WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.458
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.878 --> 00:00:10.780
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.221 --> 00:00:12.944
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.343 --> 00:00:14.905
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.366 --> 00:00:18.413
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.272 --> 00:00:27.257
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.944 --> 00:00:30.678
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.085 --> 00:00:34.788
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:39.232 --> 00:00:40.234
Bonjour à toutes et à tous,

10
00:00:40.413 --> 00:00:46.218
et bienvenue dans le troisième épisode de notre série consacrée aux déconvenus qu'il est possible de rencontrer lorsque l'on pratique la location meublée.

11
00:00:46.718 --> 00:00:48.140
Au programme de ce dernier épisode,

12
00:00:48.343 --> 00:00:51.148
les meubles et équipements endommagés pendant le séjour du locataire,

13
00:00:51.546 --> 00:00:57.710
et tout ce qu'il convient de savoir à ce sujet pour gérer au mieux cette situation si elle se présente et éviter le plus possible les litiges.

14
00:00:58.444 --> 00:01:02.241
Commençons donc par nous pencher sur ce que couvre cette mention des meubles cassés ou endommagés.

15
00:01:02.757 --> 00:01:05.179
Il s'agit ici d'une mention qui doit être prise au sens large.

16
00:01:05.695 --> 00:01:06.132
En effet,

17
00:01:06.335 --> 00:01:06.460
si,

18
00:01:06.695 --> 00:01:07.945
pour pratiquer la location meublée,

19
00:01:08.052 --> 00:01:10.555
La présence de certains meubles et équipements est obligatoire,

20
00:01:10.735 --> 00:01:13.399
leur liste est d'ailleurs donnée par le décret du 31 juillet 2015,

21
00:01:13.856 --> 00:01:15.399
ces derniers ne seront pas les seuls concernés.

22
00:01:16.118 --> 00:01:16.360
Ainsi,

23
00:01:16.602 --> 00:01:24.735
tout autre équipement ou meuble optionnel que le propriétaire a choisi d'ajouter dans le bien peut également donner lieu à un dédommagement s'il est endommagé par le locataire pendant son séjour.

24
00:01:25.141 --> 00:01:29.251
Une condition devra toutefois être remplie pour qu'un meuble puisse faire l'objet d'un éventuel dédommagement,

25
00:01:29.657 --> 00:01:32.438
à savoir figurer dans l'état des lieux et l'inventaire mobilier,

26
00:01:32.860 --> 00:01:34.751
sans quoi aucune réparation ne sera possible.

27
00:01:35.219 --> 00:01:35.657
En effet,

28
00:01:35.868 --> 00:01:36.869
En l'absence d'état des lieux,

29
00:01:36.949 --> 00:01:39.671
il sera bien plus difficile d'attester du changement d'état du meuble,

30
00:01:40.132 --> 00:01:41.312
et sans inventaire mobilier,

31
00:01:41.574 --> 00:01:44.074
il sera plus compliqué de prouver sa réelle présence dans le bien.

32
00:01:44.660 --> 00:01:47.839
C'est la raison pour laquelle il est capital de prendre le temps d'établir un état des lieux,

33
00:01:48.199 --> 00:01:51.761
et plus particulièrement encore dans le cas d'un bail meublé à titre de résidence principale,

34
00:01:51.980 --> 00:02:01.121
puisque c'est grâce à la comparaison entre les mentions de l'état des lieux d'entrée et de celui de sortie que le propriétaire pourra faire constater les dégradations intervenues dans le logement pendant la durée de la location.

35
00:02:01.852 --> 00:02:07.493
Rappelons donc d'ailleurs à ce sujet que l'état des lieux doit être réalisé au moment de la remise des clés et qu'une fois ce dernier établi,

36
00:02:07.633 --> 00:02:10.356
le locataire dispose d'un délai de 10 jours pour le faire compléter.

37
00:02:10.872 --> 00:02:11.294
Pour autant,

38
00:02:11.551 --> 00:02:14.051
l'absence d'état des lieux n'empêche pas le bail de produire ses effets,

39
00:02:14.575 --> 00:02:18.755
mais son absence peut entraîner des répercussions importantes pour le propriétaire ou le locataire.

40
00:02:19.551 --> 00:02:19.989
En effet,

41
00:02:20.176 --> 00:02:20.958
dans cette situation,

42
00:02:21.239 --> 00:02:28.255
l'article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la présomption établie par l'article 731 du Code civil s'applique,

43
00:02:28.645 --> 00:02:29.364
à savoir que,

44
00:02:29.614 --> 00:02:31.114
s'il n'a pas été fait d'état des lieux,

45
00:02:31.440 --> 00:02:35.860
le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre,

46
00:02:36.083 --> 00:02:36.301
tel,

47
00:02:36.743 --> 00:02:37.821
sauf la preuve contraire.

48
00:02:38.383 --> 00:02:38.942
Mais attention,

49
00:02:39.141 --> 00:02:41.626
car cette précision ne concerne pas les meubles présents dans le bien.

50
00:02:42.383 --> 00:02:42.805
De plus,

51
00:02:43.024 --> 00:02:47.548
cet article est également opposable au propriétaire si c'est lui qui fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

52
00:02:48.110 --> 00:02:48.688
Autrement dit,

53
00:02:49.048 --> 00:02:52.469
si c'est lui qui n'a pas donné suite à la demande de son locataire d'établir un état des lieux,

54
00:02:52.766 --> 00:02:56.438
il ne pourra pas se prévaloir de dégradations commises dans le bien à la fin du bail.

55
00:02:57.251 --> 00:02:57.719
Néanmoins,

56
00:02:57.907 --> 00:03:00.766
une différence entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie ne signifie pas.

57
00:03:00.788 --> 00:03:03.612
pas nécessairement que le locataire devra rembourser un élément d'équipement,

58
00:03:04.010 --> 00:03:10.518
car il est important de savoir faire la différence entre les dommages causés par le locataire aux différents éléments qui composent le bien et leur usure naturelle,

59
00:03:10.877 --> 00:03:14.659
qui résultent simplement de leur utilisation régulière par le ou les occupants des lieux.

60
00:03:15.260 --> 00:03:16.260
Aux côtés de l'état des lieux,

61
00:03:16.541 --> 00:03:18.502
un autre document va ainsi venir jouer un rôle,

62
00:03:18.799 --> 00:03:19.831
la grille de vétusté,

63
00:03:20.299 --> 00:03:28.081
les règles applicables pour l'un comme pour l'autre de ces documents étant fixées par le décret du 30 mars 2016 relatif aux modalités d'établissement de l'état des lieux.

64
00:03:28.164 --> 00:03:31.767
et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

65
00:03:32.187 --> 00:03:33.589
Au sujet de la vétusté notamment,

66
00:03:33.730 --> 00:03:35.632
l'article 4 de ce décret précise que

67
00:03:36.074 --> 00:03:44.378
« la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. »

68
00:03:44.738 --> 00:03:45.238
Autrement dit,

69
00:03:45.378 --> 00:03:57.566
il est considéré comme normal que le logement s'use naturellement par le simple fait qu'il soit occupé par un locataire sans que ce dernier ne puisse en être tenu responsable comme si des dégradations avaient été commises ou qu'il ne doive s'acquitter du prix d'un équipement neuf

70
00:03:57.696 --> 00:03:59.776
pour remplacer un équipement ayant servi plusieurs années.

71
00:04:00.196 --> 00:04:00.817
En ce sens,

72
00:04:00.997 --> 00:04:15.477
le bailleur et son locataire ont la possibilité de s'accorder sur l'application d'une grille de vétusté qui doit être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclue conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986,

73
00:04:16.055 --> 00:04:16.352
tant que,

74
00:04:16.587 --> 00:04:19.040
comme le précise l'article 4 du décret de 2016,

75
00:04:19.446 --> 00:04:20.915
cette grille définit au minimum,

76
00:04:21.118 --> 00:04:23.196
pour les principaux matériaux et équipements du bien loué,

77
00:04:23.665 --> 00:04:26.899
une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuel

78
00:04:27.328 --> 00:04:30.849
affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

79
00:04:31.451 --> 00:04:33.208
Dans le cas où un élément du logement est endommagé,

80
00:04:33.388 --> 00:04:38.650
la grille de vétusté pourra donc intervenir pour fixer la portion du prix dont devra s'acquitter le locataire en réparation.

81
00:04:38.994 --> 00:04:45.384
Il peut en effet apparaître logique que le locataire qui casse un meuble neuf ne soit pas tenu de s'acquitter de la même somme que si le meuble a plusieurs années.

82
00:04:45.791 --> 00:04:46.353
Mais avant cela,

83
00:04:46.572 --> 00:04:51.291
il reste encore à réussir à faire la différence entre ce qui relève de l'usure normale ou de la dégradation.

84
00:04:51.884 --> 00:04:52.466
En principe,

85
00:04:52.566 --> 00:04:54.931
lorsque des dégradations ne sont pas causées par une négligence,

86
00:04:55.052 --> 00:04:59.062
un défaut d'entretien ou encore une utilisation anormale du logement et des équipements qui s'y trouvent,

87
00:04:59.445 --> 00:05:01.929
elles sont considérées comme relevant de l'usure normale du logement.

88
00:05:02.298 --> 00:05:06.241
Il peut par exemple s'agir du jaunissement des peintures ou d'une usure du revêtement du sol.

89
00:05:06.823 --> 00:05:07.702
Ces détériorations,

90
00:05:07.843 --> 00:05:09.745
qui ne sont dues qu'à un usage normal des locaux,

91
00:05:10.065 --> 00:05:15.190
ne peuvent donc être mises à la charge du locataire et ne pourront pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie.

92
00:05:15.768 --> 00:05:18.229
Il en sera d'ailleurs de même si certains équipements tombent en panne,

93
00:05:18.714 --> 00:05:21.979
sauf si la panne résulte directement d'un mauvais usage par le locataire.

94
00:05:22.979 --> 00:05:23.573
Autrement dit,

95
00:05:23.854 --> 00:05:25.386
lors de la sortie des lieux du locataire,

96
00:05:25.464 --> 00:05:28.698
si certains meubles ou équipements ne sont plus aussi neufs que lors de l'entrée dans les lieux,

97
00:05:29.026 --> 00:05:30.026
le propriétaire ne pourra pas les utiliser.

98
00:05:30.030 --> 00:05:32.131
pas nécessairement se retourner contre son locataire.

99
00:05:32.670 --> 00:05:33.211
En revanche,

100
00:05:33.250 --> 00:05:34.709
s'ils ont été gravement endommagés,

101
00:05:35.053 --> 00:05:41.752
de telle manière que la seule raison à cette dégradation ne puisse être qu'un mauvais usage par le locataire ou par les personnes qu'il a invitées à pénétrer dans son logement,

102
00:05:42.213 --> 00:05:46.979
le propriétaire sera fondé à demander un dédommagement en usant au besoin du dépôt de garantie,

103
00:05:47.354 --> 00:05:49.182
mais toujours en respectant la grille de vétusté.

104
00:05:49.807 --> 00:05:50.588
En conséquence,

105
00:05:51.073 --> 00:05:53.323
au-delà de l'établissement et du recours à une grille de vétusté,

106
00:05:53.729 --> 00:05:57.932
il est également nécessaire d'avoir un prix de référence sur lequel se baser pour chaque équipement.

107
00:05:58.573 --> 00:05:58.823
Ainsi,

108
00:05:59.162 --> 00:06:00.043
Il est très important,

109
00:06:00.143 --> 00:06:01.285
au moment de meubler le bien,

110
00:06:01.605 --> 00:06:06.210
de conserver les factures d'achat qui permettront d'attester du prix du mobilier éventuellement dégradé,

111
00:06:06.648 --> 00:06:10.156
sur la base duquel il sera possible de calculer la somme à la charge du locataire.

112
00:06:10.734 --> 00:06:11.531
Quant aux réparations,

113
00:06:11.875 --> 00:06:16.078
les factures ou devis émis par des réparateurs ou artisans sont également utilisables.

114
00:06:17.000 --> 00:06:17.875
Rappelons également que,

115
00:06:18.125 --> 00:06:20.484
dans le cas où une retenue sur le dépôt de garantie est opérée,

116
00:06:20.859 --> 00:06:23.031
il est nécessaire d'en informer rapidement le locataire,

117
00:06:23.093 --> 00:06:28.375
puisque le délai de restitution du dépôt de garantie est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie correspond à celui d'entrée,

118
00:06:28.858 --> 00:06:31.901
et passe à deux mois si des dégradations passibles d'une retenue sont constatées.

119
00:06:33.223 --> 00:06:34.465
Avant de conclure notre épisode,

120
00:06:34.645 --> 00:06:36.285
faisons également un détour du côté fiscal,

121
00:06:36.727 --> 00:06:43.375
en abordant la question de l'amortissement du mobilier et de l'aspect déductible des réparations locatives pour les loueurs qui relèvent du régime réel d'imposition.

122
00:06:44.289 --> 00:06:44.711
En effet,

123
00:06:44.852 --> 00:06:46.039
il est important de savoir que,

124
00:06:46.477 --> 00:06:51.086
si le premier achat de mobilier pour meubler le bien et lui faire acquérir la qualité de meubler doit être amorti,

125
00:06:51.633 --> 00:06:52.758
les dépenses suivantes peuvent,

126
00:06:52.805 --> 00:06:53.930
Ausha du propriétaire,

127
00:06:54.289 --> 00:06:55.211
plutôt que d'être amorti,

128
00:06:55.602 --> 00:06:57.774
se voir déduite en tant que charge tant que la facture,

129
00:06:58.098 --> 00:07:00.460
qu'elles soient pour un achat de remplacement ou une réparation,

130
00:07:00.882 --> 00:07:02.983
et d'un montant inférieur à 600 euros hors taxes.

131
00:07:03.585 --> 00:07:10.351
Il s'agit donc bien évidemment d'un point à garder à l'esprit si des meubles sont endommagés ou doivent être remplacés pendant la durée de l'activité de location meublée.

132
00:07:11.171 --> 00:07:20.038
Cela permet donc également d'absorber une partie du coût du remplacement ou de la réparation d'un meuble ou équipement et constitue la raison pour laquelle il est souvent conseillé aux propriétaires de biens meublés,

133
00:07:20.476 --> 00:07:24.007
lorsque les dommages ne peuvent pas être qualifiés de dégradation de manière évidente,

134
00:07:24.288 --> 00:07:26.601
de procéder eux-mêmes au remplacement ou réparation,

135
00:07:27.058 --> 00:07:31.381
plutôt que de s'éterniser dans une opposition avec leur locataire au sujet de la responsabilité de chacun,

136
00:07:31.779 --> 00:07:35.342
qui peut être une perte de temps et parfois même d'argent si les procédures sont engagées.

137
00:07:35.818 --> 00:07:39.420
C'est sur ce dernier conseil que nous achevons ce troisième et dernier épisode de notre série,

138
00:07:39.842 --> 00:07:42.662
en espérant qu'il vous aura permis d'en apprendre un peu plus sur le sujet.

139
00:07:43.139 --> 00:07:43.404
Et si,

140
00:07:43.436 --> 00:07:44.279
d'une manière générale,

141
00:07:44.295 --> 00:07:47.076
vous souhaitez en apprendre davantage sur la relation avec votre locataire,

142
00:07:47.482 --> 00:07:49.982
n'hésitez pas à aller écouter les épisodes de la série du même nom.

143
00:07:50.576 --> 00:07:52.045
Si vous avez aimé notre podcast,

144
00:07:52.279 --> 00:07:53.123
faites-le nous savoir,

145
00:07:53.404 --> 00:07:55.779
et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet.

146
00:07:56.190 --> 00:08:05.048
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com