WEBVTT

1
00:00:05.288 --> 00:00:06.469
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.889 --> 00:00:10.772
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.233 --> 00:00:12.954
A le plaisir de vous présenter

4
00:00:13.354 --> 00:00:14.896
« Je découvre le monde du meublé » ,

5
00:00:15.356 --> 00:00:18.418
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.259 --> 00:00:27.265
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.946 --> 00:00:30.688
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.068 --> 00:00:34.811
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.

9
00:00:39.208 --> 00:00:51.978
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans une nouvelle série du podcast Je découvre le monde du meublé dans laquelle nous allons passer en revue les principales déconvenues qu'il est possible de rencontrer lorsque l'on pratique une activité de location meublée et les différentes manières de les gérer,

10
00:00:52.338 --> 00:00:54.020
les résoudre ou même les anticiper.

11
00:00:54.760 --> 00:00:56.161
L'occasion également de vous inviter,

12
00:00:56.261 --> 00:00:57.242
si ce n'est pas déjà fait,

13
00:00:57.542 --> 00:00:59.804
à aller écouter les épisodes de notre second podcast,

14
00:00:59.924 --> 00:01:02.967
les rendez-vous de JD2M que nous avons enregistré avec Nicolas,

15
00:01:03.087 --> 00:01:03.947
président de Calimo,

16
00:01:04.328 --> 00:01:05.929
sur la gestion de l'activité de LMNP.

17
00:01:06.750 --> 00:01:07.310
Mais pour l'heure...

18
00:01:07.520 --> 00:01:09.882
commençons avec une question qui revient souvent chez les loueurs,

19
00:01:10.262 --> 00:01:15.426
quelles sont les assurances auxquelles il est utile de souscrire en location meublée afin d'être couvert dans toutes les situations ?

20
00:01:16.567 --> 00:01:20.210
Commençons par une assurance dont on entend souvent parler lorsque l'on est propriétaire bailleur,

21
00:01:20.530 --> 00:01:22.652
à savoir l'assurance propriétaire non occupant,

22
00:01:22.792 --> 00:01:24.493
plus communément appelée l'assurance PNO.

23
00:01:25.314 --> 00:01:27.716
Le but principal d'une telle assurance est de protéger le bien,

24
00:01:27.976 --> 00:01:29.958
notamment pendant les périodes de vacances locatives,

25
00:01:30.278 --> 00:01:36.263
pendant lesquelles aucun locataire ne sera présent et donc le bien ne sera pas assuré par l'assurance souscrite par ce même locataire.

26
00:01:36.544 --> 00:01:37.785
dont nous parlerons un peu plus tard.

27
00:01:38.626 --> 00:01:39.426
Pendant ces périodes,

28
00:01:39.546 --> 00:01:42.509
un logement vacant est exposé à de multiples risques comme un incendie,

29
00:01:42.569 --> 00:01:43.289
une inondation,

30
00:01:43.449 --> 00:01:47.933
un dégât des eaux ou même une catastrophe naturelle qu'une assurance P&O permettra de couvrir,

31
00:01:48.133 --> 00:01:53.197
tout comme les éventuels dommages qu'un sinistre survenu dans votre bien pourrait occasionner dans les logements de vos voisins.

32
00:01:54.038 --> 00:02:00.923
Ce dernier point constitue d'ailleurs la raison pour laquelle la souscription d'une assurance P&O est obligatoire pour les biens meublés qui se trouvent au sein d'une copropriété,

33
00:02:01.343 --> 00:02:02.885
comme cela est prévu par la loi Allure.

34
00:02:03.232 --> 00:02:07.432
afin que le propriétaire dispose d'une assurance contre les risques liés à sa responsabilité civile.

35
00:02:08.152 --> 00:02:10.212
Dans le cas où le logement ne fait pas partie d'une copropriété,

36
00:02:10.452 --> 00:02:12.092
l'assurance P&O n'est donc qu'optionnelle,

37
00:02:12.192 --> 00:02:13.612
mais reste fortement recommandée,

38
00:02:14.012 --> 00:02:17.772
notamment en raison de la nécessité de protéger le bien pendant les périodes de vacances locatives,

39
00:02:18.152 --> 00:02:21.072
ce qui est d'autant plus important si vous pratiquez la location de courte durée.

40
00:02:21.512 --> 00:02:21.952
En effet,

41
00:02:22.112 --> 00:02:23.732
dans le cas d'une location meublée touristique,

42
00:02:23.772 --> 00:02:27.132
votre locataire n'a aucune obligation de souscrire une assurance habitation,

43
00:02:27.612 --> 00:02:32.652
votre assurance propriétaire non occupant pourra alors prendre le relais pour couvrir les sinistres qui pourraient se produire.

44
00:02:33.292 --> 00:02:35.514
Mais même dans le cas d'un logement loué sur la longue durée,

45
00:02:35.694 --> 00:02:36.795
l'assurance P&O pourra,

46
00:02:36.995 --> 00:02:37.435
au besoin,

47
00:02:37.615 --> 00:02:41.719
apporter un complément à l'assurance habitation que votre locataire devra obligatoirement souscrire,

48
00:02:42.279 --> 00:02:47.923
notamment si vous souscrivez par exemple à une garantie des biens mobiliers qui assurera les équipements et meubles présents dans le bien.

49
00:02:48.584 --> 00:02:50.305
Autre argument en faveur de l'assurance P&O,

50
00:02:50.626 --> 00:02:51.546
son coût est déductible à

51
00:02:51.927 --> 00:02:54.509
100% de votre montant imposable dans le cadre du régime réel.

52
00:02:55.009 --> 00:02:58.492
Il ne s'agit d'ailleurs pas de la seule assurance déductible des revenus de location meublée,

53
00:02:58.832 --> 00:03:03.075
puisque l'assurance emprunteur ou encore la garantie des loyers payés figurent également sur cette liste.

54
00:03:03.965 --> 00:03:06.527
Arrêtons-nous d'ailleurs un instant sur cette garantie des loyers à payer,

55
00:03:06.707 --> 00:03:07.227
ou GLI,

56
00:03:07.628 --> 00:03:14.853
qui est une assurance facultative à laquelle peuvent souscrire les propriétaires bailleurs pour se prémunir contre tout manquement de leur locataire à son devoir de payer le loyer et les charges.

57
00:03:15.574 --> 00:03:17.675
Une telle assurance peut bien entendu s'avérer utile,

58
00:03:18.116 --> 00:03:22.059
mais il est important de garder à l'esprit que le fait de souscrire à une assurance GLI vous empêchera,

59
00:03:22.279 --> 00:03:22.980
le cas échéant,

60
00:03:23.280 --> 00:03:26.662
de demander un garant à votre locataire puisque c'est l'assureur qui jouera ce rôle.

61
00:03:27.143 --> 00:03:27.763
Dans ce domaine,

62
00:03:27.923 --> 00:03:31.706
n'hésitez pas non plus à vérifier si votre locataire peut bénéficier de la garantie visale

63
00:03:32.028 --> 00:03:39.234
qui comprend directement une assurance loyer impayée dans la limite de 36 mois de loyer et de 2 mois de charge pour la garantie de dégradation locative.

64
00:03:40.114 --> 00:03:41.215
Du côté du locataire,

65
00:03:41.335 --> 00:03:47.760
il est également important de rappeler que ce dernier doit également souscrire à une assurance habitation dès lors que le logement constitue sa résidence principale,

66
00:03:47.900 --> 00:03:50.202
en vertu d'un bail de location de longue durée ou étudiant,

67
00:03:50.522 --> 00:03:52.244
ou qu'il est loué en vertu d'un bail mobilité.

68
00:03:52.984 --> 00:03:56.087
Il doit d'ailleurs en justifier lors de la remise des clés et être en mesure,

69
00:03:56.227 --> 00:03:56.667
chaque année,

70
00:03:56.947 --> 00:04:00.510
de pouvoir fournir au propriétaire qui en fait la demande une attestation d'assurance.

71
00:04:01.108 --> 00:04:02.449
Cette assurance se doit de couvrir,

72
00:04:02.649 --> 00:04:03.210
au minimum,

73
00:04:03.350 --> 00:04:06.172
les risques locatifs pour les dommages qui pourraient être causés au logement,

74
00:04:06.552 --> 00:04:08.013
comme un incendie ou un dégât des eaux.

75
00:04:08.694 --> 00:04:10.355
Si le locataire faillit à son obligation,

76
00:04:10.515 --> 00:04:13.758
le logement n'est pas assuré contre tous les dommages qui résulteraient de son usage.

77
00:04:14.278 --> 00:04:14.759
Dans ce cas,

78
00:04:15.039 --> 00:04:16.780
deux solutions s'offrent aux propriétaires bailleurs,

79
00:04:17.141 --> 00:04:20.984
mentionnées au petit g de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

80
00:04:21.644 --> 00:04:27.409
La première solution correspond au cas dans lequel une clause résolutoire pour défaut d'assurance a été insérée dans le bail de location meublée.

81
00:04:28.089 --> 00:04:29.270
En présence d'une telle clause,

82
00:04:29.548 --> 00:04:34.692
Le bailleur peut demander l'intervention d'un commissaire de justice afin de remettre au locataire un commandement de s'assurer,

83
00:04:35.052 --> 00:04:37.374
qui lui laisse alors une période d'un mois pour s'y conformer.

84
00:04:38.035 --> 00:04:38.495
A défaut,

85
00:04:38.655 --> 00:04:43.739
il devient possible de se tourner vers la justice afin d'obtenir la résiliation du bail et le départ du locataire.

86
00:04:44.280 --> 00:04:46.361
La seconde solution consiste en la souscription,

87
00:04:46.501 --> 00:04:47.482
par le bailleur lui-même,

88
00:04:47.842 --> 00:04:50.124
d'une assurance risque locatif pour son locataire.

89
00:04:50.725 --> 00:04:54.888
Le propriétaire doit alors commencer par adresser un courrier avec accusé de réception à son locataire,

90
00:04:55.388 --> 00:04:58.851
au sein duquel il lui indique qu'à défaut de la souscription d'une assurance dans un délai d'un mois,

91
00:04:59.149 --> 00:05:00.302
Il le fera pour son compte.

92
00:05:01.111 --> 00:05:03.693
Une fois le délai d'un mois à compter de la réception du courrier écoulé,

93
00:05:04.133 --> 00:05:11.879
le bailleur peut souscrire une assurance en lieu et place de son locataire et lui remettre une copie du contrat d'assurance au moment de la souscription et à chaque renouvellement.

94
00:05:12.280 --> 00:05:13.921
C'est donc le propriétaire qui va s'acquitter,

95
00:05:14.121 --> 00:05:14.782
en premier lieu,

96
00:05:14.942 --> 00:05:16.303
du montant de la prime d'assurance,

97
00:05:16.703 --> 00:05:22.288
mais il pourra ensuite le répercuter sur son locataire qui devra le rembourser sous la forme de paiement échelonné sur les 12 mois de l'année.

98
00:05:22.908 --> 00:05:29.473
Il sera alors nécessaire de faire figurer le montant total de la prime d'assurance sur l'avis d'échéance transmis au locataire ainsi que sur l'équitance de loyer.

99
00:05:30.167 --> 00:05:32.667
Deux événements peuvent toutefois venir mettre fin à une telle situation.

100
00:05:33.187 --> 00:05:33.687
Premièrement,

101
00:05:33.787 --> 00:05:36.627
si le locataire finit par prendre une assurance pour son propre compte.

102
00:05:37.087 --> 00:05:37.567
Dans ce cas,

103
00:05:37.687 --> 00:05:39.367
il doit bien évidemment en informer,

104
00:05:39.627 --> 00:05:40.507
attestation à l'appui,

105
00:05:40.907 --> 00:05:41.767
son propriétaire,

106
00:05:42.087 --> 00:05:44.827
qui doit donc résilier sa propre assurance le plus rapidement possible,

107
00:05:45.247 --> 00:05:51.007
même si le locataire reste tout de même tenu de rembourser la fraction de la prime exigée par l'assureur jusqu'à la résiliation.

108
00:05:51.507 --> 00:05:51.967
Deuxièmement,

109
00:05:52.187 --> 00:05:54.067
si le locataire quitte définitivement le logement.

110
00:05:54.307 --> 00:05:54.767
Dans ce cas,

111
00:05:54.987 --> 00:05:57.807
il serait également nécessaire de résilier le contrat le plus vite possible,

112
00:05:58.291 --> 00:06:03.195
Le locataire reste en néanmoins redevable de la fraction de la prime couvrant la période jusqu'à la résiliation du contrat.

113
00:06:03.835 --> 00:06:04.516
Dernière chose,

114
00:06:04.736 --> 00:06:07.959
notez bien que souscrire une assurance pour le compte de son locataire ne permet pas,

115
00:06:08.099 --> 00:06:08.739
dans le même temps,

116
00:06:08.839 --> 00:06:11.381
de faire jouer l'éventuelle clause résolutoire prévue dans le bail.

117
00:06:11.962 --> 00:06:13.943
Dans le cas où le recours aux deux options est possible,

118
00:06:14.103 --> 00:06:16.665
il sera donc nécessaire de choisir laquelle mettre en place.

119
00:06:17.426 --> 00:06:18.647
Avant de conclure notre épisode,

120
00:06:18.687 --> 00:06:19.508
rappelons également que,

121
00:06:19.748 --> 00:06:21.069
pour la location de courte durée,

122
00:06:21.369 --> 00:06:23.351
puisqu'aucune obligation de paie sur les locataires,

123
00:06:23.631 --> 00:06:28.095
La solution la plus judicieuse reste de conclure soi-même un contrat d'assurance adapté à l'activité,

124
00:06:28.495 --> 00:06:33.419
notamment si l'occupation du bien est partagée entre des locataires saisonniers et son propriétaire pour son compte personnel.

125
00:06:33.999 --> 00:06:38.002
Il suffira ensuite de répercuter le montant de l'assurance sur le prix des réservations à la nuitée.

126
00:06:38.763 --> 00:06:39.103
Sur ce,

127
00:06:39.303 --> 00:06:40.905
notre premier épisode touche à sa fin.

128
00:06:41.345 --> 00:06:42.146
La semaine prochaine,

129
00:06:42.166 --> 00:06:46.489
nous continuerons sur un thème similaire en consacrant notre épisode à la gestion des impayés de loyer.

130
00:06:47.089 --> 00:06:47.450
D'ici là,

131
00:06:47.630 --> 00:06:52.614
n'hésitez pas à aller explorer les autres podcasts de Je découvre le monde du meublé ou vous intéresser à notre série.

132
00:06:52.855 --> 00:06:54.076
Les rendez-vous de J2M.

133
00:06:55.217 --> 00:06:56.698
Si vous avez aimé notre podcast,

134
00:06:56.918 --> 00:07:00.461
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

135
00:07:00.841 --> 00:07:09.688
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com