Bonjour à tous,
je suis Sophie,
agent immobilier Abandonne.
Après 25 ans d'accompagnement,
je sais que porter un projet immobilier est source d'hésitation et de doute.
Ce crédit mot,
c'est votre complice pour gérer cette aventure sans stress.
Gagner en confiance,
saisir les opportunités plus sereinement,
c'est ce que je vous propose à travers ce partage d'expérience.
Ici,
vous entendrez des conseils de pro qui vous aideront à être plus agile dans vos choix.
Alors laissez-vous porter par la magie de l'immobilier et c'est parti !
Bonjour à tous,
je suis ravie de vous retrouver dans Secrets d'Immo,
le podcast qui vous simplifie l'immobilier.
Cet épisode sera dédié à une question assez technique puisque nous allons parler du DPE,
le Diagnostic de Performance Énergétique.
Et pour mieux nous éclairer sur le sujet,
j'ai souhaité être accompagnée par un expert en la matière,
Jean-Éric Gauthier,
dirigeant de la société Paca Expertise.
à Saint-Cyr-sur-Mer.
Bienvenue Jean-Éric et merci d'être là pour aider nos auditeurs à mieux comprendre les enjeux de ce diagnostic lors de l'acquisition d'un bien immobilier.
Bonjour Sophie.
Alors Jean-Éric,
toute première question avant de rentrer dans le vif du sujet,
est-ce que l'on peut exercer votre métier sans certification,
sans être agréé ?
On ne peut pas travailler sans certification.
Alors ok,
c'est parti pour un avis d'expert.
Jean-Éric,
dites-nous,
le DPE,
c'est quoi exactement ?
Le DPE,
c'est dans un premier temps pour informer les acquéreurs et locataires sur les charges et consommations énergétiques.
Ça permet de pouvoir se projeter dans le temps sur ces dépenses.
Ça permet également de faire un comparatif,
tout simplement sur une échelle de graduation.
On va de A à G.
C'est donc une échelle de valeur,
une référence qui va nous permettre de comparer différents biens entre eux.
Oui absolument,
ça va pouvoir permettre également de savoir où on va avoir des consommations plus excessives que d'autres parce que le DPE va nous donner en pourcentage des informations sur l'isolation,
sur le type de production d'eau chaude,
sur le chauffage,
etc.
et on va pouvoir avoir des actions correctives par rapport à ce résultat.
Une question toute simple maintenant Jean-Éric,
s'il vous plaît.
Quels sont les biens qui sont concernés par le DPE,
ceux qui ne peuvent pas y couper,
pour lesquels c'est obligatoire ?
Alors tous les types de biens qui ont un mode de chauffage fixe.
À partir du moment où on a un mode de chauffage fixe,
on est concerné par le DPE.
Dites-nous s'il vous plaît,
quels sont les critères qui vont clairement orienter cette classification ?
Alors on va faire un relevé précis du logement.
On va travailler sur un logiciel avec une méthode qu'on appelle DIT3CL.
Donc on va relever.
l'ensemble des parois,
leur nature,
leur exposition,
la présence éventuellement d'isolation,
etc.
Le type de menuiserie,
porte,
fenêtre,
le type de chauffage et de production d'eau chaude et le mode de ventilation existant.
Donc toutes ces informations vont nous donner un résultat qui va être par rapport à une situation géographique également,
puisque pour une même bien,
on va avoir un résultat différent suivant qu'on est dans un département avec une altitude et des températures différentes.
Le résultat du DPE est donc aussi influencé par une moyenne des températures constatées dans les différentes régions.
Du coup,
suis-je dans le vrai si je m'aventure à dire que dans le sud,
nous avons des DPE plus favorables ?
Oui,
sur le principe,
oui.
D'un département à l'autre,
ça peut et ça va varier.
Et ça peut effectivement varier aussi sur le même bien,
puisque d'une année à l'autre,
on peut avoir...
un hiver plus ou moins rude et avoir un résultat qui pourrait être différent puisqu'on aurait besoin d'énergies différentes pour pouvoir chauffer dans cette période.
Est-ce que la notion d'isolation est bien un point déterminant pour la note finale du DPE ?
Oui,
alors c'est bien l'isolation qui est déterminante dans tous les cas sur le résultat final.
Cette isolation va être considérée soit par défaut suivant l'année de construction,
en l'absence de documents ou de possibilités d'investigation.
Non destructive.
Oui,
parce que vous,
Jean-Éric,
quoi qu'il en soit,
vous ne faites pas des trous dans les murs.
Absolument non.
Donc on va éviter.
Donc on va avoir des informations qui peuvent être communiquées par le donneur d'ordre parce qu'il y a eu des travaux qui ont été réalisés récemment.
Ces travaux ont été réalisés,
il y a eu des factures,
il y a eu des photos.
En tous les cas,
il y a un support sur lequel on va pouvoir se baser et travailler pour pouvoir rentrer des coefficients plutôt que de travailler avec des coefficients par défaut.
Si je résume pour aider les futurs vendeurs qui nous écoutent,
pensez à transmettre à votre diagnostiqueur toutes les factures concernant les travaux réalisés.
Ainsi,
les informations saisies dans le logiciel seront bien le reflet de la réalité.
Bien sûr,
tout à fait.
À partir de maintenant,
il faut effectivement faire une petite bibliothèque en ce sens et garder les photos,
les factures.
Les photos,
c'est très important.
Alors Jean-Éric,
bien souvent,
les DPE concernent des biens en copropriété.
Donc si des travaux d'isolation en toiture ont été réalisés non pas par le propriétaire directement,
mais par l'ensemble des copropriétaires,
est-il aussi important de transmettre cette info au diagnostiqueur ?
Alors bien sûr,
puisque sur un...
Un immeuble des années 70 par exemple,
le fait d'avoir des informations auprès du syndic sur des travaux éventuellement de réfection d'étanchéité ou d'isolation va nous permettre à nouveau de pouvoir forcer notre logiciel avec des coefficients renseignés et d'améliorer complètement le résultat final et
qui se rapproche de la réalité.
Il est meilleur que ce qu'on pense parce qu'on n'a pas forcément donné la bonne information.
C'est ça,
à partir du moment où on a des informations par défaut,
effectivement,
par défaut,
ça va être sur les réglementations thermiques en application au moment de la construction.
Vous voulez décrocher la meilleure note possible à votre DPE ?
Alors,
pas de secret pour le diagnostiqueur.
Dites-lui tout sur la nature des travaux effectués,
facture à l'appui,
ou les PV d'assemblée générale par exemple,
si ces travaux ont été réalisés par la copropriété.
Alors une fois que la note est posée,
si on a par exemple le résultat D ou E,
est-ce que le rapport va plus loin que ce constat ?
Est-ce qu'il est force de proposition pour améliorer cette note,
pour consommer moins d'énergie et donc faire des économies ?
Dans tous les cas,
on va faire des préconisations d'amélioration dans le DPE,
de façon à obtenir le résultat A ou B.
On va faire en sorte d'isoler mur,
sol et plafond.
On va faire en sorte de changer le mode de production d'eau chaude et de chauffage et d'avoir une bonne ventilation pour l'ensemble.
Pour tout ça,
on va pouvoir le faire par palier ou par phase et on va indiquer ça dans notre DPE et dans les recommandations.
Et que se passe-t-il si mon bien est classé en E,
F ou G ?
J'ai entendu parler d'un audit énergétique.
En quoi cela consiste-t-il exactement ?
Pour tous les biens qui sont en monopropriété et qui sont classés en E,
F ou G,
c'est le DPE qui va déclencher l'audit et donc l'audit va venir en complément du DPE.
On va reprendre un petit peu toutes les recommandations qu'on a dans le DPE.
On va devoir intégrer dans l'audit tous les travaux induits.
On va prendre en considération tous ces travaux induits.
Et puis la faisabilité est technique et administrative de par son environnement,
de par les autorisations d'urbanisme,
etc.
Cet audit vient donc en complément du DPE initial.
J'imagine qu'il va aussi proposer des travaux d'amélioration.
Et je pense que c'est très important pour ceux qui nous écoutent.
Peut-on bénéficier de certaines aides pour nous accompagner dans la réalisation de ces travaux ?
C'est pareil dans l'audit,
on va faire des propositions étape par étape.
Dedans,
on va mettre des liens vers des aides.
Il y a MaPrimeRénov',
il y a un tas d'aides qui viennent accompagner l'ensemble de la rénovation énergétique.
Des aides locales aussi,
il y a beaucoup d'aides locales.
Donc on va mettre un tas de liens de façon à pouvoir diriger le futur acquéreur vers des aides possibles.
Ma prime Rénov'
a toute une panoplie d'aides possibles.
Quel que soit a priori le candidat,
il est éligible aux aides,
avec des paliers bien évidemment,
suivant les revenus et suivant le bouquet de travaux qui sera réalisé.
Et en ce qui concerne les propriétaires bailleurs,
dans quelles mesures sont-ils bloqués par cette note et dans quel ordre peuvent-ils faire des travaux d'amélioration pour pouvoir louer leurs biens dans les meilleures conditions ?
Réaliser l'ensemble des travaux est-il une obligation pour eux ?
Alors des obligations sur le principe,
non,
il n'a pas d'obligation,
si ce n'est que c'est restrictif aujourd'hui par rapport au loyer gelé suivant le résultat et bientôt aux interdictions de louer.
Mais si on devait le conseiller dans tous les cas sur la rénovation étape par étape,
à nouveau on se retrouve dans le critère qu'on a dit jusqu'ici.
Il faut commencer par isoler l'ensemble des parois,
remplacer les menuiseries,
remplacer le système de ventilation.
et ensuite avoir un système de chauffage performant.
À partir de quelles lettres les loyers sont-ils gelés ?
Les loyers sont gelés en F et G.
G aujourd'hui,
il y a l'interdiction de louer.
Ça va venir
F et G et ainsi de suite.
Jean-Éric,
l'épisode touche à sa fin et je vous remercie infiniment pour cette présentation globale du DPE.
Cependant,
le sujet reste vaste.
Alors,
où peut-on vous trouver pour un accompagnement encore plus personnalisé ?
Oui,
alors j'interviens généralement entre Marseille et Toulon.
Je suis moi à Saint-Cyr-sur-Mer,
donc sur toutes les communes limitrophes.
Et bien c'est noté.
Encore merci pour cet éclairage professionnel et à très bientôt.
Avec plaisir.
Merci Sophie et à bientôt.
Merci de votre écoute,
j'espère que cet épisode vous a plu.
Vous savez que votre soutien est précieux.
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