Pendant le mois d'août,
le podcast « Je découvre le monde du meublé »
prend une pause et,
à cette occasion,
vous propose de découvrir ou redécouvrir certaines de nos séries de podcasts les plus écoutées,
rééditées en version longue pour une écoute plus fluide,
afin que vous puissiez profiter de l'été pour continuer à en apprendre davantage sur le monde de la location meublée.
Après les contrats,
le prix de location ou encore la relation avec son locataire,
place aujourd'hui à la question de l'héritage.
Que faire d'un bien loué lorsque l'on en hérite ?
Comment organiser la succession d'un logement loué ?
Nous répondons à toutes ces questions dans cet épisode.
Bonjour à toutes et à tous,
et bienvenue dans cette nouvelle série de podcasts consacrée au thème de l'héritage et de la location meublée.
Qu'elles émanent des héritiers confrontés à cette situation,
ou de ceux qui souhaitent préparer leur succession,
les questions relatives à l'héritage d'un bien meublé sont souvent nombreuses,
et plus encore lorsque ce dernier fait l'objet d'une activité de location meublée.
C'est la raison pour laquelle nous vous proposons cette nouvelle série,
dont le premier épisode nous donnera l'occasion de nous pencher ensemble
sur les points gardés à l'esprit lorsque l'on aborde la question de la succession d'un bien meublé,
à savoir les conséquences fiscales et la notion de démembrement d'un bien.
En termes de fiscalité,
le décès d'un loueur entraîne l'imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis le dernier exercice fiscal en fonction du régime choisi,
à savoir le régime réel ou le régime microbique.
Or,
sur ce point,
il convient de se montrer vigilant dans le cas où un emprunt serait en cours pour le bien qui faisait l'objet de l'activité.
En effet,
si une assurance emprunteur avait été souscrite,
cela entraînera probablement le déblocage par la banque d'une somme destinée à rembourser le montant du capital restant dû.
Néanmoins,
cette indemnité ainsi versée est non seulement imposable aux prélèvements sociaux,
soit 17,2%
de la somme,
mais vient aussi s'ajouter aux recettes locatives,
ce qui a pour conséquence qu'elle sera également imposée sur la base du taux marginal d'imposition,
comme c'est la règle pour l'imposition des revenus de location meublée.
Pour parer à toute éventualité,
Souscrire une assurance emprunteur peut être une bonne option,
puisque son but sera justement de compenser le paiement de l'imposition lié au versement du reste du capital.
Une autre conséquence du décès sera un potentiel démembrement du bien.
Voyons tout d'abord ce qu'est le démembrement.
Le démembrement est le nom utilisé pour qualifier une situation de partage entre l'usufruit et la nue propriété d'un bien.
En effet,
si,
en règle générale,
l'acquisition d'un bien emporte la pleine propriété de ce dernier entre les mains de son acquéreur,
Rien n'empêche de décomposer cette pleine propriété entre un ou plusieurs usufruitiers et nus propriétaires.
Pour rentrer dans le détail,
un démembrement opère un partage des trois droits qui sont normalement réunis entre les mains du plein propriétaire,
à savoir l'usus,
le droit d'utiliser le logement en y habitant par exemple,
le fructus,
le droit d'en percevoir les fruits,
comme les loyers perçus en cas de location,
et l'abusus,
le droit de disposer du bien et donc de le vendre.
Lors d'un démembrement,
l'usufruitier du bien reçoit l'usus et le fructus,
soit le droit de jouir du logement et celui d'en percevoir les loyers en cas de location.
Le nu propriétaire du bien reçoit l'abusus,
c'est-à-dire qu'il ne peut plus utiliser ou louer le bien,
mais reste libre de vendre son droit de propriété,
sans toutefois pouvoir vendre la jouissance du bien,
qui est entre les mains de l'usufruitier.
Lorsqu'un bien a été détenu conjointement par deux époux,
il est courant que le conjoint survivant devienne l'usufruitier du bien,
ce qui lui permet de continuer à y vivre et ou de le louer.
Les héritiers,
quant à eux,
reçoivent la nue propriété du bien.
Dans la majorité des cas,
l'usufruit sera viagé et sera transmis aux héritiers nus propriétaires au décès de l'usufruitier.
On parle alors de démembrement viagé.
Mais plus rarement,
il peut arriver que le conjoint survivant préfère recevoir un quart de la pleine propriété du bien plutôt que la totalité de l'usufruit.
Penchons-nous maintenant sur la manière dont s'opèrent les différentes actions relatives au bien démembré.
Pour procéder à la vente du bien,
l'accord de l'ensemble des nus propriétaires et des usufruitiers sera obligatoire.
En matière de location,
louer le bien revient à l'usufruitier qui peut procéder à sa mise en location sans avoir à consulter le nu propriétaire.
En tant que titulaire d'un droit de jouissance sur le bien loué,
l'usufruitier peut consentir seul un contrat de location meublé.
En conséquence,
il devient usufruitier bailleur et,
de ce fait,
récupère les droits et devoirs d'un propriétaire classique.
Ce sera donc à lui d'accomplir les formalités nécessaires à la mise en location du bien et de s'assurer ensuite qu'il respecte ses devoirs envers ses locataires.
De plus,
en contrepartie des loyers perçus,
c'est également l'usufruitier qui devra s'acquitter des taxes relatives à la mise en location d'un bien immobilier,
comme la taxe foncière.
Pour l'entretien du bien,
les obligations entre usufruitier et nus propriétaires sont réparties comme suit.
L'usufruitier est tenu de concourir à l'entretien du bien immobilier.
en prenant à sa charge les travaux de réparation nécessaires.
En cas de travaux d'amélioration que le jus fruitier souhaite réaliser,
ils seront également à sa charge.
De son côté,
le nu propriétaire doit faire réaliser les travaux d'importance,
autrement dit,
ceux qui tiennent à la structure et à la solidité de l'immeuble,
comme les murs ou la toiture.
Il doit également prendre à sa charge les grosses réparations,
à moins que ces dernières n'aient été causées par un manquement de l'usufruitier dans son obligation d'assurer l'entretien du bien.
Dans ce cas,
c'est ce dernier qui devra en supporter la charge.
Toutefois,
sur ce dernier point,
les parties peuvent également décider de s'accorder à l'avance sur le volume
et la nature de leurs obligations respectives par le biais d'une convention,
ce qui sera possible dans le cas d'une situation de démembrement volontaire du bien.
En effet,
et ce bien souvent afin de préparer une succession,
il est tout à fait possible d'opérer le partage entre usufruit et nus propriétés du vivant du plein propriétaire du bien.
Cette action permet de transmettre plus facilement ses biens et donc de préparer sa succession.
En matière successorale,
cette pratique a trois avantages.
Le premier,
est celui de limiter les droits d'enregistrement.
En matière successorale,
cette pratique a trois avantages.
Le premier est celui de limiter les droits d'enregistrement,
car si la valeur de la donation de la nue propriété est calculée en fonction d'un pourcentage de la pleine propriété,
elle fait néanmoins l'objet d'un abattement de 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans.
Le second est de réduire en partie les droits de donation,
car ils seront alors uniquement calculés sur la valeur de la nue propriété.
Ces droits pourront d'ailleurs être acquittés par les donateurs,
qui sont bien souvent les parents,
aux donateurs,
bien souvent leurs enfants,
sans que les sommes mobilisées à cet effet ne soient considérées comme une nouvelle donation.
Le troisième,
enfin,
est de permettre de mieux organiser la répartition des droits entre le conjoint survivant et les enfants,
afin d'éviter tout problème et d'offrir une sécurité au conjoint survivant,
qui reste bien souvent usufruité du bien jusqu'à son décès.
Et en matière fiscale,
le démembrement volontaire a également ses avantages.
Le premier est la possibilité pour l'usufruitier de continuer à bénéficier en partie du mécanisme des amortissements en fonction de la valeur de l'usufruit dans le cadre du régime réel.
Bien que l'administration fiscale se soit longtemps opposée à cette possibilité,
sa position a fini par être démentie par le Conseil d'État dans un arrêt du 24 avril 2019.
Ainsi,
le démembrement d'un bien par son propriétaire ne remet pas en cause le mécanisme des amortissements
dont il peut bénéficier.
Le second avantage se trouve à l'endroit du régime de la plus-value.
Dans le cas d'un bien ayant fait l'objet d'une activité de location meublée non professionnelle,
la plus-value dépend du régime des particuliers,
ce qui implique que seules les cessions faites à titre onéreux peuvent faire l'objet d'une imposition sur la plus-value.
Autrement dit,
dans le cadre du démembrement d'un bien immobilier,
il est tout à fait possible de céder la nue propriété sans avoir à payer un quelconque impôt sur la plus-value.
D'autant que si le nue propriétaire procède par la suite
A la vente du bien,
la valeur utilisée pour le calcul de la plus-value sera celle figurant dans l'acte de donation,
donc uniquement celle de la nue propriété.
Vous savez maintenant tout du démembrement en location meublée,
qu'il soit volontaire ou non,
et de ses conséquences.
Mais dans le cas d'un héritage,
qu'il y a ou non démembrement,
il est également possible d'être confronté à une autre situation,
celle de l'indivision d'un bien,
dont nous vous parlerons dans le deuxième épisode de cette série consacrée au thème de l'héritage et de la location meublée.
Bonjour à toutes et à tous.
Dans ce deuxième épisode de notre série consacrée aux questions relatives à l'héritage et à la location meublée,
nous allons nous pencher ensemble sur la question d'un bien en situation d'indivision.
Partons donc pour un tour d'horizon de l'indivision et des règles qui s'y appliquent.
Commençons tout d'abord par définir ce qu'est une indivision.
L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des parts,
à part égale ou non,
d'un bien immobilier ou d'un groupe de biens.
Si ce n'est pas le seul cas de figure pour une indivision,
cette situation est bien évidemment possible dans le cas d'un bien immobilier reçu en héritage et partagé entre plusieurs héritiers,
qui obtiennent donc ce statut par l'effet de la loi et sont,
par conséquent,
appelés des co-indivisaires.
En matière de gestion,
un bien en indivision obéit à des règles particulières,
notamment lors de la prise de décision concernant le bien,
puisque la gestion est opérée en commun.
Ici,
tout dépendra de la nature de l'acte qui vise le bien.
et de l'importance de ses répercussions.
Il existe ainsi trois types d'actes.
Les actes conservatoires,
qui visent donc à conserver le bien,
comme les travaux,
peuvent être pris par chacun des indivisaires.
Les actes d'administration,
qui sont les actes de gestion courante,
comme le fait de conclure un bail,
nécessitent l'accord du ou des indivisaires qui regroupe au moins deux tiers des parts de l'indivision,
mais l'ensemble des indivisaires doit tout de même être informé.
Enfin,
les actes de disposition.
qui sont les actes les plus importants,
comme la vente du bien,
et qui imposent l'unanimité des coins divisaires,
sauf dans certains cas et après l'intervention d'un juge.
Sur le même plan que les règles de gestion,
la question de la répartition des revenus d'une indivision se pose fréquemment.
Que le bien reçu en héritage fasse déjà l'objet d'une activité de location meublée ou qu'elle soit débutée pendant l'indivision.
En indivision,
qu'il s'agisse des taxes ou des revenus de location meublée,
tous doivent être partagés entre les co-indivisaires à proportion de leur part respective.
Pour faciliter la gestion d'une telle activité,
il est bien entendu possible de rédiger une convention d'indivision avec l'aide d'un notaire.
Cette convention aura notamment pour but de nommer un mandataire pour l'indivision,
qui aura alors la charge de récupérer les loyers et de payer les charges courantes,
et d'en rendre compte aux autres indivisaires tous les ans.
La désignation d'un mandataire peut intervenir dès la rédaction de la convention d'indivision,
ou plus tard,
mais elle n'est possible qu'avec l'accord de tous les indivisaires,
qui pourront également prévoir que le mandataire soit rémunéré.
Pour le paiement de la taxe foncière,
le procédé sera un peu particulier.
puisqu'un seul avis de paiement sera envoyé par l'administration fiscale à l'indivisaire dont le nom arrive en premier dans l'ordre alphabétique.
Ce sera ensuite à la charge du payeur d'obtenir des autres indivisaires un remboursement correspondant à leur proportion des parts dans l'indivision.
Abordons maintenant les questions relatives aux démarches à entreprendre pour louer un bien meublé en indivision,
à commencer par l'immatriculation.
Que le bien soit déjà loué au moment de l'indivision,
ou que l'éco-indivisaire est un projet de mise en location du bien indivi,
il faudra nécessairement passer par les étapes de création d'une activité de location meublée non professionnelle.
Pour cela,
l'étape de l'immatriculation sera indispensable.
Cette dernière se fait en ligne sur le site de l'Institut national de la propriété industrielle ou INPI.
Elle permet d'obtenir un numéro sirène pour l'indivision.
Cette étape doit être effectuée même si un ou plusieurs des indivisaires ont déjà un numéro sirène pour une activité de location meublée qui leur est propre,
car l'activité exercée en indivision
doit absolument disposer de son propre numéro sirène.
Et qu'en est-il en termes de fiscalité ?
En matière fiscale,
le choix du régime sera automatique dans le cadre d'une indivision,
à savoir que seul le régime réel simplifié sera accessible aux co-indivisaires,
ce qui leur permettra de bénéficier du mécanisme de la déduction des charges et de l'amortissement.
Dans la majorité des cas,
cela s'avère particulièrement avantageux en permettant aux lois remeublées non professionnelles de ne pas payer d'impôts sur leurs revenus de location meublée
pendant plusieurs années.
Il faudra toutefois garder deux points à l'esprit.
Le premier est que ce régime exige la tenue d'une comptabilité détaillée pour laquelle il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité.
Le second est qu'en cas d'adhésion à un organisme de gestion agréé ou OGA,
ce qui est recommandé au régime réel,
la déduction d'impôts sur le revenu global des deux tiers des frais engendrés par l'adhésion à un OGA dans la limite de 915 euros ne sera pas possible.
Toutefois,
Puisque l'indivision relève du régime réel simplifié,
l'intégralité de ses frais reste déductible en tant que charge pour l'activité de location meublée.
Enfin,
si l'indivision regroupe à la fois des indivisaires ayant le statut de lois remeublées non professionnelles et d'autres de lois remeublées professionnelles,
cela n'aura aucune incidence sur l'indivision.
Chaque indivisaire pourra donc conserver les avantages liés à son statut sans craindre de répercussions si un autre indivisaire change de statut.
Ainsi,
même si un indivisaire est loire en meublé professionnel,
les autres loires en meublé non professionnel de l'indivision ne paieront pas de cotisation sociale.
Le statut de loire en meublé non professionnel ou de loire en meublé professionnel reste toutefois partagé entre tous les membres d'un même foyer fiscal et il faudra donc y faire attention si plusieurs indivisaires sont sur le même foyer fiscal.
Quelles sont les conséquences d'une indivision du point de vue de la déclaration d'impôt ?
En indivision,
Il sera tout d'abord obligatoire d'établir une seule liasse fiscale spécifique aux biens en indivision,
conformément aux obligations du régime REL simplifié,
puis de télétransmettre cette liasse fiscale au service des impôts.
Profitons-en pour rappeler que les liasses fiscales doivent être adressées aux impôts au début du mois de mai de chaque année,
soit avant de procéder à la déclaration de revenus personnels.
Cela fait,
et lorsque le moment de déclarer ses revenus aux impôts sera venu,
chaque indivisaire devra compléter un formulaire
2042C PRO
au moment de déclarer ses revenus personnels et y reporter le résultat fiscal qui figure sur l'alias fiscal en prenant soin de le calculer au regard des parts qu'il détient dans l'indivision.
Il convient enfin de se poser la question de l'éventuelle sortie de l'indivision.
Cette question est tout à fait légitime,
en raison des intérêts de chacun,
mais aussi des difficultés que peut représenter une situation d'indivision.
La première difficulté est que les co-indivisaires sont considérés comme solidaires face aux éventuelles dettes qui pourraient apparaître à proportion de leur cote-part.
La seconde relève plutôt du mode de fonctionnement de l'indivision,
au sein de laquelle une bonne partie des décisions relatives au bien doivent être prises à la majorité des indivisaires,
voire à l'unanimité pour les plus importantes.
En cas de désaccord important,
Une indivision peut donc s'avérer particulièrement complexe à gérer.
Pour sortir d'une situation d'indivision,
plusieurs solutions peuvent être envisagées.
Premièrement,
l'ensemble des indivisaires peuvent convenir de vendre le bien et d'en partager le prix en fonction de la proportion détenue par chaque indivisaire.
Dans le cas où il existerait plusieurs biens meublés en indivision,
les indivisaires peuvent également choisir de se partager les biens.
Si un indivisaire souhaite seul quitter l'indivision,
il peut vendre sa part à un autre indivisaire ou à un tiers.
Dans cette situation,
celui qui souhaite vendre a l'obligation de notifier aux autres indivisaires son intention de céder ses droits,
ainsi que le prix,
les conditions de la cession et l'identité de l'acheteur éventuel.
Cette étape est obligatoire car les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter la part cédée et tous pourront donc,
dans un délai d'un mois suivant la notification,
se porter acquéreur de la part au prix et conditions qui lui ont été notifiées.
En dernier recours,
dans le cas d'un désaccord impossible à résoudre à l'amiable,
entre les indivisaires,
il reste possible de saisir la justice.
Si la vente d'un bien en indivision devait avoir lieu,
chaque indivisaire devrait s'acquitter de l'impôt ainsi que des prélèvements sociaux sur la plus-value,
à proportion de sa part dans le logement.
Rappelons ici que l'impôt sur la plus-value des particuliers est de 19%.
Pour rappel,
pour les particuliers qui ont le statut de lois remeublées non professionnelles,
la plus-value fait l'objet d'un abattement progressif qui permet une exonération de l'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans.
et une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Pour un bien reçu en héritage,
les abattements commenceront à courir à partir de la date à laquelle le bien est entré dans le patrimoine de l'indivisaire.
Mais si,
au contraire,
certains des indiviseurs ont le statut de loi en meubles professionnels au moment de la vente,
c'est le régime de la plus-value professionnelle qui leur sera appliqué.
Dans le cas d'une indivision,
le régime de la plus-value professionnelle sera particulièrement difficile à calculer pour les lois en meubles professionnels
Il est donc fortement recommandé de se faire assister par un professionnel de la fiscalité afin de ne pas commettre d'erreur.
Vous connaissez maintenant les règles qui s'appliquent au cas d'un bien en indivision,
et pour aller plus loin dans le domaine de la location meublée et de l'héritage,
nous vous donnons rendez-vous pour le troisième épisode de cette série consacré à la question
« Que faire d'un bien dont on vient d'hériter ? »
Bonjour à toutes et à tous.
Dans ce dernier épisode de notre série consacrée aux questions relatives à l'héritage et à la location meublée,
nous aborderons aujourd'hui
les différentes options qui s'offrent aux héritiers d'un bien qu'il ait ou non été affecté à une activité de location meublée.
Une première option qui s'offre aux héritiers est de conserver et d'exploiter le bien en location meublée,
ce qui peut s'avérer particulièrement judicieux afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée.
Dans cette situation,
le ou les héritiers devront à leur tour s'immatriculer en passant par le site de l'Institut National de la Propriété Industrielle ou INPI.
Du point de vue des démarches administratives,
Et dans le cas d'un projet de location saisonnière situé sur le territoire d'une commune appliquant la réglementation sur le changement d'usage,
il sera important de vérifier que l'autorisation de changement d'usage obtenue préalablement est-elle liée au logement transmis en héritage et non à la personne du propriétaire décédé.
Car dans ce cas,
elle ne sera pas transmissible et il faudra faire une nouvelle demande d'autorisation de changement d'usage pour continuer à pratiquer une activité de location meublée de courte durée.
Une autre option,
proche de la première,
sera de débuter une activité de location meublée en y affectant le bien reçu.
Dans ce cas,
une vérification du règlement de copropriété s'impose en premier lieu et il faudra y apporter une attention toute particulière afin de s'assurer qu'une activité de location saisonnière n'est pas interdite par ce règlement.
Il sera ensuite capital de s'assurer que le bien réunit les conditions pour être loué meublé,
notamment en matière d'équipement,
et que la liste des 11 équipements obligatoires fixés par le décret du 31 juillet 2015 est bien respectée.
que ce soit en conservant les meubles déjà présents dans le logement ou en en installant de nouveau.
Vous devrez ensuite déterminer le type d'activité qui sera exercée en location meublée,
à savoir si vous prévoyez plutôt de louer le bien sur de longue durée ou de courte durée.
En effet,
la location meublée permet une grande flexibilité aux bailleurs qui peuvent choisir de louer leur bien ou sur la longue durée,
en vertu d'un bail de location meublée de longue durée,
qui est généralement conclu pour un an et reconductible tacitement,
ou d'un bail de location meublé d'étudiant,
qui est un bail de location meublé classique dont la durée a été ramenée à 9 mois et qui n'est pas sujet à la tacite reconduction.
Il vous sera également possible de louer en vertu d'un bail mobilité,
conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois,
et qui sera renouvelable en cours de bail,
sans toutefois que la limite maximale de 10 mois puisse être dépassée.
Enfin,
vous aurez la possibilité de louer en vertu d'un bail saisonnier,
qui permet de pratiquer une activité de location de courte durée et de conclure.
autant de locations que souhaité au cours de l'année,
mais pour des durées qui ne pourront excéder plus de 90 jours pour un même locataire.
Le choix du mode de location dépendra bien souvent de l'endroit où se situe le bien transmis en héritage,
qu'il s'agisse d'une ville majeure,
d'une ville étudiante ou d'une destination touristique.
Gardez toutefois à l'esprit que si vous optez pour une activité de location de courte durée,
certaines démarches supplémentaires devront être accomplies.
Ainsi,
au-delà de la vérification du règlement de copropriété,
vous devrez déclarer le bien à la mairie ou par le biais d'une déclaration simple qui se fait par l'intermédiaire d'un formulaire SERFA
ou par le biais d'une déclaration préalable soumise à enregistrement dans les communes qui appliquent la réglementation sur le changement d'usage.
Dans ces mêmes communes,
il faudra également obtenir une telle autorisation si vous entendez conclure des contrats de location de courte durée de manière répétée,
soit à partir de deux mises en location dans une même année civile.
Si l'autorisation est délivrée à titre temporaire,
elle ne donnera pas lieu à une compensation.
Dans le cas contraire,
vous devrez financer la transformation d'un local commercial en local d'habitation afin de compenser le retrait d'un logement du parc locatif de longue durée.
Cela fait,
vous devrez procéder à votre immatriculation sur le site de l'INPI,
en prenant bien garde de préciser si le bien est en situation d'indivision,
tout comme si vous repreniez une activité déjà existante.
C'est lors de cette étape que vous devrez choisir votre régime fiscal.
En effet,
la location meublée est considérée comme une activité industrielle et commerciale et donne
De ce fait,
le choix entre le régime fiscal dit microbique et le régime réel simplifié.
Le régime microbique fonctionne selon le mécanisme de l'abattement forfaitaire dont le montant sera différent selon le type d'activité,
50%
pour de la location de longue durée et 30 à 51%
pour une activité de courte durée depuis la loi de finances 2024.
Pour en apprendre plus sur ce sujet,
nous vous recommandons notre série consacrée à la fiscalité de la location saisonnière.
S'il est particulièrement simple à mettre en place,
ce régime impose de payer des impôts tous les ans sur les revenus de location meublée,
impôts qui seront calculés en fonction de votre taux marginal d'imposition et assujettis aux prélèvements sociaux,
qui se portent à 17,2%.
L'autre option sera de choisir le régime réel d'imposition dès votre enregistrement ou à tout moment lors de votre activité par le biais d'un courrier de levée d'options qu'il faudra adresser à l'administration fiscale avant la fin du mois de mai.
de l'année fiscale concernée par le changement,
et ce,
peu importe le montant de vos recettes.
Dans le cas d'un bien reçu en héritage,
le régime réel pourra d'ailleurs être obligatoire si le bien est en indivision.
Le régime réel d'imposition permet la déduction des charges relatives à l'activité de location meublée ainsi que l'amortissement.
S'il est plus complexe,
il est également le régime le plus avantageux dans la grande majorité des cas.
En effet,
il arrive très fréquemment que le montant imposable soit largement réduit
voire ramenés à zéro,
et donc que les lois remeublées ne paient pas d'impôt sur leurs revenus de location meublée pendant plusieurs années.
A ce sujet,
sachez qu'il vous est tout à fait possible d'affecter les anciens meubles présents dans le logement à votre activité de location meublée et d'amortir leurs coûts.
Dans cette situation,
il vous faudra rechercher la valeur de biens équivalents et dans un état similaire sur des sites d'occasion pour déterminer leur valeur.
Une bonne pratique peut être de faire une capture d'écran des prix figurant sur les annonces afin d'éventuellement justifier le montant retenu lors du calcul de l'amortissement.
Enfin,
il reste l'option de procéder à la vente du bien reçu en héritage si les héritiers n'entendent pas continuer ou débuter une activité de location meublée et à la condition,
si tel est le cas,
que l'ensemble des indivisaires soient d'accord pour la vente.
Dans cette situation,
il sera alors nécessaire de porter une attention toute particulière
au calcul de la plus-value au moment de vendre le bien.
Pour les particuliers,
la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession du bien immobilier et celui d'acquisition.
Ces montants peuvent toutefois être majorés de certaines charges et indemnités,
comme les frais d'acquisition ou la réalisation de travaux pendant la détention du bien.
La plus-value sera ensuite soumise au paiement d'un impôt sur la plus-value de 19%
et aux prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2%.
Toutefois,
il est important de garder à l'esprit que le montant de la plus-value décroît progressivement chaque année selon un système d'abattement par palier.
Du fait de ce système,
l'exonération d'impôt sur la plus-value s'acquiert après 22 ans de détention et l'exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Attention,
lorsque le bien est transmis en héritage,
ces délais commencent à courir à partir du transfert de propriété du bien.
Afin de réduire le montant de la plus-value en cas de vente,
il peut donc être une bonne idée de prévoir la succession.
en opérant à l'avance le démembrement du bien,
comme nous vous l'expliquions dans le premier épisode de cette série.
En dernier lieu,
se pose la question de la manière de procéder en cas de présence d'un locataire dans le logement meublé.
car il est possible que le bien faisant l'objet d'un héritage soit loué au moment de la succession.
Or,
il est important de garder à l'esprit que le décès du propriétaire du bien qui avait consenti la location n'entraîne pas la résiliation du contrat.
Autrement dit,
s'ils ne souhaitent pas poursuivre l'activité de location meublée,
les ayants droit devront tout de même respecter les règles en matière de résiliation de bail,
à savoir informer le locataire dans un délai minimum de 3 mois avant la date à laquelle le bail doit prendre fin,
qui est généralement d'un an.
en location de longue durée,
ainsi que justifié d'un motif sérieux et légitime.
Attention,
si la présence d'un locataire dans le bien n'empêche aucunement de le vendre,
il reste nécessaire d'informer les acquéreurs éventuels de l'existence d'un bail de location pour le logement.
De plus,
en cas de vente du bien,
le locataire bénéficie d'un droit de préemption,
ce qui signifie que le bien mis en vente doit lui être proposé en premier.
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