Bon,
si tu n'es pas un magicien,
alors comment as-tu fait pour savoir ce qu'on avait ?
C'est une combinaison de plusieurs choses.
Quand on distribue les cartes,
j'observe.
C'est une vieille habitude chez moi,
comme respirer.
Tu observes les cartes ?
J'observe les cartes aussi,
mais j'observe surtout la réaction des joues.
Je t'interdis désormais de venir t'asseoir avec nous.
Allô ?
Ici Fouadbert,
là.
Sur le podcast des investisseurs qui voient grand,
bienvenue dans ce nouveau podcast
10M pour
10 millions d'euros,
capital optimal de la magnifique position du vachier.
Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte
Hugo.
Bonjour Fouad,
bonjour à toutes,
bonjour à tous,
j'espère que vous allez bien.
Un nouveau format podcast puisqu'on va être toujours sur la revue patrimoniale,
on pourrait l'appeler comme ça ou trouvent-nous un nom ?
marketing,
Fouad,
dans lequel nous allons conduire une analyse patrimoniale,
une analyse plus poussée.
Alors,
dans le cadre de cet épisode,
on va se concentrer sur un seul profil pour vraiment couvrir l'entièreté d'un profil emprunteur qu'on va décomposer,
disséquer,
découper,
amputer.
Alors,
c'est un scalpel.
Il y a déjà le scalpel,
c'est ça ?
Oui.
Il y a déjà le scalpel sur le bureau.
Il y a déjà le...
On a désinfecté ?
Parce que là...
Là,
il faut y aller à vif.
Il faut y aller à vif.
Donc,
toujours dans la continuité des analyses patrimoniales que nous avons faites,
on a décidé de se concentrer sur un gros cas qui s'est prêté au jeu,
qui s'est entièrement prêté au jeu.
Et on va analyser,
parce qu'il nous a tout envoyé,
comme si on était le banquier.
Oui.
C'est assez rare,
on a même le dossier bancaire de présentation pour un projet.
Comme si on jouait la banque.
Exactement.
On a une très grosse ambition,
20 millions d'euros.
On a une fenêtre de tir,
on en parlera,
temporelle,
qui est à la limite,
on va dire,
qui est encore bonne,
mais c'est la dernière fenêtre de tir,
confortable.
Je parle de quelqu'un qui a de mémoire la cinquantaine,
la petite cinquantaine.
Donc là,
il ne faut pas faire n'importe quoi.
Il y a la fenêtre de tir et il faut bien tirer.
Et pour bien tirer,
il faut se préparer.
Un chasseur sachant chasser sans son chien est un bon chasseur.
Un bon chasseur reconnaît toujours un autre bon chasseur.
Il reconnaît également un médiocre chasseur.
Avant de commencer les petits rappels habituels,
si tu veux réserver ton audit stratégique avec Fouad,
tu as le lien sous la vidéo sur YouTube et dans la description du podcast.
Ça va te permettre d'avoir ton propre bilan personnalisé avec un plan de route également personnalisé.
Comme on l'a vu sur les précédents podcasts,
les stratégies peuvent être totalement opposées selon le profil.
Et ça,
c'est très important de le préciser.
Au Capital,
c'est une masterclass ou classe de maître pour faire plaisir à Fouad,
entièrement offerte sur comment se crée un capital passé de la phase 1 à la phase 2 au travers de l'immobilier avec des techniques avancées.
C'est entièrement offert et en direct.
Tu peux t'inscrire en deux clics en suivant le lien.
Pour ceux qui veulent aller plus loin,
vous pouvez déposer votre candidature à Patrimoine Exponentiel,
un accompagnement et une communauté d'investisseurs,
l'une des plus ambitieuses de France.
Le lien se trouve dans la description.
pour...
les études patrimoniales.
Si on continue ce format,
on vous laisse le lien du questionnaire.
Vous n'avez qu'à remplir.
Pensez à nous donner un petit pseudonyme pour que vous soyez facilement identifiable et que vous,
si vous voulez,
vous prêtez au jeu.
On en refera selon les retours.
Alors,
dans cet épisode,
nous allons nous intéresser au cas de René.
Alors,
avant d'attaquer le cas de René,
qui est hyper instructif,
je voulais en fait remercier
Nicolas Fatou qui m'a fait un message sur LinkedIn hyper valorisant.
Et surtout,
en fait,
au-delà de ça,
il résume bien.
En fait,
l'audit,
c'est quelqu'un que j'ai eu en audit.
Et comme il partage finalement l'information sur LinkedIn,
donc elle est de notoriété publique.
J'ai eu la chance de bénéficier de cet audit stratégique avec Fouad il y a quelques mois.
Un véritable...
Game changer,
donc ça change la donne,
dans ma vision patrimoniale.
Un regard structuré,
exigeant,
sans complaisance.
Exactement ce qu'il faut pour pouvoir passer au niveau supérieur.
Je ne suis pas encore à 10M,
mais je m'approche doucement du premier million.
Et ça,
en fait,
je trouve qu'il a bien résumé la situation.
On a également un autre commentaire de Sylvain.
On salue également au passage.
Tu m'as fait créer cinq faux comptes sur LinkedIn.
Non,
non,
pas du tout.
Je ne mange pas de ce parrain.
Audit au printemps 2025.
N'attendez pas de complaisance de la part de Fouad.
Vous aurez une analyse froide,
clinique,
aiguisée,
comme un scalpel.
Tu vois,
c'est marrant de parler de scalpel.
C'est pour ça que ça me disait quelque chose.
Ça ne flatte pas l'ego de ce faire.
lister ses erreurs,
mais on est là pour ça après tout.
C'est comme un ami.
En fait,
un bon ami,
c'est quelqu'un qui vous dit ce qui ne va pas également.
Et je trouve que les deux définitions,
les deux retours de l'audit,
je trouve ça hyper intéressant parce qu'en fait,
c'est exactement ce que je fais.
Et d'un point de vue marketing parlant,
c'est quasiment de l'anti-vente parce que normalement,
on n'appuie pas sur la douleur,
sur la résistance.
On appuie sur la douleur,
mais on ne crée pas de résistance.
Je fais exactement l'inverse parce qu'en fait,
je fournis la valeur ajoutée pour passer à l'étape supérieure.
Je ferme la parenthèse et là,
on a deux poids.
Fini le monologue.
Là,
il faut passer sur la compétition.
Laisse Saddam Hussein s'exprimer jusqu'au bout.
Dans certains pays,
tu te fais trancher la main si tu interrompes le dictateur.
En tant que bon ami.
Ce ne sont que des dictateurs arabes,
malheureusement.
J'espère me considérer comme un bon ami.
Je te conseille de changer de casquette.
Merci.
Merci,
merci.
Alors,
je te laisse démarrer là-dessus.
C'est un cas qui va nous prendre une heure parce qu'il y a énormément de choses intéressantes.
Il y a beaucoup de choses qu'il ne faut pas faire.
Et je pense que là,
le regard,
l'analyse,
elle est assez originale parce qu'on n'a pas…
Je crois qu'on innove là-dessus sur l'audit stratégique comme ça,
sur le retour,
l'analyse patrimoniale en appuyant vraiment sur la stratégie.
je pense que ça c'est nouveau sur
Sur les réseaux sociaux,
je ne sais pas si toi qui consommes beaucoup de contenu comme moi...
Non,
je ne consomme pas beaucoup de contenu.
Paradoxalement,
je ne consomme pas beaucoup de contenu.
Ah bon ?
Moi,
je ne consomme pas beaucoup de contenu.
Je ne suis pas un consommateur de...
Non,
quand je dis que je consomme beaucoup de contenu,
c'est que je vois beaucoup de choses passer.
Je ne regarde pas,
par exemple,
les analyses patrimoniales.
C'est toi qui en parlais.
C'est toi qui m'envoyais les choses.
Moi,
je consomme beaucoup de contenu.
Et sur la partie investissement immobilier,
investissement pratiqué massivement,
sur cet exercice-là,
c'est nouveau.
Et ça,
c'est intéressant.
Et là,
on va rentrer dans un cas qui est symptomatique.
Qui est symptomatique.
Alors,
on nous a autorisés à être sévères.
À être justes.
À être justes et sévères.
Pas forcément sévères,
juste parce que...
Et la personne nous l'a envoyé à nous deux.
On a dit qu'on ne se concerterait pas et de faire un retour différent.
et on a fait un retour qui était assez cinglant.
Pour vraiment aider la personne et pour jouer le jeu,
on lui a donné le coaching gratuitement sur des conseils à mettre en place et de prendre toutes ses erreurs parce que,
et ça je peux le rassurer,
on voit suffisamment de candidatures sur patrimoine exponentiel,
on voit suffisamment,
toi avec les audits stratégiques,
avec le signe noir.
On voit suffisamment de gens qui avancent,
mais qui font des erreurs.
Alors,
je rebondis sur ce que tu dis.
On nous indique sur le message,
sur le mail.
Je ne suis pas un amateur,
mais je suis plutôt à la recherche d'un second souffle.
Donc,
ce n'est pas un amateur.
Un regard neuf sur ma stratégie,
mon patrimoine.
Et donc,
c'est exactement ce qui nous est demandé.
La personne t'a envoyé un mail pour...
pour l'analyse du dossier.
Et moi,
pareil.
Donc,
par quoi veux-tu commencer ?
Alors,
juste une petite parenthèse,
on le fait en live parce que je l'ai reçu il n'y a pas longtemps.
Voilà,
c'est vrai.
On l'a reçu hier.
Mais c'est vrai qu'avec l'expérience que j'ai,
je peux le traiter en direct.
Donc,
je n'ai pas besoin de l'avoir reçu il y a très longtemps.
Tu sous-entends qu'il fallait qu'il me l'envoie trois mois à l'avance ?
Non,
non,
je ne sous-entends rien.
Je ne parle pas.
que moi,
j'ai pris une habitude,
je parle en mon nom propre.
Ça m'évite un certain nombre de problèmes.
Donc,
pourquoi on commence ?
Alors,
je te laisse un peu déjà nous donner les premières informations.
Je vais te laisser faire la présentation du profit parce que toi,
tu l'as plus eu en tête.
Moi,
je reprendrai sur la structure de la présentation bancaire.
Alors,
pour démarrer,
on a un cadre.
qui travaillent en banque.
Alors là,
c'est marrant,
on nous signale que la banque est le LCL,
donc on a un cadre bancaire qui travaille au LCL.
Il y a un stock d'épargne qui est intéressant,
mais on nous indique un premier élément qui,
pour moi,
est un premier signal.
La personne va acheter un appartement à Dubaï.
Donc,
la personne va acheter un appartement à Dubaï à entre 200 et 250 000 euros cash.
Alors,
pourquoi est-ce qu'il achète un appartement cash à Dubaï ?
Parce qu'il n'a pas accès au levier bancaire,
tout simplement.
Alors,
il y a des plans de paiement,
mais ça reste des plans de paiement.
Beaucoup trop court,
avec une pression exercée par le promoteur qui est très forte.
D'ailleurs,
moi,
je me suis pris 2%
de pénalité de retard parce qu'ils exigeaient que je paye quasiment dès la réception de l'appel des fonds.
Fouad,
tu parles du promoteur,
mais regarde,
il est déjà construit le bâtiment.
Construit en 2015.
Donc,
il n'a pas le plan promoteur.
Oui,
tout à fait.
Mais il achète cash.
Il achète cash.
Si tu achètes avec un promoteur,
il faut l'expliquer,
tu peux faire un étalement.
Ce que je dis,
c'est que l'étalement est trop court.
Même en étalement,
c'est trop court ?
Pour moi,
c'est trop court.
Ce sont des étalements qui sont de plus en plus courts parce que la demande est très importante.
Les promoteurs ont tendance à raccourcir les plans de paiement parce qu'ils ont l'embarras du choix.
Après cet investissement,
par rapport au stock d'épargne,
on a une première information qui moi stratégiquement allume
tous les voyants en rouge,
il va rester 40 000 euros de stock d'épargne après avoir payé cash l'appartement à Dubaï.
Donc ça,
c'est déjà une première problématique,
c'est le premier point que je soulève.
Donc maintenant,
j'ouvre le dossier bancaire pour qu'on puisse aller un petit peu plus en détail.
Alors je rappelle l'objectif,
on est sur une ambition à 20 millions d'euros,
donc c'est une très très très belle ambition,
20 millions d'euros.
ça reste quand même un montant colossal à l'échelle occidentale française en particulier.
On commence par quoi au niveau des informations ?
Alors,
ils recherchent un financement.
S'ils recherchent un financement,
c'est vraiment comme si on était la banque.
Alors,
ils recherchent un financement de
272 000 euros sur 25 ans.
Pour l'acquisition d'un immeuble de...
À Saint-Nazaire.
Voilà,
donc pour l'acquisition d'un immeuble de silo à Saint-Nazaire.
Alors déjà,
moi,
la première chose que je vois...
Le silo,
moi,
ça me dérange.
Alors,
rentabilité brute de 12%.
Alors,
première chose...
Non,
moi,
sur les lots,
je n'ai pas trop de problèmes.
Première chose,
sous-dimensionnement.
Pourquoi aller se faire chier à faire une opération de 272 000 euros ?
Quelle raison quand tu es cadre supérieur ?
Alors,
on peut donner la rémunération.
Oui,
mais la rémunération,
cadre supérieur,
ça veut rien dire.
Ça veut quand même dire un minimum.
Alors,
cadre moyen,
ça ne veut rien dire parce que tu as des cadres moyens à 2000 euros.
Cadre supérieur,
je lui ai posé la question.
Elle est combien la REM ?
Attends,
attends,
attends.
Cadre supérieur,
je veux que les gens s'imaginent une rémunération d'un cadre supérieur au LCL.
Vous imaginez et maintenant tu la donnes.
Alors moi,
j'ai la rémunération du foyer.
La rémunération du foyer,
c'est 180 000 euros par an.
Donc,
tu as une très belle rémunération.
Mais madame a une belle situation,
il me semble.
Oui,
oui,
oui.
Alors,
monsieur gagne un peu plus,
mais avec un tel niveau de rémunération,
pourquoi aller faire des opérations totalement sous-dimensionnées ?
Donc déjà,
ça,
c'est un premier point qui ne va pas.
Le deuxième point,
pardon.
Le premier point,
après avoir acheté l'appartement en paiement cash à Dubaï,
il va rester 40 000 euros.
de stock d'épargne.
Donc ça,
c'est très problématique.
Deuxième point,
le sous-dimensionnement dans l'acquisition,
ça ne va pas.
Il y a un troisième point qui m'alerte.
Ce qu'il appelle rentabilité,
c'est plutôt du rendement.
Le niveau de rendement me paraît anormalement élevé.
Alors là,
je vais préciser parce que je l'avais souligné en rouge.
C'est important de le préciser.
Parce que déjà,
le banquier,
on l'a suffisamment dit,
ne finance pas une opération,
il finance un profil emprunteur.
Bien sûr.
Premièrement.
Et qu'est-ce que te fait penser rentabilité brute ?
Risque.
Voilà.
Tout simplement.
Ça fait penser à risque.
10 points de rendement.
En fait,
10 points de rendement.
Et ils n'habitent pas la ville où ils investissent en plus.
Il n'y a que chez les escrocs,
d'un point de vue bancaire,
qu'on obtient 10 points de rendement.
T'es un point de plus que Madoff.
Donc ça,
c'est problématique.
Mais disons que ce qui est particulièrement problématique pour moi,
c'est l'assèchement du stock d'épargne,
le sous-dimensionnement.
Pour moi,
je ne vais pas dire que c'est un coup pour rien,
c'est brasser du vent.
de l'énergie pour rien.
Donc voilà,
la REM,
on l'a donnée,
couple,
marié,
deux enfants,
Madame qui est cadre également.
Ensuite,
on a donné un peu les revenus.
On arrive sur la...
Sur la présentation,
moi,
il y a des petits détails.
Alors,
tu vas me dire,
c'est peut-être du détail,
il y a des informations qui ne sont pas nécessaires à...
à dire.
Là,
c'est de l'information personnelle,
mais il y a une information juste au-dessus du profil LinkedIn.
Je trouve que c'est une information à part te tirer une balle dans le pied.
Alors oui,
effectivement,
je l'avais relevé tout à l'heure,
mais je ne l'ai pas notifié.
Tu as bien fait de m'interrompre.
Je te laisse faire ta remarque là-dessus.
C'est une très mauvaise information.
Alors,
quand on parle d'asymétrie d'information,
J'aime pas le terme asymétrie.
C'est le terme économique.
Toi,
t'aimes pas les termes sociologiques,
t'aimes pas les termes économiques.
Non,
mais moi,
j'aime bien la phrase de
Léonard de Vinci.
La sophistication suprême réside dans la simplicité.
Bien sûr,
mais il y a quand même un terme économique.
C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
tu donnes de l'information qui est totalement contre-productive,
qui n'est pas obligatoire et qui va saboter ta stratégie.
Donc,
je te laisse un peu faire la remarque là-dessus.
Je trouve que cette remarque...
Je ne sais pas si on peut la dire parce que ça relève quand même du personnel.
Ça n'a rien de médical,
ça n'a rien de tout ça.
Donc,
c'est important de le préciser.
Mais je ne vois pas pourquoi le préciser,
pourquoi le souligner.
Il ne manquait que le mettre en gras et en fur et à fur.
On va dire qu'il y a une indisponibilité et tout sauf rassurante d'un point de vue bancaire.
C'est une information qui est extrêmement maladroite,
qui n'est pas obligatoire,
puisqu'on a un CDI.
Donc,
on a deux CDI.
Alors,
un petit mot sur les CDI.
Meilleur statut pour emprunter en immobilier.
Le contrat a duré indéterminé.
Et quand on a des postes de cadre,
c'est très apprécié par les banques.
Mais je suis d'accord avec toi.
Cette information sur l'indisponibilité ne sert à rien.
Alors,
il y a une autre...
Et la dernière ligne.
Oui,
ce que j'allais te dire,
je te laisse faire le commentaire.
Mais ça,
c'est très problématique également.
C'est un aspect professionnel.
Ça donne un aspect professionnel puisqu'on se présente comme un professionnel.
Donc,
ça veut dire qu'on ne s'adresse pas à la bonne banque.
En fait,
on s'adresse à des banques qui sont signe blanc avec une position de signe noir.
Quand je parle d'asymétrie d'information et c'est un terme qui est purement économique,
il n'y a rien qui t'oblige à...
révélé,
affiché,
revendiqué dans ce cas-là,
parce qu'en fait,
il pense que c'est rassurant.
Et c'est l'inverse.
C'est comme au poker,
en fait.
Tu joues sur une table d'amateurs,
tu es un professionnel,
tu te fais éjecter.
C'est exactement la même chose que Madame et associé dormant.
Et ça,
c'est intéressant.
Donc,
elle ne met pas de bâton dans les roues.
Parce qu'on a la présentation des emprunteurs.
Donc,
on a deux têtes,
mais on verra que la problématique,
c'est qu'on a deux têtes pour rien.
Parce qu'en fait,
le véhicule d'investissement principal n'a pas été utilisé.
Donc,
on a potentiellement une association parfaite,
monsieur,
madame,
marié,
deux enfants.
Mais en fait,
ça,
ça ne sert à rien si on n'épouse pas le bon véhicule d'investissement.
Je pense que c'est tout là-dessus.
Sur la troisième page,
c'était la table des matières.
Donc,
sur la troisième page.
Ensuite,
petit point de détail,
je ne vais pas donner l'ancienneté,
mais l'ancienneté sur les postes,
bizarrement,
elle n'est pas très très longue.
Je ne leur ai pas mis l'ancienneté.
À partir du moment où on me demande les trois dernières fiches de paye,
si mon ancienneté n'est pas extra longue,
je ne la mets pas.
Donc l'ancienneté dans le poste,
pour moi,
elle est un petit peu juste.
Donc mettre les informations sur l'ancienneté,
ça peut traduire en fait,
sur l'ancienneté assez courte,
un turnover.
professionnel,
donc une incertitude.
Je n'avais pas fait gaffe que ça y était.
Je suis un maniaque du détail.
Tu as l'ancienneté.
Je leur enlevais l'ancienneté.
Tu as une ancienneté de 5,
10,
15,
20 ans.
Je la mets en gras.
Mais là,
pour moi,
l'ancienneté,
la mentionner,
c'est contre-productif.
On voit quand même que c'est une somme de détails et ça commence déjà assez fort.
Maintenant,
on est sur la partie...
Tu vois,
il y a un autre truc.
Alors,
Ça n'engage que moi,
mais c'est ce que je lui ai dit dans le mail.
Je trouve,
tu vois,
sur le truc de la femme.
Sur le truc de la femme.
Tu as fait un effort,
Bordeaux.
Le truc de la femme.
En fin de journée,
on le fait en direct.
Donc,
c'est ce que j'avais précisé.
Concernant l'associé dormant.
Le fait de dire le nom de l'université lorsque tu as démarché.
mais ça c'est très français c'est la France des titres pour Aspure alors je suis d'accord ça joue totalement mais par contre mets le totalement parce que quand tu vas investir à Saint-Nazaire auprès d'un banquier de Saint-Nazaire il va penser que tu parles du
plat de cuisine non mais c'est le gratin dauphinois qui est une petite merveille qui est une petite merveille est-ce que tu sais qu'il n'y a pas de fromage dans le gratin dauphinois ?
C'est la crème fraîche ?
Le gratiné,
en fait,
la plupart des gens pensent que le gratiné vient du fromage.
C'est le fromage fraîche ?
Et d'ailleurs,
il est très très bon en Saint-Pierre à Besançon.
Les pommes de terre sont cuites dans le lait.
C'est pour ça qu'il est exceptionnel.
Tu vois,
là,
je viens de donner une technique extrêmement puissante pour bien préparer un gratin de finois.
Donc,
petite parenthèse.
Allez,
on passe à la suite ?
On passe à la suite.
tu veux passer à quoi ?
à la page 3 ?
alors bon on a donné les revenus on a donné le stock d'épargne on a alors en termes de de charge alors là il y a un truc là il y a un truc qui est très mauvais il y a est-ce qu'il y a quelque chose qui t'interpelle sur la partie charge ?
ceci est un test de connaissance regarde moi il y a un truc qui me choque une fois de plus là on va retomber dans de l'asymétrie d'informations intelligentes
personne ne t'a demandé de mettre cette putain d'information,
si je peux me permettre.
Et en fait,
la personne a mis cette information.
Je pense que c'est des revenus locatifs qui sont plus importants que les revenus déclarés.
Et il y a une incohérence.
Alors non,
ce n'est pas ça.
Ça,
j'allais y venir.
Pour moi,
ce qui est très problématique,
c'est qu'en fait,
on te met la somme totale des taxes foncières.
Et il y en a pour 40 000 euros.
Donc,
c'est hyper impressionnant parce qu'en fait,
c'est une charge fixe qui ne baissera jamais.
Les taxes foncières ne font qu'augmenter.
D'ailleurs,
c'est la seule taxe qu'on paye quelque part.
Il y a peut-être la CFE également sur les CIs,
mais je ne suis pas sûr.
Je ne m'en rappelle plus.
Mais ça sert à quoi de mettre que tu payes 40 000 euros de taxes foncières ?
À part un effet massue psychologique sur qui c'est qui paye 40 000 euros de taxes foncières.
Ce ne sont que des signes noirs.
Et une fois de plus,
incompatibilité avec un banquier signe blanc.
Ça n'apporte rien,
ça fait peur.
40 000 balles de taxes foncières,
c'est très lourd.
On sait également qu'il y a un transfert des taxes d'habitation par la suppression des taxes d'habitation sur les taxes foncières.
Donc on a un risque d'alourdement de la taxe foncière.
Donc là,
c'est une information pour moi qui n'apporte strictement rien.
Moi,
je dirais que j'étais même pas allé sur...
Sur la colonne de droite et sur le graphique,
je m'étais resté sur les revenus annuels du foyer.
Tu es déjà sur des gros revenus et que le revenu locatif est supérieur.
Et que ça,
on n'aime pas ça.
On n'aime pas ça,
mais tu vois,
si tu veux,
pour moi,
la somme des taxes foncières est la goutte d'eau qui fait déborder le vase,
en fait.
OK là-dessus ?
OK là-dessus.
Ensuite,
on passe.
le détail le patrimoine immobilier là ça pique là pour quelqu'un comme moi ça fait très mal de ce que je suis en train de voir
1, 2,
3,
4,
5 22 22 il y a 22 opérations qui sont problématiques sur
27 ouais et déjà quand tu vois le truc 22 sur 27
Le mode de détention ?
Alors,
on va commencer déjà par le mode d'exploitation.
Alors d'ailleurs,
en plus,
c'est erroné.
Donc déjà,
le mode d'exploitation.
Alors pas le mode d'exploitation,
le régime d'exploitation.
On a
22 opérations exploitées en location meublée non professionnelle.
Donc ça,
on ne va pas revenir là-dessus.
C'est extrêmement problématique parce que...
Alors d'ailleurs,
c'est marrant dans la chronologie parce qu'on voit en fait qu'il bascule en SILIS sur...
En 2023.
Voilà,
en 2023.
Quand le HSF a sorti le Martinet.
pour fouetter les investisseurs de cette catégorie.
Donc là,
on voit qu'en fait,
tout ce qui a été fait en amont,
en LMNP,
en nom propre,
est un handicap très lourd.
Tu n'as pas remarqué autre chose ?
La différence des prix par rapport aux revenus ?
Si,
j'allais y venir en fait.
C'est que du sous-dimensionnement.
Alors,
sauf une opération.
On a une opération à 400 000 euros en SILIS.
On a une opération en 2023 à 700 000 euros.
Tout le reste,
et ça,
c'est très problématique,
c'est que des opérations inférieures à 100 000 euros.
Donc là,
on a une rafale de sous-dimensionnement sur une rafale de LMNP.
Et ça,
ça ne va pas.
Alors,
il y a aussi,
de manière générale,
le tableau comporte énormément de données.
Il est très petit.
C'est-à-dire que je n'ai pas mes lunettes qui sont dans mon manteau.
J'ai mes lunettes.
Là-dessus,
si tu veux,
il y a trop d'informations.
Une fois de plus,
quand tu n'es pas dans l'asymétrie d'informations intelligente,
tu es dans la pollution informationnelle.
Il y a un exemple.
Il donne tous les taux d'intérêt de chaque prêt.
Qu'est-ce que ça apporte à la banque ?
Rien du tout.
Regarde sur les premières acquisitions la durée de l'emprunt.
J'ai vu.
Là,
on voit qu'il y a un changement de paradigme.
En fait,
il s'est fait polluer.
Tu vois,
la remarque est très intéressante.
Évidemment,
je l'avais relevé.
En fait,
on passe du 15 ans au 25 ans.
Et on revient sur du 20 ans.
Et on revient sur du 20 ans qui est une espèce de rappel à l'ordre.
En fait,
là,
il y a eu,
à un moment donné,
l'âge d'or du prêt immobilier avec la propagande sur les prêts à 25 ans pour faire du cash flow.
Donc,
en fait,
son paradigme sur la durée d'emprunt a été modifié parce qu'il s'est fait influencer.
En fait,
on a un individu qui s'est fait influencer sur le LMNP et qui s'est fait influencer également sur,
négativement évidemment,
sur la durée d'emprunt qui n'est pas du tout optimale.
Donc,
voilà là-dessus.
Qu'est-ce qu'on pourrait dire ?
Donc,
colocation,
six chambres.
Oui,
donc colocation.
Alors,
en plus,
tu en as quatre.
Tu as quatre colocations.
1,
2,
3,
4.
Alors,
on n'a pas l'information,
mais je ne vois pas où c'est que tu as des colocations à ce montant-là.
Le lieu,
il ne l'a pas mis.
On n'a pas ça.
Je prends un petit exemple.
C'est un petit détail.
On a même les étages.
Tu as
1, 2,
3,
4,
5,
6,
7,
8.
Tu as 8 opérations en rez-de-chaussée.
Moi,
je suis banquier,
rez-de-chaussée,
vulnérabilité,
cambriolage.
En fait,
ça ne sert à rien.
C'est une information qui ne sert à rien,
qui vient charger la donnée et qui est contre-productive.
Donc,
si on va vraiment dans le détail,
là,
il faut vraiment épurer.
Il y a un certain nombre de choses à faire.
Je ne sais pas si tu vois d'autres choses,
mais voilà,
on a vraiment…
Alors,
ce qui est marrant…
Ce qui est marrant,
c'est que tu as un tableau des loyers et des mensualités et en fait,
tu as un cashflow qui est positif.
Et la personne se dit,
tiens,
je montre qu'il y a du cashflow positif,
donc c'est bien.
Mais ce qu'il montre surtout,
c'est que la somme des loyers dépasse les revenus du foyer.
Donc en fait,
l'excès de rendement ou l'excès de performance,
de toute façon qui est cocaïné,
qui est boosté.
de manière anormale par rapport à...
C'est mensuel.
Oui,
mais c'est mensuel,
mais tu as la somme à la fin.
Donc,
si tu veux,
la somme des loyers est supérieure aux revenus du foyer.
Et en fait,
en voulant dire,
voilà,
moi,
je fais du cash flow positif de quelques milliers d'euros.
En fait,
la problématique,
c'est que tu envoies à la banque qu'en cas d'impayé,
en cas de...
de problèmes,
etc.,
ta solvabilité ne pourra pas finalement...
Alors,
ce qui est marrant,
je ne sais pas si tu as remarqué,
attends,
je finis juste mon truc,
c'est que,
et c'est une coïncidence,
la somme de ces mensualités,
qui est d'à peu près de 15 000 euros,
et bien en fait,
quand tu fais du x12,
ça fait combien ?
Ça fait 180 000 ?
Ça fait 180 000.
Et bien,
ça veut dire qu'en fait,
en cas d'impayé,
sur un événement de type signe noir,
c'est-à-dire improbable,
mais qui peut quand même arriver.
N'oublions pas que les banques sont riscophobes.
Ça veut dire que la totalité de sa rémunération serait totalement absorbée par ses mensualités.
Donc,
c'est très,
très négatif.
Et en plus,
on est en non-propre.
Donc,
ce sont des informations qui ne servent à rien du tout.
Il y a un truc qui me...
Alors,
non,
mais...
Moi,
j'ai un esprit très analytique.
Donc,
moi,
ça ne me dérange pas.
Mais en fait,
c'est que ça ne sert à rien.
Non,
mais déjà,
un studio que tu achètes 63 500 euros...
En 2021,
tu estimes qu'il vaut 120 000 euros
4 ans après ?
Regarde les estimations,
regarde les prix,
regarde la ligne
11, la colocation de 6 chambres,
108 900 euros d'achat.
valoriser,
acheter en 2020,
valoriser 262 000 euros en 2024 ?
Après,
il y a...
Je veux bien qu'il y ait de l'inflation.
Oui,
mais si tu veux,
la problématique,
c'est que qui a évalué son patrimoine ?
Je pense que probablement c'est lui.
Il y a forcément du biais.
Pour évaluer un patrimoine comme ça,
moi,
ce que je recommande,
c'est trois avis de valeur marchande par des agences locales et en tenant un discours très précis.
Ça ne sert à rien de surévaluer mon bien pour prendre un mandat de vente pour ensuite retravailler le mandat.
Je veux le juste prix.
Alors,
il y a des choses quand même très positives.
On a un patrimoine total de
5 millions d'euros et on a un encours total de 3,5 millions.
Donc,
on a quand même un actif net d'1,5 million.
Alors ça,
c'est sans la résidence principale.
Donc,
on a quand même un actif net d'un million cinq et on a une résidence principale où il ne reste plus qu'un an de crédit à 800 000 euros.
Donc,
ça montre quand même que l'individu a gagné de l'argent grâce à l'immobilier.
Ça,
c'est une très,
très bonne chose par le biais de la capitalisation,
par le biais de la résidence principale qui est tout sauf un passif.
Donc,
ça,
c'est un point,
je trouve,
qui est très intéressant.
Est-ce que tu as d'autres choses à dire sur le profil,
sur le patrimoine ?
En fait,
sur le patrimoine,
est-ce qu'on peut inclure le patrimoine financier ?
Le problème,
le patrimoine financier,
c'est qu'avec l'achat de l'appartement à Dubaï,
il ne va rester plus que 40 000 euros.
Oui,
mais au-delà de ça,
je trouve que,
si tu veux,
le fait d'avoir mis énormément d'informations sur le patrimoine immobilier,
quand tu arrives sur le patrimoine
Ça paraît ridicule,
genre on ne veut pas en parler.
Tout à fait.
Et tu ne veux même pas le regarder.
Et ce qui est important,
oui,
mais toi,
tu ne veux pas le regarder,
mais le banquier,
c'est ce qu'il va regarder.
Et c'est ce qui l'intéresse le plus.
Il va se dire,
là,
en plus,
il est transparent sur son achat en paiement cash à Dubaï.
Donc,
il se dit,
mais attends,
vous voulez aller à 20 millions d'euros.
Alors là aussi,
une fois de plus,
annoncer une ambition à 20 millions d'euros à un banquier,
ça relève de l'amateurisme.
Un banquier de type signe blanc,
quand on lui annonce
20 millions d'euros d'objectifs,
alors que la personne gagne 3 000 euros par mois,
on parle du banquier,
ça lui paraît complètement disproportionné.
C'est gigantesque.
C'est extrêmement risqué,
évidemment.
Donc là,
l'épargne,
on en a déjà parlé.
L'épargne financière,
en fait,
il reste des cacahuètes.
Et ça,
ce n'est pas bon.
La banque n'aime pas du tout.
Comment t'aurais structuré le...
Parce qu'en plus,
Dubaï,
il a acheté via une société.
Moi,
si tu veux,
j'ai une solution pour faire un financement sans toucher le stock d'épargne qui,
en plus,
sera réutilisable en matière de scoring bancaire.
Mais ça,
c'est des choses qu'on voit en formation,
qu'on voit durant le mastermind au signe noir ou sur le mentorat.
Le comment,
c'est encore une autre étape.
Mais là,
n'oublions pas que le diagnostic...
c'est la moitié du remède alors comme si ça ne suffisait pas t'as encore un autre tableau avec le détail du locatif et mensuel donc en fait et on te met bien en plus
4 lots mensuels donc qui ne sert à rien on te remet toutes les informations donc là en fait t'as une pollution vraiment informationnelle une charge mentale
cognitives à analyser.
Pour moi,
il y a trop d'informations,
trop de données et surtout trop d'informations contre-productives.
Et à la fin,
tu as le projet.
Le projet sous-dimensionné avec les chiffres.
Qu'est-ce qu'on peut dire là-dessus ?
Il repère son financement.
Comment ?
Apport mini de 33 000 euros.
Alors,
il y a un truc...
Je trouve ça complètement con.
Déjà,
le mec,
il va te les demander.
Oui,
et là,
il y a un truc aussi.
Il a mis une information.
En fait,
il se dit,
tiens,
je vais lui dire que je suis bon.
Je suis un professionnel,
que j'achète bien.
Il met prix d'acquisition au mètre carré,
398 euros du mètre carré.
Quand tu es banquier et que tu te dis que quelqu'un achète de l'immobilier à 398 euros du mètre carré,
tu achètes une ruine.
Et là,
il y a une incohérence avec l'enveloppe travaux qui est de 65 000 euros.
Donc,
comment est-ce que tu fais pour acheter un truc,
une bouchée de pain en mètre carré,
une ruine,
et avoir un budget travaux de 65 000 euros ?
Donc là,
il y a une incohérence par le fait que ce soit disproportionné.
Donc là aussi,
une fois de plus.
mettre le prix au mètre carré.
Le banquier n'aurait pas calculé le prix au mètre carré.
Donc,
le mètre est contre-productif.
Et en fait,
on se dit,
mais qu'est-ce qu'on a à ce prix-là ?
On n'a pas grand-chose.
Dans les villes les plus sinistrées de France,
on n'est même pas à ce montant-là du mètre carré.
Donc,
soit il a fait un coup de fusil,
mais le banquier ne sait pas ce que c'est qu'un coup de fusil.
Soit...
c'est une ruine et il a sous-estimé le budget de travaux et ça veut dire que il y a un risque majeur d'abandon de chantier par insuffisance de capitaux,
c'est-à-dire que le prêt a été sous-évalué.
Putain,
on l'a passé...
Il y a des choses parce qu'en fait,
pareil,
la typographie,
alors tu vas me dire que c'est un détail,
il n'y a pas de retour à l'écart entre les paragraphes et le même que lorsque tu passes un autre paragraphe,
si tu regardes bien.
Donc tu ne vois pas la différence entre les...
Oui,
mais ça,
c'est de l'esthétique.
Pour moi,
ce n'est pas...
Regarde.
Alors,
la photo est petite.
Alors,
vas-y,
parce que moi,
il y a une autre information importante qui...
Le premier point,
juste après la surface,
d'accord ?
La photo,
zoom sur la photo.
Furieux.
Et qu'est-ce qu'il y a ?
Il parle d'une surface commerciale.
Dans la photo,
la surface commerciale n'est pas habituée.
Donc,
tu as de la vacance locative.
C'est un immeuble mixte.
Oui,
c'est un immeuble mixte.
Mais là,
il y a une autre information qui est beaucoup plus inquiétante.
En fait,
là,
il veut envoyer comme signal à la banque prix immobilier moyen dans la ville.
1000.
700 euros.
Et là,
tu te dis,
la personne achète une bouchée de pain.
Comment ?
C'est pas cher,
ça,
Nazer.
Oui,
mais attends,
c'est pas ça le problème.
C'est que,
grosso modo,
t'as un écart de plus de 1000 euros du mètre carré entre le prix du marché et le prix de son opération,
le prix de revient de son opération.
Là,
tu te dis quoi ?
On sait que les banques raisonnent en...
Comment dirais-je ?
En corrélation.
En limitation de risque.
Oui,
mais en couple.
risque-rendement.
Là,
on se dit que s'il a ça pour une bouchée de pain,
c'est-à-dire que tu as un prix au mètre carré qui est
1 000 euros moins cher après travaux,
entre son acquisition et les travaux et le prix moyen du secteur,
tu as 1 000 euros d'écart,
de baisse.
Ça,
c'est...
Même moi,
en tant que chasseur professionnel,
je me demande comment un particulier aurait pu...
Même une opération de marchand de biens,
on n'est pas à 20 %.
Là,
on est sur une marge de l'ordre de peut-être 60-70%.
Donc ça,
c'est très problématique.
En fait,
le fait d'avoir mis le prix au mètre carré de l'opération et le prix au mètre carré moyen du secteur,
ça crée un écart qui est inquiétant.
Il y a le point numéro 2.
Donc le point numéro 2.
Il explique qu'il va doubler le rendement.
Oui,
après la rénovation,
c'est ça ?
Oui.
Et remise en location des
4 lots actuellement non loués.
Il y a trop d'informations contre-productives,
mais je pense que ce qu'il faut retenir là,
c'est qu'avoir mis un prix au mètre carré très faible,
même si c'est un coup de fusil.
C'est très négatif en termes de perception.
Et rien ne l'obligeait à mettre cette information.
Alors ensuite,
sur la page suivante,
ce qui est intéressant,
il analyse lui-même son taux d'endettement.
Donc là,
ce qui est bien,
c'est...
La deuxième partie de la phrase,
après personnel.
Et secondement...
la personne travaille au LCL.
Donc,
il a les choses qui passent.
Il sait que ce qu'il a fait,
dans tous les cas,
ce n'est plus pris en compte.
Tout à fait.
Le différentiel.
Non,
mais alors,
en fait,
ce qui est intéressant à relever,
c'est que là,
il est déjà à un taux d'endettement personnel de 36%.
Il a déjà dépassé l'extrême limite imposée par la loi,
sauf dérogation,
mais principalement en hauteur.
Je crois qu'il y a eu une modification 70%
pour les résidences principales.
Donc là,
en fait,
il met noir sur blanc.
Alors,
noir sur blanc,
c'est plutôt rouge sur blanc.
Son taux d'endettement,
d'ailleurs,
la couleur est très...
Mais tu vois,
là-dessus,
moi,
en parlant d'esthétique,
c'est vrai que le choix des couleurs est important.
Son taux d'endettement,
pour moi,
il relève de la loi.
Et là,
il a largement dépassé les limites.
Et ce qui est marrant,
c'est qu'il met hors SCI et LIS.
Donc,
il y a une intuition sur quelle est la bonne structuration.
Mais bon,
je veux enlever.
Alors ça,
c'est intelligent.
Il considère que son endettement personnel n'est pas celui de la SCI.
Alors,
pourquoi est-ce que tu as fait autant de noms propres ?
Et que tu as fait exploser les compteurs ?
Donc voilà.
Ensuite,
qu'est-ce qu'il y a ?
Sa stratégie d'investissement.
Alors,
c'est marrant parce que dans sa stratégie d'investissement,
sur la première phrase,
ce qui est marrant,
c'est qu'en fait,
sa stratégie d'investissement est basée sur des modes d'exploitation,
des colocations.
Donc en fait,
un investisseur n'achète pas un mode d'exploitation,
il achète une opportunité de marché,
un coup de fusil ou au moins une affaire,
qu'elle soit petite ou grande,
mais au moins une affaire.
On n'achète pas une colocation.
La colocation,
c'est vraiment une conséquence du bien.
Tu n'as pas vu,
là,
il y a une phrase qui est marrante.
Attends,
je suis en train de le lire.
Vas-y.
J'aime bien la ligne qui commence par fiscalité.
Alors,
justement,
la ligne sur la fiscalité,
il met fiscalité parfaitement maîtrisée grâce au statut du LMNP.
En fait,
il va mettre en avant la fiscalité alors que la banque n'en a rien à branler de ta fiscalité.
Ce qu'elle regarde,
c'est l'impact.
du statut d'acquisition sur ton endettement personnel.
Donc en fait,
il ne met bien en plus en avant que statut LMNP.
Donc c'est complètement con.
Il y a une autre information qui me frappe,
qui me tape aux yeux directement.
C'est le 90% ?
Non,
rentabilité annuelle brute moyenne
11%.
Donc là…
C'est le fait de le mettre.
Tu appuies encore.
Il appuie sur le fait que j'ai beaucoup de rendement.
Le rendement moyen,
je n'ai plus la statistique en France,
ça doit être
5%. Ça veut dire que tu as plus de deux fois le montant,
le taux de rendement moyen.
Et tu le mets sur la slide.
Et donc,
tu renvoies,
en fait,
c'est moi,
je suis un preneur de risque.
C'est un dossier marchand de biens.
Ça ressemble à un dossier marchand de biens,
alors que la personne demande un dimensionnement,
un financement pour particulier.
Alors là,
il y a encore un truc.
Est-ce qu'il y a un truc qui te...
90% ?
Non,
il y a un truc plus choquant encore.
Là,
il utilise un mot qu'il ne faut jamais utiliser dans,
on va dire,
le champ lexical des banques de détails.
signé blanc,
revendre des biens avec plus-value certaine importante.
Parce qu'en fait,
il est sûr de la qualité de ses opérations.
Donc en fait,
ça,
ça ne sert à rien.
Ça veut dire qu'en fait,
tu vas revendre un marchand de biens.
Et là,
la catégorie,
si tu veux,
détestée par les banques de détails hors service qu'on appelle PIM,
promotion immobilière marchande de biens.
C'est la catégorie marchande bien qui n'a rien à faire dans la banque de détails qui s'adresse aux particuliers.
J'aime bien aussi.
Et en plus,
à partir de quand il va revendre ?
Et niveau professionnel ?
Niveau professionnel,
ça me fait toujours penser à la scène dans Les Joueurs avec Matt Damon.
Oui,
ça tue la manie.
Est-ce qu'il y a un truc qui t'interpelle ?
Il donne le nombre d'opérations qui est quand même relativement impressionnant.
Alors bon,
ce n'est que des petites opérations,
mais qu'est-ce que se dit la banque ?
Même si tu as fait beaucoup d'opérations à moins de 100 000 euros,
tu as quand même un nombre d'opérations qui est très important.
Et ça fait peur parce que tu peux avoir de la casse sur ces opérations,
tu sais,
l'achat-revente,
c'est…
Alors,
on passe à la diapositive du vente.
Je ne sais pas…
honnêtement,
je ne sais pas comment,
dans la tête des gens...
C'est de l'amateurisme,
en fait.
Il n'a pas conscience de son incompétence.
Oui,
mais...
Il ne sait pas.
Alors,
c'est aussi de la mauvaise rationalité.
Il pense qu'en mettant un maximum d'informations,
en étant excessivement transparent,
alors qu'il met des informations qui sont non obligatoires et pire que ça,
pas demandées,
en fait,
il pense que ça va donner du poids à son dossier.
Mais c'est exactement l'inverse.
Non,
mais ce que je veux dire,
c'est que...
Alors,
je ne parle pas d'une personne lambda.
Je parle d'une personne qui écoute le podcast,
qui nous soumet ça,
parce qu'il nous l'a soumis pour l'étudier.
Mais ça,
c'est bien parce qu'il ne s'attend pas à ce niveau d'analyse.
Il ne s'attend pas à ce niveau d'analyse.
Là,
on est sur un niveau d'analyse extrêmement poussé.
Alors,
il y a un truc qui est marrant sur une des diapos.
Croissance.
Non,
mais là,
on dirait qu'on parle d'une boîte.
Non,
mais attends,
là,
ce qui est marrant,
c'est carrément marqué.
Alors là,
il a mis un truc.
qui est la ligne rouge pour les banques.
Risque de défaut de paiement des locataires faibles.
Mais comment est-ce que tu peux en parler de risque de défaut de paiement des loyers des locataires faibles ?
N'en parle pas.
À la limite,
si tu veux le mettre,
mets du champ lexical positif.
Solvabilité des locataires vérifiée.
Garantie des loyers impayés,
mais pas risque de défaut.
On a l'impression qu'il parle du Panama et qu'il y a un risque de défaut.
systémique.
Là,
tu vois aussi,
c'est que on a un manque d'intelligence.
Je finis mon propos.
C'est quelqu'un qui vient de la banque et qui se dit je vais mettre du jargon professionnel,
mais en fait c'est le défaut de la qualité professionnelle.
Plus tu rentres dans du champ lexical professionnel,
plus la probabilité d'être éjecté est élevée.
Et surtout,
tu vois,
il dit
qu'il a eu quelques impayés constatés depuis 5 ans mais ça veut dire que t'as pas mis une simple GLI ?
Alors il y a autre chose qui va pas
Le multibancarisé Alors il y a ça,
ça c'est pas bon ça sent la traîtrise
Donc la banque n'aime pas du tout ça.
Non,
il y a un mot,
il y a un autre mot qui est interdit.
C'est comme dans une date Tinder,
tu retires ton alliance avant d'aller au rencard.
Je ne sais pas ce que c'est qu'une date Tinder.
N'essaye pas de me mettre dans des problèmes conjugaux.
Oui,
pardon.
La stabilité conjugale est un art extrêmement difficile à maîtriser.
Endettement.
En fait,
il veut dire que l'endettement sous contrôle.
Donc il met endettement sous contrôle.
Le mot endettement,
il faut le virer.
Il n'a rien à faire ici.
Personne ne t'a demandé de parler d'endettement.
Endettement,
ça fait surendetté.
C'est un mot qui est négatif.
Je préfère,
à la limite,
qu'on parle d'encours.
Mais même moi,
l'encours,
laisse la banque le calculer.
Tu n'as pas besoin de parler d'endettement.
Alors,
ensuite,
ce qui est intéressant,
je ne sais pas si tu as remarqué également,
si tu l'as mis sur le côté multibancarisé.
Mais alors,
ce qui est marrant,
c'est qu'il cite.
la Banque Populaire,
ils citent le
CIC, le Crédit Mutuel,
ils citent la Société Générale.
C'est-à-dire que là,
tu mets dans la tronche de ton interlocuteur que tu n'es pas fidèle.
Et tu mets le nom des concurrents.
Alors,
je vais repartir sur ton parallèle.
C'est comme si tu disais,
regarde,
tu es sur une dette et là,
je te montre la photo de mes quatre ex.
Est-ce que ça donne envie de bosser ou pas ?
Donc ça aussi,
c'est une information qui ne sert à rien.
Il y a un terme anglais,
la LTV,
donc je sais que vous savez,
mais ça ne sert à rien.
À la limite,
je parle de marge hypothécaire,
mais une fois de plus,
ça fait professionnel.
Tu te souviens de ce que je répète souvent,
qui était une phrase du boss,
et du boss qui n'était pas sûr de la colocation à 200 000 balles,
qui disait,
lorsque vous vous adressez à une banque,
vous vous adressez à une joueuse d'échecs,
pas à une joueuse de poker.
N'essayez pas de la bluffer,
vous ne jouez pas à ce jeu.
C'est de la théorie des jeux.
Et là,
tu es sur quoi ?
Et on ne parle pas de petits financements.
Le jour où il m'a appris ça,
c'était un financement du prix de la coloc.
Sauf que ce n'était pas des cas euros,
c'était des tonnes euros derrière.
Alors,
la dernière page,
si tu veux,
la dernière page,
elle finit par achever le dossier.
La dernière page,
donc tu as 1,
2,
3,
4.
5,
6,
7.
Tu as
7. Tu as le recensement de 7 ventes réalisées depuis 2018.
Donc là,
ça apporte quoi en fait ?
De dire à la banque que tu as vendu pour dire que tu as dégagé du cash,
ça sert à quoi ?
Si ce n'est de dire,
de toute façon,
perdez votre temps,
j'ai fait un coup de fusil,
vous allez vous casser le dos avec votre produit d'appel,
je vais gratter le meilleur taux et de toute façon,
je vais revendre.
Donc,
un client qui revend n'est pas un client fidélisé.
Comme un présec.
Voilà.
C'est pire qu'un présec parce qu'un présec...
peut-être que la personne va rester longtemps.
Mais là,
il manque une information principale.
Moi,
dans le dossier bancaire que je partage avec mes clients du Mentora et du Signe Noir,
je mets mes contreparties.
Et là,
en fait,
tu as je,
je,
contrepartie,
pardon,
fuck,
il n'y a rien.
Donc,
il n'y a pas de contrepartie.
Il y a,
moi,
de toute façon,
je vais revendre parce que j'ai un écart.
plus-value latente de 1 000 euros du mètre carré.
En plus,
là,
tu as des termes marge brute,
champ lexical professionnel.
C'est vraiment…
Ça fait très orgueilleux comme dossier.
Non,
en fait,
je pense que c'est de la rationalité pure.
Là,
il y a un problème.
On a fait un podcast là-dessus.
Il y a un problème d'acculturation bancaire du prêt particulier.
Et en fait,
tu as un jargon professionnel qui relève du marchand de biens en plus.
Alors,
ce qui est marrant,
c'est que la personne n'est pas marchande de biens.
professionnel en tout cas,
peut-être que c'est un marchand bien déguisé mais toutes les informations qui ont été fournies quasiment sont contre-productives,
alors moi je suis banquier je ne le finance pas moi je rappelle même pas je viens juste de remarquer sur les photos qui sont envoyées j'ai pas fait gaffe à la surface qui était indiquée
Tu es sur des grosses surfaces,
mais tu n'as pas l'impression du tout que c'est une grosse surface.
Alors,
si on va vraiment très loin,
on nous mentionne un appartement à Mulhouse qui fait
320 m²,
donc c'est un monstre,
et on met que l'appartement,
il y a
10...
studio.
Alors là,
la question que je me pose,
si vraiment la personne est pointue au niveau bancaire,
est-ce que c'est une division officielle ou officieuse ?
Si c'est une division officieuse,
il y a un risque juridique très fort.
Donc en fait,
c'est ce qu'on appelle de la division sauvage pour venir...
Alors c'est peut-être ça qui explique aussi le rendement élevé.
C'est-à-dire le fait de venir diviser sauvagement,
sans autorisation,
sans modification du titre de propriété,
sans installation de compteur électrique individuel,
etc.
Et ça,
c'est un risque majeur.
Je pense que c'est une erreur fondamentale,
colossale de faire ça quand on a un objectif,
une ambition à 20 millions d'euros.
Donc voilà,
je pense qu'on a apporté une valeur ajoutée énorme.
Il y a énormément de points qui ont été soulevés.
Je ne sais pas si tu as d'autres choses à rajouter,
mais pour moi,
ça sera tout.
Oui,
non,
mais ça fait mal aux yeux.
Moi,
là-dessus,
non,
parce qu'en fait,
je suis habitué à relever des erreurs.
Alors,
c'est rare.
d'avoir autant d'erreurs je pense que c'est le dossier le moins bien rédigé que j'ai vu également également moi en voyant ce en
plus t'as pas envie t'as un aspect humain dans le financement qu'il faut jamais oublier c'est pas des machines,
c'est pas des robots t'as l'aspect tu vois ou le...
La personne en face,
c'est imbuvable comme dossier.
Je ne sais pas comment l'expliquer.
Tu n'as même pas envie de faire un effort.
Pour moi,
il y a trop de,
comme disent les Britanniques,
il y a beaucoup trop de red flag.
De red flag ?
America,
we fuck you.
Vive la culture française.
C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir grand.
C'était...
Hugo pour nuancer et faire simple.
J'ai fait très simple.
Non mais,
avec des images.
Bonne soirée,
bonne journée à tous.
Ciao ciao.