WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.457
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.877 --> 00:00:10.778
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.218 --> 00:00:12.939
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.339 --> 00:00:14.900
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.360 --> 00:00:18.401
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.262 --> 00:00:27.245
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.925 --> 00:00:30.666
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.066 --> 00:00:34.768
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:38.796 --> 00:00:44.539
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le troisième épisode de notre série consacrée à l'achat et à la vente en LMNP.

10
00:00:45.260 --> 00:00:46.020
Pour cet épisode,

11
00:00:46.060 --> 00:00:50.443
nous allons nous tourner vers une situation particulière qui peut attirer l'attention des investisseurs,

12
00:00:50.843 --> 00:00:53.304
à savoir celle de la vente en l'état futur d'achèvement,

13
00:00:53.745 --> 00:00:56.286
plus communément appelé VEFA ou achat sur plan.

14
00:00:57.146 --> 00:00:59.188
Dans le cadre d'un projet d'investissement locatif,

15
00:00:59.448 --> 00:01:06.872
ce dispositif peut se révéler très avantageux car il permet d'acquérir un logement neuf et en phase avec les dernières exigences de performance énergétique.

16
00:01:07.488 --> 00:01:09.249
Il demande néanmoins d'être bien informé,

17
00:01:09.709 --> 00:01:13.892
car il présente des spécificités par rapport à un investissement dans un logement déjà existant,

18
00:01:14.392 --> 00:01:17.314
raison pour laquelle nous lui consacrons un épisode de notre série.

19
00:01:18.194 --> 00:01:18.835
Pour commencer,

20
00:01:19.055 --> 00:01:21.056
intéressons-nous au sujet de l'achat d'un bien en VEFA,

21
00:01:21.496 --> 00:01:24.618
qui est un bien qui fait l'objet d'une vente alors même qu'il n'est pas encore achevé,

22
00:01:25.118 --> 00:01:28.220
ce qui implique que l'acquéreur paiera le prix convenu non pas en une fois,

23
00:01:28.640 --> 00:01:30.621
mais au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

24
00:01:31.442 --> 00:01:33.103
Acquérir un tel type de bien passe,

25
00:01:33.303 --> 00:01:33.723
avant tout,

26
00:01:33.923 --> 00:01:35.144
par une période de recherche,

27
00:01:35.344 --> 00:01:37.306
équivalente à celle pour un logement déjà construit,

28
00:01:37.746 --> 00:01:39.247
mais la différence que pour un VFA,

29
00:01:39.708 --> 00:01:47.114
cette recherche se fera sur la base d'offres réalisées par des promoteurs immobiliers avec qui il sera nécessaire de prendre contact pour étudier les offres,

30
00:01:47.454 --> 00:01:49.696
consulter les plans de commercialisation et,

31
00:01:49.916 --> 00:01:50.596
le cas échéant,

32
00:01:50.957 --> 00:01:51.998
acheter votre futur bien.

33
00:01:52.878 --> 00:01:55.841
Si vous souhaitez réaliser un achat dans le cadre d'un dispositif VFA,

34
00:01:56.441 --> 00:01:56.882
vous allez,

35
00:01:57.102 --> 00:01:57.902
dans un premier temps,

36
00:01:58.243 --> 00:02:03.147
signer un contrat de réservation qui regroupera des informations telles que les caractéristiques du bien neuf,

37
00:02:03.627 --> 00:02:04.688
son montant prévisionnel,

38
00:02:05.036 --> 00:02:08.178
ou encore la date à laquelle la mise en vente du bien pourra être conclue.

39
00:02:08.939 --> 00:02:13.062
Le moment de la signature de ce contrat de réservation pourra également être le moment pour vous,

40
00:02:13.362 --> 00:02:13.922
l'acquéreur,

41
00:02:14.362 --> 00:02:16.764
de vous réserver l'exécution de certains travaux dans le bien,

42
00:02:17.304 --> 00:02:17.424
et,

43
00:02:17.585 --> 00:02:18.645
du côté du promoteur,

44
00:02:18.986 --> 00:02:22.048
ce sera le moment de vous demander le versement d'un dépôt de garantie,

45
00:02:22.388 --> 00:02:30.053
qu'il lui sera possible de conserver si vous revenez sur votre volonté d'acheter le bien après l'écoulement d'un délai de rétractation dont la durée est de 10 jours,

46
00:02:30.433 --> 00:02:32.595
sauf si des circonstances particulières interviennent.

47
00:02:33.295 --> 00:02:34.136
Cette étape achevée

48
00:02:34.436 --> 00:02:38.839
Vous procéderez ensuite à la signature du contrat de vente du bien qui sera faite devant un notaire.

49
00:02:39.420 --> 00:02:39.840
Attention,

50
00:02:40.080 --> 00:02:42.602
vous ne serez toutefois pas encore pleinement propriétaire du bien,

51
00:02:43.062 --> 00:02:45.524
mais seulement du terrain et des constructions déjà effectuées.

52
00:02:46.064 --> 00:02:47.265
Plus ces constructions avanceront,

53
00:02:47.625 --> 00:02:50.427
plus vous récupérez la propriété du bien sous sa forme finale,

54
00:02:50.808 --> 00:02:52.969
en même temps que vous réglerez progressivement son prix.

55
00:02:53.790 --> 00:02:54.530
En la matière,

56
00:02:54.650 --> 00:02:57.332
le paiement du prix d'un bien en VFA s'organise en cinq étapes,

57
00:02:57.552 --> 00:03:00.374
à savoir l'étape de la signature du contrat de réservation,

58
00:03:02.656 --> 00:03:04.157
à 5% du prix au maximum,

59
00:03:04.858 --> 00:03:11.602
l'étape de l'achèvement des fondations avec le versement d'un montant maximum de 30% du prix pour un total cumulé de 35%,

60
00:03:12.283 --> 00:03:13.844
l'étape où l'immeuble est mis hors d'eau,

61
00:03:14.104 --> 00:03:15.225
autrement dit que les murs,

62
00:03:15.245 --> 00:03:17.026
toitures et terrasses ont été réalisés,

63
00:03:17.286 --> 00:03:22.089
avec le versement d'un montant maximum de 35% du prix pour un total cumulé de 70%,

64
00:03:23.090 --> 00:03:27.453
l'étape de l'achèvement des travaux avec le versement d'un montant maximum de 25% du prix,

65
00:03:27.713 --> 00:03:29.294
soit 95% en cumulé,

66
00:03:29.755 --> 00:03:31.456
et enfin l'étape de la livraison du bien.

67
00:03:31.756 --> 00:03:33.457
avec le paiement des 5% restants,

68
00:03:33.778 --> 00:03:35.039
étape lors de laquelle vous pourrez,

69
00:03:35.219 --> 00:03:35.759
par ailleurs,

70
00:03:36.100 --> 00:03:39.062
vous assurer de la conformité du bien à l'occasion d'une visite.

71
00:03:39.602 --> 00:03:40.383
Vous l'aurez compris,

72
00:03:40.603 --> 00:03:46.068
investir en VEFA demande donc un peu de patience et signifie ne pas pouvoir profiter tout de suite des revenus de location.

73
00:03:46.628 --> 00:03:47.409
En contrepartie,

74
00:03:47.609 --> 00:03:49.230
les avantages seront également nombreux,

75
00:03:49.611 --> 00:03:51.072
arrêtons-nous un instant sur ces derniers.

76
00:03:51.792 --> 00:03:55.755
Au premier rang des avantages se trouve bien évidemment l'aspect financier d'un tel investissement.

77
00:03:56.116 --> 00:03:56.576
En effet,

78
00:03:56.756 --> 00:03:58.418
lors d'une vente en l'état futur d'achèvement,

79
00:03:58.778 --> 00:04:01.160
le prix est moins élevé que pour un bien déjà existant,

80
00:04:01.516 --> 00:04:05.259
et les frais de notaire sont largement inférieurs par rapport à l'achat d'un bien ancien,

81
00:04:05.700 --> 00:04:08.282
de l'ordre de 3% contre 8% en moyenne.

82
00:04:09.083 --> 00:04:11.265
Il arrive également que certains frais soient offerts,

83
00:04:11.525 --> 00:04:18.431
ou que ce genre d'achat bénéficie de dispositifs d'aide spécifique ou encore de l'exonération temporaire de la taxe foncière dans certaines communes.

84
00:04:19.251 --> 00:04:19.692
De plus,

85
00:04:19.912 --> 00:04:23.755
lorsque l'investissement immobilier en VEFA est destiné à la location meublée non professionnelle,

86
00:04:24.256 --> 00:04:26.398
opter pour le régime réel d'imposition peut permettre,

87
00:04:26.778 --> 00:04:28.820
une fois que des revenus de location seront générés,

88
00:04:29.188 --> 00:04:33.951
de déduire toutes les sommes déboursées au titre de l'achat du bien afin de minorer le résultat imposable,

89
00:04:34.471 --> 00:04:41.596
et ce à condition d'avoir déclaré la date de début de l'activité LMNP comme étant la date de la signature du contrat de vente du bien en VFA.

90
00:04:42.417 --> 00:04:42.817
En effet,

91
00:04:43.077 --> 00:04:44.178
dans le cas d'un achat en VFA,

92
00:04:44.438 --> 00:04:50.802
une erreur courante pour les loueurs consiste à attendre la livraison du bien et l'accueil du premier locataire pour déclarer leur début d'activité,

93
00:04:51.302 --> 00:04:55.425
alors que cela peut être fait dès le début de la VFA au moment de la signature du contrat.

94
00:04:56.526 --> 00:04:58.607
D'autres avantages se situent sur le plan pratique.

95
00:04:59.019 --> 00:04:59.399
En VEFA,

96
00:04:59.679 --> 00:05:00.540
le bien acheté est,

97
00:05:00.740 --> 00:05:01.820
dans une certaine mesure,

98
00:05:01.980 --> 00:05:05.982
personnalisable et peut donc être largement optimisé selon les projets de location.

99
00:05:06.642 --> 00:05:07.082
De plus,

100
00:05:07.242 --> 00:05:11.104
le bien sera construit dans le respect des dernières normes en matière de performance énergétique,

101
00:05:11.624 --> 00:05:11.944
ce qui,

102
00:05:12.265 --> 00:05:14.465
au vu des nouvelles exigences de performance énergétique,

103
00:05:14.866 --> 00:05:21.268
peut s'avérer très avantageux avec l'assurance de ne pas avoir de travaux supplémentaires à opérer afin de pouvoir mettre le logement en location.

104
00:05:21.809 --> 00:05:22.089
Enfin,

105
00:05:22.309 --> 00:05:23.749
il existe un dernier avantage,

106
00:05:23.969 --> 00:05:25.450
spécifique aux résidences-services,

107
00:05:25.610 --> 00:05:27.651
pour lesquelles il est aussi possible d'investir en VEFA.

108
00:05:28.395 --> 00:05:31.157
Dans le cas de l'achat en VFA d'un logement situé dans un tel établissement,

109
00:05:31.557 --> 00:05:40.044
il vous sera possible de récupérer la TVA au taux de 20% sur le prix d'acquisition du bien si la résidence propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants,

110
00:05:40.384 --> 00:05:41.705
la fourniture du petit-déjeuner,

111
00:05:41.985 --> 00:05:43.006
le nettoyage des logements,

112
00:05:43.326 --> 00:05:46.109
la fourniture de linge de maison et un accueil personnalisé.

113
00:05:46.869 --> 00:05:47.290
Attention,

114
00:05:47.550 --> 00:05:54.375
un tel type d'investissement est toutefois soumis à un cadre juridique strict et il vous imposera de signer un bail commercial avec l'exploitant gestionnaire du logement.

115
00:05:55.071 --> 00:05:56.111
Malgré ces avantages,

116
00:05:56.231 --> 00:05:58.272
l'achat en VEFA suscite également certaines craintes,

117
00:05:58.472 --> 00:05:58.792
avec,

118
00:05:59.092 --> 00:05:59.632
parmi elles,

119
00:05:59.972 --> 00:06:04.254
l'absence de délivrance du logement ou un résultat final non conforme aux attentes de l'acquéreur.

120
00:06:04.834 --> 00:06:09.075
Penchons-nous donc maintenant sur les risques de l'achat en VEFA et les garanties qui protègent l'acheteur.

121
00:06:09.695 --> 00:06:11.235
Distinguons ici trois cas de figure,

122
00:06:11.736 --> 00:06:13.116
celui où le bien n'est pas achevé,

123
00:06:13.616 --> 00:06:17.617
celui où il n'est pas conforme et celui où il présente des vices de construction.

124
00:06:18.197 --> 00:06:19.278
Si le bien n'est pas terminé,

125
00:06:19.598 --> 00:06:24.099
l'acquéreur peut demander la mise en œuvre de l'un des deux types de garanties obligatoires pour tout type de contrat,

126
00:06:24.491 --> 00:06:26.392
qui aura dû être prévu à la signature,

127
00:06:26.832 --> 00:06:29.354
à savoir soit la garantie financière d'achèvement,

128
00:06:29.734 --> 00:06:34.617
dans le cas où une banque ou un assureur se sont engagés à fournir les fonds nécessaires en cas de défaillance du vendeur,

129
00:06:35.137 --> 00:06:37.078
ce qui implique que le logement devra être achevé,

130
00:06:37.739 --> 00:06:39.199
soit la garantie de reboursement,

131
00:06:39.600 --> 00:06:46.564
dans ce cas un organisme financier s'est engagé aux côtés du promoteur à rembourser à l'acquéreur les sommes déjà payées au titre de la vente.

132
00:06:47.244 --> 00:06:48.485
Si le bien n'est pas conforme,

133
00:06:48.725 --> 00:06:50.966
plusieurs recours sont également possibles pour l'acquéreur.

134
00:06:51.466 --> 00:06:52.287
Au nombre de 5,

135
00:06:52.547 --> 00:06:53.227
Ils permettent,

136
00:06:53.267 --> 00:06:54.148
selon la situation,

137
00:06:54.768 --> 00:07:05.953
soit de demander la consignation du solde pour défaut de conformité la somme est alors immobilisée sur un compte spécial ou chez le notaire en attendant les modifications mais l'acquéreur peut tout de même exiger la remise des clés.

138
00:07:06.573 --> 00:07:16.497
Soit de demander la réparation des défauts de conformité apparents le vendeur devra s'obliger à réparer tant que l'action est débutée dans l'année de réception des travaux ou dans les 13 mois de la prise de possession.

139
00:07:17.038 --> 00:07:20.019
Soit de demander la réparation des défauts de conformité cachés.

140
00:07:20.459 --> 00:07:24.381
La responsabilité du vendeur court alors sur 10 ans à compter de la réception des travaux.

141
00:07:24.982 --> 00:07:25.522
Dans ce délai,

142
00:07:25.762 --> 00:07:28.163
tout défaut découvert doit faire l'objet d'une mise en conformité.

143
00:07:28.744 --> 00:07:29.604
Dans le cas contraire,

144
00:07:29.744 --> 00:07:32.406
il est possible pour l'acquéreur d'obtenir des dommages et intérêts,

145
00:07:32.826 --> 00:07:36.768
la réduction du prix de vente ou même son allulation selon l'importance des défauts.

146
00:07:37.549 --> 00:07:40.230
Soit de demander l'application de la garantie de surface.

147
00:07:40.731 --> 00:07:47.895
La différence de surface prévue dans les contrats de vente permet au promoteur de fournir à l'acquéreur un logement d'une surface inférieure à celle indiquée dans le contrat

148
00:07:48.299 --> 00:07:50.380
tant que la différence ne dépasse pas les 5%.

149
00:07:51.081 --> 00:07:51.901
Dans le cas contraire,

150
00:07:52.001 --> 00:07:55.963
il est possible de demander une diminution du prix devant la justice dans un délai d'un an,

151
00:07:56.464 --> 00:07:59.365
soit de demander le respect de la garantie d'isolation phonique.

152
00:07:59.885 --> 00:08:00.606
La première année,

153
00:08:00.746 --> 00:08:09.811
il est effectivement possible de se retourner contre le vendeur pour obtenir les réparations ou corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation.

154
00:08:10.711 --> 00:08:11.612
Dernier cas de figure,

155
00:08:11.752 --> 00:08:13.893
celui d'un bien qui présenterait des vis de construction.

156
00:08:14.554 --> 00:08:15.394
Dans cette hypothèse,

157
00:08:15.594 --> 00:08:17.035
quatre actions peuvent être envisagées.

158
00:08:17.443 --> 00:08:18.004
A savoir,

159
00:08:18.224 --> 00:08:20.125
invoquer la garantie contre les vices apparents.

160
00:08:20.626 --> 00:08:21.046
Dans ce cas,

161
00:08:21.186 --> 00:08:24.309
la règle qui s'applique est la même qu'en cas de défaut de conformité apparent.

162
00:08:25.049 --> 00:08:26.891
Invoquer la garantie contre les vices cachés.

163
00:08:27.231 --> 00:08:31.475
Le vendeur devra alors s'engager à réparer le vis pour échapper à une éventuelle diminution du prix.

164
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Cette garantie bénéficie d'ailleurs aux acquéreurs successifs de l'immeuble.

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00:08:35.939 --> 00:08:37.660
Se prévaloir de la garantie décennale.

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00:08:38.141 --> 00:08:39.302
Elle est mise en œuvre lorsque,

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00:08:39.442 --> 00:08:41.744
dans les dix premières années qui suivent la réception des travaux,

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00:08:42.164 --> 00:08:45.567
des dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou son caractère habitable.

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00:08:46.219 --> 00:08:54.821
Elle est généralement associée à une assurance d'hommage ouvrage qui permet de réparer les dommages sans avoir à attendre que la responsabilité du promoteur ne soit établie par la justice.

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00:08:55.462 --> 00:08:57.842
Ou encore se prévaloir de la garantie biennale.

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00:08:58.362 --> 00:08:58.963
Pendant deux ans,

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00:08:59.143 --> 00:09:04.764
l'acquéreur peut exiger la réparation ou le remplacement de tout équipement défectueux qui ne fait pas partie de la construction,

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00:09:05.204 --> 00:09:07.705
comme les interphones ou les dispositifs de chauffage.

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00:09:08.385 --> 00:09:14.367
C'est sur ces précisions que notre épisode sur l'achat d'un bien en VEFA touche à sa fin et nous espérons qu'il vous aura permis d'en apprendre plus.

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00:09:14.407 --> 00:09:16.749
plus sur un mode d'investissement en location meublée qui,

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00:09:17.290 --> 00:09:19.452
s'il peut parfois faire l'objet de certaines appréhensions,

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00:09:19.832 --> 00:09:24.456
peut également se révéler très avantageux s'il prend place dans une stratégie d'investissement réfléchie.

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Si vous avez aimé notre podcast,

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faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

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