputées non écrites dès lors qu'elles étaient présentes dans des règlements de copropriété d'immeubles dits « mixtes » ,

38
00:02:10.119 --> 00:02:13.502
autrement dit mêlant des locaux à usage d'habitation et à usage commercial.

39
00:02:14.018 --> 00:02:14.565
En ce sens,

40
00:02:14.744 --> 00:02:15.682
le 8 juin 2011,

41
00:02:15.822 --> 00:02:33.815
la troisième chambre civile de la Cour de cassation a par exemple estimé qu'une clause du règlement de copropriété soumettant l'allocation de courte durée à l'autorisation préalable de l'Assemblée générale des copropriétaires était réputée non écrite à partir du moment où ce règlement autorisait également expressément l'exercice du profession libérale dans l'immeuble

42
00:02:34.396 --> 00:02:38.959
activité considérée comme entraînant des nuisances identiques à l'activité de location de courte durée.

43
00:02:39.556 --> 00:02:40.017
En effet,

44
00:02:40.298 --> 00:02:52.127
les fréquences d'aller-retour opérées par des patients dans un cabinet médical ont ici été considérées comme occasionnant les mêmes nuisances que d'éventuels locataires touristiques se rendant dans le bien et ne justifiaient donc pas d'une différence de traitement.

45
00:02:52.595 --> 00:02:53.923
Malgré l'existence d'une telle clause,

46
00:02:54.033 --> 00:02:56.923
il faudra donc garder à l'esprit qu'il est peut-être possible,

47
00:02:57.095 --> 00:02:57.783
dans certains cas,

48
00:02:58.064 --> 00:02:58.767
de la contester.

49
00:02:59.404 --> 00:03:00.025
En son absence,

50
00:03:00.026 --> 00:03:00.565
en revanche,

51
00:03:00.746 --> 00:03:04.207
l'activité de location de courte durée peut être opérée sans aucune limitation,

52
00:03:04.691 --> 00:03:08.355
sous réserve et entendu de l'obtention des autorisations nécessaires auprès de la commune.

53
00:03:08.816 --> 00:03:09.277
Néanmoins,

54
00:03:09.691 --> 00:03:11.433
depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire,

55
00:03:11.738 --> 00:03:17.808
les propriétaires de résidences secondaires qui pratiquent déjà ou entendent pratiquer la location de courte durée doivent se montrer vigilants.

56
00:03:18.340 --> 00:03:18.824
En cause,

57
00:03:18.965 --> 00:03:28.730
la possibilité donnée par cette loi d'opérer plus simplement une révision du règlement de copropriété dans le but que ce dernier vise à interdire l'activité de location de courte durée si ce n'était pas déjà le cas.

58
00:03:29.292 --> 00:03:30.733
Dans la situation prévue par la loi,

59
00:03:31.014 --> 00:03:40.384
une modification du règlement de copropriété visant à l'interdiction de la location de meubles et de tourisme pourrait donc être votée uniquement à la majorité des deux tiers des voix et non plus à l'unanimité.

60
00:03:40.985 --> 00:03:41.384
Pour autant,

61
00:03:41.642 --> 00:03:46.384
cette mesure ne peut pas s'appliquer pour l'intégralité des règlements de copropriété comme le précise bien la loi Lemaire,

62
00:03:46.868 --> 00:03:55.884
même si sa rédaction a fait naître de nombreuses interrogations pour les lois et qu'il y a fort à parier que les décisions soient prises au cas par cas en ayant éventuellement recours à la justice dans les années qui viennent.

63
00:03:56.440 --> 00:04:00.985
Pour mieux comprendre ce que dit le texte de la loi Lemaire sur les copropriétés concernées par cet aménagement,

64
00:04:01.325 --> 00:04:03.286
il convient de se tourner vers la rédaction de cette loi,

65
00:04:03.669 --> 00:04:05.466
et plus particulièrement de son article 6,

66
00:04:05.669 --> 00:04:06.310
alinéa 2,

67
00:04:06.692 --> 00:04:13.083
qui entraîne une modification de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

68
00:04:13.677 --> 00:04:13.896
Ainsi,

69
00:04:14.161 --> 00:04:17.661
à la liste des décisions pouvant être prises à la majorité des deux tiers des voix,

70
00:04:18.114 --> 00:04:24.052
s'ajoute maintenant la modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation

71
00:04:24.260 --> 00:04:26.523
autre que ceux constituant une résidence principale.

72
00:04:27.183 --> 00:04:29.004
Une précision supplémentaire est toutefois apportée.

73
00:04:29.484 --> 00:04:37.676
La modification prévenue peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à des sessions commerciales.

74
00:04:38.277 --> 00:04:39.558
Mettons donc un peu d'ordre dans tout ça.

75
00:04:39.777 --> 00:04:42.691
Ce que nous apprend cet ajout réalisé à l'article 26 est que,

76
00:04:43.035 --> 00:04:43.660
premièrement,

77
00:04:44.066 --> 00:04:47.457
seule la location d'une résidence secondaire pourrait être concernée par un tel vote.

78
00:04:47.816 --> 00:04:48.066
Ainsi,

79
00:04:48.160 --> 00:04:51.410
même si toutes les conditions pour modifier le règlement de copropriété s'appliquent,

80
00:04:51.460 --> 00:04:55.104
et que ce dernier est éventuellement modifié dans le but d'interdire la location de courte durée,

81
00:04:55.682 --> 00:04:59.249
les propriétaires de résidence principale auront toujours la possibilité de louer.

82
00:04:59.965 --> 00:05:00.445
Deuxièmement,

83
00:05:00.685 --> 00:05:07.268
il faudra que la copropriété réunisse les conditions pour que ce choix puisse effectivement être réalisé à la majorité des deux tiers des voix et non pas à l'unanimité.

84
00:05:07.748 --> 00:05:08.166
En effet,

85
00:05:08.346 --> 00:05:18.244
l'article 26 précise bien que la modification ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans des lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

86
00:05:18.463 --> 00:05:22.666
Arrêtons-nous donc un moment sur cette notion de destination qu'il ne faut pas confondre avec celle d'usage.

87
00:05:23.135 --> 00:05:24.135
Pour les présenter simplement,

88
00:05:24.213 --> 00:05:27.604
la destination représente l'objet pour lequel le local est construit à l'origine,

89
00:05:27.979 --> 00:05:29.338
tandis que la notion d'usage...

90
00:05:29.677 --> 00:05:33.162
reflète la pratique ou l'activité qui est effectivement exercée.

91
00:05:33.720 --> 00:05:36.122
Le point technique ici est qu'en location de courte durée,

92
00:05:36.283 --> 00:05:38.923
le logement a à la fois une destination d'habitation,

93
00:05:39.525 --> 00:05:40.587
mais un usage commercial.

94
00:05:40.845 --> 00:05:54.705
Il faudra donc que le règlement de copropriété précise explicitement qu'il n'est pas possible pour les copropriétaires d'exercer une activité commerciale dans des lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et donc qui n'auraient pas été initialement construits pour un usage d'habitation.

95
00:05:55.080 --> 00:05:58.751
Si la perspective d'une interdiction de la location de courte durée est la mesure qui a le...

96
00:05:58.769 --> 00:05:59.929
Le plus retenu l'attention,

97
00:06:00.290 --> 00:06:04.332
la loi Lemaire apporte tout de même deux autres changements du point de vue du règlement de copropriété.

98
00:06:04.710 --> 00:06:08.855
Son article 6 modifie donc une deuxième fois la loi du 10 juillet 1965,

99
00:06:09.332 --> 00:06:23.238
en lui ajoutant cette fois-ci un article 8-1-1 qui précise que les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi Lemaire devront mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meubles et de tourisme,

100
00:06:23.597 --> 00:06:27.222
le but de cette mesure étant de favoriser pour les nouveaux règlements de copropriété Merci.

101
00:06:27.457 --> 00:06:31.922
leur lecture par les copropriétaires et ainsi éviter d'éventuels litiges quant à leur interprétation.

102
00:06:32.402 --> 00:06:32.684
Enfin,

103
00:06:32.942 --> 00:06:37.906
l'article 8 de la loi Lemaire ajoute également une autre obligation au loueur de courte durée au sein d'une copropriété,

104
00:06:38.266 --> 00:06:42.149
en ajoutant au texte de la loi du 10 juillet 1965 un article 9-2,

105
00:06:42.555 --> 00:06:47.016
qui indique que lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration prévue pour les meublés de tourisme,

106
00:06:47.485 --> 00:06:48.766
le copropriétaire ou,

107
00:06:48.922 --> 00:06:49.797
par son intermédiaire,

108
00:06:49.922 --> 00:06:53.625
le locataire qui a été autorisé à louer en courte durée en informe le syndic.

109
00:06:54.033 --> 00:07:02.199
Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location touristique au sein de la copropriété doit alors être inscrit à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale.

110
00:07:02.480 --> 00:07:07.363
Il s'agit donc d'une nouvelle obligation d'information qu'ont les loueurs de courte durée envers les membres de la copropriété.

111
00:07:07.730 --> 00:07:08.386
Attention toutefois,

112
00:07:08.745 --> 00:07:12.870
il ne s'agit bien que d'une obligation d'information et les autres copropriétaires n'ont pas,

113
00:07:13.027 --> 00:07:14.074
à l'occasion de cette réunion,

114
00:07:14.277 --> 00:07:16.370
à donner leur aval à l'exercice de l'activité.

115
00:07:16.652 --> 00:07:20.558
Au-delà d'une interdiction éventuelle ou à venir de location de courte durée dans la copropriété,

116
00:07:20.793 --> 00:07:23.735
Les copropriétaires doivent également surveiller d'autres points de ce règlement,

117
00:07:24.177 --> 00:07:27.581
notamment dans le cas de la présence d'équipements partagés au sein de la copropriété,

118
00:07:28.081 --> 00:07:30.464
qui peuvent par exemple être une piscine ou des jeux pour enfants.

119
00:07:30.761 --> 00:07:31.441
Le cas échéant,

120
00:07:31.644 --> 00:07:36.784
il est possible que le règlement de copropriété permette ou non l'accès à ces équipements à des locataires de passage.

121
00:07:37.191 --> 00:07:39.972
Il est donc important de se renseigner à l'avance sur cette possibilité,

122
00:07:40.472 --> 00:07:45.175
afin d'éviter les litiges tant avec les autres copropriétaires qu'avec les locataires saisonniers,

123
00:07:45.253 --> 00:07:49.237
si ces derniers ne peuvent finalement pas accéder à un équipement auquel ils pensent pouvoir prétendre.

124
00:07:49.675 --> 00:07:49.941
Enfin,

125
00:07:50.209 --> 00:07:51.089
Dans le même registre,

126
00:07:51.190 --> 00:08:01.371
il est également possible qu'un propriétaire qui souhaite par exemple faire installer des boîtes à clés doivent recueillir au préalable l'aval des autres copropriétaires si ces dernières sont placées dans des parties communes de la copropriété.

127
00:08:01.871 --> 00:08:03.473
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire,

128
00:08:03.574 --> 00:08:11.035
de nombreux doutes subsistent donc parmi les copropriétaires afin de savoir s'il serait possible ou non que la location de courte durée soit interdite dans leur copropriété.

129
00:08:11.426 --> 00:08:18.551
Nous espérons donc que cet épisode vous aura permis d'en apprendre plus sur ce nouveau mécanisme qui devrait toutefois avoir son fonctionnement évolué pas à pas au fil des ans.

130
00:08:18.897 --> 00:08:21.879
en fonction d'éventuelles décisions de justice rendues sur le sujet.

131
00:08:22.160 --> 00:08:22.580
Pour l'heure,

132
00:08:22.680 --> 00:08:27.610
notre série touche à sa fin et nous vous retrouverons avec plaisir dans une nouvelle série de l'été.

133
00:08:28.227 --> 00:08:29.711
Si vous avez aimé notre podcast,

134
00:08:29.930 --> 00:08:33.469
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

135
00:08:33.828 --> 00:08:42.703
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com