Si ton appartement ne te génère pas de cash flow positif,
vends-le.
Et ne laisse personne te dire,
oui mais quand même Fabrice,
l'autofinancement c'est quand même pas mal.
Non,
tu ne veux pas être juste pas mal,
ce n'est pas assez,
vends-le.
Le cash flow c'est vraiment un des éléments essentiels,
surtout quand on se lance dans une stratégie d'investissement.
Parce que vous l'avez peut-être déjà compris,
c'est ce qui va permettre d'augmenter vos revenus.
Aux yeux d'une banque,
si vous gagnez 300 euros de cash flow sur votre investissement,
bah vous ne gagnez plus 1800 euros par mois,
mais bien...
2100 euros par mois.
Et comme le but du jeu est d'en acheter le plus possible,
le plus vous aurez de cash flow et le moins vous serez limité par ce fameux taux d'endettement à 33%.
Allo,
ici Fouad Berlin sur le podcast des investisseurs qui voient grand.
Bienvenue dans ce nouveau podcast
10M pour
10 millions d'euros,
capital optimal de la magnifique position du vachier.
Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte.
Hugo.
Bonjour Fouad,
bonjour à toutes,
bonjour à tous.
Toujours un plaisir de te retrouver pour ce podcast que nous animons depuis trois ans.
Un grand remerciement également à l'auditoire qui nous a permis d'être classé 15e podcast courant du mois dernier,
en avril.
15e meilleur podcast en France,
malgré notre faible visibilité,
notre production qui se limite à...
de l'audio.
On va essayer...
Un repas chez Pasternak.
On est plus chez...
Ça y est.
L'inflation nous a expulsés.
Donc,
c'est un grand plaisir de vous retrouver avec un sujet qui va être important,
qui va permettre de remettre l'église au centre du village,
qui va permettre de revenir sur le cashflow,
puisqu'on avait fait un podcast au tout départ.
de
10M en disant oublier le cashflow.
Et beaucoup de gens ont confondu oublier le cashflow avec faire des opérations avec du cashflow négatif.
Et il est important de revenir dessus,
d'y apporter de la nuance.
On s'était peut-être mal exprimé.
On a pris un peu d'expérience sur la création de contenu depuis.
Donc,
on va revenir sur cette notion de cashflow,
ce discours qui avait été incompris.
qui avait été travesti.
Donc,
on va faire cet épisode hautement stratégique pour reprendre ce qu'on a dit,
l'expliquer,
le décortiquer,
et surtout,
le détailler,
et vous faire comprendre une chose,
ce que vous avez pris pour une punchline,
en réalité,
c'était du réalisme pur.
Avant de commencer les rappels habituels,
tu trouveras un lien pour aller plus loin dans la description du podcast,
ou sur le commentaire mis en avant sur YouTube,
ou tu trouveras le lien pour réserver un audit stratégique avec Fouad,
qui a été victime de son succès récemment,
puisqu'il fallait quasiment enlever
un mois pour t'avoir en audit.
Également,
tu peux déposer ta candidature à Patrimoine Exponentiel pour déployer 1 million d'euros supplémentaires à ton patrimoine dans les 15 prochains mois.
Et les gens pensent tout le temps que c'est une promesse irréalisable.
T'en penses quoi,
Fouad ?
Il devrait peut-être réduire la durée,
non ?
C'est une question de paradigme,
en fait,
qui est le cadre de pensée.
Tant que tu penses que ce n'est pas...
possible,
ce n'est pas possible tout simplement.
Quelqu'un,
tu connais nos critères de sélection et de candidature,
quelqu'un qu'on sélectionne qui applique méthodiquement,
est-ce qu'en 15 mois,
il rajoute un million d'euros à son patrimoine ?
Pour moi,
c'est presque une formalité.
Merci.
Merci Fouad.
Tiens,
ton billet.
Et tu trouveras également le lien d'un atelier de financement stratégique qui durera un peu plus de une heure sur comment lever des financements et comprendre la problématique du financement.
C'est entièrement offert.
Tous les liens
se trouve sous la description.
Rentrons dans le vif du sujet,
Fouad,
dans l'intimité du sacro-saint cashflow,
de notre petit cashflow,
comment il disait ?
Je crois qu'il a arrêté de dire ça,
en fait,
malheureusement pour lui...
Les taux d'intérêt ont eu raison.
Ouais,
en fait,
quand tu regardes,
c'est que j'aime bien introduire par le point sociologique,
c'est-à-dire que ce tsunami de vendeurs de formation
a fondé toute la stratégie basée sur le cash flow.
En fait,
ça a été vendu à des centaines de milliers de personnes.
À des centaines de milliers de personnes.
Potentiellement des millions de personnes.
Oui,
mais ça a permis également de créer un déclic.
Je ne dis pas que c'est bien ou que ce n'est pas bien.
Je dis que c'est une stratégie qui a été vendue à des centaines de milliers de personnes ou des millions de personnes.
C'est tout ce que je dis.
Et je dis simplement que dès le premier choc exogène,
économique,
donc externe,
c'est-à-dire l'augmentation brutale des taux d'intérêt,
directeur de la Banque Centrale Européenne,
qui impacte directement les taux d'intérêt des banques commerciales.
On est passé de 0%
à 4%
de manière...
Rapide ?
Très rapide.
Cette stratégie n'a pas tenu.
Or,
la problématique,
c'est que par définition,
un investissement immobilier est un investissement de long terme à cause de l'intensité capitalistique.
Qu'est-ce que l'intensité capitalistique ?
C'est la quantité d'investissement qu'on doit faire,
normalement par tête,
mais on va rester sur une définition plus simple,
le paquet d'investissement que tu dois faire,
c'est-à-dire que généralement,
c'est en centaines de milliers d'euros,
voire en millions.
Ça n'a pas tenu le choc face à cette augmentation de taux d'intérêt.
Et ils ont été chanceux d'être dans un paradis bancaire,
comme est la France,
parce que s'ils avaient eu du taux variable...
Oui,
alors là,
ça aurait fait très très mal.
Là,
ça aurait été catastrophique.
Ça aurait fait très très mal,
effectivement.
Et là,
si tu veux,
ce qui est intéressant à comprendre,
c'est que les seuls qui se sont adaptés à cette stratégie,
quand tu regardes...
C'est là où c'est très intéressant quand tu as vraiment une vision sociologique de l'argent,
des phénomènes de groupe.
Ceux qui se sont adaptés,
ce ne sont pas les investisseurs,
ce sont les formateurs.
C'est-à-dire qu'ils ont arrêté de vendre les stratégies qui ne fonctionnaient pas de cash-flow pour vendre une activité de marchand de biens.
Donc ceux qui réduisent s'adaptent...
Qui est capitalistiquement plus intensive,
en fonds propres ?
Qui est pire.
Je rappelle les trois carences de l'activité de marchand de biens.
tels que moi je les ai décelés,
la plupart des marchands de biens n'ont pas d'argent,
donc ils sont sous-capitalisés,
niveau de compétence exigé extrêmement élevé,
c'est l'activité la plus complexe dans le segment immobilier avec celle de la promotion immobilière.
Or,
c'est celle qui est soumise à aucune autorisation,
aucun agrément,
aucune formation.
Et troisième point,
elle est minée par...
l'amateurisme.
Les seuls qui se sont adaptés à ce choc brutal d'augmentation des taux ne pouvant plus vendre.
Il y a eu deux chocs.
Il y a eu le HESF,
le rationnement du crédit.
Tu es en train de m'expliquer que le flip express passif,
ça ne marche pas ?
Ça marche chez les Québécois,
potentiellement chez les gens qui ont déjà de l'argent de l'expérience.
Dans les clubs échangistes.
Voilà.
Il y avait un gars au Mastermind qui m'avait parlé d'une vidéo d'Oussama Ammar,
le KitKat.
Ça te parle,
le KitKat ?
C'est à Berlin.
Tu iras voir sur Internet.
Il a fait une vidéo où
Oussama Ammar a parlé du KitKat à Berlin.
C'est quoi ?
Le KitKat,
le chocolat ?
Non,
c'est pas le chocolat.
C'est une espèce d'immense boîte de nuit qui doit avoir 25-30 ans.
Regarde,
mais KitKat Berlin.
sur Google.
Internet est ultra mauvais.
Je regarderai en rentrant.
Oussama Ammar fréquente régulièrement le KitKat à Berlin.
Enfin,
fréquenté.
Bref.
Rationnement du crédit.
Pourquoi tu as parlé du KitKat ?
Je ne sais plus pourquoi je parlais du...
Tu dévis.
Reviens sur le sujet.
Reste concentré.
Il y a eu deux chocs.
Augmentation des taux d'intérêt.
4 points minimum.
C'est 4 points minimum.
point,
ce qu'il faut comprendre,
c'est qu'ils viennent taper dans la marge de l'investisseur qui est là pour alimenter en fait ça sabre le cashflow,
ça c'est le premier point deuxième choc comme ce sont des stratégies en nom propre on a le HESF qui a sorti le lance-flamme pour dégager les investisseurs qui avaient de l'ambition,
donc comme ils avaient commis l'erreur d'être en nom propre donc premier choc
La seule catégorie d'individus s'étant adaptée,
ce sont les formateurs qui,
eux,
se sont dit,
bon,
maintenant,
on va vendre le rêve de
60 000 euros dans ta poche en flip-flap,
flip-tic-tac,
machin,
etc.
Ça ne marche pas,
évidemment.
Sans les banques.
Ah oui,
et sans les banques,
évidemment,
par la magie de la vente à terme du crédit vendeur.
Donc,
c'est intéressant de se dire que les plus malins,
ceux qui s'adaptent vraiment,
Ce sont ceux qui vendent de l'illusion et non,
malheureusement,
du réalisme.
Alors non,
pas du réalisme en fait.
Eux,
ils vendent de l'illusion,
donc ils encaissent.
Parce que quand tu as expliqué pendant...
Allez,
je vais prendre notre ami
Charles. Charles Darwin.
Charles Darwin.
Voilà,
qui avait été élu à l'Académie des sciences de Londres.
Ils respectent l'évolution avec le changement.
Ils s'adaptent.
Voilà,
exactement.
Mais les seuls qui s'adaptent,
ce ne sont pas les plus intelligents.
Ceux qui survivent,
ce sont ceux qui s'adaptent.
Donc,
pendant 2016 jusqu'à 2022...
22-23,
donc pendant 6 ans,
il vendait ses 50 balles de cash flow mensuel,
donc rentable maintenant et pas dans 20 ans.
Et maintenant,
ce qu'on a,
c'est tiens,
prends 60 000 euros dans ta poche,
facilement,
rapidement,
et ça te coûtera 15 000 euros.
Donc là,
le seul qui s'adapte,
c'est le formateur parce qu'il change,
il pivote,
il change de segment de marché.
Il survit,
l'investisseur meurt.
Et l'investisseur,
en fait,
lui,
ce qu'il fait,
il trinque,
c'est tout.
Il paye.
Il paye le formateur qui n'a,
en règle générale,
aucune obligation de résultat.
Donc voilà,
d'où le mirage,
en fait.
Le mirage du cashflow,
c'est un peu comme,
tu sais,
quand les gens me disent,
moi,
j'ai un objectif de
100 millions.
En fait,
à la fin,
tu sais,
je t'en avais parlé,
tu avais bien aimé la distinction entre un mirage,
un objectif,
un rêve,
une illusion,
etc.
Est-ce que tu peux le rappeler ?
Le mirage,
c'est ce que tu n'atteins jamais.
C'est dans le désert.
Voilà,
c'est dans le désert,
mais sans rentrer dans le détail,
c'est que l'idée,
c'est qu'à un moment donné,
vos objectifs,
il faut les prendre à bras le corps.
Il faut une adéquation entre les moyens mis en œuvre,
dont le discernement,
et la taille de l'objectif.
On ne peut pas être comme ça en permanence,
dans l'illusion de faire confiance à des gens dont l'objectif euh
principale est de vous faire des poches en one shot,
donc un seul coup.
Et ça,
c'est quelque chose qui est très problématique parce que là-dessus,
il y a combien de gens ?
D'ailleurs,
on le voit encore nous.
Moi,
j'ai des gens parfois en audit,
sur le questionnaire,
j'ai des gens qui me disent « Moi,
je veux investir massivement dans deux ans,
je veux arrêter de travailler et remplacer mon salaire. »
C'est très compliqué de faire ça,
c'est extrêmement difficile.
ça c'est très intéressant parce que
Maximilien en a eu quelques-uns et les gens ne comprennent pas si demain ton cashflow est équivalent à ton salaire qu'est-ce que tu fais ?
Tu quittes ton job mais t'inquiète pas la banque elle le sait elle le sait donc elle va pas te laisser atteindre parce que elle ce qui l'intéresse avant d'en arriver là bien sûr elle mettra son droit de veto et j'ai eu le cas je l'évoquais dans un mail d'une personne qui avait une belle situation 7000 euros Merci.
qui avait investi dans l'immobilier,
qui avait 2000 euros de cash flow sur des investissements qu'elle avait faits entre 2018 et 2020 à l'âge d'or du crédit.
Et la banque lui dit « Non,
mais madame,
vos revenus d'immobilier sont trop importants par rapport à vos revenus d'activité. »
Et elle devine qu'est-ce qu'elle a décidé de faire qui était très intelligent.
Je ne sais pas.
Elle a claqué sa dème.
Ce qui n'a fait que renforcer le problème,
finalement.
Ah ben...
Parce qu'il n'y avait plus de revenus.
En fait,
elle s'est trompée sur le numérateur et le dénominateur.
Il fallait qu'elle agisse sur l'autre chiffre et qu'elle coupe l'autre chiffre.
Mais c'est important de le comprendre.
Retenez une chose,
la banque ne vous laissera pas remplacer votre salaire avec du cash flow.
Elle arrêtera de vous financer avant.
Ça,
c'est sûr.
C'est très important.
des revenus immobiliers dans un profil emprunteur.
Tu peux me faire une métaphore ?
De ?
Alors je ne suis pas un poète malgré les apparences peut-être.
Peut-être le point suivant.
Donc on va découper cet épisode en plusieurs parties.
On va revenir sur cette incompréhension et cette incompréhension de notre propos pour vraiment expliquer ce qu'on voulait dire par là en me disant ou oublier le cashflow.
Pourquoi le cash flow,
deuxième partie,
pourquoi le cash flow ne doit pas être l'objectif numéro 1,
et on dit bien l'objectif numéro 1,
dans votre décision d'investissement.
Et on va voir également toutes les erreurs stratégiques qui découlent de mettre le cash flow en position numéro 1.
Et en visant le cash flow,
en fait,
le cartel bancaire,
comme tu l'appelles,
te bloquera bien avant.
Bien avant.
Parce que ce cash flow va te faire toutes les erreurs.
Et comment appréhender le cash flow et quelquefois le cash flow négatif si une opération négative il y a,
celle qu'un formateur considérerait de mauvaise,
que peut-être 90%
des investisseurs vont dire le cash flow est négatif donc c'est mauvais,
de prendre un peu de la hauteur pour dire que c'est pas parce que vous avez du cash flow négatif que cela veut dire que vous mettez tous les mois de votre poche.
C'est pas à perte en fait.
c'est pas à perte mais surtout si des gens se disent
10 immeubles avec
200 euros de cashflow négatif,
je vais devoir mettre 2000 euros tous les mois.
C'est pas du tout.
On a des techniques en fait de...
Il faut prendre de la hauteur.
D'adoucissement.
De compensation.
En fait,
des amortisseurs.
Des amortisseurs.
Des coussinets.
De la suspension pneumatique.
C'est comme ça qu'on appelle ça en finance.
Ce sont des coussinets.
Donc ça vient amortir.
On a des techniques pour subventionner le cash flow négatif et de l'étaler.
De l'étaler pour pas que ça soit un problème.
Pour que ce soit moins indolore quelque part.
Mais là où je te rejoins,
ce n'est pas le critère principal.
Ce n'est pas le critère décisif.
d'un investissement immobilier,
ça c'est important et c'est quand même assez contraire à tout ce qu'on entend sur internet avec tous les phénomènes de colocation,
de rendement agressif,
de location courte durée et là-dessus,
on avait eu un commentaire sur...
Tu n'as pas ma love room ?
D'ailleurs j'aimerais bien avoir une love room mais je t'avais parlé,
j'ai un local que j'avais acheté,
un peu gratos parce que je voulais les appartements et puis j'ai un sous-sol de 150 mètres carrés.
Mais avec un cinéma.
Tu vois,
t'as un cinéma.
Love Room cinéma.
Là,
t'as tous les plaisirs de la vie.
T'as le cinéma,
tu te fais livrer à bouffer,
t'as le sauna et...
Ouais,
ok,
mais moi je me sois pas sur tes fauteuils dans ton cinéma parce que ça va être dégueulasse.
Le France Sky.
On est en cuir.
DSK ne sera pas autorisé à jouer
Love Room.
Donc,
commençons par cette première partie.
L'incompréhension,
revenons sur cette incompréhension.
Lorsqu'on a dit oublier le cash flow pour investir massivement dans l'immobilier et pour vous enrichir,
les gens l'ont compris comme investissez que dans des opérations à cash flow négatif.
Je simplifie volontairement,
je marque le trait volontairement.
C'est-à-dire le cash flow négatif,
c'est-à-dire des mensualités du prêt et les charges qui sont supérieures au loyer que vous recevez tout simplement.
Fouad,
est-ce que c'est ce que nous avons dit ou pas ?
Alors non,
on n'a pas dit et j'ai été obligé de le répéter plusieurs fois dans mes échanges,
notamment sur les audits stratégiques.
Moi,
je ne suis pas contre le cashflow,
j'ai des opérations à cashflow positives.
Je vais donner ensuite deux exemples concrets.
Et parfois,
il faut être patient.
Donc la patience stratégique,
c'est une compétence comportementale de premier ordre pour devenir riche.
Parfois,
il faut être...
patient pour faire émerger un cashflow et même dans ce cas là le cashflow n'est pas ce qui m'intéresse le plus,
moi je suis dans une phase qui va être très intense et quelque part difficile parce que l'horizon temporel va être très court sur mon blitz patrimoine mon blitz 2 sur le patrimoine que je vais aller chercher sur les deux prochaines années donc je
vais appliquer cette méthode je ne vais pas forcément me concentrer Merci.
que sur le cash flow,
même si c'est important,
mais ce n'est pas que ça qui compte.
Ce que je veux dire par là,
c'est que oui,
c'est important,
parce qu'on ne peut pas dire que ce n'est pas important,
mais ce n'est pas le plus important.
Le plus important,
c'est de faire une opération globalement de qualité et d'avancer par bloc de patrimoine et augmenter la taille de son parc,
de sa richesse.
de son amortissement bancaire,
etc.
C'est ça qui est important.
Ensuite,
il y a des opérations à cash flow négatives qui sont très intéressantes en termes de plus-value latente.
Ça,
c'est un autre point qui est très important.
C'est la définition entre le rendement et la rentabilité qui est très peu maîtrisée sur les réseaux sociaux.
Ça ressemble à...
Ce sont deux mots qui se ressemblent mais qui n'ont pas du tout la même signification.
Peut-être qu'on peut définir ça rapidement.
On peut dire que le rendement,
c'est l'exploitation.
La rentabilité,
c'est l'exploitation plus la revente.
C'est-à-dire que tu peux avoir un cashflow excessivement positif,
par exemple sur une love room à Saint-Etienne.
Et perdre de l'argent à la sortie.
Et à la fin,
même le cashflow que tu auras,
sur la moins-value que ton bien aura généré,
tu seras en fait en rentabilité négative.
Donc il faut voir l'exploitation et la sortie.
Et tu peux être sur des rendements très faibles et à la sortie être en rentabilité positive.
Et explosif.
Exactement.
Alors,
je ne dirais pas explosif parce que...
Fais rêver un peu.
Fais rêver,
bordel.
Le marketing.
Qui jaillit.
C'est un jaser.
La plus-value jaser.
Alibaba.
Et ça,
voilà.
Le truc,
c'est que le cash flow est devenu obsessionnel et ça,
c'est très problématique dans le sens où...
Ce qui doit obséder un signe noir,
donc un investisseur ambitieux,
c'est plutôt le fait d'avancer à une vitesse régulière.
est relativement importante et d'aller chercher des opérations diversifiées,
équilibrées et pas être omnibulées par un seul critère qui,
à lui seul,
ne permet pas de définir la pertinence d'un investissement immobilier.
Voilà la distinction qui est quand même très importante.
Une fois de plus,
je dois avoir peut-être aller à la louche.
J'ai peut-être une dizaine d'opérations où je suis en cash flow positif.
Mais c'est de la trésorerie que je laisse sur le compte de la société,
des sociétés.
Donc je ne suis pas,
s'il y a du cash flow,
je prends.
Mais ce qui a motivé l'investissement,
initialement,
ce n'est pas le cash flow,
c'est la qualité de l'opération.
Moi,
ce qui m'intéresse dans un gros patrimoine,
c'est la quantité de capital bancaire amortie et hypothétiquement ou potentiellement la plus-value latente.
Voilà ce qui m'intéresse.
Ce sont les deux principaux critères.
Si j'ai du cash flow,
je suis content.
Après,
il y a un certain nombre de biens que je mets en place qui sont des biens hybrides avec jouissance personnelle.
Bali,
Nice,
les Baux-de-Provence,
etc.
Dubaï a été rayé de la carte,
au sens propre comme au sens figuré.
Si j'ai la jouissance du bien,
je suis très content.
Tu aurais pu louer le bien,
avoir du cash flow ?
Avoir du rendement ?
Ah bon,
il était caché.
Bah ouais,
donc de facto,
t'as dû...
Non mais tu vois,
c'est une bonne...
Admettons que ça se loue pas et que je revende moins cher.
D'ailleurs,
on avait fait un épisode sur...
Et puis sur le change.
On a fait un épisode sur...
Je t'ai envoyé un reportage hier.
Je sais pas si t'as regardé.
Non.
Il y avait un reportage qui a été fait.
J'ai regardé le début où il jouait avec son gosse,
là.
90%
je peux citer son nom c'est marrant parce que lui c'était un des gars qui faisait la propagande sur internet,
Dubaï m'a tout donné c'est complètement ridicule comme discours et en fait il est leader de la vente d'appartements à des français,
c'est Dubaï
Imo et je ne me rappelle plus comment il s'appelle je ne vais pas lui faire de la pub et donc il expliquait que il était avec son équipe ils sont passés de 120 ventes par mois à 10
Donc,
tu es à moins 90%.
Et il était avec un client.
Ils étaient en train de discuter pour sabrer le prix auprès d'une vendeuse.
Compte tenu de la situation,
c'était quand même un bel appartement vu maire.
J'aurais eu plus de trésor.
J'y serais allé.
Oui,
peut-être.
Voilà,
en sabrant très fort.
Moi aussi,
peut-être.
D'ailleurs,
tu ne veux pas que je te rachète ton appartement ?
100 000.
Non,
je ne suis pas à l'agonie.
Et donc...
Là,
l'idée,
c'est que le cash flow,
oui,
il faut regarder.
En plus,
ça dépend du montant des capitaux propres qu'il y a à l'investisseur.
Il y a des techniques pour pouvoir le subventionner.
On va en parler dans le troisième,
la prise de vue.
Mais ce que je veux dire,
c'est que la définition même du cash flow comme critère unique,
pratiquement,
dans la manière dont c'est exposé,
comme critère unique de la pertinence d'un investissement est une définition erronée,
biaisée.
qui amène généralement l'investisseur à des investissements plutôt merdiques.
Considérer,
et ça on va en parler sur les erreurs que ça génère,
considérer que le cash flow doit être la cerise sur le gâteau.
Votre enrichissement c'est le gâteau et il y a la petite cerise sur le gâteau.
Retenez qu'une plus-value,
au lieu d'être une cerise sur le gâteau,
et ça petite pensée pour Axel,
c'est plutôt une pastèque sur le gâteau en termes de taille.
Et ça c'est très important.
Et jamais...
Ou durable,
de la chantilly.
Et jamais le cash flow ne pourra concurrencer l'amortissement de capital et ne pourra concurrencer la plus-value sur un endroit bien acheté.
C'est une question de définition,
tu vois.
Dans la définition même...
De l'enrichissement.
Non,
mais non.
Dans la définition même du terme en français,
c'est un excédent de trésorerie.
C'est ça le cash flow.
C'est un excédent de trésorerie par définition positive.
Mais cet excédent,
ça reste un excédent qui,
généralement,
est marginal.
C'est un excédent.
Ce n'est pas la substance même de l'investissement.
C'est un excédent.
C'est de la chantilly.
Et les gens en immobilier,
les formateurs,
et aujourd'hui les investisseurs,
ils ne parlent que du cash flow parce qu'en réalité,
c'est devenu un biais psychologique.
qui leur fait rater l'essentiel.
C'est pour ça qu'il est difficile de voir l'amortissement,
de voir la plus-value,
parce que ce n'est pas visible.
Parce que pendant qu'ils vont compter leurs 50 euros,
leurs 100 euros,
leurs 200 euros de cash flow par mois,
ils passent à côté de la vraie machine de guerre.
La première,
la plus-value,
sur un bien acheté,
elle est toujours plus puissante que le cash flow.
1%
de plus-value d'appréciation par an de ton bien va représenter combien de points de cashflow ?
Je ne sais pas.
Pas grand-chose.
1%
de plus-value ?
1%
de plus-value ou de cashflow ?
Non.
Combien ?
1%
de plus-value par an se transforme en cashflow sur ton rendement.
Je ne sais pas.
Te faire le calcul de tête avec les 30 heures de rédaction du livre que j'ai dans la tronche ?
Je comptais sur toi.
Je ne l'ai pas fait non plus.
C'est bien plus puissant.
Le deuxième,
l'amortissement du capital.
Chaque mois,
vous remboursez votre dette.
Chaque mois,
vous vous enrichissez.
En silence,
ce n'est pas visible.
Ce n'est pas sur un compte.
C'est sur un bilan comptable,
par contre.
Et tu compares tes bilans comptables d'une année à l'autre.
Tu vas te rendre compte de ton enrichissement parce que le chiffre va grossir et très vite grossir.
Mais ce n'est pas palpable,
ce n'est pas touchable.
Et au final,
ce n'est pas plus mal parce que tu ne peux pas le dépenser.
Oui,
tout à fait.
Et ça,
c'est important.
Pourtant,
c'est un enrichissement massif,
mécanique,
garanti.
Tandis que le cashflow est hypothétique.
Oui.
Le cashflow,
c'est ce qu'on voit.
La plus-value et l'amortissement,
c'est ce qui vous rend riche.
Le cashflow est un flux.
Le reste,
c'est un stock.
En fait,
si tu vas...
Plus loin dans l'analyse,
et ça c'est de l'extraction que j'ai pu faire sur des observations et j'ai conceptualisé derrière,
c'est la préférence,
il y a un concept qui est très fort,
c'est la préférence pour le liquide.
Et donc je suis allé regarder des études qui ont été faites par des gros gestionnaires de patrimoine,
des family offices ou des gros acteurs mondiaux.
Et la plupart des patrimoines,
des grosses fortunes sont ti-liquides,
or...
on va appeler ça le peuple ou le joueur moyen,
veut la liquidité,
il veut le TF appuyer sur le bouton,
a une préférence,
a un taux de préférence pour le présent et pour la liquidité qui est très fort.
Et la problématique également sous-jacente de ce que tu disais tout à l'heure,
c'est que l'amortissement bancaire du prêt,
l'amortissement du prêt,
il est asymptomatique.
C'est-à-dire en fait que tu ne le ressens pas,
tu ne le touches pas,
il est illiquide,
il est consigné en fait.
dans ton tableau d'amortissement qui est même qui est fictif mais dans ton bien in fine ne transite quasiment pas sur ton compte pourquoi ?
parce qu'il transite directement transite rapidement t'as le loyer pif t'as directement la mensualité l'échéance qui est prise donc il ne fait que transiter et donc cette préférence au liquide au cash plus cette préférence au temps présent fait que les
gens très peu de gens comprennent que
L'amortissement du prêt et de l'enrichissement,
et je rappelle les chiffres,
sur 10 millions en amortissement linéaire,
c'est un demi-million d'euros par an.
C'est
4000 euros par tranche de
100 000 euros.
Non mais quand tu as fini de rembourser sur les 20 ans.
Tu as la totalité.
Donc tu as remboursé
500 000 par an en moyenne.
En moyenne,
si tu as un prêt de 100 000 euros,
tu rembourses
4000 euros par an d'enrichissement.
Si tu as un million,
c'est 40 000.
Si tu as 10 millions,
c'est 400 000.
C'est ça.
Donc,
la façon,
c'est grosso modo 4%
de ton bien immobilier que tu mets en équivalent épargne.
Et ça,
ce n'est pas palpable pour la plupart des gens.
Et tu avais une étude qui avait été faite,
je ne sais pas si tu t'en souviens,
où
90% des gens,
quand tu leur proposes par exemple 10 euros ou 100 euros dans 3 mois,
prendront les 10 euros.
C'est basé sur le test du marshmallow.
On a proposé à des enfants,
on va tester leur préférence pour l'immédiateté.
C'est-à-dire qu'on va leur dire,
écoute,
je te donne un marshmallow tout de suite,
ou tu en as deux dans
15 minutes.
On les laisse tout seuls dans la salle et on voit s'ils ont la tentation,
etc.
Et selon l'étude qui a été critiquée par certaines personnes.
les gens qui ont cette gratification en fait immédiate réussissent moins bien dans la vie parce que la maîtrise de soi en fait est une compétence très importante et surtout dans le domaine de l'argent et tu vois c'est marrant parce qu'en faisant une,
c'est là où dans la manière d'éduquer des enfants tu vois moi dans la manière d'éduquer mes enfants j'ai intégré ce principe et je leur ai fait passer le test
et je leur ai expliqué ce que c'était.
Et maintenant,
quand elles ont envie d'un truc,
pas tout le temps,
systématiquement,
mais je leur dis,
est-ce que vous en préférez un maintenant ou deux demain ?
Moi,
j'ai une question.
Maintenant,
elles sont habituées.
J'ai une question.
Deux demain.
J'ai une question très personnelle.
Donc,
ça se travaille.
J'ai une question très personnelle.
Toi,
tu as une tête à prendre le pan en choc maintenant.
Est-ce que tu fais la même chose avec la patronne de Hancartier ?
Non parce que l'alternative coûte très cher.
Et en fait,
j'avais regardé ce qu'ils appellent le biais de science.
Le biais de science,
c'est que le cerveau accorde plus d'importance à ce qui est visible,
le cash flow qui tombe sur le compte,
le petit excédent,
les 50 euros une fois que ta mensualité est partie.
C'est immédiat,
c'est concret.
Et le problème,
c'est que ça se renforce parce que tous les gens dans l'immobilier
tout le contenu,
il est fait sur le cashflow,
le cashflow,
le cashflow.
Donc,
les gens ne considèrent un investissement.
Je suis sûr que si demain,
tu proposes un investissement à 1 million d'euros avec 500 euros de cashflow négatif,
allez,
ouais,
500 euros de cashflow négatif et un investissement à 100 000 avec
100 euros de cashflow positif,
tout le monde prend l'investissement à...
Je dirais pas tout le monde,
mais la majorité.
La majorité,
ouais.
Et ça,
c'est intéressant.
Et les formations,
les vidéos,
les groupes qui te...
ne parlent que de cashflow,
ça pousse les gens à finir par croire que c'est la seule métrique.
Et aujourd'hui,
il y a des gens et
Maximilien m'a expliqué,
notamment sur certaines opérations commerciales,
ils ne raisonnent qu'en cashflow.
Leur objectif,
c'est 3000 euros de cashflow.
On te dit,
quel est ton nombre ?
Alors,
c'est possible,
mais ça dépend de ton horizon temporel.
Une fois que tu as amorti la totalité des prêts,
là,
c'est possible.
Mais dans 20 ans.
Mais eux,
ils le veulent dans deux ans.
Même sur un million d'euros de prêt,
tu vois,
je veux dire,
t'as morti un million sur 20 ans.
T'as quoi ?
T'es sur,
par exemple,
on va dire que t'es sur un rendement net,
Non,
on va dire de 4-5%.
Ah,
net.
Ok,
ouais.
Net,
net,
net.
T'as 4-5%.
Après impôt,
après tout.
Bah,
tu les as,
toi,
3 000 euros.
Mais ça nécessite de la patience.
Et voilà.
Et ça,
c'est très problématique parce que,
pour moi...
Ce qui est corrélé directement au cashflow,
c'est l'impatience.
Et également,
je veux...
Et ça,
je veux le mettre maintenant,
avant de parler pourquoi le cashflow ne doit pas être l'objectif numéro un.
Le banquier n'accorde aucune importance à ton putain de cashflow.
Pour le dire autrement,
il n'en a rien à branler du cashflow.
Il n'en a strictement rien à branler.
Il ne te finance pas.
Tu n'es pas en financement professionnel.
Tu n'es pas sur un prêt professionnel.
il n'en a rien à branler.
Ton banquier,
il considère,
quand il juge l'opération,
il veut savoir si tu peux y faire face,
quand bien même tu n'as pas de locataire.
Je vais te donner un exemple concret.
J'ai failli faire capoter une de mes opérations parce que le loyer,
par le pôle risque,
a été considéré comme beaucoup trop important.
Oui,
il faut le réduire.
Mais au début,
j'avais présenté le loyer de marché,
en fait,
et j'ai eu en retour,
le loyer nous paraît beaucoup trop important.
Donc derrière,
il y a forcément du risque.
Tu aurais dû me le demander,
je te l'aurais appris.
C'était en 2017,
donc on ne se connaissait pas encore.
Et tu te souviens,
sur l'étude du dossier,
on avait fait une étude de dossier.
La première chose qu'ils mettaient,
en gros sur la première page,
c'était ça.
Et deuxièmement,
utiliser dans un dossier le terme cash flow.
Moi,
je pense que tu peux le mettre pour dire à la limite que...
ton opération,
coussines de sécurité.
Je ne dis pas le terme cashflow.
Je mettrais le terme excédent.
Par contre,
si tu expliques que tu veux accumuler suffisamment de cashflow pour vivre de l'immobilier,
ça c'est...
C'est ce que j'avais dit,
ça c'est très problématique.
Vivre du cashflow est une erreur de classe sociale.
Les riches,
les vrais riches,
savent que un patrimoine important est beaucoup plus important que la chantilly que tu as sur ton chocolat chaud.
Tu vois,
c'est la différence entre un chocolat chaud viennois et un chocolat chaud français.
Ce qui est d'ailleurs terrible en matière d'ironie,
c'est que la chantilly a été inventée en France par les Français.
Mais bref.
La chantilly ?
Ouais,
bref.
Et du coup,
je ne sais pas si ça a été la chantilly,
mais ça a été inventé par les Français.
Et donc,
si tu veux,
cette erreur de classe sociale fait que tu vois petit,
tu vas investir dans une forme de pénibilité,
d'espoir,
d'illusion.
Il faut mieux le mettre sur un ETF.
Et tu n'avances pas.
Donc l'idée,
c'est qu'il faut commencer à penser comme des classes sociales riches.
qui envisagent l'immobilier comme de l'empilement,
comme de la capitalisation du stock,
comme de la capitalisation.
Et c'est comme ça qu'on devient riche du point de vue capitalistique.
Parce que je parlais d'intensité capitalistique,
je ne sais pas si c'était sur ce podcast ou un autre,
mais l'avantage...
Juste avant de parler pour les marchands de biens.
Un investissement hautement capitalistique,
l'immobilier c'est la définition même,
ce qui a...
être plus cher,
peut-être ça va être des grosses machines très spécifiques dans de l'industrie lourde.
Mais voilà,
quand on a de la haute intensité capitalistique,
ce qu'on a derrière,
on a de l'amortissement bancaire qui est également très très élevé.
Et c'est comme ça qu'on s'enrichit.
Par l'empilement,
donc il faut retirer les œillères du cashflow qui sont finalement un frein à l'accumulation du capital.
Et quelqu'un qui ne voit que par le cashflow,
tu lui dirais quoi ?
Qui ne considère l'investissement que...
par un cashflow et qui veut aller encore plus loin.
Moi,
je dirais qu'il faut utiliser,
dans ce cas-là,
si tu veux,
les bons véhicules d'investissement.
Il va falloir accepter d'aller sur des modes d'exploitation agressives.
Il va falloir faire ce que Piketty,
même s'il est de gauche ou d'extrême gauche,
a inventé des concepts intéressants comme le rendement entrepreneurial,
c'est-à-dire le rendement issu de ta sueur.
Ce n'est plus de l'immobilier.
L'immobilier,
de mon point de vue,
c'est quelque chose qui se pratique de manière stratégique,
en utilisant le jeu du capital et le jeu des banques,
et en étant,
si possible,
dans une forme d'efficience,
pour éviter,
tu vois,
je t'avais parlé d'un concept à midi que moi je trouve très intéressant,
la problématique,
donc ça c'est de la théorie des jeux,
la problématique du joueur en nom propre,
c'est que le jeu use le joueur.
Et ça,
c'est très problématique parce que si tu es rincé,
usé,
que le jeu t'a flingué,
il en va quand même de ton capital santé,
etc.
Alors que le joueur en société,
le joueur stratégique,
le joueur,
quelque part,
efficient,
intelligent par son efficience,
c'est le véhicule qui s'use et pas le joueur.
Et ça,
c'est une distinction qui est fondamentale et déterminante dans la capacité dans un jeu infini à durer longtemps.
à la longévité du joueur et du jeu.
La longévité du joueur dépend de sa capacité à se préserver,
à ne pas être physiquement,
moralement,
psychologiquement exposé à des critères qui ne sont pas si importants que ça et surtout un mode d'exploitation qui est fort.
Je dirais changer de cadre de pensée,
de paradigme,
travailler la stratégie et essayer de mieux comprendre les lois du capital.
Les lois du capital ne sont pas dominées par le cash flow,
elles sont dominées par le capital.
Une fois de plus,
je reviens sur l'image.
Chocolat chaud et chocolat chaud viennois,
la seule différence,
c'est la chantilly.
Mais tu ne commandes pas un chocolat chaud pour la chantilly.
Tu la commandes pour le chocolat chaud.
Donc voilà ce que je dirais en termes de distinction.
Ça demande d'avoir une vision capitalistique d'un jeu dominé par le capital.
Et ça,
ça ne passe pas par le cash flow n'est pas du capital.
C'est un flux excédentaire.
et minoritaire de manière générale.
Merci Fouad pour cette démonstration qui,
je pense,
si les personnes l'écoutent bien et l'appliquent,
peut être game changer.
Elle change la donne.
C'est pas mal en français aussi.
Pour une fois que l'expression française est moins ringarde que...
C'est vrai que les expressions anglaises,
je reconnais ça,
elles ont un pouvoir qui est quasiment cinématographique.
Tu vois,
c'est de la punchline.
C'est comme
Big Picture.
Je pensais exactement à Punchline.
Je réfléchissais exactement à Punchline quand tu me disais...
Phrase à impact.
Ça fait moins...
Je vais te faire une phrase à impact.
Tu vois,
pour te dire,
c'est le seul anglais que je tolère,
c'est-à-dire que ce côté cinématographique que j'aime beaucoup,
qui est,
par exemple,
The Game,
c'est quand même plus sexy que le jeu.
Moi,
je préfère le jeu.
Ah,
tu préfères le jeu ?
Personnellement,
je préfère le jeu.
OK.
J'aime bien The Game aussi,
ça fait quand même...
Game.
over.
Partie 2,
pourquoi le cash flow ne doit pas être l'objectif numéro 1,
sans pour autant faire des opérations à 3%
de rendement,
et toutes les erreurs stratégiques que va t'induire cette obsession du cash flow qui peuvent te coûter,
en coût d'opportunité,
réellement des millions d'euros.
Ça fait une bonne intro.
On en a parlé indirectement,
mauvais véhicule d'investissement.
Tu deviens une proie du
HCSF qui dit que les Français ont trop emprunté.
Donc,
exposition à des modes d'exploitation beaucoup trop agressifs qui poussent le joueur à s'user,
donc par une charge mentale qui est largement sous-estimée.
Donc,
c'est un ensemble,
en fait,
quelque part d'infractions aux lois,
aux règles du jeu de l'argent et du capital qui font que tu es très rapidement limité.
Tu vois,
dans mon bouquin,
j'ai toute une combinaison.
de l'équation de la richesse qui est composée de mémoire d'une dizaine de paramètres.
En fait,
tu as une combinaison.
Et donc,
à chaque fois que tu fais le mauvais choix stratégique,
que ce soit sur le véhicule d'investissement,
ou si tu es un joueur de l'opacité fiscale ou de la transparence,
si tu es un joueur du liquide ou de l'illiquidité,
tu vois,
j'ai toute une série de conceptualisations comme ça,
qui fait que souvent,
ce que j'observe,
c'est que la majorité des investisseurs font exactement la bonne combinaison de tout.
tous les mauvais choix.
Ils ne le font pas exprès.
C'est très marrant.
Tu sais,
en venant,
on écoutait une commission parlementaire très intéressante,
d'ailleurs,
qui était faite par,
j'ai oublié...
Agnès...
Je ne sais plus comment.
Patronne d'un think tank.
L'IFRAP,
non ?
L'IFRAP ou IFAP.
L'IFRAP,
ça fait un peu Marc De Vrapp.
IFAP,
je crois,
oui.
Et à parler de la distinction entre le dernier décile...
et les 10%
les plus riches.
Et que la grosse différence était sur,
notamment,
le véhicule d'investissement.
Et le sénateur,
c'était de Courson qui parlait,
il me semble.
Je ne sais pas.
Il me semble avoir reconnu sa voix.
Il disait qu'en fait,
il y avait le principe de l'opacité fiscale et de la transparence et que les gens étaient très bien conseillés et savaient faire la distinction et surtout différer leurs revenus.
Oui.
Je prends un exemple concret.
Je vais en prendre un aussi.
Quand tu es un joueur de société,
un joueur qui investit en société,
ça veut dire qu'il y a un intercalaire juridique qui fait que cet argent n'est pas le tien.
C'est celui de la société.
Ma règle,
moi,
sous jacence,
je dis que ce qui est distribué est consommé.
Donc,
ça veut dire que quand tu te distribues de l'argent...
toi-même parce que c'est en nom propre et que finalement,
il n'y a pas d'intercalaire,
donc la tentation est très forte.
Cette capacité,
en fait,
à être à la fois dans des investissements illiquides comme l'immobilier et d'avoir éventuellement un cash flow positif qui ne t'appartient pas,
qui appartient à un véhicule d'investissement,
à une société,
on retombe sur les compétences comportementales,
cette étanchéité dans le jeu,
le fait d'avoir un véhicule qui n'est pas Merci.
Toi,
le véhicule n'est pas le joueur.
Et ça met un frein.
Voilà,
et ça met un frein à toute tentation de consommer ton capital.
Tu te souviens,
j'avais fait un vlog il y a pas mal de temps,
en mai de l'année dernière.
Il y a précisément,
j'ai dû l'enregistrer il y a 51 semaines.
Parce qu'il y a un an,
je partais le jeudi soir,
le
7 ou 8 mai,
je partais en Afrique pour une semaine en Namibie.
Et j'avais enregistré ce vlog à la fin,
donc il y a 51 semaines,
le temps passe vite.
Et j'avais fait ce vlog en allant sur le Cap de Bonne Espérance,
où j'expliquais que Dubaï t'appauvrissait,
que l'absence de fiscalité t'appauvrissait,
parce qu'elle retirait tout le frein entre le compte de la société et toi.
Bien sûr,
et...
À Dubaï,
tu veux une Rolex à 20 000,
tu te fais un virement à 20 000.
Ici,
tu veux une Rolex à 20 000,
il va falloir sortir
50 000.
Tu vas réfléchir deux fois.
Mais c'est totalement vrai.
Je prends un exemple précis.
Tu avais le pape de la haute couture française,
le Kaiser,
le pape allemand,
Carl Lagerfeld,
qui était le directeur artistique.
de Chanel,
un type brillant.
Dior ou Chanel ?
Chanel.
Un type brillant,
intelligent,
issu de la bourgeoisie allemande.
Donc le type n'était pas français et il a réussi à prendre la direction artistique de Chanel pendant peut-être des décennies.
Bref,
il était sur le plateau à l'époque de
Fogiel, donc Marc-Olivier Fogiel,
et là,
il lui pose une question.
Tu vois,
la réponse...
Réponse,
en fait,
tu vois l'intelligence de ce joueur d'envergure qui pesait 200 millions d'euros.
Est-ce que vous savez combien vous avez sur votre compte bancaire ?
Pas du tout.
Ça,
c'est la question.
Et Carla Gearfield lui répond spontanément,
si je sais combien j'ai sur mon compte bancaire,
mais ça,
c'est une question de pauvre.
Parce qu'en fait,
un type qui pèse 200 millions d'euros n'en a strictement rien à faire de savoir combien il y a sur son compte bancaire.
On ne loge pas sur un compte courant,
ce qu'on appelle un compte chèque,
un actif immobilier ou un actif comme des parts de...
d'entreprise,
etc.
Et donc,
tu vois,
le décalage,
c'est que dans la réponse qui est très puissante sociologiquement,
il n'y a que les pauvres qui sont habitués à penser qu'on est riche quand on a de l'argent sur son compte bancaire courant.
D'où cette préférence également pour les livrets très liquides.
Les livrets...
LDDS,
Livret A...
L'assurance vie qui est très liquide.
liquide à 15 jours près,
il te faut 15 jours pour liquider ton assurance vie.
Et encore,
ils ont retiré de plus en plus les pénalités de sortie.
De mémoire,
je crois que la liquidité à court terme,
ça doit être de l'ordre de,
pour ne pas dire de bêtises,
entre 3 000 et 6 000 milliards d'euros en France.
Donc cette préférence pour le liquide,
elle alimente directement la préférence pour le cash flow.
Et le cash flow,
cette obsession pour le cash flow,
elle va bloquer mécaniquement
juridiquement le joueur très rapidement.
Je vais y revenir dessus.
Comme tu l'as dit,
l'enrichissement,
il ne se fait pas via le cashflow.
Le cashflow,
c'est la chantilly au-dessus du chocolat.
Tout à fait.
Au-dessus du chocolat chaud.
Elle est pas mal cette métaphore.
Elle est pas mal.
Je voudrais un chocolat chaud.
Alors,
j'ai une petite passion pour les chocolats chauds.
Là,
j'ai découvert,
j'ai pris un chocolat chaud,
tu sais,
c'est des petites pastilles Alain Ducasse,
75%
de chocolat chaud,
de chocolat noir grand cru.
Avec un peu de lait entier,
je ne te raconte pas,
ça va directement au cerveau.
Et pour investir massivement,
tu as parlé d'empilement.
C'est toujours plus intéressant d'avoir 10%
de plus-value sur 5 millions d'euros de parcs immobiliers qu'avoir
30% de plus-value sur 500 000 euros.
Et c'est beaucoup plus facile à atteindre 10%
de plus-value que 30%.
Mais même sans plus-value.
Est-ce que tu préfères avoir...
1000 balles de cash flow et être bloqué ou est-ce que tu préfères avoir 5 millions d'euros avec un amortissement du prêt ?
On va l'expliquer.
La plus-value,
c'est aussi une espèce de chantier.
Si tu veux,
concentre-toi.
Il faut déjà se concentrer sur l'amortissement du capital.
Sur les simulations,
j'exclus cash flow et j'exclus plus-value.
Et ça montre une forme d'honnêteté intellectuelle dans...
On ne va pas valoriser excessivement la plus-value d'attente,
même si elle existe.
Le marché sur les courbes de Frigit,
qui est un économiste français qui relève les courbes de Frigit.
Comment tu l'écris ?
F-R-I-2-G-I-T.
Les courbes de Frigit,
c'est un économiste français qui relève les prix de l'immobilier depuis 40 ans,
quelque chose comme ça en France.
Les courbes sont croissantes.
Oui,
parce que c'est l'euro qui se dévalue.
C'est la meilleure protection contre l'inflation.
Oui,
mais au-delà de ça,
c'est que...
Alors,
tu as une accélération depuis les années 2000,
si tu veux,
mais au-delà de ça,
c'est que l'immobilier,
sur une tendance long terme,
l'immobilier a une valeur qui est croissante.
Donc,
la probabilité d'avoir de la plus-value,
elle existe réellement,
mais même s'il n'y a pas de plus-value...
Ça reste intéressant.
Ça reste très intéressant par le jeu de l'amortissement du capital.
Et donc,
d'empiler.
Et pour empiler,
il faut pouvoir répéter les opérations.
Et éviter les blocages institutionnels.
Et le cash flow va te pousser sur,
comme tu l'as dit,
le non-propre.
Qui va entraîner un cash flow ?
Alors les gens se disent,
« Ouais,
mais si j'ai du cash flow et que je reviens à mon taux d'endettement,
il va baisser le banquier,
il va prendre compte de mes loyers. »
J'ai participé à un webinar,
il y a un an,
d'une influenceuse immobilier.
Ah oui,
c'est qui ?
Assume
Assume toi Il n'y a que moi qui dois balancer
Brigitte
C'est pas la mannequin de l'immobilier Oui c'est ça
Et
Brigitte
Elle expliquait quand vous allez revenir voir votre banquier Avec votre bien qui a du cashflow Votre revenu ça sera plus 3000 euros Ca sera 3000 euros plus votre cashflow Donc vous pourrez emprunter plus
Grosso modo c'était investissement illimité Merci.
Parce que le banquier tient en compte les loyers.
Or,
et ça,
ça explique beaucoup de blocages que certains ont depuis le 1er janvier 2022.
Et soyons clairs,
et j'ai pris en note,
les établissements bancaires ne peuvent plus utiliser le calcul différentiel.
Le HCSF...
Notre cher
HESF impose un calcul classique dit « toute charge »
à toutes les banques françaises.
C'est la décision,
pour ceux qui veulent aller le rechercher,
D-HESF-2021-7 du 29 septembre 2021,
qui a rendu les recommandations juridiquement contraignantes.
Le juridiquement contraignant...
On peut le dire en français simple,
c'est la loi.
En fait,
c'est comme si demain,
quand tu vas à Nice...
Tu as quelquefois sur l'autoroute une vitesse recommandée sur l'autoroute.
On te dit,
on te recommande de rouler à 110.
Si tu passes devant le radar à 120,
tu ne vas pas te faire flasher.
Et demain,
si on te met la limitation à 110,
quand tu passes à 120 devant le radar,
ça flashe,
tu reçois l'amende,
tu payes le PV.
Ça veut dire quoi ?
Avant 2022,
les banques étaient plus ou moins libres de faire ce qu'elles voulaient pour favoriser l'investisseur.
À partir de 2022,
c'est contraignant.
C'est-à-dire que,
grosso modo,
la banque ne va pas risquer sa licence bancaire pour te donner un prix sur lequel elle ne gagne même pas d'argent.
Tout à fait.
C'est quoi ?
C'est 0,5%
la marge nette ?
Moins ?
Négative ?
Le taux de marge sur prêts immobiliers…
Sans assurance et tout ça,
c'est moins 0 ?
Moins 0,5%
actuellement.
Donc,
grosso modo,
tu penses…
C'est comme si toi,
tu allais risquer ton job en payant pour risquer ton job.
Il n'y a aucun intérêt.
Donc ça,
il faut le comprendre.
C'est contraignant,
c'est obligatoire.
Avant,
c'était une simple recommandation.
Donc,
la règle est simple.
Si tu vises le cashflow,
tu vas être limité mathématiquement,
sans dérogation possible,
sauf du bricolage qui met en danger toute ta stratégie.
Et le bricolage,
à l'époque de l'IA,
c'est complètement suicidaire.
Parce qu'avant,
il fallait ressortir le dossier.
Maintenant,
ils peuvent te...
T'analyser tous les dossiers,
ils te mettent ça dans une machine et c'est réglé.
C'est pour ça,
et par exemple,
je prends l'exemple de Franck.
Franck,
qui avait cette stratégie,
il était bloqué à 400 000.
Quand il a changé de stratégie,
il est à 2,2 millions.
2,2 millions,
c'est plus de 80 000 euros.
C'est 88 000 euros d'amortissement de crédit.
C'est le top
1% des Français les plus riches.
Même si on explique que la France est un pays pauvre,
1%
des Français ont un patrimoine brut supérieur à 2,2.
En 18 mois.
Et là,
il met de côté 88 000 euros.
Franck,
il avait un salaire de 42 000 euros annuels.
Ça veut dire deux fois supérieur à son salaire.
Deux fois supérieur à son salaire.
Comment tu peux épargner 80 000 euros quand tu as 42 000 euros de salaire ?
Explique-moi comment tu fais ça avec un ATF.
Techniquement,
ce n'est pas possible.
Pour moi,
la bourse est réservée aux gens qui ont du capital.
Au-delà de ça,
c'est un investissement de phase 2.
D'ailleurs,
vous avez une conférence dans les liens à aller plus loin,
phase 1,
phase 2.
N'hésitez pas à le voir,
c'est vraiment sur l'intelligence financière,
comme on le dit aujourd'hui,
masterclass,
classe de match.
Et au-delà de ça,
le cash flow,
il te pousse à être bloqué,
donc à t'empêcher de t'exprimer en pleine capacité,
mais il ne va pas faire que ça le cash flow en matière immobilière.
Tu vas prendre le choix d'une ville de casseuse où le rendement est élevé,
parce que tu ne regardes que ça.
Donc tu vas aller sur des villes sinistrées où tu vas voir du Roubaix,
du Saint-Etienne,
dont on a parlé dans un autre podcast sur comment investir dans une ville.
Du Béziers,
du Perpinon,
etc.
Ou tu vas voir un risque où les locataires...
Du Forbach,
tu vois où c'est,
Forbach ?
Forbach dans le 57.
C'était anciennement...
Alors tu vois,
j'ai appris un truc sur Forbach,
de mémoire.
C'est entre Metz et Paris.
C'est dans l'est de la France.
Nancy,
vers Nancy,
non ?
C'est dans l'est de la France,
je ne sais plus où c'est exactement.
Je sais que c'est le 57.
C'est vers la frontière allemande.
Tu avais une grosse concession BMW qui s'appelait B57.
Ce qui paraît,
je ne sais pas si c'est vrai,
mais je crois que c'est vrai,
30%
des habitants maintenant sont des Syriens.
Ils ont importé massivement des Syriens,
pour une raison que j'ignore.
Les Français ont peut-être voulu faire les Allemands,
sans les capacités d'absorption allemandes,
qui sont phénoménales dans leur capacité à s'organiser.
On l'a déjà vu dans le temps.
Eh bien,
comment veux-tu faire quand tu as 30% ?
dans une ancienne ville du Front National,
et que tu as 30%
de gens qui viennent d'un pays en guerre.
Ça ne peut pas fonctionner.
Mais moi,
j'ai la technique.
Moi,
j'ai la technique.
Parce que j'avais un client qui m'a proposé un 10%.
Oui,
j'ai trouvé un 10%
sur Fort-Vac.
Et moi,
j'avais dit...
Je suis payé par la CAF.
Oui,
mais moi,
je n'y vais pas.
Moi,
je n'y vais pas parce que là,
ce n'est même plus du rendement entrepreneurial,
c'est de la transpiration.
C'est du stress.
Ça va être...
Et là,
c'est là où il faut faire attention.
C'est que ce genre de ville...
Présenté d'ailleurs également comme une ville rentable,
mais derrière ce rendement important,
il y a de la précarité,
il y a des problèmes d'ordre structurel,
ce n'est pas passager.
C'est profond.
Et ça,
pour moi,
une fois de plus,
dans le cadre d'un blitz patrimoine,
il faut minimiser les problèmes.
C'est le fils d'immigré qui le dit.
Oui.
Et ce n'est pas raciste.
C'est une analyse socio-économique de la situation.
Fas chaud.
Et c'est ça le problème aussi des Français,
si tu veux,
dans la conception de l'immigration française.
C'est qu'on va,
contrairement aux Allemands,
je le vois,
on va avoir de l'immigration,
on les laisse se balader dans la nature.
Il n'y a ni formation en langue,
ni logement,
ni formation professionnelle,
etc.
En Allemagne,
tu as une formation en langue obligatoire,
tu as une formation professionnelle,
et tu as un logement.
Elle était tellement intense que tu l'as abandonné.
Moi,
je suis un migrant volontaire,
je suis un migrant de luxe,
donc c'est différent.
Mais quelqu'un qui est en détresse,
malheureusement,
il est content d'avoir un État en face de lui qui lui offre un emploi,
une formation et un travail.
Et ça,
on n'est plus en capacité de le faire en France.
Au-delà le cashflow,
de t'amener dans une ville de cassos,
comme Forbach,
comme Saint-Etienne,
comme Roubaix...
Je ne sais pas si c'est une ville de cassos Saint-Etienne,
mais...
J'ai une mauvaise expérience à Saint-Etienne.
Ah ouais,
c'est pour ça.
La recherche absolue du cashflow va t'amener à une optimisation des coûts,
donc des charges,
tu vas vouloir réduire tes charges.
Pour augmenter ce cash flow,
l'excédent,
c'est important.
Tu ne peux jouer que sur pas beaucoup trop de leviers.
Donc,
la gestion locative,
tu vas la virer.
C'est hors de question de donner 7-8%
à une société de gestion locative.
Donc,
tu vas faire les entrées et les sorties.
Tu vas choisir toi-même les locataires,
peut-être mal.
Tu vas faire une réduction de la GLI à
3%.
En fait,
tu vas gratter tout ce que tu peux gratter.
Et tu vas aller dans une ville où la GLI,
elle est strictement indispensable.
Tout à fait.
Donc,
c'est le double effet qui se coule.
Si tu veux...
La GLI,
elle refuserait 50%
des locataires.
Donc,
moins le vivier de locataire est stable ou solvable,
plus la GLI est importante.
Et le cashflow qui te fait sauter la GLI parce que tu veux garder ça en cashflow...
Va te faire investir dans une ville où elle est obligatoire.
Et la grosse,
pas vivement conseillée à Fort-Bac,
tu ne vas pas investir sans
GLI. À
Perpignan, tu ne vas pas investir sans GLI.
Et c'est important de le préciser.
Également,
on va jouer sur les assurances emprunteurs.
On va dire oui,
transfère ton assurance à un autre assureur.
Tu vas économiser 70 euros par mois.
Mais ces 70 euros que tu enlèves,
c'est le pain de la banque.
Et quand il va revoir ta banque,
elle fera aucun effort.
Elle n'essayera même pas de te mettre dans ces 6%
de dérogation.
Ce qui est normal.
Ce qui est normal parce que tu l'as enlevé le pain,
tu l'as trahi.
Tu l'as niqué.
Tu as trahi.
Je t'avais parlé de cette règle sociologique que j'ai établie.
La plupart des joueurs dans le jeu de l'argent sont des traîtres.
Dans le sens où...
Non coopératifs,
tu dis.
Non coopératifs et ils trahissent rapidement.
Écoute bien la stat,
j'ai trouvé une étude américaine.
Ils trahissent rapidement pour un gain et à court terme.
Et je ne sais pas si c'est en France ou aux Etats-Unis,
mais bref,
tu sais à partir de quel montant le joueur moyen,
donc l'individu moyen,
trahit,
à ton avis ?
Ça va être une centaine d'euros.
Putain,
ouais,
c'est 100 euros.
À partir de 100 euros,
les gens sont en capacité de trahir pour avoir un gain immédiat.
Que ferait-il pour des dizaines de milliers d'euros ou des millions ?
Il vendrait père et mère.
T'imagines quand même le seuil de trahison,
il est très très bas à 100 euros.
Non,
ça dénote certaines choses.
Et t'as parlé ensuite,
pour finir sur les erreurs que te pousse le cashflow,
tu as parlé sur les modes d'exploitation.
Ça te pousse sur des modes de location,
moi,
que j'appelle d'une manière très classe des modes d'exploitation de pupute.
C'est très rigolo,
ça me fait rire.
C'est comme quand tu dois aller faire la promotion d'un livre,
tu es obligé d'aller faire la pupute sur d'autres médias.
Mais c'est mignon,
pupute.
Oui,
c'est mignon,
pupute.
Mais ce que je veux dire sur ces modes d'exploitation de pupute,
c'est sur la durabilité.
En fait,
tu vas t'user,
tu vas faire dix fois plus d'efforts sur un parc de 300,
400 000 euros que sur un parc à 4 millions d'euros.
Bien sûr.
Et les gens...
quelques fois qui te disent tout ça,
ils ne s'en rendent vraiment pas compte.
Et en plus,
tu as parlé,
je l'ai noté,
tu vois,
j'ai pris des notes,
j'ai pris un petit délire.
Tu as parlé de la fragilité sur la hausse des taux d'intérêt.
Ah oui,
sur un choc exogène.
Sur la fragilité de la stratégie.
Voilà.
Une stratégie,
ça doit être robuste normalement.
Ça doit être antifragile.
Dans les meilleurs des cas,
oui.
Résiliente à minima.
Tu as parlé réglementaire et financier.
Financier avec les taux d'intérêt,
réglementaire avec le HESF.
C'est ça.
Quelqu'un qui fait de la colocation pour contourner les plafonnements de loyers dans certaines villes.
Si demain,
pour expliquer grosso modo,
tu as un appartement,
tu n'as pas le droit de le louer plus de 500 balles.
On va te dire de faire du bail civil,
tu vas mettre 4 chambres ou tu vas faire payer 200 balles.
Donc tu sors à 800 balles.
Tu défigures ton bien.
Il y en a quelques fois qui veulent te transformer des maisons avec...
Qui suppriment le salon de séjour.
Moi j'ai eu quelqu'un,
il faudrait que je te retrouve,
qui voulait acheter une maison pour faire 7 chambres.
et je me posais la question si t'as pas des questions de t'as des mairies maintenant qui vérifient physiquement avant la vente si le bien est conforme à sa description dans le titre de propriété et
la personne voulait faire plein de colloques dans une maison individuelle et si tu veux la chose,
si demain le plafondement de loyer s'applique à tout le monde là tu te retrouves avec un bien
c'est les locataires qui vont être contents en colocation.
Mais par contre,
toi,
qu'est-ce qui va te rester comme choix ?
Tu vas passer en cashflow négatif sans aucune marge de sécurité,
parce que tu auras joué sur du border,
sur une incompréhension qu'on sait,
le LMNP,
on a dit que le LMNP serait fini à un moment,
parce que la non-reprise des amortissements était une anomalie.
Tu espères juste que ça ne t'atteindra pas.
De toute façon,
quand tu es border,
que tu joues sur des incompréhensions,
sur des niches...
Il ne faut pas s'étonner que la niche,
elle se ferme.
Moi,
j'étais parti dans un pays,
il y avait une niche fiscale.
Je savais qu'elle pouvait se fermer.
Quand elle s'est fermée,
ça ne m'a pas fait partir.
Et là,
qu'est-ce qui se passe sur une colocation agressive ?
La personne n'a que deux choix à vendre.
Est-ce que ça va être liquide comme bien ?
Non,
parce que...
Il est défiguré ?
Oui,
et peut-être que les gens qui vont être intéressés à l'acheter,
ça peut être des familles qui n'ont pas besoin d'autant de chambres.
Exactement.
Et qu'est-ce qui va se passer en parallèle également ?
D'avoir 1,5 ou 6 enfants en moyenne par femme.
Non,
mais qu'est-ce qui va se passer en parallèle ?
C'est que toutes les personnes qui ont fait la même stratégie,
il n'est pas l'unique.
Donc,
il va y avoir des biens exactement similaires où les gens seront pressés de vendre.
C'est comme la fin des pinels,
en fait.
Quant à la fin du dispositif,
les gens les vendent par paquet.
Ils les vendent par paquet,
ils prennent leur moins-value.
Donc,
en fait,
c'est la définition même de la fragilité.
Le cash flow te pousse à être excessivement fragile.
C'est comme tout,
en fait.
Tu fais un truc,
c'est à la sortie que tu payes,
pas pendant.
Et c'est vrai que tu as ce syndrome.
En fait,
tu as des investisseurs qui se croient plus malins que d'autres par ce genre de micro-stratégie.
plutôt sur ce genre de micro-techniques et en fait,
ils n'ont pas encore payé l'addition.
C'est comme le bail civil,
où on ne te fait plus des bails de résidence principale.
Où tu as de la dérogation.
Où tu as de la dérogation sur les plafonds de banque.
Je crois que c'est un mois aussi minimum,
je crois,
un bail civil,
où tu ne peux plus relouer deux fois.
Non,
mais tu ne le fais pas en résidence principale et ça fait contourner l'encadrement de loyer.
L'encadrement de loyer.
Si tu fais un bail civil,
par exemple,
si c'est quelqu'un qui va travailler à l'extérieur de sa ville,
mais qui garde sa résidence principale.
Mais tu en as beaucoup qui te mettent ça alors que c'est vraiment loué comme une résidence principale.
Tu en as qui l'utilisent en LCD pour deux jours.
Pensez à ça.
Tout l'impact,
le cash flow va vous amener sur des erreurs bancaires,
sur des erreurs stratégiques qui vont vous mettre dans une extrême fragilité.
Et c'est pour ça qu'on dit que ce n'est pas le facteur le plus important.
Dans cette troisième et dernière partie...
le cash flow dans une stratégie capitaliste et comment la prise de vue,
la prise de hauteur va permettre de résoudre le problème parce que les gens se disent,
si j'ai du cash flow négatif,
déjà la banque ne va pas me financer,
mais je peux t'assurer que la banque préfère financer un immeuble à 1 million d'euros avec 1 000 euros de cash flow négatif à un chirurgien dentiste que toi si tu es au RSA et que tu as un immeuble avec 3 000 euros de cash flow par mois sur les Champs-Elysées.
D'où l'importance de préparer son profil d'emprunteur.
De le construire.
Tout à fait,
de le bâtir.
de le solidifier,
de le blinder.
Le cash flow,
même s'il est négatif,
ne va pas être un problème avec la bonne stratégie,
les bons financements,
avec la vision d'ensemble.
Parce que les gens se disent si j'ai du cash flow négatif,
si j'ai 10 immeubles avec 200 euros de cash flow négatif,
je vais devoir sortir 2000 euros de ma poche tous les mois.
mais tu n'auras sans doute pas à le faire pendant 3,
4,
5 ans.
Et moi,
j'aime bien dire que lorsqu'on achète,
c'est le pire jour d'un point de vue cash flow.
Le pire jour,
c'est le jour de l'achat.
Parce qu'entre-temps,
tu vas pouvoir faire des travaux et louer plus cher.
Tu vas pouvoir indexer tes loyers,
l'IRL.
Tu vas pouvoir arbitrer,
ne jamais sous-estimer la puissance de l'arbitrage.
tes taux d'intérêt vont pouvoir baisser.
Si les taux d'intérêt vont pouvoir baisser,
tu vas pouvoir renégocier ton crédit ou le faire racheter.
Donc,
ta mensualité baissera.
Et si les taux d'intérêt remontent,
ce qui est la question en ce moment avec la guerre en Iran et la question d'inflation,
quand les taux d'intérêt remontent,
les prix,
certes,
de l'immobilier baissent,
mais par contre,
les prix des loyers augmentent puisque beaucoup moins de gens peuvent devenir propriétaires et beaucoup de gens,
il y a beaucoup plus de tensions locatives.
Et c'est ce qu'on a vu pendant le...
Et t'as une indexation des loyers à l'inflation.
Exactement.
Et donc,
le pire jour,
c'est le jour numéro un.
Qu'est-ce que t'en penses,
Fouad,
de ça ?
Sur la prise de vue nécessaire,
qu'est-ce que tu dirais ?
La prise de vue globale,
elle est indispensable.
Il faut appréhender le patrimoine dans sa globalité et pas uniquement...
À l'unité.
Voilà.
Il faut être macro.
Une seule pièce,
pour moi,
c'est indispensable.
J'ai envie de te dire ce qu'il faut déjà regarder dans sa globalité,
c'est sa propre psychologie.
Comme je dis souvent,
la psychologie est la colonne vertébrale de l'argent.
Ce qui pète en premier,
le maillon qui pète en premier,
c'est la psychologie de l'investisseur et qui est criblée de biais psychologiques,
dont le biais du rendement,
le biais du cash flow,
etc.
Donc il faut une vision globale,
il faut une vraie stratégie de signe noir,
il faut une vraie stratégie...
de quelqu'un qui exécute un blitz patrimoine et pas quelqu'un qui traque de la chantilly sur un chocolat chaud.
Ce qui est plus important dans un chocolat chaud,
c'est la qualité du lait,
la qualité du chocolat,
la densité du chocolat,
etc.
Et ce n'est pas que la chantilly.
Merci Alain.
Merci Alain Ducasse.
Je suis son disciple.
Donc là-dessus,
je suis d'accord avec toi.
Il faut avoir une vision globale,
systématique.
systémique,
ça c'est important,
il faut avoir une vision systémique et c'est là une fois de plus,
l'intelligence conceptuelle est primordiale dans la compréhension des lois de l'argent,
du capital de l'immobilier,
il faut essayer de comprendre comment ça fonctionne avant de se jeter comme un clochard sur 200 euros ou 50 balles de cashflow par mois c'est de suspension du jugement tu vois,
je cite souvent un ami d'enfance qui a une intelligence relationnelle exceptionnelle et sociale
qui n'a pas fait d'études,
mais qui est brillant dans les compétences comportementales.
Il me dit,
moi,
ce que j'aime bien,
Fouad,
chez toi,
c'est que t'attends,
t'essayes de réfléchir,
tu ne te jettes pas comme ça rapidement sur les choses.
Et
Madeleine également,
qu'on salue au passage,
m'avait dit la même chose.
J'aime beaucoup le fait que tu ne réponds pas forcément tout de suite.
Et ça,
c'est important.
C'est quelque chose que j'ai travaillé,
qui n'est pas inné.
Moi,
j'ai été éduqué dans une forme de chaos éducatif où il y avait quand même une forme de tension,
d'agressivité.
Et si tu veux,
moi,
j'ai été élevé un peu dans la réaction,
dans l'impulsivité.
Donc,
j'ai dû travailler ces compétences qui ne sont pas innées.
La suspension du jugement,
se calmer,
réfléchir,
prendre de la hauteur,
c'est fondamental quand on veut jouer au jeu des 10 millions d'euros.
Si tu veux jouer au jeu des
20 millions...
300 euros de cash flow.
Voilà,
ça,
c'est un jeu qui ne nécessite pas,
qui n'exige pas autant de compétences.
Mais quand tu veux être dans le jeu du capital,
des millions d'euros,
là,
il faut prendre de la hauteur.
Il faut regarder la situation globalement,
réfléchir,
prendre le maximum d'informations.
Une fois de plus,
se former sans faire de pub.
Mais bon,
on est obligé de le dire.
Le capital humain,
c'est ce qui irrigue,
c'est le sang de l'argent.
C'est ce qui irrigue l'argent.
Donc,
si tu ne donnes pas à manger,
si tu ne donnes pas le sang au capital,
à l'argent,
tu n'en auras pas.
Donc,
il faut se former avec les meilleurs.
Et à ce jeu-là,
je suis navré de le dire,
mais le nombre d'opérateurs intéressants sur le marché français est extrêmement réduit.
Et c'est très intéressant parce que j'avais fait un coaching opérationnel,
c'est comme ça que je les appelle dans PX,
que j'avais intitulé prise de hauteur.
Et j'avais dézoomé sur le véhicule d'investissement.
J'avais dit un lot égale un véhicule d'investissement.
Un véhicule d'investissement comprend plusieurs lots immobiliers.
Donc il ne faut pas raisonner sur un bien micro,
il faut déjà raisonner sur l'ensemble,
sur une enveloppe.
Sur une opération.
Sinon...
on ne fait jamais de publicité d'un point de vue entrepreneurial.
Parce que quand tu vas faire de la pub,
tu vas mettre de l'argent sur la table pour récupérer quelque chose à terme.
Mais si tu mets jamais la pub,
tu ne récupéreras jamais ce que tu as mis ensuite.
Donc il faut vraiment prendre de la hauteur et c'est excessivement important.
Et quand bien même il faut raisonner,
et c'est toi qui le dis,
en rentabilité de tes fonds propres.
Tout à fait.
Quand quelqu'un va mettre
300 balles par mois sur un ETF qui lui rapporte 7%,
ça fait des cacahuètes.
Ça fait des cacahuètes.
Ce que tu peux faire avec au mieux,
c'est du beurre de cacahuètes.
Voilà.
Et demain,
ce n'est pas gênant,
par exemple,
de dire « Ok,
je vais injecter 300 euros dans mon investissement pour y arriver,
pour aller chercher une plus-value,
pour aller chercher une amélioration de l'opération. »
ça restera très rentable.
En rentabilité du capital,
tu as plusieurs centaines de pourcents sur les 300 balles que tu as mis par mois.
Et je t'avais demandé de faire...
Disons que sur 3 000 euros d'amortissement du capital par mois,
disons que tu as
300 euros de cash flow négatif.
3 000 euros par mois ?
Donc tu es quasiment à 1 million ?
Non,
1 million,
tu as 6 000 euros par mois de remboursement.
Là-dessus,
tu dois avoir...
Ah,
de remboursement,
je parle d'amortissement de capital.
Ouais,
pardon.
Peu importe.
Admettons que...
On va dire que tu as amorti 2500 euros de capital,
tu as 500 euros de cash flow négatif.
Qui est colossal.
Mais tu es à 5 fois la mise.
Donc tu es quand même sur une rentabilité des capitaux propres qui est colossale.
Tu dois être sur du 500%.
500 ou 4 ?
2500 euros d'amortissement par mois de capital emprunté.
Et là-dessus,
tu dois injecter 500 euros par mois.
Donc,
c'est hyper intéressant financièrement.
En fait,
ce qui est important à comprendre,
c'est qu'avec le levier bancaire,
tu changes d'échelle.
C'est pour ça qu'il faut toujours raisonner en valeur absolue et jamais en valeur relative.
Quand tu raisonnes en valeur absolue,
quand tu vois ton enrichissement en valeur absolue,
et c'est important parce que le capital,
pour moi,
ne se définit qu'en valeur absolue.
On ne dit pas j'ai un capital de X%.
J'ai un capital de X millions.
Et donc,
quand tu regardes la rentabilité des capitaux propres,
ce que tu mets,
ce qui t'appartient,
c'est 100 comme une mesure avec une rentabilité ou un rendement sans levier bancaire,
qui est mécaniquement réduit au montant de ton investissement.
Et tu peux le placer au même pourcentage quand tu injectes.
Ça,
les gens,
ils oublient.
Bien sûr.
Tu peux le différer en faisant du prêt in fine.
Bon,
on ne va pas rentrer dans de la technique,
mais c'est d'arrêter de considérer qu'un investissement est rentable que s'il y a du cashflow.
Il faut déjà voir l'image,
il faut le voir sur plusieurs années,
il faut voir les différentes méthodes,
il faut voir tout ce qui va se passer,
tout ce que vous allez mettre en place,
parce qu'entre-temps,
vous allez avoir des outils,
vous allez avoir d'autres opérations.
Il faut vraiment prendre énormément de hauteur.
Et c'est très difficile si on ne te prend pas par la main pour te le montrer.
Parce que tu ne le prends pas en compte.
Mais c'est une mécanique générale en fait.
Quand tu es là dans une mécanique générale à n'observer toujours que la même pièce,
le même engrenage dans une mécanique générale,
en fait tu ne vois pas la mécanique générale.
Tu vois cette pièce en particulier et ça ne fonctionne pas.
Ça ne fonctionne pas.
Je t'avais demandé de nous prendre deux exemples personnels.
Je vais en prendre un là qui est très récent.
J'ai dû faire jouer Quintaluma.
Tu avais déjà parlé.
Oui,
j'avais parlé.
Tu avais déjà parlé parce que tu avais parlé de cet achat.
Et du coup,
là,
j'ai la décision de justice.
Et on en avait parlé.
Au nom du peuple français.
C'est vous qui l'avez rendu.
Et je pense que je pourrais avoir mieux.
Donc,
c'est un hôtel,
les murs d'un hôtel que j'ai acheté.
Tu avais 300 mètres carrés de surprises.
Oui,
ça,
je ne l'ai même pas calculé.
En fait,
j'ai eu un gros bonus.
On en avait parlé.
Il y avait de bonnes surprises dans un podcast.
Je l'ai acheté.
270 000 euros,
quelque chose comme ça,
en 2023.
Donc il y avait un loyer de 1 660 euros qui n'avait pas bougé.
Donc j'ai procédé à un déplafonnement de loyer.
Le locataire n'était pas d'accord.
Donc il y a toute une technique pour faire le déplafonnement de loyer.
Et là,
j'ai eu la décision de justice.
Donc le loyer est passé à 50 000 euros par an.
Donc 4
166 euros par mois.
Donc initialement,
en phase 1,
c'est là aussi...
Alors je ne vais pas plutôt parler en temps.
En temps 1,
c'était pas rentable,
ça intéressait peu de gens.
Moi,
je savais que je pouvais faire un déplafonnement.
Donc,
je me suis positionné.
J'ai pu acheter.
On était à 335 000.
J'avais pu négocier fortement.
Donc là...
Et c'était un bien qui était depuis un an sur le bon coin.
Oui,
voilà.
Donc,
on tue également une idée comme quoi tout ce qui est sur le bon coin est pourri.
Oui,
l'off-market,
ça fonctionne de plus en plus.
Mais pour ça,
il faut du réseau.
Et le réseau ne consiste pas à aller distribuer des tracts publicitaires à tous les agents immobiliers de la ville.
Donc,
voilà.
Et là,
le truc,
c'est qu'on est passé de 1 600 euros de loyer.
J'étais en question négative.
Je suis sur un prêt sur 15 ans.
Franchement,
je n'ai pas calculé,
mais avec l'assurance d'essai invalidité,
etc.,
de mémoire,
je dois être à...
J'ai fait un peu de surfinancement,
je suis à 2300 euros par mois.
2300 euros par mois.
Donc,
je suis en cash flow négatif,
grosso modo,
de combien ?
600 euros.
À peu près 600 euros.
Et là,
bim,
temps 2,
capital humain qui s'est exprimé,
qui a fait le travail.
Donc,
je suis à 4166 euros.
Donc,
je suis en cash flow positif de plus de 1500 euros.
On va dire de 1500 euros à peu près.
Moi,
j'estime que le loyer optimal,
il est entre 5 000 et 6 000 euros par mois.
Mais le gros bonus,
c'est sa plus-value à la revente.
Oui,
parce que là,
le bien,
finalement,
pour moi,
c'est la nouvelle valeur marchande,
la minimum,
10 points de rendement,
mais 10 points,
ça me paraît quand même très élevé.
Je suis à 500 000 euros.
Je dirais plutôt que c'est un bien qui vaut entre 550 et 600 000 euros tout de suite.
Si j'arrive à ajouter le loyer à 60 cas par an...
Donc 225 000 euros de plus-value.
Donc ça sera plutôt un bien aux alentours de 700 000.
Donc,
c'est plutôt pas mal.
Et en plus,
le locataire a été condamné à me payer mes loyers depuis le 1er janvier 2024.
C'est rétroactif parce que j'avais envoyé mon déplafonnement au 1er janvier 2024.
Donc là,
le locataire doit me faire un virement de 70 000 euros.
Bim,
qui tombe d'un coup.
Donc,
on voit par le biais de cette opération qui a été totalement hors de cashflow négatif.
Voilà,
et c'est une opération qui a été depuis un an sur le bon coin.
Sur le bon coin.
Personne n'en voulait.
Et finalement,
j'ai une valeur du bien qui augmente de manière très forte,
qui double pratiquement.
J'ai 70 000 euros qui tombent.
Et si le locataire ne paye pas,
il a acheté son fonds de commerce 230 000 euros.
Tu le récupères.
Je le récupère même si je le vends à la casse.
Non,
je le revends.
Tu le revends à 150 000.
Je vais le revendre à un pas de porte.
150 000 euros.
Surtout que c'était un endroit très bien
Bucolique Avec 3000 m² de jardin Au bord du Doubs T'as la piste cyclable d'Europe Qui passe devant
Tu peux demander à Hakim Il va te construire 800 villas dessus
Peut-être que 3 hectares C'est un peu
Non c'est pas 3 hectares C'est 0,3 30 arres c'est peut-être un peu trop court Mais l'idée c'est quoi
Avec de la patience stratégique Merci.
avec de la compétence,
on arrive à faire passer quand même un loyer de 1 660 euros à 4 166 qui passera probablement à
5 000 euros,
voire 6 000 euros par mois.
Et la valeur du bien qui double.
200 000 euros.
Ou 600 euros de cash flow.
En deux ans et demi.
Mais s'il passe à 600 000 euros...
C'était depuis un an sur
Le Bon Point.
Et ça n'intéressait personne.
S'il passe à 600 000 euros,
il triple pratiquement.
On va dire deux fois et demi.
Deux fois et demi,
donc c'est quand même plutôt intéressant.
Tu te souviens ce que disait mon boss sur le rachat d'entreprise,
mais en réalité,
ça peut s'appliquer également sur l'immobilier.
Où est-ce que se trouve l'enrichissement en matière de rachat d'entreprise ?
Sur le delta de compétences que tu as avec le sédan.
Tout à fait.
Là,
ton enrichissement,
il se trouve sur le delta de compétences,
ton capital humain,
par rapport aux milliers de curieux qui ont vu cette offre pendant un an.
Sur le bon coin,
c'est minimum.
qui n'intéressait personne.
Bien sûr.
Et cette opération,
tu la présenterais,
on peut se faire traiter de mytho dans les commentaires.
Le premier qui a commis...
On va dire que tu as fait une acime.
Non,
parce que moi,
c'est documenté...
D'ailleurs,
c'est une...
Montre les documents.
C'est une décision de justice.
Montre les documents.
Non,
mais c'est une décision de justice.
C'est la justice qui a tranché.
Pour te dire,
j'ai demandé 115 000 euros de loyer annuel.
Ah tiens !
Tiens !
Marc,
comment il s'appelait ?
à la
Benhamou.
Comment il s'appelle dans la vérité ?
Serge.
Serge,
voilà,
Serge Benhamou.
Ah,
mais moi,
je ne prends pas 30 000,
40 000.
Je prends 115 000.
300.
300 000.
Mais pour qui se prenne celui-là ?
Donc,
l'idée,
c'est que si moi,
j'avais suivi cette règle bas de gamme du cashflow,
j'aurais eu un coût d'opportunité colossal.
Et là,
on parle d'une seule opération.
Et ça,
c'est très intéressant parce que les gens...
On avait parlé de cette opération sur comment trouver des biens,
sur le off-market et tout ça.
On a parlé de cette opération sur le bon coin que tu avais expliqué et peut-être que les gens...
Et c'est l'avantage de notre podcast.
C'est que vu qu'on est dans le réalisme,
alors on ne fait pas rêver.
Qu'on soit d'accord,
on ne fait pas rêver.
Mais on inspire les réalistes.
On inspire et on n'a jamais changé discours une seule fois en trois ans.
Non,
ça serait se trahir en plus.
Non mais,
et même pour 100 euros,
il m'en faut un peu plus.
Moi j'ai un seuil de trahison qui est extrêmement élevé.
Moi c'est non corruptible.
Moi c'est pareil.
Sur ça,
on a parlé de ce bien.
Et c'est l'avantage.
On n'est pas un podcast mainstream.
Nous ne sommes pas sponsorisés par des matelas.
Par des matelas ou par NordVPN.
Samsung.
Et on avait parlé de cette opération.
Tu avais dit dès le départ que c'était la stratégie que tu ferais.
Et je me souviens parce qu'on n'y est jamais allé dans cet endroit.
Bon,
maintenant que tu lui as envoyé ce développement,
je n'ai pas envie qu'on me crache dans l'assiette.
Alors,
tu vois,
j'ai dépensé 10 000 euros d'avocat,
déjà,
pour en arriver à là,
à cette étude.
Tu vois,
je parlais de la courbe des emmerdes dans un autre podcast.
En fait,
je me suis aperçu que les honoraires d'avocat ont doublé.
Et là,
ils vont encore doubler.
Et si tu veux,
c'est un symptôme positif du fait que les choses avancent comme il faut.
Les emmerdes,
elles sont corrélées,
elles précèdent l'argent,
elles sont corrélées à ton ambition et ton exécution dans le blitz.
Là,
j'ai lâché déjà 10 000 sur cette OP,
j'ai une dizaine d'affaires en cours de ce genre ou équivalente.
Donc ça veut dire qu'il faut accepter de traiter les emmerdes.
C'est l'entrepreneuriat.
Et ça se traite avec du capital humain,
pas avec de la pénibilité ou du stress.
Parce que ce n'est pas toi qui es allé devant le juge.
Toi,
tu as identifié la faille ?
Moi,
je ne me déplace jamais.
J'ai donné un mandat.
Bien sûr,
mais pourquoi aller voir le juge ?
Donc,
retenez ça.
Deuxième exemple,
j'ai une opération à 2%
de rendement.
Donc,
c'est mon rendement le plus faible.
2%
de rendement.
Qu'est-ce que tu es mauvais !
Quelle honte !
Et tu te prétends spécialiste 2%
de rendement.
Je suis un professionnel.
2%
de rendement,
plus-value latente,
1.5.
Aïe,
1.5 euros ?
1.5,
1.5 M.
Ah,
je préfère.
Donc,
une fois de plus,
si tu suis la règle du cash flow,
tu n'y vas pas sur cette opération.
Or,
en valeur absolue,
une fois de plus,
pas en pourcentage,
en valeur absolue,
elle pèse 15%.
de mon objectif en actif net.
Et tu auras injecté combien dedans ?
Si tu calcules du début jusqu'à la fin,
je sais quelle opération c'est.
Franchement,
je n'ai aucun
Excel. Je t'avais dit,
moi,
je ne trace pas tout ça.
Je visualise mon actif net.
Le reste,
en fait,
c'est que moi,
je suis dans une architecture d'ensemble.
Ce qui m'intéresse,
c'est est-ce que l'actif net progresse,
oui ou non ?
Est-ce que l'amortissement du capital progresse,
oui ou non ?
C'est bizarre parce que moi,
sur ça,
je serais...
au centime près tu sais que je suis un peu allergique à l'informatique moi j'ai vraiment une vision comme là je m'apprête à faire j'espère que je vais pouvoir la faire je vais me faire peut-être une opération à Meudon la forêt dans un autre podcast je
parlais de monopropriété il y a des exceptions et là c'est une exception parce qu'on est sur une zone à 6000 euros du mètre carré donc je fais une opération sur un plateau donc je devrais faire normalement 9 apparts il y a plus de 400 mètres carrés j'ai tout l'étage D'accord.
Quand je vois qu'Akim fait 800 maisons et que toi tu me parles de 9 apparts.
Je suis un game petit par rapport à Akim.
Sauf que c'est réel.
Sauf que ça paraît réellement dans les bilans qu'on les décharge.
Voilà.
Et donc,
qu'est-ce que je voulais dire là-dessus sur cette opération ?
Tu fais la division.
En fait,
tout est divisé.
Il y a eu un changement de destination.
C'était un plateau de bureau ?
Oui,
c'était un plateau de bureau.
Mais le promoteur a changé,
etc.
Donc,
9 apparts.
C'est une opération qui probablement sera en cash flow négatif.
Mais est-ce que j'y vais ou pas ?
Bien sûr que j'y vais.
Pourquoi ?
Parce qu'on est aux alentours de mémoire 3003 ou 3005 du mètre.
C'est en plateau,
il va falloir finir les travaux sur du neuf,
donc du second oeuvre.
Il faut compter 1000,
1200 euros du mètre carré.
Donc je vais être à quoi ?
On va dire si je suis à 3003 de mémoire,
je vais être à 4500 euros.
Tu vas sortir 20%
de plus-value.
Donc je vais sortir 1 500 euros du mètre carré fois 400,
ça fait combien ?
Ça fait 600 000 euros ?
600 000 euros,
oui.
Donc 600 000 euros de plus-value,
bien sûr que j'y vais,
même si je suis en cas de choc négatif.
On est sur une opération en tout et pour tout,
je crois qu'on est sur 2 millions d'euros.
donc je ne ferai pas rentrer 12 000 euros de loyer donc je serai en cash flow négatif mais je suis dans une zone tendue j'ai une plus-value latente de 600 000 euros,
je suis sur du neuf il n'y aura pas de vétusté,
non seulement j'y vais,
mais je fonce à fond et ça c'est encore un autre exemple d'opération en cash flow négatif qui est rentable mais les gens ont besoin de l'entendre et ont besoin de l'incorporer et ont besoin de
réfléchir comme un entrepreneur.
Il faut du temps pour assimiler des informations nouvelles.
Réécouter ce podcast.
Tu sais que j'ai beaucoup de gens qui me disent qu'ils écoutent tous les podcasts et deux fois à chaque fois.
Au dernier Mastermind,
le signe noir,
c'est mon chasseur qui m'a dit,
je viens de comprendre certains éléments que tu avais donnés il y a déjà deux ans.
C'est normal parce que c'est comme un livre.
Tu ne lis jamais deux fois de la même manière.
C'est pour ça que par exemple,
sur les grands auteurs français,
Balzac tu ne peux pas les lire au lycée pour moi tu n'as pas la maturité je ne sais pas si c'était
M.J.D.Marco ou si c'était un autre auteur qu'on a fait en fait entre les pursans qui disait il vaut mieux lire deux fois un très bon livre c'est Naval Ravikant plus un livre est bon plus il se déguste et il vaut mieux lire deux fois un bon livre que
lire deux livres en ce moment je relis
Jouer sa peau de Taleb
Il y a énormément de trucs,
de concepts que j'arrive à faire des parallèles avec ce que je suis en train de décrire.
Par exemple,
dans le jeu de l'argent,
tu as des joueurs qui sont dynamiques et tu as des joueurs qui sont statiques.
La majorité des joueurs sont statiques.
Ils attendent,
ils ne font rien.
Et là,
ça renvoie sur de la proactivité,
sur de l'entrepreneuriat immobilier,
etc.
Et ça,
c'est des choses qui sont parfois évoquées,
mais pas de cette manière.
pas dans le cadre de l'argent,
dans des livrets.
Ça,
c'est intéressant de faire des parallèles.
Je disais que les livres,
c'est intéressant quand tu as une expérience.
Parce que ça te permet de la schématiser.
Tandis qu'un mec qui n'a aucune expérience,
qui n'a aucune connaissance,
par exemple,
on va parler de L'Ego est ton ennemi.
Moi,
ça m'a marqué dès le départ,
ce livre.
J'ai acheté pour
L'Ego est ton ennemi parce que mon boss utilisait la peur comme moteur et l'orgueil pour ses recueils.
donc il était même plus radical que le titre c'est l'ego et l'ennemi et ce livre est exceptionnel,
en plus il est facile à lire très facile à lire,
il doit faire 180 pages ou 200,
dans les 200 moi donc il est très très bien et c'est vrai que ça fera l'objet ça fait longtemps qu'on a pas fait ça,
un fait entrer le pur sang,
terreur et on a prévu aussi fait entrer le tocard il faudra juste que tu me dises quand tu sors ton livre Rires
Il me tarde de le lire.
J'espère que tu me dédicaceras un exemplaire en avant-première.
Là,
pour le faire rentrer dans la catégorie tocard,
il faudrait considérer que le capital...
Et mets-le sur Kindle,
parce que 1000 pages pour l'amener à vacances,
ce n'est pas pratique.
Et 1,2 kg.
1,2 kg.
Tu risques de dépasser le plafonnement de Ryanair sur le poids du bagage à main.
Monsieur,
votre...
Mettez votre livre dans la valise.
Mettez votre bloc d'aluminium dans la soute.
Bon,
c'était Fouad Berlin pour vous inspirer à avoir grand et arrêter d'être obsédé par le cashflow.
Et n'hésitez pas à partager cet épisode à tous ceux qui vous parlent de cashflow.
C'est important,
c'est d'utilité publique.
Merci à vous tous.
J'espère que ce podcast aura pu faire évoluer les mentalités.
Si ce n'est pas le cas,
on ne peut plus rien pour vous.
Et on vous recommande de l'écoute de
Christopher Wangen.
Il faudra que tu coupes la Wangen.
Pourquoi tu veux couper ?
Ah non,
ça...
Lui faire de la pub,
sans affiliation.