WEBVTT

1
00:00:00.128 --> 00:00:00.848
Bonjour à tous,

2
00:00:01.088 --> 00:00:04.509
bienvenue parmi nous dans ce nouvel épisode du Café by BSK.

3
00:00:05.389 --> 00:00:09.651
Aujourd'hui on va parler d'un thème qui concerne la majorité des français,

4
00:00:10.011 --> 00:00:15.552
l'immobilier et on va s'intéresser plus précisément aujourd'hui à la trêve hivernale,

5
00:00:15.892 --> 00:00:16.953
le droit au bail,

6
00:00:17.533 --> 00:00:19.213
tout ce qui touche à la location.

7
00:00:19.693 --> 00:00:22.594
Alors on a la chance aujourd'hui d'accueillir parmi nous

8
00:00:22.954 --> 00:00:24.635
Maître Jean-Guillaume Lessage.

9
00:00:25.555 --> 00:00:26.095
Bonjour Kelly.

10
00:00:26.935 --> 00:00:27.255
Bonjour,

11
00:00:27.395 --> 00:00:28.756
merci d'être parmi nous ce matin.

12
00:00:29.736 --> 00:00:32.557
tout un tas de questions à te poser qui va intéresser,

13
00:00:32.617 --> 00:00:33.397
j'en suis sûre,

14
00:00:33.697 --> 00:00:35.778
à la fois les futurs bailleurs,

15
00:00:35.938 --> 00:00:36.758
les locataires,

16
00:00:36.838 --> 00:00:37.778
les propriétaires.

17
00:00:37.779 --> 00:00:42.840
C'est vraiment un thème assez large qu'on a choisi ce matin parce que l'idée du Café by BSK,

18
00:00:42.980 --> 00:00:44.900
c'est vraiment de vulgariser,

19
00:00:44.901 --> 00:00:48.521
de rendre accessible le monde de l'immobilier parce qu'aujourd'hui,

20
00:00:48.601 --> 00:00:49.641
c'est quand même un facteur,

21
00:00:50.282 --> 00:00:54.063
c'est quand même un milieu qui plaît énormément et qui touche beaucoup de Français.

22
00:00:54.843 --> 00:00:55.443
Effectivement,

23
00:00:55.523 --> 00:00:57.824
et malheureusement beaucoup de sources de litiges aussi.

24
00:00:58.644 --> 00:00:58.944
C'est ça.

25
00:00:59.244 --> 00:00:59.484
Alors,

26
00:00:59.684 --> 00:01:00.464
Avant de commencer,

27
00:01:00.945 --> 00:01:03.946
on a une petite question puisque notre charmant podcast s'appelle

28
00:01:04.286 --> 00:01:05.406
Le Café by BSK.

29
00:01:07.087 --> 00:01:09.768
Si tu devais te définir comme une boisson chaude,

30
00:01:09.808 --> 00:01:11.029
alors pas nécessairement un café,

31
00:01:11.749 --> 00:01:12.429
quelle serait-elle ?

32
00:01:13.110 --> 00:01:17.872
Je vais dire un chocolat chaud vu que je ne bois pas de café ou alors une bonne chicorée,

33
00:01:17.952 --> 00:01:18.352
pourquoi pas ?

34
00:01:18.912 --> 00:01:19.072
Ok,

35
00:01:20.273 --> 00:01:21.894
quelque chose de doux et authentique.

36
00:01:22.434 --> 00:01:23.034
À ce moment-là,

37
00:01:23.154 --> 00:01:23.274
oui,

38
00:01:23.394 --> 00:01:24.194
plutôt la chicorée.

39
00:01:24.295 --> 00:01:26.075
On regarde l'effet du café mais tout doux.

40
00:01:26.076 --> 00:01:26.876
Ok,

41
00:01:27.036 --> 00:01:27.556
ça marche.

42
00:01:28.412 --> 00:01:28.692
Alors,

43
00:01:28.693 --> 00:01:31.714
je te propose qu'on rentre directement dans le vif du sujet.

44
00:01:32.235 --> 00:01:35.197
La première question qu'on se posait,

45
00:01:35.277 --> 00:01:41.381
c'était est-ce qu'il y a des astuces ou des façons de faire pour rédiger un bail qui soit entre guillemets solide ?

46
00:01:41.741 --> 00:01:42.101
Alors,

47
00:01:42.342 --> 00:01:44.003
je ne dirais pas qu'il y ait des astuces en particulier,

48
00:01:44.023 --> 00:01:46.424
mais je dirais que ça dépend du contexte de la situation.

49
00:01:46.645 --> 00:01:49.446
L'intérêt plutôt de bien se renseigner sur la personne en face,

50
00:01:50.767 --> 00:01:52.549
notamment si c'est un couple marié ou pas que c'est,

51
00:01:52.809 --> 00:01:53.889
ou si ce sont des concubins.

52
00:01:54.310 --> 00:01:55.611
Tout va dépendre des cas de situation.

53
00:01:56.211 --> 00:01:56.711
Donc ensuite,

54
00:01:56.831 --> 00:01:57.432
pour dire...

55
00:01:57.892 --> 00:01:58.612
C'est solide.

56
00:01:59.333 --> 00:02:00.833
Encore faut-il savoir qu'est-ce qu'on loue.

57
00:02:01.354 --> 00:02:02.154
Parce que des fois,

58
00:02:02.514 --> 00:02:03.254
vous avez la question,

59
00:02:03.334 --> 00:02:04.055
vous louez par exemple,

60
00:02:04.056 --> 00:02:06.536
vous mettez une annonce approximativement 50 mètres carrés.

61
00:02:06.636 --> 00:02:09.177
Vous ne savez pas combien fait la taille de votre appartement.

62
00:02:09.197 --> 00:02:10.377
On va prendre l'exemple de Toulouse.

63
00:02:11.258 --> 00:02:17.481
Ou même vous avez des vieux appartements et vous avez des personnes qui relouent régulièrement le même appartement sans mettre à jour les diagnostics,

64
00:02:17.561 --> 00:02:18.781
voire même ne les font pas tout court.

65
00:02:19.501 --> 00:02:25.204
Ou même la loi Carrez vous impose de mettre dans le contrat de bail un nombre de mètres carrés défini qui doit être arrêté.

66
00:02:26.268 --> 00:02:26.669
Par exemple,

67
00:02:26.670 --> 00:02:28.810
vous pouvez avoir approximativement 50 mètres carrés.

68
00:02:30.111 --> 00:02:31.332
Sauf que ce n'est pas la taille exacte.

69
00:02:31.932 --> 00:02:35.195
Supposons que le locataire décide de faire venir un professionnel.

70
00:02:35.735 --> 00:02:36.155
Et mince,

71
00:02:36.275 --> 00:02:38.977
en réalité votre appartement ne fait pas 50 mais 45 mètres carrés.

72
00:02:38.978 --> 00:02:41.679
Il sera en droit de demander naturellement une réduction du loyer.

73
00:02:42.040 --> 00:02:44.161
C'est plutôt ce genre de petites choses qu'il faut regarder.

74
00:02:44.541 --> 00:02:46.323
Ou même lorsque vous faites une colocation,

75
00:02:47.323 --> 00:02:49.245
l'intérêt c'est de mettre une clause de solidarité.

76
00:02:50.346 --> 00:02:53.588
Ou même si vous avez deux personnes comme des concubins,

77
00:02:53.984 --> 00:02:56.225
Si un des concubins décide de partir ou de ne se préavis,

78
00:02:57.165 --> 00:02:59.446
mettre une clause de solidarité qui durera six mois.

79
00:03:00.146 --> 00:03:02.746
Tout aussi intéressant pour garantir les loyers.

80
00:03:02.926 --> 00:03:03.267
Donc déjà,

81
00:03:03.347 --> 00:03:12.309
premier tips qu'on regarde bien sur l'annonce que ça soit marqué en mètre carré et pas en mètre carré ressenti comme c'est la grande mode actuellement.

82
00:03:12.369 --> 00:03:13.429
Ceci n'existe pas.

83
00:03:15.130 --> 00:03:16.770
Ressenti pour les personnes qui seront dedans,

84
00:03:16.870 --> 00:03:17.250
certes.

85
00:03:17.370 --> 00:03:19.291
Mais en revanche,

86
00:03:19.551 --> 00:03:21.712
il faut quand même être précis au niveau du bail.

87
00:03:23.116 --> 00:03:23.276
Voilà,

88
00:03:24.157 --> 00:03:24.877
l'autre astuce,

89
00:03:25.177 --> 00:03:27.118
c'est le bail meublé ou non meublé.

90
00:03:27.418 --> 00:03:27.699
C'est ça,

91
00:03:27.799 --> 00:03:30.440
alors tu avances dans mes questions,

92
00:03:30.480 --> 00:03:31.941
ça rebondit directement dessus.

93
00:03:32.041 --> 00:03:33.122
Après,

94
00:03:34.763 --> 00:03:35.383
le bail meublé,

95
00:03:35.803 --> 00:03:36.884
c'est une durée de trois ans.

96
00:03:37.064 --> 00:03:38.925
C'est prévu par la loi de 1989,

97
00:03:38.926 --> 00:03:39.625
dans tous les cas de figure.

98
00:03:39.725 --> 00:03:40.786
C'est une loi d'ordre public,

99
00:03:40.806 --> 00:03:41.727
on ne peut pas y déroger.

100
00:03:42.407 --> 00:03:42.827
Et ensuite,

101
00:03:42.847 --> 00:03:43.508
pour le bail meublé,

102
00:03:43.588 --> 00:03:45.949
c'est une durée de un an ou neuf mois,

103
00:03:46.069 --> 00:03:46.849
suivant les cas de figure.

104
00:03:46.850 --> 00:03:47.970
Je ne vais pas rentrer dans le détail.

105
00:03:49.771 --> 00:03:49.951
Après,

106
00:03:49.952 --> 00:03:51.332
il faut être sûr de ce qu'on loue.

107
00:03:52.944 --> 00:03:53.424
Tout simplement.

108
00:03:54.045 --> 00:03:54.405
Ensuite,

109
00:03:54.645 --> 00:03:56.526
la question c'est est-ce que vous pouvez louer ?

110
00:03:56.546 --> 00:04:02.889
Bon là je vais peut-être dériver un peu sur d'autres cas de figure parce que je pense à des grandes villes comme à proximité comme Toulouse.

111
00:04:03.269 --> 00:04:08.332
Vous avez des habitations avec une clause bourgeoise.

112
00:04:08.672 --> 00:04:09.032
Par exemple,

113
00:04:09.033 --> 00:04:11.113
vous ne pouvez pas exercer d'activité commerciale dedans.

114
00:04:11.433 --> 00:04:11.733
D'accord.

115
00:04:12.874 --> 00:04:12.994
Ok.

116
00:04:13.234 --> 00:04:14.214
Alors ce type de principe.

117
00:04:14.234 --> 00:04:14.515
Donc là,

118
00:04:14.695 --> 00:04:17.376
l'intérêt de regarder le règlement de copropriété aussi également.

119
00:04:18.868 --> 00:04:19.848
Et naturellement,

120
00:04:19.849 --> 00:04:24.491
il ne faut pas oublier de prévenir votre locataire s'il décide d'exercer une activité chez lui.

121
00:04:25.091 --> 00:04:25.311
Et oui,

122
00:04:25.331 --> 00:04:26.271
parce que dans le règlement,

123
00:04:26.291 --> 00:04:29.793
c'est bien spécifié qu'on ne s'est pas forcément ouvert à tout type de location.

124
00:04:30.333 --> 00:04:30.933
Par exemple,

125
00:04:31.073 --> 00:04:34.115
il y a eu beaucoup de bruit autour de tout ça,

126
00:04:34.135 --> 00:04:37.276
mais il y a beaucoup de copropriétés qui refusent le Airbnb par exemple.

127
00:04:37.336 --> 00:04:37.756
Tout à fait.

128
00:04:38.277 --> 00:04:38.457
Après,

129
00:04:38.557 --> 00:04:39.477
le cas du Airbnb,

130
00:04:40.097 --> 00:04:40.378
encore,

131
00:04:40.418 --> 00:04:42.538
est-ce que c'est autorisé ou pas dans le règlement de copropriété ?

132
00:04:42.558 --> 00:04:43.679
Si vous voulez clairement l'interdire,

133
00:04:43.680 --> 00:04:45.740
il faut clairement le mettre dans le règlement de copropriété.

134
00:04:46.108 --> 00:04:48.870
C'est-à-dire que c'est interdit justement à la location de tourisme.

135
00:04:49.170 --> 00:04:49.450
D'accord,

136
00:04:49.490 --> 00:04:53.173
donc quelqu'un aujourd'hui qui voudrait acheter un appartement pour faire du Airbnb,

137
00:04:53.573 --> 00:04:57.916
il faut bien qu'il s'assure au préalable dans le règlement de copropriété que c'est autorisé ?

138
00:04:58.411 --> 00:04:59.351
Absolument,

139
00:04:59.352 --> 00:05:00.612
pas spécialement que ça soit autorisé,

140
00:05:01.052 --> 00:05:05.294
mais en tout cas que ça ne soit pas interdit par le règlement de copropriété.

141
00:05:05.934 --> 00:05:06.054
Ok,

142
00:05:06.875 --> 00:05:11.957
alors on voit aussi de plus en plus de contrats meublés,

143
00:05:12.017 --> 00:05:12.477
non meublés,

144
00:05:12.478 --> 00:05:12.597
etc.,

145
00:05:12.857 --> 00:05:14.878
mais aussi arriver les contrats de colocation.

146
00:05:15.198 --> 00:05:15.938
Parce que ça aussi,

147
00:05:17.259 --> 00:05:20.760
c'est un autre moyen d'aller chercher de la rentabilité sur son investissement.

148
00:05:22.141 --> 00:05:25.382
Et récemment j'ai vu quelques litiges dans ce domaine aussi.

149
00:05:27.083 --> 00:05:28.244
Pareil pour un contrat,

150
00:05:28.284 --> 00:05:31.186
vous voulez mettre votre bien en colocation.

151
00:05:31.866 --> 00:05:31.986
OK.

152
00:05:32.847 --> 00:05:33.047
Après,

153
00:05:33.127 --> 00:05:34.428
c'est toujours le même régime meublé,

154
00:05:34.548 --> 00:05:34.988
non meublé.

155
00:05:35.909 --> 00:05:36.049
Voilà,

156
00:05:36.209 --> 00:05:36.689
c'est Ausha.

157
00:05:37.270 --> 00:05:38.130
Donc naturellement,

158
00:05:38.431 --> 00:05:40.312
si vous avez un non meublé ou un semi-meublé,

159
00:05:40.752 --> 00:05:43.034
semi-meublé j'entends jusqu'à quelques meubles,

160
00:05:43.374 --> 00:05:45.515
ça ne rentre pas dans la gamme du meublé juridiquement.

161
00:05:45.696 --> 00:05:46.476
C'est très important.

162
00:05:46.836 --> 00:05:48.137
Quand vous louez un meublé,

163
00:05:49.078 --> 00:05:50.979
vous devez louer au complet,

164
00:05:51.019 --> 00:05:52.780
c'est-à-dire aller jusqu'à la petite cuillère.

165
00:05:52.840 --> 00:05:52.960
Oui,

166
00:05:52.1000 --> 00:05:53.281
c'est ça.

167
00:05:53.441 --> 00:05:53.621
Voilà,

168
00:05:54.101 --> 00:05:54.962
pour être très précis,

169
00:05:54.982 --> 00:05:56.583
vous fournissez un logement complet.

170
00:05:57.659 --> 00:05:59.160
Avec un inventaire précis,

171
00:05:59.220 --> 00:05:59.340
etc.

172
00:05:59.920 --> 00:06:02.561
C'est ça qui vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.

173
00:06:03.081 --> 00:06:04.322
Jusqu'à la prochaine loi de finances,

174
00:06:04.323 --> 00:06:05.262
on ne sait pas ce qu'ils vont faire.

175
00:06:05.722 --> 00:06:06.723
Ça reste encore un mystère.

176
00:06:07.203 --> 00:06:07.643
Aujourd'hui,

177
00:06:07.883 --> 00:06:08.283
en tout cas.

178
00:06:09.424 --> 00:06:11.325
Je ne peux pas me prononcer là-dessus.

179
00:06:13.566 --> 00:06:13.866
Ensuite,

180
00:06:13.966 --> 00:06:14.646
pour la colocation,

181
00:06:14.706 --> 00:06:16.647
on reste sur ces deux régimes juridiques,

182
00:06:16.667 --> 00:06:17.247
principalement,

183
00:06:17.447 --> 00:06:18.248
meublé ou non meublé.

184
00:06:18.828 --> 00:06:19.068
Ensuite,

185
00:06:19.108 --> 00:06:21.909
ce qui est intéressant par rapport,

186
00:06:22.009 --> 00:06:22.769
en termes de colocation,

187
00:06:22.809 --> 00:06:24.830
c'est que vous louez une chambre.

188
00:06:24.930 --> 00:06:26.351
Vous transformez votre appartement

189
00:06:27.083 --> 00:06:27.403
Vous dites,

190
00:06:27.404 --> 00:06:27.663
par exemple,

191
00:06:27.664 --> 00:06:28.784
que vous avez trois chambres.

192
00:06:29.544 --> 00:06:30.124
Donc finalement,

193
00:06:30.204 --> 00:06:34.846
trois chambres considérées comme des parties privatives pour chacun de vos colocataires.

194
00:06:35.847 --> 00:06:35.967
Ça,

195
00:06:36.007 --> 00:06:36.527
c'est une chose.

196
00:06:36.907 --> 00:06:37.167
Ensuite,

197
00:06:37.168 --> 00:06:38.328
vous avez les pièces de vie communes,

198
00:06:38.648 --> 00:06:39.068
à ce moment-là,

199
00:06:39.248 --> 00:06:40.669
qu'on pourrait qualifier de parties communes.

200
00:06:41.209 --> 00:06:42.330
Chacun doit avoir son bail.

201
00:06:44.691 --> 00:06:45.931
Donc après,

202
00:06:46.431 --> 00:06:46.852
ensuite,

203
00:06:47.192 --> 00:06:49.453
la question est là où vous pouvez avoir des problèmes,

204
00:06:49.533 --> 00:06:50.933
c'est sur la vie commune.

205
00:06:52.314 --> 00:06:53.254
Notamment dans les cas de figure,

206
00:06:53.335 --> 00:06:54.095
vous pouvez avoir...

207
00:06:54.639 --> 00:06:57.100
de colocataire qui se ligue contre un colocataire.

208
00:06:57.839 --> 00:06:58.141
Dans ce cas,

209
00:06:58.142 --> 00:07:02.742
ça s'appelle évidemment un trouble de jouissance pour le premier colocataire qui est victime de ces troubles.

210
00:07:02.743 --> 00:07:02.942
Et là,

211
00:07:02.982 --> 00:07:03.863
vous devez intervenir,

212
00:07:03.942 --> 00:07:04.623
faire quelque chose.

213
00:07:05.063 --> 00:07:11.826
D'où qu'il y a quand même un intérêt récent pour rédiger en quelque sorte un règlement,

214
00:07:11.827 --> 00:07:12.966
une charte de vie commune.

215
00:07:13.147 --> 00:07:14.047
On peut appeler ça comme ça.

216
00:07:14.567 --> 00:07:16.168
J'ai eu des clients qui ont eu l'idée de le faire,

217
00:07:16.168 --> 00:07:17.488
ce qui est aussi bien parce que du coup,

218
00:07:18.048 --> 00:07:20.249
si les personnes l'ont signé et ne le respectent pas,

219
00:07:20.709 --> 00:07:23.750
ça peut être un motif plus tard pour résilier le bail.

220
00:07:24.550 --> 00:07:26.791
sur un contexte de motifs sérieux et légitimes.

221
00:07:27.293 --> 00:07:27.433
Ok,

222
00:07:27.613 --> 00:07:28.373
une sorte de charte,

223
00:07:28.374 --> 00:07:29.053
je n'étais pas au courant.

224
00:07:29.055 --> 00:07:35.257
Une charte tout à fait qui est un règlement de vie commune en quelque sorte sur les parties communes de l'appartement,

225
00:07:35.858 --> 00:07:37.699
que chacun des colocataires doit respecter.

226
00:07:38.178 --> 00:07:44.262
Ok et alors pour avoir aussi rencontré beaucoup de personnes comme ça qui achètent pour faire des investissements dans les colocations,

227
00:07:44.343 --> 00:07:44.603
souvent

228
00:07:45.043 --> 00:07:48.524
"coloques" dit des personnes un petit peu plus jeunes,

229
00:07:48.925 --> 00:07:49.125
voilà,

230
00:07:49.185 --> 00:07:51.327
qui n'ont pas forcément les mêmes notions

231
00:07:52.259 --> 00:07:53.319
de ménage que tout le monde.

232
00:07:53.460 --> 00:07:53.900
Et en fait,

233
00:07:53.980 --> 00:07:54.260
souvent,

234
00:07:54.440 --> 00:08:04.164
certains propriétaires actuellement ont tendance à mettre dans l'annonce de la location le passage d'une femme de ménage une fois par semaine parce qu'en fait,

235
00:08:04.344 --> 00:08:04.644
comme ça,

236
00:08:04.704 --> 00:08:05.084
derrière,

237
00:08:05.085 --> 00:08:10.787
ils sont sûrs de ne pas récupérer l'appartement dans un état avec beaucoup de travail,

238
00:08:10.807 --> 00:08:11.127
on va dire,

239
00:08:11.167 --> 00:08:11.507
derrière,

240
00:08:11.508 --> 00:08:12.207
de rattrapage.

241
00:08:12.448 --> 00:08:12.848
Est-ce que ça,

242
00:08:12.928 --> 00:08:13.288
aujourd'hui,

243
00:08:13.468 --> 00:08:16.709
c'est quelque chose qui est possible ?

244
00:08:16.749 --> 00:08:17.970
Est-ce que c'est quelque chose...

245
00:08:18.770 --> 00:08:19.050
En soi,

246
00:08:19.090 --> 00:08:20.591
ce n'est pas interdit dès lors que...

247
00:08:20.611 --> 00:08:21.651
que les colocataires,

248
00:08:21.832 --> 00:08:25.473
vos locataires sont au courant du passage de la personne.

249
00:08:25.474 --> 00:08:25.754
Et encore,

250
00:08:25.793 --> 00:08:26.194
cette personne,

251
00:08:26.233 --> 00:08:29.415
cette femme de ménage n'a pas le droit de rentrer dans les parties privatives,

252
00:08:29.416 --> 00:08:31.316
c'est-à-dire les chambres de chacun des locataires.

253
00:08:31.317 --> 00:08:31.857
D'accord,

254
00:08:31.877 --> 00:08:33.037
donc ça reste dans les parties communes ?

255
00:08:33.057 --> 00:08:33.938
Dans les parties communes,

256
00:08:34.197 --> 00:08:34.717
absolument.

257
00:08:36.019 --> 00:08:37.139
Sauf si elle y est invitée,

258
00:08:37.259 --> 00:08:37.960
s'il y a un arrangement,

259
00:08:37.1000 --> 00:08:38.179
voilà,

260
00:08:38.240 --> 00:08:40.361
tout est possible sur ce point-là.

261
00:08:40.861 --> 00:08:41.361
Mais c'est possible ?

262
00:08:41.461 --> 00:08:43.282
Mais ça peut rester possible.

263
00:08:43.422 --> 00:08:44.722
On peut le rajouter dans la clause ?

264
00:08:45.063 --> 00:08:46.144
Du contrat de colocation.

265
00:08:46.144 --> 00:08:46.744
Comme par exemple,

266
00:08:46.764 --> 00:08:48.465
laisser l'accès à la femme de ménage pour l'entretien.

267
00:08:48.665 --> 00:08:49.106
Naturellement,

268
00:08:49.125 --> 00:08:51.788
les locataires vont payer un peu plus l'arrivée de leur femme de ménage.

269
00:08:52.207 --> 00:08:52.508
Mais bon,

270
00:08:52.607 --> 00:08:53.808
après aussi,

271
00:08:53.828 --> 00:08:59.452
il y a la question du locataire sur le bon entretien du logement.

272
00:09:01.053 --> 00:09:01.274
Et oui,

273
00:09:01.333 --> 00:09:01.755
parce que ça,

274
00:09:01.794 --> 00:09:02.875
il y a travaux et travaux.

275
00:09:02.876 --> 00:09:04.417
Il y a des travaux qui sont à la charge du bailleur,

276
00:09:04.476 --> 00:09:05.396
notamment les gros travaux.

277
00:09:05.997 --> 00:09:08.760
Et les petits travaux de réparation qui sont à la charge du locataire.

278
00:09:08.760 --> 00:09:10.341
Que ce soit par exemple changer une chasse d'eau.

279
00:09:15.980 --> 00:09:16.519
Les ampoules.

280
00:09:16.880 --> 00:09:20.542
Mais si vous avez une femme de ménage,

281
00:09:20.923 --> 00:09:22.303
quelle est la limite de son intervention ?

282
00:09:22.342 --> 00:09:24.124
Parce que si vous laissez une pile de vaisselle...

283
00:09:24.364 --> 00:09:24.484
Oui,

284
00:09:24.663 --> 00:09:25.105
forcément.

285
00:09:25.264 --> 00:09:26.404
Est-ce que c'est à elle de le faire ?

286
00:09:26.544 --> 00:09:26.745
Voilà,

287
00:09:26.826 --> 00:09:28.446
ça reste toujours après ce genre de questions.

288
00:09:28.447 --> 00:09:29.167
Il faut se mettre d'accord,

289
00:09:29.168 --> 00:09:30.327
il faut bien encadrer les choses.

290
00:09:30.687 --> 00:09:31.148
Mais pareil,

291
00:09:31.168 --> 00:09:37.711
ça peut faire l'objet peut-être d'une annexe un petit peu comme la charte dont on parlait tout à l'heure pour détailler un petit peu ses prérogatives.

292
00:09:38.514 --> 00:09:38.735
Après,

293
00:09:38.774 --> 00:09:40.375
c'est un peu de bon sens de la vie commune.

294
00:09:40.536 --> 00:09:40.856
Bien sûr,

295
00:09:40.897 --> 00:09:41.417
on s'entend,

296
00:09:41.418 --> 00:09:42.538
on part dans la colocation,

297
00:09:42.558 --> 00:09:44.379
on se dit je vais vivre avec plusieurs personnes,

298
00:09:44.380 --> 00:09:45.700
y compris des personnes que je ne connais pas.

299
00:09:47.541 --> 00:09:47.721
Après,

300
00:09:47.721 --> 00:09:50.563
il faut savoir dans quoi on s'engage aussi avant de dire je pars en colocation.

301
00:09:51.401 --> 00:09:51.781
Forcément.

302
00:09:52.182 --> 00:09:52.942
Alors justement,

303
00:09:53.002 --> 00:09:54.864
on parlait du contrat de bail.

304
00:09:55.124 --> 00:09:55.505
Aujourd'hui,

305
00:09:55.745 --> 00:10:02.771
beaucoup de propriétaires ont décidé de louer par eux-mêmes pour s'éviter les frais de gestion et optimiser leur rentabilité.

306
00:10:02.971 --> 00:10:03.492
Mais du coup,

307
00:10:03.972 --> 00:10:05.053
certains se posent la question,

308
00:10:05.333 --> 00:10:11.599
est-ce que j'ai droit de rajouter des conditions particulières pour me protéger dans mon contrat de droit au bail ?

309
00:10:12.179 --> 00:10:13.080
Ou est-ce qu'au contraire,

310
00:10:13.480 --> 00:10:13.881
attention,

311
00:10:13.981 --> 00:10:14.321
danger ?

312
00:10:15.042 --> 00:10:17.624
Alors ça dépend des cas de figure encore une fois,

313
00:10:17.684 --> 00:10:18.725
mais ce n'est pas recommandé.

314
00:10:19.153 --> 00:10:25.437
Parce que la plupart des personnes qui veulent partir faire ce genre de démarche n'ont pas forcément connaissance de certaines lois.

315
00:10:25.438 --> 00:10:25.737
Ou alors,

316
00:10:25.757 --> 00:10:26.398
ils vont utiliser

317
00:10:27.138 --> 00:10:27.639
ChatGPT.

318
00:10:29.540 --> 00:10:29.860
Le problème,

319
00:10:29.861 --> 00:10:31.301
c'est que ChatGPT fait de la création.

320
00:10:31.302 --> 00:10:37.706
On ne va pas vérifier que vos clauses sont conformes justement à la loi du 6 juillet 1989.

321
00:10:37.707 --> 00:10:38.186
Comme je le rappelle,

322
00:10:38.226 --> 00:10:39.367
c'est la loi d'ordre public.

323
00:10:39.407 --> 00:10:40.247
Il faut s'y conformer.

324
00:10:40.367 --> 00:10:41.368
On ne peut pas y déroger.

325
00:10:42.569 --> 00:10:43.189
Donc voilà.

326
00:10:43.650 --> 00:10:43.950
En plus,

327
00:10:44.150 --> 00:10:48.653
ChatGPT vous fait un nouveau contrat parce que le délai de préavis...

328
00:10:48.773 --> 00:10:49.853
que ce soit pour vendre,

329
00:10:50.354 --> 00:10:59.098
pour reprise ou pour un motif sérieux ou légitime pour pouvoir demander le départ d'un locataire.

330
00:11:00.018 --> 00:11:00.958
Si vous avez de chatte GPT,

331
00:11:01.058 --> 00:11:03.479
vous ne faites pas attention qu'il réduise ce préavis à trois mois.

332
00:11:04.840 --> 00:11:05.020
Voilà,

333
00:11:05.260 --> 00:11:06.201
cette clause n'est pas valable.

334
00:11:06.481 --> 00:11:06.761
C'est ça,

335
00:11:06.801 --> 00:11:08.602
alors j'imagine qu'aujourd'hui,

336
00:11:08.742 --> 00:11:11.383
beaucoup viennent vous consulter après,

337
00:11:11.543 --> 00:11:13.184
quand les premiers problèmes arrivent.

338
00:11:13.185 --> 00:11:14.004
Mais est-ce qu'aujourd'hui,

339
00:11:14.104 --> 00:11:15.965
certains ont quand même ce réflexe de se dire...

340
00:11:16.501 --> 00:11:16.841
Finalement,

341
00:11:16.861 --> 00:11:18.022
je vais anticiper,

342
00:11:18.102 --> 00:11:23.806
je vais venir consulter avant pour justement partir sur une bonne base et partir l'esprit serein.

343
00:11:24.967 --> 00:11:25.127
Non,

344
00:11:25.267 --> 00:11:26.288
c'est très rare.

345
00:11:27.549 --> 00:11:30.210
C'est plutôt après que la catastrophe soit arrivée qu'on vient nous voir.

346
00:11:30.651 --> 00:11:30.771
Ok,

347
00:11:30.971 --> 00:11:32.552
alors deuxième conseil du jour,

348
00:11:33.793 --> 00:11:35.114
plutôt anticiper,

349
00:11:35.654 --> 00:11:39.196
aller faire vérifier son contrat de droit au bail pour vérifier que tout soit bien serré.

350
00:11:40.037 --> 00:11:42.819
C'est l'intérêt de faire intervenir des professionnels du droit comme nous.

351
00:11:42.839 --> 00:11:43.439
De toute façon,

352
00:11:43.519 --> 00:11:45.581
c'est de faire un contrôle derrière pour s'assurer.

353
00:11:45.901 --> 00:11:47.082
que notre clause soit valable.

354
00:11:48.303 --> 00:11:48.523
Après,

355
00:11:48.603 --> 00:11:50.485
quand on parle de garantie,

356
00:11:50.505 --> 00:11:52.847
parce que vous avez certes ce qu'on appelle la caution,

357
00:11:53.067 --> 00:11:56.390
et qui en soi est qualifiée de dépôt de garantie lorsque vous avez quelqu'un qui rentre dans les lieux,

358
00:11:56.850 --> 00:12:04.737
mais après rien ne vous interdit d'avoir aussi une caution personnelle d'un parent ou de quelqu'un d'autre qui prenne à la charge les loyens payés.

359
00:12:05.137 --> 00:12:06.238
Alors quelque chose de très important,

360
00:12:06.278 --> 00:12:08.921
parce qu'il y a de la jurisprudence récente dessus et j'ai des litiges dessus,

361
00:12:10.002 --> 00:12:12.043
sur comment...

362
00:12:12.944 --> 00:12:13.885
que doit payer la caution ?

363
00:12:14.389 --> 00:12:15.009
Parce que généralement,

364
00:12:15.010 --> 00:12:16.010
la caution doit le loyer.

365
00:12:16.690 --> 00:12:16.990
Très bien.

366
00:12:17.751 --> 00:12:18.291
Mais le problème,

367
00:12:18.371 --> 00:12:20.652
c'est que quand vous faites un contrat de bail,

368
00:12:20.672 --> 00:12:21.433
vous avez le loyer,

369
00:12:21.753 --> 00:12:22.573
vous avez les charges.

370
00:12:23.734 --> 00:12:23.914
Donc,

371
00:12:24.094 --> 00:12:25.715
est-ce qu'on inclut les charges dans la caution ?

372
00:12:26.356 --> 00:12:27.056
Dans quelles limites ?

373
00:12:27.616 --> 00:12:27.976
Et enfin,

374
00:12:28.056 --> 00:12:28.857
dernier cas de figure,

375
00:12:28.877 --> 00:12:30.358
quand vous expulsez un locataire,

376
00:12:30.958 --> 00:12:33.980
quand vous avez très important ça pour revenir dessus,

377
00:12:34.420 --> 00:12:38.222
il faut aussi une clause résolutoire dans les baux d'habitation.

378
00:12:38.502 --> 00:12:38.902
D'accord.

379
00:12:38.903 --> 00:12:40.523
Ce qui se permet notamment,

380
00:12:40.803 --> 00:12:41.544
pour aller très vite,

381
00:12:42.604 --> 00:12:43.345
en cas d'impayé,

382
00:12:43.917 --> 00:12:46.258
demander l'expulsion de votre locataire dans une procédure,

383
00:12:46.318 --> 00:12:47.638
ce qui s'appelle en référé.

384
00:12:47.998 --> 00:12:48.138
Donc,

385
00:12:48.298 --> 00:12:48.879
en théorie,

386
00:12:48.979 --> 00:12:49.879
c'est censé aller vite.

387
00:12:50.359 --> 00:12:50.899
En pratique,

388
00:12:51.119 --> 00:12:51.639
c'est assez long.

389
00:12:51.779 --> 00:12:52.039
Mais bon,

390
00:12:52.380 --> 00:12:56.481
vous allez quand même un petit peu plus vite que sur ce qu'on appelle une procédure au fond actuellement.

391
00:12:57.661 --> 00:12:58.121
Et donc,

392
00:12:58.201 --> 00:12:58.661
à ce moment-là,

393
00:12:59.022 --> 00:13:00.642
ça veut dire que le bail a sauté.

394
00:13:01.482 --> 00:13:04.183
Il est résolu et par conséquent,

395
00:13:05.203 --> 00:13:06.024
ce n'est plus un loyer.

396
00:13:06.384 --> 00:13:07.804
C'est une indemnité d'occupation.

397
00:13:08.204 --> 00:13:08.544
D'accord.

398
00:13:09.084 --> 00:13:10.565
Et cette indemnité d'occupation,

399
00:13:11.289 --> 00:13:12.510
Si la caution doit la payer,

400
00:13:12.511 --> 00:13:14.392
il faut que ça soit précisé dans la caution.

401
00:13:14.732 --> 00:13:14.972
Sinon,

402
00:13:14.973 --> 00:13:15.092
là,

403
00:13:15.112 --> 00:13:17.574
nous avons eu justement de la jurisprudence récente qui disait que non,

404
00:13:18.275 --> 00:13:22.899
la caution n'est pas tenue des indemnités d'occupation parce que ce n'est pas prévu dans l'engagement de caution.

405
00:13:23.579 --> 00:13:23.699
Ok,

406
00:13:23.839 --> 00:13:25.521
donc c'est ce qu'on appelle la clause résolutoire.

407
00:13:25.721 --> 00:13:25.961
Alors,

408
00:13:26.081 --> 00:13:29.144
c'est la clause résolutoire pour expulser d'abord la personne.

409
00:13:29.264 --> 00:13:29.624
D'accord.

410
00:13:29.625 --> 00:13:38.251
Et si jamais elle est expulsée et que le bail est considéré comme résilier et qu'elle reste dans les lieux dans l'attente de son départ ou de son expulsion par la force publique,

411
00:13:38.972 --> 00:13:40.533
ça s'appelle une indemnité d'occupation.

412
00:13:41.133 --> 00:13:41.253
Ok,

413
00:13:41.493 --> 00:13:42.133
alors justement...

414
00:13:42.513 --> 00:13:42.874
Ah pardon !

415
00:13:43.634 --> 00:13:43.794
Voilà,

416
00:13:44.034 --> 00:13:48.775
et c'est cette indemnité d'occupation qu'il ne faut pas oublier de mettre dans l'acte d'engagement.

417
00:13:49.375 --> 00:13:49.495
Ok,

418
00:13:50.216 --> 00:13:52.016
parce que là justement on est en plein dedans.

419
00:13:53.156 --> 00:13:54.577
On va parler de la trêve hivernale,

420
00:13:54.917 --> 00:13:55.177
du

421
00:13:56.597 --> 00:14:00.579
1er décembre jusqu'au 31 mars ?

422
00:14:01.399 --> 00:14:01.519
Oui,

423
00:14:01.999 --> 00:14:02.559
31 mars,

424
00:14:02.579 --> 00:14:02.699
oui.

425
00:14:02.879 --> 00:14:02.999
Oui,

426
00:14:03.159 --> 00:14:03.439
c'est ça.

427
00:14:04.380 --> 00:14:08.661
Donc là on n'a pas le droit de mettre à la rue ces locataires ?

428
00:14:09.677 --> 00:14:09.937
Alors,

429
00:14:09.977 --> 00:14:13.758
ça c'est l'inquiétude de bon nombre en tout cas de propriétaires bailleurs.

430
00:14:14.218 --> 00:14:14.758
Effectivement,

431
00:14:14.798 --> 00:14:19.160
vous ne pouvez pas expulser de force un locataire pendant cette période.

432
00:14:19.960 --> 00:14:20.420
En revanche,

433
00:14:20.480 --> 00:14:23.181
rien ne vous interdit de faire au préalable des démarches.

434
00:14:24.441 --> 00:14:25.522
Ne serait-ce que par exemple,

435
00:14:25.622 --> 00:14:28.642
ce n'est pas parce que nous sommes pendant la période hivernale que vous avez des impayés,

436
00:14:28.982 --> 00:14:30.503
que vous ne pouvez pas lancer de procédure.

437
00:14:30.663 --> 00:14:31.663
Vous pouvez amplement le faire.

438
00:14:32.063 --> 00:14:33.384
Mais la seule chose qui est interdite,

439
00:14:33.544 --> 00:14:34.944
c'est de mettre quelqu'un dehors,

440
00:14:35.664 --> 00:14:36.325
même par la force.

441
00:14:36.365 --> 00:14:37.585
Et je recommande de ne pas le faire.

442
00:14:38.005 --> 00:14:39.409
En faisant venir quelques amis,

443
00:14:39.449 --> 00:14:41.354
parce qu'encore il y a quelque temps,

444
00:14:41.355 --> 00:14:42.396
j'ai vu dans la dépêche,

445
00:14:42.597 --> 00:14:43.098
justement,

446
00:14:43.138 --> 00:14:46.266
un bailleur a été condamné pour avoir expulsé de force Manu Militari,

447
00:14:46.306 --> 00:14:46.888
un locataire.

448
00:14:48.692 --> 00:14:49.712
Je ne vous recommande pas trop,

449
00:14:49.713 --> 00:14:52.394
si vous n'allez pas faire un petit séjour derrière les barreaux.

450
00:14:52.875 --> 00:14:54.016
Ça reste quand même assez rare,

451
00:14:54.436 --> 00:14:56.858
mais vous serez condamné devant le tribunal correctionnel.

452
00:14:57.238 --> 00:14:57.498
D'accord,

453
00:14:57.499 --> 00:14:58.899
donc prendre son mal en patience,

454
00:14:59.139 --> 00:15:01.001
respecter les étapes de la procédure.

455
00:15:01.941 --> 00:15:03.803
C'est le plus compliqué aujourd'hui parce qu'aujourd'hui,

456
00:15:04.583 --> 00:15:08.166
le problème c'est que les délais devant les juridictions,

457
00:15:08.647 --> 00:15:10.408
c'est long.

458
00:15:10.528 --> 00:15:11.469
Donc en réalité,

459
00:15:11.949 --> 00:15:14.291
le problème c'est une question de durée aujourd'hui.

460
00:15:14.947 --> 00:15:19.692
Ce n'est pas un problème de simplifier des procédures ou d'inventer de nouvelles lois avec de nouvelles procédures.

461
00:15:19.712 --> 00:15:20.493
Tout existe déjà.

462
00:15:20.873 --> 00:15:23.876
C'est un problème de délai finalement et de moyens vers la justice et les greffiers.

463
00:15:24.456 --> 00:15:25.117
Donc justement,

464
00:15:25.257 --> 00:15:29.842
quand on sent que ça tend vers cette orientation-là,

465
00:15:30.322 --> 00:15:32.664
est-ce qu'il y a des moyens aujourd'hui d'anticiper tout ça ?

466
00:15:32.945 --> 00:15:33.625
Est-ce qu'aujourd'hui,

467
00:15:33.926 --> 00:15:35.667
si son locataire n'a pas finalement...

468
00:15:36.108 --> 00:15:37.609
On a un impayé sur un mois,

469
00:15:37.610 --> 00:15:39.231
est-ce qu'il ne vaut pas mieux ouvrir le dialogue ?

470
00:15:39.763 --> 00:15:41.865
plutôt que de rentrer dans ce process qui va être très long,

471
00:15:41.925 --> 00:15:47.268
est-ce qu'il y a d'autres façons aujourd'hui de se protéger avant d'en arriver là et de trouver des solutions qui permettraient ?

472
00:15:48.589 --> 00:15:50.431
Alors pour avoir eu les deux cas de figure,

473
00:15:50.551 --> 00:15:50.891
bien sûr,

474
00:15:50.971 --> 00:15:51.972
Bayer comme locataire,

475
00:15:53.853 --> 00:15:55.294
comme je peux dire à l'un ou à l'autre,

476
00:15:55.295 --> 00:15:57.015
un accident de la vie ça peut arriver à tout le monde.

477
00:15:57.596 --> 00:16:01.138
D'avoir quelqu'un qui a manqué deux mois de loyer parce que malheureusement il a perdu son travail,

478
00:16:01.679 --> 00:16:03.460
malheureusement il s'est passé quelque chose,

479
00:16:03.461 --> 00:16:03.840
un drame,

480
00:16:03.841 --> 00:16:04.561
un divorce,

481
00:16:05.101 --> 00:16:05.702
on ne sait jamais.

482
00:16:06.322 --> 00:16:07.463
Ça peut arriver à n'importe qui.

483
00:16:10.196 --> 00:16:10.316
Moi,

484
00:16:10.317 --> 00:16:16.261
ce que je recommande généralement pour éviter surtout si jamais en plus le locataire de bonne foi recommence à payer.

485
00:16:16.741 --> 00:16:21.105
Il y a deux mois de loyer dans le vent et si la personne travaille,

486
00:16:21.106 --> 00:16:21.866
je recommande aux bailleurs.

487
00:16:21.886 --> 00:16:22.146
Attendez,

488
00:16:22.266 --> 00:16:24.408
trouvez au moins un accord pour étaler la dette.

489
00:16:25.969 --> 00:16:28.371
Ce qui va autant satisfaire le locataire.

490
00:16:28.372 --> 00:16:29.112
Il se dit bon ça va,

491
00:16:29.432 --> 00:16:33.075
j'ai pas ce stress de je vais me faire expulser de mon logement et je vais payer.

492
00:16:33.607 --> 00:16:33.767
Voilà,

493
00:16:33.827 --> 00:16:35.428
donc on peut toujours trouver un arrangement.

494
00:16:35.429 --> 00:16:35.768
De toute façon,

495
00:16:35.908 --> 00:16:37.329
avant toute procédure aujourd'hui,

496
00:16:37.509 --> 00:16:39.690
on est obligé de passer par l'étape de la conciliation.

497
00:16:40.191 --> 00:16:40.791
Donc bon,

498
00:16:40.792 --> 00:16:42.252
dans tous les cas de figure,

499
00:16:42.253 --> 00:16:45.934
il faut passer devant un conciliateur judiciaire ou autre pour certaines procédures.

500
00:16:46.174 --> 00:16:48.415
Donc voilà,

501
00:16:48.475 --> 00:16:51.417
c'est ce que je peux recommander aujourd'hui pour évidemment les petites dettes.

502
00:16:51.418 --> 00:16:53.898
Si vous avez quelqu'un qui en revanche arrête totalement de payer,

503
00:16:53.918 --> 00:16:54.298
bon ben là,

504
00:16:54.299 --> 00:16:55.259
il n'y a pas de...

505
00:16:56.039 --> 00:17:01.502
Il faut aussi voir l'intérêt du bailleur qui a acheté un bien pour le louer ou qui possède un bien pour le louer.

506
00:17:01.582 --> 00:17:01.702
Bon,

507
00:17:01.962 --> 00:17:02.463
ça reste...

508
00:17:03.007 --> 00:17:08.312
C'est toujours un problème entre le droit de la propriété aujourd'hui du bailleur et le droit à un logement du locataire.

509
00:17:08.752 --> 00:17:09.853
Comment trouver le juste milieu ?

510
00:17:10.113 --> 00:17:10.233
Ça !

511
00:17:12.996 --> 00:17:13.856
Alors justement,

512
00:17:14.036 --> 00:17:26.067
est-ce que vous auriez des petits tips en particulier à confier à nos futurs propriétaires ou tous ceux qui voudraient se lancer dans cette belle aventure que l'investissement ?

513
00:17:27.263 --> 00:17:27.603
Pour qui,

514
00:17:27.803 --> 00:17:28.244
justement,

515
00:17:28.564 --> 00:17:32.307
se méfient ou soient en alerte ou qui puissent se protéger un maximum ?

516
00:17:32.367 --> 00:17:32.888
Alors on l'a vu,

517
00:17:33.228 --> 00:17:33.608
tout à l'heure,

518
00:17:33.609 --> 00:17:34.049
on l'a dit,

519
00:17:34.509 --> 00:17:38.692
c'est avant tout aller consulter au préalable pour s'assurer de construire un bail qui soit solide.

520
00:17:38.693 --> 00:17:39.893
Mais est-ce que dans les dossiers,

521
00:17:40.234 --> 00:17:44.317
il y a des petits facteurs qui peuvent apparaître comme des petits « attention,

522
00:17:44.497 --> 00:17:45.057
red flag » .

523
00:17:45.998 --> 00:17:46.359
Après oui,

524
00:17:46.439 --> 00:17:49.161
c'est sur la sélection du locataire,

525
00:17:49.201 --> 00:17:50.742
peut-être sans faire de discrimination.

526
00:17:52.111 --> 00:17:52.311
Après,

527
00:17:52.612 --> 00:17:56.576
vous n'avez pas le droit sur le papier en tant que bailleur de conserver des documents personnels.

528
00:17:56.736 --> 00:17:57.236
Naturellement,

529
00:17:57.256 --> 00:17:59.118
des personnes qui candidatent pour être locataire,

530
00:17:59.119 --> 00:18:00.019
ce qu'on peut recommander,

531
00:18:00.499 --> 00:18:02.041
c'est effectivement de faire visiter le bien,

532
00:18:02.081 --> 00:18:02.702
donner rendez-vous.

533
00:18:05.324 --> 00:18:05.945
Le plus important,

534
00:18:05.946 --> 00:18:06.685
je dirais aujourd'hui,

535
00:18:07.106 --> 00:18:08.447
c'est de vérifier l'histoire de la personne.

536
00:18:09.889 --> 00:18:11.210
Vous pouvez de toute façon demander,

537
00:18:11.211 --> 00:18:12.271
vous prenez votre petit carnet,

538
00:18:12.311 --> 00:18:13.772
vous notez son identité.

539
00:18:13.792 --> 00:18:16.195
Vous n'avez pas le droit de demander une copie de la pièce d'identité comme telle.

540
00:18:16.703 --> 00:18:17.203
Vous notez,

541
00:18:17.243 --> 00:18:18.344
vous faites un petit point.

542
00:18:18.345 --> 00:18:20.085
Vous regardez par exemple parce que là,

543
00:18:20.505 --> 00:18:25.048
on veut communément qu'on demande les bulletins de salaire par exemple ou l'équitance de loyer.

544
00:18:25.448 --> 00:18:28.470
C'est tout simplement de regarder si les noms prénoms correspondent,

545
00:18:28.790 --> 00:18:30.151
à quoi correspondent les salaires.

546
00:18:30.231 --> 00:18:34.413
Discuter un peu avec la personne justement de ce qu'elle fait et si vous voyez que c'est cohérent avec son métier,

547
00:18:34.773 --> 00:18:35.814
avec son parcours de vie.

548
00:18:36.494 --> 00:18:36.794
Voilà bon,

549
00:18:36.874 --> 00:18:40.656
il n'y a pas trop de questions à se poser si vous voyez après qu'il vous semble solvable.

550
00:18:41.277 --> 00:18:42.277
Voilà parce qu'après naturellement,

551
00:18:42.278 --> 00:18:44.118
vous avez quelqu'un qui peut mentir tout le long.

552
00:18:44.579 --> 00:18:44.779
Donc...

553
00:18:45.359 --> 00:18:46.099
La question finalement,

554
00:18:46.139 --> 00:18:47.480
c'est d'échanger avec son locataire,

555
00:18:47.481 --> 00:18:48.740
en quelque sorte créer un lien.

556
00:18:49.461 --> 00:18:53.703
Et vous pouvez vérifier avec les documents qui vous sont communiqués si son histoire,

557
00:18:53.923 --> 00:18:54.343
comme je dis,

558
00:18:54.344 --> 00:18:54.923
elle est cohérente.

559
00:18:54.943 --> 00:18:55.823
Elle est cohérente ou pas ?

560
00:18:55.824 --> 00:18:56.504
Vous pouvez l'avoir.

561
00:18:56.944 --> 00:18:57.104
Voilà,

562
00:18:57.204 --> 00:19:00.726
c'est le seul point qu'on peut vérifier aujourd'hui sans faire de discrimination.

563
00:19:04.307 --> 00:19:05.508
Je n'ai pas de solution miracle.

564
00:19:05.528 --> 00:19:05.708
Après,

565
00:19:05.709 --> 00:19:08.109
si vous avez quelqu'un qui vous ment de A à Z,

566
00:19:08.249 --> 00:19:08.929
personne ne le saura.

567
00:19:09.829 --> 00:19:13.031
Vous ne pouvez pas aller demander jusqu'au compte bancaire des personnes pour savoir combien ils ont,

568
00:19:13.091 --> 00:19:13.231
etc.

569
00:19:14.247 --> 00:19:14.367
Non,

570
00:19:14.447 --> 00:19:15.108
après aujourd'hui,

571
00:19:15.868 --> 00:19:19.231
on est confronté aussi à beaucoup de personnes qui se lancent dans l'entreprenariat.

572
00:19:19.712 --> 00:19:26.897
Et eux ont un petit peu plus de mal à faire passer leur dossier parce qu'ils n'ont pas le beau dossier classique avec les trois derniers bulletins de salaire,

573
00:19:26.957 --> 00:19:27.077
etc.

574
00:19:28.559 --> 00:19:28.679
Eux,

575
00:19:28.739 --> 00:19:29.179
en général,

576
00:19:29.259 --> 00:19:32.662
vont pouvoir demander « Est-ce que je peux vous régler six mois,

577
00:19:32.862 --> 00:19:34.544
un an d'avance pour montrer leur bonne foi ? »

578
00:19:34.744 --> 00:19:35.164
Est-ce que ça,

579
00:19:35.224 --> 00:19:35.604
aujourd'hui,

580
00:19:36.025 --> 00:19:37.866
un propriétaire est en droit d'accepter ?

581
00:19:39.247 --> 00:19:40.949
C'est ce qu'on pourrait appeler une avance sur loyer,

582
00:19:40.969 --> 00:19:41.489
mais à ce moment-là,

583
00:19:42.710 --> 00:19:43.231
si c'est fait,

584
00:19:43.391 --> 00:19:43.751
ça peut être.

585
00:19:43.791 --> 00:19:45.075
toujours prévu d'un commun accord,

586
00:19:45.456 --> 00:19:46.238
on ne peut pas réclamer.

587
00:19:46.239 --> 00:19:48.003
On considère que les six mois de loyer sont payés,

588
00:19:48.063 --> 00:19:49.247
sauf que si la personne...

589
00:19:49.921 --> 00:19:50.281
par exemple,

590
00:19:50.321 --> 00:19:51.162
avant qu'il quitte le logement,

591
00:19:51.182 --> 00:19:51.842
donne son préavis,

592
00:19:51.862 --> 00:19:52.683
notamment en zone tendue,

593
00:19:52.723 --> 00:19:53.103
c'est un mois.

594
00:19:53.104 --> 00:19:55.525
Il faudra restituer le trop perçu de loyer et de charges.

595
00:19:56.085 --> 00:19:56.205
Ok,

596
00:19:56.906 --> 00:19:57.246
très bien.

597
00:19:58.607 --> 00:19:59.287
Merci beaucoup.

598
00:19:59.848 --> 00:20:15.739
Est-ce que vous auriez un élément que vous souhaiteriez apporter comme précision ou comme élément qui vous semble important aujourd'hui à adresser à tous ceux qui peuvent nous écouter et qui ont envie en tout cas aujourd'hui ou qui

599
00:20:15.799 --> 00:20:19.161
projettent de se lancer dans l'investissement locatif ?

600
00:20:19.717 --> 00:20:24.440
Ou qui ont déjà des locataires et pour qui ça ne se passe pas très bien et pour éviter des erreurs à l'avenir ?

601
00:20:25.501 --> 00:20:26.321
De toute façon,

602
00:20:26.341 --> 00:20:28.202
pour faire la bonne pub de notre profession,

603
00:20:28.242 --> 00:20:30.744
il ne faut pas avoir peur de venir nous consulter justement.

604
00:20:31.024 --> 00:20:35.166
Il vaut mieux venir nous consulter pour pouvoir préparer un dossier si jamais il y a un problème,

605
00:20:35.226 --> 00:20:36.787
tant pour le bailleur que pour le locataire.

606
00:20:37.228 --> 00:20:38.589
Ce que je peux dire pour chaque personne,

607
00:20:38.629 --> 00:20:40.370
notamment si ça devient,

608
00:20:40.371 --> 00:20:41.070
on va dire,

609
00:20:41.891 --> 00:20:44.752
ce que je pourrais qualifier d'un comportement agressif d'un côté ou de l'autre,

610
00:20:44.772 --> 00:20:45.853
c'est de laisser des traces écrites.

611
00:20:46.325 --> 00:20:47.306
Parce que malheureusement,

612
00:20:47.326 --> 00:20:49.948
j'ai beaucoup de personnes qui viennent me dire qu'il a dit ça,

613
00:20:49.949 --> 00:20:50.368
il a dit ça.

614
00:20:51.149 --> 00:20:51.689
Et le problème,

615
00:20:51.770 --> 00:20:53.731
c'est comment je rapporte la preuve devant un juge ?

616
00:20:54.652 --> 00:20:55.913
Parce qu'il ne faut pas oublier qu'aujourd'hui,

617
00:20:55.914 --> 00:20:56.874
on a des problèmes de preuves.

618
00:20:57.955 --> 00:20:58.075
Donc,

619
00:20:58.076 --> 00:20:59.916
c'est pour ça que c'est très important de laisser des écrits.

620
00:21:01.698 --> 00:21:01.918
Mail,

621
00:21:02.058 --> 00:21:02.178
SMS ?

622
00:21:02.198 --> 00:21:02.398
Mail,

623
00:21:02.418 --> 00:21:02.618
SMS,

624
00:21:02.638 --> 00:21:03.179
bien sûr.

625
00:21:03.619 --> 00:21:03.919
Après,

626
00:21:04.140 --> 00:21:05.060
quand c'est des problèmes,

627
00:21:05.461 --> 00:21:06.241
notamment pour les bailleurs,

628
00:21:06.261 --> 00:21:07.262
quand on se lance,

629
00:21:07.743 --> 00:21:09.304
c'est bien de regarder l'état de l'appartement,

630
00:21:10.144 --> 00:21:10.665
ne serait-ce que...

631
00:21:11.097 --> 00:21:14.298
Est-ce que la personne qui nous a vendu l'appartement ou qu'on a fait construire,

632
00:21:14.338 --> 00:21:15.459
est-ce que c'est bien dans les normes ?

633
00:21:15.479 --> 00:21:16.339
Est-ce que tout est correct ?

634
00:21:17.239 --> 00:21:17.359
Ça,

635
00:21:17.360 --> 00:21:18.139
c'est un autre sujet.

636
00:21:18.520 --> 00:21:18.800
Mais voilà,

637
00:21:19.400 --> 00:21:21.961
vérifier aussi en amont quels sont les travaux potentiels.

638
00:21:22.601 --> 00:21:22.861
Se dire,

639
00:21:22.881 --> 00:21:23.101
tiens,

640
00:21:23.102 --> 00:21:24.462
il y a peut-être la cuisine à refaire,

641
00:21:24.742 --> 00:21:26.022
il y a peut-être ça qui sera à refaire.

642
00:21:26.062 --> 00:21:27.723
Donc le locataire qui pourrait le demander.

643
00:21:27.803 --> 00:21:30.624
C'est peut-être ce type d'anticipation qu'il faut avoir.

644
00:21:31.444 --> 00:21:32.024
Et bon,

645
00:21:32.084 --> 00:21:32.224
après,

646
00:21:32.225 --> 00:21:33.225
il y a aussi la question des sols,

647
00:21:33.226 --> 00:21:34.125
la métusté des sols.

648
00:21:34.565 --> 00:21:34.785
Ensuite,

649
00:21:34.786 --> 00:21:36.046
quand vous êtes en copropriété,

650
00:21:36.486 --> 00:21:37.107
comme je l'ai dit,

651
00:21:37.287 --> 00:21:38.408
vérifiez qu'on puisse bien louer,

652
00:21:38.428 --> 00:21:39.749
qu'on puisse bien faire de la colocation.

653
00:21:39.789 --> 00:21:39.929
Voilà,

654
00:21:40.009 --> 00:21:41.790
c'est plein de petites vérifications à faire.

655
00:21:42.291 --> 00:21:42.611
Et aussi,

656
00:21:42.651 --> 00:21:43.011
bien sûr,

657
00:21:43.211 --> 00:21:45.012
ne pas oublier de vérifier,

658
00:21:45.193 --> 00:21:47.614
après ça c'est un motif de résiliation du bail,

659
00:21:48.055 --> 00:21:49.936
que son locataire soit bien assuré.

660
00:21:50.516 --> 00:21:51.677
Ah oui !

661
00:21:52.057 --> 00:21:52.858
En cas de dommage.

662
00:21:53.398 --> 00:21:53.579
Après,

663
00:21:53.580 --> 00:21:55.480
il y a des choses qui restent à la charge du bailleur,

664
00:21:55.520 --> 00:21:58.982
notamment s'il y a une fuite d'eau qui vient par exemple d'ailleurs,

665
00:21:59.102 --> 00:22:00.704
qui n'est pas du fait du locataire,

666
00:22:00.744 --> 00:22:02.365
qui est totalement externe au logement.

667
00:22:02.833 --> 00:22:03.013
Voilà,

668
00:22:03.153 --> 00:22:04.594
donc ça c'est l'assurance du bailleur.

669
00:22:04.595 --> 00:22:04.814
Mais bon,

670
00:22:04.815 --> 00:22:08.036
il y a quand même le locataire qui devra faire une déclaration à son assurance dans le doute.

671
00:22:08.356 --> 00:22:08.637
Tout à fait.

672
00:22:08.638 --> 00:22:09.497
On en dit en pratique.

673
00:22:11.018 --> 00:22:11.478
Après voilà,

674
00:22:12.459 --> 00:22:15.080
parce que même le locataire peut subir un préjudice de ce dégât des eaux.

675
00:22:15.301 --> 00:22:16.201
Notamment ces biens meubles.

676
00:22:16.281 --> 00:22:16.982
Donc là,

677
00:22:17.102 --> 00:22:18.062
voir avec son assurance,

678
00:22:18.362 --> 00:22:20.344
plus l'assurance du bailleur pour savoir qui va rembourser.

679
00:22:20.544 --> 00:22:20.664
Oui,

680
00:22:20.665 --> 00:22:22.685
il y a des obligations légales des deux parties.

681
00:22:22.785 --> 00:22:23.205
Absolument.

682
00:22:23.525 --> 00:22:26.187
Tout est bien figuré dans le contrat et plus c'est précisé,

683
00:22:26.547 --> 00:22:27.808
moins on a d'embêtements par la suite.

684
00:22:28.288 --> 00:22:29.189
De toute façon après...

685
00:22:29.597 --> 00:22:33.399
Il y a des textes de loi et notamment même un décret sur les réparations.

686
00:22:33.439 --> 00:22:33.739
Donc voilà,

687
00:22:34.619 --> 00:22:35.039
c'est prévu.

688
00:22:35.600 --> 00:22:35.980
Puis après,

689
00:22:36.220 --> 00:22:39.581
il y a des petits cas de figure ou des petites zones d'ombre.

690
00:22:39.662 --> 00:22:40.022
Donc là,

691
00:22:40.062 --> 00:22:41.402
c'est l'interprétation du juge.

692
00:22:43.123 --> 00:22:43.803
C'est au cas par cas.

693
00:22:44.644 --> 00:22:45.224
J'imagine.

694
00:22:45.784 --> 00:22:46.825
Merci beaucoup Maître.

695
00:22:47.265 --> 00:22:47.745
Avec plaisir.

696
00:22:48.365 --> 00:22:49.666
J'espère que ça vous a plu.

697
00:22:50.206 --> 00:22:50.887
Nous en tout cas,

698
00:22:51.067 --> 00:22:56.209
on vous souhaite d'excellentes fêtes de fin d'année et on vous dit à très bientôt pour un nouvel épisode.

699
00:22:57.861 --> 00:22:58.141
Du coup,

700
00:22:58.142 --> 00:23:00.622
je rebondis sur les impayés.

701
00:23:01.002 --> 00:23:01.122
Donc,

702
00:23:01.362 --> 00:23:02.002
petite question,

703
00:23:02.462 --> 00:23:03.483
si on est en couple,

704
00:23:03.803 --> 00:23:04.863
que ce soit marié,

705
00:23:05.043 --> 00:23:05.463
paxé,

706
00:23:05.543 --> 00:23:06.384
en concubinage,

707
00:23:06.424 --> 00:23:06.544
etc.,

708
00:23:06.884 --> 00:23:08.444
est-ce que ça a une vraie conséquence ?

709
00:23:09.204 --> 00:23:09.604
Alors,

710
00:23:10.005 --> 00:23:11.265
pour le bailleur,

711
00:23:11.585 --> 00:23:12.905
pour deux personnes mariées,

712
00:23:13.066 --> 00:23:16.607
ça n'a pas vraiment de conséquence parce que les époux restent solidaires.

713
00:23:17.267 --> 00:23:17.387
Voilà,

714
00:23:17.487 --> 00:23:19.547
donc peu importe le régime matrimonial.

715
00:23:20.028 --> 00:23:24.749
C'est juste que la transcription du jugement où effectivement l'un des deux époux...

716
00:23:25.221 --> 00:23:26.082
peut ne pas être,

717
00:23:26.802 --> 00:23:27.703
n'est plus responsable.

718
00:23:28.364 --> 00:23:28.544
Enfin,

719
00:23:28.545 --> 00:23:30.565
on n'a plus à payer sa cote-part du loyer.

720
00:23:30.906 --> 00:23:31.066
Après,

721
00:23:31.086 --> 00:23:31.746
ça dépend aussi.

722
00:23:31.906 --> 00:23:32.247
Entre temps,

723
00:23:32.248 --> 00:23:33.368
il y a peut-être un jugement qui va dire que,

724
00:23:33.548 --> 00:23:33.808
mince,

725
00:23:33.888 --> 00:23:36.850
l'époux qui n'est plus dans le logement ne l'a plus à sa charge.

726
00:23:37.951 --> 00:23:38.512
Mais dans tous les cas,

727
00:23:38.513 --> 00:23:39.973
il reste solidaire s'il y a un impayé.

728
00:23:40.373 --> 00:23:40.694
D'accord.

729
00:23:41.054 --> 00:23:42.335
Malgré le jugement,

730
00:23:42.336 --> 00:23:42.595
il faut...

731
00:23:42.915 --> 00:23:43.536
Malgré le...

732
00:23:43.537 --> 00:23:44.196
Enfin,

733
00:23:44.497 --> 00:23:44.617
non,

734
00:23:44.697 --> 00:23:45.037
attention.

735
00:23:45.097 --> 00:23:46.198
Si le jugement a été rendu...

736
00:23:46.318 --> 00:23:46.438
Ah,

737
00:23:46.439 --> 00:23:48.620
une fois que le jugement est acté.

738
00:23:48.860 --> 00:23:49.941
Une fois que le jugement est acté,

739
00:23:50.001 --> 00:23:50.381
en revanche,

740
00:23:50.382 --> 00:23:51.262
il n'est plus solidaire.

741
00:23:52.203 --> 00:23:52.683
Ensuite,

742
00:23:52.883 --> 00:23:53.084
pour...

743
00:23:53.284 --> 00:23:53.464
Alors,

744
00:23:53.465 --> 00:23:54.705
si vous avez deux personnes...

745
00:23:54.865 --> 00:23:55.345
paxer.

746
00:23:56.646 --> 00:23:56.886
Alors,

747
00:23:56.986 --> 00:23:57.446
pareil,

748
00:23:58.186 --> 00:23:58.706
normalement,

749
00:23:58.966 --> 00:24:01.687
c'est solidarité jusqu'à la dissolution du paxe.

750
00:24:02.207 --> 00:24:02.487
Mais après,

751
00:24:02.527 --> 00:24:03.687
tout dépend de qui a signé.

752
00:24:04.188 --> 00:24:06.128
Si vous avez une seule personne qui a signé,

753
00:24:07.208 --> 00:24:08.569
si l'un des deux conjoints s'en va,

754
00:24:09.469 --> 00:24:14.530
si la personne qui ne figure pas au contrat de bail quitte les lieux,

755
00:24:14.710 --> 00:24:15.851
il n'a pas de préavis à donner.

756
00:24:16.971 --> 00:24:17.591
Et bien sûr,

757
00:24:17.711 --> 00:24:18.872
il demeure solidaire.

758
00:24:19.192 --> 00:24:19.372
Après,

759
00:24:19.392 --> 00:24:23.873
à condition évidemment que le bailleur soit au courant qu'il y a quelqu'un d'autre dans les locaux

760
00:24:24.233 --> 00:24:30.937
D'où l'intérêt aussi toujours de poser des questions vis-à-vis du locataire pour attraper cette solidarité.

761
00:24:31.557 --> 00:24:31.997
Mais bien sûr,

762
00:24:32.097 --> 00:24:33.178
encore une fois qu'il se termine,

763
00:24:33.598 --> 00:24:34.819
une fois que le PAX est terminé.

764
00:24:36.620 --> 00:24:37.100
Et aussi,

765
00:24:37.180 --> 00:24:38.541
tant que j'y pense pour le PAX,

766
00:24:39.121 --> 00:24:41.983
si jamais il n'y a qu'un seul qui signe,

767
00:24:42.203 --> 00:24:43.164
décide de quitter le logement,

768
00:24:43.184 --> 00:24:46.666
la deuxième partenaire paxée ne peut pas rester,

769
00:24:46.766 --> 00:24:49.767
sauf s'il conclut un bail lui-même avec le bailleur.

770
00:24:50.288 --> 00:24:51.468
Il faut refaire un autre bail,

771
00:24:51.488 --> 00:24:52.529
il faut que le bailleur soit d'accord.

772
00:24:53.095 --> 00:24:53.798
Parce que techniquement,

773
00:24:53.818 --> 00:24:54.942
il ne figure pas sur le bail.

774
00:24:55.023 --> 00:24:55.203
Donc,

775
00:24:55.244 --> 00:24:55.926
il n'y a pas de...

776
00:24:56.850 --> 00:24:57.352
Et puis même...

777
00:24:58.227 --> 00:24:59.828
par sécurité pour les personnes paxées.

778
00:25:01.489 --> 00:25:04.271
Supposons que le premier partenaire a conclu un bail,

779
00:25:04.331 --> 00:25:06.013
le deuxième vient ensuite se greffer dessus,

780
00:25:06.413 --> 00:25:08.394
il peut demander la cotitularité du bail.

781
00:25:08.975 --> 00:25:10.115
C'est aussi une possibilité.

782
00:25:10.416 --> 00:25:10.696
Et ça,

783
00:25:10.976 --> 00:25:12.277
le bailleur ne peut pas s'y opposer.

784
00:25:13.618 --> 00:25:13.918
Ensuite,

785
00:25:13.998 --> 00:25:15.659
le dernier cas de figure pour le concubinage.

786
00:25:15.719 --> 00:25:17.481
Comme on dit concubinage,

787
00:25:17.601 --> 00:25:19.422
il peut y avoir une personne sur le contrat.

788
00:25:19.462 --> 00:25:19.682
Donc là,

789
00:25:20.203 --> 00:25:22.084
c'est le même mécanisme que pour le paxe.

790
00:25:22.945 --> 00:25:24.025
Sauf que là,

791
00:25:24.246 --> 00:25:26.087
on n'a pas le même système de solidarité

792
00:25:26.431 --> 00:25:26.971
D'où l'intérêt,

793
00:25:27.231 --> 00:25:28.492
encore une fois je le rappelle,

794
00:25:28.512 --> 00:25:39.736
de bien se renseigner sur la situation dans le logement pour insérer à son âme une clause de solidarité vis-à-vis du concubin qui reste et de celui qui part pour garder quand même une certaine garantie.

795
00:25:41.717 --> 00:25:44.858
Et en revanche aussi sur le...

796
00:25:45.539 --> 00:25:46.199
Je viens de m'y perdre !

797
00:25:49.160 --> 00:25:50.701
Je viens de m'y perdre sur les concubins.

798
00:25:51.861 --> 00:25:55.783
Voilà donc l'intérêt effectivement est de se renseigner pour les concubins.

799
00:25:56.871 --> 00:25:58.272
l'intérêt d'une clause de solidarité.

800
00:25:58.753 --> 00:26:00.334
Pour celui qui va partir,

801
00:26:00.454 --> 00:26:00.814
naturellement,

802
00:26:00.815 --> 00:26:02.676
il devra donner son préavis de départ.

803
00:26:04.217 --> 00:26:07.019
Il sera responsable jusqu'à ce qu'il ait quitté les lieux.

804
00:26:07.419 --> 00:26:07.719
Par contre,

805
00:26:07.720 --> 00:26:07.939
derrière,

806
00:26:07.940 --> 00:26:09.100
il y a un recontrôle du dossier.

807
00:26:09.360 --> 00:26:12.162
C'est-à-dire que l'eau doit refournir tous les éléments du dossier ?

808
00:26:12.222 --> 00:26:12.403
Non.

809
00:26:12.983 --> 00:26:16.225
Le bail continue pour le concubin qui reste.

810
00:26:16.325 --> 00:26:18.947
Sauf qu'il aura à sa charge de totalité des loyers et charges.

811
00:26:18.987 --> 00:26:19.107
Ok,

812
00:26:19.108 --> 00:26:21.569
mais il n'y a pas une réévaluation totale du dossier ?

813
00:26:21.589 --> 00:26:21.709
Non.

814
00:26:21.729 --> 00:26:21.849
Non,

815
00:26:21.869 --> 00:26:21.989
non,

816
00:26:22.770 --> 00:26:23.050
non.

817
00:26:23.430 --> 00:26:23.550
Là,

818
00:26:23.651 --> 00:26:24.011
c'est un...

819
00:26:25.020 --> 00:26:26.324
Si l'un des deux décide de partir,

820
00:26:26.344 --> 00:26:28.148
il donne lui-même de son côté son préavis.

821
00:26:28.509 --> 00:26:28.829
D'accord,

822
00:26:29.050 --> 00:26:29.170
ok.

823
00:26:30.794 --> 00:26:31.716
Précision importante.

824
00:26:31.897 --> 00:26:32.578
Merci beaucoup.