WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.457
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.877 --> 00:00:10.778
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.218 --> 00:00:12.939
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.339 --> 00:00:14.900
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.360 --> 00:00:18.401
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.262 --> 00:00:27.245
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.925 --> 00:00:30.666
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.066 --> 00:00:34.768
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:39.160 --> 00:00:45.662
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le dernier épisode de notre série consacrée à la pratique de l'activité de location meublée en 2025.

10
00:00:46.242 --> 00:00:47.422
Et pour clôturer cette série,

11
00:00:47.843 --> 00:00:48.503
nous avons choisi,

12
00:00:48.763 --> 00:00:52.364
à la lumière de tous les changements que nous avons évoqués pendant les épisodes précédents,

13
00:00:52.764 --> 00:00:56.865
de prendre le temps de répondre à cette question que vous vous posez peut-être aussi depuis le début de l'année,

14
00:00:57.265 --> 00:01:00.486
faut-il toujours investir en location meublée en 2025 ?

15
00:01:01.226 --> 00:01:03.167
Commençons donc par la location de courte durée,

16
00:01:03.447 --> 00:01:04.267
largement touchée,

17
00:01:04.387 --> 00:01:06.448
du point de vue réglementaire mais également fiscal,

18
00:01:06.904 --> 00:01:08.986
par l'entrée en vigueur de la loi Lemaire au 1er janvier.

19
00:01:09.806 --> 00:01:15.491
La réponse à la question sur l'intérêt d'investir en location saisonnière en 2025 est finalement la même que pour les années précédentes.

20
00:01:16.011 --> 00:01:16.132
Oui,

21
00:01:16.452 --> 00:01:17.953
mais attention à la réglementation.

22
00:01:18.514 --> 00:01:23.498
À la différence que la vigilance sera certainement encore plus de mise en raison du rôle accru que les communes,

23
00:01:23.878 --> 00:01:25.479
et éventuellement la copropriété,

24
00:01:25.960 --> 00:01:28.882
pourront jouer dans l'encadrement de l'activité de location de courte durée,

25
00:01:29.242 --> 00:01:31.965
comme nous l'évoquions en détail dans le deuxième épisode de notre série.

26
00:01:32.765 --> 00:01:36.048
Au-delà de la nécessité de surveiller la réglementation et sa possible évolution,

27
00:01:36.348 --> 00:01:42.472
reste à se poser la question de l'impact de la réforme fiscale pour le régime microbique de la location de courte durée sur cette activité.

28
00:01:43.092 --> 00:01:43.512
Certes,

29
00:01:43.612 --> 00:01:47.855
cette dernière rend le microbique en location de courte durée moins avantageux qu'il ne l'était auparavant,

30
00:01:48.335 --> 00:01:51.817
avec des taux d'abattement qui sont respectivement passés de 50 à 30%

31
00:01:51.818 --> 00:01:56.139
pour la location d'un meublé de tourisme non classé et de 71 à 50%

32
00:01:56.140 --> 00:01:58.020
pour la location d'un meublé de tourisme classé.

33
00:01:58.741 --> 00:01:59.141
Toutefois,

34
00:01:59.381 --> 00:02:04.064
l'impact de cette réforme sera en réalité très limité sur l'intérêt de l'investissement en location de courte durée.

35
00:02:04.480 --> 00:02:10.202
Car les taux auparavant très avantageux du régime microbique avaient souvent tendance à détourner les loueurs du régime réel d'imposition,

36
00:02:10.742 --> 00:02:14.643
alors même que ce dernier était tout de même souvent bien plus favorable en termes de fiscalité,

37
00:02:15.083 --> 00:02:17.284
et à plus forte raison dans le cadre d'un investissement,

38
00:02:17.704 --> 00:02:20.985
notamment grâce au mécanisme de la déduction des charges et de l'amortissement.

39
00:02:21.585 --> 00:02:22.305
Bien évidemment,

40
00:02:22.485 --> 00:02:26.566
il pourra subsister quelques situations dans lesquelles le microbique pourra toujours être le plus avantageux,

41
00:02:27.006 --> 00:02:27.627
mais dans ce cas,

42
00:02:27.707 --> 00:02:32.768
il sera possible de procéder au classement de son bien pour conserver un taux d'abattement intéressant de 50%.

43
00:02:33.632 --> 00:02:34.092
De plus,

44
00:02:34.293 --> 00:02:36.434
lorsque l'on parle d'investir en location de courte durée,

45
00:02:36.554 --> 00:02:39.656
il ne faut pas oublier que ce genre d'investissement a souvent un double avantage,

46
00:02:40.037 --> 00:02:50.064
car il n'est pas rare que les acheteurs utilisent également leurs biens pour leur propre congé et voient ainsi la location de courte durée comme un moyen d'augmenter leurs revenus sans toutefois viser une rentabilité maximale.

47
00:02:50.664 --> 00:02:51.084
De plus,

48
00:02:51.384 --> 00:02:59.330
rien n'empêche les investisseurs en courte durée de faire évoluer à tout moment le mode de location pratiqué en s'orientant vers un des autres types de baux accessibles en location meublée,

49
00:02:59.830 --> 00:03:01.992
ou même en hybridant leur pratique de la location meublée

50
00:03:02.372 --> 00:03:05.314
en alternant location étudiante et de courte durée par exemple,

51
00:03:05.734 --> 00:03:13.179
sous réserve bien entendu que la localisation de leur logement leur permette de trouver des locataires preneurs d'une autre solution d'émergement que la location saisonnière.

52
00:03:13.999 --> 00:03:16.301
Ce qui est maintenant de la réintégration de l'amortissement,

53
00:03:16.461 --> 00:03:25.306
mesure amenée par la loi de finances et dont nous avons suivi l'évolution à l'occasion de plusieurs épisodes de ce podcast et sur laquelle nous vous avons donné tous les détails dans le premier épisode de cette série,

54
00:03:25.927 --> 00:03:27.007
elle naît à elle seule,

55
00:03:27.147 --> 00:03:28.008
et quoi qu'on en dise,

56
00:03:28.376 --> 00:03:32.178
pas en mesure de freiner l'attractivité de l'investissement en location meublée au régime réel,

57
00:03:32.698 --> 00:03:35.299
et cela qu'il s'agisse de location de courte ou de longue durée.

58
00:03:35.919 --> 00:03:37.060
Pour appuyer cette affirmation,

59
00:03:37.220 --> 00:03:40.841
et sans répéter ce que nous avons déjà mentionné dans notre dernier épisode sur le sujet,

60
00:03:41.241 --> 00:03:42.922
notamment à propos des cas d'exonération,

61
00:03:43.162 --> 00:03:44.683
des abattements pour durée de détention,

62
00:03:44.763 --> 00:03:52.466
ou encore de la manière dont est véritablement calculée la plus-value au regard de la majoration du prix d'acquisition par des forfaits pour les travaux ou les frais d'acquisition,

63
00:03:53.006 --> 00:03:54.467
prenons-nous au jeu des mathématiques,

64
00:03:54.767 --> 00:03:57.788
afin de démontrer tout l'intérêt que continue de revêtir l'amortissement

65
00:03:58.268 --> 00:04:00.149
même au regard de son éventuelle réintégration.

66
00:04:00.649 --> 00:04:01.029
Pour cela,

67
00:04:01.329 --> 00:04:03.390
commençons par rappeler brièvement qu'en location meublée,

68
00:04:03.530 --> 00:04:09.273
les revenus issus de l'activité sont imposés sur la base du taux marginal d'imposition auquel s'ajoutent les 17,2%

69
00:04:09.373 --> 00:04:10.253
de prélèvements sociaux.

70
00:04:10.873 --> 00:04:11.874
Dans la majorité des cas,

71
00:04:12.014 --> 00:04:14.035
le taux marginal des loueurs est de 30%,

72
00:04:14.175 --> 00:04:17.016
ce qui signifie une imposition globale de 47,2%

73
00:04:17.156 --> 00:04:18.496
sur les revenus de location meublée,

74
00:04:19.037 --> 00:04:20.237
une fois les 17,2%

75
00:04:20.297 --> 00:04:21.438
de prélèvements sociaux ajoutés.

76
00:04:21.798 --> 00:04:24.279
Puisque ces valeurs concernent la plus grande majorité des loueurs,

77
00:04:24.359 --> 00:04:25.919
nous allons nous en servir pour nos calculs.

78
00:04:26.300 --> 00:04:27.140
Merci votre TMI.

79
00:04:27.380 --> 00:04:28.141
pas de 30%,

80
00:04:28.561 --> 00:04:34.806
vous aurez simplement à refaire les calculs que nous allons vous présenter en utilisant votre propre taux marginal d'imposition qui,

81
00:04:35.007 --> 00:04:35.527
pour rappel,

82
00:04:35.647 --> 00:04:36.508
peut être de 0,

83
00:04:36.908 --> 00:04:37.168
11,

84
00:04:37.249 --> 00:04:37.569
30,

85
00:04:37.609 --> 00:04:38.289
41 ou

86
00:04:38.810 --> 00:04:40.992
45% et lui ajouter les 17,2%

87
00:04:41.052 --> 00:04:41.913
de prélèvements sociaux.

88
00:04:42.273 --> 00:04:42.713
En somme,

89
00:04:42.933 --> 00:04:46.396
puisque les revenus de la majorité des loueurs sont imposés à 47,2%,

90
00:04:46.937 --> 00:04:51.060
cela veut dire que le montant d'amortissement déduit leur fait économiser 47,2%

91
00:04:51.141 --> 00:04:54.103
de ce même montant puisqu'il leur évite de subir une imposition.

92
00:04:54.503 --> 00:04:55.104
Par exemple…

93
00:04:55.224 --> 00:04:59.143
un loueur qui génère 2000 euros de revenus avec un taux marginal d'imposition à 30%,

94
00:04:59.746 --> 00:05:00.367
devra payer,

95
00:05:00.547 --> 00:05:01.888
en ajoutant les prélèvements sociaux,

96
00:05:02.208 --> 00:05:03.228
47,2%

97
00:05:03.309 --> 00:05:06.110
de cette somme au titre de l'impôt sur ses revenus de location meublée,

98
00:05:06.531 --> 00:05:07.892
soit 944 euros.

99
00:05:08.352 --> 00:05:10.994
Mais si ce même loueur déduit 1000 euros au titre de l'amortissement,

100
00:05:11.274 --> 00:05:13.896
il ne paiera alors plus que des impôts sur les 1000 euros restants,

101
00:05:14.256 --> 00:05:15.617
soit 472 euros.

102
00:05:16.097 --> 00:05:22.181
On pourra toutefois répondre que l'amortissement que notre loueur vient de déduire sera réintégré au montant de sa plus-value au moment de la vente.

103
00:05:22.582 --> 00:05:28.686
Mais c'est là qu'il faut commencer à comparer le différentiel d'imposition qui existe entre les revenus de location meublée perçus pendant l'activité

104
00:05:29.210 --> 00:05:31.312
et l'imposition de la plus-value des loueurs qui est,

105
00:05:31.532 --> 00:05:32.012
au total,

106
00:05:32.393 --> 00:05:33.514
de 36,2%

107
00:05:33.814 --> 00:05:34.615
avec 19%

108
00:05:34.715 --> 00:05:36.977
d'impôt sur la plus-value et 17,2%

109
00:05:37.037 --> 00:05:37.877
de prélèvements sociaux.

110
00:05:38.758 --> 00:05:39.318
Autrement dit,

111
00:05:39.619 --> 00:05:43.642
là où chaque tranche de 1000€ amortie fait économiser 472€ à notre loueur,

112
00:05:44.062 --> 00:05:47.365
elle lui en coûtera 362 au moment de sa réintégration dans la plus-value,

113
00:05:47.846 --> 00:05:51.549
ce qui laisse un différentiel minimal de 110€ en faveur de l'amortissement.

114
00:05:52.209 --> 00:05:55.412
Et ce différentiel a en réalité vocation à être bien plus important,

115
00:05:55.872 --> 00:05:58.074
d'une part parce que tout l'amortissement déduit ne sera pas...

116
00:05:58.075 --> 00:05:58.774
à parer intégrée,

117
00:05:58.934 --> 00:06:01.355
la partie correspondant au mobilier n'étant pas réintégrable,

118
00:06:01.935 --> 00:06:04.396
mais aussi parce qu'en raison des abattements pour durée de détention,

119
00:06:04.736 --> 00:06:07.997
le taux global d'imposition de la plus-value va décroître progressivement,

120
00:06:08.437 --> 00:06:12.058
accroissant ainsi le montant d'économie réalisé par le loueur grâce à l'amortissement.

121
00:06:12.698 --> 00:06:16.279
Arrêtons-nous un instant sur cette idée de diminution du taux global d'imposition de la plus-value.

122
00:06:16.839 --> 00:06:17.499
Ce dernier est,

123
00:06:17.600 --> 00:06:18.160
à l'origine,

124
00:06:18.161 --> 00:06:19.240
de 36,2%,

125
00:06:19.780 --> 00:06:21.401
mais si l'on tient compte de l'abattement de 6%

126
00:06:21.741 --> 00:06:26.322
qui frappe le montant imposable à l'impôt sur la plus-value tous les ans à partir de la cinquième année de détention.

127
00:06:26.862 --> 00:06:28.563
Ainsi que celui qui frappe les prélèvements sociaux,

128
00:06:28.963 --> 00:06:32.765
ce taux global d'imposition décroît chaque année à partir de la cinquième année de détention,

129
00:06:33.465 --> 00:06:35.686
passant ainsi par exemple à 34,8%

130
00:06:35.687 --> 00:06:37.067
une fois 6 ans de détention atteint,

131
00:06:37.427 --> 00:06:39.448
et ainsi de suite jusqu'à atteindre 0%

132
00:06:39.768 --> 00:06:40.508
au bout de 30 ans.

133
00:06:41.229 --> 00:06:42.109
Pour vous donner une idée,

134
00:06:42.269 --> 00:06:46.551
le taux d'imposition global de la plus-value au bout de 10 ans de détention passe à 29,1%,

135
00:06:46.991 --> 00:06:47.792
puis à 22%

136
00:06:47.932 --> 00:06:48.552
après 15 ans,

137
00:06:48.792 --> 00:06:49.853
14,8%

138
00:06:49.893 --> 00:06:50.413
après 20 ans,

139
00:06:50.713 --> 00:06:51.874
et 7,7%

140
00:06:51.894 --> 00:06:52.574
après 25 ans.

141
00:06:53.638 --> 00:06:57.401
Reprenons donc l'exemple de notre loueur avec un taux marginal d'imposition de 30%,

142
00:06:57.802 --> 00:07:01.685
qui lui permettait d'économiser 472€ par tranche de 1000€ d'amortissement déduit.

143
00:07:02.386 --> 00:07:05.548
Si ce dernier finit par vendre son bien au bout de 22 ans de détention,

144
00:07:06.029 --> 00:07:10.032
durée qui correspond donc à un taux global d'imposition de la plus-value de 12,4%,

145
00:07:10.613 --> 00:07:15.977
chaque tranche de 1000€ d'amortissement réintégrable lui coûtera donc 124€ en termes d'imposition sur la plus-value,

146
00:07:16.478 --> 00:07:21.262
soit une économie finale de 348€ pour le loueur pour chaque tranche de 1000€ d'amortissement déduit.

147
00:07:22.138 --> 00:07:22.858
Vous l'aurez compris,

148
00:07:23.059 --> 00:07:25.320
l'amortissement reste donc largement favorable au loueur,

149
00:07:25.460 --> 00:07:26.581
quelle que soit la situation.

150
00:07:27.161 --> 00:07:30.443
Raison pour laquelle le régime réel de la location meublée préserve son attrait,

151
00:07:30.803 --> 00:07:34.646
et n'est pas de nature à remettre en cause l'intérêt d'investir en LMNP en 2025.

152
00:07:35.066 --> 00:07:35.986
A plus forte raison,

153
00:07:36.127 --> 00:07:36.387
car,

154
00:07:36.567 --> 00:07:39.849
quel que soit le mode de location que vous avez choisi ou choisirez de pratiquer,

155
00:07:40.429 --> 00:07:44.932
il est probable que vous deviez réaliser des travaux de performance énergétique dans un futur plus ou moins proche,

156
00:07:45.332 --> 00:07:46.893
comme nous l'évoquions dans l'épisode précédent.

157
00:07:47.573 --> 00:07:48.414
Et dans ce contexte,

158
00:07:48.514 --> 00:07:53.358
pouvoir amortir le coût de ses travaux vous permettra de réaliser des économies substantielles au bon moment.

159
00:07:54.399 --> 00:07:57.402
Il s'agit d'ailleurs là d'un autre avantage de l'amortissement en location meublée,

160
00:07:57.562 --> 00:08:00.604
celui de pouvoir réaliser des économies au moment où cela compte le plus.

161
00:08:01.185 --> 00:08:02.926
Et c'est un élément à prendre en considération,

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00:08:03.107 --> 00:08:03.767
car finalement,

163
00:08:03.867 --> 00:08:09.592
la réintégration de l'amortissement n'a aucun impact sur la fiscalité de l'activité de location meublée pendant son exercice.

164
00:08:10.193 --> 00:08:16.098
Cela veut dire que les loueurs peuvent continuer d'économiser des sommes importantes grâce à l'amortissement au moment où cela est le plus important.

165
00:08:16.446 --> 00:08:20.647
que ce soit pour augmenter leur qualité de vie ou encore pour continuer à investir dans d'autres projets.

166
00:08:21.167 --> 00:08:29.230
C'est sur ce dernier point que s'achève cet épisode visant à remettre en perspective l'attractivité de la location meublée par rapport aux derniers changements ayant touché sa réglementation ou sa fiscalité.

167
00:08:29.950 --> 00:08:36.612
Nous espérons que l'entièreté de cette série vous aura permis de vous mettre à jour sur ces différentes évolutions et de pouvoir aisément les comprendre et en mesurer la portée.

168
00:08:37.352 --> 00:08:38.012
Bien évidemment,

169
00:08:38.072 --> 00:08:44.574
si vous avez découvert cette série alors que vous en êtes simplement au début de votre projet de location meublée ou avez récemment débuté cette activité,

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00:08:45.014 --> 00:08:47.355
Ne manquez pas d'aller écouter nos autres épisodes de podcast,

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00:08:47.595 --> 00:08:53.718
regarder nos vidéos ou vous rendre sur le site internet de Gilles et 2M pour y trouver les outils comme des guides pour votre immatriculation,

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00:08:54.118 --> 00:08:57.759
un simulateur visant à vous aider à déterminer le meilleur régime fiscal pour votre activité,

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00:08:58.279 --> 00:08:59.480
mais aussi de nombreux conseils,

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00:08:59.660 --> 00:09:03.061
explications ou articles spécifiques à des points précis de l'allocation meublée.

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Si vous avez aimé notre podcast,

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