WEBVTT

1
00:00:05.308 --> 00:00:06.469
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.889 --> 00:00:10.772
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.233 --> 00:00:12.954
A le plaisir de vous présenter

4
00:00:13.354 --> 00:00:14.896
« Je découvre le monde du meublé » ,

5
00:00:15.356 --> 00:00:18.418
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.259 --> 00:00:27.265
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.946 --> 00:00:30.688
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.068 --> 00:00:34.811
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.

9
00:00:39.232 --> 00:00:43.836
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode de notre podcast « Je découvre le monde du meublé » .

10
00:00:44.356 --> 00:00:49.800
Nous allons aujourd'hui poursuivre notre série en nous intéressant à la question des impayés de loyer et à la manière de les gérer,

11
00:00:50.041 --> 00:00:50.921
d'un point de vue juridique,

12
00:00:51.081 --> 00:00:51.762
mais pas seulement,

13
00:00:52.162 --> 00:00:56.906
car le retard ou le non-paiement des loyers a également des répercussions sur le plan comptable et fiscal.

14
00:00:57.767 --> 00:01:00.569
Commençons par une précision sur ce que recouvre un impayé de loyer.

15
00:01:01.189 --> 00:01:01.730
En principe,

16
00:01:01.731 --> 00:01:02.490
le terme « loyer »

17
00:01:02.491 --> 00:01:08.375
ne désigne que le prix fixé pour la location du bien meublé en lui-même et n'englobe pas la part des charges également prévues au contrat

18
00:01:08.696 --> 00:01:12.479
qui sont versés tous les mois sous la forme d'une provision sur charge ou d'un forfait.

19
00:01:13.280 --> 00:01:13.680
Pourtant,

20
00:01:14.000 --> 00:01:16.602
bien que dans le bail le loyer soit distinct des charges,

21
00:01:16.882 --> 00:01:20.105
le locataire s'acquitte souvent des deux en même temps dans un unique versement.

22
00:01:20.585 --> 00:01:27.050
Parler de loyer impayé désigne donc bien souvent le fait que le locataire a manqué de payer à la fois le loyer et les charges pour le logement meublé.

23
00:01:27.731 --> 00:01:30.033
Il faudra toutefois bien garder cette distinction à l'esprit,

24
00:01:30.373 --> 00:01:32.515
car elle pourra se révéler utile dans certains cas,

25
00:01:32.715 --> 00:01:34.516
comme nous le verrons dans la suite de ce podcast.

26
00:01:34.556 --> 00:01:36.157
En cas d'impayé de loyer,

27
00:01:36.328 --> 00:01:40.108
il est important de bien respecter l'enchaînement des étapes visant à pouvoir en obtenir le paiement,

28
00:01:40.508 --> 00:01:42.188
au besoin en faisant intervenir la justice.

29
00:01:42.988 --> 00:01:43.688
Dans un premier lieu,

30
00:01:43.908 --> 00:01:45.688
une fois que le non-paiement d'un loyer est constaté,

31
00:01:46.068 --> 00:01:48.928
il est donc important d'essayer de prendre contact avec son locataire,

32
00:01:49.208 --> 00:01:51.428
afin de vous enquérir auprès de lui de la situation.

33
00:01:52.188 --> 00:01:55.908
Il est en effet possible qu'un retard de paiement ne soit dû qu'à une difficulté passagère,

34
00:01:56.088 --> 00:01:56.208
et,

35
00:01:56.388 --> 00:01:57.148
dans cette situation,

36
00:01:57.568 --> 00:02:02.148
mettre en place un dialogue constructif ainsi qu'un calendrier de remboursement reste certainement la meilleure option.

37
00:02:02.596 --> 00:02:05.158
Si toutefois vous ne parvenez pas à joindre votre locataire,

38
00:02:05.238 --> 00:02:07.180
ou si vos échanges n'apportent pas satisfaction,

39
00:02:07.580 --> 00:02:09.862
il existe d'autres démarches pour récupérer vos loyers.

40
00:02:10.382 --> 00:02:10.642
Ainsi,

41
00:02:11.023 --> 00:02:14.165
vous pourrez alors adresser un premier courrier recommandé à votre locataire,

42
00:02:14.565 --> 00:02:17.388
faisant état des impayés et demandant leur paiement dans les meilleurs délais.

43
00:02:17.888 --> 00:02:19.269
Si cet envoi demeure sans effet,

44
00:02:19.429 --> 00:02:21.411
il vous faudra alors envoyer une lettre de relance.

45
00:02:21.911 --> 00:02:22.552
Dans ces courriers,

46
00:02:22.852 --> 00:02:26.255
pensez bien à donner à votre locataire un délai suffisant pour s'acquitter de la somme due.

47
00:02:26.875 --> 00:02:28.116
En parallèle de cette procédure,

48
00:02:28.316 --> 00:02:31.979
vous avez également la possibilité de recourir au service d'un conciliateur de justice.

49
00:02:32.512 --> 00:02:39.818
Cette étape sera d'ailleurs obligatoire pour obtenir la résiliation du bail par la justice si l'impayé de loyer est inférieur ou égal à 5 000 euros.

50
00:02:40.298 --> 00:02:46.243
Si vous ne parvenez toujours pas à obtenir de réponses satisfaisantes de la part de votre locataire et à trouver une solution aux impayés de loyer,

51
00:02:46.683 --> 00:02:49.685
vous pourrez alors lancer une procédure de résiliation du bail et d'expulsion.

52
00:02:50.106 --> 00:02:50.786
En la matière,

53
00:02:50.866 --> 00:02:53.869
la procédure sera différente si le bail que vous avez signé comprend,

54
00:02:53.889 --> 00:02:54.349
ou non,

55
00:02:54.529 --> 00:02:56.471
une clause résolutoire pour non-paiement du loyer.

56
00:02:56.891 --> 00:02:57.512
Si c'est le cas,

57
00:02:57.752 --> 00:03:01.094
vous devrez commencer la procédure en adressant un commandement de payer à votre locataire

58
00:03:01.484 --> 00:03:08.670
commandement de payer qui devra laisser au locataire une période de 6 semaines ou pour régler sa dette ou pour trouver avec vous un accord quant à un paiement échelonné.

59
00:03:09.250 --> 00:03:09.871
Bien évidemment,

60
00:03:10.031 --> 00:03:16.796
le recours à un courrier recommandé ou à un dépôt par un commissaire de justice sera obligatoire afin de pouvoir attester du respect des délais.

61
00:03:17.336 --> 00:03:18.637
En l'absence de paiement ou d'accord,

62
00:03:18.738 --> 00:03:20.479
vous devrez alors saisir un juge et,

63
00:03:20.699 --> 00:03:21.380
si vous le souhaitez,

64
00:03:21.580 --> 00:03:22.841
recourir au service d'un avocat.

65
00:03:23.421 --> 00:03:28.625
Il est d'ailleurs important de noter qu'il n'existe pas de délai précis à attendre pour mettre votre locataire en demeure de payer.

66
00:03:29.186 --> 00:03:30.967
Mais comme nous vous l'expliquions un peu plus tôt,

67
00:03:31.360 --> 00:03:38.946
Il est préférable de prendre le temps d'essayer d'établir un dialogue plus informel avec votre locataire afin de parvenir à un règlement le plus à l'amiable possible.

68
00:03:39.506 --> 00:03:41.488
Si d'aventure le bail ne contient pas cette clause,

69
00:03:41.628 --> 00:03:43.630
vous devrez alors directement vous tourner vers la justice,

70
00:03:43.830 --> 00:03:45.351
au besoin avec l'assistance d'un avocat.

71
00:03:45.831 --> 00:03:46.212
Toutefois,

72
00:03:46.432 --> 00:03:48.253
avant d'enclencher ce passage devant la justice,

73
00:03:48.634 --> 00:03:58.741
pensez également que vous détenez des recours possibles à l'encontre du ou des garants de votre locataire ou de votre assurance si vous avez souscrit à une assurance GLI et ce dès le premier impayé de loyer Merci.

74
00:03:59.032 --> 00:04:05.937
même s'il reste tout de même préférable de contacter votre locataire en premier lieu avant de vous tourner vers votre assurance ou son garant.

75
00:04:06.478 --> 00:04:07.639
Autre précision importante,

76
00:04:07.739 --> 00:04:09.460
bien qu'elle ne concerne pas tous les loueurs,

77
00:04:09.921 --> 00:04:12.062
si votre locataire bénéficie d'une aide au logement,

78
00:04:12.202 --> 00:04:13.503
comme les APL par exemple,

79
00:04:13.704 --> 00:04:17.466
vous devez absolument signaler l'existence d'un loyer impayé à l'organisme concerné,

80
00:04:17.887 --> 00:04:18.828
qui sera souvent la CAF.

81
00:04:19.888 --> 00:04:20.089
Or,

82
00:04:20.229 --> 00:04:23.131
ce signalement devrait être fait dès qu'un certain montant d'impayé est atteint,

83
00:04:23.551 --> 00:04:27.795
montant qui varie selon s'il est déversé au locataire ou directement au propriétaire.

84
00:04:28.456 --> 00:04:29.736
Si elle est versée au locataire,

85
00:04:29.896 --> 00:04:35.456
il sera nécessaire d'informer l'organisme payeur dès que la dette atteint un montant équivalent à deux mois de loyer hors charge.

86
00:04:35.896 --> 00:04:42.336
C'est donc là qu'il faudra se montrer vigilant avec la notion de loyer et ne pas prendre en compte les charges qui sont souvent réglées en même temps que ce dernier.

87
00:04:43.036 --> 00:04:44.476
S'il est déversé au propriétaire,

88
00:04:44.616 --> 00:04:51.116
l'impayé devrait être signalé dès que la somme atteint l'équivalent de deux mois de loyer hors charge et en déduisant également les aides versées.

89
00:04:51.696 --> 00:04:51.936
Ainsi,

90
00:04:52.176 --> 00:04:52.756
par exemple,

91
00:04:52.936 --> 00:04:58.136
pour un loyer de 500 euros plus 50 euros de charge et une aide au logement de 200 euros directement vers au point.

92
00:04:58.164 --> 00:04:58.766
propriétaire,

93
00:04:59.228 --> 00:05:02.059
l'impayé devrait être signalé dès qu'il atteint 600 euros.

94
00:05:02.924 --> 00:05:06.307
Passons maintenant à la question du traitement comptable et fiscal de ces loyers impayés,

95
00:05:06.667 --> 00:05:08.729
notamment dans le cadre du régime réel d'imposition.

96
00:05:09.369 --> 00:05:11.191
De nombreux propriétaires pensent en effet,

97
00:05:11.391 --> 00:05:11.891
à tort,

98
00:05:12.211 --> 00:05:19.717
qu'ils ne doivent pas déclarer leurs loyers impayés sous prétexte qu'ils n'ont pas reçu cet argent et ne veulent donc pas devoir s'acquitter d'une imposition sur une somme qui n'a pas été perçue.

99
00:05:20.338 --> 00:05:20.778
Pour autant,

100
00:05:20.938 --> 00:05:23.180
les loyers impayés doivent obligatoirement être déclarés,

101
00:05:23.500 --> 00:05:26.943
mais cela ne veut pas pour autant dire qu'ils seront pris en compte dans le cadre de l'imposition.

102
00:05:27.403 --> 00:05:27.823
En effet,

103
00:05:28.004 --> 00:05:29.565
au moment d'élaborer l'alias fiscal,

104
00:05:29.885 --> 00:05:32.227
les loyers impayés seront en quelque sorte mis de côté,

105
00:05:32.548 --> 00:05:34.750
afin qu'ils n'entrent pas dans le calcul de votre imposition.

106
00:05:35.390 --> 00:05:37.632
Ils seront donc mis en attente jusqu'à leur paiement,

107
00:05:38.032 --> 00:05:39.413
en totalité ou en partie,

108
00:05:39.674 --> 00:05:42.896
et leur imposition ne sera déclenchée qu'à partir du moment où ils seront payés.

109
00:05:43.236 --> 00:05:47.760
Cela veut toutefois dire que vous devrez vous montrer vigilant si les loyers sont finalement payés l'année suivante,

110
00:05:48.160 --> 00:05:51.783
car cela veut dire qu'ils seront imposés sur les bénéfices de l'année à laquelle ils ont été payés,

111
00:05:52.183 --> 00:05:53.645
ce qui peut donc créer un déséquilibre.

112
00:05:54.265 --> 00:05:55.246
Pour un peu plus de clarté,

113
00:05:55.466 --> 00:05:56.587
prenons le cas de Madame A,

114
00:05:56.747 --> 00:05:58.989
qui loue un bien meublé pour 600 euros charges comprises,

115
00:05:59.329 --> 00:06:00.830
ce qui équivaut à un montant de recette.

116
00:06:00.888 --> 00:06:02.769
théorique de 7200 euros à l'année.

117
00:06:03.230 --> 00:06:03.990
En 2023,

118
00:06:04.050 --> 00:06:07.213
le locataire de Madame A a cessé ses versements à partir du mois d'octobre,

119
00:06:07.653 --> 00:06:09.275
soit un manque de 1800 euros.

120
00:06:10.215 --> 00:06:12.597
Madame A déclare donc 7200 euros de loyer,

121
00:06:12.857 --> 00:06:14.639
dont 1800 seront mis en attente,

122
00:06:14.979 --> 00:06:20.023
ce qui implique que le résultat fiscal de Madame A sera donc établi sur la base de 5400 euros de recettes.

123
00:06:21.004 --> 00:06:21.764
En 2024,

124
00:06:21.804 --> 00:06:26.808
le locataire ne cède pas du paiement des loyers de janvier et février avant de reprendre le cours normal des paiements.

125
00:06:27.309 --> 00:06:29.971
Madame Madame A déclare donc toujours 7200 euros de loyer.

126
00:06:30.320 --> 00:06:36.165
dont 1 200 sont mis en attente pour un résultat fiscal établi à la fin de l'année sur 6 000 euros de recettes.

127
00:06:36.845 --> 00:06:37.686
En 2025,

128
00:06:37.946 --> 00:06:41.609
l'intégralité des loyers sont payés et le locataire rembourse également ses loyers en retard.

129
00:06:42.149 --> 00:06:42.890
En conséquence,

130
00:06:42.950 --> 00:06:45.392
Mme A déclara à nouveau 7 200 euros de loyer,

131
00:06:45.832 --> 00:06:46.573
mais cette fois-ci,

132
00:06:46.753 --> 00:06:53.778
son résultat fiscal prendra également en compte les loyers dont son locataire s'est finalement acquitté et qui sera donc établi sur la base de 10 200 euros,

133
00:06:54.159 --> 00:06:57.181
soit 7 200 plus 1 800 plus 1 200.

134
00:06:57.882 --> 00:06:59.403
Il ne faudra toutefois pas oublier que

135
00:06:59.612 --> 00:07:00.413
pendant toutes ces années,

136
00:07:00.493 --> 00:07:07.298
le déficit créé par les charges ainsi que l'amortissement non consommé pourront venir s'appliquer lorsque les loyers sont finalement payés.

137
00:07:07.899 --> 00:07:08.539
Dans ce domaine,

138
00:07:08.779 --> 00:07:10.701
une question qui revient souvent aux locations meublées,

139
00:07:10.901 --> 00:07:14.063
activité pour laquelle la liste des charges déductibles est particulièrement longue,

140
00:07:14.524 --> 00:07:18.147
est d'ailleurs de savoir si les impayés de loyers peuvent être dédus en tant que charges.

141
00:07:18.587 --> 00:07:20.328
La réponse est ici bien évidemment non,

142
00:07:20.709 --> 00:07:23.351
puisque si les loyers impayés constituent une perte pour le bailleur,

143
00:07:23.751 --> 00:07:28.134
ils ne sont pas imposés tant qu'ils ne sont pas perçus et ne peuvent donc pas faire l'objet d'une déduction fiscale.

144
00:07:29.056 --> 00:07:29.376
Par contre,

145
00:07:29.596 --> 00:07:31.758
comme nous le précisions dans le premier épisode de cette série,

146
00:07:32.118 --> 00:07:33.760
le coût de l'assurance GLI est,

147
00:07:33.900 --> 00:07:34.320
quant à lui,

148
00:07:34.660 --> 00:07:35.661
entièrement déductible.

149
00:07:36.982 --> 00:07:40.725
C'est sur ce point que se termine le deuxième épisode de notre série consacrée aux loyers impayés.

150
00:07:41.185 --> 00:07:46.610
Nous espérons qu'il vous aura permis d'en apprendre davantage sur ce problème qu'il est parfois possible de rencontrer en location meublée,

151
00:07:47.110 --> 00:07:52.074
bien que quelques bonnes pratiques existent pour vous permettre d'essayer d'éviter au maximum un tel événement.

152
00:07:52.514 --> 00:07:54.716
Bonnes pratiques dont nous discutons notamment avec Nicolas,

153
00:07:54.796 --> 00:07:55.697
président de Calimo.

154
00:07:56.152 --> 00:08:00.696
dans notre échange consacré à la gestion locative dans le podcast Les Rendez-Vous de JT2M.

155
00:08:02.057 --> 00:08:03.418
Si vous ne l'avez pas encore écouté,

156
00:08:03.658 --> 00:08:09.222
nous vous conseillons donc d'aller y faire un tour en attendant de vous retrouver dans un prochain épisode de cette série.

157
00:08:10.463 --> 00:08:11.944
Si vous avez aimé notre podcast,

158
00:08:12.165 --> 00:08:15.707
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

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