J'ai des squatters à la maison,
et ils ont changé les serrures.
J'ai toujours payé mes impôts,
alors vous avez
Bienvenue dans ce nouveau podcast
10M pour
10 millions,
capital optimal de la magnifique position du Vachier.
Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte
Hugo.
Bonjour Fouad,
bonjour à toutes,
bonjour à tous.
Un réel plaisir de te retrouver après cette coupure qui nous a mis un peu en retard sur quelques épisodes ces dernières semaines.
On s'en excuse.
On va se rattraper avec cet épisode hautement stratégique.
puisque nous allons nous adresser aux personnes qui veulent investir massivement sur un point qui n'est strictement jamais abordé.
J'ai cherché sur Internet,
je n'ai rien trouvé.
Et pour autant,
c'est un critère ultra important.
C'est le maillon...
C'est ce que j'appelle le dernier maillon de la chaîne,
de l'argent,
du patrimoine.
Et c'est le maillon le plus faible,
le plus important.
Et c'est là qu'il faut vraiment insister et avoir...
de l'expérience,
un retour d'expérience pour pouvoir en fait éviter de commettre un certain nombre d'erreurs.
Et tu as raison,
j'ai regardé pas mal,
on n'en parle pas du tout au niveau stratégique.
D'un point de vue stratégique,
on n'en parle pas.
Et comme on s'adresse quand même à des investisseurs qui voient grand,
qui ont quand même de l'ambition,
a fortiori dans un cadre dit de blitz patrimoine,
là il faut vraiment faire attention à ce point-là.
Donc ça va être un épisode
à la fois stratégique et ultra opérationnel avec du conseil qui sera donné de façon assez développée et concrète alors tu vois t'avais dit les en fait pour moi c'est pour tout le monde même
les débutants c'est tout de suite qu'il faut mettre en place les choses d'accord donc on veut vraiment le faire sous un format de masterclass et vraiment je conseille de prendre une feuille et un stylo et de l'écouter plusieurs fois je pense qu'à écrire
Avec l'IA,
tu peux faire un résumé des idées principales,
je ne sais pas.
En fait,
ce n'est pas Fouette qui parle,
je l'ai cloné.
Ce n'est pas Fouette qui parle.
L'ours est en hibernation,
je répète.
L'ours est en hibernation.
Donc,
on va voir des éléments actionnables,
concrets,
à écouter plusieurs fois.
On va parler de la gestion locative,
car quand on dit dans les précédents épisodes que gérer un parc de 10 millions d'euros prend 50 heures par an,
pas par mois.
50 heures par an,
on s'est fait traiter de Hakim,
en référence à...
Une Hakimade.
Une Hakimade,
oui.
Et que ce n'était pas possible.
J'ai également récemment sorti une vidéo où je comparais,
tu sais,
les intérêts composés sur un discours de Finari qui disait que le chemin le plus sain c'était faire 300 euros de DCA et rester locataire pendant 14 ans.
Où on me dit euh
Gérer un parc de 2,2 millions d'euros,
c'est un job à temps plein limite.
Non mais si tu veux,
la problématique,
déjà ce qui m'a très surpris sur l'utilisation de ce champ lexical,
c'est que tu viens moraliser quelque part des domaines d'activité comme si certains étaient malsains.
Oui,
c'est ce que j'ai dit dans la deuxième vidéo.
Sous-entendant que le reste est malsain.
C'est vrai qu'on avait fait un premier épisode sur Mounir,
sur la confusion de la phase 1 et de la phase
2. Mais là,
rajouter une forme de moralisation de l'argent,
la morale n'apporte en règle générale que la médiocrité.
Celle-là,
c'est une bonne punchline.
Non mais c'est vrai,
la morale c'est le choix par défaut,
le choix par défaut c'est la médiocrité.
La médiocrité,
étymologiquement...
Ça ressemble à une insulte,
ça ne l'est pas du tout.
Étymologiquement,
la médiocrité,
c'est la moyenne.
Or,
la moyenne,
de mon point de vue,
est une forme d'insuffisance financière aujourd'hui.
Quand on regarde le patrimoine moyen des Français,
il tourne aux alentours de 200 000 euros.
Enfin,
Piketty,
dans son bouquin,
que je suis en train de lire en ce moment,
le Capital,
la contrefaçon.
Alors,
bizarrement,
ce n'est pas trop dur pour moi,
tu dis.
Alors,
tu vois,
ta question est très intéressante.
et les auditeurs savent que je ne fais jamais dans la fausse modestie à la française malgré mon amour pour la France d'ailleurs le livre est dédié vous le verrez dans la première page le livre est dédié à la France et à l'éducation nationale
Tu ne vas pas en vendre beaucoup avec eux.
Et également à tous les pauvres de France.
Il y en a 10 millions malheureusement qui vivent sous le seuil de pauvreté et 3 millions qui sont des enfants.
Mais ta question est intéressante.
Je me suis dit quel est le niveau conceptuel.
Pour moi,
on reconnaît l'intelligence d'un individu à sa capacité à raisonner de manière conceptuelle.
Quel est le niveau conceptuel de
Piketty ?
Il y a des équations qui sont vraiment très intéressantes.
On digresse un peu,
mais ça reste un sujet qui est intéressant.
Revenu du capital toujours supérieur au revenu du travail ?
Oui,
c'est le taux de rendement du capital qui est supérieur au taux de croissance d'économie.
J'ai une sous-règle en sciences de l'enrichissement.
Ne jamais consommer son capital et réinjecter une partie,
voire la totalité du rendement du capital.
Et si tu veux,
c'est de la mécanique financière.
Si jamais le rendement du capital est totalement réinjecté dans l'économie,
mécaniquement,
les parts du gâteau du PIB,
de la production nationale,
mécaniquement,
elles sont grignotées par le capital.
Et c'est ça le problème.
Heureusement pour la société,
quelque part,
beaucoup de gens consomment la totalité du rendement du capital.
Mais voilà,
la digression,
c'est pour dire que...
J'ai perdu le fil conducteur,
mais ce n'est pas grave.
Oui,
je lis le Capital en ce moment,
le vrai,
l'original.
Alors,
j'ai été agréablement surpris.
De Karl Marx.
De Karl Marx,
exactement.
Alors,
petite parenthèse,
parce que ça reste intéressant aussi sur la culture économique.
J'avais envoyé une petite vidéo à quelques amis.
Je me suis dit,
ce n'est pas trop mon bord.
Mais en fait,
les gens confondent Karl Marx,
le génie de la sociologie,
du Capital,
le premier qui décrypte les règles du jeu.
de l'argent,
du capital.
La dichotomie entre travailleurs ne disposant que de sa force de travail et capitalistes.
Prolétaires et bourgeois.
Voilà,
et on est,
attention...
Il n'y a que deux classes chez Karl Marx.
On est en 1867.
C'est 40 ans d'observation.
20 ans de rédaction de l'ouvrage.
Donc j'ai été agréablement surpris.
Le livre se lit quand même assez bien.
Ton livre sort dans 17 ans donc.
Non,
Après,
l'avantage qu'on a aujourd'hui quand on va sur des concepts très travaillés,
Karl Marx n'avait pas Internet.
Internet ou l'IA utilisée,
comme je le fais,
en pensée transversale,
en pensée créative,
ça t'apporte quand même des cartes,
des outils de réflexion que Karl Marx n'avait pas.
Karl Marx a dû tout créer,
tout imaginer seul.
Mais voilà,
ne pas confondre le militantisme et la sociologie.
C'est très important.
Mais en tout cas,
pour revenir au sujet,
le blitz patrimoine,
pour pas que ce soit un blitz d'un château de cartes quelque part,
il faut absolument porter énormément d'attention au dernier maillon de la chaîne qui est la gestion locative.
Pour ceux qui veulent aller plus loin,
tu trouveras dans la description un lien qui regroupe tout.
les points.
Tu trouveras le lien pour réserver un audit avec Fouad.
Tu trouveras un lien également pour une masterclass de phase 1,
phase 2 en matière d'enrichissement et comment l'immobilier permet de faire une phase 1 le plus rapidement possible.
Tout se trouve sous le podcast.
Rentrons dans le vif du sujet.
En parlant de phase,
si tu ne fais pas la distinction entre la phase 1 et la phase
2, tu sais ce qui se produit en règle générale ?
Je vais te dire,
c'est une punchline.
Moi,
je vais t'en trouver une.
Alors,
va voir si ça m'étonnerait.
J'ai mis une punchline,
c'est que si tu fais une confusion,
tu arrives en phase 2 sous-capitalisée et lorsque il est trop tard pour la phase 1,
tu ne peux plus rien faire.
Non,
c'est mieux que ça.
Si tu fais une confusion entre phase 1 et phase 2,
tu bascules directement dans la phase 4,
qui est la phase terminale.
C'est-à-dire que c'est le cancer de ton capital et t'es mort en fait.
Axel,
note.
Donc,
phase 1,
phase 2.
Et ça,
c'est important.
Je pense que ça mérite un épisode.
J'ai beaucoup travaillé là-dessus.
Et une fois de plus,
sur l'analyse sociologique,
la plupart des gens,
en tout cas sur Internet,
que ce soit les formateurs,
mais ils la permutent.
Comme si c'était facile d'atterrir en phase 2.
Parce qu'en fait,
ils se sont retrouvés en phase 2 du jour au lendemain sans rien comprendre.
C'est comme un gagnant du loto.
Oui,
mais il y a aussi un manque d'intelligence conceptuelle.
Emmenez déjà les gens sur la phase 1.
Il y a aussi du marketing,
c'est-à-dire que la phase 2 fait rêver.
Oui,
elle est très facile.
C'est 5 heures par an de gérer un ETR.
Voilà,
quelque part,
tu fous ton pognon en bourse.
Ou t'achètes du prime,
comme dirait l'autre.
Je sais pas si tu l'as vu là,
j'ai vu un short.
Les villas ?
Moi j'investis dans du prime.
Très simple,
ce que je veux c'est faire que du prime.
Donc je vais acheter que des maisons vraiment de luxe,
prime prime.
Et l'idée c'est de créer un portefeuille vraiment de villas de luxe.
Tu l'as pas vu ?
Oui,
des locations prime à 20 millions d'euros.
Ouais je sais plus mais c'est...
Oui c'est facile de faire du prime quand t'as du pognon,
après bon il faut parler...
Ça dépend si on est regardant sur l'origine de l'argent ou pas.
Cet épisode est édité par la société de
Voix.
Toutes les mises en demeure sont adressées directement à son adresse.
Je suis resté sur des analyses conceptuelles,
qui est un des points forts.
Mais cette phase,
durant la phase 1 de constitution du patrimoine,
il y a un maillon qui pète souvent.
Parce qu'on n'y a pas porté suffisamment d'attention,
le fait d'avoir sous-estimé ce maillon fait qu'on peut avoir une mise en danger du patrimoine immobilier.
Et ça,
ça nécessite un épisode spécifique.
Donc on va rentrer dans la gestion locative,
le choix du gestionnaire locatif,
le maillon le plus sous-estimé de toute la chaîne immobilière.
Alors,
et j'insiste bien sur le alors,
que c'est le plus important.
Fouad,
au travers de ton expérience,
sur des centaines de millions d'euros chassés,
plus de 100 millions minimum ?
J'irai largement plus de 100 millions d'euros.
Donne-moi un vrai chiffre.
Comme Hakim,
132 millions.
Tu sais que j'utilise...
Tu ne vas pas me dire 132 millions,
110 millions,
115 millions.
Combien d'hectares ?
Si tu veux,
je visualise déjà.
Je n'ai pas d'Excel.
Je visualise tout.
En fait,
j'ai une visualisation mentale.
Comme Hakim.
Et comme je suis un peu allergique à l'informatique,
il faut différencier la visualisation mentale de l'imagination.
C'est deux choses.
Ça ressemble,
ça relève.
Alors l'un relève la psychologie et l'autre de la psychiatrie.
C'est totalement différent.
Aujourd'hui,
je suis en forme.
Tu es en forme pour cette reprise.
On peut déjà donner toujours l'introduction sociologique.
Qu'est-ce que j'ai observé ?
Au revoir.
Le premier point,
on en a un petit peu parlé en introduction,
c'est le maillon le plus sous-estimé.
C'est limite si les gens y pensent,
alors que toute la chaîne immobilière dépend de la gestion locative.
Et donc,
il y a en conséquence directe,
les gens ne pensent pas à recruter un gestionnaire locatif de qualité parce qu'il faut le recruter comme il faut recruter son notaire.
Comme il faut recruter son banquier,
son maître d'oeuvre,
son comptable.
Exactement.
Et tu vois,
là,
on est dans une démarche proactive et on n'est pas dans une démarche passive qui consiste à attendre que ça tombe tout seul.
Au pire,
choisir au hasard le gestionnaire le plus proche de l'immeuble de rapport,
par exemple.
Pour bien préciser pour l'auditoire,
le gestionnaire locatif,
c'est celui qui arrive en dernier.
Comme tu l'as dit,
c'est celui qui va gérer l'entrée,
les sorties,
la mise en location.
Tout à fait.
Qui peut gérer également les petits sinistres,
puisque tu peux donner une délégation.
Tout à fait.
Ça veut dire que quand on entend des gens,
ouais,
mais si demain tu as une ampoule qui pète,
tu peux mettre une...
Il y a un montant où...
Je peux dire 2000 euros,
jusqu'à 2000 euros,
vous ne me contactez pas.
C'est ça,
exactement.
Et donc,
la personne qui va s'occuper de ce parc,
c'est les sociétés que vous connaissez.
On les connaît,
Saint-Hieruil 21,
Foncia.
Cytia qui est aussi très présent.
Foncia,
Cytia qui sont des gros acteurs.
Et donc,
c'est un partenaire qui est extrêmement important parce qu'in fine,
c'est lui qui encaisse les loyers,
concrètement.
C'est-à-dire qu'on a un levier bancaire.
On sait que la France est un paradis bancaire.
On peut littéralement lever plusieurs millions d'euros.
Mais derrière,
il faut rembourser les prêts.
Et là,
ce qui rembourse les prêts économiquement,
c'est les loyers encaissés.
Et pour pouvoir les encaisser,
il faut avoir un partenaire fiable,
professionnel.
Qui va suivre.
J'ai cette expression,
il faut veiller.
sur le parc immobilier comme on surveille le lait sur le feu.
Mais en fait,
c'est au gestionnaire de le faire.
Et nous,
en tant qu'investisseurs,
on doit se concentrer sur,
quelque part,
la relation.
On va créer le suivi et le contrôle du gestionnaire locatif qui lui sera sur le terrain.
En fait,
nous,
on doit se concentrer sur le recrutement de ce dernier qui,
lui,
va gérer les 50 locataires.
C'est d'ailleurs pour ça,
par exemple,
on avait fait un podcast avec Madeleine,
qu'on salue au passage si elle écoute le podcast,
qui expliquait que son parc de 10 millions d'euros...
Il y avait combien de lots dedans ?
Une centaine un peu plus en appartement ?
Je ne sais pas parce que moi je compte en unité,
mais c'est plusieurs immeubles.
Tu as des immeubles avec 20 lots et tu as des immeubles avec une dizaine de lots.
Donc on peut dire quoi ?
Une centaine de lots ?
Alors d'ailleurs,
il y a une technique qui est la mise en place d'elle-même que j'ai trouvée brillante.
D'aller les voir tous les ans ?
Oui,
à la fin de l'année.
Ça,
c'est un premier conseil sur un gros parc.
Alors je sais que c'est chiant.
Dans le sens où il faut se déplacer,
mais en même temps,
il faut le voir comme un petit tour de France,
de son patrimoine immobilier.
Ça fait plein de stories Instagram.
Oui,
tu mets le gilet jaune,
mais pas le sale gilet jaune,
le maillot jaune.
Alors tu passes,
tu peux passer du gilet jaune au maillot jaune.
Et là,
c'est vrai que ça peut être une balade en même temps agréable.
Familiale,
parce qu'elle le faisait avec ses enfants.
Et moi,
je trouve qu'en termes d'état d'esprit familial,
en termes de vision...
intergénérationnelle en disant regardez le patrimoine,
voilà ce que c'est c'est pour vous elle allait voir certains locataires aussi non ?
non non,
elle allait voir que les gestionnaires locatifs que les gestionnaires locatifs et elle allait visiter également l'immeuble et ça c'est une des techniques qu'il faut mettre en place parce qu'en fait c'est comme dans certaines industries,
il faut montrer que tu es présent et là c'est un peu la même chose déjà c'est aller vérifier l'état de ton patrimoine
voir s'il n'y a pas d'anomalie.
Pareil quand tu as des travaux.
Faire acte de présence.
Et aussi,
on le verra,
il y a une technique qui n'est quasiment jamais appliquée.
Tu sais,
j'avais parlé de...
Il faut exprimer une gratitude sincère et significative à l'écart d'une banque qui t'a octroyé un financement.
Moi,
j'ai eu un financement sur
Nice pour l'appartement...
La patronne.
D'ailleurs,
c'est marrant,
elle m'a dit quand est-ce qu'on signe ?
Donc,
quand est-ce qu'on signe ?
Dans Voir Grand Héritage,
c'est une SASU.
Est-ce que juridiquement,
on peut mettre deux personnes dans une SASU ?
Non.
Je veux dire,
c'est de la faute d'Hugo.
C'est lui qui m'a conseillé.
Il a la pointe de la sophistication de l'individualisme juridique.
Donc,
tu vois,
moi,
j'ai offert 250 euros des chocolats à l'Inducas.
Voilà,
et il m'a dit,
et j'ai adoré sa réaction,
il n'a pas fait le faux modeste,
il a dit,
ça tombe bien,
j'adore le chocolat.
Et moi je lui ai dit,
j'adore le chocolat,
couplé au café,
moi j'achète des cafés,
des grands crus,
et en fait,
quand tu as quelqu'un qui aime le chocolat,
ou qui a fait son boulot,
et que tu as su être dans la gratitude en faisant un beau cadeau,
sincère,
sur le prochain dossier,
il fera tout pour te suivre.
Moi j'offre une escorte et je menace les photos avec sa femme s'il n'y a pas les prochains financements.
Ça c'est une méthode russe et je n'ai pas les aptitudes,
j'ai trop d'empathie pour utiliser ce genre de méthode.
Non mais tu sais sur le recrutement des espions,
et c'est très intéressant parce qu'on va parler recrutement,
les espions et les services de renseignement quand ils recrutent des assets,
on appelle ça des assets où ils vont recruter une personne.
qui a des accès à de l'information.
Donc,
comme le terme recruter vient des services d'économie.
Ils recrutent du capital humain.
Voilà,
et ils appellent ça le MICE.
Et le MICE,
c'est l'acronyme ou qu'est-ce que tu peux utiliser pour forcer une personne à coopérer avec toi.
L'argent,
money.
I,
c'est idéologie.
Donc,
par exemple,
quelqu'un qui est contre...
Qui croit une cause.
Qui croit une cause et qui...
sur ça.
Une cause.
c'est pas O accent circonflexe c'est AU putain c'est qui l'enfant d'immigré merci l'éducation nationale je comprends pourquoi je leur dédie mon livre je viens du sud ouest c'est un peu espagnol sur les bords vous quand même le foie gras la truffe du périgord c'est
bon tu as le C qui est le compromat le compromat c'est compromettre la compromission
et le dernier c'est l'ego et ils te disent que techniquement toute personne peut être avec ça d'ailleurs on fera un pur sang sur l'ego et l'ennemi de Ryan Holiday un livre exceptionnel qu'on fera,
on essayera de le faire à 3
Ouais,
un plan 1-3.
Ouais,
vas-y.
Non,
mais un plan littéraire.
Un plan littéraire,
oui.
Calme-toi,
t'es en forme,
toi.
T'as manqué le podcast.
Non,
mais alors,
tu sais,
c'est intéressant ce que tu dis,
c'est que là,
ça fait six mois que j'écris à mort.
Et tu vois,
petite parenthèse,
Karl Marx a traduit,
a participé...
personnellement à la traduction en français.
Et le traducteur n'était pas très bon,
donc il a été obligé de reprendre la traduction.
Et ça l'a énormément épuisé.
Et la version française était tellement sophistiquée qu'elle a servi de référence pour traduction des versions étrangères.
C'est énorme quand même.
Rassure-moi,
tu ne vas pas le traduire en allemand à Corte-Livre,
parce que là,
on a quoi ?
On a deux décennies à attendre ?
Non,
après le travail de traducteur,
ce n'est pas moi qui le fais.
Ah oui,
moi je n'ai pas les moyens.
Non,
je suis honnête là-dessus,
je ne parle pas allemand.
Revenons sur notre mouton,
revenons à la gestion locative.
Quelle erreur sociologique tu vois chez les gros investisseurs par rapport à ça ?
Le premier,
c'est de sous-estimer ce maillon et de ne pas s'y intéresser du tout.
Et donc,
le risque,
c'est de la mauvaise gestion locative,
c'est-à-dire qu'on va avoir des vacances locatives.
Alors là,
je raconte une anecdote.
Il y a un bien que j'avais chassé.
Et un de mes clients qui souhaitait faire un arbitrage,
qui avait amorti à peu près la moitié du capital,
donc un client de 2019,
qui avait fait un financement court sur 15 ans.
Donc il souhaitait revendre le bien,
donc il m'a signé un mandat de vente.
Et on s'est aperçu en fait qu'il avait rénové un certain nombre de logements,
il en a rénové une deuxième partie,
c'est un immeuble avec une vingtaine de lots.
Et là,
on s'est aperçu,
je me suis aperçu que le gestionnaire qui était très bon,
donc le salarié du gestionnaire qui était bon,
mais surtout le salarié,
est parti.
Donc,
il était en congé maternité et les biens à rénover n'ont même pas été mis en location.
Et ça m'a pété la vente.
J'avais un acquéreur.
Ça a fait chuter le rendement sur le rendement effectif,
sur le compte de gestion.
Et en fait,
le remplaçant n'était pas du tout compétent.
D'ailleurs,
il s'est fait licencier entre-temps.
Donc,
ça montre que la surveillance,
c'est un peu comme l'astasie.
Elle est permanente.
Est-ce que tu sais qu'Angela Merkel a été...
Il y a eu une tentative de recrutement d'Angela Merkel quand elle avait 17 ans par l'astasie.
Tu sais pour quelle raison ?
Parce qu'elle parlait d'autres langues ?
Non,
elle était allemande.
Elle était à Berlin-Est.
Donc,
elle était dans le zoo.
Elle était enfermée.
uniquement parce que c'est un individu qui est doté d'une intelligence émotionnelle exceptionnelle.
C'est un animal à sang-froid.
Cette femme,
enfin,
je me pose la question si c'est une femme.
Admettons que ce soit une femme.
Enfin bref,
je fais la parenthèse.
C'est la sienne,
calme-toi.
Non,
l'idée,
c'est qu'il faut surveiller,
en fait,
le gestionnaire,
avoir des comptes rendus,
on en parlera en permanence.
Comme tout,
comme les travaux.
Comme tout,
mais en plus,
là,
ça ne nécessite pas tant de travail que ça.
Et à un moment donné,
quand tu fais totalement confiance et que tu as lâché l'affaire,
Tu t'aperçois en fait que,
pas trop tard,
mais dès qu'il y a un événement important,
tu t'aperçois par exemple que,
alors tu vois,
j'ai une autre anecdote,
tu t'aperçois que le job n'a pas été fait.
J'avais chassé un bien,
un immeuble de rapport.
Il y avait
15 lots qu'on avait totalement rénovés,
330 000 euros de travaux,
totalement rénovés,
donc c'était des studios,
dans une ville de 50 000 habitants.
les capitales de son département.
Et là,
en fait,
l'investisseur me dit,
écoute,
Fouad,
ça ne se loue pas,
etc.
J'étais étonné.
Refait à neuf en plus ?
Refait à neuf.
Du sol au plafond,
toiture neuve,
façade refaite,
tout était neuf.
Et je me suis aperçu que la gestionnaire était en dépression et qu'elle n'avait pas du tout mis en location tous les lots.
Aucun lot n'avait été mis en location.
Donc c'est de ça qu'on va parler pour éviter.
Exactement,
et c'est ce genre d'erreur qu'un investisseur qui a
10 millions d'euros dans court,
par exemple,
ne peut pas se permettre.
On ne peut pas tolérer ce genre de défaillance humaine sur le dernier maillon de la chaîne qui fait qu'aucun loyer ne rentre.
Une question pratico-pratique pour que les gens puissent se projeter,
parce qu'ils se disent
12 immeubles,
ça fait 12 gestionnaires locataires.
Forcément,
avoir plusieurs immeubles dans la même zone.
Exactement.
Donc ça,
par exemple,
est-ce que tu as en tête,
vu qu'on avait fait le retour d'expérience avec Madeleine sur une fois que les fonds étaient levés,
combien ça lui prenait tant et tout,
est-ce que tu as une notion du nombre de gestions qu'elle avait ?
Pour moi,
dans son cas,
on a grosso modo 3 gestionnaires.
3 gestionnaires,
donc pour 10 millions d'euros.
Donc ce n'est pas la mer à boire,
3 gestionnaires.
3 gestionnaires,
si tu en audites 5 par gestionnaire.
Si tu y passes 1 heure par gestionnaire par mois.
Oui,
ça fait 3.
Tu n'as pas besoin d'y passer 1 heure par semaine.
1 heure par gestionnaire par mois,
ça fait 3 heures de boulot.
Mais le truc,
c'est que les gens ne font pas les 3 heures par manque de stratégie.
Oui,
ils préfèrent.
Ils préfèrent passer 5 heures dans la voiture pour aller changer le rouleau de PQ.
Non,
mais tu as un autre problème,
c'est que tu n'as pas conscience du poids et de la fragilité en même temps de ce maillon.
C'est-à-dire que c'est un maillon qui représente beaucoup d'argent,
puisque c'est un peu comme dans un supermarché,
je vais prendre cet exemple.
J'aime.
Voilà,
surtout que toi,
tu as une expérience là-dedans.
Même si on a l'automatisation des caisses,
si tu mets des gens qui te piquent de l'argent à la caisse,
est-ce que c'est un problème ?
qui encaisse les milliards de carrefours,
concrètement ?
Qui c'est qui les encaisse ?
On enlève les caisses automatiques.
Qui c'est qui les encaisse ?
C'est les caissières.
C'est une profession extrêmement dévalorisée.
En 2019,
en 2022,
pardon,
tu as une grève sur un de ces immondes hypermarchés,
sur,
dans une,
je crois que c'est,
je ne me rappelle plus de la ville,
peu importe.
Tu as la grève.
des caissières qui demandent une augmentation de 28 euros de salaire par mois.
Donc en fait,
ces gens-là encaissent littéralement des milliards pour le compte de leur employeur.
Le chiffre d'affaires de Carrefour est de combien ?
Plusieurs dizaines de milliards.
Il doit y avoir 20%
de part de marché sur le deuxième poste budgétaire des Français.
Tu pourrais prendre,
parce que Carrefour c'est pas mal d'indépendants,
je prendrais plus un exemple en...
purement intégrés.
Tu crois que le CA des indépendants est super au CA des hyper ?
Mais les hyper sont pas tous indépendants.
Parce qu'ils les ont un peu largués.
Je sais que le leader c'est Leclerc mais bref,
t'as des gens en fait qui encaissent et c'est comme si en fait l'équivalent dans la grande distribution l'équivalent en immobilier,
tu ne t'intéresses absolument pas aux gens qui encaissent ton pognon.
En hypermarché,
la caissière,
c'est limite si elle est en garde à vue.
Tu as les caméras braquées sur elle,
si elle dépasse la pose.
Tu le vois de suite sur un supermarché,
tu vas le voir de suite,
parce que tu vas voir des delta de caisse,
des erreurs de caisse.
Tu as tout le temps des erreurs de caisse à la fin de la journée,
surtout quand il y a un liquide.
Tu fais ta compta au jour le jour.
Sur les erreurs de caisse,
oui.
Parce qu'en fait,
la caisse,
quand elle démarre,
par exemple,
que tu as du liquide,
tu oublies la carte bleue,
mais ça peut être.
plutôt sur une erreur si c'est elle qui rentre la référence du foyer.
Mais tu as une comptabilité qui est journalière.
Tu as une comptabilité sur les caisses en fait,
à la fin de la journée,
tu as le résultat informatique qui te donne le chiffre d'affaires fait sur la caisse et en fait,
tu dois compter combien tu sors de la caisse.
Et la caisse,
elle commence avec 500 euros dedans et tu vois entre le chiffre d'affaires facturé,
tu dois avoir 500 euros de plus.
si ta caisse a facturé 3000 euros en liquide,
tu dois avoir 3500 euros dans la caisse.
Et tu vas avoir rarement 3500 euros.
Tu peux avoir 3502 euros.
Tu peux avoir 3000.
Tu vois des écarts,
bien sûr.
Tu le vois immédiatement.
Mais l'idée,
c'est qu'il y a un contrôle de gestion qui est quotidien.
Qui est quotidien.
Et là,
imagine qu'en immobilier,
tu as des gens qui encaissent ton chiffre d'affaires,
tes loyers,
et tu as des investisseurs qui n'appellent pas plus d'une fois par an,
voire qui n'appellent jamais.
Tu as des investisseurs qui n'appellent.
Et quand je dis tu as des investisseurs,
la majorité des investisseurs n'appellent jamais le gestionnaire.
Jamais.
Donc,
c'est très problématique.
Deuxième erreur ?
Deuxième erreur.
Alors,
l'idée,
c'est qu'on a en fait un phénomène qui est extrêmement…
Le premier,
pour résumer,
c'est sous-estimer le dernier maillon de la chaîne qui est le plus fragile et le plus important.
Ce que j'observe,
c'est que,
surtout chez les investisseurs signe noir,
donc ceux qui investissent massivement,
ils ont développé un patrimoine qui est remarquable,
qui est important en valeur absolue.
Et derrière,
la gestion locative,
ça ne les intéresse pas.
C'est-à-dire qu'ils n'ont aucune appétence pour la gestion locative une fois que ça a été absorbé.
C'est-à-dire que ce qu'ils aiment,
c'est la stratégie.
Ça va être lever des fonds,
structurer.
Et la maintenance,
ce qu'on va appeler la maintenance,
le fait d'administrer ton patrimoine,
ce que j'observe,
c'est que c'est rarement une passion.
Alors,
chez moi,
c'est pas du tout.
Alors,
moi,
rien que visiter un bien où il y a des locataires...
C'est déjà quelque chose de désagréable pour moi.
Donc,
il y a des gens,
si tu veux,
enfin,
la plupart des gens,
la gestion locative,
ça ne les intéresse pas,
tout simplement.
Et donc,
le fait de se dire le mécanisme psychologique qu'il y a derrière,
donc ça ne m'intéresse pas,
je ne m'y intéresse pas,
et derrière,
je ne suis pas ce que fait mon gestionnaire locatif.
Et il y a un truc qu'il faut comprendre à ce niveau-là,
même si c'est...
chiant à mourir,
même si c'est inintéressant,
il faut s'y intéresser.
En fait,
il faut t'intéresser à ton argent et à ce qui rembourse tes échéances.
Donc ça veut dire que les acquisitions,
la structuration,
c'est excitant.
Oui,
quand tu signes ton acte authentique,
c'est quasiment jouissif.
Il y a aussi un petit sentiment de bonheur qui est assez récurrent quand il arrive.
C'est recevoir ses offres de prêt.
Et les clés.
Ouais,
les clés,
tu vois,
là,
moi,
c'est quelqu'un qui va les chercher.
Je fais l'acquisition la semaine prochaine de Nice.
Malheureusement,
je ne pourrais pas y aller parce que...
Mais c'est le premier souvenir.
C'est surtout l'acte authentique.
Quand tu signes...
Alors,
il y a deux étapes.
Mais c'est vrai que les clés,
si tu as la possibilité de les avoir,
et notamment,
moi,
sur la Côte d'Azur,
parce que Nice est vraiment une ville qui est sublime.
J'ai vraiment eu un coup de cœur pour cette ville.
Mais l'idée,
c'est qu'on ne peut pas faire que des choses excitantes,
en fait.
Ouais,
non,
moi,
c'est les clés et aller Merci.
après l'acte authentique aller devant l'immeuble et là t'as ce petit moment même si t'aimes pas forcément l'immobilier et là tu te dis putain c'est à moi toutes les personnes qui sont passées par là se souviennent de cet exemple c'est comme pour les entrepreneurs la première notification stripe c'est
vrai que la première notification stripe moi que j'ai eu en
2023 sur un audit c'est vrai que t'as un shoot
de dopamine.
Ah ouais,
c'est...
Tu vois,
maintenant,
aujourd'hui,
je ne vais pas dire que ça ne me fait quasiment plus rien,
mais c'est presque ça.
Après,
c'est quand tu vas lancer un produit que tu vas avoir une nouveauté,
que tu vas en avoir le résultat,
mais tu as ce souvenir.
C'est pour ça que ça me faisait rigoler sur Hakim Benotman,
qui n'arrive pas à dire le jour précis où il a vendu.
Demain,
tu vends ta boîte à 120 millions,
je peux te dire...
J'actualise toutes les 5 minutes pour le pan de bancaire,
je te donne l'heure.
Elle remplace ma date d'anniversaire.
T'es né quand ?
T'es né le jour de la vente.
Oui,
et tu vois,
moi,
je me souviens,
la première notification,
c'était pas Stripe,
c'était Paypal avant de commencer sur Internet.
Alors,
t'as totalement raison sur ce que tu dis.
Alors,
tu vois,
je te fais un retour d'expérience.
J'ai fait un audit avec Kevin,
qui nous écoute,
à qui je passe le bonjour,
qui avait acheté une boîte.
Tu sais,
on avait fait une visio avec lui,
rappelle-toi.
Oui,
oui,
je m'en souviens,
oui.
Sur la formation.
Sur un centre de formation,
oui.
Voilà,
il a acheté 2 millions,
un peu moins de 2 millions.
Là,
il vient de vendre.
Je ne vais pas dire le montant.
Et là,
je lui dis,
alors comment tu te sens ?
Ça a été quand même 5 ans d'intensité.
Il m'a dit,
putain,
je me sens soulagé,
je me sens bien.
Je lui dis,
là,
tu vois,
tu as fait une grosse étape.
En plus,
c'est un employé.
Oui,
il est fonctionnaire.
Il est fonctionnaire.
Et là,
il se rappellera évidemment de la date.
Du closing.
Il a fait quand même…
Enfin,
il se sent soulagé.
Il a fait une partie du job.
C'est un souvenir.
Donc,
ok,
c'est chiant,
mais il faut s'y intéresser.
Ça,
c'est obligatoire.
C'est comme les chiottes,
en fait.
C'est-à-dire que...
Généralement,
c'est moi qui fais ça.
Non,
mais c'est pas ça.
C'est que les chiottes sont bouchées.
C'est pas du tout intéressant,
mais c'est indispensable.
Là,
c'est la même chose.
D'ailleurs,
j'ai théorisé un truc dans mon livre La courbe des emmerdes.
La courbe des emmerdes précède toujours la courbe de l'argent.
Et là,
les emmerdes,
il faut les traiter.
Sinon,
elles se développent comme un cancer.
Et pour citer Jacques Chirac,
le dernier grand président de la France,
les emmerdes,
ça vole toujours en escadrille.
Donc,
les emmerdes,
il faut les traiter.
Et pour les traiter,
il faut recruter un gestionnaire et il faut le surveiller comme le lait sur le feu.
Passons aux techniques opérationnelles.
Alors la technique Pour moi ce que je voulais voir C'est
Il y a des techniques Si tu veux
On va mixer techniques Et puis comment on fait Pour identifier un bon gestionnaire Que ça soit actionnable
J'ai mis en place une technique
Pour être honnête elle est très récente
Parce que j'ai eu un déclic il n'y a pas longtemps sur un échange avec un mentoré,
un mentoré que j'ai,
Auguste,
qu'on salue,
que j'ai invité au signe noir,
au dernier signe noir à Paris.
Et c'est vrai qu'en fait,
Auguste,
je me suis rendu compte sur un point psychologique,
il est comme moi.
Moi,
là,
ce que je suis en train de vous partager,
c'est exactement mes défauts à moi.
C'est-à-dire que moi,
la chance que j'ai...
C'est que maintenant,
je mets la patronne sur l'affaire.
Moi,
je lâche la patronne.
Et puis là,
par exemple,
sur la construction à Bali,
celle qui pousse,
etc.
En fait,
elle est super douée là-dessus.
Et moi,
je suis très mauvais.
Moi,
j'ai un excès d'empathie.
Et en plus,
le fait que j'ai besoin que ce soit stimulant intellectuellement,
alors que c'est chiant,
que c'est inintéressant.
Là,
Auguste a décidé de recruter quelqu'un qui va administrer Merci.
le parc,
mais qui va administrer qui concrètement,
qui va administrer les gestionnaires,
et donc je lui ai dit écoute il faut mettre en place cette technique,
donc tu programmes 12 mails,
que tu envoies en automatique,
un par mois où tu demandes en fait un compte rendu tu vas poser les questions,
est-ce qu'il y a de la vacance locative est-ce qu'il y a des problèmes,
est-ce que ça a été mis en annonce merci de m'envoyer l'annonce parce que ça aussi j'ai remarqué je vais redonner une deuxième technique dans cette technique la plupart si ce n'est pas la totalité
des agences immobilières quand tu as un bien,
quand tu as un locataire qui part,
donc il va déposer son préavis de départ.
En location meublée,
c'est un mois.
En location nue,
c'est trois mois.
Bon,
si c'est un étudiant,
c'est un mois.
Mais disons que c'est trois mois.
À ton avis,
quand est-ce qu'une annonce est publiée ?
Quand il est parti.
Ben voilà.
Et ça,
tu vois,
c'était un petit truc que je t'avais dit.
Moi,
j'ai recherché...
pendant longtemps.
Et en fait,
il y avait quelque chose qui m'intéressait sur certaines annonces,
c'est de voir la date de publication de l'annonce et de voir quand est-ce que le bien sera libre.
Tu sais,
quelquefois,
ils te le mettent dans les...
Ils te disent,
par exemple,
ce bien sera libre en juin.
Mais ils te l'annoncent dès mars,
alors que le bien est meublé.
C'est-à-dire qu'ils communiquent avec le locataire,
qu'ils sont proactifs.
Et là,
tu peux te le noter.
Et sur
7 ou 8 agences,
il n'y en avait qu'une qui le faisait.
Si demain j'achète un bien dans la région,
j'ai noté le nom pour aller le mettre.
Ça peut être un travail de veille qu'on peut regarder.
On s'en rend compte très vite en se faisant passer pour le client mystère.
Ce point-là,
si tu veux,
il est hyper important.
Pourquoi ?
Parce qu'en fait,
là,
on va te demander de modifier la culture d'entreprise de ton gestionnaire qui a l'habitude.
dans ses process,
dans son identité,
d'attendre le départ du locataire,
donc il n'est pas proactif,
et de lui dire,
écoutez,
moi,
mon bien,
il faut le commercialiser dès la réception du courrier de préavis de départ.
N'attendez pas trois mois,
je veux que ce soit publié dès la réception,
et pour ça,
il me faut l'annonce qui a été mise en place sur Internet.
Donc ça,
c'est aussi une technique qu'on peut mettre en place.
qui va finalement permettre d'éviter d'avoir de la vacance locative.
Parce que le problème de la vacance locative,
c'est quoi ?
C'est un problème qui est très simple.
Il n'y a pas d'argent qui rentre.
Or,
on a des échéances qui courent.
Et en linéaire,
les échéances sur 10 millions,
c'est 500 000 euros par an.
Donc ça fait quoi ?
Ça fait 40 000 balles par mois à peu près.
Donc il faut être proactif là-dessus.
Donc on programme
12 mails,
un par mois.
essayer de programmer des jours un peu,
voilà,
pas le premier de chaque mois,
mais voilà,
ça peut être le 3,
ça peut être le 10,
ça peut être le 31,
etc.
Et là,
il faut poser un certain nombre de questions,
voilà.
Où c'est qu'on en est,
selon vous,
sur la tension du marché locatif ?
Est-ce qu'il y a des problèmes ?
Oui,
non,
oui.
Comment vous avez fait pour les résoudre ?
Est-ce qu'il y a des gens qui ont décidé de partir ?
Si oui,
quelle est la date de départ ?
Avez-vous prévu de mettre l'annonce ?
comme il a été convenu,
etc.
Et tout ça,
il faut le convenir dès le début.
On retombe sur la théorie du signal,
dont j'ai déjà parlé.
Il y a un émetteur et un récepteur.
La compréhension du message incombe exclusivement à l'émetteur et pas au récepteur.
Mais là,
si on n'émet aucun signal,
la réception,
elle est nulle.
Donc là,
il faut rappeler au gestionnaire que le propriétaire suit,
traque,
trace ses actifs.
Et comme tout...
personne et comme tout entrepreneur si on te contacte pas c'est que si on te sait si on te contacte pas tu as là tu as l'impression
Ça te donne un laissé-aller.
Oui,
et on t'oublie.
Moi,
j'ai le souvenir,
et je m'étais inspiré de ça.
C'était le directeur des ressources humaines.
Quand il t'envoyait un mail,
que tu ne lui répondais pas,
il te renvoyait un mail,
tu sais,
il te re-expédiait le même mail,
avec écrit
« kind reminder » .
Donc,
un gentil rappel.
Ah oui.
Et au fur et à mesure que c'était programmé chez lui,
que tu ne répondais pas à son mail,
ça devenait de plus en plus accéléré.
Le premier,
c'était au bout de trois jours.
Ensuite,
c'était au bout d'un jour.
Ensuite,
ça devenait un rappel toutes les heures.
Il ne te lâchait pas.
Et en plus,
tu sais que moi,
je pense qu'on ne respecte que les gens présents qui émettent une légère pression.
il ne faut pas être agressif il faut rester dans la courtoisie et une fois de plus c'est mon défaut t'es comme moi sur ça et comme Auguste je te dis on va rallonger la liste on va faire un club mais l'idée c'est que oui
et la patronne non sans pitié elle te sort la serpe sans pitié je dis c'est une super qualité ne lâche surtout pas moi
un lâche non mais moi un lâche en fait ça m'emmerde et en plus moi comme j'ai un côté guerrier j'ai une capacité d'absorption qui est très élevée il y a un moment donné et là si tu veux j'entre en guerre frontale mais
il faut éviter d'en arriver là et moi j'ai une chance et je le salue au passage c'est mon directeur général c'est
Maximilien lui il repousse jamais à la raison
Il dit non,
on le fait.
On le fait,
c'est fait.
Il a totalement raison.
Et maintenant,
aujourd'hui,
je lui dis tiens,
appelle Wad et regarde.
C'est ma patronne.
Non,
mais honnêtement,
il a totalement raison.
Et donc,
il faut maintenir cette tension professionnelle légère,
continue,
douce.
Il ne faut pas non plus tomber dans l'excès.
C'est comme une putain de tendinite,
en fait.
Tu vois,
la tendinite,
ça fait un peu mal.
Et ça ne t'empêche pas de marcher,
finalement.
Mais il ne faut pas tomber dans l'excès aussi.
Non,
c'est pour ça que je dis une fois par mois.
À l'époque,
il ne faut pas mettre un mail par semaine.
Parce qu'il y a des gens qui sont dans l'excès.
Et dans l'excès,
ça t'énerve tellement.
Une fois par mois,
ce n'est pas excessif.
Une fois par mois.
Sachant que nous,
en règle générale,
on donne des immeubles de rapports.
C'est hyper intéressant pour le gestionnaire.
Tu as une concentration de tous les biens sur le même lieu.
Ce qui fait des économies d'échelle.
Et en plus,
tu as la chance,
c'est que vous êtes plusieurs.
Moi,
c'est quelque chose que je dis aux gens de patrimoine exponentiel.
Quand vous arrivez dans une gestion locative,
dites que vous n'êtes pas le seul investisseur dans la région.
Tout à fait.
Et tu as même cette notion,
si tu veux,
de recommandation.
Moi,
j'ai ramené énormément de recommandations auprès notamment d'un groupe de trois agences sur une de mes zones.
Donc là,
on représente,
je pense actuellement,
peut-être 500 lots.
Et là,
récemment,
j'ai appelé le patron pour taper du poing sur la table en disant,
écoutez monsieur,
là,
par rapport à ce qui avait été convenu,
parce qu'on a eu un taux de gestion préférentiel,
parce qu'on a ramené du volume,
moi je leur ai dit,
écoutez,
c'est très simple,
moi c'est la satisfaction client qui compte,
il faut absolument remettre de l'énergie,
de la rigueur du suivi.
Je comprends qu'on peut avoir de temps en temps du personnel défaillant,
mais là,
pas pour ces clients-là.
On ne peut pas avoir de défaillance.
Parce que là,
si tu pars avec
500... Là,
ça fait très mal.
Tu sais combien ça vaut un portefeuille de 500 ?
Je n'ai aucune idée.
Ça vaut entre 500 et 700 000 euros en valeur marchande.
En valeur marchande.
Ça vaut minimum,
en valeur pessimiste,
c'est 1 000 euros le lot.
1 000 euros le lot.
Donc ça vaut 500 000 euros minimum.
Donc là,
je dis écoutez monsieur...
Pensez à ça dans la...
Voilà,
je comprends que,
comme dirait Bernard Arnault,
j'ai juste à appuyer sur le bouton.
Donc,
moi,
je ne souhaite pas en arriver là.
OK,
on a un taux qui est sexy.
On a une
GLI à prix coûtant.
C'est quelque chose que j'ai négocié pour le compte des investisseurs.
Mais,
in fine,
ce qui compte,
c'est le pognon qui rentre à la fin de la journée,
à la fin du mois.
Donc,
voilà,
ça veut dire que de temps en temps…
C'est la première fois que tu parles à mensuel.
Mais là,
pour le coup,
c'est la banque qui m'a imposé cet horizon temporel.
Mais voilà,
le véritable enjeu pour moi,
c'est maintenir l'attention opérationnelle.
c'est à dire que
Il faut surveiller son patrimoine.
Et là-dessus,
je suis navré,
mais moi,
j'ai un point de désaccord sur quand j'entends,
ouais,
c'est du boulot.
Non,
non.
C'est
4-5 heures.
C'est infiniment moins que...
combien d'heures on travaille par semaine ou par mois pour gagner l'équivalent de 500 000 euros sur un encours de 10 millions ?
On a une prostituée de la matrice.
Un cadre top supérieur qui gagne 500 000 euros.
C'est la capitalisation pure.
Parce que là,
sur l'amortissement du capital,
c'est du net d'impôt.
Bien sûr,
mais qui sait qui...
Va épargner 500 000 euros.
Mais qui sait qui...
Aujourd'hui,
tu prends un cadre,
un tueur à gages qui gagne 500 000 euros.
combien d'heures il travaille ?
100.
C'est des salaires qui sont astronomiques.
Donc là,
il ne faut pas se dire...
Hakim,
il travaille 48 heures par jour.
Mais il a des rendements de
900%. Je ne sais pas faire 900%.
Donc là-dessus,
ça c'est très important.
Je me permets d'insister sur ce mécanisme parce que je sais que ce qui pète toujours en premier chez l'investisseur immobilier,
c'est la psychologie.
Précise-le,
ça,
parce que ça,
c'est très important.
Je dis toujours,
on fera peut-être un épisode là-dessus.
D'ailleurs,
on ne l'a jamais traité.
C'est que ça,
c'est une de mes créations originales.
La psychologie est la colonne vertébrale de l'argent.
D'ailleurs,
j'en ai trouvé une autre entre-temps que je trouve très intéressante.
Le capital humain,
c'est ce qui irrigue l'argent.
Et donc,
ta psychologie,
si elle pète en premier,
tout s'écroule derrière.
Et donc,
si tu écoutes ta psychologie,
j'allais dire de faible,
Dans le sens où tu te dis,
ah mais non,
c'est chiant,
je n'ai pas envie de faire.
Ce n'est pas intéressant.
Ce n'est pas stimulant intellectuellement la gestion locative.
Non,
on te demande de surveiller le gestionnaire qui s'occupe de ton argent,
de ton patrimoine.
C'est vital.
Je peux te dire que si demain,
tu places 10 millions obtenus à crédit chez un banquier privé,
chez un banquier privé ou un conseiller en gestion de patrimoine,
à mon avis,
tu vas l'ausculter plus.
qu'un mail de deux heures tous les mois.
Bien sûr.
Et à la fin de l'année,
tu vas au minimum lui demander combien m'a rapporté mon capital.
S'il te dit...
Tiens,
regarde,
la métaphore est intéressante.
Admettons à la fin de l'année,
on prend un cas extrême.
Il a perdu de l'argent.
Il y a un rendement négatif.
Tu fais quoi ?
Un rendement négatif.
Donc,
tu as perdu de l'argent.
Tu encaisses,
tu gueules.
Tu changes de gestionnaire,
mais tu t'en es aperçu quelque part trop tard.
Une absence,
une vacance locative est un rendement négatif par définition.
Si tu prends l'exemple de Rémi de Truchy de Varennes,
tu sais qu'il fait de la gestion de patrimoine.
Rémi,
tous les mois,
va passer une heure et demie en direct pour faire un état des lieux.
Pour des montants sur un panier moyen,
peut-être 200 000 balles,
300 000 balles.
Là,
si on parle en millions d'euros d'encours,
et pareil,
pitié pour ceux qui me sortent cet argument,
c'est du brut ou net,
peu importe.
C'est la valeur de l'acte.
Déjà,
c'est ça.
Et la valeur à l'instant T du bien,
elle ne regarde pas si c'est brut ou net.
La valeur de marché,
c'est
X. Et la plus-value,
c'est sur le brut aussi.
Quand tu as ton immeuble qui s'apprécie.
C'est pas sur le net.
Donc,
il faut penser à ça.
Donc,
même s'il y a de l'encours et surtout s'il y a de l'encours,
il faut surveiller son patrimoine et donc son gestionnaire locatif comme le lait sur le feu.
Ça,
c'est hyper important.
À mon avis,
l'investisseur crypto ou l'investisseur en bourse qui investit avec du levier,
il va regarder plus de une heure à deux heures par mois son portefeuille.
Tu as des gens qui regardent le compte bancaire tous les jours.
Voilà.
Comme si ça allait changer tout seul.
Les revenus qui sont réguliers.
La confusion également que j'ai notée qui est très importante,
les gens confondent déléguer l'exécution,
c'est-à-dire la gestion locative,
trouver le locataire,
faire l'état des lieux d'entrée,
de sortie,
etc.
Déléguer une exécution,
ça ne veut pas dire déléguer un contrôle.
Il faut toujours garder le contrôle sur l'exécutant.
La confiance n'exclut pas le contrôle.
La première fois que j'ai entendu ça,
c'est de la part d'un gendarme.
Moi,
c'était mon grand-père.
Deuxième point après les 12 mails.
En termes de technique,
alors on peut déjà aussi...
Alors,
on va donner les techniques,
puis après,
on regardera sur quelques éléments qu'on peut mettre en place pour vérifier qu'est-ce qu'un bon gestionnaire.
Et attention aussi,
il faut faire attention à un gestionnaire locatif,
ce n'est pas une conciergerie d'auto-entrepreneurs.
Ça,
c'est hyper important.
Il y a la notion de carte
G.
Donc une carte de gestion,
il y a la notion de responsabilité civile professionnelle,
il y a la notion de garantie financière,
généralement c'est 110 000 euros.
C'est comme les chasseurs immobiliers ?
Voilà,
c'est ce qu'on appelle quand on a un maniement des fonds,
parce qu'en fait,
quand le vrai gestionnaire locatif encaisse les fonds.
Alors,
je tiens à dire au passage que moi,
j'ai fait la gestion locative par le biais de ma structure pour mes premiers clients pendant deux ans.
Comment dire en expression assez populaire,
c'est un boulot de chien qui ne rapporte pas grand-chose.
Donc,
ça veut dire que derrière,
la défaillance,
elle est presque programmée.
Donc,
il faut faire attention justement.
D'autant plus que le travail n'est pas valorisant également pour la personne qui fait ce travail-là.
Et ce n'est pas un travail très rémunérateur.
Les gens ont l'impression que
6, 7,
8%
c'est le casse du siècle pour le gestionnaire.
Non,
une fois qu'il a tout payé...
Il doit émerger à quoi ?
1% ?
Il doit émerger peut-être à 1 ou 2%.
1%
oui.
1% ?
10% ?
Donc 10%
de résultat,
c'est la norme en société.
Voilà,
0,8%.
En fait,
elle est où son véritable argent ?
À la revente.
Du portefeuille,
tout à fait.
Comme une assurance.
Et c'est là qu'il faut appuyer du coup,
sur là où ça peut faire mal.
La deuxième technique...
Mais tu vois,
c'est intéressant parce que je n'aurais jamais pensé à la valorisation.
Je n'avais aucune conscience qu'un lot rapportait 1000 euros de valorisation.
Tu sais comment je le sais ?
J'ai vendu un portefeuille de gestion locative.
Ah,
tu as vendu un portefeuille ?
Oui.
Et ça se vend facilement ?
Moi,
j'ai fait un prix,
mais ça vaut 1 000 euros du lot au minimum.
Mais ça peut être plus.
Demain,
tu vends,
je ne sais pas moi,
par exemple,
j'ai une de mes clientes qui a acheté les locaux de la caisse d'épargne dans une ville.
Le loyer est de 7 000 euros par mois.
Donc,
ça fait combien ?
Ça fait 84 à l'année.
Là-dessus,
même si tu baisses les honoraires à 5 %,
ça fait combien ?
4 000.
Donc là,
ça,
c'est un lot qui vaut,
pour moi,
qui vaut...
C'est un lot qui vaut
6-7 000 balles.
D'accord.
D'ailleurs,
je vais donner une technique.
Avant de donner deux autres techniques,
je vais donner une technique pour vous faire les dents.
Ça,
je vous le recommande fortement.
Sur les lots commerciaux,
gérez-les vous-même.
Ça paraît contradictoire avec ce que je viens de dire,
pas du tout.
Oui,
mais tu l'as une fois et c'est terminé.
Pour moi,
un emplacement de qualité,
un locateur de qualité,
comme là en ce moment,
on a pas mal d'arrivages de basic fit sur les murs commerciaux.
Pour moi,
c'est une heure de gestion par an.
Déjà,
vous allez économiser 6,
7,
8 %.
Là,
on est sur des loyers à 100 000 euros.
Par contre,
il faut compléter sur le bail.
Il faut que ce soit un bail notarié.
Il faut qu'on ait une taxe foncière à la charge du preneur,
etc.
Mais admettons que tu achètes le produit qui tourne déjà.
Ce n'est pas toi qui as fait rentrer le Basic Fit.
Tu achètes un Basic Fit,
tu as le bon bail.
Tu as un bail notarié,
tu as un bail ferme sur 9 ou 12 ans.
à une caution solidaire
de la société européenne.
Là,
on a fait rentrer des basic fees.
En moyenne,
tu as entre 100 et 140 000 euros de loyer.
Là,
il y a des vraies économies.
Et surtout,
tu as une heure de gestion par an.
Tu vas envoyer une quittance.
Donc là,
ça peut être intéressant.
Mais le point de vigilance,
c'est bien faire attention à l'indice d'augmentation des loyers commerciaux.
L'IRL ?
Non,
ILC.
Pour le commercial.
L'indice des loyers commerciaux.
Après,
il y a d'autres indices.
Là,
ça a un impact énorme.
Par exemple,
j'ai un de mes locataires qui a un restaurant.
Et donc,
j'avais une revalorisation tous les trois ans par période triennale sur l'indice des loyers commerciaux.
Et là,
son loyer vient de passer de 1597 à 1862 euros.
Donc,
ça vaut le coup.
Donc,
il ne faut pas rater cette échéance.
Il faut la prendre,
la date d'anniversaire.
Et elle ne peut pas être rétroactive.
Ça veut dire qu'il faut vraiment l'envoyer à la date.
On peut l'envoyer après les trois ans.
C'est un courrier que tu dois envoyer.
Il faut envoyer un recommandé.
« Bonjour,
monsieur le locataire.
Le loyer était de temps.
Il est de temps aujourd'hui.
Merci de modifier le montant. »
Mais technique,
pour venir vous familiariser avec ce monde de la gestion locative sans en avoir une charge de travail trop importante,
gérer directement les locaux commerciaux.
Moi,
j'ai mes hôtels,
c'est moi qui les gère en direct.
Tous mes locaux commerciaux,
c'est moi qui les gère en direct.
J'ai peut-être une dizaine de locataires en direct.
Et honnêtement,
à l'année,
ça me prend peut-être 5-6 heures.
Et surtout quand tu es sur un immeuble mixte,
c'est la grosse part du loyer qui rentre.
Et haute technique,
ce que je fais là,
notamment avec mes clients,
c'est que là on donne l'habitation sur un immeuble à usage mixte,
c'est-à-dire commerce au pied de l'immeuble,
habitation à l'étage.
Ce qu'on fait,
c'est qu'on garde le commerce.
Le gestionnaire n'aime pas trop,
mais bon,
il n'a pas trop le choix.
On garde le commerce.
En gestion locative,
on lui donne l'habitation.
Donc ça permet,
en plus,
d'avoir un regard sur l'immeuble par le biais de ton locataire qui est au pied de l'immeuble.
On parlait d'autres techniques alors il y a une technique donc on en avait parlé quelque part si c'est possible faites un tour sur la partie locale commerciale je n'irai pas les regarder forcément c'est pas forcément indispensable mais sur l'habitation ça me paraît important et
donc rencontrez les gestionnaires locatifs et faites un cadeau de fin d'année ou si vous allez les rencontrer en juillet tous vos partenaires sans exception même celui qui nettoie les chiottes
doit recevoir sa boîte de chocolat.
Il est où mon cadeau ?
C'est moi le porte-valise.
Mon maître d'oeuvre me dit,
tu ne m'as pas fait de cadeau.
Je lui dis,
mais tu es malade ou quoi ?
C'est à toi de me faire un cadeau.
C'est moi le client.
Il m'a fait un cadeau,
machin,
etc.
J'ai un des clients qui lui a fait un cadeau pour le remercier.
Il me dit,
mais toi,
tu ne m'as pas fait de cadeau.
Mais moi non plus,
je n'ai pas de cadeau.
Moi,
je lui dis,
mais c'est à toi de me faire un cadeau.
Je vais voir avec la patronne.
Donc là-dessus,
pour moi,
un bon gestionnaire qui s'aiment.
bien son travail,
qu'il faut le valoriser,
il faut le respecter,
il faut faire preuve de gratitude.
Et là-dessus,
moi,
je suis partisan de la théorie du choc,
mais positive.
Il faut le choquer positivement,
il faut faire un gros cadeau.
Voilà,
250,
300 euros,
400 euros,
peu importe.
Alors là,
je vais sortir un argument que je sors rarement.
En plus,
c'est déductible.
Décharge,
comme dirait l'autre.
C'est déductible.
Donc,
c'est un cadeau.
Tu ne récupères pas la TVA.
Après,
tu veux le beurre,
tu veux l'argent du beurre et tu veux...
Non mais parce que je précise,
parce que quelquefois tu as des comptables qui t'expliquent que les cadeaux d'entreprise c'est plafonné à 22 euros,
ou
40 euros,
je ne sais plus,
c'est pour la récupération de la TVA.
C'est une bonne note,
je n'avais pas fait cette distinction.
Moi c'est vrai que je mets tout en compta.
Et c'est le comptable qui gère.
Oui,
et puis la personne qui a fait rentrer,
je ne sais pas,
disons qu'on a un immeuble de rapport qui fait 4000 par mois,
4000-4200,
la personne a fait rentrer 50 000 euros de loyer.
Lâcher 500 euros,
400 euros,
300 euros,
peu importe,
c'est une belle somme en valeur absolue,
mais en valeur relative,
ce n'est pas grand-chose.
Je vais noter toutes les personnes que je fais rentrer là.
Ça va être un séjour au Seychelles.
C'est très agréable.
Ça va être rétroactif.
C'est très agréable.
Moi,
j'attends de ta part le séjour à la Mamounia.
C'est mon rêve de dormir à la Mamounia.
Pas à Réjean.
Comme je ne suis pas tout à fait encore sur la phase 2,
j'attends encore un peu.
L'idée,
il faut récompenser le gestionnaire.
Et là,
je peux vous garantir une chose,
c'est que déjà,
chez les banquiers,
quasiment personne ne le fait.
Chez les gestionnaires,
encore moins.
Et là,
quand même,
on marque les esprits.
Et on a un interlocuteur qui reste un être humain,
un être humain et qui va quand même forcément porter plus d'attention à vos biens.
Il y a aussi quelque chose pour les aider dans l'immobilier,
un acteur qu'il ne faut pas oublier et il ne faut pas hésiter à faire un cadeau.
Et je dirais que c'est le plus gros cadeau qu'il faut faire.
C'est les animateurs du podcast.
Oui,
c'est vrai.
On va mettre l'adresse postale.
Peut-être,
je me suis dit,
on pourrait faire une rencontre physique.
Je ne sais pas ce que tu en penses.
Une petite journée.
Une petite journée,
un petit repas.
À Paris ou à Berlin ?
Ça peut être intéressant.
À Paris ?
Oui.
Quoique Paris,
c'est stressant.
Non,
mais en même temps,
ça te donne de l'énergie.
Je préfère Londres.
À Londres,
moi,
je ne sais pas,
j'ai un peu de mal.
J'adore leur accent,
j'aime bien un peu leur humour,
etc.
Pourquoi pas,
oui.
Pourquoi pas.
Non,
mais Paris,
on peut faire une...
Dites-le dans les commentaires.
Et seuls ceux qui auront mis 5 étoiles seront invités.
Alors mettez-nous des étoiles et des commentaires,
notamment sur Apple Podcasts,
parce qu'on a quand même des haineux.
Alors il y en a un qui a mis une étoile sur cinq en disant que les blagues racistes ne passaient pas.
Ça,
je t'ai toujours dit de te calmer un peu.
Non,
ce n'est pas moi qui fais plus de blagues racistes.
Autre technique ?
Vas-y.
Alors il y a une technique qui est hyper importante à mettre en place.
Si vous avez,
par exemple,
deux ou trois immeubles de rapport dans une même zone qui n'est pas une concentration non plus,
plus trop important de patrimoine.
Ce que vous pouvez faire,
c'est que si c'est la même agence,
mettez deux gestionnaires différents pour pouvoir comparer les résultats en matière de qualité de gestion locative mais en fonction de la personne qui gère.
Donc ça,
c'est aussi important de se dire je ne mets pas tout le temps la même personne.
Alors moi,
il y a une agence justement où j'avais une des meilleures gestionnaires de France dans un réseau.
Elle a été élue régulièrement meilleure gestionnaire de France.
Et là,
ça n'a pas manqué.
Elle est partie également en congé mat.
Et la gestion a capoté.
Donc...
C'est pas une misogyne.
Non,
pourquoi ?
Sous-entendu,
prenez pas de femmes à Angers.
Alors,
la plupart du temps,
ce sont des femmes.
Non,
mais je plaisante.
Alors,
tu sauras que moi,
je suis féministe.
Même si ma femme ne me croit pas,
je suis féministe et je devrais peut-être pas le dire,
mais je fais systématiquement un tarif aux femmes pour le mastermind de Signe Noir pour les encourager de venir et de se former.
Tu vas voir.
J'étais content,
j'en ai eu quatre.
Tu vas voir des mecs qui vont dire que c'est des femmes.
Moi,
je suis autre.
Voilà.
Tu veux que je te montre ?
Non,
non,
c'est bon,
t'as la réduction.
Non,
c'est bon,
t'as la réduction.
Pensez à ça.
Alors,
quelques petits points pour terminer.
Il y a ce qu'on appelle des red flags en anglais,
donc des signaux d'alerte.
Pour moi,
il y a des honoraires trop bas.
Une agence qui prend,
par exemple,
5%
TTC ou 4%
TTC.
Oui,
c'est 7,
8.
Pour moi,
c'est rédhibitoire.
En fait,
le taux,
quelque part,
on s'en fiche.
Pourquoi ?
Parce que ce qui compte,
c'est la qualité.
de la gestion locative et pas le taux de commission.
Ça,
c'est un premier point.
Un gestionnaire qui a trop de lots à gérer,
ça,
c'est quelque chose également qui est,
pour moi,
rédhibitoire.
Il y a une agence,
par exemple,
à Besançon,
qui a un portefeuille de gestion locative de 3 000 logements.
Je ne travaillerai jamais avec eux parce qu'ils ont un portefeuille trop important.
Et si on reprend par gestionnaire au-delà de 300 lots,
pour moi,
c'est beaucoup trop important.
Il y a aussi un point extrêmement important,
il faut demander si l'agence locative,
qui est une agence immobilière également,
est-ce qu'elle a un comptable en interne pour faire toutes les quittances,
toutes les comptabilités,
etc.
Il y a beaucoup d'agences où il n'y a pas de comptable,
et là ce n'est pas possible.
En fait,
on ne peut pas être au four et au moulin en même temps.
Parce que la quittance,
il faut expliquer,
elle est généralement envoyée quand le virement arrive,
pour le mettre en face.
Tu peux avoir l'appel des fonds,
tu peux avoir la comptabilité,
tu peux avoir les frais.
Il y a énormément de choses.
Les sous-traitants qu'il faut payer sur le ménage dans l'immeuble,
la petite maintenance.
Il faut un comptable sur plusieurs centaines de lots.
Donc,
il y a des agences qui ne disposent pas de comptable parce qu'elles n'ont pas les moyens.
L'agence est trop petite,
trop gros.
Ce n'est pas bon.
L'agence trop petite,
ce n'est pas bon non plus.
Le manque de réactivité,
en fait,
dans les premiers réchanges,
c'est mort.
Vous appelez un lundi.
On vous rappelle 15 jours plus tard.
Pour moi,
ça,
c'est mort.
Donc,
ça,
c'est rédhibitoire également.
Pareil,
sur ça,
tu peux faire le client mystère,
contacter les agences sur un bien qu'ils ont en location et tu regardes en délai de réponse ?
Oui,
tout à fait.
Parce qu'un locataire,
c'est comme moi quand je bossais dans l'automobile,
quand un prospect était intéressé par un véhicule,
il ne fallait pas le rappeler dans 15 jours.
Parce que qu'est-ce qui s'était passé entre temps ?
Il aurait contacté plein d'autres personnes.
Il a acheté un autre véhicule.
Donc là,
c'est pareil.
En fait,
ça se trouve,
c'était un bon locataire et il a pris une autre location.
Donc la réactivité,
c'est très important.
Et pour moi,
il faut trouver une agence qui est dans un rapport.
Je ne gère pas que des lots.
Je gère le patrimoine d'un individu,
d'une famille.
Et là,
moi,
je fais beaucoup d'inception là-dessus aussi.
Il faut le dire.
Écoutez,
monsieur,
j'ai des millions d'euros de dette bancaire.
Je ne peux pas me permettre que ça capote.
Là,
c'est la manière franche et directe de mettre la pression.
Quand je gérais mes locataires en direct,
je parlais des particuliers,
je disais,
« Monsieur,
j'ai un crédit là-dessus,
il faudra me payer tous les mois,
je ne peux pas me permettre d'être à découvert. »
Et ça,
il faut être très clair avec les locataires ou avec le gestionnaire pour qu'ils puissent comprendre que ce n'est pas un héritier qui est en face de lui,
un rentier.
Je ne sais pas si tu le savais,
mais 60%
du patrimoine français provient de l'héritage.
60%
je pensais que c'était plus c'était 35%
dans les années 70 je l'ai vu sur l'érythocratie 60%
c'est beaucoup je m'en suis rendu compte sur la vidéo de Mounir parce qu'on a parlé d'un cas tu sais
Franck que tu connais
Franck que tu as vu en plus en Mastermind qui est très sympathique et qui était bloqué et qui a fait 2 millions de 2 en 18 mois
Et les gens disaient,
non mais il a forcément hérité.
En France,
une réussite est forcément héritée.
Et je me demande si c'est pas pour ça que le storytelling met tant de choses sur le misérabilisme.
J'étais fauché.
Parce qu'on considère qu'on ne peut pas réussir sans héritage.
Donc,
dire que t'as commencé sans argent et insister...
Oui,
puis t'as habillé du survivant.
Si moi j'ai pu le faire,
tout le monde peut le faire.
Ouais.
Et la blague raciste sur le commentaire...
Blague douteuse ?
Pas fan des blagues sur les pays en voie de développement comme l'île Maurice ?
Tout en précisant que c'est une blague raciste.
Depuis quand faire une blague sur un pays est une blague raciste ?
C'est même pas un pays en développement.
C'est quoi ?
Ça c'est toi qui...
Non mais l'île Maurice,
en plus,
tu tapes généralement plus sur les Africains que sur l'île Maurice.
Mais voilà,
non mais...
Faire une blague sur un pays,
c'est une blague.
Non mais tu vois,
là c'est un truc qui est important.
On peut plus rire,
on peut plus rien dire.
Nous on a une chance,
on n'a pas de sponsor.
On n'est pas sponsorisé par les matelas,
je ne sais quoi.
Ou par NordVPN.
Non,
mais tu sais que tu as...
Tu sais quoi,
moi,
en fait,
je me dis,
putain,
calme-toi au niveau de mon cerveau.
J'ai vu le classement des meilleurs podcasts.
Il y en a un en podcast immobilier,
sponsorisé par des matelas.
Non,
mais c'est vrai.
Le pauvre.
En fait,
ce qui me tue,
je me dis,
putain,
mais en fait,
la valeur ajoutée,
elle flirte avec le zéro.
En plus,
le sponsoring,
c'est un putain de matelas IKEA.
et puis derrière nous on voudrait nous enlever en plus notre liberté de penser comme dirait
Pagny on est encore libre d'auto-dérision de s'envoyer quelques balles perdues c'est marrant les gens ne se rendent pas compte que la création de podcast ne se rende pas compte que déjà c'est pas scripté et donc que c'est un échange et que automatiquement tu peux te faire amener
c'est marrant
Voilà,
c'est un moment de liberté qu'on a,
et ce depuis trois ans.
Et c'est ce qui nous fait soutenir,
mine de rien,
pendant trois ans la production de contenu.
C'est que depuis le premier jour,
c'est toujours le même plaisir de reenregistrer un podcast.
Même si je n'ai pas mes cadeaux.
J'ai oublié le nom de ce brillant français qui avait sorti une expression qui a été reprise par le monarque Hassan II.
Le style,
c'est l'homme.
Et moi,
je le crois profondément.
Nous,
on a une ligne éditoriale.
qui est fondée sur une forme de disruption,
sur une pensée stratégique et sur de l'humour.
Donc voilà.
Enfin,
petite parenthèse,
ces mêmes gens vont aller mettre 5 étoiles aux vendeurs de matelas.
Donc voilà.
Alors,
quelques derniers points.
Pour moi,
il faut le tester,
le gestionnaire locatif.
Comment tu le testes ?
Alors déjà,
poser lui quelques questions techniques.
Est-ce que vous proposez des GLI ?
S'il te dit,
c'est quoi une GLI ?
Garantie de loyer à payer.
S'il te dit oui,
qui est l'assureur ?
Moi,
j'aime bien quand c'est des grands assureurs comme AXA.
Par exemple,
sans leur faire de la pub,
mais chez Saint-Uri 21,
c'est AXA qui assure la GLI.
Je peux même vous donner le taux à prix coûtant,
c'est 2,80.
C'est 3,30.
Mais moi,
je l'ai à 2,80,
il suffit de demander.
Il y a même une protection juridique à l'intérieur.
AXA,
en fait...
La leçon,
c'est que moi,
en matière de PNB,
de produit net bancaire,
de profitabilité dans la relation clientèle,
je vais faire travailler l'assurance bancaire dans un premier temps,
mais ensuite je migre sur des vrais assureurs en cas de sinistre.
Posez-leur la question sur l'encadrement de loyer.
Est-ce qu'il y a une indexation ou pas sur l'IRL ?
Donc sur l'indexation,
là on est sur les loyers d'habitation.
Le loyer d'habitation,
c'est tous les ans ?
Ça dépend.
Je crois que c'est tous les ans.
Je n'en suis pas sûr,
mais je crois que c'est tous les ans.
L'IRL ?
L'IRL,
oui.
Moi,
j'ai un principe sur les zones qui ne sont pas très tendues.
Je n'augmente pas le loyer.
D'accord.
Donc,
j'augmente le loyer uniquement sur les zones tendues et sur les locaux commerciaux.
A fortiori,
en fait,
en emplacement numéro un.
Et ça,
c'est le gestionnaire mercatif qui va te...
Il doit le faire automatiquement.
Est-ce qu'il rédige ses bails ?
C'est beau,
pardon,
lui-même.
Ou est-ce que c'est un modèle bidon pris sur Internet,
etc.
Et donc,
ça,
c'est quand même des questions qui sont assez importantes.
Le nombre de sites sur lesquels il publie.
J'étais tombé sur une agence qui m'avait sorti une réponse.
Franchement,
j'étais consterné.
Elle avait dit,
nous,
on publie sur certains sites,
mais on ne publie pas sur le Boncoin.
Quand tu ne publies pas sur le Boncoin,
c'est comme si tu me disais,
écoute,
je ne prends pas l'autoroute.
ni la nationale.
Je suis traversé la France.
La départementale,
c'est suffisant,
je pense.
Il y a un indicateur également.
Je sais que ça représente de l'argent pour le gestionnaire.
Argent ?
Argent,
toi,
de donner argent.
Tu n'as pas dit dip ?
C'est raciste ou pas ?
Non,
mais dit dip.
Non,
zip.
Non,
tu regardes rien.
Tu n'as pas dit dip.
Tu n'as pas dit zip.
C'est les zips,
la fermeture éclair.
Je sais,
je sais,
je sais.
Alors tu sais qui a inventé la fermeture éclair ?
C'est français.
C'est Hermès.
Ouais.
Les Français.
Il y a de l'innovation,
bien sûr.
On peut quasiment tout inventer,
les Français.
Le truc où moi,
j'aime bien vérifier sur les annonces que l'agence va publier,
j'aime bien de voir si,
tu sais,
pour faire les économies,
ils te mettent trois photos sur une seule photo pour ne pas payer le pacte de cinq photos.
Ça,
c'est quoi ?
Je n'ai pas compris.
Sur le Boncoin.
Tu sais,
sur le Boncoin,
tu as trois photos.
Ah oui,
oui.
Ah,
putain.
Et Tannac,
ils te mettent des petites photos.
On ne voit rien.
Où on ne voit strictement rien.
Et là,
ce qui est très marrant,
et ça,
c'est un petit conseil.
Premier message que j'envoie,
est-il possible d'avoir un dossier photo complet ?
Tu regardes le délai qu'ils te mettent à te répondre.
Il y en a un,
dix jours pour me répondre.
Ouais.
Dix jours.
Non,
mais dix jours,
c'est une éternité quand tu cherches un logement.
Mais tu as le temps surtout d'aller voir d'autres.
Parce que si le mec,
il ne te répond pas.
Donnez-moi argent.
Non,
mais tu vas te dire,
il est loué.
Tu vois,
il est loué.
Et le truc,
bizarrement,
il est toujours en ligne.
Tu vois,
la zone tendue.
Là,
tu pointes en fait à une problématique qui est récurrente,
qui est presque structurelle.
Le manque de réactivité est la norme chez les gestionnaires locatifs.
Je ne sais pas pourquoi,
pour quelles raisons ils ne sont pas plus réactifs.
Est-ce qu'ils ont trop de travail ?
Est-ce qu'il y a trop de l'eau à gérer sur une tête ?
Je ne sais pas,
mais en tout cas,
le manque de réactivité.
Et du coup,
il y a cette technique,
quand on demande une information,
si
48 heures après,
on ne l'a toujours pas,
ça c'est très problématique.
Et il y a la rotation du personnel.
Si votre gestionnaire locatif change tous les six mois,
c'est très,
très mauvais.
C'est qu'il est mal payé.
Du coup,
la gestion est mauvaise.
Autre point,
on en avait parlé,
demandez la carte G.
Il y a eu une de mes mentorées en 2021 ou 2022.
Elle avait chassé elle-même l'immeuble.
Je n'étais pas concerné,
donc inquiété.
Mais bon,
je fais quand même le retour d'expérience.
Le gestionnaire locatif lui avait...
de ne pas payer 40 000 euros de loyer cumulé.
En fait,
c'était aperçu que normalement,
il faut distinguer évidemment les comptes personnels des comptes de la société et des comptes des loyers.
Normalement,
il faut des comptes spécifiques.
C'est le compte séquestre.
En fait,
il avait pris tout le pognon,
dont celui de la CAF,
et il s'avérait que le gestionnaire n'avait pas de carte G,
pas de responsabilité civile et professionnelle,
et pas de...
garantie financière qui est la garantie qui va prendre à charge les loyers non payés,
en fait.
La défaillance du gestionnaire.
Donc,
normalement,
ce sont des informations qui s'affichent en agence ou sur le site internet,
mais faites attention à ne pas avoir ce cas de figure qui est rare,
mais qui peut quand même arriver,
qui est arrivé.
Dernier point qui est très important,
et là,
c'est sur le recrutement,
la qualité des locataires.
Moi,
au début,
j'ai fait...
par excès d'empathie,
j'ai fait un peu dans le social,
j'ai pris des bénéficiaires du RSA,
des chômeurs,
etc.
Systématiquement,
je ne veux pas dire qu'il y a une corrélation entre la pauvreté et les problèmes,
je ne me permettrais pas de dire ça,
puisque j'en viens,
comme dirait l'autre.
Tu vois,
l'avantage,
c'est que tu peux dire des choses comme ça quand tu t'appelles Fouad.
Ça passe.
Moi,
je vais me faire traiter de...
Je vais te payer le loyer après-demain.
De sociophobe.
Donc,
les cas SOS,
je suis désolé,
avec 55%
du PIB qui est prélevé,
dont 30%
de redistribué,
c'est le rôle de l'État de les gérer.
Donc,
la qualité des dossiers sélectionnés,
donc les locataires mis en place par les agences immobilières,
doivent respecter scrupuleusement les règles de la GLI,
qui assure quand même un minimum de qualité.
La GLI...
pose des conditions minimum
3 fois le montant du loyer après on peut se dire,
nous on veut peut-être être à 4,
alors moi ce que je propose en technique mais ne le faites pas tout le temps,
faites-le dans les débuts pour jauger le pédigré de votre interlocuteur,
tiens donnez-moi
2 dossiers au hasard,
de mes locataires et tu regardes le dossier,
tu regardes si c'est un dossier de merde ou si c'est un dossier de qualité c'est un contrôle inopiné et si par exemple il te prend quelqu'un
que tu lui prends la GLI,
mais que le locataire qui a choisi ne rentre pas dans les critères de la GLI,
c'est la responsabilité du gestionnaire.
Bien sûr.
Là,
il y a quand même une responsabilité professionnelle.
C'est pour ça qu'il faut une RCP,
une responsabilité civile professionnelle.
Mais l'idée,
dans les débuts,
dans les six mois,
on va dire,
ou dans les trois mois,
sort deux,
trois dossiers.
Je veux les regarder.
Mais après,
sélection du locataire pour voir ce qui a été validé et voir si c'est...
toi,
c'est un dossier que tu aurais validé ou pas personnellement.
Après,
il y a une exception,
les étudiants avec caution solidaire des parents,
pour moi,
ce sont des bons locataires de manière générale.
mais une fois de plus ça va dépendre également de si c'est une école de commerce ouais mais même généralement les à partir du moment où t'as une caution solidaire des parents qui s'impliquent dans ça en règle générale ça se passe assez bien donc
voilà à peu près ce que j'avais à dire sur la gestion locative je sais pas s'il y avait d'autres points on a fait quand même pas mal de tours et de tester en tant que client Merci.
T'essaies en tant que client ?
Oui,
bien sûr.
Par exemple,
tu sais,
moi je rentrais pas dans le cadre des GLI.
Oui.
À cause de la non-déclaration.
Et ça fait tout le temps chier de demander à papa et maman à 70 ans,
ou à ta sœur,
est-ce que tu peux te porter caution ?
Ils vont se dire,
putain,
t'arrêtes de faire le zouab sur Internet,
ça paye pas.
Et je l'avais énoncé à un gestionnaire,
une agence.
Et qui m'avait dit,
écoutez,
ce qu'on peut faire,
c'est de trouver une solution.
Il m'avait donné un organisme de caution indépendant.
C'était pas Visal ?
Non,
parce que je rentrais pas dans la Visal.
Ah oui,
Visal,
c'est moins de 30 ans,
je crois.
Ou 35.
Mais il m'avait donné un organisme.
Il m'a dit,
celui-là,
on a eu l'habitude.
En fait,
tu mets une garantie chez eux.
Ou sinon,
auprès de votre banque,
vous demandez ça.
Et ils le mettent sur un compte à part.
Mais le mec m'avait répondu de suite.
Et c'était comme par hasard,
celui,
à chaque fois que tu envoyais un mail,
il te répondait.
Tu demandais les photos,
il te répondait.
Des petits détails à la con,
moi,
je suis très exigeant en tant que locataire.
T'es casse-couille,
quoi,
tu veux dire.
Je ne suis pas casse-couille.
C'est le truc,
c'est quoi la vaisselle,
c'est quoi le lave-linge ?
La marque ?
Oui,
je demande même la marque.
Parce que tu as des lave-linges.
qui sont exceptionnelles et je ne veux pas acheter un lave-linge tu parles de quoi ?
Miel par exemple ?
Miel mais même t'as des
Gagno, parce que Gagno tu l'as pas en locatif moi j'ai du Gagno en four ça c'est en four ou en machine à café non j'ai du Gagno en four,
planche de cuisson plein de Ausha mais à l'étranger et tu vois par exemple j'avais du miel en machine à laver
J'en ai eu une garantie 10 ans.
La machine à laver,
je la mets dans la pièce,
on te la met à
1400 tours par un bruit.
Moi,
j'en ai acheté une il y a deux ans.
J'ai acheté sèche-linge,
lave-linge.
Alors,
c'est trois ou quatre fois plus cher.
Et ce qui paraît,
ça dure 25 ans.
Alors,
je ne sais pas si ça dure 25 ans,
mais tu vois,
pour des trucs que quand ça va tomber en panne,
j'aime bien demander le
Deutsch Qualitat.
Non,
pas forcément Dutch Qualitas.
Toutes les marques que tu as citées sont allemandes.
Gagno,
Miel,
c'est allemand.
Gagno,
quelquefois,
tu as des problèmes.
Mais par exemple,
moi,
j'aime bien quand je loue demain en tant que propriétaire,
je vais bien équiper les appareils.
Je ne vais pas faire du grand luxe.
Après,
tu ne peux pas.
Pour un studio,
pour l'étudiant,
ça ne sert pas à grand-chose.
Non,
ça ne sert pas à grand-chose.
Mais quand tu loues un truc de 60-70 mètres carrés sur un marché qui est un marché de niche,
de frontalier.
Oui,
là,
tu peux te permettre.
Ou tu sais que le mec,
par exemple,
il va rentrer.
Tu vois,
si tu prends le marché
Metz, Frontières,
tu sais que le mec,
il va rentrer le soir,
il va faire sa machine.
C'est un argument.
Moi,
sur du frontalier,
je veux du clé en main.
Ça veut dire que le mec,
il arrive,
il a déjà Internet,
il a déjà Netflix.
D'ailleurs,
petit conseil là-dessus,
pour les studios d'étudiants,
prévoyez les sorties pour machines à laver,
qui sont quand même assez rares.
Surtout qu'en monopropriété,
on peut vraiment refaire le conduit,
la colonne.
Donc ça,
c'est important,
parce que si l'étudiant peut éviter d'aller à la laverie automatique,
il sera très content d'avoir un lave-linge,
mais pour avoir un lave-linge,
il faut une alimentation,
une évacuation spécifique.
Ah oui,
j'ai le lave-vaisselle.
En conclusion,
un bon gestionnaire,
ça ne se trouve pas.
Ça se recrute.
Ça,
c'est fondamental,
comme tout le reste de l'équipe.
Et prenez le temps de fortifier ce maillon et de vous assurer que les loyers rentrent effectivement.
C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir grand.
C'était Hugo en attente de mon cadeau.
Je vois Fouad qui rigole.
Il ne va pas s'en tirer.
J'aime bien ta montre.
si tu veux faire un cadeau prenez soin de vous ciao ciao