WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.458
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.878 --> 00:00:10.780
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.221 --> 00:00:12.944
A le plaisir de vous présenter

4
00:00:13.343 --> 00:00:14.905
« Je découvre le monde du meublé » ,

5
00:00:15.366 --> 00:00:18.413
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.272 --> 00:00:27.257
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublé ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.960 --> 00:00:30.678
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.085 --> 00:00:34.788
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublé.

9
00:00:39.436 --> 00:00:40.457
Bonjour à toutes et à tous,

10
00:00:40.656 --> 00:00:45.258
et bienvenue dans le deuxième épisode de cette série consacrée à la location de la résidence principale ou secondaire,

11
00:00:45.696 --> 00:00:46.497
épisode dans lequel,

12
00:00:46.719 --> 00:00:50.958
après avoir présenté les différentes règles et limitations de cette activité dans notre premier épisode,

13
00:00:51.419 --> 00:00:54.778
nous allons maintenant nous focaliser sur la question fiscale en parlant régimes fiscaux,

14
00:00:54.942 --> 00:00:56.294
prélèvements et cotisations sociales,

15
00:00:56.465 --> 00:00:57.278
ou encore taxes.

16
00:00:58.278 --> 00:01:02.903
Commençons par une brève présentation du fonctionnement des deux régimes fiscaux accessibles en location meublée qui,

17
00:01:03.419 --> 00:01:03.934
rappelons-le,

18
00:01:04.434 --> 00:01:07.278
voient ses revenus imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

19
00:01:07.904 --> 00:01:12.070
Cela veut dire que les revenus perçus seront imposés sur la base du taux marginal d'imposition du loueur,

20
00:01:12.488 --> 00:01:14.370
auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux ou,

21
00:01:14.570 --> 00:01:15.113
plus rarement,

22
00:01:15.210 --> 00:01:16.273
les cotisations sociales.

23
00:01:17.117 --> 00:01:24.507
Optimiser sa fiscalité en limitant le poids de l'imposition pour le loueur passe donc nécessairement par le fait de réduire le plus possible le montant imposable.

24
00:01:25.038 --> 00:01:27.288
Et c'est justement en ce domaine que les deux régimes fiscaux,

25
00:01:27.679 --> 00:01:30.179
le régime microbique et le régime réel d'imposition,

26
00:01:30.601 --> 00:01:31.163
diffèrent.

27
00:01:31.992 --> 00:01:32.460
D'une part,

28
00:01:32.601 --> 00:01:35.695
le régime microbique fonctionne selon le mécanisme de l'abattement forfaitaire.

29
00:01:36.179 --> 00:01:36.820
Pour faire simple,

30
00:01:36.920 --> 00:01:42.204
le montant imposable est établi sur la base du montant de recettes annuelles issues de l'allocation meublée déclarée par le loueur,

31
00:01:42.724 --> 00:01:46.911
auquel s'applique un taux d'abattement qui varie selon le type d'activité ainsi que le type de biens.

32
00:01:47.591 --> 00:01:51.036
Pour les revenus perçus en 2025 et depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemaire,

33
00:01:51.411 --> 00:01:54.521
il existe deux possibilités pour le régime microbique en location meublée.

34
00:01:55.036 --> 00:01:55.271
Ainsi,

35
00:01:55.614 --> 00:02:01.380
l'allocation de courte durée d'un meublé de tourisme non classé bénéficie actuellement d'un abattement de 30%

36
00:02:01.381 --> 00:02:05.942
et le bénéfice du régime microbique est plafonné à un montant de recettes annuelles inférieur à 15 000 euros.

37
00:02:06.584 --> 00:02:09.407
tandis que la location de courte durée d'un meublé de tourisme classé,

38
00:02:09.967 --> 00:02:15.094
d'une chambre d'hôte ou encore la location de longue durée bénéficient d'un taux d'abattement de 50%

39
00:02:15.095 --> 00:02:18.337
et d'un plafond de chiffre d'affaires annuel de 77 700 euros.

40
00:02:18.915 --> 00:02:19.516
D'autre part,

41
00:02:19.680 --> 00:02:30.040
le régime réel apparaît comme plus complexe mais aussi souvent le plus avantageux puisqu'il permet au loueur de déduire de son résultat imposable toutes les charges liées à l'activité ainsi que le montant de l'amortissement de la valeur du bien,

42
00:02:30.493 --> 00:02:31.868
des travaux et du mobilier.

43
00:02:32.555 --> 00:02:34.399
Ce régime va donc permettre au lower d'absorber.

44
00:02:34.604 --> 00:02:36.564
notamment sous la forme d'une déduction fiscale,

45
00:02:37.024 --> 00:02:38.146
le coût des plateformes,

46
00:02:38.284 --> 00:02:38.704
agences,

47
00:02:38.724 --> 00:02:40.907
conciergeries ou encore les frais de ménage,

48
00:02:41.087 --> 00:02:42.927
solution auxquelles on recourt de nombreux loueurs.

49
00:02:43.489 --> 00:02:47.067
Les avantages et inconvénients de ces deux régimes devront donc être pesés avec minutie par le loueur,

50
00:02:47.403 --> 00:02:54.028
qui devra éviter de se tourner trop rapidement vers la solution de facilité que représente le régime microbique et qui constitue une erreur fréquente,

51
00:02:54.435 --> 00:02:58.372
particulièrement dans le cas de la location occasionnelle d'une résidence principale ou secondaire.

52
00:02:59.122 --> 00:03:00.325
L'une des raisons de cette erreur,

53
00:03:00.513 --> 00:03:02.669
outre l'attrait de la simplicité déclarative,

54
00:03:03.075 --> 00:03:03.497
pratique.

55
00:03:03.712 --> 00:03:05.632
mais néanmoins coûteuse du régime microbique,

56
00:03:06.253 --> 00:03:11.573
et la crainte des loueurs occasionnels que le régime réel ne corresponde pas à leur situation et ne soit alors pas avantageux,

57
00:03:12.015 --> 00:03:13.171
crainte qui vient du fait que,

58
00:03:13.413 --> 00:03:16.195
dans le cas où un logement est occupé à titre personnel par son bailleur,

59
00:03:16.655 --> 00:03:21.554
le montant de certaines charges déductibles est diminué au prorata du temps d'occupation du loueur sur l'année,

60
00:03:21.976 --> 00:03:23.038
de même que l'amortissement.

61
00:03:23.741 --> 00:03:24.523
Pour y voir plus clair,

62
00:03:24.695 --> 00:03:27.679
prenons l'exemple d'une résidence secondaire louée en courte durée pendant l'année,

63
00:03:28.054 --> 00:03:30.257
mais dont le propriétaire se réserve 12 semaines,

64
00:03:30.398 --> 00:03:32.085
soit 3 mois d'occupation personnelle.

65
00:03:32.585 --> 00:03:33.038
Dans ce cas,

66
00:03:33.320 --> 00:03:35.641
l'amortissement ainsi que certaines charges déductibles,

67
00:03:35.782 --> 00:03:37.403
comme celles liées à l'approvisionnement en eau,

68
00:03:37.583 --> 00:03:38.345
en électricité,

69
00:03:38.825 --> 00:03:40.727
les factures de téléphone ou encore Internet,

70
00:03:41.169 --> 00:03:45.231
se verront diminuer d'un quart de leur montant au titre des trois mois d'occupation personnelle.

71
00:03:45.973 --> 00:03:46.450
Malgré tout,

72
00:03:46.794 --> 00:03:49.497
certaines charges resteront également déductibles en totalité,

73
00:03:49.934 --> 00:03:51.137
comme les frais de comptabilité,

74
00:03:51.294 --> 00:03:54.716
de gestion ou les services souscrits dans le cadre de l'activité de location meublé.

75
00:03:55.841 --> 00:03:56.559
Ce point est clair-ci,

76
00:03:56.809 --> 00:03:58.466
il est donc important de rappeler qu'en réalité,

77
00:03:58.669 --> 00:04:01.450
la non-déduction des charges et de l'amortissement au prorata

78
00:04:01.920 --> 00:04:04.082
ne veut pas dire la fin de l'intérêt du régime réel,

79
00:04:04.482 --> 00:04:11.070
tout simplement parce qu'il s'opère souvent à un effet de balancier entre la période de réservation et le montant des charges et d'amortissement déductible,

80
00:04:11.453 --> 00:04:14.672
ce qui aboutit souvent à un résultat fiscal avantageux pour le loueur.

81
00:04:15.515 --> 00:04:15.914
En effet,

82
00:04:16.156 --> 00:04:21.336
plus un bien est occupé par son propriétaire pendant l'année et moins les charges et l'amortissement déductible seront élevées,

83
00:04:21.726 --> 00:04:24.523
mais puisque le bien est occupé la majorité du temps par son propriétaire,

84
00:04:24.882 --> 00:04:31.195
les recettes de location seront également moins importantes et auront donc toutes les chances d'être compensées par les charges et l'amortissement déduit Merci.

85
00:04:31.552 --> 00:04:33.573
même s'il ne s'agit que d'une fraction de ces derniers.

86
00:04:34.292 --> 00:04:34.893
A l'inverse,

87
00:04:35.073 --> 00:04:36.651
plus un bien est mis en location pendant l'année,

88
00:04:36.854 --> 00:04:38.214
plus les recettes seront importantes,

89
00:04:38.534 --> 00:04:41.514
mais également plus les charges et l'amortissement déductibles seront importants,

90
00:04:41.952 --> 00:04:45.296
et permettront également de réduire considérablement le résultat fiscal.

91
00:04:46.335 --> 00:04:47.014
Attention toutefois,

92
00:04:47.233 --> 00:04:49.593
cette réflexion s'applique surtout aux résidences secondaires,

93
00:04:49.749 --> 00:04:51.889
car dans le cas de la location d'une résidence principale,

94
00:04:52.343 --> 00:04:54.936
certaines charges comme les intérêts d'emprunt ne pourront être déduits,

95
00:04:55.264 --> 00:04:56.343
de même que l'amortissement,

96
00:04:56.733 --> 00:05:00.046
ce qui limitera donc le montant des déductions dont le loueur pourra bénéficier.

97
00:05:00.878 --> 00:05:06.203
Même si la réflexion que nous venons de mener entre le montant des déductions et le volume de réservation s'applique également ici,

98
00:05:06.684 --> 00:05:10.750
les résidences principales étant souvent moins louées pendant l'année que les résidences secondaires.

99
00:05:11.570 --> 00:05:12.172
Plus que jamais,

100
00:05:12.352 --> 00:05:15.289
cette situation nécessite donc le recours au conseil d'un spécialiste,

101
00:05:15.414 --> 00:05:17.414
ou au moins un simulateur d'imposition,

102
00:05:17.789 --> 00:05:19.992
pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux.

103
00:05:20.758 --> 00:05:21.774
Avant de conclure ce point,

104
00:05:21.961 --> 00:05:26.867
il nous reste tout de même à préciser ce que recouvre vraiment le terme d'occupation personnelle pour les résidences secondaires.

105
00:05:27.518 --> 00:05:28.198
Pour ces dernières,

106
00:05:28.278 --> 00:05:33.720
cette notion désigne les périodes pendant lesquelles les propriétaires se réservent la possibilité de jouir exclusivement de leurs biens,

107
00:05:34.240 --> 00:05:34.841
autrement dit,

108
00:05:35.001 --> 00:05:36.978
les périodes où le bien n'est pas ouvert à l'allocation.

109
00:05:37.658 --> 00:05:39.962
À partir du moment où le bien n'est pas ouvert à l'allocation,

110
00:05:40.361 --> 00:05:43.462
il est considéré que les propriétaires s'en réservent la jouissance personnelle.

111
00:05:43.916 --> 00:05:46.884
Qu'ils s'y rendent effectivement ou non n'a donc pas d'importance.

112
00:05:47.384 --> 00:05:47.962
Ces périodes,

113
00:05:48.087 --> 00:05:50.150
qui entraînent une réduction des charges et de l'amortissement,

114
00:05:50.478 --> 00:05:54.462
ne sont toutefois pas à confondre avec les périodes pendant lesquelles le bien est disponible à l'allocation,

115
00:05:54.900 --> 00:05:55.509
mais n'est pas loué.

116
00:05:56.197 --> 00:05:56.962
Prenons un exemple.

117
00:05:57.382 --> 00:05:58.163
En 2025,

118
00:05:58.203 --> 00:06:01.544
un propriétaire souhaite se rendre dans sa résidence secondaire une semaine en février,

119
00:06:01.865 --> 00:06:03.189
deux en juin et une en octobre.

120
00:06:03.708 --> 00:06:06.388
Il va donc fermer le bien à la location pendant ces quatre semaines.

121
00:06:06.810 --> 00:06:06.935
Et,

122
00:06:07.154 --> 00:06:08.630
qu'il s'y rende ou pas sur ces périodes,

123
00:06:08.974 --> 00:06:11.818
ces quatre semaines pèseront sur ses charges et amortissements déductibles.

124
00:06:12.396 --> 00:06:13.771
Pour les 48 semaines restantes,

125
00:06:13.865 --> 00:06:15.458
puisque le bien était ouvert à la location,

126
00:06:15.693 --> 00:06:17.349
qu'il soit effectivement réservé ou non,

127
00:06:17.740 --> 00:06:20.240
la déduction des charges et de l'amortissement sera effective.

128
00:06:20.865 --> 00:06:22.271
Au-delà du choix du régime fiscal,

129
00:06:22.411 --> 00:06:25.396
les lois de résidence principale comme secondaire qui louent en courte durée

130
00:06:25.594 --> 00:06:30.178
devront porter une attention toute particulière à l'éventualité d'être soumis au paiement des cotisations sociales.

131
00:06:30.858 --> 00:06:31.280
En effet,

132
00:06:31.498 --> 00:06:34.327
même au statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP,

133
00:06:34.905 --> 00:06:43.748
il est toujours possible de devoir payer les cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux si les recettes annuelles générées par l'activité de location de courte durée dépassent les 23 000 euros.

134
00:06:44.514 --> 00:06:45.327
Dans cette situation,

135
00:06:45.530 --> 00:06:48.014
le loueur devrait donc s'affilier à un régime de sécurité sociale,

136
00:06:48.483 --> 00:06:49.639
soit celui des indépendants,

137
00:06:49.858 --> 00:06:50.139
soit,

138
00:06:50.358 --> 00:06:50.858
sur option,

139
00:06:50.998 --> 00:06:51.780
au régime général,

140
00:06:52.202 --> 00:06:53.514
et payer les cotisations sociales.

141
00:06:54.322 --> 00:06:58.746
Pour les loueurs qui seraient donc proches de cette limite et qui ne souhaiteraient pas relever du système des cotisations sociales,

142
00:06:59.086 --> 00:07:11.200
il est donc particulièrement important d'adapter le nombre de réservations ou leur prix afin de rester en deçà de ce seuil de 23 000 euros de recettes annuelles de location de courte durée qui ne doit d'ailleurs pas être confondu avec celui identique,

143
00:07:11.559 --> 00:07:15.325
permettant de déterminer l'appartenance au statut de LMNP ou LMP.

144
00:07:16.387 --> 00:07:16.684
Enfin,

145
00:07:16.918 --> 00:07:22.293
il est important de ne pas oublier le volet taxe de l'activité de location de courte durée pour une résidence principale ou secondaire.

146
00:07:22.809 --> 00:07:23.075
Et si ?

147
00:07:23.306 --> 00:07:24.568
Pour tout connaître de ce sujet,

148
00:07:24.728 --> 00:07:27.269
nous vous conseillons notre série dédiée aux taxes en location meublée.

149
00:07:27.652 --> 00:07:32.656
Nous profitons tout de même de cet épisode pour attirer votre attention sur un point important si vous louez votre résidence secondaire.

150
00:07:33.413 --> 00:07:33.820
En effet,

151
00:07:34.038 --> 00:07:38.624
si commencer une activité de location meublée signifie devoir s'acquitter de la cotisation foncière des entreprises,

152
00:07:38.718 --> 00:07:39.242
ou CFE,

153
00:07:39.867 --> 00:07:47.210
une réponse gouvernementale du mois de juin 2025 est venue rappeler que payer la CFE n'exonère pas du paiement de la taxe d'habitation sur la résidence secondaire,

154
00:07:47.554 --> 00:07:48.429
ou THRS.

155
00:07:49.230 --> 00:07:52.854
Les résidences secondaires peuvent donc à la fois être assujetties à la CFE et à la THRS,

156
00:07:53.235 --> 00:07:57.555
puisque le critère qui vient déclencher cette deuxième taxe est la possibilité de pouvoir jouer du bien,

157
00:07:58.001 --> 00:07:59.977
même si le propriétaire ne s'y rend pas effectivement.

158
00:08:00.563 --> 00:08:06.344
Les loueurs qui alternent période de location et d'occupation personnelle ont donc toutes les chances de se retrouver en situation de cumul.

159
00:08:07.063 --> 00:08:08.704
Pour ne pas devoir supporter la THRS,

160
00:08:09.126 --> 00:08:13.376
la seule solution est aujourd'hui de conclure un mandat de gestion exclusif avec une agence de location,

161
00:08:13.876 --> 00:08:18.735
mandat qui permettra de prouver que le bien n'était pas disponible à la location toute l'année puisque géré par l'agence,

162
00:08:19.206 --> 00:08:24.970
et ainsi permettre à son propriétaire d'être exonéré de la THRS au motif qu'il n'a pas eu la possibilité de louer de son bien.

163
00:08:25.774 --> 00:08:26.294
Bien entendu,

164
00:08:26.595 --> 00:08:29.595
cette situation de cumul ne concerne que les résidences secondaires,

165
00:08:29.915 --> 00:08:31.142
puisque les résidences principales,

166
00:08:31.298 --> 00:08:32.501
même louées sur la courte durée,

167
00:08:32.860 --> 00:08:36.220
restent couvertes par l'exonération de taxes d'habitation pour les résidences principales.

168
00:08:37.017 --> 00:08:38.048
Pour conclure cet épisode,

169
00:08:38.282 --> 00:08:43.970
rappelons également que la location de la résidence principale peut donner lieu à une exonération d'impôts sur les revenus de la location.

170
00:08:44.532 --> 00:08:45.845
Il existe deux cas de figure.

171
00:08:46.638 --> 00:08:50.760
Le premier est le cas de la location d'une pièce de la résidence principale sur la longue durée.

172
00:08:51.479 --> 00:08:51.959
Dans ce cas,

173
00:08:52.139 --> 00:08:55.643
une exonération d'impôt est possible si le prix est fixé dans des limites raisonnables,

174
00:08:56.018 --> 00:08:57.377
dont le montant évolue chaque année,

175
00:08:57.901 --> 00:08:58.143
et qui,

176
00:08:58.377 --> 00:08:59.198
en 2025,

177
00:08:59.698 --> 00:09:06.549
sont fixées à 213 euros annuels par mètre carré de surface habitable en Ile-de-France et 157 euros dans les autres régions.

178
00:09:07.268 --> 00:09:07.815
Deuxièmement,

179
00:09:08.315 --> 00:09:11.096
dans le cas de la location de courte durée de la résidence principale,

180
00:09:11.331 --> 00:09:15.862
une exonération d'impôt est prévue si les recettes annuelles sont inférieures à 760 euros.

181
00:09:16.290 --> 00:09:21.673
Notre épisode consacré à la fiscalité de la location de la résidence principale ou secondaire touche maintenant à sa fin.

182
00:09:22.337 --> 00:09:30.306
Et nous vous retrouverons dans notre troisième épisode qui sera consacré au rôle de la copropriété pour la mise en location d'une résidence principale ou secondaire.

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00:09:31.002 --> 00:09:32.462
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00:09:32.712 --> 00:09:33.525
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00:09:33.806 --> 00:09:36.228
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00:09:36.603 --> 00:09:45.462
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