WEBVTT

1
00:00:00.544 --> 00:00:00.684
Bon,

2
00:00:00.744 --> 00:00:02.025
si tu n'es pas un magicien,

3
00:00:03.946 --> 00:00:06.166
alors comment as-tu fait pour savoir ce qu'on avait ?

4
00:00:06.867 --> 00:00:08.227
C'est une combinaison de plusieurs choses.

5
00:00:09.628 --> 00:00:10.708
Quand on distribue les cartes,

6
00:00:10.808 --> 00:00:11.209
j'observe.

7
00:00:12.069 --> 00:00:13.169
C'est une vieille habitude chez moi,

8
00:00:13.790 --> 00:00:14.410
comme respirer.

9
00:00:15.590 --> 00:00:16.691
Tu observes les cartes ?

10
00:00:17.731 --> 00:00:18.632
J'observe les cartes aussi,

11
00:00:18.732 --> 00:00:20.413
mais j'observe surtout la réaction des joues.

12
00:00:20.613 --> 00:00:22.774
Je t'interdis désormais de venir t'asseoir avec nous.

13
00:00:23.914 --> 00:00:24.654
Allô ?

14
00:00:26.715 --> 00:00:27.496
Ici Fouadbert,

15
00:00:28.176 --> 00:00:28.296
là.

16
00:00:28.996 --> 00:00:31.197
Sur le podcast des investisseurs qui voient grand,

17
00:00:31.877 --> 00:00:33.197
bienvenue dans ce nouveau podcast

18
00:00:34.077 --> 00:00:34.658
10M pour

19
00:00:35.478 --> 00:00:36.138
10 millions d'euros,

20
00:00:36.598 --> 00:00:39.919
capital optimal de la magnifique position du vachier.

21
00:00:40.399 --> 00:00:43.200
Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte

22
00:00:43.880 --> 00:00:44.160
Hugo.

23
00:00:45.240 --> 00:00:46.001
Bonjour Fouad,

24
00:00:46.061 --> 00:00:46.621
bonjour à toutes,

25
00:00:46.641 --> 00:00:47.441
bonjour à tous,

26
00:00:47.581 --> 00:00:48.681
j'espère que vous allez bien.

27
00:00:49.081 --> 00:00:56.003
Un nouveau format podcast puisqu'on va être toujours sur la revue patrimoniale,

28
00:00:56.004 --> 00:00:57.924
on pourrait l'appeler comme ça ou trouvent-nous un nom ?

29
00:00:58.668 --> 00:00:59.309
marketing,

30
00:00:59.509 --> 00:00:59.809
Fouad,

31
00:01:00.369 --> 00:01:03.532
dans lequel nous allons conduire une analyse patrimoniale,

32
00:01:03.552 --> 00:01:05.733
une analyse plus poussée.

33
00:01:05.913 --> 00:01:06.174
Alors,

34
00:01:06.934 --> 00:01:08.275
dans le cadre de cet épisode,

35
00:01:08.276 --> 00:01:16.761
on va se concentrer sur un seul profil pour vraiment couvrir l'entièreté d'un profil emprunteur qu'on va décomposer,

36
00:01:19.423 --> 00:01:20.004
disséquer,

37
00:01:20.484 --> 00:01:21.365
découper,

38
00:01:21.745 --> 00:01:24.347
amputer.

39
00:01:24.627 --> 00:01:24.807
Alors,

40
00:01:24.847 --> 00:01:25.808
c'est un scalpel.

41
00:01:26.840 --> 00:01:28.461
Il y a déjà le scalpel,

42
00:01:28.541 --> 00:01:28.781
c'est ça ?

43
00:01:28.922 --> 00:01:29.042
Oui.

44
00:01:29.482 --> 00:01:32.384
Il y a déjà le scalpel sur le bureau.

45
00:01:32.604 --> 00:01:33.204
Il y a déjà le...

46
00:01:33.865 --> 00:01:34.585
On a désinfecté ?

47
00:01:34.826 --> 00:01:35.226
Parce que là...

48
00:01:35.946 --> 00:01:36.066
Là,

49
00:01:36.507 --> 00:01:37.908
il faut y aller à vif.

50
00:01:38.428 --> 00:01:39.148
Il faut y aller à vif.

51
00:01:39.789 --> 00:01:39.969
Donc,

52
00:01:40.549 --> 00:01:43.652
toujours dans la continuité des analyses patrimoniales que nous avons faites,

53
00:01:43.712 --> 00:01:47.254
on a décidé de se concentrer sur un gros cas qui s'est prêté au jeu,

54
00:01:48.175 --> 00:01:49.536
qui s'est entièrement prêté au jeu.

55
00:01:51.437 --> 00:01:52.618
Et on va analyser,

56
00:01:52.738 --> 00:01:54.019
parce qu'il nous a tout envoyé,

57
00:01:54.519 --> 00:01:55.600
comme si on était le banquier.

58
00:01:55.860 --> 00:01:55.980
Oui.

59
00:01:57.061 --> 00:01:57.942
C'est assez rare,

60
00:01:57.962 --> 00:02:01.925
on a même le dossier bancaire de présentation pour un projet.

61
00:02:02.626 --> 00:02:03.567
Comme si on jouait la banque.

62
00:02:04.087 --> 00:02:04.708
Exactement.

63
00:02:06.249 --> 00:02:07.450
On a une très grosse ambition,

64
00:02:08.311 --> 00:02:08.971
20 millions d'euros.

65
00:02:11.293 --> 00:02:12.935
On a une fenêtre de tir,

66
00:02:12.955 --> 00:02:13.575
on en parlera,

67
00:02:13.936 --> 00:02:14.516
temporelle,

68
00:02:14.596 --> 00:02:17.619
qui est à la limite,

69
00:02:17.939 --> 00:02:18.540
on va dire,

70
00:02:19.441 --> 00:02:20.161
qui est encore bonne,

71
00:02:20.201 --> 00:02:21.963
mais c'est la dernière fenêtre de tir,

72
00:02:22.503 --> 00:02:23.064
confortable.

73
00:02:24.252 --> 00:02:28.073
Je parle de quelqu'un qui a de mémoire la cinquantaine,

74
00:02:29.314 --> 00:02:30.314
la petite cinquantaine.

75
00:02:31.174 --> 00:02:32.455
Donc là,

76
00:02:32.456 --> 00:02:33.715
il ne faut pas faire n'importe quoi.

77
00:02:34.395 --> 00:02:37.856
Il y a la fenêtre de tir et il faut bien tirer.

78
00:02:37.956 --> 00:02:38.677
Et pour bien tirer,

79
00:02:38.678 --> 00:02:39.837
il faut se préparer.

80
00:02:40.337 --> 00:02:44.538
Un chasseur sachant chasser sans son chien est un bon chasseur.

81
00:02:44.699 --> 00:02:47.199
Un bon chasseur reconnaît toujours un autre bon chasseur.

82
00:02:47.339 --> 00:02:49.200
Il reconnaît également un médiocre chasseur.

83
00:02:49.736 --> 00:02:52.637
Avant de commencer les petits rappels habituels,

84
00:02:53.338 --> 00:02:56.339
si tu veux réserver ton audit stratégique avec Fouad,

85
00:02:56.859 --> 00:03:01.601
tu as le lien sous la vidéo sur YouTube et dans la description du podcast.

86
00:03:01.761 --> 00:03:08.664
Ça va te permettre d'avoir ton propre bilan personnalisé avec un plan de route également personnalisé.

87
00:03:08.784 --> 00:03:11.505
Comme on l'a vu sur les précédents podcasts,

88
00:03:11.585 --> 00:03:15.026
les stratégies peuvent être totalement opposées selon le profil.

89
00:03:15.246 --> 00:03:15.466
Et ça,

90
00:03:15.506 --> 00:03:16.647
c'est très important de le préciser.

91
00:03:19.624 --> 00:03:20.484
Au Capital,

92
00:03:21.505 --> 00:03:24.705
c'est une masterclass ou classe de maître pour faire plaisir à Fouad,

93
00:03:24.905 --> 00:03:32.648
entièrement offerte sur comment se crée un capital passé de la phase 1 à la phase 2 au travers de l'immobilier avec des techniques avancées.

94
00:03:32.688 --> 00:03:34.148
C'est entièrement offert et en direct.

95
00:03:34.748 --> 00:03:36.409
Tu peux t'inscrire en deux clics en suivant le lien.

96
00:03:36.929 --> 00:03:38.009
Pour ceux qui veulent aller plus loin,

97
00:03:38.109 --> 00:03:41.030
vous pouvez déposer votre candidature à Patrimoine Exponentiel,

98
00:03:41.130 --> 00:03:43.371
un accompagnement et une communauté d'investisseurs,

99
00:03:43.591 --> 00:03:45.171
l'une des plus ambitieuses de France.

100
00:03:45.751 --> 00:03:47.432
Le lien se trouve dans la description.

101
00:03:48.332 --> 00:03:48.552
pour...

102
00:03:48.772 --> 00:03:49.933
les études patrimoniales.

103
00:03:50.093 --> 00:03:51.434
Si on continue ce format,

104
00:03:52.014 --> 00:03:54.816
on vous laisse le lien du questionnaire.

105
00:03:54.856 --> 00:03:55.676
Vous n'avez qu'à remplir.

106
00:03:55.816 --> 00:04:03.080
Pensez à nous donner un petit pseudonyme pour que vous soyez facilement identifiable et que vous,

107
00:04:04.021 --> 00:04:04.541
si vous voulez,

108
00:04:04.581 --> 00:04:05.282
vous prêtez au jeu.

109
00:04:05.602 --> 00:04:07.643
On en refera selon les retours.

110
00:04:08.664 --> 00:04:08.944
Alors,

111
00:04:09.044 --> 00:04:11.345
dans cet épisode,

112
00:04:11.565 --> 00:04:15.688
nous allons nous intéresser au cas de René.

113
00:04:16.724 --> 00:04:16.984
Alors,

114
00:04:17.585 --> 00:04:18.985
avant d'attaquer le cas de René,

115
00:04:19.466 --> 00:04:21.107
qui est hyper instructif,

116
00:04:21.787 --> 00:04:23.428
je voulais en fait remercier

117
00:04:23.768 --> 00:04:28.731
Nicolas Fatou qui m'a fait un message sur LinkedIn hyper valorisant.

118
00:04:29.611 --> 00:04:30.031
Et surtout,

119
00:04:30.032 --> 00:04:30.372
en fait,

120
00:04:30.632 --> 00:04:32.093
au-delà de ça,

121
00:04:32.333 --> 00:04:33.053
il résume bien.

122
00:04:33.133 --> 00:04:33.413
En fait,

123
00:04:33.533 --> 00:04:33.834
l'audit,

124
00:04:33.835 --> 00:04:34.934
c'est quelqu'un que j'ai eu en audit.

125
00:04:35.635 --> 00:04:37.896
Et comme il partage finalement l'information sur LinkedIn,

126
00:04:37.956 --> 00:04:39.757
donc elle est de notoriété publique.

127
00:04:39.777 --> 00:04:43.739
J'ai eu la chance de bénéficier de cet audit stratégique avec Fouad il y a quelques mois.

128
00:04:44.600 --> 00:04:45.300
Un véritable...

129
00:04:45.600 --> 00:04:46.341
Game changer,

130
00:04:47.023 --> 00:04:47.844
donc ça change la donne,

131
00:04:48.044 --> 00:04:49.046
dans ma vision patrimoniale.

132
00:04:49.106 --> 00:04:50.088
Un regard structuré,

133
00:04:50.649 --> 00:04:51.170
exigeant,

134
00:04:51.450 --> 00:04:52.192
sans complaisance.

135
00:04:52.813 --> 00:04:55.577
Exactement ce qu'il faut pour pouvoir passer au niveau supérieur.

136
00:04:55.758 --> 00:04:57.060
Je ne suis pas encore à 10M,

137
00:04:57.340 --> 00:04:59.244
mais je m'approche doucement du premier million.

138
00:05:01.145 --> 00:05:01.386
Et ça,

139
00:05:01.406 --> 00:05:01.646
en fait,

140
00:05:01.666 --> 00:05:03.387
je trouve qu'il a bien résumé la situation.

141
00:05:03.527 --> 00:05:05.829
On a également un autre commentaire de Sylvain.

142
00:05:06.449 --> 00:05:07.630
On salue également au passage.

143
00:05:09.091 --> 00:05:11.212
Tu m'as fait créer cinq faux comptes sur LinkedIn.

144
00:05:11.512 --> 00:05:11.733
Non,

145
00:05:11.753 --> 00:05:11.893
non,

146
00:05:11.973 --> 00:05:13.294
pas du tout.

147
00:05:13.414 --> 00:05:14.194
Je ne mange pas de ce parrain.

148
00:05:14.915 --> 00:05:16.556
Audit au printemps 2025.

149
00:05:16.776 --> 00:05:19.098
N'attendez pas de complaisance de la part de Fouad.

150
00:05:19.698 --> 00:05:21.459
Vous aurez une analyse froide,

151
00:05:21.859 --> 00:05:22.380
clinique,

152
00:05:22.820 --> 00:05:23.360
aiguisée,

153
00:05:23.961 --> 00:05:24.681
comme un scalpel.

154
00:05:24.721 --> 00:05:24.982
Tu vois,

155
00:05:25.002 --> 00:05:26.002
c'est marrant de parler de scalpel.

156
00:05:26.082 --> 00:05:27.543
C'est pour ça que ça me disait quelque chose.

157
00:05:27.904 --> 00:05:29.965
Ça ne flatte pas l'ego de ce faire.

158
00:05:30.325 --> 00:05:31.405
lister ses erreurs,

159
00:05:31.725 --> 00:05:32.846
mais on est là pour ça après tout.

160
00:05:33.966 --> 00:05:34.546
C'est comme un ami.

161
00:05:34.826 --> 00:05:35.106
En fait,

162
00:05:35.146 --> 00:05:35.767
un bon ami,

163
00:05:35.847 --> 00:05:39.208
c'est quelqu'un qui vous dit ce qui ne va pas également.

164
00:05:39.748 --> 00:05:41.748
Et je trouve que les deux définitions,

165
00:05:42.329 --> 00:05:43.929
les deux retours de l'audit,

166
00:05:43.930 --> 00:05:45.489
je trouve ça hyper intéressant parce qu'en fait,

167
00:05:45.510 --> 00:05:47.110
c'est exactement ce que je fais.

168
00:05:47.930 --> 00:05:49.791
Et d'un point de vue marketing parlant,

169
00:05:50.111 --> 00:05:52.672
c'est quasiment de l'anti-vente parce que normalement,

170
00:05:52.673 --> 00:05:53.872
on n'appuie pas sur la douleur,

171
00:05:53.932 --> 00:05:54.792
sur la résistance.

172
00:05:54.992 --> 00:05:55.773
On appuie sur la douleur,

173
00:05:56.113 --> 00:05:57.293
mais on ne crée pas de résistance.

174
00:05:58.301 --> 00:06:00.343
Je fais exactement l'inverse parce qu'en fait,

175
00:06:01.123 --> 00:06:04.346
je fournis la valeur ajoutée pour passer à l'étape supérieure.

176
00:06:04.866 --> 00:06:06.027
Je ferme la parenthèse et là,

177
00:06:06.047 --> 00:06:06.788
on a deux poids.

178
00:06:06.888 --> 00:06:07.669
Fini le monologue.

179
00:06:08.630 --> 00:06:08.750
Là,

180
00:06:08.751 --> 00:06:10.931
il faut passer sur la compétition.

181
00:06:11.132 --> 00:06:12.873
Laisse Saddam Hussein s'exprimer jusqu'au bout.

182
00:06:13.534 --> 00:06:14.294
Dans certains pays,

183
00:06:14.554 --> 00:06:16.716
tu te fais trancher la main si tu interrompes le dictateur.

184
00:06:18.458 --> 00:06:19.298
En tant que bon ami.

185
00:06:19.478 --> 00:06:20.900
Ce ne sont que des dictateurs arabes,

186
00:06:20.920 --> 00:06:21.280
malheureusement.

187
00:06:22.581 --> 00:06:24.142
J'espère me considérer comme un bon ami.

188
00:06:25.103 --> 00:06:26.504
Je te conseille de changer de casquette.

189
00:06:27.085 --> 00:06:27.405
Merci.

190
00:06:27.905 --> 00:06:28.185
Merci,

191
00:06:28.225 --> 00:06:28.485
merci.

192
00:06:29.086 --> 00:06:29.366
Alors,

193
00:06:30.166 --> 00:06:31.447
je te laisse démarrer là-dessus.

194
00:06:32.367 --> 00:06:37.089
C'est un cas qui va nous prendre une heure parce qu'il y a énormément de choses intéressantes.

195
00:06:38.229 --> 00:06:40.590
Il y a beaucoup de choses qu'il ne faut pas faire.

196
00:06:41.491 --> 00:06:42.131
Et je pense que là,

197
00:06:42.391 --> 00:06:43.191
le regard,

198
00:06:43.331 --> 00:06:43.992
l'analyse,

199
00:06:44.212 --> 00:06:49.334
elle est assez originale parce qu'on n'a pas…

200
00:06:49.454 --> 00:06:51.835
Je crois qu'on innove là-dessus sur l'audit stratégique comme ça,

201
00:06:51.855 --> 00:06:52.735
sur le retour,

202
00:06:53.055 --> 00:06:56.016
l'analyse patrimoniale en appuyant vraiment sur la stratégie.

203
00:06:56.017 --> 00:06:57.157
je pense que ça c'est nouveau sur

204
00:06:57.853 --> 00:06:58.673
Sur les réseaux sociaux,

205
00:06:58.693 --> 00:07:00.954
je ne sais pas si toi qui consommes beaucoup de contenu comme moi...

206
00:07:01.014 --> 00:07:01.134
Non,

207
00:07:01.135 --> 00:07:02.395
je ne consomme pas beaucoup de contenu.

208
00:07:02.475 --> 00:07:03.115
Paradoxalement,

209
00:07:03.116 --> 00:07:04.516
je ne consomme pas beaucoup de contenu.

210
00:07:05.416 --> 00:07:05.656
Ah bon ?

211
00:07:05.876 --> 00:07:05.996
Moi,

212
00:07:05.997 --> 00:07:07.097
je ne consomme pas beaucoup de contenu.

213
00:07:07.137 --> 00:07:08.297
Je ne suis pas un consommateur de...

214
00:07:08.337 --> 00:07:08.938
Non,

215
00:07:09.038 --> 00:07:10.178
quand je dis que je consomme beaucoup de contenu,

216
00:07:10.258 --> 00:07:11.459
c'est que je vois beaucoup de choses passer.

217
00:07:12.119 --> 00:07:13.199
Je ne regarde pas,

218
00:07:13.219 --> 00:07:13.700
par exemple,

219
00:07:14.080 --> 00:07:15.220
les analyses patrimoniales.

220
00:07:15.221 --> 00:07:16.901
C'est toi qui en parlais.

221
00:07:18.001 --> 00:07:19.202
C'est toi qui m'envoyais les choses.

222
00:07:19.282 --> 00:07:19.422
Moi,

223
00:07:19.462 --> 00:07:20.562
je consomme beaucoup de contenu.

224
00:07:21.203 --> 00:07:23.844
Et sur la partie investissement immobilier,

225
00:07:24.724 --> 00:07:26.745
investissement pratiqué massivement,

226
00:07:27.133 --> 00:07:28.134
sur cet exercice-là,

227
00:07:28.414 --> 00:07:28.834
c'est nouveau.

228
00:07:29.755 --> 00:07:30.195
Et ça,

229
00:07:30.215 --> 00:07:30.795
c'est intéressant.

230
00:07:30.855 --> 00:07:31.075
Et là,

231
00:07:31.375 --> 00:07:35.398
on va rentrer dans un cas qui est symptomatique.

232
00:07:36.178 --> 00:07:37.099
Qui est symptomatique.

233
00:07:37.139 --> 00:07:37.319
Alors,

234
00:07:38.1000 --> 00:07:40.701
on nous a autorisés à être sévères.

235
00:07:42.101 --> 00:07:42.982
À être justes.

236
00:07:43.122 --> 00:07:44.403
À être justes et sévères.

237
00:07:44.923 --> 00:07:45.843
Pas forcément sévères,

238
00:07:45.944 --> 00:07:46.624
juste parce que...

239
00:07:47.084 --> 00:07:50.246
Et la personne nous l'a envoyé à nous deux.

240
00:07:50.966 --> 00:07:55.649
On a dit qu'on ne se concerterait pas et de faire un retour différent.

241
00:07:55.829 --> 00:08:00.270
et on a fait un retour qui était assez cinglant.

242
00:08:01.751 --> 00:08:04.652
Pour vraiment aider la personne et pour jouer le jeu,

243
00:08:05.112 --> 00:08:11.934
on lui a donné le coaching gratuitement sur des conseils à mettre en place et de prendre toutes ses erreurs parce que,

244
00:08:12.154 --> 00:08:13.274
et ça je peux le rassurer,

245
00:08:13.854 --> 00:08:18.856
on voit suffisamment de candidatures sur patrimoine exponentiel,

246
00:08:19.396 --> 00:08:20.376
on voit suffisamment,

247
00:08:20.736 --> 00:08:22.237
toi avec les audits stratégiques,

248
00:08:22.337 --> 00:08:23.617
avec le signe noir.

249
00:08:24.129 --> 00:08:26.070
On voit suffisamment de gens qui avancent,

250
00:08:26.071 --> 00:08:27.730
mais qui font des erreurs.

251
00:08:27.891 --> 00:08:28.091
Alors,

252
00:08:28.092 --> 00:08:29.291
je rebondis sur ce que tu dis.

253
00:08:31.192 --> 00:08:33.313
On nous indique sur le message,

254
00:08:33.333 --> 00:08:33.873
sur le mail.

255
00:08:34.933 --> 00:08:36.014
Je ne suis pas un amateur,

256
00:08:36.534 --> 00:08:39.375
mais je suis plutôt à la recherche d'un second souffle.

257
00:08:39.715 --> 00:08:39.895
Donc,

258
00:08:40.275 --> 00:08:41.156
ce n'est pas un amateur.

259
00:08:41.536 --> 00:08:44.537
Un regard neuf sur ma stratégie,

260
00:08:44.538 --> 00:08:45.137
mon patrimoine.

261
00:08:46.278 --> 00:08:46.598
Et donc,

262
00:08:47.738 --> 00:08:48.999
c'est exactement ce qui nous est demandé.

263
00:08:51.020 --> 00:08:53.661
La personne t'a envoyé un mail pour...

264
00:08:54.001 --> 00:08:55.762
pour l'analyse du dossier.

265
00:08:56.823 --> 00:08:58.424
Et moi,

266
00:08:58.804 --> 00:08:59.125
pareil.

267
00:09:00.165 --> 00:09:00.365
Donc,

268
00:09:00.486 --> 00:09:01.406
par quoi veux-tu commencer ?

269
00:09:01.486 --> 00:09:01.666
Alors,

270
00:09:01.706 --> 00:09:02.687
juste une petite parenthèse,

271
00:09:02.747 --> 00:09:05.449
on le fait en live parce que je l'ai reçu il n'y a pas longtemps.

272
00:09:05.689 --> 00:09:05.869
Voilà,

273
00:09:07.010 --> 00:09:07.310
c'est vrai.

274
00:09:07.510 --> 00:09:08.211
On l'a reçu hier.

275
00:09:09.392 --> 00:09:11.213
Mais c'est vrai qu'avec l'expérience que j'ai,

276
00:09:12.274 --> 00:09:13.375
je peux le traiter en direct.

277
00:09:13.635 --> 00:09:13.875
Donc,

278
00:09:14.375 --> 00:09:17.077
je n'ai pas besoin de l'avoir reçu il y a très longtemps.

279
00:09:17.437 --> 00:09:19.499
Tu sous-entends qu'il fallait qu'il me l'envoie trois mois à l'avance ?

280
00:09:19.759 --> 00:09:20.900
Non,

281
00:09:20.1000 --> 00:09:21.120
non,

282
00:09:21.220 --> 00:09:21.961
je ne sous-entends rien.

283
00:09:22.001 --> 00:09:22.541
Je ne parle pas.

284
00:09:22.637 --> 00:09:23.137
que moi,

285
00:09:23.418 --> 00:09:24.098
j'ai pris une habitude,

286
00:09:24.099 --> 00:09:25.359
je parle en mon nom propre.

287
00:09:25.880 --> 00:09:27.341
Ça m'évite un certain nombre de problèmes.

288
00:09:27.821 --> 00:09:28.021
Donc,

289
00:09:29.002 --> 00:09:29.883
pourquoi on commence ?

290
00:09:31.004 --> 00:09:31.184
Alors,

291
00:09:31.185 --> 00:09:34.227
je te laisse un peu déjà nous donner les premières informations.

292
00:09:34.427 --> 00:09:37.769
Je vais te laisser faire la présentation du profit parce que toi,

293
00:09:37.809 --> 00:09:41.192
tu l'as plus eu en tête.

294
00:09:41.232 --> 00:09:41.352
Moi,

295
00:09:42.493 --> 00:09:45.196
je reprendrai sur la structure de la présentation bancaire.

296
00:09:45.296 --> 00:09:45.556
Alors,

297
00:09:46.877 --> 00:09:47.477
pour démarrer,

298
00:09:48.939 --> 00:09:51.601
on a un cadre.

299
00:09:52.929 --> 00:09:53.871
qui travaillent en banque.

300
00:09:54.052 --> 00:09:54.513
Alors là,

301
00:09:54.573 --> 00:09:55.014
c'est marrant,

302
00:09:55.094 --> 00:09:57.659
on nous signale que la banque est le LCL,

303
00:09:57.740 --> 00:10:00.045
donc on a un cadre bancaire qui travaille au LCL.

304
00:10:03.436 --> 00:10:06.819
Il y a un stock d'épargne qui est intéressant,

305
00:10:07.039 --> 00:10:09.121
mais on nous indique un premier élément qui,

306
00:10:09.161 --> 00:10:09.421
pour moi,

307
00:10:09.601 --> 00:10:11.203
est un premier signal.

308
00:10:11.343 --> 00:10:13.384
La personne va acheter un appartement à Dubaï.

309
00:10:14.305 --> 00:10:14.425
Donc,

310
00:10:14.426 --> 00:10:21.651
la personne va acheter un appartement à Dubaï à entre 200 et 250 000 euros cash.

311
00:10:22.452 --> 00:10:22.612
Alors,

312
00:10:22.632 --> 00:10:25.254
pourquoi est-ce qu'il achète un appartement cash à Dubaï ?

313
00:10:26.596 --> 00:10:28.077
Parce qu'il n'a pas accès au levier bancaire,

314
00:10:28.257 --> 00:10:28.797
tout simplement.

315
00:10:29.458 --> 00:10:29.638
Alors,

316
00:10:29.678 --> 00:10:30.559
il y a des plans de paiement,

317
00:10:30.719 --> 00:10:31.780
mais ça reste des plans de paiement.

318
00:10:32.004 --> 00:10:32.784
Beaucoup trop court,

319
00:10:32.884 --> 00:10:35.125
avec une pression exercée par le promoteur qui est très forte.

320
00:10:35.445 --> 00:10:35.686
D'ailleurs,

321
00:10:35.687 --> 00:10:35.806
moi,

322
00:10:36.446 --> 00:10:37.126
je me suis pris 2%

323
00:10:37.266 --> 00:10:44.889
de pénalité de retard parce qu'ils exigeaient que je paye quasiment dès la réception de l'appel des fonds.

324
00:10:46.270 --> 00:10:46.510
Fouad,

325
00:10:49.911 --> 00:10:50.952
tu parles du promoteur,

326
00:10:51.512 --> 00:10:52.032
mais regarde,

327
00:10:52.112 --> 00:10:53.273
il est déjà construit le bâtiment.

328
00:10:53.893 --> 00:10:55.073
Construit en 2015.

329
00:10:55.074 --> 00:10:55.213
Donc,

330
00:10:55.253 --> 00:10:57.194
il n'a pas le plan promoteur.

331
00:10:58.015 --> 00:10:58.135
Oui,

332
00:10:58.295 --> 00:10:58.675
tout à fait.

333
00:10:59.375 --> 00:11:00.155
Mais il achète cash.

334
00:11:00.356 --> 00:11:01.096
Il achète cash.

335
00:11:01.736 --> 00:11:02.897
Si tu achètes avec un promoteur,

336
00:11:02.898 --> 00:11:03.477
il faut l'expliquer,

337
00:11:03.497 --> 00:11:04.577
tu peux faire un étalement.

338
00:11:05.318 --> 00:11:06.178
Ce que je dis,

339
00:11:06.218 --> 00:11:07.218
c'est que l'étalement est trop court.

340
00:11:07.799 --> 00:11:09.199
Même en étalement,

341
00:11:09.619 --> 00:11:10.059
c'est trop court ?

342
00:11:10.060 --> 00:11:10.320
Pour moi,

343
00:11:10.400 --> 00:11:10.960
c'est trop court.

344
00:11:10.980 --> 00:11:15.462
Ce sont des étalements qui sont de plus en plus courts parce que la demande est très importante.

345
00:11:16.042 --> 00:11:22.544
Les promoteurs ont tendance à raccourcir les plans de paiement parce qu'ils ont l'embarras du choix.

346
00:11:24.045 --> 00:11:25.146
Après cet investissement,

347
00:11:26.166 --> 00:11:27.406
par rapport au stock d'épargne,

348
00:11:27.466 --> 00:11:31.088
on a une première information qui moi stratégiquement allume

349
00:11:32.473 --> 00:11:33.614
tous les voyants en rouge,

350
00:11:33.754 --> 00:11:41.260
il va rester 40 000 euros de stock d'épargne après avoir payé cash l'appartement à Dubaï.

351
00:11:41.741 --> 00:11:42.001
Donc ça,

352
00:11:42.061 --> 00:11:43.562
c'est déjà une première problématique,

353
00:11:46.285 --> 00:11:47.326
c'est le premier point que je soulève.

354
00:11:47.346 --> 00:11:47.746
Donc maintenant,

355
00:11:47.846 --> 00:11:52.470
j'ouvre le dossier bancaire pour qu'on puisse aller un petit peu plus en détail.

356
00:11:52.931 --> 00:11:53.852
Alors je rappelle l'objectif,

357
00:11:53.992 --> 00:11:55.893
on est sur une ambition à 20 millions d'euros,

358
00:11:55.974 --> 00:11:57.735
donc c'est une très très très belle ambition,

359
00:11:57.915 --> 00:11:58.576
20 millions d'euros.

360
00:11:59.536 --> 00:12:09.599
ça reste quand même un montant colossal à l'échelle occidentale française en particulier.

361
00:12:09.899 --> 00:12:11.559
On commence par quoi au niveau des informations ?

362
00:12:11.720 --> 00:12:12.680
Alors,

363
00:12:12.720 --> 00:12:13.700
ils recherchent un financement.

364
00:12:14.400 --> 00:12:15.401
S'ils recherchent un financement,

365
00:12:15.441 --> 00:12:17.561
c'est vraiment comme si on était la banque.

366
00:12:17.861 --> 00:12:18.061
Alors,

367
00:12:18.062 --> 00:12:19.682
ils recherchent un financement de

368
00:12:20.562 --> 00:12:26.844
272 000 euros sur 25 ans.

369
00:12:28.420 --> 00:12:31.162
Pour l'acquisition d'un immeuble de...

370
00:12:31.163 --> 00:12:31.643
À Saint-Nazaire.

371
00:12:32.163 --> 00:12:32.363
Voilà,

372
00:12:32.563 --> 00:12:35.686
donc pour l'acquisition d'un immeuble de silo à Saint-Nazaire.

373
00:12:35.726 --> 00:12:36.146
Alors déjà,

374
00:12:36.206 --> 00:12:36.326
moi,

375
00:12:36.327 --> 00:12:37.347
la première chose que je vois...

376
00:12:37.947 --> 00:12:38.428
Le silo,

377
00:12:38.668 --> 00:12:38.788
moi,

378
00:12:38.828 --> 00:12:39.529
ça me dérange.

379
00:12:40.069 --> 00:12:40.269
Alors,

380
00:12:40.950 --> 00:12:43.692
rentabilité brute de 12%.

381
00:12:44.192 --> 00:12:44.653
Alors,

382
00:12:44.713 --> 00:12:45.353
première chose...

383
00:12:45.413 --> 00:12:45.533
Non,

384
00:12:45.534 --> 00:12:45.653
moi,

385
00:12:45.814 --> 00:12:46.194
sur les lots,

386
00:12:46.195 --> 00:12:47.015
je n'ai pas trop de problèmes.

387
00:12:47.115 --> 00:12:47.775
Première chose,

388
00:12:47.935 --> 00:12:48.616
sous-dimensionnement.

389
00:12:49.196 --> 00:12:53.820
Pourquoi aller se faire chier à faire une opération de 272 000 euros ?

390
00:12:54.712 --> 00:12:56.352
Quelle raison quand tu es cadre supérieur ?

391
00:12:56.833 --> 00:12:57.033
Alors,

392
00:12:57.073 --> 00:12:58.433
on peut donner la rémunération.

393
00:12:58.533 --> 00:12:59.093
Oui,

394
00:12:59.173 --> 00:13:00.534
mais la rémunération,

395
00:13:00.535 --> 00:13:01.014
cadre supérieur,

396
00:13:01.034 --> 00:13:01.934
ça veut rien dire.

397
00:13:02.874 --> 00:13:03.915
Ça veut quand même dire un minimum.

398
00:13:03.935 --> 00:13:04.175
Alors,

399
00:13:04.195 --> 00:13:04.835
cadre moyen,

400
00:13:04.855 --> 00:13:07.175
ça ne veut rien dire parce que tu as des cadres moyens à 2000 euros.

401
00:13:07.476 --> 00:13:08.236
Cadre supérieur,

402
00:13:08.396 --> 00:13:09.236
je lui ai posé la question.

403
00:13:09.376 --> 00:13:10.897
Elle est combien la REM ?

404
00:13:10.898 --> 00:13:11.197
Attends,

405
00:13:11.297 --> 00:13:11.597
attends,

406
00:13:11.598 --> 00:13:11.877
attends.

407
00:13:12.437 --> 00:13:13.117
Cadre supérieur,

408
00:13:13.157 --> 00:13:17.478
je veux que les gens s'imaginent une rémunération d'un cadre supérieur au LCL.

409
00:13:18.119 --> 00:13:19.979
Vous imaginez et maintenant tu la donnes.

410
00:13:20.659 --> 00:13:20.959
Alors moi,

411
00:13:20.999 --> 00:13:22.120
j'ai la rémunération du foyer.

412
00:13:23.400 --> 00:13:24.480
La rémunération du foyer,

413
00:13:24.540 --> 00:13:25.961
c'est 180 000 euros par an.

414
00:13:27.601 --> 00:13:27.761
Donc,

415
00:13:28.061 --> 00:13:29.442
tu as une très belle rémunération.

416
00:13:31.602 --> 00:13:32.883
Mais madame a une belle situation,

417
00:13:32.903 --> 00:13:33.283
il me semble.

418
00:13:33.284 --> 00:13:33.403
Oui,

419
00:13:33.623 --> 00:13:33.743
oui,

420
00:13:33.763 --> 00:13:34.083
oui.

421
00:13:34.883 --> 00:13:35.043
Alors,

422
00:13:35.063 --> 00:13:35.963
monsieur gagne un peu plus,

423
00:13:36.103 --> 00:13:37.924
mais avec un tel niveau de rémunération,

424
00:13:38.124 --> 00:13:40.665
pourquoi aller faire des opérations totalement sous-dimensionnées ?

425
00:13:41.225 --> 00:13:41.585
Donc déjà,

426
00:13:41.645 --> 00:13:41.765
ça,

427
00:13:41.825 --> 00:13:42.985
c'est un premier point qui ne va pas.

428
00:13:43.766 --> 00:13:44.426
Le deuxième point,

429
00:13:44.446 --> 00:13:44.666
pardon.

430
00:13:44.986 --> 00:13:45.726
Le premier point,

431
00:13:47.287 --> 00:13:50.507
après avoir acheté l'appartement en paiement cash à Dubaï,

432
00:13:51.168 --> 00:13:52.688
il va rester 40 000 euros.

433
00:13:53.168 --> 00:13:53.909
de stock d'épargne.

434
00:13:53.910 --> 00:13:54.169
Donc ça,

435
00:13:54.209 --> 00:13:55.269
c'est très problématique.

436
00:13:55.389 --> 00:13:56.009
Deuxième point,

437
00:13:56.830 --> 00:13:58.951
le sous-dimensionnement dans l'acquisition,

438
00:13:59.951 --> 00:14:00.452
ça ne va pas.

439
00:14:01.252 --> 00:14:02.733
Il y a un troisième point qui m'alerte.

440
00:14:03.653 --> 00:14:04.694
Ce qu'il appelle rentabilité,

441
00:14:04.754 --> 00:14:05.614
c'est plutôt du rendement.

442
00:14:06.294 --> 00:14:08.915
Le niveau de rendement me paraît anormalement élevé.

443
00:14:09.416 --> 00:14:10.516
Alors là,

444
00:14:10.596 --> 00:14:13.117
je vais préciser parce que je l'avais souligné en rouge.

445
00:14:15.118 --> 00:14:17.099
C'est important de le préciser.

446
00:14:19.180 --> 00:14:20.301
Parce que déjà,

447
00:14:20.461 --> 00:14:20.942
le banquier,

448
00:14:21.622 --> 00:14:22.603
on l'a suffisamment dit,

449
00:14:22.683 --> 00:14:23.664
ne finance pas une opération,

450
00:14:23.665 --> 00:14:25.285
il finance un profil emprunteur.

451
00:14:25.706 --> 00:14:26.066
Bien sûr.

452
00:14:26.186 --> 00:14:26.666
Premièrement.

453
00:14:27.467 --> 00:14:31.250
Et qu'est-ce que te fait penser rentabilité brute ?

454
00:14:31.330 --> 00:14:31.691
Risque.

455
00:14:32.451 --> 00:14:32.751
Voilà.

456
00:14:32.992 --> 00:14:33.532
Tout simplement.

457
00:14:33.632 --> 00:14:35.053
Ça fait penser à risque.

458
00:14:35.694 --> 00:14:36.555
10 points de rendement.

459
00:14:37.776 --> 00:14:38.076
En fait,

460
00:14:38.316 --> 00:14:39.117
10 points de rendement.

461
00:14:39.457 --> 00:14:42.219
Et ils n'habitent pas la ville où ils investissent en plus.

462
00:14:42.220 --> 00:14:43.640
Il n'y a que chez les escrocs,

463
00:14:43.981 --> 00:14:44.881
d'un point de vue bancaire,

464
00:14:45.182 --> 00:14:46.683
qu'on obtient 10 points de rendement.

465
00:14:46.743 --> 00:14:47.804
T'es un point de plus que Madoff.

466
00:14:49.184 --> 00:14:49.464
Donc ça,

467
00:14:49.524 --> 00:14:50.085
c'est problématique.

468
00:14:50.105 --> 00:14:52.687
Mais disons que ce qui est particulièrement problématique pour moi,

469
00:14:53.307 --> 00:14:54.848
c'est l'assèchement du stock d'épargne,

470
00:14:55.168 --> 00:14:56.009
le sous-dimensionnement.

471
00:14:56.329 --> 00:14:56.589
Pour moi,

472
00:14:57.010 --> 00:14:58.371
je ne vais pas dire que c'est un coup pour rien,

473
00:14:59.611 --> 00:15:00.332
c'est brasser du vent.

474
00:15:00.852 --> 00:15:02.493
de l'énergie pour rien.

475
00:15:02.933 --> 00:15:03.273
Donc voilà,

476
00:15:03.373 --> 00:15:03.733
la REM,

477
00:15:04.073 --> 00:15:04.734
on l'a donnée,

478
00:15:05.474 --> 00:15:05.834
couple,

479
00:15:06.614 --> 00:15:07.075
marié,

480
00:15:07.915 --> 00:15:08.495
deux enfants,

481
00:15:11.176 --> 00:15:12.317
Madame qui est cadre également.

482
00:15:12.857 --> 00:15:13.337
Ensuite,

483
00:15:14.417 --> 00:15:17.439
on a donné un peu les revenus.

484
00:15:18.039 --> 00:15:18.659
On arrive sur la...

485
00:15:22.101 --> 00:15:22.921
Sur la présentation,

486
00:15:23.901 --> 00:15:24.041
moi,

487
00:15:24.042 --> 00:15:25.762
il y a des petits détails.

488
00:15:26.482 --> 00:15:26.662
Alors,

489
00:15:26.663 --> 00:15:27.103
tu vas me dire,

490
00:15:27.123 --> 00:15:27.883
c'est peut-être du détail,

491
00:15:27.884 --> 00:15:30.464
il y a des informations qui ne sont pas nécessaires à...

492
00:15:30.884 --> 00:15:31.244
à dire.

493
00:15:32.485 --> 00:15:32.606
Là,

494
00:15:33.246 --> 00:15:34.467
c'est de l'information personnelle,

495
00:15:35.088 --> 00:15:39.752
mais il y a une information juste au-dessus du profil LinkedIn.

496
00:15:40.292 --> 00:15:44.076
Je trouve que c'est une information à part te tirer une balle dans le pied.

497
00:15:44.077 --> 00:15:44.456
Alors oui,

498
00:15:45.597 --> 00:15:46.057
effectivement,

499
00:15:46.838 --> 00:15:47.659
je l'avais relevé tout à l'heure,

500
00:15:47.660 --> 00:15:48.359
mais je ne l'ai pas notifié.

501
00:15:48.379 --> 00:15:50.021
Tu as bien fait de m'interrompre.

502
00:15:50.822 --> 00:15:53.424
Je te laisse faire ta remarque là-dessus.

503
00:15:53.544 --> 00:15:55.085
C'est une très mauvaise information.

504
00:15:55.185 --> 00:15:55.385
Alors,

505
00:15:56.426 --> 00:15:58.028
quand on parle d'asymétrie d'information,

506
00:15:58.388 --> 00:15:59.709
J'aime pas le terme asymétrie.

507
00:15:59.829 --> 00:16:00.809
C'est le terme économique.

508
00:16:01.110 --> 00:16:01.270
Toi,

509
00:16:01.271 --> 00:16:02.470
t'aimes pas les termes sociologiques,

510
00:16:02.490 --> 00:16:03.571
t'aimes pas les termes économiques.

511
00:16:03.572 --> 00:16:03.691
Non,

512
00:16:04.491 --> 00:16:04.912
mais moi,

513
00:16:06.392 --> 00:16:07.193
j'aime bien la phrase de

514
00:16:07.553 --> 00:16:08.273
Léonard de Vinci.

515
00:16:09.314 --> 00:16:12.696
La sophistication suprême réside dans la simplicité.

516
00:16:13.156 --> 00:16:13.516
Bien sûr,

517
00:16:13.596 --> 00:16:15.017
mais il y a quand même un terme économique.

518
00:16:15.037 --> 00:16:15.777
C'est-à-dire qu'aujourd'hui,

519
00:16:15.797 --> 00:16:19.059
tu donnes de l'information qui est totalement contre-productive,

520
00:16:19.259 --> 00:16:22.461
qui n'est pas obligatoire et qui va saboter ta stratégie.

521
00:16:22.821 --> 00:16:22.941
Donc,

522
00:16:22.961 --> 00:16:24.722
je te laisse un peu faire la remarque là-dessus.

523
00:16:25.283 --> 00:16:26.863
Je trouve que cette remarque...

524
00:16:28.284 --> 00:16:32.146
Je ne sais pas si on peut la dire parce que ça relève quand même du personnel.

525
00:16:32.566 --> 00:16:33.547
Ça n'a rien de médical,

526
00:16:33.548 --> 00:16:34.367
ça n'a rien de tout ça.

527
00:16:34.588 --> 00:16:34.768
Donc,

528
00:16:34.788 --> 00:16:36.328
c'est important de le préciser.

529
00:16:36.329 --> 00:16:38.970
Mais je ne vois pas pourquoi le préciser,

530
00:16:39.190 --> 00:16:40.731
pourquoi le souligner.

531
00:16:41.831 --> 00:16:43.272
Il ne manquait que le mettre en gras et en fur et à fur.

532
00:16:43.273 --> 00:16:51.437
On va dire qu'il y a une indisponibilité et tout sauf rassurante d'un point de vue bancaire.

533
00:16:51.897 --> 00:16:54.058
C'est une information qui est extrêmement maladroite,

534
00:16:54.478 --> 00:16:55.539
qui n'est pas obligatoire,

535
00:16:56.379 --> 00:16:57.540
puisqu'on a un CDI.

536
00:16:58.180 --> 00:16:58.300
Donc,

537
00:16:58.320 --> 00:16:58.960
on a deux CDI.

538
00:16:59.101 --> 00:16:59.281
Alors,

539
00:16:59.501 --> 00:17:00.841
un petit mot sur les CDI.

540
00:17:01.482 --> 00:17:04.163
Meilleur statut pour emprunter en immobilier.

541
00:17:04.624 --> 00:17:06.745
Le contrat a duré indéterminé.

542
00:17:07.425 --> 00:17:09.446
Et quand on a des postes de cadre,

543
00:17:09.626 --> 00:17:11.367
c'est très apprécié par les banques.

544
00:17:11.387 --> 00:17:12.288
Mais je suis d'accord avec toi.

545
00:17:12.788 --> 00:17:17.130
Cette information sur l'indisponibilité ne sert à rien.

546
00:17:17.190 --> 00:17:17.370
Alors,

547
00:17:17.511 --> 00:17:18.011
il y a une autre...

548
00:17:18.651 --> 00:17:20.132
Et la dernière ligne.

549
00:17:20.592 --> 00:17:21.253
Oui,

550
00:17:21.333 --> 00:17:22.053
ce que j'allais te dire,

551
00:17:22.213 --> 00:17:23.194
je te laisse faire le commentaire.

552
00:17:23.195 --> 00:17:23.394
Mais ça,

553
00:17:23.414 --> 00:17:24.614
c'est très problématique également.

554
00:17:24.935 --> 00:17:27.336
C'est un aspect professionnel.

555
00:17:28.224 --> 00:17:32.565
Ça donne un aspect professionnel puisqu'on se présente comme un professionnel.

556
00:17:32.945 --> 00:17:35.886
Donc,

557
00:17:36.847 --> 00:17:39.847
ça veut dire qu'on ne s'adresse pas à la bonne banque.

558
00:17:39.867 --> 00:17:40.147
En fait,

559
00:17:40.167 --> 00:17:45.829
on s'adresse à des banques qui sont signe blanc avec une position de signe noir.

560
00:17:46.109 --> 00:17:49.750
Quand je parle d'asymétrie d'information et c'est un terme qui est purement économique,

561
00:17:53.091 --> 00:17:55.652
il n'y a rien qui t'oblige à...

562
00:17:57.104 --> 00:17:57.464
révélé,

563
00:17:58.205 --> 00:17:58.605
affiché,

564
00:17:59.746 --> 00:18:00.767
revendiqué dans ce cas-là,

565
00:18:01.328 --> 00:18:01.708
parce qu'en fait,

566
00:18:01.788 --> 00:18:02.809
il pense que c'est rassurant.

567
00:18:03.369 --> 00:18:04.370
Et c'est l'inverse.

568
00:18:06.071 --> 00:18:06.912
C'est comme au poker,

569
00:18:06.913 --> 00:18:07.172
en fait.

570
00:18:07.192 --> 00:18:08.393
Tu joues sur une table d'amateurs,

571
00:18:08.854 --> 00:18:09.674
tu es un professionnel,

572
00:18:09.675 --> 00:18:10.535
tu te fais éjecter.

573
00:18:10.735 --> 00:18:13.898
C'est exactement la même chose que Madame et associé dormant.

574
00:18:14.378 --> 00:18:14.598
Et ça,

575
00:18:14.618 --> 00:18:15.159
c'est intéressant.

576
00:18:15.160 --> 00:18:15.659
Donc,

577
00:18:15.679 --> 00:18:19.302
elle ne met pas de bâton dans les roues.

578
00:18:19.402 --> 00:18:21.123
Parce qu'on a la présentation des emprunteurs.

579
00:18:21.584 --> 00:18:21.724
Donc,

580
00:18:21.744 --> 00:18:22.565
on a deux têtes,

581
00:18:23.525 --> 00:18:25.247
mais on verra que la problématique,

582
00:18:25.267 --> 00:18:26.628
c'est qu'on a deux têtes pour rien.

583
00:18:27.064 --> 00:18:27.404
Parce qu'en fait,

584
00:18:27.424 --> 00:18:31.226
le véhicule d'investissement principal n'a pas été utilisé.

585
00:18:31.667 --> 00:18:31.887
Donc,

586
00:18:32.507 --> 00:18:35.669
on a potentiellement une association parfaite,

587
00:18:36.249 --> 00:18:36.529
monsieur,

588
00:18:36.549 --> 00:18:36.909
madame,

589
00:18:37.490 --> 00:18:37.870
marié,

590
00:18:38.630 --> 00:18:39.171
deux enfants.

591
00:18:40.611 --> 00:18:41.032
Mais en fait,

592
00:18:41.052 --> 00:18:41.172
ça,

593
00:18:41.192 --> 00:18:45.514
ça ne sert à rien si on n'épouse pas le bon véhicule d'investissement.

594
00:18:46.295 --> 00:18:47.275
Je pense que c'est tout là-dessus.

595
00:18:47.315 --> 00:18:51.477
Sur la troisième page,

596
00:18:52.098 --> 00:18:53.639
c'était la table des matières.

597
00:18:53.640 --> 00:18:53.739
Donc,

598
00:18:53.740 --> 00:18:54.559
sur la troisième page.

599
00:18:56.704 --> 00:18:57.144
Ensuite,

600
00:18:59.667 --> 00:19:00.447
petit point de détail,

601
00:19:00.448 --> 00:19:02.289
je ne vais pas donner l'ancienneté,

602
00:19:02.389 --> 00:19:03.770
mais l'ancienneté sur les postes,

603
00:19:04.310 --> 00:19:04.851
bizarrement,

604
00:19:05.091 --> 00:19:06.752
elle n'est pas très très longue.

605
00:19:06.833 --> 00:19:07.913
Je ne leur ai pas mis l'ancienneté.

606
00:19:09.194 --> 00:19:11.937
À partir du moment où on me demande les trois dernières fiches de paye,

607
00:19:11.938 --> 00:19:14.399
si mon ancienneté n'est pas extra longue,

608
00:19:14.519 --> 00:19:15.079
je ne la mets pas.

609
00:19:15.420 --> 00:19:17.541
Donc l'ancienneté dans le poste,

610
00:19:17.762 --> 00:19:18.122
pour moi,

611
00:19:18.182 --> 00:19:19.823
elle est un petit peu juste.

612
00:19:19.843 --> 00:19:21.765
Donc mettre les informations sur l'ancienneté,

613
00:19:21.885 --> 00:19:22.886
ça peut traduire en fait,

614
00:19:23.126 --> 00:19:24.247
sur l'ancienneté assez courte,

615
00:19:24.747 --> 00:19:25.428
un turnover.

616
00:19:25.568 --> 00:19:26.048
professionnel,

617
00:19:26.128 --> 00:19:27.008
donc une incertitude.

618
00:19:27.009 --> 00:19:28.649
Je n'avais pas fait gaffe que ça y était.

619
00:19:28.849 --> 00:19:30.089
Je suis un maniaque du détail.

620
00:19:30.209 --> 00:19:30.869
Tu as l'ancienneté.

621
00:19:33.210 --> 00:19:34.130
Je leur enlevais l'ancienneté.

622
00:19:34.771 --> 00:19:36.351
Tu as une ancienneté de 5,

623
00:19:36.431 --> 00:19:36.571
10,

624
00:19:36.671 --> 00:19:36.911
15,

625
00:19:36.951 --> 00:19:37.331
20 ans.

626
00:19:37.491 --> 00:19:39.172
Je la mets en gras.

627
00:19:39.852 --> 00:19:40.092
Mais là,

628
00:19:40.772 --> 00:19:41.072
pour moi,

629
00:19:41.152 --> 00:19:41.652
l'ancienneté,

630
00:19:41.913 --> 00:19:42.493
la mentionner,

631
00:19:42.513 --> 00:19:43.353
c'est contre-productif.

632
00:19:43.513 --> 00:19:47.914
On voit quand même que c'est une somme de détails et ça commence déjà assez fort.

633
00:19:48.134 --> 00:19:48.374
Maintenant,

634
00:19:48.375 --> 00:19:49.134
on est sur la partie...

635
00:19:50.055 --> 00:19:50.295
Tu vois,

636
00:19:50.415 --> 00:19:51.555
il y a un autre truc.

637
00:19:53.516 --> 00:19:53.756
Alors,

638
00:19:54.756 --> 00:19:55.660
Ça n'engage que moi,

639
00:19:56.021 --> 00:19:59.111
mais c'est ce que je lui ai dit dans le mail.

640
00:20:01.809 --> 00:20:02.450
Je trouve,

641
00:20:04.250 --> 00:20:04.511
tu vois,

642
00:20:04.851 --> 00:20:06.611
sur le truc de la femme.

643
00:20:07.652 --> 00:20:08.732
Sur le truc de la femme.

644
00:20:09.313 --> 00:20:10.593
Tu as fait un effort,

645
00:20:10.633 --> 00:20:11.153
Bordeaux.

646
00:20:12.214 --> 00:20:12.934
Le truc de la femme.

647
00:20:12.935 --> 00:20:13.634
En fin de journée,

648
00:20:13.635 --> 00:20:14.615
on le fait en direct.

649
00:20:14.735 --> 00:20:14.915
Donc,

650
00:20:17.316 --> 00:20:18.316
c'est ce que j'avais précisé.

651
00:20:18.496 --> 00:20:19.837
Concernant l'associé dormant.

652
00:20:20.377 --> 00:20:21.718
Concernant l'associé dormant.

653
00:20:24.019 --> 00:20:29.361
Le fait de dire le nom de l'université lorsque tu as démarché.

654
00:20:31.061 --> 00:20:46.606
mais ça c'est très français c'est la France des titres pour Aspure alors je suis d'accord ça joue totalement mais par contre mets le totalement parce que quand tu vas investir à Saint-Nazaire auprès d'un banquier de Saint-Nazaire il va penser que tu parles du

655
00:20:46.646 --> 00:20:59.169
plat de cuisine non mais c'est le gratin dauphinois qui est une petite merveille qui est une petite merveille est-ce que tu sais qu'il n'y a pas de fromage dans le gratin dauphinois ?

656
00:21:00.141 --> 00:21:01.642
C'est la crème fraîche ?

657
00:21:01.782 --> 00:21:02.362
Le gratiné,

658
00:21:02.382 --> 00:21:02.662
en fait,

659
00:21:02.682 --> 00:21:04.803
la plupart des gens pensent que le gratiné vient du fromage.

660
00:21:05.223 --> 00:21:06.063
C'est le fromage fraîche ?

661
00:21:06.123 --> 00:21:06.623
Et d'ailleurs,

662
00:21:06.963 --> 00:21:08.824
il est très très bon en Saint-Pierre à Besançon.

663
00:21:09.304 --> 00:21:11.285
Les pommes de terre sont cuites dans le lait.

664
00:21:13.545 --> 00:21:14.626
C'est pour ça qu'il est exceptionnel.

665
00:21:14.746 --> 00:21:14.986
Tu vois,

666
00:21:14.987 --> 00:21:15.106
là,

667
00:21:15.107 --> 00:21:19.808
je viens de donner une technique extrêmement puissante pour bien préparer un gratin de finois.

668
00:21:20.188 --> 00:21:20.308
Donc,

669
00:21:20.688 --> 00:21:21.528
petite parenthèse.

670
00:21:21.988 --> 00:21:22.168
Allez,

671
00:21:22.248 --> 00:21:23.029
on passe à la suite ?

672
00:21:23.349 --> 00:21:24.089
On passe à la suite.

673
00:21:24.709 --> 00:21:25.370
tu veux passer à quoi ?

674
00:21:25.390 --> 00:21:25.990
à la page 3 ?

675
00:21:26.110 --> 00:21:40.396
alors bon on a donné les revenus on a donné le stock d'épargne on a alors en termes de de charge alors là il y a un truc là il y a un truc qui est très mauvais il y a est-ce qu'il y a quelque chose qui t'interpelle sur la partie charge ?

676
00:21:42.457 --> 00:21:52.581
ceci est un test de connaissance regarde moi il y a un truc qui me choque une fois de plus là on va retomber dans de l'asymétrie d'informations intelligentes

677
00:21:52.741 --> 00:21:55.483
personne ne t'a demandé de mettre cette putain d'information,

678
00:21:55.543 --> 00:21:56.284
si je peux me permettre.

679
00:21:56.844 --> 00:21:57.205
Et en fait,

680
00:21:57.206 --> 00:21:58.626
la personne a mis cette information.

681
00:21:59.927 --> 00:22:07.073
Je pense que c'est des revenus locatifs qui sont plus importants que les revenus déclarés.

682
00:22:07.273 --> 00:22:08.614
Et il y a une incohérence.

683
00:22:08.814 --> 00:22:09.335
Alors non,

684
00:22:09.336 --> 00:22:09.895
ce n'est pas ça.

685
00:22:10.456 --> 00:22:10.576
Ça,

686
00:22:10.656 --> 00:22:11.376
j'allais y venir.

687
00:22:13.178 --> 00:22:13.598
Pour moi,

688
00:22:14.159 --> 00:22:15.340
ce qui est très problématique,

689
00:22:16.080 --> 00:22:16.581
c'est qu'en fait,

690
00:22:16.781 --> 00:22:19.463
on te met la somme totale des taxes foncières.

691
00:22:19.683 --> 00:22:21.605
Et il y en a pour 40 000 euros.

692
00:22:22.273 --> 00:22:22.393
Donc,

693
00:22:22.473 --> 00:22:24.134
c'est hyper impressionnant parce qu'en fait,

694
00:22:24.154 --> 00:22:26.855
c'est une charge fixe qui ne baissera jamais.

695
00:22:27.035 --> 00:22:28.436
Les taxes foncières ne font qu'augmenter.

696
00:22:29.036 --> 00:22:29.256
D'ailleurs,

697
00:22:29.257 --> 00:22:31.297
c'est la seule taxe qu'on paye quelque part.

698
00:22:31.357 --> 00:22:33.738
Il y a peut-être la CFE également sur les CIs,

699
00:22:33.739 --> 00:22:34.298
mais je ne suis pas sûr.

700
00:22:34.678 --> 00:22:35.398
Je ne m'en rappelle plus.

701
00:22:36.039 --> 00:22:41.021
Mais ça sert à quoi de mettre que tu payes 40 000 euros de taxes foncières ?

702
00:22:41.321 --> 00:22:49.764
À part un effet massue psychologique sur qui c'est qui paye 40 000 euros de taxes foncières.

703
00:22:49.844 --> 00:22:50.965
Ce ne sont que des signes noirs.

704
00:22:51.677 --> 00:22:52.838
Et une fois de plus,

705
00:22:53.058 --> 00:22:55.500
incompatibilité avec un banquier signe blanc.

706
00:22:55.821 --> 00:22:56.661
Ça n'apporte rien,

707
00:22:57.522 --> 00:22:58.323
ça fait peur.

708
00:22:59.324 --> 00:23:00.565
40 000 balles de taxes foncières,

709
00:23:00.605 --> 00:23:01.345
c'est très lourd.

710
00:23:01.465 --> 00:23:06.730
On sait également qu'il y a un transfert des taxes d'habitation par la suppression des taxes d'habitation sur les taxes foncières.

711
00:23:06.750 --> 00:23:09.552
Donc on a un risque d'alourdement de la taxe foncière.

712
00:23:09.572 --> 00:23:09.812
Donc là,

713
00:23:09.852 --> 00:23:12.435
c'est une information pour moi qui n'apporte strictement rien.

714
00:23:15.697 --> 00:23:15.817
Moi,

715
00:23:15.898 --> 00:23:19.521
je dirais que j'étais même pas allé sur...

716
00:23:20.645 --> 00:23:23.506
Sur la colonne de droite et sur le graphique,

717
00:23:24.006 --> 00:23:27.487
je m'étais resté sur les revenus annuels du foyer.

718
00:23:27.488 --> 00:23:32.868
Tu es déjà sur des gros revenus et que le revenu locatif est supérieur.

719
00:23:34.289 --> 00:23:35.129
Et que ça,

720
00:23:35.709 --> 00:23:36.209
on n'aime pas ça.

721
00:23:37.310 --> 00:23:37.950
On n'aime pas ça,

722
00:23:38.130 --> 00:23:38.510
mais tu vois,

723
00:23:38.511 --> 00:23:38.910
si tu veux,

724
00:23:38.990 --> 00:23:39.250
pour moi,

725
00:23:40.910 --> 00:23:43.871
la somme des taxes foncières est la goutte d'eau qui fait déborder le vase,

726
00:23:43.872 --> 00:23:44.151
en fait.

727
00:23:45.772 --> 00:23:46.352
OK là-dessus ?

728
00:23:47.312 --> 00:23:48.192
OK là-dessus.

729
00:23:49.233 --> 00:23:49.553
Ensuite,

730
00:23:49.573 --> 00:23:50.013
on passe.

731
00:23:52.645 --> 00:23:59.227
le détail le patrimoine immobilier là ça pique là pour quelqu'un comme moi ça fait très mal de ce que je suis en train de voir

732
00:24:00.888 --> 00:24:01.288
1, 2,

733
00:24:01.448 --> 00:24:01.748
3,

734
00:24:02.048 --> 00:24:07.830
4,

735
00:24:07.870 --> 00:24:11.431
5 22 22 il y a 22 opérations qui sont problématiques sur

736
00:24:12.451 --> 00:24:17.053
27 ouais et déjà quand tu vois le truc 22 sur 27

737
00:24:21.121 --> 00:24:22.101
Le mode de détention ?

738
00:24:22.702 --> 00:24:22.982
Alors,

739
00:24:23.082 --> 00:24:25.623
on va commencer déjà par le mode d'exploitation.

740
00:24:25.943 --> 00:24:26.443
Alors d'ailleurs,

741
00:24:26.483 --> 00:24:26.784
en plus,

742
00:24:27.024 --> 00:24:27.384
c'est erroné.

743
00:24:27.464 --> 00:24:27.984
Donc déjà,

744
00:24:28.104 --> 00:24:29.205
le mode d'exploitation.

745
00:24:29.985 --> 00:24:30.745
Alors pas le mode d'exploitation,

746
00:24:30.746 --> 00:24:32.846
le régime d'exploitation.

747
00:24:33.667 --> 00:24:33.927
On a

748
00:24:35.527 --> 00:24:39.469
22 opérations exploitées en location meublée non professionnelle.

749
00:24:41.870 --> 00:24:42.250
Donc ça,

750
00:24:42.370 --> 00:24:43.591
on ne va pas revenir là-dessus.

751
00:24:43.771 --> 00:24:46.452
C'est extrêmement problématique parce que...

752
00:24:48.133 --> 00:24:48.574
Alors d'ailleurs,

753
00:24:48.774 --> 00:24:53.119
c'est marrant dans la chronologie parce qu'on voit en fait qu'il bascule en SILIS sur...

754
00:24:53.120 --> 00:24:54.741
En 2023.

755
00:24:55.682 --> 00:24:55.862
Voilà,

756
00:24:55.882 --> 00:24:58.065
en 2023.

757
00:24:58.645 --> 00:25:01.689
Quand le HSF a sorti le Martinet.

758
00:25:02.787 --> 00:25:05.229
pour fouetter les investisseurs de cette catégorie.

759
00:25:05.429 --> 00:25:05.789
Donc là,

760
00:25:07.110 --> 00:25:07.730
on voit qu'en fait,

761
00:25:07.770 --> 00:25:09.091
tout ce qui a été fait en amont,

762
00:25:09.852 --> 00:25:10.372
en LMNP,

763
00:25:10.612 --> 00:25:11.353
en nom propre,

764
00:25:11.673 --> 00:25:14.735
est un handicap très lourd.

765
00:25:15.256 --> 00:25:16.597
Tu n'as pas remarqué autre chose ?

766
00:25:16.977 --> 00:25:21.060
La différence des prix par rapport aux revenus ?

767
00:25:21.760 --> 00:25:21.880
Si,

768
00:25:22.140 --> 00:25:22.881
j'allais y venir en fait.

769
00:25:23.201 --> 00:25:24.402
C'est que du sous-dimensionnement.

770
00:25:25.943 --> 00:25:26.143
Alors,

771
00:25:26.443 --> 00:25:27.284
sauf une opération.

772
00:25:28.144 --> 00:25:31.587
On a une opération à 400 000 euros en SILIS.

773
00:25:32.927 --> 00:25:37.029
On a une opération en 2023 à 700 000 euros.

774
00:25:37.289 --> 00:25:37.949
Tout le reste,

775
00:25:38.289 --> 00:25:38.509
et ça,

776
00:25:38.569 --> 00:25:39.950
c'est très problématique,

777
00:25:40.490 --> 00:25:42.471
c'est que des opérations inférieures à 100 000 euros.

778
00:25:43.932 --> 00:25:44.272
Donc là,

779
00:25:44.332 --> 00:25:48.614
on a une rafale de sous-dimensionnement sur une rafale de LMNP.

780
00:25:51.475 --> 00:25:51.735
Et ça,

781
00:25:51.775 --> 00:25:52.235
ça ne va pas.

782
00:25:52.315 --> 00:25:52.495
Alors,

783
00:25:52.496 --> 00:25:52.835
il y a aussi,

784
00:25:53.236 --> 00:25:53.956
de manière générale,

785
00:25:53.996 --> 00:25:56.737
le tableau comporte énormément de données.

786
00:25:56.738 --> 00:25:57.477
Il est très petit.

787
00:25:57.677 --> 00:26:01.059
C'est-à-dire que je n'ai pas mes lunettes qui sont dans mon manteau.

788
00:26:01.479 --> 00:26:04.701
J'ai mes lunettes.

789
00:26:05.902 --> 00:26:06.302
Là-dessus,

790
00:26:06.322 --> 00:26:06.923
si tu veux,

791
00:26:08.264 --> 00:26:09.465
il y a trop d'informations.

792
00:26:09.825 --> 00:26:10.525
Une fois de plus,

793
00:26:11.686 --> 00:26:14.648
quand tu n'es pas dans l'asymétrie d'informations intelligente,

794
00:26:15.269 --> 00:26:17.630
tu es dans la pollution informationnelle.

795
00:26:17.911 --> 00:26:18.711
Il y a un exemple.

796
00:26:19.452 --> 00:26:21.433
Il donne tous les taux d'intérêt de chaque prêt.

797
00:26:21.813 --> 00:26:23.354
Qu'est-ce que ça apporte à la banque ?

798
00:26:25.176 --> 00:26:25.676
Rien du tout.

799
00:26:25.716 --> 00:26:29.238
Regarde sur les premières acquisitions la durée de l'emprunt.

800
00:26:29.379 --> 00:26:29.639
J'ai vu.

801
00:26:31.464 --> 00:26:31.584
Là,

802
00:26:31.585 --> 00:26:32.845
on voit qu'il y a un changement de paradigme.

803
00:26:32.846 --> 00:26:33.065
En fait,

804
00:26:33.105 --> 00:26:35.646
il s'est fait polluer.

805
00:26:35.666 --> 00:26:35.906
Tu vois,

806
00:26:35.907 --> 00:26:36.987
la remarque est très intéressante.

807
00:26:37.027 --> 00:26:37.327
Évidemment,

808
00:26:37.347 --> 00:26:37.848
je l'avais relevé.

809
00:26:37.888 --> 00:26:38.168
En fait,

810
00:26:38.268 --> 00:26:41.710
on passe du 15 ans au 25 ans.

811
00:26:41.870 --> 00:26:43.331
Et on revient sur du 20 ans.

812
00:26:43.411 --> 00:26:47.653
Et on revient sur du 20 ans qui est une espèce de rappel à l'ordre.

813
00:26:47.654 --> 00:26:47.994
En fait,

814
00:26:48.254 --> 00:26:48.374
là,

815
00:26:48.434 --> 00:26:48.874
il y a eu,

816
00:26:49.635 --> 00:26:50.215
à un moment donné,

817
00:26:50.315 --> 00:26:56.659
l'âge d'or du prêt immobilier avec la propagande sur les prêts à 25 ans pour faire du cash flow.

818
00:26:57.259 --> 00:26:57.379
Donc,

819
00:26:57.380 --> 00:26:57.619
en fait,

820
00:26:57.639 --> 00:27:02.162
son paradigme sur la durée d'emprunt a été modifié parce qu'il s'est fait influencer.

821
00:27:02.163 --> 00:27:02.382
En fait,

822
00:27:02.402 --> 00:27:08.025
on a un individu qui s'est fait influencer sur le LMNP et qui s'est fait influencer également sur,

823
00:27:08.406 --> 00:27:09.426
négativement évidemment,

824
00:27:09.526 --> 00:27:12.928
sur la durée d'emprunt qui n'est pas du tout optimale.

825
00:27:13.609 --> 00:27:13.909
Donc,

826
00:27:13.969 --> 00:27:14.749
voilà là-dessus.

827
00:27:14.789 --> 00:27:15.850
Qu'est-ce qu'on pourrait dire ?

828
00:27:16.130 --> 00:27:16.290
Donc,

829
00:27:16.330 --> 00:27:17.711
colocation,

830
00:27:17.831 --> 00:27:18.492
six chambres.

831
00:27:18.592 --> 00:27:18.732
Oui,

832
00:27:18.892 --> 00:27:19.692
donc colocation.

833
00:27:20.833 --> 00:27:21.053
Alors,

834
00:27:21.093 --> 00:27:21.453
en plus,

835
00:27:21.534 --> 00:27:22.274
tu en as quatre.

836
00:27:22.494 --> 00:27:23.515
Tu as quatre colocations.

837
00:27:24.987 --> 00:27:25.107
1,

838
00:27:25.307 --> 00:27:25.928
2,

839
00:27:26.068 --> 00:27:26.969
3,

840
00:27:26.970 --> 00:27:27.429
4.

841
00:27:27.509 --> 00:27:27.689
Alors,

842
00:27:27.690 --> 00:27:28.450
on n'a pas l'information,

843
00:27:28.470 --> 00:27:30.552
mais je ne vois pas où c'est que tu as des colocations à ce montant-là.

844
00:27:34.815 --> 00:27:35.115
Le lieu,

845
00:27:35.155 --> 00:27:35.656
il ne l'a pas mis.

846
00:27:37.637 --> 00:27:38.258
On n'a pas ça.

847
00:27:40.800 --> 00:27:41.581
Je prends un petit exemple.

848
00:27:41.601 --> 00:27:42.381
C'est un petit détail.

849
00:27:43.682 --> 00:27:45.404
On a même les étages.

850
00:27:46.245 --> 00:27:46.505
Tu as

851
00:27:47.526 --> 00:27:47.986
1, 2,

852
00:27:48.126 --> 00:27:48.486
3,

853
00:27:49.067 --> 00:27:49.367
4,

854
00:27:49.467 --> 00:27:49.747
5,

855
00:27:49.887 --> 00:27:50.368
6,

856
00:27:50.369 --> 00:27:50.628
7,

857
00:27:51.068 --> 00:27:51.269
8.

858
00:27:51.909 --> 00:27:53.490
Tu as 8 opérations en rez-de-chaussée.

859
00:27:54.251 --> 00:27:54.371
Moi,

860
00:27:54.391 --> 00:27:54.951
je suis banquier,

861
00:27:55.071 --> 00:27:55.611
rez-de-chaussée,

862
00:27:56.072 --> 00:27:56.872
vulnérabilité,

863
00:27:58.992 --> 00:27:59.593
cambriolage.

864
00:27:59.753 --> 00:27:59.993
En fait,

865
00:27:59.994 --> 00:28:00.633
ça ne sert à rien.

866
00:28:01.333 --> 00:28:03.614
C'est une information qui ne sert à rien,

867
00:28:03.974 --> 00:28:08.895
qui vient charger la donnée et qui est contre-productive.

868
00:28:08.896 --> 00:28:09.015
Donc,

869
00:28:09.035 --> 00:28:10.056
si on va vraiment dans le détail,

870
00:28:10.156 --> 00:28:10.456
là,

871
00:28:10.916 --> 00:28:11.976
il faut vraiment épurer.

872
00:28:13.177 --> 00:28:14.397
Il y a un certain nombre de choses à faire.

873
00:28:14.537 --> 00:28:16.778
Je ne sais pas si tu vois d'autres choses,

874
00:28:17.258 --> 00:28:17.578
mais voilà,

875
00:28:17.678 --> 00:28:18.758
on a vraiment…

876
00:28:19.519 --> 00:28:19.699
Alors,

877
00:28:19.939 --> 00:28:20.559
ce qui est marrant…

878
00:28:21.643 --> 00:28:22.303
Ce qui est marrant,

879
00:28:23.584 --> 00:28:27.066
c'est que tu as un tableau des loyers et des mensualités et en fait,

880
00:28:27.067 --> 00:28:28.107
tu as un cashflow qui est positif.

881
00:28:30.549 --> 00:28:32.190
Et la personne se dit,

882
00:28:32.490 --> 00:28:32.710
tiens,

883
00:28:33.350 --> 00:28:34.711
je montre qu'il y a du cashflow positif,

884
00:28:34.751 --> 00:28:35.271
donc c'est bien.

885
00:28:35.532 --> 00:28:36.652
Mais ce qu'il montre surtout,

886
00:28:37.353 --> 00:28:39.714
c'est que la somme des loyers dépasse les revenus du foyer.

887
00:28:41.055 --> 00:28:41.495
Donc en fait,

888
00:28:42.276 --> 00:28:45.498
l'excès de rendement ou l'excès de performance,

889
00:28:45.499 --> 00:28:46.578
de toute façon qui est cocaïné,

890
00:28:46.698 --> 00:28:47.339
qui est boosté.

891
00:28:47.843 --> 00:28:49.384
de manière anormale par rapport à...

892
00:28:49.385 --> 00:28:50.905
C'est mensuel.

893
00:28:51.646 --> 00:28:51.766
Oui,

894
00:28:51.846 --> 00:28:52.566
mais c'est mensuel,

895
00:28:52.586 --> 00:28:53.547
mais tu as la somme à la fin.

896
00:28:54.928 --> 00:28:55.108
Donc,

897
00:28:55.888 --> 00:28:56.429
si tu veux,

898
00:28:57.249 --> 00:29:03.093
la somme des loyers est supérieure aux revenus du foyer.

899
00:29:03.574 --> 00:29:03.954
Et en fait,

900
00:29:03.994 --> 00:29:04.534
en voulant dire,

901
00:29:04.554 --> 00:29:04.714
voilà,

902
00:29:04.854 --> 00:29:04.975
moi,

903
00:29:05.015 --> 00:29:08.637
je fais du cash flow positif de quelques milliers d'euros.

904
00:29:08.638 --> 00:29:08.877
En fait,

905
00:29:08.917 --> 00:29:09.798
la problématique,

906
00:29:09.818 --> 00:29:15.642
c'est que tu envoies à la banque qu'en cas d'impayé,

907
00:29:16.902 --> 00:29:17.603
en cas de...

908
00:29:17.663 --> 00:29:18.163
de problèmes,

909
00:29:18.243 --> 00:29:18.383
etc.,

910
00:29:18.863 --> 00:29:23.465
ta solvabilité ne pourra pas finalement...

911
00:29:24.545 --> 00:29:24.725
Alors,

912
00:29:24.726 --> 00:29:25.285
ce qui est marrant,

913
00:29:25.625 --> 00:29:26.526
je ne sais pas si tu as remarqué,

914
00:29:27.426 --> 00:29:27.706
attends,

915
00:29:27.707 --> 00:29:28.706
je finis juste mon truc,

916
00:29:28.746 --> 00:29:28.986
c'est que,

917
00:29:29.686 --> 00:29:30.827
et c'est une coïncidence,

918
00:29:31.467 --> 00:29:34.128
la somme de ces mensualités,

919
00:29:35.148 --> 00:29:36.688
qui est d'à peu près de 15 000 euros,

920
00:29:38.649 --> 00:29:39.089
et bien en fait,

921
00:29:39.109 --> 00:29:39.969
quand tu fais du x12,

922
00:29:40.430 --> 00:29:41.010
ça fait combien ?

923
00:29:41.190 --> 00:29:42.670
Ça fait 180 000 ?

924
00:29:42.671 --> 00:29:43.330
Ça fait 180 000.

925
00:29:43.331 --> 00:29:43.490
Et bien,

926
00:29:43.550 --> 00:29:44.271
ça veut dire qu'en fait,

927
00:29:44.371 --> 00:29:45.111
en cas d'impayé,

928
00:29:46.280 --> 00:29:47.722
sur un événement de type signe noir,

929
00:29:47.762 --> 00:29:48.663
c'est-à-dire improbable,

930
00:29:48.664 --> 00:29:49.604
mais qui peut quand même arriver.

931
00:29:50.165 --> 00:29:52.948
N'oublions pas que les banques sont riscophobes.

932
00:29:53.856 --> 00:29:58.679
Ça veut dire que la totalité de sa rémunération serait totalement absorbée par ses mensualités.

933
00:29:58.680 --> 00:29:58.799
Donc,

934
00:29:58.839 --> 00:29:59.240
c'est très,

935
00:29:59.280 --> 00:29:59.840
très négatif.

936
00:30:00.180 --> 00:30:00.541
Et en plus,

937
00:30:00.581 --> 00:30:01.201
on est en non-propre.

938
00:30:01.641 --> 00:30:01.781
Donc,

939
00:30:01.961 --> 00:30:06.124
ce sont des informations qui ne servent à rien du tout.

940
00:30:06.965 --> 00:30:09.366
Il y a un truc qui me...

941
00:30:09.947 --> 00:30:10.167
Alors,

942
00:30:10.847 --> 00:30:10.968
non,

943
00:30:10.988 --> 00:30:11.928
mais...

944
00:30:11.988 --> 00:30:12.108
Moi,

945
00:30:12.128 --> 00:30:13.289
j'ai un esprit très analytique.

946
00:30:13.309 --> 00:30:13.449
Donc,

947
00:30:14.030 --> 00:30:14.150
moi,

948
00:30:14.151 --> 00:30:14.750
ça ne me dérange pas.

949
00:30:14.790 --> 00:30:15.230
Mais en fait,

950
00:30:15.250 --> 00:30:16.091
c'est que ça ne sert à rien.

951
00:30:16.271 --> 00:30:16.391
Non,

952
00:30:16.451 --> 00:30:17.352
mais déjà,

953
00:30:18.633 --> 00:30:23.436
un studio que tu achètes 63 500 euros...

954
00:30:24.496 --> 00:30:26.938
En 2021,

955
00:30:26.939 --> 00:30:28.380
tu estimes qu'il vaut 120 000 euros

956
00:30:29.441 --> 00:30:29.981
4 ans après ?

957
00:30:33.424 --> 00:30:34.325
Regarde les estimations,

958
00:30:34.885 --> 00:30:35.426
regarde les prix,

959
00:30:36.146 --> 00:30:36.947
regarde la ligne

960
00:30:38.509 --> 00:30:49.078
11, la colocation de 6 chambres,

961
00:30:49.178 --> 00:30:50.819
108 900 euros d'achat.

962
00:30:51.784 --> 00:30:52.584
valoriser,

963
00:30:52.744 --> 00:30:54.805
acheter en 2020,

964
00:30:55.126 --> 00:30:58.907
valoriser 262 000 euros en 2024 ?

965
00:30:59.067 --> 00:30:59.387
Après,

966
00:30:59.427 --> 00:30:59.688
il y a...

967
00:31:00.728 --> 00:31:01.688
Je veux bien qu'il y ait de l'inflation.

968
00:31:01.808 --> 00:31:01.928
Oui,

969
00:31:01.948 --> 00:31:02.589
mais si tu veux,

970
00:31:03.109 --> 00:31:03.989
la problématique,

971
00:31:04.009 --> 00:31:07.291
c'est que qui a évalué son patrimoine ?

972
00:31:07.431 --> 00:31:08.832
Je pense que probablement c'est lui.

973
00:31:08.972 --> 00:31:10.012
Il y a forcément du biais.

974
00:31:10.432 --> 00:31:11.633
Pour évaluer un patrimoine comme ça,

975
00:31:11.653 --> 00:31:11.773
moi,

976
00:31:11.793 --> 00:31:12.493
ce que je recommande,

977
00:31:12.533 --> 00:31:18.876
c'est trois avis de valeur marchande par des agences locales et en tenant un discours très précis.

978
00:31:19.484 --> 00:31:23.988
Ça ne sert à rien de surévaluer mon bien pour prendre un mandat de vente pour ensuite retravailler le mandat.

979
00:31:24.408 --> 00:31:26.290
Je veux le juste prix.

980
00:31:26.770 --> 00:31:26.970
Alors,

981
00:31:27.571 --> 00:31:30.073
il y a des choses quand même très positives.

982
00:31:31.614 --> 00:31:33.436
On a un patrimoine total de

983
00:31:33.996 --> 00:31:41.683
5 millions d'euros et on a un encours total de 3,5 millions.

984
00:31:42.824 --> 00:31:42.964
Donc,

985
00:31:42.984 --> 00:31:45.686
on a quand même un actif net d'1,5 million.

986
00:31:46.047 --> 00:31:46.327
Alors ça,

987
00:31:46.367 --> 00:31:47.528
c'est sans la résidence principale.

988
00:31:48.128 --> 00:31:48.248
Donc,

989
00:31:48.288 --> 00:31:55.751
on a quand même un actif net d'un million cinq et on a une résidence principale où il ne reste plus qu'un an de crédit à 800 000 euros.

990
00:31:56.772 --> 00:31:56.992
Donc,

991
00:31:57.852 --> 00:32:02.114
ça montre quand même que l'individu a gagné de l'argent grâce à l'immobilier.

992
00:32:02.154 --> 00:32:02.274
Ça,

993
00:32:02.334 --> 00:32:03.014
c'est une très,

994
00:32:03.054 --> 00:32:05.275
très bonne chose par le biais de la capitalisation,

995
00:32:05.435 --> 00:32:07.836
par le biais de la résidence principale qui est tout sauf un passif.

996
00:32:07.896 --> 00:32:08.036
Donc,

997
00:32:08.056 --> 00:32:08.176
ça,

998
00:32:08.216 --> 00:32:08.656
c'est un point,

999
00:32:08.676 --> 00:32:08.976
je trouve,

1000
00:32:08.996 --> 00:32:10.637
qui est très intéressant.

1001
00:32:11.998 --> 00:32:15.179
Est-ce que tu as d'autres choses à dire sur le profil,

1002
00:32:15.639 --> 00:32:16.760
sur le patrimoine ?

1003
00:32:17.040 --> 00:32:17.440
En fait,

1004
00:32:20.201 --> 00:32:20.902
sur le patrimoine,

1005
00:32:20.982 --> 00:32:25.824
est-ce qu'on peut inclure le patrimoine financier ?

1006
00:32:26.204 --> 00:32:26.644
Le problème,

1007
00:32:26.645 --> 00:32:27.505
le patrimoine financier,

1008
00:32:27.565 --> 00:32:30.706
c'est qu'avec l'achat de l'appartement à Dubaï,

1009
00:32:30.707 --> 00:32:32.227
il ne va rester plus que 40 000 euros.

1010
00:32:32.427 --> 00:32:32.547
Oui,

1011
00:32:32.727 --> 00:32:33.568
mais au-delà de ça,

1012
00:32:33.788 --> 00:32:34.228
je trouve que,

1013
00:32:34.728 --> 00:32:35.229
si tu veux,

1014
00:32:35.509 --> 00:32:40.071
le fait d'avoir mis énormément d'informations sur le patrimoine immobilier,

1015
00:32:40.551 --> 00:32:41.672
quand tu arrives sur le patrimoine

1016
00:32:42.300 --> 00:32:43.981
Ça paraît ridicule,

1017
00:32:44.001 --> 00:32:45.381
genre on ne veut pas en parler.

1018
00:32:45.601 --> 00:32:45.962
Tout à fait.

1019
00:32:46.362 --> 00:32:47.702
Et tu ne veux même pas le regarder.

1020
00:32:47.962 --> 00:32:48.663
Et ce qui est important,

1021
00:32:48.683 --> 00:32:48.803
oui,

1022
00:32:48.843 --> 00:32:49.443
mais toi,

1023
00:32:49.463 --> 00:32:50.223
tu ne veux pas le regarder,

1024
00:32:50.283 --> 00:32:50.804
mais le banquier,

1025
00:32:50.844 --> 00:32:51.704
c'est ce qu'il va regarder.

1026
00:32:51.944 --> 00:32:53.125
Et c'est ce qui l'intéresse le plus.

1027
00:32:53.225 --> 00:32:53.845
Il va se dire,

1028
00:32:54.205 --> 00:32:54.325
là,

1029
00:32:55.045 --> 00:32:55.446
en plus,

1030
00:32:57.306 --> 00:32:59.947
il est transparent sur son achat en paiement cash à Dubaï.

1031
00:33:00.468 --> 00:33:00.608
Donc,

1032
00:33:00.628 --> 00:33:00.928
il se dit,

1033
00:33:00.948 --> 00:33:01.468
mais attends,

1034
00:33:02.348 --> 00:33:03.709
vous voulez aller à 20 millions d'euros.

1035
00:33:04.829 --> 00:33:05.250
Alors là aussi,

1036
00:33:05.270 --> 00:33:05.810
une fois de plus,

1037
00:33:06.630 --> 00:33:09.671
annoncer une ambition à 20 millions d'euros à un banquier,

1038
00:33:09.891 --> 00:33:11.132
ça relève de l'amateurisme.

1039
00:33:12.372 --> 00:33:14.253
Un banquier de type signe blanc,

1040
00:33:14.473 --> 00:33:15.313
quand on lui annonce

1041
00:33:16.234 --> 00:33:17.694
20 millions d'euros d'objectifs,

1042
00:33:17.734 --> 00:33:19.915
alors que la personne gagne 3 000 euros par mois,

1043
00:33:19.916 --> 00:33:21.316
on parle du banquier,

1044
00:33:22.576 --> 00:33:25.017
ça lui paraît complètement disproportionné.

1045
00:33:25.137 --> 00:33:25.958
C'est gigantesque.

1046
00:33:28.539 --> 00:33:29.359
C'est extrêmement risqué,

1047
00:33:29.419 --> 00:33:29.739
évidemment.

1048
00:33:29.779 --> 00:33:30.180
Donc là,

1049
00:33:31.080 --> 00:33:31.620
l'épargne,

1050
00:33:32.781 --> 00:33:33.561
on en a déjà parlé.

1051
00:33:33.861 --> 00:33:35.162
L'épargne financière,

1052
00:33:36.482 --> 00:33:36.762
en fait,

1053
00:33:36.782 --> 00:33:38.283
il reste des cacahuètes.

1054
00:33:38.303 --> 00:33:38.583
Et ça,

1055
00:33:38.584 --> 00:33:39.023
ce n'est pas bon.

1056
00:33:39.223 --> 00:33:40.364
La banque n'aime pas du tout.

1057
00:33:40.788 --> 00:33:42.169
Comment t'aurais structuré le...

1058
00:33:42.529 --> 00:33:43.010
Parce qu'en plus,

1059
00:33:43.410 --> 00:33:43.851
Dubaï,

1060
00:33:44.371 --> 00:33:45.952
il a acheté via une société.

1061
00:33:46.833 --> 00:33:47.033
Moi,

1062
00:33:47.153 --> 00:33:47.494
si tu veux,

1063
00:33:47.495 --> 00:33:52.538
j'ai une solution pour faire un financement sans toucher le stock d'épargne qui,

1064
00:33:52.558 --> 00:33:52.878
en plus,

1065
00:33:52.938 --> 00:33:55.980
sera réutilisable en matière de scoring bancaire.

1066
00:33:55.981 --> 00:33:56.201
Mais ça,

1067
00:33:56.221 --> 00:33:57.402
c'est des choses qu'on voit en formation,

1068
00:33:57.502 --> 00:34:03.867
qu'on voit durant le mastermind au signe noir ou sur le mentorat.

1069
00:34:04.808 --> 00:34:05.328
Le comment,

1070
00:34:05.368 --> 00:34:07.510
c'est encore une autre étape.

1071
00:34:07.530 --> 00:34:07.830
Mais là,

1072
00:34:07.870 --> 00:34:10.052
n'oublions pas que le diagnostic...

1073
00:34:10.332 --> 00:34:24.116
c'est la moitié du remède alors comme si ça ne suffisait pas t'as encore un autre tableau avec le détail du locatif et mensuel donc en fait et on te met bien en plus

1074
00:34:24.476 --> 00:34:37.920
4 lots mensuels donc qui ne sert à rien on te remet toutes les informations donc là en fait t'as une pollution vraiment informationnelle une charge mentale

1075
00:34:38.300 --> 00:34:39.581
cognitives à analyser.

1076
00:34:39.961 --> 00:34:40.202
Pour moi,

1077
00:34:40.203 --> 00:34:41.102
il y a trop d'informations,

1078
00:34:41.142 --> 00:34:43.885
trop de données et surtout trop d'informations contre-productives.

1079
00:34:44.325 --> 00:34:44.846
Et à la fin,

1080
00:34:44.926 --> 00:34:46.227
tu as le projet.

1081
00:34:47.868 --> 00:34:52.032
Le projet sous-dimensionné avec les chiffres.

1082
00:34:53.379 --> 00:34:54.580
Qu'est-ce qu'on peut dire là-dessus ?

1083
00:34:54.600 --> 00:34:55.981
Il repère son financement.

1084
00:34:56.461 --> 00:34:56.701
Comment ?

1085
00:34:59.323 --> 00:35:02.965
Apport mini de 33 000 euros.

1086
00:35:03.325 --> 00:35:03.565
Alors,

1087
00:35:03.566 --> 00:35:04.185
il y a un truc...

1088
00:35:04.226 --> 00:35:05.306
Je trouve ça complètement con.

1089
00:35:05.406 --> 00:35:05.566
Déjà,

1090
00:35:05.586 --> 00:35:05.886
le mec,

1091
00:35:05.887 --> 00:35:06.667
il va te les demander.

1092
00:35:07.647 --> 00:35:07.768
Oui,

1093
00:35:08.168 --> 00:35:08.588
et là,

1094
00:35:08.589 --> 00:35:09.328
il y a un truc aussi.

1095
00:35:09.669 --> 00:35:10.789
Il a mis une information.

1096
00:35:11.850 --> 00:35:12.130
En fait,

1097
00:35:12.170 --> 00:35:12.550
il se dit,

1098
00:35:13.050 --> 00:35:13.251
tiens,

1099
00:35:13.252 --> 00:35:14.171
je vais lui dire que je suis bon.

1100
00:35:14.551 --> 00:35:15.352
Je suis un professionnel,

1101
00:35:15.372 --> 00:35:16.032
que j'achète bien.

1102
00:35:16.152 --> 00:35:17.593
Il met prix d'acquisition au mètre carré,

1103
00:35:17.594 --> 00:35:20.835
398 euros du mètre carré.

1104
00:35:21.527 --> 00:35:27.311
Quand tu es banquier et que tu te dis que quelqu'un achète de l'immobilier à 398 euros du mètre carré,

1105
00:35:27.331 --> 00:35:28.172
tu achètes une ruine.

1106
00:35:29.133 --> 00:35:29.573
Et là,

1107
00:35:29.813 --> 00:35:34.436
il y a une incohérence avec l'enveloppe travaux qui est de 65 000 euros.

1108
00:35:34.596 --> 00:35:34.737
Donc,

1109
00:35:34.777 --> 00:35:36.278
comment est-ce que tu fais pour acheter un truc,

1110
00:35:36.378 --> 00:35:37.479
une bouchée de pain en mètre carré,

1111
00:35:37.799 --> 00:35:38.259
une ruine,

1112
00:35:38.619 --> 00:35:40.801
et avoir un budget travaux de 65 000 euros ?

1113
00:35:40.821 --> 00:35:41.101
Donc là,

1114
00:35:41.102 --> 00:35:47.506
il y a une incohérence par le fait que ce soit disproportionné.

1115
00:35:47.666 --> 00:35:48.506
Donc là aussi,

1116
00:35:48.507 --> 00:35:49.147
une fois de plus.

1117
00:35:49.895 --> 00:35:50.916
mettre le prix au mètre carré.

1118
00:35:51.276 --> 00:35:53.858
Le banquier n'aurait pas calculé le prix au mètre carré.

1119
00:35:54.279 --> 00:35:54.439
Donc,

1120
00:35:54.499 --> 00:35:55.960
le mètre est contre-productif.

1121
00:35:56.060 --> 00:35:56.420
Et en fait,

1122
00:35:56.440 --> 00:35:56.821
on se dit,

1123
00:35:56.861 --> 00:35:59.943
mais qu'est-ce qu'on a à ce prix-là ?

1124
00:36:02.645 --> 00:36:03.906
On n'a pas grand-chose.

1125
00:36:04.286 --> 00:36:06.088
Dans les villes les plus sinistrées de France,

1126
00:36:06.909 --> 00:36:08.670
on n'est même pas à ce montant-là du mètre carré.

1127
00:36:09.791 --> 00:36:09.931
Donc,

1128
00:36:10.011 --> 00:36:11.032
soit il a fait un coup de fusil,

1129
00:36:12.013 --> 00:36:13.794
mais le banquier ne sait pas ce que c'est qu'un coup de fusil.

1130
00:36:14.635 --> 00:36:14.935
Soit...

1131
00:36:16.127 --> 00:36:25.352
c'est une ruine et il a sous-estimé le budget de travaux et ça veut dire que il y a un risque majeur d'abandon de chantier par insuffisance de capitaux,

1132
00:36:25.392 --> 00:36:27.954
c'est-à-dire que le prêt a été sous-évalué.

1133
00:36:27.994 --> 00:36:28.214
Putain,

1134
00:36:28.215 --> 00:36:28.694
on l'a passé...

1135
00:36:31.196 --> 00:36:33.337
Il y a des choses parce qu'en fait,

1136
00:36:33.517 --> 00:36:33.817
pareil,

1137
00:36:33.837 --> 00:36:35.358
la typographie,

1138
00:36:35.738 --> 00:36:36.879
alors tu vas me dire que c'est un détail,

1139
00:36:36.979 --> 00:36:43.722
il n'y a pas de retour à l'écart entre les paragraphes et le même que lorsque tu passes un autre paragraphe,

1140
00:36:43.782 --> 00:36:44.483
si tu regardes bien.

1141
00:36:44.907 --> 00:36:46.468
Donc tu ne vois pas la différence entre les...

1142
00:36:46.628 --> 00:36:46.768
Oui,

1143
00:36:46.808 --> 00:36:47.269
mais ça,

1144
00:36:47.369 --> 00:36:48.029
c'est de l'esthétique.

1145
00:36:48.049 --> 00:36:48.330
Pour moi,

1146
00:36:49.130 --> 00:36:49.931
ce n'est pas...

1147
00:36:50.031 --> 00:36:50.571
Regarde.

1148
00:36:52.032 --> 00:36:52.252
Alors,

1149
00:36:52.973 --> 00:36:53.854
la photo est petite.

1150
00:36:54.094 --> 00:36:54.314
Alors,

1151
00:36:55.575 --> 00:36:55.775
vas-y,

1152
00:36:55.835 --> 00:36:56.015
vas-y,

1153
00:36:56.055 --> 00:36:56.355
parce que moi,

1154
00:36:56.356 --> 00:36:57.696
il y a une autre information importante qui...

1155
00:36:58.597 --> 00:36:59.858
Le premier point,

1156
00:36:59.958 --> 00:37:01.119
juste après la surface,

1157
00:37:02.220 --> 00:37:02.580
d'accord ?

1158
00:37:03.861 --> 00:37:04.321
La photo,

1159
00:37:05.182 --> 00:37:05.882
zoom sur la photo.

1160
00:37:08.564 --> 00:37:08.905
Furieux.

1161
00:37:10.606 --> 00:37:11.166
Et qu'est-ce qu'il y a ?

1162
00:37:12.307 --> 00:37:13.688
Il parle d'une surface commerciale.

1163
00:37:13.788 --> 00:37:14.289
Dans la photo,

1164
00:37:14.349 --> 00:37:16.411
la surface commerciale n'est pas habituée.

1165
00:37:17.151 --> 00:37:17.271
Donc,

1166
00:37:17.272 --> 00:37:18.292
tu as de la vacance locative.

1167
00:37:18.352 --> 00:37:21.395
C'est un immeuble mixte.

1168
00:37:22.016 --> 00:37:22.136
Oui,

1169
00:37:22.596 --> 00:37:23.677
c'est un immeuble mixte.

1170
00:37:23.678 --> 00:37:23.977
Mais là,

1171
00:37:23.997 --> 00:37:28.681
il y a une autre information qui est beaucoup plus inquiétante.

1172
00:37:29.762 --> 00:37:30.063
En fait,

1173
00:37:30.083 --> 00:37:30.203
là,

1174
00:37:31.424 --> 00:37:37.569
il veut envoyer comme signal à la banque prix immobilier moyen dans la ville.

1175
00:37:38.970 --> 00:37:39.271
1000.

1176
00:37:40.011 --> 00:37:41.452
700 euros.

1177
00:37:42.052 --> 00:37:42.292
Et là,

1178
00:37:42.352 --> 00:37:42.812
tu te dis,

1179
00:37:44.533 --> 00:37:47.514
la personne achète une bouchée de pain.

1180
00:37:48.435 --> 00:37:48.695
Comment ?

1181
00:37:48.955 --> 00:37:49.375
C'est pas cher,

1182
00:37:49.395 --> 00:37:49.515
ça,

1183
00:37:49.595 --> 00:37:49.855
Nazer.

1184
00:37:50.675 --> 00:37:50.795
Oui,

1185
00:37:50.815 --> 00:37:51.316
mais attends,

1186
00:37:51.816 --> 00:37:52.616
c'est pas ça le problème.

1187
00:37:52.976 --> 00:37:53.216
C'est que,

1188
00:37:53.236 --> 00:37:53.757
grosso modo,

1189
00:37:53.817 --> 00:37:59.639
t'as un écart de plus de 1000 euros du mètre carré entre le prix du marché et le prix de son opération,

1190
00:37:59.640 --> 00:38:00.700
le prix de revient de son opération.

1191
00:38:00.880 --> 00:38:01.000
Là,

1192
00:38:01.060 --> 00:38:01.580
tu te dis quoi ?

1193
00:38:02.760 --> 00:38:05.421
On sait que les banques raisonnent en...

1194
00:38:05.662 --> 00:38:06.102
Comment dirais-je ?

1195
00:38:06.202 --> 00:38:07.002
En corrélation.

1196
00:38:07.202 --> 00:38:08.183
En limitation de risque.

1197
00:38:08.343 --> 00:38:08.463
Oui,

1198
00:38:08.503 --> 00:38:09.163
mais en couple.

1199
00:38:09.699 --> 00:38:10.560
risque-rendement.

1200
00:38:10.940 --> 00:38:11.060
Là,

1201
00:38:11.061 --> 00:38:13.662
on se dit que s'il a ça pour une bouchée de pain,

1202
00:38:13.663 --> 00:38:15.364
c'est-à-dire que tu as un prix au mètre carré qui est

1203
00:38:15.924 --> 00:38:18.426
1 000 euros moins cher après travaux,

1204
00:38:18.867 --> 00:38:24.051
entre son acquisition et les travaux et le prix moyen du secteur,

1205
00:38:24.591 --> 00:38:25.912
tu as 1 000 euros d'écart,

1206
00:38:26.033 --> 00:38:26.533
de baisse.

1207
00:38:27.053 --> 00:38:27.174
Ça,

1208
00:38:27.294 --> 00:38:27.474
c'est...

1209
00:38:28.695 --> 00:38:29.095
Même moi,

1210
00:38:29.275 --> 00:38:30.556
en tant que chasseur professionnel,

1211
00:38:30.776 --> 00:38:35.160
je me demande comment un particulier aurait pu...

1212
00:38:35.881 --> 00:38:37.442
Même une opération de marchand de biens,

1213
00:38:37.622 --> 00:38:38.603
on n'est pas à 20 %.

1214
00:38:38.919 --> 00:38:39.039
Là,

1215
00:38:41.400 --> 00:38:45.662
on est sur une marge de l'ordre de peut-être 60-70%.

1216
00:38:46.122 --> 00:38:46.442
Donc ça,

1217
00:38:46.542 --> 00:38:47.743
c'est très problématique.

1218
00:38:47.783 --> 00:38:48.063
En fait,

1219
00:38:48.103 --> 00:38:55.366
le fait d'avoir mis le prix au mètre carré de l'opération et le prix au mètre carré moyen du secteur,

1220
00:38:55.686 --> 00:38:57.647
ça crée un écart qui est inquiétant.

1221
00:38:57.648 --> 00:38:58.648
Il y a le point numéro 2.

1222
00:39:03.670 --> 00:39:05.210
Donc le point numéro 2.

1223
00:39:05.211 --> 00:39:06.651
Il explique qu'il va doubler le rendement.

1224
00:39:08.907 --> 00:39:09.027
Oui,

1225
00:39:09.187 --> 00:39:09.988
après la rénovation,

1226
00:39:10.048 --> 00:39:10.288
c'est ça ?

1227
00:39:10.748 --> 00:39:10.868
Oui.

1228
00:39:12.088 --> 00:39:13.509
Et remise en location des

1229
00:39:14.289 --> 00:39:16.210
4 lots actuellement non loués.

1230
00:39:18.691 --> 00:39:21.392
Il y a trop d'informations contre-productives,

1231
00:39:21.432 --> 00:39:22.993
mais je pense que ce qu'il faut retenir là,

1232
00:39:23.033 --> 00:39:25.134
c'est qu'avoir mis un prix au mètre carré très faible,

1233
00:39:26.234 --> 00:39:27.335
même si c'est un coup de fusil.

1234
00:39:29.475 --> 00:39:32.217
C'est très négatif en termes de perception.

1235
00:39:32.317 --> 00:39:34.618
Et rien ne l'obligeait à mettre cette information.

1236
00:39:35.318 --> 00:39:35.879
Alors ensuite,

1237
00:39:37.099 --> 00:39:37.980
sur la page suivante,

1238
00:39:38.340 --> 00:39:39.120
ce qui est intéressant,

1239
00:39:39.881 --> 00:39:41.422
il analyse lui-même son taux d'endettement.

1240
00:39:42.582 --> 00:39:42.883
Donc là,

1241
00:39:42.884 --> 00:39:43.383
ce qui est bien,

1242
00:39:43.483 --> 00:39:43.743
c'est...

1243
00:39:43.744 --> 00:39:45.224
La deuxième partie de la phrase,

1244
00:39:45.384 --> 00:39:46.104
après personnel.

1245
00:39:47.005 --> 00:39:48.486
Et secondement...

1246
00:39:52.811 --> 00:39:54.131
la personne travaille au LCL.

1247
00:39:54.492 --> 00:39:54.632
Donc,

1248
00:39:54.872 --> 00:39:57.173
il a les choses qui passent.

1249
00:39:58.394 --> 00:40:00.375
Il sait que ce qu'il a fait,

1250
00:40:00.715 --> 00:40:01.295
dans tous les cas,

1251
00:40:01.595 --> 00:40:02.796
ce n'est plus pris en compte.

1252
00:40:03.376 --> 00:40:03.857
Tout à fait.

1253
00:40:03.858 --> 00:40:04.597
Le différentiel.

1254
00:40:05.758 --> 00:40:05.878
Non,

1255
00:40:05.879 --> 00:40:06.318
mais alors,

1256
00:40:07.659 --> 00:40:07.919
en fait,

1257
00:40:08.239 --> 00:40:09.780
ce qui est intéressant à relever,

1258
00:40:11.401 --> 00:40:11.881
c'est que là,

1259
00:40:11.941 --> 00:40:15.463
il est déjà à un taux d'endettement personnel de 36%.

1260
00:40:15.503 --> 00:40:18.725
Il a déjà dépassé l'extrême limite imposée par la loi,

1261
00:40:19.025 --> 00:40:19.745
sauf dérogation,

1262
00:40:20.005 --> 00:40:21.126
mais principalement en hauteur.

1263
00:40:21.694 --> 00:40:23.335
Je crois qu'il y a eu une modification 70%

1264
00:40:23.515 --> 00:40:24.636
pour les résidences principales.

1265
00:40:25.597 --> 00:40:25.857
Donc là,

1266
00:40:25.858 --> 00:40:26.177
en fait,

1267
00:40:26.297 --> 00:40:27.678
il met noir sur blanc.

1268
00:40:30.541 --> 00:40:30.741
Alors,

1269
00:40:31.001 --> 00:40:31.621
noir sur blanc,

1270
00:40:32.882 --> 00:40:35.264
c'est plutôt rouge sur blanc.

1271
00:40:35.785 --> 00:40:36.625
Son taux d'endettement,

1272
00:40:36.626 --> 00:40:37.706
d'ailleurs,

1273
00:40:37.707 --> 00:40:38.567
la couleur est très...

1274
00:40:38.667 --> 00:40:39.147
Mais tu vois,

1275
00:40:39.267 --> 00:40:39.667
là-dessus,

1276
00:40:39.868 --> 00:40:39.988
moi,

1277
00:40:39.989 --> 00:40:40.848
en parlant d'esthétique,

1278
00:40:40.868 --> 00:40:42.970
c'est vrai que le choix des couleurs est important.

1279
00:40:43.578 --> 00:40:44.299
Son taux d'endettement,

1280
00:40:44.339 --> 00:40:44.639
pour moi,

1281
00:40:45.840 --> 00:40:46.721
il relève de la loi.

1282
00:40:46.941 --> 00:40:47.322
Et là,

1283
00:40:47.342 --> 00:40:48.803
il a largement dépassé les limites.

1284
00:40:49.804 --> 00:40:50.424
Et ce qui est marrant,

1285
00:40:50.425 --> 00:40:51.766
c'est qu'il met hors SCI et LIS.

1286
00:40:52.186 --> 00:40:52.306
Donc,

1287
00:40:52.307 --> 00:40:54.969
il y a une intuition sur quelle est la bonne structuration.

1288
00:40:55.029 --> 00:40:55.269
Mais bon,

1289
00:40:55.389 --> 00:40:55.949
je veux enlever.

1290
00:40:56.750 --> 00:40:57.070
Alors ça,

1291
00:40:57.090 --> 00:40:57.591
c'est intelligent.

1292
00:40:57.611 --> 00:40:59.893
Il considère que son endettement personnel n'est pas celui de la SCI.

1293
00:41:00.454 --> 00:41:00.614
Alors,

1294
00:41:00.654 --> 00:41:02.676
pourquoi est-ce que tu as fait autant de noms propres ?

1295
00:41:02.736 --> 00:41:04.057
Et que tu as fait exploser les compteurs ?

1296
00:41:05.118 --> 00:41:05.438
Donc voilà.

1297
00:41:05.518 --> 00:41:05.798
Ensuite,

1298
00:41:05.818 --> 00:41:06.259
qu'est-ce qu'il y a ?

1299
00:41:06.499 --> 00:41:09.061
Sa stratégie d'investissement.

1300
00:41:10.294 --> 00:41:10.474
Alors,

1301
00:41:10.614 --> 00:41:12.735
c'est marrant parce que dans sa stratégie d'investissement,

1302
00:41:14.115 --> 00:41:15.135
sur la première phrase,

1303
00:41:15.195 --> 00:41:17.096
ce qui est marrant,

1304
00:41:17.136 --> 00:41:17.516
c'est qu'en fait,

1305
00:41:17.536 --> 00:41:20.337
sa stratégie d'investissement est basée sur des modes d'exploitation,

1306
00:41:20.757 --> 00:41:21.537
des colocations.

1307
00:41:21.997 --> 00:41:22.378
Donc en fait,

1308
00:41:22.458 --> 00:41:24.318
un investisseur n'achète pas un mode d'exploitation,

1309
00:41:24.338 --> 00:41:25.879
il achète une opportunité de marché,

1310
00:41:25.999 --> 00:41:28.199
un coup de fusil ou au moins une affaire,

1311
00:41:28.879 --> 00:41:29.960
qu'elle soit petite ou grande,

1312
00:41:30.020 --> 00:41:30.740
mais au moins une affaire.

1313
00:41:30.760 --> 00:41:31.960
On n'achète pas une colocation.

1314
00:41:32.380 --> 00:41:32.961
La colocation,

1315
00:41:33.021 --> 00:41:35.301
c'est vraiment une conséquence du bien.

1316
00:41:36.201 --> 00:41:36.742
Tu n'as pas vu,

1317
00:41:36.743 --> 00:41:36.842
là,

1318
00:41:36.843 --> 00:41:37.842
il y a une phrase qui est marrante.

1319
00:41:39.330 --> 00:41:39.590
Attends,

1320
00:41:39.591 --> 00:41:40.330
je suis en train de le lire.

1321
00:41:40.331 --> 00:41:40.570
Vas-y.

1322
00:41:44.872 --> 00:41:46.612
J'aime bien la ligne qui commence par fiscalité.

1323
00:41:49.713 --> 00:41:49.973
Alors,

1324
00:41:50.673 --> 00:41:51.013
justement,

1325
00:41:51.033 --> 00:41:52.174
la ligne sur la fiscalité,

1326
00:41:52.334 --> 00:41:58.515
il met fiscalité parfaitement maîtrisée grâce au statut du LMNP.

1327
00:41:58.675 --> 00:41:58.975
En fait,

1328
00:42:00.396 --> 00:42:06.197
il va mettre en avant la fiscalité alors que la banque n'en a rien à branler de ta fiscalité.

1329
00:42:06.757 --> 00:42:07.518
Ce qu'elle regarde,

1330
00:42:07.578 --> 00:42:08.398
c'est l'impact.

1331
00:42:09.074 --> 00:42:11.796
du statut d'acquisition sur ton endettement personnel.

1332
00:42:11.816 --> 00:42:12.196
Donc en fait,

1333
00:42:12.216 --> 00:42:16.720
il ne met bien en plus en avant que statut LMNP.

1334
00:42:17.520 --> 00:42:18.321
Donc c'est complètement con.

1335
00:42:18.341 --> 00:42:19.782
Il y a une autre information qui me frappe,

1336
00:42:20.863 --> 00:42:22.824
qui me tape aux yeux directement.

1337
00:42:22.904 --> 00:42:26.887
C'est le 90% ?

1338
00:42:26.888 --> 00:42:27.007
Non,

1339
00:42:27.328 --> 00:42:30.530
rentabilité annuelle brute moyenne

1340
00:42:31.651 --> 00:42:32.291
11%.

1341
00:42:33.412 --> 00:42:33.852
Donc là…

1342
00:42:37.620 --> 00:42:38.421
C'est le fait de le mettre.

1343
00:42:38.701 --> 00:42:40.363
Tu appuies encore.

1344
00:42:41.024 --> 00:42:44.207
Il appuie sur le fait que j'ai beaucoup de rendement.

1345
00:42:44.808 --> 00:42:45.629
Le rendement moyen,

1346
00:42:45.649 --> 00:42:46.930
je n'ai plus la statistique en France,

1347
00:42:46.931 --> 00:42:47.231
ça doit être

1348
00:42:47.631 --> 00:42:52.617
5%. Ça veut dire que tu as plus de deux fois le montant,

1349
00:42:53.478 --> 00:42:55.100
le taux de rendement moyen.

1350
00:42:55.620 --> 00:42:56.902
Et tu le mets sur la slide.

1351
00:42:58.702 --> 00:42:58.962
Et donc,

1352
00:42:59.002 --> 00:42:59.543
tu renvoies,

1353
00:42:59.544 --> 00:42:59.843
en fait,

1354
00:42:59.943 --> 00:43:00.543
c'est moi,

1355
00:43:00.603 --> 00:43:01.804
je suis un preneur de risque.

1356
00:43:01.944 --> 00:43:04.325
C'est un dossier marchand de biens.

1357
00:43:04.685 --> 00:43:06.086
Ça ressemble à un dossier marchand de biens,

1358
00:43:06.106 --> 00:43:08.587
alors que la personne demande un dimensionnement,

1359
00:43:09.808 --> 00:43:11.869
un financement pour particulier.

1360
00:43:13.310 --> 00:43:13.710
Alors là,

1361
00:43:13.730 --> 00:43:14.451
il y a encore un truc.

1362
00:43:15.351 --> 00:43:16.232
Est-ce qu'il y a un truc qui te...

1363
00:43:16.233 --> 00:43:17.852
90% ?

1364
00:43:17.953 --> 00:43:18.213
Non,

1365
00:43:18.214 --> 00:43:19.293
il y a un truc plus choquant encore.

1366
00:43:21.314 --> 00:43:21.434
Là,

1367
00:43:21.454 --> 00:43:24.516
il utilise un mot qu'il ne faut jamais utiliser dans,

1368
00:43:25.477 --> 00:43:25.877
on va dire,

1369
00:43:25.878 --> 00:43:28.018
le champ lexical des banques de détails.

1370
00:43:28.378 --> 00:43:28.838
signé blanc,

1371
00:43:29.979 --> 00:43:36.722
revendre des biens avec plus-value certaine importante.

1372
00:43:37.522 --> 00:43:37.942
Parce qu'en fait,

1373
00:43:37.962 --> 00:43:39.903
il est sûr de la qualité de ses opérations.

1374
00:43:39.923 --> 00:43:40.343
Donc en fait,

1375
00:43:40.423 --> 00:43:40.543
ça,

1376
00:43:40.583 --> 00:43:41.624
ça ne sert à rien.

1377
00:43:42.084 --> 00:43:42.884
Ça veut dire qu'en fait,

1378
00:43:43.065 --> 00:43:45.986
tu vas revendre un marchand de biens.

1379
00:43:46.066 --> 00:43:46.306
Et là,

1380
00:43:46.626 --> 00:43:47.346
la catégorie,

1381
00:43:47.347 --> 00:43:47.787
si tu veux,

1382
00:43:47.967 --> 00:43:53.169
détestée par les banques de détails hors service qu'on appelle PIM,

1383
00:43:53.469 --> 00:43:55.270
promotion immobilière marchande de biens.

1384
00:43:56.198 --> 00:44:03.144
C'est la catégorie marchande bien qui n'a rien à faire dans la banque de détails qui s'adresse aux particuliers.

1385
00:44:04.125 --> 00:44:04.645
J'aime bien aussi.

1386
00:44:04.985 --> 00:44:05.346
Et en plus,

1387
00:44:05.486 --> 00:44:07.247
à partir de quand il va revendre ?

1388
00:44:09.249 --> 00:44:10.630
Et niveau professionnel ?

1389
00:44:12.291 --> 00:44:13.052
Niveau professionnel,

1390
00:44:14.353 --> 00:44:17.495
ça me fait toujours penser à la scène dans Les Joueurs avec Matt Damon.

1391
00:44:17.776 --> 00:44:17.896
Oui,

1392
00:44:18.036 --> 00:44:22.540
ça tue la manie.

1393
00:44:23.140 --> 00:44:25.422
Est-ce qu'il y a un truc qui t'interpelle ?

1394
00:44:25.794 --> 00:44:29.976
Il donne le nombre d'opérations qui est quand même relativement impressionnant.

1395
00:44:29.996 --> 00:44:30.316
Alors bon,

1396
00:44:30.317 --> 00:44:31.537
ce n'est que des petites opérations,

1397
00:44:31.597 --> 00:44:33.478
mais qu'est-ce que se dit la banque ?

1398
00:44:33.958 --> 00:44:36.259
Même si tu as fait beaucoup d'opérations à moins de 100 000 euros,

1399
00:44:37.139 --> 00:44:39.060
tu as quand même un nombre d'opérations qui est très important.

1400
00:44:39.061 --> 00:44:41.881
Et ça fait peur parce que tu peux avoir de la casse sur ces opérations,

1401
00:44:41.982 --> 00:44:42.282
tu sais,

1402
00:44:42.322 --> 00:44:43.162
l'achat-revente,

1403
00:44:44.923 --> 00:44:45.183
c'est…

1404
00:44:46.684 --> 00:44:46.944
Alors,

1405
00:44:47.824 --> 00:44:50.465
on passe à la diapositive du vente.

1406
00:44:50.746 --> 00:44:51.486
Je ne sais pas…

1407
00:44:51.908 --> 00:44:52.408
honnêtement,

1408
00:44:53.009 --> 00:44:54.170
je ne sais pas comment,

1409
00:44:54.951 --> 00:44:56.572
dans la tête des gens...

1410
00:44:56.592 --> 00:44:57.453
C'est de l'amateurisme,

1411
00:44:57.454 --> 00:44:57.673
en fait.

1412
00:44:57.693 --> 00:44:59.394
Il n'a pas conscience de son incompétence.

1413
00:44:59.795 --> 00:44:59.915
Oui,

1414
00:45:00.075 --> 00:45:00.215
mais...

1415
00:45:00.235 --> 00:45:00.916
Il ne sait pas.

1416
00:45:01.036 --> 00:45:01.216
Alors,

1417
00:45:01.236 --> 00:45:02.637
c'est aussi de la mauvaise rationalité.

1418
00:45:03.057 --> 00:45:05.539
Il pense qu'en mettant un maximum d'informations,

1419
00:45:06.260 --> 00:45:07.841
en étant excessivement transparent,

1420
00:45:07.981 --> 00:45:10.744
alors qu'il met des informations qui sont non obligatoires et pire que ça,

1421
00:45:11.104 --> 00:45:11.705
pas demandées,

1422
00:45:12.185 --> 00:45:12.445
en fait,

1423
00:45:12.485 --> 00:45:14.827
il pense que ça va donner du poids à son dossier.

1424
00:45:14.828 --> 00:45:15.708
Mais c'est exactement l'inverse.

1425
00:45:15.709 --> 00:45:15.768
Non,

1426
00:45:15.769 --> 00:45:16.509
mais ce que je veux dire,

1427
00:45:16.569 --> 00:45:16.829
c'est que...

1428
00:45:17.890 --> 00:45:18.110
Alors,

1429
00:45:18.570 --> 00:45:20.512
je ne parle pas d'une personne lambda.

1430
00:45:21.260 --> 00:45:22.841
Je parle d'une personne qui écoute le podcast,

1431
00:45:23.942 --> 00:45:24.923
qui nous soumet ça,

1432
00:45:26.904 --> 00:45:29.506
parce qu'il nous l'a soumis pour l'étudier.

1433
00:45:29.586 --> 00:45:29.846
Mais ça,

1434
00:45:29.906 --> 00:45:33.288
c'est bien parce qu'il ne s'attend pas à ce niveau d'analyse.

1435
00:45:33.508 --> 00:45:34.809
Il ne s'attend pas à ce niveau d'analyse.

1436
00:45:34.810 --> 00:45:34.909
Là,

1437
00:45:34.910 --> 00:45:36.771
on est sur un niveau d'analyse extrêmement poussé.

1438
00:45:38.372 --> 00:45:38.572
Alors,

1439
00:45:38.732 --> 00:45:41.754
il y a un truc qui est marrant sur une des diapos.

1440
00:45:42.254 --> 00:45:42.895
Croissance.

1441
00:45:44.016 --> 00:45:44.136
Non,

1442
00:45:44.176 --> 00:45:44.416
mais là,

1443
00:45:44.596 --> 00:45:46.057
on dirait qu'on parle d'une boîte.

1444
00:45:46.677 --> 00:45:46.797
Non,

1445
00:45:46.798 --> 00:45:47.158
mais attends,

1446
00:45:47.218 --> 00:45:47.338
là,

1447
00:45:47.339 --> 00:45:47.898
ce qui est marrant,

1448
00:45:47.938 --> 00:45:48.779
c'est carrément marqué.

1449
00:45:48.959 --> 00:45:49.319
Alors là,

1450
00:45:49.479 --> 00:45:50.340
il a mis un truc.

1451
00:45:51.560 --> 00:45:54.241
qui est la ligne rouge pour les banques.

1452
00:45:54.921 --> 00:45:58.303
Risque de défaut de paiement des locataires faibles.

1453
00:45:58.903 --> 00:46:05.546
Mais comment est-ce que tu peux en parler de risque de défaut de paiement des loyers des locataires faibles ?

1454
00:46:06.226 --> 00:46:07.046
N'en parle pas.

1455
00:46:07.587 --> 00:46:08.067
À la limite,

1456
00:46:08.068 --> 00:46:08.627
si tu veux le mettre,

1457
00:46:08.628 --> 00:46:09.768
mets du champ lexical positif.

1458
00:46:10.108 --> 00:46:12.649
Solvabilité des locataires vérifiée.

1459
00:46:13.249 --> 00:46:14.770
Garantie des loyers impayés,

1460
00:46:14.890 --> 00:46:16.250
mais pas risque de défaut.

1461
00:46:16.530 --> 00:46:20.232
On a l'impression qu'il parle du Panama et qu'il y a un risque de défaut.

1462
00:46:20.992 --> 00:46:22.693
systémique.

1463
00:46:23.094 --> 00:46:23.214
Là,

1464
00:46:23.274 --> 00:46:23.834
tu vois aussi,

1465
00:46:23.934 --> 00:46:27.997
c'est que on a un manque d'intelligence.

1466
00:46:29.178 --> 00:46:30.459
Je finis mon propos.

1467
00:46:30.939 --> 00:46:34.602
C'est quelqu'un qui vient de la banque et qui se dit je vais mettre du jargon professionnel,

1468
00:46:34.603 --> 00:46:38.564
mais en fait c'est le défaut de la qualité professionnelle.

1469
00:46:39.505 --> 00:46:42.447
Plus tu rentres dans du champ lexical professionnel,

1470
00:46:42.647 --> 00:46:45.749
plus la probabilité d'être éjecté est élevée.

1471
00:46:46.770 --> 00:46:47.410
Et surtout,

1472
00:46:48.211 --> 00:46:48.531
tu vois,

1473
00:46:49.272 --> 00:46:49.592
il dit

1474
00:46:49.916 --> 00:47:01.445
qu'il a eu quelques impayés constatés depuis 5 ans mais ça veut dire que t'as pas mis une simple GLI ?

1475
00:47:03.187 --> 00:47:04.268
Alors il y a autre chose qui va pas

1476
00:47:04.688 --> 00:47:07.130
Le multibancarisé Alors il y a ça,

1477
00:47:07.290 --> 00:47:09.352
ça c'est pas bon ça sent la traîtrise

1478
00:47:10.552 --> 00:47:12.673
Donc la banque n'aime pas du tout ça.

1479
00:47:13.053 --> 00:47:13.173
Non,

1480
00:47:13.193 --> 00:47:13.733
il y a un mot,

1481
00:47:13.793 --> 00:47:15.254
il y a un autre mot qui est interdit.

1482
00:47:15.434 --> 00:47:16.714
C'est comme dans une date Tinder,

1483
00:47:16.774 --> 00:47:19.035
tu retires ton alliance avant d'aller au rencard.

1484
00:47:20.115 --> 00:47:21.575
Je ne sais pas ce que c'est qu'une date Tinder.

1485
00:47:22.055 --> 00:47:23.796
N'essaye pas de me mettre dans des problèmes conjugaux.

1486
00:47:24.416 --> 00:47:24.536
Oui,

1487
00:47:24.616 --> 00:47:24.836
pardon.

1488
00:47:25.076 --> 00:47:29.718
La stabilité conjugale est un art extrêmement difficile à maîtriser.

1489
00:47:30.518 --> 00:47:30.998
Endettement.

1490
00:47:32.178 --> 00:47:32.418
En fait,

1491
00:47:32.438 --> 00:47:34.159
il veut dire que l'endettement sous contrôle.

1492
00:47:34.259 --> 00:47:35.579
Donc il met endettement sous contrôle.

1493
00:47:36.099 --> 00:47:37.180
Le mot endettement,

1494
00:47:37.320 --> 00:47:38.260
il faut le virer.

1495
00:47:39.524 --> 00:47:40.765
Il n'a rien à faire ici.

1496
00:47:41.085 --> 00:47:43.386
Personne ne t'a demandé de parler d'endettement.

1497
00:47:43.466 --> 00:47:43.906
Endettement,

1498
00:47:43.926 --> 00:47:46.027
ça fait surendetté.

1499
00:47:46.207 --> 00:47:47.647
C'est un mot qui est négatif.

1500
00:47:49.008 --> 00:47:49.488
Je préfère,

1501
00:47:49.528 --> 00:47:50.028
à la limite,

1502
00:47:50.228 --> 00:47:51.009
qu'on parle d'encours.

1503
00:47:51.029 --> 00:47:51.469
Mais même moi,

1504
00:47:51.529 --> 00:47:52.009
l'encours,

1505
00:47:52.449 --> 00:47:53.530
laisse la banque le calculer.

1506
00:47:53.890 --> 00:47:56.551
Tu n'as pas besoin de parler d'endettement.

1507
00:47:57.571 --> 00:47:57.832
Alors,

1508
00:47:57.952 --> 00:47:58.332
ensuite,

1509
00:47:58.952 --> 00:47:59.832
ce qui est intéressant,

1510
00:47:59.892 --> 00:48:01.533
je ne sais pas si tu as remarqué également,

1511
00:48:01.993 --> 00:48:05.355
si tu l'as mis sur le côté multibancarisé.

1512
00:48:05.415 --> 00:48:05.755
Mais alors,

1513
00:48:05.756 --> 00:48:06.295
ce qui est marrant,

1514
00:48:06.955 --> 00:48:07.656
c'est qu'il cite.

1515
00:48:10.121 --> 00:48:10.982
la Banque Populaire,

1516
00:48:12.363 --> 00:48:13.964
ils citent le

1517
00:48:15.044 --> 00:48:17.326
CIC, le Crédit Mutuel,

1518
00:48:17.967 --> 00:48:19.327
ils citent la Société Générale.

1519
00:48:19.328 --> 00:48:19.808
C'est-à-dire que là,

1520
00:48:19.848 --> 00:48:23.090
tu mets dans la tronche de ton interlocuteur que tu n'es pas fidèle.

1521
00:48:23.410 --> 00:48:24.751
Et tu mets le nom des concurrents.

1522
00:48:25.772 --> 00:48:25.952
Alors,

1523
00:48:25.953 --> 00:48:27.153
je vais repartir sur ton parallèle.

1524
00:48:27.154 --> 00:48:27.893
C'est comme si tu disais,

1525
00:48:27.913 --> 00:48:28.214
regarde,

1526
00:48:28.694 --> 00:48:29.655
tu es sur une dette et là,

1527
00:48:29.656 --> 00:48:31.516
je te montre la photo de mes quatre ex.

1528
00:48:31.716 --> 00:48:33.277
Est-ce que ça donne envie de bosser ou pas ?

1529
00:48:34.398 --> 00:48:35.018
Donc ça aussi,

1530
00:48:35.098 --> 00:48:37.160
c'est une information qui ne sert à rien.

1531
00:48:37.824 --> 00:48:38.665
Il y a un terme anglais,

1532
00:48:38.666 --> 00:48:39.245
la LTV,

1533
00:48:39.445 --> 00:48:40.606
donc je sais que vous savez,

1534
00:48:40.607 --> 00:48:41.507
mais ça ne sert à rien.

1535
00:48:42.468 --> 00:48:42.908
À la limite,

1536
00:48:42.909 --> 00:48:43.969
je parle de marge hypothécaire,

1537
00:48:44.529 --> 00:48:46.571
mais une fois de plus,

1538
00:48:46.791 --> 00:48:47.652
ça fait professionnel.

1539
00:48:48.513 --> 00:48:51.275
Tu te souviens de ce que je répète souvent,

1540
00:48:51.455 --> 00:48:53.117
qui était une phrase du boss,

1541
00:48:54.578 --> 00:48:57.340
et du boss qui n'était pas sûr de la colocation à 200 000 balles,

1542
00:48:58.621 --> 00:48:59.081
qui disait,

1543
00:48:59.522 --> 00:49:00.963
lorsque vous vous adressez à une banque,

1544
00:49:00.983 --> 00:49:02.965
vous vous adressez à une joueuse d'échecs,

1545
00:49:03.405 --> 00:49:04.506
pas à une joueuse de poker.

1546
00:49:05.106 --> 00:49:06.147
N'essayez pas de la bluffer,

1547
00:49:06.167 --> 00:49:07.048
vous ne jouez pas à ce jeu.

1548
00:49:07.760 --> 00:49:08.721
C'est de la théorie des jeux.

1549
00:49:09.141 --> 00:49:09.381
Et là,

1550
00:49:09.401 --> 00:49:09.901
tu es sur quoi ?

1551
00:49:10.562 --> 00:49:11.882
Et on ne parle pas de petits financements.

1552
00:49:12.383 --> 00:49:13.283
Le jour où il m'a appris ça,

1553
00:49:14.023 --> 00:49:15.664
c'était un financement du prix de la coloc.

1554
00:49:15.844 --> 00:49:17.485
Sauf que ce n'était pas des cas euros,

1555
00:49:17.486 --> 00:49:18.666
c'était des tonnes euros derrière.

1556
00:49:25.109 --> 00:49:25.350
Alors,

1557
00:49:25.450 --> 00:49:26.370
la dernière page,

1558
00:49:28.031 --> 00:49:28.351
si tu veux,

1559
00:49:28.352 --> 00:49:29.012
la dernière page,

1560
00:49:29.032 --> 00:49:30.873
elle finit par achever le dossier.

1561
00:49:32.553 --> 00:49:33.394
La dernière page,

1562
00:49:33.434 --> 00:49:34.194
donc tu as 1,

1563
00:49:35.295 --> 00:49:35.455
2,

1564
00:49:35.456 --> 00:49:36.175
3,

1565
00:49:36.796 --> 00:49:37.136
4.

1566
00:49:37.736 --> 00:49:37.996
5,

1567
00:49:38.417 --> 00:49:38.697
6,

1568
00:49:39.578 --> 00:49:39.818
7.

1569
00:49:40.799 --> 00:49:41.099
Tu as

1570
00:49:41.600 --> 00:49:47.185
7. Tu as le recensement de 7 ventes réalisées depuis 2018.

1571
00:49:47.186 --> 00:49:47.505
Donc là,

1572
00:49:47.585 --> 00:49:50.148
ça apporte quoi en fait ?

1573
00:49:50.681 --> 00:49:55.182
De dire à la banque que tu as vendu pour dire que tu as dégagé du cash,

1574
00:49:56.363 --> 00:49:57.583
ça sert à quoi ?

1575
00:49:58.543 --> 00:49:59.423
Si ce n'est de dire,

1576
00:49:59.443 --> 00:50:00.384
de toute façon,

1577
00:50:00.724 --> 00:50:01.404
perdez votre temps,

1578
00:50:02.144 --> 00:50:02.944
j'ai fait un coup de fusil,

1579
00:50:03.725 --> 00:50:05.905
vous allez vous casser le dos avec votre produit d'appel,

1580
00:50:07.126 --> 00:50:09.766
je vais gratter le meilleur taux et de toute façon,

1581
00:50:09.767 --> 00:50:10.306
je vais revendre.

1582
00:50:10.667 --> 00:50:10.867
Donc,

1583
00:50:11.207 --> 00:50:14.348
un client qui revend n'est pas un client fidélisé.

1584
00:50:14.948 --> 00:50:15.668
Comme un présec.

1585
00:50:16.308 --> 00:50:16.528
Voilà.

1586
00:50:17.488 --> 00:50:19.329
C'est pire qu'un présec parce qu'un présec...

1587
00:50:19.649 --> 00:50:21.290
peut-être que la personne va rester longtemps.

1588
00:50:22.090 --> 00:50:22.351
Mais là,

1589
00:50:26.173 --> 00:50:27.593
il manque une information principale.

1590
00:50:28.574 --> 00:50:28.694
Moi,

1591
00:50:28.754 --> 00:50:32.736
dans le dossier bancaire que je partage avec mes clients du Mentora et du Signe Noir,

1592
00:50:33.036 --> 00:50:34.077
je mets mes contreparties.

1593
00:50:34.637 --> 00:50:34.857
Et là,

1594
00:50:34.858 --> 00:50:35.198
en fait,

1595
00:50:35.278 --> 00:50:36.258
tu as je,

1596
00:50:36.418 --> 00:50:36.538
je,

1597
00:50:36.658 --> 00:50:36.778
je,

1598
00:50:36.898 --> 00:50:37.019
je,

1599
00:50:37.139 --> 00:50:37.259
je,

1600
00:50:37.359 --> 00:50:37.479
je,

1601
00:50:37.659 --> 00:50:38.419
je,

1602
00:50:39.020 --> 00:50:39.560
contrepartie,

1603
00:50:39.620 --> 00:50:39.880
pardon,

1604
00:50:40.140 --> 00:50:40.380
fuck,

1605
00:50:40.381 --> 00:50:40.941
il n'y a rien.

1606
00:50:41.921 --> 00:50:42.121
Donc,

1607
00:50:42.502 --> 00:50:43.682
il n'y a pas de contrepartie.

1608
00:50:44.122 --> 00:50:44.403
Il y a,

1609
00:50:45.223 --> 00:50:45.423
moi,

1610
00:50:45.424 --> 00:50:45.883
de toute façon,

1611
00:50:46.063 --> 00:50:48.785
je vais revendre parce que j'ai un écart.

1612
00:50:49.329 --> 00:50:51.651
plus-value latente de 1 000 euros du mètre carré.

1613
00:50:52.952 --> 00:50:53.272
En plus,

1614
00:50:53.352 --> 00:50:53.472
là,

1615
00:50:53.473 --> 00:50:54.914
tu as des termes marge brute,

1616
00:50:55.734 --> 00:50:56.855
champ lexical professionnel.

1617
00:50:56.935 --> 00:50:57.476
C'est vraiment…

1618
00:50:57.496 --> 00:50:59.297
Ça fait très orgueilleux comme dossier.

1619
00:50:59.517 --> 00:50:59.697
Non,

1620
00:50:59.817 --> 00:51:00.138
en fait,

1621
00:51:00.378 --> 00:51:04.201
je pense que c'est de la rationalité pure.

1622
00:51:04.521 --> 00:51:04.641
Là,

1623
00:51:04.642 --> 00:51:05.222
il y a un problème.

1624
00:51:05.223 --> 00:51:06.183
On a fait un podcast là-dessus.

1625
00:51:06.184 --> 00:51:09.305
Il y a un problème d'acculturation bancaire du prêt particulier.

1626
00:51:10.126 --> 00:51:10.606
Et en fait,

1627
00:51:10.626 --> 00:51:16.351
tu as un jargon professionnel qui relève du marchand de biens en plus.

1628
00:51:17.191 --> 00:51:17.372
Alors,

1629
00:51:17.373 --> 00:51:17.832
ce qui est marrant,

1630
00:51:17.833 --> 00:51:18.993
c'est que la personne n'est pas marchande de biens.

1631
00:51:20.657 --> 00:51:21.617
professionnel en tout cas,

1632
00:51:21.958 --> 00:51:30.201
peut-être que c'est un marchand bien déguisé mais toutes les informations qui ont été fournies quasiment sont contre-productives,

1633
00:51:30.702 --> 00:51:45.329
alors moi je suis banquier je ne le finance pas moi je rappelle même pas je viens juste de remarquer sur les photos qui sont envoyées j'ai pas fait gaffe à la surface qui était indiquée

1634
00:51:48.693 --> 00:51:49.894
Tu es sur des grosses surfaces,

1635
00:51:49.895 --> 00:51:53.558
mais tu n'as pas l'impression du tout que c'est une grosse surface.

1636
00:51:58.823 --> 00:51:59.063
Alors,

1637
00:51:59.243 --> 00:52:00.705
si on va vraiment très loin,

1638
00:52:01.806 --> 00:52:06.750
on nous mentionne un appartement à Mulhouse qui fait

1639
00:52:08.992 --> 00:52:09.513
320 m²,

1640
00:52:09.514 --> 00:52:10.334
donc c'est un monstre,

1641
00:52:10.394 --> 00:52:12.196
et on met que l'appartement,

1642
00:52:12.496 --> 00:52:12.796
il y a

1643
00:52:13.217 --> 00:52:13.477
10...

1644
00:52:14.489 --> 00:52:14.889
studio.

1645
00:52:15.410 --> 00:52:15.710
Alors là,

1646
00:52:15.970 --> 00:52:16.771
la question que je me pose,

1647
00:52:16.772 --> 00:52:19.073
si vraiment la personne est pointue au niveau bancaire,

1648
00:52:19.533 --> 00:52:21.515
est-ce que c'est une division officielle ou officieuse ?

1649
00:52:21.935 --> 00:52:23.357
Si c'est une division officieuse,

1650
00:52:24.698 --> 00:52:26.199
il y a un risque juridique très fort.

1651
00:52:27.260 --> 00:52:27.680
Donc en fait,

1652
00:52:27.720 --> 00:52:30.002
c'est ce qu'on appelle de la division sauvage pour venir...

1653
00:52:30.322 --> 00:52:32.104
Alors c'est peut-être ça qui explique aussi le rendement élevé.

1654
00:52:32.784 --> 00:52:35.166
C'est-à-dire le fait de venir diviser sauvagement,

1655
00:52:35.286 --> 00:52:36.067
sans autorisation,

1656
00:52:36.307 --> 00:52:37.769
sans modification du titre de propriété,

1657
00:52:37.949 --> 00:52:39.730
sans installation de compteur électrique individuel,

1658
00:52:40.311 --> 00:52:40.471
etc.

1659
00:52:41.211 --> 00:52:41.452
Et ça,

1660
00:52:41.512 --> 00:52:42.913
c'est un risque majeur.

1661
00:52:43.505 --> 00:52:46.846
Je pense que c'est une erreur fondamentale,

1662
00:52:47.567 --> 00:52:49.988
colossale de faire ça quand on a un objectif,

1663
00:52:50.048 --> 00:52:51.628
une ambition à 20 millions d'euros.

1664
00:52:52.649 --> 00:52:52.949
Donc voilà,

1665
00:52:52.950 --> 00:52:55.610
je pense qu'on a apporté une valeur ajoutée énorme.

1666
00:52:55.830 --> 00:52:59.471
Il y a énormément de points qui ont été soulevés.

1667
00:53:00.972 --> 00:53:03.653
Je ne sais pas si tu as d'autres choses à rajouter,

1668
00:53:03.654 --> 00:53:04.053
mais pour moi,

1669
00:53:04.093 --> 00:53:04.573
ça sera tout.

1670
00:53:04.794 --> 00:53:04.914
Oui,

1671
00:53:05.054 --> 00:53:05.174
non,

1672
00:53:05.234 --> 00:53:05.374
non,

1673
00:53:06.274 --> 00:53:07.535
mais ça fait mal aux yeux.

1674
00:53:08.655 --> 00:53:08.775
Moi,

1675
00:53:08.835 --> 00:53:09.135
là-dessus,

1676
00:53:09.155 --> 00:53:09.315
non,

1677
00:53:09.395 --> 00:53:09.936
parce qu'en fait,

1678
00:53:10.396 --> 00:53:12.377
je suis habitué à relever des erreurs.

1679
00:53:12.417 --> 00:53:12.557
Alors,

1680
00:53:12.677 --> 00:53:13.177
c'est rare.

1681
00:53:13.397 --> 00:53:28.764
d'avoir autant d'erreurs je pense que c'est le dossier le moins bien rédigé que j'ai vu également également moi en voyant ce en

1682
00:53:28.784 --> 00:53:34.566
plus t'as pas envie t'as un aspect humain dans le financement qu'il faut jamais oublier c'est pas des machines,

1683
00:53:35.587 --> 00:53:40.029
c'est pas des robots t'as l'aspect tu vois ou le...

1684
00:53:41.129 --> 00:53:42.150
La personne en face,

1685
00:53:42.971 --> 00:53:45.072
c'est imbuvable comme dossier.

1686
00:53:48.736 --> 00:53:49.937
Je ne sais pas comment l'expliquer.

1687
00:53:49.977 --> 00:53:52.038
Tu n'as même pas envie de faire un effort.

1688
00:53:54.100 --> 00:53:54.420
Pour moi,

1689
00:53:54.440 --> 00:53:55.101
il y a trop de,

1690
00:53:55.661 --> 00:53:57.303
comme disent les Britanniques,

1691
00:53:58.223 --> 00:53:59.625
il y a beaucoup trop de red flag.

1692
00:53:59.945 --> 00:54:00.585
De red flag ?

1693
00:54:01.406 --> 00:54:01.866
America,

1694
00:54:01.967 --> 00:54:02.627
we fuck you.

1695
00:54:03.668 --> 00:54:04.749
Vive la culture française.

1696
00:54:05.129 --> 00:54:08.112
C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir grand.

1697
00:54:09.053 --> 00:54:09.413
C'était...

1698
00:54:09.633 --> 00:54:14.901
Hugo pour nuancer et faire simple.

1699
00:54:16.423 --> 00:54:17.285
J'ai fait très simple.

1700
00:54:17.585 --> 00:54:17.946
Non mais,

1701
00:54:18.907 --> 00:54:19.728
avec des images.

1702
00:54:20.670 --> 00:54:21.230
Bonne soirée,

1703
00:54:21.551 --> 00:54:22.312
bonne journée à tous.

1704
00:54:22.492 --> 00:54:22.833
Ciao ciao.