WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.457
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.877 --> 00:00:10.778
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.218 --> 00:00:12.939
A le plaisir de vous présenter

4
00:00:13.339 --> 00:00:18.401
Je découvre le monde du meublé le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

5
00:00:19.262 --> 00:00:27.245
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

6
00:00:27.945 --> 00:00:30.666
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

7
00:00:31.066 --> 00:00:34.808
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.

8
00:00:38.944 --> 00:00:39.885
Bonjour à toutes et à tous,

9
00:00:39.965 --> 00:00:42.766
bienvenue dans un nouvel épisode du podcast des rendez-vous de JD2M.

10
00:00:43.166 --> 00:00:44.767
Je m'appelle Baptiste et dans ce podcast,

11
00:00:44.767 --> 00:00:47.509
je donne la parole à des professionnels du secteur de la location meublée.

12
00:00:47.929 --> 00:00:49.370
Spécialistes de la comptabilité,

13
00:00:49.470 --> 00:00:49.890
du droit,

14
00:00:49.910 --> 00:00:51.811
de la gestion de biens ou encore du patrimoine,

15
00:00:52.172 --> 00:00:53.472
ils viennent vous parler fiscalité,

16
00:00:53.692 --> 00:00:54.053
emprunts,

17
00:00:54.173 --> 00:00:54.793
investissement,

18
00:00:54.893 --> 00:01:00.516
réglementation et vous livrer leurs meilleurs conseils pour que vous puissiez en apprendre toujours plus sur l'activité de location meublée.

19
00:01:01.037 --> 00:01:01.517
Et aujourd'hui,

20
00:01:01.597 --> 00:01:06.500
notre rendez-vous sera consacré aux erreurs ou plus largement à ces choses auxquelles on ne pense pas toujours au bon moment,

21
00:01:07.240 --> 00:01:10.223
tout loire en meublé doit garder à l'esprit pour vivre sereinement son activité.

22
00:01:10.743 --> 00:01:11.884
Et pour évoquer ce sujet,

23
00:01:11.904 --> 00:01:12.685
je reçois Laura,

24
00:01:12.805 --> 00:01:14.866
responsable du pôle comptable de Gilles et 2M.

25
00:01:15.327 --> 00:01:15.527
Laura,

26
00:01:15.747 --> 00:01:16.228
bonjour,

27
00:01:16.308 --> 00:01:17.589
merci de m'avoir rejoint pour cet épisode.

28
00:01:17.929 --> 00:01:18.509
Avant de commencer,

29
00:01:18.509 --> 00:01:20.351
je te propose de te présenter à nos auditeurs.

30
00:01:21.072 --> 00:01:21.812
Bonjour Baptiste,

31
00:01:21.812 --> 00:01:26.356
et merci de m'accueillir dans ce nouveau podcast dédié aux erreurs à ne pas commettre dans l'allocation meublé.

32
00:01:26.436 --> 00:01:29.659
Je suis ravie de pouvoir échanger avec tous nos auditeurs.

33
00:01:30.339 --> 00:01:31.460
Pour ma petite présentation,

34
00:01:31.540 --> 00:01:33.182
je suis titulaire du DACG,

35
00:01:33.382 --> 00:01:35.604
donc du Diplôme supérieur de gestion et comptabilité.

36
00:01:35.964 --> 00:01:38.345
et je suis en cours d'obtention du diplôme d'expertise comptable.

37
00:01:38.766 --> 00:01:41.427
J'ai commencé mon expérience dans des cabinets traditionnels,

38
00:01:41.787 --> 00:01:42.588
dans la comptabilité,

39
00:01:42.668 --> 00:01:43.748
et puis j'ai poursuivi en audit.

40
00:01:44.048 --> 00:01:44.709
Avant de rejoindre,

41
00:01:44.709 --> 00:01:45.549
je déclare mon objet.

42
00:01:45.849 --> 00:01:46.790
Il y a quatre ans maintenant.

43
00:01:47.690 --> 00:01:48.091
Très bien,

44
00:01:48.231 --> 00:01:48.851
merci Laura.

45
00:01:48.951 --> 00:01:49.211
Alors,

46
00:01:49.431 --> 00:01:50.792
nous avons un vaste sujet qui nous attend,

47
00:01:50.852 --> 00:01:52.033
celui des erreurs à éviter,

48
00:01:52.213 --> 00:01:57.956
ou plus largement des détails auxquels il faut penser pour éviter des déconvenues plus ou moins importantes dans son activité de location meublée.

49
00:01:58.316 --> 00:02:00.337
Et comme il y a beaucoup de points à mentionner,

50
00:02:00.717 --> 00:02:05.280
nous allons essayer de les prendre dans l'ordre chronologique de l'expérience d'un loire en meublé qui débuterait son activité.

51
00:02:05.740 --> 00:02:09.743
Et c'est donc sans surprise que nous allons commencer avec le moment de l'immatriculation,

52
00:02:10.063 --> 00:02:10.784
qui est une étape,

53
00:02:10.984 --> 00:02:11.484
on le rappelle,

54
00:02:11.605 --> 00:02:13.086
obligatoire pour tout loueur en meublé,

55
00:02:13.466 --> 00:02:17.109
et qu'il est nécessaire de réaliser sur le site de l'Institut National de la Propriété Industrielle,

56
00:02:17.129 --> 00:02:19.010
qu'on appelle aussi plus communément l'INPI.

57
00:02:19.471 --> 00:02:19.691
Laura,

58
00:02:19.851 --> 00:02:21.572
est-ce que tu peux nous en dire plus,

59
00:02:21.732 --> 00:02:22.273
et surtout,

60
00:02:22.333 --> 00:02:24.454
pourquoi est-ce qu'il s'agit d'une étape clé pour tout loueur ?

61
00:02:25.075 --> 00:02:25.315
Bien sûr,

62
00:02:25.335 --> 00:02:25.695
Baptiste.

63
00:02:25.795 --> 00:02:26.116
En effet,

64
00:02:26.156 --> 00:02:31.640
on a beaucoup de loueurs en meublé qui ont des problèmes au niveau de l'immatriculation de leur logement.

65
00:02:31.920 --> 00:02:35.762
Ce qui se sont trompés dans la date de début d'activité lorsqu'ils l'ont déclaré au prix de l'INPI.

66
00:02:36.422 --> 00:02:36.702
En fait,

67
00:02:36.742 --> 00:02:38.002
la date d'immatriculation,

68
00:02:38.042 --> 00:02:39.163
la date de début d'activité,

69
00:02:39.263 --> 00:02:44.185
doit être la date de la première dépense et non pas la date de mise en location comme beaucoup de clients le pensent.

70
00:02:44.565 --> 00:02:44.845
En fait,

71
00:02:44.905 --> 00:02:48.927
c'est la date de la première dépense que vous avez engagée dans le cadre de votre activité de location meublée.

72
00:02:49.247 --> 00:02:50.548
Dans le cadre d'un investissement locatif,

73
00:02:51.048 --> 00:02:53.329
il s'agit dans la majorité des cas de l'achat,

74
00:02:53.329 --> 00:02:55.069
de l'acquisition de votre bien chez le notaire.

75
00:02:55.590 --> 00:02:55.810
Après,

76
00:02:55.810 --> 00:03:01.272
il peut aussi s'agir de l'achat de mobilier qui a été acquis par anticipation par le loueur en meublé.

77
00:03:01.712 --> 00:03:04.293
qui a voulu déjà commander ses meubles par exemple,

78
00:03:04.293 --> 00:03:09.316
donc dans ce cas ce sera la date d'achat du meuble qui va être prise en date de début d'activité.

79
00:03:09.677 --> 00:03:10.857
Mais dans la majorité des cas,

80
00:03:10.957 --> 00:03:15.360
retenez vraiment que c'est la date d'acquisition chez le notaire de votre logement qui sera mise en location.

81
00:03:16.180 --> 00:03:17.981
Dans le cas d'un apport du patrimoine privé,

82
00:03:18.041 --> 00:03:22.084
donc par exemple vous prenez votre résidence principale et vous souhaitez la mettre en location,

83
00:03:22.124 --> 00:03:24.225
donc elle devient votre résidence secondaire,

84
00:03:24.565 --> 00:03:27.767
il s'agira du coup de la date à laquelle vous déménagez,

85
00:03:28.027 --> 00:03:29.668
votre résidence principale ne l'est plus.

86
00:03:29.988 --> 00:03:33.429
C'est là que vous allez pouvoir accueillir des locataires dans votre logement.

87
00:03:34.130 --> 00:03:34.470
Attention,

88
00:03:34.470 --> 00:03:36.130
il ne s'agit pas de la date de mise en location,

89
00:03:36.150 --> 00:03:37.951
c'est vraiment là où je voudrais vous alerter sur ce sujet.

90
00:03:38.511 --> 00:03:39.272
Alors effectivement,

91
00:03:39.352 --> 00:03:40.792
c'est une confusion qu'on voit beaucoup.

92
00:03:40.932 --> 00:03:46.114
Beaucoup de gens qui se lancent dans l'activité de location mobile pensent qu'il faut attendre l'accueil du premier locataire.

93
00:03:46.295 --> 00:03:46.415
Or,

94
00:03:46.535 --> 00:03:46.975
en réalité,

95
00:03:47.035 --> 00:03:47.935
ce n'est pas du tout le cas.

96
00:03:48.375 --> 00:03:51.417
Et il y a aussi peut-être un autre cas un petit peu particulier,

97
00:03:51.457 --> 00:03:52.837
c'est celui de l'achat en VFA,

98
00:03:52.937 --> 00:03:54.078
puisque quand on achète en VFA,

99
00:03:54.158 --> 00:03:54.498
justement,

100
00:03:54.858 --> 00:03:57.739
beaucoup de logeurs attendent la remise des clés du bien,

101
00:03:57.879 --> 00:03:59.500
attendent finalement que ce bien soit fourni.

102
00:03:59.960 --> 00:04:00.660
Alors qu'en réalité,

103
00:04:00.841 --> 00:04:01.941
la DDA en VFA,

104
00:04:02.101 --> 00:04:03.082
elle est bien antérieure.

105
00:04:03.182 --> 00:04:05.783
Est-ce que tu peux nous préciser un petit peu cette situation ?

106
00:04:06.204 --> 00:04:06.324
Oui,

107
00:04:06.324 --> 00:04:06.584
bien sûr,

108
00:04:06.624 --> 00:04:06.944
Baptiste.

109
00:04:06.984 --> 00:04:07.164
Alors,

110
00:04:07.164 --> 00:04:07.464
du coup,

111
00:04:07.464 --> 00:04:10.706
je vais commencer par ta première question.

112
00:04:10.966 --> 00:04:14.609
C'est la date à laquelle le locataire va rentrer dans les lieux.

113
00:04:14.949 --> 00:04:15.229
En fait,

114
00:04:15.349 --> 00:04:17.250
le logement peut être mis à disposition.

115
00:04:17.270 --> 00:04:17.410
Donc,

116
00:04:17.410 --> 00:04:20.492
il peut y avoir une annonce qui a été publiée sur Le Bon Point,

117
00:04:20.532 --> 00:04:21.072
par exemple,

118
00:04:21.352 --> 00:04:22.193
sur un autre site.

119
00:04:22.633 --> 00:04:22.913
En fait,

120
00:04:22.953 --> 00:04:27.296
c'est cette date qui va être à prendre en compte lorsqu'on parle de date de mise en location.

121
00:04:27.504 --> 00:04:30.607
Ce n'est pas la date à laquelle le locataire rentre dans l'appartement,

122
00:04:30.947 --> 00:04:33.209
ce n'est pas la date à laquelle le bail va débuter,

123
00:04:33.469 --> 00:04:37.692
c'est vraiment la date à laquelle le logement va être disponible pour accueillir un locataire.

124
00:04:38.053 --> 00:04:41.055
Donc si vous avez publié une annonce mais que vous n'avez toujours pas trouvé de locataire,

125
00:04:41.375 --> 00:04:42.436
ce n'est pas de votre fait,

126
00:04:42.436 --> 00:04:43.477
ce n'est pas votre choix.

127
00:04:43.797 --> 00:04:43.917
Là,

128
00:04:43.978 --> 00:04:47.520
la date de mise en location sera la date de la première annonce qui aura été publiée.

129
00:04:47.881 --> 00:04:48.541
Mais quoi qu'il arrive,

130
00:04:48.581 --> 00:04:51.584
cette date de mise en location n'est pas nécessairement la date de début d'activité.

131
00:04:51.764 --> 00:04:52.585
Celle de début d'activité,

132
00:04:52.665 --> 00:04:56.648
c'est bien au moment où on dépense quelque chose pour meubler le bien ou...

133
00:04:56.788 --> 00:04:57.969
au moment où on achète le bien.

134
00:04:58.330 --> 00:04:58.650
D'ailleurs,

135
00:04:58.710 --> 00:05:00.652
tu parlais de la date de signature chez le notaire.

136
00:05:00.933 --> 00:05:04.677
On parle bien de la date où l'acte de vente est signé et non pas la promesse de vente.

137
00:05:04.697 --> 00:05:05.438
Exactement.

138
00:05:05.478 --> 00:05:08.081
On parle bien de l'acte authentique qui est signé chez le notaire,

139
00:05:08.161 --> 00:05:09.002
donc définitif.

140
00:05:09.418 --> 00:05:10.598
Pour la date de début d'activité,

141
00:05:10.618 --> 00:05:14.040
il faut bien dissocier la date de début d'activité de la date de mise en location.

142
00:05:14.440 --> 00:05:14.780
En fait,

143
00:05:15.240 --> 00:05:16.521
la date de début d'activité,

144
00:05:16.921 --> 00:05:23.924
ça va vous permettre de débuter votre activité comme son nom l'indique et de pouvoir comptabiliser toutes les dépenses et les recettes qui y sont associées.

145
00:05:24.444 --> 00:05:25.525
La date de mise en location,

146
00:05:25.785 --> 00:05:25.965
elle,

147
00:05:26.265 --> 00:05:29.966
va être la date à laquelle on va pouvoir débuter les amortissements de votre logement.

148
00:05:30.086 --> 00:05:34.568
Donc c'est la date à laquelle les amortissements vont commencer à être déduits de votre résultat fiscal à la fin.

149
00:05:34.928 --> 00:05:37.189
Et pour enchaîner sur ta question du VFA,

150
00:05:37.629 --> 00:05:38.370
alors en effet,

151
00:05:38.450 --> 00:05:38.690
on a...

152
00:05:39.090 --> 00:05:45.374
plusieurs clients qui pensent que la date de début d'activité doit être égale à la date de livraison du logement.

153
00:05:45.694 --> 00:05:46.014
En fait,

154
00:05:46.194 --> 00:05:54.839
il faut vraiment que la date de début d'activité soit encore une fois la date d'acquisition ou de signature chez le notaire parce que c'est la méthode préférentielle du plan comptable général.

155
00:05:55.099 --> 00:05:55.219
Donc,

156
00:05:55.259 --> 00:06:00.182
c'est vraiment la méthode de comptabilisation à l'avancement des travaux et non pas à l'achèvement des travaux.

157
00:06:00.762 --> 00:06:00.882
Donc,

158
00:06:00.942 --> 00:06:01.622
pour l'avancement,

159
00:06:01.823 --> 00:06:07.866
on prend le début d'activité à l'acquisition chez le notaire et puis on comptabilise les appels de fonds du promoteur.

160
00:06:08.046 --> 00:06:11.527
au fur et à mesure qu'ils sont arrivés et qu'ils ont été payés par le loueur.

161
00:06:12.148 --> 00:06:13.928
Si on prenait la méthode à l'achèvement,

162
00:06:14.149 --> 00:06:14.409
en fait,

163
00:06:14.409 --> 00:06:18.310
on prendrait une date de début d'activité à la date de livraison du bien et donc,

164
00:06:18.350 --> 00:06:18.650
du coup,

165
00:06:18.650 --> 00:06:20.231
d'entrée du locataire la plupart du temps.

166
00:06:20.711 --> 00:06:20.851
Donc,

167
00:06:20.891 --> 00:06:21.352
en tout cas,

168
00:06:21.652 --> 00:06:23.472
prenez vraiment la méthode préférentielle.

169
00:06:23.552 --> 00:06:26.334
C'est celle que le service des impôts des entreprises préfère.

170
00:06:26.414 --> 00:06:28.414
On prend vraiment la date de début d'activité,

171
00:06:28.715 --> 00:06:30.355
la signature chez le notaire et ensuite,

172
00:06:30.375 --> 00:06:31.696
on comptabilise les travaux à la pause.

173
00:06:32.556 --> 00:06:32.876
Et puis,

174
00:06:33.016 --> 00:06:33.857
au-delà du fait que,

175
00:06:34.057 --> 00:06:34.437
finalement,

176
00:06:34.437 --> 00:06:35.577
la date de début d'activité,

177
00:06:35.758 --> 00:06:36.558
au moment où...

178
00:06:36.898 --> 00:06:37.959
on signe l'acte de vente,

179
00:06:38.079 --> 00:06:40.440
c'est la méthode préférée du service d'impôt,

180
00:06:40.860 --> 00:06:42.861
c'est aussi le plus avantageux pour le loueur,

181
00:06:42.921 --> 00:06:43.462
puisqu'en réalité,

182
00:06:43.522 --> 00:06:44.522
cette date de début d'activité,

183
00:06:44.602 --> 00:06:46.223
elle va avoir une incidence fiscale,

184
00:06:46.283 --> 00:06:47.524
notamment au régime réel,

185
00:06:47.984 --> 00:06:48.885
puisque au régime réel,

186
00:06:48.925 --> 00:06:51.106
on peut déduire les charges et l'amortissement,

187
00:06:51.146 --> 00:06:51.666
et justement,

188
00:06:52.006 --> 00:06:52.607
ces déductions,

189
00:06:52.707 --> 00:06:55.728
elles vont être comptabilisées à partir de la date de début d'activité.

190
00:06:56.209 --> 00:06:56.649
Est-ce que déjà,

191
00:06:56.829 --> 00:06:57.509
très simplement,

192
00:06:57.529 --> 00:07:06.054
tu peux nous repréciser un petit peu en quoi consiste ce mécanisme de la déduction des charges et de l'amortissement qui est propre au régime réel pour l'allocation meublée ?

193
00:07:06.478 --> 00:07:06.818
Bien sûr.

194
00:07:07.198 --> 00:07:07.578
Alors déjà,

195
00:07:07.638 --> 00:07:14.960
je vais commencer par vous parler de la charge la plus conséquente qu'on va pouvoir déduire dans le régime réel dans le cas d'un investissement locatif.

196
00:07:15.040 --> 00:07:16.721
C'est ce qui arrive dans la majorité des cas,

197
00:07:16.861 --> 00:07:18.021
c'est les frais d'acquisition.

198
00:07:18.561 --> 00:07:20.142
C'est les frais que vous allez payer chez le notaire.

199
00:07:20.242 --> 00:07:21.742
Donc tout ce qui est émolument du notaire,

200
00:07:22.002 --> 00:07:22.723
tous ses honoraires,

201
00:07:23.063 --> 00:07:23.883
les droits de mutation,

202
00:07:24.143 --> 00:07:25.423
tout ce qui est honoraires d'agence,

203
00:07:26.184 --> 00:07:30.665
les commissions de garantie dans le cadre de votre contrat de prêt avec votre établissement bancaire.

204
00:07:30.845 --> 00:07:30.985
Voilà,

205
00:07:31.105 --> 00:07:34.346
tous ces frais qui en fait constituent des frais d'acquisition.

206
00:07:34.654 --> 00:07:37.395
qui vont pouvoir être pris en compte dans votre activité de location meublé.

207
00:07:37.915 --> 00:07:41.497
Vous pourrez soit les déduire en charge directement pour générer un déficit,

208
00:07:41.617 --> 00:07:45.038
soit choisir de les immobiliser pour qu'ils soient amortis au même titre que votre logement.

209
00:07:45.999 --> 00:07:52.561
Je profite du coup de parler de l'amortissement pour vous expliquer qu'au régime réel simplifié,

210
00:07:53.182 --> 00:07:55.743
le gros avantage est l'amortissement de votre logement.

211
00:07:56.303 --> 00:07:57.403
Sous le régime microbique,

212
00:07:57.463 --> 00:08:00.725
vous ne prenez qu'un abattement de 50% sur les bénéfices que vous faites,

213
00:08:00.745 --> 00:08:03.286
sur les recettes que vous générez de votre activité de location meublé.

214
00:08:03.666 --> 00:08:04.586
Alors qu'au régime réel,

215
00:08:04.747 --> 00:08:09.289
vous avez la possibilité d'amortir votre logement sur une moyenne de 28 ans,

216
00:08:09.289 --> 00:08:13.291
ce qui va vous générer des amortissements tous les ans qui sont déductibles de votre résultat fiscal.

217
00:08:13.611 --> 00:08:19.894
Ça va permettre de réduire votre résultat et donc votre base imposable au titre de l'impôt sur le revenu.

218
00:08:20.714 --> 00:08:21.055
Et alors,

219
00:08:21.215 --> 00:08:22.535
cette date de début d'activité,

220
00:08:22.715 --> 00:08:23.736
on le sait normalement,

221
00:08:24.236 --> 00:08:25.757
on est censé la déclarer dans les

222
00:08:26.117 --> 00:08:27.718
15 jours justement à l'INPI.

223
00:08:28.402 --> 00:08:31.364
On sait qu'il y a beaucoup de loisirs qui dépassent cette durée de 15 jours.

224
00:08:31.364 --> 00:08:32.145
Et donc plus largement,

225
00:08:32.145 --> 00:08:38.810
ça me donne envie de te poser la question de qu'est-ce qu'on fait si on se rend compte qu'on n'a pas respecté les délais ou si on n'a pas mis la bonne date de début d'activité,

226
00:08:38.870 --> 00:08:40.851
qu'on aurait par exemple dû la mettre plusieurs mois,

227
00:08:40.931 --> 00:08:42.192
voire plusieurs années auparavant.

228
00:08:42.713 --> 00:08:46.335
Est-ce que c'est grave et est-ce que c'est une situation qui peut se régler ?

229
00:08:46.455 --> 00:08:50.198
Ou est-ce qu'on est obligé de supporter son erreur ensuite pour le reste de son activité ?

230
00:08:50.979 --> 00:08:51.920
Alors en effet Baptiste,

231
00:08:52.600 --> 00:08:55.022
ta question est très pertinente et très importante.

232
00:08:55.442 --> 00:08:56.002
A l'époque,

233
00:08:56.563 --> 00:09:00.424
la déclaration de la date de début d'activité se faisait auprès du greffe du tribunal de commerce.

234
00:09:00.564 --> 00:09:00.845
Donc là,

235
00:09:00.865 --> 00:09:03.226
les corrections étaient assez faciles à faire.

236
00:09:03.466 --> 00:09:06.047
On avait juste un formulaire à remplir et à renvoyer.

237
00:09:06.047 --> 00:09:08.668
On pouvait corriger sa date de début d'activité lorsqu'on se trompait.

238
00:09:09.468 --> 00:09:11.589
Depuis que l'immatriculation se fait au prix de l'INPI,

239
00:09:11.990 --> 00:09:13.510
les choses sont beaucoup plus complexes.

240
00:09:13.790 --> 00:09:14.131
En effet,

241
00:09:14.171 --> 00:09:17.432
lorsqu'il y a une erreur dans la date de début d'activité,

242
00:09:17.592 --> 00:09:21.234
il est très compliqué de faire une correction de cette date.

243
00:09:21.658 --> 00:09:23.319
Nous on propose des solutions,

244
00:09:23.379 --> 00:09:23.919
on aide,

245
00:09:23.1000 --> 00:09:26.261
on accompagne du mieux qu'on peut nos clients,

246
00:09:26.761 --> 00:09:29.303
mais c'est vrai que c'est un petit peu une bataille avec l'INPI.

247
00:09:29.543 --> 00:09:30.964
On essaie de prendre contact avec eux,

248
00:09:31.164 --> 00:09:33.065
de faire des demandes sur le site,

249
00:09:33.265 --> 00:09:34.546
mais c'est vrai que ce n'est pas évident.

250
00:09:35.607 --> 00:09:36.847
Dans certains cas,

251
00:09:36.847 --> 00:09:41.290
on est même obligé de cesser l'activité à la date de création pour recréer une nouvelle activité,

252
00:09:41.350 --> 00:09:42.551
donc ça crée un nouveau SIREN.

253
00:09:42.931 --> 00:09:47.234
C'est vraiment la solution finale et extrême qu'on a trouvée.

254
00:09:47.698 --> 00:09:48.038
Mais vraiment,

255
00:09:48.099 --> 00:09:50.561
faites très attention à cette date de début d'activité.

256
00:09:50.942 --> 00:09:54.005
N'hésitez vraiment pas à prendre conseil avant de vous y matriculer.

257
00:09:54.406 --> 00:09:54.606
Alors,

258
00:09:54.626 --> 00:09:56.968
on sait qu'il n'y en a qu'un jour pour y matriculer son activité,

259
00:09:57.509 --> 00:10:00.713
mais il est préférable de prendre un petit peu plus de temps si nécessaire,

260
00:10:00.773 --> 00:10:02.254
d'être un petit peu en retard sur ce délai,

261
00:10:02.495 --> 00:10:03.496
plutôt que de se tromper,

262
00:10:03.516 --> 00:10:04.076
parce qu'au final,

263
00:10:04.156 --> 00:10:06.539
vous allez pouvoir avoir un retard de plusieurs semaines,

264
00:10:06.579 --> 00:10:07.180
voire plusieurs mois,

265
00:10:07.200 --> 00:10:08.221
le temps de régler le problème.

266
00:10:08.753 --> 00:10:13.494
Donc prenez un petit peu plus de temps en départ pour prendre conseil et avoir le bon début d'activité.

267
00:10:14.135 --> 00:10:14.255
Oui,

268
00:10:14.295 --> 00:10:14.735
effectivement.

269
00:10:14.735 --> 00:10:16.735
Alors la date de 15 jours auquel tu fais référence,

270
00:10:16.815 --> 00:10:18.356
c'est celle de l'immatriculation,

271
00:10:18.376 --> 00:10:19.136
donc la déclaration,

272
00:10:19.236 --> 00:10:24.218
la début d'activité qui normalement justement doit se faire dans les 15 jours à partir de cette même date.

273
00:10:24.638 --> 00:10:24.798
Or,

274
00:10:24.898 --> 00:10:27.038
on sait qu'il y a beaucoup d'heures qui dépassent ce délai de 15 jours.

275
00:10:27.418 --> 00:10:27.939
Jusqu'à présent,

276
00:10:27.939 --> 00:10:31.900
on a pu constater que l'administration fiscale était assez tolérante.

277
00:10:32.040 --> 00:10:32.560
Globalement,

278
00:10:32.680 --> 00:10:35.801
on avait le droit de déclarer même bien après la date des 15 jours.

279
00:10:36.245 --> 00:10:36.805
Et c'est pour ça,

280
00:10:37.265 --> 00:10:38.366
c'est la raison pour laquelle finalement,

281
00:10:38.766 --> 00:10:40.767
même si c'est bien de le faire le plus tôt possible,

282
00:10:40.847 --> 00:10:42.007
ça peut quand même valoir le coup,

283
00:10:42.288 --> 00:10:42.788
comme tu le disais,

284
00:10:43.128 --> 00:10:43.928
de prendre conseil,

285
00:10:43.988 --> 00:10:46.249
quitte à le déclarer même une semaine plus tard,

286
00:10:46.449 --> 00:10:47.310
après la date prévue,

287
00:10:47.810 --> 00:10:49.831
pour justement être sûr de ne pas faire d'erreur.

288
00:10:50.511 --> 00:10:50.631
Oui,

289
00:10:50.711 --> 00:10:51.111
tout à fait.

290
00:10:51.551 --> 00:10:52.372
Pour le petit exemple,

291
00:10:52.392 --> 00:10:57.914
on a même des loueurs qui arrivent à s'y matriculer pour un an ou deux en arrière.

292
00:10:58.194 --> 00:10:58.354
Donc,

293
00:10:58.574 --> 00:11:00.295
il y a vraiment la possibilité de le faire.

294
00:11:00.315 --> 00:11:01.956
Il n'y a pas de pénalité,

295
00:11:01.976 --> 00:11:02.396
en tout cas,

296
00:11:02.596 --> 00:11:03.376
connue à ce niveau-là.

297
00:11:03.716 --> 00:11:04.897
Et il vaut mieux avoir une bonne...

298
00:11:05.137 --> 00:11:06.138
date de début d'activité,

299
00:11:06.518 --> 00:11:07.819
plutôt que de devoir faire une copie de cible.

300
00:11:08.260 --> 00:11:08.540
Très bien,

301
00:11:08.600 --> 00:11:10.962
alors je pense qu'on a fait le tour pour la date de début d'activité,

302
00:11:11.142 --> 00:11:15.746
et on va revenir finalement à un autre point qu'on a déjà évoqué très brièvement,

303
00:11:15.826 --> 00:11:17.547
c'est celui de la mise en location.

304
00:11:18.048 --> 00:11:18.348
On le sait,

305
00:11:18.348 --> 00:11:19.489
quand on fait de la location meublée,

306
00:11:19.489 --> 00:11:21.090
il y a certains critères à respecter.

307
00:11:21.591 --> 00:11:21.811
Alors,

308
00:11:21.971 --> 00:11:22.571
généralement,

309
00:11:22.691 --> 00:11:23.052
les loueurs,

310
00:11:23.052 --> 00:11:24.453
quand ils se lancent dans la location meublée,

311
00:11:24.533 --> 00:11:25.213
les connaissent,

312
00:11:25.253 --> 00:11:26.735
notamment les équipements obligatoires,

313
00:11:26.755 --> 00:11:28.536
avec le décret du 31 juillet 2015,

314
00:11:29.237 --> 00:11:29.877
mais pour autant,

315
00:11:29.997 --> 00:11:34.181
il peut quand même arriver que certains loueurs oublient certains éléments d'équipement.

316
00:11:34.581 --> 00:11:35.121
Et là aussi,

317
00:11:35.161 --> 00:11:37.622
c'est quelque chose auquel il faut faire très attention parce que justement,

318
00:11:37.642 --> 00:11:40.363
ça peut entraîner une requalification du bail en location nue.

319
00:11:40.764 --> 00:11:42.064
Et cette requalification du bail,

320
00:11:42.144 --> 00:11:44.865
elle va avoir une incidence fiscale qui peut être très importante.

321
00:11:45.205 --> 00:11:53.189
Est-ce que tu peux nous expliquer un petit peu comment ça va fonctionner du point de vue des impôts si on a une requalification d'un bail de location meublée en location nue ?

322
00:11:53.769 --> 00:11:53.889
Oui,

323
00:11:53.909 --> 00:11:54.249
bien sûr.

324
00:11:54.369 --> 00:11:54.549
Alors,

325
00:11:54.549 --> 00:12:02.272
je vais juste vous préciser avant comment l'administration fiscale peut en venir à requalifier votre activité de location nue,

326
00:12:02.312 --> 00:12:03.673
donc soumise au régime.

327
00:12:04.013 --> 00:12:04.694
des revenus fonciers.

328
00:12:05.374 --> 00:12:05.714
En fait,

329
00:12:06.795 --> 00:12:08.156
le but de la location mobilier,

330
00:12:08.156 --> 00:12:11.038
c'est bien évidemment de louer un logement qui a des meubles,

331
00:12:11.358 --> 00:12:13.380
de mettre à disposition des meubles à son locataire.

332
00:12:14.020 --> 00:12:14.260
L'idée,

333
00:12:14.300 --> 00:12:18.423
c'est donc de retrouver du mobilier à l'actif de votre bilan.

334
00:12:19.064 --> 00:12:19.244
Donc,

335
00:12:20.004 --> 00:12:22.186
soit vous avez acheté du mobilier neuf,

336
00:12:22.426 --> 00:12:24.848
du coup on comptabilise les factures au réel,

337
00:12:24.928 --> 00:12:25.989
donc les frais réels,

338
00:12:26.009 --> 00:12:26.969
donc là il n'y a pas de souci.

339
00:12:27.790 --> 00:12:28.130
Par contre,

340
00:12:28.170 --> 00:12:31.973
si vous avez réutilisé du mobilier qui était dans votre résidence principale,

341
00:12:32.233 --> 00:12:34.114
ou dans une autre résidence secondaire par exemple,

342
00:12:34.535 --> 00:12:35.976
vous avez renouvelé votre mobilier,

343
00:12:36.116 --> 00:12:40.058
vous avez mis l'ancien mobilier dans votre logement que vous mettez à disposition d'un locataire.

344
00:12:40.699 --> 00:12:41.039
Dans ce cas,

345
00:12:41.039 --> 00:12:43.581
il faut bien penser à établir un inventaire mobilier.

346
00:12:44.001 --> 00:12:44.922
Cet inventaire mobilier,

347
00:12:44.922 --> 00:12:45.162
en fait,

348
00:12:45.222 --> 00:12:47.864
vous allez valoriser les meubles,

349
00:12:48.324 --> 00:12:51.486
le petit équipement que vous allez mettre dans votre logement,

350
00:12:51.826 --> 00:12:53.027
à la valeur actuelle,

351
00:12:53.227 --> 00:12:56.269
au moment où vous les apportez à votre activité de location mobile.

352
00:12:56.810 --> 00:12:59.011
Même si la valeur n'est pas significative,

353
00:12:59.391 --> 00:13:01.433
même si c'est 300 euros ou 200 euros,

354
00:13:01.673 --> 00:13:03.353
on voit que c'est un faible montant.

355
00:13:03.594 --> 00:13:03.834
Et là,

356
00:13:03.834 --> 00:13:04.474
vous pouvez vous dire,

357
00:13:04.474 --> 00:13:04.594
oui,

358
00:13:04.614 --> 00:13:10.655
mais c'est en dessous des 500 euros qu'on entend en règle générale pour immobiliser un composant ou du mobilier.

359
00:13:11.416 --> 00:13:11.696
Donc là,

360
00:13:11.676 --> 00:13:14.056
il faut vraiment le mettre à l'actif parce que peu importe le montant,

361
00:13:14.076 --> 00:13:15.197
même si ce n'est pas significatif,

362
00:13:15.537 --> 00:13:21.338
ça prouve que votre logement est meublé et que vous mettez à disposition le mobilier à votre locataire.

363
00:13:22.579 --> 00:13:26.260
Si l'administration fiscale établit un contrôle sur votre dossier,

364
00:13:26.320 --> 00:13:29.361
sur votre liesse fiscale et se rend compte qu'il n'y a pas de mobilier à l'actif,

365
00:13:29.581 --> 00:13:30.681
qu'il n'y a que le logement,

366
00:13:30.821 --> 00:13:32.382
qui est entré à l'actif de votre bilan.

367
00:13:32.902 --> 00:13:33.282
Dans ce cas,

368
00:13:33.302 --> 00:13:39.746
ils vont pouvoir se poser la question de la légitimité de mise en location de votre bien en location meublée.

369
00:13:40.706 --> 00:13:41.487
Bien évidemment,

370
00:13:41.887 --> 00:13:50.432
la preuve est vraiment le bail que vous allez apporter à l'administration fiscale pour prouver que votre logement est loué en meublé et non pas en location nue.

371
00:13:50.872 --> 00:13:51.352
Cependant,

372
00:13:52.333 --> 00:13:59.757
l'absence de mobilier pourra mettre le doute à l'administration fiscale qui pourra établir un contrôle un petit peu plus poussé de votre...

373
00:14:00.517 --> 00:14:02.199
fiscale de votre activité de location meublé.

374
00:14:02.519 --> 00:14:02.639
Donc,

375
00:14:02.659 --> 00:14:05.061
ça va pouvoir appuyer un contrôle fiscal,

376
00:14:05.161 --> 00:14:05.581
finalement,

377
00:14:06.082 --> 00:14:08.884
qui va pouvoir évoluer sur d'autres contrôles,

378
00:14:08.904 --> 00:14:10.746
et notamment sur le revenu,

379
00:14:10.786 --> 00:14:11.726
ça c'est possible également.

380
00:14:12.047 --> 00:14:12.387
D'accord,

381
00:14:12.387 --> 00:14:14.689
et de point de vue de cet inventaire immobilier,

382
00:14:14.689 --> 00:14:16.951
tu parlais justement de la valorisation des biens.

383
00:14:16.971 --> 00:14:17.171
Alors,

384
00:14:17.431 --> 00:14:17.911
effectivement,

385
00:14:17.911 --> 00:14:19.733
tu nous as évoqué le cas de l'achat de biens neufs,

386
00:14:19.733 --> 00:14:20.093
dans ce cas-là,

387
00:14:20.133 --> 00:14:20.714
c'est très simple,

388
00:14:20.774 --> 00:14:22.355
on a une facture avec un montant,

389
00:14:23.416 --> 00:14:24.497
c'est très simple à déclarer,

390
00:14:24.917 --> 00:14:25.498
mais tu as,

391
00:14:25.518 --> 00:14:25.938
par exemple,

392
00:14:25.958 --> 00:14:29.020
parlé des biens qu'on aurait pu prendre dans sa résidence principale,

393
00:14:29.020 --> 00:14:29.621
dans sa résidence secrétaire.

394
00:14:29.821 --> 00:14:31.843
ou des biens qu'on a aussi pu acheter d'occasion peut-être.

395
00:14:32.243 --> 00:14:32.643
Dans ce cas-là,

396
00:14:32.903 --> 00:14:34.124
comment on les valorise ?

397
00:14:34.185 --> 00:14:41.250
Quels éléments on peut utiliser pour justifier de la valeur de ces biens une fois qu'on les inscrit dans l'inventaire mobilier ?

398
00:14:41.270 --> 00:14:41.650
Justement,

399
00:14:41.691 --> 00:14:48.636
c'est assez complexe d'évaluer un bien mobilier qu'on a chez nous depuis plusieurs années ou qu'on a acheté d'occasion.

400
00:14:49.617 --> 00:14:50.718
Lorsqu'on l'a acheté d'occasion,

401
00:14:50.878 --> 00:14:54.521
par exemple sur Le Bon Coin ou sur les sites et les plateformes comme Vinted,

402
00:14:54.841 --> 00:15:01.447
C'est assez simple parce que vous allez pouvoir apporter cet équipement finalement à la valeur à laquelle vous venez de l'acheter.

403
00:15:01.767 --> 00:15:01.987
Donc là,

404
00:15:02.007 --> 00:15:04.129
même si ce n'est pas une facture avec un professionnel,

405
00:15:04.449 --> 00:15:05.791
vous avez en tout cas la valeur,

406
00:15:06.631 --> 00:15:08.113
vous pouvez apporter la valeur à votre compteur.

407
00:15:08.693 --> 00:15:09.734
Là où c'est un petit peu plus compliqué,

408
00:15:09.834 --> 00:15:11.756
c'est lorsque votre immobilier était déjà chez vous,

409
00:15:11.776 --> 00:15:13.377
donc vous l'avez acquis il y a plusieurs années,

410
00:15:13.397 --> 00:15:14.278
il a perdu de la valeur,

411
00:15:14.338 --> 00:15:16.760
il s'est usé finalement avec le temps.

412
00:15:17.521 --> 00:15:19.582
C'est là où c'est un petit peu compliqué de le valoriser.

413
00:15:19.603 --> 00:15:19.923
Donc nous,

414
00:15:19.923 --> 00:15:21.184
ce qu'on vous conseille tout simplement,

415
00:15:21.204 --> 00:15:22.285
c'est d'aller sur le bon point.

416
00:15:22.621 --> 00:15:27.448
et de prendre des annonces avec des biens similaires pour voir la valeur actuelle du bien,

417
00:15:27.929 --> 00:15:32.215
à laquelle vous pourriez le vendre ou à laquelle vous auriez pu l'acheter à ce moment-là pour meubler votre logement.

418
00:15:32.755 --> 00:15:38.260
Vous prenez une capture d'écran sur le bon point pour conserver en tout cas ces justificatifs.

419
00:15:38.320 --> 00:15:39.721
Je vous rappelle que toutes les factures,

420
00:15:40.121 --> 00:15:41.963
les pièces comptables sont à conserver pendant 10 ans.

421
00:15:41.963 --> 00:15:42.203
Donc là,

422
00:15:42.203 --> 00:15:44.405
vous n'aurez pas de facture puisque c'est un inventaire,

423
00:15:44.445 --> 00:15:46.447
c'est une évaluation du mobilier.

424
00:15:46.787 --> 00:15:47.027
Donc là,

425
00:15:47.027 --> 00:15:50.570
je vous conseille de conserver en tout cas les justificatifs,

426
00:15:50.590 --> 00:15:56.535
donc les captures d'écran que vous avez faites sur les sites pour évaluer votre bien mobilier et de le conserver en cas de contrôle fiscal.

427
00:15:56.936 --> 00:15:57.296
En tout cas,

428
00:15:57.276 --> 00:16:00.939
il n'est pas apporté à votre comptable en preuve de votre inventaire mobilier.

429
00:16:01.539 --> 00:16:03.600
Et on est bien d'accord que dans cet inventaire,

430
00:16:03.720 --> 00:16:06.680
on met vraiment tout le mobilier qu'il y a dans le logement,

431
00:16:06.781 --> 00:16:08.201
pas seulement le mobilier obligatoire,

432
00:16:08.241 --> 00:16:09.421
les 11 équipements obligatoires.

433
00:16:09.421 --> 00:16:09.941
Si par exemple,

434
00:16:09.941 --> 00:16:13.082
on rajoute une machine à laver qui n'est pas un équipement obligatoire,

435
00:16:13.102 --> 00:16:15.843
ce n'est pas parce que ce n'est pas obligatoire qu'il ne faut pas l'inscrire dans l'inventaire mobilier.

436
00:16:16.223 --> 00:16:16.723
Exactement.

437
00:16:16.783 --> 00:16:17.203
Alors en fait,

438
00:16:17.864 --> 00:16:22.645
vous ne pourriez pas être pénalisé finalement si vous ne mettiez pas tout le mobilier dans votre inventaire.

439
00:16:23.745 --> 00:16:24.205
Cependant,

440
00:16:24.205 --> 00:16:28.247
ce serait dommage pour vous puisque plus l'inventaire mobilier est conséquent,

441
00:16:28.287 --> 00:16:29.567
plus le montant est conséquent.

442
00:16:29.947 --> 00:16:31.769
plus vous allez générer d'amortissement finalement,

443
00:16:32.229 --> 00:16:35.311
sachant que l'armementaire immobilier est amorti à peu près sur 5 ans.

444
00:16:35.591 --> 00:16:36.672
Donc c'est quand même intéressant,

445
00:16:36.672 --> 00:16:43.978
ça peut faire une dotation aux amortissements un peu plus élevée tous les ans qui va venir diminuer votre résultat fiscal et donc votre revenu imposable.

446
00:16:44.919 --> 00:16:45.179
D'accord.

447
00:16:45.999 --> 00:16:51.324
Et comment ça peut se passer par exemple dans le cas de l'ajout d'un équipement en cours de location ?

448
00:16:51.384 --> 00:16:51.984
Par exemple,

449
00:16:52.424 --> 00:16:53.825
le locataire s'installe dans les lieux,

450
00:16:53.825 --> 00:16:55.587
il n'y avait pas de machine à laver dans les lieux finalement.

451
00:16:55.867 --> 00:16:59.269
le propriétaire récupère une machine à laver qu'il a acquis assez facilement,

452
00:16:59.289 --> 00:17:00.490
ou une ancienne dont il ne veut plus,

453
00:17:00.851 --> 00:17:03.552
il propose au locataire de l'installer dans le logement,

454
00:17:03.552 --> 00:17:04.773
le locataire accepte.

455
00:17:05.234 --> 00:17:07.836
Comment ça va se passer d'un point de vue inventaire immobilier ?

456
00:17:07.836 --> 00:17:08.756
Est-ce qu'il faut le modifier ?

457
00:17:08.796 --> 00:17:10.497
Comment est-ce qu'on peut modifier cet inventaire immobilier ?

458
00:17:10.818 --> 00:17:13.540
S'il y a par exemple des éléments qui sont ajoutés en cours de route,

459
00:17:13.760 --> 00:17:14.760
ou qui sont retranchés,

460
00:17:14.760 --> 00:17:23.827
par exemple on pourrait prendre le cas d'un élément non obligatoire qui serait cassé et qui finalement ne serait pas remplacé parce que le locataire ne souhaiterait pas le voir remplacer ou souhaiterait le remplacer par un de ses propres équipements.

461
00:17:24.487 --> 00:17:28.189
ou même si le locataire refuse certains meubles pour les remplacer par des meubles à lui,

462
00:17:28.649 --> 00:17:29.909
comment ça va se passer à ce niveau-là ?

463
00:17:29.909 --> 00:17:31.070
À quoi est-ce qu'il faut faire attention ?

464
00:17:31.770 --> 00:17:31.990
Alors oui,

465
00:17:31.990 --> 00:17:32.270
justement,

466
00:17:32.410 --> 00:17:35.852
je vais répondre aux trois points de cette question dans l'ordre.

467
00:17:36.192 --> 00:17:39.993
On va prendre le cas d'un remplacement de matériel qui a été cassé par le locataire.

468
00:17:40.274 --> 00:17:40.394
Là,

469
00:17:40.394 --> 00:17:43.235
le propriétaire va être obligé de remplacer le matériel.

470
00:17:43.455 --> 00:17:44.695
Prenons l'exemple de la machine à laver.

471
00:17:44.995 --> 00:17:47.817
La machine à laver a été endommagée ou bien est en fin de vie,

472
00:17:47.817 --> 00:17:49.497
donc il a fallu la remplacer.

473
00:17:49.737 --> 00:17:53.699
Le propriétaire remet à disposition une machine à laver auprès de son locataire.

474
00:17:53.903 --> 00:17:54.523
dans le logement,

475
00:17:55.043 --> 00:17:55.163
là,

476
00:17:55.463 --> 00:17:59.465
il va s'agir d'une charge parce que c'est un remplacement de matériel qui était déjà existant,

477
00:17:59.505 --> 00:18:00.985
donc on va le passer en charge.

478
00:18:01.685 --> 00:18:01.945
D'ailleurs,

479
00:18:01.965 --> 00:18:03.206
au sujet de cet inventaire mobilier,

480
00:18:03.206 --> 00:18:04.806
il y a autre chose auquel il faut faire attention,

481
00:18:04.866 --> 00:18:07.307
c'est que tout meuble qui va être inscrit dans l'inventaire mobilier,

482
00:18:07.407 --> 00:18:08.467
même s'il n'est pas obligatoire,

483
00:18:08.967 --> 00:18:11.048
devra être remplacé par le propriétaire si,

484
00:18:11.048 --> 00:18:11.468
par exemple,

485
00:18:11.548 --> 00:18:14.009
il tombe en panne pendant la période de location.

486
00:18:14.649 --> 00:18:14.889
Et donc,

487
00:18:14.909 --> 00:18:15.329
dans ce cas-là,

488
00:18:15.489 --> 00:18:17.290
dans le cas d'un meuble qui va être remplacé,

489
00:18:17.410 --> 00:18:20.070
comment ça va se passer à ce niveau-là du point de vue comptable ?

490
00:18:20.650 --> 00:18:20.771
Oui,

491
00:18:20.911 --> 00:18:21.571
alors justement,

492
00:18:22.111 --> 00:18:22.231
si...

493
00:18:23.283 --> 00:18:24.684
le cas de la machine à laver dont on parlait.

494
00:18:25.524 --> 00:18:29.026
La machine à laver a été endommagée par le locataire ou bien tournée en panne,

495
00:18:29.066 --> 00:18:30.747
parce qu'elle était en fin de vie.

496
00:18:31.067 --> 00:18:33.228
Le propriétaire va devoir la remplacer,

497
00:18:33.589 --> 00:18:36.950
puisqu'elle était dans l'inventaire immobilier à l'entrée du locataire.

498
00:18:37.251 --> 00:18:37.471
Donc là,

499
00:18:37.471 --> 00:18:38.051
il n'y a pas de souci.

500
00:18:38.091 --> 00:18:38.471
En fait,

501
00:18:38.551 --> 00:18:40.893
il va apporter la preuve soit du rachat,

502
00:18:40.913 --> 00:18:41.793
soit une facture réelle,

503
00:18:42.073 --> 00:18:47.296
soit une valorisation s'il l'avait dans son patrimoine privé ou s'il l'a acheté d'occasion,

504
00:18:47.736 --> 00:18:49.817
pour le prendre en compte dans son activité de location.

505
00:18:49.937 --> 00:18:52.879
Mais ça peut venir en déduction de son résultat fiscal.

506
00:18:53.655 --> 00:19:02.260
Il faut aussi prendre en compte le fait qu'il y a certains locataires qui ne souhaitent pas conserver des meubles qui ont été mis à disposition par leur propriétaire.

507
00:19:02.260 --> 00:19:03.701
Parce que le style ne leur convient pas.

508
00:19:03.721 --> 00:19:04.241
Par exemple,

509
00:19:05.162 --> 00:19:07.683
ils ont tout à fait le droit de les stocker à la cave,

510
00:19:07.703 --> 00:19:08.204
par exemple,

511
00:19:08.204 --> 00:19:08.784
ou à la boxe,

512
00:19:09.184 --> 00:19:09.925
à leur frais,

513
00:19:09.945 --> 00:19:10.785
au frais du locataire,

514
00:19:11.545 --> 00:19:13.407
pour remplacer le mobilier,

515
00:19:14.827 --> 00:19:16.388
par le mobilier qui est leur plaie finalement.

516
00:19:17.129 --> 00:19:17.549
En tout cas,

517
00:19:17.609 --> 00:19:20.771
ils seront dans l'obligation de remettre le mobilier.

518
00:19:21.499 --> 00:19:26.180
que le propriétaire avait mis à disposition lors de l'état des lieux de sortie et retirer leur meuble.

519
00:19:26.420 --> 00:19:30.002
Et le propriétaire pourra bien évidemment déduire l'ensemble des meubles,

520
00:19:30.182 --> 00:19:30.962
soit par un inventaire,

521
00:19:31.002 --> 00:19:31.802
soit sur facture réelle,

522
00:19:32.042 --> 00:19:33.603
qu'il a mis à disposition du locataire.

523
00:19:34.683 --> 00:19:34.903
D'accord.

524
00:19:34.943 --> 00:19:35.283
Alors ça,

525
00:19:35.363 --> 00:19:36.463
c'est pour le mobilier.

526
00:19:36.463 --> 00:19:38.164
Mais il y a aussi un autre point qui,

527
00:19:38.384 --> 00:19:38.924
finalement,

528
00:19:39.064 --> 00:19:42.245
est tout à fait dans ce thème de la vie du logement,

529
00:19:42.245 --> 00:19:43.986
que ce soit avant la location ou pendant la location.

530
00:19:44.506 --> 00:19:46.406
C'est celui des travaux qu'on va réaliser.

531
00:19:46.506 --> 00:19:46.867
Là aussi,

532
00:19:46.887 --> 00:19:48.167
il y a un enjeu parce que les travaux...

533
00:19:48.527 --> 00:19:52.530
On peut s'imaginer évidemment des travaux qui seraient faits préalablement à la première mise en location du bien.

534
00:19:52.590 --> 00:19:54.471
Ça peut arriver assez généralement,

535
00:19:54.471 --> 00:19:55.172
on achète un bien,

536
00:19:55.332 --> 00:20:00.275
on l'aménage pour qu'il corresponde au public qu'on vise pour mettre en location le bien.

537
00:20:00.575 --> 00:20:05.038
Mais il y a aussi des travaux qui peuvent intervenir en cours de location ou entre deux mises en location.

538
00:20:05.198 --> 00:20:07.940
Ce n'est pas forcément tout le temps préalable et puis après il n'y a plus de travaux.

539
00:20:08.981 --> 00:20:09.461
Dans ce cas-là,

540
00:20:10.242 --> 00:20:10.802
comment ça se passe ?

541
00:20:10.802 --> 00:20:11.583
Ce que je te propose,

542
00:20:11.583 --> 00:20:16.166
c'est qu'on commence déjà par la question des gros travaux qui auraient été effectués avant même,

543
00:20:16.186 --> 00:20:17.827
par exemple la première mise en location.

544
00:20:18.359 --> 00:20:19.700
Comment ça va se passer ?

545
00:20:19.740 --> 00:20:20.141
Puisque là,

546
00:20:20.241 --> 00:20:21.181
on sait aussi que dans ces cas-là,

547
00:20:21.342 --> 00:20:21.802
généralement,

548
00:20:22.062 --> 00:20:25.145
il y a des erreurs au niveau des éléments qu'on doit transmettre à son comptable.

549
00:20:25.465 --> 00:20:26.706
Il faut faire bien attention,

550
00:20:26.886 --> 00:20:27.287
justement,

551
00:20:27.327 --> 00:20:28.648
pour essayer de s'assurer que tout cela,

552
00:20:28.748 --> 00:20:29.749
tout le montant de ces travaux,

553
00:20:30.109 --> 00:20:31.430
sera bien pris en compte,

554
00:20:31.650 --> 00:20:33.592
notamment dans le cadre de l'amortissement au régime réel.

555
00:20:34.053 --> 00:20:40.898
Est-ce que tu peux un petit peu nous parler de ces cas sur lesquels les loueurs peuvent parfois un petit peu buter ou avoir un petit peu de problème,

556
00:20:40.898 --> 00:20:41.599
et puis du coup,

557
00:20:41.659 --> 00:20:42.159
ensuite,

558
00:20:42.159 --> 00:20:42.660
de fil en aiguille,

559
00:20:42.680 --> 00:20:43.821
ça entraîne quelques difficultés,

560
00:20:44.421 --> 00:20:46.083
et c'est souvent plus compliqué ensuite pour...

561
00:20:46.424 --> 00:20:48.279
récupérer toutes les pièces nécessaires à avoir

562
00:20:49.020 --> 00:20:50.080
pour optimiser sa fiscalité.

563
00:20:50.761 --> 00:20:51.041
Bien sûr,

564
00:20:51.061 --> 00:20:51.461
Baptiste.

565
00:20:51.561 --> 00:20:51.801
Alors,

566
00:20:51.841 --> 00:20:52.201
en effet,

567
00:20:52.221 --> 00:20:54.062
il y a le sujet des gros travaux.

568
00:20:54.322 --> 00:20:54.442
Donc,

569
00:20:54.502 --> 00:20:56.922
lorsque vous avez fait un investissement locatif,

570
00:20:57.002 --> 00:20:57.923
pour prendre le premier cas,

571
00:20:57.923 --> 00:20:59.043
je fais un investissement locatif,

572
00:20:59.083 --> 00:21:01.664
j'achète mon logement pour le mettre en location directement.

573
00:21:02.064 --> 00:21:02.264
Donc,

574
00:21:02.464 --> 00:21:08.006
je vais avoir ma date de débit d'activité qui est égale à la date d'acquisition chez le notaire.

575
00:21:08.486 --> 00:21:09.226
Et partant de là,

576
00:21:09.266 --> 00:21:11.387
je vais pouvoir prendre en compte les frais d'acquisition,

577
00:21:11.647 --> 00:21:16.148
mais également tous les travaux que je vais effectuer avant la date de mise en location de mon logement.

578
00:21:16.268 --> 00:21:17.989
Donc avant de pouvoir accueillir mon locateur,

579
00:21:18.009 --> 00:21:18.889
je vais faire des travaux.

580
00:21:19.389 --> 00:21:19.509
Là,

581
00:21:19.529 --> 00:21:25.071
je vais pouvoir déduire l'ensemble des travaux qui ont été réalisés.

582
00:21:25.671 --> 00:21:29.172
S'ils ont été faits par un artisan,

583
00:21:29.292 --> 00:21:30.312
par un professionnel,

584
00:21:30.612 --> 00:21:32.773
directement je vais pouvoir prendre la main d'œuvre,

585
00:21:33.193 --> 00:21:33.893
les fournitures,

586
00:21:34.233 --> 00:21:38.514
tout ce qui a été facturé par le professionnel qui a fait les travaux dans mon logement.

587
00:21:39.215 --> 00:21:42.536
Je vais pouvoir les immobiliser aux travaux.

588
00:21:42.836 --> 00:21:43.636
Ils vont pouvoir être...

589
00:21:43.836 --> 00:21:53.699
amorti sur une durée spécifique à la nature des travaux et commencer à donner des amortissements au sein de la date de mise en location de votre logement.

590
00:21:54.239 --> 00:21:57.280
Donc là vous allez prendre en compte la valeur de votre bien chez le notaire,

591
00:21:57.700 --> 00:22:00.221
les frais d'affiliation ainsi que les travaux réels.

592
00:22:01.181 --> 00:22:01.481
Tout ça,

593
00:22:01.541 --> 00:22:04.362
ça va donner des amortissements à la date de mise en location.

594
00:22:05.562 --> 00:22:08.963
Mais il y a également la possibilité que vous ayez fait vous-même les travaux.

595
00:22:09.363 --> 00:22:12.844
Vous êtes manuel et vous avez voulu économiser un petit peu d'argent en les faisant vous-même.

596
00:22:13.504 --> 00:22:13.785
Donc là,

597
00:22:13.985 --> 00:22:19.392
vous allez pouvoir désirer uniquement les matériaux que vous avez acheté.

598
00:22:19.452 --> 00:22:20.334
La matière première,

599
00:22:20.594 --> 00:22:22.557
vous vous êtes servi pour effectuer les travaux.

600
00:22:22.857 --> 00:22:23.518
La main d'œuvre,

601
00:22:24.199 --> 00:22:25.421
si elle est effectuée par vous-même,

602
00:22:25.641 --> 00:22:28.425
ne pourra pas être prise en compte dans votre activité de location.

603
00:22:29.594 --> 00:22:29.834
D'accord,

604
00:22:29.854 --> 00:22:33.556
et au niveau de la valorisation notamment des travaux,

605
00:22:33.576 --> 00:22:34.437
les factures de travaux,

606
00:22:34.877 --> 00:22:36.218
quand on préparait ce podcast,

607
00:22:36.438 --> 00:22:43.142
tu me disais que souvent une erreur courante était de transmettre à son comptable le montant global des travaux sans en donner de détails,

608
00:22:43.222 --> 00:22:43.662
puisque souvent,

609
00:22:43.702 --> 00:22:44.943
notamment quand on réalise des gros travaux,

610
00:22:44.983 --> 00:22:47.584
finalement ça va toucher à plusieurs points,

611
00:22:47.624 --> 00:22:49.485
souvent à plusieurs composants du logement.

612
00:22:50.065 --> 00:22:51.046
Et dans ce cas-là justement,

613
00:22:51.106 --> 00:22:58.010
est-ce que tu peux nous repréciser en quoi c'est important en fait pour les propriétaires qui font des travaux d'obtenir le détail de ces travaux par le prestataire ?

614
00:22:58.610 --> 00:22:58.930
Bien sûr,

615
00:22:59.070 --> 00:23:00.371
comme je vous le disais juste avant,

616
00:23:00.451 --> 00:23:03.892
les travaux vont être amortis en fonction de leur nature sur des durées d'amortissement différentes.

617
00:23:04.332 --> 00:23:08.414
Il est vraiment important d'abord le détail sur la facture.

618
00:23:08.434 --> 00:23:10.115
Donc si vous n'avez pas de détail sur la facture,

619
00:23:10.175 --> 00:23:16.117
au moins de nous apporter le devis détaillé de toutes les prestations qui ont été effectuées dans le cadre des travaux sur votre logement.

620
00:23:16.577 --> 00:23:17.258
Parce que par exemple,

621
00:23:17.378 --> 00:23:18.838
si vous avez fait des travaux de plomberie,

622
00:23:19.259 --> 00:23:23.600
ils ne vont pas s'amortir sur la même durée que des travaux de toiture ou de façade.

623
00:23:24.781 --> 00:23:25.621
Les durées d'amortissement,

624
00:23:25.621 --> 00:23:26.542
les durées d'usure,

625
00:23:26.982 --> 00:23:27.742
l'usure de votre logement.

626
00:23:27.782 --> 00:23:29.863
composant ne va pas être la même.

627
00:23:30.163 --> 00:23:35.565
La chape ne va pas devoir être refaite aussi régulièrement que les peintures dans votre lave-sable.

628
00:23:35.725 --> 00:23:40.207
C'est la durée d'usure qui va déterminer la durée d'amortissement de votre bien.

629
00:23:40.287 --> 00:23:43.009
Au niveau de la comptabilisation de cette facture de travaux,

630
00:23:43.289 --> 00:23:49.031
on va être obligé de connaître la nature des travaux pour pouvoir décomposer votre facture,

631
00:23:49.151 --> 00:23:50.032
l'ensemble des travaux,

632
00:23:50.292 --> 00:23:51.372
en différents composants,

633
00:23:51.372 --> 00:23:54.834
en différentes immobilisations qui vont s'amortir sur des durées différentes.

634
00:23:55.538 --> 00:23:56.959
Et donc c'est pour ça que c'est important d'y penser,

635
00:23:56.979 --> 00:23:57.600
puisque effectivement,

636
00:23:57.600 --> 00:24:00.002
si on ne fait des travaux que sur un point prestige-logement,

637
00:24:00.082 --> 00:24:00.522
là c'est bon,

638
00:24:00.522 --> 00:24:02.003
on peut se contenter finalement de la facture,

639
00:24:02.023 --> 00:24:04.105
puisqu'elle portera sur un seul point.

640
00:24:04.445 --> 00:24:04.846
Par contre,

641
00:24:04.846 --> 00:24:07.308
dès qu'il y a vraiment des travaux multiples qui sont entrepris,

642
00:24:07.808 --> 00:24:07.928
là,

643
00:24:08.068 --> 00:24:11.711
il faut vraiment penser à décomposer les factures,

644
00:24:11.711 --> 00:24:12.832
enfin non pas à décomposer les factures,

645
00:24:12.832 --> 00:24:14.133
mais à en obtenir le détail.

646
00:24:14.153 --> 00:24:14.894
D'ailleurs,

647
00:24:14.914 --> 00:24:15.615
petite question,

648
00:24:15.815 --> 00:24:16.616
ces documents,

649
00:24:16.736 --> 00:24:19.438
à quel moment on va devoir les fournir à son comptable,

650
00:24:19.438 --> 00:24:19.798
et surtout,

651
00:24:20.078 --> 00:24:21.760
à quel moment ils vont entrer en ligne de compte ?

652
00:24:21.780 --> 00:24:24.202
Est-ce que c'est à partir du moment où on a payé les travaux ?

653
00:24:24.550 --> 00:24:26.432
à partir du moment où ils sont réalisés,

654
00:24:26.712 --> 00:24:30.615
ou même tout simplement à partir du moment où le devis a été émis.

655
00:24:31.416 --> 00:24:31.936
Alors justement,

656
00:24:31.936 --> 00:24:32.777
moi ce que je vous conseille,

657
00:24:32.877 --> 00:24:35.679
c'est lorsque vous avez pris contact avec votre comptable,

658
00:24:35.979 --> 00:24:38.381
c'est de lui envoyer le maximum de pièces,

659
00:24:38.381 --> 00:24:40.123
ou en tout cas de lui déposer un maximum de documents.

660
00:24:40.343 --> 00:24:42.585
Donc même s'il s'agit uniquement d'un devis pour le moment,

661
00:24:43.145 --> 00:24:44.706
je vais prendre un exemple vraiment concret,

662
00:24:44.786 --> 00:24:45.647
qui est très important,

663
00:24:45.667 --> 00:24:47.508
qui peut avoir des gros impacts sur votre liasse fiscale.

664
00:24:47.989 --> 00:24:48.709
Je vais prendre un exemple.

665
00:24:48.749 --> 00:24:50.151
Donc là nous sommes en 2024,

666
00:24:50.951 --> 00:24:53.914
mettons que vous allez établir votre liasse 425.

667
00:24:54.778 --> 00:24:58.359
Vous avez engagé un prestataire en novembre dernier.

668
00:24:58.859 --> 00:25:00.480
Vous lui avez demandé de réaliser des travaux,

669
00:25:00.840 --> 00:25:02.960
encore avant la date de mise en location de votre logement.

670
00:25:03.481 --> 00:25:05.141
Vous avez demandé à réaliser des travaux,

671
00:25:05.141 --> 00:25:08.562
mais qui vont durer jusqu'en février ou mars 2025.

672
00:25:08.562 --> 00:25:08.882
Et bien là,

673
00:25:08.882 --> 00:25:09.142
en fait,

674
00:25:09.202 --> 00:25:17.805
il est très important de fournir ce devis global à votre comptable et de lui expliquer à quelle date vont se terminer les travaux.

675
00:25:18.225 --> 00:25:21.726
Parce que cette date va impacter la décomposition du logement.

676
00:25:22.106 --> 00:25:25.788
et également la date à laquelle les amortissements vont avoir lieu.

677
00:25:26.308 --> 00:25:31.030
Il est très important de faire cette décomposition la première année de logement,

678
00:25:31.030 --> 00:25:32.410
donc l'année d'engagement des travaux,

679
00:25:32.670 --> 00:25:33.571
en cas d'exemple,

680
00:25:33.571 --> 00:25:38.753
parce que ça va avoir des impacts vraiment sur l'amortissement et la décomposition de votre logement pour les années futures.

681
00:25:38.933 --> 00:25:39.873
Le plan d'amortissement,

682
00:25:39.873 --> 00:25:41.854
une fois qu'il est établi la première année,

683
00:25:42.114 --> 00:25:43.095
il ne pourra pas bouger,

684
00:25:43.095 --> 00:25:44.715
il ne pourra pas le modifier les années suivantes.

685
00:25:45.095 --> 00:25:46.676
Donc dès que vous engagez des gros travaux,

686
00:25:46.876 --> 00:25:49.937
je vous conseille vraiment de communiquer toutes les informations à votre comptable et lui,

687
00:25:49.917 --> 00:25:51.058
il pourra faire le nécessaire.

688
00:25:51.990 --> 00:25:54.332
de la nature des travaux et des dates qui ont été engagées.

689
00:25:55.353 --> 00:25:55.613
D'accord,

690
00:25:55.673 --> 00:25:57.354
et peut-être un dernier cas précis,

691
00:25:57.354 --> 00:25:59.216
du moins une question qu'on pourrait se poser,

692
00:25:59.376 --> 00:26:04.079
c'est dans le cas par exemple de travaux qui ne pourraient pas être entièrement réalisés,

693
00:26:04.179 --> 00:26:09.983
par exemple en cas de défaut de l'artisan qui demanderait au propriétaire de passer par un autre artisan.

694
00:26:10.384 --> 00:26:10.804
Dans ce cas-là,

695
00:26:10.944 --> 00:26:18.870
le propriétaire aurait déjà déclaré une valeur et puis se retrouverait finalement à devoir s'acquitter d'un autre prix supplémentaire.

696
00:26:19.210 --> 00:26:20.931
Comment ça va se passer à ce moment-là ?

697
00:26:21.031 --> 00:26:22.312
Est-ce qu'il y a des difficultés ?

698
00:26:22.552 --> 00:26:24.913
Est-ce que finalement le conseil aussi dans cette situation,

699
00:26:25.173 --> 00:26:29.215
ce n'est pas tout simplement de transmettre les documents et d'informer son comptable le plus vite possible,

700
00:26:29.496 --> 00:26:32.737
justement en lui confiant le soin ensuite de s'occuper,

701
00:26:33.338 --> 00:26:37.180
de faire en sorte que la liasse fiscale soit la plus correcte possible ?

702
00:26:37.800 --> 00:26:40.922
C'est vrai qu'on peut se retrouver dans des situations assez délicates,

703
00:26:41.342 --> 00:26:42.623
comme tu l'évoques Baptiste.

704
00:26:43.463 --> 00:26:43.823
En tout cas,

705
00:26:43.883 --> 00:26:47.765
sachez que la loi protège les propriétaires.

706
00:26:47.765 --> 00:26:47.986
En fait,

707
00:26:48.046 --> 00:26:48.406
voilà si...

708
00:26:49.034 --> 00:26:52.217
Si vous avez engagé des travaux et que l'artisan en face a fait défaut,

709
00:26:52.217 --> 00:26:56.280
la loi vous protège quand même parce que vous pouvez mettre en cause le premier artisan.

710
00:26:56.580 --> 00:26:56.860
Donc là,

711
00:26:57.100 --> 00:27:00.423
je vous conseille vraiment dans un premier temps de prendre un conseil juridique,

712
00:27:00.483 --> 00:27:02.985
en tout cas de retourner vers votre assurance dans ce cas-là,

713
00:27:03.065 --> 00:27:04.045
c'est vraiment très important.

714
00:27:04.526 --> 00:27:05.406
Et bien évidemment,

715
00:27:05.767 --> 00:27:12.632
d'informer votre comptable pour qu'il puisse faire le traitement nécessaire et pouvoir vous aiguiller également sur les éléments comme l'assurance par exemple,

716
00:27:12.632 --> 00:27:15.374
pour pouvoir vous retourner et pouvoir faire le nécessaire pour votre classe fiscale.

717
00:27:15.766 --> 00:27:15.946
Laura,

718
00:27:16.026 --> 00:27:22.531
puisqu'on est dans le thème des défaillances ou justement des difficultés qui peuvent arriver par rapport aux travaux,

719
00:27:22.631 --> 00:27:23.892
avec par exemple la défaillance de l'artisan,

720
00:27:24.333 --> 00:27:27.095
on est un petit peu obligé aussi de parler d'un autre cas qu'on va rencontrer en location de blé,

721
00:27:27.115 --> 00:27:29.136
ça va être celui de la défaillance du locataire,

722
00:27:29.236 --> 00:27:32.139
on pense évidemment au premier lieu aux loyers impayés.

723
00:27:32.559 --> 00:27:33.219
Or justement,

724
00:27:34.640 --> 00:27:37.523
dans le cas où un propriétaire va être confronté à des loyers impayés,

725
00:27:37.903 --> 00:27:41.686
ça va aussi avoir une incidence sur le plan comptable et c'est aussi à cela qu'il faut faire attention.

726
00:27:42.066 --> 00:27:50.391
Est-ce que tu peux un peu nous préciser comment ça doit se passer à ce moment-là pour un propriétaire du point de vue de sa comptabilité quand il est face à une situation de loyer impayé ?

727
00:27:50.431 --> 00:27:51.351
Bien évidemment Baptiste,

728
00:27:51.392 --> 00:27:57.895
alors en fait lorsque le propriétaire va constater qu'il y a un loyer impayé de la part de son locataire,

729
00:27:58.155 --> 00:28:04.859
il va falloir qu'il informe son comptable du montant du loyer et du nombre de loyers qui sont restés impayés jusqu'à présent,

730
00:28:05.420 --> 00:28:07.541
afin que son comptable puisse payer.

731
00:28:07.601 --> 00:28:09.062
C'est une créance d'outre-sous.

732
00:28:09.722 --> 00:28:13.904
pour engueuler le fait qu'il n'y a pas eu de loyer encaissé par le propriétaire.

733
00:28:14.004 --> 00:28:21.247
Le propriétaire pourra également faire une action pour se retourner au sous-locataire et pour obtenir le paiement du loyer à minima.

734
00:28:21.767 --> 00:28:23.888
Lorsqu'il va engendrer des frais,

735
00:28:24.128 --> 00:28:26.109
notamment des frais d'avocat ou de procédure,

736
00:28:26.389 --> 00:28:28.570
ces frais sont bien évidemment déductibles de l'activité.

737
00:28:28.850 --> 00:28:33.492
Il faut bien penser à donner tous ces éléments aux comptables afin qu'ils puissent les prendre en compte dans l'activité.

738
00:28:34.012 --> 00:28:38.594
Si votre locataire vous paye finalement quelques mois ou...

739
00:28:38.734 --> 00:28:39.575
quelques années plus tard,

740
00:28:40.855 --> 00:28:47.420
là on va pouvoir annuler cette créance douteuse et passer après recette qui a été perçue par le propriétaire.

741
00:28:47.780 --> 00:28:48.381
En revanche,

742
00:28:48.761 --> 00:28:52.503
lorsqu'on est sûr que cette créance sera vraiment perdue,

743
00:28:52.543 --> 00:28:54.385
que le loyer ne sera jamais perçu,

744
00:28:54.865 --> 00:28:58.868
dans ce cas on va devoir passer une créance irrécouvrable pour constater la perte sèche finalement.

745
00:28:59.108 --> 00:28:59.648
Dans tous les cas,

746
00:28:59.648 --> 00:29:07.834
je vous conseille de communiquer toutes les informations qui vont impacter la vie de votre activité à votre comptable dès que l'événement va se produire.

747
00:29:08.418 --> 00:29:08.658
D'accord,

748
00:29:08.738 --> 00:29:09.739
et au-delà de ces créances,

749
00:29:09.759 --> 00:29:11.120
c'est-à-dire effectivement si le locataire paye,

750
00:29:11.140 --> 00:29:13.121
là il va falloir faire attention puisque justement,

751
00:29:13.201 --> 00:29:14.662
ce qui veut dire que les loyers qui seront payés,

752
00:29:14.742 --> 00:29:18.564
ils vont être pris en compte d'un point de vue aussi fiscal l'année où ils sont payés,

753
00:29:18.644 --> 00:29:20.885
et non pas l'année où ils auraient dû être payés,

754
00:29:20.905 --> 00:29:24.847
notamment s'il y a un retard tel qu'on est sur deux années fiscales différentes.

755
00:29:25.167 --> 00:29:25.428
Et ça,

756
00:29:25.508 --> 00:29:27.469
ça vaut aussi pour la fameuse GLI,

757
00:29:27.509 --> 00:29:28.769
la garantie des loyers payés,

758
00:29:28.789 --> 00:29:31.911
qui peut donc prendre la place du locataire,

759
00:29:32.031 --> 00:29:33.712
payer les loyers en son lieu de place.

760
00:29:33.772 --> 00:29:34.593
Et là également,

761
00:29:34.693 --> 00:29:36.634
s'il y a une GLI qui est mise en route,

762
00:29:37.134 --> 00:29:39.937
et une assurance qui va payer le loyer en lieu et place du locataire,

763
00:29:39.997 --> 00:29:40.317
pareil,

764
00:29:40.477 --> 00:29:40.978
forcément,

765
00:29:41.338 --> 00:29:45.382
ça va venir être pris en compte dans l'imposition du loueur,

766
00:29:45.462 --> 00:29:47.644
mais l'année où l'indemnité va être versée,

767
00:29:48.065 --> 00:29:52.329
qui ne sera pas nécessairement la même que l'année où le défaut de paiement a été constaté.

768
00:29:52.789 --> 00:29:53.270
Exactement,

769
00:29:53.310 --> 00:29:53.710
Baptiste,

770
00:29:53.890 --> 00:29:55.452
et ça peut surprendre.

771
00:29:55.852 --> 00:29:56.593
Effectivement,

772
00:29:56.973 --> 00:29:58.054
on n'y pense pas forcément.

773
00:29:58.515 --> 00:30:01.457
On pense surtout à la perte de charge qu'on a.

774
00:30:02.038 --> 00:30:02.418
En durée.

775
00:30:02.438 --> 00:30:02.819
En durée,

776
00:30:02.879 --> 00:30:03.279
merci.

777
00:30:04.140 --> 00:30:05.741
Qu'on a dû en durée sur le moment.

778
00:30:06.081 --> 00:30:10.285
Mais on ne pense pas à la recette qui va être générée l'exercice suivant.

779
00:30:11.166 --> 00:30:11.746
Donc,

780
00:30:11.766 --> 00:30:14.849
celui-là peut avoir un impact sur le revenu imposable et peut surprendre.

781
00:30:15.109 --> 00:30:15.229
Donc,

782
00:30:15.269 --> 00:30:21.094
c'est vraiment quelque chose auquel il faut s'attendre et à laquelle il faut penser lorsqu'on va déclarer toutes ces informations à son compte.

783
00:30:21.774 --> 00:30:22.535
Dans tous les cas,

784
00:30:22.555 --> 00:30:25.457
ça vous fera une charge qui sera après compensée par le produit.

785
00:30:25.738 --> 00:30:26.799
C'est juste qu'il faut l'avoir en tête.

786
00:30:27.039 --> 00:30:30.101
Ce n'est jamais très agréable au moment où le produit est constaté,

787
00:30:30.261 --> 00:30:30.822
bien évidemment.

788
00:30:31.186 --> 00:30:31.626
C'est sûr.

789
00:30:31.787 --> 00:30:32.667
Et puisque du coup,

790
00:30:32.767 --> 00:30:37.491
on est justement dans les versements qui pourraient être déclenchés par une assurance,

791
00:30:37.851 --> 00:30:39.933
on n'a pas seulement évidemment les loyers impayés,

792
00:30:39.953 --> 00:30:45.237
on peut aussi avoir tout simplement des sinistres qui interviennent pendant la durée de la location,

793
00:30:45.697 --> 00:30:47.899
qu'ils soient ou non provoqués par le locataire.

794
00:30:47.899 --> 00:30:49.440
On peut par exemple penser à un dégât des eaux.

795
00:30:49.780 --> 00:30:50.020
Et là,

796
00:30:50.060 --> 00:30:50.280
pareil,

797
00:30:50.280 --> 00:30:52.202
il faudra faire bien attention puisque justement,

798
00:30:52.522 --> 00:30:57.386
au moment où l'assurance va venir verser une somme visant à compenser ce dégât des eaux,

799
00:30:57.806 --> 00:30:58.246
Là aussi,

800
00:30:58.407 --> 00:31:01.109
il faudra la prendre en compte du point de vue comptable,

801
00:31:01.149 --> 00:31:02.610
et donc ça va peser dans la fiscalité,

802
00:31:03.070 --> 00:31:03.951
et cette prise en compte,

803
00:31:04.031 --> 00:31:04.992
elle va se faire à quel moment ?

804
00:31:04.992 --> 00:31:09.816
Il va y avoir d'autres sinistres qui sont endurés par le propriétaire,

805
00:31:10.517 --> 00:31:12.378
notamment par exemple le cas d'un dégât des eaux.

806
00:31:12.378 --> 00:31:15.561
C'est le cas le plus classique qu'on peut retrouver.

807
00:31:16.141 --> 00:31:17.422
Dans le cas d'un dégât des eaux,

808
00:31:17.422 --> 00:31:18.763
le propriétaire doit tout d'abord,

809
00:31:18.783 --> 00:31:19.324
bien évidemment,

810
00:31:19.764 --> 00:31:20.705
alerter son assurance.

811
00:31:21.526 --> 00:31:22.927
Pour pouvoir se faire indemniser,

812
00:31:23.007 --> 00:31:23.908
un expert le passer,

813
00:31:24.528 --> 00:31:26.450
il va pouvoir obtenir une indemnisation.

814
00:31:26.990 --> 00:31:29.472
suite à la réalisation de travaux qu'il va effectuer.

815
00:31:30.433 --> 00:31:30.713
Justement,

816
00:31:30.733 --> 00:31:31.974
pour les travaux qu'il va effectuer,

817
00:31:31.974 --> 00:31:34.756
il va falloir qu'il donne la preuve de ses travaux,

818
00:31:34.776 --> 00:31:38.559
donc la facture soit du prestataire qui a effectué les travaux,

819
00:31:38.700 --> 00:31:41.862
soit des matières premières qu'il a achetées.

820
00:31:41.862 --> 00:31:48.067
Il va falloir qu'il fournisse ces factures-là à son comptable afin que son comptable les comptabilise en charge dans son résultat fiscal.

821
00:31:49.048 --> 00:31:53.932
Lorsqu'il va obtenir le remboursement à l'indemnisation de la part de son assurance,

822
00:31:53.972 --> 00:31:56.394
cette indemnisation va être comptabilisée en produit.

823
00:31:57.531 --> 00:31:59.313
Donc normalement ça vient se compenser,

824
00:31:59.694 --> 00:32:00.755
quasiment être à l'équilibre.

825
00:32:01.056 --> 00:32:06.963
Normalement le montant de l'indemnisation correspond au montant des travaux qui ont été effectués par le propriétaire pour remettre en état le logement.

826
00:32:07.784 --> 00:32:10.768
Donc pas de soucis lorsque c'est sur une même année fiscale,

827
00:32:10.908 --> 00:32:11.689
sur le même exercice,

828
00:32:11.709 --> 00:32:12.230
pas de problème,

829
00:32:12.250 --> 00:32:12.871
ça s'annule,

830
00:32:13.572 --> 00:32:14.293
ou à casse-papas,

831
00:32:14.293 --> 00:32:14.974
ça se neutralise.

832
00:32:16.059 --> 00:32:16.519
Par contre,

833
00:32:17.180 --> 00:32:22.624
si on prend l'exemple d'un dégât des eaux qui a été subi en décembre,

834
00:32:22.644 --> 00:32:23.524
par exemple 2024,

835
00:32:23.524 --> 00:32:24.385
donc la cour en décembre,

836
00:32:24.385 --> 00:32:28.067
vous subissez un dégât des eaux et le temps que l'assurance vous indemnise,

837
00:32:28.367 --> 00:32:30.909
l'indemnité va venir en 2025.

838
00:32:30.909 --> 00:32:38.895
Il y aura donc un décalage entre l'engagement des frais par le propriétaire pour mettre en état son logement et l'indemnisation reçue de la part de l'assurance.

839
00:32:39.555 --> 00:32:40.996
En l'année 2024,

840
00:32:40.996 --> 00:32:45.279
vous allez avoir une diminution du résultat fiscal parce qu'il y a des travaux qui vont être...

841
00:32:45.319 --> 00:32:47.240
comptabilisé en charge pour en mettre en état de logement.

842
00:32:47.621 --> 00:32:48.441
Mais en 2025,

843
00:32:48.441 --> 00:32:50.903
vous allez avoir l'indemnité qui va être comptabilisée en produit.

844
00:32:51.043 --> 00:32:53.105
On va avoir donc un petit décalage qu'il faut avoir en tête.

845
00:32:53.185 --> 00:32:53.605
Au final,

846
00:32:53.645 --> 00:32:54.386
ça se neutralise,

847
00:32:54.386 --> 00:32:55.687
mais quand c'est sur deux exercices,

848
00:32:55.867 --> 00:32:58.869
on peut avoir une petite surprise au niveau de son résultat fiscal à la fin,

849
00:32:58.869 --> 00:33:01.891
au niveau de l'établissement de sa liesse du coup de 2025.

850
00:33:02.131 --> 00:33:06.515
Donc juste avoir en tête que lorsqu'il y a une indemnité pour le ministre,

851
00:33:06.815 --> 00:33:08.856
les travaux vont être comptabilisés en charge,

852
00:33:08.876 --> 00:33:09.977
ne pourront pas être immobilisés,

853
00:33:10.998 --> 00:33:12.399
l'indemnisation en produit.

854
00:33:12.759 --> 00:33:15.840
Donc ça va vous générer une petite distorsion au niveau du résultat fiscal.

855
00:33:16.821 --> 00:33:17.101
D'accord,

856
00:33:17.201 --> 00:33:17.921
merci beaucoup

857
00:33:18.381 --> 00:33:20.102
Laura. Il y a un dernier point aussi,

858
00:33:20.462 --> 00:33:22.803
qui n'est pas lié à la question des assurances,

859
00:33:23.263 --> 00:33:29.066
mais on se rend compte qu'il va produire aussi un certain nombre de difficultés chez le loyer et qui peut mener à certaines erreurs ensuite.

860
00:33:29.726 --> 00:33:32.147
C'est les cas d'usage personnel du bien loué.

861
00:33:32.847 --> 00:33:33.648
Ça se voit souvent,

862
00:33:33.768 --> 00:33:39.170
notamment dans des activités de location de courte durée où les propriétaires peuvent avoir envie d'utiliser leur bien une partie de l'année,

863
00:33:39.530 --> 00:33:41.451
mais ça peut aussi se voir par exemple...

864
00:33:41.931 --> 00:33:43.072
sur de la longue durée,

865
00:33:43.112 --> 00:33:45.313
par exemple un locataire de longue durée quitte l'appartement,

866
00:33:45.633 --> 00:33:46.493
et puis on veut,

867
00:33:46.613 --> 00:33:48.454
notamment peut-être pour y faire des travaux soi-même,

868
00:33:48.534 --> 00:33:50.075
aller habiter un temps dans le bien.

869
00:33:50.555 --> 00:33:51.255
Et ça justement,

870
00:33:51.295 --> 00:33:54.536
on sait que ça va avoir un traitement différent du point de vue comptable.

871
00:33:54.536 --> 00:34:01.119
On va peut-être commencer justement par le cas de personnes qui vont utiliser leur bien vraiment pour leurs propres vacances par exemple,

872
00:34:01.559 --> 00:34:02.920
bien qu'ils vont le voir en courte durée,

873
00:34:02.980 --> 00:34:06.001
ils vont aller y résider quelques semaines ou quelques mois dans l'année.

874
00:34:06.281 --> 00:34:07.842
À quoi il faut faire attention à ce niveau-là,

875
00:34:07.862 --> 00:34:10.223
et pourquoi est-ce que c'est important d'en informer son comptable ?

876
00:34:10.787 --> 00:34:16.989
Alors il est très important d'informer son comptable effectivement lorsqu'on va utiliser son logement pour son propre usage personnel.

877
00:34:17.029 --> 00:34:18.209
Vous pourrez passer des vacances,

878
00:34:18.209 --> 00:34:19.990
un logement à la montagne ou au bord de mer,

879
00:34:19.990 --> 00:34:24.071
c'est toujours très agréable et on a envie d'en profiter quand même pour ça même de temps en temps.

880
00:34:24.251 --> 00:34:25.431
Donc ça vous avez tout à fait le droit,

881
00:34:25.451 --> 00:34:27.872
il n'y a aucune interdiction à ce niveau-là.

882
00:34:28.332 --> 00:34:38.835
Par contre il faut vraiment informer votre comptable parce qu'il y a un retraitement qui va être fait au niveau de vos résultats fiscales et une réintégration en fait de toutes les charges qui ne pourront pas être déduites pendant cette période.

883
00:34:39.115 --> 00:34:39.255
Donc,

884
00:34:39.315 --> 00:34:42.597
mettons que vous utilisez votre logement pour les fêtes de fin d'année.

885
00:34:42.957 --> 00:34:45.238
Et mettons du 15 décembre jusqu'au 31 décembre,

886
00:34:45.278 --> 00:34:50.141
vous occupez le logement à la montagne pour y passer les fêtes de fin d'année.

887
00:34:50.441 --> 00:34:50.721
Donc là,

888
00:34:50.701 --> 00:34:52.582
il va falloir informer votre comptable,

889
00:34:52.602 --> 00:34:57.905
ce qui va faire que toutes les charges qui auraient été supportées pendant cette période vont être réintégrées.

890
00:34:58.105 --> 00:34:59.926
Vous ne pouvez rien déduire à ce moment-là,

891
00:35:00.647 --> 00:35:02.988
ce qui paraît tout à fait logique,

892
00:35:03.028 --> 00:35:06.450
puisque vous n'avez pas d'activité de location meublée à cette période-ci.

893
00:35:06.810 --> 00:35:07.190
Donc en fait,

894
00:35:07.190 --> 00:35:08.291
c'est comme si c'était un bien.

895
00:35:08.531 --> 00:35:09.031
personnel.

896
00:35:09.311 --> 00:35:12.533
Donc on va venir réintégrer l'ensemble des charges que vous auriez pu déduire.

897
00:35:12.533 --> 00:35:13.894
Donc quand je parle de l'ensemble des charges,

898
00:35:13.894 --> 00:35:15.535
ça peut être des charges de copropriété,

899
00:35:15.715 --> 00:35:16.215
par exemple,

900
00:35:16.255 --> 00:35:18.076
que vous allez payer tous les trimestres.

901
00:35:18.076 --> 00:35:19.437
Donc on va réintégrer 15 jours,

902
00:35:19.497 --> 00:35:19.937
finalement,

903
00:35:20.097 --> 00:35:21.178
sur le trimestre.

904
00:35:21.198 --> 00:35:23.879
Ça peut être également l'amortissement qui continue à courir.

905
00:35:24.519 --> 00:35:27.721
Vous allez perdre 15 jours d'amortissement sur l'année pour votre logement.

906
00:35:27.721 --> 00:35:28.882
D'accord,

907
00:35:28.922 --> 00:35:31.063
mais quand on dit qu'il est perdu...

908
00:35:31.747 --> 00:35:38.353
Est-ce que ça veut dire qu'on peut tout simplement recommencer à l'impliquer ou que la somme qui est équivalente à 15 jours ne pourra jamais être déduite quoi qu'il arrive ?

909
00:35:38.653 --> 00:35:39.033
Alors en effet,

910
00:35:39.033 --> 00:35:42.056
la somme correspondante à ces 15 jours va être perdue.

911
00:35:42.596 --> 00:35:42.817
Après,

912
00:35:42.817 --> 00:35:43.097
en fait,

913
00:35:43.297 --> 00:35:43.677
mettons,

914
00:35:43.997 --> 00:35:45.699
on va prendre l'exemple peut-être que vous avez

915
00:35:46.339 --> 00:35:47.781
1000 euros d'amortissement,

916
00:35:47.781 --> 00:35:49.502
de dotation d'amortissement par année.

917
00:35:49.962 --> 00:35:50.243
En fait,

918
00:35:50.443 --> 00:35:54.246
la somme correspondante à ces 15 jours sera vraiment perdue.

919
00:35:54.286 --> 00:35:58.149
Donc 1000 fois 15 divisé par 365 sera perdue.

920
00:35:58.149 --> 00:35:59.891
Vous ne pourrez pas les déduire sur l'année fiscale.

921
00:36:00.171 --> 00:36:00.571
En revanche,

922
00:36:00.591 --> 00:36:01.052
l'année d'après,

923
00:36:01.072 --> 00:36:02.513
si vous n'avez pas d'usage personnel,

924
00:36:02.893 --> 00:36:03.013
là,

925
00:36:03.033 --> 00:36:03.414
dans ce cas,

926
00:36:03.454 --> 00:36:06.856
vous allez pouvoir déduire les 1 000 euros en entier sans problème.

927
00:36:06.856 --> 00:36:07.057
Ce qui,

928
00:36:07.217 --> 00:36:07.897
comme tu le disais,

929
00:36:07.977 --> 00:36:08.678
est tout à fait logique,

930
00:36:08.698 --> 00:36:11.380
puisque que ce soit la déduction des charges ou l'amortissement,

931
00:36:11.420 --> 00:36:12.741
c'est lié à l'activité de location de blé.

932
00:36:13.081 --> 00:36:13.902
Quand on habite dans son bien,

933
00:36:14.062 --> 00:36:14.923
on ne loue pas.

934
00:36:15.003 --> 00:36:15.183
Donc,

935
00:36:15.283 --> 00:36:19.387
toutes les dépenses ou l'usure du bien que le bien va connaître pendant qu'on l'occupe,

936
00:36:19.387 --> 00:36:20.688
ce n'est pas lié à l'activité de location de blé,

937
00:36:20.708 --> 00:36:21.388
c'est le lieu de personnel.

938
00:36:21.789 --> 00:36:22.029
Et donc,

939
00:36:22.109 --> 00:36:22.509
évidemment,

940
00:36:22.849 --> 00:36:24.231
on ne peut pas le déduire.

941
00:36:24.511 --> 00:36:25.111
Par contre,

942
00:36:25.832 --> 00:36:26.492
tu me parlais,

943
00:36:26.773 --> 00:36:27.733
quand on préparait ce podcast,

944
00:36:27.753 --> 00:36:29.515
d'une situation un petit peu différente.

945
00:36:29.815 --> 00:36:32.697
qui est celle dans laquelle on va certes se rendre dans le bien,

946
00:36:33.177 --> 00:36:35.898
par exemple pour y effectuer quelques travaux,

947
00:36:35.918 --> 00:36:38.460
on va être amené à y dormir quelques nuits,

948
00:36:38.540 --> 00:36:39.900
et là dans ce cas-là par contre,

949
00:36:40.341 --> 00:36:45.664
là cette fois-ci il n'y aura pas ce problème de devoir finalement jongler entre les périodes d'occupation.

950
00:36:45.784 --> 00:36:48.285
Est-ce que tu peux nous détailler un peu cette situation ?

951
00:36:48.765 --> 00:36:49.526
En effet Baptiste,

952
00:36:49.626 --> 00:36:55.489
alors en fait le fait d'occuper ce logement pour effectuer des travaux dans le but de remettre en location son bien,

953
00:36:55.629 --> 00:36:56.389
entre deux périodes,

954
00:36:56.489 --> 00:36:58.610
une période de vacances locatives,

955
00:36:58.811 --> 00:36:59.431
est justifié.

956
00:36:59.691 --> 00:37:01.432
par l'idée,

957
00:37:01.932 --> 00:37:04.634
l'objectif de remettre en location son logement.

958
00:37:04.794 --> 00:37:07.755
Donc c'est vraiment dans l'objet social de l'activité de location meublée.

959
00:37:07.755 --> 00:37:08.196
Donc là,

960
00:37:08.236 --> 00:37:10.437
il n'y aura pas d'usage personnel qui va être constaté.

961
00:37:10.757 --> 00:37:12.118
C'est comme si vous n'y aviez pas habité,

962
00:37:12.478 --> 00:37:15.900
parce que c'est vraiment justifié par le fait de faire des travaux.

963
00:37:16.400 --> 00:37:18.241
pour mettre en location votre logement.

964
00:37:18.542 --> 00:37:18.802
Donc là,

965
00:37:18.862 --> 00:37:19.723
pas d'usage personnel,

966
00:37:21.224 --> 00:37:24.506
même si vous vivez dans le logement pendant les travaux que vous effectuez vous-même.

967
00:37:25.667 --> 00:37:25.947
Très bien.

968
00:37:26.087 --> 00:37:26.348
Alors,

969
00:37:26.608 --> 00:37:26.908
finalement,

970
00:37:27.408 --> 00:37:29.090
à titre de conclusion,

971
00:37:29.230 --> 00:37:29.510
maintenant,

972
00:37:29.530 --> 00:37:31.612
j'aimerais bien te lancer sur un sujet qui est très vaste.

973
00:37:32.052 --> 00:37:32.192
Donc,

974
00:37:32.372 --> 00:37:32.873
finalement,

975
00:37:33.073 --> 00:37:36.275
simplement pour l'évoquer assez brièvement,

976
00:37:36.856 --> 00:37:38.337
on a vu que systématiquement,

977
00:37:38.377 --> 00:37:40.438
il y avait des choses qu'il fallait bien penser à faire,

978
00:37:40.478 --> 00:37:41.039
que finalement,

979
00:37:41.039 --> 00:37:41.980
le maître mot là-dedans,

980
00:37:42.060 --> 00:37:42.240
c'est...

981
00:37:42.620 --> 00:37:45.081
l'anticipation ou du moins la rapidité,

982
00:37:45.101 --> 00:37:47.963
il faut essayer tout le temps d'informer le plus rapidement possible,

983
00:37:47.963 --> 00:37:51.465
d'être le plus proactif possible dans ses démarches et dans sa relation avec son comptable.

984
00:37:52.305 --> 00:37:52.906
Pour autant,

985
00:37:53.726 --> 00:37:56.148
il y a au-delà de ça des délais maximums,

986
00:37:56.148 --> 00:37:56.768
quoi qu'il arrive,

987
00:37:56.828 --> 00:37:57.528
à respecter.

988
00:37:58.249 --> 00:37:58.709
Et globalement,

989
00:37:58.749 --> 00:38:00.490
quel est un petit peu le panorama,

990
00:38:00.570 --> 00:38:01.230
en quelques mots,

991
00:38:01.230 --> 00:38:05.873
de ce que risque un loueur qui n'accomplirait pas ses démarches au moment voulu ?

992
00:38:06.313 --> 00:38:07.234
Qu'est-ce qu'il va risquer ?

993
00:38:07.274 --> 00:38:09.835
Est-ce qu'il va risquer simplement de perdre ?

994
00:38:11.576 --> 00:38:12.897
certains avantages fiscaux,

995
00:38:12.917 --> 00:38:13.417
par exemple,

996
00:38:13.437 --> 00:38:15.398
parce qu'il ne pourra pas déduire certaines dépenses ?

997
00:38:15.738 --> 00:38:15.999
Est-ce que,

998
00:38:16.119 --> 00:38:16.499
voire même,

999
00:38:16.579 --> 00:38:18.300
il risque des amendes ?

1000
00:38:18.320 --> 00:38:19.781
Est-ce qu'il risque un contrôle fiscal ?

1001
00:38:20.101 --> 00:38:20.961
Est-ce que tu peux essayer,

1002
00:38:21.842 --> 00:38:22.602
assez brièvement,

1003
00:38:22.602 --> 00:38:27.185
de nous détailler un petit peu tout ce panel de déboires que pourrait connaître un loire qui,

1004
00:38:27.205 --> 00:38:27.505
justement,

1005
00:38:27.605 --> 00:38:33.308
négligerait un petit peu la nécessité d'informer le plus rapidement possible,

1006
00:38:33.328 --> 00:38:33.749
ou du moins,

1007
00:38:34.129 --> 00:38:36.070
dans les délais prévus par la loi,

1008
00:38:36.230 --> 00:38:36.770
son comptable ?

1009
00:38:37.771 --> 00:38:38.051
Bien sûr.

1010
00:38:38.071 --> 00:38:38.291
Alors,

1011
00:38:38.491 --> 00:38:39.612
j'aimerais bien parler de deux cas.

1012
00:38:40.248 --> 00:38:46.892
On a le premier cas où on a un propriétaire qui ne s'est jamais immatriculé et qui a oublié de déclarer son activité,

1013
00:38:47.052 --> 00:38:50.233
et donc de déclarer ses liasses fiscales au régime réel.

1014
00:38:50.274 --> 00:38:50.454
Donc,

1015
00:38:50.594 --> 00:38:53.735
mettons qu'il n'a jamais déclaré aucun revenu auprès de l'administration fiscale,

1016
00:38:53.775 --> 00:38:58.478
qu'il s'en rend compte et qu'il souhaite finalement rectifier son erreur et déclarer ses revenus.

1017
00:38:58.638 --> 00:38:58.938
L'idée,

1018
00:38:58.978 --> 00:38:59.338
en fait,

1019
00:38:59.438 --> 00:39:03.661
c'est de faire une demande auprès de l'administration pour déclarer ses revenus antérieurs.

1020
00:39:04.241 --> 00:39:04.981
Jusqu'à présent,

1021
00:39:05.242 --> 00:39:09.644
on arrivait à obtenir l'accord du service des impôts des entreprises

1022
00:39:10.000 --> 00:39:13.122
pour s'y matriculer a posteriori au régime réel simplifié,

1023
00:39:13.922 --> 00:39:19.725
puisque le micro-bic est le régime par défaut et il faut prendre l'option pour le régime réel simplifié.

1024
00:39:20.206 --> 00:39:20.386
Alors,

1025
00:39:20.606 --> 00:39:21.686
je tiens à vous informer,

1026
00:39:21.686 --> 00:39:21.927
du coup,

1027
00:39:21.947 --> 00:39:22.547
dans ce podcast,

1028
00:39:22.627 --> 00:39:27.550
que l'administration fiscale est de plus en plus réticente à accorder,

1029
00:39:27.550 --> 00:39:27.790
en fait,

1030
00:39:28.370 --> 00:39:29.891
la levée d'options a posteriori,

1031
00:39:29.951 --> 00:39:30.651
donc en retard.

1032
00:39:30.971 --> 00:39:31.232
Donc là,

1033
00:39:31.272 --> 00:39:31.872
vous risquez,

1034
00:39:31.992 --> 00:39:32.372
pour le coup,

1035
00:39:32.372 --> 00:39:36.154
de devoir vous déclarer au micro-bic pendant les années,

1036
00:39:36.214 --> 00:39:39.056
pour les exercices antérieurs que vous avez omis de déclarer.

1037
00:39:39.476 --> 00:39:41.277
Donc ça peut être très désavantageux.

1038
00:39:41.458 --> 00:39:42.658
Donc vraiment attention à ça.

1039
00:39:43.299 --> 00:39:47.082
N'hésitez pas à prendre conseil et même à appeler votre administration fiscale,

1040
00:39:47.082 --> 00:39:49.503
votre service des impôts des entreprises pour essayer de négocier,

1041
00:39:49.503 --> 00:39:50.004
entre guillemets,

1042
00:39:51.265 --> 00:39:53.686
une option pour le régime réel simplifié dès le départ.

1043
00:39:54.187 --> 00:39:54.407
Donc ça,

1044
00:39:54.427 --> 00:39:56.048
c'était le premier cas dont je voulais parler,

1045
00:39:56.068 --> 00:40:01.412
où vraiment vous avez un risque de devoir être imposé finalement sous le régime du microbique.

1046
00:40:02.132 --> 00:40:02.793
Le deuxième cas,

1047
00:40:02.873 --> 00:40:05.115
c'est si vous avez immatriqué votre activité,

1048
00:40:05.175 --> 00:40:06.896
vous avez tout fait bien jusqu'à maintenant.

1049
00:40:07.316 --> 00:40:09.498
Mais vous n'avez pas déclaré votre liesse fiscale dans les temps.

1050
00:40:09.778 --> 00:40:15.222
Vous avez dépassé la date limite de dépôt de l'IS fiscal accordée par l'administration fiscale.

1051
00:40:15.702 --> 00:40:16.323
Dans un premier temps,

1052
00:40:16.323 --> 00:40:19.285
vous allez recevoir une relance de la part des impôts,

1053
00:40:19.545 --> 00:40:21.586
en fait vous disant qu'ils n'ont pas reçu votre liesse fiscale.

1054
00:40:22.087 --> 00:40:22.367
Ensuite,

1055
00:40:22.407 --> 00:40:24.969
vous allez avoir une seconde relance,

1056
00:40:24.989 --> 00:40:26.230
puis après une mise en demeure.

1057
00:40:26.230 --> 00:40:30.033
Vous allez avoir plusieurs types de relances et de mises en demeure qui vont vous être envoyées,

1058
00:40:30.393 --> 00:40:34.636
jusqu'à la mise en paiement par l'administration fiscale.

1059
00:40:34.836 --> 00:40:35.076
Donc là,

1060
00:40:35.096 --> 00:40:36.317
vous allez avoir une amende,

1061
00:40:36.317 --> 00:40:37.118
vous allez être amendable,

1062
00:40:37.879 --> 00:40:42.283
qui peut aller jusqu'à 1 500 euros en fonction du nombre de feuillets de SERFA qu'il y a dans le gaz fiscal.

1063
00:40:42.603 --> 00:40:42.723
Donc,

1064
00:40:42.723 --> 00:40:47.788
c'est à peu près 1 500 euros pour un loire en meublé.

1065
00:40:47.808 --> 00:40:48.468
Donc,

1066
00:40:48.868 --> 00:40:51.571
ça peut être assez conséquent comme montant.

1067
00:40:51.911 --> 00:40:56.115
Je rappelle que les amendes ne sont pas déductibles de l'activité de location meublée.

1068
00:40:56.455 --> 00:40:56.695
D'accord ?

1069
00:40:56.715 --> 00:40:56.836
Donc,

1070
00:40:56.836 --> 00:40:58.797
ça ne viendra pas en déduction de votre résultat fiscal.

1071
00:40:59.118 --> 00:40:59.258
Donc,

1072
00:40:59.318 --> 00:41:01.840
bien attention à respecter.

1073
00:41:02.320 --> 00:41:09.862
les délais et si vous savez que vous ne pourrez pas les respecter pour x ou y raison on peut avoir des soucis dans notre vie.

1074
00:41:10.542 --> 00:41:17.544
Bien en informer votre comptable pour qu'il puisse faire une demande de délais auprès du SIE parce que les SIE sont quand même assez compréhensifs lorsqu'on leur demande,

1075
00:41:17.544 --> 00:41:19.145
on leur explique la situation,

1076
00:41:19.485 --> 00:41:20.525
une situation précise,

1077
00:41:20.785 --> 00:41:22.926
une incapacité de pouvoir produire de l'alias dans les temps,

1078
00:41:23.506 --> 00:41:30.028
ils sont enclins à accorder des délais en fait au cabinet et aux clients afin de déclarer l'alias fiscal à posteriori.

1079
00:41:30.528 --> 00:41:32.809
mais l'idée c'est d'anticiper et de faire au mieux,

1080
00:41:32.809 --> 00:41:37.371
donc de donner les documents le plus rapidement possible à votre comptable et d'anticiper.

1081
00:41:37.371 --> 00:41:38.171
Alors effectivement,

1082
00:41:38.191 --> 00:41:39.312
puisque le gaz fiscal dont tu parles,

1083
00:41:39.312 --> 00:41:40.472
il ne faut pas oublier que globalement,

1084
00:41:40.552 --> 00:41:43.994
elle doit être télétransmise à peu près vers le milieu du mois de mai,

1085
00:41:44.534 --> 00:41:44.874
mais ça,

1086
00:41:44.874 --> 00:41:46.795
il ne faut pas oublier que c'est la date butoir,

1087
00:41:46.835 --> 00:41:47.475
ça veut dire que quand même,

1088
00:41:47.475 --> 00:41:49.116
il faut avoir le temps de l'établir avant,

1089
00:41:49.456 --> 00:41:50.076
donc forcément,

1090
00:41:50.096 --> 00:41:50.677
si d'un seul coup,

1091
00:41:50.697 --> 00:41:51.517
tous ces éléments,

1092
00:41:51.657 --> 00:41:53.398
toutes ces questions d'assurance,

1093
00:41:53.398 --> 00:41:55.219
de loyer impayé ou autre,

1094
00:41:55.319 --> 00:41:57.780
on attend le dernier moment pour les transmettre à son comptable.

1095
00:41:58.604 --> 00:41:59.604
Le comptable peut faire beaucoup de choses,

1096
00:41:59.604 --> 00:42:00.725
mais il n'est pas magicien,

1097
00:42:00.805 --> 00:42:02.765
il ne peut pas mettre le temps en pause,

1098
00:42:02.765 --> 00:42:05.086
et il va falloir qu'il ait le temps de traiter ces éléments-là.

1099
00:42:05.446 --> 00:42:11.067
Donc il ne faut pas non plus confondre la date limite pour télétransmettre une liasse fiscale et la date limite pour que,

1100
00:42:11.287 --> 00:42:12.408
humainement parlant,

1101
00:42:12.488 --> 00:42:16.189
le comptable puisse justement établir une liasse fiscale qui va être correcte,

1102
00:42:16.229 --> 00:42:18.589
puisque dans le cas contraire,

1103
00:42:19.010 --> 00:42:21.150
ça peut aussi poser un certain nombre de problèmes,

1104
00:42:21.270 --> 00:42:27.932
notamment pour le loueur qui pourra justement passer à côté d'un certain nombre de déductions possibles ou ne pas voir sa situation.

1105
00:42:28.580 --> 00:42:33.202
prise en compte telle qu'elle aurait dû l'être pour que sa fiscalisée soit optimisée au mieux.

1106
00:42:33.322 --> 00:42:33.762
En effet,

1107
00:42:34.362 --> 00:42:35.983
vraiment anticiper au maximum.

1108
00:42:36.483 --> 00:42:41.826
Dites-vous que votre comptable va devoir avoir un temps de traitement pour établir votre clé fiscale,

1109
00:42:41.866 --> 00:42:43.646
pour traiter les documents que vous lui avez envoyés.

1110
00:42:44.307 --> 00:42:50.209
Il va y avoir un temps d'échange également entre vous et votre comptable parce que toutes les pièces ne suffiront peut-être pas,

1111
00:42:50.209 --> 00:42:51.249
en tout cas certainement pas,

1112
00:42:51.429 --> 00:42:52.130
la première année.

1113
00:42:52.790 --> 00:42:56.912
Il va falloir que votre comptable vous demande des éléments complémentaires,

1114
00:42:56.952 --> 00:42:57.412
peut-être...

1115
00:42:57.872 --> 00:42:58.753
des informations,

1116
00:42:58.793 --> 00:43:02.615
des données supplémentaires pour comprendre votre situation qui est peut-être particulière et un peu complexe.

1117
00:43:02.975 --> 00:43:07.198
Il y a énormément de choses qui vont rentrer en compte dans l'établissement de votre liasse fiscale.

1118
00:43:07.478 --> 00:43:07.638
Donc,

1119
00:43:07.678 --> 00:43:09.019
laissez un délai raisonnable.

1120
00:43:11.612 --> 00:43:15.756
il vaut mieux s'y prendre au moins un mois à l'avance,

1121
00:43:15.756 --> 00:43:16.596
c'est le dernier carat,

1122
00:43:16.997 --> 00:43:25.804
pour envoyer vos documents à votre comptable pour qu'il puisse avoir le temps de faire son travail correctement et dans des conditions sereines,

1123
00:43:26.825 --> 00:43:30.868
et que vous puissiez avoir le temps d'échanger avec lui et qu'il puisse aussi vous faire un retour sur votre pièce fiscale.

1124
00:43:30.868 --> 00:43:31.348
Parce que ça,

1125
00:43:31.348 --> 00:43:31.869
c'est important,

1126
00:43:31.869 --> 00:43:33.250
une fois que vous avez votre pièce fiscale,

1127
00:43:33.270 --> 00:43:35.312
c'est parfois un peu compliqué à déchiffrer.

1128
00:43:35.812 --> 00:43:40.796
C'est important d'avoir un petit peu de temps aussi avant de télétransmettre la pièce fiscale pour comprendre et pour échanger avec son client.

1129
00:43:41.100 --> 00:43:42.080
pour voir si on n'a rien oublié,

1130
00:43:42.100 --> 00:43:44.601
si on n'est pas passé à côté de quelque chose comme tu le disais tout à l'heure.

1131
00:43:44.601 --> 00:43:47.802
Donc c'est important de prévoir le temps de traitement pour votre comptable,

1132
00:43:48.042 --> 00:43:53.684
le temps d'échange et le temps de restitution de l'analyse fiscale avant la télétransmission à l'administration.

1133
00:43:54.464 --> 00:43:54.964
Donc finalement,

1134
00:43:54.984 --> 00:43:55.624
le maître mot,

1135
00:43:55.704 --> 00:43:57.045
ça va rester le temps.

1136
00:43:57.245 --> 00:43:59.325
Bien respecter les délais anticipés,

1137
00:43:59.525 --> 00:44:00.546
c'est généralement un maître mot,

1138
00:44:00.566 --> 00:44:01.646
pas seulement en location meublée,

1139
00:44:01.646 --> 00:44:04.967
pas seulement en comptabilité du maire général.

1140
00:44:04.967 --> 00:44:07.708
Je pense que c'est d'ailleurs là-dessus qu'on va pouvoir clôturer.

1141
00:44:08.208 --> 00:44:09.048
notre épisode.

1142
00:44:09.148 --> 00:44:09.589
Donc Laura,

1143
00:44:09.849 --> 00:44:10.409
merci beaucoup.

1144
00:44:10.429 --> 00:44:16.172
Je rappelle que tu es intervenue en tant que responsable du pôle comptable de JD2M.

1145
00:44:16.772 --> 00:44:18.513
Merci beaucoup d'être venue.

1146
00:44:19.393 --> 00:44:20.354
Je te laisse le mot de la fin,

1147
00:44:20.634 --> 00:44:21.294
si tu le souhaites.

1148
00:44:21.514 --> 00:44:23.355
Merci beaucoup encore une fois de m'avoir invité,

1149
00:44:23.435 --> 00:44:23.835
Baptiste.

1150
00:44:24.175 --> 00:44:33.239
J'ai été vraiment ravie de pouvoir donner ces conseils à nos auditeurs et j'espère que vous allez transmettre vos documents le plus tôt possible à vos comptables.

1151
00:44:33.379 --> 00:44:34.640
Je vous souhaite une très bonne journée.

1152
00:44:35.904 --> 00:44:37.366
Si vous avez aimé notre podcast,

1153
00:44:37.606 --> 00:44:41.151
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

1154
00:44:41.512 --> 00:44:50.364
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com