WEBVTT

1
00:00:05.286 --> 00:00:06.466
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.868 --> 00:00:10.790
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.227 --> 00:00:12.954
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.352 --> 00:00:14.915
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.376 --> 00:00:18.415
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.274 --> 00:00:27.259
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.946 --> 00:00:30.071
retrouvez-nous chaque semaine pour parler

8
00:00:30.232 --> 00:00:30.612
Conseil,

9
00:00:31.053 --> 00:00:34.778
bon plan et suivre ensemble l'actualité de l'allocation meublé.

10
00:00:39.684 --> 00:00:52.176
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode hors série du podcast Je découvre le monde du meublé dans lequel nous allons nous pencher sur l'avenir du statut du bailleur privé à la suite de la chute du gouvernement du Premier ministre François Bayrou le 8 septembre.

11
00:00:52.317 --> 00:00:59.036
Le statut du bailleur privé est un nouveau statut fiscal qu'un rapport dirigé par le sénateur Marc-Philippe Dobresse et le député Mickaël Cosson

12
00:00:59.404 --> 00:01:00.105
propose de créer.

13
00:01:00.545 --> 00:01:01.066
Ce rapport,

14
00:01:01.067 --> 00:01:03.547
qui a été rendu public le lundi 30 juin 2025,

15
00:01:03.730 --> 00:01:06.910
semblait avoir reçu un certain nombre de soutien de plusieurs membres du gouvernement.

16
00:01:07.590 --> 00:01:08.293
En conséquence,

17
00:01:08.355 --> 00:01:13.535
il était probable qu'un certain nombre de ces préconisations se retrouvent dans le texte du projet de loi de finances 2026,

18
00:01:14.097 --> 00:01:19.840
mais la chute du Premier ministre et de son gouvernement rebat les cartes et jette un certain nombre de doutes sur l'avenir de ce statut.

19
00:01:20.590 --> 00:01:21.105
Pour rappel,

20
00:01:21.371 --> 00:01:22.433
un rapport parlementaire,

21
00:01:22.527 --> 00:01:24.152
comme celui sur le statut du bailleur privé,

22
00:01:24.324 --> 00:01:28.011
a pour but de réunir des informations par le biais d'auditions ou d'études par exemple,

23
00:01:28.384 --> 00:01:33.429
et de formuler des pistes de réflexion ainsi que des propositions en vue d'un éventuel changement dans la législation.

24
00:01:34.069 --> 00:01:36.651
Il ne s'agit donc pas d'une proposition de loi en tant que telle.

25
00:01:37.136 --> 00:01:38.097
Pour produire des effets,

26
00:01:38.292 --> 00:01:41.159
il faut donc qu'une proposition ou un projet de loi voie le jour.

27
00:01:41.534 --> 00:01:42.136
Dans notre cas,

28
00:01:42.401 --> 00:01:45.159
cela pourrait être à l'occasion du projet de loi de finances 2026.

29
00:01:46.222 --> 00:01:48.440
Mais avant de nous interroger sur le destin de ce rapport,

30
00:01:48.550 --> 00:01:50.565
passons en revue les cinq propositions qu'il contient,

31
00:01:50.925 --> 00:01:53.534
dans l'attente de savoir si certaines d'entre elles seront reprises.

32
00:01:54.316 --> 00:01:58.982
La première proposition vise à ouvrir le mécanisme de l'amortissement non plus seulement à la location meublée,

33
00:01:59.439 --> 00:02:02.603
mais aussi à la location vide pour les biens mis en location de longue durée.

34
00:02:03.267 --> 00:02:03.986
Cet amortissement,

35
00:02:04.142 --> 00:02:07.689
aujourd'hui calculé sur la base de la valeur des différents éléments et composants du bien,

36
00:02:08.127 --> 00:02:12.658
deviendrait forfaitaire avec des valeurs différentes entre les constructions nouvelles et l'ancien.

37
00:02:13.455 --> 00:02:14.502
Pour les constructions neuves,

38
00:02:14.642 --> 00:02:15.783
l'amortissement sera de 5%

39
00:02:16.080 --> 00:02:17.564
de la valeur du bien hors parterrain,

40
00:02:17.798 --> 00:02:18.642
soit 4%

41
00:02:18.658 --> 00:02:20.048
de la valeur totale sur 20 ans.

42
00:02:20.588 --> 00:02:21.249
Et pour l'ancien,

43
00:02:21.409 --> 00:02:22.971
l'amortissement passerait à 4%

44
00:02:23.010 --> 00:02:24.531
de la valeur du bien hors parterrain,

45
00:02:24.832 --> 00:02:25.832
soit 3,2%

46
00:02:25.914 --> 00:02:27.516
de la valeur totale sur 25 ans.

47
00:02:27.735 --> 00:02:28.992
Mais pour les constructions anciennes,

48
00:02:29.117 --> 00:02:34.203
bénéficier de cet amortissement serait conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 15%

49
00:02:34.219 --> 00:02:34.985
de la valeur du bien.

50
00:02:35.664 --> 00:02:37.821
La proposition 1 inclut également une variante,

51
00:02:37.899 --> 00:02:39.164
la proposition 1 bis,

52
00:02:39.539 --> 00:02:46.774
qui reprend la proposition 1 et y ajoute une revalorisation de l'abattement forfaitaire du régime microfoncier afin de le porter à 50%

53
00:02:46.836 --> 00:02:47.680
contre 30%

54
00:02:47.681 --> 00:02:48.102
actuellement.

55
00:02:48.492 --> 00:02:55.092
tout en augmentant le plafond de recettes annuelles à ne pas dépasser pour profiter de ce régime à 30 000 euros contre 15 000 euros actuellement.

56
00:02:55.475 --> 00:03:03.693
Le rapport prévoit toutefois que ces chiffres ne s'appliqueront pas automatiquement à tous les loueurs puisque seules les mutations réalisées à partir de décembre 2025 seraient concernées.

57
00:03:04.232 --> 00:03:04.475
Ainsi,

58
00:03:04.771 --> 00:03:07.553
toutes les activités déjà en cours ne pourraient pas en bénéficier.

59
00:03:07.896 --> 00:03:16.678
La deuxième proposition s'inscrit sur le terrain de la lutte contre la hausse des prix de location et vise à récompenser plus particulièrement les bailleurs qui proposeraient un loyer inférieur au prix du marché.

60
00:03:17.144 --> 00:03:18.845
Pour ce relevant du régime réel foncier,

61
00:03:19.044 --> 00:03:21.647
il est prévu un bonus d'amortissement de 0,5%,

62
00:03:22.104 --> 00:03:23.525
1 ou 1,5%

63
00:03:23.885 --> 00:03:32.209
en faveur des contribuables si les loyers qu'ils appliquent correspondent aux loyers intermédiaires sociaux ou très sociaux selon les termes du dispositif LocAvantage.

64
00:03:32.568 --> 00:03:34.225
Pour ce relevant du régime microfoncier,

65
00:03:34.662 --> 00:03:37.084
il est prévu un bonus d'abattement forfaitaire de 5,

66
00:03:37.334 --> 00:03:38.350
10 ou 15%

67
00:03:38.365 --> 00:03:41.506
en faveur des contribuables à nouveau en fonction du loyer appliqué.

68
00:03:41.772 --> 00:03:42.756
Troisième possibilité.

69
00:03:43.220 --> 00:03:49.987
Certains bailleurs pourraient prétendre à une suppression de l'obligation de conventionnement avec l'ANH dans le cadre d'un investissement avec travaux.

70
00:03:50.608 --> 00:03:55.295
La troisième proposition vise à augmenter le déficit imputable au régime réel foncier qui,

71
00:03:55.530 --> 00:03:56.670
dans le cadre de ce régime,

72
00:03:57.014 --> 00:03:58.873
est directement imputable sur le revenu global.

73
00:03:59.444 --> 00:04:03.459
Il existe toutefois une limite à ce système puisque le déficit imputé ne peut dépasser,

74
00:04:03.694 --> 00:04:04.147
chaque année,

75
00:04:04.600 --> 00:04:06.928
la somme de 10 700 euros ou le double,

76
00:04:07.100 --> 00:04:08.459
soit 21 400 euros,

77
00:04:08.803 --> 00:04:11.241
si des travaux de rénovation énergétique ont été réalisés.

78
00:04:11.596 --> 00:04:12.556
Jugeant que ces plafonds,

79
00:04:12.737 --> 00:04:14.276
non revalorisés depuis 25 ans,

80
00:04:14.297 --> 00:04:16.559
ne correspondent plus à la réalité des investisseurs,

81
00:04:16.996 --> 00:04:21.399
le rapport préconise de rehausser le plafond d'imputation du déficit foncier à 40 000 euros.

82
00:04:21.797 --> 00:04:22.782
La proposition 4,

83
00:04:22.875 --> 00:04:23.375
quant à elle,

84
00:04:23.782 --> 00:04:28.563
vise à exclure les biens mis en location de longue durée de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière,

85
00:04:28.985 --> 00:04:34.297
dans le but d'inciter les propriétaires immobiliers à utiliser leur patrimoine pour proposer des logements à la location.

86
00:04:34.797 --> 00:04:35.078
Enfin,

87
00:04:35.422 --> 00:04:40.297
la cinquième proposition touche au système de la plus-value des particuliers sur le plan de l'abattement progressif.

88
00:04:40.772 --> 00:04:43.052
qui vient toucher l'impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux.

89
00:04:43.253 --> 00:04:43.793
Pour rappel,

90
00:04:43.953 --> 00:04:44.673
à l'heure actuelle,

91
00:04:44.814 --> 00:04:50.732
l'imposition de la plus-value des particuliers lors de la vente d'un bien est partagée entre un impôt sur la plus-value à 19%

92
00:04:51.318 --> 00:04:53.216
et les prélèvements sociaux à 17,2%.

93
00:04:53.498 --> 00:04:53.912
Toutefois,

94
00:04:54.177 --> 00:04:56.576
chaque année de détention écoulée au-delà de la cinquième,

95
00:04:57.029 --> 00:05:02.060
des abattements viennent amontrir le montant de plus-value imposable à l'impôt sur la plus-value ainsi qu'aux prélèvements sociaux,

96
00:05:02.310 --> 00:05:05.810
permettant d'obtenir une exonération d'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans

97
00:05:06.234 --> 00:05:08.697
et une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

98
00:05:09.037 --> 00:05:10.097
Le rapport propose donc,

99
00:05:10.339 --> 00:05:12.761
par souci de cohérence avec ses autres préconisations,

100
00:05:13.222 --> 00:05:17.421
de ramener la durée de détention permettant une exonération totale d'imposition sur la plus-value,

101
00:05:17.789 --> 00:05:20.570
qu'il s'agisse de l'impôt sur la plus-value ou des prélèvements sociaux,

102
00:05:20.929 --> 00:05:21.453
à 20 ans.

103
00:05:22.046 --> 00:05:24.796
Maintenant que nous avons passé en revue les cinq propositions de ce rapport,

104
00:05:25.234 --> 00:05:32.125
essayons de déterminer quel pourrait être leur avenir et leur réception dans le cadre d'un examen à l'occasion du projet de loi de finances 2026.

105
00:05:32.921 --> 00:05:33.796
De manière générale,

106
00:05:34.062 --> 00:05:35.437
deux points sont tout d'abord à souligner.

107
00:05:35.698 --> 00:05:37.861
Le premier est la couleur politique de ce rapport,

108
00:05:38.240 --> 00:05:40.443
qui semble plutôt marqué au centre et à droite,

109
00:05:40.865 --> 00:05:44.490
dirigé par un membre du parti Les Républicains et un du parti Les Démocrates.

110
00:05:44.888 --> 00:05:47.849
Bien qu'un rapport ne puisse être directement relié à un parti politique,

111
00:05:48.232 --> 00:05:55.013
il reste important de souligner qu'un rapport trop marqué d'une couleur politique pourrait bien évidemment rencontrer de vives oppositions dans l'autre moitié de l'hémicycle,

112
00:05:55.482 --> 00:05:57.263
ce qui pourrait par exemple être le cas ici,

113
00:05:57.763 --> 00:06:00.857
avec une majorité plutôt marquée à gauche au sein de l'Assemblée nationale.

114
00:06:01.497 --> 00:06:04.607
Le second point est la question du coût de ces mesures pour le budget de l'État.

115
00:06:05.210 --> 00:06:05.651
En effet,

116
00:06:05.731 --> 00:06:09.034
si la perspective d'encourager fiscalement l'allocation peut sembler une bonne option,

117
00:06:09.454 --> 00:06:18.446
le seul coût de la première proposition représente plusieurs milliards d'euros à l'heure où l'État recherche activement plus de 44 milliards d'euros en envisageant de les prélever sur des secteurs clés.

118
00:06:18.883 --> 00:06:19.844
Selon les rapporteurs,

119
00:06:19.985 --> 00:06:23.422
ce coût doit être absorbé par les recettes générées par la construction de nouveaux logements,

120
00:06:23.876 --> 00:06:25.032
favorisés par ce rapport.

121
00:06:25.391 --> 00:06:25.766
Aujourd'hui,

122
00:06:26.032 --> 00:06:33.204
des débats existent toutefois sur les estimations réalisées et l'impact disposition de ce rapport sur les finances publiques sera bien évidemment au cœur des débats.

123
00:06:33.582 --> 00:06:35.584
selon les propositions qui pourraient être retenues.

124
00:06:36.004 --> 00:06:37.367
De manière plus particulière,

125
00:06:37.586 --> 00:06:41.332
chacune des propositions de ce rapport n'est pas non plus exemple de certaines critiques.

126
00:06:41.730 --> 00:06:42.011
Ainsi,

127
00:06:42.230 --> 00:06:43.254
la première proposition,

128
00:06:43.511 --> 00:06:44.152
outre son coût,

129
00:06:44.535 --> 00:06:48.433
risque de se voir opposer la déprofessionnalisation du traitement fiscal de l'allocation,

130
00:06:48.816 --> 00:06:49.871
qu'elle soit vide ou meublée,

131
00:06:50.199 --> 00:06:50.933
au régime réel.

132
00:06:51.433 --> 00:06:51.652
Or,

133
00:06:51.761 --> 00:06:55.105
ce fonctionnement ouvrirait la porte à de nombreuses erreurs de déclaration,

134
00:06:55.558 --> 00:07:01.964
autant préjudiciables à l'administration fiscale qu'aux contribuables en cas de contrôle à la postériorité.

135
00:07:03.042 --> 00:07:03.743
et les anciennes,

136
00:07:04.063 --> 00:07:07.225
qui devraient réaliser des travaux importants pour bénéficier de l'amortissement,

137
00:07:07.647 --> 00:07:08.986
risquent d'être remises en cause.

138
00:07:09.568 --> 00:07:10.631
La troisième proposition,

139
00:07:10.689 --> 00:07:11.150
quant à elle,

140
00:07:11.354 --> 00:07:15.596
pourrait se voir opposée à un effet contre-productif pour l'allègement de la fiscalité des contribuables.

141
00:07:16.158 --> 00:07:16.611
En effet,

142
00:07:16.752 --> 00:07:22.033
l'augmentation du plafond du déficit foncier pourrait conduire les contribuables à consommer tout le déficit acquis,

143
00:07:22.533 --> 00:07:24.189
généralement au moment de l'achat du bien,

144
00:07:24.627 --> 00:07:25.971
sur seulement une ou deux années,

145
00:07:26.346 --> 00:07:29.283
et ensuite subir une imposition plus importante les années suivantes,

146
00:07:29.721 --> 00:07:30.033
ce qui,

147
00:07:30.268 --> 00:07:30.955
sur le long terme,

148
00:07:31.094 --> 00:07:34.796
aurait pour effet de devoir supporter davantage d'impôts que selon le régime actuel.

149
00:07:35.393 --> 00:07:36.737
Quant à la cinquième proposition,

150
00:07:37.214 --> 00:07:44.714
elle pourrait surtout se voir opposer une incohérence avec la mesure de réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value à l'occasion de la loi de finances 2025.

151
00:07:45.417 --> 00:07:51.253
D'autant que cette mesure de réintégration des amortissements continue aujourd'hui de concerner les loueurs de biens meublés au régime réel,

152
00:07:51.753 --> 00:07:57.096
mais aucune précision n'a été faite pour les loueurs de logements vides si ces derniers venaient à bénéficier du même mécanisme.

153
00:07:57.753 --> 00:07:59.237
Dans le sens de cette dernière remarque,

154
00:07:59.638 --> 00:08:02.921
Ce rapport est teinté d'un déséquilibre important entre location vide et meublé,

155
00:08:03.222 --> 00:08:06.326
la première bénéficiant davantage de propositions que la seconde.

156
00:08:06.665 --> 00:08:06.826
Or,

157
00:08:06.904 --> 00:08:10.712
ce déséquilibre ne manquera pas d'être souligné lors d'un éventuel examen de ce rapport,

158
00:08:11.306 --> 00:08:21.447
notamment puisqu'il risque de fragiliser le secteur de la location meublée en faveur de la location vide et ainsi de vulnérabiliser davantage des publics pour lesquels les enjeux d'hébergement sont déjà sur la table,

159
00:08:21.900 --> 00:08:23.744
qu'il s'agisse de personnes âgées ou,

160
00:08:23.884 --> 00:08:24.806
à plus forte raison,

161
00:08:25.103 --> 00:08:25.681
des étudiants.

162
00:08:26.478 --> 00:08:27.150
Bien évidemment,

163
00:08:27.522 --> 00:08:33.748
seuls les prochains mois nous permettront d'y voir plus clair sur les suites éventuelles de ce rapport et nous ne manquerons pas d'en discuter à nouveau à cette occasion.

164
00:08:34.447 --> 00:08:34.869
D'ici là,

165
00:08:35.068 --> 00:08:47.447
nous vous souhaitons une bonne rentrée et vous retrouverons avec plaisir dès la semaine prochaine avec une nouvelle série portant sur les responsabilités des bailleurs et locataires quant à l'entretien des équipements spécifiques d'un bien meublé tels les chaudières ou VMC.

166
00:08:48.166 --> 00:08:49.619
Si vous avez aimé notre podcast,

167
00:08:49.869 --> 00:08:53.400
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

168
00:08:53.775 --> 00:08:56.135
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore

169
00:08:56.222 --> 00:09:02.612
à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com