WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.458
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.878 --> 00:00:10.780
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.221 --> 00:00:12.944
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.343 --> 00:00:14.905
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.366 --> 00:00:18.413
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.272 --> 00:00:27.257
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.944 --> 00:00:30.678
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.085 --> 00:00:34.788
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:39.416 --> 00:00:40.577
Bonjour à toutes et à tous,

10
00:00:40.677 --> 00:00:43.860
bienvenue dans un nouvel épisode du podcast des rendez-vous de JD2M.

11
00:00:44.239 --> 00:00:45.461
Je m'appelle Baptiste Ausha,

12
00:00:45.462 --> 00:00:48.325
je suis juriste pour Je déclare mon meublé et dans ce podcast,

13
00:00:48.326 --> 00:00:51.145
je donne la parole à des professionnels du secteur de la location meublée.

14
00:00:51.606 --> 00:00:53.090
Spécialistes de la comptabilité,

15
00:00:53.192 --> 00:00:53.653
du droit,

16
00:00:53.654 --> 00:00:55.637
de la gestion de biens ou encore du patrimoine,

17
00:00:56.012 --> 00:00:57.294
ils viennent vous parler fiscalité,

18
00:00:57.637 --> 00:00:57.997
emprunts,

19
00:00:58.153 --> 00:00:58.809
investissement,

20
00:00:59.028 --> 00:01:05.122
réglementation et vous livrer leurs meilleurs conseils pour que vous puissiez en apprendre toujours plus sur l'activité de location meublée.

21
00:01:06.059 --> 00:01:06.481
Aujourd'hui,

22
00:01:06.606 --> 00:01:08.622
notre rendez-vous sera consacré à la question suivante.

23
00:01:09.044 --> 00:01:14.510
Est-ce une bonne idée d'investir dans l'immobilier et plus particulièrement dans la location meublée pour préparer sa retraite ?

24
00:01:15.049 --> 00:01:16.072
Et pour évoquer ce sujet,

25
00:01:16.092 --> 00:01:19.377
je reçois Patrice du cabinet Mazarin Patrimoine SGP Consulting.

26
00:01:19.815 --> 00:01:20.197
Patrice,

27
00:01:20.237 --> 00:01:20.635
bonjour,

28
00:01:20.752 --> 00:01:22.276
merci de m'avoir rejoint pour cet épisode.

29
00:01:22.721 --> 00:01:23.338
Avant de commencer,

30
00:01:23.339 --> 00:01:25.268
je vous propose de vous présenter à nos auditeurs.

31
00:01:25.737 --> 00:01:25.924
Bien,

32
00:01:26.033 --> 00:01:26.799
bonjour à tous,

33
00:01:27.065 --> 00:01:29.080
c'est un plaisir de vous rejoindre.

34
00:01:29.658 --> 00:01:31.924
Je vais essayer de me présenter très simplement.

35
00:01:31.940 --> 00:01:33.674
Je m'appelle Patrice Florence,

36
00:01:34.033 --> 00:01:36.768
je suis diplômé d'expertise comptable.

37
00:01:37.127 --> 00:01:37.393
j'ai

38
00:01:38.004 --> 00:01:39.125
donc un DECS.

39
00:01:40.046 --> 00:01:45.970
Puis je me suis dirigé vers la banque où j'ai eu des fonctions d'encadrement d'équipe.

40
00:01:46.415 --> 00:01:50.540
J'ai toujours pris un plaisir à essayer de faire monter en compétence mes collaborateurs.

41
00:01:51.259 --> 00:01:53.837
Après mon passage bancaire,

42
00:01:53.900 --> 00:01:54.384
nous avons,

43
00:01:54.415 --> 00:01:56.540
avec mon épouse qui est ingénieure patrimoniale,

44
00:01:57.103 --> 00:02:00.759
créé un cabinet de gestion de patrimoine qui s'appelle,

45
00:02:00.806 --> 00:02:01.493
comme vous l'avez dit,

46
00:02:01.775 --> 00:02:03.306
SGP Consulting Mazarin.

47
00:02:03.368 --> 00:02:04.978
Nous sommes situés à Aix-en-Provence.

48
00:02:05.764 --> 00:02:13.466
Et nous sommes à la disposition de nos clients qui veulent s'assurer des jours heureux dans ces temps tumultueux.

49
00:02:13.923 --> 00:02:14.166
Voilà.

50
00:02:14.830 --> 00:02:15.283
Très bien.

51
00:02:15.447 --> 00:02:16.603
Merci beaucoup à Patrice.

52
00:02:16.604 --> 00:02:18.603
C'est un plaisir de vous avoir aujourd'hui.

53
00:02:18.970 --> 00:02:20.744
Ce que je vous propose pour lancer le sujet,

54
00:02:20.869 --> 00:02:22.001
pour débroussailler un petit peu,

55
00:02:22.033 --> 00:02:23.111
et avant de rentrer dans les détails,

56
00:02:23.112 --> 00:02:26.611
qu'on commence par la question un petit peu qui est centrale dans ce podcast.

57
00:02:27.314 --> 00:02:27.955
Pourquoi est-ce que,

58
00:02:28.001 --> 00:02:30.095
quand on pense à préparer sa retraite,

59
00:02:30.205 --> 00:02:30.486
eh bien,

60
00:02:30.642 --> 00:02:34.564
investir dans l'immobilier est justement une question à la...

61
00:02:34.792 --> 00:02:35.973
qu'il faut se poser finalement ?

62
00:02:36.434 --> 00:02:36.634
Alors,

63
00:02:37.033 --> 00:02:40.619
je vais simplement déjà commencer par vous dire quelque chose qui me traîne dans la tête,

64
00:02:40.658 --> 00:02:42.580
c'est que l'investissement immobilier,

65
00:02:42.658 --> 00:02:43.744
c'est plus qu'un simple achat.

66
00:02:44.979 --> 00:02:48.666
C'est vraiment une opportunité de croissance personnelle et de création de richesses.

67
00:02:49.424 --> 00:02:52.236
Investir dans l'immobilier pour sa retraite,

68
00:02:52.627 --> 00:02:54.955
c'est essentiel pour plusieurs raisons.

69
00:02:55.330 --> 00:02:55.486
Alors,

70
00:02:55.487 --> 00:02:57.236
je vais essayer d'être très simple,

71
00:02:58.049 --> 00:03:03.221
d'être concret pour que ce que je dis soit simple.

72
00:03:04.624 --> 00:03:07.205
et se passe comme ça se passe sur le terrain.

73
00:03:07.644 --> 00:03:10.007
Alors la première des raisons,

74
00:03:10.187 --> 00:03:15.644
c'est que vous pouvez vous procurer bien évidemment une source de revenu stable.

75
00:03:16.964 --> 00:03:21.753
Les loyers perçus d'un bien immobilier locatif peuvent constituer un complément de revenu régulier.

76
00:03:22.394 --> 00:03:27.394
C'est vraiment idéal pour compenser la baisse de revenu une fois la retraite.

77
00:03:27.910 --> 00:03:29.050
Je crois qu'aujourd'hui,

78
00:03:29.503 --> 00:03:32.785
les gens doivent se rendre compte Merci.

79
00:03:32.852 --> 00:03:33.433
que nous,

80
00:03:34.094 --> 00:03:35.355
qui sommes un peu plus âgés,

81
00:03:35.394 --> 00:03:47.863
nous avons eu la chance d'avoir une retraite et de cotiser avec un point élevé et donc de pouvoir prétendre à une retraite convenable qui nous permet de vivre,

82
00:03:48.144 --> 00:03:48.590
je dirais,

83
00:03:48.809 --> 00:03:49.410
normalement.

84
00:03:49.941 --> 00:03:50.488
Aujourd'hui,

85
00:03:51.035 --> 00:03:51.738
la retraite,

86
00:03:52.004 --> 00:03:52.738
malheureusement,

87
00:03:52.769 --> 00:03:53.269
je dirais,

88
00:03:53.348 --> 00:03:54.629
mais aussi heureusement,

89
00:03:54.738 --> 00:03:56.816
parce que ça donne l'envie de se surpasser,

90
00:03:57.551 --> 00:03:58.035
la retraite,

91
00:03:58.082 --> 00:04:00.301
il va falloir que vous,

92
00:04:00.394 --> 00:04:00.676
tous,

93
00:04:00.973 --> 00:04:01.941
vous la prépariez.

94
00:04:02.656 --> 00:04:02.956
Donc,

95
00:04:03.417 --> 00:04:04.037
je vous disais,

96
00:04:04.077 --> 00:04:05.619
une source de revenus stable,

97
00:04:05.660 --> 00:04:06.320
c'est important.

98
00:04:06.982 --> 00:04:08.103
La deuxième des choses,

99
00:04:08.201 --> 00:04:10.064
je vois un patrimoine solide,

100
00:04:10.806 --> 00:04:13.548
car contrairement à d'autres placements plus volatiles,

101
00:04:14.329 --> 00:04:15.212
que je ne nommerai pas,

102
00:04:15.228 --> 00:04:16.650
mais vous comprenez ce que je veux dire,

103
00:04:17.611 --> 00:04:18.150
l'immobilier,

104
00:04:18.173 --> 00:04:19.275
c'est un actif tangible,

105
00:04:19.712 --> 00:04:21.587
qui prend souvent de la valeur avec le temps,

106
00:04:22.072 --> 00:04:22.775
et surtout,

107
00:04:22.962 --> 00:04:23.415
surtout,

108
00:04:23.540 --> 00:04:23.931
surtout,

109
00:04:23.962 --> 00:04:26.400
qui offre une sécurité financière durable.

110
00:04:26.462 --> 00:04:28.697
J'essaie de réfléchir à la...

111
00:04:29.136 --> 00:04:31.718
Je vais vous dire la troisième chose que je vois,

112
00:04:31.858 --> 00:04:33.702
c'est bien sûr les avantages fiscaux,

113
00:04:33.780 --> 00:04:38.323
même si nous perdons et nous avons perdu des avantages fiscaux,

114
00:04:38.386 --> 00:04:40.245
comme par exemple le dispositif Pinel,

115
00:04:40.284 --> 00:04:43.128
qui était quand même un dispositif très intéressant.

116
00:04:43.472 --> 00:04:47.347
Nous avons encore gardé quelques avantages fiscaux,

117
00:04:47.487 --> 00:04:48.972
comme la loi de Normandie.

118
00:04:49.019 --> 00:04:50.675
Alors je ne rentrerai pas dans les détails,

119
00:04:50.676 --> 00:04:53.362
je parle rapidement du logement locatif intermédiaire.

120
00:04:53.659 --> 00:04:54.097
Également,

121
00:04:54.098 --> 00:04:55.815
je peux parler rapidement des SCPI,

122
00:04:55.925 --> 00:04:57.644
qui permettent d'optimiser sa fiscalité.

123
00:04:58.358 --> 00:05:01.820
tout en se constituant un patrimoine pour sa retraite.

124
00:05:02.504 --> 00:05:05.627
Simplement quelques mots pour les auditeurs qui n'en auraient jamais entendu parler.

125
00:05:05.688 --> 00:05:12.111
Est-ce que vous pouvez nous préciser très rapidement ce que c'est que le dispositif de Normandie ou par exemple le logement intermédiaire ?

126
00:05:13.057 --> 00:05:14.393
Le logement intermédiaire,

127
00:05:14.494 --> 00:05:21.486
c'est l'achat de logements neufs qui sont loués à des gens avec des revenus assez bas.

128
00:05:21.565 --> 00:05:30.971
C'est une façon de faire construire des logements neufs pour loger des gens qui ne pourraient pas le faire si on n'avait pas cette loi.

129
00:05:31.464 --> 00:05:32.245
Le 2 Normandie,

130
00:05:32.325 --> 00:05:33.266
c'est différent.

131
00:05:33.527 --> 00:05:35.790
Vous avez une incitation fiscale qui est très importante,

132
00:05:35.791 --> 00:05:37.130
qui peut aller jusqu'à 21%

133
00:05:37.131 --> 00:05:38.009
de déduction fiscale,

134
00:05:38.072 --> 00:05:39.634
si vous allez sur 12 ans,

135
00:05:39.635 --> 00:05:40.470
si ma mère est bonne.

136
00:05:41.111 --> 00:05:41.493
Donc là,

137
00:05:41.634 --> 00:05:43.259
vous transformez un bien,

138
00:05:43.260 --> 00:05:44.556
c'est-à-dire que vous achetez un bien ancien,

139
00:05:44.618 --> 00:05:50.540
vous le mettez à neuf et vous le louez également à des personnes avec des critères de revenus.

140
00:05:50.728 --> 00:05:55.665
Ce sont encore des dispositifs qui sont méconnus et qui mériteraient de l'être.

141
00:05:56.509 --> 00:05:56.822
Très bien,

142
00:05:56.931 --> 00:05:58.775
merci beaucoup pour cette précision.

143
00:05:59.116 --> 00:05:59.697
Peut-être justement,

144
00:05:59.817 --> 00:06:04.321
vous aviez parlé aussi de stabilité des revenus qui était très important.

145
00:06:04.700 --> 00:06:06.403
Est-ce qu'on peut peut-être revenir un peu sur cette notion ?

146
00:06:06.524 --> 00:06:07.825
On en parlait pour la retraite,

147
00:06:07.849 --> 00:06:09.966
mais même ne serait-ce que pendant l'activité,

148
00:06:10.005 --> 00:06:10.747
puisque généralement,

149
00:06:10.809 --> 00:06:14.255
on va commencer à se construire son patrimoine immobilier avant la retraite.

150
00:06:14.731 --> 00:06:15.395
Et en quoi,

151
00:06:15.458 --> 00:06:15.786
justement,

152
00:06:15.817 --> 00:06:21.911
ça peut aussi être très intéressant de commencer à percevoir des revenus complémentaires pendant son activité ?

153
00:06:22.255 --> 00:06:22.661
Et est-ce que,

154
00:06:22.692 --> 00:06:23.145
par exemple,

155
00:06:23.146 --> 00:06:24.145
de votre expérience,

156
00:06:24.208 --> 00:06:27.177
alors même si on ne peut pas répondre de manière précise à cette question,

157
00:06:27.728 --> 00:06:31.532
Est-ce qu'il y a un âge idéal auquel il faut commencer à se poser la question,

158
00:06:31.612 --> 00:06:32.932
commencer à investir ou est-ce que finalement,

159
00:06:33.296 --> 00:06:35.217
c'est vraiment quelque chose qu'on peut commencer à tout moment,

160
00:06:35.256 --> 00:06:36.178
il n'est jamais trop tard ?

161
00:06:38.256 --> 00:06:39.421
Il y a un certain temps,

162
00:06:40.077 --> 00:06:41.600
au vu des montants,

163
00:06:41.678 --> 00:06:45.186
d'abord au vu des banquiers qui souhaitaient faire du crédit immobilier,

164
00:06:47.186 --> 00:06:49.264
au vu également des taux pratiqués,

165
00:06:49.436 --> 00:06:50.577
c'était beaucoup plus facile.

166
00:06:52.311 --> 00:06:52.608
Avant,

167
00:06:52.686 --> 00:06:54.514
lorsque vous preniez,

168
00:06:55.655 --> 00:06:56.421
pour exemple,

169
00:06:57.204 --> 00:06:59.746
Un appartement dans une résidence étudiante,

170
00:07:01.707 --> 00:07:06.730
vous aviez pratiquement le crédit couvert par les revenus,

171
00:07:07.972 --> 00:07:10.637
par l'obtention des 20%

172
00:07:10.638 --> 00:07:13.105
de TVA que vous aviez offert par l'État,

173
00:07:13.183 --> 00:07:18.308
et également par la déduction à l'époque lorsque vous aviez les anciennes lois,

174
00:07:19.121 --> 00:07:20.090
vous aviez la déduction de

175
00:07:20.574 --> 00:07:21.574
11% si ma mémoire,

176
00:07:21.605 --> 00:07:22.387
si vous le gardiez,

177
00:07:22.449 --> 00:07:22.965
sur 9 ans.

178
00:07:23.465 --> 00:07:23.808
Donc là,

179
00:07:23.918 --> 00:07:25.012
c'était beaucoup plus facile.

180
00:07:25.074 --> 00:07:25.465
Aujourd'hui,

181
00:07:25.590 --> 00:07:26.137
par contre,

182
00:07:26.716 --> 00:07:27.857
Je pense sincèrement,

183
00:07:29.198 --> 00:07:33.022
l'immobilier c'est le pilier de l'avenir et de sa retraite.

184
00:07:33.081 --> 00:07:33.741
Mais par contre,

185
00:07:33.784 --> 00:07:35.428
c'est vrai qu'aujourd'hui,

186
00:07:36.202 --> 00:07:37.428
il faut commencer,

187
00:07:37.991 --> 00:07:38.686
je le dirais

188
00:07:39.366 --> 00:07:40.030
5, 6,

189
00:07:40.147 --> 00:07:40.389
10,

190
00:07:40.468 --> 00:07:41.030
15 fois,

191
00:07:41.031 --> 00:07:43.866
il faut commencer par se constituer sa résidence principale.

192
00:07:44.788 --> 00:07:45.882
Parce que c'est important,

193
00:07:46.397 --> 00:07:48.850
parce que lorsque les gens se retrouvent à la retraite,

194
00:07:48.944 --> 00:07:50.413
souvent en étant locataires,

195
00:07:50.414 --> 00:07:51.975
ils ne peuvent plus assumer leur loyer.

196
00:07:52.663 --> 00:07:52.944
Donc,

197
00:07:53.507 --> 00:07:54.647
vous me posiez une question,

198
00:07:54.850 --> 00:07:56.303
est-ce que ces porteurs,

199
00:07:56.880 --> 00:07:58.422
pour des jeunes,

200
00:07:58.682 --> 00:07:58.823
oui,

201
00:07:59.041 --> 00:08:06.631
à condition de ne pas avoir de logements qui se retrouvent vides.

202
00:08:07.092 --> 00:08:14.100
Car quand vous avez un crédit à rembourser et que vous n'avez pas la capacité de le rembourser sans la production des loyers,

203
00:08:14.475 --> 00:08:15.678
c'est beaucoup plus difficile.

204
00:08:16.163 --> 00:08:17.866
Mais sur la question que vous me posez,

205
00:08:19.319 --> 00:08:20.069
bien évidemment.

206
00:08:21.992 --> 00:08:22.272
Très bien.

207
00:08:22.352 --> 00:08:22.573
Alors,

208
00:08:22.713 --> 00:08:23.174
merci beaucoup.

209
00:08:23.193 --> 00:08:23.554
Justement,

210
00:08:23.574 --> 00:08:27.678
ça fait une transition parfaite avec la question que j'envisageais de vous poser maintenant.

211
00:08:28.396 --> 00:08:28.580
Alors,

212
00:08:28.600 --> 00:08:29.658
vous l'avez bien souligné,

213
00:08:29.998 --> 00:08:31.225
c'est quand même dans la très,

214
00:08:31.264 --> 00:08:35.803
très grande majorité des cas préférable de commencer par acquérir sa résidence principale.

215
00:08:36.209 --> 00:08:36.685
Mais justement,

216
00:08:36.850 --> 00:08:38.725
est-ce que c'est par exemple possible,

217
00:08:38.756 --> 00:08:39.021
parce que ça,

218
00:08:39.022 --> 00:08:40.709
c'est une question que beaucoup de personnes,

219
00:08:40.725 --> 00:08:41.037
justement,

220
00:08:41.053 --> 00:08:43.006
qui ont investi dans leur résidence principale se posent.

221
00:08:43.506 --> 00:08:43.740
Est-ce que,

222
00:08:43.741 --> 00:08:44.100
par exemple,

223
00:08:44.115 --> 00:08:45.068
c'est possible tout à fait,

224
00:08:45.100 --> 00:08:45.350
par exemple,

225
00:08:45.351 --> 00:08:47.162
de commencer une nouvelle ligne de crédit,

226
00:08:47.163 --> 00:08:49.021
de faire un nouvel emprunt pour...

227
00:08:49.833 --> 00:08:51.835
acquérir une résidence secondaire,

228
00:08:51.855 --> 00:08:56.360
mais qu'on destine finalement à faire une activité de location meublée.

229
00:08:56.681 --> 00:09:03.743
Est-ce que c'est possible ou est-ce qu'il faut attendre d'avoir remboursé sa résidence principale pour pouvoir se lancer dans l'investissement locatif ?

230
00:09:04.845 --> 00:09:05.024
Donc,

231
00:09:05.071 --> 00:09:05.821
en tant que banquier,

232
00:09:05.868 --> 00:09:06.774
je vais vous répondre.

233
00:09:08.212 --> 00:09:08.337
Oui,

234
00:09:08.524 --> 00:09:09.368
bien évidemment,

235
00:09:09.868 --> 00:09:10.728
vous pouvez.

236
00:09:11.134 --> 00:09:18.196
Le banquier voit beaucoup plus l'intérêt de la résidence principale.

237
00:09:18.804 --> 00:09:21.246
Lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence principale,

238
00:09:21.826 --> 00:09:25.451
vous avez quand même beaucoup plus de facilité après pour la louer,

239
00:09:26.170 --> 00:09:27.811
ensuite la récupérer,

240
00:09:28.295 --> 00:09:32.318
la revendre pour avoir un apport pour vous constituer un autre bien,

241
00:09:32.701 --> 00:09:36.725
ou bien l'occuper en tant que résidence principale qui vous permettra,

242
00:09:37.100 --> 00:09:38.022
lorsque vous revendrez,

243
00:09:38.023 --> 00:09:39.928
de ne pas avoir de plus-value pour l'instant.

244
00:09:40.178 --> 00:09:41.928
Et donc justement l'idée ce serait par exemple,

245
00:09:41.943 --> 00:09:44.615
là on va prendre un petit peu d'avance sur la situation d'un loire,

246
00:09:44.616 --> 00:09:45.990
par exemple quelqu'un qui aurait réussi,

247
00:09:46.428 --> 00:09:47.740
alors ou pas à...

248
00:09:48.452 --> 00:09:50.957
obtenir un autre crédit,

249
00:09:50.976 --> 00:09:54.382
donc qui sera en train de rembourser sa rentance principale et puis qui aurait un autre crédit pour sa secondaire,

250
00:09:54.402 --> 00:09:59.007
ou bien tout simplement qui aurait préféré commencer par sa résidence secondaire et puis en faire un investissement locatif.

251
00:09:59.947 --> 00:10:06.092
En quoi est-ce que c'est important finalement de bien valoriser le patrimoine que va représenter la détention d'un,

252
00:10:06.295 --> 00:10:08.494
voire de plusieurs biens immobiliers ?

253
00:10:08.838 --> 00:10:09.338
Et notamment,

254
00:10:09.439 --> 00:10:12.643
en quoi des données telles que l'âge de l'investisseur,

255
00:10:12.721 --> 00:10:25.127
le revenu d'activité qu'il perçoit ou ses perspectives d'avenir vont justement influencer la solution qu'il doit choisir pour justement prendre les bonnes décisions en termes de constitution d'un patrimoine immobilier ?

256
00:10:25.986 --> 00:10:26.111
Oui,

257
00:10:26.314 --> 00:10:26.580
alors...

258
00:10:28.055 --> 00:10:33.135
C'est encore très difficile car les banquiers actuellement sont très sélectifs.

259
00:10:33.896 --> 00:10:36.834
Ils demandent généralement toujours un apport,

260
00:10:37.998 --> 00:10:39.818
ce qui est très difficile pour les jeunes.

261
00:10:41.318 --> 00:10:42.982
Alors,

262
00:10:42.998 --> 00:10:47.974
il y a quelques solutions pour obtenir des prêts.

263
00:10:47.975 --> 00:10:50.318
C'est-à-dire qu'on peut créer une SCI,

264
00:10:50.881 --> 00:10:52.818
faire rentrer une caution avec,

265
00:10:53.459 --> 00:10:54.099
ses parents.

266
00:10:54.787 --> 00:10:55.037
Et là,

267
00:10:55.146 --> 00:10:55.678
vous aurez...

268
00:10:56.963 --> 00:10:59.144
Vous pouvez mettre par exemple 99%

269
00:10:59.304 --> 00:11:01.404
du bien au nom de la personne et 1%

270
00:11:01.763 --> 00:11:03.646
au nom d'une personne et on prendra ses revenus,

271
00:11:03.647 --> 00:11:05.049
ce qui permet d'obtenir des prêts.

272
00:11:05.603 --> 00:11:05.986
Mais enfin,

273
00:11:06.385 --> 00:11:06.869
aujourd'hui,

274
00:11:07.681 --> 00:11:11.142
le marché immobilier est extrêmement difficile pour les jeunes.

275
00:11:11.642 --> 00:11:19.002
Il faut qu'ils commencent à acheter un petit bien s'ils ne peuvent pas faire mieux.

276
00:11:19.642 --> 00:11:20.486
Le problème aujourd'hui,

277
00:11:20.689 --> 00:11:24.908
c'est que les gens veulent acheter des biens qui aujourd'hui sont à des prix…

278
00:11:25.691 --> 00:11:28.252
complètement énormissime.

279
00:11:28.292 --> 00:11:36.114
Quand je vois les derniers prix que j'ai vus dans des coins qui n'étaient pas très prisés et qu'ils le deviennent,

280
00:11:37.051 --> 00:11:42.262
je me dis comment obtenir un crédit alors que la banque ne finance que jusqu'à 30-32%

281
00:11:44.153 --> 00:11:44.762
des revenus.

282
00:11:45.778 --> 00:11:46.059
Donc,

283
00:11:46.372 --> 00:11:47.153
à votre question,

284
00:11:47.512 --> 00:11:48.575
je dirais oui,

285
00:11:49.043 --> 00:11:51.278
mais c'est extrêmement difficile.

286
00:11:52.309 --> 00:11:52.793
Par contre,

287
00:11:53.012 --> 00:11:54.559
on peut valoriser le patrimoine.

288
00:11:57.530 --> 00:12:00.834
avec une autorisation fiscale par l'allocation meublée.

289
00:12:01.534 --> 00:12:01.733
Donc,

290
00:12:01.995 --> 00:12:04.795
je conseille bien sûr de transformer les biens en logements meublés.

291
00:12:06.155 --> 00:12:11.459
Ça permet de bénéficier du régime fiscal avantageux d'allocations meublées non professionnelles.

292
00:12:13.366 --> 00:12:18.288
L'avantage de ce régime fiscal,

293
00:12:18.413 --> 00:12:22.319
c'est que ça permet d'amortir le bien et les meubles.

294
00:12:22.911 --> 00:12:26.155
et donc de réduire l'imposition sur les revenus locatifs.

295
00:12:26.174 --> 00:12:27.477
Je prends mon cas précis,

296
00:12:27.536 --> 00:12:31.700
j'ai un petit appartement que j'ai en loueur meublée non professionnelle,

297
00:12:32.317 --> 00:12:37.325
je l'ai bien entendu mis au réel pour pouvoir bénéficier des amortissements,

298
00:12:37.864 --> 00:12:41.168
et aujourd'hui j'augmente la rentabilité locative,

299
00:12:41.606 --> 00:12:42.918
je diminue la fiscalité,

300
00:12:43.512 --> 00:12:48.168
parce que je ne paye aucun impôt sur mes loyers.

301
00:12:48.507 --> 00:12:49.588
La deuxième des choses,

302
00:12:50.389 --> 00:12:51.711
c'est de réaliser,

303
00:12:51.951 --> 00:12:52.572
à mon avis,

304
00:12:52.592 --> 00:12:54.892
des travaux de rénovation énergétique.

305
00:12:55.256 --> 00:12:59.037
Investir dans des travaux de rénovation énergétique,

306
00:12:59.076 --> 00:12:59.717
alors par exemple,

307
00:12:59.818 --> 00:13:01.600
j'essaie de réfléchir à ce que je pourrais vous dire,

308
00:13:01.623 --> 00:13:02.725
par exemple l'isolation,

309
00:13:03.201 --> 00:13:04.084
le changement de fenêtre,

310
00:13:04.100 --> 00:13:05.131
l'installation de chauffage,

311
00:13:05.162 --> 00:13:05.771
performant,

312
00:13:07.193 --> 00:13:09.443
ça permet d'améliorer la classe énergétique du bien,

313
00:13:09.490 --> 00:13:12.365
et donc ça donne de la valeur au bien,

314
00:13:12.428 --> 00:13:12.756
bien sûr,

315
00:13:12.787 --> 00:13:13.287
sur le marché,

316
00:13:13.975 --> 00:13:15.178
ça attire des locataires,

317
00:13:15.459 --> 00:13:18.053
ou bien même des acheteurs qui recherchent des logements.

318
00:13:18.543 --> 00:13:19.885
économes en énergie.

319
00:13:20.186 --> 00:13:24.307
J'ai encore un petit point qui me vient à l'idée pour optimiser,

320
00:13:24.491 --> 00:13:25.952
c'est peut-être,

321
00:13:26.268 --> 00:13:31.393
et ça c'est une chose qui se fait de plus en plus et on me le demande de plus en plus dans les entretiens que j'ai avec mes clients,

322
00:13:32.057 --> 00:13:34.799
c'est diviser un grand bien pour optimiser les rendements.

323
00:13:34.940 --> 00:13:35.377
Par exemple,

324
00:13:35.893 --> 00:13:41.643
la dernière personne que j'avais avait un bien immobilier spacieux et il l'a divisé en plusieurs unités,

325
00:13:41.659 --> 00:13:45.471
il a fait des petits studios ou je crois que c'est des petits appartements ou des petits studios,

326
00:13:46.096 --> 00:13:46.768
et donc ça lui a

327
00:13:47.135 --> 00:13:49.877
ça lui a augmenté bien évidemment ses revenus locatifs.

328
00:13:50.479 --> 00:13:50.918
Et donc,

329
00:13:51.098 --> 00:13:55.539
ça permet vraiment une meilleure valorisation globale du patrimoine.

330
00:13:56.000 --> 00:13:56.422
Effectivement,

331
00:13:56.423 --> 00:13:57.602
c'est important de parler de location meublée.

332
00:13:57.603 --> 00:14:08.149
Je trouve que ça fait typiquement le lien avec ce que vous disiez avant de potentiellement ne pas hésiter à acheter un logement plus petit que ce qu'on imaginerait notamment pour pouvoir investir et puis pour tenir compte du fait que maintenant,

333
00:14:08.196 --> 00:14:09.711
le logement coûte de plus en plus cher.

334
00:14:09.774 --> 00:14:10.336
Parce que justement,

335
00:14:10.352 --> 00:14:12.274
quand on achète un logement plus petit,

336
00:14:12.336 --> 00:14:13.649
si on veut le louer en location nue,

337
00:14:14.024 --> 00:14:15.586
les locataires souhaitent s'installer sur le...

338
00:14:15.671 --> 00:14:16.051
temps long,

339
00:14:16.071 --> 00:14:17.131
ils veulent amener leur meuble,

340
00:14:17.132 --> 00:14:19.211
ça peut poser des problèmes par rapport à l'aménagement du logement.

341
00:14:19.551 --> 00:14:20.490
Alors qu'en location meublée,

342
00:14:20.611 --> 00:14:21.834
on aménage soi-même le bien,

343
00:14:21.994 --> 00:14:25.834
on le rend vraiment très optimal justement dans sa capacité d'accueil.

344
00:14:26.272 --> 00:14:27.873
On attire des étudiants,

345
00:14:27.897 --> 00:14:28.733
des jeunes actifs,

346
00:14:29.576 --> 00:14:31.990
et ça peut être justement plus intéressant.

347
00:14:32.053 --> 00:14:37.381
Ça permet aussi justement de valoriser la souplesse juridique qu'a la location meublée par rapport à la location nue.

348
00:14:37.568 --> 00:14:38.959
On a justement plusieurs types de baux.

349
00:14:39.193 --> 00:14:39.740
On pourrait,

350
00:14:40.131 --> 00:14:40.678
Baptiste,

351
00:14:40.990 --> 00:14:42.397
se poser une question qui,

352
00:14:43.022 --> 00:14:43.615
à mon avis,

353
00:14:43.662 --> 00:14:44.537
serait intéressante,

354
00:14:44.600 --> 00:14:44.881
c'est Merci.

355
00:14:45.159 --> 00:14:49.193
La question de dire pourquoi préférer la location meublée à la location vide.

356
00:14:49.615 --> 00:14:50.638
Qu'est-ce que vous en pensez ?

357
00:14:52.889 --> 00:14:56.534
Au-delà de la fiscalité que vous avez déjà mentionnée,

358
00:14:56.535 --> 00:14:57.913
alors peut-être c'est important,

359
00:14:57.914 --> 00:15:05.940
je vais faire un très bref rappel sur la question pour nos auditeurs qui ne seraient pas très au fait des différences fiscales entre location meublée et location nue.

360
00:15:06.604 --> 00:15:07.003
Tout simplement,

361
00:15:07.004 --> 00:15:08.292
quand on fait de la location nue,

362
00:15:08.339 --> 00:15:11.682
en fait la fiscalité relève de celle des revenus fonciers,

363
00:15:11.807 --> 00:15:14.448
alors que quand on fait de la location meublée,

364
00:15:14.464 --> 00:15:16.870
on relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux,

365
00:15:16.932 --> 00:15:19.557
donc c'est deux types d'imposition différents.

366
00:15:20.057 --> 00:15:20.760
alors ça évidemment

367
00:15:21.000 --> 00:15:28.469
C'est déjà un avantage puisque la fiscalité des BIC est plus intéressante que celle de la fiscalité du régime foncier.

368
00:15:29.048 --> 00:15:31.087
C'est également en principe quand on loue en meublé,

369
00:15:31.290 --> 00:15:32.532
on a des loyers plus élevés.

370
00:15:32.633 --> 00:15:34.071
Ils sont en moyenne 15 à 20%

371
00:15:34.072 --> 00:15:34.493
plus élevés.

372
00:15:34.915 --> 00:15:39.282
Ça vaut aussi dans les villes qui ont mis en place l'encadrement des loyers.

373
00:15:39.344 --> 00:15:39.938
Puisque dans ce cas-là,

374
00:15:40.141 --> 00:15:42.204
les grilles d'encadrement des loyers sont plus élevées.

375
00:15:42.704 --> 00:15:46.360
Le loyer au mètre carré est plus élevé pour les logements meublés que pour les logements nus.

376
00:15:46.496 --> 00:15:54.523
Le dernier client que j'avais me disait qu'il louait un studio vide à 600 euros et il l'a loué 750 euros quand il était meublé.

377
00:15:55.242 --> 00:15:55.421
Voilà,

378
00:15:55.546 --> 00:15:57.429
donc on se rend compte qu'effectivement,

379
00:15:57.507 --> 00:16:01.288
déjà on a une meilleure rentabilité parce qu'on loue plus cher et on a une meilleure fiscalité.

380
00:16:01.351 --> 00:16:01.710
Donc en fait,

381
00:16:01.749 --> 00:16:08.101
la rentabilité brusque est plus élevée et la rentabilité nette est aussi également par effet de ricochet plus élevé.

382
00:16:08.835 --> 00:16:09.476
Et justement,

383
00:16:09.726 --> 00:16:10.898
c'est l'exemple de l'étudiant.

384
00:16:11.445 --> 00:16:11.554
Ça,

385
00:16:11.555 --> 00:16:13.601
je pense que c'est parfois quelque chose qu'on oublie.

386
00:16:14.212 --> 00:16:15.933
Parce que souvent quand on oppose location nue,

387
00:16:15.975 --> 00:16:17.236
location meublée,

388
00:16:17.355 --> 00:16:18.998
on regarde avant tout la fiscalité,

389
00:16:19.557 --> 00:16:23.764
mais c'est surtout la souplesse juridique qui est vraiment un avantage en location meublée.

390
00:16:24.240 --> 00:16:26.584
On peut quand même faire de la location longue durée si on le souhaite,

391
00:16:26.623 --> 00:16:27.787
ce n'est pas du tout un problème,

392
00:16:28.428 --> 00:16:30.225
mais on fait aussi de la location étudiante,

393
00:16:30.226 --> 00:16:31.006
du bail mobilité,

394
00:16:31.068 --> 00:16:32.256
on peut louer sur la courte durée.

395
00:16:32.850 --> 00:16:35.818
Il y a ce que vous venez d'évoquer qui est important,

396
00:16:35.819 --> 00:16:38.115
c'est la flexibilité contractuelle pour le bailleur.

397
00:16:38.116 --> 00:16:40.584
C'est ça.

398
00:16:41.006 --> 00:16:43.365
Le bail de location meublée offre beaucoup.

399
00:16:43.412 --> 00:16:45.334
plus de souplesse avec une durée minimale.

400
00:16:46.294 --> 00:16:50.157
Je crois que c'est trois ans pour vide et seulement,

401
00:16:50.759 --> 00:16:51.341
je crois,

402
00:16:51.856 --> 00:16:52.239
un mois,

403
00:16:52.302 --> 00:16:52.560
c'est ça,

404
00:16:52.763 --> 00:16:53.599
si ma mémoire est bonne.

405
00:16:55.106 --> 00:16:55.302
Alors,

406
00:16:55.325 --> 00:16:57.724
c'est pour la location vide,

407
00:16:59.044 --> 00:16:59.903
la durée minimale du bail,

408
00:16:59.950 --> 00:17:00.528
c'est trois ans.

409
00:17:01.888 --> 00:17:02.966
Pour la location meublée,

410
00:17:03.216 --> 00:17:04.950
je parle de longue durée parce qu'après,

411
00:17:04.951 --> 00:17:06.013
tout ce qui va être bail étudiant,

412
00:17:06.060 --> 00:17:06.731
bail mobilité,

413
00:17:06.794 --> 00:17:07.310
courte durée,

414
00:17:07.872 --> 00:17:10.513
le bail s'arrête à la date qui est convenue dans le contrat.

415
00:17:11.204 --> 00:17:12.925
Mais pour le bail meublé de longue durée,

416
00:17:12.946 --> 00:17:14.087
c'est seulement un an.

417
00:17:14.088 --> 00:17:16.771
Ce qui veut aussi dire que quelqu'un qui veut récupérer son bien,

418
00:17:17.310 --> 00:17:18.810
il faut savoir qu'on ne peut récupérer son bien,

419
00:17:19.033 --> 00:17:21.212
déjà que si on remplit un certain nombre de conditions,

420
00:17:21.291 --> 00:17:22.595
mais surtout qu'à l'échéance du bail.

421
00:17:23.236 --> 00:17:23.939
Quand on loue en vide,

422
00:17:24.080 --> 00:17:25.658
on a une fenêtre de tir tous les trois ans,

423
00:17:25.955 --> 00:17:26.877
alors que quand on loue en meublé,

424
00:17:26.923 --> 00:17:28.236
on a une fenêtre de tir tous les ans.

425
00:17:29.048 --> 00:17:31.548
Ça peut nous permettre de faire la transition,

426
00:17:31.611 --> 00:17:32.361
puisque là,

427
00:17:32.392 --> 00:17:35.064
on a parlé des avantages de la location meublée.

428
00:17:35.142 --> 00:17:37.033
C'est un peu la question que j'ai envie de vous poser maintenant.

429
00:17:37.064 --> 00:17:39.095
c'est qu'une fois qu'on a décidé

430
00:17:39.736 --> 00:17:40.417
d'investir,

431
00:17:40.477 --> 00:17:42.659
qu'on s'est décidé pour investir en location meublée,

432
00:17:43.260 --> 00:17:45.561
quels vont être les critères de choix d'un bien ?

433
00:17:46.983 --> 00:17:47.584
La première,

434
00:17:47.702 --> 00:17:48.381
c'est qu'il faut,

435
00:17:48.545 --> 00:17:49.327
je pense,

436
00:17:49.506 --> 00:17:52.631
faire une étude de marché pour comprendre la demande locale.

437
00:17:52.670 --> 00:17:55.733
C'est-à-dire que quand vous allez acheter un bien à Saint-Etienne,

438
00:17:55.734 --> 00:17:59.030
vous n'allez pas l'acheter à Paris ou à Nantes.

439
00:17:59.514 --> 00:17:59.795
Donc,

440
00:18:00.561 --> 00:18:02.780
bien regarder le marché,

441
00:18:03.014 --> 00:18:04.842
comprendre la demande locale,

442
00:18:06.686 --> 00:18:08.108
identifier également...

443
00:18:08.836 --> 00:18:09.637
C'est important,

444
00:18:10.218 --> 00:18:13.679
je pense qu'on ne fait pas toujours les besoins et attentes des locataires,

445
00:18:13.722 --> 00:18:19.867
c'est-à-dire qu'il faut les écouter parce que souvent les demandes qu'ils expriment ne sont pas les mêmes.

446
00:18:21.570 --> 00:18:21.867
Ensuite,

447
00:18:22.148 --> 00:18:22.593
j'ai noté,

448
00:18:23.054 --> 00:18:23.507
si vous voulez,

449
00:18:24.031 --> 00:18:25.257
le profil des locataires,

450
00:18:25.258 --> 00:18:26.101
quand même étudiants,

451
00:18:26.117 --> 00:18:26.835
jeunes actifs,

452
00:18:26.914 --> 00:18:27.992
familles professionnelles,

453
00:18:28.476 --> 00:18:29.710
type de biens recherchés,

454
00:18:29.914 --> 00:18:30.914
ça peut être des studios,

455
00:18:30.960 --> 00:18:32.164
ça peut être des T2.

456
00:18:32.679 --> 00:18:33.085
En ce moment,

457
00:18:33.101 --> 00:18:35.617
on a beaucoup de gens qui se mettent en colocation.

458
00:18:36.160 --> 00:18:37.222
Les étudiants surtout,

459
00:18:37.401 --> 00:18:38.964
puisque justement même les jeunes actifs,

460
00:18:39.284 --> 00:18:43.807
ça s'adapte aussi selon la ville dans laquelle on réside.

461
00:18:44.190 --> 00:18:45.706
Au coût de l'habitat,

462
00:18:45.847 --> 00:18:46.347
effectivement,

463
00:18:46.348 --> 00:18:48.393
ça se voit de plus en plus des colocations.

464
00:18:49.472 --> 00:18:49.714
Avant,

465
00:18:49.715 --> 00:18:52.573
c'était un mode qui était plutôt privilégié par les étudiants et maintenant,

466
00:18:52.574 --> 00:18:54.979
on peut aussi avoir des jeunes actifs qui se mettent en colocation.

467
00:18:55.542 --> 00:18:55.854
D'accord.

468
00:18:55.901 --> 00:18:56.057
Alors,

469
00:18:56.354 --> 00:18:58.807
dans l'étude de marché que je vous disais,

470
00:18:58.870 --> 00:18:59.464
bien évidemment,

471
00:18:59.542 --> 00:19:01.104
il y a le type de bien recherché,

472
00:19:01.432 --> 00:19:02.042
les studios,

473
00:19:02.089 --> 00:19:02.339
les T2,

474
00:19:02.511 --> 00:19:03.511
les colocations,

475
00:19:03.526 --> 00:19:04.573
comme on en a parlé.

476
00:19:05.388 --> 00:19:12.048
Il y a le niveau des loyers pratiqués et je pense que dans une ville universitaire,

477
00:19:12.411 --> 00:19:14.286
il faut privilégier les studios,

478
00:19:14.349 --> 00:19:17.208
les petites surfaces qui sont proches des campus.

479
00:19:18.349 --> 00:19:18.474
Ça,

480
00:19:18.614 --> 00:19:19.591
c'est l'étude de marché.

481
00:19:19.950 --> 00:19:25.114
Lorsque vous vendez des appartements près des campus,

482
00:19:25.115 --> 00:19:26.505
vous avez beaucoup plus de chances d'aboutir,

483
00:19:26.567 --> 00:19:26.974
je pense.

484
00:19:27.427 --> 00:19:27.614
Alors,

485
00:19:27.615 --> 00:19:28.958
la deuxième des choses que je vois,

486
00:19:30.677 --> 00:19:33.239
c'est déterminer la cible avant de chercher le bien.

487
00:19:34.858 --> 00:19:42.011
Ça permet surtout de trouver un bien adapté aux besoins spécifiques du marché.

488
00:19:43.152 --> 00:19:45.957
Les étudiants recherchent toujours des studios bien situés,

489
00:19:46.074 --> 00:19:47.863
proches des transports ou des écoles.

490
00:19:48.925 --> 00:19:52.722
Les professionnels préfèrent à mon avis les appartements modernes.

491
00:19:53.268 --> 00:19:55.411
avec des prestations de haut de gamme,

492
00:19:56.971 --> 00:20:04.717
et les touristes préfèrent les appartements dans les zones touristiques avec un beau potentiel saisonnier.

493
00:20:06.600 --> 00:20:09.342
Troisième critère que je vois dans la question que vous m'avez posée,

494
00:20:10.077 --> 00:20:12.811
c'est une proximité des transports,

495
00:20:12.842 --> 00:20:13.952
commerces et écoles,

496
00:20:14.702 --> 00:20:15.624
ou des zones d'emploi.

497
00:20:16.592 --> 00:20:19.170
Je pense qu'il faut privilégier les biens faciles à meubler,

498
00:20:19.795 --> 00:20:21.561
avec des espaces optimisés.

499
00:20:22.721 --> 00:20:37.456
Je pense également qu'il faut privilégier les biens nécessitant peu de travaux ou qui offrent une possibilité de valorisation par le biais de la rénovation.

500
00:20:39.112 --> 00:20:39.440
Ensuite,

501
00:20:39.456 --> 00:20:39.799
il faut,

502
00:20:39.878 --> 00:20:40.440
je crois,

503
00:20:40.893 --> 00:20:42.753
savoir calculer à rendement brut,

504
00:20:42.799 --> 00:20:43.596
à rendement net,

505
00:20:44.565 --> 00:20:50.268
pour s'assurer que l'investissement est rendu viable.

506
00:20:51.532 --> 00:20:53.514
Donc c'est à peu près ce que je vois.

507
00:20:53.555 --> 00:20:56.115
Est-ce que j'ai oublié quelque chose d'après vous ?

508
00:20:57.119 --> 00:20:57.478
Alors là,

509
00:20:58.279 --> 00:20:58.978
je ne pense pas.

510
00:20:59.041 --> 00:20:59.779
Je vous ferai confiance.

511
00:20:59.842 --> 00:21:00.240
Effectivement,

512
00:21:00.241 --> 00:21:02.021
peut-être un point sur lequel il y a une série d'insistés,

513
00:21:02.045 --> 00:21:05.443
puisque vous avez parlé de potentiel un peu de rénovation.

514
00:21:05.850 --> 00:21:06.443
C'est important.

515
00:21:06.568 --> 00:21:10.834
On le sait maintenant depuis 2025 et déjà depuis 2022 avec une mesure de gel des loyers,

516
00:21:11.271 --> 00:21:13.896
il y a vraiment une importance du DPE pour les biens.

517
00:21:14.256 --> 00:21:21.006
et ça c'est très important quand on veut investir et bien de garder la note de DPE du bien et même si elle n'est pas très bonne

518
00:21:21.372 --> 00:21:24.535
de quand même se renseigner sur la possibilité de la faire remonter,

519
00:21:25.076 --> 00:21:25.918
quitte à faire des travaux,

520
00:21:26.297 --> 00:21:29.504
parce que ça c'est un enjeu déjà pour 2025 pour les biens classés G,

521
00:21:29.816 --> 00:21:31.941
et ça va devenir un enjeu ensuite en 2028,

522
00:21:31.942 --> 00:21:32.723
puis 2034,

523
00:21:32.724 --> 00:21:34.363
pour les biens classés F et E,

524
00:21:34.809 --> 00:21:37.629
et ça c'est quelque chose qu'il ne faut absolument pas mettre de côté.

525
00:21:38.691 --> 00:21:41.379
Il faut bien choisir sa cible,

526
00:21:42.019 --> 00:21:48.941
mais également il faut s'assurer que ce qu'on va acquérir…

527
00:21:49.400 --> 00:21:51.841
correspond à la demande de cette cible.

528
00:21:52.261 --> 00:21:56.780
Chaque cible est différente.

529
00:21:56.882 --> 00:22:02.644
Et c'est pour ça que j'ai une grande capacité d'écoute lorsque j'ai un client dans mon bureau.

530
00:22:03.323 --> 00:22:08.862
C'est lui qui détient la vérité et c'est lui qui me donne l'orientation qu'il faut pour lui.

531
00:22:09.566 --> 00:22:10.409
Et peut-être que du coup,

532
00:22:10.410 --> 00:22:12.362
on peut aussi terminer sur un conseil en disant que...

533
00:22:12.920 --> 00:22:13.441
Dans ce cas-là,

534
00:22:13.901 --> 00:22:16.043
si on se rend compte qu'on veut investir dans un endroit,

535
00:22:16.044 --> 00:22:16.443
par exemple,

536
00:22:16.444 --> 00:22:19.367
pour quelqu'un qui ne voudrait absolument pas faire de location étudiante,

537
00:22:20.066 --> 00:22:20.406
dans ce cas-là,

538
00:22:20.407 --> 00:22:30.117
il ne faut peut-être pas investir dans une ville où finalement on se rend compte que les étudiants vont être la grande majorité des éventuels locataires.

539
00:22:30.382 --> 00:22:30.711
C'est vrai que ça,

540
00:22:30.742 --> 00:22:32.039
c'est quelque chose qu'on peut rencontrer.

541
00:22:32.242 --> 00:22:33.945
Votre expérience pourrait peut-être nous le dire aussi.

542
00:22:34.054 --> 00:22:34.476
Souvent,

543
00:22:35.023 --> 00:22:36.929
on se rend compte qu'on veut investir proche de chez soi,

544
00:22:37.101 --> 00:22:37.867
alors qu'en réalité,

545
00:22:37.961 --> 00:22:38.242
maintenant,

546
00:22:38.257 --> 00:22:40.586
avec toutes les solutions de délégation qui existent,

547
00:22:40.820 --> 00:22:41.664
ce n'est pas obligatoire.

548
00:22:42.700 --> 00:22:45.383
Mais les gens hésitent quand même,

549
00:22:45.463 --> 00:22:48.346
sont très hésitants et avant de prendre une décision,

550
00:22:48.986 --> 00:22:50.529
ils attendent et réfléchissent.

551
00:22:50.650 --> 00:22:52.127
Remarquez que c'est très bien,

552
00:22:52.572 --> 00:22:53.627
parce qu'avant nous,

553
00:22:54.189 --> 00:22:57.338
je parle avant parce que j'ai un âge quand même un peu plus avancé que le vôtre,

554
00:22:57.339 --> 00:22:57.978
je crois Baptiste,

555
00:22:59.033 --> 00:23:05.939
avant nous on fonçait parce qu'on savait de toute façon qu'avec le taux de crédit et le loyer,

556
00:23:06.064 --> 00:23:07.049
on allait s'en sortir.

557
00:23:07.158 --> 00:23:07.486
Aujourd'hui,

558
00:23:07.487 --> 00:23:08.049
ce n'est plus le cas.

559
00:23:08.658 --> 00:23:09.330
Alors certes,

560
00:23:09.346 --> 00:23:11.205
l'immobilier est moins risqué que la bourse.

561
00:23:11.588 --> 00:23:13.430
parce que vous en avez plus de contrôle.

562
00:23:15.672 --> 00:23:18.016
Mais devenir propriétaire,

563
00:23:18.336 --> 00:23:21.500
c'est bien de posséder les portes-clés,

564
00:23:22.742 --> 00:23:25.680
mais il faut posséder les portes-clés qui ouvrent toutes les clés.

565
00:23:25.719 --> 00:23:25.946
Donc,

566
00:23:26.102 --> 00:23:26.625
si vous voulez,

567
00:23:26.883 --> 00:23:29.321
il faut faire extrêmement attention aujourd'hui,

568
00:23:29.461 --> 00:23:31.086
ce qui n'était pas le cas avant.

569
00:23:32.414 --> 00:23:32.696
Eh bien,

570
00:23:32.742 --> 00:23:33.196
justement,

571
00:23:33.211 --> 00:23:34.414
puisqu'on parle de faire attention,

572
00:23:34.758 --> 00:23:36.055
le point que vous vouliez aborder,

573
00:23:36.117 --> 00:23:36.758
c'est-à-dire,

574
00:23:36.759 --> 00:23:37.414
si des erreurs...

575
00:23:38.024 --> 00:23:39.424
Ce n'est qu'un avis personnel,

576
00:23:39.504 --> 00:23:44.946
mais il y a certes aujourd'hui des erreurs qui sont à éviter.

577
00:23:45.426 --> 00:23:45.707
Alors,

578
00:23:46.524 --> 00:23:47.742
je pourrais commencer par quoi ?

579
00:23:47.930 --> 00:23:50.907
Je pourrais commencer peut-être par un bien mal situé,

580
00:23:51.110 --> 00:23:52.008
loin des transports,

581
00:23:52.024 --> 00:23:52.789
des commerces,

582
00:23:53.266 --> 00:23:58.344
parce qu'il risque quand même de ne pas se louer ou bien de se dévaloriser.

583
00:23:59.313 --> 00:23:59.516
Nous,

584
00:23:59.735 --> 00:24:00.094
avant,

585
00:24:00.313 --> 00:24:03.297
on pouvait se passer de toucher un ou deux loyers.

586
00:24:04.235 --> 00:24:04.672
Aujourd'hui,

587
00:24:04.703 --> 00:24:07.188
ce n'est plus le cas parce que le crédit étant à un...

588
00:24:07.352 --> 00:24:09.014
un taux nettement plus élevé,

589
00:24:10.555 --> 00:24:14.938
le loyer couvrant tout juste le crédit et même ne le couvrant plus,

590
00:24:15.399 --> 00:24:20.766
on ne peut pas aujourd'hui se permettre d'avoir des biens qui restent en non-location.

591
00:24:21.485 --> 00:24:21.969
Ensuite,

592
00:24:22.868 --> 00:24:25.102
il faut étudier l'attractivité,

593
00:24:25.149 --> 00:24:25.727
je pense,

594
00:24:25.852 --> 00:24:27.086
de la zone avant d'acheter.

595
00:24:27.368 --> 00:24:27.868
Et il faut,

596
00:24:28.086 --> 00:24:28.649
je crois,

597
00:24:29.821 --> 00:24:32.071
regarder les emplacements stratégiques.

598
00:24:32.415 --> 00:24:32.915
Dans les villes,

599
00:24:32.930 --> 00:24:33.961
vous en avez toujours.

600
00:24:34.305 --> 00:24:34.571
Souvent,

601
00:24:34.602 --> 00:24:34.711
moi,

602
00:24:34.758 --> 00:24:35.274
je demande...

603
00:24:35.976 --> 00:24:36.416
Par exemple,

604
00:24:36.437 --> 00:24:38.156
quand je suis arrivé à Aix-en-Provence,

605
00:24:38.617 --> 00:24:48.438
lorsque nous nous sommes installés avec mon épouse et que nous cherchions un emplacement qui était le mieux placé pour répondre aux besoins de notre clientèle,

606
00:24:49.281 --> 00:24:53.274
nous nous sommes renseignés et on nous a dit à la mairie que,

607
00:24:53.555 --> 00:24:54.680
compte tenu de notre activité,

608
00:24:54.742 --> 00:24:56.695
l'emplacement qui était à privilégier,

609
00:24:57.383 --> 00:25:01.961
c'était bien évidemment le quartier Mazarin,

610
00:25:02.008 --> 00:25:04.289
qui est un quartier très connu sur Aix-en-Provence.

611
00:25:04.504 --> 00:25:08.248
Donc il faut vraiment se renseigner sur les emplacements stratégiques.

612
00:25:08.608 --> 00:25:09.627
Alors autre point,

613
00:25:09.768 --> 00:25:13.369
et ça je le dis souvent quand les personnes,

614
00:25:13.370 --> 00:25:15.135
les clients viennent nous présenter des projets,

615
00:25:16.635 --> 00:25:19.158
il ne faut pas sous-évaluer les charges.

616
00:25:20.247 --> 00:25:21.268
regardez bien les travaux,

617
00:25:21.287 --> 00:25:21.768
les taxes,

618
00:25:21.787 --> 00:25:22.588
les frais de gestion,

619
00:25:23.229 --> 00:25:26.432
parce que ça peut avoir un impact important sur le rendement réel.

620
00:25:26.834 --> 00:25:28.854
Il n'y a qu'une chose qui m'intéresse à moi,

621
00:25:29.416 --> 00:25:30.674
c'est le rendement réel.

622
00:25:31.096 --> 00:25:32.541
Tout le reste n'est que fantaisie.

623
00:25:32.760 --> 00:25:33.416
Ce qui compte,

624
00:25:33.557 --> 00:25:35.525
c'est ce qu'on va garder dans la poche,

625
00:25:35.822 --> 00:25:37.369
et donc il faut être très vigilant.

626
00:25:38.432 --> 00:25:40.385
Je dis souvent à mes clients,

627
00:25:40.525 --> 00:25:45.947
je veux calculer avec vous la rentabilité nette en intégrant toutes les dépenses.

628
00:25:47.369 --> 00:25:47.760
Ensuite,

629
00:25:47.932 --> 00:25:49.338
l'erreur à éviter peut être...

630
00:25:49.339 --> 00:25:49.838
Peut-être,

631
00:25:51.459 --> 00:25:54.939
c'est un bien qui ne correspond pas aux attentes locales,

632
00:25:55.380 --> 00:25:57.841
tant au niveau de la surface que le type de logement.

633
00:25:58.341 --> 00:25:58.638
Pourquoi ?

634
00:25:58.779 --> 00:26:00.498
Parce que toujours la même peur que j'ai,

635
00:26:01.740 --> 00:26:02.623
et je rigole,

636
00:26:02.857 --> 00:26:03.802
je ne rigole pas,

637
00:26:03.841 --> 00:26:07.599
mais c'est le cas aujourd'hui pour un de mes appartements qui est vacant.

638
00:26:08.584 --> 00:26:08.896
Ensuite,

639
00:26:08.897 --> 00:26:09.880
il faut,

640
00:26:09.896 --> 00:26:10.459
je crois,

641
00:26:11.146 --> 00:26:14.818
étudier la demande locative pour investir,

642
00:26:14.927 --> 00:26:15.521
encore une fois,

643
00:26:15.584 --> 00:26:19.005
dans un bien qui va dans la cible des demandes.

644
00:26:19.934 --> 00:26:23.374
Autre point qui sont à éviter dans la gestion du bien,

645
00:26:23.634 --> 00:26:26.997
c'est tout ce qui touche les travaux imprévus.

646
00:26:27.974 --> 00:26:29.560
Bien vérifier les normes,

647
00:26:29.575 --> 00:26:30.317
comme vous l'avez dit,

648
00:26:31.239 --> 00:26:32.778
ça génère des coûts supplémentaires.

649
00:26:33.177 --> 00:26:35.560
Il faut faire un diagnostic complet avant l'achat.

650
00:26:36.153 --> 00:26:42.935
Il faut avoir toujours une petite réserve pour faire d'éventuelles rénovations.

651
00:26:43.685 --> 00:26:44.278
Et surtout,

652
00:26:44.341 --> 00:26:46.857
il ne faut pas être trop gourmand au niveau du loyer.

653
00:26:46.858 --> 00:26:47.685
Et souvent,

654
00:26:47.825 --> 00:26:49.044
je dis aux gens…

655
00:26:49.602 --> 00:26:52.905
Baissez un petit peu votre loyer parce que sinon vous ne louerez pas votre bien.

656
00:26:53.526 --> 00:26:54.084
Trop élevé,

657
00:26:54.186 --> 00:26:54.667
je pense,

658
00:26:54.686 --> 00:26:55.948
dissuade les locataires.

659
00:26:56.491 --> 00:26:59.709
Tandis qu'un loyer trop bas diminue la rentabilité.

660
00:27:00.014 --> 00:27:02.155
La meilleure façon d'éviter ça,

661
00:27:02.374 --> 00:27:06.303
c'est de faire une étude comparative dans les loyers du quartier.

662
00:27:06.725 --> 00:27:10.959
Il faut bien évidemment trouver un locataire fiable.

663
00:27:11.647 --> 00:27:15.334
Il faut vraiment vérifier aujourd'hui les pièces justificatives.

664
00:27:15.850 --> 00:27:17.475
Il faut vérifier les contrats de travail.

665
00:27:18.154 --> 00:27:19.676
Alors c'est l'ancien banquier qui vous dit ça,

666
00:27:19.756 --> 00:27:21.557
parce qu'on vérifie nous les banquiers,

667
00:27:21.558 --> 00:27:22.237
on vérifie tout.

668
00:27:22.577 --> 00:27:24.241
Il faut vérifier les butins de salaire,

669
00:27:24.261 --> 00:27:25.401
les contrats de travail,

670
00:27:26.143 --> 00:27:26.886
et garder,

671
00:27:27.940 --> 00:27:29.722
comme la banque le fait pour les crédits,

672
00:27:30.065 --> 00:27:34.190
un reste à vivre qui permet aux personnes de pouvoir payer leur loyer.

673
00:27:34.878 --> 00:27:36.347
Parce que quand quelqu'un paye son loyer,

674
00:27:36.348 --> 00:27:36.909
il est heureux,

675
00:27:37.065 --> 00:27:38.987
et le propriétaire il est heureux,

676
00:27:39.018 --> 00:27:39.800
et tout le monde est heureux.

677
00:27:40.237 --> 00:27:41.722
Mais lorsque vous avez des problèmes,

678
00:27:42.331 --> 00:27:45.722
c'est vrai que ça se ressent à deux niveaux.

679
00:27:46.434 --> 00:27:50.877
J'aimerais bien vous faire revenir sur la notion où vous avez parlé de l'importance,

680
00:27:50.917 --> 00:27:51.338
évidemment,

681
00:27:51.760 --> 00:27:52.780
de bien prévoir,

682
00:27:52.959 --> 00:27:56.784
de prendre en compte cette valeur cardinale qu'est la rentabilité nette.

683
00:27:56.785 --> 00:27:57.502
Vous avez incité dessus,

684
00:27:57.503 --> 00:27:59.924
vous avez parlé de cette rentabilité nette avec toutes les dépenses.

685
00:28:00.424 --> 00:28:03.526
Est-ce que pour quelqu'un qui serait vraiment novice sur le sujet,

686
00:28:03.885 --> 00:28:12.463
vous pourriez prendre le temps vraiment de nous expliquer un peu plus en détail ce que vous mettez derrière ce terme de rentabilité nette qui prend en compte toutes les dépenses ?

687
00:28:14.198 --> 00:28:15.057
La rentabilité nette,

688
00:28:15.088 --> 00:28:16.088
c'est ce qui vous reste dans la poche.

689
00:28:16.830 --> 00:28:18.091
C'est comme un bilan d'une société.

690
00:28:18.772 --> 00:28:18.971
Donc,

691
00:28:18.972 --> 00:28:19.874
ce n'est pas compliqué.

692
00:28:20.274 --> 00:28:20.956
Vous partez,

693
00:28:21.233 --> 00:28:21.655
si vous voulez,

694
00:28:22.116 --> 00:28:23.495
déjà du crédit que vous faites.

695
00:28:24.116 --> 00:28:24.256
Donc,

696
00:28:24.257 --> 00:28:27.940
le crédit que vous faites va déboucher sur une mensualité.

697
00:28:28.401 --> 00:28:29.299
A cette mensualité,

698
00:28:29.542 --> 00:28:30.081
à la banque,

699
00:28:32.307 --> 00:28:33.362
vous ajoutez l'assurance.

700
00:28:33.940 --> 00:28:36.268
Ça va vous faire un montant à rembourser.

701
00:28:36.831 --> 00:28:37.268
Ensuite,

702
00:28:37.409 --> 00:28:39.878
avec toutes les précautions dont je vous ai parlé,

703
00:28:40.393 --> 00:28:41.737
vous allez trouver un locataire.

704
00:28:41.862 --> 00:28:42.081
Allez,

705
00:28:42.237 --> 00:28:45.221
admettons que vous achetez un bien.

706
00:28:45.534 --> 00:28:48.236
que votre crédit vous coûte 1 000 euros par mois,

707
00:28:48.736 --> 00:28:49.717
assurances comprises.

708
00:28:50.639 --> 00:28:52.861
Vous avez un loyer que vous allez adapter.

709
00:28:53.381 --> 00:28:55.861
L'objectif que vous allez vouloir,

710
00:28:55.986 --> 00:29:00.549
c'est toucher plus de loyers que le montant du crédit que vous remboursez.

711
00:29:01.010 --> 00:29:01.166
Bien,

712
00:29:01.369 --> 00:29:01.838
c'est normal,

713
00:29:01.916 --> 00:29:02.557
mais aujourd'hui,

714
00:29:02.603 --> 00:29:03.713
c'est de plus en plus difficile.

715
00:29:04.447 --> 00:29:04.838
Aujourd'hui,

716
00:29:04.900 --> 00:29:12.400
lorsque vous arrivez à toucher en loyer et payer votre mensualité de crédit et qu'il ne vous reste rien dans la poche,

717
00:29:13.619 --> 00:29:14.447
c'est souvent le cas.

718
00:29:14.998 --> 00:29:15.158
Bon,

719
00:29:15.739 --> 00:29:18.300
donc dans le crédit que vous remboursez,

720
00:29:18.402 --> 00:29:20.742
vous devez rajouter toutes les petites à côté,

721
00:29:20.882 --> 00:29:22.246
c'est-à-dire la taxe foncière,

722
00:29:22.644 --> 00:29:23.429
vous allez la payer,

723
00:29:23.929 --> 00:29:26.148
tout ce qui touche les charges de l'appartement,

724
00:29:26.546 --> 00:29:27.711
vous allez avoir la CFE,

725
00:29:28.195 --> 00:29:31.601
vous allez avoir différents problèmes qui vont vous arriver,

726
00:29:31.961 --> 00:29:33.695
la chaudière qui claque,

727
00:29:34.429 --> 00:29:36.820
la télé qui s'arrête de fonctionner,

728
00:29:36.821 --> 00:29:38.242
la douche qui est bouchée.

729
00:29:38.679 --> 00:29:39.539
Donc il vous faut,

730
00:29:39.757 --> 00:29:40.398
si vous voulez,

731
00:29:40.961 --> 00:29:43.086
un volant des sécurités.

732
00:29:43.710 --> 00:29:45.555
Lorsque je parlais de net,

733
00:29:45.957 --> 00:29:48.582
c'est donc le remboursement de votre prêt,

734
00:29:48.683 --> 00:29:49.664
plus tous les à côté,

735
00:29:50.086 --> 00:29:51.129
plus sa fiscalité.

736
00:29:51.862 --> 00:29:53.404
il vous reste combien ?

737
00:29:53.704 --> 00:29:53.884
Voilà,

738
00:29:54.044 --> 00:29:55.025
c'est ça qui est important.

739
00:29:55.265 --> 00:29:57.409
Et c'est ça le net que je vous disais.

740
00:29:57.929 --> 00:29:58.308
Donc voilà,

741
00:29:58.429 --> 00:29:59.730
cette comptabilité nette,

742
00:30:00.191 --> 00:30:00.667
finalement,

743
00:30:00.792 --> 00:30:02.691
c'est la somme de ce qu'on perçoit.

744
00:30:02.730 --> 00:30:03.456
Donc généralement,

745
00:30:03.511 --> 00:30:04.636
ça va être les loyers,

746
00:30:04.831 --> 00:30:05.855
quand on va louer en longue durée,

747
00:30:06.316 --> 00:30:08.581
diminuer de tout ce qu'on doit dépenser pour le bien.

748
00:30:08.784 --> 00:30:11.206
Et on prend en compte évidemment la fiscalité,

749
00:30:11.284 --> 00:30:11.878
mais c'est aussi là,

750
00:30:11.879 --> 00:30:14.144
et ça fait le lien avec ce qu'on disait tout à l'heure,

751
00:30:14.145 --> 00:30:14.847
ce qu'on évoquait,

752
00:30:15.378 --> 00:30:15.925
cette fiscalité,

753
00:30:15.926 --> 00:30:18.409
elle est quand même plus favorable en location meublée qu'en location nue.

754
00:30:18.425 --> 00:30:19.284
Donc généralement,

755
00:30:20.147 --> 00:30:24.910
elle permet d'avoir une rentabilité nette qui va être plus élevée quand on fait de la location meublée ?

756
00:30:25.453 --> 00:30:25.972
Forcément,

757
00:30:26.093 --> 00:30:29.035
à partir du moment où vous amortissez le bien.

758
00:30:29.332 --> 00:30:31.355
Alors vous savez que sur la loi meublé non professionnel,

759
00:30:31.394 --> 00:30:32.418
vous avez deux solutions.

760
00:30:32.496 --> 00:30:37.816
Soit vous faites ce qu'on appelle la déduction forfaitaire qui est de 50%

761
00:30:38.238 --> 00:30:38.722
des frais,

762
00:30:39.363 --> 00:30:41.113
soit vous faites au réel,

763
00:30:41.207 --> 00:30:48.550
c'est-à-dire que vous êtes obligé de vous déclarer et donc vous amortissez le bien qui vous permet...

764
00:30:49.270 --> 00:30:56.236
de ne pas payer pratiquement d'impôts sur vos loyers pendant à peu près une dizaine,

765
00:30:56.298 --> 00:30:57.400
voire une douzaine d'années.

766
00:30:58.040 --> 00:30:58.462
Aujourd'hui,

767
00:30:58.657 --> 00:30:59.939
il y a un grand changement.

768
00:31:01.400 --> 00:31:03.587
C'est que vous savez que malheureusement,

769
00:31:03.588 --> 00:31:04.322
je dis malheureusement,

770
00:31:04.368 --> 00:31:07.642
et puis j'ai été surpris quand même parce que ça n'a pas fait beaucoup de bruit.

771
00:31:08.032 --> 00:31:08.907
Personne n'a rien dit,

772
00:31:08.986 --> 00:31:10.064
c'est passé tranquillement.

773
00:31:11.236 --> 00:31:11.767
Maintenant,

774
00:31:11.939 --> 00:31:17.345
lorsque vous revendez un bien immobilier en louant en meublé non professionnel,

775
00:31:17.710 --> 00:31:19.271
et que vous avez amorti ce bien,

776
00:31:19.370 --> 00:31:22.290
vous réintégrez dans le calcul de la plus-value,

777
00:31:22.353 --> 00:31:25.110
vous réintégrez les amortissements.

778
00:31:25.591 --> 00:31:28.232
Sauf certains notamment ne réintègrent pas les amortissements du mobile.

779
00:31:28.630 --> 00:31:28.849
Alors,

780
00:31:29.075 --> 00:31:30.294
certains effectivement,

781
00:31:30.896 --> 00:31:31.989
les résidences étudiants,

782
00:31:33.216 --> 00:31:35.771
les maisons de retraite pour les personnes âgées,

783
00:31:36.036 --> 00:31:39.333
et donc là vous n'avez pas la réintégration des amortissements.

784
00:31:40.036 --> 00:31:40.599
Effectivement,

785
00:31:41.942 --> 00:31:46.958
il y a en réalité 5 cas d'exonération sur la réintégration des amortissements du calcul de plus-value.

786
00:31:47.278 --> 00:31:52.477
Il y a le cas que vous mentionnez qui lui en fait est prévu par la loi de finances qui elle-même met en place la réintégration d'amortissement.

787
00:31:53.059 --> 00:31:54.380
Ce sont toutes les résidences gérées.

788
00:31:54.438 --> 00:31:57.637
Alors attention à l'exception des résidences de tourisme qui ne sont pas concernées.

789
00:31:57.981 --> 00:32:00.544
Mais c'est effectivement ce qui va être résidence étudiante,

790
00:32:00.622 --> 00:32:01.005
senior,

791
00:32:01.161 --> 00:32:01.622
EHPAD,

792
00:32:02.200 --> 00:32:05.106
établissement spécialisé dans l'accueil de publics handicapés.

793
00:32:05.528 --> 00:32:06.184
Et bien dans ce cas-là,

794
00:32:06.185 --> 00:32:08.059
il n'y aura pas de réintégration de l'amortissement.

795
00:32:08.060 --> 00:32:09.137
Elle calcule de la plus-value.

796
00:32:09.838 --> 00:32:12.101
C'est pour ça que je ne vous cache pas qu'en ce moment,

797
00:32:12.160 --> 00:32:15.906
nous sommes sollicités beaucoup plus sur l'achat de résidences étudiantes.

798
00:32:16.004 --> 00:32:19.070
Nous avons des résidences étudiantes qui sont très bien placées.

799
00:32:19.586 --> 00:32:19.969
D'ailleurs,

800
00:32:20.031 --> 00:32:21.930
lorsque nous vendons une résidence étudiante,

801
00:32:22.609 --> 00:32:26.469
nous conseillons aux gens d'aller chez vous parce qu'honnêtement,

802
00:32:26.969 --> 00:32:28.250
vous êtes toujours disponible.

803
00:32:28.812 --> 00:32:31.859
Vous avez un logiciel qui est simple à utiliser,

804
00:32:32.266 --> 00:32:33.922
qui est financièrement très correct.

805
00:32:34.609 --> 00:32:37.109
et donc j'encourage vivement les gens

806
00:32:37.934 --> 00:32:43.193
à vous mettre en compétition lorsqu'ils vont avoir leur déclaration comptable à faire.

807
00:32:44.674 --> 00:32:45.334
C'est très aimable.

808
00:32:45.397 --> 00:32:46.014
Effectivement,

809
00:32:46.139 --> 00:32:47.100
c'est surtout une question,

810
00:32:47.101 --> 00:32:47.397
en réalité,

811
00:32:47.576 --> 00:32:49.240
notamment quand on se lance et qu'on investit,

812
00:32:49.834 --> 00:32:51.037
qu'il faut se poser assez rapidement.

813
00:32:51.038 --> 00:32:52.193
Et c'est aussi sur notre site,

814
00:32:52.498 --> 00:32:53.850
au-delà du fait de devenir client,

815
00:32:54.178 --> 00:32:58.912
qu'on peut trouver un certain nombre d'informations qui peuvent permettre justement de se lancer dans des bonnes conditions,

816
00:32:59.756 --> 00:33:02.022
notamment des points par rapport à la date de début d'activité,

817
00:33:02.381 --> 00:33:03.756
qui sont des questions centrales,

818
00:33:03.787 --> 00:33:04.959
notamment quand on est au régime réel,

819
00:33:05.006 --> 00:33:06.178
puisque c'est à partir de ces dates-là

820
00:33:06.526 --> 00:33:08.729
qu'on va pouvoir commencer à déduire les charges et à amortir.

821
00:33:09.168 --> 00:33:09.408
Et donc,

822
00:33:09.729 --> 00:33:10.151
généralement,

823
00:33:10.410 --> 00:33:13.291
plus on peut commencer à amortir tôt,

824
00:33:13.292 --> 00:33:14.678
et mieux c'est pour la fiscalité.

825
00:33:15.092 --> 00:33:16.537
Puisqu'on parle de préparer sa retraite,

826
00:33:16.538 --> 00:33:17.279
qu'on parle de l'avenir,

827
00:33:17.639 --> 00:33:18.037
un petit peu,

828
00:33:18.061 --> 00:33:18.256
alors,

829
00:33:18.257 --> 00:33:19.561
le sujet est tellement vaste,

830
00:33:19.639 --> 00:33:20.217
mais qu'à titre,

831
00:33:20.256 --> 00:33:20.779
effectivement,

832
00:33:20.803 --> 00:33:21.498
de conclusion,

833
00:33:22.084 --> 00:33:23.990
vous nous fassiez bénéficier de votre expérience,

834
00:33:24.022 --> 00:33:24.287
eh bien,

835
00:33:24.288 --> 00:33:24.850
en nous parlant,

836
00:33:25.709 --> 00:33:26.459
selon vous,

837
00:33:26.522 --> 00:33:27.131
des placements,

838
00:33:27.162 --> 00:33:31.428
des solutions qui s'offrent aux investisseurs plus ou moins jeunes pour,

839
00:33:31.475 --> 00:33:31.850
justement,

840
00:33:31.897 --> 00:33:32.647
préparer leur avenir.

841
00:33:34.350 --> 00:33:34.897
Bien sûr,

842
00:33:34.975 --> 00:33:35.615
l'immobilier.

843
00:33:35.826 --> 00:33:36.527
Encore une fois,

844
00:33:36.747 --> 00:33:37.107
pourquoi ?

845
00:33:37.308 --> 00:33:38.730
Parce que c'est une valeur sûre,

846
00:33:39.490 --> 00:33:41.351
parce que ce n'est pas un simple achat,

847
00:33:41.953 --> 00:33:44.593
c'est vraiment une opportunité de croissance personnelle,

848
00:33:45.656 --> 00:33:47.320
c'est vraiment une création de richesse.

849
00:33:47.335 --> 00:33:47.781
Donc ça,

850
00:33:47.859 --> 00:33:48.578
c'est incontournable.

851
00:33:49.140 --> 00:33:54.710
Je vais vous parler un petit peu de ce qu'on peut faire aujourd'hui pour compléter un petit peu cette préparation retraite.

852
00:33:54.757 --> 00:33:54.960
Alors,

853
00:33:55.398 --> 00:33:55.882
vous avez,

854
00:33:56.773 --> 00:33:57.351
à mon avis,

855
00:33:57.742 --> 00:33:58.413
l'assurance vie.

856
00:33:59.429 --> 00:34:00.617
Quand je dis l'assurance vie,

857
00:34:00.945 --> 00:34:05.476
c'est ce placement qui vous permet de vous constituer une épargne à long terme.

858
00:34:06.247 --> 00:34:06.947
avec quand même,

859
00:34:07.087 --> 00:34:07.648
il faut le savoir,

860
00:34:07.687 --> 00:34:11.593
une fiscalité avantageuse en cas de retrait après 8 ans.

861
00:34:12.472 --> 00:34:14.753
Alors l'avantage de l'assurance vie,

862
00:34:14.972 --> 00:34:18.355
ça vous donne une diversification.

863
00:34:18.980 --> 00:34:20.019
Vous avez des fonds euros,

864
00:34:20.121 --> 00:34:21.222
vous avez des fonds sécurisés,

865
00:34:21.238 --> 00:34:23.050
vous avez des fonds en unité de compte,

866
00:34:23.425 --> 00:34:25.785
vous avez des potentiels plus valus.

867
00:34:26.003 --> 00:34:28.269
En ce moment,

868
00:34:28.316 --> 00:34:33.816
nous avons beaucoup de demandes sur les placements en fonds euros parce que les gens sont inquiets.

869
00:34:34.316 --> 00:34:35.191
et c'est vrai que

870
00:34:35.222 --> 00:34:39.268
que nous avons des demandes de produits structurés,

871
00:34:39.350 --> 00:34:44.135
mais nous les accordons qu'avec des capitaux garantis.

872
00:34:44.299 --> 00:34:44.979
Car aujourd'hui,

873
00:34:45.682 --> 00:34:47.807
il faut être hyper vigilant.

874
00:34:49.087 --> 00:34:55.549
L'avenir est quand même incertain et vous savez que ce qui se passe en ce moment,

875
00:34:56.307 --> 00:35:10.713
avec cette envie de l'État de venir mettre l'épargne des clients à la disposition des recherches et des frais sur

876
00:35:10.745 --> 00:35:12.307
l'armée que nous souhaitons faire.

877
00:35:12.870 --> 00:35:16.573
et donc même si l'idée est tout à fait défendable…

878
00:35:17.075 --> 00:35:18.117
Il faut être très vigilant.

879
00:35:18.176 --> 00:35:22.220
Donc l'assurance vie permet la transmission,

880
00:35:22.482 --> 00:35:30.771
permet la sécurité et permet aussi de se constituer un capital très intéressant sur le long terme.

881
00:35:31.271 --> 00:35:31.669
Ensuite,

882
00:35:31.810 --> 00:35:34.654
on pourrait parler d'une grande tendance,

883
00:35:35.435 --> 00:35:37.388
ce sont les plans d'épargne de retraite.

884
00:35:38.091 --> 00:35:41.013
Les plans d'épargne de retraite sont intéressants pour deux raisons.

885
00:35:41.044 --> 00:35:41.435
D'abord,

886
00:35:42.326 --> 00:35:43.966
sur le plan de l'entreprise,

887
00:35:44.216 --> 00:35:46.357
ils permettent de diminuer l'impôt sur les sociétés.

888
00:35:46.715 --> 00:35:48.957
ce qui n'est quand même pas inintéressant,

889
00:35:49.437 --> 00:35:51.359
et de préparer la retraite du dirigeant.

890
00:35:52.320 --> 00:35:54.304
Sur le plan privé également,

891
00:35:54.422 --> 00:35:59.851
vous pouvez avoir un PER qui vous permet d'avoir des déductions fiscales sur les versements.

892
00:36:00.265 --> 00:36:01.047
Bien évidemment,

893
00:36:01.172 --> 00:36:02.250
dans certaines limites,

894
00:36:02.429 --> 00:36:04.554
le montant est indiqué sur votre fiche d'impôt.

895
00:36:05.398 --> 00:36:05.789
Donc ça,

896
00:36:05.898 --> 00:36:07.320
c'est important de le regarder.

897
00:36:07.914 --> 00:36:08.929
Ce qui est important également,

898
00:36:08.961 --> 00:36:14.257
vous avez la possibilité de récupérer ces plans et par le retraite au départ à votre retraite,

899
00:36:14.289 --> 00:36:15.664
donc sous forme de capital.

900
00:36:16.287 --> 00:36:25.639
sous forme de rente et donc ça vous permet quand même de vous constituer une rente viagère qui vous permet de compléter votre retraite.

901
00:36:26.241 --> 00:36:35.069
Ensuite vous avez les SCPI qui sont également un moyen d'augmenter un petit peu votre retraite.

902
00:36:35.241 --> 00:36:40.256
Ça permet quand même d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer le bien,

903
00:36:40.288 --> 00:36:42.256
ce qui est quand même intéressant.

904
00:36:42.727 --> 00:36:46.408
Vous avez des revenus qui sont réguliers sous forme de dividendes.

905
00:36:47.168 --> 00:36:54.848
C'est également la possibilité pour vous de vous diversifier et d'augmenter les revenus de votre retraite.

906
00:36:55.473 --> 00:36:55.809
Après,

907
00:36:55.887 --> 00:36:57.332
je ne vais pas rentrer dans les détails,

908
00:36:57.348 --> 00:36:58.910
mais vous avez également les actions,

909
00:36:58.973 --> 00:37:00.488
les fonds d'investissement à long terme.

910
00:37:01.098 --> 00:37:01.691
Et ensuite,

911
00:37:01.754 --> 00:37:05.098
vous avez la création du patrimoine entrepreneurial,

912
00:37:05.129 --> 00:37:11.535
c'est-à-dire que vous avez la possibilité d'investir dans des entreprises via des parts sociales.

913
00:37:12.151 --> 00:37:14.653
des crowdfunding ou du business test en ligne.

914
00:37:15.074 --> 00:37:15.315
Et ça,

915
00:37:15.375 --> 00:37:18.098
c'est important parce que lorsque vous investissez dans une entreprise,

916
00:37:18.099 --> 00:37:20.082
vous avez l'incidence fiscale qui est très intéressante,

917
00:37:20.356 --> 00:37:22.121
même si vous avez des risques.

918
00:37:22.324 --> 00:37:22.801
Bien sûr,

919
00:37:23.059 --> 00:37:24.567
lorsque une entreprise se lance,

920
00:37:24.568 --> 00:37:25.403
il y a toujours des risques.

921
00:37:25.887 --> 00:37:28.223
Mais comme je disais quand j'étais banquier,

922
00:37:28.832 --> 00:37:29.863
quand on a des risques,

923
00:37:29.926 --> 00:37:31.785
on risque de boire le champagne si on réussit.

924
00:37:32.270 --> 00:37:32.457
Donc,

925
00:37:32.535 --> 00:37:33.176
c'est important.

926
00:37:33.848 --> 00:37:40.238
Vous avez également les fonds qu'on appelle les FIP,

927
00:37:40.942 --> 00:37:41.660
qui vous permet...

928
00:37:42.095 --> 00:37:45.936
d'avoir des déductions fiscales qui peuvent aller,

929
00:37:46.014 --> 00:37:47.217
si même bonne,

930
00:37:47.276 --> 00:37:48.358
jusqu'à 18%

931
00:37:49.276 --> 00:38:01.612
de l'investissement que vous faites et qui sont bloquées pendant cinq ans et qui permettent aux jeunes entreprises de trouver le cash flow dont elles ont besoin pour pouvoir se développer.

932
00:38:03.112 --> 00:38:03.237
Oui,

933
00:38:03.424 --> 00:38:03.706
l'or.

934
00:38:03.862 --> 00:38:04.159
Alors,

935
00:38:05.424 --> 00:38:09.346
j'ai été toujours un fervent défendeur de l'or.

936
00:38:09.487 --> 00:38:09.815
Pourquoi ?

937
00:38:09.924 --> 00:38:11.315
Parce que c'est une valeur refuge.

938
00:38:11.875 --> 00:38:14.795
Parce que l'or permet quand même,

939
00:38:15.336 --> 00:38:15.936
s'il y a,

940
00:38:16.518 --> 00:38:18.877
si jamais malheureusement il y avait un conflit,

941
00:38:20.397 --> 00:38:27.639
de pouvoir se servir et se défendre différemment que quand vous avez un PER ou une assurance vie.

942
00:38:28.201 --> 00:38:29.076
Mais pas n'importe quoi,

943
00:38:29.201 --> 00:38:33.545
parce qu'aujourd'hui les gens viennent et nous parlent de lingots.

944
00:38:34.467 --> 00:38:35.342
Lingots c'est bien,

945
00:38:35.467 --> 00:38:38.936
mais c'est très difficile de partager un lingot,

946
00:38:39.014 --> 00:38:40.608
c'est une somme qui est quand même importante.

947
00:38:40.951 --> 00:38:42.392
Et ils nous parlent souvent de pièces.

948
00:38:42.894 --> 00:38:43.013
Oui,

949
00:38:43.154 --> 00:38:44.615
les pièces sont intéressantes,

950
00:38:44.656 --> 00:38:45.374
mais il n'y en a qu'une,

951
00:38:45.413 --> 00:38:45.554
moi,

952
00:38:45.597 --> 00:38:46.417
qui me fait vibrer.

953
00:38:47.476 --> 00:38:49.296
C'est le 50 pesos mexicain,

954
00:38:49.359 --> 00:38:51.523
parce que vous avez 37 grammes d'or dedans,

955
00:38:51.984 --> 00:38:53.265
alors que dans un Napoléon,

956
00:38:53.343 --> 00:38:53.820
par exemple,

957
00:38:53.821 --> 00:38:55.226
qui est une valeur refuge également,

958
00:38:55.288 --> 00:38:56.484
mais plus sentimentale,

959
00:38:56.929 --> 00:38:58.288
vous n'avez que 7 grammes d'or.

960
00:38:58.710 --> 00:38:59.273
Donc l'or,

961
00:38:59.304 --> 00:39:02.132
il faut en avoir un petit peu dans son bas de laine,

962
00:39:02.648 --> 00:39:10.398
parce que ça permettra peut-être un jour de pouvoir obtenir des choses qu'on n'obtiendrait pas sans ça.

963
00:39:10.883 --> 00:39:11.644
Mais oui,

964
00:39:11.664 --> 00:39:12.284
effectivement,

965
00:39:12.625 --> 00:39:12.805
l'or,

966
00:39:12.924 --> 00:39:17.170
c'est globalement la valeur la plus stable et la valeur refuge peut-être par excellence.

967
00:39:18.151 --> 00:39:18.412
Eh bien,

968
00:39:18.451 --> 00:39:18.834
écoutez,

969
00:39:19.209 --> 00:39:19.569
Patrice,

970
00:39:19.592 --> 00:39:20.209
sur ces mots,

971
00:39:20.311 --> 00:39:22.553
je vous propose qu'on conclue.

972
00:39:22.733 --> 00:39:23.733
Pour nos auditeurs,

973
00:39:24.115 --> 00:39:28.662
je rappelle que vous faites partie de SGP

974
00:39:29.506 --> 00:39:31.084
Consulting Mazarin Patrimoine,

975
00:39:31.162 --> 00:39:32.881
qui est basé à Aix-en-Provence.

976
00:39:33.569 --> 00:39:35.944
On peut également vous retrouver à la radio.

977
00:39:36.387 --> 00:39:39.996
puisque vous animez l'émission Le Cercle des Décideurs sur

978
00:39:40.717 --> 00:39:42.022
Radio Dialogue RCF.

979
00:39:43.183 --> 00:39:45.626
pour les gens qui nous écoutent,

980
00:39:46.826 --> 00:39:49.029
qui sont l'essence de notre vie,

981
00:39:49.068 --> 00:39:51.150
parce que c'est vrai que les auditeurs,

982
00:39:51.509 --> 00:39:57.119
c'est ce qui nous permet le matin de se lever et de dire qu'on a un petit sentiment d'utilité.

983
00:39:58.080 --> 00:40:04.056
Donc j'ai le plaisir et l'honneur d'avoir créé une émission qui s'appelle « Le cercle des décideurs »

984
00:40:04.057 --> 00:40:05.228
où je fais venir quelqu'un,

985
00:40:05.322 --> 00:40:06.119
un entrepreneur,

986
00:40:07.291 --> 00:40:09.291
qui vient nous parler de ses succès,

987
00:40:09.587 --> 00:40:10.712
de ses essais aussi,

988
00:40:10.853 --> 00:40:12.056
parce que c'est dans les échecs.

989
00:40:13.007 --> 00:40:14.467
qu'on apprend le plus.

990
00:40:15.347 --> 00:40:16.388
Et donc,

991
00:40:16.966 --> 00:40:22.412
j'encourage vivement si des personnes nous écoutent et souhaitent parler de ce qu'ils font,

992
00:40:23.388 --> 00:40:25.248
du plaisir qu'ils ont de se lever le matin,

993
00:40:25.990 --> 00:40:29.466
de la chance qu'ils ont de se lever le matin et d'aller pouvoir travailler,

994
00:40:30.810 --> 00:40:31.154
écoutez,

995
00:40:31.170 --> 00:40:33.310
je les accueillerai sur

996
00:40:34.529 --> 00:40:36.232
Dialogue RCF avec grand plaisir.

997
00:40:36.810 --> 00:40:39.232
L'adresse c'est patrice.florence,

998
00:40:39.466 --> 00:40:41.935
F-L-O-R-E-N-S.

999
00:40:42.215 --> 00:40:44.777
arrobas rcf.fr

1000
00:40:45.879 --> 00:40:46.220
Très bien.

1001
00:40:46.318 --> 00:40:46.541
Eh bien,

1002
00:40:46.542 --> 00:40:51.521
je crois que les auditeurs qui sont intéressés pour intervenir dans notre émission n'hésitent pas à vous contacter.

1003
00:40:51.982 --> 00:40:52.302
Sur ce,

1004
00:40:52.646 --> 00:40:53.224
Patrice,

1005
00:40:53.302 --> 00:40:55.545
je vous remercie beaucoup pour cet épisode.

1006
00:40:55.724 --> 00:40:56.248
Je vous remercie.

1007
00:40:56.287 --> 00:40:56.990
C'était un plaisir,

1008
00:40:57.068 --> 00:40:57.709
Baptiste,

1009
00:40:58.427 --> 00:40:59.365
de participer.

1010
00:40:59.396 --> 00:41:00.334
Et encore une fois,

1011
00:41:00.927 --> 00:41:01.959
je vous remercie.

1012
00:41:02.771 --> 00:41:04.724
Vous avez un logiciel chez vous qui est super.

1013
00:41:04.802 --> 00:41:06.662
Vous rentrez vos loyers,

1014
00:41:06.756 --> 00:41:08.146
vous rentrez vos dépenses.

1015
00:41:08.709 --> 00:41:09.709
Ça vous calcule tout.

1016
00:41:10.067 --> 00:41:10.927
Vous n'êtes pas embêté.

1017
00:41:11.267 --> 00:41:13.868
Et si jamais vous êtes embêté,

1018
00:41:13.967 --> 00:41:15.487
vous avez toujours quelqu'un qui vous répond.

1019
00:41:15.788 --> 00:41:16.007
Alors,

1020
00:41:16.268 --> 00:41:18.167
vous ne m'avez pas demandé de faire de pub pour vous,

1021
00:41:18.168 --> 00:41:18.792
je n'en fais pas.

1022
00:41:19.167 --> 00:41:27.925
Mais quand je suis satisfait d'un service que je trouve peu onéreux pour le service que ça me donne,

1023
00:41:28.393 --> 00:41:29.284
je pense qu'il faut le dire.

1024
00:41:29.628 --> 00:41:29.784
Donc,

1025
00:41:30.018 --> 00:41:30.534
franchement,

1026
00:41:31.409 --> 00:41:32.190
à la fin d'année,

1027
00:41:32.346 --> 00:41:33.550
vous appuyez sur un bouton,

1028
00:41:33.737 --> 00:41:35.018
ça vous fait vos déclarations.

1029
00:41:35.096 --> 00:41:36.628
Lorsque vous avez fait une erreur,

1030
00:41:37.440 --> 00:41:38.034
notamment…

1031
00:41:39.035 --> 00:41:40.257
ne pas déclarer la CFE,

1032
00:41:40.296 --> 00:41:46.302
ne pas oublier de déclarer le montant des impôts que vous payez,

1033
00:41:46.927 --> 00:41:47.700
ça vous le signale.

1034
00:41:47.966 --> 00:41:48.083
Non,

1035
00:41:48.122 --> 00:41:49.747
mais je trouve ça génial.

1036
00:41:49.927 --> 00:41:50.107
Voilà,

1037
00:41:50.130 --> 00:41:50.864
je tenais à le dire.

1038
00:41:51.185 --> 00:41:51.747
Merci beaucoup.

1039
00:41:51.771 --> 00:41:56.099
C'est toujours un plaisir de voir que le travail de nos équipes est apprécié par ceux qui en bénéficient.

1040
00:41:56.100 --> 00:41:56.146
Non,

1041
00:41:56.147 --> 00:41:57.411
mais c'est tout à fait sincère.

1042
00:41:57.474 --> 00:41:58.333
Et franchement,

1043
00:41:58.349 --> 00:42:00.130
je le dis sans appréhension,

1044
00:42:00.161 --> 00:42:01.458
mais avec beaucoup de motivation.

1045
00:42:01.677 --> 00:42:02.333
D'exister,

1046
00:42:03.083 --> 00:42:04.958
d'être proche de vos clients comme vous l'êtes,

1047
00:42:05.583 --> 00:42:07.599
de nous donner des informations.

1048
00:42:08.267 --> 00:42:13.994
toujours d'actualité et d'être disponible sans concession et professionnel sans appréhension.

1049
00:42:14.315 --> 00:42:15.014
Merci encore.

1050
00:42:16.779 --> 00:42:18.240
Si vous avez aimé notre podcast,

1051
00:42:18.475 --> 00:42:21.998
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

1052
00:42:22.381 --> 00:42:31.170
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contact arrobase je déclare mon meublé point com.