WEBVTT

1
00:00:05.628 --> 00:00:06.789
Je déclare mon meublé,

2
00:00:07.209 --> 00:00:11.112
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.552 --> 00:00:13.273
A le plaisir de vous présenter

4
00:00:13.674 --> 00:00:15.235
« Je découvre le monde du meublé » ,

5
00:00:15.695 --> 00:00:18.737
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.597 --> 00:00:27.583
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:28.263 --> 00:00:31.005
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.405 --> 00:00:35.148
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.

9
00:00:39.628 --> 00:00:43.932
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode du podcast des rendez-vous de JD2M.

10
00:00:44.092 --> 00:00:45.273
Je m'appelle Baptiste Ausha,

11
00:00:45.333 --> 00:00:46.654
juriste pour Je déclare mon meublé,

12
00:00:47.154 --> 00:00:47.975
et dans ce podcast,

13
00:00:47.975 --> 00:00:50.797
je donne la parole à des professionnels du secteur de la location meublée.

14
00:00:51.297 --> 00:00:52.879
Spécialistes de la comptabilité,

15
00:00:53.019 --> 00:00:53.459
du droit,

16
00:00:53.459 --> 00:00:55.241
de la gestion de biens ou encore du patrimoine,

17
00:00:55.641 --> 00:00:56.962
ils viennent vous parler fiscalité,

18
00:00:57.282 --> 00:00:57.642
emprunts,

19
00:00:57.803 --> 00:00:58.463
investissement,

20
00:00:58.663 --> 00:00:59.424
réglementation,

21
00:00:59.844 --> 00:01:04.468
et vous livrer leurs meilleurs conseils pour que vous puissiez en apprendre toujours plus sur l'activité de location meublée.

22
00:01:05.132 --> 00:01:05.612
Et aujourd'hui,

23
00:01:05.652 --> 00:01:10.834
notre rendez-vous sera consacré au thème de la bonne gestion d'une activité de location meublée entre erreurs à éviter,

24
00:01:10.954 --> 00:01:13.474
règlement des litiges ou encore recours à la justice.

25
00:01:13.895 --> 00:01:14.895
Et pour évoquer ce sujet,

26
00:01:14.895 --> 00:01:15.775
je reçois Nicolas,

27
00:01:15.835 --> 00:01:16.735
président de Calimo.

28
00:01:17.236 --> 00:01:17.616
Nicolas,

29
00:01:17.696 --> 00:01:18.116
bonjour,

30
00:01:18.216 --> 00:01:19.496
merci de m'avoir rejoint pour cet épisode.

31
00:01:19.896 --> 00:01:20.456
Avant de commencer,

32
00:01:20.456 --> 00:01:22.197
je te propose de te présenter à nos auditeurs.

33
00:01:22.657 --> 00:01:24.718
Bonjour Baptiste et merci pour l'invitation.

34
00:01:24.898 --> 00:01:25.658
Je m'appelle Nicolas,

35
00:01:25.718 --> 00:01:25.878
j'ai

36
00:01:26.418 --> 00:01:27.198
33 ans,

37
00:01:27.338 --> 00:01:29.859
je suis le cofondateur de Calimo.

38
00:01:30.419 --> 00:01:32.460
Donc avant de présenter en quelques mots ce que c'est que Calimo...

39
00:01:32.932 --> 00:01:36.394
Je suis vraiment un expert des questions juridiques liées à l'immobilier.

40
00:01:36.914 --> 00:01:39.816
J'ai exercé pendant quasiment dix ans en tant que huissier de justice,

41
00:01:40.296 --> 00:01:41.857
également administrateur de biens.

42
00:01:41.977 --> 00:01:47.441
J'ai vraiment connu et géré des milliers de litiges qui opposaient un propriétaire face à un locataire.

43
00:01:47.921 --> 00:01:48.401
Et donc du coup,

44
00:01:48.401 --> 00:01:50.542
mon expérience du droit de l'immobilier,

45
00:01:50.662 --> 00:01:52.363
plus spécifiquement du droit de l'immobilier,

46
00:01:52.884 --> 00:01:55.045
m'a amené à cofonder il y a deux ans Calimo,

47
00:01:55.205 --> 00:01:59.948
Calimo qui est une plateforme de gestion locative pour les propriétaires bailleurs.

48
00:02:00.196 --> 00:02:04.179
qui ont un bien en location et qui souhaitent avoir une plateforme pour les accompagner pour la gestion de leurs biens.

49
00:02:04.600 --> 00:02:04.940
Calimo,

50
00:02:05.080 --> 00:02:05.741
en quelques mots,

51
00:02:06.181 --> 00:02:14.127
c'est simplifier la gestion locative avec une expérience ergonomique et intuitive et un site qui est vraiment fait sur mesure pour les propriétaires bailleurs.

52
00:02:14.648 --> 00:02:20.753
L'automatisation qu'on a également mis au cœur de Calimo avec plein de fonctionnalités super cool qui permettent d'automatiser sa gestion locative.

53
00:02:21.233 --> 00:02:26.537
Également un volet accompagnement qui permet de pouvoir répondre à toutes les questions juridiques,

54
00:02:26.557 --> 00:02:26.978
fiscales,

55
00:02:26.998 --> 00:02:29.560
comptables de nos utilisateurs et les accompagner au quotidien.

56
00:02:29.944 --> 00:02:32.365
pour la bonne gestion de leurs biens.

57
00:02:32.365 --> 00:02:32.586
Écoute,

58
00:02:32.686 --> 00:02:33.666
merci beaucoup Nicolas.

59
00:02:34.006 --> 00:02:34.387
Évidemment,

60
00:02:34.387 --> 00:02:34.927
au vu de tout ça,

61
00:02:35.087 --> 00:02:41.230
on se doute que tu es un expert justement pour aborder toutes ces questions sur la gestion de son activité de location.

62
00:02:41.691 --> 00:02:42.051
Alors nous,

63
00:02:42.071 --> 00:02:43.151
quand on a préparé ce podcast,

64
00:02:43.151 --> 00:02:44.532
on a défini plusieurs thèmes.

65
00:02:44.932 --> 00:02:45.733
Et le premier,

66
00:02:45.793 --> 00:02:51.996
on s'est dit que ce serait bien de commencer justement par les erreurs à éviter pour louer un bien dans de bonnes conditions.

67
00:02:52.497 --> 00:02:53.517
Et les premières,

68
00:02:53.537 --> 00:02:56.499
le premier thème sur lequel je voudrais t'emmener,

69
00:02:56.499 --> 00:02:58.220
c'est un thème qu'on entend beaucoup quand on parle...

70
00:02:58.808 --> 00:03:00.088
de gestion locative,

71
00:03:00.128 --> 00:03:01.209
de louer un bien de bonne condition,

72
00:03:01.629 --> 00:03:03.689
c'est bien évidemment le choix du locataire,

73
00:03:03.769 --> 00:03:05.510
c'est un petit peu de là que tout va partir.

74
00:03:06.150 --> 00:03:06.490
Et donc,

75
00:03:06.950 --> 00:03:08.311
j'aimerais déjà commencer par te demander,

76
00:03:08.731 --> 00:03:09.211
selon toi,

77
00:03:09.531 --> 00:03:10.631
de ton expérience,

78
00:03:11.111 --> 00:03:13.612
sur quels critères vraiment il faut savoir se baser ?

79
00:03:13.632 --> 00:03:13.812
Alors,

80
00:03:13.832 --> 00:03:14.412
on le rappelle,

81
00:03:14.432 --> 00:03:17.173
le choix d'un locataire ne peut se baser que sur des critères objectifs,

82
00:03:17.293 --> 00:03:17.713
évidemment,

83
00:03:18.273 --> 00:03:20.294
mais quels sont les critères les plus importants ?

84
00:03:20.394 --> 00:03:27.936
Comment finalement on peut réussir à déterminer le bon profil du locataire pour pouvoir justement louer un bien ?

85
00:03:28.436 --> 00:03:31.377
en essayant le plus possible d'éviter des déconvenus par la suite.

86
00:03:31.717 --> 00:03:31.837
Oui,

87
00:03:31.917 --> 00:03:32.318
exactement.

88
00:03:32.318 --> 00:03:33.178
Le choix du locataire,

89
00:03:33.258 --> 00:03:36.879
c'est vraiment une étape ultra importante dans un investissement immobilier.

90
00:03:37.500 --> 00:03:39.661
J'aime à dire que quand on achète un bien pour le mettre en location,

91
00:03:39.681 --> 00:03:43.742
il y a vraiment deux étapes mortelles sur lesquelles un investissement peut vraiment tomber à l'eau.

92
00:03:44.603 --> 00:03:45.163
Le premier,

93
00:03:45.223 --> 00:03:47.824
ça va être le fait de mal gérer,

94
00:03:47.824 --> 00:03:48.224
on va dire,

95
00:03:48.264 --> 00:03:48.964
son volet de travaux.

96
00:03:48.964 --> 00:03:50.065
Quand on achète un bien à rénover,

97
00:03:50.405 --> 00:03:50.785
effectivement,

98
00:03:50.785 --> 00:03:52.086
de se planter totalement sur ses travaux,

99
00:03:52.446 --> 00:03:54.247
ça peut être mortel pour un investissement locatif.

100
00:03:54.707 --> 00:03:55.887
Et le deuxième piège mortel,

101
00:03:56.167 --> 00:03:57.208
c'est un mauvais choix de locataire.

102
00:03:57.208 --> 00:03:57.528
Parce que...

103
00:03:57.888 --> 00:04:14.978
investir dans le locatif c'est une longue étape il faut trouver un bien à négocier passer les étapes de la banque du notaire faire les travaux ça y est on a passé toutes ces étapes et là on arrive Ausha du locataire et le mauvais casting ça peut vite être la catastrophe avec un locataire qui paye pas qui va nous causer des ennuis avec des procédures qui sont longues c'est

104
00:04:14.978 --> 00:04:25.904
vraiment l'étape qui effraye le plus les propriétaires et d'ailleurs qu'on parle un petit peu autour de nous de faire d'investissement locatif la réaction qui revient le plus souvent de la bouche et des gens qui surtout n'en pratiquent pas

105
00:04:26.456 --> 00:04:28.237
c'est « mais tu n'as pas peur que ton locataire ne te paye pas » .

106
00:04:28.437 --> 00:04:28.797
Effectivement,

107
00:04:28.857 --> 00:04:30.677
cette peur du locataire et de l'impayer,

108
00:04:31.077 --> 00:04:33.858
c'est quelque chose qui est vraiment très présent dans l'investissement locatif.

109
00:04:34.358 --> 00:04:34.858
Et donc pour ça,

110
00:04:34.858 --> 00:04:39.100
il y a des astuces pour pouvoir optimiser tout ce volet et éviter de tomber dans cette erreur.

111
00:04:39.420 --> 00:04:40.700
Comment choisir un bon locataire ?

112
00:04:41.120 --> 00:04:41.740
Bien évidemment,

113
00:04:41.940 --> 00:04:43.761
il y a deux volets à prendre en compte.

114
00:04:43.941 --> 00:04:44.361
Le premier,

115
00:04:44.401 --> 00:04:46.101
qui est un petit peu évident,

116
00:04:46.322 --> 00:04:49.202
qui va être le volet de la solvabilité du locataire.

117
00:04:49.282 --> 00:04:49.902
Bien évidemment,

118
00:04:49.902 --> 00:04:53.083
il faut qu'on choisisse un locataire avec une situation qui est solide,

119
00:04:53.363 --> 00:04:53.984
qui est stable.

120
00:04:54.364 --> 00:04:54.864
Donc effectivement,

121
00:04:54.884 --> 00:04:55.344
il peut y avoir...

122
00:04:55.464 --> 00:04:57.665
plusieurs types de profils locataires.

123
00:04:57.806 --> 00:04:58.646
Celui qu'on privilégie,

124
00:04:58.666 --> 00:04:59.046
effectivement,

125
00:04:59.046 --> 00:04:59.947
qu'on entend beaucoup parler,

126
00:04:59.987 --> 00:05:03.129
c'est le locataire qui va gagner trois fois le montant du loyer en revenus.

127
00:05:03.541 --> 00:05:07.823
qui est souvent un petit peu le ratio qui est demandé par les garanties loyens payés.

128
00:05:07.863 --> 00:05:11.926
Quand un propriétaire veut effectivement assurer son bien avec une assurance loyenne payée,

129
00:05:11.946 --> 00:05:13.086
une garantie loyenne payée,

130
00:05:13.747 --> 00:05:17.169
les critères des garanties loyennes payées pour pouvoir couvrir l'appartement,

131
00:05:17.189 --> 00:05:21.011
c'est généralement que le locataire gagne entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer.

132
00:05:21.471 --> 00:05:22.412
Pour un exemple tout bête,

133
00:05:22.812 --> 00:05:25.013
vous avez un bien avec un loyer à 1 000 euros,

134
00:05:25.553 --> 00:05:29.736
l'assurance loyenne payée va exiger que le locataire gagne minimum 3 000 euros par mois pour pouvoir le couvrir.

135
00:05:30.296 --> 00:05:32.057
Donc il y a effectivement un élément de solvabilité.

136
00:05:32.677 --> 00:05:32.937
Mais donc,

137
00:05:32.977 --> 00:05:34.358
c'est vraiment tout à prendre en compte,

138
00:05:34.618 --> 00:05:36.820
à la fois la situation et la stabilité des revenus.

139
00:05:37.300 --> 00:05:37.721
Effectivement,

140
00:05:37.741 --> 00:05:45.266
on a souvent tendance à privilégier un locataire qui va être en CDI par rapport à quelqu'un qui est peut-être plutôt en CDD ou en intérim avec des revenus moins stables.

141
00:05:45.586 --> 00:05:45.806
Donc là,

142
00:05:45.806 --> 00:05:46.086
attention,

143
00:05:46.086 --> 00:05:49.629
ça ne veut pas dire que quelqu'un qui est en CDD ou en intérim n'est pas un bon profil.

144
00:05:49.949 --> 00:05:56.154
Il y a des gens qui travaillent pendant 20 ans ou 30 ans en faisant que l'intérim et qui ont tout en émission et du coup une certaine stabilité.

145
00:05:56.614 --> 00:05:56.734
Donc,

146
00:05:56.734 --> 00:05:57.134
quand c'est ça,

147
00:05:57.154 --> 00:05:57.595
effectivement,

148
00:05:57.595 --> 00:06:00.937
vous allez pouvoir demander un certain nombre de documents justificatifs au locataire.

149
00:06:01.373 --> 00:06:01.573
Et ça,

150
00:06:01.593 --> 00:06:02.013
attention,

151
00:06:02.794 --> 00:06:04.294
les documents qu'on peut demander à un locataire,

152
00:06:04.434 --> 00:06:05.135
c'est prévu par la loi.

153
00:06:05.135 --> 00:06:06.695
Il y a une liste de documents qu'on a le droit de demander,

154
00:06:07.075 --> 00:06:08.836
une liste de documents qu'on n'a pas le droit de demander.

155
00:06:09.396 --> 00:06:09.537
Après,

156
00:06:09.557 --> 00:06:09.717
voilà,

157
00:06:09.737 --> 00:06:14.098
ça reste quand même assez basique et assez logique.

158
00:06:14.519 --> 00:06:16.419
Vous allez pouvoir demander tout ce qui va être justificatif d'identité.

159
00:06:16.760 --> 00:06:17.480
Une pièce d'identité,

160
00:06:17.580 --> 00:06:18.500
une copie du passeport,

161
00:06:18.961 --> 00:06:20.061
justificatif de domicile.

162
00:06:20.061 --> 00:06:23.202
Vous allez pouvoir demander des justificatifs des revenus professionnels,

163
00:06:23.583 --> 00:06:24.523
les bulletins de salaire,

164
00:06:24.943 --> 00:06:25.944
le contrat de travail.

165
00:06:26.004 --> 00:06:29.045
Vous allez pouvoir également demander les deux derniers avis d'imposition.

166
00:06:29.501 --> 00:06:34.644
Vous allez pouvoir demander des justificatifs qui vont vous permettre d'apprécier la solvabilité du locataire.

167
00:06:34.924 --> 00:06:35.484
Et inversement,

168
00:06:35.504 --> 00:06:38.246
tout ce qui va attraire par exemple l'état de santé du locataire.

169
00:06:38.426 --> 00:06:39.827
On n'a pas le droit de demander une copie de sa carte Vita,

170
00:06:39.967 --> 00:06:42.168
une copie de bilan de santé ou quoi que ce soit.

171
00:06:42.168 --> 00:06:46.050
Ou même des choses qui peuvent également être demandées par certains propriétaires et dont on n'a pas le droit,

172
00:06:46.750 --> 00:06:47.411
les extraits de compte.

173
00:06:47.771 --> 00:06:48.351
Les extraits de compte,

174
00:06:48.351 --> 00:06:50.272
on n'a pas le droit de demander à un locataire ces extraits de compte.

175
00:06:50.292 --> 00:06:51.413
On a le droit de lui demander ce contrat de travail,

176
00:06:51.453 --> 00:06:52.293
mais pas un extrait de compte.

177
00:06:52.714 --> 00:06:53.614
Donc attention à ça,

178
00:06:54.374 --> 00:06:55.515
parce que si effectivement le locataire,

179
00:06:55.515 --> 00:06:58.817
vous ne le retenez pas pour un motif qui peut être étranger à cela,

180
00:06:59.217 --> 00:07:01.078
ça peut vous causer des problèmes si jamais vous l'avez demandé,

181
00:07:01.138 --> 00:07:02.459
d'autant plus s'il y a des traces écrites.

182
00:07:03.320 --> 00:07:04.761
Donc un bon locataire,

183
00:07:04.761 --> 00:07:07.463
ça va être un locataire qui a à la fois un profit sauvable,

184
00:07:08.023 --> 00:07:09.644
des revenus les plus stables possibles,

185
00:07:09.965 --> 00:07:11.266
quand bien même il ne soit pas en CDI,

186
00:07:11.326 --> 00:07:12.867
donc après effectivement un locataire qui est en CDI,

187
00:07:12.907 --> 00:07:14.127
un locataire qui est fonctionnaire,

188
00:07:14.528 --> 00:07:16.149
c'est vraiment des profils qui sont rassurants,

189
00:07:17.050 --> 00:07:18.711
qui a des revenus assez stables,

190
00:07:18.971 --> 00:07:21.192
après effectivement en fonction de la composition du foyer,

191
00:07:21.212 --> 00:07:22.874
parce que des fois on peut être amené à louer un couple,

192
00:07:23.254 --> 00:07:25.716
on apprécie ses revenus sur l'ensemble du foyer,

193
00:07:26.176 --> 00:07:27.637
et ça également attention c'est un piège.

194
00:07:28.209 --> 00:07:30.551
dans lequel pas mal de propriétaires peuvent tomber.

195
00:07:31.131 --> 00:07:31.491
Par exemple,

196
00:07:31.491 --> 00:07:35.874
vous allez avoir un couple qui va postuler et candidater pour pouvoir rouer votre logement.

197
00:07:36.355 --> 00:07:36.615
Du coup,

198
00:07:36.635 --> 00:07:39.337
vous allez étudier le dossier de monsieur et de madame.

199
00:07:39.797 --> 00:07:40.097
Attention,

200
00:07:40.097 --> 00:07:42.539
parce qu'il peut y avoir des grosses disparités de situation entre les deux.

201
00:07:42.539 --> 00:07:42.839
Par exemple,

202
00:07:42.839 --> 00:07:45.961
vous pouvez avoir un couple avec monsieur qui gagne bien sa vie et madame qui ne travaille pas,

203
00:07:45.961 --> 00:07:46.522
ou inversement,

204
00:07:46.562 --> 00:07:49.063
madame qui travaille et qui gagne très bien sa vie et monsieur qui ne travaille pas.

205
00:07:49.704 --> 00:07:50.184
Vous vous dites,

206
00:07:50.204 --> 00:07:50.444
c'est bon,

207
00:07:50.444 --> 00:07:51.405
quand on fait la moyenne des deux,

208
00:07:51.425 --> 00:07:53.186
on arrive sur ces quotas.

209
00:07:53.506 --> 00:07:54.887
On vous fait signer le bail aux deux.

210
00:07:55.468 --> 00:07:55.828
Attention,

211
00:07:55.888 --> 00:07:56.328
parce que du coup,

212
00:07:56.348 --> 00:07:57.189
en cas de séparation,

213
00:07:57.449 --> 00:08:01.412
si jamais le couple se sépare et que le locataire le plus solvable décide de partir,

214
00:08:02.032 --> 00:08:05.254
vous ne pouvez pas rompre le bail unilatéralement pour le locataire qui reste.

215
00:08:05.254 --> 00:08:13.080
Le locataire qui reste fait partie du bail et donc a effectivement un droit au logement et il sera tenu de rester dans les lieux,

216
00:08:13.280 --> 00:08:14.781
bien évidemment il sera tenu de payer le loyer,

217
00:08:15.101 --> 00:08:16.322
mais vous ne pourrez pas lui dire « non,

218
00:08:16.362 --> 00:08:17.883
vu que votre situation n'est pas terrible,

219
00:08:18.023 --> 00:08:19.244
vous devez partir avec votre conjoint » .

220
00:08:19.404 --> 00:08:19.744
Non,

221
00:08:19.764 --> 00:08:20.484
ça ne sera pas possible.

222
00:08:20.925 --> 00:08:23.046
Donc quand il y a un couple qui postule sur un logement,

223
00:08:23.266 --> 00:08:26.969
il faut vraiment essayer d'apprécier la situation des deux et de se dire

224
00:08:27.293 --> 00:08:28.434
et qu'on a qu'un des deux qui reste,

225
00:08:28.814 --> 00:08:30.955
est-ce qu'il sera en mesure de régler le loic ?

226
00:08:32.035 --> 00:08:32.275
D'accord,

227
00:08:32.275 --> 00:08:32.495
très bien.

228
00:08:32.495 --> 00:08:32.675
Alors,

229
00:08:32.735 --> 00:08:33.075
merci,

230
00:08:33.135 --> 00:08:34.516
c'était évidemment très complet.

231
00:08:34.556 --> 00:08:35.536
Peut-être petite question,

232
00:08:36.537 --> 00:08:38.938
une situation que tu n'as pas encore abordée.

233
00:08:38.958 --> 00:08:39.598
Tu nous as parlé,

234
00:08:39.678 --> 00:08:39.798
donc,

235
00:08:39.858 --> 00:08:40.118
évidemment,

236
00:08:40.118 --> 00:08:42.419
de ce profil idéal des locataires en CDI,

237
00:08:42.499 --> 00:08:42.819
voire même,

238
00:08:42.860 --> 00:08:43.200
idéalement,

239
00:08:43.340 --> 00:08:44.080
fonctionnaires,

240
00:08:44.420 --> 00:08:47.822
une stabilité des revenus très forte.

241
00:08:48.302 --> 00:08:52.904
On a vu qu'il fallait quand même savoir prêter une oreille attentive aux dossiers de gens qui pouvaient être en CDD,

242
00:08:52.884 --> 00:08:53.124
en intérim,

243
00:08:53.124 --> 00:08:53.704
notamment au vu des missions,

244
00:08:53.704 --> 00:08:53.884
puisque,

245
00:08:53.904 --> 00:08:54.324
effectivement,

246
00:08:54.344 --> 00:08:55.905
on a eu des questions qui ont été posées par les gens

247
00:08:56.209 --> 00:08:56.629
En intérim,

248
00:08:56.649 --> 00:08:58.530
on peut très bien même crouler sous l'émission.

249
00:08:59.730 --> 00:09:00.350
Qu'en est-il ?

250
00:09:00.450 --> 00:09:00.710
Est-ce que,

251
00:09:00.750 --> 00:09:01.450
par exemple,

252
00:09:01.490 --> 00:09:06.152
il faut absolument se méfier de ces dossiers plutôt de profils freelance,

253
00:09:06.232 --> 00:09:07.092
auto-entrepreneurs ?

254
00:09:07.712 --> 00:09:10.333
Ou est-ce que c'est aussi des profils qu'il faut savoir considérer ?

255
00:09:10.393 --> 00:09:10.873
Dans ce cas-là,

256
00:09:11.093 --> 00:09:14.634
à quoi est-ce qu'il faut veiller pour ces profils-là qui peuvent être un petit peu plus atypiques,

257
00:09:14.914 --> 00:09:15.174
mais qui,

258
00:09:15.214 --> 00:09:15.694
mine de rien,

259
00:09:15.834 --> 00:09:17.155
sont de plus en plus courants aujourd'hui ?

260
00:09:17.695 --> 00:09:17.815
Non,

261
00:09:17.795 --> 00:09:17.915
non,

262
00:09:17.915 --> 00:09:18.275
effectivement,

263
00:09:18.355 --> 00:09:19.195
tu as entièrement raison.

264
00:09:19.255 --> 00:09:21.356
C'est vraiment des profils qui sont de plus en plus courants,

265
00:09:21.376 --> 00:09:25.017
notamment quand on a des biens qui s'adressent à une population de jeunes actifs.

266
00:09:25.413 --> 00:09:25.653
Aujourd'hui,

267
00:09:25.653 --> 00:09:26.013
effectivement,

268
00:09:26.013 --> 00:09:28.654
le freelance explose un petit peu dans tous les domaines d'activité.

269
00:09:29.134 --> 00:09:31.975
On est de plus en plus confronté à ce type d'activité.

270
00:09:32.475 --> 00:09:32.755
Il y a

271
00:09:33.215 --> 00:09:33.975
5-10 ans,

272
00:09:33.975 --> 00:09:36.436
c'était également le cas des travailleurs indépendants,

273
00:09:36.796 --> 00:09:38.837
les gens qui avaient monté une société de bâtiment ou autre,

274
00:09:39.257 --> 00:09:42.078
qui avaient effectivement beaucoup de profils en EIRL,

275
00:09:42.078 --> 00:09:43.318
qui étaient vraiment des indépendants,

276
00:09:43.558 --> 00:09:45.439
qui étaient un petit peu dans la même situation.

277
00:09:45.919 --> 00:09:46.499
Donc encore une fois,

278
00:09:46.519 --> 00:09:50.740
il faut vraiment prendre de la hauteur et regarder la situation globale de la personne.

279
00:09:50.740 --> 00:09:53.801
Si effectivement la personne allait monter son activité il y a 6 mois,

280
00:09:54.377 --> 00:09:59.965
on n'a pas beaucoup de recul et d'appréciation sur l'ancienneté de l'activité et effectivement si son activité fonctionne.

281
00:10:00.346 --> 00:10:00.526
Après,

282
00:10:00.526 --> 00:10:02.208
on peut demander des justificatifs complémentaires.

283
00:10:02.208 --> 00:10:06.034
On peut très bien demander à un prévisionnel qui le réfère avec son comptable pour voir un petit peu dans...

284
00:10:06.374 --> 00:10:08.475
dans quelle proportion son activité va se développer.

285
00:10:08.876 --> 00:10:09.996
Mais quelqu'un qui serait freelance,

286
00:10:09.996 --> 00:10:10.757
qui serait indépendant,

287
00:10:10.757 --> 00:10:11.857
et qui a effectivement de l'ancienneté,

288
00:10:11.938 --> 00:10:12.398
ça fait 3,

289
00:10:12.498 --> 00:10:12.718
4,

290
00:10:12.738 --> 00:10:13.418
5 ans qu'il fait ça,

291
00:10:13.819 --> 00:10:16.100
on peut lui demander effectivement ses historiques,

292
00:10:16.280 --> 00:10:17.041
ses bilans comptables,

293
00:10:17.041 --> 00:10:20.483
on peut lui demander ses déclarations qu'il a faites aux différents organismes,

294
00:10:21.283 --> 00:10:23.385
avec tout ce qui va reprendre le chiffre d'affaires,

295
00:10:23.625 --> 00:10:26.967
et effectivement apprécier comme ça sur la globalité le montant de ses revenus,

296
00:10:27.267 --> 00:10:29.909
et voir effectivement si c'est des revenus qui sont plutôt stables,

297
00:10:30.349 --> 00:10:31.169
plutôt en croissance,

298
00:10:31.209 --> 00:10:32.010
ce qui est de bonne augure.

299
00:10:32.390 --> 00:10:36.113
ou si effectivement il y a une activité qui a du mal à décoller avec des revenus qui ne sont pas terribles,

300
00:10:36.113 --> 00:10:38.115
ou une activité justement qui est plutôt décroissante,

301
00:10:38.495 --> 00:10:38.695
où là,

302
00:10:38.675 --> 00:10:39.936
ce ne sera pas de très bonne ou de dure.

303
00:10:40.317 --> 00:10:41.017
Ce sont des profils,

304
00:10:41.017 --> 00:10:41.257
pour moi,

305
00:10:41.337 --> 00:10:43.439
ce ne sont pas du tout des profils à mettre de côté,

306
00:10:43.459 --> 00:10:44.020
bien au contraire,

307
00:10:44.260 --> 00:10:45.381
ce sont des profils intéressants,

308
00:10:45.801 --> 00:10:47.302
et pour moi,

309
00:10:47.362 --> 00:10:51.005
quelqu'un qui est indépendant et qui a des revenus stables,

310
00:10:51.005 --> 00:10:53.808
ce n'est pas forcément un bon profil qui a un 15 CDI.

311
00:10:54.828 --> 00:10:55.089
D'accord,

312
00:10:55.109 --> 00:10:55.509
et donc ça,

313
00:10:55.569 --> 00:10:56.009
évidemment,

314
00:10:56.190 --> 00:10:57.931
c'est au sujet de la solvabilité,

315
00:10:57.991 --> 00:10:58.612
puisqu'on s'en doute,

316
00:10:58.632 --> 00:10:59.092
comme tu l'as dit,

317
00:10:59.092 --> 00:11:00.453
c'est un peu vraiment le critère déterminant,

318
00:11:00.473 --> 00:11:01.374
c'est ça qui peut faire aussi.

319
00:11:01.994 --> 00:11:02.895
que ça ne se passe pas bien,

320
00:11:03.275 --> 00:11:04.235
notamment pour les propriétaires.

321
00:11:04.856 --> 00:11:12.900
Est-ce qu'il y a d'autres critères qu'il est important de regarder au-delà de la solvabilité ou c'est vraiment là-dessus qu'il faut se fonder ?

322
00:11:12.920 --> 00:11:15.902
Alors on sait qu'on n'a pas le droit de tout demander à son locataire,

323
00:11:15.922 --> 00:11:19.524
donc ça peut être des critères auxquels,

324
00:11:19.544 --> 00:11:20.164
par exemple,

325
00:11:20.284 --> 00:11:21.805
si on veut louer sur la longue durée,

326
00:11:21.905 --> 00:11:24.847
est-ce que c'est une bonne idée de louer un étudiant en quatrième année,

327
00:11:24.927 --> 00:11:26.588
sachant qu'on sait que peut-être à la cinquième année,

328
00:11:27.088 --> 00:11:27.648
il va partir.

329
00:11:27.688 --> 00:11:28.949
On sait en plus en location meublée,

330
00:11:29.049 --> 00:11:30.850
on peut rompre le bail avec un préavis.

331
00:11:31.370 --> 00:11:32.211
d'un mois seulement,

332
00:11:32.271 --> 00:11:33.011
donc ça peut aller très vite.

333
00:11:33.352 --> 00:11:34.913
Est-ce qu'il y a des critères qui,

334
00:11:35.313 --> 00:11:36.354
sans être discriminants,

335
00:11:37.715 --> 00:11:40.116
auxquels il faut faire attention quand on a un projet,

336
00:11:40.256 --> 00:11:41.857
justement par rapport à son propre projet ?

337
00:11:42.398 --> 00:11:45.860
Je pense plutôt évidemment au cas de location qui voudrait se faire sur la longue durée.

338
00:11:46.420 --> 00:11:48.382
C'est ça qui est intéressant quand on fait de la location,

339
00:11:48.442 --> 00:11:50.483
c'est que le propriétaire a quand même le choix du dossier,

340
00:11:50.523 --> 00:11:52.825
il a le choix du locataire qui veut mettre à l'intérieur de son bien.

341
00:11:53.465 --> 00:11:53.645
Après,

342
00:11:53.645 --> 00:11:54.506
on ne peut jamais prédire,

343
00:11:54.506 --> 00:11:55.146
et bien évidemment,

344
00:11:55.947 --> 00:12:00.070
on souhaite tous que notre locataire reste le plus longtemps possible parce que ça évite une...

345
00:12:00.778 --> 00:12:01.399
des allers-retours,

346
00:12:01.399 --> 00:12:01.839
des gestions,

347
00:12:01.839 --> 00:12:02.199
des visites,

348
00:12:02.219 --> 00:12:02.820
des états des lieux,

349
00:12:03.300 --> 00:12:05.502
des choses qui prennent du temps et la charge mentale.

350
00:12:05.842 --> 00:12:06.903
Donc le but effectivement au Congo,

351
00:12:07.003 --> 00:12:09.345
c'est d'avoir un locataire qui reste le plus longtemps possible dans son logement.

352
00:12:09.946 --> 00:12:10.466
Et après voilà,

353
00:12:10.927 --> 00:12:12.748
il faut voir en fonction des profils qui se présentent à nous.

354
00:12:12.788 --> 00:12:13.589
Après l'intérêt également,

355
00:12:13.609 --> 00:12:17.432
c'est qu'aujourd'hui on est sur un marché qui est vraiment propice aux bailleurs.

356
00:12:17.512 --> 00:12:17.832
C'est pareil,

357
00:12:17.832 --> 00:12:20.775
une des peurs qu'on pouvait retrouver il y a peut-être 10 ans,

358
00:12:21.095 --> 00:12:21.675
c'était de se dire,

359
00:12:21.796 --> 00:12:25.439
tiens je vais prendre le premier dossier qui va me parvenir parce que ça se trouve je n'aurai pas d'autres candidats,

360
00:12:25.459 --> 00:12:27.360
pas d'autres locataires qui vont vouloir prendre mon logement.

361
00:12:27.780 --> 00:12:29.482
Aujourd'hui la tendance est vraiment totalement inverse.

362
00:12:30.282 --> 00:12:32.523
même dans des endroits en campagne assez reculés,

363
00:12:32.703 --> 00:12:35.724
il y a des dizaines et des dizaines de dossiers de location qui arrivent au propriétaire.

364
00:12:35.784 --> 00:12:36.105
Aujourd'hui,

365
00:12:36.105 --> 00:12:40.767
le propriétaire a vraiment le choix des dossiers qui se présentent à lui parce qu'on a un marché de location qui est extrêmement tendu,

366
00:12:41.247 --> 00:12:49.290
encore plus dans les grandes villes où finalement il n'y a même quasiment plus d'annonces parce que c'est un espèce de marché noir de la location où les agences n'ont même plus besoin de payer des plateformes comme le Boncoin,

367
00:12:49.350 --> 00:12:52.871
SeLoger pour mettre des annonces parce qu'ils ont un risque d'attente qui est long comme le bras.

368
00:12:53.332 --> 00:12:54.032
Et en fait,

369
00:12:54.712 --> 00:12:56.433
on est sur un marché de la location qui est vraiment très tendu.

370
00:12:56.953 --> 00:12:57.713
Donc le propriétaire,

371
00:12:57.713 --> 00:12:57.853
voilà,

372
00:12:58.074 --> 00:12:58.854
pas de précipitation.

373
00:12:59.378 --> 00:13:00.639
On prend le temps d'étudier les dossiers,

374
00:13:00.719 --> 00:13:01.900
c'est vraiment quelque chose qui est très important,

375
00:13:01.920 --> 00:13:02.681
on étudie les dossiers,

376
00:13:03.141 --> 00:13:03.722
on étudie,

377
00:13:03.802 --> 00:13:06.023
on demande déjà des pièces justificatives à son locataire,

378
00:13:06.544 --> 00:13:07.925
c'est pareil même s'il y a 10,

379
00:13:07.985 --> 00:13:08.225
15,

380
00:13:08.245 --> 00:13:09.026
20 ans et les anciens,

381
00:13:09.026 --> 00:13:09.726
on se met une table dans la main,

382
00:13:09.726 --> 00:13:11.228
on se fait confiance et tout se passe bien.

383
00:13:11.768 --> 00:13:13.249
Aujourd'hui c'est quand même beaucoup plus compliqué,

384
00:13:13.710 --> 00:13:15.051
si on a un litige avec son locataire,

385
00:13:15.051 --> 00:13:16.532
ça ne se régle pas comme ça en claquant des doigts,

386
00:13:16.532 --> 00:13:16.952
c'est très long.

387
00:13:17.373 --> 00:13:19.314
Donc il faut vraiment prendre le temps de bien étudier le dossier,

388
00:13:19.334 --> 00:13:22.036
donc on demande des pièces justificatives à son locataire,

389
00:13:22.537 --> 00:13:23.137
on les étudie,

390
00:13:23.618 --> 00:13:24.198
on les vérifie,

391
00:13:24.278 --> 00:13:26.300
parce qu'il peut aussi y avoir des pièces qui sont falsifiées,

392
00:13:26.300 --> 00:13:28.802
malheureusement c'est de plus en plus le cas et c'est un petit peu...

393
00:13:29.210 --> 00:13:31.371
Le revers de la médaille du marché qui est extrêmement tendu,

394
00:13:31.471 --> 00:13:33.831
c'est qu'il y a des gens qui ne sont pas en CDI,

395
00:13:33.891 --> 00:13:35.412
des propriétaires qui ne voient que le CDI.

396
00:13:36.172 --> 00:13:36.472
Du coup,

397
00:13:36.972 --> 00:13:39.153
pour avoir un logement et pouvoir se loger,

398
00:13:39.373 --> 00:13:41.133
il y a des gens qui sont malheureusement « obligés »

399
00:13:41.353 --> 00:13:48.395
de devoir un petit peu trafiquer leur CV pour faire apparaître une meilleure stabilité que ce qu'ils ont vraiment.

400
00:13:50.176 --> 00:13:53.217
Attention à bien vérifier également les pièces qui nous sont fournies,

401
00:13:53.717 --> 00:13:54.497
bien étudier le dossier,

402
00:13:54.537 --> 00:13:57.358
prendre le temps de l'étudier et prendre vraiment le meilleur profil.

403
00:13:58.566 --> 00:13:59.146
Il faut à la fois,

404
00:13:59.186 --> 00:13:59.907
c'est assez paradoxal,

405
00:13:59.927 --> 00:14:02.328
à la fois mettre l'affect de côté en se disant « oui,

406
00:14:02.368 --> 00:14:02.948
lui j'ai rencontré,

407
00:14:02.948 --> 00:14:03.968
il était vraiment sympathique,

408
00:14:03.968 --> 00:14:04.448
mais effectivement,

409
00:14:04.448 --> 00:14:05.589
il n'a pas une super situation,

410
00:14:05.649 --> 00:14:06.209
j'ai envie de l'aider. »

411
00:14:06.669 --> 00:14:07.130
Malheureusement,

412
00:14:07.130 --> 00:14:08.330
quand on fait de l'investissement locatif,

413
00:14:08.350 --> 00:14:09.430
on n'est pas là pour faire du social.

414
00:14:10.311 --> 00:14:13.832
Il y a quand même une question d'affect qui peut être prise en considération,

415
00:14:13.852 --> 00:14:15.373
mais ça ne doit pas être le facteur déterminant.

416
00:14:15.993 --> 00:14:16.233
Vraiment,

417
00:14:16.233 --> 00:14:16.954
la solvabilité,

418
00:14:17.114 --> 00:14:19.134
c'est un critère qui est important,

419
00:14:19.134 --> 00:14:20.895
le sérieux de la personne qui est un critère qui est important,

420
00:14:21.335 --> 00:14:21.956
mais ça ne fait pas tout.

421
00:14:22.316 --> 00:14:22.536
Pour moi,

422
00:14:22.556 --> 00:14:22.796
vraiment,

423
00:14:22.796 --> 00:14:25.717
l'aspect financier et solvabilité du locataire,

424
00:14:26.117 --> 00:14:27.278
c'est 50%

425
00:14:27.338 --> 00:14:27.698
du boulot.

426
00:14:28.058 --> 00:14:28.218
Après,

427
00:14:28.218 --> 00:14:29.960
il y a quand même l'aspect savoir-vivre,

428
00:14:30.280 --> 00:14:30.800
savoir-être,

429
00:14:31.021 --> 00:14:32.762
qui est à mon sens extrêmement important,

430
00:14:32.802 --> 00:14:35.585
parce qu'on peut avoir bien des soucis avec un locataire,

431
00:14:35.885 --> 00:14:37.546
et que ce ne soit pas forcément des soucis d'impayé,

432
00:14:37.947 --> 00:14:39.468
parce qu'on a un locataire qu'on ne supporte plus,

433
00:14:39.508 --> 00:14:42.290
qui nous dérange tous les quatre matins pour une raison X ou Y,

434
00:14:42.751 --> 00:14:43.572
et qui est insupportable.

435
00:14:43.872 --> 00:14:44.092
Et ça,

436
00:14:44.132 --> 00:14:46.034
j'ai eu des dizaines et des centaines de dossiers comme ça,

437
00:14:46.394 --> 00:14:47.635
où c'était plutôt des conflits,

438
00:14:47.975 --> 00:14:49.917
des mésententes entre locataire et propriétaire.

439
00:14:50.277 --> 00:14:50.678
Et souvent,

440
00:14:50.718 --> 00:14:52.399
c'est un petit peu la boue de neige qui grossit,

441
00:14:52.399 --> 00:14:53.100
la cocotte minute,

442
00:14:53.300 --> 00:14:53.780
au bout d'un moment,

443
00:14:53.780 --> 00:14:54.361
qui explose,

444
00:14:54.681 --> 00:14:55.562
et qui amène du coup...

445
00:14:56.671 --> 00:15:02.796
parfois des situations d'impayés parce que c'est un peu la guerre entre propriétaire et locataire pour souvent des raisons de savoir vivre et de savoir être.

446
00:15:02.916 --> 00:15:04.357
Donc la solvabilité oui,

447
00:15:04.858 --> 00:15:06.179
mais attention également au comportement.

448
00:15:07.095 --> 00:15:07.595
Et c'est pareil,

449
00:15:08.516 --> 00:15:09.677
quand on veut louer un logement,

450
00:15:10.498 --> 00:15:13.340
c'est toujours effectivement une balance bénéfice-risque.

451
00:15:13.360 --> 00:15:13.480
Moi,

452
00:15:13.460 --> 00:15:14.421
je vais mettre un locataire,

453
00:15:14.421 --> 00:15:15.822
je n'ai pas envie qu'il me dégrade mon logement,

454
00:15:15.822 --> 00:15:15.942
etc.

455
00:15:17.002 --> 00:15:17.283
Également,

456
00:15:17.303 --> 00:15:19.084
attention aux profils que vous allez sélectionner.

457
00:15:20.065 --> 00:15:20.565
Par exemple,

458
00:15:21.266 --> 00:15:24.168
on essaye d'éviter dans la majorité des cas les profils fumeurs.

459
00:15:24.168 --> 00:15:24.608
Alors oui,

460
00:15:24.608 --> 00:15:24.988
effectivement,

461
00:15:25.088 --> 00:15:26.870
tous les fumeurs ne dégradent pas les logements.

462
00:15:26.870 --> 00:15:29.131
Il y a beaucoup de fumeurs qui ne fument pas à l'intérieur du logement.

463
00:15:29.572 --> 00:15:33.675
Et si on n'a pas envie d'avoir l'intégralité de ces peintures à refaire au bout de deux ans quand le locataire s'en va,

464
00:15:34.423 --> 00:15:36.464
Le fait d'évincer les profils fumeurs,

465
00:15:36.464 --> 00:15:38.884
c'est quand même peut-être un petit peu plus rassurant pour les propriétaires,

466
00:15:39.104 --> 00:15:39.705
bien qu'encore une fois,

467
00:15:39.705 --> 00:15:42.646
il y ait des profils fumeurs qui fument dehors et du coup qui n'abîment absolument pas le logement.

468
00:15:43.246 --> 00:15:46.107
Idem pour les locataires qui ont des animaux tels que des chiens.

469
00:15:46.407 --> 00:15:53.829
C'est toujours des choses qu'on peut amener un petit peu comme ça au détour de la conversation qu'on fait visiter le logement.

470
00:15:54.029 --> 00:15:55.310
« Ah ben moi j'ai des chiens,

471
00:15:55.310 --> 00:15:55.450
et vous,

472
00:15:55.450 --> 00:15:56.050
vous en avez ? »

473
00:15:56.210 --> 00:15:56.650
« Ah oui,

474
00:15:56.670 --> 00:15:57.270
moi j'ai trois chiens. »

475
00:15:57.770 --> 00:15:59.011
Quand on loue un studio de 20 mètres carrés,

476
00:15:59.011 --> 00:15:59.971
que le locataire a trois chiens,

477
00:16:00.599 --> 00:16:01.620
C'est pas forcément pris,

478
00:16:01.620 --> 00:16:04.102
et surtout quand le logement est situé au cinquième étage sans ascenseur.

479
00:16:05.023 --> 00:16:05.604
Encore une fois,

480
00:16:05.624 --> 00:16:06.664
il y a des gens qui ont des chiens,

481
00:16:06.684 --> 00:16:08.546
qui vivent dans des logements avec des chiens,

482
00:16:08.546 --> 00:16:09.227
et tout se passe très bien,

483
00:16:09.227 --> 00:16:10.248
il n'y a aucune dégradation.

484
00:16:10.768 --> 00:16:14.191
Mais il y a aussi beaucoup de gens qui vivent avec des chiens ou des animaux dans des appartements,

485
00:16:14.251 --> 00:16:14.551
et voilà,

486
00:16:14.571 --> 00:16:15.432
il y a des dégradations,

487
00:16:15.432 --> 00:16:16.874
et la sortie c'est toujours compliqué à gérer.

488
00:16:17.374 --> 00:16:17.734
Donc tout ça,

489
00:16:17.754 --> 00:16:19.216
ça peut être aussi un petit peu des red flags,

490
00:16:19.216 --> 00:16:19.556
en se disant,

491
00:16:19.596 --> 00:16:19.756
voilà,

492
00:16:20.176 --> 00:16:21.758
moi j'ai mon stéréotype locataire,

493
00:16:22.158 --> 00:16:23.620
avec des bons revenus,

494
00:16:23.660 --> 00:16:24.140
qui fume pas,

495
00:16:24.140 --> 00:16:25.441
qui n'a pas d'animaux,

496
00:16:25.441 --> 00:16:25.561
etc.

497
00:16:26.582 --> 00:16:26.882
Donc après,

498
00:16:26.922 --> 00:16:27.083
voilà,

499
00:16:27.183 --> 00:16:27.363
c'est...

500
00:16:27.703 --> 00:16:28.123
Encore une fois,

501
00:16:28.143 --> 00:16:29.284
la balance bénéfice-risque,

502
00:16:29.304 --> 00:16:29.724
ce qu'on veut,

503
00:16:29.724 --> 00:16:31.245
c'est éviter au maximum les impayés,

504
00:16:31.405 --> 00:16:34.866
éviter au maximum les dégradations et donc éviter effectivement les profils,

505
00:16:34.966 --> 00:16:35.326
on va dire,

506
00:16:35.346 --> 00:16:36.807
les plus à risque entre guillemets.

507
00:16:36.927 --> 00:16:37.147
Très bien,

508
00:16:37.167 --> 00:16:38.668
alors merci beaucoup pour cet éclaircissement.

509
00:16:38.708 --> 00:16:39.388
Et justement,

510
00:16:39.708 --> 00:16:42.269
tu nous as beaucoup parlé là de choix du locataire,

511
00:16:42.389 --> 00:16:46.631
d'études du dossier et ça m'amène à une question que peut-être beaucoup de propriétaires se posent,

512
00:16:46.991 --> 00:16:47.511
puisqu'on le sait,

513
00:16:47.571 --> 00:16:50.452
si on met son bien en location par le biais d'une agence,

514
00:16:50.632 --> 00:16:53.894
l'agence peut aussi proposer de s'occuper de la partie sélection du locataire.

515
00:16:54.434 --> 00:16:55.034
Est-ce que là-dessus,

516
00:16:55.034 --> 00:16:55.935
tu aurais un conseil à donner ?

517
00:16:56.015 --> 00:16:56.815
Est-ce qu'il vaut mieux ?

518
00:16:57.331 --> 00:16:58.312
laisser l'agence le faire,

519
00:16:58.332 --> 00:17:02.955
est-ce qu'il vaut mieux le faire soi-même ou est-ce que finalement c'est un petit peu au goût de chacun ?

520
00:17:03.996 --> 00:17:07.258
Ça va être un petit peu au goût de chacun et dans les agences,

521
00:17:07.258 --> 00:17:08.019
c'est pareil les agences,

522
00:17:08.139 --> 00:17:15.784
il va y avoir de très bonnes agences qui vont sélectionner des bons profits de locataires et des mauvaises agences et là attention parce qu'il peut vite y avoir un conflit d'intérêts.

523
00:17:16.825 --> 00:17:19.787
L'agence immobilière qui va s'occuper de la mise en location,

524
00:17:19.827 --> 00:17:21.388
c'est-à-dire de la recherche du locataire,

525
00:17:21.448 --> 00:17:21.949
des visites,

526
00:17:21.949 --> 00:17:24.911
de la rédaction du contrat de location et parfois de l'état des lieux

527
00:17:25.567 --> 00:17:32.229
elle va être rémunérée pour cette prestation de mise en relation du locataire et de la mise en location.

528
00:17:32.989 --> 00:17:34.750
Ça peut être un petit peu contradictoire,

529
00:17:34.750 --> 00:17:35.810
il peut y avoir ce conflit d'intérêts,

530
00:17:35.810 --> 00:17:37.550
où finalement l'agence,

531
00:17:37.710 --> 00:17:38.291
son intérêt,

532
00:17:38.511 --> 00:17:40.311
c'est que quand elle va s'occuper de la gestion locative,

533
00:17:40.731 --> 00:17:42.172
qu'il y ait le plus de turnover possible.

534
00:17:42.532 --> 00:17:44.392
Parce qu'un locataire qui va rester là trois mois,

535
00:17:44.612 --> 00:17:46.253
si elle doit chercher un autre locataire dans trois mois,

536
00:17:46.653 --> 00:17:46.913
bingo,

537
00:17:46.993 --> 00:17:48.393
des nouveaux honoraires d'agence qui vont tomber.

538
00:17:48.973 --> 00:17:49.093
Moi,

539
00:17:49.113 --> 00:17:49.954
je suis propriétaire,

540
00:17:50.354 --> 00:17:50.934
mon intérêt,

541
00:17:50.994 --> 00:17:52.814
c'est que mon locataire reste le plus longtemps possible,

542
00:17:52.995 --> 00:17:53.715
qu'il reste 20,

543
00:17:53.815 --> 00:17:54.675
30 ans dans mon logement.

544
00:17:56.055 --> 00:18:12.380
mais plus il reste le montant moins j'ai de turnover surtout si je confie la mise en location à une agence ça m'évite d'avoir des frais de mise en location sachant que ces frais là ils sont encadrés par la loi il y a un prix au mètre carré qui est défini en fonction des secteurs géographiques etc mais

545
00:18:12.400 --> 00:18:23.823
généralement on tourne plus ou moins autour de un mois de loyer pour charge propriétaire et un mois de loyer charge locataire donc quand on met un locataire et qu'il reste 2 ans ça va c'est finalement un mois de loyer qu'on va payer

546
00:18:24.231 --> 00:18:25.471
mais répartis sur deux ans.

547
00:18:25.892 --> 00:18:26.452
Mais quand du coup,

548
00:18:26.492 --> 00:18:28.933
on a un ou deux changements de locataire dans une année,

549
00:18:29.533 --> 00:18:29.833
tout de suite,

550
00:18:29.833 --> 00:18:31.693
ça vient de gréver la rentabilité de notre investissement.

551
00:18:31.753 --> 00:18:32.414
Parce que finalement,

552
00:18:32.454 --> 00:18:33.414
quand on doit payer un,

553
00:18:33.554 --> 00:18:33.694
deux,

554
00:18:33.774 --> 00:18:35.415
trois loyers sur 12 mois de loyer,

555
00:18:35.775 --> 00:18:36.995
juste pour les honoraires d'agence,

556
00:18:37.475 --> 00:18:37.895
sachant qu'après,

557
00:18:37.895 --> 00:18:39.436
on a quand même souvent des charges de coproi payées,

558
00:18:39.496 --> 00:18:40.296
de la taxe foncière,

559
00:18:40.316 --> 00:18:41.137
un emprunt bancaire,

560
00:18:41.677 --> 00:18:41.977
tout de suite,

561
00:18:41.977 --> 00:18:44.918
ça vient de gréver l'investissement locatif et la rentabilité de l'investissement.

562
00:18:45.558 --> 00:18:45.698
Donc,

563
00:18:45.738 --> 00:18:46.458
louer une agence,

564
00:18:47.058 --> 00:18:47.179
oui,

565
00:18:47.239 --> 00:18:48.019
ça peut être une bonne idée,

566
00:18:48.159 --> 00:18:48.539
surtout...

567
00:18:49.115 --> 00:18:49.996
Si on n'est pas sur place,

568
00:18:50.196 --> 00:18:53.919
si on a effectivement investi à distance et qu'on n'a pas forcément la disponibilité,

569
00:18:53.979 --> 00:18:54.660
la charge mentale,

570
00:18:55.140 --> 00:18:58.663
ou qu'on est trop loin pour pouvoir s'occuper de la mise en relation et la mise en location,

571
00:18:59.224 --> 00:19:00.104
le déléguer à une agence,

572
00:19:00.224 --> 00:19:01.666
ça peut être effectivement une bonne option.

573
00:19:02.246 --> 00:19:03.687
Mais attention à ne pas le faire aveuglément.

574
00:19:03.967 --> 00:19:04.168
Et ça,

575
00:19:04.148 --> 00:19:10.653
il y a beaucoup d'agences qui s'occupent de chercher des profils et qui vont sélectionner les 2-3 meilleurs dossiers et les faire valider par leur client,

576
00:19:10.653 --> 00:19:11.734
par le propriétaire ou par nous.

577
00:19:11.834 --> 00:19:11.954
Ça,

578
00:19:11.974 --> 00:19:13.235
c'est également une bonne alternative.

579
00:19:13.535 --> 00:19:17.799
Ça permet quand même d'avoir un œil sur les dossiers qui nous sont proposés.

580
00:19:18.291 --> 00:19:21.492
et d'être force de proposition dans le choix du locataire final,

581
00:19:21.492 --> 00:19:24.414
et finalement faire ça un petit peu conjointement avec l'agence.

582
00:19:24.734 --> 00:19:26.835
Donc le faire aveuglément et déléguer totalement à l'agence,

583
00:19:27.615 --> 00:19:28.615
moi je ne suis pas forcément fan,

584
00:19:28.875 --> 00:19:32.977
après il y a des très bonnes agences qui vont choisir des très bons profils locataires et pour lesquels ça va très bien se passer.

585
00:19:33.757 --> 00:19:35.198
Moi j'aime quand même être un peu dans le contrôle,

586
00:19:35.538 --> 00:19:37.779
et du coup c'est pour ça que j'ai préféré quand même vérifier.

587
00:19:37.799 --> 00:19:38.999
Donc si je délègue à une agence,

588
00:19:39.280 --> 00:19:40.760
je vais quand même me demander de me soumettre les dossiers,

589
00:19:40.760 --> 00:19:42.761
je vais pouvoir choisir avec elle et sélectionner le bon locataire.

590
00:19:43.581 --> 00:19:43.801
D'accord,

591
00:19:43.821 --> 00:19:44.462
et bien justement,

592
00:19:44.562 --> 00:19:45.822
lien direct avec cette question,

593
00:19:46.122 --> 00:19:47.723
mais si on prend justement le cas d'un profil.

594
00:19:47.723 --> 00:19:52.971
propriétaire qui se reposerait sur une agence pour faire une présélection et qui ensuite recevrait des dossiers sur la table,

595
00:19:53.511 --> 00:19:54.573
il pourrait aussi avoir envie.

596
00:19:54.633 --> 00:19:55.214
Et tu l'as dit,

597
00:19:55.214 --> 00:19:56.295
ça peut être très intéressant,

598
00:19:56.335 --> 00:20:00.501
ces petits moments d'échange plus ou moins informels avec un futur locataire justement,

599
00:20:00.702 --> 00:20:02.164
ça peut paraître d'avoir des informations,

600
00:20:02.184 --> 00:20:04.047
de voir un petit peu en face de qui on se trouve.

601
00:20:04.990 --> 00:20:07.432
Un propriétaire qui n'aurait pas rencontré ses locataires,

602
00:20:07.452 --> 00:20:10.834
donc qui aurait vraiment délégué à l'agence le fait de récupérer des dossiers,

603
00:20:11.434 --> 00:20:16.318
est-ce qu'il peut demander de rencontrer les éventuels locataires,

604
00:20:16.338 --> 00:20:16.718
puisqu'à ce moment-là,

605
00:20:16.738 --> 00:20:17.719
ils ne sont pas encore locataires,

606
00:20:18.139 --> 00:20:21.641
ou est-ce qu'il peut demander à les contacter par téléphone ?

607
00:20:22.142 --> 00:20:22.262
Ça,

608
00:20:22.282 --> 00:20:23.383
on se doute qu'il peut le faire,

609
00:20:23.443 --> 00:20:26.084
mais est-ce qu'il a le droit d'en faire un critère déterminant ?

610
00:20:26.124 --> 00:20:26.565
Et surtout,

611
00:20:26.685 --> 00:20:27.966
au-delà du fait de « est-ce qu'il peut » ,

612
00:20:28.366 --> 00:20:29.066
« est-ce qu'il doit » ,

613
00:20:29.727 --> 00:20:34.250
est-ce que c'est un bon conseil à donner d'inciter les propriétaires ?

614
00:20:34.754 --> 00:20:36.295
lorsqu'ils n'ont plus que un,

615
00:20:36.395 --> 00:20:37.695
deux ou trois dossiers devant eux,

616
00:20:38.015 --> 00:20:39.716
à essayer d'établir un contact,

617
00:20:39.836 --> 00:20:40.837
même téléphonique,

618
00:20:40.997 --> 00:20:42.597
avec l'éventuel locataire.

619
00:20:42.957 --> 00:20:43.077
Oui,

620
00:20:43.097 --> 00:20:43.458
exactement.

621
00:20:43.618 --> 00:20:43.798
Après,

622
00:20:43.858 --> 00:20:46.399
tout dépend si on passe par une agence immobilière où effectivement,

623
00:20:46.399 --> 00:20:46.699
le but,

624
00:20:46.699 --> 00:20:50.260
ce n'est pas non plus de faire le travail de l'agence à sa place parce que finalement,

625
00:20:50.260 --> 00:20:50.881
on la paye pour ça.

626
00:20:50.921 --> 00:20:51.701
C'est un petit peu de l'argent.

627
00:20:51.701 --> 00:20:51.961
Dans ce cas-là,

628
00:20:52.021 --> 00:20:52.561
mis à la poubelle,

629
00:20:52.581 --> 00:20:53.642
autant s'en occuper directement.

630
00:20:54.282 --> 00:20:54.542
Là-dessus,

631
00:20:54.542 --> 00:20:59.604
c'est vraiment à l'agence de nous faire à la fois un feedback sur le profil du locataire,

632
00:20:59.604 --> 00:21:00.184
sur son dossier,

633
00:21:00.184 --> 00:21:01.725
mais également sur son état d'esprit.

634
00:21:02.545 --> 00:21:02.825
Et après,

635
00:21:02.845 --> 00:21:03.926
si on fait sa gestion en…

636
00:21:04.326 --> 00:21:04.646
direct.

637
00:21:05.467 --> 00:21:09.450
Moi je sais que ça m'est déjà arrivé de louer des logements parce que je suis également investisseur immobilier en parallèle.

638
00:21:09.791 --> 00:21:16.857
Ça m'est déjà arrivé de louer des logements à des étudiants notamment ou des jeunes actifs qui n'étaient pas sur le secteur géographique donc je n'ai jamais rencontré.

639
00:21:17.397 --> 00:21:20.200
Finalement j'ai rencontré le jour de l'état des lieux d'entrée la remise des clés.

640
00:21:21.180 --> 00:21:23.903
Mais bien évidemment avant il y avait quand même un appel téléphonique,

641
00:21:24.123 --> 00:21:26.365
la personne qui avait souhaité nous contacter,

642
00:21:26.865 --> 00:21:31.029
une visite du logement en vidéo avec une petite vidéo pour effectivement voir également la personne,

643
00:21:31.509 --> 00:21:32.450
voir comment elle se comporte.

644
00:21:32.894 --> 00:21:34.075
Parce que l'état d'esprit,

645
00:21:34.135 --> 00:21:34.535
encore une fois,

646
00:21:34.555 --> 00:21:34.795
pour moi,

647
00:21:34.835 --> 00:21:36.477
c'est vraiment un élément qui est super important.

648
00:21:37.057 --> 00:21:38.398
Et quand on visite,

649
00:21:38.438 --> 00:21:39.839
qu'on est avec un locataire et qu'il nous dit,

650
00:21:39.839 --> 00:21:40.079
« Ah oui,

651
00:21:40.379 --> 00:21:40.499
là,

652
00:21:40.800 --> 00:21:41.980
votre plante n'est pas très imposée,

653
00:21:42.060 --> 00:21:42.181
là,

654
00:21:42.201 --> 00:21:42.741
vous êtes sûr que ça,

655
00:21:42.761 --> 00:21:43.461
c'est aux normes. »

656
00:21:43.461 --> 00:21:45.503
Il y a des locataires qui sont tatillons sur tout,

657
00:21:45.523 --> 00:21:45.643
tout,

658
00:21:45.663 --> 00:21:45.783
tout,

659
00:21:45.923 --> 00:21:46.083
tout.

660
00:21:46.484 --> 00:21:46.704
Et ça,

661
00:21:46.684 --> 00:21:46.964
on se dit,

662
00:21:46.944 --> 00:21:47.264
mais celui-là,

663
00:21:47.284 --> 00:21:48.725
ça va être un enfer à vivre au quotidien.

664
00:21:49.145 --> 00:21:49.346
Donc,

665
00:21:50.606 --> 00:21:50.726
moi,

666
00:21:50.726 --> 00:21:51.907
je pense vraiment que l'état d'esprit,

667
00:21:51.927 --> 00:21:53.208
c'est un critère qui est super important.

668
00:21:53.629 --> 00:21:53.769
Donc,

669
00:21:53.889 --> 00:21:57.231
louer à une personne sans l'avoir vue physiquement,

670
00:21:57.591 --> 00:21:58.012
pourquoi pas ?

671
00:21:58.052 --> 00:22:00.413
Et ça arrive très fréquemment avec des mutations,

672
00:22:00.453 --> 00:22:00.573
etc.,

673
00:22:00.794 --> 00:22:00.914
etc.

674
00:22:02.122 --> 00:22:02.443
Mais voilà,

675
00:22:02.443 --> 00:22:04.744
il faut à minima avoir la personne au téléphone,

676
00:22:05.164 --> 00:22:06.345
idéalement en visio,

677
00:22:06.726 --> 00:22:08.887
et qu'on ait quand même eu et pu nouer une relation,

678
00:22:08.887 --> 00:22:11.509
parce qu'on va quand même confier son logement à une personne qui va vivre dedans.

679
00:22:11.869 --> 00:22:14.011
Il faut quand même qu'il y ait cette relation de confiance qui soit instaurée.

680
00:22:14.391 --> 00:22:14.731
Et pour moi,

681
00:22:14.751 --> 00:22:17.893
c'est un peu compliqué à instaurer cette relation de confiance si on n'a jamais vu la personne,

682
00:22:17.933 --> 00:22:19.274
qu'on ne lui a jamais parlé,

683
00:22:19.314 --> 00:22:19.675
etc.

684
00:22:20.515 --> 00:22:21.056
Ça peut se faire,

685
00:22:21.056 --> 00:22:22.537
il y a des endroits où ça se fait,

686
00:22:22.937 --> 00:22:23.457
ça se passe bien,

687
00:22:23.457 --> 00:22:24.238
il y a des endroits où ça se fait,

688
00:22:24.238 --> 00:22:24.838
ça se passe mal,

689
00:22:24.838 --> 00:22:26.179
il y a des endroits où on prend toutes nos précautions,

690
00:22:26.719 --> 00:22:27.560
ça se passe quand même mal.

691
00:22:27.960 --> 00:22:28.240
Mais voilà,

692
00:22:28.321 --> 00:22:28.481
moi,

693
00:22:28.601 --> 00:22:28.861
en fait,

694
00:22:28.901 --> 00:22:30.302
chacun fonctionne un petit peu différemment.

695
00:22:30.610 --> 00:22:30.730
Moi,

696
00:22:30.730 --> 00:22:36.133
je préconise quand même toujours d'avoir un contact direct avec son locataire avant de louer le logement.

697
00:22:36.994 --> 00:22:37.214
D'accord.

698
00:22:37.214 --> 00:22:37.834
Donc finalement,

699
00:22:37.894 --> 00:22:38.675
si on récapitule,

700
00:22:38.695 --> 00:22:43.478
on est à 50-50 entre la solvabilité et puis la personnalité,

701
00:22:43.578 --> 00:22:44.578
si on peut l'appeler ainsi,

702
00:22:45.239 --> 00:22:47.580
du ou des locataires qui vont entrer dans les lieux.

703
00:22:47.860 --> 00:22:48.381
Et justement,

704
00:22:48.441 --> 00:22:51.963
on va avoir l'occasion de revenir un petit peu en détail peut-être sur ces deux points,

705
00:22:52.563 --> 00:22:55.045
et notamment le premier sur la solvabilité.

706
00:22:55.185 --> 00:22:57.106
Tu l'as déjà évoqué tout à l'heure.

707
00:22:58.086 --> 00:22:59.527
C'est extrêmement important,

708
00:22:59.747 --> 00:23:02.307
il y a une notion de garantie financière qu'il faut prendre en compte,

709
00:23:02.908 --> 00:23:06.109
et il y a un point quand même qu'on n'a pas encore abordé,

710
00:23:06.869 --> 00:23:08.449
puisque tu nous as parlé de la garantie de loyer impayé,

711
00:23:08.569 --> 00:23:09.770
mais pas encore de la caution.

712
00:23:09.830 --> 00:23:16.392
Et ça on sait que c'est aussi quelque chose qui suscite énormément de questionnements,

713
00:23:17.612 --> 00:23:20.753
est-ce qu'il faut demander une caution solidaire si on a plusieurs locataires,

714
00:23:20.773 --> 00:23:22.534
quand est-ce que finit un engagement de caution ?

715
00:23:23.198 --> 00:23:24.499
comment ça se passe en 4 locations,

716
00:23:24.499 --> 00:23:32.164
on sait que ça peut aussi se rencontrer assez régulièrement des 4 locations entre par exemple plusieurs étudiants et donc est-ce que tu peux un petit peu nous en dire plus,

717
00:23:32.204 --> 00:23:39.329
quelles sont les garanties exigibles et surtout qui sont conseillées et comment ça va se passer du point de vue de la caution pour les propriétaires,

718
00:23:39.770 --> 00:23:40.410
comment ça fonctionne ?

719
00:23:40.690 --> 00:23:40.810
Oui,

720
00:23:40.850 --> 00:23:45.354
ça la caution c'est un point qui est super important et j'ai envie de dire tous ceux qui ont un logement à louer,

721
00:23:45.514 --> 00:23:46.494
vous ne posez même pas la question,

722
00:23:46.574 --> 00:23:49.256
la caution c'est obligatoire pour moi c'est obligatoire,

723
00:23:49.276 --> 00:23:51.518
on ne se pose même pas la question il y a...

724
00:23:51.946 --> 00:23:54.949
tout un panel et toute une diversité de quotients qui sont possibles.

725
00:23:55.369 --> 00:23:56.390
On l'a déjà un petit peu évoqué,

726
00:23:56.450 --> 00:23:57.671
les garanties à loyer impayés.

727
00:23:57.991 --> 00:24:00.253
Et même dans cet aspect des garanties à loyer impayés,

728
00:24:00.253 --> 00:24:01.974
il existe plusieurs organismes,

729
00:24:02.014 --> 00:24:03.355
plusieurs assureurs différents.

730
00:24:04.136 --> 00:24:06.298
Certains qui sont pour la plupart,

731
00:24:06.298 --> 00:24:06.938
même qu'à 90%

732
00:24:07.159 --> 00:24:08.079
à la charge du propriétaire.

733
00:24:08.079 --> 00:24:12.643
Donc c'est le propriétaire qui va payer sa police d'assurance et se faire couvrir pour son risque locatif.

734
00:24:13.123 --> 00:24:16.226
Mais il y a également certaines assurances loyers impayés qui sont réglées par le locataire.

735
00:24:16.226 --> 00:24:17.027
Donc c'est le locataire,

736
00:24:17.387 --> 00:24:18.468
pour avoir un dossier béton,

737
00:24:18.768 --> 00:24:20.950
il va prendre une assurance loyer impayée à son nom.

738
00:24:21.298 --> 00:24:23.079
C'est ce qu'on appelle un petit peu les GLI locataires.

739
00:24:23.379 --> 00:24:23.639
Et donc,

740
00:24:23.679 --> 00:24:25.100
c'est lui qui va payer la prime d'assurance.

741
00:24:25.100 --> 00:24:25.220
Donc,

742
00:24:25.200 --> 00:24:25.800
le propriétaire,

743
00:24:25.880 --> 00:24:27.100
ça ne lui grève pas sa rentabilité,

744
00:24:27.321 --> 00:24:27.741
c'est pas mal.

745
00:24:28.101 --> 00:24:30.342
Et c'est le propriétaire qui est indemnisé en cas de sinistre,

746
00:24:30.362 --> 00:24:31.242
en cas de loyer impayé.

747
00:24:31.262 --> 00:24:31.862
Donc,

748
00:24:31.862 --> 00:24:32.863
ça couvre le propriétaire,

749
00:24:32.863 --> 00:24:33.683
mais ce n'est pas lui qui le paye.

750
00:24:33.763 --> 00:24:33.883
Donc,

751
00:24:33.883 --> 00:24:34.123
ça déjà,

752
00:24:34.223 --> 00:24:34.844
c'est plutôt pas mal.

753
00:24:35.744 --> 00:24:35.924
Après,

754
00:24:35.944 --> 00:24:37.825
il y a notamment la garantie visale,

755
00:24:37.845 --> 00:24:38.885
dont on entend beaucoup parler,

756
00:24:38.965 --> 00:24:40.526
qui est une garantie,

757
00:24:41.166 --> 00:24:42.727
c'est un peu un organisme de cautionnement,

758
00:24:42.727 --> 00:24:43.227
un organisme,

759
00:24:43.227 --> 00:24:44.908
ça fonctionne un petit peu comme une garantie loyer impayé,

760
00:24:45.368 --> 00:24:45.968
sauf que derrière,

761
00:24:46.028 --> 00:24:46.829
c'est Action Logement,

762
00:24:46.969 --> 00:24:50.130
c'est l'État qui vient se porter garant du paiement du loyer par le locataire.

763
00:24:50.834 --> 00:24:51.115
L'État,

764
00:24:51.135 --> 00:24:53.137
même si aujourd'hui on peut penser qu'il est à moitié en faillite,

765
00:24:53.478 --> 00:24:55.460
c'est quand même un garant qui est plutôt solvable.

766
00:24:55.500 --> 00:24:57.222
C'est une garantie qui fonctionne très bien,

767
00:24:57.523 --> 00:24:59.585
qui vient prendre en charge les loyers impayés,

768
00:24:59.605 --> 00:25:01.708
qui couvrent jusqu'à 36 mois de loyers impayés.

769
00:25:01.728 --> 00:25:03.370
Donc ça nous couvre quand même sur une période...

770
00:25:03.842 --> 00:25:08.806
qui est assez sympathique et qui est totalement gratuite à la fois pour le propriétaire et à la fois pour le locataire.

771
00:25:09.747 --> 00:25:10.567
C'est plutôt un bon point.

772
00:25:11.428 --> 00:25:11.648
Après,

773
00:25:11.748 --> 00:25:12.649
l'inconvénient de Visa,

774
00:25:12.749 --> 00:25:14.150
c'est que ce n'est pas illégible pour tout le monde.

775
00:25:14.230 --> 00:25:14.731
Généralement,

776
00:25:14.831 --> 00:25:17.013
c'est réservé pour les locataires qui ont entre

777
00:25:17.513 --> 00:25:18.314
18 et 30 ans.

778
00:25:18.754 --> 00:25:20.816
Ça peut couvrir des locataires qui ont plus de 30 ans,

779
00:25:20.896 --> 00:25:23.818
quand c'est le cas de jeunes actifs qui sont inférieurs à un plafond de ressources,

780
00:25:23.818 --> 00:25:25.219
qui a moins de 1500 euros par mois,

781
00:25:25.720 --> 00:25:28.262
qui sont en période d'essai sur un CDI ou un CDD.

782
00:25:28.362 --> 00:25:28.502
Donc,

783
00:25:28.982 --> 00:25:31.044
ça peut couvrir certaines personnes qui ont plus de 30 ans,

784
00:25:31.044 --> 00:25:33.366
si c'est vraiment des jeunes actifs qui se lancent dans la vie professionnelle.

785
00:25:34.290 --> 00:25:37.472
C'est un peu réservé à une certaine catégorie de personnes,

786
00:25:37.492 --> 00:25:42.574
plutôt les jeunes ou ceux qui se sensent vraiment dans l'activité professionnelle.

787
00:25:43.334 --> 00:25:44.915
Garantie visuelle qui fonctionne très bien.

788
00:25:45.335 --> 00:25:45.655
Et après,

789
00:25:45.675 --> 00:25:47.716
on a les garants personnes physiques.

790
00:25:47.756 --> 00:25:48.217
Généralement,

791
00:25:48.257 --> 00:25:51.658
c'est un peu les parents qui se portent garant et caution du locataire.

792
00:25:52.038 --> 00:25:55.120
On emploie souvent un tort le mot caution pour désigner le dépôt de garantie,

793
00:25:55.320 --> 00:25:57.381
qui est le chèque que le locataire va laisser au bailleur,

794
00:25:57.381 --> 00:25:57.801
même si aujourd'hui,

795
00:25:57.801 --> 00:25:59.021
ce n'est plus tellement un chèque,

796
00:25:59.462 --> 00:25:59.922
c'est un petit peu...

797
00:26:00.418 --> 00:26:02.079
Ce mois de loyer ou ces deux mois de loyer,

798
00:26:02.299 --> 00:26:02.739
je rappelle,

799
00:26:02.779 --> 00:26:03.819
si on est en logement nu,

800
00:26:04.619 --> 00:26:08.560
le propriétaire peut exiger un mois de loyer au titre du dépôt de garantie.

801
00:26:08.900 --> 00:26:11.801
On appelle communément la caution,

802
00:26:11.821 --> 00:26:12.921
mais qui n'est pas vraiment une caution.

803
00:26:13.262 --> 00:26:14.082
Et en logement meublé,

804
00:26:14.322 --> 00:26:16.182
c'est effectivement porter jusqu'à deux mois de loyer,

805
00:26:16.222 --> 00:26:21.324
maximum deux mois de loyer hors charge de dépôt de garantie que le propriétaire peut réclamer au locataire.

806
00:26:22.024 --> 00:26:22.244
Donc ça,

807
00:26:22.224 --> 00:26:23.244
on appelle souvent ça caution,

808
00:26:23.624 --> 00:26:24.425
mais ce n'est pas ça une caution.

809
00:26:24.825 --> 00:26:25.225
Une caution,

810
00:26:25.345 --> 00:26:26.845
c'est les parents souvent,

811
00:26:26.865 --> 00:26:27.665
ou ça peut être un tiers,

812
00:26:27.765 --> 00:26:28.026
frères,

813
00:26:28.086 --> 00:26:28.326
sœurs,

814
00:26:28.406 --> 00:26:28.666
amis,

815
00:26:28.966 --> 00:26:29.426
n'importe qui.

816
00:26:29.954 --> 00:26:31.595
qui va venir se porter caution,

817
00:26:31.935 --> 00:26:35.036
ou qui va venir se porter garant des engagements du locataire.

818
00:26:35.036 --> 00:26:38.618
C'est-à-dire que si jamais le locataire ne paye pas les sommes dont il est redevable,

819
00:26:38.618 --> 00:26:39.398
que ce soit le loyer,

820
00:26:39.518 --> 00:26:40.158
les charges,

821
00:26:40.158 --> 00:26:41.219
les dégradations locatives,

822
00:26:41.539 --> 00:26:41.659
etc.

823
00:26:42.860 --> 00:26:49.082
Le propriétaire peut engager la responsabilité des garants pour venir régler à la place du locataire.

824
00:26:49.463 --> 00:26:51.203
Donc ça c'est vraiment quelque chose qui est très puissant,

825
00:26:51.924 --> 00:26:53.784
qui est intéressant sur plein d'aspects,

826
00:26:53.784 --> 00:26:55.705
qui a beaucoup d'avantages et beaucoup d'inconvénients.

827
00:26:55.705 --> 00:26:57.146
Donc chaque système a ses inconvénients.

828
00:26:57.766 --> 00:26:58.786
La garantie loyer impayé,

829
00:26:58.866 --> 00:26:59.627
ça peut avoir des inconvénients,

830
00:26:59.627 --> 00:27:01.788
parce que ça peut vite coûter cher pour un propriétaire.

831
00:27:02.308 --> 00:27:05.129
Réservé à des profits locataires qui sont finalement peu à risque,

832
00:27:05.149 --> 00:27:10.151
parce que souvent ils exigent que le locataire ait entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer en revenu.

833
00:27:10.191 --> 00:27:10.611
Donc finalement,

834
00:27:10.611 --> 00:27:16.474
c'est des gens qui ont plutôt une position assez sécure et qui ne sont pas forcément les locataires qu'on retrouve dans des situations d'impayés,

835
00:27:16.914 --> 00:27:17.734
sauf accident de la vie,

836
00:27:17.754 --> 00:27:18.354
ça peut arriver.

837
00:27:19.215 --> 00:27:25.217
La garantie visale qui va être réservée effectivement plutôt aux jeunes locataires ou aux jeunes actifs qui se lancent,

838
00:27:26.238 --> 00:27:27.278
donc qui peut être un inconvénient.

839
00:27:27.694 --> 00:27:31.196
Visa a également un autre inconvénient qui ne va pas couvrir les dégradations impayées.

840
00:27:31.196 --> 00:27:33.837
Donc ça va venir couvrir les loyers impayés mais pas les dégradations.

841
00:27:34.737 --> 00:27:35.057
Je dis ça,

842
00:27:35.037 --> 00:27:35.837
ce n'est pas totalement vrai.

843
00:27:36.238 --> 00:27:39.659
Ça va venir couvrir jusqu'à hauteur de deux mois de loyer pour des dégradations.

844
00:27:39.739 --> 00:27:41.940
C'est-à-dire que si vous avez un loyer à 500 euros,

845
00:27:42.320 --> 00:27:44.901
ils vont prendre en charge jusqu'à deux mois de loyer de dégradation,

846
00:27:44.961 --> 00:27:46.082
c'est-à-dire jusqu'à deux fois 500,

847
00:27:46.222 --> 00:27:46.642
1000 euros.

848
00:27:47.062 --> 00:27:50.464
Sauf que quand vous avez un logement qui a été entièrement ruiné par un locataire,

849
00:27:51.024 --> 00:27:52.644
qui a absolument tout à refaire ou toutes les peintures,

850
00:27:53.085 --> 00:27:53.805
avec 1000 euros,

851
00:27:53.865 --> 00:27:54.705
on ne fait pas grand-chose.

852
00:27:55.126 --> 00:27:55.646
Donc finalement,

853
00:27:55.646 --> 00:27:56.166
ça ne couvre pas.

854
00:27:56.394 --> 00:27:56.814
pas tellement,

855
00:27:56.874 --> 00:27:58.034
quasiment pas les dégradations.

856
00:27:59.595 --> 00:28:00.355
Les garants physiques,

857
00:28:00.355 --> 00:28:00.935
ce qui est intéressant,

858
00:28:00.955 --> 00:28:01.716
c'est que ça peut tout couvrir.

859
00:28:03.776 --> 00:28:04.576
Les dégradations,

860
00:28:05.157 --> 00:28:06.277
les loyers jusqu'à…

861
00:28:06.637 --> 00:28:07.657
il n'y a pas de plafond maximum,

862
00:28:07.657 --> 00:28:08.878
on peut très bien prévoir un plafond de

863
00:28:09.738 --> 00:28:12.039
10 ans de loyer avec des montants énormes.

864
00:28:13.219 --> 00:28:15.480
L'inconvénient des personnes physiques,

865
00:28:15.900 --> 00:28:19.501
c'est qu'on peut avoir par exemple des parents qui vont se porter caution pour leur enfant,

866
00:28:19.521 --> 00:28:20.681
qui vont avoir une bonne situation,

867
00:28:21.181 --> 00:28:21.821
un accident de vie,

868
00:28:21.821 --> 00:28:23.542
ils ne sont plus solvables et du coup la caution ne sert à rien.

869
00:28:24.162 --> 00:28:25.203
L'inconvénient également majeur,

870
00:28:25.243 --> 00:28:28.546
c'est que si le locataire ne nous paye pas et que la caution refuse de nous payer amiablement,

871
00:28:28.546 --> 00:28:32.249
on va être obligé d'engager une procédure judiciaire pour faire condamner la caution et le locataire.

872
00:28:32.589 --> 00:28:34.010
Cela nous oblige à avoir des démarches,

873
00:28:34.491 --> 00:28:35.452
alors qu'avec une assurance,

874
00:28:35.492 --> 00:28:36.613
soit un payé ou une jalie,

875
00:28:37.774 --> 00:28:38.414
ou même visale,

876
00:28:38.774 --> 00:28:40.096
on a une certaine automaticité.

877
00:28:40.156 --> 00:28:41.997
Il suffit de faire une déclaration et généralement,

878
00:28:42.097 --> 00:28:42.838
un ou deux mois après,

879
00:28:42.878 --> 00:28:43.699
les loyers sont réglés,

880
00:28:43.719 --> 00:28:45.680
pris en charge par l'organisme.

881
00:28:46.181 --> 00:28:47.562
Cela vient couvrir beaucoup plus rapidement.

882
00:28:47.582 --> 00:28:50.704
Il n'y a pas besoin de refaire une procédure judiciaire derrière pour faire condamner la caution.

883
00:28:51.425 --> 00:28:52.426
C'est quand même beaucoup plus pratique.

884
00:28:53.238 --> 00:28:53.558
Et après,

885
00:28:53.558 --> 00:28:55.820
en termes de cautionnement pour les garants,

886
00:28:56.060 --> 00:28:56.961
pour les personnes physiques,

887
00:28:57.021 --> 00:28:58.221
il y a deux types de cautionnement.

888
00:28:58.622 --> 00:29:01.344
On peut avoir des cautionnements à durée déterminée,

889
00:29:01.644 --> 00:29:03.325
c'est-à-dire qu'on va prévoir que les parents,

890
00:29:03.345 --> 00:29:03.845
par exemple,

891
00:29:04.205 --> 00:29:06.247
se portent garant pour la durée du bail,

892
00:29:06.487 --> 00:29:08.228
ça peut être uniquement la durée du bail,

893
00:29:08.228 --> 00:29:10.250
ça peut être la durée du bail et un renouvellement,

894
00:29:10.250 --> 00:29:11.771
la durée du bail et deux renouvellements,

895
00:29:12.051 --> 00:29:13.091
mais on a cadré la durée.

896
00:29:13.452 --> 00:29:20.677
Ce qui fait que si jamais on a prévu dans notre acte de cautionnement que les parents étaient garants du locataire pendant la durée du bail et un renouvellement,

897
00:29:21.257 --> 00:29:22.678
si jamais le locataire reste en place,

898
00:29:23.302 --> 00:29:24.083
et à l'issue de 2,

899
00:29:24.103 --> 00:29:24.343
3,

900
00:29:24.483 --> 00:29:25.184
4 renouvellements,

901
00:29:25.564 --> 00:29:29.127
la caution tombe et finalement le locataire n'est plus couvert.

902
00:29:29.467 --> 00:29:30.188
Ça peut être un risque.

903
00:29:30.928 --> 00:29:31.148
Ensuite,

904
00:29:31.148 --> 00:29:33.931
on a également des actes de cautionnement à durée indéterminée.

905
00:29:34.171 --> 00:29:35.552
Ça veut dire que tant que le locataire est là,

906
00:29:36.132 --> 00:29:37.013
les parents se portent caution.

907
00:29:37.213 --> 00:29:37.433
Donc là,

908
00:29:37.413 --> 00:29:37.694
tout de suite,

909
00:29:37.694 --> 00:29:38.194
on se dit,

910
00:29:38.234 --> 00:29:38.494
du coup,

911
00:29:38.494 --> 00:29:39.195
c'est ça qu'il faut que je prenne.

912
00:29:39.735 --> 00:29:44.759
Sauf que quand on prend un acte de cautionnement avec une durée indéterminée,

913
00:29:45.360 --> 00:29:47.321
les garants peuvent se désengager à chaque fois,

914
00:29:47.341 --> 00:29:48.262
à chaque échéance du bail,

915
00:29:48.262 --> 00:29:49.003
à chaque renouvellement.

916
00:29:49.343 --> 00:29:49.663
Ils peuvent,

917
00:29:49.723 --> 00:29:49.843
eux,

918
00:29:49.843 --> 00:29:50.444
se désengager.

919
00:29:50.664 --> 00:29:52.045
Donc on a également aucune...

920
00:29:53.084 --> 00:30:00.347
garantie que les cautions vont garantir le loyer du locataire jusqu'à la fin de la durée d'occupation du locataire.

921
00:30:00.828 --> 00:30:01.588
Donc quel que soit le schéma,

922
00:30:01.588 --> 00:30:04.549
il y a un petit peu des avantages et des inconvénients pour chacun.

923
00:30:04.629 --> 00:30:06.590
D'autres qui vont avoir effectivement des montants de garantie,

924
00:30:06.770 --> 00:30:09.092
des choses qui vont être garanties que d'autres ne vont pas proposer.

925
00:30:09.092 --> 00:30:10.372
Donc vraiment,

926
00:30:10.432 --> 00:30:10.892
chaque système,

927
00:30:10.892 --> 00:30:11.553
que ce soit la GLI,

928
00:30:11.693 --> 00:30:13.234
Visa ou les garants en personnes physiques,

929
00:30:13.374 --> 00:30:14.874
ont leurs avantages et leurs inconvénients.

930
00:30:15.314 --> 00:30:15.995
Mais j'ai envie de vous dire,

931
00:30:16.475 --> 00:30:18.396
moi je vous oblige vraiment à prendre l'un des trois.

932
00:30:18.912 --> 00:30:19.032
Moi,

933
00:30:19.052 --> 00:30:22.834
j'aime bien appeler toutes ces garanties la route secours.

934
00:30:23.314 --> 00:30:24.535
C'est comme quand on part en vacances,

935
00:30:25.015 --> 00:30:27.596
on se dit que c'est quand même mieux d'avoir une route secours dans le coffre.

936
00:30:28.136 --> 00:30:29.257
Même si on a fait ses niveaux,

937
00:30:29.277 --> 00:30:30.257
on a bien gonflé ses pneus,

938
00:30:30.257 --> 00:30:32.538
on n'est pas à l'abri qu'il y ait un coup sur la route et qu'il y ait un pneu qui explose.

939
00:30:32.958 --> 00:30:35.600
On est content d'avoir cette route secours dans le coffre.

940
00:30:35.680 --> 00:30:35.800
Là,

941
00:30:35.840 --> 00:30:36.260
c'est pareil.

942
00:30:36.580 --> 00:30:37.760
Même si on a bien fait les choses,

943
00:30:38.001 --> 00:30:39.501
même si on a choisi un bon locataire,

944
00:30:39.541 --> 00:30:40.242
qu'il a un bon revenu,

945
00:30:40.342 --> 00:30:41.062
qu'il a un bon dossier,

946
00:30:41.062 --> 00:30:41.742
une bonne situation,

947
00:30:41.782 --> 00:30:42.603
un bon état d'esprit,

948
00:30:43.103 --> 00:30:44.784
on n'est jamais à l'abri d'un accident de la vie.

949
00:30:44.784 --> 00:30:45.364
Ça peut arriver.

950
00:30:45.804 --> 00:30:46.564
une dépression,

951
00:30:46.724 --> 00:30:47.565
une maladie,

952
00:30:47.845 --> 00:30:48.665
un licenciement,

953
00:30:49.085 --> 00:30:49.745
un accident de la vie,

954
00:30:49.745 --> 00:30:50.525
ça arrive à tout le monde.

955
00:30:50.846 --> 00:30:51.066
Et là,

956
00:30:51.266 --> 00:30:53.286
on peut se retrouver avec un locataire qui ne paye plus du jour au lendemain.

957
00:30:53.806 --> 00:30:54.667
Et du coup,

958
00:30:54.767 --> 00:30:58.608
on est content d'avoir un peu cette route secours pour venir nous régler,

959
00:30:58.608 --> 00:30:59.128
nous conforter.

960
00:30:59.168 --> 00:31:00.328
Parce que ça,

961
00:31:00.388 --> 00:31:00.888
malheureusement,

962
00:31:00.909 --> 00:31:04.790
j'y ai été confronté et je l'ai vu dans mon ancienne activité du CIE Justice,

963
00:31:05.330 --> 00:31:08.791
où on était des fois parfois obligé d'engager des procédures contre des SCI,

964
00:31:09.131 --> 00:31:10.571
parce que le locataire ne payait plus le loyer,

965
00:31:10.951 --> 00:31:12.552
la SCI ne pouvait plus rembourser son trait.

966
00:31:12.816 --> 00:31:13.156
Et du coup,

967
00:31:13.156 --> 00:31:15.177
la banque engageait une procédure de saisie immobilière,

968
00:31:15.177 --> 00:31:17.719
donc de saisie de l'immeuble à la SCI,

969
00:31:17.799 --> 00:31:19.580
parce que la SCI n'était plus en mesure de rembourser son prêt,

970
00:31:19.620 --> 00:31:20.880
parce que le locataire ne la payait plus,

971
00:31:20.880 --> 00:31:22.021
qu'il n'y avait pas de garantie,

972
00:31:22.021 --> 00:31:22.761
qu'il n'y avait pas de couverture,

973
00:31:22.761 --> 00:31:23.362
il n'y avait pas tout ça.

974
00:31:23.822 --> 00:31:24.923
Donc pour un propriétaire bailleur,

975
00:31:24.943 --> 00:31:26.604
ça peut avoir des conséquences dramatiques,

976
00:31:26.844 --> 00:31:27.144
et là-dessus,

977
00:31:27.144 --> 00:31:28.004
il faut vraiment bien se couvrir.

978
00:31:29.125 --> 00:31:29.385
D'accord,

979
00:31:29.485 --> 00:31:31.146
alors on parle là de se couvrir,

980
00:31:31.146 --> 00:31:31.506
effectivement,

981
00:31:31.506 --> 00:31:33.407
de se garantir à l'avance.

982
00:31:33.808 --> 00:31:37.209
Il y a une autre question aussi qui est un peu liée à la solvabilité,

983
00:31:37.309 --> 00:31:38.370
tu en as parlé aussi tout à l'heure,

984
00:31:38.370 --> 00:31:41.552
ce sont les faux documents ou les documents falsifiés.

985
00:31:42.424 --> 00:31:42.765
Alors déjà,

986
00:31:42.925 --> 00:31:46.107
est-ce que tu aurais des conseils pour repérer les faux documents ?

987
00:31:46.127 --> 00:31:47.087
On peut par exemple penser,

988
00:31:47.107 --> 00:31:47.448
je crois,

989
00:31:48.248 --> 00:31:55.833
à cette plateforme qui a maintenant été mise en place par l'administration fiscale pour vérifier les numéros fiscaux qui peuvent être donnés dans des fausses déclarations d'impôts.

990
00:31:56.154 --> 00:31:57.114
Mais surtout peut-être,

991
00:31:57.234 --> 00:31:57.494
au-delà,

992
00:31:57.595 --> 00:31:58.855
parce qu'on peut toujours se faire avoir,

993
00:31:58.915 --> 00:32:01.577
surtout que maintenant avec les progrès de l'intelligence artificielle ou autre,

994
00:32:01.677 --> 00:32:03.258
être confronté à des faux,

995
00:32:03.378 --> 00:32:03.799
si je puis dire,

996
00:32:03.799 --> 00:32:04.479
plus vrais que nature.

997
00:32:05.080 --> 00:32:05.500
Mais du coup,

998
00:32:05.600 --> 00:32:08.922
si on se rend compte à un moment qu'il y a eu une fraude,

999
00:32:08.962 --> 00:32:11.264
peut-être qu'au-delà de comment repérer les faux documents,

1000
00:32:11.624 --> 00:32:19.108
Est-ce que tu pourrais nous expliquer quels sont les recours accessibles à un propriétaire si à un moment il se rend compte qu'il y a eu une fraude dans le dossier de location ?

1001
00:32:19.569 --> 00:32:19.689
Oui,

1002
00:32:19.869 --> 00:32:20.369
exactement.

1003
00:32:20.529 --> 00:32:20.909
Déjà,

1004
00:32:21.070 --> 00:32:21.650
en amont,

1005
00:32:21.770 --> 00:32:22.891
les documents les plus falsifiés,

1006
00:32:22.911 --> 00:32:24.732
donc ceux sur lesquels il faut vraiment porter son focus,

1007
00:32:24.852 --> 00:32:27.713
souvent c'est un petit peu les avis d'imposition,

1008
00:32:27.794 --> 00:32:29.354
qui est un des documents également les plus falsifiés,

1009
00:32:29.374 --> 00:32:30.335
mais surtout la fiche de paye.

1010
00:32:30.355 --> 00:32:30.855
La fiche de paye,

1011
00:32:30.855 --> 00:32:32.917
c'est vraiment le document numéro 1 qui est falsifié.

1012
00:32:33.697 --> 00:32:38.520
Ça peut être effectivement sur le montant du revenu qu'on va trouver sur la fiche de paye pour faire croire qu'on gagne plus.

1013
00:32:39.012 --> 00:32:41.794
parce qu'il y a des propriétaires qui vont me demander est-ce qu'on a trois fois le montant du loyer ?

1014
00:32:42.154 --> 00:32:42.374
Et moi,

1015
00:32:42.374 --> 00:32:43.035
je suis locataire,

1016
00:32:43.035 --> 00:32:47.457
je n'arrive pas à trouver un logement et j'ai finalement deux et demi le montant du loyer en revenu.

1017
00:32:47.517 --> 00:32:47.678
Donc,

1018
00:32:47.738 --> 00:32:48.118
effectivement,

1019
00:32:48.118 --> 00:32:49.959
je vais le booster un petit peu.

1020
00:32:50.639 --> 00:32:51.820
Ça peut être également sur l'ancienneté.

1021
00:32:52.380 --> 00:32:53.701
J'ai un travail depuis huit mois.

1022
00:32:53.841 --> 00:32:56.663
Mon propriétaire ou l'agence immobilière exigent que ce soit passé.

1023
00:32:56.743 --> 00:32:57.083
Dans ce cas-là,

1024
00:32:57.083 --> 00:32:58.244
je vais traiter un petit peu l'ancienneté.

1025
00:32:58.805 --> 00:32:59.765
Le bulletin de salaire,

1026
00:32:59.765 --> 00:33:01.766
c'est vraiment le document sur lequel il faut plus se concentrer.

1027
00:33:02.227 --> 00:33:04.028
Il peut y avoir des choses qu'on va repérer assez vite.

1028
00:33:04.512 --> 00:33:23.523
notamment sur les bulletins de salaire aujourd'hui on a les numéros de sécurité sociale qui apparaissent et donc numéro de sécurité sociale pour ceux qui ne savent pas vous pouvez regarder sur internet toute la suite de numéros a une suite logique on a effectivement avec le premier numéro le 1 ou le 2 qui va correspondre au sexe de la personne après effectivement avec des mentions sur sa date d'identité son département de naissance etc donc

1029
00:33:23.563 --> 00:33:31.228
vérifiez bien que les numéros qui figurent sur le numéro de sécurité sociale sur l'avis d'imposition ou sur le bulletin de salaire de la personne

1030
00:33:31.652 --> 00:33:35.594
correspond bien avec les données qui nous sont fournies sur la pièce d'identité par le locataire.

1031
00:33:35.934 --> 00:33:41.016
Si on voit qu'il est né en 1980 à Marseille et que sur le bulletin de salaire,

1032
00:33:41.156 --> 00:33:45.218
finalement il y a marqué que c'est une femme et que le département de naissance c'est la Gironde,

1033
00:33:45.998 --> 00:33:46.918
là on se doute qu'il y a un look,

1034
00:33:46.978 --> 00:33:47.939
c'est quelque chose qui a été trafiqué.

1035
00:33:48.279 --> 00:33:48.459
Déjà,

1036
00:33:48.779 --> 00:33:50.180
red flag et là on arrête tout.

1037
00:33:51.100 --> 00:33:58.143
Ensuite également des choses qui sont souvent falsifiées et sur lesquelles les faussaires ne prêtent pas forcément attention,

1038
00:33:58.643 --> 00:33:59.664
c'est que sur les bulletins de salaire,

1039
00:33:59.704 --> 00:34:00.104
tout en bas,

1040
00:34:00.492 --> 00:34:01.632
on a les jours de congés,

1041
00:34:01.652 --> 00:34:02.893
les cumuls de jours de congés.

1042
00:34:03.313 --> 00:34:03.513
Donc ça,

1043
00:34:03.493 --> 00:34:04.973
il faut bien vérifier quand on a 2,

1044
00:34:05.033 --> 00:34:07.194
3 bulletins de salaire,

1045
00:34:07.694 --> 00:34:10.415
de vérifier que les reports sont bien effectués à chaque fois,

1046
00:34:10.415 --> 00:34:10.895
parce que chaque mois,

1047
00:34:10.895 --> 00:34:12.015
on cumule des congés payés.

1048
00:34:12.415 --> 00:34:12.755
Et des fois,

1049
00:34:12.775 --> 00:34:13.175
effectivement,

1050
00:34:13.376 --> 00:34:14.756
quand les pièces sont trafiquées,

1051
00:34:14.876 --> 00:34:17.357
les cumuls de congés payés ou les cumuls de revenus bruts,

1052
00:34:17.357 --> 00:34:17.477
etc.

1053
00:34:18.177 --> 00:34:18.777
sont mal faits.

1054
00:34:19.037 --> 00:34:19.257
Et là,

1055
00:34:19.237 --> 00:34:20.617
il y a des disconcordances et tout de suite,

1056
00:34:20.918 --> 00:34:21.898
ça nous met la puce à l'oreille.

1057
00:34:22.198 --> 00:34:23.518
Donc bien vérifier ces petites mentions.

1058
00:34:24.118 --> 00:34:24.258
Après,

1059
00:34:24.298 --> 00:34:24.659
effectivement,

1060
00:34:24.659 --> 00:34:28.320
c'est toujours un peu délicat et on ne peut pas passer une demi-journée à examiner toutes les pièces d'un dossier.

1061
00:34:28.320 --> 00:34:29.100
Donc voilà.

1062
00:34:30.040 --> 00:34:33.724
Il y a des pièces qui sont vraiment très mal faites et ça saute un petit peu aux yeux dès qu'on a l'habitude.

1063
00:34:34.304 --> 00:34:34.544
D'autres,

1064
00:34:34.584 --> 00:34:36.646
il ne faut pas hésiter à regarder tous ces petits éléments.

1065
00:34:37.107 --> 00:34:37.407
Et sinon,

1066
00:34:37.407 --> 00:34:40.250
il y a une plateforme qui s'appelle Dossier Facile qui a été mise en place par l'État.

1067
00:34:40.270 --> 00:34:40.650
Encore une fois,

1068
00:34:40.690 --> 00:34:41.491
c'est l'État qui est derrière.

1069
00:34:41.992 --> 00:34:49.759
Les locataires peuvent mettre toutes leurs pièces justificatives sur ce site qui s'appelle Dossier Facile et l'État va venir vérifier que ce ne sont pas des pièces qui sont falsifiées.

1070
00:34:50.103 --> 00:34:51.884
et va venir certifier le dossier du locataire.

1071
00:34:51.884 --> 00:34:53.485
Donc on a un dossier qui est labellisé par l'État,

1072
00:34:53.485 --> 00:34:54.386
qui est certifié par l'État.

1073
00:34:54.946 --> 00:34:59.610
C'est un vrai dossier qui correspond bien à telle personne et que les pièces qui ont été communiquées ne sont pas falsifiées,

1074
00:34:59.610 --> 00:35:00.490
que ce sont des vraies pièces.

1075
00:35:00.850 --> 00:35:01.091
Donc déjà,

1076
00:35:01.131 --> 00:35:02.351
ça rassure le propriétaire.

1077
00:35:02.492 --> 00:35:05.914
On a un dossier qui est transmis par le locataire avec ce tampon de l'État,

1078
00:35:05.914 --> 00:35:06.975
ce tampon dossier facile.

1079
00:35:07.395 --> 00:35:09.276
Ça vient rassurer effectivement les propriétaires.

1080
00:35:09.576 --> 00:35:09.797
Et ça,

1081
00:35:09.857 --> 00:35:09.997
nous,

1082
00:35:09.997 --> 00:35:11.177
on l'a mis en place avec Calimo.

1083
00:35:11.198 --> 00:35:15.100
On est en train de l'intégrer dans notre logiciel pour qu'effectivement,

1084
00:35:15.120 --> 00:35:18.963
il puisse y avoir cette passerelle et que les dossiers puissent être retrouvés directement dans Calimo pour aider.

1085
00:35:19.391 --> 00:35:21.372
le propriétaire à choisir son dossier.

1086
00:35:22.132 --> 00:35:22.332
Donc ça,

1087
00:35:22.332 --> 00:35:24.012
il y a vraiment ce point-là.

1088
00:35:24.493 --> 00:35:24.793
Et après,

1089
00:35:24.813 --> 00:35:25.673
sur les conséquences,

1090
00:35:26.153 --> 00:35:27.814
j'ai envie de dire que tout va dépendre à quel stade on est.

1091
00:35:28.034 --> 00:35:28.154
Moi,

1092
00:35:28.294 --> 00:35:29.834
j'ai effectivement une annonce,

1093
00:35:29.834 --> 00:35:30.854
je suis en train de recueillir des dossiers,

1094
00:35:30.854 --> 00:35:32.135
je m'aperçois que c'est un faux document.

1095
00:35:33.455 --> 00:35:34.656
Vous pouvez aller porter plainte,

1096
00:35:34.796 --> 00:35:37.136
c'est une infraction pénale de faire des faux documents,

1097
00:35:37.136 --> 00:35:38.097
mais vous allez perdre du temps,

1098
00:35:38.097 --> 00:35:38.937
vous allez aller au commissariat,

1099
00:35:38.937 --> 00:35:40.097
vous allez passer la demi-journée,

1100
00:35:40.637 --> 00:35:43.958
pour finalement peut-être avoir en face de vous un petit peu de judiciaire qui peut dire « Oui,

1101
00:35:43.958 --> 00:35:44.339
mais de toute façon,

1102
00:35:44.339 --> 00:35:44.779
vous ne l'avez pas pris,

1103
00:35:44.779 --> 00:35:45.539
vous n'avez pas de préjudice. »

1104
00:35:46.355 --> 00:35:47.776
Donc ça ne va servir à rien parce qu'effectivement,

1105
00:35:47.796 --> 00:35:48.897
la personne n'est pas dans les lieux,

1106
00:35:48.957 --> 00:35:51.219
vous allez y passer du temps monstre et que finalement,

1107
00:35:51.579 --> 00:35:52.540
ça ne va rien vous apporter,

1108
00:35:52.700 --> 00:35:54.642
si ce n'est effectivement participer à la justice.

1109
00:35:54.642 --> 00:35:54.902
Mais après,

1110
00:35:55.202 --> 00:35:56.723
il n'y a pas de fichier des mauvais locataires.

1111
00:35:57.364 --> 00:35:58.405
Celui qui a mis des faux documents,

1112
00:35:58.405 --> 00:36:00.627
il ne sera jamais poursuivi parce que la justice,

1113
00:36:00.647 --> 00:36:02.608
elle est déjà totalement engorgée.

1114
00:36:02.608 --> 00:36:06.471
Donc ils ne vont jamais poursuivre sur des chefs comme ça pour des faux documents.

1115
00:36:06.972 --> 00:36:07.372
Donc là-dessus,

1116
00:36:07.372 --> 00:36:09.834
j'ai envie de dire qu'il n'y a pas tellement de risque pour ceux qui font ça,

1117
00:36:10.114 --> 00:36:10.755
et malheureusement.

1118
00:36:11.255 --> 00:36:11.595
Et après,

1119
00:36:12.236 --> 00:36:13.037
si on est dans l'autre cas,

1120
00:36:13.057 --> 00:36:15.939
qu'on a sélectionné son locataire et qu'on s'aperçoit très rapidement.

1121
00:36:16.367 --> 00:36:17.727
que les documents ont été falsifiés,

1122
00:36:18.408 --> 00:36:19.928
c'est un motif de résiliation du bail.

1123
00:36:20.168 --> 00:36:20.468
Dans ce cas-là,

1124
00:36:20.488 --> 00:36:22.069
on peut engager une action judiciaire,

1125
00:36:22.429 --> 00:36:25.569
quand bien même le locataire paierait tous les mois son loyer,

1126
00:36:25.950 --> 00:36:28.030
on peut engager une action judiciaire pour faire régler le bail,

1127
00:36:28.530 --> 00:36:29.651
demander des dommages intérêts,

1128
00:36:29.991 --> 00:36:30.211
et ça,

1129
00:36:30.271 --> 00:36:30.771
fort heureusement,

1130
00:36:30.771 --> 00:36:38.653
il y a eu beaucoup de jurisprudence et de décisions de justice qui ont donné raison aux propriétaires et qui ont accepté la résiliation du bail,

1131
00:36:38.953 --> 00:36:41.054
quand bien même le locataire s'acquittait de son loyer,

1132
00:36:41.074 --> 00:36:42.014
était à jour de ses paiements,

1133
00:36:42.014 --> 00:36:42.134
etc.,

1134
00:36:42.334 --> 00:36:42.454
etc.,

1135
00:36:42.674 --> 00:36:43.874
et respectait tous ses engagements,

1136
00:36:44.355 --> 00:36:45.835
le fait de fournir des faux documents.

1137
00:36:46.187 --> 00:36:49.489
a induit en erreur le propriétaire et du coup il a le droit de réclamer la résiliation du bail.

1138
00:36:50.610 --> 00:36:53.671
Si jamais vous êtes confronté à des impayés,

1139
00:36:54.132 --> 00:36:55.813
ça va accélérer votre procédure,

1140
00:36:56.193 --> 00:37:00.435
parce qu'on va considérer que le locataire est rentré dans les lieux un petit peu par manœuvre frauduleuse,

1141
00:37:00.455 --> 00:37:00.575
etc.

1142
00:37:01.316 --> 00:37:06.639
Et donc tous les petits points juridiques qui vont être un peu dans le sens de la protection du locataire,

1143
00:37:06.659 --> 00:37:07.699
comme la traite hivernale,

1144
00:37:07.759 --> 00:37:09.320
comme effectivement tous les délais de protection,

1145
00:37:09.360 --> 00:37:10.161
les délais judiciaires,

1146
00:37:10.661 --> 00:37:13.823
tout ça on va pouvoir demander au juge de les faire sauter et d'ac...

1147
00:37:13.943 --> 00:37:16.624
accélérer notre procédure parce qu'effectivement le locataire était de mauvaise foi,

1148
00:37:17.104 --> 00:37:22.847
il a réussi à signer un contrat de location et à rentrer dans les lieux via des manœuvres frauduleuses,

1149
00:37:23.147 --> 00:37:27.969
donc du coup tous les textes de protection du locataire ne s'appliqueront pas et on pourra les vincer beaucoup plus rapidement.

1150
00:37:28.249 --> 00:37:30.270
Donc voilà un locataire qui est rentré avec des faux documents,

1151
00:37:30.670 --> 00:37:31.671
qu'il paye ou pas son loyer,

1152
00:37:32.071 --> 00:37:34.652
on peut ensuite demander la résiliation du bail judicie.

1153
00:37:36.232 --> 00:37:36.753
Alors très bien,

1154
00:37:36.853 --> 00:37:37.373
merci beaucoup.

1155
00:37:37.413 --> 00:37:41.995
Là on vient d'évoquer plutôt les tentatives potentielles de fraude de la part du locataire.

1156
00:37:42.899 --> 00:37:43.159
Après,

1157
00:37:43.199 --> 00:37:47.542
il y a un sujet qu'on ne peut quand même pas faire l'économie aussi d'aborder,

1158
00:37:48.122 --> 00:37:50.824
ce serait d'éventuels abus de la part du propriétaire.

1159
00:37:50.844 --> 00:37:51.024
Alors,

1160
00:37:51.264 --> 00:37:52.225
parce qu'on sait que parfois,

1161
00:37:52.785 --> 00:37:55.467
que ce soit pour s'assurer qu'un dossier soit bien ficelé,

1162
00:37:56.468 --> 00:37:59.029
ou que ce soit par pure méconnaissance de la loi,

1163
00:37:59.470 --> 00:38:02.111
on sait qu'il peut aussi y avoir des abus de la part du propriétaire,

1164
00:38:02.251 --> 00:38:03.112
et justement,

1165
00:38:03.192 --> 00:38:05.013
peut-être la situation la plus dangereuse dans ce cas-là,

1166
00:38:05.093 --> 00:38:07.635
c'est un propriétaire qui ne saurait pas qu'il se trouve dans l'illégalité.

1167
00:38:08.055 --> 00:38:13.176
et qui ensuite se retrouverait confronté à la justice par justement du fait de son locataire qui s'en plaindrait.

1168
00:38:14.377 --> 00:38:15.537
On les a évoqués tout à l'heure,

1169
00:38:15.577 --> 00:38:16.237
bien évidemment,

1170
00:38:16.237 --> 00:38:21.999
on peut penser au premier exemple qui serait faire opérer une discrimination au moment du choix du locataire,

1171
00:38:22.599 --> 00:38:27.460
mais tu l'as aussi évoqué tout à l'heure quand tu parlais de chercher des renseignements sur est-ce qu'il y a des animaux,

1172
00:38:27.660 --> 00:38:28.561
est-ce que le locataire est fumeur ?

1173
00:38:28.921 --> 00:38:29.041
Or,

1174
00:38:29.061 --> 00:38:29.501
on sait que ça,

1175
00:38:29.521 --> 00:38:29.821
normalement,

1176
00:38:29.841 --> 00:38:33.282
c'est des points sur lesquels le propriétaire ne peut pas demander,

1177
00:38:33.362 --> 00:38:33.662
du moins,

1178
00:38:33.662 --> 00:38:35.362
il peut essayer de l'apprendre de manière fortuite,

1179
00:38:35.362 --> 00:38:37.063
mais il ne peut pas imposer à son locataire

1180
00:38:37.327 --> 00:38:39.709
que ce soit l'absence d'animaux ou le fait de ne pas fumer.

1181
00:38:40.069 --> 00:38:40.309
Du coup,

1182
00:38:40.369 --> 00:38:47.474
est-ce que tu pourrais nous parler peut-être assez brièvement quand même de ces clauses abusives que peut-être les propriétaires auxquels ils ne penseraient pas tout de suite,

1183
00:38:47.754 --> 00:38:49.515
qu'ils n'imagineraient pas eux-mêmes abusives,

1184
00:38:49.835 --> 00:38:51.977
mais sur lesquelles ils peuvent quand même se faire avoir parce qu'après,

1185
00:38:51.997 --> 00:38:53.578
le locataire pourrait se retourner contre eux ?

1186
00:38:53.938 --> 00:38:54.058
Oui,

1187
00:38:54.058 --> 00:38:54.539
exactement.

1188
00:38:55.499 --> 00:38:56.440
Et tu as tout à fait raison.

1189
00:38:57.641 --> 00:38:58.581
Le contrat de location,

1190
00:38:58.701 --> 00:39:00.242
c'est un document qui est très normé.

1191
00:39:00.242 --> 00:39:01.803
Il y a un contrat de type qui est prévu par la loi.

1192
00:39:01.803 --> 00:39:06.907
Il y a toute une série de clauses qui sont considérées comme interdites car abusives.

1193
00:39:07.191 --> 00:39:07.631
Et notamment,

1194
00:39:07.751 --> 00:39:09.733
pour reprendre cet exemple dont on a discuté tout à l'heure,

1195
00:39:10.093 --> 00:39:13.535
on n'a pas le droit de mettre dans un contrat de location qu'il est interdit de fumer dans un logement.

1196
00:39:13.535 --> 00:39:16.177
Donc on n'a pas le droit d'interdire à son locataire de fumer dans un logement.

1197
00:39:17.238 --> 00:39:18.659
Petit aparté en colocation,

1198
00:39:18.859 --> 00:39:19.599
ça peut se défendre.

1199
00:39:19.700 --> 00:39:20.300
En colocation,

1200
00:39:20.300 --> 00:39:21.601
vu qu'il y a des espaces partagés,

1201
00:39:21.621 --> 00:39:22.962
la lutte contre le tabagisme passif,

1202
00:39:23.022 --> 00:39:23.142
etc.

1203
00:39:24.223 --> 00:39:26.944
Je pense que dans le cadre d'un contrat de colocation,

1204
00:39:27.365 --> 00:39:29.226
on serait en mesure de pouvoir inscrire une telle clause.

1205
00:39:29.846 --> 00:39:30.187
Sauf après,

1206
00:39:30.207 --> 00:39:33.989
si effectivement on est dans un contrat de colocation avec des chambres individuelles,

1207
00:39:34.229 --> 00:39:36.451
on ne pourra pas interdire à son locataire.

1208
00:39:36.759 --> 00:39:37.499
de fumer dans sa chambre,

1209
00:39:37.499 --> 00:39:40.160
mais on pourra éventuellement lui interdire de fumer dans les espaces communs,

1210
00:39:40.180 --> 00:39:42.861
pour ne pas procurer du tabagisme passif aux autres occupants.

1211
00:39:43.361 --> 00:39:45.102
Mais en fermant cette petite parenthèse,

1212
00:39:45.122 --> 00:39:46.302
il y a ces clauses-là,

1213
00:39:46.662 --> 00:39:48.263
le fait d'interdire un locataire de fumer,

1214
00:39:48.663 --> 00:39:50.724
on ne peut pas le mettre dans un contrat de location.

1215
00:39:51.104 --> 00:39:52.284
Le fait de détenir des animaux,

1216
00:39:52.304 --> 00:39:52.584
c'est pareil,

1217
00:39:52.584 --> 00:39:54.545
on n'a pas le droit de l'interdire à un locataire.

1218
00:39:55.069 --> 00:39:56.790
Sauf certaines catégories d'animaux,

1219
00:39:58.391 --> 00:39:59.392
notamment les chiens dangereux,

1220
00:39:59.392 --> 00:39:59.872
les pitbulls,

1221
00:39:59.872 --> 00:39:59.992
etc.,

1222
00:40:00.853 --> 00:40:01.313
les staffs.

1223
00:40:01.733 --> 00:40:04.415
Si un locataire a des animaux comme ceux-là,

1224
00:40:04.455 --> 00:40:08.898
on peut mettre dans la contre-allocation qu'il est interdit de détenir des animaux de classe dangereuse.

1225
00:40:08.898 --> 00:40:09.258
Et notamment,

1226
00:40:09.258 --> 00:40:12.400
c'est une clause qu'on a mise dans les modèles de contre-allocation chez Canimo,

1227
00:40:12.920 --> 00:40:16.122
que la détention d'animaux catégorisés est formellement interdite.

1228
00:40:17.323 --> 00:40:17.603
Mais voilà,

1229
00:40:17.683 --> 00:40:19.164
un locataire qui a un lapin,

1230
00:40:19.184 --> 00:40:19.584
un hamster,

1231
00:40:19.624 --> 00:40:20.765
un chihuahua ou un labrador...

1232
00:40:21.277 --> 00:40:24.939
on ne peut pas mettre dans un contrat de location le fait qu'il n'ait pas le droit de le faire.

1233
00:40:25.399 --> 00:40:27.520
Et quand bien même le locataire nous aurait menti en nous disant « Non,

1234
00:40:27.500 --> 00:40:27.620
non,

1235
00:40:27.600 --> 00:40:28.260
je n'ai pas d'animaux,

1236
00:40:28.260 --> 00:40:28.880
ne vous inquiétez pas » ,

1237
00:40:28.900 --> 00:40:30.481
et qu'après il a quatre labras d'or,

1238
00:40:32.542 --> 00:40:33.242
on ne pourra rien faire,

1239
00:40:33.262 --> 00:40:36.923
on ne pourra pas obtenir la résiliation du contrat de location sur ce seul fondement.

1240
00:40:37.384 --> 00:40:37.584
Après,

1241
00:40:37.684 --> 00:40:37.804
oui,

1242
00:40:37.844 --> 00:40:41.825
si effectivement le fait qu'il ait des chiens cause des nuisances à des autres locataires,

1243
00:40:41.825 --> 00:40:42.886
à des autres copropriétaires,

1244
00:40:42.926 --> 00:40:43.666
cause des dégradations,

1245
00:40:44.086 --> 00:40:44.487
c'est autre chose,

1246
00:40:44.507 --> 00:40:44.827
parce que là,

1247
00:40:44.827 --> 00:40:49.148
ce n'est pas le fait de détenir des animaux qui va être une source de résiliation,

1248
00:40:49.168 --> 00:40:50.309
mais le fait qu'il y ait des dégradations.

1249
00:40:50.673 --> 00:40:53.655
qui soit effectué par le fait qu'il est des animaux.

1250
00:40:54.055 --> 00:40:54.295
Donc là,

1251
00:40:54.315 --> 00:40:57.878
c'est plutôt sur les conséquences que sur le fait propre de détenir des animaux.

1252
00:40:58.398 --> 00:40:58.839
Mais effectivement,

1253
00:40:58.839 --> 00:40:59.039
tout ça,

1254
00:40:59.059 --> 00:41:00.340
c'est des clauses qu'on ne peut pas mettre.

1255
00:41:00.940 --> 00:41:01.801
Et quand on est propriétaire,

1256
00:41:01.801 --> 00:41:02.881
on peut vite tomber dans un piège.

1257
00:41:03.282 --> 00:41:03.982
Alors bien évidemment,

1258
00:41:03.982 --> 00:41:05.163
il y a tous les cas de discrimination,

1259
00:41:05.183 --> 00:41:07.424
il ne faut absolument pas tomber dans ce jeu-là.

1260
00:41:08.425 --> 00:41:10.947
Le fait de refuser un locataire,

1261
00:41:10.967 --> 00:41:11.347
encore une fois,

1262
00:41:11.347 --> 00:41:13.508
on a le choix du dossier qu'on peut retenir.

1263
00:41:13.909 --> 00:41:14.509
Et effectivement,

1264
00:41:14.529 --> 00:41:20.013
on a un petit peu de la discrimination légale du fait que la personne soit en CDD et qu'on la refuse pour ce motif.

1265
00:41:20.641 --> 00:41:22.042
C'est quelque chose finalement qui est,

1266
00:41:23.222 --> 00:41:23.742
ça se discute,

1267
00:41:23.742 --> 00:41:24.563
qui peut être discriminant,

1268
00:41:24.583 --> 00:41:25.323
mais qui est tout à fait légal.

1269
00:41:25.383 --> 00:41:26.303
On a le droit de dire à un locataire,

1270
00:41:26.303 --> 00:41:26.423
non,

1271
00:41:26.463 --> 00:41:26.844
effectivement,

1272
00:41:26.884 --> 00:41:27.424
vous êtes en CDD,

1273
00:41:27.524 --> 00:41:28.364
moi je vais en profiter de CDI,

1274
00:41:28.884 --> 00:41:29.545
je ne vous prends pas.

1275
00:41:31.105 --> 00:41:31.425
Attention,

1276
00:41:31.465 --> 00:41:31.625
voilà,

1277
00:41:31.906 --> 00:41:33.546
aux pièces justificatives également qu'on demande,

1278
00:41:35.747 --> 00:41:36.447
les relevés de comptes,

1279
00:41:36.728 --> 00:41:40.209
ça m'est déjà arrivé de voir des propriétaires qui réclamaient des relevés de comptes,

1280
00:41:40.269 --> 00:41:40.869
c'est interdit.

1281
00:41:41.710 --> 00:41:42.370
La carte vitale,

1282
00:41:42.430 --> 00:41:42.870
c'est interdit.

1283
00:41:42.890 --> 00:41:44.451
Tous ces documents qu'on a évoqués,

1284
00:41:44.711 --> 00:41:45.291
c'est interdit.

1285
00:41:45.291 --> 00:41:47.392
Tout ce qui a trait aux données personnelles,

1286
00:41:47.392 --> 00:41:48.852
aux données médicales du locataire,

1287
00:41:48.872 --> 00:41:49.873
on ne peut pas lui demander.

1288
00:41:50.277 --> 00:41:50.657
Et donc ça,

1289
00:41:51.218 --> 00:41:52.319
c'est des cas où il ne faut pas tomber dedans,

1290
00:41:52.319 --> 00:41:54.741
parce que ça peut causer des ennuis aux propriétaires.

1291
00:41:55.201 --> 00:41:55.722
Et encore une fois,

1292
00:41:55.722 --> 00:41:59.165
c'est un petit peu le même rapport que quand on a un locataire qui nous a fourni des faux documents,

1293
00:41:59.165 --> 00:42:00.586
mais qu'on ne lui a pas fait une contre-allocation,

1294
00:42:00.586 --> 00:42:01.386
on ne va pas le poursuivre.

1295
00:42:01.887 --> 00:42:02.367
Un locataire,

1296
00:42:02.367 --> 00:42:02.707
c'est pareil,

1297
00:42:02.707 --> 00:42:08.052
un locataire qui serait vu refuser un logement parce qu'il arrive en visite,

1298
00:42:08.052 --> 00:42:09.633
il a un manteau avec plein de poils de chien,

1299
00:42:09.633 --> 00:42:10.414
le propriétaire lui dit « Ah non,

1300
00:42:10.414 --> 00:42:11.715
moi je ne veux pas de locataire avec un chien » .

1301
00:42:12.436 --> 00:42:12.836
Le locataire,

1302
00:42:12.836 --> 00:42:18.701
il ne va pas s'amuser à aller à la gendarmerie ou à la police en portant plainte parce qu'on lui a refusé un logement parce qu'il avait des chiens.

1303
00:42:19.173 --> 00:42:19.913
J'ai envie de dire là-dessus,

1304
00:42:19.913 --> 00:42:20.314
le risque,

1305
00:42:20.654 --> 00:42:22.535
il n'est pas tellement avéré,

1306
00:42:22.655 --> 00:42:24.296
mais il faut toujours se prémunir.

1307
00:42:24.796 --> 00:42:28.779
Et on a malheureusement souvent tendance à être confronté à une justice à deux vitesses,

1308
00:42:29.059 --> 00:42:32.121
qui a souvent tendance à plutôt condamner les propriétaires que les locataires.

1309
00:42:32.521 --> 00:42:33.301
Donc là-dessus,

1310
00:42:33.341 --> 00:42:34.562
il faut vraiment faire attention.

1311
00:42:35.523 --> 00:42:37.664
Et aussi une clause qu'on peut parfois,

1312
00:42:38.184 --> 00:42:39.145
certainement de moins en moins,

1313
00:42:39.145 --> 00:42:40.966
mais qu'on a pu parfois croiser dans des contrats,

1314
00:42:40.966 --> 00:42:42.367
une clause abusée de la parole propriétaire,

1315
00:42:43.968 --> 00:42:46.309
c'est aussi par exemple le fait de prévoir des pénalités.

1316
00:42:47.057 --> 00:42:47.478
Pour le cas d'air,

1317
00:42:48.178 --> 00:42:49.800
on sait qu'il y a parfois des questions qui se posent.

1318
00:42:50.060 --> 00:42:55.124
Est-ce que tu peux assez brièvement nous expliquer quelle est la nature de cette clause et pourquoi elle est considérée comme abusive ?

1319
00:42:55.444 --> 00:42:57.266
On appelle ça souvent une clause pénale.

1320
00:42:57.706 --> 00:43:00.228
C'est une clause par laquelle on va retrouver dans des contrats,

1321
00:43:00.529 --> 00:43:03.471
qui est tout à fait possible dans des contrats de locaux commerciaux,

1322
00:43:03.471 --> 00:43:04.232
dans un bail commercial.

1323
00:43:04.252 --> 00:43:05.553
On peut inclure ce type de clause,

1324
00:43:05.913 --> 00:43:07.274
elle est très souvent présente,

1325
00:43:07.274 --> 00:43:08.215
c'est tout à fait légal.

1326
00:43:08.695 --> 00:43:09.516
En matière d'habitation,

1327
00:43:09.696 --> 00:43:10.597
c'est interdit.

1328
00:43:10.617 --> 00:43:15.341
C'est une clause qui va prévoir le versement d'une indemnité au propriétaire dans le cas...

1329
00:43:15.541 --> 00:43:18.482
où le propriétaire est confronté à un impayé de la part du locataire.

1330
00:43:18.862 --> 00:43:20.362
Le locataire ne paye pas son loyer,

1331
00:43:20.722 --> 00:43:21.062
dans ce cas-là,

1332
00:43:21.062 --> 00:43:25.464
il va être redevable d'une indemnité de X euros par jour d'otage ou de tant de pourcents du loyer,

1333
00:43:25.604 --> 00:43:25.724
etc.

1334
00:43:26.504 --> 00:43:26.704
Après,

1335
00:43:26.904 --> 00:43:28.925
la clause est librement rédigée.

1336
00:43:29.385 --> 00:43:29.785
Et en gros,

1337
00:43:29.785 --> 00:43:34.426
c'est le versement d'une indemnité au propriétaire de la part du locataire en raison d'un impayé.

1338
00:43:34.566 --> 00:43:34.766
Et ça,

1339
00:43:34.786 --> 00:43:36.907
c'est totalement interdit en matière d'habitation,

1340
00:43:37.107 --> 00:43:39.067
totalement autorisé en matière commerciale.

1341
00:43:39.547 --> 00:43:42.528
Et on peut arriver sur des montants totalement délirants.

1342
00:43:42.788 --> 00:43:43.048
Et après,

1343
00:43:43.048 --> 00:43:45.129
il y a plein de clauses également pour ceux qui font de la colocation.

1344
00:43:45.789 --> 00:43:57.854
une clause qui est également réputée non écrite car abusive et souvent il y a beaucoup de propriétaires qui la prennent c'est le fait que quand vous avez une colocation avec des baux individuels,

1345
00:43:57.854 --> 00:44:13.060
ce que vous retrouvez la plupart du temps le fait de prévoir la responsabilité commune des colocataires en cas de dégradation d'un élément des parties communes on ne peut pas prévoir qu'effectivement par exemple chaque locataire dans toute colocation ait ses parties privatives,

1346
00:44:13.060 --> 00:44:14.381
sa chambre et éventuellement une salle de bain

1347
00:44:14.829 --> 00:44:16.110
la cuisine est un espace commun,

1348
00:44:17.431 --> 00:44:19.013
les plaques de cuisson sont cassées,

1349
00:44:19.013 --> 00:44:20.634
on ne sait pas qui les a cassées,

1350
00:44:20.634 --> 00:44:22.656
on ne peut pas prévoir que dans ce cas-là tous les locataires vont payer,

1351
00:44:22.796 --> 00:44:24.398
et qu'on va leur réclamer 6 ou 4,

1352
00:44:24.438 --> 00:44:25.899
un quart chacun du montant du remplacement.

1353
00:44:26.299 --> 00:44:27.801
Là c'est pour la pomme du propriétaire,

1354
00:44:28.281 --> 00:44:28.882
c'est injuste,

1355
00:44:28.922 --> 00:44:29.422
c'est malheureux,

1356
00:44:29.462 --> 00:44:30.283
mais c'est prévu comme ça.

1357
00:44:30.683 --> 00:44:34.266
Donc si on n'arrive pas à déterminer qui est à l'origine de la dégradation,

1358
00:44:35.087 --> 00:44:39.311
dans ce cas-là on ne peut pas prévoir une responsabilité collective de l'ensemble des colocataires.

1359
00:44:39.551 --> 00:44:41.293
Donc ça c'est une clause qu'on peut retrouver également.

1360
00:44:41.617 --> 00:44:43.158
qu'on peut retrouver à la fois dans des contrats de location,

1361
00:44:43.178 --> 00:44:47.142
mais également dans des règlements intérieurs ou des chartes de colocation,

1362
00:44:47.482 --> 00:44:48.343
et qui est totalement interdit.

1363
00:44:49.263 --> 00:44:49.724
Justement,

1364
00:44:50.044 --> 00:44:55.969
c'est parfait parce que tu nous fais la transition avec le dernier point du mois de ce premier sujet sur les erreurs à éviter.

1365
00:44:56.389 --> 00:44:56.689
Finalement,

1366
00:44:56.770 --> 00:44:59.312
tout ce qu'on vient d'évoquer ici,

1367
00:44:59.472 --> 00:45:02.815
ça a trait à la sélection du locataire avant la location.

1368
00:45:02.955 --> 00:45:04.016
Une fois qu'on l'a sélectionné,

1369
00:45:04.596 --> 00:45:10.721
c'est des points qui vont être finalement regroupés au sein d'un document qui est justement le contrat de location,

1370
00:45:10.821 --> 00:45:11.202
le bail.

1371
00:45:12.082 --> 00:45:14.044
Et tu viens d'évoquer toutes ces clauses.

1372
00:45:14.064 --> 00:45:17.687
On a parlé de ces clauses abusives et plus généralement du fait qu'il y avait des clauses à ne pas...

1373
00:45:17.727 --> 00:45:18.287
pas oublier,

1374
00:45:18.427 --> 00:45:21.970
on pense notamment au dépôt de garantie qui n'est pas obligatoire justement,

1375
00:45:22.630 --> 00:45:24.612
c'est certainement un bon exemple,

1376
00:45:25.312 --> 00:45:28.895
mais justement on pourrait aussi se poser la question,

1377
00:45:29.355 --> 00:45:34.659
est-ce que le propriétaire a un recours ou comment peut-il faire si il se rend compte,

1378
00:45:34.779 --> 00:45:36.500
une fois que le contrat a été signé,

1379
00:45:36.860 --> 00:45:43.605
s'il se rend compte qu'il a oublié d'insérer des clauses optionnelles mais qu'il voudrait essayer d'insérer justement,

1380
00:45:43.625 --> 00:45:43.965
par exemple,

1381
00:45:43.965 --> 00:45:46.807
typiquement il aurait oublié une clause sur le dépôt de garantie

1382
00:45:47.067 --> 00:45:48.988
voudra essayer de la faire figurer au contrat.

1383
00:45:49.588 --> 00:45:50.508
Est-ce que c'est possible,

1384
00:45:51.249 --> 00:45:52.029
donc plus généralement,

1385
00:45:52.049 --> 00:45:52.289
finalement,

1386
00:45:52.309 --> 00:45:58.752
qu'est-ce qu'on peut faire en cas d'oubli et est-il possible de modifier un contrat alors même qu'on est en cours de bail ?

1387
00:45:59.252 --> 00:46:01.553
C'est totalement possible avec la signature d'un avenant.

1388
00:46:01.813 --> 00:46:02.794
Alors théoriquement,

1389
00:46:02.914 --> 00:46:03.994
c'est facile et voilà,

1390
00:46:03.994 --> 00:46:07.516
il y a juste à signer un avenant qui va dire que par tel avenant,

1391
00:46:07.516 --> 00:46:10.557
on vient modifier telle disposition du contrat de location.

1392
00:46:11.277 --> 00:46:11.537
Du coup,

1393
00:46:11.537 --> 00:46:15.059
l'avenant va venir s'ajouter au contrat de location et remplacer.

1394
00:46:15.435 --> 00:46:17.277
ou ajouter une clause qui n'était pas prévue.

1395
00:46:17.697 --> 00:46:18.358
Donc théoriquement,

1396
00:46:18.378 --> 00:46:20.119
c'est tout à fait possible et c'est très facile à prévoir.

1397
00:46:20.599 --> 00:46:22.221
Sauf qu'une fois que le contrat de location est signé,

1398
00:46:22.221 --> 00:46:23.262
que le locataire est en place,

1399
00:46:23.702 --> 00:46:25.083
et qu'on s'est aperçu qu'on a oublié,

1400
00:46:25.103 --> 00:46:25.423
fait que disons,

1401
00:46:25.423 --> 00:46:26.684
on a une clause sur le dépôt de garantie,

1402
00:46:26.704 --> 00:46:28.366
qu'on n'a pas demandé de dépôt de garantie au locataire,

1403
00:46:28.806 --> 00:46:30.147
et qu'on va appeler son locataire en lui disant,

1404
00:46:30.668 --> 00:46:31.348
« Monsieur le locataire,

1405
00:46:31.769 --> 00:46:33.030
j'ai oublié de mettre le dépôt de garantie,

1406
00:46:33.430 --> 00:46:38.034
est-ce que vous êtes d'accord pour qu'on signe un avenant et que vous me fassiez un virement de deux mois de loyer ? »

1407
00:46:38.634 --> 00:46:39.215
Le locataire,

1408
00:46:39.515 --> 00:46:42.718
il n'a aucun intérêt à accepter,

1409
00:46:44.419 --> 00:46:46.700
totalement dans son bon droit de refuser de signer cet avenant.

1410
00:46:46.960 --> 00:46:47.821
On ne peut pas lui imposer.

1411
00:46:48.541 --> 00:46:48.841
Donc après,

1412
00:46:48.841 --> 00:46:51.803
il faut faire preuve un petit peu de négociation avec son locataire,

1413
00:46:51.883 --> 00:46:53.084
mais si le locataire refuse,

1414
00:46:53.104 --> 00:46:56.286
on ne peut malheureusement pas lui imposer la signature d'un avenant.

1415
00:46:56.286 --> 00:46:58.387
Ce sera une négociation amiable,

1416
00:46:58.747 --> 00:47:00.068
acceptée par les deux,

1417
00:47:00.468 --> 00:47:02.129
sachant qu'on n'est pas sur une clause obligatoire,

1418
00:47:02.129 --> 00:47:04.510
qu'on n'est pas sur une clause légale qui s'appliquerait,

1419
00:47:04.510 --> 00:47:05.211
qu'on aurait oublié.

1420
00:47:05.631 --> 00:47:05.871
Donc là,

1421
00:47:05.851 --> 00:47:08.332
le locataire est parfaitement en droit de le refuser.

1422
00:47:08.873 --> 00:47:12.955
Et on est un petit peu souvent confronté à ce cas-là avec une clause qu'on oublie souvent.

1423
00:47:13.463 --> 00:47:15.565
qui peut être mal rédigé dans certains cas,

1424
00:47:15.965 --> 00:47:17.566
qui est la clause d'indexation du loyer.

1425
00:47:17.846 --> 00:47:18.227
Un loyer,

1426
00:47:18.227 --> 00:47:19.107
une fois qu'il est signé,

1427
00:47:21.809 --> 00:47:21.969
enfin,

1428
00:47:22.229 --> 00:47:22.970
un contrat de location,

1429
00:47:22.970 --> 00:47:23.690
une fois qu'il est signé,

1430
00:47:23.931 --> 00:47:25.312
il y a un montant de loyer qui est fixé,

1431
00:47:25.552 --> 00:47:26.893
on ne peut pas augmenter un loyer.

1432
00:47:27.473 --> 00:47:27.853
Et souvent,

1433
00:47:27.853 --> 00:47:31.396
ça arrive avec des propriétaires qui vont mettre en place un locataire.

1434
00:47:31.396 --> 00:47:33.958
Le locataire va rester assez longtemps dans le logement.

1435
00:47:34.438 --> 00:47:34.898
Et finalement,

1436
00:47:34.898 --> 00:47:40.983
on se retrouve avec un loyer qui ne correspond plus tellement à la valeur du marché et un loyer qui est un petit peu sous-évalué par rapport au marché.

1437
00:47:41.575 --> 00:47:41.815
Souvent,

1438
00:47:41.815 --> 00:47:44.076
on me pose la question de comment je fais pour augmenter mon loyer.

1439
00:47:44.516 --> 00:47:52.598
Il faut que le contrat d'allocation contienne une clause d'indexation qui va permettre de faire varier le loyer de la même façon qu'on va prendre un indice,

1440
00:47:52.618 --> 00:47:54.358
qu'on appelle l'indice de révision des loyers,

1441
00:47:55.019 --> 00:47:56.779
qui est publié par l'INSEE tous les trimestres.

1442
00:47:56.799 --> 00:48:00.380
On va calculer la variation de cet indice sur une période déterminée,

1443
00:48:00.820 --> 00:48:01.400
sur 12 mois.

1444
00:48:02.001 --> 00:48:05.081
Si cet indice varie de 3,42%,

1445
00:48:05.081 --> 00:48:08.342
on va pouvoir augmenter le loyer de 3,42%.

1446
00:48:08.382 --> 00:48:10.823
C'est parce que le contrat d'allocation contient cette clause d'indexation

1447
00:48:11.155 --> 00:48:12.956
où cette clause de révision apporte plusieurs noms,

1448
00:48:13.316 --> 00:48:15.297
qu'on va pouvoir augmenter son loyer.

1449
00:48:15.597 --> 00:48:15.797
Et ça,

1450
00:48:15.817 --> 00:48:16.157
encore une fois,

1451
00:48:16.157 --> 00:48:17.218
c'est une clause conventionnelle,

1452
00:48:17.218 --> 00:48:18.498
qui n'est pas du tout une clause obligatoire,

1453
00:48:18.898 --> 00:48:19.739
qu'on peut vite oublier.

1454
00:48:20.139 --> 00:48:20.719
Et ça,

1455
00:48:20.759 --> 00:48:21.359
si on l'a oublié,

1456
00:48:21.379 --> 00:48:23.440
ça va être un petit peu compliqué de la rejouer derrière.

1457
00:48:23.740 --> 00:48:26.782
Et il n'y aura quasiment aucun moyen d'augmenter son loyer,

1458
00:48:27.182 --> 00:48:30.523
si ce n'est une demande de révision au locataire qui sera en droit de refuser.

1459
00:48:30.583 --> 00:48:30.803
Après,

1460
00:48:31.024 --> 00:48:31.944
si jamais on veut le reposer,

1461
00:48:32.004 --> 00:48:34.405
il faut faire une action en révision devant le tribunal,

1462
00:48:34.485 --> 00:48:36.106
faire fixer le loyer par un expert judiciaire,

1463
00:48:36.106 --> 00:48:36.226
etc.

1464
00:48:37.066 --> 00:48:37.566
C'est compliqué,

1465
00:48:37.706 --> 00:48:38.047
c'est long,

1466
00:48:38.067 --> 00:48:38.867
ça va nous demander...

1467
00:48:39.507 --> 00:48:42.409
1000-2000 euros de frais d'avocat pour gagner

1468
00:48:42.769 --> 00:48:44.210
30 ou 40 euros de loyer par mois.

1469
00:48:44.210 --> 00:48:44.950
Est-ce que ça vaut le coup ?

1470
00:48:44.950 --> 00:48:46.291
Je ne suis pas sûr financièrement.

1471
00:48:46.771 --> 00:48:47.172
Donc voilà,

1472
00:48:47.632 --> 00:48:48.873
bien rédiger son compte de location,

1473
00:48:48.933 --> 00:48:49.733
c'est super important.

1474
00:48:49.733 --> 00:48:50.414
Et une fois que c'est signé,

1475
00:48:50.454 --> 00:48:50.874
j'ai envie de dire,

1476
00:48:51.274 --> 00:48:52.635
c'est dans la boîte et à modifier,

1477
00:48:52.715 --> 00:48:53.155
c'est compliqué.

1478
00:48:53.756 --> 00:48:54.416
Sauf si effectivement,

1479
00:48:54.436 --> 00:48:55.637
ça peut être dans l'intérêt du locataire,

1480
00:48:55.717 --> 00:48:57.298
il aura tout intérêt à le signer.

1481
00:48:57.778 --> 00:48:58.138
Mais voilà,

1482
00:48:58.799 --> 00:48:59.639
ça peut vite être compliqué.

1483
00:48:59.719 --> 00:49:00.179
Effectivement,

1484
00:49:00.199 --> 00:49:00.480
d'ailleurs,

1485
00:49:00.840 --> 00:49:02.801
on peut rappeler à ce sujet,

1486
00:49:02.961 --> 00:49:05.943
notamment sur la question de l'indexation du loyer et de sa révision.

1487
00:49:06.639 --> 00:49:07.240
En cours de bail,

1488
00:49:07.320 --> 00:49:09.161
que les propriétaires fassent attention,

1489
00:49:09.602 --> 00:49:11.523
puisque même s'ils demandent,

1490
00:49:11.563 --> 00:49:13.645
même si la clause est inscrite dans le contrat de location,

1491
00:49:14.005 --> 00:49:17.088
et qu'ils demandent la révision du loyer chaque année,

1492
00:49:17.989 --> 00:49:20.991
elle ne pourrait être effective qu'au moment où le locataire la reçoit,

1493
00:49:21.312 --> 00:49:23.634
et qu'il est absolument interdit pour un propriétaire,

1494
00:49:23.794 --> 00:49:26.656
s'il se réveille trois mois après la date anniversaire du bail,

1495
00:49:27.057 --> 00:49:31.040
de demander rétroactivement les trois mois qu'il a oublié de demander.

1496
00:49:31.441 --> 00:49:31.561
Ça,

1497
00:49:31.641 --> 00:49:34.223
c'est quelque chose qu'on peut parfois voir passer.

1498
00:49:34.283 --> 00:49:35.203
par méconnaissance,

1499
00:49:35.243 --> 00:49:36.364
en se disant « c'est logique,

1500
00:49:36.384 --> 00:49:36.984
c'est d'année en année » ,

1501
00:49:37.324 --> 00:49:38.224
il faut bien faire attention,

1502
00:49:38.224 --> 00:49:44.006
le locataire évidemment n'est tenu du paiement du loyer augmenté qu'à partir du moment où il reçoit,

1503
00:49:44.026 --> 00:49:44.706
et c'est d'ailleurs pour ça.

1504
00:49:44.826 --> 00:49:55.029
On va avoir l'occasion certainement d'insister là-dessus justement dans la suite de notre échange sur toute l'importance aussi pour le propriétaire de respecter un certain formalisme,

1505
00:49:55.149 --> 00:49:56.889
notamment l'utilisation d'une lettre commandée,

1506
00:49:57.210 --> 00:49:58.610
parce que si on envoie une lettre au locataire

1507
00:49:59.162 --> 00:50:00.302
et qu'il ne la reçoit pas,

1508
00:50:00.563 --> 00:50:04.764
le propriétaire ne pourra pas prouver la date à laquelle il a par exemple demandé l'augmentation de loyer.

1509
00:50:05.204 --> 00:50:05.505
Donc ça,

1510
00:50:06.065 --> 00:50:06.905
c'est très important.

1511
00:50:07.385 --> 00:50:08.246
Et bien justement,

1512
00:50:08.706 --> 00:50:11.987
ça va nous faire aussi une première transition avec notre deuxième thème,

1513
00:50:12.027 --> 00:50:12.427
puisque là,

1514
00:50:12.587 --> 00:50:13.668
on a parlé finalement,

1515
00:50:13.708 --> 00:50:16.509
et bien notamment on a fini en parlant d'un contrat.

1516
00:50:17.109 --> 00:50:17.670
Un contrat,

1517
00:50:17.790 --> 00:50:18.890
ce sont des obligations.

1518
00:50:19.090 --> 00:50:21.591
On a un petit peu parlé de celles du locataire,

1519
00:50:21.951 --> 00:50:23.332
de celles du propriétaire,

1520
00:50:23.712 --> 00:50:24.292
mais évidemment,

1521
00:50:24.472 --> 00:50:25.133
qui dit contrat,

1522
00:50:25.393 --> 00:50:25.993
dit obligation,

1523
00:50:26.093 --> 00:50:26.853
et qui dit obligation,

1524
00:50:26.953 --> 00:50:28.454
dit éventuellement des litiges.

1525
00:50:28.826 --> 00:50:30.527
Quant à leur inexécution,

1526
00:50:31.027 --> 00:50:38.529
et c'est justement le deuxième thème sur lequel nous allons nous pencher ensemble et que nos auditeurs pourront découvrir dans le prochain épisode des Rendez-vous JT2M.

1527
00:50:39.689 --> 00:50:41.150
Si vous avez aimé notre podcast,

1528
00:50:41.390 --> 00:50:44.911
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

1529
00:50:45.291 --> 00:50:54.134
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com