WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.457
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.877 --> 00:00:10.778
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.218 --> 00:00:12.939
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.339 --> 00:00:14.900
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.360 --> 00:00:18.401
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.262 --> 00:00:27.245
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.925 --> 00:00:30.666
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.066 --> 00:00:34.808
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.

9
00:00:39.224 --> 00:00:44.165
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans le dernier épisode de notre série « Qui peut faire de la LMNP ? » .

10
00:00:44.626 --> 00:00:45.406
Pour la conclure,

11
00:00:45.566 --> 00:00:53.508
nous allons nous intéresser au cas dans lequel un investissement en location meublée est réalisé en couple en prenant le temps de décrypter les spécificités de cette situation,

12
00:00:54.068 --> 00:00:56.509
notamment au regard des liens qui unissent les membres du couple.

13
00:00:57.129 --> 00:00:57.970
Entre mariage,

14
00:00:58.130 --> 00:00:59.730
paxe ou encore concubinage,

15
00:01:00.090 --> 00:01:06.012
les règles ne seront en effet pas toujours les mêmes et il est important de les garder à l'esprit en cas de projet d'investissement

16
00:01:06.348 --> 00:01:09.629
ou pour s'assurer de la bonne gestion d'un bien déjà acquis en couple.

17
00:01:10.290 --> 00:01:11.050
Avant de commencer,

18
00:01:11.370 --> 00:01:15.552
passons en revue les différents cas de figure dans lesquels il est possible de pratiquer la LMNP en couple,

19
00:01:15.852 --> 00:01:17.092
à savoir le mariage,

20
00:01:17.252 --> 00:01:19.033
le paxe ou encore le concubinage,

21
00:01:19.413 --> 00:01:24.335
et l'influence qu'ils auront sur la capacité des membres du couple à exercer l'activité seul ou à deux.

22
00:01:25.136 --> 00:01:26.436
Pour les couples mariés tout d'abord,

23
00:01:26.556 --> 00:01:29.517
ils auront le choix de s'unir sous la forme de quatre régimes différents,

24
00:01:29.898 --> 00:01:31.858
à savoir le régime de la séparation de biens,

25
00:01:32.298 --> 00:01:33.979
celui de la participation aux acquets,

26
00:01:34.319 --> 00:01:35.920
celui de la communauté universelle,

27
00:01:36.300 --> 00:01:38.121
Ou enfin le régime de la communauté légale,

28
00:01:38.341 --> 00:01:40.861
aussi appelé le régime de la communauté réduite aux acquets,

29
00:01:41.241 --> 00:01:45.362
qui est le régime qui sera automatiquement appliqué si aucun contrat de mariage n'a été conclu.

30
00:01:46.023 --> 00:01:49.504
Si nous n'allons pas ici présenter en détail les spécificités de chaque régime,

31
00:01:49.924 --> 00:01:52.584
voyons l'influence qu'ils auront sur l'activité de location meublée.

32
00:01:52.924 --> 00:01:54.925
Sous le régime de la communauté réduite aux acquets,

33
00:01:55.245 --> 00:01:59.186
seuls les biens acquis à titre onéreux après le mariage seront considérés comme des biens communs,

34
00:01:59.686 --> 00:02:02.907
ce qui sera par exemple le cas d'un investissement locatif réalisé à deux.

35
00:02:03.367 --> 00:02:04.007
Au contraire,

36
00:02:04.148 --> 00:02:05.808
dans le cas de biens immobiliers détenus,

37
00:02:06.028 --> 00:02:06.829
avant le mariage,

38
00:02:07.229 --> 00:02:10.691
ils resteront la propriété de l'un ou l'autre des époux comme des biens propres.

39
00:02:11.371 --> 00:02:14.273
Il en sera de même pour des biens reçus par donation ou succession,

40
00:02:14.533 --> 00:02:15.473
même après mariage.

41
00:02:16.374 --> 00:02:17.174
Attention cependant,

42
00:02:17.314 --> 00:02:22.857
car les loyers générés par l'allocation d'un bien propre sont considérés comme des biens communs pendant la durée du mariage.

43
00:02:23.558 --> 00:02:30.842
Chaque époux peut administrer seul ses biens propres et réaliser seul une partie des actions relatives aux biens communs en organisant des réparations par exemple,

44
00:02:31.182 --> 00:02:35.204
mais l'accord des deux sera nécessaire pour les actes les plus importants comme la vente.

45
00:02:35.860 --> 00:02:38.661
Autre possibilité pour un mariage sous le régime de la communauté,

46
00:02:38.901 --> 00:02:40.542
celui de la communauté universelle,

47
00:02:40.682 --> 00:02:41.823
qui prévoit que tous les biens,

48
00:02:42.223 --> 00:02:43.283
quelles que soient leurs origines,

49
00:02:43.343 --> 00:02:43.823
sont communs.

50
00:02:44.244 --> 00:02:46.184
Chaque époux pourra donc administrer les biens loués,

51
00:02:46.585 --> 00:02:49.606
bien que l'accord des deux soit requis pour les décisions les plus importantes.

52
00:02:50.046 --> 00:02:51.467
Dans le cadre de ces deux régimes,

53
00:02:51.847 --> 00:02:59.810
les époux auront le choix entre immatriculer leur activité en indivision ou laisser l'un des deux époux s'immatriculer en nom propre sans autre formalité.

54
00:03:00.590 --> 00:03:03.852
Dans le cas maintenant d'un mariage conclu sous le régime de la séparation de biens,

55
00:03:04.272 --> 00:03:07.054
Le sort des biens immobiliers dépendra des conditions de leur acquisition,

56
00:03:07.415 --> 00:03:10.397
puisque chacun conserve la propriété exclusive de ses biens,

57
00:03:10.757 --> 00:03:14.380
qu'il les possède antérieurement au mariage ou les acquiert pendant sa durée.

58
00:03:14.820 --> 00:03:18.864
Il en sera d'ailleurs de même si les époux sont mariés sous le régime de la participation aux acquets,

59
00:03:19.244 --> 00:03:23.427
dont le fonctionnement pendant la durée du mariage est similaire à celui de la séparation de biens,

60
00:03:23.928 --> 00:03:27.450
mais emprunte les caractéristiques d'un régime communautaire à sa dissolution,

61
00:03:27.911 --> 00:03:29.292
par décès ou divorce.

62
00:03:29.772 --> 00:03:33.833
Dans le cas d'un achat commun afin de louer un bien effectué dans le cadre de l'un de ces deux régimes,

63
00:03:34.313 --> 00:03:37.034
ce dernier ne sera possible que sous le régime de l'indivision,

64
00:03:37.494 --> 00:03:40.535
et à condition que chacun des deux indivisaires finance sa part du bien,

65
00:03:41.055 --> 00:03:44.656
à moins que les époux ne s'accordent pour que l'un des deux s'enregistre en nom propre,

66
00:03:45.056 --> 00:03:48.857
mais uniquement à la condition qu'un mandat de gestion soit mis en place entre les époux.

67
00:03:49.657 --> 00:03:50.658
Pour les couples paxés,

68
00:03:50.878 --> 00:03:52.198
deux solutions seront possibles,

69
00:03:52.338 --> 00:03:54.559
en fonction du régime choisi pour la durée du paxe,

70
00:03:54.879 --> 00:03:56.819
autrement dit le régime de la séparation de biens,

71
00:03:57.120 --> 00:03:58.680
qui est le régime qui s'applique de plein droit,

72
00:03:59.032 --> 00:04:07.119
ou le régime de l'indivision qui est accessible sur option au moment de la signature du Pax ou au cours de ce dernier après signature d'une convention modificative.

73
00:04:07.719 --> 00:04:10.121
Dans le cadre du régime classique de la séparation de biens,

74
00:04:10.522 --> 00:04:13.284
chaque partenaire est propriétaire des biens acquis avant,

75
00:04:13.504 --> 00:04:15.506
pendant et après la conclusion du Pax.

76
00:04:16.247 --> 00:04:17.568
Si un investissement est fait en commun,

77
00:04:17.928 --> 00:04:23.353
il relèvera du régime de l'indivision avec chaque partenaire propriétaire du bien à proportion de ses parts.

78
00:04:23.873 --> 00:04:25.375
Dans le cadre du régime de l'indivision,

79
00:04:25.835 --> 00:04:27.076
les biens qui seront acquis en commun

80
00:04:27.176 --> 00:04:30.918
pendant la durée du PAX seront réputés acquis pour moitié par chaque partenaire.

81
00:04:31.478 --> 00:04:33.399
Pour la gestion du bien acquis dans le cadre d'un PAX,

82
00:04:33.920 --> 00:04:34.500
là encore,

83
00:04:34.640 --> 00:04:41.584
il est possible de s'y matriculer ou en indivision ou en nom propre avec la mise en place d'un mandat de gestion entre partenaires.

84
00:04:42.444 --> 00:04:43.325
Attention néanmoins,

85
00:04:43.525 --> 00:04:46.366
si la propriété détenue par le couple est assujettie à la TVA,

86
00:04:46.747 --> 00:04:49.608
ce qui est par exemple le cas des résidences-services comme les EHPAD,

87
00:04:49.728 --> 00:04:51.549
les résidences étudiantes ou de tourisme,

88
00:04:52.030 --> 00:04:54.951
l'immatriculation devra obligatoirement être faite en indivision.

89
00:04:55.371 --> 00:04:55.812
En effet,

90
00:04:55.992 --> 00:04:56.492
dans ce cas,

91
00:04:56.864 --> 00:05:03.451
L'administration fiscale impose l'inscription des deux indivisaires afin de déduire la totalité de la TVA relative à l'allocation meublée.

92
00:05:04.399 --> 00:05:04.699
Enfin,

93
00:05:04.999 --> 00:05:06.120
en cas de concubinage,

94
00:05:06.280 --> 00:05:08.781
les concubins sont considérés comme des tiers l'un envers l'autre,

95
00:05:08.941 --> 00:05:10.642
ce qui implique qu'en cas d'investissement commun,

96
00:05:11.022 --> 00:05:14.003
l'immatriculation devra obligatoirement être faite en indivision.

97
00:05:14.823 --> 00:05:15.283
Le choix,

98
00:05:15.544 --> 00:05:16.944
lorsqu'il est possible de le faire,

99
00:05:17.024 --> 00:05:19.585
d'exploiter l'activité en nom propre ou en indivision,

100
00:05:20.025 --> 00:05:23.367
n'emporte cependant pas uniquement des conséquences au moment de l'immatriculation,

101
00:05:23.827 --> 00:05:25.908
mais aussi pour le reste de la durée de l'activité.

102
00:05:26.588 --> 00:05:26.848
Ainsi,

103
00:05:27.208 --> 00:05:29.389
lorsque l'activité sera exercée en nom propre,

104
00:05:29.849 --> 00:05:33.831
seul l'exploitant pourra percevoir les loyers et sera tenu du paiement des impôts et

105
00:05:33.891 --> 00:05:36.152
taxes relatives à l'activité de location meublée,

106
00:05:36.672 --> 00:05:37.712
alors qu'en indivision,

107
00:05:38.072 --> 00:05:42.473
les indivisaires percevront chacun les loyers et seront tenus du paiement des impôts et taxes,

108
00:05:42.854 --> 00:05:45.414
éventuellement à proportion de leur part respective du bien.

109
00:05:46.214 --> 00:05:47.595
Autre conséquence de l'indivision,

110
00:05:47.835 --> 00:05:51.216
le régime fiscal devra obligatoirement être le régime réel d'imposition,

111
00:05:51.776 --> 00:05:52.676
alors qu'en nom propre,

112
00:05:52.836 --> 00:05:56.077
l'exploitant pourra choisir entre le régime réel et le régime microbique,

113
00:05:56.457 --> 00:05:58.338
à condition toutefois d'en respecter les plafonds.

114
00:05:58.758 --> 00:05:59.178
De plus,

115
00:05:59.498 --> 00:06:01.079
il convient de garder à l'esprit que,

116
00:06:01.439 --> 00:06:02.099
dans certains cas...

117
00:06:02.531 --> 00:06:04.953
Les membres du couple appartiendront au même foyer fiscal,

118
00:06:05.393 --> 00:06:09.876
ce qui aura des conséquences sur l'appréciation de leur statut de lois remeublées non professionnelles,

119
00:06:10.276 --> 00:06:10.617
LMNP,

120
00:06:11.097 --> 00:06:12.598
ou de lois remeublées professionnelles,

121
00:06:13.138 --> 00:06:13.399
LMP.

122
00:06:14.079 --> 00:06:16.501
Pour en apprendre davantage sur chacun de ces sujets,

123
00:06:16.661 --> 00:06:20.984
et ainsi comprendre tous les enjeux liés à la détermination du statut LMNP ou LMP,

124
00:06:21.384 --> 00:06:23.045
Ausha de chaque régime fiscal,

125
00:06:23.426 --> 00:06:25.047
au paiement des taxes en location meublée,

126
00:06:25.447 --> 00:06:27.669
ou à la gestion d'un bien en situation d'indivision,

127
00:06:28.029 --> 00:06:31.151
nous vous invitons à aller écouter nos épisodes de podcast qui y sont dédiés.

128
00:06:31.623 --> 00:06:36.367
Penchons-nous maintenant sur le devenir du bien affilié inactivité de location meublée lors de la fin du couple,

129
00:06:36.687 --> 00:06:39.309
que cette dernière survienne dans le cadre d'une séparation,

130
00:06:39.730 --> 00:06:41.071
d'un divorce ou d'un décès.

131
00:06:41.531 --> 00:06:42.372
Dans cette situation,

132
00:06:42.592 --> 00:06:46.776
c'est avant tout le régime sous lequel le bien a été immatriculé au début de l'activité qui comptera.

133
00:06:47.396 --> 00:06:47.656
Ainsi,

134
00:06:48.017 --> 00:06:56.104
dans le cas d'une immatriculation en nom propre d'un bien acheté conjointement et pour lequel les deux conjoints souhaitent conserver l'activité après la séparation ou le divorce,

135
00:06:56.444 --> 00:07:00.187
il sera obligatoire que celui ou celle qui exerce l'activité en nom propre

136
00:07:00.367 --> 00:07:03.290
opère une cessation d'activité en tant qu'entreprise individuelle,

137
00:07:03.670 --> 00:07:06.532
puis que l'activité soit à nouveau immatriculée,

138
00:07:06.752 --> 00:07:07.933
mais en indivision cette fois-ci.

139
00:07:08.334 --> 00:07:10.255
Cette opération devra alors être réalisée,

140
00:07:10.716 --> 00:07:12.677
soit à la date de la séparation effective,

141
00:07:13.098 --> 00:07:13.318
soit,

142
00:07:13.518 --> 00:07:14.199
plus simplement,

143
00:07:14.499 --> 00:07:18.342
au 31 décembre de l'année précédant celle où le foyer fiscal sera distinct.

144
00:07:18.963 --> 00:07:19.823
Autre possibilité,

145
00:07:20.124 --> 00:07:22.445
si seul l'un des conjoints souhaite poursuivre l'activité,

146
00:07:22.646 --> 00:07:25.788
mais que c'est l'autre qui était jusqu'alors l'exploitant de la location meublée,

147
00:07:26.108 --> 00:07:27.630
il pourra tout de même la poursuivre,

148
00:07:28.070 --> 00:07:29.031
ou en rachetant la soult.

149
00:07:29.151 --> 00:07:32.813
en cas de séparation ou en recevant le bien dans le cadre d'une succession,

150
00:07:33.113 --> 00:07:34.114
dans le cadre d'un décès.

151
00:07:34.594 --> 00:07:34.974
Pour cela,

152
00:07:35.274 --> 00:07:39.817
il faudra faire cesser l'activité et l'immatriculer à nouveau au nom du conjoint qui va l'exercer.

153
00:07:40.177 --> 00:07:45.020
Cette opération doit être faite à la date de prise d'effet de la jouissance du bien du conjoint propriétaire,

154
00:07:45.560 --> 00:07:46.921
exploitant ou survivant.

155
00:07:47.581 --> 00:07:47.882
Enfin,

156
00:07:48.202 --> 00:07:52.804
en cas de décès d'un conjoint dans le cadre d'une activité exercée en nom propre par le conjoint survivant,

157
00:07:53.325 --> 00:07:55.026
aucune modification ne sera à faire.

158
00:07:55.506 --> 00:07:57.567
Dans le cadre d'une activité exercée en indivision,

159
00:07:57.767 --> 00:07:59.648
il existe également plusieurs cas de figure.

160
00:08:00.088 --> 00:08:01.148
Dans le cas d'une séparation,

161
00:08:01.349 --> 00:08:04.730
si l'exec ce conjoint décide de continuer à louer en location meublée,

162
00:08:05.110 --> 00:08:06.190
il n'y aura pas de changement.

163
00:08:06.611 --> 00:08:12.033
Ils resteront chacun copropriétaires du logement et pourront continuer à exploiter leur location meublée en indivision.

164
00:08:12.453 --> 00:08:13.113
Au contraire,

165
00:08:13.313 --> 00:08:18.976
en cas de décès du conjoint et que le conjoint survivant décide de garder le logement pour continuer à l'exploiter en location meublée,

166
00:08:19.356 --> 00:08:21.957
il lui faudra faire cesser l'indivision à la date du décès,

167
00:08:22.497 --> 00:08:22.697
puis,

168
00:08:23.017 --> 00:08:23.598
le même jour,

169
00:08:24.018 --> 00:08:25.739
créer une activité en nom propre à son nom.

170
00:08:26.299 --> 00:08:26.759
Ce faisant.

171
00:08:27.003 --> 00:08:30.446
il obtiendra un nouveau numéro SIRET correspondant à son nouveau statut.

172
00:08:30.887 --> 00:08:31.187
Enfin,

173
00:08:31.487 --> 00:08:32.428
en cas de séparation,

174
00:08:32.768 --> 00:08:35.091
et si seul l'un des conjoints souhaite poursuivre l'activité,

175
00:08:35.571 --> 00:08:39.354
il faudra déclarer une cessation de l'indivision et créer une activité en nom propre.

176
00:08:39.835 --> 00:08:41.296
Ce qu'il sera possible de faire,

177
00:08:41.757 --> 00:08:43.158
soit à la date de la séparation,

178
00:08:43.738 --> 00:08:47.001
soit à la date indiquant la prise d'effet de la jouissance séparée du bien,

179
00:08:47.502 --> 00:08:52.967
soit à la date du 31 décembre de l'année précédant la réalisation de la déclaration d'impôt sur le revenu séparé.

180
00:08:53.479 --> 00:09:02.865
Et c'est sur cet épisode que nous clôturons notre série dédiée aux questions que de nombreux loueurs se posent en fonction de leur situation personnelle et leur compatibilité avec l'activité de location meublée.

181
00:09:03.346 --> 00:09:09.770
Nous espérons qu'elle aura permis de répondre à vos éventuelles interrogations sur le sujet et vous retrouvons avec plaisir dans notre prochaine série.

182
00:09:10.270 --> 00:09:11.751
Si vous avez aimé notre podcast,

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00:09:11.971 --> 00:09:15.514
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

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00:09:15.874 --> 00:09:23.039
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte.

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00:09:23.340 --> 00:09:24.733
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