WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.458
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.878 --> 00:00:10.780
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.221 --> 00:00:12.944
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.343 --> 00:00:14.905
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.366 --> 00:00:18.413
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.272 --> 00:00:27.257
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.944 --> 00:00:30.678
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.085 --> 00:00:34.788
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:39.404 --> 00:00:40.426
Bonjour à toutes et à tous,

10
00:00:40.645 --> 00:00:45.469
et bienvenue dans ce nouvel épisode hors série consacré à la fiscalité de la location saisonnière au régime microbique.

11
00:00:46.129 --> 00:00:46.711
L'année dernière,

12
00:00:46.750 --> 00:00:48.855
nous avions déjà consacré un podcast à ce sujet,

13
00:00:49.316 --> 00:00:51.636
mais force est de constater que bien des choses ont changé depuis,

14
00:00:52.074 --> 00:00:57.199
l'occasion pour nous de vous proposer un tour d'horizon de toutes les mesures qui ont concerné le régime microbique depuis 2024,

15
00:00:57.746 --> 00:00:57.855
et,

16
00:00:58.058 --> 00:00:58.402
pour vous,

17
00:00:58.558 --> 00:01:03.590
de faire le point et de vous assurer que vous avez toutes les clés en main pour déterminer la bonne fiscalité pour votre activité.

18
00:01:04.152 --> 00:01:04.965
Pour tout comprendre,

19
00:01:05.074 --> 00:01:06.668
il faut remonter à l'année 2023,

20
00:01:06.886 --> 00:01:08.558
la dernière avant plusieurs bouleversements.

21
00:01:09.096 --> 00:01:09.717
Lors de cette année,

22
00:01:09.917 --> 00:01:12.780
les chiffres du régime microbique de la location saisonnière sont les suivants.

23
00:01:13.300 --> 00:01:13.882
50%

24
00:01:13.883 --> 00:01:18.604
d'abattement et 77 700 euros de plafond de recettes pour la location d'un meublé de tourisme non classé,

25
00:01:18.667 --> 00:01:19.925
71%

26
00:01:19.987 --> 00:01:25.534
d'abattement et 180 700 euros de plafond de recettes pour la location d'un meublé de tourisme classé ou d'une chambre d'hôte.

27
00:01:25.815 --> 00:01:26.175
Pourtant,

28
00:01:26.378 --> 00:01:26.940
dès cette année,

29
00:01:27.159 --> 00:01:30.534
plusieurs signaux tendent vers une prochaine réforme de la fiscalité du régime microbique,

30
00:01:30.972 --> 00:01:34.503
l'un d'eux étant l'apparition d'une proposition de loi transpartisane au mois d'avril,

31
00:01:34.878 --> 00:01:36.237
la proposition de loi Lemaire.

32
00:01:36.844 --> 00:01:37.184
Toutefois,

33
00:01:37.365 --> 00:01:39.307
si vous avez suivi l'actualité sur ces derniers mois,

34
00:01:39.647 --> 00:01:42.991
vous aurez remarqué que la loi Lemaire n'est entrée en vigueur qu'au 1er janvier 2025,

35
00:01:43.369 --> 00:01:46.295
et ce n'est donc pas par elle que tous ces changements de fiscalité ont commencé.

36
00:01:46.912 --> 00:01:47.334
En effet,

37
00:01:47.537 --> 00:01:48.897
dès la fin de l'année 2023,

38
00:01:49.037 --> 00:01:52.756
des discussions ont lieu au moment de l'élaboration du projet de loi de finances 2024,

39
00:01:53.201 --> 00:01:53.326
et,

40
00:01:53.498 --> 00:01:56.748
au fur et à mesure des allers-retours du texte entre l'Assemblée nationale et le Sénat,

41
00:01:56.858 --> 00:01:59.623
ainsi que des recours à l'article 49.3 de la Constitution,

42
00:02:00.123 --> 00:02:05.686
un article de la loi de finances se glisse dans le texte final et réforme le régime microbique de la location de courte durée.

43
00:02:06.092 --> 00:02:06.633
Le problème,

44
00:02:06.893 --> 00:02:11.977
c'est que la rédaction de cet article a fait l'objet de très nombreuses questions dès l'entrée en vigueur de la loi de finances 2024,

45
00:02:12.477 --> 00:02:12.758
car,

46
00:02:12.899 --> 00:02:18.082
s'il ne faisait aucun doute que le but de l'article était de réduire les avantages fiscaux des loueurs de courte durée au régime microbique,

47
00:02:18.543 --> 00:02:20.785
l'interprétation qui en a été faite est tout autre.

48
00:02:21.270 --> 00:02:21.887
Pour faire court,

49
00:02:22.075 --> 00:02:22.887
voici ce qu'il y en était.

50
00:02:23.450 --> 00:02:24.825
Pour les meubles et tourisme non classés,

51
00:02:25.028 --> 00:02:25.512
pas de débat.

52
00:02:25.731 --> 00:02:27.528
Leur taux d'abattement plongeait à 30%

53
00:02:27.529 --> 00:02:29.340
et leur plafond de recettes à 15 000 euros.

54
00:02:29.934 --> 00:02:31.340
Pour les meubles et tourisme classés,

55
00:02:31.496 --> 00:02:32.075
en revanche,

56
00:02:32.200 --> 00:02:33.762
deux interprétations du texte existaient.

57
00:02:34.168 --> 00:02:34.788
La première,

58
00:02:34.928 --> 00:02:37.169
certainement plus en accord avec l'intention du législateur,

59
00:02:37.569 --> 00:02:43.030
consistait à considérer que les meublés de tourisme classés voyaient leur abattement et leur plafond de recettes également tomber à 30%

60
00:02:43.031 --> 00:02:43.647
et 15 000 euros.

61
00:02:44.069 --> 00:02:44.608
La seconde,

62
00:02:44.710 --> 00:02:46.350
à la faveur d'une imprécision du texte,

63
00:02:46.491 --> 00:02:49.710
permettait de considérer que rien n'avait changé pour les meublés de tourisme classés,

64
00:02:50.108 --> 00:02:52.796
qui conservaient leurs abattements et plafonds de 71%

65
00:02:53.014 --> 00:02:54.452
et 188 700 euros.

66
00:02:54.874 --> 00:02:55.436
Par ailleurs,

67
00:02:55.639 --> 00:02:58.327
un nouveau passage prévoyait d'octroyer un abattement de 21%

68
00:02:58.374 --> 00:03:02.936
supplémentaire au loueur d'un meublé de tourisme classé qui serait situé en dehors d'une zone tendue.

69
00:03:03.300 --> 00:03:08.065
à la condition qu'il n'ait pas réalisé un chiffre d'affaires supérieur à 15 000 euros sur l'année civile précédente.

70
00:03:08.506 --> 00:03:09.967
En fonction de l'interprétation retenue,

71
00:03:10.205 --> 00:03:12.987
avec un abattement initial de 30 ou 71%,

72
00:03:13.510 --> 00:03:14.229
ces 21%

73
00:03:14.291 --> 00:03:17.010
supplémentaires pouvaient donc donner lieu à un abattement de 51%

74
00:03:17.377 --> 00:03:18.518
ou de 92%

75
00:03:18.572 --> 00:03:20.369
pour les meublés de tourisme classés concernés.

76
00:03:20.854 --> 00:03:21.744
Au vu de ces éléments,

77
00:03:21.901 --> 00:03:22.776
et de l'esprit de la loi,

78
00:03:23.307 --> 00:03:27.088
c'est donc bien l'interprétation moins favorable aux contribuables qui semblait devoir être retenue.

79
00:03:27.510 --> 00:03:29.104
Et de nombreux indices allaient dans ce sens,

80
00:03:29.307 --> 00:03:29.479
dont,

81
00:03:29.619 --> 00:03:31.041
dès la mi-février 2024, ...

82
00:03:31.384 --> 00:03:33.365
l'apparution au beau fibre d'un article précisant que,

83
00:03:33.807 --> 00:03:37.590
pour limiter les conséquences d'une application rétroactive de la loi de finances 2024,

84
00:03:37.949 --> 00:03:39.172
les contribuables auraient le choix,

85
00:03:39.332 --> 00:03:41.531
au moment de déclarer leurs revenus de l'année 2023,

86
00:03:41.953 --> 00:03:44.094
entre se voir appliquer l'ancien et le nouveau régime.

87
00:03:44.539 --> 00:03:44.875
Car oui,

88
00:03:45.180 --> 00:03:47.641
dernière surprise du texte de la loi de finances 2024,

89
00:03:48.000 --> 00:03:52.141
elle prévoyait la rétroactivité de ces mesures pour les revenus perçus en 2023,

90
00:03:52.469 --> 00:03:54.422
qui allaient donc être imposés quelques mois plus tard.

91
00:03:54.813 --> 00:03:58.813
Cette publication a d'ailleurs été immédiatement suivie d'un recours en référé pour excès de pouvoir,

92
00:03:59.232 --> 00:04:02.015
déposé le 6 mars par plusieurs sénateurs auprès du Conseil d'État,

93
00:04:02.415 --> 00:04:06.058
rapidement rejoint le 14 mars par l'Association pour un tourisme professionnel,

94
00:04:06.577 --> 00:04:10.726
l'Union des métiers et des industries de l'hôtellerie et le Groupement des hôtelleries et restaurations de France.

95
00:04:11.187 --> 00:04:15.632
Tous dénonçaient le maintien d'un avantage fiscal jugé excessif en laissant le choix aux contribuables.

96
00:04:16.132 --> 00:04:19.476
Mais la question n'a pas été tranchée avant l'ouverture de la période de déclaration des revenus.

97
00:04:19.929 --> 00:04:22.788
Ce n'est donc qu'à partir de cet instant que les contribuables ont pu découvrir que,

98
00:04:22.976 --> 00:04:25.960
pour la déclaration de leurs revenus 2023 de location de courte durée,

99
00:04:26.368 --> 00:04:29.409
il leur était possible de continuer à bénéficier d'un abattement de 50%

100
00:04:29.489 --> 00:04:31.069
pour les meublés de tourisme non classés,

101
00:04:31.428 --> 00:04:32.330
de 71%

102
00:04:32.409 --> 00:04:33.791
pour les meublés de tourisme classés,

103
00:04:34.131 --> 00:04:35.409
et même de 92%

104
00:04:35.510 --> 00:04:36.729
s'ils en remplissaient les conditions.

105
00:04:37.049 --> 00:04:41.432
Ce n'est d'ailleurs que quelques semaines plus tard que le Conseil d'État devait finalement annuler l'article du BOFIP,

106
00:04:41.854 --> 00:04:44.471
mais les déclarations d'impôt avaient alors déjà été réalisées.

107
00:04:44.955 --> 00:04:47.409
C'est sur la base de cette rédaction incertaine que la loi Lemaire,

108
00:04:47.471 --> 00:04:53.471
loi davantage portée sur la diversification de l'arsenal législatif des communes plutôt que sur l'aspect fiscal et l'activité,

109
00:04:53.976 --> 00:04:58.412
A toutefois inséré dans cette disposition un article concernant le régime microbique de la location meublée,

110
00:04:58.873 --> 00:05:01.760
finalement adopté lors du passage du texte en commission mixte paritaire,

111
00:05:02.478 --> 00:05:07.104
après de nombreux reports notamment dus à la dissolution de l'Assemblée nationale à l'été 2024.

112
00:05:07.381 --> 00:05:08.124
Dans cet article,

113
00:05:08.264 --> 00:05:09.624
deux éléments importants sont à retenir.

114
00:05:10.288 --> 00:05:10.803
Premièrement,

115
00:05:11.046 --> 00:05:13.710
pour les revenus de location de courte durée perçus en 2025,

116
00:05:14.131 --> 00:05:16.272
les taux et seuils du micro-bis qui étaient revus à la baisse,

117
00:05:16.389 --> 00:05:17.014
soit 30%

118
00:05:17.069 --> 00:05:20.561
d'abattement et 15 000 euros de plafond pour la location d'un meublé de tourisme non classé,

119
00:05:21.077 --> 00:05:21.764
et 50%

120
00:05:21.765 --> 00:05:26.108
d'abattement et 77 700 euros de plafond pour les meublés de tourisme classé et chambre d'hôte.

121
00:05:26.686 --> 00:05:27.155
Somme toute.

122
00:05:27.290 --> 00:05:35.735
Le micro-vue des meublés de tourisme non classés se voit donc aligné sur les valeurs du régime micro-foncier et celui des meublés de tourisme classés sur celui de la location meublée de longue durée.

123
00:05:36.056 --> 00:05:36.556
Deuxièmement,

124
00:05:36.759 --> 00:05:39.063
et pour éviter de nouveaux doutes ou erreurs d'interprétation,

125
00:05:39.399 --> 00:05:40.423
la loi Lemaire imposait,

126
00:05:40.524 --> 00:05:42.204
pour l'imposition des revenus 2024,

127
00:05:42.602 --> 00:05:47.212
que la fiscalité applicable soit celle prévue préalablement à l'entrée en vigueur de la loi de finances 2024.

128
00:05:47.712 --> 00:05:49.212
Adieu donc l'abattement de 21%

129
00:05:49.259 --> 00:05:50.509
supplémentaire et retour,

130
00:05:50.665 --> 00:05:51.509
pour une dernière année,

131
00:05:51.931 --> 00:05:54.509
au taux qui était jusqu'ici le plus connu en location de courte durée,

132
00:05:54.962 --> 00:05:56.399
50 et 71%.

133
00:05:56.806 --> 00:05:57.226
Pour autant,

134
00:05:57.387 --> 00:05:59.968
il aura été possible que ces nouveaux changements ne voient jamais le jour,

135
00:06:00.249 --> 00:06:02.933
car la disposition fiscale de la loi Lemaire aurait très bien pu,

136
00:06:03.394 --> 00:06:05.835
avant de pouvoir entrer en application au 1er janvier 2025,

137
00:06:06.257 --> 00:06:09.437
se voir supplantée par des dispositions de la loi de finances 2025.

138
00:06:09.742 --> 00:06:10.156
D'ailleurs,

139
00:06:10.296 --> 00:06:12.499
lors des premières discussions sur le PLF 2025,

140
00:06:12.867 --> 00:06:17.663
des amendements ont été déposés pour modifier d'une autre manière le régime microbique de l'allocation de courte durée.

141
00:06:18.148 --> 00:06:18.601
En effet,

142
00:06:18.726 --> 00:06:22.773
les chiffres retenus par la loi Lemaire ont été le fruit d'un travail mené par une commission mixte paritaire,

143
00:06:23.085 --> 00:06:26.413
afin d'aboutir à un compromis entre les volontés de sénateurs et de députés,

144
00:06:26.834 --> 00:06:27.514
Compromis qui a,

145
00:06:27.614 --> 00:06:28.134
sur ce point,

146
00:06:28.274 --> 00:06:29.774
davantage tourné en faveur du Sénat.

147
00:06:30.254 --> 00:06:31.633
C'est certainement la raison pour laquelle,

148
00:06:31.676 --> 00:06:33.434
au moment de se pencher sur la loi de finances,

149
00:06:33.797 --> 00:06:41.219
députés et sénateurs ont finalement essayé de modifier à nouveau ces chiffres afin de faire prévaloir leur version par rapport à la solution de compromis de la loi Lemaire.

150
00:06:41.860 --> 00:06:42.477
Mais finalement,

151
00:06:42.680 --> 00:06:45.180
tous les amendements en ce sens ont été abandonnés ou rejetés,

152
00:06:45.555 --> 00:06:49.415
ce qui fait que le texte de la loi Lemaire a bien trouvé à s'appliquer depuis le 1er janvier 2025,

153
00:06:49.915 --> 00:06:53.680
modifiant donc de manière importante la fiscalité des contribuables sur l'année 2026,

154
00:06:54.170 --> 00:07:02.070
et augurant une modification de leur formulaire déclaratif avec des cases adaptées au changement à partir du printemps 2026 lorsqu'il s'agira de déclarer les revenus 2025.

155
00:07:02.453 --> 00:07:03.250
En conséquence,

156
00:07:03.375 --> 00:07:07.812
les lois de meublé de courte durée qui relèvent du régime microbique doivent garder deux informations à l'esprit.

157
00:07:08.312 --> 00:07:13.211
La première est que leur imposition au régime microbique va mathématiquement augmenter du fait de la chute de l'abattement forfaitaire,

158
00:07:13.679 --> 00:07:14.054
à moins,

159
00:07:14.211 --> 00:07:15.961
pour les lois de meublé de tourisme non classé,

160
00:07:16.148 --> 00:07:20.398
de procéder au classement de leurs biens afin de conserver un taux d'abattement équivalent de 50%.

161
00:07:20.986 --> 00:07:24.851
La seconde est que certains loueurs qui dépassent ou sont proches des nouveaux plafonds de recettes,

162
00:07:24.929 --> 00:07:26.652
et particulièrement celui de 15 000 euros,

163
00:07:27.050 --> 00:07:29.698
devront peut-être anticiper un passage au régime réel d'imposition.

164
00:07:30.253 --> 00:07:31.034
D'une manière générale,

165
00:07:31.136 --> 00:07:36.284
il est important pour les loueurs qui n'en relèvent pas encore de prendre le temps de considérer une transition en valeur régime réel pour leur activité,

166
00:07:36.917 --> 00:07:38.698
afin de conserver une bonne rentabilité.

167
00:07:39.120 --> 00:07:39.964
Après plus d'un an et demi,

168
00:07:40.167 --> 00:07:44.777
la question de la fiscalité de la location saisonnière au régime microbique semble finalement avoir été tranchée,

169
00:07:45.090 --> 00:07:50.695
et déboucher sur une baisse de l'abattement qui devrait finalement s'appliquer dès le printemps 2026 pour la déclaration des revenus 2025,

170
00:07:50.894 --> 00:07:53.175
même s'il conviendra d'ici là de surveiller,

171
00:07:53.316 --> 00:07:53.917
comme chaque année,

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00:07:54.237 --> 00:07:56.683
le contenu du texte de la loi de finances 2026 qui pourrait,

173
00:07:56.941 --> 00:07:57.339
à nouveau,

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00:07:57.745 --> 00:07:59.722
réserver des surprises aux loueurs de courte durée.

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