WEBVTT

1
00:00:00.168 --> 00:00:02.269
Si ton appartement ne te génère pas de cash flow positif,

2
00:00:02.529 --> 00:00:02.749
 vends-le.

3
00:00:02.829 --> 00:00:03.769
 Et ne laisse personne te dire,

4
00:00:03.929 --> 00:00:04.890
 oui mais quand même Fabrice,

5
00:00:04.950 --> 00:00:06.190
 l'autofinancement c'est quand même pas mal.

6
00:00:06.290 --> 00:00:06.410
 Non,

7
00:00:06.490 --> 00:00:07.751
 tu ne veux pas être juste pas mal,

8
00:00:07.931 --> 00:00:08.671
 ce n'est pas assez,

9
00:00:09.071 --> 00:00:09.271
 vends-le.

10
00:00:09.511 --> 00:00:12.092
Le cash flow c'est vraiment un des éléments essentiels,

11
00:00:12.152 --> 00:00:14.673
 surtout quand on se lance dans une stratégie d'investissement.

12
00:00:14.713 --> 00:00:16.493
 Parce que vous l'avez peut-être déjà compris,

13
00:00:16.553 --> 00:00:18.714
 c'est ce qui va permettre d'augmenter vos revenus.

14
00:00:18.774 --> 00:00:19.434
 Aux yeux d'une banque,

15
00:00:19.435 --> 00:00:22.015
 si vous gagnez 300 euros de cash flow sur votre investissement,

16
00:00:22.055 --> 00:00:23.936
 bah vous ne gagnez plus 1800 euros par mois,

17
00:00:23.956 --> 00:00:24.256
 mais bien...

18
00:00:24.456 --> 00:00:26.017
 2100 euros par mois.

19
00:00:26.077 --> 00:00:28.698
 Et comme le but du jeu est d'en acheter le plus possible,

20
00:00:28.738 --> 00:00:34.840
 le plus vous aurez de cash flow et le moins vous serez limité par ce fameux taux d'endettement à 33%.

21
00:00:34.940 --> 00:00:35.481
Allo,

22
00:00:37.121 --> 00:00:41.603
 ici Fouad Berlin sur le podcast des investisseurs qui voient grand.

23
00:00:42.123 --> 00:00:43.504
 Bienvenue dans ce nouveau podcast

24
00:00:44.504 --> 00:00:45.185
 10M pour

25
00:00:45.745 --> 00:00:46.505
 10 millions d'euros,

26
00:00:46.825 --> 00:00:50.847
 capital optimal de la magnifique position du vachier.

27
00:00:51.327 --> 00:00:53.428
 Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte.

28
00:00:53.996 --> 00:00:54.256
 Hugo.

29
00:00:55.076 --> 00:00:55.797
Bonjour Fouad,

30
00:00:56.117 --> 00:00:56.917
 bonjour à toutes,

31
00:00:57.097 --> 00:00:57.797
 bonjour à tous.

32
00:00:57.897 --> 00:01:03.859
 Toujours un plaisir de te retrouver pour ce podcast que nous animons depuis trois ans.

33
00:01:04.599 --> 00:01:13.081
 Un grand remerciement également à l'auditoire qui nous a permis d'être classé 15e podcast courant du mois dernier,

34
00:01:13.141 --> 00:01:13.622
 en avril.

35
00:01:14.442 --> 00:01:16.502
 15e meilleur podcast en France,

36
00:01:16.742 --> 00:01:19.703
 malgré notre faible visibilité,

37
00:01:19.983 --> 00:01:22.324
 notre production qui se limite à...

38
00:01:22.844 --> 00:01:23.325
 de l'audio.

39
00:01:24.266 --> 00:01:24.786
 On va essayer...

40
00:01:24.787 --> 00:01:25.927
Un repas chez Pasternak.

41
00:01:27.488 --> 00:01:28.029
 On est plus chez...

42
00:01:28.309 --> 00:01:28.589
 Ça y est.

43
00:01:28.590 --> 00:01:31.332
 L'inflation nous a expulsés.

44
00:01:31.352 --> 00:01:32.473
L'inflation nous a expulsés.

45
00:01:33.153 --> 00:01:33.334
 Donc,

46
00:01:34.675 --> 00:01:37.817
 c'est un grand plaisir de vous retrouver avec un sujet qui va être important,

47
00:01:37.877 --> 00:01:42.021
 qui va permettre de remettre l'église au centre du village,

48
00:01:43.542 --> 00:01:45.404
 qui va permettre de revenir sur le cashflow,

49
00:01:46.105 --> 00:01:49.768
 puisqu'on avait fait un podcast au tout départ.

50
00:01:51.529 --> 00:01:51.649
 de

51
00:01:52.110 --> 00:01:54.552
 10M en disant oublier le cashflow.

52
00:01:55.313 --> 00:02:03.940
 Et beaucoup de gens ont confondu oublier le cashflow avec faire des opérations avec du cashflow négatif.

53
00:02:04.921 --> 00:02:06.982
 Et il est important de revenir dessus,

54
00:02:07.042 --> 00:02:08.063
 d'y apporter de la nuance.

55
00:02:08.064 --> 00:02:09.464
 On s'était peut-être mal exprimé.

56
00:02:09.564 --> 00:02:12.187
 On a pris un peu d'expérience sur la création de contenu depuis.

57
00:02:13.087 --> 00:02:13.308
 Donc,

58
00:02:13.948 --> 00:02:16.370
 on va revenir sur cette notion de cashflow,

59
00:02:17.111 --> 00:02:18.572
 ce discours qui avait été incompris.

60
00:02:19.056 --> 00:02:20.097
 qui avait été travesti.

61
00:02:20.997 --> 00:02:21.237
 Donc,

62
00:02:21.557 --> 00:02:24.759
 on va faire cet épisode hautement stratégique pour reprendre ce qu'on a dit,

63
00:02:25.079 --> 00:02:25.640
 l'expliquer,

64
00:02:25.840 --> 00:02:26.600
 le décortiquer,

65
00:02:26.880 --> 00:02:27.420
 et surtout,

66
00:02:27.881 --> 00:02:28.561
 le détailler,

67
00:02:28.961 --> 00:02:30.202
 et vous faire comprendre une chose,

68
00:02:30.762 --> 00:02:32.543
 ce que vous avez pris pour une punchline,

69
00:02:32.703 --> 00:02:33.204
 en réalité,

70
00:02:33.284 --> 00:02:34.985
 c'était du réalisme pur.

71
00:02:35.665 --> 00:02:37.206
 Avant de commencer les rappels habituels,

72
00:02:37.286 --> 00:02:40.468
 tu trouveras un lien pour aller plus loin dans la description du podcast,

73
00:02:40.808 --> 00:02:42.749
 ou sur le commentaire mis en avant sur YouTube,

74
00:02:43.229 --> 00:02:45.790
 ou tu trouveras le lien pour réserver un audit stratégique avec Fouad,

75
00:02:45.870 --> 00:02:47.571
 qui a été victime de son succès récemment,

76
00:02:47.611 --> 00:02:48.832
 puisqu'il fallait quasiment enlever

77
00:02:48.892 --> 00:02:50.853
 un mois pour t'avoir en audit.

78
00:02:53.615 --> 00:02:54.136
 Également,

79
00:02:55.857 --> 00:03:03.723
 tu peux déposer ta candidature à Patrimoine Exponentiel pour déployer 1 million d'euros supplémentaires à ton patrimoine dans les 15 prochains mois.

80
00:03:05.264 --> 00:03:07.705
 Et les gens pensent tout le temps que c'est une promesse irréalisable.

81
00:03:07.725 --> 00:03:08.186
 T'en penses quoi,

82
00:03:08.226 --> 00:03:08.406
 Fouad ?

83
00:03:08.426 --> 00:03:10.147
 Il devrait peut-être réduire la durée,

84
00:03:10.187 --> 00:03:10.307
 non ?

85
00:03:10.948 --> 00:03:12.229
C'est une question de paradigme,

86
00:03:12.230 --> 00:03:12.469
 en fait,

87
00:03:12.489 --> 00:03:14.110
 qui est le cadre de pensée.

88
00:03:15.611 --> 00:03:16.952
 Tant que tu penses que ce n'est pas...

89
00:03:17.312 --> 00:03:17.772
 possible,

90
00:03:17.913 --> 00:03:19.194
 ce n'est pas possible tout simplement.

91
00:03:19.414 --> 00:03:19.754
Quelqu'un,

92
00:03:19.814 --> 00:03:21.936
 tu connais nos critères de sélection et de candidature,

93
00:03:22.036 --> 00:03:24.718
 quelqu'un qu'on sélectionne qui applique méthodiquement,

94
00:03:25.619 --> 00:03:26.379
 est-ce qu'en 15 mois,

95
00:03:26.620 --> 00:03:28.081
 il rajoute un million d'euros à son patrimoine ?

96
00:03:29.102 --> 00:03:29.382
Pour moi,

97
00:03:29.482 --> 00:03:30.603
 c'est presque une formalité.

98
00:03:31.223 --> 00:03:31.464
 Merci.

99
00:03:32.104 --> 00:03:32.625
Merci Fouad.

100
00:03:32.805 --> 00:03:33.005
 Tiens,

101
00:03:33.085 --> 00:03:33.485
 ton billet.

102
00:03:35.887 --> 00:03:44.174
 Et tu trouveras également le lien d'un atelier de financement stratégique qui durera un peu plus de une heure sur comment lever des financements et comprendre la problématique du financement.

103
00:03:44.214 --> 00:03:45.135
 C'est entièrement offert.

104
00:03:45.895 --> 00:03:46.596
 Tous les liens

105
00:03:46.716 --> 00:03:47.876
 se trouve sous la description.

106
00:03:48.537 --> 00:03:50.017
 Rentrons dans le vif du sujet,

107
00:03:50.137 --> 00:03:50.457
 Fouad,

108
00:03:51.017 --> 00:03:54.238
 dans l'intimité du sacro-saint cashflow,

109
00:03:54.778 --> 00:03:56.399
 de notre petit cashflow,

110
00:03:57.339 --> 00:03:57.959
 comment il disait ?

111
00:03:58.999 --> 00:04:00.220
Je crois qu'il a arrêté de dire ça,

112
00:04:01.060 --> 00:04:01.360
 en fait,

113
00:04:02.260 --> 00:04:02.920
 malheureusement pour lui...

114
00:04:02.921 --> 00:04:04.081
Les taux d'intérêt ont eu raison.

115
00:04:04.481 --> 00:04:04.641
Ouais,

116
00:04:06.341 --> 00:04:06.601
 en fait,

117
00:04:06.641 --> 00:04:07.362
 quand tu regardes,

118
00:04:07.382 --> 00:04:13.203
 c'est que j'aime bien introduire par le point sociologique,

119
00:04:13.204 --> 00:04:16.124
 c'est-à-dire que ce tsunami de vendeurs de formation

120
00:04:17.472 --> 00:04:20.373
 a fondé toute la stratégie basée sur le cash flow.

121
00:04:20.473 --> 00:04:20.713
 En fait,

122
00:04:20.714 --> 00:04:23.514
 ça a été vendu à des centaines de milliers de personnes.

123
00:04:24.915 --> 00:04:26.896
 À des centaines de milliers de personnes.

124
00:04:27.056 --> 00:04:28.997
 Potentiellement des millions de personnes.

125
00:04:29.017 --> 00:04:29.137
Oui,

126
00:04:29.177 --> 00:04:30.977
 mais ça a permis également de créer un déclic.

127
00:04:31.458 --> 00:04:32.998
Je ne dis pas que c'est bien ou que ce n'est pas bien.

128
00:04:33.118 --> 00:04:40.281
 Je dis que c'est une stratégie qui a été vendue à des centaines de milliers de personnes ou des millions de personnes.

129
00:04:40.301 --> 00:04:40.961
 C'est tout ce que je dis.

130
00:04:41.402 --> 00:04:47.044
 Et je dis simplement que dès le premier choc exogène,

131
00:04:47.496 --> 00:04:48.057
 économique,

132
00:04:48.277 --> 00:04:49.117
 donc externe,

133
00:04:49.438 --> 00:04:53.381
 c'est-à-dire l'augmentation brutale des taux d'intérêt,

134
00:04:53.801 --> 00:04:55.523
 directeur de la Banque Centrale Européenne,

135
00:04:55.803 --> 00:04:58.785
 qui impacte directement les taux d'intérêt des banques commerciales.

136
00:04:59.226 --> 00:05:00.166
 On est passé de 0%

137
00:05:00.707 --> 00:05:01.467
 à 4%

138
00:05:01.527 --> 00:05:02.028
 de manière...

139
00:05:02.861 --> 00:05:03.061
 Rapide ?

140
00:05:03.341 --> 00:05:03.901
 Très rapide.

141
00:05:05.722 --> 00:05:06.802
 Cette stratégie n'a pas tenu.

142
00:05:07.342 --> 00:05:07.522
 Or,

143
00:05:08.243 --> 00:05:08.983
 la problématique,

144
00:05:08.984 --> 00:05:09.823
 c'est que par définition,

145
00:05:11.123 --> 00:05:16.605
 un investissement immobilier est un investissement de long terme à cause de l'intensité capitalistique.

146
00:05:16.645 --> 00:05:18.105
 Qu'est-ce que l'intensité capitalistique ?

147
00:05:18.525 --> 00:05:20.626
 C'est la quantité d'investissement qu'on doit faire,

148
00:05:21.446 --> 00:05:22.326
 normalement par tête,

149
00:05:22.386 --> 00:05:24.227
 mais on va rester sur une définition plus simple,

150
00:05:24.847 --> 00:05:26.788
 le paquet d'investissement que tu dois faire,

151
00:05:27.428 --> 00:05:28.628
 c'est-à-dire que généralement,

152
00:05:28.668 --> 00:05:29.988
 c'est en centaines de milliers d'euros,

153
00:05:30.309 --> 00:05:31.769
 voire en millions.

154
00:05:32.773 --> 00:05:39.239
 Ça n'a pas tenu le choc face à cette augmentation de taux d'intérêt.

155
00:05:39.659 --> 00:05:43.083
Et ils ont été chanceux d'être dans un paradis bancaire,

156
00:05:43.443 --> 00:05:44.183
 comme est la France,

157
00:05:44.204 --> 00:05:45.785
 parce que s'ils avaient eu du taux variable...

158
00:05:46.345 --> 00:05:46.466
Oui,

159
00:05:46.626 --> 00:05:46.966
 alors là,

160
00:05:46.967 --> 00:05:47.947
 ça aurait fait très très mal.

161
00:05:48.047 --> 00:05:48.167
Là,

162
00:05:48.187 --> 00:05:49.448
 ça aurait été catastrophique.

163
00:05:50.249 --> 00:05:51.230
Ça aurait fait très très mal,

164
00:05:51.290 --> 00:05:51.790
 effectivement.

165
00:05:52.411 --> 00:05:52.631
 Et là,

166
00:05:52.711 --> 00:05:53.092
 si tu veux,

167
00:05:53.093 --> 00:05:54.333
 ce qui est intéressant à comprendre,

168
00:05:54.334 --> 00:05:58.216
 c'est que les seuls qui se sont adaptés à cette stratégie,

169
00:05:58.256 --> 00:05:58.937
 quand tu regardes...

170
00:06:00.561 --> 00:06:05.424
 C'est là où c'est très intéressant quand tu as vraiment une vision sociologique de l'argent,

171
00:06:06.604 --> 00:06:07.585
 des phénomènes de groupe.

172
00:06:08.686 --> 00:06:09.986
 Ceux qui se sont adaptés,

173
00:06:09.987 --> 00:06:12.007
 ce ne sont pas les investisseurs,

174
00:06:12.027 --> 00:06:13.248
 ce sont les formateurs.

175
00:06:13.308 --> 00:06:20.492
 C'est-à-dire qu'ils ont arrêté de vendre les stratégies qui ne fonctionnaient pas de cash-flow pour vendre une activité de marchand de biens.

176
00:06:20.812 --> 00:06:22.213
 Donc ceux qui réduisent s'adaptent...

177
00:06:22.353 --> 00:06:24.594
Qui est capitalistiquement plus intensive,

178
00:06:25.575 --> 00:06:26.235
 en fonds propres ?

179
00:06:26.295 --> 00:06:27.095
Qui est pire.

180
00:06:27.596 --> 00:06:29.837
 Je rappelle les trois carences de l'activité de marchand de biens.

181
00:06:30.333 --> 00:06:31.633
 tels que moi je les ai décelés,

182
00:06:32.534 --> 00:06:34.114
 la plupart des marchands de biens n'ont pas d'argent,

183
00:06:35.494 --> 00:06:36.995
 donc ils sont sous-capitalisés,

184
00:06:38.735 --> 00:06:41.936
 niveau de compétence exigé extrêmement élevé,

185
00:06:42.136 --> 00:06:46.738
 c'est l'activité la plus complexe dans le segment immobilier avec celle de la promotion immobilière.

186
00:06:47.638 --> 00:06:47.818
 Or,

187
00:06:48.498 --> 00:06:52.299
 c'est celle qui est soumise à aucune autorisation,

188
00:06:52.879 --> 00:06:54.460
 aucun agrément,

189
00:06:54.560 --> 00:06:55.360
 aucune formation.

190
00:06:56.020 --> 00:06:57.000
 Et troisième point,

191
00:06:57.641 --> 00:06:59.141
 elle est minée par...

192
00:06:59.441 --> 00:07:00.122
 l'amateurisme.

193
00:07:01.483 --> 00:07:08.848
 Les seuls qui se sont adaptés à ce choc brutal d'augmentation des taux ne pouvant plus vendre.

194
00:07:08.888 --> 00:07:09.549
 Il y a eu deux chocs.

195
00:07:09.669 --> 00:07:10.950
 Il y a eu le HESF,

196
00:07:11.390 --> 00:07:12.311
 le rationnement du crédit.

197
00:07:12.431 --> 00:07:14.853
Tu es en train de m'expliquer que le flip express passif,

198
00:07:15.393 --> 00:07:15.873
 ça ne marche pas ?

199
00:07:16.354 --> 00:07:17.735
Ça marche chez les Québécois,

200
00:07:18.936 --> 00:07:21.338
 potentiellement chez les gens qui ont déjà de l'argent de l'expérience.

201
00:07:21.958 --> 00:07:23.379
 Dans les clubs échangistes.

202
00:07:23.539 --> 00:07:23.779
 Voilà.

203
00:07:26.241 --> 00:07:31.703
 Il y avait un gars au Mastermind qui m'avait parlé d'une vidéo d'Oussama Ammar,

204
00:07:32.143 --> 00:07:33.023
 le KitKat.

205
00:07:33.223 --> 00:07:33.583
 Ça te parle,

206
00:07:33.584 --> 00:07:34.003
 le KitKat ?

207
00:07:34.004 --> 00:07:34.544
 C'est à Berlin.

208
00:07:35.444 --> 00:07:36.424
 Tu iras voir sur Internet.

209
00:07:37.264 --> 00:07:38.305
 Il a fait une vidéo où

210
00:07:38.905 --> 00:07:40.886
 Oussama Ammar a parlé du KitKat à Berlin.

211
00:07:41.126 --> 00:07:41.346
C'est quoi ?

212
00:07:41.347 --> 00:07:42.346
 Le KitKat,

213
00:07:42.466 --> 00:07:43.987
 le chocolat ?

214
00:07:44.127 --> 00:07:44.347
Non,

215
00:07:44.467 --> 00:07:45.127
 c'est pas le chocolat.

216
00:07:45.187 --> 00:07:50.609
 C'est une espèce d'immense boîte de nuit qui doit avoir 25-30 ans.

217
00:07:50.649 --> 00:07:50.949
 Regarde,

218
00:07:50.950 --> 00:07:51.769
 mais KitKat Berlin.

219
00:07:51.989 --> 00:07:52.969
 sur Google.

220
00:07:52.970 --> 00:07:54.290
Internet est ultra mauvais.

221
00:07:54.310 --> 00:07:57.791
 Je regarderai en rentrant.

222
00:07:58.272 --> 00:08:01.113
Oussama Ammar fréquente régulièrement le KitKat à Berlin.

223
00:08:01.413 --> 00:08:01.553
 Enfin,

224
00:08:01.573 --> 00:08:01.973
 fréquenté.

225
00:08:02.693 --> 00:08:02.933
 Bref.

226
00:08:03.874 --> 00:08:04.774
 Rationnement du crédit.

227
00:08:05.174 --> 00:08:06.135
Pourquoi tu as parlé du KitKat ?

228
00:08:07.335 --> 00:08:10.577
Je ne sais plus pourquoi je parlais du...

229
00:08:10.817 --> 00:08:11.897
Tu dévis.

230
00:08:12.777 --> 00:08:13.558
 Reviens sur le sujet.

231
00:08:13.598 --> 00:08:15.238
Reste concentré.

232
00:08:15.239 --> 00:08:16.059
 Il y a eu deux chocs.

233
00:08:16.519 --> 00:08:17.639
 Augmentation des taux d'intérêt.

234
00:08:17.959 --> 00:08:19.460
 4 points minimum.

235
00:08:20.441 --> 00:08:21.681
 C'est 4 points minimum.

236
00:08:21.721 --> 00:08:21.881
 point,

237
00:08:21.882 --> 00:08:22.522
 ce qu'il faut comprendre,

238
00:08:22.523 --> 00:08:31.547
 c'est qu'ils viennent taper dans la marge de l'investisseur qui est là pour alimenter en fait ça sabre le cashflow,

239
00:08:31.587 --> 00:08:44.575
 ça c'est le premier point deuxième choc comme ce sont des stratégies en nom propre on a le HESF qui a sorti le lance-flamme pour dégager les investisseurs qui avaient de l'ambition,

240
00:08:44.775 --> 00:08:48.537
 donc comme ils avaient commis l'erreur d'être en nom propre donc premier choc

241
00:08:49.894 --> 00:08:52.336
 La seule catégorie d'individus s'étant adaptée,

242
00:08:52.356 --> 00:08:53.517
 ce sont les formateurs qui,

243
00:08:53.817 --> 00:08:53.937
 eux,

244
00:08:54.898 --> 00:08:55.338
 se sont dit,

245
00:08:55.378 --> 00:08:55.498
 bon,

246
00:08:55.638 --> 00:08:55.899
 maintenant,

247
00:08:55.900 --> 00:08:57.900
 on va vendre le rêve de

248
00:08:58.280 --> 00:09:02.404
 60 000 euros dans ta poche en flip-flap,

249
00:09:03.465 --> 00:09:04.145
 flip-tic-tac,

250
00:09:04.666 --> 00:09:04.946
 machin,

251
00:09:04.947 --> 00:09:05.066
 etc.

252
00:09:05.726 --> 00:09:06.407
 Ça ne marche pas,

253
00:09:06.467 --> 00:09:06.947
 évidemment.

254
00:09:06.967 --> 00:09:07.448
Sans les banques.

255
00:09:07.748 --> 00:09:07.988
Ah oui,

256
00:09:08.048 --> 00:09:08.709
 et sans les banques,

257
00:09:08.710 --> 00:09:09.129
 évidemment,

258
00:09:09.229 --> 00:09:12.792
 par la magie de la vente à terme du crédit vendeur.

259
00:09:13.353 --> 00:09:13.673
 Donc,

260
00:09:13.713 --> 00:09:16.355
 c'est intéressant de se dire que les plus malins,

261
00:09:17.236 --> 00:09:18.517
 ceux qui s'adaptent vraiment,

262
00:09:19.145 --> 00:09:24.447
 Ce sont ceux qui vendent de l'illusion et non,

263
00:09:24.847 --> 00:09:25.447
 malheureusement,

264
00:09:26.047 --> 00:09:26.687
 du réalisme.

265
00:09:26.727 --> 00:09:27.047
 Alors non,

266
00:09:27.087 --> 00:09:28.008
 pas du réalisme en fait.

267
00:09:28.108 --> 00:09:28.228
 Eux,

268
00:09:28.229 --> 00:09:29.168
 ils vendent de l'illusion,

269
00:09:29.948 --> 00:09:30.889
 donc ils encaissent.

270
00:09:31.409 --> 00:09:32.829
 Parce que quand tu as expliqué pendant...

271
00:09:35.010 --> 00:09:35.190
 Allez,

272
00:09:35.191 --> 00:09:36.831
 je vais prendre notre ami

273
00:09:37.351 --> 00:09:38.611
 Charles. Charles Darwin.

274
00:09:38.871 --> 00:09:39.411
Charles Darwin.

275
00:09:39.571 --> 00:09:39.751
Voilà,

276
00:09:40.632 --> 00:09:44.573
 qui avait été élu à l'Académie des sciences de Londres.

277
00:09:46.298 --> 00:09:48.680
Ils respectent l'évolution avec le changement.

278
00:09:48.920 --> 00:09:49.500
 Ils s'adaptent.

279
00:09:49.701 --> 00:09:49.921
Voilà,

280
00:09:50.021 --> 00:09:50.581
 exactement.

281
00:09:50.781 --> 00:09:51.902
 Mais les seuls qui s'adaptent,

282
00:09:51.922 --> 00:09:53.143
 ce ne sont pas les plus intelligents.

283
00:09:53.643 --> 00:09:54.324
 Ceux qui survivent,

284
00:09:54.344 --> 00:09:55.385
 ce sont ceux qui s'adaptent.

285
00:09:56.145 --> 00:09:56.345
 Donc,

286
00:09:57.086 --> 00:10:01.529
 pendant 2016 jusqu'à 2022...

287
00:10:04.269 --> 00:10:08.432
22-23,

288
00:10:08.452 --> 00:10:09.412
donc pendant 6 ans,

289
00:10:09.432 --> 00:10:11.514
 il vendait ses 50 balles de cash flow mensuel,

290
00:10:11.554 --> 00:10:12.975
 donc rentable maintenant et pas dans 20 ans.

291
00:10:13.415 --> 00:10:13.996
 Et maintenant,

292
00:10:14.456 --> 00:10:14.916
 ce qu'on a,

293
00:10:15.016 --> 00:10:15.757
 c'est tiens,

294
00:10:15.777 --> 00:10:17.218
 prends 60 000 euros dans ta poche,

295
00:10:17.578 --> 00:10:18.119
 facilement,

296
00:10:18.199 --> 00:10:18.719
 rapidement,

297
00:10:18.799 --> 00:10:20.160
 et ça te coûtera 15 000 euros.

298
00:10:21.581 --> 00:10:23.342
 Donc là,

299
00:10:23.362 --> 00:10:24.323
 le seul qui s'adapte,

300
00:10:24.703 --> 00:10:26.144
 c'est le formateur parce qu'il change,

301
00:10:26.244 --> 00:10:26.845
 il pivote,

302
00:10:26.846 --> 00:10:27.946
 il change de segment de marché.

303
00:10:28.386 --> 00:10:28.806
Il survit,

304
00:10:28.866 --> 00:10:29.707
 l'investisseur meurt.

305
00:10:30.167 --> 00:10:30.988
Et l'investisseur,

306
00:10:31.028 --> 00:10:31.288
 en fait,

307
00:10:31.308 --> 00:10:31.428
 lui,

308
00:10:31.429 --> 00:10:31.808
 ce qu'il fait,

309
00:10:31.809 --> 00:10:32.249
 il trinque,

310
00:10:32.369 --> 00:10:32.649
 c'est tout.

311
00:10:32.909 --> 00:10:33.289
 Il paye.

312
00:10:33.650 --> 00:10:36.171
 Il paye le formateur qui n'a,

313
00:10:36.672 --> 00:10:37.432
 en règle générale,

314
00:10:37.552 --> 00:10:39.093
 aucune obligation de résultat.

315
00:10:41.635 --> 00:10:42.316
 Donc voilà,

316
00:10:42.396 --> 00:10:43.556
 d'où le mirage,

317
00:10:43.557 --> 00:10:43.897
 en fait.

318
00:10:44.117 --> 00:10:46.018
 Le mirage du cashflow,

319
00:10:46.078 --> 00:10:46.719
 c'est un peu comme,

320
00:10:46.819 --> 00:10:47.059
 tu sais,

321
00:10:47.079 --> 00:10:47.879
 quand les gens me disent,

322
00:10:47.899 --> 00:10:48.019
 moi,

323
00:10:48.039 --> 00:10:48.880
 j'ai un objectif de

324
00:10:49.460 --> 00:10:50.761
 100 millions.

325
00:10:50.781 --> 00:10:51.062
 En fait,

326
00:10:51.282 --> 00:10:51.662
 à la fin,

327
00:10:51.663 --> 00:10:51.922
 tu sais,

328
00:10:51.923 --> 00:10:52.422
 je t'en avais parlé,

329
00:10:52.483 --> 00:10:54.884
 tu avais bien aimé la distinction entre un mirage,

330
00:10:55.244 --> 00:10:55.945
 un objectif,

331
00:10:56.425 --> 00:10:56.866
 un rêve,

332
00:10:56.986 --> 00:10:57.666
 une illusion,

333
00:10:58.227 --> 00:10:58.367
 etc.

334
00:10:59.047 --> 00:10:59.908
Est-ce que tu peux le rappeler ?

335
00:11:00.809 --> 00:11:01.349
 Le mirage,

336
00:11:01.429 --> 00:11:02.450
 c'est ce que tu n'atteins jamais.

337
00:11:03.190 --> 00:11:04.151
C'est dans le désert.

338
00:11:04.431 --> 00:11:04.612
 Voilà,

339
00:11:04.632 --> 00:11:05.332
 c'est dans le désert,

340
00:11:05.333 --> 00:11:06.553
 mais sans rentrer dans le détail,

341
00:11:06.593 --> 00:11:07.734
 c'est que l'idée,

342
00:11:08.034 --> 00:11:09.215
 c'est qu'à un moment donné,

343
00:11:09.536 --> 00:11:10.376
 vos objectifs,

344
00:11:10.456 --> 00:11:11.978
 il faut les prendre à bras le corps.

345
00:11:12.258 --> 00:11:15.320
 Il faut une adéquation entre les moyens mis en œuvre,

346
00:11:15.541 --> 00:11:16.501
 dont le discernement,

347
00:11:17.022 --> 00:11:19.163
 et la taille de l'objectif.

348
00:11:19.664 --> 00:11:22.927
 On ne peut pas être comme ça en permanence,

349
00:11:23.667 --> 00:11:28.431
 dans l'illusion de faire confiance à des gens dont l'objectif euh

350
00:11:28.471 --> 00:11:30.753
 principale est de vous faire des poches en one shot,

351
00:11:31.053 --> 00:11:31.794
 donc un seul coup.

352
00:11:33.475 --> 00:11:33.755
 Et ça,

353
00:11:33.896 --> 00:11:37.098
 c'est quelque chose qui est très problématique parce que là-dessus,

354
00:11:37.158 --> 00:11:38.259
 il y a combien de gens ?

355
00:11:39.440 --> 00:11:39.720
 D'ailleurs,

356
00:11:39.961 --> 00:11:40.901
 on le voit encore nous.

357
00:11:41.602 --> 00:11:41.722
 Moi,

358
00:11:41.782 --> 00:11:43.543
 j'ai des gens parfois en audit,

359
00:11:44.484 --> 00:11:46.746
 sur le questionnaire,

360
00:11:47.327 --> 00:11:48.648
 j'ai des gens qui me disent « Moi,

361
00:11:48.688 --> 00:11:50.749
 je veux investir massivement dans deux ans,

362
00:11:51.190 --> 00:11:53.332
 je veux arrêter de travailler et remplacer mon salaire. »

363
00:11:54.452 --> 00:11:55.994
 C'est très compliqué de faire ça,

364
00:11:56.154 --> 00:11:57.455
 c'est extrêmement difficile.

365
00:11:57.795 --> 00:11:59.036
ça c'est très intéressant parce que

366
00:11:59.616 --> 00:12:08.901
 Maximilien en a eu quelques-uns et les gens ne comprennent pas si demain ton cashflow est équivalent à ton salaire qu'est-ce que tu fais ?

367
00:12:08.902 --> 00:12:25.651
 Tu quittes ton job mais t'inquiète pas la banque elle le sait elle le sait donc elle va pas te laisser atteindre parce que elle ce qui l'intéresse avant d'en arriver là bien sûr elle mettra son droit de veto et j'ai eu le cas je l'évoquais dans un mail d'une personne qui avait une belle situation 7000 euros Merci.

368
00:12:26.891 --> 00:12:29.072
 qui avait investi dans l'immobilier,

369
00:12:29.592 --> 00:12:38.074
 qui avait 2000 euros de cash flow sur des investissements qu'elle avait faits entre 2018 et 2020 à l'âge d'or du crédit.

370
00:12:38.775 --> 00:12:40.535
 Et la banque lui dit « Non,

371
00:12:40.555 --> 00:12:40.995
 mais madame,

372
00:12:41.095 --> 00:12:46.157
 vos revenus d'immobilier sont trop importants par rapport à vos revenus d'activité. »

373
00:12:47.477 --> 00:12:51.278
 Et elle devine qu'est-ce qu'elle a décidé de faire qui était très intelligent.

374
00:12:52.518 --> 00:12:53.038
Je ne sais pas.

375
00:12:53.639 --> 00:12:54.579
Elle a claqué sa dème.

376
00:12:56.856 --> 00:12:58.337
Ce qui n'a fait que renforcer le problème,

377
00:12:58.377 --> 00:12:58.717
 finalement.

378
00:12:59.098 --> 00:12:59.318
Ah ben...

379
00:12:59.618 --> 00:13:00.399
 Parce qu'il n'y avait plus de revenus.

380
00:13:00.619 --> 00:13:00.939
 En fait,

381
00:13:01.239 --> 00:13:03.942
 elle s'est trompée sur le numérateur et le dénominateur.

382
00:13:04.862 --> 00:13:07.805
 Il fallait qu'elle agisse sur l'autre chiffre et qu'elle coupe l'autre chiffre.

383
00:13:08.946 --> 00:13:10.107
 Mais c'est important de le comprendre.

384
00:13:10.287 --> 00:13:10.988
 Retenez une chose,

385
00:13:12.109 --> 00:13:17.213
 la banque ne vous laissera pas remplacer votre salaire avec du cash flow.

386
00:13:19.074 --> 00:13:21.596
 Elle arrêtera de vous financer avant.

387
00:13:21.597 --> 00:13:22.377
 Ça,

388
00:13:22.457 --> 00:13:22.817
c'est sûr.

389
00:13:23.498 --> 00:13:24.199
C'est très important.

390
00:13:25.099 --> 00:13:27.780
 des revenus immobiliers dans un profil emprunteur.

391
00:13:28.200 --> 00:13:29.320
 Tu peux me faire une métaphore ?

392
00:13:30.221 --> 00:13:30.341
De ?

393
00:13:31.201 --> 00:13:35.922
 Alors je ne suis pas un poète malgré les apparences peut-être.

394
00:13:35.962 --> 00:13:39.763
 Peut-être le point suivant.

395
00:13:41.143 --> 00:13:44.524
Donc on va découper cet épisode en plusieurs parties.

396
00:13:45.165 --> 00:13:53.947
 On va revenir sur cette incompréhension et cette incompréhension de notre propos pour vraiment expliquer ce qu'on voulait dire par là en me disant ou oublier le cashflow.

397
00:13:54.715 --> 00:13:55.496
 Pourquoi le cash flow,

398
00:13:55.656 --> 00:13:56.236
 deuxième partie,

399
00:13:56.336 --> 00:13:59.598
 pourquoi le cash flow ne doit pas être l'objectif numéro 1,

400
00:14:00.319 --> 00:14:02.240
 et on dit bien l'objectif numéro 1,

401
00:14:02.821 --> 00:14:04.262
 dans votre décision d'investissement.

402
00:14:04.822 --> 00:14:13.108
 Et on va voir également toutes les erreurs stratégiques qui découlent de mettre le cash flow en position numéro 1.

403
00:14:13.528 --> 00:14:15.469
 Et en visant le cash flow,

404
00:14:15.910 --> 00:14:16.290
 en fait,

405
00:14:16.450 --> 00:14:17.311
 le cartel bancaire,

406
00:14:17.351 --> 00:14:17.971
 comme tu l'appelles,

407
00:14:18.331 --> 00:14:19.932
 te bloquera bien avant.

408
00:14:20.753 --> 00:14:21.213
 Bien avant.

409
00:14:21.433 --> 00:14:23.695
 Parce que ce cash flow va te faire toutes les erreurs.

410
00:14:24.379 --> 00:14:30.603
 Et comment appréhender le cash flow et quelquefois le cash flow négatif si une opération négative il y a,

411
00:14:31.384 --> 00:14:34.046
 celle qu'un formateur considérerait de mauvaise,

412
00:14:34.066 --> 00:14:34.987
 que peut-être 90%

413
00:14:35.287 --> 00:14:38.969
 des investisseurs vont dire le cash flow est négatif donc c'est mauvais,

414
00:14:39.430 --> 00:14:47.555
 de prendre un peu de la hauteur pour dire que c'est pas parce que vous avez du cash flow négatif que cela veut dire que vous mettez tous les mois de votre poche.

415
00:14:47.755 --> 00:14:48.876
C'est pas à perte en fait.

416
00:14:49.717 --> 00:14:52.579
c'est pas à perte mais surtout si des gens se disent

417
00:14:52.819 --> 00:14:53.560
 10 immeubles avec

418
00:14:53.980 --> 00:14:55.522
 200 euros de cashflow négatif,

419
00:14:55.862 --> 00:14:57.764
 je vais devoir mettre 2000 euros tous les mois.

420
00:14:58.325 --> 00:14:58.866
 C'est pas du tout.

421
00:14:58.867 --> 00:15:00.227
On a des techniques en fait de...

422
00:15:01.068 --> 00:15:01.869
 Il faut prendre de la hauteur.

423
00:15:03.150 --> 00:15:03.891
D'adoucissement.

424
00:15:04.680 --> 00:15:05.280
 De compensation.

425
00:15:05.281 --> 00:15:05.580
 En fait,

426
00:15:05.941 --> 00:15:06.781
des amortisseurs.

427
00:15:07.041 --> 00:15:07.741
Des amortisseurs.

428
00:15:07.821 --> 00:15:08.562
Des coussinets.

429
00:15:09.082 --> 00:15:10.483
De la suspension pneumatique.

430
00:15:11.123 --> 00:15:14.584
C'est comme ça qu'on appelle ça en finance.

431
00:15:15.004 --> 00:15:16.085
 Ce sont des coussinets.

432
00:15:16.665 --> 00:15:18.046
 Donc ça vient amortir.

433
00:15:18.366 --> 00:15:23.408
 On a des techniques pour subventionner le cash flow négatif et de l'étaler.

434
00:15:23.728 --> 00:15:25.249
De l'étaler pour pas que ça soit un problème.

435
00:15:25.469 --> 00:15:27.570
Pour que ce soit moins indolore quelque part.

436
00:15:27.850 --> 00:15:29.031
 Mais là où je te rejoins,

437
00:15:29.032 --> 00:15:30.631
 ce n'est pas le critère principal.

438
00:15:30.751 --> 00:15:32.232
 Ce n'est pas le critère décisif.

439
00:15:33.420 --> 00:15:34.521
 d'un investissement immobilier,

440
00:15:34.581 --> 00:15:43.909
 ça c'est important et c'est quand même assez contraire à tout ce qu'on entend sur internet avec tous les phénomènes de colocation,

441
00:15:44.109 --> 00:15:45.410
 de rendement agressif,

442
00:15:45.490 --> 00:15:47.632
 de location courte durée et là-dessus,

443
00:15:47.633 --> 00:15:48.613
 on avait eu un commentaire sur...

444
00:15:48.614 --> 00:15:50.635
 Tu n'as pas ma love room ?

445
00:15:50.795 --> 00:15:53.637
 D'ailleurs j'aimerais bien avoir une love room mais je t'avais parlé,

446
00:15:53.957 --> 00:15:55.078
 j'ai un local que j'avais acheté,

447
00:15:56.960 --> 00:16:01.524
 un peu gratos parce que je voulais les appartements et puis j'ai un sous-sol de 150 mètres carrés.

448
00:16:02.252 --> 00:16:03.153
 Mais avec un cinéma.

449
00:16:04.414 --> 00:16:04.654
 Tu vois,

450
00:16:04.655 --> 00:16:05.355
 t'as un cinéma.

451
00:16:05.595 --> 00:16:06.436
Love Room cinéma.

452
00:16:06.536 --> 00:16:06.656
Là,

453
00:16:06.716 --> 00:16:07.937
 t'as tous les plaisirs de la vie.

454
00:16:07.938 --> 00:16:08.538
 T'as le cinéma,

455
00:16:09.158 --> 00:16:10.699
 tu te fais livrer à bouffer,

456
00:16:11.120 --> 00:16:12.461
 t'as le sauna et...

457
00:16:13.041 --> 00:16:13.182
Ouais,

458
00:16:13.222 --> 00:16:13.342
 ok,

459
00:16:13.442 --> 00:16:18.046
 mais moi je me sois pas sur tes fauteuils dans ton cinéma parce que ça va être dégueulasse.

460
00:16:18.086 --> 00:16:19.807
Le France Sky.

461
00:16:20.147 --> 00:16:20.868
 On est en cuir.

462
00:16:21.148 --> 00:16:23.510
 DSK ne sera pas autorisé à jouer

463
00:16:23.971 --> 00:16:24.311
 Love Room.

464
00:16:26.473 --> 00:16:26.653
Donc,

465
00:16:27.594 --> 00:16:29.936
 commençons par cette première partie.

466
00:16:30.812 --> 00:16:31.553
 L'incompréhension,

467
00:16:31.793 --> 00:16:33.274
 revenons sur cette incompréhension.

468
00:16:34.655 --> 00:16:41.581
 Lorsqu'on a dit oublier le cash flow pour investir massivement dans l'immobilier et pour vous enrichir,

469
00:16:42.061 --> 00:16:46.785
 les gens l'ont compris comme investissez que dans des opérations à cash flow négatif.

470
00:16:48.246 --> 00:16:49.788
 Je simplifie volontairement,

471
00:16:50.909 --> 00:16:52.310
 je marque le trait volontairement.

472
00:16:52.930 --> 00:16:54.852
 C'est-à-dire le cash flow négatif,

473
00:16:54.912 --> 00:16:59.956
 c'est-à-dire des mensualités du prêt et les charges qui sont supérieures au loyer que vous recevez tout simplement.

474
00:17:01.560 --> 00:17:01.780
 Fouad,

475
00:17:02.060 --> 00:17:03.401
 est-ce que c'est ce que nous avons dit ou pas ?

476
00:17:05.563 --> 00:17:05.923
Alors non,

477
00:17:06.163 --> 00:17:09.926
 on n'a pas dit et j'ai été obligé de le répéter plusieurs fois dans mes échanges,

478
00:17:09.966 --> 00:17:11.387
 notamment sur les audits stratégiques.

479
00:17:11.567 --> 00:17:11.707
 Moi,

480
00:17:11.787 --> 00:17:12.828
 je ne suis pas contre le cashflow,

481
00:17:12.829 --> 00:17:14.569
 j'ai des opérations à cashflow positives.

482
00:17:16.030 --> 00:17:19.492
 Je vais donner ensuite deux exemples concrets.

483
00:17:21.374 --> 00:17:22.354
 Et parfois,

484
00:17:23.175 --> 00:17:24.096
 il faut être patient.

485
00:17:24.776 --> 00:17:25.837
 Donc la patience stratégique,

486
00:17:26.217 --> 00:17:29.299
 c'est une compétence comportementale de premier ordre pour devenir riche.

487
00:17:29.839 --> 00:17:30.100
 Parfois,

488
00:17:30.101 --> 00:17:30.520
 il faut être...

489
00:17:31.232 --> 00:17:38.196
 patient pour faire émerger un cashflow et même dans ce cas là le cashflow n'est pas ce qui m'intéresse le plus,

490
00:17:38.296 --> 00:17:55.645
 moi je suis dans une phase qui va être très intense et quelque part difficile parce que l'horizon temporel va être très court sur mon blitz patrimoine mon blitz 2 sur le patrimoine que je vais aller chercher sur les deux prochaines années donc je

491
00:17:55.646 --> 00:18:00.188
 vais appliquer cette méthode je ne vais pas forcément me concentrer Merci.

492
00:18:00.312 --> 00:18:01.093
 que sur le cash flow,

493
00:18:01.273 --> 00:18:02.654
 même si c'est important,

494
00:18:03.415 --> 00:18:05.977
 mais ce n'est pas que ça qui compte.

495
00:18:06.838 --> 00:18:08.099
 Ce que je veux dire par là,

496
00:18:08.159 --> 00:18:09.600
 c'est que oui,

497
00:18:10.321 --> 00:18:10.961
 c'est important,

498
00:18:11.802 --> 00:18:13.383
 parce qu'on ne peut pas dire que ce n'est pas important,

499
00:18:13.924 --> 00:18:15.925
 mais ce n'est pas le plus important.

500
00:18:16.386 --> 00:18:17.366
 Le plus important,

501
00:18:17.847 --> 00:18:27.375
 c'est de faire une opération globalement de qualité et d'avancer par bloc de patrimoine et augmenter la taille de son parc,

502
00:18:27.575 --> 00:18:28.496
 de sa richesse.

503
00:18:28.940 --> 00:18:30.461
 de son amortissement bancaire,

504
00:18:30.481 --> 00:18:30.601
 etc.

505
00:18:31.062 --> 00:18:32.082
 C'est ça qui est important.

506
00:18:32.663 --> 00:18:33.123
 Ensuite,

507
00:18:33.263 --> 00:18:42.870
 il y a des opérations à cash flow négatives qui sont très intéressantes en termes de plus-value latente.

508
00:18:42.970 --> 00:18:43.091
 Ça,

509
00:18:43.171 --> 00:18:44.632
 c'est un autre point qui est très important.

510
00:18:45.092 --> 00:18:50.316
 C'est la définition entre le rendement et la rentabilité qui est très peu maîtrisée sur les réseaux sociaux.

511
00:18:50.916 --> 00:18:52.117
 Ça ressemble à...

512
00:18:52.537 --> 00:18:55.680
 Ce sont deux mots qui se ressemblent mais qui n'ont pas du tout la même signification.

513
00:18:56.164 --> 00:18:57.844
 Peut-être qu'on peut définir ça rapidement.

514
00:18:58.125 --> 00:18:59.045
On peut dire que le rendement,

515
00:18:59.965 --> 00:19:00.705
 c'est l'exploitation.

516
00:19:01.105 --> 00:19:02.866
 La rentabilité,

517
00:19:03.026 --> 00:19:05.367
 c'est l'exploitation plus la revente.

518
00:19:05.827 --> 00:19:08.288
 C'est-à-dire que tu peux avoir un cashflow excessivement positif,

519
00:19:08.408 --> 00:19:10.188
 par exemple sur une love room à Saint-Etienne.

520
00:19:10.628 --> 00:19:12.029
Et perdre de l'argent à la sortie.

521
00:19:12.149 --> 00:19:12.849
Et à la fin,

522
00:19:13.249 --> 00:19:14.489
 même le cashflow que tu auras,

523
00:19:14.909 --> 00:19:18.010
 sur la moins-value que ton bien aura généré,

524
00:19:18.190 --> 00:19:20.131
 tu seras en fait en rentabilité négative.

525
00:19:20.751 --> 00:19:23.652
 Donc il faut voir l'exploitation et la sortie.

526
00:19:24.937 --> 00:19:30.039
Et tu peux être sur des rendements très faibles et à la sortie être en rentabilité positive.

527
00:19:30.160 --> 00:19:30.820
Et explosif.

528
00:19:31.740 --> 00:19:32.301
Exactement.

529
00:19:32.341 --> 00:19:32.481
 Alors,

530
00:19:32.482 --> 00:19:33.942
 je ne dirais pas explosif parce que...

531
00:19:34.242 --> 00:19:34.862
 Fais rêver un peu.

532
00:19:35.002 --> 00:19:35.362
 Fais rêver,

533
00:19:35.523 --> 00:19:35.843
bordel.

534
00:19:36.263 --> 00:19:36.843
 Le marketing.

535
00:19:37.324 --> 00:19:37.924
Qui jaillit.

536
00:19:38.204 --> 00:19:38.664
 Qui jaillit.

537
00:19:38.884 --> 00:19:39.725
 C'est un jaser.

538
00:19:40.265 --> 00:19:41.366
 La plus-value jaser.

539
00:19:41.726 --> 00:19:42.226
 Alibaba.

540
00:19:44.067 --> 00:19:44.668
 Et ça,

541
00:19:44.768 --> 00:19:44.948
 voilà.

542
00:19:45.748 --> 00:19:46.128
 Le truc,

543
00:19:46.188 --> 00:19:50.451
 c'est que le cash flow est devenu obsessionnel et ça,

544
00:19:50.551 --> 00:19:52.412
 c'est très problématique dans le sens où...

545
00:19:54.404 --> 00:19:57.011
 Ce qui doit obséder un signe noir,

546
00:19:57.091 --> 00:19:58.355
 donc un investisseur ambitieux,

547
00:19:58.535 --> 00:20:02.988
 c'est plutôt le fait d'avancer à une vitesse régulière.

548
00:20:03.571 --> 00:20:08.553
 est relativement importante et d'aller chercher des opérations diversifiées,

549
00:20:08.753 --> 00:20:13.034
 équilibrées et pas être omnibulées par un seul critère qui,

550
00:20:13.114 --> 00:20:13.754
 à lui seul,

551
00:20:13.974 --> 00:20:17.635
 ne permet pas de définir la pertinence d'un investissement immobilier.

552
00:20:17.855 --> 00:20:19.936
 Voilà la distinction qui est quand même très importante.

553
00:20:20.056 --> 00:20:20.676
 Une fois de plus,

554
00:20:22.757 --> 00:20:25.958
 je dois avoir peut-être aller à la louche.

555
00:20:26.378 --> 00:20:29.959
 J'ai peut-être une dizaine d'opérations où je suis en cash flow positif.

556
00:20:30.775 --> 00:20:33.337
 Mais c'est de la trésorerie que je laisse sur le compte de la société,

557
00:20:34.237 --> 00:20:34.878
 des sociétés.

558
00:20:35.218 --> 00:20:36.119
 Donc je ne suis pas,

559
00:20:36.619 --> 00:20:37.640
 s'il y a du cash flow,

560
00:20:38.020 --> 00:20:38.540
 je prends.

561
00:20:39.141 --> 00:20:42.343
 Mais ce qui a motivé l'investissement,

562
00:20:42.503 --> 00:20:43.104
 initialement,

563
00:20:43.124 --> 00:20:44.444
 ce n'est pas le cash flow,

564
00:20:44.504 --> 00:20:45.885
 c'est la qualité de l'opération.

565
00:20:46.266 --> 00:20:46.386
 Moi,

566
00:20:46.387 --> 00:20:48.247
 ce qui m'intéresse dans un gros patrimoine,

567
00:20:49.088 --> 00:20:59.735
 c'est la quantité de capital bancaire amortie et hypothétiquement ou potentiellement la plus-value latente.

568
00:21:00.211 --> 00:21:01.092
 Voilà ce qui m'intéresse.

569
00:21:01.093 --> 00:21:02.833
 Ce sont les deux principaux critères.

570
00:21:03.353 --> 00:21:04.794
 Si j'ai du cash flow,

571
00:21:04.814 --> 00:21:05.434
 je suis content.

572
00:21:05.474 --> 00:21:05.655
 Après,

573
00:21:05.675 --> 00:21:11.158
 il y a un certain nombre de biens que je mets en place qui sont des biens hybrides avec jouissance personnelle.

574
00:21:11.698 --> 00:21:12.019
 Bali,

575
00:21:12.399 --> 00:21:13.119
 Nice,

576
00:21:13.179 --> 00:21:14.100
 les Baux-de-Provence,

577
00:21:14.140 --> 00:21:14.260
 etc.

578
00:21:15.721 --> 00:21:17.142
 Dubaï a été rayé de la carte,

579
00:21:17.382 --> 00:21:19.003
 au sens propre comme au sens figuré.

580
00:21:20.764 --> 00:21:21.825
 Si j'ai la jouissance du bien,

581
00:21:21.925 --> 00:21:22.886
 je suis très content.

582
00:21:22.926 --> 00:21:23.946
Tu aurais pu louer le bien,

583
00:21:24.206 --> 00:21:25.007
 avoir du cash flow ?

584
00:21:25.803 --> 00:21:26.404
 Avoir du rendement ?

585
00:21:26.444 --> 00:21:26.704
 Ah bon,

586
00:21:27.845 --> 00:21:28.666
 il était caché.

587
00:21:28.726 --> 00:21:29.066
 Bah ouais,

588
00:21:29.126 --> 00:21:30.527
donc de facto,

589
00:21:30.607 --> 00:21:30.867
 t'as dû...

590
00:21:31.288 --> 00:21:32.469
 Non mais tu vois,

591
00:21:32.470 --> 00:21:32.829
 c'est une bonne...

592
00:21:33.450 --> 00:21:36.412
 Admettons que ça se loue pas et que je revende moins cher.

593
00:21:38.534 --> 00:21:38.754
 D'ailleurs,

594
00:21:38.755 --> 00:21:39.615
 on avait fait un épisode sur...

595
00:21:39.616 --> 00:21:41.136
Et puis sur le change.

596
00:21:41.357 --> 00:21:42.477
On a fait un épisode sur...

597
00:21:42.698 --> 00:21:43.919
 Je t'ai envoyé un reportage hier.

598
00:21:43.920 --> 00:21:44.920
 Je sais pas si t'as regardé.

599
00:21:44.940 --> 00:21:45.400
 Non.

600
00:21:45.401 --> 00:21:46.801
 Il y avait un reportage qui a été fait.

601
00:21:46.861 --> 00:21:48.643
J'ai regardé le début où il jouait avec son gosse,

602
00:21:48.644 --> 00:21:48.763
 là.

603
00:21:48.943 --> 00:21:52.526
90%

604
00:21:52.666 --> 00:21:57.150
 je peux citer son nom c'est marrant parce que lui c'était un des gars qui faisait la propagande sur internet,

605
00:21:57.490 --> 00:22:05.416
 Dubaï m'a tout donné c'est complètement ridicule comme discours et en fait il est leader de la vente d'appartements à des français,

606
00:22:05.417 --> 00:22:05.957
 c'est Dubaï

607
00:22:06.377 --> 00:22:18.247
 Imo et je ne me rappelle plus comment il s'appelle je ne vais pas lui faire de la pub et donc il expliquait que il était avec son équipe ils sont passés de 120 ventes par mois à 10

608
00:22:19.491 --> 00:22:19.611
 Donc,

609
00:22:19.612 --> 00:22:21.232
 tu es à moins 90%.

610
00:22:21.553 --> 00:22:23.014
 Et il était avec un client.

611
00:22:23.795 --> 00:22:27.738
 Ils étaient en train de discuter pour sabrer le prix auprès d'une vendeuse.

612
00:22:28.118 --> 00:22:29.119
 Compte tenu de la situation,

613
00:22:29.159 --> 00:22:31.321
 c'était quand même un bel appartement vu maire.

614
00:22:32.922 --> 00:22:34.343
J'aurais eu plus de trésor.

615
00:22:34.884 --> 00:22:35.504
 J'y serais allé.

616
00:22:36.325 --> 00:22:36.445
 Oui,

617
00:22:37.026 --> 00:22:38.327
peut-être.

618
00:22:38.587 --> 00:22:38.747
 Voilà,

619
00:22:38.767 --> 00:22:39.688
 en sabrant très fort.

620
00:22:39.728 --> 00:22:40.068
 Moi aussi,

621
00:22:40.148 --> 00:22:40.528
 peut-être.

622
00:22:40.588 --> 00:22:40.809
 D'ailleurs,

623
00:22:40.810 --> 00:22:42.870
tu ne veux pas que je te rachète ton appartement ?

624
00:22:43.091 --> 00:22:43.471
 100 000.

625
00:22:43.472 --> 00:22:43.591
Non,

626
00:22:43.811 --> 00:22:44.872
 je ne suis pas à l'agonie.

627
00:22:45.513 --> 00:22:47.394
 Et donc...

628
00:22:48.839 --> 00:22:48.959
 Là,

629
00:22:49.039 --> 00:22:49.360
 l'idée,

630
00:22:49.440 --> 00:22:50.921
 c'est que le cash flow,

631
00:22:51.421 --> 00:22:51.541
 oui,

632
00:22:51.882 --> 00:22:52.782
 il faut regarder.

633
00:22:53.963 --> 00:22:54.204
 En plus,

634
00:22:54.205 --> 00:22:56.646
 ça dépend du montant des capitaux propres qu'il y a à l'investisseur.

635
00:22:57.066 --> 00:23:00.109
 Il y a des techniques pour pouvoir le subventionner.

636
00:23:00.349 --> 00:23:01.490
 On va en parler dans le troisième,

637
00:23:01.491 --> 00:23:02.331
 la prise de vue.

638
00:23:02.691 --> 00:23:03.271
 Mais ce que je veux dire,

639
00:23:03.311 --> 00:23:08.336
 c'est que la définition même du cash flow comme critère unique,

640
00:23:08.496 --> 00:23:08.996
 pratiquement,

641
00:23:09.036 --> 00:23:10.457
 dans la manière dont c'est exposé,

642
00:23:10.538 --> 00:23:15.942
 comme critère unique de la pertinence d'un investissement est une définition erronée,

643
00:23:16.082 --> 00:23:16.663
 biaisée.

644
00:23:17.811 --> 00:23:22.474
 qui amène généralement l'investisseur à des investissements plutôt merdiques.

645
00:23:22.854 --> 00:23:23.474
Considérer,

646
00:23:23.554 --> 00:23:26.636
 et ça on va en parler sur les erreurs que ça génère,

647
00:23:26.816 --> 00:23:28.797
 considérer que le cash flow doit être la cerise sur le gâteau.

648
00:23:29.398 --> 00:23:34.140
 Votre enrichissement c'est le gâteau et il y a la petite cerise sur le gâteau.

649
00:23:34.641 --> 00:23:35.661
 Retenez qu'une plus-value,

650
00:23:36.041 --> 00:23:37.322
 au lieu d'être une cerise sur le gâteau,

651
00:23:37.722 --> 00:23:39.403
 et ça petite pensée pour Axel,

652
00:23:40.023 --> 00:23:43.345
 c'est plutôt une pastèque sur le gâteau en termes de taille.

653
00:23:44.346 --> 00:23:45.446
 Et ça c'est très important.

654
00:23:45.627 --> 00:23:46.307
 Et jamais...

655
00:23:46.731 --> 00:23:47.392
Ou durable,

656
00:23:47.492 --> 00:23:48.933
 de la chantilly.

657
00:23:49.153 --> 00:24:00.122
Et jamais le cash flow ne pourra concurrencer l'amortissement de capital et ne pourra concurrencer la plus-value sur un endroit bien acheté.

658
00:24:00.382 --> 00:24:02.004
C'est une question de définition,

659
00:24:02.044 --> 00:24:02.324
 tu vois.

660
00:24:02.604 --> 00:24:03.865
 Dans la définition même...

661
00:24:04.085 --> 00:24:04.746
De l'enrichissement.

662
00:24:05.046 --> 00:24:05.166
Non,

663
00:24:05.167 --> 00:24:05.447
 mais non.

664
00:24:05.527 --> 00:24:07.808
 Dans la définition même du terme en français,

665
00:24:07.829 --> 00:24:10.411
 c'est un excédent de trésorerie.

666
00:24:10.771 --> 00:24:11.391
 C'est ça le cash flow.

667
00:24:11.431 --> 00:24:15.555
 C'est un excédent de trésorerie par définition positive.

668
00:24:16.235 --> 00:24:17.396
 Mais cet excédent,

669
00:24:18.537 --> 00:24:19.598
 ça reste un excédent qui,

670
00:24:19.658 --> 00:24:20.179
 généralement,

671
00:24:20.539 --> 00:24:21.340
 est marginal.

672
00:24:21.380 --> 00:24:22.421
 C'est un excédent.

673
00:24:22.761 --> 00:24:25.824
 Ce n'est pas la substance même de l'investissement.

674
00:24:25.904 --> 00:24:26.845
 C'est un excédent.

675
00:24:27.866 --> 00:24:28.587
 C'est de la chantilly.

676
00:24:28.807 --> 00:24:30.488
Et les gens en immobilier,

677
00:24:30.949 --> 00:24:31.749
 les formateurs,

678
00:24:32.770 --> 00:24:35.753
 et aujourd'hui les investisseurs,

679
00:24:36.214 --> 00:24:38.976
 ils ne parlent que du cash flow parce qu'en réalité,

680
00:24:40.398 --> 00:24:41.859
 c'est devenu un biais psychologique.

681
00:24:42.427 --> 00:24:43.527
 qui leur fait rater l'essentiel.

682
00:24:43.567 --> 00:24:45.388
 C'est pour ça qu'il est difficile de voir l'amortissement,

683
00:24:45.428 --> 00:24:46.168
 de voir la plus-value,

684
00:24:46.188 --> 00:24:48.109
 parce que ce n'est pas visible.

685
00:24:49.029 --> 00:24:51.610
 Parce que pendant qu'ils vont compter leurs 50 euros,

686
00:24:51.710 --> 00:24:52.411
 leurs 100 euros,

687
00:24:52.471 --> 00:24:54.271
 leurs 200 euros de cash flow par mois,

688
00:24:55.312 --> 00:24:57.953
 ils passent à côté de la vraie machine de guerre.

689
00:24:58.573 --> 00:24:59.153
 La première,

690
00:24:59.813 --> 00:25:00.354
 la plus-value,

691
00:25:00.614 --> 00:25:01.654
 sur un bien acheté,

692
00:25:02.334 --> 00:25:04.355
 elle est toujours plus puissante que le cash flow.

693
00:25:06.262 --> 00:25:06.622
 1%

694
00:25:07.863 --> 00:25:13.967
 de plus-value d'appréciation par an de ton bien va représenter combien de points de cashflow ?

695
00:25:16.489 --> 00:25:17.029
Je ne sais pas.

696
00:25:17.549 --> 00:25:18.150
 Pas grand-chose.

697
00:25:19.090 --> 00:25:19.211
1%

698
00:25:19.671 --> 00:25:20.191
 de plus-value ?

699
00:25:20.852 --> 00:25:20.972
1%

700
00:25:21.472 --> 00:25:22.713
 de plus-value ou de cashflow ?

701
00:25:22.933 --> 00:25:23.053
Non.

702
00:25:23.353 --> 00:25:23.774
 Combien ?

703
00:25:24.094 --> 00:25:24.214
 1%

704
00:25:24.594 --> 00:25:28.937
 de plus-value par an se transforme en cashflow sur ton rendement.

705
00:25:29.978 --> 00:25:30.458
Je ne sais pas.

706
00:25:30.598 --> 00:25:34.701
 Te faire le calcul de tête avec les 30 heures de rédaction du livre que j'ai dans la tronche ?

707
00:25:36.293 --> 00:25:36.933
Je comptais sur toi.

708
00:25:37.354 --> 00:25:38.134
 Je ne l'ai pas fait non plus.

709
00:25:40.955 --> 00:25:41.755
 C'est bien plus puissant.

710
00:25:42.075 --> 00:25:42.495
 Le deuxième,

711
00:25:42.515 --> 00:25:44.055
 l'amortissement du capital.

712
00:25:44.396 --> 00:25:44.816
 Chaque mois,

713
00:25:45.256 --> 00:25:47.016
 vous remboursez votre dette.

714
00:25:47.536 --> 00:25:47.956
 Chaque mois,

715
00:25:48.237 --> 00:25:49.137
 vous vous enrichissez.

716
00:25:49.677 --> 00:25:50.377
 En silence,

717
00:25:50.597 --> 00:25:51.357
 ce n'est pas visible.

718
00:25:51.577 --> 00:25:52.638
 Ce n'est pas sur un compte.

719
00:25:52.838 --> 00:25:53.938
 C'est sur un bilan comptable,

720
00:25:53.978 --> 00:25:54.358
 par contre.

721
00:25:55.238 --> 00:25:57.859
 Et tu compares tes bilans comptables d'une année à l'autre.

722
00:25:57.959 --> 00:26:04.101
 Tu vas te rendre compte de ton enrichissement parce que le chiffre va grossir et très vite grossir.

723
00:26:04.937 --> 00:26:06.138
 Mais ce n'est pas palpable,

724
00:26:06.318 --> 00:26:07.518
 ce n'est pas touchable.

725
00:26:08.879 --> 00:26:09.319
 Et au final,

726
00:26:09.320 --> 00:26:10.960
 ce n'est pas plus mal parce que tu ne peux pas le dépenser.

727
00:26:11.560 --> 00:26:11.680
Oui,

728
00:26:12.280 --> 00:26:12.600
 tout à fait.

729
00:26:13.421 --> 00:26:13.641
Et ça,

730
00:26:13.661 --> 00:26:14.161
 c'est important.

731
00:26:15.421 --> 00:26:15.701
 Pourtant,

732
00:26:15.721 --> 00:26:17.062
 c'est un enrichissement massif,

733
00:26:17.482 --> 00:26:18.002
 mécanique,

734
00:26:18.583 --> 00:26:19.023
 garanti.

735
00:26:20.644 --> 00:26:22.524
 Tandis que le cashflow est hypothétique.

736
00:26:23.665 --> 00:26:23.785
Oui.

737
00:26:25.265 --> 00:26:25.786
Le cashflow,

738
00:26:26.006 --> 00:26:26.586
 c'est ce qu'on voit.

739
00:26:26.806 --> 00:26:28.007
 La plus-value et l'amortissement,

740
00:26:28.107 --> 00:26:28.927
 c'est ce qui vous rend riche.

741
00:26:30.588 --> 00:26:31.528
 Le cashflow est un flux.

742
00:26:32.208 --> 00:26:32.548
 Le reste,

743
00:26:32.549 --> 00:26:33.049
 c'est un stock.

744
00:26:33.050 --> 00:26:33.329
En fait,

745
00:26:33.349 --> 00:26:33.849
 si tu vas...

746
00:26:34.501 --> 00:26:35.622
 Plus loin dans l'analyse,

747
00:26:35.742 --> 00:26:42.526
 et ça c'est de l'extraction que j'ai pu faire sur des observations et j'ai conceptualisé derrière,

748
00:26:43.826 --> 00:26:45.047
 c'est la préférence,

749
00:26:45.247 --> 00:26:46.788
 il y a un concept qui est très fort,

750
00:26:46.828 --> 00:26:48.089
 c'est la préférence pour le liquide.

751
00:26:49.109 --> 00:26:54.212
 Et donc je suis allé regarder des études qui ont été faites par des gros gestionnaires de patrimoine,

752
00:26:54.213 --> 00:26:56.794
 des family offices ou des gros acteurs mondiaux.

753
00:26:57.734 --> 00:26:58.875
 Et la plupart des patrimoines,

754
00:27:00.096 --> 00:27:02.077
 des grosses fortunes sont ti-liquides,

755
00:27:02.257 --> 00:27:02.417
 or...

756
00:27:04.441 --> 00:27:06.622
 on va appeler ça le peuple ou le joueur moyen,

757
00:27:06.862 --> 00:27:07.563
veut la liquidité,

758
00:27:07.803 --> 00:27:09.044
 il veut le TF appuyer sur le bouton,

759
00:27:09.104 --> 00:27:09.984
a une préférence,

760
00:27:09.985 --> 00:27:13.526
 a un taux de préférence pour le présent et pour la liquidité qui est très fort.

761
00:27:14.247 --> 00:27:18.889
 Et la problématique également sous-jacente de ce que tu disais tout à l'heure,

762
00:27:18.909 --> 00:27:22.451
 c'est que l'amortissement bancaire du prêt,

763
00:27:22.571 --> 00:27:23.392
 l'amortissement du prêt,

764
00:27:24.292 --> 00:27:25.653
 il est asymptomatique.

765
00:27:26.253 --> 00:27:28.014
 C'est-à-dire en fait que tu ne le ressens pas,

766
00:27:28.394 --> 00:27:29.395
 tu ne le touches pas,

767
00:27:29.635 --> 00:27:30.616
 il est illiquide,

768
00:27:31.636 --> 00:27:32.897
 il est consigné en fait.

769
00:27:33.017 --> 00:27:40.401
 dans ton tableau d'amortissement qui est même qui est fictif mais dans ton bien in fine ne transite quasiment pas sur ton compte pourquoi ?

770
00:27:40.461 --> 00:27:57.591
 parce qu'il transite directement transite rapidement t'as le loyer pif t'as directement la mensualité l'échéance qui est prise donc il ne fait que transiter et donc cette préférence au liquide au cash plus cette préférence au temps présent fait que les

771
00:27:57.651 --> 00:28:00.933
 gens très peu de gens comprennent que

772
00:28:01.745 --> 00:28:03.827
 L'amortissement du prêt et de l'enrichissement,

773
00:28:03.947 --> 00:28:05.748
 et je rappelle les chiffres,

774
00:28:06.189 --> 00:28:07.830
 sur 10 millions en amortissement linéaire,

775
00:28:07.930 --> 00:28:09.912
 c'est un demi-million d'euros par an.

776
00:28:11.113 --> 00:28:11.333
C'est

777
00:28:11.773 --> 00:28:13.134
 4000 euros par tranche de

778
00:28:13.475 --> 00:28:13.835
 100 000 euros.

779
00:28:13.836 --> 00:28:16.957
Non mais quand tu as fini de rembourser sur les 20 ans.

780
00:28:17.678 --> 00:28:18.379
Tu as la totalité.

781
00:28:18.719 --> 00:28:19.359
Donc tu as remboursé

782
00:28:19.840 --> 00:28:21.861
500 000 par an en moyenne.

783
00:28:21.981 --> 00:28:22.522
 En moyenne,

784
00:28:22.902 --> 00:28:24.984
 si tu as un prêt de 100 000 euros,

785
00:28:25.504 --> 00:28:26.125
 tu rembourses

786
00:28:26.505 --> 00:28:29.347
 4000 euros par an d'enrichissement.

787
00:28:30.108 --> 00:28:30.688
 Si tu as un million,

788
00:28:30.728 --> 00:28:31.309
 c'est 40 000.

789
00:28:31.661 --> 00:28:32.322
 Si tu as 10 millions,

790
00:28:32.323 --> 00:28:33.382
 c'est 400 000.

791
00:28:33.402 --> 00:28:33.663
C'est ça.

792
00:28:34.263 --> 00:28:34.423
Donc,

793
00:28:36.505 --> 00:28:36.905
 la façon,

794
00:28:36.985 --> 00:28:38.266
 c'est grosso modo 4%

795
00:28:38.747 --> 00:28:42.990
 de ton bien immobilier que tu mets en équivalent épargne.

796
00:28:43.891 --> 00:28:44.291
Et ça,

797
00:28:44.371 --> 00:28:46.133
 ce n'est pas palpable pour la plupart des gens.

798
00:28:46.273 --> 00:28:51.337
Et tu avais une étude qui avait été faite,

799
00:28:51.397 --> 00:28:52.478
 je ne sais pas si tu t'en souviens,

800
00:28:52.978 --> 00:28:53.098
 où

801
00:28:53.719 --> 00:28:55.560
 90% des gens,

802
00:28:55.640 --> 00:28:59.363
 quand tu leur proposes par exemple 10 euros ou 100 euros dans 3 mois,

803
00:29:00.144 --> 00:29:01.205
 prendront les 10 euros.

804
00:29:02.489 --> 00:29:05.571
C'est basé sur le test du marshmallow.

805
00:29:07.772 --> 00:29:08.912
 On a proposé à des enfants,

806
00:29:09.452 --> 00:29:14.194
 on va tester leur préférence pour l'immédiateté.

807
00:29:14.294 --> 00:29:15.215
 C'est-à-dire qu'on va leur dire,

808
00:29:15.255 --> 00:29:15.535
 écoute,

809
00:29:16.175 --> 00:29:17.616
 je te donne un marshmallow tout de suite,

810
00:29:17.756 --> 00:29:20.597
 ou tu en as deux dans

811
00:29:21.037 --> 00:29:21.637
 15 minutes.

812
00:29:22.558 --> 00:29:25.559
 On les laisse tout seuls dans la salle et on voit s'ils ont la tentation,

813
00:29:25.619 --> 00:29:25.759
 etc.

814
00:29:26.279 --> 00:29:30.861
 Et selon l'étude qui a été critiquée par certaines personnes.

815
00:29:32.181 --> 00:29:47.125
 les gens qui ont cette gratification en fait immédiate réussissent moins bien dans la vie parce que la maîtrise de soi en fait est une compétence très importante et surtout dans le domaine de l'argent et tu vois c'est marrant parce qu'en faisant une,

816
00:29:48.025 --> 00:29:56.727
 c'est là où dans la manière d'éduquer des enfants tu vois moi dans la manière d'éduquer mes enfants j'ai intégré ce principe et je leur ai fait passer le test

817
00:29:57.990 --> 00:30:00.331
et je leur ai expliqué ce que c'était.

818
00:30:00.711 --> 00:30:01.152
 Et maintenant,

819
00:30:01.252 --> 00:30:02.532
 quand elles ont envie d'un truc,

820
00:30:02.612 --> 00:30:03.153
 pas tout le temps,

821
00:30:03.193 --> 00:30:03.873
 systématiquement,

822
00:30:03.913 --> 00:30:05.254
 mais je leur dis,

823
00:30:05.255 --> 00:30:08.535
 est-ce que vous en préférez un maintenant ou deux demain ?

824
00:30:09.196 --> 00:30:09.316
Moi,

825
00:30:09.317 --> 00:30:09.796
 j'ai une question.

826
00:30:09.836 --> 00:30:10.096
Maintenant,

827
00:30:10.097 --> 00:30:10.717
 elles sont habituées.

828
00:30:10.777 --> 00:30:11.157
 J'ai une question.

829
00:30:11.158 --> 00:30:11.457
 Deux demain.

830
00:30:11.817 --> 00:30:12.938
J'ai une question très personnelle.

831
00:30:12.978 --> 00:30:13.098
 Donc,

832
00:30:13.118 --> 00:30:13.698
ça se travaille.

833
00:30:13.699 --> 00:30:14.739
J'ai une question très personnelle.

834
00:30:15.919 --> 00:30:16.039
Toi,

835
00:30:16.040 --> 00:30:17.620
 tu as une tête à prendre le pan en choc maintenant.

836
00:30:19.041 --> 00:30:21.442
Est-ce que tu fais la même chose avec la patronne de Hancartier ?

837
00:30:23.710 --> 00:30:28.691
Non parce que l'alternative coûte très cher.

838
00:30:30.932 --> 00:30:31.352
Et en fait,

839
00:30:31.772 --> 00:30:34.413
 j'avais regardé ce qu'ils appellent le biais de science.

840
00:30:35.413 --> 00:30:36.174
 Le biais de science,

841
00:30:36.254 --> 00:30:38.954
 c'est que le cerveau accorde plus d'importance à ce qui est visible,

842
00:30:39.154 --> 00:30:40.515
 le cash flow qui tombe sur le compte,

843
00:30:41.175 --> 00:30:41.895
 le petit excédent,

844
00:30:41.915 --> 00:30:44.496
 les 50 euros une fois que ta mensualité est partie.

845
00:30:45.056 --> 00:30:45.556
 C'est immédiat,

846
00:30:45.576 --> 00:30:46.076
 c'est concret.

847
00:30:46.556 --> 00:30:47.217
 Et le problème,

848
00:30:47.277 --> 00:30:52.018
 c'est que ça se renforce parce que tous les gens dans l'immobilier

849
00:30:52.198 --> 00:30:52.778
 tout le contenu,

850
00:30:52.858 --> 00:30:53.719
 il est fait sur le cashflow,

851
00:30:53.779 --> 00:30:54.239
 le cashflow,

852
00:30:54.259 --> 00:30:54.740
 le cashflow.

853
00:30:55.320 --> 00:30:55.480
 Donc,

854
00:30:55.921 --> 00:30:57.682
 les gens ne considèrent un investissement.

855
00:30:57.962 --> 00:30:59.103
 Je suis sûr que si demain,

856
00:30:59.323 --> 00:31:03.906
 tu proposes un investissement à 1 million d'euros avec 500 euros de cashflow négatif,

857
00:31:04.967 --> 00:31:05.167
 allez,

858
00:31:05.227 --> 00:31:05.347
 ouais,

859
00:31:05.348 --> 00:31:09.269
 500 euros de cashflow négatif et un investissement à 100 000 avec

860
00:31:09.710 --> 00:31:10.931
 100 euros de cashflow positif,

861
00:31:11.131 --> 00:31:12.352
 tout le monde prend l'investissement à...

862
00:31:12.792 --> 00:31:13.612
Je dirais pas tout le monde,

863
00:31:13.632 --> 00:31:14.453
 mais la majorité.

864
00:31:14.913 --> 00:31:15.514
La majorité,

865
00:31:15.574 --> 00:31:15.734
 ouais.

866
00:31:17.275 --> 00:31:18.496
 Et ça,

867
00:31:18.536 --> 00:31:19.116
 c'est intéressant.

868
00:31:19.636 --> 00:31:20.457
 Et les formations,

869
00:31:20.497 --> 00:31:20.977
 les vidéos,

870
00:31:20.997 --> 00:31:21.858
 les groupes qui te...

871
00:31:21.998 --> 00:31:23.099
 ne parlent que de cashflow,

872
00:31:24.020 --> 00:31:27.643
 ça pousse les gens à finir par croire que c'est la seule métrique.

873
00:31:28.423 --> 00:31:29.544
 Et aujourd'hui,

874
00:31:29.684 --> 00:31:31.005
 il y a des gens et

875
00:31:31.826 --> 00:31:32.707
 Maximilien m'a expliqué,

876
00:31:33.487 --> 00:31:36.049
 notamment sur certaines opérations commerciales,

877
00:31:36.890 --> 00:31:38.171
 ils ne raisonnent qu'en cashflow.

878
00:31:38.832 --> 00:31:39.552
 Leur objectif,

879
00:31:39.612 --> 00:31:41.454
 c'est 3000 euros de cashflow.

880
00:31:41.934 --> 00:31:42.375
 On te dit,

881
00:31:42.475 --> 00:31:43.075
 quel est ton nombre ?

882
00:31:43.315 --> 00:31:43.556
Alors,

883
00:31:43.636 --> 00:31:44.216
 c'est possible,

884
00:31:44.396 --> 00:31:45.777
 mais ça dépend de ton horizon temporel.

885
00:31:45.918 --> 00:31:47.759
 Une fois que tu as amorti la totalité des prêts,

886
00:31:48.900 --> 00:31:49.020
 là,

887
00:31:49.100 --> 00:31:49.601
 c'est possible.

888
00:31:50.661 --> 00:31:51.302
Mais dans 20 ans.

889
00:31:51.838 --> 00:31:52.278
Mais eux,

890
00:31:52.279 --> 00:31:53.118
 ils le veulent dans deux ans.

891
00:31:53.239 --> 00:31:54.639
 Même sur un million d'euros de prêt,

892
00:31:54.659 --> 00:31:54.899
 tu vois,

893
00:31:54.900 --> 00:31:55.159
 je veux dire,

894
00:31:55.379 --> 00:31:57.520
 t'as morti un million sur 20 ans.

895
00:31:57.920 --> 00:31:58.180
T'as quoi ?

896
00:31:58.240 --> 00:31:59.160
 T'es sur,

897
00:31:59.200 --> 00:31:59.600
 par exemple,

898
00:31:59.660 --> 00:32:01.501
on va dire que t'es sur un rendement net,

899
00:32:01.601 --> 00:32:02.761
 Non,

900
00:32:02.801 --> 00:32:03.722
 on va dire de 4-5%.

901
00:32:03.922 --> 00:32:04.042
 Ah,

902
00:32:04.062 --> 00:32:04.262
 net.

903
00:32:04.582 --> 00:32:04.702
Ok,

904
00:32:04.742 --> 00:32:04.942
 ouais.

905
00:32:05.122 --> 00:32:05.262
 Net,

906
00:32:05.342 --> 00:32:05.482
net,

907
00:32:05.562 --> 00:32:05.702
 net.

908
00:32:05.762 --> 00:32:06.382
 T'as 4-5%.

909
00:32:06.502 --> 00:32:06.783
Après impôt,

910
00:32:06.784 --> 00:32:07.083
 après tout.

911
00:32:07.323 --> 00:32:07.443
Bah,

912
00:32:07.543 --> 00:32:07.963
 tu les as,

913
00:32:07.964 --> 00:32:08.063
 toi,

914
00:32:08.123 --> 00:32:08.623
 3 000 euros.

915
00:32:09.583 --> 00:32:11.664
 Mais ça nécessite de la patience.

916
00:32:14.765 --> 00:32:15.085
 Et voilà.

917
00:32:15.245 --> 00:32:15.585
 Et ça,

918
00:32:15.685 --> 00:32:16.986
 c'est très problématique parce que,

919
00:32:17.806 --> 00:32:18.166
 pour moi...

920
00:32:18.802 --> 00:32:20.363
 Ce qui est corrélé directement au cashflow,

921
00:32:20.543 --> 00:32:21.364
 c'est l'impatience.

922
00:32:21.905 --> 00:32:22.585
Et également,

923
00:32:23.226 --> 00:32:23.646
 je veux...

924
00:32:25.728 --> 00:32:25.948
 Et ça,

925
00:32:26.008 --> 00:32:27.429
 je veux le mettre maintenant,

926
00:32:27.949 --> 00:32:32.333
 avant de parler pourquoi le cashflow ne doit pas être l'objectif numéro un.

927
00:32:33.374 --> 00:32:38.298
 Le banquier n'accorde aucune importance à ton putain de cashflow.

928
00:32:38.738 --> 00:32:39.579
Pour le dire autrement,

929
00:32:39.659 --> 00:32:41.380
 il n'en a rien à branler du cashflow.

930
00:32:41.480 --> 00:32:42.962
Il n'en a strictement rien à branler.

931
00:32:42.963 --> 00:32:43.762
 Il ne te finance pas.

932
00:32:44.883 --> 00:32:46.544
 Tu n'es pas en financement professionnel.

933
00:32:46.905 --> 00:32:48.386
 Tu n'es pas sur un prêt professionnel.

934
00:32:49.134 --> 00:32:50.095
 il n'en a rien à branler.

935
00:32:50.655 --> 00:32:51.175
 Ton banquier,

936
00:32:51.176 --> 00:32:51.756
 il considère,

937
00:32:51.836 --> 00:32:53.117
 quand il juge l'opération,

938
00:32:53.717 --> 00:32:55.598
 il veut savoir si tu peux y faire face,

939
00:32:55.918 --> 00:32:57.379
 quand bien même tu n'as pas de locataire.

940
00:32:57.999 --> 00:32:59.120
Je vais te donner un exemple concret.

941
00:32:59.180 --> 00:33:02.642
 J'ai failli faire capoter une de mes opérations parce que le loyer,

942
00:33:03.343 --> 00:33:04.203
 par le pôle risque,

943
00:33:04.223 --> 00:33:06.244
 a été considéré comme beaucoup trop important.

944
00:33:06.444 --> 00:33:06.564
Oui,

945
00:33:06.565 --> 00:33:07.205
 il faut le réduire.

946
00:33:08.185 --> 00:33:09.166
Mais au début,

947
00:33:09.206 --> 00:33:11.047
 j'avais présenté le loyer de marché,

948
00:33:11.107 --> 00:33:11.447
 en fait,

949
00:33:12.088 --> 00:33:13.468
 et j'ai eu en retour,

950
00:33:13.789 --> 00:33:15.990
 le loyer nous paraît beaucoup trop important.

951
00:33:16.246 --> 00:33:16.746
 Donc derrière,

952
00:33:16.747 --> 00:33:17.767
 il y a forcément du risque.

953
00:33:17.768 --> 00:33:18.667
Tu aurais dû me le demander,

954
00:33:18.668 --> 00:33:19.308
 je te l'aurais appris.

955
00:33:20.308 --> 00:33:21.809
C'était en 2017,

956
00:33:22.009 --> 00:33:23.890
 donc on ne se connaissait pas encore.

957
00:33:24.671 --> 00:33:26.732
Et tu te souviens,

958
00:33:26.752 --> 00:33:27.572
 sur l'étude du dossier,

959
00:33:27.573 --> 00:33:28.813
 on avait fait une étude de dossier.

960
00:33:30.174 --> 00:33:31.374
 La première chose qu'ils mettaient,

961
00:33:32.675 --> 00:33:33.896
 en gros sur la première page,

962
00:33:35.236 --> 00:33:35.597
 c'était ça.

963
00:33:36.157 --> 00:33:36.837
 Et deuxièmement,

964
00:33:37.358 --> 00:33:39.719
 utiliser dans un dossier le terme cash flow.

965
00:33:41.920 --> 00:33:42.040
Moi,

966
00:33:42.060 --> 00:33:45.122
 je pense que tu peux le mettre pour dire à la limite que...

967
00:33:45.282 --> 00:33:46.022
 ton opération,

968
00:33:46.903 --> 00:33:47.883
 coussines de sécurité.

969
00:33:47.884 --> 00:33:48.943
Je ne dis pas le terme cashflow.

970
00:33:50.124 --> 00:33:51.204
 Je mettrais le terme excédent.

971
00:33:51.905 --> 00:33:52.285
Par contre,

972
00:33:52.305 --> 00:33:58.167
 si tu expliques que tu veux accumuler suffisamment de cashflow pour vivre de l'immobilier,

973
00:33:58.988 --> 00:33:59.428
 ça c'est...

974
00:33:59.988 --> 00:34:00.788
 C'est ce que j'avais dit,

975
00:34:00.789 --> 00:34:01.869
 ça c'est très problématique.

976
00:34:02.889 --> 00:34:05.490
 Vivre du cashflow est une erreur de classe sociale.

977
00:34:06.130 --> 00:34:06.671
 Les riches,

978
00:34:06.891 --> 00:34:07.651
 les vrais riches,

979
00:34:08.251 --> 00:34:14.934
 savent que un patrimoine important est beaucoup plus important que la chantilly que tu as sur ton chocolat chaud.

980
00:34:15.610 --> 00:34:15.770
 Tu vois,

981
00:34:15.771 --> 00:34:20.013
 c'est la différence entre un chocolat chaud viennois et un chocolat chaud français.

982
00:34:20.253 --> 00:34:22.955
 Ce qui est d'ailleurs terrible en matière d'ironie,

983
00:34:22.995 --> 00:34:26.697
 c'est que la chantilly a été inventée en France par les Français.

984
00:34:27.498 --> 00:34:27.858
 Mais bref.

985
00:34:28.018 --> 00:34:28.499
La chantilly ?

986
00:34:28.979 --> 00:34:29.119
Ouais,

987
00:34:29.559 --> 00:34:29.800
 bref.

988
00:34:29.960 --> 00:34:30.820
 Et du coup,

989
00:34:30.880 --> 00:34:31.961
 je ne sais pas si ça a été la chantilly,

990
00:34:31.962 --> 00:34:33.222
 mais ça a été inventé par les Français.

991
00:34:33.662 --> 00:34:33.942
 Et donc,

992
00:34:34.162 --> 00:34:34.563
 si tu veux,

993
00:34:34.903 --> 00:34:38.445
 cette erreur de classe sociale fait que tu vois petit,

994
00:34:39.726 --> 00:34:43.549
 tu vas investir dans une forme de pénibilité,

995
00:34:43.969 --> 00:34:44.529
 d'espoir,

996
00:34:44.630 --> 00:34:45.170
 d'illusion.

997
00:34:45.874 --> 00:34:47.035
Il faut mieux le mettre sur un ETF.

998
00:34:47.535 --> 00:34:49.117
Et tu n'avances pas.

999
00:34:50.117 --> 00:34:50.578
 Donc l'idée,

1000
00:34:50.658 --> 00:34:55.722
 c'est qu'il faut commencer à penser comme des classes sociales riches.

1001
00:34:56.342 --> 00:34:59.465
 qui envisagent l'immobilier comme de l'empilement,

1002
00:35:00.466 --> 00:35:02.567
 comme de la capitalisation du stock,

1003
00:35:02.988 --> 00:35:04.689
 comme de la capitalisation.

1004
00:35:05.069 --> 00:35:10.474
 Et c'est comme ça qu'on devient riche du point de vue capitalistique.

1005
00:35:10.814 --> 00:35:12.776
 Parce que je parlais d'intensité capitalistique,

1006
00:35:12.777 --> 00:35:14.277
 je ne sais pas si c'était sur ce podcast ou un autre,

1007
00:35:14.317 --> 00:35:16.279
 mais l'avantage...

1008
00:35:17.020 --> 00:35:18.521
Juste avant de parler pour les marchands de biens.

1009
00:35:18.701 --> 00:35:21.483
Un investissement hautement capitalistique,

1010
00:35:22.224 --> 00:35:23.685
 l'immobilier c'est la définition même,

1011
00:35:24.226 --> 00:35:24.546
 ce qui a...

1012
00:35:24.546 --> 00:35:24.886
 être plus cher,

1013
00:35:24.946 --> 00:35:28.768
 peut-être ça va être des grosses machines très spécifiques dans de l'industrie lourde.

1014
00:35:29.289 --> 00:35:29.829
 Mais voilà,

1015
00:35:30.209 --> 00:35:32.551
 quand on a de la haute intensité capitalistique,

1016
00:35:32.571 --> 00:35:33.431
 ce qu'on a derrière,

1017
00:35:34.031 --> 00:35:37.453
 on a de l'amortissement bancaire qui est également très très élevé.

1018
00:35:37.553 --> 00:35:38.914
 Et c'est comme ça qu'on s'enrichit.

1019
00:35:39.434 --> 00:35:40.095
 Par l'empilement,

1020
00:35:40.115 --> 00:35:47.379
 donc il faut retirer les œillères du cashflow qui sont finalement un frein à l'accumulation du capital.

1021
00:35:47.759 --> 00:35:49.420
Et quelqu'un qui ne voit que par le cashflow,

1022
00:35:49.421 --> 00:35:50.020
 tu lui dirais quoi ?

1023
00:35:50.781 --> 00:35:52.142
 Qui ne considère l'investissement que...

1024
00:35:52.742 --> 00:35:54.623
 par un cashflow et qui veut aller encore plus loin.

1025
00:35:55.683 --> 00:35:55.803
Moi,

1026
00:35:56.063 --> 00:35:59.124
 je dirais qu'il faut utiliser,

1027
00:35:59.264 --> 00:35:59.704
 dans ce cas-là,

1028
00:35:59.784 --> 00:36:00.284
 si tu veux,

1029
00:36:01.104 --> 00:36:02.485
 les bons véhicules d'investissement.

1030
00:36:03.165 --> 00:36:06.946
 Il va falloir accepter d'aller sur des modes d'exploitation agressives.

1031
00:36:06.966 --> 00:36:10.147
 Il va falloir faire ce que Piketty,

1032
00:36:11.207 --> 00:36:13.008
 même s'il est de gauche ou d'extrême gauche,

1033
00:36:13.148 --> 00:36:16.829
 a inventé des concepts intéressants comme le rendement entrepreneurial,

1034
00:36:16.869 --> 00:36:19.490
 c'est-à-dire le rendement issu de ta sueur.

1035
00:36:21.442 --> 00:36:22.503
 Ce n'est plus de l'immobilier.

1036
00:36:23.263 --> 00:36:23.904
 L'immobilier,

1037
00:36:23.905 --> 00:36:24.644
 de mon point de vue,

1038
00:36:24.784 --> 00:36:28.146
 c'est quelque chose qui se pratique de manière stratégique,

1039
00:36:28.907 --> 00:36:32.589
 en utilisant le jeu du capital et le jeu des banques,

1040
00:36:33.289 --> 00:36:33.930
 et en étant,

1041
00:36:34.250 --> 00:36:34.790
 si possible,

1042
00:36:34.791 --> 00:36:36.191
 dans une forme d'efficience,

1043
00:36:36.591 --> 00:36:37.171
 pour éviter,

1044
00:36:37.212 --> 00:36:37.432
 tu vois,

1045
00:36:37.433 --> 00:36:40.714
 je t'avais parlé d'un concept à midi que moi je trouve très intéressant,

1046
00:36:41.554 --> 00:36:42.435
 la problématique,

1047
00:36:42.615 --> 00:36:43.635
 donc ça c'est de la théorie des jeux,

1048
00:36:43.636 --> 00:36:45.637
 la problématique du joueur en nom propre,

1049
00:36:46.177 --> 00:36:47.838
 c'est que le jeu use le joueur.

1050
00:36:48.826 --> 00:36:49.086
 Et ça,

1051
00:36:49.126 --> 00:36:51.027
 c'est très problématique parce que si tu es rincé,

1052
00:36:51.648 --> 00:36:51.928
 usé,

1053
00:36:52.028 --> 00:36:54.029
 que le jeu t'a flingué,

1054
00:36:56.590 --> 00:36:58.571
 il en va quand même de ton capital santé,

1055
00:36:58.591 --> 00:36:58.711
 etc.

1056
00:36:58.972 --> 00:37:01.153
 Alors que le joueur en société,

1057
00:37:01.213 --> 00:37:02.654
 le joueur stratégique,

1058
00:37:03.334 --> 00:37:03.894
 le joueur,

1059
00:37:04.275 --> 00:37:04.795
 quelque part,

1060
00:37:05.055 --> 00:37:05.655
 efficient,

1061
00:37:05.855 --> 00:37:07.516
 intelligent par son efficience,

1062
00:37:08.477 --> 00:37:10.878
 c'est le véhicule qui s'use et pas le joueur.

1063
00:37:11.238 --> 00:37:11.458
 Et ça,

1064
00:37:11.478 --> 00:37:17.762
 c'est une distinction qui est fondamentale et déterminante dans la capacité dans un jeu infini à durer longtemps.

1065
00:37:18.642 --> 00:37:21.063
 à la longévité du joueur et du jeu.

1066
00:37:22.183 --> 00:37:26.564
 La longévité du joueur dépend de sa capacité à se préserver,

1067
00:37:26.984 --> 00:37:28.605
 à ne pas être physiquement,

1068
00:37:29.305 --> 00:37:29.865
 moralement,

1069
00:37:29.985 --> 00:37:38.627
 psychologiquement exposé à des critères qui ne sont pas si importants que ça et surtout un mode d'exploitation qui est fort.

1070
00:37:38.848 --> 00:37:40.928
 Je dirais changer de cadre de pensée,

1071
00:37:41.388 --> 00:37:42.188
 de paradigme,

1072
00:37:42.929 --> 00:37:47.670
 travailler la stratégie et essayer de mieux comprendre les lois du capital.

1073
00:37:48.150 --> 00:37:50.631
 Les lois du capital ne sont pas dominées par le cash flow,

1074
00:37:50.632 --> 00:37:52.232
 elles sont dominées par le capital.

1075
00:37:52.632 --> 00:37:53.012
 Une fois de plus,

1076
00:37:53.013 --> 00:37:53.852
 je reviens sur l'image.

1077
00:37:54.293 --> 00:37:57.694
 Chocolat chaud et chocolat chaud viennois,

1078
00:37:58.274 --> 00:37:59.134
 la seule différence,

1079
00:37:59.135 --> 00:37:59.815
 c'est la chantilly.

1080
00:38:00.315 --> 00:38:03.516
 Mais tu ne commandes pas un chocolat chaud pour la chantilly.

1081
00:38:03.796 --> 00:38:05.277
 Tu la commandes pour le chocolat chaud.

1082
00:38:05.317 --> 00:38:07.398
 Donc voilà ce que je dirais en termes de distinction.

1083
00:38:07.938 --> 00:38:12.420
 Ça demande d'avoir une vision capitalistique d'un jeu dominé par le capital.

1084
00:38:12.900 --> 00:38:13.160
 Et ça,

1085
00:38:13.240 --> 00:38:15.761
 ça ne passe pas par le cash flow n'est pas du capital.

1086
00:38:15.941 --> 00:38:17.582
 C'est un flux excédentaire.

1087
00:38:18.018 --> 00:38:19.439
 et minoritaire de manière générale.

1088
00:38:20.039 --> 00:38:22.681
Merci Fouad pour cette démonstration qui,

1089
00:38:22.961 --> 00:38:23.401
 je pense,

1090
00:38:23.521 --> 00:38:25.262
 si les personnes l'écoutent bien et l'appliquent,

1091
00:38:25.902 --> 00:38:28.064
 peut être game changer.

1092
00:38:28.704 --> 00:38:29.464
Elle change la donne.

1093
00:38:29.785 --> 00:38:31.225
 C'est pas mal en français aussi.

1094
00:38:32.406 --> 00:38:35.108
 Pour une fois que l'expression française est moins ringarde que...

1095
00:38:35.168 --> 00:38:37.409
 C'est vrai que les expressions anglaises,

1096
00:38:37.410 --> 00:38:38.069
 je reconnais ça,

1097
00:38:38.850 --> 00:38:41.171
 elles ont un pouvoir qui est quasiment cinématographique.

1098
00:38:41.631 --> 00:38:41.871
 Tu vois,

1099
00:38:42.932 --> 00:38:43.712
 c'est de la punchline.

1100
00:38:44.593 --> 00:38:45.113
C'est comme

1101
00:38:45.734 --> 00:38:46.454
Big Picture.

1102
00:38:46.734 --> 00:38:49.175
Je pensais exactement à Punchline.

1103
00:38:49.756 --> 00:38:51.997
 Je réfléchissais exactement à Punchline quand tu me disais...

1104
00:38:52.017 --> 00:38:52.717
Phrase à impact.

1105
00:38:52.997 --> 00:38:53.638
Phrase à impact.

1106
00:38:53.818 --> 00:38:54.778
 Ça fait moins...

1107
00:38:54.779 --> 00:38:56.119
 Je vais te faire une phrase à impact.

1108
00:38:57.040 --> 00:38:57.260
Tu vois,

1109
00:38:57.280 --> 00:38:57.720
 pour te dire,

1110
00:38:58.260 --> 00:38:59.861
 c'est le seul anglais que je tolère,

1111
00:38:59.901 --> 00:39:03.823
 c'est-à-dire que ce côté cinématographique que j'aime beaucoup,

1112
00:39:04.584 --> 00:39:04.864
 qui est,

1113
00:39:04.865 --> 00:39:05.244
 par exemple,

1114
00:39:05.464 --> 00:39:06.044
 The Game,

1115
00:39:06.285 --> 00:39:08.066
 c'est quand même plus sexy que le jeu.

1116
00:39:08.826 --> 00:39:08.946
Moi,

1117
00:39:08.947 --> 00:39:09.466
 je préfère le jeu.

1118
00:39:09.947 --> 00:39:10.067
Ah,

1119
00:39:10.068 --> 00:39:10.667
 tu préfères le jeu ?

1120
00:39:10.887 --> 00:39:11.387
Personnellement,

1121
00:39:11.388 --> 00:39:11.968
 je préfère le jeu.

1122
00:39:11.969 --> 00:39:12.088
OK.

1123
00:39:12.248 --> 00:39:13.348
 J'aime bien The Game aussi,

1124
00:39:13.408 --> 00:39:14.089
 ça fait quand même...

1125
00:39:15.950 --> 00:39:16.230
 Game.

1126
00:39:16.430 --> 00:39:16.630
 over.

1127
00:39:17.791 --> 00:39:18.331
Partie 2,

1128
00:39:19.251 --> 00:39:21.992
 pourquoi le cash flow ne doit pas être l'objectif numéro 1,

1129
00:39:22.613 --> 00:39:24.513
 sans pour autant faire des opérations à 3%

1130
00:39:24.533 --> 00:39:24.914
 de rendement,

1131
00:39:26.254 --> 00:39:34.037
 et toutes les erreurs stratégiques que va t'induire cette obsession du cash flow qui peuvent te coûter,

1132
00:39:34.598 --> 00:39:35.598
 en coût d'opportunité,

1133
00:39:36.098 --> 00:39:37.719
 réellement des millions d'euros.

1134
00:39:38.739 --> 00:39:39.420
 Ça fait une bonne intro.

1135
00:39:40.140 --> 00:39:42.241
On en a parlé indirectement,

1136
00:39:42.741 --> 00:39:44.342
 mauvais véhicule d'investissement.

1137
00:39:46.135 --> 00:39:48.1000
 Tu deviens une proie du

1138
00:39:50.202 --> 00:39:54.430
 HCSF qui dit que les Français ont trop emprunté.

1139
00:39:56.505 --> 00:39:56.725
 Donc,

1140
00:39:57.785 --> 00:40:06.548
 exposition à des modes d'exploitation beaucoup trop agressifs qui poussent le joueur à s'user,

1141
00:40:06.728 --> 00:40:10.649
 donc par une charge mentale qui est largement sous-estimée.

1142
00:40:11.429 --> 00:40:11.569
 Donc,

1143
00:40:11.609 --> 00:40:12.270
 c'est un ensemble,

1144
00:40:12.271 --> 00:40:12.550
 en fait,

1145
00:40:12.990 --> 00:40:15.871
 quelque part d'infractions aux lois,

1146
00:40:16.011 --> 00:40:21.772
 aux règles du jeu de l'argent et du capital qui font que tu es très rapidement limité.

1147
00:40:21.792 --> 00:40:21.972
 Tu vois,

1148
00:40:21.973 --> 00:40:22.553
 dans mon bouquin,

1149
00:40:22.833 --> 00:40:23.993
 j'ai toute une combinaison.

1150
00:40:25.285 --> 00:40:30.209
 de l'équation de la richesse qui est composée de mémoire d'une dizaine de paramètres.

1151
00:40:30.210 --> 00:40:30.389
 En fait,

1152
00:40:30.390 --> 00:40:31.150
 tu as une combinaison.

1153
00:40:31.930 --> 00:40:32.351
 Et donc,

1154
00:40:32.371 --> 00:40:35.313
 à chaque fois que tu fais le mauvais choix stratégique,

1155
00:40:35.693 --> 00:40:37.995
 que ce soit sur le véhicule d'investissement,

1156
00:40:37.996 --> 00:40:40.698
 ou si tu es un joueur de l'opacité fiscale ou de la transparence,

1157
00:40:41.158 --> 00:40:43.280
 si tu es un joueur du liquide ou de l'illiquidité,

1158
00:40:43.340 --> 00:40:43.580
 tu vois,

1159
00:40:43.581 --> 00:40:46.602
 j'ai toute une série de conceptualisations comme ça,

1160
00:40:46.662 --> 00:40:49.004
 qui fait que souvent,

1161
00:40:49.005 --> 00:40:49.605
 ce que j'observe,

1162
00:40:49.606 --> 00:40:54.869
 c'est que la majorité des investisseurs font exactement la bonne combinaison de tout.

1163
00:40:54.909 --> 00:40:55.589
 tous les mauvais choix.

1164
00:40:56.590 --> 00:40:57.390
 Ils ne le font pas exprès.

1165
00:40:58.831 --> 00:40:59.531
Ils ne le font pas exprès.

1166
00:41:00.231 --> 00:41:00.732
 C'est très marrant.

1167
00:41:00.733 --> 00:41:00.992
 Tu sais,

1168
00:41:01.032 --> 00:41:01.492
 en venant,

1169
00:41:01.493 --> 00:41:04.453
 on écoutait une commission parlementaire très intéressante,

1170
00:41:04.454 --> 00:41:04.693
d'ailleurs,

1171
00:41:05.013 --> 00:41:05.754
qui était faite par,

1172
00:41:06.034 --> 00:41:06.354
 j'ai oublié...

1173
00:41:06.894 --> 00:41:07.374
Agnès...

1174
00:41:07.735 --> 00:41:08.375
 Je ne sais plus comment.

1175
00:41:09.215 --> 00:41:10.456
Patronne d'un think tank.

1176
00:41:12.036 --> 00:41:12.417
L'IFRAP,

1177
00:41:12.497 --> 00:41:12.617
 non ?

1178
00:41:12.657 --> 00:41:14.457
L'IFRAP ou IFAP.

1179
00:41:14.758 --> 00:41:15.078
L'IFRAP,

1180
00:41:15.079 --> 00:41:16.198
 ça fait un peu Marc De Vrapp.

1181
00:41:17.699 --> 00:41:17.939
 IFAP,

1182
00:41:17.940 --> 00:41:18.259
 je crois,

1183
00:41:18.260 --> 00:41:18.459
 oui.

1184
00:41:18.460 --> 00:41:22.761
Et à parler de la distinction entre le dernier décile...

1185
00:41:23.713 --> 00:41:24.994
 et les 10%

1186
00:41:25.254 --> 00:41:25.755
 les plus riches.

1187
00:41:26.335 --> 00:41:27.956
 Et que la grosse différence était sur,

1188
00:41:28.316 --> 00:41:28.677
 notamment,

1189
00:41:28.678 --> 00:41:29.717
 le véhicule d'investissement.

1190
00:41:30.398 --> 00:41:31.559
 Et le sénateur,

1191
00:41:32.399 --> 00:41:34.401
 c'était de Courson qui parlait,

1192
00:41:34.421 --> 00:41:34.781
 il me semble.

1193
00:41:34.782 --> 00:41:35.902
 Je ne sais pas.

1194
00:41:36.562 --> 00:41:37.823
 Il me semble avoir reconnu sa voix.

1195
00:41:38.424 --> 00:41:40.225
 Il disait qu'en fait,

1196
00:41:41.406 --> 00:41:50.893
 il y avait le principe de l'opacité fiscale et de la transparence et que les gens étaient très bien conseillés et savaient faire la distinction et surtout différer leurs revenus.

1197
00:41:51.133 --> 00:41:51.253
Oui.

1198
00:41:53.046 --> 00:41:54.527
 Je prends un exemple concret.

1199
00:41:55.447 --> 00:41:56.668
Je vais en prendre un aussi.

1200
00:41:56.768 --> 00:41:59.949
Quand tu es un joueur de société,

1201
00:42:01.010 --> 00:42:04.432
 un joueur qui investit en société,

1202
00:42:05.252 --> 00:42:10.015
 ça veut dire qu'il y a un intercalaire juridique qui fait que cet argent n'est pas le tien.

1203
00:42:10.255 --> 00:42:11.256
 C'est celui de la société.

1204
00:42:12.696 --> 00:42:13.117
 Ma règle,

1205
00:42:13.157 --> 00:42:13.277
 moi,

1206
00:42:13.357 --> 00:42:13.897
 sous jacence,

1207
00:42:13.937 --> 00:42:15.758
 je dis que ce qui est distribué est consommé.

1208
00:42:17.419 --> 00:42:17.559
 Donc,

1209
00:42:17.579 --> 00:42:20.360
 ça veut dire que quand tu te distribues de l'argent...

1210
00:42:21.341 --> 00:42:24.382
 toi-même parce que c'est en nom propre et que finalement,

1211
00:42:25.462 --> 00:42:26.542
 il n'y a pas d'intercalaire,

1212
00:42:26.582 --> 00:42:28.083
 donc la tentation est très forte.

1213
00:42:28.863 --> 00:42:29.583
 Cette capacité,

1214
00:42:29.663 --> 00:42:30.003
 en fait,

1215
00:42:30.183 --> 00:42:38.886
 à être à la fois dans des investissements illiquides comme l'immobilier et d'avoir éventuellement un cash flow positif qui ne t'appartient pas,

1216
00:42:38.887 --> 00:42:41.026
 qui appartient à un véhicule d'investissement,

1217
00:42:41.046 --> 00:42:42.927
 à une société,

1218
00:42:43.567 --> 00:42:45.308
 on retombe sur les compétences comportementales,

1219
00:42:45.728 --> 00:42:48.088
 cette étanchéité dans le jeu,

1220
00:42:48.308 --> 00:42:50.729
 le fait d'avoir un véhicule qui n'est pas Merci.

1221
00:42:50.813 --> 00:42:50.973
 Toi,

1222
00:42:51.373 --> 00:42:52.573
 le véhicule n'est pas le joueur.

1223
00:42:53.074 --> 00:42:53.774
Et ça met un frein.

1224
00:42:54.254 --> 00:42:54.414
Voilà,

1225
00:42:54.514 --> 00:42:58.775
 et ça met un frein à toute tentation de consommer ton capital.

1226
00:42:58.955 --> 00:42:59.735
Tu te souviens,

1227
00:42:59.975 --> 00:43:02.156
 j'avais fait un vlog il y a pas mal de temps,

1228
00:43:02.956 --> 00:43:03.897
 en mai de l'année dernière.

1229
00:43:04.637 --> 00:43:07.297
 Il y a précisément,

1230
00:43:08.038 --> 00:43:09.958
 j'ai dû l'enregistrer il y a 51 semaines.

1231
00:43:10.458 --> 00:43:11.579
 Parce qu'il y a un an,

1232
00:43:12.559 --> 00:43:13.839
 je partais le jeudi soir,

1233
00:43:14.399 --> 00:43:14.519
 le

1234
00:43:15.360 --> 00:43:15.980
 7 ou 8 mai,

1235
00:43:16.820 --> 00:43:20.181
 je partais en Afrique pour une semaine en Namibie.

1236
00:43:20.845 --> 00:43:22.606
 Et j'avais enregistré ce vlog à la fin,

1237
00:43:22.626 --> 00:43:23.887
 donc il y a 51 semaines,

1238
00:43:23.907 --> 00:43:24.628
 le temps passe vite.

1239
00:43:25.108 --> 00:43:28.070
 Et j'avais fait ce vlog en allant sur le Cap de Bonne Espérance,

1240
00:43:28.731 --> 00:43:31.152
 où j'expliquais que Dubaï t'appauvrissait,

1241
00:43:32.153 --> 00:43:34.515
 que l'absence de fiscalité t'appauvrissait,

1242
00:43:34.675 --> 00:43:39.638
 parce qu'elle retirait tout le frein entre le compte de la société et toi.

1243
00:43:41.780 --> 00:43:42.260
Bien sûr,

1244
00:43:42.380 --> 00:43:42.500
 et...

1245
00:43:43.921 --> 00:43:44.422
 À Dubaï,

1246
00:43:44.562 --> 00:43:45.842
tu veux une Rolex à 20 000,

1247
00:43:45.882 --> 00:43:46.923
 tu te fais un virement à 20 000.

1248
00:43:46.943 --> 00:43:47.703
 Ici,

1249
00:43:47.743 --> 00:43:48.884
 tu veux une Rolex à 20 000,

1250
00:43:48.885 --> 00:43:49.925
 il va falloir sortir

1251
00:43:50.285 --> 00:43:50.905
 50 000.

1252
00:43:50.906 --> 00:43:51.686
 Tu vas réfléchir deux fois.

1253
00:43:51.687 --> 00:43:52.566
Mais c'est totalement vrai.

1254
00:43:53.807 --> 00:43:55.328
 Je prends un exemple précis.

1255
00:43:56.388 --> 00:44:03.192
 Tu avais le pape de la haute couture française,

1256
00:44:03.572 --> 00:44:04.253
 le Kaiser,

1257
00:44:04.293 --> 00:44:05.073
 le pape allemand,

1258
00:44:06.714 --> 00:44:08.755
 Carl Lagerfeld,

1259
00:44:10.796 --> 00:44:12.317
 qui était le directeur artistique.

1260
00:44:12.497 --> 00:44:13.317
 de Chanel,

1261
00:44:14.878 --> 00:44:15.918
 un type brillant.

1262
00:44:16.058 --> 00:44:16.679
Dior ou Chanel ?

1263
00:44:17.759 --> 00:44:17.999
 Chanel.

1264
00:44:19.160 --> 00:44:20.160
Un type brillant,

1265
00:44:20.500 --> 00:44:21.060
 intelligent,

1266
00:44:22.921 --> 00:44:25.062
 issu de la bourgeoisie allemande.

1267
00:44:25.842 --> 00:44:31.805
 Donc le type n'était pas français et il a réussi à prendre la direction artistique de Chanel pendant peut-être des décennies.

1268
00:44:32.425 --> 00:44:32.625
 Bref,

1269
00:44:33.065 --> 00:44:36.187
 il était sur le plateau à l'époque de

1270
00:44:36.647 --> 00:44:38.948
 Fogiel, donc Marc-Olivier Fogiel,

1271
00:44:39.048 --> 00:44:39.488
 et là,

1272
00:44:39.568 --> 00:44:40.789
 il lui pose une question.

1273
00:44:41.369 --> 00:44:41.609
 Tu vois,

1274
00:44:41.610 --> 00:44:41.989
 la réponse...

1275
00:44:41.989 --> 00:44:42.349
 Réponse,

1276
00:44:43.070 --> 00:44:43.350
 en fait,

1277
00:44:43.410 --> 00:44:48.413
 tu vois l'intelligence de ce joueur d'envergure qui pesait 200 millions d'euros.

1278
00:44:50.054 --> 00:44:53.917
 Est-ce que vous savez combien vous avez sur votre compte bancaire ?

1279
00:44:54.643 --> 00:44:55.063
 Pas du tout.

1280
00:44:55.243 --> 00:44:55.363
 Ça,

1281
00:44:55.403 --> 00:44:55.924
 c'est la question.

1282
00:44:56.704 --> 00:44:59.306
 Et Carla Gearfield lui répond spontanément,

1283
00:44:59.646 --> 00:45:02.067
 si je sais combien j'ai sur mon compte bancaire,

1284
00:45:02.247 --> 00:45:02.567
 mais ça,

1285
00:45:02.647 --> 00:45:04.008
 c'est une question de pauvre.

1286
00:45:04.889 --> 00:45:05.409
 Parce qu'en fait,

1287
00:45:06.910 --> 00:45:14.794
 un type qui pèse 200 millions d'euros n'en a strictement rien à faire de savoir combien il y a sur son compte bancaire.

1288
00:45:15.054 --> 00:45:16.595
 On ne loge pas sur un compte courant,

1289
00:45:16.596 --> 00:45:17.735
 ce qu'on appelle un compte chèque,

1290
00:45:18.696 --> 00:45:24.159
 un actif immobilier ou un actif comme des parts de...

1291
00:45:25.699 --> 00:45:26.860
 d'entreprise,

1292
00:45:27.100 --> 00:45:27.220
 etc.

1293
00:45:27.460 --> 00:45:27.700
 Et donc,

1294
00:45:27.720 --> 00:45:27.960
 tu vois,

1295
00:45:27.961 --> 00:45:28.620
 le décalage,

1296
00:45:29.040 --> 00:45:32.241
 c'est que dans la réponse qui est très puissante sociologiquement,

1297
00:45:32.922 --> 00:45:41.184
 il n'y a que les pauvres qui sont habitués à penser qu'on est riche quand on a de l'argent sur son compte bancaire courant.

1298
00:45:41.604 --> 00:45:44.405
 D'où cette préférence également pour les livrets très liquides.

1299
00:45:45.065 --> 00:45:45.626
 Les livrets...

1300
00:45:45.906 --> 00:45:47.686
LDDS,

1301
00:45:47.706 --> 00:45:48.066
Livret A...

1302
00:45:48.847 --> 00:45:50.227
 L'assurance vie qui est très liquide.

1303
00:45:50.227 --> 00:45:51.227
 liquide à 15 jours près,

1304
00:45:51.247 --> 00:45:52.928
 il te faut 15 jours pour liquider ton assurance vie.

1305
00:45:52.988 --> 00:45:53.428
Et encore,

1306
00:45:53.608 --> 00:45:55.709
 ils ont retiré de plus en plus les pénalités de sortie.

1307
00:45:56.189 --> 00:45:56.829
De mémoire,

1308
00:45:56.849 --> 00:45:59.049
 je crois que la liquidité à court terme,

1309
00:45:59.750 --> 00:46:01.250
 ça doit être de l'ordre de,

1310
00:46:01.770 --> 00:46:02.630
 pour ne pas dire de bêtises,

1311
00:46:02.650 --> 00:46:05.251
 entre 3 000 et 6 000 milliards d'euros en France.

1312
00:46:05.811 --> 00:46:09.352
 Donc cette préférence pour le liquide,

1313
00:46:09.452 --> 00:46:11.453
 elle alimente directement la préférence pour le cash flow.

1314
00:46:12.033 --> 00:46:12.833
 Et le cash flow,

1315
00:46:13.153 --> 00:46:14.494
 cette obsession pour le cash flow,

1316
00:46:15.494 --> 00:46:18.535
 elle va bloquer mécaniquement

1317
00:46:19.223 --> 00:46:21.285
 juridiquement le joueur très rapidement.

1318
00:46:21.945 --> 00:46:23.367
Je vais y revenir dessus.

1319
00:46:24.567 --> 00:46:25.148
 Comme tu l'as dit,

1320
00:46:25.228 --> 00:46:25.849
 l'enrichissement,

1321
00:46:25.850 --> 00:46:27.910
 il ne se fait pas via le cashflow.

1322
00:46:28.170 --> 00:46:28.651
 Le cashflow,

1323
00:46:28.731 --> 00:46:31.333
 c'est la chantilly au-dessus du chocolat.

1324
00:46:31.353 --> 00:46:32.834
Tout à fait.

1325
00:46:33.034 --> 00:46:34.055
Au-dessus du chocolat chaud.

1326
00:46:34.075 --> 00:46:35.216
Elle est pas mal cette métaphore.

1327
00:46:35.236 --> 00:46:35.736
Elle est pas mal.

1328
00:46:35.937 --> 00:46:36.957
Je voudrais un chocolat chaud.

1329
00:46:37.098 --> 00:46:37.278
 Alors,

1330
00:46:37.279 --> 00:46:38.759
 j'ai une petite passion pour les chocolats chauds.

1331
00:46:39.520 --> 00:46:39.640
 Là,

1332
00:46:39.680 --> 00:46:40.200
 j'ai découvert,

1333
00:46:40.201 --> 00:46:41.281
 j'ai pris un chocolat chaud,

1334
00:46:41.801 --> 00:46:42.042
 tu sais,

1335
00:46:42.043 --> 00:46:43.543
 c'est des petites pastilles Alain Ducasse,

1336
00:46:43.544 --> 00:46:45.144
 75%

1337
00:46:45.504 --> 00:46:46.305
 de chocolat chaud,

1338
00:46:46.886 --> 00:46:48.507
 de chocolat noir grand cru.

1339
00:46:49.431 --> 00:46:51.072
 Avec un peu de lait entier,

1340
00:46:52.132 --> 00:46:53.033
 je ne te raconte pas,

1341
00:46:53.993 --> 00:46:55.213
 ça va directement au cerveau.

1342
00:46:57.594 --> 00:46:58.755
Et pour investir massivement,

1343
00:47:00.035 --> 00:47:00.956
 tu as parlé d'empilement.

1344
00:47:02.276 --> 00:47:03.597
 C'est toujours plus intéressant d'avoir 10%

1345
00:47:03.877 --> 00:47:07.639
 de plus-value sur 5 millions d'euros de parcs immobiliers qu'avoir

1346
00:47:08.019 --> 00:47:09.760
 30% de plus-value sur 500 000 euros.

1347
00:47:10.320 --> 00:47:11.760
 Et c'est beaucoup plus facile à atteindre 10%

1348
00:47:11.980 --> 00:47:13.281
 de plus-value que 30%.

1349
00:47:13.341 --> 00:47:14.481
Mais même sans plus-value.

1350
00:47:16.142 --> 00:47:17.303
 Est-ce que tu préfères avoir...

1351
00:47:18.203 --> 00:47:24.388
 1000 balles de cash flow et être bloqué ou est-ce que tu préfères avoir 5 millions d'euros avec un amortissement du prêt ?

1352
00:47:24.668 --> 00:47:26.090
On va l'expliquer.

1353
00:47:26.110 --> 00:47:26.630
La plus-value,

1354
00:47:26.670 --> 00:47:28.332
 c'est aussi une espèce de chantier.

1355
00:47:28.352 --> 00:47:28.792
 Si tu veux,

1356
00:47:28.932 --> 00:47:29.573
 concentre-toi.

1357
00:47:29.653 --> 00:47:33.576
 Il faut déjà se concentrer sur l'amortissement du capital.

1358
00:47:33.577 --> 00:47:34.337
Sur les simulations,

1359
00:47:34.637 --> 00:47:37.519
 j'exclus cash flow et j'exclus plus-value.

1360
00:47:38.080 --> 00:47:40.802
Et ça montre une forme d'honnêteté intellectuelle dans...

1361
00:47:41.983 --> 00:47:45.746
 On ne va pas valoriser excessivement la plus-value d'attente,

1362
00:47:45.866 --> 00:47:46.707
 même si elle existe.

1363
00:47:47.231 --> 00:47:50.232
 Le marché sur les courbes de Frigit,

1364
00:47:50.773 --> 00:47:54.474
 qui est un économiste français qui relève les courbes de Frigit.

1365
00:47:54.654 --> 00:47:55.234
Comment tu l'écris ?

1366
00:47:55.755 --> 00:47:57.635
F-R-I-2-G-I-T.

1367
00:47:58.576 --> 00:47:59.676
 Les courbes de Frigit,

1368
00:48:00.076 --> 00:48:06.059
 c'est un économiste français qui relève les prix de l'immobilier depuis 40 ans,

1369
00:48:06.159 --> 00:48:07.299
 quelque chose comme ça en France.

1370
00:48:08.480 --> 00:48:10.061
 Les courbes sont croissantes.

1371
00:48:10.501 --> 00:48:10.621
Oui,

1372
00:48:10.661 --> 00:48:12.562
 parce que c'est l'euro qui se dévalue.

1373
00:48:15.983 --> 00:48:17.644
 C'est la meilleure protection contre l'inflation.

1374
00:48:17.645 --> 00:48:17.704
 Oui,

1375
00:48:17.705 --> 00:48:18.404
mais au-delà de ça,

1376
00:48:18.504 --> 00:48:18.784
 c'est que...

1377
00:48:18.944 --> 00:48:19.124
 Alors,

1378
00:48:19.125 --> 00:48:20.804
 tu as une accélération depuis les années 2000,

1379
00:48:20.944 --> 00:48:21.525
 si tu veux,

1380
00:48:21.805 --> 00:48:22.485
 mais au-delà de ça,

1381
00:48:22.525 --> 00:48:23.805
 c'est que l'immobilier,

1382
00:48:24.866 --> 00:48:26.926
 sur une tendance long terme,

1383
00:48:27.526 --> 00:48:30.187
 l'immobilier a une valeur qui est croissante.

1384
00:48:31.147 --> 00:48:31.308
 Donc,

1385
00:48:32.148 --> 00:48:34.008
 la probabilité d'avoir de la plus-value,

1386
00:48:34.208 --> 00:48:35.489
 elle existe réellement,

1387
00:48:35.569 --> 00:48:37.069
 mais même s'il n'y a pas de plus-value...

1388
00:48:37.269 --> 00:48:38.029
Ça reste intéressant.

1389
00:48:38.330 --> 00:48:42.211
Ça reste très intéressant par le jeu de l'amortissement du capital.

1390
00:48:42.291 --> 00:48:42.571
Et donc,

1391
00:48:42.651 --> 00:48:43.131
 d'empiler.

1392
00:48:43.291 --> 00:48:43.991
 Et pour empiler,

1393
00:48:43.992 --> 00:48:45.452
 il faut pouvoir répéter les opérations.

1394
00:48:45.492 --> 00:48:48.054
Et éviter les blocages institutionnels.

1395
00:48:48.074 --> 00:48:50.255
Et le cash flow va te pousser sur,

1396
00:48:50.355 --> 00:48:50.896
 comme tu l'as dit,

1397
00:48:50.897 --> 00:48:51.516
 le non-propre.

1398
00:48:51.916 --> 00:48:53.437
 Qui va entraîner un cash flow ?

1399
00:48:54.018 --> 00:48:55.378
 Alors les gens se disent,

1400
00:48:55.679 --> 00:48:55.979
 « Ouais,

1401
00:48:55.980 --> 00:48:58.580
 mais si j'ai du cash flow et que je reviens à mon taux d'endettement,

1402
00:48:59.021 --> 00:49:00.441
 il va baisser le banquier,

1403
00:49:00.481 --> 00:49:02.042
 il va prendre compte de mes loyers. »

1404
00:49:02.543 --> 00:49:04.124
 J'ai participé à un webinar,

1405
00:49:04.764 --> 00:49:05.445
 il y a un an,

1406
00:49:05.985 --> 00:49:08.546
 d'une influenceuse immobilier.

1407
00:49:08.787 --> 00:49:09.027
Ah oui,

1408
00:49:09.047 --> 00:49:09.307
 c'est qui ?

1409
00:49:10.816 --> 00:49:11.056
Assume

1410
00:49:11.696 --> 00:49:15.219
Assume toi Il n'y a que moi qui dois balancer

1411
00:49:15.959 --> 00:49:16.720
Brigitte

1412
00:49:18.161 --> 00:49:18.521
 Brigitte

1413
00:49:20.342 --> 00:49:22.624
C'est pas la mannequin de l'immobilier Oui c'est ça

1414
00:49:23.104 --> 00:49:23.224
Et

1415
00:49:23.885 --> 00:49:24.405
 Brigitte

1416
00:49:26.226 --> 00:49:35.333
 Elle expliquait quand vous allez revenir voir votre banquier Avec votre bien qui a du cashflow Votre revenu ça sera plus 3000 euros Ca sera 3000 euros plus votre cashflow Donc vous pourrez emprunter plus

1417
00:49:35.953 --> 00:49:38.395
 Grosso modo c'était investissement illimité Merci.

1418
00:49:39.699 --> 00:49:41.701
 Parce que le banquier tient en compte les loyers.

1419
00:49:42.602 --> 00:49:42.762
 Or,

1420
00:49:43.303 --> 00:49:43.563
 et ça,

1421
00:49:44.664 --> 00:49:48.087
 ça explique beaucoup de blocages que certains ont depuis le 1er janvier 2022.

1422
00:49:49.208 --> 00:49:50.009
 Et soyons clairs,

1423
00:49:50.490 --> 00:49:51.270
 et j'ai pris en note,

1424
00:49:51.771 --> 00:49:54.614
 les établissements bancaires ne peuvent plus utiliser le calcul différentiel.

1425
00:49:54.894 --> 00:49:55.655
 Le HCSF...

1426
00:49:56.295 --> 00:49:56.915
 Notre cher

1427
00:49:57.275 --> 00:50:01.737
 HESF impose un calcul classique dit « toute charge »

1428
00:50:02.097 --> 00:50:03.397
 à toutes les banques françaises.

1429
00:50:04.377 --> 00:50:05.157
 C'est la décision,

1430
00:50:05.298 --> 00:50:06.858
 pour ceux qui veulent aller le rechercher,

1431
00:50:07.158 --> 00:50:11.719
 D-HESF-2021-7 du 29 septembre 2021,

1432
00:50:12.700 --> 00:50:15.620
 qui a rendu les recommandations juridiquement contraignantes.

1433
00:50:16.321 --> 00:50:17.581
 Le juridiquement contraignant...

1434
00:50:17.621 --> 00:50:18.841
On peut le dire en français simple,

1435
00:50:19.241 --> 00:50:19.642
 c'est la loi.

1436
00:50:20.262 --> 00:50:20.622
En fait,

1437
00:50:23.063 --> 00:50:23.703
 c'est comme si demain,

1438
00:50:23.943 --> 00:50:24.643
 quand tu vas à Nice...

1439
00:50:25.571 --> 00:50:28.912
 Tu as quelquefois sur l'autoroute une vitesse recommandée sur l'autoroute.

1440
00:50:28.913 --> 00:50:29.213
 On te dit,

1441
00:50:29.214 --> 00:50:30.573
 on te recommande de rouler à 110.

1442
00:50:31.734 --> 00:50:33.374
 Si tu passes devant le radar à 120,

1443
00:50:34.275 --> 00:50:35.215
 tu ne vas pas te faire flasher.

1444
00:50:36.055 --> 00:50:36.456
 Et demain,

1445
00:50:36.496 --> 00:50:38.056
 si on te met la limitation à 110,

1446
00:50:38.396 --> 00:50:39.777
 quand tu passes à 120 devant le radar,

1447
00:50:39.837 --> 00:50:40.197
 ça flashe,

1448
00:50:40.198 --> 00:50:40.857
 tu reçois l'amende,

1449
00:50:41.078 --> 00:50:41.638
 tu payes le PV.

1450
00:50:42.318 --> 00:50:42.858
 Ça veut dire quoi ?

1451
00:50:43.098 --> 00:50:43.879
 Avant 2022,

1452
00:50:43.880 --> 00:50:50.461
 les banques étaient plus ou moins libres de faire ce qu'elles voulaient pour favoriser l'investisseur.

1453
00:50:51.442 --> 00:50:52.762
 À partir de 2022,

1454
00:50:53.223 --> 00:50:54.003
 c'est contraignant.

1455
00:50:54.571 --> 00:50:54.971
 C'est-à-dire que,

1456
00:50:55.011 --> 00:50:55.511
 grosso modo,

1457
00:50:56.492 --> 00:51:03.093
 la banque ne va pas risquer sa licence bancaire pour te donner un prix sur lequel elle ne gagne même pas d'argent.

1458
00:51:03.714 --> 00:51:04.174
Tout à fait.

1459
00:51:04.674 --> 00:51:04.934
C'est quoi ?

1460
00:51:04.974 --> 00:51:05.974
 C'est 0,5%

1461
00:51:05.975 --> 00:51:06.554
 la marge nette ?

1462
00:51:06.634 --> 00:51:06.834
 Moins ?

1463
00:51:06.994 --> 00:51:07.395
 Négative ?

1464
00:51:07.555 --> 00:51:09.835
Le taux de marge sur prêts immobiliers…

1465
00:51:09.836 --> 00:51:10.856
Sans assurance et tout ça,

1466
00:51:10.956 --> 00:51:11.416
 c'est moins 0 ?

1467
00:51:11.796 --> 00:51:13.076
Moins 0,5%

1468
00:51:13.156 --> 00:51:13.596
 actuellement.

1469
00:51:13.597 --> 00:51:13.716
Donc,

1470
00:51:13.736 --> 00:51:14.216
 grosso modo,

1471
00:51:14.256 --> 00:51:14.717
 tu penses…

1472
00:51:15.297 --> 00:51:15.997
 C'est comme si toi,

1473
00:51:16.037 --> 00:51:22.359
 tu allais risquer ton job en payant pour risquer ton job.

1474
00:51:22.360 --> 00:51:23.359
Il n'y a aucun intérêt.

1475
00:51:23.515 --> 00:51:24.376
Il n'y a aucun intérêt.

1476
00:51:24.436 --> 00:51:24.696
 Donc ça,

1477
00:51:24.697 --> 00:51:25.297
 il faut le comprendre.

1478
00:51:25.298 --> 00:51:25.917
 C'est contraignant,

1479
00:51:25.918 --> 00:51:26.638
 c'est obligatoire.

1480
00:51:27.218 --> 00:51:27.478
 Avant,

1481
00:51:29.680 --> 00:51:31.022
 c'était une simple recommandation.

1482
00:51:32.023 --> 00:51:32.203
 Donc,

1483
00:51:32.343 --> 00:51:33.103
 la règle est simple.

1484
00:51:33.224 --> 00:51:34.345
 Si tu vises le cashflow,

1485
00:51:34.605 --> 00:51:36.266
 tu vas être limité mathématiquement,

1486
00:51:36.567 --> 00:51:37.668
 sans dérogation possible,

1487
00:51:38.248 --> 00:51:41.611
 sauf du bricolage qui met en danger toute ta stratégie.

1488
00:51:42.912 --> 00:51:43.893
 Et le bricolage,

1489
00:51:43.953 --> 00:51:44.694
 à l'époque de l'IA,

1490
00:51:45.655 --> 00:51:47.416
 c'est complètement suicidaire.

1491
00:51:48.477 --> 00:51:48.837
 Parce qu'avant,

1492
00:51:48.857 --> 00:51:49.778
 il fallait ressortir le dossier.

1493
00:51:49.798 --> 00:51:49.998
 Maintenant,

1494
00:51:49.999 --> 00:51:50.459
 ils peuvent te...

1495
00:51:50.859 --> 00:51:51.819
 T'analyser tous les dossiers,

1496
00:51:51.820 --> 00:51:53.360
 ils te mettent ça dans une machine et c'est réglé.

1497
00:51:54.440 --> 00:51:54.840
 C'est pour ça,

1498
00:51:55.100 --> 00:51:55.680
 et par exemple,

1499
00:51:55.760 --> 00:51:56.981
 je prends l'exemple de Franck.

1500
00:51:57.661 --> 00:51:57.961
 Franck,

1501
00:51:58.541 --> 00:52:00.222
 qui avait cette stratégie,

1502
00:52:00.262 --> 00:52:01.962
 il était bloqué à 400 000.

1503
00:52:01.982 --> 00:52:03.122
 Quand il a changé de stratégie,

1504
00:52:03.182 --> 00:52:04.203
 il est à 2,2 millions.

1505
00:52:04.763 --> 00:52:05.623
 2,2 millions,

1506
00:52:05.903 --> 00:52:07.564
 c'est plus de 80 000 euros.

1507
00:52:07.964 --> 00:52:09.764
 C'est 88 000 euros d'amortissement de crédit.

1508
00:52:09.765 --> 00:52:10.304
C'est le top

1509
00:52:10.664 --> 00:52:11.885
 1% des Français les plus riches.

1510
00:52:12.305 --> 00:52:14.625
 Même si on explique que la France est un pays pauvre,

1511
00:52:15.326 --> 00:52:15.446
 1%

1512
00:52:15.766 --> 00:52:19.467
 des Français ont un patrimoine brut supérieur à 2,2.

1513
00:52:19.747 --> 00:52:20.327
En 18 mois.

1514
00:52:20.851 --> 00:52:21.271
 Et là,

1515
00:52:21.592 --> 00:52:23.153
 il met de côté 88 000 euros.

1516
00:52:23.393 --> 00:52:23.693
 Franck,

1517
00:52:23.713 --> 00:52:25.335
 il avait un salaire de 42 000 euros annuels.

1518
00:52:25.336 --> 00:52:27.116
Ça veut dire deux fois supérieur à son salaire.

1519
00:52:27.276 --> 00:52:28.658
Deux fois supérieur à son salaire.

1520
00:52:28.778 --> 00:52:31.540
 Comment tu peux épargner 80 000 euros quand tu as 42 000 euros de salaire ?

1521
00:52:32.301 --> 00:52:33.962
 Explique-moi comment tu fais ça avec un ATF.

1522
00:52:34.763 --> 00:52:35.263
Techniquement,

1523
00:52:35.264 --> 00:52:35.984
 ce n'est pas possible.

1524
00:52:38.286 --> 00:52:38.546
 Pour moi,

1525
00:52:39.066 --> 00:52:41.528
 la bourse est réservée aux gens qui ont du capital.

1526
00:52:42.089 --> 00:52:42.709
Au-delà de ça,

1527
00:52:44.151 --> 00:52:45.292
 c'est un investissement de phase 2.

1528
00:52:45.732 --> 00:52:46.012
 D'ailleurs,

1529
00:52:46.092 --> 00:52:48.334
 vous avez une conférence dans les liens à aller plus loin,

1530
00:52:48.394 --> 00:52:48.694
 phase 1,

1531
00:52:48.714 --> 00:52:49.075
 phase 2.

1532
00:52:49.491 --> 00:52:50.131
 N'hésitez pas à le voir,

1533
00:52:50.191 --> 00:52:55.394
 c'est vraiment sur l'intelligence financière,

1534
00:52:55.434 --> 00:52:56.234
 comme on le dit aujourd'hui,

1535
00:52:56.334 --> 00:52:56.974
 masterclass,

1536
00:52:57.074 --> 00:52:57.695
 classe de match.

1537
00:53:00.036 --> 00:53:00.796
 Et au-delà de ça,

1538
00:53:01.176 --> 00:53:01.776
 le cash flow,

1539
00:53:03.177 --> 00:53:04.197
 il te pousse à être bloqué,

1540
00:53:05.238 --> 00:53:08.699
 donc à t'empêcher de t'exprimer en pleine capacité,

1541
00:53:09.459 --> 00:53:12.321
 mais il ne va pas faire que ça le cash flow en matière immobilière.

1542
00:53:12.681 --> 00:53:15.762
 Tu vas prendre le choix d'une ville de casseuse où le rendement est élevé,

1543
00:53:16.062 --> 00:53:16.963
 parce que tu ne regardes que ça.

1544
00:53:17.923 --> 00:53:21.085
 Donc tu vas aller sur des villes sinistrées où tu vas voir du Roubaix,

1545
00:53:21.205 --> 00:53:22.006
 du Saint-Etienne,

1546
00:53:22.366 --> 00:53:24.848
 dont on a parlé dans un autre podcast sur comment investir dans une ville.

1547
00:53:24.849 --> 00:53:25.088
 Du Béziers,

1548
00:53:25.148 --> 00:53:25.829
du Perpinon,

1549
00:53:25.909 --> 00:53:26.049
 etc.

1550
00:53:26.489 --> 00:53:28.971
Ou tu vas voir un risque où les locataires...

1551
00:53:29.231 --> 00:53:29.971
Du Forbach,

1552
00:53:30.031 --> 00:53:30.472
 tu vois où c'est,

1553
00:53:30.492 --> 00:53:30.872
 Forbach ?

1554
00:53:30.992 --> 00:53:32.113
Forbach dans le 57.

1555
00:53:32.433 --> 00:53:33.234
C'était anciennement...

1556
00:53:33.654 --> 00:53:34.114
 Alors tu vois,

1557
00:53:34.115 --> 00:53:35.475
 j'ai appris un truc sur Forbach,

1558
00:53:37.477 --> 00:53:38.097
 de mémoire.

1559
00:53:38.237 --> 00:53:39.078
C'est entre Metz et Paris.

1560
00:53:40.198 --> 00:53:41.059
C'est dans l'est de la France.

1561
00:53:41.060 --> 00:53:41.359
 Nancy,

1562
00:53:41.419 --> 00:53:41.880
vers Nancy,

1563
00:53:41.940 --> 00:53:42.060
 non ?

1564
00:53:42.100 --> 00:53:42.960
C'est dans l'est de la France,

1565
00:53:42.961 --> 00:53:43.681
 je ne sais plus où c'est exactement.

1566
00:53:43.682 --> 00:53:44.842
Je sais que c'est le 57.

1567
00:53:45.122 --> 00:53:46.223
C'est vers la frontière allemande.

1568
00:53:47.247 --> 00:53:49.568
Tu avais une grosse concession BMW qui s'appelait B57.

1569
00:53:50.408 --> 00:53:51.068
Ce qui paraît,

1570
00:53:51.208 --> 00:53:51.908
 je ne sais pas si c'est vrai,

1571
00:53:51.909 --> 00:53:52.689
 mais je crois que c'est vrai,

1572
00:53:53.949 --> 00:53:54.369
 30%

1573
00:53:54.370 --> 00:53:56.250
 des habitants maintenant sont des Syriens.

1574
00:53:56.890 --> 00:53:58.390
 Ils ont importé massivement des Syriens,

1575
00:53:58.410 --> 00:54:00.071
 pour une raison que j'ignore.

1576
00:54:00.431 --> 00:54:02.171
 Les Français ont peut-être voulu faire les Allemands,

1577
00:54:02.651 --> 00:54:05.072
 sans les capacités d'absorption allemandes,

1578
00:54:05.392 --> 00:54:07.913
 qui sont phénoménales dans leur capacité à s'organiser.

1579
00:54:08.493 --> 00:54:09.473
 On l'a déjà vu dans le temps.

1580
00:54:10.433 --> 00:54:10.734
 Eh bien,

1581
00:54:13.034 --> 00:54:15.555
 comment veux-tu faire quand tu as 30% ?

1582
00:54:16.567 --> 00:54:17.848
 dans une ancienne ville du Front National,

1583
00:54:17.928 --> 00:54:19.049
 et que tu as 30%

1584
00:54:19.050 --> 00:54:21.971
 de gens qui viennent d'un pays en guerre.

1585
00:54:22.371 --> 00:54:23.792
 Ça ne peut pas fonctionner.

1586
00:54:23.812 --> 00:54:24.052
Mais moi,

1587
00:54:24.072 --> 00:54:24.673
 j'ai la technique.

1588
00:54:24.773 --> 00:54:24.893
 Moi,

1589
00:54:24.933 --> 00:54:25.353
 j'ai la technique.

1590
00:54:25.354 --> 00:54:27.174
Parce que j'avais un client qui m'a proposé un 10%.

1591
00:54:27.815 --> 00:54:27.935
 Oui,

1592
00:54:27.995 --> 00:54:29.536
 j'ai trouvé un 10%

1593
00:54:29.716 --> 00:54:30.376
 sur Fort-Vac.

1594
00:54:30.457 --> 00:54:30.697
 Et moi,

1595
00:54:30.737 --> 00:54:31.177
 j'avais dit...

1596
00:54:31.197 --> 00:54:31.958
Je suis payé par la CAF.

1597
00:54:32.698 --> 00:54:32.818
Oui,

1598
00:54:32.918 --> 00:54:33.819
 mais moi,

1599
00:54:33.859 --> 00:54:34.459
 je n'y vais pas.

1600
00:54:34.940 --> 00:54:35.060
 Moi,

1601
00:54:35.120 --> 00:54:37.061
 je n'y vais pas parce que là,

1602
00:54:37.062 --> 00:54:38.742
 ce n'est même plus du rendement entrepreneurial,

1603
00:54:38.802 --> 00:54:40.023
 c'est de la transpiration.

1604
00:54:41.224 --> 00:54:41.964
 C'est du stress.

1605
00:54:42.865 --> 00:54:43.345
 Ça va être...

1606
00:54:43.405 --> 00:54:43.786
 Et là,

1607
00:54:43.866 --> 00:54:44.766
 c'est là où il faut faire attention.

1608
00:54:44.786 --> 00:54:45.647
 C'est que ce genre de ville...

1609
00:54:46.135 --> 00:54:48.799
 Présenté d'ailleurs également comme une ville rentable,

1610
00:54:49.460 --> 00:54:52.785
 mais derrière ce rendement important,

1611
00:54:52.926 --> 00:54:55.009
 il y a de la précarité,

1612
00:54:55.269 --> 00:54:57.793
 il y a des problèmes d'ordre structurel,

1613
00:54:58.154 --> 00:54:58.955
 ce n'est pas passager.

1614
00:54:59.384 --> 00:55:00.004
 C'est profond.

1615
00:55:00.505 --> 00:55:00.785
 Et ça,

1616
00:55:00.945 --> 00:55:01.305
 pour moi,

1617
00:55:01.486 --> 00:55:01.966
 une fois de plus,

1618
00:55:01.986 --> 00:55:03.487
 dans le cadre d'un blitz patrimoine,

1619
00:55:03.527 --> 00:55:04.688
 il faut minimiser les problèmes.

1620
00:55:04.689 --> 00:55:06.609
C'est le fils d'immigré qui le dit.

1621
00:55:07.430 --> 00:55:07.550
Oui.

1622
00:55:08.010 --> 00:55:08.771
 Et ce n'est pas raciste.

1623
00:55:08.772 --> 00:55:12.934
 C'est une analyse socio-économique de la situation.

1624
00:55:12.954 --> 00:55:13.314
Fas chaud.

1625
00:55:15.436 --> 00:55:16.877
Et c'est ça le problème aussi des Français,

1626
00:55:16.897 --> 00:55:17.257
 si tu veux,

1627
00:55:17.777 --> 00:55:20.099
 dans la conception de l'immigration française.

1628
00:55:20.100 --> 00:55:21.340
 C'est qu'on va,

1629
00:55:21.500 --> 00:55:22.401
 contrairement aux Allemands,

1630
00:55:22.402 --> 00:55:22.781
 je le vois,

1631
00:55:23.101 --> 00:55:25.263
 on va avoir de l'immigration,

1632
00:55:25.303 --> 00:55:26.884
 on les laisse se balader dans la nature.

1633
00:55:27.128 --> 00:55:28.648
 Il n'y a ni formation en langue,

1634
00:55:28.828 --> 00:55:29.669
 ni logement,

1635
00:55:29.909 --> 00:55:31.029
 ni formation professionnelle,

1636
00:55:31.049 --> 00:55:31.169
 etc.

1637
00:55:31.809 --> 00:55:32.390
 En Allemagne,

1638
00:55:32.970 --> 00:55:35.270
 tu as une formation en langue obligatoire,

1639
00:55:35.330 --> 00:55:36.671
 tu as une formation professionnelle,

1640
00:55:37.171 --> 00:55:38.071
 et tu as un logement.

1641
00:55:38.091 --> 00:55:39.692
Elle était tellement intense que tu l'as abandonné.

1642
00:55:39.892 --> 00:55:40.012
Moi,

1643
00:55:40.112 --> 00:55:44.013
 je suis un migrant volontaire,

1644
00:55:44.033 --> 00:55:45.073
 je suis un migrant de luxe,

1645
00:55:45.493 --> 00:55:46.233
 donc c'est différent.

1646
00:55:46.674 --> 00:55:48.234
 Mais quelqu'un qui est en détresse,

1647
00:55:48.274 --> 00:55:48.774
 malheureusement,

1648
00:55:50.415 --> 00:55:53.015
 il est content d'avoir un État en face de lui qui lui offre un emploi,

1649
00:55:53.175 --> 00:55:54.816
 une formation et un travail.

1650
00:55:55.260 --> 00:55:55.480
 Et ça,

1651
00:55:55.481 --> 00:55:57.342
 on n'est plus en capacité de le faire en France.

1652
00:55:57.622 --> 00:55:58.503
Au-delà le cashflow,

1653
00:55:58.883 --> 00:56:00.424
 de t'amener dans une ville de cassos,

1654
00:56:02.086 --> 00:56:02.766
 comme Forbach,

1655
00:56:03.347 --> 00:56:04.127
 comme Saint-Etienne,

1656
00:56:04.668 --> 00:56:05.188
 comme Roubaix...

1657
00:56:05.929 --> 00:56:12.214
Je ne sais pas si c'est une ville de cassos Saint-Etienne,

1658
00:56:12.234 --> 00:56:12.514
mais...

1659
00:56:12.714 --> 00:56:14.256
 J'ai une mauvaise expérience à Saint-Etienne.

1660
00:56:14.856 --> 00:56:15.116
Ah ouais,

1661
00:56:15.236 --> 00:56:15.637
 c'est pour ça.

1662
00:56:17.538 --> 00:56:21.382
La recherche absolue du cashflow va t'amener à une optimisation des coûts,

1663
00:56:21.882 --> 00:56:22.663
 donc des charges,

1664
00:56:22.703 --> 00:56:24.264
 tu vas vouloir réduire tes charges.

1665
00:56:25.288 --> 00:56:26.489
 Pour augmenter ce cash flow,

1666
00:56:26.709 --> 00:56:27.150
 l'excédent,

1667
00:56:28.131 --> 00:56:28.591
 c'est important.

1668
00:56:28.872 --> 00:56:31.314
 Tu ne peux jouer que sur pas beaucoup trop de leviers.

1669
00:56:31.935 --> 00:56:32.095
 Donc,

1670
00:56:32.455 --> 00:56:33.396
 la gestion locative,

1671
00:56:33.516 --> 00:56:34.157
 tu vas la virer.

1672
00:56:34.257 --> 00:56:37.000
 C'est hors de question de donner 7-8%

1673
00:56:37.320 --> 00:56:38.621
 à une société de gestion locative.

1674
00:56:38.622 --> 00:56:38.741
 Donc,

1675
00:56:38.742 --> 00:56:40.103
 tu vas faire les entrées et les sorties.

1676
00:56:40.783 --> 00:56:42.285
 Tu vas choisir toi-même les locataires,

1677
00:56:42.325 --> 00:56:42.926
 peut-être mal.

1678
00:56:43.486 --> 00:56:47.650
 Tu vas faire une réduction de la GLI à

1679
00:56:48.471 --> 00:56:48.731
 3%.

1680
00:56:49.432 --> 00:56:49.692
En fait,

1681
00:56:49.693 --> 00:56:51.453
 tu vas gratter tout ce que tu peux gratter.

1682
00:56:51.553 --> 00:56:53.373
Et tu vas aller dans une ville où la GLI,

1683
00:56:53.553 --> 00:56:55.314
 elle est strictement indispensable.

1684
00:56:56.414 --> 00:56:56.874
Tout à fait.

1685
00:56:57.314 --> 00:56:57.494
Donc,

1686
00:56:58.635 --> 00:56:59.515
 c'est le double effet qui se coule.

1687
00:56:59.775 --> 00:57:00.315
Si tu veux...

1688
00:57:01.356 --> 00:57:01.596
La GLI,

1689
00:57:01.616 --> 00:57:02.936
 elle refuserait 50%

1690
00:57:02.937 --> 00:57:03.396
 des locataires.

1691
00:57:03.556 --> 00:57:03.696
Donc,

1692
00:57:05.217 --> 00:57:08.938
 moins le vivier de locataire est stable ou solvable,

1693
00:57:09.358 --> 00:57:10.838
 plus la GLI est importante.

1694
00:57:11.699 --> 00:57:16.300
Et le cashflow qui te fait sauter la GLI parce que tu veux garder ça en cashflow...

1695
00:57:17.012 --> 00:57:19.253
 Va te faire investir dans une ville où elle est obligatoire.

1696
00:57:20.094 --> 00:57:21.735
 Et la grosse,

1697
00:57:22.875 --> 00:57:24.076
 pas vivement conseillée à Fort-Bac,

1698
00:57:24.136 --> 00:57:26.477
 tu ne vas pas investir sans

1699
00:57:26.958 --> 00:57:28.038
 GLI. À

1700
00:57:28.419 --> 00:57:29.959
 Perpignan, tu ne vas pas investir sans GLI.

1701
00:57:30.860 --> 00:57:32.161
 Et c'est important de le préciser.

1702
00:57:32.821 --> 00:57:33.221
 Également,

1703
00:57:33.762 --> 00:57:35.262
 on va jouer sur les assurances emprunteurs.

1704
00:57:35.863 --> 00:57:36.403
 On va dire oui,

1705
00:57:36.943 --> 00:57:38.825
 transfère ton assurance à un autre assureur.

1706
00:57:38.865 --> 00:57:40.686
 Tu vas économiser 70 euros par mois.

1707
00:57:41.646 --> 00:57:43.227
 Mais ces 70 euros que tu enlèves,

1708
00:57:43.247 --> 00:57:44.748
 c'est le pain de la banque.

1709
00:57:45.556 --> 00:57:46.776
 Et quand il va revoir ta banque,

1710
00:57:46.816 --> 00:57:47.677
 elle fera aucun effort.

1711
00:57:48.117 --> 00:57:49.737
 Elle n'essayera même pas de te mettre dans ces 6%

1712
00:57:49.977 --> 00:57:50.597
 de dérogation.

1713
00:57:50.657 --> 00:57:51.258
Ce qui est normal.

1714
00:57:51.518 --> 00:57:53.158
Ce qui est normal parce que tu l'as enlevé le pain,

1715
00:57:56.459 --> 00:57:56.979
tu l'as trahi.

1716
00:57:57.179 --> 00:57:57.699
Tu l'as niqué.

1717
00:57:57.719 --> 00:57:59.000
Tu as trahi.

1718
00:57:59.640 --> 00:58:02.581
 Je t'avais parlé de cette règle sociologique que j'ai établie.

1719
00:58:03.741 --> 00:58:06.102
 La plupart des joueurs dans le jeu de l'argent sont des traîtres.

1720
00:58:06.302 --> 00:58:07.022
 Dans le sens où...

1721
00:58:07.222 --> 00:58:07.942
Non coopératifs,

1722
00:58:07.943 --> 00:58:08.202
 tu dis.

1723
00:58:08.242 --> 00:58:10.803
Non coopératifs et ils trahissent rapidement.

1724
00:58:11.463 --> 00:58:12.223
 Écoute bien la stat,

1725
00:58:12.603 --> 00:58:13.784
 j'ai trouvé une étude américaine.

1726
00:58:15.224 --> 00:58:18.046
 Ils trahissent rapidement pour un gain et à court terme.

1727
00:58:18.627 --> 00:58:20.768
 Et je ne sais pas si c'est en France ou aux Etats-Unis,

1728
00:58:20.769 --> 00:58:21.068
 mais bref,

1729
00:58:21.509 --> 00:58:25.331
 tu sais à partir de quel montant le joueur moyen,

1730
00:58:25.371 --> 00:58:26.332
 donc l'individu moyen,

1731
00:58:26.432 --> 00:58:26.772
 trahit,

1732
00:58:26.993 --> 00:58:27.533
 à ton avis ?

1733
00:58:28.033 --> 00:58:29.094
Ça va être une centaine d'euros.

1734
00:58:29.254 --> 00:58:29.474
Putain,

1735
00:58:29.494 --> 00:58:29.614
 ouais,

1736
00:58:29.654 --> 00:58:30.295
 c'est 100 euros.

1737
00:58:31.236 --> 00:58:32.677
 À partir de 100 euros,

1738
00:58:33.157 --> 00:58:36.399
 les gens sont en capacité de trahir pour avoir un gain immédiat.

1739
00:58:38.801 --> 00:58:41.263
 Que ferait-il pour des dizaines de milliers d'euros ou des millions ?

1740
00:58:42.143 --> 00:58:43.144
 Il vendrait père et mère.

1741
00:58:43.680 --> 00:58:45.321
 T'imagines quand même le seuil de trahison,

1742
00:58:45.862 --> 00:58:48.143
 il est très très bas à 100 euros.

1743
00:58:48.984 --> 00:58:49.104
Non,

1744
00:58:50.625 --> 00:58:52.747
 ça dénote certaines choses.

1745
00:58:52.767 --> 00:58:53.728
 Et t'as parlé ensuite,

1746
00:58:53.768 --> 00:58:56.249
 pour finir sur les erreurs que te pousse le cashflow,

1747
00:58:56.970 --> 00:58:58.651
 tu as parlé sur les modes d'exploitation.

1748
00:58:59.352 --> 00:59:01.433
 Ça te pousse sur des modes de location,

1749
00:59:01.473 --> 00:59:01.593
 moi,

1750
00:59:01.654 --> 00:59:06.177
 que j'appelle d'une manière très classe des modes d'exploitation de pupute.

1751
00:59:09.039 --> 00:59:09.699
C'est très rigolo,

1752
00:59:09.700 --> 00:59:10.140
 ça me fait rire.

1753
00:59:10.480 --> 00:59:15.123
 C'est comme quand tu dois aller faire la promotion d'un livre,

1754
00:59:15.143 --> 00:59:17.204
 tu es obligé d'aller faire la pupute sur d'autres médias.

1755
00:59:17.264 --> 00:59:17.724
Mais c'est mignon,

1756
00:59:17.784 --> 00:59:18.125
 pupute.

1757
00:59:18.345 --> 00:59:18.485
Oui,

1758
00:59:18.625 --> 00:59:18.965
 c'est mignon,

1759
00:59:19.045 --> 00:59:19.405
 pupute.

1760
00:59:22.307 --> 00:59:24.628
Mais ce que je veux dire sur ces modes d'exploitation de pupute,

1761
00:59:24.989 --> 00:59:26.209
 c'est sur la durabilité.

1762
00:59:26.509 --> 00:59:26.850
 En fait,

1763
00:59:28.050 --> 00:59:28.771
 tu vas t'user,

1764
00:59:29.571 --> 00:59:32.013
 tu vas faire dix fois plus d'efforts sur un parc de 300,

1765
00:59:32.113 --> 00:59:35.235
 400 000 euros que sur un parc à 4 millions d'euros.

1766
00:59:35.675 --> 00:59:36.015
Bien sûr.

1767
00:59:36.936 --> 00:59:37.476
Et les gens...

1768
00:59:38.381 --> 00:59:40.064
 quelques fois qui te disent tout ça,

1769
00:59:40.626 --> 00:59:42.069
 ils ne s'en rendent vraiment pas compte.

1770
00:59:42.510 --> 00:59:43.111
 Et en plus,

1771
00:59:43.251 --> 00:59:43.792
 tu as parlé,

1772
00:59:45.356 --> 00:59:45.817
 je l'ai noté,

1773
00:59:45.837 --> 00:59:46.037
 tu vois,

1774
00:59:46.038 --> 00:59:46.739
 j'ai pris des notes,

1775
00:59:46.799 --> 00:59:47.561
 j'ai pris un petit délire.

1776
00:59:48.898 --> 00:59:53.501
Tu as parlé de la fragilité sur la hausse des taux d'intérêt.

1777
00:59:54.242 --> 00:59:56.023
Ah oui,

1778
00:59:57.244 --> 00:59:58.485
sur un choc exogène.

1779
00:59:58.745 --> 01:00:00.526
Sur la fragilité de la stratégie.

1780
01:00:00.786 --> 01:00:00.966
Voilà.

1781
01:00:01.607 --> 01:00:02.147
 Une stratégie,

1782
01:00:02.148 --> 01:00:03.368
ça doit être robuste normalement.

1783
01:00:03.869 --> 01:00:04.849
Ça doit être antifragile.

1784
01:00:05.870 --> 01:00:06.690
Dans les meilleurs des cas,

1785
01:00:06.731 --> 01:00:06.851
 oui.

1786
01:00:07.691 --> 01:00:08.552
Résiliente à minima.

1787
01:00:11.314 --> 01:00:13.655
 Tu as parlé réglementaire et financier.

1788
01:00:13.755 --> 01:00:15.397
 Financier avec les taux d'intérêt,

1789
01:00:15.477 --> 01:00:16.577
 réglementaire avec le HESF.

1790
01:00:16.637 --> 01:00:17.218
C'est ça.

1791
01:00:17.590 --> 01:00:21.213
Quelqu'un qui fait de la colocation pour contourner les plafonnements de loyers dans certaines villes.

1792
01:00:21.753 --> 01:00:22.213
 Si demain,

1793
01:00:23.754 --> 01:00:24.695
 pour expliquer grosso modo,

1794
01:00:24.715 --> 01:00:25.356
 tu as un appartement,

1795
01:00:25.357 --> 01:00:26.937
 tu n'as pas le droit de le louer plus de 500 balles.

1796
01:00:27.437 --> 01:00:28.978
On va te dire de faire du bail civil,

1797
01:00:29.479 --> 01:00:31.400
tu vas mettre 4 chambres ou tu vas faire payer 200 balles.

1798
01:00:31.401 --> 01:00:32.621
 Donc tu sors à 800 balles.

1799
01:00:33.662 --> 01:00:34.622
 Tu défigures ton bien.

1800
01:00:35.223 --> 01:00:37.424
 Il y en a quelques fois qui veulent te transformer des maisons avec...

1801
01:00:37.925 --> 01:00:39.106
Qui suppriment le salon de séjour.

1802
01:00:39.686 --> 01:00:40.667
Moi j'ai eu quelqu'un,

1803
01:00:41.327 --> 01:00:42.288
 il faudrait que je te retrouve,

1804
01:00:42.308 --> 01:00:44.209
 qui voulait acheter une maison pour faire 7 chambres.

1805
01:00:46.230 --> 01:01:00.754
et je me posais la question si t'as pas des questions de t'as des mairies maintenant qui vérifient physiquement avant la vente si le bien est conforme à sa description dans le titre de propriété et

1806
01:01:01.194 --> 01:01:10.657
la personne voulait faire plein de colloques dans une maison individuelle et si tu veux la chose,

1807
01:01:10.957 --> 01:01:14.958
 si demain le plafondement de loyer s'applique à tout le monde là tu te retrouves avec un bien

1808
01:01:15.358 --> 01:01:18.061
 c'est les locataires qui vont être contents en colocation.

1809
01:01:18.801 --> 01:01:19.302
 Mais par contre,

1810
01:01:19.342 --> 01:01:19.502
 toi,

1811
01:01:20.002 --> 01:01:21.223
 qu'est-ce qui va te rester comme choix ?

1812
01:01:22.024 --> 01:01:25.127
 Tu vas passer en cashflow négatif sans aucune marge de sécurité,

1813
01:01:25.767 --> 01:01:27.629
 parce que tu auras joué sur du border,

1814
01:01:28.229 --> 01:01:30.291
 sur une incompréhension qu'on sait,

1815
01:01:30.451 --> 01:01:31.232
 le LMNP,

1816
01:01:31.412 --> 01:01:33.834
 on a dit que le LMNP serait fini à un moment,

1817
01:01:34.194 --> 01:01:36.536
 parce que la non-reprise des amortissements était une anomalie.

1818
01:01:37.437 --> 01:01:39.499
 Tu espères juste que ça ne t'atteindra pas.

1819
01:01:39.559 --> 01:01:40.039
 De toute façon,

1820
01:01:40.079 --> 01:01:40.760
 quand tu es border,

1821
01:01:40.800 --> 01:01:42.361
 que tu joues sur des incompréhensions,

1822
01:01:42.441 --> 01:01:43.062
 sur des niches...

1823
01:01:43.374 --> 01:01:44.695
 Il ne faut pas s'étonner que la niche,

1824
01:01:44.696 --> 01:01:45.195
 elle se ferme.

1825
01:01:46.836 --> 01:01:46.956
 Moi,

1826
01:01:46.976 --> 01:01:47.936
 j'étais parti dans un pays,

1827
01:01:47.937 --> 01:01:48.956
 il y avait une niche fiscale.

1828
01:01:50.097 --> 01:01:51.197
 Je savais qu'elle pouvait se fermer.

1829
01:01:52.238 --> 01:01:52.958
 Quand elle s'est fermée,

1830
01:01:52.959 --> 01:01:53.719
 ça ne m'a pas fait partir.

1831
01:01:54.919 --> 01:01:55.159
 Et là,

1832
01:01:56.020 --> 01:01:59.141
 qu'est-ce qui se passe sur une colocation agressive ?

1833
01:02:00.261 --> 01:02:01.762
 La personne n'a que deux choix à vendre.

1834
01:02:05.104 --> 01:02:06.824
 Est-ce que ça va être liquide comme bien ?

1835
01:02:08.485 --> 01:02:08.625
Non,

1836
01:02:08.685 --> 01:02:09.025
 parce que...

1837
01:02:09.766 --> 01:02:10.366
Il est défiguré ?

1838
01:02:10.606 --> 01:02:10.726
Oui,

1839
01:02:10.806 --> 01:02:14.007
 et peut-être que les gens qui vont être intéressés à l'acheter,

1840
01:02:14.667 --> 01:02:17.148
 ça peut être des familles qui n'ont pas besoin d'autant de chambres.

1841
01:02:17.368 --> 01:02:17.908
Exactement.

1842
01:02:18.008 --> 01:02:19.789
 Et qu'est-ce qui va se passer en parallèle également ?

1843
01:02:20.129 --> 01:02:24.130
D'avoir 1,5 ou 6 enfants en moyenne par femme.

1844
01:02:24.510 --> 01:02:24.630
Non,

1845
01:02:24.631 --> 01:02:25.950
 mais qu'est-ce qui va se passer en parallèle ?

1846
01:02:26.511 --> 01:02:28.431
 C'est que toutes les personnes qui ont fait la même stratégie,

1847
01:02:28.451 --> 01:02:29.171
 il n'est pas l'unique.

1848
01:02:29.351 --> 01:02:29.471
 Donc,

1849
01:02:29.511 --> 01:02:33.733
 il va y avoir des biens exactement similaires où les gens seront pressés de vendre.

1850
01:02:33.773 --> 01:02:34.913
C'est comme la fin des pinels,

1851
01:02:34.914 --> 01:02:35.213
 en fait.

1852
01:02:35.633 --> 01:02:37.294
 Quant à la fin du dispositif,

1853
01:02:37.354 --> 01:02:38.474
 les gens les vendent par paquet.

1854
01:02:38.762 --> 01:02:39.582
Ils les vendent par paquet,

1855
01:02:39.583 --> 01:02:40.663
 ils prennent leur moins-value.

1856
01:02:41.123 --> 01:02:41.263
 Donc,

1857
01:02:41.343 --> 01:02:41.644
 en fait,

1858
01:02:41.744 --> 01:02:43.665
 c'est la définition même de la fragilité.

1859
01:02:43.925 --> 01:02:46.867
 Le cash flow te pousse à être excessivement fragile.

1860
01:02:46.868 --> 01:02:47.347
C'est comme tout,

1861
01:02:47.367 --> 01:02:47.747
 en fait.

1862
01:02:49.408 --> 01:02:50.108
 Tu fais un truc,

1863
01:02:50.148 --> 01:02:51.269
 c'est à la sortie que tu payes,

1864
01:02:52.390 --> 01:02:52.990
 pas pendant.

1865
01:02:54.111 --> 01:02:55.471
 Et c'est vrai que tu as ce syndrome.

1866
01:02:55.472 --> 01:02:55.711
 En fait,

1867
01:02:55.712 --> 01:03:06.037
 tu as des investisseurs qui se croient plus malins que d'autres par ce genre de micro-stratégie.

1868
01:03:07.698 --> 01:03:11.020
 plutôt sur ce genre de micro-techniques et en fait,

1869
01:03:11.601 --> 01:03:12.722
 ils n'ont pas encore payé l'addition.

1870
01:03:12.723 --> 01:03:13.842
C'est comme le bail civil,

1871
01:03:13.843 --> 01:03:16.204
 où on ne te fait plus des bails de résidence principale.

1872
01:03:16.205 --> 01:03:17.065
Où tu as de la dérogation.

1873
01:03:17.325 --> 01:03:19.146
Où tu as de la dérogation sur les plafonds de banque.

1874
01:03:19.147 --> 01:03:20.447
Je crois que c'est un mois aussi minimum,

1875
01:03:20.487 --> 01:03:20.787
 je crois,

1876
01:03:20.788 --> 01:03:21.328
 un bail civil,

1877
01:03:21.329 --> 01:03:22.749
 où tu ne peux plus relouer deux fois.

1878
01:03:23.149 --> 01:03:23.269
Non,

1879
01:03:23.289 --> 01:03:28.553
 mais tu ne le fais pas en résidence principale et ça fait contourner l'encadrement de loyer.

1880
01:03:28.653 --> 01:03:29.494
 L'encadrement de loyer.

1881
01:03:29.694 --> 01:03:30.574
 Si tu fais un bail civil,

1882
01:03:30.615 --> 01:03:30.995
 par exemple,

1883
01:03:30.996 --> 01:03:33.737
 si c'est quelqu'un qui va travailler à l'extérieur de sa ville,

1884
01:03:33.738 --> 01:03:35.138
 mais qui garde sa résidence principale.

1885
01:03:35.638 --> 01:03:39.281
 Mais tu en as beaucoup qui te mettent ça alors que c'est vraiment loué comme une résidence principale.

1886
01:03:39.321 --> 01:03:42.424
Tu en as qui l'utilisent en LCD pour deux jours.

1887
01:03:45.426 --> 01:03:45.947
Pensez à ça.

1888
01:03:46.267 --> 01:03:46.828
 Tout l'impact,

1889
01:03:47.208 --> 01:03:49.890
 le cash flow va vous amener sur des erreurs bancaires,

1890
01:03:49.910 --> 01:03:54.634
 sur des erreurs stratégiques qui vont vous mettre dans une extrême fragilité.

1891
01:03:55.675 --> 01:03:59.999
 Et c'est pour ça qu'on dit que ce n'est pas le facteur le plus important.

1892
01:04:01.680 --> 01:04:03.542
 Dans cette troisième et dernière partie...

1893
01:04:03.882 --> 01:04:08.385
 le cash flow dans une stratégie capitaliste et comment la prise de vue,

1894
01:04:08.505 --> 01:04:11.747
 la prise de hauteur va permettre de résoudre le problème parce que les gens se disent,

1895
01:04:12.208 --> 01:04:13.208
 si j'ai du cash flow négatif,

1896
01:04:13.269 --> 01:04:14.409
 déjà la banque ne va pas me financer,

1897
01:04:14.790 --> 01:04:27.018
 mais je peux t'assurer que la banque préfère financer un immeuble à 1 million d'euros avec 1 000 euros de cash flow négatif à un chirurgien dentiste que toi si tu es au RSA et que tu as un immeuble avec 3 000 euros de cash flow par mois sur les Champs-Elysées.

1898
01:04:27.518 --> 01:04:30.060
D'où l'importance de préparer son profil d'emprunteur.

1899
01:04:30.600 --> 01:04:31.241
De le construire.

1900
01:04:31.841 --> 01:04:32.281
Tout à fait,

1901
01:04:32.282 --> 01:04:32.942
 de le bâtir.

1902
01:04:34.126 --> 01:04:34.927
de le solidifier,

1903
01:04:34.928 --> 01:04:35.367
 de le blinder.

1904
01:04:36.507 --> 01:04:37.108
 Le cash flow,

1905
01:04:37.968 --> 01:04:38.868
 même s'il est négatif,

1906
01:04:38.908 --> 01:04:43.610
 ne va pas être un problème avec la bonne stratégie,

1907
01:04:43.630 --> 01:04:44.370
 les bons financements,

1908
01:04:44.391 --> 01:04:45.731
 avec la vision d'ensemble.

1909
01:04:46.211 --> 01:04:48.472
 Parce que les gens se disent si j'ai du cash flow négatif,

1910
01:04:48.832 --> 01:04:51.173
 si j'ai 10 immeubles avec 200 euros de cash flow négatif,

1911
01:04:51.174 --> 01:04:53.054
 je vais devoir sortir 2000 euros de ma poche tous les mois.

1912
01:04:54.052 --> 01:04:56.454
 mais tu n'auras sans doute pas à le faire pendant 3,

1913
01:04:56.694 --> 01:04:56.974
 4,

1914
01:04:57.134 --> 01:04:57.514
 5 ans.

1915
01:04:58.515 --> 01:04:58.895
 Et moi,

1916
01:04:58.935 --> 01:05:01.156
 j'aime bien dire que lorsqu'on achète,

1917
01:05:01.256 --> 01:05:03.738
 c'est le pire jour d'un point de vue cash flow.

1918
01:05:04.158 --> 01:05:04.658
 Le pire jour,

1919
01:05:04.698 --> 01:05:05.379
 c'est le jour de l'achat.

1920
01:05:06.359 --> 01:05:07.200
 Parce qu'entre-temps,

1921
01:05:07.300 --> 01:05:10.602
 tu vas pouvoir faire des travaux et louer plus cher.

1922
01:05:11.202 --> 01:05:13.204
 Tu vas pouvoir indexer tes loyers,

1923
01:05:13.824 --> 01:05:14.244
 l'IRL.

1924
01:05:14.845 --> 01:05:16.786
 Tu vas pouvoir arbitrer,

1925
01:05:16.787 --> 01:05:18.967
 ne jamais sous-estimer la puissance de l'arbitrage.

1926
01:05:20.628 --> 01:05:22.089
 tes taux d'intérêt vont pouvoir baisser.

1927
01:05:22.129 --> 01:05:23.570
 Si les taux d'intérêt vont pouvoir baisser,

1928
01:05:23.571 --> 01:05:27.012
 tu vas pouvoir renégocier ton crédit ou le faire racheter.

1929
01:05:27.152 --> 01:05:27.292
 Donc,

1930
01:05:27.652 --> 01:05:28.672
 ta mensualité baissera.

1931
01:05:29.233 --> 01:05:30.694
 Et si les taux d'intérêt remontent,

1932
01:05:31.114 --> 01:05:34.996
 ce qui est la question en ce moment avec la guerre en Iran et la question d'inflation,

1933
01:05:35.496 --> 01:05:36.677
 quand les taux d'intérêt remontent,

1934
01:05:36.797 --> 01:05:37.117
 les prix,

1935
01:05:37.177 --> 01:05:37.477
 certes,

1936
01:05:37.497 --> 01:05:38.458
 de l'immobilier baissent,

1937
01:05:38.918 --> 01:05:39.438
 mais par contre,

1938
01:05:39.478 --> 01:05:44.821
 les prix des loyers augmentent puisque beaucoup moins de gens peuvent devenir propriétaires et beaucoup de gens,

1939
01:05:44.901 --> 01:05:46.502
 il y a beaucoup plus de tensions locatives.

1940
01:05:47.103 --> 01:05:49.404
 Et c'est ce qu'on a vu pendant le...

1941
01:05:49.928 --> 01:05:51.890
Et t'as une indexation des loyers à l'inflation.

1942
01:05:52.871 --> 01:05:53.371
Exactement.

1943
01:05:54.072 --> 01:05:54.472
 Et donc,

1944
01:05:56.153 --> 01:05:56.774
 le pire jour,

1945
01:05:56.834 --> 01:05:58.095
 c'est le jour numéro un.

1946
01:05:59.256 --> 01:05:59.856
 Qu'est-ce que t'en penses,

1947
01:05:59.876 --> 01:06:00.017
 Fouad,

1948
01:06:00.018 --> 01:06:00.257
 de ça ?

1949
01:06:00.777 --> 01:06:02.098
 Sur la prise de vue nécessaire,

1950
01:06:02.379 --> 01:06:03.099
 qu'est-ce que tu dirais ?

1951
01:06:03.199 --> 01:06:04.300
La prise de vue globale,

1952
01:06:04.320 --> 01:06:05.381
 elle est indispensable.

1953
01:06:06.682 --> 01:06:11.987
 Il faut appréhender le patrimoine dans sa globalité et pas uniquement...

1954
01:06:13.088 --> 01:06:13.568
À l'unité.

1955
01:06:13.808 --> 01:06:14.008
 Voilà.

1956
01:06:14.549 --> 01:06:15.269
 Il faut être macro.

1957
01:06:15.730 --> 01:06:16.410
Une seule pièce,

1958
01:06:16.551 --> 01:06:16.831
 pour moi,

1959
01:06:17.291 --> 01:06:18.152
 c'est indispensable.

1960
01:06:18.968 --> 01:06:21.570
 J'ai envie de te dire ce qu'il faut déjà regarder dans sa globalité,

1961
01:06:21.650 --> 01:06:22.851
 c'est sa propre psychologie.

1962
01:06:23.191 --> 01:06:23.832
 Comme je dis souvent,

1963
01:06:23.833 --> 01:06:25.693
 la psychologie est la colonne vertébrale de l'argent.

1964
01:06:26.334 --> 01:06:27.315
 Ce qui pète en premier,

1965
01:06:27.316 --> 01:06:28.515
 le maillon qui pète en premier,

1966
01:06:28.936 --> 01:06:32.819
 c'est la psychologie de l'investisseur et qui est criblée de biais psychologiques,

1967
01:06:33.219 --> 01:06:34.720
 dont le biais du rendement,

1968
01:06:34.760 --> 01:06:35.581
 le biais du cash flow,

1969
01:06:35.621 --> 01:06:35.741
 etc.

1970
01:06:37.182 --> 01:06:40.084
 Donc il faut une vision globale,

1971
01:06:40.645 --> 01:06:42.986
 il faut une vraie stratégie de signe noir,

1972
01:06:43.487 --> 01:06:45.068
 il faut une vraie stratégie...

1973
01:06:45.760 --> 01:06:51.402
 de quelqu'un qui exécute un blitz patrimoine et pas quelqu'un qui traque de la chantilly sur un chocolat chaud.

1974
01:06:52.482 --> 01:06:54.202
 Ce qui est plus important dans un chocolat chaud,

1975
01:06:54.683 --> 01:06:55.683
 c'est la qualité du lait,

1976
01:06:55.963 --> 01:06:57.123
 la qualité du chocolat,

1977
01:06:57.563 --> 01:06:58.864
 la densité du chocolat,

1978
01:06:59.304 --> 01:06:59.444
 etc.

1979
01:06:59.464 --> 01:07:01.985
 Et ce n'est pas que la chantilly.

1980
01:07:03.045 --> 01:07:03.825
 Merci Alain.

1981
01:07:04.205 --> 01:07:06.386
 Merci Alain Ducasse.

1982
01:07:07.346 --> 01:07:08.226
 Je suis son disciple.

1983
01:07:09.507 --> 01:07:09.887
 Donc là-dessus,

1984
01:07:09.888 --> 01:07:10.527
 je suis d'accord avec toi.

1985
01:07:10.767 --> 01:07:12.888
 Il faut avoir une vision globale,

1986
01:07:12.889 --> 01:07:13.548
 systématique.

1987
01:07:13.548 --> 01:07:13.948
 systémique,

1988
01:07:13.949 --> 01:07:14.528
 ça c'est important,

1989
01:07:14.529 --> 01:07:17.709
 il faut avoir une vision systémique et c'est là une fois de plus,

1990
01:07:17.909 --> 01:07:22.931
 l'intelligence conceptuelle est primordiale dans la compréhension des lois de l'argent,

1991
01:07:22.932 --> 01:07:24.131
 du capital de l'immobilier,

1992
01:07:24.451 --> 01:07:36.135
 il faut essayer de comprendre comment ça fonctionne avant de se jeter comme un clochard sur 200 euros ou 50 balles de cashflow par mois c'est de suspension du jugement tu vois,

1993
01:07:36.215 --> 01:07:41.076
 je cite souvent un ami d'enfance qui a une intelligence relationnelle exceptionnelle et sociale

1994
01:07:41.336 --> 01:07:42.156
 qui n'a pas fait d'études,

1995
01:07:42.157 --> 01:07:44.417
 mais qui est brillant dans les compétences comportementales.

1996
01:07:44.777 --> 01:07:45.098
 Il me dit,

1997
01:07:45.099 --> 01:07:45.218
 moi,

1998
01:07:45.219 --> 01:07:45.718
 ce que j'aime bien,

1999
01:07:45.798 --> 01:07:45.998
 Fouad,

2000
01:07:46.038 --> 01:07:46.298
 chez toi,

2001
01:07:46.398 --> 01:07:48.019
 c'est que t'attends,

2002
01:07:48.519 --> 01:07:49.439
 t'essayes de réfléchir,

2003
01:07:49.479 --> 01:07:52.681
 tu ne te jettes pas comme ça rapidement sur les choses.

2004
01:07:53.161 --> 01:07:53.281
 Et

2005
01:07:53.861 --> 01:07:54.681
 Madeleine également,

2006
01:07:54.781 --> 01:07:56.322
 qu'on salue au passage,

2007
01:07:56.722 --> 01:07:57.523
 m'avait dit la même chose.

2008
01:07:57.543 --> 01:07:59.863
 J'aime beaucoup le fait que tu ne réponds pas forcément tout de suite.

2009
01:08:00.044 --> 01:08:00.284
 Et ça,

2010
01:08:00.285 --> 01:08:00.704
 c'est important.

2011
01:08:00.724 --> 01:08:01.824
 C'est quelque chose que j'ai travaillé,

2012
01:08:01.844 --> 01:08:02.424
 qui n'est pas inné.

2013
01:08:03.125 --> 01:08:03.245
 Moi,

2014
01:08:03.345 --> 01:08:10.028
 j'ai été éduqué dans une forme de chaos éducatif où il y avait quand même une forme de tension,

2015
01:08:10.088 --> 01:08:10.848
 d'agressivité.

2016
01:08:11.472 --> 01:08:12.253
 Et si tu veux,

2017
01:08:12.333 --> 01:08:12.453
 moi,

2018
01:08:13.194 --> 01:08:16.456
 j'ai été élevé un peu dans la réaction,

2019
01:08:16.496 --> 01:08:17.397
 dans l'impulsivité.

2020
01:08:17.797 --> 01:08:17.917
 Donc,

2021
01:08:17.997 --> 01:08:20.840
 j'ai dû travailler ces compétences qui ne sont pas innées.

2022
01:08:21.040 --> 01:08:22.461
 La suspension du jugement,

2023
01:08:23.042 --> 01:08:23.662
 se calmer,

2024
01:08:24.062 --> 01:08:24.663
 réfléchir,

2025
01:08:24.863 --> 01:08:25.764
 prendre de la hauteur,

2026
01:08:26.184 --> 01:08:30.608
 c'est fondamental quand on veut jouer au jeu des 10 millions d'euros.

2027
01:08:30.948 --> 01:08:32.389
 Si tu veux jouer au jeu des

2028
01:08:33.150 --> 01:08:33.470
 20 millions...

2029
01:08:33.471 --> 01:08:34.371
300 euros de cash flow.

2030
01:08:34.431 --> 01:08:34.591
Voilà,

2031
01:08:34.791 --> 01:08:34.911
 ça,

2032
01:08:35.012 --> 01:08:38.274
 c'est un jeu qui ne nécessite pas,

2033
01:08:38.735 --> 01:08:40.216
 qui n'exige pas autant de compétences.

2034
01:08:40.560 --> 01:08:43.261
 Mais quand tu veux être dans le jeu du capital,

2035
01:08:43.421 --> 01:08:44.162
 des millions d'euros,

2036
01:08:44.542 --> 01:08:44.662
 là,

2037
01:08:44.782 --> 01:08:45.802
 il faut prendre de la hauteur.

2038
01:08:45.922 --> 01:08:48.223
 Il faut regarder la situation globalement,

2039
01:08:48.743 --> 01:08:49.204
 réfléchir,

2040
01:08:49.304 --> 01:08:50.604
 prendre le maximum d'informations.

2041
01:08:51.144 --> 01:08:51.605
 Une fois de plus,

2042
01:08:51.905 --> 01:08:54.746
 se former sans faire de pub.

2043
01:08:55.266 --> 01:08:55.586
 Mais bon,

2044
01:08:55.806 --> 01:08:56.587
 on est obligé de le dire.

2045
01:08:58.448 --> 01:08:59.328
 Le capital humain,

2046
01:08:59.408 --> 01:09:00.468
 c'est ce qui irrigue,

2047
01:09:00.668 --> 01:09:01.709
 c'est le sang de l'argent.

2048
01:09:01.989 --> 01:09:03.129
 C'est ce qui irrigue l'argent.

2049
01:09:03.430 --> 01:09:03.550
 Donc,

2050
01:09:03.551 --> 01:09:04.670
 si tu ne donnes pas à manger,

2051
01:09:04.671 --> 01:09:07.811
 si tu ne donnes pas le sang au capital,

2052
01:09:07.851 --> 01:09:08.332
 à l'argent,

2053
01:09:08.333 --> 01:09:08.952
 tu n'en auras pas.

2054
01:09:09.300 --> 01:09:09.440
 Donc,

2055
01:09:09.540 --> 01:09:11.001
 il faut se former avec les meilleurs.

2056
01:09:11.342 --> 01:09:11.922
 Et à ce jeu-là,

2057
01:09:12.843 --> 01:09:14.184
 je suis navré de le dire,

2058
01:09:14.264 --> 01:09:19.729
 mais le nombre d'opérateurs intéressants sur le marché français est extrêmement réduit.

2059
01:09:20.549 --> 01:09:26.755
Et c'est très intéressant parce que j'avais fait un coaching opérationnel,

2060
01:09:26.895 --> 01:09:28.756
 c'est comme ça que je les appelle dans PX,

2061
01:09:29.297 --> 01:09:30.818
 que j'avais intitulé prise de hauteur.

2062
01:09:31.899 --> 01:09:38.044
 Et j'avais dézoomé sur le véhicule d'investissement.

2063
01:09:38.624 --> 01:09:42.309
 J'avais dit un lot égale un véhicule d'investissement.

2064
01:09:42.629 --> 01:09:45.552
 Un véhicule d'investissement comprend plusieurs lots immobiliers.

2065
01:09:46.213 --> 01:09:50.038
 Donc il ne faut pas raisonner sur un bien micro,

2066
01:09:50.598 --> 01:09:52.040
 il faut déjà raisonner sur l'ensemble,

2067
01:09:52.341 --> 01:09:52.921
 sur une enveloppe.

2068
01:09:53.222 --> 01:09:53.962
Sur une opération.

2069
01:09:54.803 --> 01:09:55.084
Sinon...

2070
01:09:55.892 --> 01:09:59.075
 on ne fait jamais de publicité d'un point de vue entrepreneurial.

2071
01:09:59.855 --> 01:10:01.817
 Parce que quand tu vas faire de la pub,

2072
01:10:02.357 --> 01:10:07.362
 tu vas mettre de l'argent sur la table pour récupérer quelque chose à terme.

2073
01:10:08.042 --> 01:10:09.083
 Mais si tu mets jamais la pub,

2074
01:10:09.143 --> 01:10:11.385
 tu ne récupéreras jamais ce que tu as mis ensuite.

2075
01:10:11.905 --> 01:10:17.150
 Donc il faut vraiment prendre de la hauteur et c'est excessivement important.

2076
01:10:17.670 --> 01:10:19.732
 Et quand bien même il faut raisonner,

2077
01:10:20.592 --> 01:10:21.453
 et c'est toi qui le dis,

2078
01:10:22.294 --> 01:10:23.635
 en rentabilité de tes fonds propres.

2079
01:10:24.436 --> 01:10:24.856
Tout à fait.

2080
01:10:25.080 --> 01:10:26.020
Quand quelqu'un va mettre

2081
01:10:26.721 --> 01:10:34.064
 300 balles par mois sur un ETF qui lui rapporte 7%,

2082
01:10:35.384 --> 01:10:36.365
ça fait des cacahuètes.

2083
01:10:36.505 --> 01:10:37.385
Ça fait des cacahuètes.

2084
01:10:37.386 --> 01:10:38.806
Ce que tu peux faire avec au mieux,

2085
01:10:38.807 --> 01:10:40.266
 c'est du beurre de cacahuètes.

2086
01:10:40.946 --> 01:10:41.147
Voilà.

2087
01:10:41.367 --> 01:10:42.307
 Et demain,

2088
01:10:42.507 --> 01:10:43.187
 ce n'est pas gênant,

2089
01:10:43.628 --> 01:10:44.168
 par exemple,

2090
01:10:44.208 --> 01:10:44.688
 de dire « Ok,

2091
01:10:44.888 --> 01:10:49.590
 je vais injecter 300 euros dans mon investissement pour y arriver,

2092
01:10:49.610 --> 01:10:51.011
 pour aller chercher une plus-value,

2093
01:10:51.071 --> 01:10:54.332
 pour aller chercher une amélioration de l'opération. »

2094
01:10:55.672 --> 01:10:57.153
 ça restera très rentable.

2095
01:10:57.154 --> 01:10:58.294
En rentabilité du capital,

2096
01:10:58.314 --> 01:11:01.455
 tu as plusieurs centaines de pourcents sur les 300 balles que tu as mis par mois.

2097
01:11:01.715 --> 01:11:03.056
Et je t'avais demandé de faire...

2098
01:11:03.236 --> 01:11:06.237
Disons que sur 3 000 euros d'amortissement du capital par mois,

2099
01:11:06.377 --> 01:11:06.857
 disons que tu as

2100
01:11:07.217 --> 01:11:08.438
 300 euros de cash flow négatif.

2101
01:11:09.358 --> 01:11:10.099
3 000 euros par mois ?

2102
01:11:10.299 --> 01:11:11.799
 Donc tu es quasiment à 1 million ?

2103
01:11:12.900 --> 01:11:13.080
Non,

2104
01:11:13.220 --> 01:11:13.600
 1 million,

2105
01:11:13.620 --> 01:11:16.161
 tu as 6 000 euros par mois de remboursement.

2106
01:11:16.162 --> 01:11:16.461
 Là-dessus,

2107
01:11:16.462 --> 01:11:16.801
 tu dois avoir...

2108
01:11:16.802 --> 01:11:16.942
 Ah,

2109
01:11:17.182 --> 01:11:17.762
 de remboursement,

2110
01:11:17.882 --> 01:11:19.283
 je parle d'amortissement de capital.

2111
01:11:19.463 --> 01:11:19.603
Ouais,

2112
01:11:19.623 --> 01:11:19.803
 pardon.

2113
01:11:20.503 --> 01:11:21.003
Peu importe.

2114
01:11:21.103 --> 01:11:21.624
 Admettons que...

2115
01:11:22.844 --> 01:11:25.965
 On va dire que tu as amorti 2500 euros de capital,

2116
01:11:26.366 --> 01:11:27.706
 tu as 500 euros de cash flow négatif.

2117
01:11:28.727 --> 01:11:29.387
 Qui est colossal.

2118
01:11:29.507 --> 01:11:32.728
 Mais tu es à 5 fois la mise.

2119
01:11:34.209 --> 01:11:39.671
 Donc tu es quand même sur une rentabilité des capitaux propres qui est colossale.

2120
01:11:40.412 --> 01:11:41.352
 Tu dois être sur du 500%.

2121
01:11:41.353 --> 01:11:45.134
500 ou 4 ?

2122
01:11:45.694 --> 01:11:50.516
2500 euros d'amortissement par mois de capital emprunté.

2123
01:11:51.528 --> 01:11:52.128
 Et là-dessus,

2124
01:11:52.129 --> 01:11:53.769
 tu dois injecter 500 euros par mois.

2125
01:11:55.811 --> 01:11:55.951
 Donc,

2126
01:11:56.011 --> 01:11:57.692
 c'est hyper intéressant financièrement.

2127
01:11:57.693 --> 01:11:57.992
 En fait,

2128
01:11:58.112 --> 01:11:59.153
 ce qui est important à comprendre,

2129
01:11:59.154 --> 01:12:01.634
 c'est qu'avec le levier bancaire,

2130
01:12:01.654 --> 01:12:02.675
 tu changes d'échelle.

2131
01:12:03.975 --> 01:12:07.017
 C'est pour ça qu'il faut toujours raisonner en valeur absolue et jamais en valeur relative.

2132
01:12:07.377 --> 01:12:09.098
 Quand tu raisonnes en valeur absolue,

2133
01:12:09.178 --> 01:12:12.020
 quand tu vois ton enrichissement en valeur absolue,

2134
01:12:12.080 --> 01:12:13.221
 et c'est important parce que le capital,

2135
01:12:13.222 --> 01:12:13.461
 pour moi,

2136
01:12:13.462 --> 01:12:14.702
 ne se définit qu'en valeur absolue.

2137
01:12:14.703 --> 01:12:16.483
 On ne dit pas j'ai un capital de X%.

2138
01:12:17.363 --> 01:12:18.644
 J'ai un capital de X millions.

2139
01:12:19.624 --> 01:12:20.464
 Et donc,

2140
01:12:21.825 --> 01:12:25.066
 quand tu regardes la rentabilité des capitaux propres,

2141
01:12:25.067 --> 01:12:25.847
 ce que tu mets,

2142
01:12:25.848 --> 01:12:28.668
 ce qui t'appartient,

2143
01:12:28.728 --> 01:12:36.672
 c'est 100 comme une mesure avec une rentabilité ou un rendement sans levier bancaire,

2144
01:12:37.052 --> 01:12:41.174
 qui est mécaniquement réduit au montant de ton investissement.

2145
01:12:41.234 --> 01:12:44.795
Et tu peux le placer au même pourcentage quand tu injectes.

2146
01:12:44.995 --> 01:12:45.115
 Ça,

2147
01:12:45.175 --> 01:12:45.476
 les gens,

2148
01:12:45.536 --> 01:12:46.316
 ils oublient.

2149
01:12:46.604 --> 01:12:46.904
Bien sûr.

2150
01:12:47.505 --> 01:12:49.946
Tu peux le différer en faisant du prêt in fine.

2151
01:12:50.347 --> 01:12:50.467
 Bon,

2152
01:12:50.507 --> 01:12:52.888
 on ne va pas rentrer dans de la technique,

2153
01:12:52.889 --> 01:13:02.015
 mais c'est d'arrêter de considérer qu'un investissement est rentable que s'il y a du cashflow.

2154
01:13:02.735 --> 01:13:04.276
 Il faut déjà voir l'image,

2155
01:13:04.316 --> 01:13:06.037
 il faut le voir sur plusieurs années,

2156
01:13:06.097 --> 01:13:07.778
 il faut voir les différentes méthodes,

2157
01:13:07.838 --> 01:13:09.420
 il faut voir tout ce qui va se passer,

2158
01:13:09.520 --> 01:13:10.700
 tout ce que vous allez mettre en place,

2159
01:13:11.061 --> 01:13:11.661
 parce qu'entre-temps,

2160
01:13:11.662 --> 01:13:12.542
 vous allez avoir des outils,

2161
01:13:12.562 --> 01:13:13.782
 vous allez avoir d'autres opérations.

2162
01:13:14.143 --> 01:13:15.864
 Il faut vraiment prendre énormément de hauteur.

2163
01:13:16.344 --> 01:13:20.627
 Et c'est très difficile si on ne te prend pas par la main pour te le montrer.

2164
01:13:21.428 --> 01:13:22.709
 Parce que tu ne le prends pas en compte.

2165
01:13:22.710 --> 01:13:24.250
Mais c'est une mécanique générale en fait.

2166
01:13:24.310 --> 01:13:29.113
 Quand tu es là dans une mécanique générale à n'observer toujours que la même pièce,

2167
01:13:29.133 --> 01:13:31.315
 le même engrenage dans une mécanique générale,

2168
01:13:31.316 --> 01:13:33.216
 en fait tu ne vois pas la mécanique générale.

2169
01:13:33.576 --> 01:13:36.358
 Tu vois cette pièce en particulier et ça ne fonctionne pas.

2170
01:13:36.939 --> 01:13:37.599
 Ça ne fonctionne pas.

2171
01:13:37.739 --> 01:13:41.342
Je t'avais demandé de nous prendre deux exemples personnels.

2172
01:13:41.562 --> 01:13:43.403
Je vais en prendre un là qui est très récent.

2173
01:13:45.008 --> 01:13:46.809
 J'ai dû faire jouer Quintaluma.

2174
01:13:46.810 --> 01:13:47.249
 Tu avais déjà parlé.

2175
01:13:47.589 --> 01:13:47.729
 Oui,

2176
01:13:47.809 --> 01:13:48.309
 j'avais parlé.

2177
01:13:48.310 --> 01:13:50.330
Tu avais déjà parlé parce que tu avais parlé de cet achat.

2178
01:13:50.630 --> 01:13:51.030
Et du coup,

2179
01:13:51.031 --> 01:13:51.150
 là,

2180
01:13:51.170 --> 01:13:52.250
 j'ai la décision de justice.

2181
01:13:52.251 --> 01:13:53.531
 Et on en avait parlé.

2182
01:13:53.631 --> 01:13:55.231
Au nom du peuple français.

2183
01:13:55.251 --> 01:13:56.091
 C'est vous qui l'avez rendu.

2184
01:13:56.251 --> 01:13:58.472
Et je pense que je pourrais avoir mieux.

2185
01:13:58.532 --> 01:13:58.712
 Donc,

2186
01:13:59.192 --> 01:13:59.913
 c'est un hôtel,

2187
01:14:00.273 --> 01:14:01.993
 les murs d'un hôtel que j'ai acheté.

2188
01:14:02.493 --> 01:14:04.634
Tu avais 300 mètres carrés de surprises.

2189
01:14:04.654 --> 01:14:04.774
 Oui,

2190
01:14:04.894 --> 01:14:05.014
ça,

2191
01:14:05.015 --> 01:14:05.914
 je ne l'ai même pas calculé.

2192
01:14:05.934 --> 01:14:06.194
 En fait,

2193
01:14:06.374 --> 01:14:07.475
 j'ai eu un gros bonus.

2194
01:14:07.615 --> 01:14:08.315
On en avait parlé.

2195
01:14:08.555 --> 01:14:09.875
 Il y avait de bonnes surprises dans un podcast.

2196
01:14:09.876 --> 01:14:10.436
Je l'ai acheté.

2197
01:14:11.724 --> 01:14:13.545
 270 000 euros,

2198
01:14:13.585 --> 01:14:14.286
 quelque chose comme ça,

2199
01:14:14.386 --> 01:14:15.226
 en 2023.

2200
01:14:15.887 --> 01:14:18.429
 Donc il y avait un loyer de 1 660 euros qui n'avait pas bougé.

2201
01:14:19.109 --> 01:14:21.190
 Donc j'ai procédé à un déplafonnement de loyer.

2202
01:14:21.270 --> 01:14:22.551
 Le locataire n'était pas d'accord.

2203
01:14:22.591 --> 01:14:26.014
 Donc il y a toute une technique pour faire le déplafonnement de loyer.

2204
01:14:26.434 --> 01:14:26.654
 Et là,

2205
01:14:26.674 --> 01:14:27.735
 j'ai eu la décision de justice.

2206
01:14:27.755 --> 01:14:29.736
 Donc le loyer est passé à 50 000 euros par an.

2207
01:14:30.256 --> 01:14:30.917
 Donc 4

2208
01:14:31.978 --> 01:14:33.759
 166 euros par mois.

2209
01:14:34.239 --> 01:14:35.120
 Donc initialement,

2210
01:14:35.200 --> 01:14:35.900
 en phase 1,

2211
01:14:36.040 --> 01:14:36.441
 c'est là aussi...

2212
01:14:36.621 --> 01:14:38.042
 Alors je ne vais pas plutôt parler en temps.

2213
01:14:38.582 --> 01:14:39.243
 En temps 1,

2214
01:14:39.783 --> 01:14:40.443
 c'était pas rentable,

2215
01:14:40.444 --> 01:14:41.364
 ça intéressait peu de gens.

2216
01:14:41.908 --> 01:14:42.029
 Moi,

2217
01:14:42.069 --> 01:14:43.552
 je savais que je pouvais faire un déplafonnement.

2218
01:14:43.572 --> 01:14:43.692
 Donc,

2219
01:14:43.712 --> 01:14:44.534
 je me suis positionné.

2220
01:14:44.855 --> 01:14:45.416
 J'ai pu acheter.

2221
01:14:45.697 --> 01:14:47.381
 On était à 335 000.

2222
01:14:47.441 --> 01:14:49.465
 J'avais pu négocier fortement.

2223
01:14:49.966 --> 01:14:50.327
 Donc là...

2224
01:14:51.152 --> 01:14:53.233
Et c'était un bien qui était depuis un an sur le bon coin.

2225
01:14:53.573 --> 01:14:53.693
Oui,

2226
01:14:53.793 --> 01:14:53.974
 voilà.

2227
01:14:54.734 --> 01:14:54.874
 Donc,

2228
01:14:55.014 --> 01:14:58.616
 on tue également une idée comme quoi tout ce qui est sur le bon coin est pourri.

2229
01:14:58.756 --> 01:14:58.876
 Oui,

2230
01:14:59.156 --> 01:14:59.737
 l'off-market,

2231
01:15:00.377 --> 01:15:01.638
 ça fonctionne de plus en plus.

2232
01:15:01.678 --> 01:15:02.078
 Mais pour ça,

2233
01:15:02.079 --> 01:15:02.859
 il faut du réseau.

2234
01:15:03.399 --> 01:15:11.784
 Et le réseau ne consiste pas à aller distribuer des tracts publicitaires à tous les agents immobiliers de la ville.

2235
01:15:12.304 --> 01:15:12.964
 Donc,

2236
01:15:13.004 --> 01:15:13.184
 voilà.

2237
01:15:13.745 --> 01:15:13.965
 Et là,

2238
01:15:14.025 --> 01:15:14.365
 le truc,

2239
01:15:14.405 --> 01:15:16.166
 c'est qu'on est passé de 1 600 euros de loyer.

2240
01:15:16.886 --> 01:15:18.307
 J'étais en question négative.

2241
01:15:18.308 --> 01:15:19.608
 Je suis sur un prêt sur 15 ans.

2242
01:15:20.388 --> 01:15:20.688
 Franchement,

2243
01:15:20.689 --> 01:15:21.308
 je n'ai pas calculé,

2244
01:15:21.309 --> 01:15:22.549
 mais avec l'assurance d'essai invalidité,

2245
01:15:22.569 --> 01:15:22.689
 etc.,

2246
01:15:23.069 --> 01:15:23.569
 de mémoire,

2247
01:15:23.570 --> 01:15:25.050
 je dois être à...

2248
01:15:25.051 --> 01:15:26.130
 J'ai fait un peu de surfinancement,

2249
01:15:26.170 --> 01:15:28.251
 je suis à 2300 euros par mois.

2250
01:15:28.491 --> 01:15:29.352
2300 euros par mois.

2251
01:15:29.353 --> 01:15:29.492
 Donc,

2252
01:15:29.493 --> 01:15:30.432
je suis en cash flow négatif,

2253
01:15:30.492 --> 01:15:31.032
 grosso modo,

2254
01:15:31.072 --> 01:15:31.533
 de combien ?

2255
01:15:31.534 --> 01:15:32.693
 600 euros.

2256
01:15:32.694 --> 01:15:33.694
 À peu près 600 euros.

2257
01:15:33.794 --> 01:15:34.034
 Et là,

2258
01:15:34.174 --> 01:15:34.354
 bim,

2259
01:15:34.874 --> 01:15:35.334
 temps 2,

2260
01:15:36.415 --> 01:15:37.755
 capital humain qui s'est exprimé,

2261
01:15:38.316 --> 01:15:39.396
 qui a fait le travail.

2262
01:15:39.456 --> 01:15:39.576
 Donc,

2263
01:15:39.596 --> 01:15:41.917
 je suis à 4166 euros.

2264
01:15:42.637 --> 01:15:42.757
 Donc,

2265
01:15:42.758 --> 01:15:47.299
 je suis en cash flow positif de plus de 1500 euros.

2266
01:15:47.300 --> 01:15:48.760
 On va dire de 1500 euros à peu près.

2267
01:15:49.332 --> 01:15:49.452
 Moi,

2268
01:15:49.512 --> 01:15:50.813
 j'estime que le loyer optimal,

2269
01:15:50.913 --> 01:15:52.654
 il est entre 5 000 et 6 000 euros par mois.

2270
01:15:53.155 --> 01:15:54.496
 Mais le gros bonus,

2271
01:15:54.836 --> 01:15:56.117
c'est sa plus-value à la revente.

2272
01:15:56.537 --> 01:15:56.657
Oui,

2273
01:15:56.717 --> 01:15:57.078
 parce que là,

2274
01:15:57.638 --> 01:15:57.978
 le bien,

2275
01:15:58.058 --> 01:15:58.539
 finalement,

2276
01:15:58.839 --> 01:15:59.059
 pour moi,

2277
01:15:59.079 --> 01:16:00.340
 c'est la nouvelle valeur marchande,

2278
01:16:00.341 --> 01:16:00.840
 la minimum,

2279
01:16:01.100 --> 01:16:01.801
 10 points de rendement,

2280
01:16:01.861 --> 01:16:02.361
 mais 10 points,

2281
01:16:02.362 --> 01:16:03.342
 ça me paraît quand même très élevé.

2282
01:16:03.702 --> 01:16:04.583
 Je suis à 500 000 euros.

2283
01:16:05.183 --> 01:16:08.626
 Je dirais plutôt que c'est un bien qui vaut entre 550 et 600 000 euros tout de suite.

2284
01:16:08.686 --> 01:16:11.968
 Si j'arrive à ajouter le loyer à 60 cas par an...

2285
01:16:12.188 --> 01:16:13.970
Donc 225 000 euros de plus-value.

2286
01:16:14.130 --> 01:16:17.372
Donc ça sera plutôt un bien aux alentours de 700 000.

2287
01:16:18.656 --> 01:16:18.776
 Donc,

2288
01:16:18.816 --> 01:16:19.697
 c'est plutôt pas mal.

2289
01:16:19.817 --> 01:16:20.337
 Et en plus,

2290
01:16:20.857 --> 01:16:26.320
 le locataire a été condamné à me payer mes loyers depuis le 1er janvier 2024.

2291
01:16:26.321 --> 01:16:33.764
 C'est rétroactif parce que j'avais envoyé mon déplafonnement au 1er janvier 2024.

2292
01:16:34.405 --> 01:16:34.685
 Donc là,

2293
01:16:34.745 --> 01:16:37.486
 le locataire doit me faire un virement de 70 000 euros.

2294
01:16:38.507 --> 01:16:38.667
 Bim,

2295
01:16:38.747 --> 01:16:39.647
 qui tombe d'un coup.

2296
01:16:40.428 --> 01:16:40.548
 Donc,

2297
01:16:40.588 --> 01:16:44.710
 on voit par le biais de cette opération qui a été totalement hors de cashflow négatif.

2298
01:16:44.990 --> 01:16:45.190
 Voilà,

2299
01:16:45.330 --> 01:16:47.432
et c'est une opération qui a été depuis un an sur le bon coin.

2300
01:16:47.472 --> 01:16:48.012
Sur le bon coin.

2301
01:16:48.252 --> 01:16:49.053
 Personne n'en voulait.

2302
01:16:49.353 --> 01:16:50.454
 Et finalement,

2303
01:16:51.375 --> 01:16:54.178
 j'ai une valeur du bien qui augmente de manière très forte,

2304
01:16:54.538 --> 01:16:56.280
 qui double pratiquement.

2305
01:16:57.241 --> 01:16:59.803
 J'ai 70 000 euros qui tombent.

2306
01:16:59.843 --> 01:17:01.124
 Et si le locataire ne paye pas,

2307
01:17:01.525 --> 01:17:04.107
 il a acheté son fonds de commerce 230 000 euros.

2308
01:17:04.287 --> 01:17:05.429
Tu le récupères.

2309
01:17:05.469 --> 01:17:07.270
Je le récupère même si je le vends à la casse.

2310
01:17:07.271 --> 01:17:07.451
 Non,

2311
01:17:07.471 --> 01:17:07.791
 je le revends.

2312
01:17:07.792 --> 01:17:09.973
 Tu le revends à 150 000.

2313
01:17:09.974 --> 01:17:11.274
 Je vais le revendre à un pas de porte.

2314
01:17:11.275 --> 01:17:12.996
 150 000 euros.

2315
01:17:13.464 --> 01:17:15.925
Surtout que c'était un endroit très bien

2316
01:17:17.326 --> 01:17:25.451
Bucolique Avec 3000 m² de jardin Au bord du Doubs T'as la piste cyclable d'Europe Qui passe devant

2317
01:17:25.851 --> 01:17:28.632
Tu peux demander à Hakim Il va te construire 800 villas dessus

2318
01:17:29.973 --> 01:17:31.394
Peut-être que 3 hectares C'est un peu

2319
01:17:32.655 --> 01:17:38.938
 Non c'est pas 3 hectares C'est 0,3 30 arres c'est peut-être un peu trop court Mais l'idée c'est quoi

2320
01:17:40.179 --> 01:17:42.160
 Avec de la patience stratégique Merci.

2321
01:17:42.280 --> 01:17:43.420
 avec de la compétence,

2322
01:17:44.141 --> 01:17:49.882
 on arrive à faire passer quand même un loyer de 1 660 euros à 4 166 qui passera probablement à

2323
01:17:50.662 --> 01:17:51.323
 5 000 euros,

2324
01:17:51.383 --> 01:17:52.683
 voire 6 000 euros par mois.

2325
01:17:52.923 --> 01:17:54.464
Et la valeur du bien qui double.

2326
01:17:54.544 --> 01:17:56.384
200 000 euros.

2327
01:17:56.444 --> 01:17:57.845
Ou 600 euros de cash flow.

2328
01:17:58.405 --> 01:17:58.985
En deux ans et demi.

2329
01:17:59.085 --> 01:18:00.545
 Mais s'il passe à 600 000 euros...

2330
01:18:00.845 --> 01:18:02.206
C'était depuis un an sur

2331
01:18:02.606 --> 01:18:03.326
 Le Bon Point.

2332
01:18:03.346 --> 01:18:04.526
 Et ça n'intéressait personne.

2333
01:18:04.566 --> 01:18:06.467
S'il passe à 600 000 euros,

2334
01:18:07.187 --> 01:18:08.207
 il triple pratiquement.

2335
01:18:08.468 --> 01:18:09.328
 On va dire deux fois et demi.

2336
01:18:10.336 --> 01:18:10.836
 Deux fois et demi,

2337
01:18:10.956 --> 01:18:12.497
 donc c'est quand même plutôt intéressant.

2338
01:18:12.597 --> 01:18:15.858
Tu te souviens ce que disait mon boss sur le rachat d'entreprise,

2339
01:18:15.878 --> 01:18:16.559
 mais en réalité,

2340
01:18:16.579 --> 01:18:18.159
 ça peut s'appliquer également sur l'immobilier.

2341
01:18:18.819 --> 01:18:22.281
 Où est-ce que se trouve l'enrichissement en matière de rachat d'entreprise ?

2342
01:18:23.081 --> 01:18:25.642
 Sur le delta de compétences que tu as avec le sédan.

2343
01:18:26.303 --> 01:18:27.423
Tout à fait.

2344
01:18:27.424 --> 01:18:27.543
Là,

2345
01:18:28.363 --> 01:18:29.144
 ton enrichissement,

2346
01:18:29.264 --> 01:18:31.225
 il se trouve sur le delta de compétences,

2347
01:18:31.485 --> 01:18:32.305
 ton capital humain,

2348
01:18:32.725 --> 01:18:38.467
 par rapport aux milliers de curieux qui ont vu cette offre pendant un an.

2349
01:18:38.668 --> 01:18:39.128
 Sur le bon coin,

2350
01:18:39.168 --> 01:18:39.608
 c'est minimum.

2351
01:18:40.124 --> 01:18:41.005
 qui n'intéressait personne.

2352
01:18:41.265 --> 01:18:41.625
Bien sûr.

2353
01:18:42.046 --> 01:18:42.886
Et cette opération,

2354
01:18:43.947 --> 01:18:44.828
 tu la présenterais,

2355
01:18:46.249 --> 01:18:47.870
 on peut se faire traiter de mytho dans les commentaires.

2356
01:18:47.871 --> 01:18:48.691
Le premier qui a commis...

2357
01:18:48.692 --> 01:18:50.112
On va dire que tu as fait une acime.

2358
01:18:50.673 --> 01:18:50.893
Non,

2359
01:18:51.053 --> 01:18:51.473
 parce que moi,

2360
01:18:51.573 --> 01:18:52.254
 c'est documenté...

2361
01:18:53.655 --> 01:18:53.975
 D'ailleurs,

2362
01:18:54.015 --> 01:18:54.276
 c'est une...

2363
01:18:54.277 --> 01:18:55.076
Montre les documents.

2364
01:18:55.176 --> 01:18:56.598
C'est une décision de justice.

2365
01:18:56.958 --> 01:18:57.698
Montre les documents.

2366
01:18:57.699 --> 01:18:57.759
Non,

2367
01:18:57.760 --> 01:18:59.240
 mais c'est une décision de justice.

2368
01:19:00.000 --> 01:19:01.221
 C'est la justice qui a tranché.

2369
01:19:01.862 --> 01:19:02.242
 Pour te dire,

2370
01:19:02.243 --> 01:19:03.964
 j'ai demandé 115 000 euros de loyer annuel.

2371
01:19:05.205 --> 01:19:05.545
Ah tiens !

2372
01:19:06.005 --> 01:19:07.306
Tiens !

2373
01:19:07.307 --> 01:19:07.527
 Marc,

2374
01:19:08.387 --> 01:19:08.948
 comment il s'appelait ?

2375
01:19:09.268 --> 01:19:09.508
 à la

2376
01:19:10.489 --> 01:19:10.849
 Benhamou.

2377
01:19:12.130 --> 01:19:13.291
 Comment il s'appelle dans la vérité ?

2378
01:19:13.372 --> 01:19:13.732
 Serge.

2379
01:19:13.992 --> 01:19:14.312
 Serge,

2380
01:19:14.332 --> 01:19:14.492
 voilà,

2381
01:19:14.593 --> 01:19:15.133
 Serge Benhamou.

2382
01:19:15.353 --> 01:19:15.473
Ah,

2383
01:19:15.474 --> 01:19:15.714
 mais moi,

2384
01:19:15.715 --> 01:19:16.794
 je ne prends pas 30 000,

2385
01:19:16.915 --> 01:19:17.675
 40 000.

2386
01:19:17.676 --> 01:19:19.437
 Je prends 115 000.

2387
01:19:19.657 --> 01:19:20.838
300.

2388
01:19:21.138 --> 01:19:22.359
300 000.

2389
01:19:22.360 --> 01:19:23.240
 Mais pour qui se prenne celui-là ?

2390
01:19:23.881 --> 01:19:24.041
Donc,

2391
01:19:24.081 --> 01:19:24.341
 l'idée,

2392
01:19:24.381 --> 01:19:24.921
 c'est que si moi,

2393
01:19:24.981 --> 01:19:29.085
 j'avais suivi cette règle bas de gamme du cashflow,

2394
01:19:29.465 --> 01:19:33.389
 j'aurais eu un coût d'opportunité colossal.

2395
01:19:33.429 --> 01:19:33.609
 Et là,

2396
01:19:33.610 --> 01:19:35.130
 on parle d'une seule opération.

2397
01:19:35.450 --> 01:19:35.671
Et ça,

2398
01:19:35.711 --> 01:19:37.112
 c'est très intéressant parce que les gens...

2399
01:19:37.748 --> 01:19:40.010
 On avait parlé de cette opération sur comment trouver des biens,

2400
01:19:40.711 --> 01:19:41.832
 sur le off-market et tout ça.

2401
01:19:42.272 --> 01:19:47.377
 On a parlé de cette opération sur le bon coin que tu avais expliqué et peut-être que les gens...

2402
01:19:48.178 --> 01:19:50.100
 Et c'est l'avantage de notre podcast.

2403
01:19:51.025 --> 01:19:52.406
 C'est que vu qu'on est dans le réalisme,

2404
01:19:52.506 --> 01:19:53.306
 alors on ne fait pas rêver.

2405
01:19:54.147 --> 01:19:54.727
 Qu'on soit d'accord,

2406
01:19:54.827 --> 01:19:55.528
 on ne fait pas rêver.

2407
01:19:56.569 --> 01:19:58.970
Mais on inspire les réalistes.

2408
01:20:00.071 --> 01:20:03.413
On inspire et on n'a jamais changé discours une seule fois en trois ans.

2409
01:20:03.773 --> 01:20:03.893
Non,

2410
01:20:04.193 --> 01:20:05.294
 ça serait se trahir en plus.

2411
01:20:05.574 --> 01:20:05.854
Non mais,

2412
01:20:06.795 --> 01:20:07.675
 et même pour 100 euros,

2413
01:20:08.076 --> 01:20:08.816
 il m'en faut un peu plus.

2414
01:20:09.857 --> 01:20:12.519
Moi j'ai un seuil de trahison qui est extrêmement élevé.

2415
01:20:13.259 --> 01:20:14.980
Moi c'est non corruptible.

2416
01:20:15.781 --> 01:20:16.321
Moi c'est pareil.

2417
01:20:20.599 --> 01:20:20.939
Sur ça,

2418
01:20:21.619 --> 01:20:22.520
 on a parlé de ce bien.

2419
01:20:22.780 --> 01:20:23.600
 Et c'est l'avantage.

2420
01:20:25.121 --> 01:20:27.002
 On n'est pas un podcast mainstream.

2421
01:20:27.722 --> 01:20:29.703
Nous ne sommes pas sponsorisés par des matelas.

2422
01:20:29.963 --> 01:20:31.524
Par des matelas ou par NordVPN.

2423
01:20:33.825 --> 01:20:34.425
Samsung.

2424
01:20:34.765 --> 01:20:36.086
Et on avait parlé de cette opération.

2425
01:20:36.346 --> 01:20:39.787
 Tu avais dit dès le départ que c'était la stratégie que tu ferais.

2426
01:20:40.388 --> 01:20:43.249
 Et je me souviens parce qu'on n'y est jamais allé dans cet endroit.

2427
01:20:43.881 --> 01:20:44.001
 Bon,

2428
01:20:44.061 --> 01:20:46.203
 maintenant que tu lui as envoyé ce développement,

2429
01:20:46.204 --> 01:20:48.844
 je n'ai pas envie qu'on me crache dans l'assiette.

2430
01:20:49.625 --> 01:20:50.606
Alors,

2431
01:20:50.686 --> 01:20:50.906
 tu vois,

2432
01:20:51.106 --> 01:20:52.647
 j'ai dépensé 10 000 euros d'avocat,

2433
01:20:52.747 --> 01:20:52.967
 déjà,

2434
01:20:53.067 --> 01:20:53.808
 pour en arriver à là,

2435
01:20:54.308 --> 01:20:54.909
 à cette étude.

2436
01:20:55.329 --> 01:20:55.529
 Tu vois,

2437
01:20:55.530 --> 01:20:58.691
 je parlais de la courbe des emmerdes dans un autre podcast.

2438
01:20:58.791 --> 01:20:59.111
 En fait,

2439
01:20:59.472 --> 01:21:02.694
 je me suis aperçu que les honoraires d'avocat ont doublé.

2440
01:21:04.535 --> 01:21:04.735
 Et là,

2441
01:21:04.736 --> 01:21:05.536
 ils vont encore doubler.

2442
01:21:06.336 --> 01:21:06.837
 Et si tu veux,

2443
01:21:07.277 --> 01:21:12.781
 c'est un symptôme positif du fait que les choses avancent comme il faut.

2444
01:21:13.577 --> 01:21:14.397
 Les emmerdes,

2445
01:21:14.517 --> 01:21:15.738
 elles sont corrélées,

2446
01:21:16.598 --> 01:21:18.059
 elles précèdent l'argent,

2447
01:21:18.239 --> 01:21:23.081
 elles sont corrélées à ton ambition et ton exécution dans le blitz.

2448
01:21:23.521 --> 01:21:23.642
 Là,

2449
01:21:23.702 --> 01:21:25.142
 j'ai lâché déjà 10 000 sur cette OP,

2450
01:21:25.803 --> 01:21:28.484
 j'ai une dizaine d'affaires en cours de ce genre ou équivalente.

2451
01:21:29.244 --> 01:21:32.325
 Donc ça veut dire qu'il faut accepter de traiter les emmerdes.

2452
01:21:32.706 --> 01:21:33.366
 C'est l'entrepreneuriat.

2453
01:21:33.386 --> 01:21:35.167
 Et ça se traite avec du capital humain,

2454
01:21:35.827 --> 01:21:37.288
 pas avec de la pénibilité ou du stress.

2455
01:21:37.289 --> 01:21:40.169
Parce que ce n'est pas toi qui es allé devant le juge.

2456
01:21:41.313 --> 01:21:41.433
Toi,

2457
01:21:41.434 --> 01:21:42.574
tu as identifié la faille ?

2458
01:21:42.614 --> 01:21:42.734
Moi,

2459
01:21:42.794 --> 01:21:45.356
 je ne me déplace jamais.

2460
01:21:45.476 --> 01:21:47.137
 J'ai donné un mandat.

2461
01:21:47.417 --> 01:21:47.878
 Bien sûr,

2462
01:21:48.298 --> 01:21:50.520
 mais pourquoi aller voir le juge ?

2463
01:21:50.940 --> 01:21:51.120
Donc,

2464
01:21:51.440 --> 01:21:51.981
 retenez ça.

2465
01:21:53.522 --> 01:21:54.302
Deuxième exemple,

2466
01:21:55.703 --> 01:21:57.785
 j'ai une opération à 2%

2467
01:21:58.045 --> 01:21:58.605
 de rendement.

2468
01:21:59.226 --> 01:21:59.406
 Donc,

2469
01:21:59.546 --> 01:22:00.967
 c'est mon rendement le plus faible.

2470
01:22:01.527 --> 01:22:01.647
 2%

2471
01:22:01.847 --> 01:22:02.308
 de rendement.

2472
01:22:02.448 --> 01:22:03.729
Qu'est-ce que tu es mauvais !

2473
01:22:05.030 --> 01:22:06.971
Quelle honte !

2474
01:22:07.111 --> 01:22:08.752
Et tu te prétends spécialiste 2%

2475
01:22:09.032 --> 01:22:09.433
 de rendement.

2476
01:22:10.369 --> 01:22:11.790
Je suis un professionnel.

2477
01:22:12.250 --> 01:22:12.370
 2%

2478
01:22:12.570 --> 01:22:13.030
 de rendement,

2479
01:22:13.670 --> 01:22:14.511
 plus-value latente,

2480
01:22:14.711 --> 01:22:15.291
 1.5.

2481
01:22:17.092 --> 01:22:17.232
Aïe,

2482
01:22:17.692 --> 01:22:18.532
 1.5 euros ?

2483
01:22:19.073 --> 01:22:19.613
1.5,

2484
01:22:19.773 --> 01:22:20.613
 1.5 M.

2485
01:22:20.853 --> 01:22:20.973
Ah,

2486
01:22:21.053 --> 01:22:21.534
 je préfère.

2487
01:22:22.134 --> 01:22:22.354
Donc,

2488
01:22:23.014 --> 01:22:23.514
 une fois de plus,

2489
01:22:23.534 --> 01:22:26.095
 si tu suis la règle du cash flow,

2490
01:22:27.156 --> 01:22:28.476
 tu n'y vas pas sur cette opération.

2491
01:22:30.417 --> 01:22:30.637
 Or,

2492
01:22:31.878 --> 01:22:32.758
 en valeur absolue,

2493
01:22:33.258 --> 01:22:33.779
 une fois de plus,

2494
01:22:33.819 --> 01:22:34.519
 pas en pourcentage,

2495
01:22:34.520 --> 01:22:35.399
 en valeur absolue,

2496
01:22:36.620 --> 01:22:38.681
elle pèse 15%.

2497
01:22:40.469 --> 01:22:42.971
de mon objectif en actif net.

2498
01:22:43.071 --> 01:22:44.432
Et tu auras injecté combien dedans ?

2499
01:22:45.753 --> 01:22:48.255
Si tu calcules du début jusqu'à la fin,

2500
01:22:48.455 --> 01:22:49.396
 je sais quelle opération c'est.

2501
01:22:49.397 --> 01:22:49.797
 Franchement,

2502
01:22:49.977 --> 01:22:50.657
 je n'ai aucun

2503
01:22:51.218 --> 01:22:52.098
 Excel. Je t'avais dit,

2504
01:22:52.138 --> 01:22:52.259
 moi,

2505
01:22:52.260 --> 01:22:53.119
 je ne trace pas tout ça.

2506
01:22:53.139 --> 01:22:54.881
 Je visualise mon actif net.

2507
01:22:55.621 --> 01:22:56.002
 Le reste,

2508
01:22:56.003 --> 01:22:56.322
 en fait,

2509
01:22:56.382 --> 01:22:57.102
 c'est que moi,

2510
01:22:57.263 --> 01:23:00.805
 je suis dans une architecture d'ensemble.

2511
01:23:00.885 --> 01:23:01.606
 Ce qui m'intéresse,

2512
01:23:01.607 --> 01:23:03.628
 c'est est-ce que l'actif net progresse,

2513
01:23:03.908 --> 01:23:04.488
 oui ou non ?

2514
01:23:05.169 --> 01:23:06.930
 Est-ce que l'amortissement du capital progresse,

2515
01:23:06.970 --> 01:23:07.331
 oui ou non ?

2516
01:23:07.451 --> 01:23:08.251
C'est bizarre parce que moi,

2517
01:23:08.772 --> 01:23:09.032
 sur ça,

2518
01:23:09.072 --> 01:23:09.552
 je serais...

2519
01:23:10.909 --> 01:23:27.398
au centime près tu sais que je suis un peu allergique à l'informatique moi j'ai vraiment une vision comme là je m'apprête à faire j'espère que je vais pouvoir la faire je vais me faire peut-être une opération à Meudon la forêt dans un autre podcast je

2520
01:23:27.399 --> 01:23:39.765
 parlais de monopropriété il y a des exceptions et là c'est une exception parce qu'on est sur une zone à 6000 euros du mètre carré donc je fais une opération sur un plateau donc je devrais faire normalement 9 apparts il y a plus de 400 mètres carrés j'ai tout l'étage D'accord.

2521
01:23:40.149 --> 01:23:44.510
Quand je vois qu'Akim fait 800 maisons et que toi tu me parles de 9 apparts.

2522
01:23:44.950 --> 01:23:46.671
Je suis un game petit par rapport à Akim.

2523
01:23:47.451 --> 01:23:48.851
 Sauf que c'est réel.

2524
01:23:49.652 --> 01:23:52.132
Sauf que ça paraît réellement dans les bilans qu'on les décharge.

2525
01:23:52.452 --> 01:23:52.712
 Voilà.

2526
01:23:54.353 --> 01:23:54.653
Et donc,

2527
01:23:57.094 --> 01:23:59.174
 qu'est-ce que je voulais dire là-dessus sur cette opération ?

2528
01:24:00.094 --> 01:24:01.255
Tu fais la division.

2529
01:24:01.635 --> 01:24:01.895
 En fait,

2530
01:24:01.935 --> 01:24:02.635
tout est divisé.

2531
01:24:02.855 --> 01:24:04.216
 Il y a eu un changement de destination.

2532
01:24:04.576 --> 01:24:05.396
C'était un plateau de bureau ?

2533
01:24:05.776 --> 01:24:05.896
Oui,

2534
01:24:05.976 --> 01:24:06.756
 c'était un plateau de bureau.

2535
01:24:06.816 --> 01:24:07.977
 Mais le promoteur a changé,

2536
01:24:08.017 --> 01:24:08.137
 etc.

2537
01:24:08.517 --> 01:24:08.657
 Donc,

2538
01:24:08.997 --> 01:24:09.657
 9 apparts.

2539
01:24:11.898 --> 01:24:14.760
 C'est une opération qui probablement sera en cash flow négatif.

2540
01:24:15.601 --> 01:24:16.881
 Mais est-ce que j'y vais ou pas ?

2541
01:24:17.122 --> 01:24:17.922
 Bien sûr que j'y vais.

2542
01:24:17.962 --> 01:24:18.202
 Pourquoi ?

2543
01:24:18.282 --> 01:24:21.825
 Parce qu'on est aux alentours de mémoire 3003 ou 3005 du mètre.

2544
01:24:22.605 --> 01:24:23.146
 C'est en plateau,

2545
01:24:23.326 --> 01:24:26.748
 il va falloir finir les travaux sur du neuf,

2546
01:24:26.808 --> 01:24:27.648
 donc du second oeuvre.

2547
01:24:27.649 --> 01:24:28.329
 Il faut compter 1000,

2548
01:24:28.349 --> 01:24:29.430
 1200 euros du mètre carré.

2549
01:24:29.990 --> 01:24:30.650
 Donc je vais être à quoi ?

2550
01:24:30.790 --> 01:24:33.152
 On va dire si je suis à 3003 de mémoire,

2551
01:24:33.232 --> 01:24:34.533
 je vais être à 4500 euros.

2552
01:24:34.733 --> 01:24:35.274
 Tu vas sortir 20%

2553
01:24:35.894 --> 01:24:36.655
de plus-value.

2554
01:24:37.035 --> 01:24:40.138
Donc je vais sortir 1 500 euros du mètre carré fois 400,

2555
01:24:40.139 --> 01:24:40.679
 ça fait combien ?

2556
01:24:41.680 --> 01:24:42.601
 Ça fait 600 000 euros ?

2557
01:24:42.781 --> 01:24:43.402
600 000 euros,

2558
01:24:43.403 --> 01:24:43.522
 oui.

2559
01:24:43.722 --> 01:24:44.863
Donc 600 000 euros de plus-value,

2560
01:24:45.083 --> 01:24:45.904
 bien sûr que j'y vais,

2561
01:24:46.104 --> 01:24:47.225
 même si je suis en cas de choc négatif.

2562
01:24:47.646 --> 01:24:49.508
 On est sur une opération en tout et pour tout,

2563
01:24:49.509 --> 01:24:50.869
 je crois qu'on est sur 2 millions d'euros.

2564
01:24:52.694 --> 01:25:02.538
 donc je ne ferai pas rentrer 12 000 euros de loyer donc je serai en cash flow négatif mais je suis dans une zone tendue j'ai une plus-value latente de 600 000 euros,

2565
01:25:02.539 --> 01:25:04.578
 je suis sur du neuf il n'y aura pas de vétusté,

2566
01:25:05.579 --> 01:25:06.679
 non seulement j'y vais,

2567
01:25:06.979 --> 01:25:20.025
mais je fonce à fond et ça c'est encore un autre exemple d'opération en cash flow négatif qui est rentable mais les gens ont besoin de l'entendre et ont besoin de l'incorporer et ont besoin de

2568
01:25:20.825 --> 01:25:22.105
 réfléchir comme un entrepreneur.

2569
01:25:22.226 --> 01:25:24.726
Il faut du temps pour assimiler des informations nouvelles.

2570
01:25:25.987 --> 01:25:27.167
Réécouter ce podcast.

2571
01:25:27.767 --> 01:25:31.728
Tu sais que j'ai beaucoup de gens qui me disent qu'ils écoutent tous les podcasts et deux fois à chaque fois.

2572
01:25:33.809 --> 01:25:34.709
 Au dernier Mastermind,

2573
01:25:34.710 --> 01:25:35.389
 le signe noir,

2574
01:25:35.509 --> 01:25:37.130
 c'est mon chasseur qui m'a dit,

2575
01:25:37.510 --> 01:25:40.831
 je viens de comprendre certains éléments que tu avais donnés il y a déjà deux ans.

2576
01:25:41.611 --> 01:25:43.151
 C'est normal parce que c'est comme un livre.

2577
01:25:43.191 --> 01:25:45.412
 Tu ne lis jamais deux fois de la même manière.

2578
01:25:46.072 --> 01:25:46.872
 C'est pour ça que par exemple,

2579
01:25:46.892 --> 01:25:48.633
 sur les grands auteurs français,

2580
01:25:49.605 --> 01:25:56.469
Balzac tu ne peux pas les lire au lycée pour moi tu n'as pas la maturité je ne sais pas si c'était

2581
01:25:56.849 --> 01:26:13.478
 M.J.D.Marco ou si c'était un autre auteur qu'on a fait en fait entre les pursans qui disait il vaut mieux lire deux fois un très bon livre c'est Naval Ravikant plus un livre est bon plus il se déguste et il vaut mieux lire deux fois un bon livre que

2582
01:26:13.798 --> 01:26:16.560
lire deux livres en ce moment je relis

2583
01:26:17.060 --> 01:26:18.841
 Jouer sa peau de Taleb

2584
01:26:19.373 --> 01:26:21.314
 Il y a énormément de trucs,

2585
01:26:21.874 --> 01:26:26.395
 de concepts que j'arrive à faire des parallèles avec ce que je suis en train de décrire.

2586
01:26:26.975 --> 01:26:27.355
 Par exemple,

2587
01:26:29.036 --> 01:26:29.716
 dans le jeu de l'argent,

2588
01:26:29.876 --> 01:26:32.597
 tu as des joueurs qui sont dynamiques et tu as des joueurs qui sont statiques.

2589
01:26:33.037 --> 01:26:34.637
 La majorité des joueurs sont statiques.

2590
01:26:35.798 --> 01:26:36.278
 Ils attendent,

2591
01:26:36.279 --> 01:26:36.818
 ils ne font rien.

2592
01:26:37.018 --> 01:26:37.438
 Et là,

2593
01:26:37.838 --> 01:26:39.358
 ça renvoie sur de la proactivité,

2594
01:26:39.999 --> 01:26:42.339
 sur de l'entrepreneuriat immobilier,

2595
01:26:42.340 --> 01:26:42.459
 etc.

2596
01:26:42.799 --> 01:26:43.040
 Et ça,

2597
01:26:43.260 --> 01:26:47.321
 c'est des choses qui sont parfois évoquées,

2598
01:26:47.322 --> 01:26:48.421
 mais pas de cette manière.

2599
01:26:48.541 --> 01:26:49.601
 pas dans le cadre de l'argent,

2600
01:26:49.662 --> 01:26:50.782
 dans des livrets.

2601
01:26:50.783 --> 01:26:50.902
 Ça,

2602
01:26:50.942 --> 01:26:52.503
 c'est intéressant de faire des parallèles.

2603
01:26:52.504 --> 01:26:54.144
Je disais que les livres,

2604
01:26:54.704 --> 01:26:56.284
 c'est intéressant quand tu as une expérience.

2605
01:26:56.625 --> 01:26:58.806
 Parce que ça te permet de la schématiser.

2606
01:26:59.286 --> 01:27:01.027
 Tandis qu'un mec qui n'a aucune expérience,

2607
01:27:01.067 --> 01:27:02.507
 qui n'a aucune connaissance,

2608
01:27:02.907 --> 01:27:03.388
 par exemple,

2609
01:27:03.988 --> 01:27:05.869
 on va parler de L'Ego est ton ennemi.

2610
01:27:06.809 --> 01:27:06.929
 Moi,

2611
01:27:06.989 --> 01:27:08.270
 ça m'a marqué dès le départ,

2612
01:27:08.271 --> 01:27:08.650
 ce livre.

2613
01:27:09.010 --> 01:27:09.570
 J'ai acheté pour

2614
01:27:09.931 --> 01:27:15.413
 L'Ego est ton ennemi parce que mon boss utilisait la peur comme moteur et l'orgueil pour ses recueils.

2615
01:27:16.193 --> 01:27:24.401
donc il était même plus radical que le titre c'est l'ego et l'ennemi et ce livre est exceptionnel,

2616
01:27:24.402 --> 01:27:26.582
 en plus il est facile à lire très facile à lire,

2617
01:27:26.583 --> 01:27:28.544
 il doit faire 180 pages ou 200,

2618
01:27:28.804 --> 01:27:33.208
 dans les 200 moi donc il est très très bien et c'est vrai que ça fera l'objet ça fait longtemps qu'on a pas fait ça,

2619
01:27:33.268 --> 01:27:34.449
 un fait entrer le pur sang,

2620
01:27:35.030 --> 01:27:42.096
terreur et on a prévu aussi fait entrer le tocard il faudra juste que tu me dises quand tu sors ton livre Rires

2621
01:27:44.390 --> 01:27:45.831
 Il me tarde de le lire.

2622
01:27:45.871 --> 01:27:48.833
 J'espère que tu me dédicaceras un exemplaire en avant-première.

2623
01:27:49.434 --> 01:27:49.554
Là,

2624
01:27:49.634 --> 01:27:51.656
 pour le faire rentrer dans la catégorie tocard,

2625
01:27:52.897 --> 01:27:54.838
 il faudrait considérer que le capital...

2626
01:27:54.839 --> 01:27:55.699
 Et mets-le sur Kindle,

2627
01:27:55.739 --> 01:27:57.621
parce que 1000 pages pour l'amener à vacances,

2628
01:27:57.622 --> 01:27:58.321
 ce n'est pas pratique.

2629
01:27:59.202 --> 01:28:00.463
Et 1,2 kg.

2630
01:28:00.464 --> 01:28:01.424
 1,2 kg.

2631
01:28:01.984 --> 01:28:07.129
 Tu risques de dépasser le plafonnement de Ryanair sur le poids du bagage à main.

2632
01:28:07.509 --> 01:28:08.010
 Monsieur,

2633
01:28:08.710 --> 01:28:09.010
 votre...

2634
01:28:09.351 --> 01:28:11.252
Mettez votre livre dans la valise.

2635
01:28:12.905 --> 01:28:15.967
Mettez votre bloc d'aluminium dans la soute.

2636
01:28:17.867 --> 01:28:18.007
 Bon,

2637
01:28:18.147 --> 01:28:24.730
 c'était Fouad Berlin pour vous inspirer à avoir grand et arrêter d'être obsédé par le cashflow.

2638
01:28:25.170 --> 01:28:28.372
Et n'hésitez pas à partager cet épisode à tous ceux qui vous parlent de cashflow.

2639
01:28:29.332 --> 01:28:30.013
 C'est important,

2640
01:28:31.053 --> 01:28:32.013
 c'est d'utilité publique.

2641
01:28:32.614 --> 01:28:33.474
 Merci à vous tous.

2642
01:28:34.695 --> 01:28:37.636
 J'espère que ce podcast aura pu faire évoluer les mentalités.

2643
01:28:38.656 --> 01:28:39.236
 Si ce n'est pas le cas,

2644
01:28:39.437 --> 01:28:40.437
 on ne peut plus rien pour vous.

2645
01:28:41.665 --> 01:28:43.088
 Et on vous recommande de l'écoute de

2646
01:28:43.508 --> 01:28:44.250
 Christopher Wangen.

2647
01:28:46.213 --> 01:28:47.576
Il faudra que tu coupes la Wangen.

2648
01:28:48.377 --> 01:28:49.119
Pourquoi tu veux couper ?

2649
01:28:49.319 --> 01:28:49.680
Ah non,

2650
01:28:49.780 --> 01:28:51.102
 ça...

2651
01:28:51.202 --> 01:28:51.884
Lui faire de la pub,

2652
01:28:52.224 --> 01:28:52.945
 sans affiliation.