WEBVTT

1
00:00:05.296 --> 00:00:06.457
Je déclare mon meublé,

2
00:00:06.877 --> 00:00:10.778
spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé.

3
00:00:11.218 --> 00:00:12.939
A le plaisir de vous présenter,

4
00:00:13.339 --> 00:00:14.900
je découvre le monde du meublé,

5
00:00:15.360 --> 00:00:18.401
le podcast à destination de tous les loueurs en meublé.

6
00:00:19.262 --> 00:00:27.245
Que vous envisagiez de vous lancer dans l'aventure de la location meublée ou que vous soyez déjà fin connaisseur des avantages de cette activité,

7
00:00:27.945 --> 00:00:30.666
retrouvez-nous chaque semaine pour parler conseils,

8
00:00:31.066 --> 00:00:34.808
bons plans et suivre ensemble l'actualité de la location meublée.

9
00:00:39.288 --> 00:00:43.571
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans une nouvelle série du podcast « Je découvre le monde du meublé »

10
00:00:44.071 --> 00:00:48.455
dans laquelle nous allons nous poser la question de qui peut pratiquer la location meublée non professionnelle.

11
00:00:49.055 --> 00:00:55.420
Qu'il s'agisse de la forme à donner à son activité de location meublée ou de sa compatibilité avec la situation professionnelle ou personnelle,

12
00:00:55.840 --> 00:00:58.822
nous avons pu constater que de nombreuses questions se posent pour les loueurs,

13
00:00:59.322 --> 00:01:00.443
raison pour laquelle nous allons,

14
00:01:00.643 --> 00:01:01.424
dans ce podcast,

15
00:01:01.844 --> 00:01:06.888
faire un tour d'horizon des situations particulières les plus rencontrées et de leurs spécificités pour les LMNP.

16
00:01:07.544 --> 00:01:08.825
Et dans notre premier épisode,

17
00:01:08.845 --> 00:01:15.649
nous allons nous pencher sur les différentes formes juridiques sous lesquelles il est possible d'exercer son activité de location meublée non professionnelle.

18
00:01:16.470 --> 00:01:17.431
Mais avant de commencer,

19
00:01:17.611 --> 00:01:22.274
rappelons brièvement les conditions nécessaires à l'obtention du statut de loire en meublé non professionnel ou LMNP.

20
00:01:23.014 --> 00:01:24.095
Pour relever de ce statut,

21
00:01:24.235 --> 00:01:29.419
vous devrez soit générer un montant de recette brut annuel de location meublée inférieur à 23 000 euros annuel,

22
00:01:30.019 --> 00:01:30.259
soit,

23
00:01:30.479 --> 00:01:32.941
si votre montant de recette dépasse les 23 000 euros,

24
00:01:33.421 --> 00:01:37.204
avoir des revenus d'activité supérieurs au total de vos recettes de location meublée.

25
00:01:37.560 --> 00:01:40.941
Pour tout connaître du statut LMNP et des différences avec le statut LMP,

26
00:01:41.482 --> 00:01:42.802
ou loire en meublé professionnel,

27
00:01:43.202 --> 00:01:46.804
vous pouvez bien sûr aller écouter notre épisode de podcast consacré à cette question.

28
00:01:47.604 --> 00:01:50.085
Dans le cas où l'activité est exercée par une seule personne,

29
00:01:50.366 --> 00:01:52.226
plusieurs formes juridiques s'offrent aux loires en meublé,

30
00:01:52.567 --> 00:01:55.588
dont l'une d'entre elles est à la fois la plus connue et la plus répandue,

31
00:01:55.988 --> 00:01:57.729
l'entreprise individuelle ou EI.

32
00:01:58.289 --> 00:02:05.132
Le terme entreprise individuelle est utilisé pour désigner une entreprise dirigée par une seule personne qui exerce donc son activité en son nom propre.

33
00:02:05.772 --> 00:02:09.133
Les conditions pour exercer une entreprise individuelle sont particulièrement simples à remplir,

34
00:02:09.534 --> 00:02:11.554
puisqu'il suffit d'être âgé de plus de 18 ans.

35
00:02:12.255 --> 00:02:12.715
De plus,

36
00:02:12.875 --> 00:02:16.376
la création d'une entreprise individuelle ne demande pas à son créateur de verser un capital,

37
00:02:16.837 --> 00:02:18.937
et le dispense de devoir établir un bilan annuel,

38
00:02:19.278 --> 00:02:22.799
tout en lui permettant de bénéficier d'un régime protecteur pour son patrimoine personnel.

39
00:02:23.459 --> 00:02:23.899
De plus,

40
00:02:24.140 --> 00:02:29.182
l'entreprise individuelle permet toujours au loueur de choisir son régime d'imposition pour son activité de location meublée,

41
00:02:29.682 --> 00:02:32.103
à savoir le régime microbique ou le régime réel,

42
00:02:32.703 --> 00:02:34.944
sauf s'il a opté pour le régime de l'impôt sur les sociétés.

43
00:02:35.340 --> 00:02:36.861
Au sujet des entreprises individuelles,

44
00:02:36.941 --> 00:02:39.823
il est également important de mentionner le statut d'auto-entrepreneur.

45
00:02:40.324 --> 00:02:49.070
L'auto-entreprise étant le terme qui désigne les entrepreneurs individuels qui relèvent du régime micro-social pour pouvoir bénéficier d'un fonctionnement simplifié pour le paiement de leur cotisation sociale.

46
00:02:49.590 --> 00:02:53.793
Si vous avez déjà le statut d'auto-entrepreneur au moment de débuter votre activité de location meublée,

47
00:02:54.214 --> 00:02:55.074
vous pourriez être tenté,

48
00:02:55.314 --> 00:02:56.575
si les conditions le permettent,

49
00:02:56.855 --> 00:03:03.020
de regrouper vos activités et ainsi d'exercer la location meublée en tant qu'entrepreneur individuel affilié au régime de l'auto-entreprise.

50
00:03:03.552 --> 00:03:07.996
Il vous faudra alors simplement renseigner une nouvelle activité secondaire pour votre entreprise individuelle,

51
00:03:08.316 --> 00:03:10.718
ce qui vous permettra de bénéficier d'un avantage conséquent,

52
00:03:10.859 --> 00:03:12.500
puisqu'au statut d'auto-entrepreneur,

53
00:03:12.620 --> 00:03:15.323
le paiement des cotisations sociales est proportionnel au revenu,

54
00:03:15.763 --> 00:03:19.406
ce qui tiendra donc compte des éventuelles périodes de vacances locatives de votre bien.

55
00:03:20.067 --> 00:03:29.335
Vous devrez néanmoins prendre garde à ce que le cumul de l'activité de location meublée et de vos autres activités d'auto-entrepreneur n'entraînent pas un dépassement du plafond de recettes fixé pour l'auto-entreprise.

56
00:03:29.896 --> 00:03:30.316
En effet,

57
00:03:30.496 --> 00:03:35.801
ce plafond prend en compte l'ensemble des activités de l'auto-entreprise et n'est pas apprécié indépendamment pour chaque activité.

58
00:03:36.462 --> 00:03:36.662
Or,

59
00:03:36.882 --> 00:03:37.763
en cas de dépassement,

60
00:03:38.103 --> 00:03:40.625
l'auto-entrepreneur doit quitter son statut d'auto-entreprise,

61
00:03:40.986 --> 00:03:43.388
mais dispose toutefois d'une période de tolérance de deux ans,

62
00:03:43.728 --> 00:03:48.432
ce qui signifie qu'un changement forcé ne pourra intervenir qu'après deux ans de dépassement consécutif.

63
00:03:49.053 --> 00:03:56.540
Gardez toutefois bien à l'esprit que vous ne pourrez relever du statut d'auto-entrepreneur pour votre activité de location meublée que si vous choisissez le régime microbique

64
00:03:56.888 --> 00:04:01.010
et que vous êtes en mesure de pouvoir payer les cotisations sociales en location meublée non professionnelle,

65
00:04:01.611 --> 00:04:07.414
autrement dit que vous exercez une activité de location meublée de courte durée qui génère plus de 23 000 euros de recettes par an.

66
00:04:07.834 --> 00:04:10.115
Si elle est la forme la plus simple et la plus répandue,

67
00:04:10.535 --> 00:04:17.719
l'entreprise individuelle n'est cependant pas la seule forme juridique accessible aux entrepreneurs puisqu'ils peuvent également envisager la création d'une EURL,

68
00:04:18.180 --> 00:04:20.781
une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée.

69
00:04:21.381 --> 00:04:25.423
Ce cas de figure peut notamment être considéré dans un projet d'exercer l'activité à plusieurs.

70
00:04:25.804 --> 00:04:26.244
En effet...

71
00:04:26.488 --> 00:04:27.308
Comme son nom l'indique,

72
00:04:27.669 --> 00:04:31.650
une entreprise individuelle n'est gérée que par son créateur et ne peut donc pas avoir d'associés.

73
00:04:32.290 --> 00:04:38.773
Si vous envisagez donc de développer votre activité de LMNP et de vous garder la possibilité de faire évoluer la forme de votre entreprise,

74
00:04:39.233 --> 00:04:40.474
l'EURL est à considérer.

75
00:04:41.134 --> 00:04:45.616
Si la création d'une EURL demande davantage de formalité par rapport à l'entreprise individuelle,

76
00:04:45.796 --> 00:04:47.817
ce qui est bien évidemment un point à prendre en compte,

77
00:04:48.157 --> 00:04:50.898
elle offre néanmoins deux avantages à ceux qui choisissent cette forme.

78
00:04:51.358 --> 00:04:51.938
Premièrement,

79
00:04:52.259 --> 00:04:55.500
elle protège le patrimoine personnel du gérant contre ses créanciers éventuels.

80
00:04:55.884 --> 00:04:56.486
Et deuxièmement,

81
00:04:56.686 --> 00:05:02.118
elle permet d'évoluer très facilement vers la SARL si un ou plusieurs associés viennent rejoindre le girafe.

82
00:05:02.634 --> 00:05:03.074
De plus,

83
00:05:03.315 --> 00:05:06.437
l'EURL permet également de bénéficier du mécanisme de l'amortissement,

84
00:05:06.697 --> 00:05:06.958
et ce,

85
00:05:07.198 --> 00:05:08.399
même une fois le bien transmis,

86
00:05:08.819 --> 00:05:13.102
ce qui en fait un statut intéressant si vous pensez déjà à la meilleure manière de transmettre votre bien.

87
00:05:13.463 --> 00:05:18.427
Passons maintenant aux formes juridiques disponibles dans le cadre des activités exercées par plusieurs personnes.

88
00:05:18.727 --> 00:05:21.229
Le cas le plus fréquent est certainement celui de l'indivision,

89
00:05:21.609 --> 00:05:25.152
terme qui désigne le cas dans lequel un bien immobilier est détenu par plusieurs personnes,

90
00:05:25.392 --> 00:05:26.213
à part égale ou non.

91
00:05:26.473 --> 00:05:29.316
Elle peut survenir à la suite d'un partage d'un bien lors d'un héritage,

92
00:05:29.676 --> 00:05:32.298
ou de l'achat d'un bien immobilier par au moins deux personnes.

93
00:05:32.438 --> 00:05:34.679
n'étant pas liées par un contrat de mariage ou de paxe,

94
00:05:34.959 --> 00:05:36.360
comme par exemple des concubins,

95
00:05:36.740 --> 00:05:38.541
des amis ou encore des frères et sœurs,

96
00:05:38.801 --> 00:05:43.923
leur permettant donc de pratiquer une activité de LMNP sans avoir à passer par la création d'une société.

97
00:05:44.123 --> 00:05:50.086
Le choix de l'indivision a toutefois bien évidemment des conséquences sur la manière de gérer le bien et sur la fiscalité de l'activité,

98
00:05:50.546 --> 00:05:53.747
puisque le régime fiscal obligatoire en indivision est le régime réel.

99
00:05:54.328 --> 00:05:55.088
Notez toutefois que,

100
00:05:55.368 --> 00:05:56.389
dans certaines situations,

101
00:05:56.789 --> 00:05:58.469
l'indivision ne sera pas obligatoire.

102
00:05:59.090 --> 00:05:59.530
En effet,

103
00:05:59.826 --> 00:06:03.427
En cas d'achat d'un bien par deux personnes faisant l'objet d'une déclaration de revenu commune,

104
00:06:03.907 --> 00:06:10.089
l'une des deux aura la possibilité de s'y matriculer en nom propre et ainsi devenir le seul exploitant de l'activité de location meublée.

105
00:06:10.769 --> 00:06:13.670
Dans le cas où un investissement est réalisé entre les membres d'une même famille,

106
00:06:13.850 --> 00:06:17.851
il existe également la possibilité de recourir à la forme de la SARL de famille.

107
00:06:18.251 --> 00:06:19.051
Comme son nom l'indique,

108
00:06:19.151 --> 00:06:26.674
la SARL de famille est une société à responsabilité limitée constituée de membres d'une même famille pouvant être soit des parents en ligne directe,

109
00:06:27.114 --> 00:06:28.074
soit des frères et sœurs,

110
00:06:28.546 --> 00:06:32.810
soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l'un et l'autre de ces groupes.

111
00:06:33.130 --> 00:06:35.672
Chacun des associés doit être directement uni aux autres,

112
00:06:36.053 --> 00:06:39.075
soit par des liens de parenté directe ou collatéral jusqu'au deuxième degré,

113
00:06:39.636 --> 00:06:40.937
soit par un lien matrimonial.

114
00:06:41.457 --> 00:06:42.598
Du côté des avantages,

115
00:06:42.699 --> 00:06:55.790
la SARL de famille permet à ses membres d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes et donc d'éviter l'impôt sur les sociétés et ainsi de voir les bénéfices de la SARL de famille qu'ils perçoivent imposés sur le revenu à proportion de leur participation respective.

116
00:06:56.390 --> 00:07:04.132
Elle a également pour autre avantage de faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre ses membres ou encore d'échapper au régime des plus-values professionnelles en cas de vente,

117
00:07:04.572 --> 00:07:08.413
car la SARL de famille bénéficie du régime fiscal de la plus-value des particuliers,

118
00:07:08.813 --> 00:07:16.315
même s'il est important de noter que le gérant majoritaire de la SARL devra obligatoirement être affilié au régime de la sécurité sociale des indépendants.

119
00:07:16.455 --> 00:07:16.856
Toutefois,

120
00:07:17.076 --> 00:07:19.856
la création d'une SARL de famille doit être mûrement réfléchie,

121
00:07:20.156 --> 00:07:23.877
notamment en raison des aléas qui peuvent venir modifier les liens entre les associés,

122
00:07:24.078 --> 00:07:25.598
comme une séparation ou un décès,

123
00:07:26.014 --> 00:07:32.699
mais aussi au regard de ses formalités de création plus lourdes et dont le coût est plus élevé en cas de recours à un prestataire spécialisé.

124
00:07:33.379 --> 00:07:35.040
Autre possibilité offerte aux loueurs,

125
00:07:35.160 --> 00:07:37.902
la création d'une société civile immobilière ou SCI.

126
00:07:38.262 --> 00:07:43.306
Mais ce choix est à faire avec précaution car le fonctionnement de la SCI peut venir entraver certains projets du loueur,

127
00:07:43.746 --> 00:07:48.790
comme le fait d'occuper son bien une partie de l'année dans le cas de la location de courte durée d'une résidence secondaire.

128
00:07:49.330 --> 00:07:49.790
De plus,

129
00:07:50.030 --> 00:07:53.313
ce schéma impose aux loueurs une double taxation des bénéfices de leur activité,

130
00:07:53.793 --> 00:07:55.074
puisqu'ils seront à la fois soumis.

131
00:07:55.174 --> 00:08:00.018
à l'impôt sur les sociétés et également à un impôt sur les dividendes lorsqu'ils seront versés au loueur.

132
00:08:00.578 --> 00:08:00.799
Or,

133
00:08:01.019 --> 00:08:06.483
là où les LMNP peuvent directement avoir recours aux loyers qui leur sont versés puisqu'ils le sont directement sur leur compte bancaire,

134
00:08:06.864 --> 00:08:11.648
les exploitants de la SCI sont dans l'obligation de réaliser des bénéfices pour pouvoir toucher des dividendes,

135
00:08:12.068 --> 00:08:17.052
ce qui n'est pas toujours le cas en raison du jeu des amortissements qui peuvent amener un résultat comptable déficitaire.

136
00:08:17.853 --> 00:08:23.838
Ce mécanisme peut toutefois avoir également un avantage puisque la SCI n'impose pas à ses membres de se verser des dividendes

137
00:08:24.118 --> 00:08:26.559
ce qui peut donc permettre de réinvestir les bénéfices,

138
00:08:26.879 --> 00:08:30.201
mais cette décision devra recueillir l'accord de tous les membres de la SCI.

139
00:08:30.821 --> 00:08:31.121
Enfin,

140
00:08:31.401 --> 00:08:34.522
d'autres formes juridiques sont encore possibles pour exercer la location meublée,

141
00:08:34.843 --> 00:08:36.503
comme la société par action simplifiée,

142
00:08:36.663 --> 00:08:37.324
ou SAS,

143
00:08:37.764 --> 00:08:39.124
ou la société en nom collectif,

144
00:08:39.244 --> 00:08:39.905
ou SNC.

145
00:08:40.505 --> 00:08:40.865
Toutefois,

146
00:08:41.065 --> 00:08:48.228
ces formes juridiques sont rarement choisies par les loueurs en meublé au moment de débuter leur activité et répondent davantage à des cas de figure bien spécifiques.

147
00:08:48.729 --> 00:08:48.969
Ainsi,

148
00:08:49.309 --> 00:08:52.170
s'il n'existe pas un statut juridique qui soit meilleur que les autres,

149
00:08:52.290 --> 00:08:56.774
il existe bien souvent un statut idéal qui correspond à la situation du ou des loueurs,

150
00:08:56.874 --> 00:08:58.395
ainsi qu'au type de bien mis en location,

151
00:08:58.896 --> 00:09:03.219
ce qui impose donc de bien se renseigner avant de choisir la forme juridique à donner à son activité.

152
00:09:03.700 --> 00:09:04.100
Pour l'heure,

153
00:09:04.160 --> 00:09:05.381
notre épisode touche à sa fin,

154
00:09:05.561 --> 00:09:11.006
et nous espérons qu'il vous aura permis de découvrir certaines formes juridiques sous lesquelles il est possible d'exercer la location meublée.

155
00:09:11.486 --> 00:09:12.407
Dès la semaine prochaine,

156
00:09:12.447 --> 00:09:20.974
nous poursuivrons notre série en nous intéressant cette fois-ci à des situations particulières dans lesquelles l'activité de location meublée est souvent source de nombreuses interrogations.

157
00:09:21.550 --> 00:09:23.011
Si vous avez aimé notre podcast,

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