WEBVTT

1
00:00:05.340 --> 00:00:06.501
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.921 --> 00:00:10.824
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.264 --> 00:00:12.985
A le plaisir de vous présenter

4
00:00:13.386 --> 00:00:14.927
« Je découvre le monde du meublé » ,

5
00:00:15.407 --> 00:00:18.449
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.289 --> 00:00:27.295
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.975 --> 00:00:30.717
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.097 --> 00:00:34.860
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.

9
00:00:38.860 --> 00:00:42.821
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode du podcast des rendez-vous de JD2M.

10
00:00:43.161 --> 00:00:44.302
Je m'appelle Baptiste Ausha,

11
00:00:44.303 --> 00:00:47.163
je suis juriste pour Je déclare mon meublé et dans ce podcast,

12
00:00:47.183 --> 00:00:49.904
je donne la parole à des professionnels du secteur de la location meublée,

13
00:00:50.324 --> 00:00:51.764
spécialistes de la comptabilité,

14
00:00:51.864 --> 00:00:52.304
du droit,

15
00:00:52.305 --> 00:00:54.285
de la gestion de biens ou encore du patrimoine.

16
00:00:54.665 --> 00:00:55.946
Ils viennent vous parler fiscalité,

17
00:00:56.226 --> 00:00:56.586
emprunts,

18
00:00:56.726 --> 00:00:57.366
investissement,

19
00:00:57.726 --> 00:01:03.468
réglementation et vous livrer leurs meilleurs conseils pour que vous puissiez en apprendre toujours plus sur l'activité de location meublée.

20
00:01:04.788 --> 00:01:05.168
Aujourd'hui,

21
00:01:05.228 --> 00:01:09.829
notre rendez-vous sera consacré à un acteur que l'on pourrait qualifier d'incontournable dans le domaine de l'investissement immobilier,

22
00:01:10.290 --> 00:01:11.090
le notaire.

23
00:01:11.530 --> 00:01:12.190
Quel est son rôle ?

24
00:01:12.330 --> 00:01:12.670
Pourquoi ?

25
00:01:12.810 --> 00:01:13.190
Ou encore,

26
00:01:13.250 --> 00:01:14.171
quand y avoir recours ?

27
00:01:14.531 --> 00:01:17.211
Voici autant de questions que se posent de nombreux investisseurs,

28
00:01:17.612 --> 00:01:20.032
questions auxquelles nous allons tenter de répondre dans ce podcast.

29
00:01:20.252 --> 00:01:20.752
Et pour cela,

30
00:01:20.812 --> 00:01:21.533
je reçois Nuno,

31
00:01:21.993 --> 00:01:24.273
notaire et fondateur du réseau Mon Notaire Conseil.

32
00:01:24.634 --> 00:01:24.834
Nuno,

33
00:01:25.054 --> 00:01:25.414
bonjour,

34
00:01:25.574 --> 00:01:27.354
merci de m'avoir rejoint pour cet épisode.

35
00:01:27.594 --> 00:01:27.854
On a,

36
00:01:28.034 --> 00:01:29.155
dans la première partie,

37
00:01:29.315 --> 00:01:32.096
évoqué justement tout l'intérêt d'avoir recours à un notaire,

38
00:01:32.116 --> 00:01:33.176
le rôle du notaire.

39
00:01:33.536 --> 00:01:33.936
Bien loin,

40
00:01:33.996 --> 00:01:34.397
finalement,

41
00:01:34.398 --> 00:01:36.999
de le résumer à son seul cliché d'acte,

42
00:01:37.079 --> 00:01:40.342
de personne qui va finalement venir uniquement constater une vente.

43
00:01:40.382 --> 00:01:40.922
Mais justement,

44
00:01:40.923 --> 00:01:43.825
on a un peu passé en revue tout l'intérêt d'aller voir un notaire.

45
00:01:43.845 --> 00:01:44.405
Donc évidemment,

46
00:01:44.406 --> 00:01:46.086
si vous n'avez pas écouté la première partie de ce podcast,

47
00:01:46.527 --> 00:01:47.488
allez d'abord l'écouter.

48
00:01:48.068 --> 00:01:48.589
Là maintenant,

49
00:01:48.649 --> 00:01:49.930
on va parler de la sortie patrimoine.

50
00:01:50.390 --> 00:01:50.890
Cette idée,

51
00:01:51.051 --> 00:01:51.651
tu me le disais,

52
00:01:51.671 --> 00:01:53.673
c'est que quand on préparait ce podcast,

53
00:01:54.093 --> 00:01:56.035
un bien immobilier a une durée de vie limitée,

54
00:01:56.895 --> 00:01:59.578
mais il a une durée de vie finalement limitée dans le patrimoine.

55
00:02:00.258 --> 00:02:02.400
Parce qu'il va y rentrer à un moment ou à un autre.

56
00:02:02.744 --> 00:02:03.765
Et il va finir par en sortir.

57
00:02:04.565 --> 00:02:05.065
Donation,

58
00:02:05.426 --> 00:02:05.946
succession,

59
00:02:06.246 --> 00:02:06.626
vente.

60
00:02:06.846 --> 00:02:08.247
Les cas de figure sont multiples.

61
00:02:08.667 --> 00:02:09.388
Mais quoi qu'il arrive,

62
00:02:09.448 --> 00:02:10.448
c'est justement tout l'intérêt.

63
00:02:10.468 --> 00:02:12.750
C'est que le notaire permet d'envisager ces scénarios,

64
00:02:13.210 --> 00:02:14.571
que ce soit de la transmission gratuite,

65
00:02:14.591 --> 00:02:15.691
la donation à la succession,

66
00:02:16.392 --> 00:02:17.773
ou payante,

67
00:02:17.893 --> 00:02:20.274
à savoir justement avec la vente.

68
00:02:20.554 --> 00:02:21.155
Ce que je te propose,

69
00:02:21.156 --> 00:02:24.657
c'est qu'on essaye un peu de se faire un panorama de ces cas de figure,

70
00:02:24.857 --> 00:02:29.119
en commençant plutôt par les cas de donation et de succession.

71
00:02:29.319 --> 00:02:30.500
Donc la transmission.

72
00:02:31.088 --> 00:02:32.670
la cession à titre non onéreux,

73
00:02:33.711 --> 00:02:35.392
avec une première question,

74
00:02:35.913 --> 00:02:40.878
et bien justement une question qui se pose beaucoup parmi les gens qui font de la location meublée,

75
00:02:40.879 --> 00:02:41.699
qui ont resté en location meublée.

76
00:02:42.219 --> 00:02:48.425
Certains pensent que le fait de louer un bien empêche la donation ou la succession.

77
00:02:48.826 --> 00:02:54.231
Est-ce que tu peux nous expliquer en quoi finalement ce n'est absolument pas le cas ?

78
00:02:55.420 --> 00:02:55.960
Tu disais justement,

79
00:02:55.980 --> 00:02:57.322
il y a plusieurs types de transmission.

80
00:02:57.382 --> 00:02:59.323
La transmission à titre onéreux,

81
00:02:59.363 --> 00:03:00.764
donc j'ai une contrepartie,

82
00:03:01.125 --> 00:03:01.765
un prix de vente.

83
00:03:01.885 --> 00:03:03.266
Parce que je vais vendre à titre onéreux,

84
00:03:03.286 --> 00:03:04.808
donc j'ai l'acquéreur qui va me payer un prix.

85
00:03:05.248 --> 00:03:07.130
J'ai la transmission à titre gratuit.

86
00:03:07.230 --> 00:03:07.350
Là,

87
00:03:07.351 --> 00:03:08.691
je n'ai pas de contrepartie.

88
00:03:08.692 --> 00:03:09.331
C'est-à-dire qu'en fait,

89
00:03:09.652 --> 00:03:11.713
le bien va sortir de mon patrimoine et moi,

90
00:03:13.114 --> 00:03:13.795
en contrepartie,

91
00:03:13.796 --> 00:03:14.496
je ne reçois rien.

92
00:03:15.577 --> 00:03:15.957
En général,

93
00:03:16.057 --> 00:03:16.237
déjà,

94
00:03:16.477 --> 00:03:18.399
on sait que la transmission à titre gratuit,

95
00:03:18.419 --> 00:03:21.982
je la veux que pour les membres de ma famille ou les gens que je veux protéger.

96
00:03:22.022 --> 00:03:24.484
Je ne vais pas transmettre le bien à titre gratuit à un acquéreur.

97
00:03:24.704 --> 00:03:25.404
Ça me semble assez logique.

98
00:03:26.025 --> 00:03:26.325
Eh bien,

99
00:03:26.505 --> 00:03:28.566
cette transmission à titre gratuit,

100
00:03:28.986 --> 00:03:30.947
soit j'attends et je vais la subir,

101
00:03:30.987 --> 00:03:31.228
en fait,

102
00:03:31.248 --> 00:03:31.928
à mon décès,

103
00:03:32.348 --> 00:03:33.549
soit je vais l'anticiper.

104
00:03:34.329 --> 00:03:34.869
Et l'idée,

105
00:03:34.910 --> 00:03:35.250
on l'a vu,

106
00:03:35.350 --> 00:03:36.911
c'est que plus je vais l'anticiper,

107
00:03:37.051 --> 00:03:38.251
plus ça va être intéressant,

108
00:03:38.471 --> 00:03:40.172
tant d'un point de vue civil que fiscal.

109
00:03:40.653 --> 00:03:40.773
Or,

110
00:03:41.353 --> 00:03:42.073
l'idée de dire que,

111
00:03:42.554 --> 00:03:42.774
tiens,

112
00:03:42.814 --> 00:03:43.574
si je donne,

113
00:03:44.295 --> 00:03:44.595
du coup,

114
00:03:44.615 --> 00:03:44.995
on le sait,

115
00:03:44.996 --> 00:03:45.115
ça,

116
00:03:45.155 --> 00:03:46.316
dans toutes les cours de récréation,

117
00:03:46.456 --> 00:03:46.756
donner,

118
00:03:46.796 --> 00:03:47.236
c'est donner,

119
00:03:47.296 --> 00:03:47.676
reprendre,

120
00:03:47.736 --> 00:03:48.217
c'est voler.

121
00:03:48.317 --> 00:03:48.437
Donc,

122
00:03:48.477 --> 00:03:48.737
les gens,

123
00:03:48.757 --> 00:03:51.218
ils ont peur de donner parce qu'ils ont peur de manquer.

124
00:03:51.258 --> 00:03:52.439
C'est quelque chose qu'on retrouve beaucoup,

125
00:03:52.479 --> 00:03:54.000
notamment chez les personnes âgées.

126
00:03:54.592 --> 00:03:56.953
parce qu'ils ont vécu des choses qu'on n'a pas connues.

127
00:03:57.113 --> 00:03:57.913
Je touche du bois,

128
00:03:57.973 --> 00:03:58.453
si je peux,

129
00:03:58.533 --> 00:03:59.814
ou quelque chose de dur en tout cas.

130
00:04:00.474 --> 00:04:02.814
J'espère qu'on ne le connaîtra pas au cours des prochaines années,

131
00:04:02.815 --> 00:04:04.195
malgré les annonces récentes.

132
00:04:05.315 --> 00:04:06.415
Les gens qui ont peur de manquer,

133
00:04:06.836 --> 00:04:08.356
même s'ils ont un gros patrimoine,

134
00:04:09.176 --> 00:04:09.436
en fait,

135
00:04:09.476 --> 00:04:15.738
ils n'arrivent pas à évaluer ce patrimoine et à se dire combien d'années ils pourraient tenir sur ce patrimoine.

136
00:04:15.838 --> 00:04:15.958
Moi,

137
00:04:15.959 --> 00:04:17.159
j'ai des personnes qui ont 90 ans,

138
00:04:17.519 --> 00:04:19.879
je ne sais pas si je dois donner à mes enfants,

139
00:04:19.919 --> 00:04:21.120
parce que je fais comment,

140
00:04:21.140 --> 00:04:21.260
moi,

141
00:04:21.300 --> 00:04:22.180
si un jour j'ai besoin ?

142
00:04:23.148 --> 00:04:23.348
Du coup,

143
00:04:23.349 --> 00:04:24.429
j'ai beau leur faire un calcul,

144
00:04:24.729 --> 00:04:25.469
c'est très simple en fait.

145
00:04:25.509 --> 00:04:26.550
Vu le montant de nos patrimoines,

146
00:04:26.570 --> 00:04:28.431
vous pourriez tenir jusqu'à 180 ans,

147
00:04:28.471 --> 00:04:29.432
même avec un gros train de vie.

148
00:04:29.892 --> 00:04:30.913
Mais ils ont toujours cette peur.

149
00:04:31.653 --> 00:04:33.914
Et cette peur que tu as bien identifiée,

150
00:04:34.054 --> 00:04:35.775
on la retrouve pas que chez les anciens.

151
00:04:36.196 --> 00:04:37.216
Même chez les jeunes parents,

152
00:04:37.217 --> 00:04:37.496
on peut se dire,

153
00:04:37.497 --> 00:04:37.877
« Mais attends,

154
00:04:38.397 --> 00:04:38.757
je donne,

155
00:04:38.797 --> 00:04:39.217
mais après,

156
00:04:40.178 --> 00:04:41.499
qu'est-ce qui se passe si le bien est loué ? »

157
00:04:41.979 --> 00:04:42.199
Eh bien,

158
00:04:42.200 --> 00:04:42.899
ce qu'on peut faire,

159
00:04:42.940 --> 00:04:43.620
c'est démembrer.

160
00:04:43.900 --> 00:04:44.360
Démembrer,

161
00:04:44.400 --> 00:04:45.341
c'est-à-dire que d'un côté,

162
00:04:45.381 --> 00:04:46.742
il va y avoir la nue propriété.

163
00:04:47.142 --> 00:04:49.243
c'est cette nulle propriété qui va faire l'objet de la donation,

164
00:04:49.683 --> 00:04:50.504
et bien entendu.

165
00:04:50.892 --> 00:04:52.818
On va préserver le cadre de vie,

166
00:04:52.858 --> 00:04:53.901
les pouvoirs,

167
00:04:53.941 --> 00:04:56.387
les revenus au profit des donateurs,

168
00:04:56.388 --> 00:04:57.430
la personne qui donne,

169
00:04:58.293 --> 00:04:59.877
et donc c'est ce qu'on appelle l'usufruit.

170
00:05:00.549 --> 00:05:01.170
Cet usufruit,

171
00:05:01.190 --> 00:05:01.450
en fait,

172
00:05:01.490 --> 00:05:01.770
dedans,

173
00:05:01.771 --> 00:05:02.531
il y a deux choses.

174
00:05:02.751 --> 00:05:05.713
Il y a le droit d'utiliser et le droit de percevoir les fruits.

175
00:05:06.294 --> 00:05:07.335
Toi qui es juriste,

176
00:05:07.755 --> 00:05:09.777
c'est ce qu'on appelait en droit latin,

177
00:05:10.217 --> 00:05:12.059
l'usus et le fructus.

178
00:05:12.459 --> 00:05:12.979
Donc l'usus,

179
00:05:13.039 --> 00:05:13.860
le droit d'utiliser,

180
00:05:14.120 --> 00:05:14.601
fructus,

181
00:05:14.641 --> 00:05:15.802
le droit de percevoir les fruits.

182
00:05:16.122 --> 00:05:16.542
Donc déjà,

183
00:05:17.223 --> 00:05:20.425
ça veut dire que si je donne la nue propriété d'un bien qui m'appartient à mes enfants,

184
00:05:20.766 --> 00:05:21.526
bien entendu,

185
00:05:21.566 --> 00:05:22.567
en tant qu'usufruitier,

186
00:05:22.908 --> 00:05:24.048
je peux continuer de l'habiter,

187
00:05:24.049 --> 00:05:26.470
de le prêter et de le louer.

188
00:05:26.891 --> 00:05:28.072
Donc les revenus locatifs,

189
00:05:28.352 --> 00:05:29.373
que ce soit la location nue.

190
00:05:29.733 --> 00:05:30.253
ou meublé,

191
00:05:30.553 --> 00:05:31.534
c'est toujours pour moi.

192
00:05:32.814 --> 00:05:32.974
Donc,

193
00:05:33.114 --> 00:05:33.894
pas d'inquiétude,

194
00:05:34.114 --> 00:05:41.476
vous pouvez et vous devez d'ailleurs transmettre le plus tôt possible la nupropriété à vos enfants et vous préservez votre train de vie,

195
00:05:41.916 --> 00:05:43.337
vos revenus pour vous grâce à le juge.

196
00:05:44.257 --> 00:05:44.757
Si je résume,

197
00:05:44.797 --> 00:05:45.237
effectivement,

198
00:05:45.317 --> 00:05:46.858
ce que je viens de vous expliquer,

199
00:05:47.018 --> 00:05:50.279
c'est ce mécanisme du démembrement.

200
00:05:51.119 --> 00:05:58.541
On est en train d'exercer l'allocation meublée et on commence finalement à s'en départir progressivement en donnant la nupropriété sauf que finalement,

201
00:05:59.693 --> 00:06:00.333
au présent,

202
00:06:00.533 --> 00:06:01.574
pour la personne qui est habituelle,

203
00:06:01.654 --> 00:06:02.434
ça ne va rien changer.

204
00:06:02.435 --> 00:06:04.035
Elle va continuer à percevoir ses loyers,

205
00:06:04.036 --> 00:06:06.216
elle va continuer à pouvoir bénéficier de la fiscalité,

206
00:06:06.636 --> 00:06:07.817
notamment quand on prend une location à blé,

207
00:06:08.157 --> 00:06:09.737
l'amortissement de l'usufruit est toujours à l'app,

208
00:06:09.757 --> 00:06:11.158
ça ne le remet absolument pas en cause.

209
00:06:11.858 --> 00:06:12.518
Donc effectivement,

210
00:06:12.639 --> 00:06:13.979
c'est extrêmement avantageux,

211
00:06:14.759 --> 00:06:15.280
et on le disait,

212
00:06:15.680 --> 00:06:16.900
après on pourrait se dire justement,

213
00:06:17.561 --> 00:06:18.361
si ça ne change rien,

214
00:06:18.521 --> 00:06:19.561
pourquoi démembrer ?

215
00:06:20.062 --> 00:06:20.602
Sauf qu'en réalité,

216
00:06:20.622 --> 00:06:21.582
ça va changer quelque chose,

217
00:06:21.602 --> 00:06:22.623
non pas sur le moment,

218
00:06:23.383 --> 00:06:26.544
mais au moment où la transmission va devoir se faire,

219
00:06:27.225 --> 00:06:27.605
justement,

220
00:06:27.645 --> 00:06:27.925
basse

221
00:06:28.705 --> 00:06:30.326
le cas le plus probable est ensuite du décès,

222
00:06:30.466 --> 00:06:30.987
nécessairement.

223
00:06:31.547 --> 00:06:31.827
Est-ce que,

224
00:06:31.847 --> 00:06:32.168
du coup,

225
00:06:32.208 --> 00:06:32.948
tu peux nous expliquer,

226
00:06:33.028 --> 00:06:33.368
notamment,

227
00:06:33.388 --> 00:06:36.531
quel va être le bénéfice fiscal du démembrement ?

228
00:06:36.532 --> 00:06:39.112
C'est-à-dire qu'au moment où la succession va devoir avoir lieu,

229
00:06:39.733 --> 00:06:40.013
eh bien,

230
00:06:40.673 --> 00:06:44.536
quel va être l'intérêt d'y avoir pensé avant et d'avoir opéré le démembrement de son bien ?

231
00:06:45.116 --> 00:06:46.357
On va prendre un exemple concret.

232
00:06:46.717 --> 00:06:47.078
Imagine,

233
00:06:47.098 --> 00:06:49.319
je suis propriétaire d'un bien qui vaut 200 000 euros,

234
00:06:49.379 --> 00:06:51.541
j'ai un seul enfant et je n'ai pas de conjoint.

235
00:06:51.661 --> 00:06:52.782
Je suis seul propriétaire,

236
00:06:53.262 --> 00:06:53.822
j'ai un enfant.

237
00:06:54.523 --> 00:06:54.763
Eh bien,

238
00:06:54.823 --> 00:06:57.805
si je décède sans avoir anticipé que ce bien vaut 200 000 euros,

239
00:06:58.985 --> 00:07:01.627
mon enfant va devoir payer des droits de succession sur ce bien.

240
00:07:02.107 --> 00:07:07.090
Il va bénéficier d'un abattement qui est de 100 000 euros par parent et par enfant qui s'applique tous les 15 ans.

241
00:07:07.710 --> 00:07:09.111
Donc si je n'ai pas transmis du vivant,

242
00:07:09.151 --> 00:07:10.892
mon enfant va avoir la totalité de l'abattement.

243
00:07:11.252 --> 00:07:13.133
Donc 200 000 moins 100 000,

244
00:07:13.134 --> 00:07:15.554
il va rester taxable dans ma succession 100 000.

245
00:07:15.974 --> 00:07:16.735
Sur ces 100 000,

246
00:07:16.736 --> 00:07:20.137
mon enfant va payer des droits de succession au barème progressif qui va de 5 à

247
00:07:20.597 --> 00:07:21.557
45 %. Là,

248
00:07:21.558 --> 00:07:22.258
en l'occurrence,

249
00:07:22.718 --> 00:07:24.199
il va être dans la tranche à 20 %.

250
00:07:24.719 --> 00:07:26.340
Et pour tenir compte des tranches inférieures,

251
00:07:26.341 --> 00:07:26.520
en fait,

252
00:07:26.540 --> 00:07:27.941
je vais enlever 1806 euros.

253
00:07:28.581 --> 00:07:28.761
Donc,

254
00:07:28.941 --> 00:07:29.241
en fait,

255
00:07:29.301 --> 00:07:30.642
ça va faire payer à mon enfant

256
00:07:31.142 --> 00:07:33.163
20 000 moins 1 806.

257
00:07:33.603 --> 00:07:33.883
Bref,

258
00:07:34.123 --> 00:07:34.383
allez,

259
00:07:34.864 --> 00:07:38.465
donc dans les 18 894,

260
00:07:38.466 --> 00:07:38.625
ça fait ça,

261
00:07:38.626 --> 00:07:40.446
18 894 euros.

262
00:07:40.447 --> 00:07:41.546
Un petit peu moins de 19 000 euros.

263
00:07:42.447 --> 00:07:42.567
Ça,

264
00:07:42.627 --> 00:07:44.287
c'est si je ne fais rien de mon vivant.

265
00:07:44.888 --> 00:07:48.589
Alors que si je transmets la nulle propriété justement de mon vivant,

266
00:07:49.289 --> 00:07:52.571
au lieu que mon enfant recueille le bien au moment de la succession,

267
00:07:52.871 --> 00:07:54.171
il va être propriétaire de suite,

268
00:07:54.431 --> 00:07:55.852
au moment de l'acte de donation.

269
00:07:56.292 --> 00:07:56.532
Et moi,

270
00:07:56.552 --> 00:07:58.113
je vais garder l'usufru en toute ma vie.

271
00:07:58.489 --> 00:08:02.152
Et mon usufruit va s'éteindre à mon décès sans aucune taxation.

272
00:08:02.372 --> 00:08:02.552
Alors,

273
00:08:02.572 --> 00:08:04.073
la bâtisse où c'est très intéressant,

274
00:08:04.653 --> 00:08:05.814
c'est qu'au moment de la donation,

275
00:08:06.455 --> 00:08:06.695
déjà,

276
00:08:06.755 --> 00:08:09.837
je regarde la valeur aujourd'hui et non pas la valeur à mon décès.

277
00:08:10.337 --> 00:08:10.477
Donc,

278
00:08:10.597 --> 00:08:11.478
plus je suis jeune,

279
00:08:12.219 --> 00:08:13.639
plus j'ai une grande espérance de vie,

280
00:08:13.760 --> 00:08:15.921
plus le bien a une chance de se revaloriser.

281
00:08:16.201 --> 00:08:18.002
Quand on parlait de total return tout à l'heure.

282
00:08:19.403 --> 00:08:19.524
Donc,

283
00:08:19.544 --> 00:08:21.885
si je prends mon bien et qu'au jour de la donation,

284
00:08:21.905 --> 00:08:23.566
le bien vaut 200 000 et que,

285
00:08:23.646 --> 00:08:24.287
par exemple,

286
00:08:24.407 --> 00:08:24.927
imagine,

287
00:08:25.027 --> 00:08:26.128
tu as un parent qui a,

288
00:08:26.348 --> 00:08:26.768
on va dire,

289
00:08:26.829 --> 00:08:27.469
54 ans.

290
00:08:28.089 --> 00:08:31.230
Il est dans la catégorie entre 51 et 61 ans.

291
00:08:32.210 --> 00:08:34.251
L'usufruit se calcule par tranche de 10 ans.

292
00:08:34.471 --> 00:08:38.852
C'est le Code général des impôts qui établit un barème qui est un peu basé sur l'espérance de vie.

293
00:08:39.312 --> 00:08:39.992
Plus je suis jeune,

294
00:08:40.172 --> 00:08:41.473
plus j'ai une grande espérance de vie,

295
00:08:42.053 --> 00:08:44.854
plus mon enfant est censé attendre longtemps pour récupérer l'usufruit.

296
00:08:45.374 --> 00:08:48.255
Donc plus je suis jeune et plus l'usufruit que je conserve a une forte valeur.

297
00:08:48.775 --> 00:08:49.555
Dans notre exemple,

298
00:08:49.675 --> 00:08:52.636
si le parent qui va donner le bien a 54 ans,

299
00:08:53.036 --> 00:08:54.436
son usufruit vaut 50%.

300
00:08:55.397 --> 00:08:57.217
Donc je transmets un bien qui vaut 200 000.

301
00:08:57.337 --> 00:08:58.158
Mais fiscalement,

302
00:08:58.198 --> 00:08:59.218
j'efface 50%

303
00:08:59.219 --> 00:08:59.779
de l'addition.

304
00:09:00.219 --> 00:09:01.780
Le bien n'est valorisé que pour

305
00:09:02.300 --> 00:09:02.921
100 000 euros.

306
00:09:03.982 --> 00:09:04.122
Donc,

307
00:09:04.123 --> 00:09:07.244
je transmets la nulle propriété d'un bien qui vaut donc 100 000 euros.

308
00:09:07.964 --> 00:09:10.346
Mon enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros.

309
00:09:11.747 --> 00:09:13.308
Droit de donation à payer zéro.

310
00:09:14.109 --> 00:09:14.829
À mon décès,

311
00:09:14.830 --> 00:09:15.810
le plus tard possible,

312
00:09:15.870 --> 00:09:18.592
l'usufruit va s'éteindre sur ce bien sans aucune taxation.

313
00:09:18.972 --> 00:09:19.112
Donc,

314
00:09:19.113 --> 00:09:20.553
je viens de gagner 100 000 de base.

315
00:09:20.813 --> 00:09:21.274
Encore une fois,

316
00:09:21.294 --> 00:09:22.494
si le bien s'est revalorisé,

317
00:09:22.574 --> 00:09:22.875
Baptiste,

318
00:09:22.935 --> 00:09:23.235
parce que,

319
00:09:23.555 --> 00:09:24.135
dans mon exemple,

320
00:09:24.136 --> 00:09:25.296
la personne qui donne est très jeune,

321
00:09:25.297 --> 00:09:26.137
elle a 54 ans.

322
00:09:26.589 --> 00:09:29.471
avec une espérance de vie qui va être de au moins 30 ans,

323
00:09:29.931 --> 00:09:32.252
imagine le bien en 30 ans double de valeur.

324
00:09:33.113 --> 00:09:35.394
Même si le bien vaut 400 000 euros au décès,

325
00:09:35.934 --> 00:09:39.016
il n'y aura jamais de droit de succession ni sur l'usufruit qui s'est éteint,

326
00:09:39.456 --> 00:09:43.058
ni sur la prise de valeur entre les 200 000 et les 400 000.

327
00:09:43.258 --> 00:09:47.181
Chose qui va être très intéressante dans notre total return dans le patrimoine familial.

328
00:09:47.761 --> 00:09:47.881
Oui,

329
00:09:47.882 --> 00:09:48.241
effectivement.

330
00:09:48.361 --> 00:09:49.722
Pour revenir sur ce que tu disais,

331
00:09:49.762 --> 00:09:50.823
c'est vrai que parfois,

332
00:09:50.863 --> 00:09:54.065
quand on entend pour la première fois parler d'usufruit et de propriété,

333
00:09:54.325 --> 00:09:54.905
on ne sait pas en fait...

334
00:09:55.529 --> 00:09:56.589
dans la valeur totale du bien,

335
00:09:56.590 --> 00:09:58.210
ce qui est recouvert par l'usufruit et la nulle propriété.

336
00:09:58.230 --> 00:09:58.610
Donc c'est bien,

337
00:09:58.611 --> 00:10:00.230
tu l'as très bien expliqué.

338
00:10:00.690 --> 00:10:00.991
En fait,

339
00:10:01.211 --> 00:10:02.091
la valeur de l'usufruit,

340
00:10:02.231 --> 00:10:04.311
et donc par définition celle de la nulle propriété,

341
00:10:04.452 --> 00:10:07.032
va se calculer par rapport à l'âge de l'usufruitier,

342
00:10:07.052 --> 00:10:08.453
de celui qui donne la nulle propriété.

343
00:10:08.773 --> 00:10:09.533
Donc c'est par tranche,

344
00:10:09.613 --> 00:10:10.093
effectivement.

345
00:10:10.094 --> 00:10:10.313
Donc là,

346
00:10:10.314 --> 00:10:10.973
dans ton exemple,

347
00:10:11.493 --> 00:10:12.694
on était pile à 50%.

348
00:10:13.114 --> 00:10:13.554
Mais évidemment,

349
00:10:13.614 --> 00:10:15.375
plus on donne tard dans la vie,

350
00:10:15.615 --> 00:10:16.875
moins l'usufruit vaut.

351
00:10:17.095 --> 00:10:17.895
Plus on donne tôt,

352
00:10:18.295 --> 00:10:19.156
plus il est important.

353
00:10:19.496 --> 00:10:19.776
C'est ça.

354
00:10:19.916 --> 00:10:21.396
Et ce sont donc deux bases communiquant.

355
00:10:21.916 --> 00:10:23.257
La nulle propriété et l'usufruit,

356
00:10:23.377 --> 00:10:23.917
de l'autre côté.

357
00:10:24.277 --> 00:10:24.717
ensemble,

358
00:10:24.718 --> 00:10:25.938
ça constitue la pleine propriété,

359
00:10:25.978 --> 00:10:27.359
donc la valeur totale de votre bien.

360
00:10:27.860 --> 00:10:28.340
Forcément,

361
00:10:28.860 --> 00:10:30.802
plus mon usufruit a une forte valeur,

362
00:10:30.922 --> 00:10:32.443
plus la nulle propriété donnée est faible.

363
00:10:33.303 --> 00:10:36.185
Plus je vieillis et plus mon usufruit baisse,

364
00:10:36.225 --> 00:10:37.686
parce que mon espérance de vie baisse,

365
00:10:37.967 --> 00:10:40.128
et donc plus la valeur de la nulle propriété augmente.

366
00:10:40.749 --> 00:10:41.449
Donc l'intérêt,

367
00:10:41.569 --> 00:10:44.551
c'est de donner quand la valeur de la nulle propriété est la plus faible,

368
00:10:44.571 --> 00:10:45.452
la plus basse possible,

369
00:10:45.752 --> 00:10:46.933
donc lorsque l'usufruit est le plus haut,

370
00:10:47.093 --> 00:10:48.454
donc lorsque je suis le plus jeune possible.

371
00:10:48.474 --> 00:10:51.736
Merci pour cette question,

372
00:10:51.776 --> 00:10:52.137
effectivement.

373
00:10:52.961 --> 00:10:54.062
absolument important,

374
00:10:54.063 --> 00:11:01.666
et puis encore une fois justement parce que le démembrement lui n'impacte absolument pas l'activité de location meublée au moment où elle est exercée,

375
00:11:01.686 --> 00:11:17.796
c'est ça aussi qu'il faut bien garder à l'esprit et c'est justement aussi parce que ce démembrement en plus il a un autre intérêt au-delà de l'intérêt fiscal il a un intérêt qui d'ailleurs vaut de manière générale pour quel que soit le sujet dès qu'on commence à parler de succession c'est qu'il permet quand même à

376
00:11:17.816 --> 00:11:19.697
quelqu'un d'organiser sa succession

377
00:11:20.137 --> 00:11:22.918
de ne pas laisser les héritiers devoir se débrouiller avec ça.

378
00:11:23.558 --> 00:11:24.058
Alors on le sait,

379
00:11:24.478 --> 00:11:24.918
c'est aussi,

380
00:11:25.078 --> 00:11:25.539
on va peut-être,

381
00:11:25.659 --> 00:11:26.899
là il y aurait énormément à dire,

382
00:11:26.939 --> 00:11:27.719
pas que sur l'investissement,

383
00:11:27.739 --> 00:11:32.120
donc on ne va pas nécessairement revenir sur à quel point le rôle du notaire est important à ce moment-là,

384
00:11:32.200 --> 00:11:32.660
évidemment,

385
00:11:32.981 --> 00:11:36.802
parce que là ce serait carrément presque un cours de droit notarial qu'il faudrait qu'on fasse ensemble.

386
00:11:37.242 --> 00:11:37.482
Mais voilà,

387
00:11:37.542 --> 00:11:38.542
c'est important de le rappeler aussi,

388
00:11:38.642 --> 00:11:39.522
c'est que le démembrement,

389
00:11:39.662 --> 00:11:40.563
au-delà de son avantage fiscal,

390
00:11:40.564 --> 00:11:42.563
il a aussi un avantage presque entre guillemets en nature,

391
00:11:43.003 --> 00:11:46.604
c'est qu'il permet d'organiser beaucoup plus sereinement la transmission,

392
00:11:46.664 --> 00:11:48.685
la succession d'un bien immobilier.

393
00:11:49.125 --> 00:11:54.507
plutôt que justement de devoir laisser les héritiers se débrouiller avec tout ça.

394
00:11:55.387 --> 00:11:55.887
Et justement,

395
00:11:55.888 --> 00:11:56.127
en plus,

396
00:11:56.467 --> 00:11:58.568
tout l'avantage de ce démantèlement,

397
00:11:58.569 --> 00:11:59.488
c'est qu'ensuite,

398
00:11:59.988 --> 00:12:01.589
les héritiers qui vont récupérer,

399
00:12:01.749 --> 00:12:02.729
parce qu'encore une fois,

400
00:12:02.809 --> 00:12:03.749
ça peut être fait pour un bien loué,

401
00:12:04.230 --> 00:12:07.371
les héritiers peuvent ensuite très très facilement continuer,

402
00:12:07.791 --> 00:12:08.991
choisir de continuer l'activité,

403
00:12:09.591 --> 00:12:12.292
ou bien de choisir d'y mettre fin,

404
00:12:12.412 --> 00:12:12.852
mais dans ce cas-là,

405
00:12:12.912 --> 00:12:13.232
attention,

406
00:12:13.312 --> 00:12:14.893
s'il y a un locataire de longue durée dans le bien,

407
00:12:15.209 --> 00:12:17.010
il y aura certaines conditions pour le récupérer,

408
00:12:17.030 --> 00:12:18.151
que ce soit s'ils veulent vendre,

409
00:12:18.271 --> 00:12:19.591
s'ils veulent y habiter eux-mêmes.

410
00:12:20.092 --> 00:12:20.212
Ça,

411
00:12:20.352 --> 00:12:24.254
on ne va pas forcément revenir à l'occasion de ce podcast sur ces points-là.

412
00:12:24.614 --> 00:12:24.854
Mais voilà,

413
00:12:24.934 --> 00:12:27.035
c'est important de le savoir aussi que finalement,

414
00:12:27.075 --> 00:12:27.316
après,

415
00:12:27.556 --> 00:12:29.116
une fois qu'on récupère la pleine propriété du bien,

416
00:12:29.657 --> 00:12:31.558
on est libre ou de continuer ou d'arrêter,

417
00:12:31.718 --> 00:12:32.438
même si pour arrêter,

418
00:12:32.458 --> 00:12:38.441
il faudra quand même cocher certaines cases puisque le locataire de longue durée est protégé.

419
00:12:39.482 --> 00:12:44.845
J'ai du coup maintenant envie de t'emmener sur un autre sujet qui va être cette fois-ci la transmission à titre onéreux.

420
00:12:45.289 --> 00:13:00.436
la vente parce que là aussi encore une fois c'est un petit peu la même chose que pour l'achat le rôle du notaire un peu réduit finalement l'acheteur et le vendeur voient finalement encore une fois le notaire comme celui devant lequel on est forcé de passer à la fin mais là ça fait un peu écho à tout ce qu'on avait dit le

421
00:13:00.496 --> 00:13:12.101
notaire justement il a un rôle extrêmement important pour le vendeur le premier c'est certainement justement l'anticipation de la fiscalité et c'est là enfin qu'on en arrive à cette question de la plus-value Merci.

422
00:13:12.441 --> 00:13:14.122
C'est quelque chose qu'il faut anticiper à l'avance.

423
00:13:14.202 --> 00:13:18.044
Est-ce que tu peux peut-être nous expliquer globalement ce que c'est que la plus-value ?

424
00:13:18.144 --> 00:13:20.665
Plus particulièrement pour la vente d'un bien meublé,

425
00:13:21.026 --> 00:13:23.327
puisqu'on sait que ça a évolué dernièrement.

426
00:13:24.147 --> 00:13:30.611
Est-ce que tu peux commencer par nous parler un petit peu de cette fiscalité de la plus-value et en quoi c'est important de l'anticiper,

427
00:13:30.691 --> 00:13:34.173
notamment si on s'est lancé dans une activité pour ensuite,

428
00:13:34.613 --> 00:13:36.014
avec le but peut-être après,

429
00:13:36.234 --> 00:13:36.814
de vendre le bien ?

430
00:13:37.374 --> 00:13:37.955
Eh bien Baptiste,

431
00:13:37.956 --> 00:13:40.576
on disait que la plus-value immobilière,

432
00:13:40.676 --> 00:13:41.737
c'est la différence entre

433
00:13:42.725 --> 00:13:45.026
prix de vente et le prix d'acquisition.

434
00:13:45.526 --> 00:13:47.826
Si j'ai acheté un bien 100 et que je le revends 200,

435
00:13:47.886 --> 00:13:49.487
j'ai une plus-value de 100.

436
00:13:50.647 --> 00:13:53.888
Cette plus-value de 100 va être taxable.

437
00:13:54.888 --> 00:13:55.488
En France,

438
00:13:55.548 --> 00:13:56.009
comme je le disais,

439
00:13:56.029 --> 00:14:00.730
l'État part du principe que si j'ai spéculé sur un bien immobilier,

440
00:14:00.731 --> 00:14:03.010
je dois partager cette valeur ajoutée,

441
00:14:03.070 --> 00:14:03.651
cette plus-value,

442
00:14:03.891 --> 00:14:04.371
avec l'État.

443
00:14:04.911 --> 00:14:06.711
La part de l'État va dépendre,

444
00:14:06.831 --> 00:14:10.272
est-ce que je suis un vendeur en nom propre,

445
00:14:10.292 --> 00:14:10.913
personne physique,

446
00:14:10.993 --> 00:14:12.273
ou est-ce que je suis une société ?

447
00:14:12.909 --> 00:14:14.290
Si je suis un vendeur en nom propre,

448
00:14:14.330 --> 00:14:15.090
personne physique,

449
00:14:15.091 --> 00:14:21.874
et bien cette plus-value va être axée à ce qu'on appelle la plus-value des particuliers au taux actuel de 36,2%

450
00:14:22.434 --> 00:14:23.335
qui contient deux choses,

451
00:14:23.336 --> 00:14:24.235
des prélèvements sociaux,

452
00:14:24.936 --> 00:14:26.336
le taux de 17,2%

453
00:14:27.217 --> 00:14:29.718
et de l'impôt sur revenu au barème forfaitaire,

454
00:14:29.798 --> 00:14:32.199
quel que soit votre taux d'imposition à l'IR,

455
00:14:32.680 --> 00:14:34.521
et bien ça sera le même barème pour tout le monde,

456
00:14:34.641 --> 00:14:35.581
un barème de 19%.

457
00:14:36.422 --> 00:14:38.303
Donc 19 plus 17,2,

458
00:14:38.304 --> 00:14:42.165
ça va me faire 36,2 avec des abattements pour durée de détention.

459
00:14:42.521 --> 00:14:44.104
On rentrera dans les détails juste après.

460
00:14:44.605 --> 00:14:44.945
Mais déjà,

461
00:14:44.965 --> 00:14:46.408
on sait que le fait générateur,

462
00:14:46.828 --> 00:14:48.090
c'est le moment de la vente finale,

463
00:14:48.111 --> 00:14:49.673
lorsqu'il va y avoir ce transfert de propriété,

464
00:14:50.014 --> 00:14:51.737
lorsque le bien sort de mon patrimoine.

465
00:14:52.758 --> 00:14:53.239
Pour autant,

466
00:14:53.580 --> 00:14:54.361
tu l'as justement dit,

467
00:14:54.601 --> 00:14:57.322
Ce n'est pas au moment de la vente finale que je dois me poser ces questions.

468
00:14:57.723 --> 00:14:58.283
C'est en amont,

469
00:14:58.443 --> 00:14:59.564
parce qu'au moment de la vente finale,

470
00:14:59.844 --> 00:15:06.207
le notaire va juste constater le transfert de propriété du vendeur au profit de l'acquéreur et le paiement du prix de l'acquéreur au profit du vendeur,

471
00:15:06.848 --> 00:15:08.669
et donc les conséquences fiscales pour les deux.

472
00:15:09.589 --> 00:15:11.830
On parle souvent de passage obligatoire chez le notaire,

473
00:15:11.850 --> 00:15:12.391
parce qu'en effet,

474
00:15:12.431 --> 00:15:13.751
cette vente finale,

475
00:15:14.292 --> 00:15:15.032
obligatoirement,

476
00:15:15.033 --> 00:15:19.475
doit être signée devant un notaire lorsqu'il s'agit d'une transaction sur un bien immobilier en France.

477
00:15:20.655 --> 00:15:21.135
Pour autant,

478
00:15:21.696 --> 00:15:22.696
si je ne veux pas subir,

479
00:15:23.297 --> 00:15:23.857
c'est en amont.

480
00:15:24.137 --> 00:15:25.037
c'est au moment de la promesse,

481
00:15:25.097 --> 00:15:30.479
voire même avant la promesse que le vendeur va se poser la question mais quelles sont les conséquences de cette vente ?

482
00:15:31.019 --> 00:15:32.299
Qu'est-ce que ça va engendrer pour moi ?

483
00:15:32.599 --> 00:15:33.960
Parce que si j'achetais un bien sans,

484
00:15:34.220 --> 00:15:35.240
je vais le vendre de sans,

485
00:15:35.580 --> 00:15:40.842
et que je pense garder de sans dans mon patrimoine pour faire d'autres choses mais qu'au final l'État va se servir,

486
00:15:40.962 --> 00:15:41.882
va me ponctionner,

487
00:15:42.242 --> 00:15:44.503
va me déduire la plus-value.

488
00:15:45.983 --> 00:15:46.403
Forcément,

489
00:15:46.404 --> 00:15:47.383
il faut que je le sache en amont.

490
00:15:48.684 --> 00:15:49.684
Parce qu'aujourd'hui en France,

491
00:15:49.704 --> 00:15:53.505
la plus-value immobilière notamment lorsque je suis un vendeur particulier

492
00:15:54.105 --> 00:15:54.405
Eh bien,

493
00:15:55.146 --> 00:15:56.206
ce n'est pas qu'elle a un dolore,

494
00:15:56.286 --> 00:15:56.626
mais en fait,

495
00:15:56.646 --> 00:15:57.687
je ne la vois même pas.

496
00:15:58.007 --> 00:16:01.709
Elle est prélevée directement le jour de la vente sur le prix de vente par le notaire.

497
00:16:01.729 --> 00:16:03.430
Ça n'a pas toujours été le cas.

498
00:16:03.910 --> 00:16:04.151
Avant,

499
00:16:04.171 --> 00:16:10.594
c'était le vendeur qui encaissait son prix de vente chez le notaire et qui ensuite devait faire sa déclaration et aller payer lui-même son impôt à l'État.

500
00:16:11.515 --> 00:16:14.056
On a pu observer que certains vendeurs oubliaient,

501
00:16:14.376 --> 00:16:15.076
entre guillemets,

502
00:16:15.077 --> 00:16:17.418
de redéclarer et donc d'aller payer leur plus-value.

503
00:16:17.458 --> 00:16:17.738
Du coup,

504
00:16:17.778 --> 00:16:18.418
l'État s'est dit,

505
00:16:18.598 --> 00:16:18.798
tiens,

506
00:16:18.959 --> 00:16:21.460
on a un officier public ministériel en qui on a confiance,

507
00:16:21.461 --> 00:16:22.060
qui est le notaire,

508
00:16:22.360 --> 00:16:23.241
on va lui demander à lui.

509
00:16:23.957 --> 00:16:25.898
avant même de verser le prix de vente au notaire,

510
00:16:25.918 --> 00:16:29.601
de piocher la partie qui revient à l'État pour reverser cet impôt,

511
00:16:29.621 --> 00:16:31.442
donc cet impôt sur la plus-value immobilière à l'État.

512
00:16:32.303 --> 00:16:32.503
Alors,

513
00:16:33.964 --> 00:16:34.724
ce que je recommande,

514
00:16:34.905 --> 00:16:35.205
Baptiste,

515
00:16:35.206 --> 00:16:42.750
c'est de prendre rendez-vous chez votre notaire dès que vous avez un projet de vente pour voir est-ce que je bénéficie d'un des cas d'exonération parce qu'il y en a plusieurs.

516
00:16:44.351 --> 00:16:46.192
Si je ne bénéficie pas d'un cas d'exonération,

517
00:16:46.633 --> 00:16:48.014
quel va être le montant de la plus-value ?

518
00:16:48.734 --> 00:16:50.735
Et est-ce qu'il y a des sources d'optimisation ?

519
00:16:51.316 --> 00:16:51.596
Est-ce que,

520
00:16:51.636 --> 00:16:52.036
par exemple,

521
00:16:52.056 --> 00:16:52.697
je dois attendre...

522
00:16:53.497 --> 00:16:58.280
parfois il suffit d'attendre quelques jours pour bénéficier d'un abattement supplémentaire vu que les abattements,

523
00:16:58.540 --> 00:16:58.780
en fait,

524
00:16:58.860 --> 00:16:59.961
c'est par année de détention.

525
00:17:00.121 --> 00:17:01.502
Et à chaque date anniversaire,

526
00:17:01.822 --> 00:17:03.863
j'ai trop de gens qui ne font pas attention à ça et c'est dommage.

527
00:17:04.324 --> 00:17:05.985
Ça peut vous faire perdre quelques centaines,

528
00:17:06.005 --> 00:17:09.047
voire quelques milliers d'euros en fonction de la date de signature.

529
00:17:09.387 --> 00:17:10.227
Donc si par exemple,

530
00:17:10.267 --> 00:17:11.188
votre date anniversaire,

531
00:17:11.628 --> 00:17:14.250
c'est en juin et que vous signez la promesse de vente en janvier,

532
00:17:14.350 --> 00:17:15.110
on sait qu'en général,

533
00:17:15.130 --> 00:17:16.771
on a trois mois entre une promesse et une vente,

534
00:17:17.272 --> 00:17:19.313
peut-être qu'il faudra négocier avec votre acquéreur

535
00:17:19.733 --> 00:17:20.794
un délai un petit peu plus long.

536
00:17:20.914 --> 00:17:23.476
On en parlait tout à l'heure des choses à voir avec le vendeur et le notaire.

537
00:17:24.016 --> 00:17:25.037
Peut-être dire à votre acquéreur,

538
00:17:25.477 --> 00:17:26.418
au lieu de signer en avril,

539
00:17:27.158 --> 00:17:27.999
au lieu que ce soit trois mois,

540
00:17:28.319 --> 00:17:29.660
on va prévoir un délai un petit peu plus long.

541
00:17:29.820 --> 00:17:32.121
On va signer en juin juste après ma date anniversaire.

542
00:17:32.462 --> 00:17:32.762
Comme ça,

543
00:17:33.322 --> 00:17:35.284
je vais bénéficier d'un abattement supplémentaire.

544
00:17:35.364 --> 00:17:35.704
En tout cas,

545
00:17:35.705 --> 00:17:37.385
il faut anticiper ces choses avec votre notaire.

546
00:17:37.665 --> 00:17:38.526
Surtout que cet abattement,

547
00:17:39.206 --> 00:17:39.687
mine de rien,

548
00:17:39.707 --> 00:17:40.907
il n'est pas anecdotique.

549
00:17:41.188 --> 00:17:43.009
L'abattement sur la plus-value,

550
00:17:43.809 --> 00:17:45.410
il fonctionne de la même manière,

551
00:17:45.470 --> 00:17:46.531
mais pas avec les mêmes taux.

552
00:17:46.731 --> 00:17:48.152
cet impôt sur la plus-value à 19%

553
00:17:48.532 --> 00:17:49.013
dont tu parlais.

554
00:17:49.333 --> 00:17:49.653
L'abattement,

555
00:17:49.654 --> 00:17:50.073
c'est quand même 6%

556
00:17:50.354 --> 00:17:50.574
par an.

557
00:17:50.594 --> 00:17:52.795
Donc sur une vente à plusieurs dizaines ou centaines de milliers d'euros,

558
00:17:53.175 --> 00:17:53.315
6%,

559
00:17:53.535 --> 00:17:55.256
ce n'est quand même pas anodin.

560
00:17:55.617 --> 00:17:56.197
Donc effectivement,

561
00:17:56.237 --> 00:17:56.597
parfois,

562
00:17:56.737 --> 00:17:57.638
attendre quelques mois,

563
00:17:57.658 --> 00:17:59.119
ça peut permettre d'avoir 6%

564
00:17:59.479 --> 00:18:00.719
supplémentaire d'abattement sur la plus-value.

565
00:18:01.380 --> 00:18:01.900
Globalement,

566
00:18:02.040 --> 00:18:04.041
c'est aussi cet abattement qui peut permettre parfois,

567
00:18:04.862 --> 00:18:05.902
ça peut être utile,

568
00:18:06.303 --> 00:18:07.363
de revoir un projet.

569
00:18:07.944 --> 00:18:08.844
Parce qu'on sait que finalement,

570
00:18:08.964 --> 00:18:09.564
cet abattement,

571
00:18:09.725 --> 00:18:11.766
il peut permettre d'obtenir une exonération totale,

572
00:18:11.786 --> 00:18:12.486
puisque par définition,

573
00:18:12.506 --> 00:18:12.766
les 6%

574
00:18:13.206 --> 00:18:13.747
se cumulent.

575
00:18:14.207 --> 00:18:15.028
Sur l'impôt sur la plus-value,

576
00:18:15.048 --> 00:18:17.409
ça permet d'obtenir une exonération totale au bout de 22 ans.

577
00:18:17.817 --> 00:18:18.577
Les prélèvements sociaux,

578
00:18:18.597 --> 00:18:19.218
c'est un peu plus long,

579
00:18:19.238 --> 00:18:19.798
c'est 30 ans,

580
00:18:19.818 --> 00:18:21.259
parce qu'on a un abattement qui est très faible,

581
00:18:21.260 --> 00:18:21.479
en fait,

582
00:18:21.519 --> 00:18:22.720
les 22 premières années,

583
00:18:24.061 --> 00:18:25.561
1,65%

584
00:18:25.562 --> 00:18:25.902
de la 5e à la 21e.

585
00:18:26.362 --> 00:18:27.703
C'est vrai que c'est important de le rappeler,

586
00:18:27.883 --> 00:18:28.383
cet abattement,

587
00:18:28.384 --> 00:18:31.965
il ne se déclenche qu'à partir du début de la 6e année de détention,

588
00:18:32.005 --> 00:18:33.246
donc l'anniversaire des 5 ans.

589
00:18:34.386 --> 00:18:34.726
Pour autant,

590
00:18:34.746 --> 00:18:34.866
donc,

591
00:18:34.867 --> 00:18:36.067
1,65%

592
00:18:36.068 --> 00:18:40.129
pour les prélèvements sociaux entre le début de la 6e et la 21e,

593
00:18:40.130 --> 00:18:41.590
1,60%

594
00:18:41.610 --> 00:18:42.431
pour la 22e,

595
00:18:42.711 --> 00:18:43.331
c'est un peu technique.

596
00:18:43.351 --> 00:18:43.671
Par contre,

597
00:18:43.691 --> 00:18:44.272
après 9%

598
00:18:44.412 --> 00:18:44.732
par an,

599
00:18:45.032 --> 00:18:45.933
donc 72%

600
00:18:45.993 --> 00:18:46.433
d'abattement.

601
00:18:46.877 --> 00:18:47.798
sur finalement entre la

602
00:18:48.138 --> 00:18:48.759
23ème et la 30ème,

603
00:18:49.359 --> 00:18:49.940
mais pour autant,

604
00:18:50.180 --> 00:18:50.861
c'est quand même quelque chose,

605
00:18:50.901 --> 00:18:51.201
parfois,

606
00:18:51.321 --> 00:18:52.062
ça peut valoir le coup,

607
00:18:52.063 --> 00:18:52.962
si on n'est pas pressé,

608
00:18:52.982 --> 00:18:54.664
ne serait-ce que peut-être de reporter de quelques mois,

609
00:18:54.744 --> 00:18:56.806
ou peut-être même de quelques années,

610
00:18:57.226 --> 00:18:58.667
si on a l'occasion,

611
00:18:59.027 --> 00:18:59.208
et ça,

612
00:18:59.228 --> 00:18:59.628
encore une fois,

613
00:18:59.629 --> 00:19:01.890
c'est aussi le notaire qui peut permettre de l'expliquer.

614
00:19:02.250 --> 00:19:03.992
Tu parlais aussi des cas d'exonération,

615
00:19:04.832 --> 00:19:07.555
c'est important de le mentionner en location meublée,

616
00:19:07.615 --> 00:19:07.735
là,

617
00:19:07.736 --> 00:19:08.916
je prends le terme de la location meublée,

618
00:19:08.936 --> 00:19:10.938
puisque c'est aussi un petit peu notre sujet,

619
00:19:12.058 --> 00:19:12.499
évidemment,

620
00:19:13.920 --> 00:19:14.260
lorsque,

621
00:19:14.320 --> 00:19:14.881
par exemple,

622
00:19:15.417 --> 00:19:15.657
Et ça,

623
00:19:15.697 --> 00:19:16.357
ça arrive beaucoup.

624
00:19:16.397 --> 00:19:16.557
Donc,

625
00:19:16.657 --> 00:19:19.758
on a ce cas où on a laissé s'écouler suffisamment de temps.

626
00:19:20.198 --> 00:19:21.159
C'est important de bien le préciser.

627
00:19:21.160 --> 00:19:22.339
On parle de temps de détention,

628
00:19:22.359 --> 00:19:24.200
pas de temps de location,

629
00:19:24.240 --> 00:19:26.740
mais bien à partir du moment où le bien est dans le patrimoine.

630
00:19:27.500 --> 00:19:28.781
Mais on a d'autres possibilités,

631
00:19:29.121 --> 00:19:29.641
que ce soit,

632
00:19:29.681 --> 00:19:30.561
par exemple,

633
00:19:30.741 --> 00:19:32.522
de refaire du bien sa résidence principale,

634
00:19:32.542 --> 00:19:34.562
puisque les résidences principales sont exonérées.

635
00:19:34.963 --> 00:19:38.284
Il y a aussi peut-être une possibilité sur laquelle j'aimerais te faire revenir,

636
00:19:38.324 --> 00:19:39.444
parce qu'elle est peut-être un peu plus technique,

637
00:19:39.684 --> 00:19:40.164
moins connue.

638
00:19:40.824 --> 00:19:43.305
C'est le fait de vendre un bien pour...

639
00:19:43.605 --> 00:19:48.432
acquérir ou faire construire sa propre résidence principale qui permet également d'être exonéré de plus-value,

640
00:19:49.113 --> 00:19:49.393
mais ça,

641
00:19:49.453 --> 00:19:50.595
il y a quand même des conditions.

642
00:19:50.735 --> 00:19:51.076
Est-ce que,

643
00:19:51.256 --> 00:19:51.737
peut-être,

644
00:19:52.898 --> 00:19:54.280
tu peux nous en dire un petit mot,

645
00:19:54.320 --> 00:19:55.402
nous préciser ces conditions,

646
00:19:55.422 --> 00:19:56.063
parce qu'encore une fois,

647
00:19:56.064 --> 00:19:56.784
c'est assez peu connu,

648
00:19:57.304 --> 00:19:57.765
et pourtant,

649
00:19:58.045 --> 00:20:01.310
c'est un cas de figure qui peut arriver un certain nombre de fois.

650
00:20:01.934 --> 00:20:02.274
Tout à fait,

651
00:20:02.275 --> 00:20:05.796
c'est un cas de figure qui correspond notamment à beaucoup d'investisseurs immobiliers.

652
00:20:06.196 --> 00:20:06.456
Souvent,

653
00:20:06.476 --> 00:20:12.038
les investisseurs préfèrent acheter un bien à titre d'investissement plutôt qu'à titre de résidence principale,

654
00:20:12.039 --> 00:20:13.539
en tout cas sur leurs premiers investissements.

655
00:20:14.019 --> 00:20:14.339
Eh bien,

656
00:20:14.659 --> 00:20:17.000
sur la première session d'une résidence secondaire,

657
00:20:17.540 --> 00:20:20.642
vous allez pouvoir bénéficier d'une exonération totale de plus-value,

658
00:20:20.682 --> 00:20:21.322
donc zéro,

659
00:20:21.422 --> 00:20:23.243
on passe de 36,2 à zéro à payer,

660
00:20:23.683 --> 00:20:25.204
si je remplis deux conditions.

661
00:20:25.364 --> 00:20:26.124
Première condition,

662
00:20:26.204 --> 00:20:29.365
ne pas avoir été propriétaire de ma résidence principale depuis plus de quatre ans.

663
00:20:30.526 --> 00:20:30.946
Attention !

664
00:20:31.146 --> 00:20:35.187
pour ceux qui sont nus propriétaires parce que vos parents vous ont donné la nue propriété.

665
00:20:35.607 --> 00:20:39.788
Si vous vivez avec vos parents dans le logement familial qui constitue la résidence principale de tout le monde,

666
00:20:40.188 --> 00:20:40.509
du coup,

667
00:20:40.589 --> 00:20:41.829
vous ne remplissez pas cette condition.

668
00:20:42.789 --> 00:20:42.909
Donc,

669
00:20:42.969 --> 00:20:45.350
ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis plus de 4 ans.

670
00:20:45.750 --> 00:20:46.530
Deuxième condition,

671
00:20:47.050 --> 00:20:47.911
avec le prix de vente,

672
00:20:48.111 --> 00:20:51.331
je m'engage à acheter une résidence principale dans un délai de

673
00:20:51.932 --> 00:20:56.413
2 ans maximum à compter de ma vente qui va bénéficier de l'exonération.

674
00:20:56.893 --> 00:20:57.053
Donc,

675
00:20:57.213 --> 00:20:57.733
imagine,

676
00:20:58.153 --> 00:21:00.454
je n'ai jamais été propriétaire de ma résidence principale.

677
00:21:00.794 --> 00:21:01.434
Je cède là,

678
00:21:01.994 --> 00:21:04.215
en avril 2025,

679
00:21:04.235 --> 00:21:05.455
une résidence secondaire.

680
00:21:06.256 --> 00:21:06.616
Eh bien,

681
00:21:07.176 --> 00:21:10.037
j'ai deux ans pour racheter une résidence principale.

682
00:21:10.038 --> 00:21:10.157
Donc,

683
00:21:10.197 --> 00:21:13.418
j'ai jusqu'à avril 2027 pour racheter une résidence principale.

684
00:21:13.758 --> 00:21:18.159
Et je devrais prouver à l'administration fiscale que j'ai bien parfait cette obligation de remport.

685
00:21:18.779 --> 00:21:19.199
Attention,

686
00:21:19.279 --> 00:21:20.320
petite précision,

687
00:21:21.340 --> 00:21:22.981
ça ne fonctionne que pour un logement.

688
00:21:23.961 --> 00:21:27.302
On a des investisseurs qui ont essayé de faire jouer ça sur des immeubles de rapport.

689
00:21:27.922 --> 00:21:28.962
Il y en a pour qui c'est passé,

690
00:21:29.002 --> 00:21:29.963
ils n'ont pas été contrôlés,

691
00:21:29.964 --> 00:21:31.003
mais attention au cas de contrôle,

692
00:21:31.583 --> 00:21:35.724
ça ne bénéficiera qu'à un seul des logements de votre immeuble de rapport.

693
00:21:36.985 --> 00:21:37.185
Donc,

694
00:21:37.385 --> 00:21:40.065
que le bien soit en copropriété ou non,

695
00:21:40.325 --> 00:21:47.087
c'est pour la cession d'un seul logement et la première cession d'un logement à titre de résidence secondaire pour acheter une RV.

696
00:21:47.167 --> 00:21:47.707
Merci beaucoup.

697
00:21:47.767 --> 00:21:47.888
Là,

698
00:21:47.968 --> 00:21:48.548
encore une fois,

699
00:21:48.588 --> 00:21:51.649
on était sur ce passage un petit peu d'anticipation.

700
00:21:52.049 --> 00:21:54.269
On va arriver maintenant justement au moment de la vente.

701
00:21:54.749 --> 00:21:56.770
et là encore une fois le notaire

702
00:21:57.118 --> 00:22:00.220
Il peut intervenir notamment en aidant le vendeur.

703
00:22:00.300 --> 00:22:00.540
Donc là,

704
00:22:00.560 --> 00:22:00.860
cette fois-ci,

705
00:22:00.861 --> 00:22:03.442
on va prendre le point de vue plutôt du vendeur,

706
00:22:04.262 --> 00:22:10.786
notamment pour l'aider et le guider dans tous les points qu'il aura à vérifier avec ce futur acquéreur et peut-être pour le guider dans une,

707
00:22:11.826 --> 00:22:12.887
peut-être pas une obligation,

708
00:22:12.907 --> 00:22:14.227
mais du moins une recommandation.

709
00:22:14.488 --> 00:22:15.968
Quelque chose qui est important,

710
00:22:15.969 --> 00:22:17.850
que tu m'as beaucoup souligné quand on a préparé ce podcast,

711
00:22:18.410 --> 00:22:21.331
c'est l'importance pour le vendeur d'être transparent dans la vente.

712
00:22:21.872 --> 00:22:22.292
Et moi,

713
00:22:22.312 --> 00:22:24.313
j'ai envie de te faire revenir justement sur cette notion.

714
00:22:24.353 --> 00:22:25.794
Tu m'as dit être transparent.

715
00:22:26.922 --> 00:22:27.242
Tout le monde,

716
00:22:27.543 --> 00:22:27.903
globalement,

717
00:22:27.923 --> 00:22:28.804
ça tombe un peu sous le sens.

718
00:22:29.644 --> 00:22:30.325
Mais ça veut dire quoi,

719
00:22:30.385 --> 00:22:30.725
finalement,

720
00:22:30.745 --> 00:22:31.626
être transparent ?

721
00:22:31.666 --> 00:22:32.587
Quand on est un vendeur,

722
00:22:33.268 --> 00:22:34.589
qu'est-ce qu'il faut dire ?

723
00:22:34.969 --> 00:22:37.171
Sur quoi il est important d'alerter,

724
00:22:37.431 --> 00:22:38.572
d'informer son acquéreur ?

725
00:22:38.972 --> 00:22:41.615
On sait que beaucoup de vendeurs peuvent être tentés parce qu'ils ont peur que,

726
00:22:41.655 --> 00:22:42.075
finalement,

727
00:22:42.375 --> 00:22:43.436
la vente ne se conclue pas.

728
00:22:43.957 --> 00:22:44.197
Tenter,

729
00:22:44.217 --> 00:22:44.477
parfois,

730
00:22:44.478 --> 00:22:45.638
de passer sous silence à certains points.

731
00:22:46.099 --> 00:22:46.379
Et donc,

732
00:22:46.539 --> 00:22:48.961
est-ce que tu peux nous donner un petit peu ton sentiment là-dessus ?

733
00:22:49.261 --> 00:22:51.383
Est-ce qu'on peut passer certaines choses sous silence ?

734
00:22:51.623 --> 00:22:54.306
Qu'est-ce qui engage la responsabilité du vendeur s'il ne communique pas ?

735
00:22:54.790 --> 00:22:56.031
Il y a beaucoup de questions,

736
00:22:56.291 --> 00:22:57.471
la question des impayés,

737
00:22:57.472 --> 00:22:58.292
des procédures en cours.

738
00:22:58.772 --> 00:23:04.434
Est-ce que tu peux nous essayer de nous faire un petit panorama de toutes ces choses que même si on n'a pas forcément envie d'en parler quand on est vendeur,

739
00:23:04.954 --> 00:23:10.497
c'est quand même important de le faire pour que justement la vente se passe dans les meilleures conditions et qu'il n'y ait pas de litige par la suite.

740
00:23:10.977 --> 00:23:12.277
Dans la vie comme en immobilier,

741
00:23:12.458 --> 00:23:12.958
la peur,

742
00:23:13.118 --> 00:23:18.380
ça fait partie des pires conseils que tu puisses avoir et c'est le plus mauvais guide.

743
00:23:18.820 --> 00:23:19.040
Pourquoi ?

744
00:23:19.120 --> 00:23:19.561
Parce qu'en fait,

745
00:23:19.721 --> 00:23:20.161
la peur,

746
00:23:20.381 --> 00:23:22.742
ça va te braquer dans...

747
00:23:23.022 --> 00:23:25.904
le niveau d'information que tu as délivré à ton acquéreur.

748
00:23:25.944 --> 00:23:27.506
Il faut savoir qu'en tant que vendeur,

749
00:23:27.806 --> 00:23:28.667
il y a des obligations.

750
00:23:28.687 --> 00:23:29.747
Il y a des obligations légales,

751
00:23:30.068 --> 00:23:33.450
elles sont prévues dans le Code civil et cela depuis 1804.

752
00:23:33.451 --> 00:23:40.036
Il y a un devoir d'information du vendeur et ce devoir d'information ne fait que croître eu égard aux évolutions législatives,

753
00:23:40.656 --> 00:23:41.297
réglementaires,

754
00:23:41.617 --> 00:23:42.938
mais également jurisprudentielles.

755
00:23:43.038 --> 00:23:44.740
La jurisprudence sont les arrêts.

756
00:23:44.880 --> 00:23:46.101
Lorsqu'il y a un contentieux,

757
00:23:46.102 --> 00:23:46.401
en fait,

758
00:23:46.701 --> 00:23:49.924
on va devant un tribunal et le tribunal va trancher qui a raison,

759
00:23:50.044 --> 00:23:50.604
qui a tort.

760
00:23:50.985 --> 00:23:52.466
et donc les tribunaux...

761
00:23:52.866 --> 00:23:56.227
sont souvent plus clément et favorables aux acquéreurs,

762
00:23:56.288 --> 00:23:58.088
souvent vu comme la partie faible,

763
00:23:58.789 --> 00:24:00.269
versus le vendeur,

764
00:24:00.369 --> 00:24:01.590
souvent vu comme la partie forte.

765
00:24:02.010 --> 00:24:03.531
Auti des obligations d'information,

766
00:24:03.851 --> 00:24:04.911
il y a de plus en plus de choses,

767
00:24:04.991 --> 00:24:10.333
et c'est pour ça qu'on voit l'augmentation du volume d'un acte de propriété.

768
00:24:10.373 --> 00:24:10.493
Moi,

769
00:24:10.513 --> 00:24:12.014
j'ai commencé à exercer en 2007.

770
00:24:12.654 --> 00:24:14.895
Je pense que mon acte avec l'ensemble des annexes,

771
00:24:14.896 --> 00:24:16.696
ça devait faire peut-être une quarantaine de pages.

772
00:24:17.136 --> 00:24:17.596
Aujourd'hui,

773
00:24:18.437 --> 00:24:19.857
un acte avec l'ensemble des annexes,

774
00:24:19.858 --> 00:24:21.098
je suis souvent à plus de 300 pages.

775
00:24:21.470 --> 00:24:22.991
voire même si c'est un bien en copropriété,

776
00:24:23.051 --> 00:24:23.832
plus de 500 pages.

777
00:24:24.272 --> 00:24:27.735
On voit ici que le devoir d'information du vendeur ne fait que croître.

778
00:24:28.156 --> 00:24:29.336
Au titre de ces informations,

779
00:24:29.337 --> 00:24:31.138
et notamment tous les diagnostics immobiliers,

780
00:24:31.738 --> 00:24:32.599
il y en a de plus en plus.

781
00:24:32.939 --> 00:24:33.360
Amiante,

782
00:24:33.580 --> 00:24:33.820
plomb,

783
00:24:34.381 --> 00:24:34.801
thermite,

784
00:24:35.341 --> 00:24:35.602
gaz,

785
00:24:36.102 --> 00:24:36.702
électricité,

786
00:24:37.103 --> 00:24:37.483
DPE,

787
00:24:37.663 --> 00:24:39.164
diagnostic de performance énergétique.

788
00:24:39.425 --> 00:24:42.187
Des choses qui sont tellement techniques qu'en fait le vendeur ne maîtrise pas.

789
00:24:42.427 --> 00:24:44.809
Et c'est pour cela qu'en fait il y a une profession qui existe,

790
00:24:44.969 --> 00:24:46.831
la profession de diagnostiqueur immobilier,

791
00:24:47.591 --> 00:24:49.093
qui vous aide à faire ces diagnostics,

792
00:24:49.453 --> 00:24:50.794
diagnostics qui sont obligatoires.

793
00:24:50.894 --> 00:24:51.615
C'est-à-dire qu'aujourd'hui,

794
00:24:51.935 --> 00:24:53.597
je ne peux pas vendre un bien immobilier,

795
00:24:53.857 --> 00:24:55.019
même si l'acquéreur est d'accord.

796
00:24:55.020 --> 00:24:55.820
C'est-à-dire que moi,

797
00:24:55.840 --> 00:24:56.761
je vais te vendre un bien immobilier,

798
00:24:56.762 --> 00:24:57.101
tu me dis « Bon,

799
00:24:57.102 --> 00:24:57.201
non,

800
00:24:57.221 --> 00:24:57.341
non,

801
00:24:57.582 --> 00:24:58.843
c'est auquel je te l'achète en l'état » .

802
00:24:59.143 --> 00:24:59.304
Non,

803
00:24:59.684 --> 00:25:03.969
j'ai l'obligation de te délivrer cette information et j'ai l'obligation de passer par un professionnel,

804
00:25:04.009 --> 00:25:05.010
par un diagnosticeur immobilier.

805
00:25:05.302 --> 00:25:15.530
qui va me prendre quelques centaines d'euros pour que je puisse te donner ces informations qui sont impératives pour que je puisse te vendre un bien et qu'on puisse te purger ton droit de rétractation.

806
00:25:16.150 --> 00:25:16.911
Sans ces documents,

807
00:25:17.391 --> 00:25:18.612
même si on signe une promesse de vente,

808
00:25:18.792 --> 00:25:20.193
tant que je ne t'ai pas délivré ces documents,

809
00:25:20.654 --> 00:25:22.635
ton droit de rétractation ne commence pas à courir.

810
00:25:22.895 --> 00:25:24.537
Donc tu nous parlais tout à l'heure,

811
00:25:25.197 --> 00:25:26.998
dans la première partie de ce podcast,

812
00:25:27.379 --> 00:25:29.961
du droit de rétractation qui courait pendant

813
00:25:30.421 --> 00:25:30.801
10 jours.

814
00:25:31.061 --> 00:25:31.442
C'est bien ça.

815
00:25:32.106 --> 00:25:32.586
Mais en fait,

816
00:25:32.646 --> 00:25:33.246
ces 10 jours,

817
00:25:33.306 --> 00:25:36.727
il commence à courir qu'à partir du moment où l'ensemble des documents ont été fournis.

818
00:25:36.728 --> 00:25:36.847
Donc,

819
00:25:36.848 --> 00:25:37.668
ce n'est pas nécessairement,

820
00:25:38.128 --> 00:25:40.308
si on signe mais qu'il n'y a pas tous les documents qui ont été fournis,

821
00:25:40.728 --> 00:25:41.689
s'il n'en manque ne serait-ce qu'un,

822
00:25:42.049 --> 00:25:42.289
en fait,

823
00:25:42.329 --> 00:25:42.729
finalement,

824
00:25:43.029 --> 00:25:47.851
on se rend compte qu'on a une durée de rétractation qui peut aller beaucoup plus loin qu'uniquement 10 jours.

825
00:25:48.191 --> 00:25:48.951
C'est important de le savoir,

826
00:25:48.971 --> 00:25:50.351
qu'on soit vendeur ou acquéreur d'ailleurs.

827
00:25:50.751 --> 00:25:51.231
Exactement,

828
00:25:51.251 --> 00:25:51.772
parce que souvent,

829
00:25:52.092 --> 00:25:54.893
les gens ont envie de sceller ce consentement,

830
00:25:55.233 --> 00:25:57.173
cet échange de consentement entre le vendeur et l'acquéreur.

831
00:25:57.773 --> 00:25:59.894
le code civil en fait nous dit que dès lors qu'il y a

832
00:26:00.250 --> 00:26:01.511
Un accord sur la chose et sur le prix,

833
00:26:01.512 --> 00:26:02.311
la vente est parfaite.

834
00:26:02.691 --> 00:26:02.811
Ça,

835
00:26:02.912 --> 00:26:03.472
c'est la théorie.

836
00:26:03.752 --> 00:26:04.352
En pratique,

837
00:26:04.412 --> 00:26:05.073
dans nos contrats,

838
00:26:05.074 --> 00:26:09.095
on diffère le transfert de propriété parce qu'on ne va pas être d'accord dès qu'on se tape dans la main.

839
00:26:09.675 --> 00:26:09.795
OK,

840
00:26:09.995 --> 00:26:10.316
c'est bon,

841
00:26:10.456 --> 00:26:11.676
on est d'accord sur la chose et sur le prix,

842
00:26:11.677 --> 00:26:13.297
mais tu n'es pas encore propriétaire de mon bien.

843
00:26:13.617 --> 00:26:17.259
Parce qu'on va différer le transfert de propriété au moment où moi,

844
00:26:17.319 --> 00:26:18.420
je vais recevoir mon prix de vente,

845
00:26:18.460 --> 00:26:18.960
forcément.

846
00:26:19.461 --> 00:26:21.222
Et entre notre accord,

847
00:26:21.442 --> 00:26:22.142
l'offre d'achat,

848
00:26:22.382 --> 00:26:24.163
la promesse de vente et la vente finale,

849
00:26:24.223 --> 00:26:25.144
il y a plusieurs étapes.

850
00:26:25.444 --> 00:26:29.066
Et le notaire doit justement vérifier la bonne réalisation des conditions suppensives.

851
00:26:29.382 --> 00:26:32.244
la purge de ton droit d'attractation en tant qu'acquireur,

852
00:26:32.604 --> 00:26:35.005
la purge des droits de priorité ou des droits de promption,

853
00:26:35.025 --> 00:26:36.786
que ce soit du locataire,

854
00:26:37.126 --> 00:26:37.827
de la mairie,

855
00:26:38.967 --> 00:26:40.388
de la SAFER pour un bien agricole.

856
00:26:40.768 --> 00:26:40.968
Bref,

857
00:26:41.028 --> 00:26:44.630
il y a plein de choses à vérifier qui font que le transfert de propriété ne peut pas être immédiat.

858
00:26:45.331 --> 00:26:45.971
Mais en tout cas,

859
00:26:46.311 --> 00:26:50.294
si on doit revenir sur le devoir d'information qui ne fait que croître du vendeur,

860
00:26:50.654 --> 00:26:52.115
outre les diagnostics immobiliers,

861
00:26:52.835 --> 00:26:54.776
dès lors qu'il y a un vice sur le bien,

862
00:26:55.116 --> 00:26:58.238
dès lors que j'ai eu par exemple un sinistre suite à une catastrophe naturelle,

863
00:26:58.538 --> 00:26:59.899
je dois informer mon acquéreur.

864
00:27:00.339 --> 00:27:03.441
Parce que peut-être que ce sinistre peut se reproduire dans le futur.

865
00:27:03.981 --> 00:27:09.884
Et c'est quelque chose que l'acquéreur doit appréhender dans le cadre de son investissement pour savoir s'il est OK ou non.

866
00:27:10.284 --> 00:27:11.445
Et là où je disais que la peur,

867
00:27:11.745 --> 00:27:13.206
c'est le pire de tes conseillers,

868
00:27:13.586 --> 00:27:13.906
eh bien,

869
00:27:14.407 --> 00:27:16.488
si tu as peur que ton acquéreur ne donne pas suite,

870
00:27:16.528 --> 00:27:18.549
surtout sur un marché immobilier comme en ce moment,

871
00:27:18.769 --> 00:27:19.610
qui est néfaste,

872
00:27:19.690 --> 00:27:21.571
parce qu'on est quand même sur moins 45%

873
00:27:21.572 --> 00:27:23.632
de transactions lissées sur deux ans,

874
00:27:24.112 --> 00:27:24.672
c'est pas rien.

875
00:27:25.193 --> 00:27:25.673
Les vendeurs,

876
00:27:25.713 --> 00:27:26.613
s'ils ont une obligation,

877
00:27:26.653 --> 00:27:27.654
une pression de vendre,

878
00:27:28.078 --> 00:27:28.859
La fausse bonne idée,

879
00:27:28.860 --> 00:27:30.160
c'est de dire « je ne vais pas trop en dire,

880
00:27:30.620 --> 00:27:31.341
parce que sinon,

881
00:27:31.361 --> 00:27:32.762
mon acquéreur risque de ne pas donner suite » .

882
00:27:33.222 --> 00:27:33.343
Oui,

883
00:27:33.363 --> 00:27:34.323
mais ne pas trop en dire,

884
00:27:34.744 --> 00:27:35.244
c'est une chose.

885
00:27:35.885 --> 00:27:38.327
Mais ne pas parfaire à mes obligations légales,

886
00:27:38.807 --> 00:27:40.449
ne pas dire le strict minimum,

887
00:27:40.569 --> 00:27:41.470
c'est autre chose.

888
00:27:41.650 --> 00:27:42.971
Et je peux être condamné pour cela,

889
00:27:43.351 --> 00:27:43.892
et notamment,

890
00:27:44.092 --> 00:27:46.374
je peux être condamné pour garantie des vices cachés.

891
00:27:46.994 --> 00:27:47.795
Si en tant que vendeur,

892
00:27:47.855 --> 00:27:49.496
j'ai délibérément maquillé,

893
00:27:49.837 --> 00:27:50.237
caché,

894
00:27:50.797 --> 00:27:54.120
modifié quelque chose pour éviter que l'acquéreur ne donne pas suite,

895
00:27:54.521 --> 00:27:54.841
eh bien,

896
00:27:54.881 --> 00:27:55.862
je peux être condamné.

897
00:27:56.378 --> 00:27:58.099
donc à des dommages et intérêts,

898
00:27:58.439 --> 00:28:00.040
et même pour des choses très importantes,

899
00:28:00.041 --> 00:28:01.840
ça peut même aller jusqu'à la nullité de la vente.

900
00:28:02.141 --> 00:28:02.741
Donc vraiment,

901
00:28:04.001 --> 00:28:06.282
fausse bonne idée de ne pas dire les choses.

902
00:28:06.462 --> 00:28:08.303
Si vous avez eu un problème sur le bien,

903
00:28:08.843 --> 00:28:09.804
il faut être transparent,

904
00:28:10.144 --> 00:28:11.325
ce devoir de transparence,

905
00:28:11.685 --> 00:28:14.186
ce devoir d'obligation d'information du vendeur vis-à-vis de l'acquéreur.

906
00:28:15.146 --> 00:28:21.349
On en parlait aussi peut-être dans le cadre de la vente d'un bien qui est actuellement affecté à une activité de location meublée,

907
00:28:21.749 --> 00:28:23.390
de ne pas aussi oublier de mentionner...

908
00:28:24.378 --> 00:28:26.019
l'éventuelle existence d'impayés,

909
00:28:26.199 --> 00:28:26.719
du locataire,

910
00:28:26.720 --> 00:28:27.179
autre chose comme ça.

911
00:28:27.580 --> 00:28:32.422
On en parlait si on se focalise précisément sur cette activité.

912
00:28:32.982 --> 00:28:34.382
Il y a aussi des précisions,

913
00:28:34.903 --> 00:28:38.964
par exemple l'avenir du dépôt de garantie ou les impayés du locataire.

914
00:28:39.364 --> 00:28:46.747
Pourquoi est-ce que c'est important aussi de les mentionner auprès de son acquéreur lorsqu'on vend un bien qui fait l'objet au moment de la vente d'une activité de location meublée ?

915
00:28:47.067 --> 00:28:47.308
En fait,

916
00:28:47.348 --> 00:28:51.229
un acquéreur qui va acheter un bien qui est loué ou qu'il veut louer,

917
00:28:51.709 --> 00:28:52.370
son but c'est quoi ?

918
00:28:52.430 --> 00:28:53.170
C'est d'avoir des loyers.

919
00:28:53.722 --> 00:28:53.862
Donc,

920
00:28:54.002 --> 00:28:56.424
il faut qu'il sache quelle est la santé financière du bien,

921
00:28:57.004 --> 00:28:58.165
mais également du locataire.

922
00:28:58.865 --> 00:28:59.425
Si en face,

923
00:28:59.426 --> 00:29:01.026
il s'endette en général pour 20 ans,

924
00:29:01.086 --> 00:29:03.928
voire peut-être sur 25 ans et qu'il n'y a pas de loyer.

925
00:29:04.148 --> 00:29:05.209
Je te prends un exemple concret.

926
00:29:05.229 --> 00:29:11.152
J'ai encore eu hier une personne assez désespérée qui me contacte parce qu'elle a acheté un bien immobilier il y a trois ans.

927
00:29:11.552 --> 00:29:11.833
En fait,

928
00:29:12.093 --> 00:29:13.534
ça fait deux ans et demi qu'elle n'a pas de loyer.

929
00:29:13.535 --> 00:29:15.895
Elle a mis deux ans et demi en fait pour pouvoir,

930
00:29:16.275 --> 00:29:18.817
et on parle d'un bien en plus qui est un bien professionnel.

931
00:29:19.137 --> 00:29:21.098
Elle a mis deux ans et demi en fait pour pouvoir obtenir.

932
00:29:21.754 --> 00:29:22.435
la fin du bail,

933
00:29:22.475 --> 00:29:25.299
la résolution du bail pour non-payement du loyer.

934
00:29:25.980 --> 00:29:26.240
Eh bien,

935
00:29:26.320 --> 00:29:26.961
cette personne,

936
00:29:27.481 --> 00:29:30.786
elle estime avoir été trompée aussi bien par l'agence immobilière que par le vendeur,

937
00:29:31.106 --> 00:29:31.907
qui ne lui a pas dit que,

938
00:29:32.848 --> 00:29:33.269
certes,

939
00:29:33.569 --> 00:29:35.031
au moment où la vente s'est faite,

940
00:29:35.051 --> 00:29:35.572
le vendeur,

941
00:29:36.473 --> 00:29:37.374
il payait ses loyers,

942
00:29:37.494 --> 00:29:38.155
mais par le passé,

943
00:29:38.175 --> 00:29:39.637
il avait eu déjà plusieurs incidents.

944
00:29:40.676 --> 00:29:41.557
les incidents de paiement.

945
00:29:42.377 --> 00:29:44.439
Et la vie est ainsi faite qu'en général,

946
00:29:44.819 --> 00:29:46.861
les choses se reproduisent.

947
00:29:47.321 --> 00:29:47.542
Donc,

948
00:29:47.862 --> 00:29:49.263
tout le monde peut avoir un incident de paiement.

949
00:29:49.643 --> 00:29:53.286
Mais lorsque ça se produit régulièrement ou à plusieurs reprises,

950
00:29:53.346 --> 00:29:54.928
il y a des chances que ça se reproduise.

951
00:29:55.468 --> 00:29:55.668
Donc,

952
00:29:55.968 --> 00:29:56.609
en tant que vendeur,

953
00:29:56.649 --> 00:30:01.953
je ne peux que vous conseiller d'informer de manière transparente l'acquéreur sur la santé financière,

954
00:30:01.973 --> 00:30:03.454
sur la solvabilité de votre locataire.

955
00:30:03.735 --> 00:30:04.896
Est-ce que c'est quelqu'un qui paye bien ?

956
00:30:05.136 --> 00:30:05.856
Est-ce qu'il est à jour ?

957
00:30:06.016 --> 00:30:06.937
Est-ce qu'il faut le relancer ?

958
00:30:07.317 --> 00:30:08.739
Est-ce que c'est un problème de diligence ?

959
00:30:09.199 --> 00:30:10.300
Est-ce que c'est un problème ?

960
00:30:10.636 --> 00:30:11.236
monétaire,

961
00:30:11.917 --> 00:30:12.417
en tout cas,

962
00:30:12.697 --> 00:30:16.019
ayez cette transparence parce que vous pourriez tout à fait être condamné,

963
00:30:16.479 --> 00:30:17.460
en cas de contentieux,

964
00:30:18.020 --> 00:30:21.042
par les tribunaux et les sanctions peuvent être lourdes parce que,

965
00:30:21.682 --> 00:30:22.303
imaginez,

966
00:30:22.923 --> 00:30:23.263
eh bien,

967
00:30:23.523 --> 00:30:25.885
un acquéreur dit « ah mais moi j'ai été trompé » ,

968
00:30:26.805 --> 00:30:27.165
eh bien,

969
00:30:27.606 --> 00:30:28.686
dans les vices du consentement,

970
00:30:28.726 --> 00:30:29.987
notamment en cas de dol,

971
00:30:30.127 --> 00:30:35.630
le dol c'est lorsqu'il y a une manœuvre volontaire de la part du vendeur pour tromper le consentement de l'acquéreur,

972
00:30:36.030 --> 00:30:37.791
lorsque j'ai en fait ce dol,

973
00:30:38.171 --> 00:30:38.492
eh bien,

974
00:30:39.172 --> 00:30:41.513
on peut aller jusqu'à une nullité de la vente,

975
00:30:41.573 --> 00:30:42.774
une nullité de notre transaction.

976
00:30:43.174 --> 00:30:43.854
Et donc,

977
00:30:43.894 --> 00:30:46.275
dernier petit détail sur lequel j'aimerais peut-être te faire revenir,

978
00:30:46.515 --> 00:30:49.597
c'est quelque chose qu'on a tendance à oublier parfois,

979
00:30:50.077 --> 00:30:51.058
c'est le dépôt de garantie.

980
00:30:51.438 --> 00:30:54.559
Quand on vend un bien qui faisait l'objet d'une activité de location meublée,

981
00:30:54.979 --> 00:30:56.700
pourquoi c'est important de ne pas oublier ce dépôt de garantie ?

982
00:30:57.901 --> 00:30:58.481
Le locataire,

983
00:30:58.501 --> 00:30:59.221
quand il va partir,

984
00:30:59.261 --> 00:31:02.783
il va demander le remboursement de son dépôt de garantie à celui qui est propriétaire au moment de la vente,

985
00:31:03.143 --> 00:31:03.843
donc l'acquéreur.

986
00:31:04.404 --> 00:31:04.964
Forcément.

987
00:31:05.264 --> 00:31:08.987
l'acquéreur va devoir débourser cette somme pour la rembourser au locataire lorsqu'il va partir.

988
00:31:09.588 --> 00:31:10.849
Donc conventionnellement,

989
00:31:11.049 --> 00:31:11.930
je préconise,

990
00:31:11.931 --> 00:31:12.931
et c'est souvent l'usage,

991
00:31:13.451 --> 00:31:14.252
mais ce n'est pas obligatoire,

992
00:31:14.352 --> 00:31:15.513
en tout cas la loi ne le prévoit pas.

993
00:31:15.853 --> 00:31:17.775
Donc il faut le prévoir dès l'avant contrat,

994
00:31:18.235 --> 00:31:21.478
que le vendeur rembourse à l'acquéreur ses dépôts de garantie,

995
00:31:21.798 --> 00:31:25.842
qu'il a lui-même encaissé en tant que vendeur lorsque son locataire est entré dans les lieux,

996
00:31:26.702 --> 00:31:30.606
et donc que l'acquéreur devra reverser au locataire le jour où le locataire sortira.

997
00:31:31.046 --> 00:31:32.067
Donc il faut le prévoir en amont.

998
00:31:32.347 --> 00:31:33.308
Si je suis un acquéreur,

999
00:31:34.448 --> 00:31:37.110
débutant novice et que je ne connais pas cela,

1000
00:31:37.651 --> 00:31:40.292
eh bien je peux être surpris et j'ai eu des clients qui ont été surpris,

1001
00:31:40.312 --> 00:31:40.973
ils m'ont dit « mais attends,

1002
00:31:40.974 --> 00:31:42.914
je ne comprends pas parce que le locataire là,

1003
00:31:42.915 --> 00:31:44.976
il s'en va et me demande un remboursement du dépôt de garantie » .

1004
00:31:45.336 --> 00:31:45.576
Ben oui,

1005
00:31:45.596 --> 00:31:46.617
parce que conventionnellement,

1006
00:31:46.897 --> 00:31:47.657
en tant qu'acquéreur,

1007
00:31:47.778 --> 00:31:49.038
j'ai repris les charges,

1008
00:31:49.039 --> 00:31:49.679
les droits,

1009
00:31:49.719 --> 00:31:53.161
les obligations du vendeur parce que c'est moi qui deviens bailleur.

1010
00:31:53.742 --> 00:31:54.482
Donc le bailleur,

1011
00:31:54.722 --> 00:31:55.663
à la fin du bail,

1012
00:31:56.083 --> 00:31:57.024
dans ses obligations,

1013
00:31:57.544 --> 00:32:00.026
il a donc l'obligation de restitution du dépôt de garantie.

1014
00:32:00.326 --> 00:32:01.367
Donc tu es devenu bailleur,

1015
00:32:01.487 --> 00:32:02.868
tu as cette obligation de restitution.

1016
00:32:03.148 --> 00:32:03.348
« Ah oui,

1017
00:32:03.349 --> 00:32:03.869
mais je ne l'ai pas. »

1018
00:32:04.489 --> 00:32:04.609
Ah,

1019
00:32:04.610 --> 00:32:04.869
mais ça,

1020
00:32:04.870 --> 00:32:05.110
du coup,

1021
00:32:05.111 --> 00:32:05.970
il fallait l'anticiper.

1022
00:32:06.651 --> 00:32:06.851
Donc,

1023
00:32:06.852 --> 00:32:14.277
il fallait le prévoir conventionnellement au stade de l'avant-contrat que le vendeur te rembourse à toi et comme ça,

1024
00:32:14.317 --> 00:32:14.517
toi,

1025
00:32:14.537 --> 00:32:15.538
le jour où le locataire part,

1026
00:32:15.818 --> 00:32:16.739
tu pourras le restituer.

1027
00:32:17.480 --> 00:32:17.860
Effectivement,

1028
00:32:17.920 --> 00:32:18.481
et finalement,

1029
00:32:18.482 --> 00:32:18.721
tout ça,

1030
00:32:18.722 --> 00:32:24.145
ça souligne un petit peu l'idée qui s'imprime un peu en filigrane de tout notre échange,

1031
00:32:25.266 --> 00:32:25.827
c'est que souvent,

1032
00:32:26.647 --> 00:32:27.648
on ne va pas penser à tout ça.

1033
00:32:27.649 --> 00:32:29.069
Ce n'est même pas une question de bonne ou de mauvaise foi.

1034
00:32:29.189 --> 00:32:31.992
on parlait du dol de parfois avoir caché certaines informations

1035
00:32:32.656 --> 00:32:34.537
Il y a certainement parfois des vendeurs qui ont peur,

1036
00:32:34.597 --> 00:32:35.137
effectivement,

1037
00:32:35.138 --> 00:32:36.437
et qui ne veulent pas donner certaines informations.

1038
00:32:37.017 --> 00:32:37.577
Il y a aussi,

1039
00:32:37.657 --> 00:32:38.037
certainement,

1040
00:32:38.038 --> 00:32:38.458
on peut le penser,

1041
00:32:38.459 --> 00:32:42.139
des vendeurs qui ne donnent pas certaines informations parce qu'ils n'ont pas pensé à les donner,

1042
00:32:42.239 --> 00:32:46.060
parce qu'ils ne savent pas que ce qu'elles peuvent ensuite entraîner vient des conséquences néfastes,

1043
00:32:46.080 --> 00:32:47.960
notamment une contestation ou voir une unité de la vente.

1044
00:32:48.400 --> 00:32:48.520
Donc,

1045
00:32:48.560 --> 00:32:48.920
encore une fois,

1046
00:32:48.940 --> 00:32:49.421
c'est important,

1047
00:32:50.101 --> 00:32:52.982
ne serait-ce que peut-être de partir du principe qu'effectivement,

1048
00:32:53.762 --> 00:32:57.583
on n'est pas tous spécialistes de la vente immobilière,

1049
00:32:57.603 --> 00:32:58.923
que ce soit de l'achat ou de la vente.

1050
00:32:59.323 --> 00:33:01.404
et c'est aussi en ça que justement le notaire lui

1051
00:33:01.664 --> 00:33:02.425
en tant que spécialiste,

1052
00:33:02.505 --> 00:33:09.711
il va avoir ce Ausha et que c'est un peu dommage parfois justement de le réduire peut-être à son étape,

1053
00:33:09.731 --> 00:33:11.532
un peu de passage forcé,

1054
00:33:11.652 --> 00:33:12.092
obligé.

1055
00:33:12.573 --> 00:33:14.214
On y va un peu en traînant les pieds.

1056
00:33:15.695 --> 00:33:15.856
Donc,

1057
00:33:16.216 --> 00:33:19.639
c'est quand même important justement de donner un petit peu une valeur.

1058
00:33:20.099 --> 00:33:22.181
Ça ne pourra généralement qu'avoir une valeur ajoutée,

1059
00:33:22.182 --> 00:33:26.324
que ce soit pour les investisseurs ou à la fin de l'investissement immobilier,

1060
00:33:26.325 --> 00:33:27.945
à la fin de la durée de vie de l'investissement immobilier,

1061
00:33:28.566 --> 00:33:29.427
pour transmettre,

1062
00:33:29.527 --> 00:33:31.048
que ce soit à titre gratuit.

1063
00:33:31.472 --> 00:33:32.233
à titre onéreux,

1064
00:33:32.493 --> 00:33:38.378
je pense que c'est vraiment quelque chose que ton intervention a contribué à nous démontrer dans ce podcast.

1065
00:33:39.418 --> 00:33:41.600
Je pense qu'on a fait globalement le tour du sujet,

1066
00:33:41.660 --> 00:33:42.001
même si,

1067
00:33:43.081 --> 00:33:43.562
pourquoi pas,

1068
00:33:43.682 --> 00:33:48.045
on peut toujours avoir l'occasion de peut-être rentrer plus en détail.

1069
00:33:48.386 --> 00:33:49.387
Ce serait intéressant parce que là,

1070
00:33:49.947 --> 00:33:52.009
on a abordé beaucoup de notions,

1071
00:33:52.509 --> 00:33:54.251
notamment des questions de démembrement.

1072
00:33:54.252 --> 00:33:55.832
On est passé un peu vite dessus,

1073
00:33:55.912 --> 00:33:56.933
de fiscalité de la plus-value.

1074
00:33:57.333 --> 00:33:57.633
On sait,

1075
00:33:57.653 --> 00:34:00.696
on pourrait passer des heures à parler de ces points-là.

1076
00:34:01.136 --> 00:34:06.338
pourquoi pas peut-être un jour revenir en détail vraiment sur un point précis,

1077
00:34:06.339 --> 00:34:07.878
ça pourrait être une super occasion.

1078
00:34:08.518 --> 00:34:11.519
Mais là déjà pour ce pré-podcast sur vraiment le rôle du notaire,

1079
00:34:11.520 --> 00:34:17.781
je pense qu'on a accompli notre mission de souligner vraiment en quoi il était important.

1080
00:34:18.421 --> 00:34:20.722
Donc je te propose qu'on s'arrête ici.

1081
00:34:21.462 --> 00:34:25.003
Peut-être que tu souhaites ajouter un petit mot,

1082
00:34:25.424 --> 00:34:26.184
le mot de la fin.

1083
00:34:27.232 --> 00:34:27.552
En tout cas,

1084
00:34:27.572 --> 00:34:29.413
merci beaucoup Baptiste pour ton invitation.

1085
00:34:29.833 --> 00:34:31.934
Avec plaisir pour refaire un prochain podcast,

1086
00:34:32.334 --> 00:34:35.355
pour soulever un petit peu le capot et rentrer dans les détails,

1087
00:34:35.495 --> 00:34:37.976
voir un petit peu plusieurs techniques,

1088
00:34:37.977 --> 00:34:39.217
des solutions d'optimisation.

1089
00:34:39.397 --> 00:34:39.817
En tout cas,

1090
00:34:39.818 --> 00:34:41.018
ce que je vous invite à faire,

1091
00:34:41.518 --> 00:34:41.958
c'est 1.

1092
00:34:42.478 --> 00:34:44.259
identifier le notaire avec qui vous avez envie de travailler.

1093
00:34:44.439 --> 00:34:44.759
D'accord ?

1094
00:34:46.399 --> 00:34:47.800
Il y a beaucoup de notaires.

1095
00:34:48.120 --> 00:34:48.720
Les notaires,

1096
00:34:48.820 --> 00:34:49.060
donc,

1097
00:34:49.940 --> 00:34:50.360
du coup,

1098
00:34:50.380 --> 00:34:52.601
peuvent être choisis par le vendeur et par l'acquéreur.

1099
00:34:52.621 --> 00:34:54.662
Le fait qu'il y ait un ou deux notaires,

1100
00:34:54.663 --> 00:34:55.882
il n'y a pas de coût supplémentaire,

1101
00:34:55.883 --> 00:34:56.722
il faut aussi le préciser.

1102
00:34:56.822 --> 00:34:57.162
D'accord ?

1103
00:34:57.542 --> 00:34:57.662
Donc,

1104
00:34:57.682 --> 00:35:07.825
vous pouvez avoir votre propre notaire sans que cela engendre un coût supplémentaire et consulter votre notaire le plus en amont possible de votre projet pour qu'il vous aide sur la partie juridique,

1105
00:35:07.865 --> 00:35:10.346
administrative et fiscale pour bien optimiser.

1106
00:35:10.606 --> 00:35:16.111
anticiper et sublimer votre projet pour éviter tout simplement de subir certaines choses,

1107
00:35:16.451 --> 00:35:18.352
de subir les conséquences de votre investissement,

1108
00:35:18.753 --> 00:35:23.957
de subir les conséquences de mauvais choix opérés dès le départ et que votre notaire,

1109
00:35:24.137 --> 00:35:24.538
avec vous,

1110
00:35:24.578 --> 00:35:29.562
définisse la feuille de route qu'elles vont être les différentes étapes,

1111
00:35:29.822 --> 00:35:36.267
qu'elles vont être les meilleures solutions pour aller obtenir et en tout cas pour arriver au cap que vous allez définir.

1112
00:35:36.888 --> 00:35:37.548
Donc votre notaire,

1113
00:35:37.628 --> 00:35:38.249
il est à votre côté,

1114
00:35:38.489 --> 00:35:39.350
c'est votre allié Merci.

1115
00:35:39.890 --> 00:35:45.672
important dans le cadre d'une acquisition d'un bien immobilier et notamment pour de l'allocation meublée.

1116
00:35:46.052 --> 00:35:46.192
Donc,

1117
00:35:46.312 --> 00:35:48.212
n'hésitez pas à consulter votre notaire.

1118
00:35:48.432 --> 00:35:49.173
Et c'est la raison,

1119
00:35:49.253 --> 00:35:49.533
en fait,

1120
00:35:49.933 --> 00:35:50.333
si tu veux,

1121
00:35:50.713 --> 00:35:51.373
pour laquelle nous,

1122
00:35:51.374 --> 00:35:51.613
en fait,

1123
00:35:52.794 --> 00:35:55.114
on a donné le nom à notre réseau de Mon Notaire Conseil.

1124
00:35:55.635 --> 00:35:56.515
C'est pour expliquer ça.

1125
00:35:56.835 --> 00:36:01.496
C'est votre notaire qui est là pour vous conseiller au cours de toutes les étapes importantes de leur vie.

1126
00:36:01.996 --> 00:36:03.717
Et c'est le rôle de chacun des notaires.

1127
00:36:03.737 --> 00:36:03.857
Donc,

1128
00:36:04.217 --> 00:36:07.458
contactez le notaire de votre choix et faites-vous bien conseiller.

1129
00:36:09.050 --> 00:36:10.513
Si vous avez aimé notre podcast,

1130
00:36:10.753 --> 00:36:14.279
faites-le nous savoir et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet,

1131
00:36:14.659 --> 00:36:23.514
à nous suivre sur les réseaux sociaux ou encore à nous contacter directement par téléphone ou par mail à l'adresse contacte-je-déclare-mon-meublé.com