Salut Paul,
bienvenue sur le podcast des Moutoirs en pied.
Tu fais la succession de Sophie aussi,
qui vient d'interviewer il n'y a pas longtemps.
Et on était aussi tous les deux sur ce yacht en Égypte,
je pense il y a un peu plus de deux ans.
Et aujourd'hui,
tu viens de nous parler un petit peu de ton parcours et tout,
parce qu'aujourd'hui,
tu es l'heureux propriétaire du coup de...
de 25 appartements et tu as seulement,
on en parlait tout à l'heure,
que 24 ans.
Donc je pense que ton parcours peut être vraiment assez impressionnant et on va parler de tout ça aujourd'hui si tu veux bien.
Avec plaisir,
bonjour tout le monde,
merci à toi pour l'invitation,
c'est super sympa et ça fait plaisir de te redécuser parce que c'est vrai qu'on avait échangé il y a 2-3 ans quand on était en Égypte et puis...
C'est vrai que c'est toujours agréable d'avoir des nouvelles de tout le monde comme ça,
quand le séjour s'est bien passé et quand on a bien rigolé.
Oui,
c'est clair.
On avait créé un petit groupe et on se donnait un petit peu des news.
On ne se voit pas régulièrement,
mais tout le monde se donnait un petit peu des news.
C'est quand même assez cool aussi parce que dans le groupe,
il y avait vraiment des parcours qui étaient complètement différents.
Je pense qu'il y en a d'autres qui passeront d'ailleurs sur le podcast plus tard.
Aujourd'hui,
on va principalement parler du coup...
achat revente immobilière mais aussi location on va essayer de dissocier un petit peu justement les deux souvent les gens connaissent assez bien l'investissement locatif mais moins bien l'achat revente mais avant de rentrer dans le détail de tout ça je voudrais qu'on revienne aussi sur ton parcours sur tes premiers investissements et tout et
du coup j'ai une première question pour toi c'est quel était ton rapport à l'argent et à l'investissement immobilier avant de vraiment commencer déjà à quel âge tu as commencé ?
Et qu'est-ce qui t'a donné un petit peu,
quel a été le déclic finalement ?
Comment tu es venu à l'idée d'investir dans l'immobilier ?
Écoute,
moi,
j'ai commencé à faire mon premier investissement à 21 ans.
Donc,
c'est à la fin de mes études.
J'ai fait mon premier investissement en étant en alternance.
Et en fait,
au préalable,
pendant mes études,
moi,
j'avais acheté une formation sur Internet.
On peut voir n'importe quel formateur.
J'avais pris une formation sur l'investissement immobilier.
Et de là,
ça m'avait donné envie d'investir.
Moi,
depuis tout jeune,
j'entendais mes parents qui me disaient qu'il fallait acheter de l'immobilier,
mais même eux ne l'avaient jamais fait.
Je pense que ça m'est resté en tête.
Et je me suis dit,
je vois qu'il y a quelque chose à faire,
pourquoi pas essayer.
J'avais fait la formation d'immobilier,
ça m'avait donné envie.
Et puis moi,
depuis tout jeune,
j'aime entreprendre,
j'aime entreprendre des choses.
Et je savais qu'à terme,
je ne voulais pas avoir de patron.
En fait,
je voulais être mon propre patron.
Ça,
c'est quelque chose que depuis tout petit,
je ne sais pas pourquoi,
c'est dans ma tête.
Moi,
personnellement,
je ne voulais pas être salarié.
Et donc,
c'était une des manières,
je pense inconsciemment,
qui m'ont fait investir dans l'immobilier.
Et puis aujourd'hui…
plus professionnellement le faire en achats-reventes et de manière plus professionnelle tout au long de l'année.
Ok,
il n'y a pas eu vraiment d'événement finalement,
c'est juste que tu es né avec ce truc de je ne veux pas rentrer dans le moule,
je ne veux pas devenir salarié,
tout ça.
C'est ça.
Mes parents sont agriculteurs et ils ont toujours été indépendants.
Depuis tout petit,
je les vois en étant chef d'entreprise aussi.
Et donc,
est-ce que ça m'a conditionné psychologiquement peut-être à me dire,
voilà,
en fait,
moi,
c'est cette liberté,
entre guillemets,
que je veux avoir,
le fait de pouvoir faire les projets dont j'ai envie,
organiser mon temps comme je le souhaite,
et puis travailler à fond si je le souhaite,
en fait,
pas rester forcément à bosser 35 heures.
Si je veux bosser 80 heures,
pour avancer,
je vais bosser 80 heures.
Et je pense que c'est le fait de tout ça mis cumulé qui m'a donné envie d'entendre dans l'immobilier principalement.
Ok,
donc 21 ans en alternance.
Et là,
tu te dis,
suite à la formation,
tu commences à chercher quelque chose,
j'imagine ?
Exactement.
Je me dis,
je suis en alternance,
j'ai un petit salaire.
Je gagnais 1100 euros à l'époque.
Enfin,
j'ai l'époque,
mais c'était il y a trois ans.
Et puis je me dis tiens je vais trouver un premier projet.
J'étais allé voir ma banque et j'ai eu aussi je pense la chance de tomber sur une directrice de banque qui était ouverte à ce type d'investissement et puis je lui ai montré un projet cadré,
tout était cadré,
je lui ai fait un bon business plan,
elle a cru en moi,
elle a vu que j'étais sérieux.
et donc j'ai trouvé une maison en fait mon premier investissement j'ai trouvé une maison que j'ai divisé en quatre appartements et puis que j'ai revendu par la suite pour augmenter mon capital mais ça ça a été mon premier investissement j'ai dû faire un projet autour de 180 mille euros dans une petite commune à côté de chez mes parents dans un secteur que je connaissais très bien où le marché immobilier est très porteur et c'en
est parti de là en fait.
Et tu avais ce projet de la revente directe ou pour mettre en location ?
À la base,
c'était vraiment pour le garder en location.
Ça me faisait un crédit de 700 euros.
J'avais à peu près 1 700 euros de rentrée.
Ça faisait déjà un beau delta pour une première opération.
En fait,
l'opportunité est arrivée.
C'est que des copains à mes parents cherchaient un bien à acheter.
C'était au pied de chez eux.
En discutant de fil à l'aiguille,
ça arrivait comme ça.
Ils récupéraient.
un investissement qui était,
tous les travaux avaient été faits dans les règles avec les décennales et ainsi de suite.
Moi,
ça me permettait de récupérer une marge et de pouvoir enchaîner sur d'autres projets.
En fait,
j'avais compris le mécanisme et je m'étais dit,
en fait,
là,
je viens de faire une opération en étant en alternance sur 180 000 euros.
Si je récupère un peu d'argent,
je vais pouvoir faire peut-être deux autres opérations de la même façon et ainsi de suite.
Et puis,
c'est vrai qu'après,
moi,
j'ai enchaîné.
J'ai arrêté mes études pour pouvoir travailler de nuit.
Du coup,
j'ai pris un travail de nuit dans une usine et je faisais ça la journée.
Ça m'a permis vraiment d'avoir un CDI la nuit et d'enchaîner les opérations de la journée.
Donc,
ça en est parti de là,
en fait.
Oui,
même quand on s'était rencontrés,
tu me rappelles,
tu m'avais dit,
moi,
je bosse la nuit et puis j'investis le jour.
Oui,
c'est ça,
exactement.
Du coup,
c'était quand même un héros de l'immobilier.
Après,
ce n'était pas forcément facile puisque c'était quand même un rythme assez intense.
C'est ça,
mais...
Tu m'as dit que tu dormais limite en bossant la nuit.
Oui,
ça m'est arrivé deux ou trois fois de m'endormir debout au travail la nuit tellement que j'étais fatigué.
Mais après,
c'est un choix personnel.
Et puis moi,
l'avantage,
c'est que j'étais jeune,
je n'avais pas forcément de famille.
Je pouvais me permettre de faire toutes ces concessions pour pouvoir essayer d'accélérer le plus vite possible.
Je te rassure,
tu es toujours jeune.
J'ai 38 ans,
donc tu sais,
tu es toujours jeune.
J'aimerais bien juste qu'on revienne un petit peu sur le premier projet.
C'est toujours quelque chose,
c'est toujours un petit bébé et tout.
Donc,
tu achètes cette maison globale en fait,
en monopropriété finalement.
Et après,
tu fais une division de l'eau.
Et à la revente aussi,
du coup,
tu divises les parcelles ou tu revendes tout d'un coup ?
J'ai revendu un bloc,
un petit collectif.
Mais avec tout divisé,
tous les compteurs d'eau,
tous les compteurs électriques,
bien un local commun avec un autre compteur pour les communs.
Ça aurait pu être revendu à la découpe,
mais sauf que moi,
j'ai trouvé l'acheteur à l'instant T en un lot.
Ça me convenait très bien de la plus-value et puis c'est parti comme ça.
Ok,
et tu l'as revendu combien ?
Je l'ai revendu de 260 000 euros.
Ok,
donc tu as pris
90 000 euros de marge,
c'est ça ?
C'est ça exactement.
Ok.
c'est là où ça fait réfléchir parce que moi j'étais en alternance,
je gagnais 1100 euros,
je le revends,
je prends 80-90 000 psychologiquement ça fait réfléchir tu te dis voilà ok je viens de faire une opération,
je viens de prendre autant d'argent parce que c'est énorme Beaucoup plus qu'un salaire de cadre sup même à Paris c'est un bon cadre sup à Paris quoi,
tu prends ça en une opération immobilière
Et de là,
en fait,
moi,
ça m'a vraiment fait réfléchir.
Et c'est ça qui m'a poussé aussi à arrêter mes études pour me concentrer à fond là-dedans.
Parce que je me suis dit,
si je viens de faire ça en une opération,
si je concentre vraiment mon énergie pour pouvoir le faire,
faire plus d'opérations et plusieurs opérations tous les ans,
forcément,
la boule de neige,
elle va forcément gonfler.
Donc,
ça a été vraiment un élément déclencheur aussi.
Et donc,
tes études,
c'était quoi potentiellement ?
Moi,
j'étais en licence banque d'assurance.
J'étais en alternance au créateur à école.
et pour la petite anecdote,
le Crédit Agricole n'a pas voulu me financer,
je me suis fait financer.
Mais ça,
c'est un petit aparté.
Pour eux,
ils auraient fait plus de pognon en bossant avec toi.
Ils auraient fait plus d'argent en m'en prêtant qu'en m'embauchant.
C'est ça,
c'est assez marrant.
Et tes parents,
du coup,
tu leur dis,
c'est bon,
j'ai trouvé ma voie.
les études et c'est parti.
Eux,
ils le prennent bien,
ça va.
Moi,
j'ai vraiment eu cette chance,
c'est que mes parents,
ils m'ont toujours fait confiance dans tout ce que je faisais.
Et ils m'ont toujours encouragé,
peu importe les choix que j'ai pu faire.
Donc,
le fait d'avoir arrêté les études ou autre,
moi,
j'en ai discuté avec eux,
mais à aucun moment,
ça a été un frein.
Ils me font confiance et puis on avance.
Et puis,
pour la petite anecdote,
le premier bien que j'ai acheté,
ils l'ont visité qu'une fois que j'avais signé chez le notaire.
Ils n'ont pas visité avant.
Oui,
tu es majeur.
Non,
mais c'est…
Parce que souvent,
on se dit qu'on a quand même la boîte des six pièces avec les parents et ainsi de suite.
Mais c'est vrai que moi,
j'étais vraiment focus dans mon élément.
Et puis,
même s'ils n'étaient pas d'accord,
ce n'est pas grave.
Moi,
je sais que je vais réussir de cette façon-là.
Et puis,
c'est comme ça.
Même moi,
mon premier appart,
je l'ai acheté en 2016.
Donc,
j'avais 30 ans à l'époque.
Et effectivement,
j'ai fait une contre-visite avec ma mère.
C'est souvent comme ça.
Et c'est vrai que moi,
tout ce que j'ai acheté jusqu'ici,
ils ont toujours visité.
une fois que c'est acheté.
Ok.
Au moins,
c'est sûr qu'au final,
de toute façon,
même si tu amènes tes parents où ils n'ont pas été formés,
ils n'ont pas suivi la formation que toi.
Ils ne vont rien t'apporter de plus si ce n'est peut-être un truc que tu n'aurais pas vu dans l'appartement potentiellement.
Si c'est quelqu'un qui maîtrise un peu des travaux ou autre.
Et ils ne sont pas du tout dans le milieu là.
Donc,
à part donner peut-être des conseils qu'ils n'auraient pas,
peut-être sur certaines réflexions,
peut-être,
mais sur le monde pur de l'immobilier,
ça aurait peut-être de faire un peu de choses.
Et d'où l'importance aussi de...
je voudrais revenir sur l'aspect bancaire parce que tu disais j'ai eu la chance de trouver directement quelqu'un qui me fait confiance mais c'est une réalité parce que si on regarde de l'extérieur,
tu étais jeune en internant donc pas un énorme salaire et tout et la bancaire te fait confiance sur un crédit quand même,
parce que c'était 180 000 hors travaux ?
Non,
de l'emprunt.
Mais avec une bonne enveloppe travaux,
j'imagine,
parce que pour être rénové et tout ça.
Oui,
le bien,
c'était 70 000 euros et le reste,
c'était que des travaux.
Donc,
on fait confiance sur une enveloppe travaux qui est supérieure à la valeur du bien.
Et ça,
c'est vraiment une preuve de confiance.
Parce que c'est des financements qui sont assez durs à aller chercher quand même.
Oui,
mais c'est vrai que moi,
et puis je ne le casse pas,
j'ai vraiment eu de la chance de croiser le chemin de cette banquière formidable.
Oui.
Et après aussi d'avoir la formation,
tu arrives,
tu as un dossier qui est carré,
qui est calé.
Ça leur fait plaisir,
ils n'en voient pas tous les jours des comme ça.
C'est ça,
c'est ce qu'elle me disait.
Et puis aussi des choses…
C'est surtout qu'une fois que j'ai eu revendu ce bien-là,
elle a bien vu que l'argent est revenu sur le compte.
Elle s'est dit « Ah ouais,
quand même,
j'ai bien fait de lui faire confiance en fait. »
Bien sûr,
oui.
Et de là,
ça s'est enchaîné qu'elle m'a fait confiance sur votre projet aussi.
Et là,
tu étais encore en nom propre.
Oui,
c'est ça,
c'était en nom propre.
Ok,
et tu avais été financé à 110%
ou tu avais mis un peu d'apport ?
Non,
je l'avais réussi,
elle m'avait tout financé.
Non,
tu as quand même payé les frais de dossier,
les frais de garantie ?
Non,
pas du tout.
Ah oui,
tu n'as rien mis,
0€ de ta page.
Oui,
j'ai gardé mon épargne,
c'était vraiment la série sur le gâteau.
Oui,
tant mieux,
après même si au final,
même si tu avais injecté 10 000€ dans le projet,
tu les aurais récupérés assez rapidement.
Exactement,
je les aurais récupérés,
donc en soi,
ça n'aurait pas été trop dérangeant.
Et donc ça c'était il y a trois ans et après là tu repars du coup au Monopoly,
tu es passé par la case départ,
tu as eu 90 000 euros et là du coup tu enchaînes d'autres projets.
Est-ce que déjà tu injectes tout dans le même projet ou est-ce que tu décides de diviser pour faire plusieurs apports pour plusieurs projets ?
Non,
en fait en même temps que je revendais le premier,
j'en avais retrouvé un autre parce qu'en fait du coup depuis trois jours,
je regarde en continu,
je n'ai jamais arrêté de regarder.
les annonces et donc en même temps que leur band est bas je n'ai trouvé un autre et donc du coup ça s'est ensuite que je vais représenter ce deuxième projet et puis vu qu'elle avait vu qu'on a j'avais reçu un compromis de vente elle a accepté mon financement sur le deuxième et puis du coup ça m'a permis de aussi garder cette cette
trésorerie là qui est revenu puisqu'elle m'a encore de nouveau financé la totalité donc
Malgré le fait que tu allais récupérer 90 me 90 000 euros elle t'a pas demandé d'apport non plus
C'est vraiment une chance par rapport à ça,
puisque ça m'a permis d'enchaîner au début,
puisque j'ai gardé ma trésorerie.
Et donc,
ça m'a permis d'enchaîner plusieurs projets à la suite sans être bloqué avec le cash en poche.
Donc,
tu fais la même chose ?
Tu achètes,
tu rénoves,
tu divises,
tu revends ?
Non.
À partir de là,
j'ai tout gardé.
À partir de ce bien-là,
j'en ai revendu quelques-uns dans les deux ans.
mais...
Les trois quarts,
je les ai gardés depuis trois ans maintenant.
Je les ai gardés en location.
J'en ai revendu trois ou quatre à côté,
trois ou quatre appartements que j'avais achetés et rénovés.
Mais sinon,
tout le reste,
aujourd'hui,
je les ai gardés pour faire un fonds de roulement de loyer qui tombe et puis pour amortir un petit peu les emprunts également.
OK.
Et à partir de quel moment tu as dû passer sur une boîte ?
Parce que finalement,
assez vite,
on se dit autant passer ça sur une société directement.
Oui.
Tu as créé une SAS,
une SCI,
qu'est-ce que tu as fait pour continuer ?
Par la suite,
en fait,
vu que j'étais bloqué en nom propre avec le tout d'endettement et ainsi de suite,
j'ai créé une première SCI.
Et puis après,
moi,
je suis vraiment parti dans l'optique où je voulais me développer vite.
Donc,
j'ai fait une SCI,
une SAS.
Et donc,
en gros,
dans ma SCI,
moi,
j'avais 99%
d'épargne et j'avais mis mon frère entre guillemets à 1%.
pour faire la deuxième personne,
mais qui n'avait rien à voir là-dedans.
Et donc,
j'ai enchaîné via la SCI et via la SAS.
J'ai fait plusieurs projets en enchaînant.
J'ai rénové une maison que j'ai divisée en deux.
Après,
j'ai rénové une maison entière que j'ai revendue pour reprendre un petit peu de trésorerie.
J'ai divisé un autre bâtiment en trois.
J'ai acheté un autre immeuble en neuf appartements et ainsi de suite,
au fil de l'eau.
Tous les ans,
j'ai fait trois,
quatre projets.
C'est ce qui m'a conduit aujourd'hui à…
pouvoir avoir ces 25 appartements en location et faire à côté un peu d'achat revente.
Donc mon truc ça a été vraiment cette opportunité de division que tu as,
parce qu'on a le char au ventre,
il y a plein de leviers on va dire pour apporter de la valeur,
mais toi tu as principalement été sur de la division de locaux.
Exactement,
les trois quarts de mes opérations que j'ai pu faire aujourd'hui ça a été de la division de grandes maisons en plusieurs appartements.
et diviser entre les compteurs,
comme je le disais tout à l'heure,
eau,
électricité,
ce qui veut dire colonne montante et nédis,
diviser tous les compteurs d'eau,
faire des parties communes,
bien isoler en coup de feu,
en sonore,
en phonique entre chaque appartement,
et optimiser les espaces pour essayer de caler le plus d'appartements dans un espace qui est confortable.
Moi,
ce serait mon inquiétude sur une division sur de l'ancien,
comme ça,
même si tu isoles effectivement...
par rapport aux parties communes.
Est-ce que tu réisolais aussi,
par exemple,
les planchers ?
Tu refaisais des améliorations aussi,
seul plafond ?
Oui,
à chaque fois,
parce que j'ai la moitié qui est en plancher béton et le reste,
c'est en plancher bois,
puisque c'était des anciens bâtiments.
Et donc,
tout a été résolé en phonique entre les planchers,
du placo phonique en plafond.
Et puis,
par-dessus les planchers,
à chaque fois,
je remettais des…
de l'isolant avant de remettre un sol flottant par-dessus pour pouvoir essayer de compenser au mieux le bruit.
Après,
malheureusement,
les planchers bois,
le bois,
c'est conducteur de bruit.
Ça grince un peu plus.
Si tu ré-isoles,
forcément,
tu entends un peu plus que sur du béton.
Oui,
c'est ça.
Après,
moi,
jusqu'ici,
ça a dû être bien isolé.
On n'a pas dû trop faire du mauvais travail puisque je n'ai aucune...
une plainte de locataires.
Les locataires restent.
Mes locataires d'il y a trois ans,
ils sont toujours là et puis ils ne peuvent pas partir.
Donc,
c'est que les logements sont quand même confortables.
OK.
Et du coup,
c'est de la grande maison que tu te transformes en studio de pièces ?
T2,
T3,
studio.
OK.
Ça dépend du projet.
Tu vas essayer d'optimiser un peu les espaces.
Oui,
c'est ça,
de la configuration de la maison.
Ça dépend vraiment de la configuration de la maison.
S'il y a l'espace...
de faire quand même un coin nuit,
je le fais le plus possible parce que du coup,
quand on arrive sur un T2,
enfin un
T1 bis T2,
je trouve que,
moi dans mon analyse,
je trouve qu'on attire beaucoup plus de personnes et entre guillemets de clients et de locataires potentiels et ça permet toujours de louer un petit peu plus cher qu'un simple studio où il y a une seule pièce.
Si vraiment,
c'est un grand studio,
j'essaie toujours de faire une petite cloison ou avec une verrière pour essayer de compenser le fait qu'il n'y ait pas de chambre à proprement parler.
Et puis même à la revente,
tu as plus intérêt de vendre un T2 qu'un grand studio.
Oui,
c'est ça.
Après,
même si la chambre n'est pas considérée en chambre,
ça fait quand même une pièce à part.
Donc du coup,
c'est quand même mieux valorisé et c'est plus attractif pour quelqu'un qui se projette.
Ok.
Bravo déjà pour tout ça.
C'est cool.
Et aujourd'hui,
trois ans plus tard,
aujourd'hui,
c'est la dernière fois.
Maintenant,
c'est…
C'est une activité,
tu as pu quitter ton job de nuit et c'est une activité dont tu peux te rémunérer tous les mois pour vivre actuellement.
Exactement,
c'est vrai que du coup ça fait un an,
j'ai bossé deux ans de nuit où j'ai vraiment enchaîné et puis là depuis un an j'ai arrêté mon travail de nuit et du coup je me suis consacré uniquement à...
au projet immobilier.
L'année passée,
j'ai redivisé une maison en six appartements et un terrain à bâtir.
Et puis,
j'ai fait deux opérations d'achat-revente à côté en plus.
Et donc,
le but,
mon idée,
c'est de pouvoir conserver ce locatif et continuer un petit peu de locatif pour avoir un fonds de roulement,
comme je disais tout à l'heure,
qui tombe tous les mois avec du cash flow et ainsi de suite qu'on peut utiliser pour réinvestir ou pour en vivre,
entre guillemets.
Et puis,
à côté de ça,
de faire du marchand pour faire de l'achat-revente sur de la division également pour avoir des pics de flux de trésorerie qui arrivent dans l'année et puis pouvoir en vivre confortablement.
Et toutes tes opérations génèrent aujourd'hui un cash flow positif à peu près ?
Oui,
toutes les opérations.
C'est vrai que mes opérations en location longue durée,
ça tourne entre de 10 à 14 %
de rendement en longue durée.
Et puis après,
sur les opérations de marchands,
entre
20 et 40 %
de marge à chaque fois en fonction des projets.
Oui,
sachant que pour les gens qui nous écoutent,
effectivement,
je pense qu'à partir de 10 %
de renta,
tu es proche de l'autofinancement et puis plus tu grimpes des points,
plus tu vas être sur du cash flow positif.
Oui,
c'est ça.
Moi,
j'avais calculé à peu près.
Je tombais à peu près à
7,5-8% pour être en autofinancement total sur de la longue durée quand c'est bien loué.
Quand tu mets de l'apport aussi,
non ?
Oui,
quand tu mets un peu d'apport.
Et puis forcément,
ça dépend des secteurs.
Si tu es au centre-ville d'une grande ville ou si tu es plus en retrait,
comme moi,
je peux le faire dans des plus petites communes,
des communes qui ont entre
5 et 15 000 habitants.
Par exemple,
moi,
je suis à côté de Rennes,
donc je fais ça autour de Rennes.
Et donc,
c'est vrai que le fait de s'éloigner,
par exemple,
à 30,
40 000 de Rennes,
on va acheter deux fois moins cher,
mais on va louer,
par rapport à un loyer de Rennes,
on va louer 70 %,
donc on n'a que 30 %
de moins,
mais on va avoir acheté deux fois moins cher.
Donc,
tout de suite,
la rentabilité,
elle est augmentée.
Et puis après,
moi,
c'est vrai que je vise quand même des communes où il y a quand même,
malgré que c'est des plus petites communes,
où c'est quand même attractif,
avec une pharmacie,
les besoins primaires,
en fait,
un super-U ou une grande surface,
quand même quelques magasins.
au bord d'une cadoie par exemple et comme ça ça attire énormément de monde.
Il y a de l'attractivité qui fait que tu as une demande et que tu n'as pas trop de difficulté à louer tes biens une fois que tu as fini tes travaux.
C'est ça exactement.
Justement sur la partie travaux,
ça prend combien de temps à peu près d'acheter,
de diviser,
de faire passer tout le monde ?
beau monde là pour faire je passe y compteur au lieu d'un seul tout ça c'est des projets ça prend quand même une derrière un peu de temps moi c'est vrai que depuis le début maintenant je prends les mêmes artisans donc du coup j'arrive à une fois que tout est en place à condenser cette partie travaux puisque ça
permet de d'enchaîner et de réaliser les travaux bien et rapidement assez rapidement c'est toujours long par exemple là sur la maison là que j'ai divisé en six appartements entre le moment
signé le compromis jusqu'à la fin des travaux,
il s'est passé un peu plus d'un an.
Parce que forcément,
pendant le compromis,
il va y avoir la déclaration préalable de travaux,
si on change les huisseries,
si on met des Vélux.
Moi,
là,
c'est en bâtiment de France,
donc du coup,
il y a des délais plus longs pour qu'il soit accepté.
Et puis ensuite,
le temps de faire toutes les démarches administratives avec la banque,
ça prend aussi un petit peu de temps.
avec Enedis faire tous les dossiers via leur site c'est pareil les compteurs électriques Enedis c'est un an pour les avoir pour que tout soit fini c'est hyper long c'est une usine à gaz t'as 50 personnes qui passent pour mettre en route un compteur électrique c'est un vrai sketch par contre ça se trouve c'est les problèmes du monopole je pense les gens seuls à faire ça ils
ont pas d'urgence entre guillemets à faire les trucs ça doit être loin d'être optimisé je pense ah oui là pour on va faire
Par exemple,
la petite anecdote,
pour mettre en route mes 7 compteurs du coup,
parce que 6 appartements plus un compteur pour les communs,
je pense qu'il y a eu
10 personnes à venir sur place à chaque fois.
Un qui vient mettre un câble,
l'autre qui vient faire un petit tour.
L'autre qui vient poser le compteur,
l'autre qui vient contrôler si c'est bien posé,
l'autre qui vient contrôler si c'est bien vissé.
Après,
c'est les normes françaises et il faut faire avec et il faut s'adapter.
Et ça,
ça ne te faisait pas peur dans le projet ?
Parce que c'est des projets quand même…
Tu avais pris un différé ou tu commençais à payer des mensualités ?
Sur mes premiers,
je n'avais pas eu un différé total.
Et là,
maintenant,
je prends des différés partiels.
Donc,
on paye juste les intérêts.
pendant le différé.
Ça te permet de sécuriser.
Parce que comme tu parlais d'avoir des permis,
on peut te refuser finalement.
Quelque part,
peut-être un permis,
des ouvertures de fenêtres ou des trucs comme ça.
Ça,
justement,
il faut l'anticiper dans le compromis et puis le mettre en condition suspensive qu'on signera que lorsque le permis ou la déclaration préalable sera acceptée et validée.
Ok,
donc ça,
tu l'avais appris aussi un peu dans la formation.
Je l'avais appris,
et puis en fait,
j'avais appris les bases dans la formation,
et puis après,
c'est sur le terrain,
en fait.
C'est quand on se fait avoir une fois,
on sait que la fois d'après,
il faut faire comme ça.
Et puis,
les formations,
c'est super,
parce que ça te donne…
Enfin,
moi,
je trouve que c'est super,
parce que ça te donne une vision globale des choses,
ça te permet d'apprendre certains points.
Mais après,
tous les aspects techniques,
ça se passe vraiment sur le terrain.
voir si ici on peut faire une chambre,
si ici on peut mettre la salle de bain,
si ici on peut passer des réseaux,
de quelle façon on va disposer,
si le plancher là il est bon,
s'il n'est pas bon,
après ça prend au fur et à mesure.
Et pour ceux qui ne savent pas,
les conditions suspensives c'est quand tu signes ton compromis ou ta promesse.
En gros tu mis une condition suspensive et si la condition n'est pas remplie,
ça casse finalement ton engagement d'achat.
Ça permet de sortir d'un compromis sans avoir des frais financiers à lâcher et en étant protégé en tant qu'acheteur et en tant que vendeur également.
Comme une condition suspensive de prêt,
on n'achète que si on a le prêt.
Par exemple,
on n'achète que si la mairie veut bien qu'on mette ce type de fenêtre ou si elle veut bien qu'on mette un vélu qui va permettre de rajouter une pièce par exemple.
C'est vrai que ça fait partie de la négo finalement avec le vendeur.
Souvent,
les gens se focussent un peu sur le prix.
finalement mais des fois il n'y a pas que le prix il faut pouvoir aussi faire accepter ce type de clause de conditions suspensives pour être aussi tranquille toi en tant qu'acheteur et pas d'engager dans un projet qui va te couler financièrement et puis c'est surtout ça c'est que si le
projet est rentable parce qu'on peut rajouter un appartement à cet endroit là donc il faut faire une ouverture dans le mur ou avoir un velux et ben demain c'est pas accepté ça remet peut-être le projet en cause donc la réalité va pas être la même ça
projet n'a plus va plus être le même donc faut quand même faire attention avec tout ça.
C'est hyper intéressant d'en parler parce que c'est des choses dont on parle moins aussi les gens ils pensent qu'on parle tu visites ta fête et puis après tu te lances mais il y a tout un tas de choses comme ça qu'on peut mettre en place aussi pour se protéger lors des achats et parce que derrière tu t'engages sur un crédit sur 20 ans 25 ans des fois donc il faut pas faire n'importe quoi.
Et puis une mensualité tous les mois et ainsi de suite faut pas...
Il faut savoir prendre des risques pour avancer,
mais en essayant quand même de les mesurer et d'essayer de les contrôler.
Je ne dis pas qu'il faut contrôler tous les risques parce qu'on ne les contrôle jamais,
il y a tout le temps des surprises,
mais il faut savoir aussi après s'adapter.
Si on revient un peu sur le montage fiscal,
toi tu as fait une SAS en holding,
avec un régime Murphy et avec une SCI à chaque fois pour chaque projet ?
Oui,
une SCI.
et une SAS aussi pour faire du commerce et de l'achat revente.
Donc,
tu as tes SCI pour la longue durée et tu as SAS sous ta holding aussi qui va être projet d'achat revente,
c'est ça ?
Exactement.
Et là,
j'ai commencé à faire de la longue durée aussi dans la SAS pour pouvoir passer sur des prêts professionnels et essayer d'éviter de rester dans ces cases de HCSF.
35%.
Ouais,
parce que SCI,
même une SCI à l'IS,
finalement,
tu vas avoir des conditions qui sont très proches des particuliers,
c'est ça ?
Moi,
de ce que j'ai pu voir et de mon expérience que j'ai pu avoir,
ça dépend vraiment des banques et des conseillers.
Il y en a qui vont l'intégrer,
il y en a qui vont pas l'intégrer,
il y en a qui vont compter ça de cette façon,
d'une autre façon.
Ça dépend vraiment des banques et de la personne qu'on a en face de soi.
C'est pour ça qu'il ne faut pas hésiter aussi à aller voir plein d'interlocuteurs.
pour les projets parce qu'on peut avoir un refus.
Et puis,
au bout de la
20e banque,
c'est ce que tu me disais la dernière fois.
Une fois,
tu étais allé voir 30 banques.
Oui,
c'est ça.
Sur mon quatrième projet,
en fait,
la directrice de la banque,
elle a changé de banque.
Donc,
du coup,
j'ai eu un autre interlocuteur qui m'a dit gentiment,
bon,
c'est très bien,
mais vu votre âge,
vous avez assez de biens immobiliers.
Tout dépend comment on voit les choses.
Mais du coup,
j'ai dû trouver une autre banque pour pouvoir continuer tout simplement.
Et c'est là que sur ce projet-là,
ça a été plus compliqué parce que je ne trouvais pas de banquier qui était ouvert à ce schéma de pensée et à la façon d'investir de cette façon.
Et donc,
j'ai dû faire
30 rendez-vous bancaires avant de trouver un interlocuteur adapté à ma situation.
à la façon dont je voyais les choses et ainsi de suite.
C'est pour ça qu'il ne faut pas,
ce n'est pas parce qu'on a un nom que c'est nous.
À partir du moment où nous,
on croit en notre projet et on sait que c'est rentable et que ça va fonctionner,
il faut le défendre à fond.
Et puis,
par la porte,
par la fenêtre,
ça passe.
Et ça s'est fait et il est très rentable.
Aujourd'hui,
il y a...
Pour donner deux ou trois chiffres,
j'ai 3 700 euros de loyer pour
1 200 euros de crédit.
Donc,
c'est quand même…
Enfin,
sur le papier,
c'était que du bonheur.
Une marge de 2005,
donc deux fois plus que ton ancien salaire d'alternant sur une opération.
Oui,
c'est ça.
Et quand on voit les chiffres,
on se dit,
mais comment on ne peut pas…
Comment la banque ne peut pas…
Le banquier ne peut pas dire oui,
quoi.
Oui,
c'est ça.
Mais après,
voilà,
c'est que chacun a ses croyances et ainsi de suite.
C'était cette transition-là peut-être qui était compliquée de passer de non-propre à une structure un petit peu plus qui ressemble un peu plus finalement des structures d'investissement qu'on peut voir aujourd'hui.
Oui,
c'est ça.
C'est le fait de réussir à passer cette marche.
Maintenant que ça tourne,
les banquiers regardent la chose d'un autre œil puisque tous les mois,
ça rentre,
tout est payé.
Il y a le matelas de grossi en termes de…
réserves financières et ainsi de suite.
Du coup,
ça permet d'avoir une autre approche.
Et puis maintenant,
je vais uniquement vers des banquiers professionnels puisque c'est vraiment une approche professionnelle que j'ai.
Du coup,
ce n'est plus la même approche de juste acheter un appartement et de le mettre en location de manière classique.
Oui,
ça me fait penser,
c'est comme quand tu es diplômé,
le plus dur,
en général,
c'est de trouver son premier travail.
Et une fois que tu es dans la boucle du travail,
tu peux en venir à ça.
les boîtes,
faire tant de trucs.
Et les maquillages,
je pense qu'il y a vraiment cette marche entre le perso et le pro,
que d'ailleurs,
moi,
je n'ai pas franchi parce que j'étais comme toi,
j'avais mon CDI.
J'ai acheté tant que j'ai pu,
tant que j'avais mon CDI.
Et après,
moi,
j'ai quitté mon travail.
Et du coup,
je n'ai pas franchi cette marche avant de quitter mon travail.
Et du coup,
après,
ça prend un peu plus de temps pour rattraper les wagons et recréer vraiment des structures.
Il va me falloir plus d'apports,
plus de choses.
Oui,
c'est sûr.
C'est difficile mais une fois que tu l'as passé je pense qu'après tu as des projets qui te ramènent l'argent donc tu peux passer sur des apports et oui et puis une fois que l'argent tourne dans la société après voilà tu même si tu mets un peu plus d'apport sur le projet là ben tu sais du coup tu vas avoir peut-être plus de de
cash à rentrer tous les mois aussi puisqu'il y aura un delta plus important entre le loyer et le crédit donc tu sais que ton matin tu vas le refaire et puis ainsi de suite c'est une approche différente.
Là on a parlé du positif,
on va essayer de parler des choses un peu plus négatives s'il y en a.
Ça se trouve il n'y en a pas.
Est-ce que déjà il y a des biens que tu regrettes d'avoir acheté ou finalement ce n'était pas une bonne opération ?
Ou tu as surtout des biens,
tu es content de les avoir achetés,
ça c'est bien passé ?
Les trois quarts se sont bien passés,
il y en a juste un que je regrette parce que l'euphorie de voir aller vite,
je me suis un peu précipité.
Et du coup,
je pense qu'on aurait pu mieux faire avec cette enveloppe-là de crédit qui m'était accordée.
Je pense que j'aurais pu trouver quelque chose de beaucoup plus rentable avec les connaissances que j'ai maintenant.
Mais bon,
aujourd'hui,
ça s'autofinance.
Il y a un petit delta entre les deux où je gagne de l'argent tous les mois.
Mais c'est vrai qu'à refaire,
je ne l'aurais pas acheté.
Et puis,
c'est loin,
c'est à trois heures de chez moi.
Ça,
c'était vraiment l'erreur de jeunesse à vouloir aller vite aussi.
C'est vrai que j'ai voulu aller vite.
Je suis allé quand même très vite.
et donc il faut accepter de faire aussi quelques erreurs.
Du coup,
pour multiplier les projets rapidement,
tu as élargi un petit peu ta zone de recherche et du coup,
tu es allé chercher des trucs un petit peu plus loin.
C'est que je savais que j'avais cette enveloppe-là et que la banquière partait à cette deadline.
Donc,
je me dis que c'est quelque chose avant parce que je sais que j'ai le crédit.
Donc,
par bouche à oreille,
j'ai trouvé quelque chose,
mais avec du recul,
il aurait mieux fallu…
au pire quelque chose de moins rentable et dans les paris si que de ses lois mais bon après on apprend de ses erreurs et puis on ne refait pas ouais puis bon si tu es à l'auto financement il ya plein de gens qui rêveraient déjà d'être à l'auto financement
Vraiment mais c'est non mais c'est clair moi je dis ça comme ça mais c'est vrai que c'est par rapport à ma vision des choses
C'est vrai que le fait que déjà ça s'autofinance,
c'est super parce que je ne sors pas d'argent de ma poche.
Le crédit est payé par les locataires,
les charges également.
C'est vrai que sur le papier,
c'est nickel.
Mais dans l'optique de vouloir avancer et donc de voir des marges élevées,
il aurait mieux fallu passer son tour sur ça.
De toute manière,
quand on fait des erreurs,
il faut accepter et puis il faut les résoudre au fur et à mesure.
On ne peut jamais avoir raison à 100%
à chaque fois.
La plus grosse peur des gens souvent,
c'est que le locataire ne paye pas.
Est-ce que tu as eu ce type de problème sur ton parc ?
Je touche du bois pour l'instant.
Touchons du bois tous ensemble.
Pour l'instant,
j'ai la chance.
Moi,
c'est que je n'ai pas eu de souci d'impayé.
J'ai eu des retards,
mais que j'ai géré en discutant avec les gens et ainsi de suite.
Et puis,
jusqu'ici,
je n'ai pas eu trop de problèmes.
Jusqu'ici,
c'est moi qui gère tous mes locataires.
donc du coup c'est moi qui fais les rentrées qui sélectionne les gens ça me permet d'avoir aussi un contact humain de sentir les gens ou non et jusqu'ici ça me réussit entre guillemets donc pour l'instant non j'ai pas eu d'impayé ou de gros impayé des
retards légers ça c'est l'avantage aussi peut-être de choisir soi-même ses locataires,
de les rencontrer c'est que t'as quand même ce feeling qui va passer ou pas ouais
Je ne rencontre pas tous mes locataires,
mais j'ai au moins un contact téléphonique pour voir un peu comment se comporte la personne au téléphone,
comment elle parle et tout déjà.
Oui,
c'est ça.
Ça élimine un petit peu les gens où c'est un petit peu compliqué.
Oui,
et puis c'est vrai que moi,
j'ai l'avantage,
c'est que dans le secteur où je fais des allocations de durée,
je mets une annonce le lendemain,
j'ai 25 messages.
Donc après,
j'ai la chance d'avoir le choix,
si je peux dire ça comme ça,
le choix du roi,
entre guillemets.
Ouais,
et même si à un moment,
tu sens que la tension locative,
elle peut baisser un petit peu,
bon,
tu as des logements qui sont plus ou moins neufs,
donc tu peux commencer à revendre éventuellement une partie de ton parc.
Sinon,
c'est vrai que jusqu'ici,
moi,
je n'ai pas…
Même à chaque changement de locataire,
le locataire,
il part à 10 heures,
à midi,
l'autre est rentré.
C'est vrai que là…
Et puis moi,
j'ai une stratégie dans mon idée,
vu que j'ai rénové tous mes appartements.
Dans ma stratégie,
c'est que j'accepte de mettre un loyer un peu plus élevé.
Et donc…
potentiellement d'attirer des gens qui viennent vers ce type de bien,
ils savent qu'ils vont se permettre de le payer aussi.
Et tu ne fais que du meublé ou tu as du nu aussi ?
Les deux.
Tout ce qui est en perso,
c'est meublé.
Et puis en société,
je ne m'embête plus à les meubler parce que ça se fait.
Ça,
c'est l'avantage de passer.
En fait,
c'est vrai qu'en nom propre,
on va vouloir utiliser souvent le statut LMP ou LMNP.
Donc,
on va souvent faire du meublé.
mais ça apporte finalement un peu plus de galère parce que la machine à laver ou le lit qui pète,
comme ça,
c'est toi.
L'avantage de passer en société aussi,
c'est que tu peux louer en nu.
Les gens,
ils restent plus longtemps et tu as moins de galère aussi.
Oui,
et puis voilà,
demain,
la table est pétée,
ce n'est pas ton souci.
Oui,
c'est ça.
Tu as juste les murs et quelques trucs.
On a quand même quelques responsabilités,
mais le meublé,
c'est sûr que ça amène plus de...
Je ne suis pas un micro-ondes qui en rate.
Finalement,
c'est à toi de le gérer.
En ce moment,
j'ai une machine à laver et sèche-linge.
C'est fourni dans la coloc,
donc c'est à moi de m'en occuper.
Oui,
et puis ça fait du bonheur.
C'est des petites choses à gérer,
mais qui passent du temps.
Mine de rien,
on sent qu'on le marque.
Ça prend du temps de gérer toutes ces petites choses-là.
Oui,
et puis d'éventuels dégâts des eaux.
Justement,
je voudrais...
quelle serait ta plus grosse galère jusqu'à présent sur ces trois dernières années ?
Est-ce que tu as eu vraiment un gros truc où tu t'es dit,
des fois,
on peut en avoir marre ?
Des fois,
ça s'arrive.
Parce que moi,
je fonctionne de la façon où,
quand je vois un projet qui peut être rentable,
j'ai fait mon analyse et ainsi de suite.
Si j'ai répondu à 60-70%
de toutes mes questions,
les 30 restantes,
on le verra sur le chemin.
Je me suis...
C'est peut-être le fait d'être jeune et de l'insouciance de la jeunesse aussi peut-être.
Mais je n'attends pas à avoir toutes les cases au vert avant de me dire « Oui,
c'est bon,
ça j'y vais » .
Non,
si 60%
est au vert,
65,
70,
le reste on verra au moment venu et on va gérer les soucis au moment venu.
Donc des fois,
ça peut te faire avoir deux,
trois petits soucis.
Mais c'est des choses que tu ne peux pas forcément anticiper,
comme sur des vieilles maisons avec des planchers bois,
tu as des poutres qui sont pourries,
il faut les changer.
Ça,
ce n'était pas prévu,
mais comme ça,
j'avais bien vu qu'il y avait ça,
mais j'ai oublié de le prendre en compte.
Et puis,
j'assume.
Et puis,
il faudra peut-être mettre un peu plus de sa poche.
Et puis,
c'est comme ça.
Mais ça,
c'est ce que j'ai pu avoir comme galère aussi.
Et puis,
j'ai un artisan qui est parti avec le…
Avec la compte.
Ah ouais,
sans faire les travaux ?
Ouais,
au tout début,
sur mon deuxième bien,
je me suis dit,
tiens,
je vais déléguer à une entreprise tout corps d'État.
Je n'ai pas envie de m'embêter,
je me suis bien embêté au premier.
Ouais.
Je me suis dit,
je passe par une entreprise qui était de Bretagne.
Et puis,
ils sont partis avec 5 000 euros.
Ils ont mis la clé sous la porte ?
Non,
ils ne me répondaient plus,
le mec.
J'ai envoyé des recueillements.
Ils n'ont pas fermé leur boîte ?
Non.
Par contre,
tu n'as jamais revu tes 5 000 euros ?
Non.
Incroyable.
Je ne les ai envoyés pas,
je les recommandais.
J'ai commencé des démarches auprès d'un avocat.
Et puis,
je me suis dit,
j'arrête,
j'avance,
je fais les travaux et puis ça va se lever.
Oui,
parce que des fois,
tu peux t'enliser dans des situations,
tu attends.
coûter 5000 reviennent et puis au final tu ne peux pas tes travaux,
tu ne loues pas enfin derrière ça peut coûter et du coup les travaux ils ont pris plus de temps du coup ça a toujours surtout quand l'objectif d'un délai vide plus c'est moins vite c'est loué moins vite ça rentre du coup c'est toujours un peu stress mais il faut apprendre à gérer ce stress et à
relativiser sur le fait qu'il y a toujours plus grave dans la vie
Il y a un souci,
on le règle et on passe à autre chose.
Ce que j'avais appris à faire,
je ne sais pas si tu le fais,
mais je prends toujours une marge aussi dès que j'ai un crédit potentiel travaux.
Je ne vais pas mettre exactement le montant que vont me mettre tous les artisans.
Je vais toujours prendre une marge de manœuvre justement pour ce...
Si tu as de la charpente à refaire,
des trucs comme ça,
ça peut être 5
000,
10 000.
Je fais ça aussi pour essayer de compenser les petits quoi qu'il peut y avoir.
Les petits loups.
Sur 15,
20 ans,
finalement,
si tu empruntes 10 000 de plus,
ce n'est pas ça qui va changer grand-chose au niveau de la mensualité.
Par contre,
quand tu dois sortir 10 000 de ta poche ou 15 000 de ta poche,
ça peut te ralentir.
C'est sûr qu'il vaut mieux prendre un crédit de 10 ou 20 000 de plus.
Ça va te faire une mensualité.
Ça ne va pas non plus augmenter énormément.
Sauf que tu es dans un confort,
dans le sens où tu n'as pas de l'argent à sortir de ta poche.
Et puis si...
Si c'est vraiment ces 10 ou 20 000 euros qui font que ton projet devient plus rentable,
c'est que le projet n'est pas assez rentable.
Oui,
il faut chercher un autre projet.
Si tu es obligé de serrer les travaux parce que ça ne rentre pas et du coup,
c'est plus rentable,
il ne faut pas s'amuser à enlever des cloisons pour que le truc paraît joli.
Alors qu'au final,
la rénovation va être pourrie.
Le but de tout rénové,
c'est quand même que ça dure sur les 20 prochaines années.
Et ça ne te fait pas peur justement ce risque ?
Parce que le neuf,
quand tu rénoves et tout,
c'est neuf.
Tu te rends compte ?
les apparts quand ils sont loués et tout ça va se dégrader un petit peu dans le temps est ce que tu t'es des échéances de revente ou est ce que finalement tu te dis tant pis ça fait partie du jeu dans cinq ans dans dix ans je vais devoir repasser à la caisse rénover les biens comment tu vois les choses moi aujourd'hui je vois les choses que alors
peut-être que dans l'année prochaine ça changera peut-être que dans deux ans ça changera mais dans mon optique c'est de revendre autour des 50
Pourquoi ?
Parce que du coup,
ça me permet d'avoir accumulé du cash pendant le différé,
d'avoir commencé à rembourser un petit peu le crédit.
Et puis,
vu que je sais que j'ai des grosses plus-values sur mes biens en attente,
ça va me permettre d'en ordre qui sait pour repartir en encore plus gros derrière.
Après,
peut-être que dans trois ans,
tout va être loué tout le temps.
Je vais avoir zéro problème et je vais me dire,
en fait,
je dégarde encore
5-6 ans.
Mais à l'instant T,
c'est un peu ça ma stratégie.
pouvoir bénéficier d'un an,
deux ans de différé,
amortir deux,
trois ans et puis revendre pour prendre le cash et repartir sur plus gros.
Oui,
je pense que des horizons de cinq ans,
c'est bien parce que quand tu es sur du neuf,
le truc ne s'est pas encore suffisamment dégradé pour que l'acquéreur envisage des gros travaux de rénovation,
on va dire.
Et quand c'est un moment dix ans,
je pense que tu commences à être justement sur un bien qui peut être démodé,
qui a commencé à se dégrader,
etc.
Il y a des opérations de.
rénovations qui vont être plus lourdes.
Et 5 ans,
je pense que tu es encore dans des bons horizons de temps.
Aujourd'hui,
c'est la stratégie que je me suis donnée.
Et ça permet aussi,
tu vois,
avec le marché à côté de jongler avec...
prendre les plus-values sur les biens qui sont en location,
prendre les plus-values sur le marchand et puis pouvoir réinjecter ça dans d'autres projets immobiliers.
Ou alors aussi,
on avait échangé un petit peu,
mais peut-être commencer à passer dans une partie un peu bourse aussi,
une partie de ce capital,
puisqu'aujourd'hui,
moi,
ce n'est pas du tout le cas.
Et je pense que ça peut être intéressant quand on fait l'immobilier de faire un peu ces deux postes,
de jongler avec les deux.
Moi,
c'est toujours ce que je dis.
Bourse et IMO,
en tout cas,
c'est les deux trucs qui ont vraiment bien marché pour moi.
Parce que l'IMO,
tu empruntes à la banque.
Alors maintenant,
il faut peut-être un peu plus d'apport qu'avant,
mais tu empruntes quand même une grosse partie à la banque.
Donc,
tu as cet effet de levier.
Et puis,
bourse,
c'est quand tu arrives avec une petite capacité d'épargne mensuelle.
Tous les mois,
tu arrives à mettre 100,
200 euros,
300 euros de côté.
Plutôt que ça dorme sur un livret A ou que ça ne fonctionne pas sur une assurance.
C'est toujours mieux de le faire travailler en bourse où là,
tu vas pouvoir…
perdu 10,
20,
30 %
annuel dans les stratégies que tu utilises.
Pour moi,
vraiment,
si tu joues sur les deux tableaux,
ta retraite,
elle est faite.
Il n'y a même pas de sujet.
C'est ça qui est cool aussi.
De toute manière,
vu mon âge,
je ne compte pas sur la retraite.
Si tu continues comme ça,
je pense que d'ici
5, 6 ans,
ta retraite,
elle est largement faite avec ton parc immobilier et la marge que tu auras prise sur ces projets-là.
C'est le but,
c'est de pouvoir enchaîner les opérations,
faire des opérations toujours plus attractives et qui motivent aussi le fait de faire des choses un peu nouvelles,
construire un bâtiment sur un terrain neuf ou diviser un bâtiment encore plus gros.
C'est ça aussi l'avantage d'un immobilier,
c'est que c'est hyper vaste en termes d'opérations.
Il y a tellement de choses à faire et tellement de choses à apprendre que c'est hyper intéressant.
Justement,
je voudrais qu'on revienne sur la partie,
on a pas mal parlé de locatif et tout,
sur la partie marchande bien,
sans parler de tous tes projets,
mais si tu peux nous parler d'un projet qui t'a marqué côté marchande bien,
pour que les gens puissent se représenter,
ce que c'est finalement une opération de marchande bien ?
Eh bien là,
je peux te parler d'une opération qui est en cours justement,
en gros c'est un bâtiment en monopropriété,
où il y a 4 appartements,
donc au rez-de-chaussée c'est un propriétaire qui est occupant et en fait il y a trois appartements au-dessus où la personne souhaitait vendre ces trois appartements ensemble et donc du coup moi je me suis positionné dessus et puis l'idée c'est d'acheter ces trois appartements et
de les revendre séparément en fait à des personnes sur des budgets plus petits ce qui permet d'avoir des produits qui vont sortir sur des...
deux T2 et un
T3 bis,
donc avec deux chambres et un bureau.
Ça va permettre d'avoir des appartements qui vont se revendre autour des 80 000 euros.
Et donc,
ça va permettre,
au lieu d'acheter un gros bloc pour une personne,
de se retrouver sur des budgets plus petits et de proposer des appartements à la revente,
par exemple à des primo-accédants,
à des gens qui veulent un appartement en location sur une rentabilité très contenable autour des 7-8 portants.
donc l'idée aujourd'hui c'est de faire ce type d'opération un petit peu de la mise en copropriété ouais en fait t'achètes en gros et tu revends c'est pareil mais là par exemple sur ce projet t'apportes rien en travaux c'est ça exactement c'est pas de la division ils sont déjà divisés tu les justes revends à la découpe c'est juste revente à la découpe exactement
les DPE avaient été mal faits donc la société avait mis la clé sous la porte tellement qu'ils travaillaient mal
Donc du coup,
on a refait passer des diagnostiqueurs entre la lettre qu'il avait donnée et la lettre d'aujourd'hui.
On est passé de GAE comme par majeur.
L'autre personne n'était pas professionnelle et donc ça a fait que les logements étaient à vendre moins cher.
Mais du coup,
nous on va pouvoir les revaloriser grâce à ça également sur le marché parce qu'on a détecté dans le diagnostic qu'il y avait ça qui n'était pas cohérent.
Et ça tu l'as capté avant l'achat,
tu as capté sur les DPE qu'en fait
DPE n'était pas bon ?
Exactement.
Donc,
tu as dit rien que passer de GAE déjà à la revente,
tu vas pouvoir les revendre plus cher.
Et en plus,
le fait de les vendre séparément,
de toute façon,
de base,
tu les vends plus cher.
Exactement.
Tu vois,
pour te parler un petit peu de chiffres,
entre guillemets,
c'est une opération qui coûte 150 000 euros parce qu'elle a été très bien négociée.
Et puis,
on revend chacun entre 75 et 85 000 euros.
Donc,
du coup,
ça fait quand même une belle opération.
Donc,
tu as un appart qui donne ta marge.
75-80 000 globalement.
C'est ça.
Et c'est l'avantage aussi quand tu fais des petites opérations mine de rien sur des budgets quand même accessibles,
150 000 euros.
Oui,
c'est pas un gros budget.
C'est mon premier budget d'investissement humain.
On était sur ces horizons de...
Mine de rien,
ça te permet quand même de dégager un très bon revenu sur une année,
puisque si on compte que l'opération dure un an,
entre l'achat et la revente,
tu dégages,
même après avoir payé quelques frais,
ainsi de suite,
50 000 euros,
ce n'est pas négligeable par rapport au ratio temps passé,
ça fait un pourreur qui est énorme.
Oui,
et puis même sur une opération de marchand,
tu vas passer en société,
on dit 20%
d'apport,
donc tu mets 30%.
mille euros d'apport tu mets en fait tu mets trente mille euros de ta poche pour récupérer
60 à 80 mille balles ça c'est un truc que j'ai compris plus récemment notamment une conférence de caroline là qu'on connaît tous les deux je suis allé voir à paris et dit en fait moi j'achète un projet 20%
avec 20%
de marge et je mets 20%
d'apport mais en fait j'avais pas capté ce truc là mais en fait quand tu prends quand tu fais ça tu fais
100% sur ton apport bah oui parce qu'en fait tu mets 20%
d'apport pour 20%
de marge
Donc du coup,
c'est comme si tu avais doublé finalement la mise de départ.
Oui,
c'est ça.
Et en fait,
il y a quand même assez peu de placements,
même financiers,
qui te font
100% en un an.
C'est vrai qu'il n'y en a pas beaucoup.
Même avec des bons placements en bourse,
tu vois,
même ma méthode RSA,
etc.,
on va être sur 20-30%
annuel.
Alors l'avantage,
c'est que là,
pour le coup,
il n'y a rien à faire.
Oui.
Contrairement à une opération marchande bien où quand même il y a des choses à faire,
mais
100% en un an et tu peux en faire comme ça peut-être 2-3 par an.
C'est ça,
c'est en fonction du montant et des opérations.
Après,
l'avantage du marché de l'argent,
l'avantage du marché de l'argent de bien,
c'est que tu peux aussi passer via des financements autres que la banque,
via des particuliers ou autres.
Donc,
ça te permet,
certes,
c'est un peu plus cher en intérêt,
mais ça te permet d'enchaîner des opérations.
Il faut mieux prendre une part du gâteau qu'aucune part du gâteau.
Tu peux t'associer aussi potentiellement.
Tu as tout fait toujours tout seul ou tu as déjà touché à ce genre de financement ?
Tu veux dire de financement…
Soit associé,
soit financement participatif.
Jusqu'ici,
j'ai tout fait tout seul auprès de deux banques.
Sauf les deux dernières opérations de marchand où je me suis associé avec un autre investisseur de…
qui est sur Rennes,
et où là,
on ne s'est pas embêté d'aller chercher un crédit à la banque,
on est passé par un particulier qui nous a prêté de l'argent,
et où on a fait un contrat de prêt chez un notaire,
tout simplement,
et où on lui verse un taux d'intérêt annuel sur cette partie-là.
Ok,
et ce particulier,
vous l'avez trouvé comment ?
C'était une connaissance ?
Bouche à oreille,
en fait,
bouche à oreille,
les parents d'un de mes potes qui avait de l'argent à placer,
je leur ai proposé ça.
Et puis,
ils m'ont fait confiance.
Et puis,
maintenant,
ils sont très contents.
C'est un placement à 8 %.
Donc,
c'est quand même pas mal.
C'est ce que j'allais te demander.
Du coup,
le particulier,
lui,
il est content parce qu'il vous fait confiance.
Il fait travailler son argent à 8 %.
En plus,
l'immobilier,
en général,
tu as plus confiance que la bourse,
par exemple.
Tu peux faire peur.
L'immobilier,
c'est la pierre.
Tu peux aller voir le bien.
Tu peux voir le projet.
Ce n'est pas le peuple,
comme on dit.
Et du coup,
c'est intéressant que tu puisses te mettre sur ce type de projet aussi.
Et puis c'est surtout que ça permet d'éviter de passer par les banques.
Certes,
c'est un peu plus cher,
sauf que comme je le disais,
il faut mieux enchaîner les opérations,
faire des bonnes opérations et prendre une partie du gâteau que rien faire du tout et attendre que la banque dise oui à un moment.
Autant essayer de s'adapter,
trouver des solutions et puis avancer.
C'est hyper.
C'est quelque chose que j'ai découvert aussi assez récemment.
Et alors,
sans passer par des particuliers,
tu as aussi des organismes en ligne comme
La Première.
Il y a Wissid,
tu as différentes plateformes de crowdfunding où tu peux proposer tes projets et ils mettent en face les investisseurs.
Oui,
c'est ça.
L'avantage,
c'est que c'est rapide pour faire des levées de fonds,
sauf que l'inconvénient,
c'est que c'est quand même super cher.
Je crois qu'on est autour...
Après,
à nous,
en tant que marchands,
de faire des bennes marches pour réussir à absorber ce genre d'intérêt,
mais je crois qu'on est autour des 15-16%.
Parce que...
forcément l'investisseur lui je crois que c'est autour des 10 12 %
qui place et puis après la plateforme prend aussi sa marge forcément donc du coup ça fait tout de suite si tu as pas un projet ou à minimum 40 %
de marge tu vas pas t'amuser à aller emprunter à 15%
pour faire 20%
tu vas pas t'amuser à les prendre autant de risques pour faire
5% sur cent mille euros ça 5000 euros passé au là où il faut pas s'amuser à faire ça là c'est de prendre trop de risques
Ouais,
c'est vraiment quand tu veux passer sur des projets plus gros ou que tu es vraiment coincé vis-à-vis des banques et que tu as un projet hyper rentable avec une bonne marge.
C'est dommage de ne pas faire le projet.
Ouais,
c'est ça exactement.
quand on passe sur ce type de de place de crédit j'ai envie de dire à soi d'aller vite dans ses opérations de marchand pour faire tourner l'argent et essayer de faire en un an le plus d'opérations rentables pour absorber ses
coûts aussi d'intérêt c'est à soi aussi d'être bon dans ce qu'on fait et toi t'as alors...
Par contre,
quand tu passes en marchand de biens,
l'inconvénient,
c'est ce côté,
tu deviens finalement un professionnel de l'immobilier.
Donc,
tu peux être inquiété sur des vices cachés,
des trucs qui ne se passent pas correctement.
Toi,
pour l'instant,
tu n'as jamais eu de gros problèmes de ce côté-là ?
Non,
pas jusqu'ici.
Après,
je suis assuré en tant que marchand.
les assurances qu'il faut pour se protéger.
À chaque vente,
je leur fais un constat du huissier pour valider que l'appartement est dans cet état-là le jour de la vente.
Je préfère payer 300-400 balles du huissier et avoir la conscience tranquille.
Montrer que je n'ai pas fait de travaux.
Ou alors,
si j'ai fait des travaux,
mais les dessinaires des artisans,
tout a été fait dans les règles de l'art et tout est constaté et validé.
Toujours bien se protéger,
avoir une bonne équipe d'artisans aussi.
bien et ne pas être inquiété.
C'est ça.
Et puis,
tout verrouiller,
le fait que en ayant confiance avec les artisans,
en sachant qu'ils travaillent bien,
en ne prenant pas n'importe qui,
après,
c'est aussi de la confiance.
Il y a les décennales qui prennent aussi le relais.
Il y a aussi l'assurance au sein de la société de marchands.
Donc,
ça permet de dormir tranquille.
Et puis,
personnellement,
en sachant qu'on fait les choses dans les règles de l'art,
il n'y a pas lieu de s'inquiéter non plus,
en soi.
Si demain,
oui,
on sait qu'on fait un vice caché,
ben non,
c'est pas le but.
Le but,
c'est d'être professionnel et c'est de faire bien les choses.
Du coup,
justement,
de bien dormir la nuit,
ça t'a jamais amené trop de stress ?
Est-ce que ça peut être inquiétant de lever de la dette ?
On est quand même sur des gros montants quand ça s'additionne.
Toi,
t'as toujours bien vécu le truc ?
Ça te stresse pas plus que ça ?
Non,
pas du tout.
Moi,
quand je signe un crédit,
je suis content.
Moi,
si demain,
j'ai 10 millions d'encours,
je serais heureux comme un pape.
Après,
ça devient limite un jeu de faire des plus gros projets,
de faire des trucs.
C'est ça que tu vas chercher aujourd'hui,
des trucs qui vont un peu plus te stimuler.
C'est un peu plus stimulant.
Après,
c'est sûr qu'il y a tout le temps des moments un peu plus stressants.
Quand on est en plein travaux,
que les artisans n'avancent pas comme c'est prévu,
qu'il y a ci,
qu'il y a ça.
Des fois,
ça fait quand même un peu réveiller la nuit,
surtout quand on commence et qu'on est jeune.
Mais après...
il faut passer autre et puis il faut avancer.
C'est vrai que comme moi,
je ne sais pas si c'est le fait que maintenant,
si peut-être avec l'expérience,
j'ai plus de réflexion,
je sais que ça va bien se passer,
que j'ai bien cadré les choses.
Du coup,
c'est moins stressant aussi.
C'est comme tu disais tout à l'heure,
je pense que si tu as ta liste de questions,
que tu as répondu à 70%
d'entre elles et que le projet est viable,
tu y vas et tu sais que même si tu as des aléas,
tu vas pouvoir les...
On a tous les problèmes que tu peux avoir.
Je pense qu'en immobilier,
à part des problèmes vraiment majeurs,
on va dire peut-être de toiture,
de fondation,
de trucs qui peuvent vraiment attaquer finalement le bâtiment en lui-même,
finalement,
tu n'as pas grand-chose qui est insurmontable.
Non,
tout.
Dès l'instant qu'après,
il y a les bons partenaires,
il y a un problème,
un partenaire.
C'est vrai qu'il n'y a que le…
Mon premier projet où des fois,
ça me réveillait la nuit parce que c'était le premier.
Et puis voilà,
à 21 ans,
tu as toujours des petites questions.
Mais c'est vrai que c'est ça aussi qui est stimulant.
C'est que tu es en plein dans l'action.
Tu es en train de faire des choses où tu sais que tu peux changer potentiellement le point futur,
atteindre tes rêves d'indépendance,
de liberté,
tout ça.
Donc ça aussi,
pas de souci.
Et puis de pouvoir surtout faire…
L'idée,
c'est de pouvoir faire ce que je veux quand j'ai envie,
au moment où j'en ai envie.
Si je n'ai pas envie de bosser comme un malade,
je vais bosser comme un malade.
Et si j'ai envie de prendre un mois,
je prendrai un mois.
Moi,
faire une journée de 15-20 heures,
ça ne va pas me faire peur.
S'il faut le faire,
je le fais.
Et puis,
la semaine d'après,
tu es content parce que tu as super bien avancé.
Je pense que quand tu as fait ce stade où tu devais bosser la nuit plus la journée,
tu as été dans un schéma qui était quand même finalement assez difficile à soutenir.
Et du coup,
au moment où tu es mieux de toute façon.
C'est sûr que là,
du coup,
le sommeil,
il est nickel.
Maintenant,
je dors pas mal.
Je me demande si je ne rattrape pas mes heures de sommeil.
C'est clair.
C'est vrai que le rythme d'avance,
c'était je me lève à 9h,
je commence à travailler sur mes projets immobiliers,
je mange le midi,
je mange le soir.
Et puis après,
de 20h jusqu'à 4h à l'usine.
Donc après,
je rentre,
je dors jusqu'à 9h et puis ainsi de suite tous les jours.
Donc c'est vrai que…
Tu dormais 4-5 heures par nuit,
grand max.
Ouais c'est ça ou si vraiment j'avais un rendez-vous à 8h,
soit je faisais une nuit blanche,
j'essayais de faire une petite sieste dans l'après-midi ou ainsi de suite.
C'est vrai qu'il faut faire attention parce que le corps il n'est pas non plus fait pour faire ça éternellement.
Ouais,
je pense que ça t'a permis d'actionner tout ça et de pouvoir commencer.
Et puis maintenant tu es plus tranquille,
tu as tes sociétés,
tu vas pouvoir plus facilement financer tes prochains projets.
J'aimerais bien qu'on discute...
quelqu'un qui nous écoute,
qui n'a jamais fait d'immobilier de sa vie ?
Ça,
c'est des questions qui ne sont pas évidentes.
Mais qu'est-ce qu'il pourrait mettre en place pour commencer à faire ses premières actions,
justement,
qui vont aller dans cette direction,
qui vont lui permettre de trouver un premier bain ?
Quelles sont un petit peu peut-être tes routines pour trouver des...
Pas forcément parler dans le détail,
mais juste,
voilà,
est-ce que tu as une petite routine qui te permet de continuellement trouver,
finalement,
des bonnes affaires ?
Qu'est-ce qui fait qu'elle t'arrive à trouver ?
Toujours des nouveaux projets ?
Moi,
ce n'est pas pour faire de la pub ou quoi que ce soit,
mais je regarde tous les jours sur le moteur de recherche,
moteur IMO.
C'est un logiciel,
je ne sais pas si tu connais un petit peu.
En gros,
c'est un logiciel,
c'est sous forme d'abonnement,
mais ce n'est pas excessif,
je crois que c'est 150 euros l'année.
Et ça permet de…
En gros,
tu te connectes sur le site et ça regroupe tous les sites d'annonce sur le même site.
Et donc,
c'est un gain fort.
énorme pour rechercher tes biens parce que du coup,
tous les sites sont centralisés sur une plateforme et donc,
tu n'as plus besoin d'aller sur le bon coin,
remettre d'autres critères,
aller sur West France Immobilier parce que je ne sais pas s'il y a ça dans le reste de la France mais nous,
il y a West France Immobilier,
aller sur ce loger,
encore aller sur le site des notaires,
aller sur…
Et j'ai trouvé plusieurs,
presque tous mes derniers biens,
je les ai trouvés comme ça sur ce logiciel parce que du coup,
ça m'a envoyé sur des logiciels que jamais je ne serais allé potentiellement regarder si j'étais allé
Comme le site des notaires,
avant je ne regardais jamais le site des notaires.
C'est trop bien que ça aille chercher ces offres-là,
parce que ce sont des offres qui passent inaperçues.
Non,
mais c'est ça.
Ou alors comme sur le site Bien Ici,
les biens à vendre,
moi,
personnellement,
je ne regardais jamais là-dessus avant.
Du coup,
ça permet de centraliser tout ça.
Je pense que le fait de se donner un secteur et de regarder,
peut-être pas tous les jours comme je le fais,
mais deux ou trois fois par semaine.
Ça permet aussi sur le long terme de s'imprégner un peu du marché,
de voir un peu ce qui arrive à la vente,
ce qui repart parce que c'est vendu,
et à quel prix c'était,
et ainsi de suite,
et ne pas hésiter à aller faire des visites,
même si ça ne nous intéresse pas trop,
parce que c'est toujours opportun de visiter un bien,
de dire que ça en fait ce n'est pas bien parce que c'est trop cher,
parce que ci,
parce que ça,
et c'est au fil de l'eau de faire des...
de regarder les annonces,
de faire des visites,
qu'on commence à comprendre un petit peu si c'est au bon prix,
pas au bon prix,
et ainsi de suite.
C'est intéressant parce qu'on dit souvent en immobilier qu'il faut faire son réseau,
connaître des agents.
Il y a un peu le off-market,
mais finalement,
tu arrives quand même à trouver des bonnes affaires juste sur Internet.
Oui,
les trois quarts que je l'ai trouvés,
je les ai trouvés sur Internet personnellement.
Il n'y a que ma dernière que je l'ai trouvée en off,
mais c'était en discutant sur une visite.
J'avais vu quelque chose qui n'était pas trop cher,
je me suis dit...
ça ne m'intéressait pas sur le papier.
Et puis,
en discutant avec l'agent,
on discutait un peu de tout et rien.
Il ne faut pas hésiter à être curieux et à poser des questions.
Elle m'a dit,
je vais peut-être rentrer une autre maison qui pourrait être plus adaptée en fonction de ce que vous cherchez.
Et puis,
ça s'est fait comme ça,
de fil en aiguille.
Du coup,
elle m'a fait visiter.
Je lui ai dit,
si,
ça c'est parfait,
j'achète.
Oui,
j'achète.
C'est peut-être rapide dit comme ça,
mais mine de rien,
ça se passe vraiment comme ça,
en discutant avec les agents immobiliers,
en...
Il ne faut pas hésiter,
si un ne correspond pas,
de leur faire savoir,
parce que c'est important de faire des retours aussi.
C'est quoi la fondation dont tu m'as parlé alors ?
Moteur Imo.
Moteur Imo,
ok,
je vais la voir.
Moi,
je regarde tout le temps là-dessus.
Moteur Imo,
ok.
Et tu vois,
moi,
je fonctionne de cette façon,
je me donne 5,
6,
7 villes,
et puis je les regarde une par une.
J'ai ma petite liste,
je les regarde une par une,
avec toutes les annonces,
et je vois s'il y a des choses qui rentrent ou non.
Maintenant,
tu as un œil assez aiguisé qui te permet de assez rapidement filtrer les bonnes affaires.
C'est ça.
Tu sais tout de suite que si c'est une maison qui est déjà bien rénovée,
qui a vendu déjà un certain prix,
ta rentabilité ne sera pas là.
Puisque pour le même prix,
tu vas pouvoir faire une maison à rénover,
faire plusieurs appartements et donc augmenter ton loyer pour le même budget.
Du coup,
tu sais que tu auras plus de rentabilité sur ce type de billet.
et pas sur une maison lambda.
À force de regarder,
tu t'affutes un petit peu le regard.
Bien connaître son prix de marché.
On dit souvent que la marche se fait à l'achat.
En dessous du marché,
c'est encore mieux forcément.
Bien négocier aussi à l'achat.
Comme ça,
c'est la base.
Mais je pense qu'en fait,
finalement,
ce n'est pas si plus compliqué que ça.
Il faut être patient.
Il ne faut pas sauter sur le premier truc venu comme j'ai pu le faire sur un des biens.
c'est quand même une disponibilité il ne faut pas prendre le premier bienvenu parce qu'on a envie d'acheter il faut quand même avoir un minimum de réflexion et essayer de trouver quelque chose qui au moins un minimum s'autofinance refaire tes calculs,
prendre un peu de marge vérifier qu'effectivement tu es en positif à la fin de l'année parce que tu peux acheter des choses qui sont je dis tu mais les personnes qui nous écoutent peuvent acheter des choses qui sont à la limite de l'autofinancement mais le problème c'est que tu vas être coincé assez vite
pour faire d'autres opérations.
Oui,
et puis c'est surtout aussi qu'il ne faut pas…
Enfin,
il y a le crédit,
il y a le loyer,
mais il ne faut pas oublier les faux frais aussi qui sont les assurances,
les assurances de prêt,
l'assurance P&O,
le propriétaire d'un occupant,
peut-être le comptable en fonction de la façon si on est emmeublé ou non.
Il y a plein de petits faux frais comme ça.
Peut-être les ordures ménagères.
Enfin,
après,
c'est repris dans les loyers,
mais voilà,
c'est plein de petites choses qui sont quand même à prendre en compte.
peut-être s'il y a des parties communes une personne pour faire le ménage une personne pour sortir les poubelles des petites choses comme ça sauf si on arrive à s'arranger avec les locataires mais il y a plein de petits frais qu'il ne faut pas oublier parce que mine de rien la taxe foncière par exemple tout ça,
mille bouts à bout,
mine de rien sur l'année ça fait quand même des petits montants assez élevés et puis ça peut vite nous remettre dans le rouge toi tu as un beau tableur Excel où tu mets un petit peu tout ça,
ça te refait les calculs et tu vois un petit peu ...
Moi,
j'ai pris une routine,
c'est que tous les débuts de mois,
je check les loyers rentrés et puis je mets toutes les charges que j'ai à côté.
Ça me permet d'avoir tout sur un Excel,
tout est calculé et ça permet de voir un peu les deltas entre tes coûts,
tes coûts de fixe,
si on peut dire ça comme ça,
et les loyers qui rentrent.
Tu le fais sur chaque projet ou tu le fais en global ?
Sur chaque projet.
Comme ça,
tu sais exactement tes rendements sur chaque projet.
Tu as un peu aussi potentiellement d'arbitré,
tu te diras celui-là,
il commence à…
perdre un petit peu en rentabilité,
c'est peut-être le moment de le vendre ou des choses comme ça.
Oui,
c'est ça.
Ou ça permet de te dire,
sur celui-là,
il vaut mieux que je garde celui-là parce qu'il a plus de rentabilité et plus de marge par mois que l'autre plus haut qui est un peu moins intéressant.
Mais peut-être que si je revends,
je le prends quand même une plus-value.
Donc,
pourquoi pas le revendre et refaire quelque chose de plus rentable avec l'expérience d'aujourd'hui.
Ça permet vraiment de centraliser les choses et d'avoir l'esprit clair et les idées claires.
Oui,
c'est intéressant.
Est-ce que tu penses qu'aujourd'hui,
pour se faire financer,
il faut obligatoirement un apport ?
Ou tu penses qu'on peut encore faire du 110% ?
Je pense que...
Je suis sûr et certain que c'est toujours possible.
Maintenant,
il faut tomber,
encore une fois,
sur la bande personne qui est en face de soi.
Mais c'est vrai qu'ils demandent aujourd'hui plus d'apport que même moi sur la personne que j'étais tombé il y a trois ans.
Mais elle me l'avait dit ouvertement.
Elle m'avait dit que si vous étiez tombé sur une de mes collègues,
ça n'aurait pas du tout été les mêmes conditions.
C'est vraiment un échange avec le conseiller ou la conseillère.
Et puis après,
c'est un peu des négociations entre les deux parties,
j'ai envie de dire.
Mais je pense qu'aujourd'hui,
il demande plus entre 5 et 10 %
d'apport peut-être.
On en croit en perso.
Après,
la petite idée,
ce n'est peut-être pas la meilleure idée du siècle,
mais pour essayer de récupérer un peu cet apport-là,
c'est de gonfler un peu son enveloppe travaux et d'essayer de…
de le récupérer en partie comme ça,
ça permet toujours de rapporter un peu de trésorerie.
Certainement,
celui-ci va être un tout petit peu plus élevé,
mais à 5-10 000 euros près,
ce n'est pas ça qui va changer le projet.
Oui,
il y a plein de mécanismes comme ça,
effectivement.
Ça,
le différé aussi,
différé partiel,
voire total.
Donc,
différé total,
c'est vraiment que tu rembourses ni intérêt ni capital et ça dépend des banques,
quelques mois,
quelques années.
Je pense qu'on peut difficilement dépasser l'année en différé total.
Oui.
Moi,
je l'ai eu une fois sur deux ans.
Deux ans,
ok.
Et différé partiel,
on ne paye que les intérêts.
Moi,
j'ai déjà eu trois ans.
Oui,
mais sur mon dernier crédit,
c'est ça aussi.
C'est intérêt partiel,
donc je paye les intérêts tous les mois.
Et puis,
le crédit,
je peux l'enclencher dès que j'ai envie.
Et ça,
c'est pas mal parce qu'on récupère l'apport,
même s'il y a eu un apport,
on peut le récupérer.
Si le projet est viable,
on le récupère quand même assez rapidement.
C'est ça,
mine de rien.
Sur un an,
tu peux récupérer ton apport que tu as mis,
entre guillemets,
si tu as mis 5-10%.
Ça peut se récupérer relativement rapidement.
Et sur le pro,
en ce moment,
tu as quoi ?
Tu as 15-20 ans ?
C'est quoi les normes en pro en ce moment ?
Là,
le dernier que j'ai fait,
alors au Crédit Agricole,
ils m'ont fait 20 ans.
Je sais qu'ils m'ont mis sur du pro fait 15 ans.
des banques je pense pas qu'il y en ait sur du pro qui fasse plus de
20 ans non je crois que souvent ça tourne comme ça et encore sur certains ça peut même descendre sur du pro à 12 12 15 ans donc faut vraiment quand même que le projet soit rentable ou mettre un peu plus d'apport pour compenser ça et là tu as
eu sur 20 ans et combien d'apport du coup
10% 10%
c'est de bonnes conditions
Ouais ça va,
sur du pro c'est pas déconnant parce que souvent sur du pro ils demandent.
Et une enveloppe globale à combien du coup ?
C'était 330.
Ah ouais donc une bonne enveloppe aussi.
Ouais carrément ouais,
c'était une bonne enveloppe,
c'est cool.
Ouais donc t'as mis un peu plus de 30 000 euros de ta poche,
enfin de ta poche la boîte et puis après le financement du reste sur 20 ans.
Ok.
Non c'est pour que les gens s'imaginent un petit peu tu vois ce qu'on peut faire et quel montant etc.
Et puis même pour la petite anecdote,
juste pour expliquer un petit peu,
sur certains SAS,
j'avais fait un premier projet de marchand de biens que j'ai revendu et donc j'ai récupéré une marge.
Et donc cette marge-là,
ça m'a permis de faire cet apport-là pour le projet locatif qui m'a permis de me mettre 10%
d'apport et faire 6 appartements qui tournent maintenant dans ce bâtiment.
Donc au final,
ça peut être l'idée aussi de se dire que ce projet marchand va me récupérer du cash,
que je vais pouvoir rebasculer dans un projet locatif qui va me ramener des revenus.
ensuite une fois que tout est en route.
Oui,
c'est assez rare.
Je ne sais pas si c'est assez rare,
mais toi,
tu joues vraiment sur les deux tableaux.
Tu es vraiment sur ce tableau locatif plus quelques opérations de marchand de biens complémentaires à la nôtre.
Exactement.
Et moi,
je trouve que ce n'est pas mal.
Après,
l'idée,
dans ma vision,
c'est de continuer à faire ça et puis d'aller peut-être sur des opérations plus grosses pour que ce soit plus stimulant.
Donc,
on verra de quoi l'avenir est fait.
Mais l'idée,
c'est de faire ça.
Justement,
quels seraient tes objectifs pour les cinq prochaines années ?
Qu'est-ce que tu as envie de faire ?
J'ai un projet qui me botte.
Sur la maison que j'ai divisée,
il y a un terrain de 1000 m².
J'aimerais bien construire un immeuble dessus,
donc vraiment une construction neuve.
Là,
je suis en train de faire les plans,
voir avec les banques et ainsi de suite.
Ce sera un projet autour des 700 000.
et donc ce serait vraiment un projet un peu plus gros,
plus gros que le dernier
A330. Ça peut être vraiment beau temps,
je n'ai jamais fait de construction,
c'est un autre domaine.
Tu deviens promoteur immobilier.
Oui,
mais après l'idée,
puisque c'est neuf et qu'en location longue durée,
il est très rentable,
l'idée,
ce serait de le conserver puisqu'un bien neuf,
autant le garder dans le temps et revendre ceux qui ont été rénovés sinon.
mais l'idée ça serait ça et puis après de partir dans 3,
4,
5 ans de faire des projets à 2,
3,
5 millions peut-être,
ça serait l'idée je te le souhaite en tout cas mais après il n'y a pas de en soi quand on réfléchit il n'y a pas forcément de limite c'est juste celle qu'on se met dans sa tête et puis après certes financièrement ça se suive quand même mais il y a toujours moyen de trouver des solutions ou trouver des associés pour faire des projets plus gros qu'on ne pourrait pas porter seul à l'instant T et l'idée
c'est peut-être
sinon de s'associer sur des projets plus gros pour prendre de l'expérience et puis pouvoir le faire solo dans quelques années.
Oui,
et puis si tu prends autant de marge que tu arrives à prendre tout seul,
sur des projets plus gros,
forcément,
ça va faire derrière beaucoup plus d'argent aussi pour réinjecter dans d'autres projets.
La boule,
elle va encore grossir.
Oui,
carrément.
C'est l'idée.
Après,
les stratégies,
ça sera la même.
Mais petit à petit,
l'idée,
c'est de faire grossir ça de plus en plus.
Trop bien.
Je te souhaite vraiment de réussir.
Je te posais un peu toutes ces questions-ci parce que personnellement,
je suis en train de revendre des colocs que j'avais achetés.
Et comme je disais à l'info,
j'hésite aussi entre l'immobilier commercial et faire des projets d'achat-revente.
Oui.
Ouais,
c'est ce que tu me disais.
Je pense que les deux ont des avantages et des inconvénients,
mais en t'écoutant,
je me dis que je peux très bien à terme faire les deux.
Comme toi,
tu fais du locatif avec tes biens,
moi je peux faire du locatif sur l'immo commercial,
et puis ça m'empêche pas de faire des projets de marchand de biens à côté.
Ouais,
carrément.
Après,
il ne faut pas faire n'importe quoi,
c'est ce que je disais.
Il faut quand même prendre en compte les prix de revente et ainsi de suite pour ne pas se foirer sur une opération de marchand.
mine de rien,
si tu te portes sur la première et que tu perds de l'argent,
après,
il faut quand même réussir à se relever et à passer autre.
Je pense qu'il faut bien être sûr de son minimum de marge,
toujours avoir un scénario optimiste,
un scénario pessimiste,
et sur le scénario pessimiste,
que ça marche quand même.
Parce que sinon...
D'assurer ses arrières quand même,
parce que certes,
ça peut être fructueux,
gagner pas mal,
même beaucoup.
d'argent mais il faut quand même oublier que il ya toujours des avaries et que tout n'est pas tout le temps tout rose non plus quand on nous écoute on va se dire ouais c'est facile et ça et puis sûr souvent sur les réseaux c'est tout le temps la vie est belle tout est tout rose ainsi
de suite mais il ya enfin voilà il ya tout le temps des tout le monde a tout le temps des avaries qu'on le montre qu'on ne montre pas pas ce pour ça je vais essayer de te faire parler aussi un peu de tous les problèmes que tu as eu mais finalement toi t'as pas eu gros problème en table
tu as plutôt fait des bonnes opérations tu vois il y a toujours des petits soucis avec des locataires j'ai un locataire ça fait deux fois il fait peur aux autres locataires il met de la glue dans les serrures j'ai de gérer des petits soucis comme ça c'est des petits soucis il faut passer il faut mettre les points sur les i et recadrer tout le monde il y
en a tout le temps des petits soucis avec des locataires quelqu'un qui casse une boîte aux lettres tu sais pas c'est qui tu vas changer la boîte aux lettres c'est pour toi ça va bien
Il faut partir du principe que tu auras toujours des problèmes et après il y a toujours une solution en face.
Il ne faut pas prendre les choses trop à cœur.
Tu vois le truc,
tu fais bon,
il faut réparer la chose.
Je pense qu'il ne faut pas y mettre trop d'affection.
Il faut le voir comme un placement financier,
comme un tableau Excel avec des chiffres,
si je peux dire ça comme ça.
Et puis après,
ça se passe,
on règle le souci et puis on avance.
c'est encore la même chose un problème une solution il ya toujours des solutions et puis il faut être optimiste dans la vie bah ouais tu as bien raison et et du coup est ce que les gens peuvent te suivre quelque part ou je sais pas si ton insta il est ouvert ou il est fermé si si il est il est mon insta il est ouvert après je publie
de trois choses immobiliers mais je suis pas du genre à pouvoir ok bon je mettrais quand même ton insta dans la description si les gens veulent suivre quelques projets que tu fais
Je mets deux,
trois stories de temps en temps,
mais c'est vrai que je ne suis pas là à donner des conseils ou autre.
Comme je te disais en off,
c'est que moi,
j'ai beau avoir fait plusieurs projets immobiliers,
je me sens encore débutant aussi dans ma tête à mon échelle.
Mais voilà.
Oui,
tout le monde n'a pas forcément envie de former les gens,
d'accompagner les gens.
Comme on peut voir,
il y a beaucoup sur Internet aujourd'hui qui accompagnent les gens.
Et toi ?
C'est bien,
je pense que tu as raison.
Il faut se focus sur ce qui marche pour toi,
sur ton développement finalement de toutes ces activités.
Ça te prend déjà quand même du temps.
Ça ne sert à rien.
Moi,
je n'accorde pas de personne,
mais des fois,
on me pose des questions.
J'y réponds avec plaisir.
Je peux donner mon avis,
mais en disant que c'est mon avis personnel.
J'ai des copains de temps en temps qui me demandent des conseils,
mais c'est avec grand plaisir.
Si je peux aider,
c'est avec plaisir.
Mais je ne...
Je ne suis pas là à promouvoir des conseils ou autre non plus.
Je vais la vendre.
Un dernier mot pour ceux qui hésitent à se lancer dans tout ça,
dans le monde de l'immobilier,
l'indépendance financière,
tout ça.
Je ne sais pas si tu as le mot de la fin.
Je dirais qu'il faut oser prendre des risques.
Il ne faut pas avoir peur de prendre des décisions.
Il faut se faire confiance.
et puis sinon il faut s'entourer de professionnels pour pouvoir avancer si on ne se sent pas capable d'investir tout seul aujourd'hui pourquoi pas se tourner vers des chasseurs immobiliers tout simplement il y en a des très bien qui accompagnent des gens mais je pense que c'est intéressant aujourd'hui d'investir dans l'immobilier parce que mine de rien une
fois que le crédit est remboursé le bien est à nous en attendant c'est le locataire qui l'a payé si on peut voir ça comme ça et puis malgré les taux d'intérêt qui sont un peu plus hauts je pense qu'il faut quand même y aller et puis enchaîner les projets
une fois que tout est en place,
on est content du chemin parcouru donc il ne faut pas hésiter j'ai rien de mieux à dire merci pour tout ce partage le temps que tu as passé
si toi tu écoutes ce podcast et que tu as aimé l'épisode tu sais comment ça marche,
il faut mettre 5 étoiles sur Spotify,
sur Deezer sur Apple Podcast tu as aussi la masterclass gratuite avec le site lamethode.rsr.com si tu veux te renseigner côté bourse et côté immobilier je mettrai l'insta de Paul pour que tu puisses aller voir un peu ses
péripéties dans l'immobilier en tout cas merci encore Paul c'était vraiment un plaisir de discuter
de tout ça avec toi.
Avec plaisir.
Merci pour l'invitation.
On fera peut-être un bilan dans 5 ans avec tes premiers projets à plusieurs millions,
qui sait.
Avec plaisir,
on espère.
Bonne journée à tous et à bientôt.
Ciao,
ciao.