WEBVTT

1
00:00:05.367 --> 00:00:06.588
J'ai des squatters à la maison,

2
00:00:06.868 --> 00:00:08.209
et ils ont changé les serrures.

3
00:00:08.689 --> 00:00:10.030
J'ai toujours payé mes impôts,

4
00:00:10.050 --> 00:00:10.530
alors vous avez

5
00:00:30.816 --> 00:00:32.157
Bienvenue dans ce nouveau podcast

6
00:00:33.078 --> 00:00:33.658
10M pour

7
00:00:34.379 --> 00:00:34.839
10 millions,

8
00:00:35.340 --> 00:00:38.563
capital optimal de la magnifique position du Vachier.

9
00:00:39.103 --> 00:00:41.425
Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte

10
00:00:41.805 --> 00:00:42.126
Hugo.

11
00:00:42.986 --> 00:00:43.807
Bonjour Fouad,

12
00:00:44.207 --> 00:00:44.988
bonjour à toutes,

13
00:00:45.108 --> 00:00:45.709
bonjour à tous.

14
00:00:45.769 --> 00:00:54.136
Un réel plaisir de te retrouver après cette coupure qui nous a mis un peu en retard sur quelques épisodes ces dernières semaines.

15
00:00:54.176 --> 00:00:55.096
On s'en excuse.

16
00:00:55.817 --> 00:00:58.860
On va se rattraper avec cet épisode hautement stratégique.

17
00:00:59.320 --> 00:01:06.325
puisque nous allons nous adresser aux personnes qui veulent investir massivement sur un point qui n'est strictement jamais abordé.

18
00:01:06.585 --> 00:01:07.586
J'ai cherché sur Internet,

19
00:01:07.606 --> 00:01:08.626
je n'ai rien trouvé.

20
00:01:09.227 --> 00:01:09.827
Et pour autant,

21
00:01:10.408 --> 00:01:12.489
c'est un critère ultra important.

22
00:01:13.510 --> 00:01:13.970
C'est le maillon...

23
00:01:15.051 --> 00:01:18.133
C'est ce que j'appelle le dernier maillon de la chaîne,

24
00:01:18.713 --> 00:01:19.234
de l'argent,

25
00:01:19.674 --> 00:01:20.355
du patrimoine.

26
00:01:20.655 --> 00:01:21.876
Et c'est le maillon le plus faible,

27
00:01:22.476 --> 00:01:23.337
le plus important.

28
00:01:24.377 --> 00:01:27.139
Et c'est là qu'il faut vraiment insister et avoir...

29
00:01:28.220 --> 00:01:29.021
de l'expérience,

30
00:01:29.321 --> 00:01:34.085
un retour d'expérience pour pouvoir en fait éviter de commettre un certain nombre d'erreurs.

31
00:01:34.485 --> 00:01:35.146
Et tu as raison,

32
00:01:35.366 --> 00:01:36.127
j'ai regardé pas mal,

33
00:01:36.227 --> 00:01:39.209
on n'en parle pas du tout au niveau stratégique.

34
00:01:40.230 --> 00:01:41.411
D'un point de vue stratégique,

35
00:01:41.671 --> 00:01:42.412
on n'en parle pas.

36
00:01:43.153 --> 00:01:45.815
Et comme on s'adresse quand même à des investisseurs qui voient grand,

37
00:01:46.015 --> 00:01:47.156
qui ont quand même de l'ambition,

38
00:01:47.696 --> 00:01:50.459
a fortiori dans un cadre dit de blitz patrimoine,

39
00:01:51.019 --> 00:01:55.403
là il faut vraiment faire attention à ce point-là.

40
00:01:55.463 --> 00:01:56.584
Donc ça va être un épisode

41
00:01:56.924 --> 00:02:12.317
à la fois stratégique et ultra opérationnel avec du conseil qui sera donné de façon assez développée et concrète alors tu vois t'avais dit les en fait pour moi c'est pour tout le monde même

42
00:02:12.318 --> 00:02:25.788
les débutants c'est tout de suite qu'il faut mettre en place les choses d'accord donc on veut vraiment le faire sous un format de masterclass et vraiment je conseille de prendre une feuille et un stylo et de l'écouter plusieurs fois je pense qu'à écrire

43
00:02:26.549 --> 00:02:26.909
Avec l'IA,

44
00:02:26.969 --> 00:02:29.851
tu peux faire un résumé des idées principales,

45
00:02:29.852 --> 00:02:30.212
je ne sais pas.

46
00:02:30.312 --> 00:02:30.592
En fait,

47
00:02:30.612 --> 00:02:31.933
ce n'est pas Fouette qui parle,

48
00:02:31.934 --> 00:02:32.413
je l'ai cloné.

49
00:02:32.414 --> 00:02:34.275
Ce n'est pas Fouette qui parle.

50
00:02:35.916 --> 00:02:37.317
L'ours est en hibernation,

51
00:02:37.397 --> 00:02:37.938
je répète.

52
00:02:38.378 --> 00:02:40.100
L'ours est en hibernation.

53
00:02:40.340 --> 00:02:40.500
Donc,

54
00:02:40.520 --> 00:02:42.101
on va voir des éléments actionnables,

55
00:02:42.221 --> 00:02:42.742
concrets,

56
00:02:42.842 --> 00:02:43.743
à écouter plusieurs fois.

57
00:02:43.943 --> 00:02:46.105
On va parler de la gestion locative,

58
00:02:46.585 --> 00:02:53.991
car quand on dit dans les précédents épisodes que gérer un parc de 10 millions d'euros prend 50 heures par an,

59
00:02:54.231 --> 00:02:55.152
pas par mois.

60
00:02:55.372 --> 00:02:56.333
50 heures par an,

61
00:02:56.813 --> 00:02:58.515
on s'est fait traiter de Hakim,

62
00:02:58.575 --> 00:03:00.316
en référence à...

63
00:03:01.918 --> 00:03:02.578
Une Hakimade.

64
00:03:02.878 --> 00:03:03.519
Une Hakimade,

65
00:03:03.599 --> 00:03:03.719
oui.

66
00:03:05.661 --> 00:03:06.882
Et que ce n'était pas possible.

67
00:03:07.562 --> 00:03:11.906
J'ai également récemment sorti une vidéo où je comparais,

68
00:03:11.907 --> 00:03:12.146
tu sais,

69
00:03:12.147 --> 00:03:21.554
les intérêts composés sur un discours de Finari qui disait que le chemin le plus sain c'était faire 300 euros de DCA et rester locataire pendant 14 ans.

70
00:03:23.075 --> 00:03:24.096
Où on me dit euh

71
00:03:24.216 --> 00:03:25.997
Gérer un parc de 2,2 millions d'euros,

72
00:03:25.998 --> 00:03:27.338
c'est un job à temps plein limite.

73
00:03:28.519 --> 00:03:29.280
Non mais si tu veux,

74
00:03:29.660 --> 00:03:30.761
la problématique,

75
00:03:31.782 --> 00:03:36.806
déjà ce qui m'a très surpris sur l'utilisation de ce champ lexical,

76
00:03:38.327 --> 00:03:44.271
c'est que tu viens moraliser quelque part des domaines d'activité comme si certains étaient malsains.

77
00:03:44.632 --> 00:03:44.752
Oui,

78
00:03:44.892 --> 00:03:46.193
c'est ce que j'ai dit dans la deuxième vidéo.

79
00:03:47.374 --> 00:03:49.055
Sous-entendant que le reste est malsain.

80
00:03:50.656 --> 00:03:56.540
C'est vrai qu'on avait fait un premier épisode sur Mounir,

81
00:03:56.600 --> 00:04:00.343
sur la confusion de la phase 1 et de la phase

82
00:04:00.823 --> 00:04:01.924
2. Mais là,

83
00:04:02.184 --> 00:04:04.986
rajouter une forme de moralisation de l'argent,

84
00:04:05.506 --> 00:04:09.849
la morale n'apporte en règle générale que la médiocrité.

85
00:04:11.270 --> 00:04:11.471
Celle-là,

86
00:04:11.551 --> 00:04:12.231
c'est une bonne punchline.

87
00:04:12.232 --> 00:04:12.871
Non mais c'est vrai,

88
00:04:13.332 --> 00:04:15.133
la morale c'est le choix par défaut,

89
00:04:15.134 --> 00:04:16.994
le choix par défaut c'est la médiocrité.

90
00:04:17.335 --> 00:04:18.035
La médiocrité,

91
00:04:18.335 --> 00:04:19.216
étymologiquement...

92
00:04:19.840 --> 00:04:21.301
Ça ressemble à une insulte,

93
00:04:21.302 --> 00:04:21.901
ça ne l'est pas du tout.

94
00:04:22.061 --> 00:04:22.782
Étymologiquement,

95
00:04:22.802 --> 00:04:23.402
la médiocrité,

96
00:04:23.482 --> 00:04:24.283
c'est la moyenne.

97
00:04:24.823 --> 00:04:24.983
Or,

98
00:04:25.083 --> 00:04:25.663
la moyenne,

99
00:04:26.264 --> 00:04:26.964
de mon point de vue,

100
00:04:27.925 --> 00:04:30.146
est une forme d'insuffisance financière aujourd'hui.

101
00:04:30.586 --> 00:04:32.347
Quand on regarde le patrimoine moyen des Français,

102
00:04:33.708 --> 00:04:35.889
il tourne aux alentours de 200 000 euros.

103
00:04:36.270 --> 00:04:36.410
Enfin,

104
00:04:36.430 --> 00:04:36.790
Piketty,

105
00:04:36.850 --> 00:04:37.430
dans son bouquin,

106
00:04:37.850 --> 00:04:38.911
que je suis en train de lire en ce moment,

107
00:04:38.912 --> 00:04:39.431
le Capital,

108
00:04:39.832 --> 00:04:40.552
la contrefaçon.

109
00:04:41.473 --> 00:04:41.653
Alors,

110
00:04:41.773 --> 00:04:42.313
bizarrement,

111
00:04:42.793 --> 00:04:43.674
ce n'est pas trop dur pour moi,

112
00:04:43.714 --> 00:04:44.014
tu dis.

113
00:04:45.555 --> 00:04:45.775
Alors,

114
00:04:45.776 --> 00:04:45.995
tu vois,

115
00:04:46.115 --> 00:04:47.456
ta question est très intéressante.

116
00:04:48.052 --> 00:05:02.328
et les auditeurs savent que je ne fais jamais dans la fausse modestie à la française malgré mon amour pour la France d'ailleurs le livre est dédié vous le verrez dans la première page le livre est dédié à la France et à l'éducation nationale

117
00:05:03.908 --> 00:05:05.689
Tu ne vas pas en vendre beaucoup avec eux.

118
00:05:05.729 --> 00:05:07.530
Et également à tous les pauvres de France.

119
00:05:07.570 --> 00:05:12.052
Il y en a 10 millions malheureusement qui vivent sous le seuil de pauvreté et 3 millions qui sont des enfants.

120
00:05:12.632 --> 00:05:14.573
Mais ta question est intéressante.

121
00:05:15.474 --> 00:05:19.236
Je me suis dit quel est le niveau conceptuel.

122
00:05:19.716 --> 00:05:19.956
Pour moi,

123
00:05:19.957 --> 00:05:23.638
on reconnaît l'intelligence d'un individu à sa capacité à raisonner de manière conceptuelle.

124
00:05:24.658 --> 00:05:26.859
Quel est le niveau conceptuel de

125
00:05:27.720 --> 00:05:28.200
Piketty ?

126
00:05:28.716 --> 00:05:31.058
Il y a des équations qui sont vraiment très intéressantes.

127
00:05:31.278 --> 00:05:31.998
On digresse un peu,

128
00:05:32.038 --> 00:05:33.599
mais ça reste un sujet qui est intéressant.

129
00:05:34.720 --> 00:05:38.042
Revenu du capital toujours supérieur au revenu du travail ?

130
00:05:39.083 --> 00:05:39.743
Oui,

131
00:05:40.103 --> 00:05:42.765
c'est le taux de rendement du capital qui est supérieur au taux de croissance d'économie.

132
00:05:43.666 --> 00:05:46.768
J'ai une sous-règle en sciences de l'enrichissement.

133
00:05:48.009 --> 00:05:51.331
Ne jamais consommer son capital et réinjecter une partie,

134
00:05:51.371 --> 00:05:53.132
voire la totalité du rendement du capital.

135
00:05:53.948 --> 00:05:55.069
Et si tu veux,

136
00:05:55.309 --> 00:05:56.450
c'est de la mécanique financière.

137
00:05:57.111 --> 00:06:00.293
Si jamais le rendement du capital est totalement réinjecté dans l'économie,

138
00:06:00.974 --> 00:06:01.654
mécaniquement,

139
00:06:01.834 --> 00:06:04.877
les parts du gâteau du PIB,

140
00:06:06.098 --> 00:06:07.719
de la production nationale,

141
00:06:08.299 --> 00:06:08.880
mécaniquement,

142
00:06:08.940 --> 00:06:10.461
elles sont grignotées par le capital.

143
00:06:10.521 --> 00:06:11.282
Et c'est ça le problème.

144
00:06:11.942 --> 00:06:13.123
Heureusement pour la société,

145
00:06:13.183 --> 00:06:13.584
quelque part,

146
00:06:13.624 --> 00:06:15.805
beaucoup de gens consomment la totalité du rendement du capital.

147
00:06:16.386 --> 00:06:16.646
Mais voilà,

148
00:06:16.686 --> 00:06:17.226
la digression,

149
00:06:17.287 --> 00:06:17.947
c'est pour dire que...

150
00:06:21.060 --> 00:06:22.060
J'ai perdu le fil conducteur,

151
00:06:22.061 --> 00:06:22.721
mais ce n'est pas grave.

152
00:06:23.661 --> 00:06:23.781
Oui,

153
00:06:23.881 --> 00:06:25.121
je lis le Capital en ce moment,

154
00:06:25.721 --> 00:06:26.121
le vrai,

155
00:06:26.382 --> 00:06:26.882
l'original.

156
00:06:28.002 --> 00:06:28.222
Alors,

157
00:06:28.342 --> 00:06:29.382
j'ai été agréablement surpris.

158
00:06:29.383 --> 00:06:30.323
De Karl Marx.

159
00:06:30.603 --> 00:06:31.203
De Karl Marx,

160
00:06:31.563 --> 00:06:32.043
exactement.

161
00:06:32.083 --> 00:06:32.243
Alors,

162
00:06:32.383 --> 00:06:33.123
petite parenthèse,

163
00:06:33.303 --> 00:06:35.764
parce que ça reste intéressant aussi sur la culture économique.

164
00:06:36.824 --> 00:06:39.405
J'avais envoyé une petite vidéo à quelques amis.

165
00:06:39.406 --> 00:06:39.725
Je me suis dit,

166
00:06:39.726 --> 00:06:40.705
ce n'est pas trop mon bord.

167
00:06:40.805 --> 00:06:41.166
Mais en fait,

168
00:06:41.586 --> 00:06:43.126
les gens confondent Karl Marx,

169
00:06:44.086 --> 00:06:45.927
le génie de la sociologie,

170
00:06:46.387 --> 00:06:47.007
du Capital,

171
00:06:47.387 --> 00:06:50.188
le premier qui décrypte les règles du jeu.

172
00:06:51.212 --> 00:06:51.732
de l'argent,

173
00:06:51.733 --> 00:06:52.313
du capital.

174
00:06:52.733 --> 00:06:59.118
La dichotomie entre travailleurs ne disposant que de sa force de travail et capitalistes.

175
00:06:59.219 --> 00:07:00.319
Prolétaires et bourgeois.

176
00:07:00.640 --> 00:07:00.880
Voilà,

177
00:07:01.160 --> 00:07:01.961
et on est,

178
00:07:01.981 --> 00:07:02.401
attention...

179
00:07:02.441 --> 00:07:03.522
Il n'y a que deux classes chez Karl Marx.

180
00:07:03.523 --> 00:07:05.664
On est en 1867.

181
00:07:07.365 --> 00:07:08.666
C'est 40 ans d'observation.

182
00:07:09.467 --> 00:07:10.788
20 ans de rédaction de l'ouvrage.

183
00:07:11.208 --> 00:07:13.230
Donc j'ai été agréablement surpris.

184
00:07:13.350 --> 00:07:15.232
Le livre se lit quand même assez bien.

185
00:07:17.093 --> 00:07:18.334
Ton livre sort dans 17 ans donc.

186
00:07:18.634 --> 00:07:19.115
Non,

187
00:07:20.848 --> 00:07:21.028
Après,

188
00:07:21.709 --> 00:07:25.671
l'avantage qu'on a aujourd'hui quand on va sur des concepts très travaillés,

189
00:07:26.092 --> 00:07:27.253
Karl Marx n'avait pas Internet.

190
00:07:28.133 --> 00:07:29.854
Internet ou l'IA utilisée,

191
00:07:29.894 --> 00:07:30.375
comme je le fais,

192
00:07:30.376 --> 00:07:31.496
en pensée transversale,

193
00:07:32.156 --> 00:07:33.177
en pensée créative,

194
00:07:33.877 --> 00:07:35.639
ça t'apporte quand même des cartes,

195
00:07:37.080 --> 00:07:38.941
des outils de réflexion que Karl Marx n'avait pas.

196
00:07:39.161 --> 00:07:40.762
Karl Marx a dû tout créer,

197
00:07:41.062 --> 00:07:41.883
tout imaginer seul.

198
00:07:42.583 --> 00:07:42.924
Mais voilà,

199
00:07:43.044 --> 00:07:47.687
ne pas confondre le militantisme et la sociologie.

200
00:07:48.247 --> 00:07:48.968
C'est très important.

201
00:07:49.504 --> 00:07:49.924
Mais en tout cas,

202
00:07:51.165 --> 00:07:52.246
pour revenir au sujet,

203
00:07:54.708 --> 00:07:55.869
le blitz patrimoine,

204
00:07:55.949 --> 00:08:01.913
pour pas que ce soit un blitz d'un château de cartes quelque part,

205
00:08:02.654 --> 00:08:10.039
il faut absolument porter énormément d'attention au dernier maillon de la chaîne qui est la gestion locative.

206
00:08:11.100 --> 00:08:12.261
Pour ceux qui veulent aller plus loin,

207
00:08:12.301 --> 00:08:16.524
tu trouveras dans la description un lien qui regroupe tout.

208
00:08:17.084 --> 00:08:17.544
les points.

209
00:08:17.925 --> 00:08:20.105
Tu trouveras le lien pour réserver un audit avec Fouad.

210
00:08:20.646 --> 00:08:25.548
Tu trouveras un lien également pour une masterclass de phase 1,

211
00:08:25.648 --> 00:08:31.210
phase 2 en matière d'enrichissement et comment l'immobilier permet de faire une phase 1 le plus rapidement possible.

212
00:08:32.131 --> 00:08:35.352
Tout se trouve sous le podcast.

213
00:08:35.572 --> 00:08:36.773
Rentrons dans le vif du sujet.

214
00:08:36.774 --> 00:08:37.813
En parlant de phase,

215
00:08:38.453 --> 00:08:40.974
si tu ne fais pas la distinction entre la phase 1 et la phase

216
00:08:41.475 --> 00:08:44.576
2, tu sais ce qui se produit en règle générale ?

217
00:08:44.972 --> 00:08:45.512
Je vais te dire,

218
00:08:45.592 --> 00:08:46.593
c'est une punchline.

219
00:08:46.793 --> 00:08:46.913
Moi,

220
00:08:46.914 --> 00:08:47.673
je vais t'en trouver une.

221
00:08:47.713 --> 00:08:47.873
Alors,

222
00:08:47.874 --> 00:08:49.014
va voir si ça m'étonnerait.

223
00:08:49.554 --> 00:08:50.975
J'ai mis une punchline,

224
00:08:51.035 --> 00:08:53.776
c'est que si tu fais une confusion,

225
00:08:54.296 --> 00:09:02.039
tu arrives en phase 2 sous-capitalisée et lorsque il est trop tard pour la phase 1,

226
00:09:02.339 --> 00:09:03.320
tu ne peux plus rien faire.

227
00:09:03.321 --> 00:09:03.460
Non,

228
00:09:03.540 --> 00:09:04.020
c'est mieux que ça.

229
00:09:04.721 --> 00:09:07.022
Si tu fais une confusion entre phase 1 et phase 2,

230
00:09:08.342 --> 00:09:10.463
tu bascules directement dans la phase 4,

231
00:09:10.643 --> 00:09:12.684
qui est la phase terminale.

232
00:09:13.472 --> 00:09:17.014
C'est-à-dire que c'est le cancer de ton capital et t'es mort en fait.

233
00:09:17.294 --> 00:09:17.614
Axel,

234
00:09:17.814 --> 00:09:18.054
note.

235
00:09:18.815 --> 00:09:19.015
Donc,

236
00:09:19.735 --> 00:09:20.175
phase 1,

237
00:09:20.235 --> 00:09:21.696
phase 2.

238
00:09:21.736 --> 00:09:21.976
Et ça,

239
00:09:22.056 --> 00:09:22.636
c'est important.

240
00:09:22.837 --> 00:09:24.157
Je pense que ça mérite un épisode.

241
00:09:24.197 --> 00:09:25.138
J'ai beaucoup travaillé là-dessus.

242
00:09:26.018 --> 00:09:26.618
Et une fois de plus,

243
00:09:26.898 --> 00:09:28.459
sur l'analyse sociologique,

244
00:09:28.519 --> 00:09:29.680
la plupart des gens,

245
00:09:30.260 --> 00:09:31.180
en tout cas sur Internet,

246
00:09:31.281 --> 00:09:32.981
que ce soit les formateurs,

247
00:09:32.982 --> 00:09:34.202
mais ils la permutent.

248
00:09:35.222 --> 00:09:38.324
Comme si c'était facile d'atterrir en phase 2.

249
00:09:38.704 --> 00:09:39.265
Parce qu'en fait,

250
00:09:39.425 --> 00:09:42.068
ils se sont retrouvés en phase 2 du jour au lendemain sans rien comprendre.

251
00:09:42.128 --> 00:09:43.369
C'est comme un gagnant du loto.

252
00:09:43.910 --> 00:09:44.871
Oui,

253
00:09:45.051 --> 00:09:47.433
mais il y a aussi un manque d'intelligence conceptuelle.

254
00:09:48.515 --> 00:09:51.398
Emmenez déjà les gens sur la phase 1.

255
00:09:52.118 --> 00:09:53.380
Il y a aussi du marketing,

256
00:09:53.420 --> 00:09:54.941
c'est-à-dire que la phase 2 fait rêver.

257
00:09:55.181 --> 00:09:55.302
Oui,

258
00:09:55.342 --> 00:09:55.982
elle est très facile.

259
00:09:56.583 --> 00:09:58.805
C'est 5 heures par an de gérer un ETR.

260
00:09:59.206 --> 00:09:59.386
Voilà,

261
00:09:59.506 --> 00:09:59.946
quelque part,

262
00:10:00.087 --> 00:10:01.228
tu fous ton pognon en bourse.

263
00:10:02.218 --> 00:10:03.358
Ou t'achètes du prime,

264
00:10:03.458 --> 00:10:04.119
comme dirait l'autre.

265
00:10:04.120 --> 00:10:04.839
Je sais pas si tu l'as vu là,

266
00:10:04.919 --> 00:10:05.539
j'ai vu un short.

267
00:10:05.879 --> 00:10:06.219
Les villas ?

268
00:10:06.220 --> 00:10:09.040
Moi j'investis dans du prime.

269
00:10:09.360 --> 00:10:09.880
Très simple,

270
00:10:09.920 --> 00:10:11.381
ce que je veux c'est faire que du prime.

271
00:10:11.421 --> 00:10:13.501
Donc je vais acheter que des maisons vraiment de luxe,

272
00:10:13.681 --> 00:10:14.422
prime prime.

273
00:10:14.542 --> 00:10:17.363
Et l'idée c'est de créer un portefeuille vraiment de villas de luxe.

274
00:10:17.663 --> 00:10:18.123
Tu l'as pas vu ?

275
00:10:18.543 --> 00:10:18.663
Oui,

276
00:10:19.743 --> 00:10:22.444
des locations prime à 20 millions d'euros.

277
00:10:22.804 --> 00:10:23.904
Ouais je sais plus mais c'est...

278
00:10:24.745 --> 00:10:27.526
Oui c'est facile de faire du prime quand t'as du pognon,

279
00:10:27.586 --> 00:10:28.586
après bon il faut parler...

280
00:10:29.266 --> 00:10:33.909
Ça dépend si on est regardant sur l'origine de l'argent ou pas.

281
00:10:35.449 --> 00:10:37.971
Cet épisode est édité par la société de

282
00:10:39.052 --> 00:10:39.392
Voix.

283
00:10:40.372 --> 00:10:45.495
Toutes les mises en demeure sont adressées directement à son adresse.

284
00:10:45.496 --> 00:10:47.716
Je suis resté sur des analyses conceptuelles,

285
00:10:48.997 --> 00:10:49.918
qui est un des points forts.

286
00:10:50.278 --> 00:10:51.278
Mais cette phase,

287
00:10:51.739 --> 00:10:54.760
durant la phase 1 de constitution du patrimoine,

288
00:10:55.361 --> 00:10:57.562
il y a un maillon qui pète souvent.

289
00:10:58.510 --> 00:11:01.352
Parce qu'on n'y a pas porté suffisamment d'attention,

290
00:11:02.774 --> 00:11:10.220
le fait d'avoir sous-estimé ce maillon fait qu'on peut avoir une mise en danger du patrimoine immobilier.

291
00:11:10.280 --> 00:11:10.540
Et ça,

292
00:11:10.600 --> 00:11:12.562
ça nécessite un épisode spécifique.

293
00:11:13.242 --> 00:11:17.446
Donc on va rentrer dans la gestion locative,

294
00:11:17.526 --> 00:11:19.107
le choix du gestionnaire locatif,

295
00:11:19.868 --> 00:11:22.850
le maillon le plus sous-estimé de toute la chaîne immobilière.

296
00:11:23.811 --> 00:11:24.311
Alors,

297
00:11:24.611 --> 00:11:26.273
et j'insiste bien sur le alors,

298
00:11:26.793 --> 00:11:27.714
que c'est le plus important.

299
00:11:28.502 --> 00:11:28.822
Fouad,

300
00:11:29.402 --> 00:11:31.323
au travers de ton expérience,

301
00:11:32.363 --> 00:11:35.584
sur des centaines de millions d'euros chassés,

302
00:11:35.844 --> 00:11:36.844
plus de 100 millions minimum ?

303
00:11:37.384 --> 00:11:38.905
J'irai largement plus de 100 millions d'euros.

304
00:11:39.705 --> 00:11:40.645
Donne-moi un vrai chiffre.

305
00:11:42.746 --> 00:11:44.186
Comme Hakim,

306
00:11:44.286 --> 00:11:45.066
132 millions.

307
00:11:45.067 --> 00:11:46.007
Tu sais que j'utilise...

308
00:11:46.008 --> 00:11:47.487
Tu ne vas pas me dire 132 millions,

309
00:11:47.547 --> 00:11:48.287
110 millions,

310
00:11:48.387 --> 00:11:49.248
115 millions.

311
00:11:49.708 --> 00:11:50.608
Combien d'hectares ?

312
00:11:50.628 --> 00:11:50.968
Si tu veux,

313
00:11:51.108 --> 00:11:52.108
je visualise déjà.

314
00:11:52.168 --> 00:11:53.589
Je n'ai pas d'Excel.

315
00:11:54.389 --> 00:11:55.229
Je visualise tout.

316
00:11:58.826 --> 00:11:59.026
En fait,

317
00:11:59.027 --> 00:12:00.687
j'ai une visualisation mentale.

318
00:12:01.067 --> 00:12:01.487
Comme Hakim.

319
00:12:02.108 --> 00:12:04.169
Et comme je suis un peu allergique à l'informatique,

320
00:12:05.129 --> 00:12:09.092
il faut différencier la visualisation mentale de l'imagination.

321
00:12:10.292 --> 00:12:10.813
C'est deux choses.

322
00:12:11.113 --> 00:12:11.873
Ça ressemble,

323
00:12:12.133 --> 00:12:13.494
ça relève.

324
00:12:13.614 --> 00:12:16.035
Alors l'un relève la psychologie et l'autre de la psychiatrie.

325
00:12:17.136 --> 00:12:18.076
C'est totalement différent.

326
00:12:18.917 --> 00:12:19.197
Aujourd'hui,

327
00:12:19.198 --> 00:12:19.697
je suis en forme.

328
00:12:19.937 --> 00:12:21.638
Tu es en forme pour cette reprise.

329
00:12:23.860 --> 00:12:26.361
On peut déjà donner toujours l'introduction sociologique.

330
00:12:26.421 --> 00:12:27.362
Qu'est-ce que j'ai observé ?

331
00:12:27.822 --> 00:12:28.102
Au revoir.

332
00:12:29.086 --> 00:12:29.827
Le premier point,

333
00:12:30.167 --> 00:12:31.988
on en a un petit peu parlé en introduction,

334
00:12:32.609 --> 00:12:34.470
c'est le maillon le plus sous-estimé.

335
00:12:34.650 --> 00:12:36.111
C'est limite si les gens y pensent,

336
00:12:38.433 --> 00:12:44.077
alors que toute la chaîne immobilière dépend de la gestion locative.

337
00:12:45.338 --> 00:12:45.658
Et donc,

338
00:12:46.579 --> 00:12:48.680
il y a en conséquence directe,

339
00:12:50.261 --> 00:12:56.686
les gens ne pensent pas à recruter un gestionnaire locatif de qualité parce qu'il faut le recruter comme il faut recruter son notaire.

340
00:12:56.902 --> 00:12:58.823
Comme il faut recruter son banquier,

341
00:12:58.863 --> 00:12:59.643
son maître d'oeuvre,

342
00:12:59.683 --> 00:13:01.043
son comptable.

343
00:13:01.463 --> 00:13:01.963
Exactement.

344
00:13:01.964 --> 00:13:02.263
Et tu vois,

345
00:13:02.264 --> 00:13:02.343
là,

346
00:13:02.344 --> 00:13:09.625
on est dans une démarche proactive et on n'est pas dans une démarche passive qui consiste à attendre que ça tombe tout seul.

347
00:13:09.645 --> 00:13:10.106
Au pire,

348
00:13:10.406 --> 00:13:14.267
choisir au hasard le gestionnaire le plus proche de l'immeuble de rapport,

349
00:13:14.287 --> 00:13:14.667
par exemple.

350
00:13:14.707 --> 00:13:17.868
Pour bien préciser pour l'auditoire,

351
00:13:17.888 --> 00:13:18.988
le gestionnaire locatif,

352
00:13:19.048 --> 00:13:20.888
c'est celui qui arrive en dernier.

353
00:13:20.928 --> 00:13:21.529
Comme tu l'as dit,

354
00:13:21.629 --> 00:13:24.349
c'est celui qui va gérer l'entrée,

355
00:13:24.429 --> 00:13:25.090
les sorties,

356
00:13:25.170 --> 00:13:26.030
la mise en location.

357
00:13:26.110 --> 00:13:26.550
Tout à fait.

358
00:13:26.690 --> 00:13:28.952
Qui peut gérer également les petits sinistres,

359
00:13:28.992 --> 00:13:30.313
puisque tu peux donner une délégation.

360
00:13:30.613 --> 00:13:31.034
Tout à fait.

361
00:13:31.094 --> 00:13:32.775
Ça veut dire que quand on entend des gens,

362
00:13:32.795 --> 00:13:33.135
ouais,

363
00:13:33.136 --> 00:13:36.158
mais si demain tu as une ampoule qui pète,

364
00:13:36.218 --> 00:13:36.839
tu peux mettre une...

365
00:13:37.019 --> 00:13:38.040
Il y a un montant où...

366
00:13:38.260 --> 00:13:39.481
Je peux dire 2000 euros,

367
00:13:40.842 --> 00:13:41.823
jusqu'à 2000 euros,

368
00:13:42.003 --> 00:13:43.124
vous ne me contactez pas.

369
00:13:43.264 --> 00:13:43.524
C'est ça,

370
00:13:43.844 --> 00:13:44.405
exactement.

371
00:13:45.226 --> 00:13:45.546
Et donc,

372
00:13:46.286 --> 00:13:48.488
la personne qui va s'occuper de ce parc,

373
00:13:48.709 --> 00:13:50.270
c'est les sociétés que vous connaissez.

374
00:13:51.138 --> 00:13:51.759
On les connaît,

375
00:13:51.939 --> 00:13:53.741
Saint-Hieruil 21,

376
00:13:53.761 --> 00:13:54.181
Foncia.

377
00:13:54.561 --> 00:13:56.563
Cytia qui est aussi très présent.

378
00:13:56.723 --> 00:13:57.104
Foncia,

379
00:13:57.244 --> 00:13:59.526
Cytia qui sont des gros acteurs.

380
00:14:00.567 --> 00:14:01.488
Et donc,

381
00:14:04.470 --> 00:14:10.776
c'est un partenaire qui est extrêmement important parce qu'in fine,

382
00:14:11.337 --> 00:14:12.338
c'est lui qui encaisse les loyers,

383
00:14:12.718 --> 00:14:13.179
concrètement.

384
00:14:13.959 --> 00:14:16.742
C'est-à-dire qu'on a un levier bancaire.

385
00:14:17.386 --> 00:14:19.608
On sait que la France est un paradis bancaire.

386
00:14:19.728 --> 00:14:21.949
On peut littéralement lever plusieurs millions d'euros.

387
00:14:24.831 --> 00:14:25.372
Mais derrière,

388
00:14:25.373 --> 00:14:26.413
il faut rembourser les prêts.

389
00:14:27.333 --> 00:14:27.553
Et là,

390
00:14:27.573 --> 00:14:30.455
ce qui rembourse les prêts économiquement,

391
00:14:30.555 --> 00:14:32.096
c'est les loyers encaissés.

392
00:14:32.697 --> 00:14:34.478
Et pour pouvoir les encaisser,

393
00:14:35.279 --> 00:14:37.740
il faut avoir un partenaire fiable,

394
00:14:38.401 --> 00:14:39.161
professionnel.

395
00:14:39.462 --> 00:14:40.002
Qui va suivre.

396
00:14:40.322 --> 00:14:41.003
Qui va suivre.

397
00:14:42.444 --> 00:14:43.304
J'ai cette expression,

398
00:14:44.825 --> 00:14:45.566
il faut veiller.

399
00:14:48.159 --> 00:14:52.320
sur le parc immobilier comme on surveille le lait sur le feu.

400
00:14:52.921 --> 00:14:53.361
Mais en fait,

401
00:14:54.881 --> 00:14:56.182
c'est au gestionnaire de le faire.

402
00:14:56.542 --> 00:14:56.902
Et nous,

403
00:14:57.583 --> 00:14:58.543
en tant qu'investisseurs,

404
00:14:58.563 --> 00:15:01.664
on doit se concentrer sur,

405
00:15:02.185 --> 00:15:02.825
quelque part,

406
00:15:04.066 --> 00:15:04.866
la relation.

407
00:15:05.500 --> 00:15:10.663
On va créer le suivi et le contrôle du gestionnaire locatif qui lui sera sur le terrain.

408
00:15:11.163 --> 00:15:11.463
En fait,

409
00:15:11.523 --> 00:15:11.663
nous,

410
00:15:11.664 --> 00:15:14.545
on doit se concentrer sur le recrutement de ce dernier qui,

411
00:15:14.625 --> 00:15:14.765
lui,

412
00:15:14.865 --> 00:15:16.526
va gérer les 50 locataires.

413
00:15:17.226 --> 00:15:18.127
C'est d'ailleurs pour ça,

414
00:15:18.247 --> 00:15:18.867
par exemple,

415
00:15:19.688 --> 00:15:21.569
on avait fait un podcast avec Madeleine,

416
00:15:21.849 --> 00:15:24.510
qu'on salue au passage si elle écoute le podcast,

417
00:15:25.291 --> 00:15:27.812
qui expliquait que son parc de 10 millions d'euros...

418
00:15:28.560 --> 00:15:29.680
Il y avait combien de lots dedans ?

419
00:15:29.820 --> 00:15:31.821
Une centaine un peu plus en appartement ?

420
00:15:32.161 --> 00:15:35.122
Je ne sais pas parce que moi je compte en unité,

421
00:15:35.282 --> 00:15:36.602
mais c'est plusieurs immeubles.

422
00:15:37.263 --> 00:15:41.364
Tu as des immeubles avec 20 lots et tu as des immeubles avec une dizaine de lots.

423
00:15:42.004 --> 00:15:43.044
Donc on peut dire quoi ?

424
00:15:43.264 --> 00:15:44.024
Une centaine de lots ?

425
00:15:44.184 --> 00:15:44.665
Alors d'ailleurs,

426
00:15:44.666 --> 00:15:50.986
il y a une technique qui est la mise en place d'elle-même que j'ai trouvée brillante.

427
00:15:51.106 --> 00:15:52.127
D'aller les voir tous les ans ?

428
00:15:52.307 --> 00:15:52.447
Oui,

429
00:15:53.167 --> 00:15:53.847
à la fin de l'année.

430
00:15:54.367 --> 00:15:54.487
Ça,

431
00:15:54.507 --> 00:15:56.068
c'est un premier conseil sur un gros parc.

432
00:15:56.108 --> 00:15:57.048
Alors je sais que c'est chiant.

433
00:15:57.708 --> 00:15:59.989
Dans le sens où il faut se déplacer,

434
00:16:00.089 --> 00:16:00.549
mais en même temps,

435
00:16:00.550 --> 00:16:02.949
il faut le voir comme un petit tour de France,

436
00:16:03.670 --> 00:16:04.790
de son patrimoine immobilier.

437
00:16:04.791 --> 00:16:07.871
Ça fait plein de stories Instagram.

438
00:16:07.872 --> 00:16:07.991
Oui,

439
00:16:08.011 --> 00:16:08.851
tu mets le gilet jaune,

440
00:16:09.331 --> 00:16:10.852
mais pas le sale gilet jaune,

441
00:16:10.892 --> 00:16:11.572
le maillot jaune.

442
00:16:12.052 --> 00:16:12.612
Alors tu passes,

443
00:16:12.613 --> 00:16:14.493
tu peux passer du gilet jaune au maillot jaune.

444
00:16:14.873 --> 00:16:15.093
Et là,

445
00:16:15.633 --> 00:16:17.533
c'est vrai que ça peut être une balade en même temps agréable.

446
00:16:17.954 --> 00:16:18.234
Familiale,

447
00:16:18.274 --> 00:16:19.874
parce qu'elle le faisait avec ses enfants.

448
00:16:19.914 --> 00:16:20.154
Et moi,

449
00:16:20.194 --> 00:16:23.935
je trouve qu'en termes d'état d'esprit familial,

450
00:16:24.355 --> 00:16:26.596
en termes de vision...

451
00:16:26.836 --> 00:16:29.377
intergénérationnelle en disant regardez le patrimoine,

452
00:16:30.478 --> 00:16:33.699
voilà ce que c'est c'est pour vous elle allait voir certains locataires aussi non ?

453
00:16:34.419 --> 00:16:34.679
non non,

454
00:16:34.719 --> 00:16:48.485
elle allait voir que les gestionnaires locatifs que les gestionnaires locatifs et elle allait visiter également l'immeuble et ça c'est une des techniques qu'il faut mettre en place parce qu'en fait c'est comme dans certaines industries,

455
00:16:48.486 --> 00:16:56.028
il faut montrer que tu es présent et là c'est un peu la même chose déjà c'est aller vérifier l'état de ton patrimoine

456
00:16:56.364 --> 00:16:57.524
voir s'il n'y a pas d'anomalie.

457
00:16:57.824 --> 00:16:58.745
Pareil quand tu as des travaux.

458
00:16:59.145 --> 00:17:00.305
Faire acte de présence.

459
00:17:01.405 --> 00:17:01.705
Et aussi,

460
00:17:01.725 --> 00:17:02.106
on le verra,

461
00:17:02.107 --> 00:17:06.107
il y a une technique qui n'est quasiment jamais appliquée.

462
00:17:07.647 --> 00:17:07.907
Tu sais,

463
00:17:07.927 --> 00:17:08.607
j'avais parlé de...

464
00:17:10.728 --> 00:17:16.709
Il faut exprimer une gratitude sincère et significative à l'écart d'une banque qui t'a octroyé un financement.

465
00:17:17.290 --> 00:17:17.410
Moi,

466
00:17:17.411 --> 00:17:18.370
j'ai eu un financement sur

467
00:17:18.730 --> 00:17:22.391
Nice pour l'appartement...

468
00:17:22.631 --> 00:17:23.191
La patronne.

469
00:17:23.431 --> 00:17:23.951
La patronne.

470
00:17:23.952 --> 00:17:24.412
D'ailleurs,

471
00:17:24.413 --> 00:17:24.772
c'est marrant,

472
00:17:24.792 --> 00:17:25.932
elle m'a dit quand est-ce qu'on signe ?

473
00:17:26.460 --> 00:17:26.660
Donc,

474
00:17:27.461 --> 00:17:28.161
quand est-ce qu'on signe ?

475
00:17:28.942 --> 00:17:30.343
Dans Voir Grand Héritage,

476
00:17:30.363 --> 00:17:30.904
c'est une SASU.

477
00:17:32.705 --> 00:17:33.465
Est-ce que juridiquement,

478
00:17:33.466 --> 00:17:34.746
on peut mettre deux personnes dans une SASU ?

479
00:17:34.887 --> 00:17:35.007
Non.

480
00:17:35.607 --> 00:17:35.947
Je veux dire,

481
00:17:35.967 --> 00:17:36.548
c'est de la faute d'Hugo.

482
00:17:37.188 --> 00:17:38.009
C'est lui qui m'a conseillé.

483
00:17:39.690 --> 00:17:43.133
Il a la pointe de la sophistication de l'individualisme juridique.

484
00:17:45.935 --> 00:17:46.135
Donc,

485
00:17:47.716 --> 00:17:47.917
tu vois,

486
00:17:47.918 --> 00:17:48.017
moi,

487
00:17:48.018 --> 00:17:52.160
j'ai offert 250 euros des chocolats à l'Inducas.

488
00:17:53.300 --> 00:17:53.760
Voilà,

489
00:17:53.920 --> 00:17:54.501
et il m'a dit,

490
00:17:54.601 --> 00:17:56.082
et j'ai adoré sa réaction,

491
00:17:57.422 --> 00:17:59.263
il n'a pas fait le faux modeste,

492
00:18:00.304 --> 00:18:00.604
il a dit,

493
00:18:00.884 --> 00:18:01.304
ça tombe bien,

494
00:18:01.344 --> 00:18:02.005
j'adore le chocolat.

495
00:18:02.125 --> 00:18:02.625
Et moi je lui ai dit,

496
00:18:02.885 --> 00:18:03.826
j'adore le chocolat,

497
00:18:04.226 --> 00:18:05.607
couplé au café,

498
00:18:06.247 --> 00:18:07.088
moi j'achète des cafés,

499
00:18:07.108 --> 00:18:07.748
des grands crus,

500
00:18:10.009 --> 00:18:10.590
et en fait,

501
00:18:10.670 --> 00:18:12.411
quand tu as quelqu'un qui aime le chocolat,

502
00:18:12.431 --> 00:18:13.691
ou qui a fait son boulot,

503
00:18:14.031 --> 00:18:16.993
et que tu as su être dans la gratitude en faisant un beau cadeau,

504
00:18:17.413 --> 00:18:17.833
sincère,

505
00:18:19.674 --> 00:18:20.475
sur le prochain dossier,

506
00:18:21.315 --> 00:18:22.316
il fera tout pour te suivre.

507
00:18:22.680 --> 00:18:31.483
Moi j'offre une escorte et je menace les photos avec sa femme s'il n'y a pas les prochains financements.

508
00:18:31.603 --> 00:18:35.324
Ça c'est une méthode russe et je n'ai pas les aptitudes,

509
00:18:35.584 --> 00:18:37.664
j'ai trop d'empathie pour utiliser ce genre de méthode.

510
00:18:37.764 --> 00:18:39.925
Non mais tu sais sur le recrutement des espions,

511
00:18:40.085 --> 00:18:42.066
et c'est très intéressant parce qu'on va parler recrutement,

512
00:18:43.426 --> 00:18:46.987
les espions et les services de renseignement quand ils recrutent des assets,

513
00:18:47.147 --> 00:18:50.428
on appelle ça des assets où ils vont recruter une personne.

514
00:18:51.208 --> 00:18:52.589
qui a des accès à de l'information.

515
00:18:52.869 --> 00:18:53.029
Donc,

516
00:18:53.209 --> 00:18:56.110
comme le terme recruter vient des services d'économie.

517
00:18:56.230 --> 00:18:57.311
Ils recrutent du capital humain.

518
00:18:57.731 --> 00:18:57.911
Voilà,

519
00:18:58.171 --> 00:19:00.412
et ils appellent ça le MICE.

520
00:19:01.092 --> 00:19:01.792
Et le MICE,

521
00:19:02.493 --> 00:19:08.255
c'est l'acronyme ou qu'est-ce que tu peux utiliser pour forcer une personne à coopérer avec toi.

522
00:19:09.215 --> 00:19:09.536
L'argent,

523
00:19:10.196 --> 00:19:10.436
money.

524
00:19:11.776 --> 00:19:11.896
I,

525
00:19:12.477 --> 00:19:13.417
c'est idéologie.

526
00:19:14.237 --> 00:19:14.377
Donc,

527
00:19:14.518 --> 00:19:14.878
par exemple,

528
00:19:14.998 --> 00:19:16.458
quelqu'un qui est contre...

529
00:19:16.638 --> 00:19:17.359
Qui croit une cause.

530
00:19:17.559 --> 00:19:18.539
Qui croit une cause et qui...

531
00:19:19.139 --> 00:19:19.419
sur ça.

532
00:19:19.980 --> 00:19:20.580
Une cause.

533
00:19:21.020 --> 00:19:39.565
c'est pas O accent circonflexe c'est AU putain c'est qui l'enfant d'immigré merci l'éducation nationale je comprends pourquoi je leur dédie mon livre je viens du sud ouest c'est un peu espagnol sur les bords vous quand même le foie gras la truffe du périgord c'est

534
00:19:39.566 --> 00:19:49.408
bon tu as le C qui est le compromat le compromat c'est compromettre la compromission

535
00:19:49.648 --> 00:20:05.079
et le dernier c'est l'ego et ils te disent que techniquement toute personne peut être avec ça d'ailleurs on fera un pur sang sur l'ego et l'ennemi de Ryan Holiday un livre exceptionnel qu'on fera,

536
00:20:05.359 --> 00:20:06.540
on essayera de le faire à 3

537
00:20:07.190 --> 00:20:07.310
Ouais,

538
00:20:07.871 --> 00:20:08.571
un plan 1-3.

539
00:20:08.871 --> 00:20:09.672
Ouais,

540
00:20:09.673 --> 00:20:09.872
vas-y.

541
00:20:11.853 --> 00:20:11.973
Non,

542
00:20:12.013 --> 00:20:13.835
mais un plan littéraire.

543
00:20:13.875 --> 00:20:14.615
Un plan littéraire,

544
00:20:14.655 --> 00:20:14.775
oui.

545
00:20:15.976 --> 00:20:16.337
Calme-toi,

546
00:20:16.377 --> 00:20:16.797
t'es en forme,

547
00:20:16.817 --> 00:20:17.657
toi.

548
00:20:17.738 --> 00:20:19.399
T'as manqué le podcast.

549
00:20:19.519 --> 00:20:19.639
Non,

550
00:20:19.659 --> 00:20:19.959
mais alors,

551
00:20:19.960 --> 00:20:20.259
tu sais,

552
00:20:20.399 --> 00:20:21.300
c'est intéressant ce que tu dis,

553
00:20:21.320 --> 00:20:25.343
c'est que là,

554
00:20:25.363 --> 00:20:28.925
ça fait six mois que j'écris à mort.

555
00:20:29.566 --> 00:20:29.866
Et tu vois,

556
00:20:30.627 --> 00:20:31.347
petite parenthèse,

557
00:20:32.008 --> 00:20:34.129
Karl Marx a traduit,

558
00:20:34.549 --> 00:20:35.170
a participé...

559
00:20:35.546 --> 00:20:38.448
personnellement à la traduction en français.

560
00:20:38.889 --> 00:20:40.250
Et le traducteur n'était pas très bon,

561
00:20:40.270 --> 00:20:42.852
donc il a été obligé de reprendre la traduction.

562
00:20:43.453 --> 00:20:45.614
Et ça l'a énormément épuisé.

563
00:20:46.015 --> 00:20:52.800
Et la version française était tellement sophistiquée qu'elle a servi de référence pour traduction des versions étrangères.

564
00:20:54.301 --> 00:20:54.982
C'est énorme quand même.

565
00:20:55.102 --> 00:20:55.502
Rassure-moi,

566
00:20:55.503 --> 00:20:57.524
tu ne vas pas le traduire en allemand à Corte-Livre,

567
00:20:57.564 --> 00:20:57.944
parce que là,

568
00:20:58.245 --> 00:20:58.565
on a quoi ?

569
00:20:58.605 --> 00:20:59.826
On a deux décennies à attendre ?

570
00:21:00.026 --> 00:21:00.266
Non,

571
00:21:00.306 --> 00:21:01.467
après le travail de traducteur,

572
00:21:01.468 --> 00:21:02.648
ce n'est pas moi qui le fais.

573
00:21:02.828 --> 00:21:03.149
Ah oui,

574
00:21:03.189 --> 00:21:03.909
moi je n'ai pas les moyens.

575
00:21:04.830 --> 00:21:04.950
Non,

576
00:21:04.970 --> 00:21:06.411
je suis honnête là-dessus,

577
00:21:06.412 --> 00:21:07.011
je ne parle pas allemand.

578
00:21:07.831 --> 00:21:10.292
Revenons sur notre mouton,

579
00:21:10.372 --> 00:21:13.153
revenons à la gestion locative.

580
00:21:13.834 --> 00:21:17.435
Quelle erreur sociologique tu vois chez les gros investisseurs par rapport à ça ?

581
00:21:18.616 --> 00:21:19.076
Le premier,

582
00:21:19.116 --> 00:21:22.557
c'est de sous-estimer ce maillon et de ne pas s'y intéresser du tout.

583
00:21:23.257 --> 00:21:23.518
Et donc,

584
00:21:24.038 --> 00:21:24.518
le risque,

585
00:21:25.118 --> 00:21:26.679
c'est de la mauvaise gestion locative,

586
00:21:26.719 --> 00:21:29.960
c'est-à-dire qu'on va avoir des vacances locatives.

587
00:21:30.700 --> 00:21:31.541
Alors là,

588
00:21:31.681 --> 00:21:32.641
je raconte une anecdote.

589
00:21:33.522 --> 00:21:34.442
Il y a un bien que j'avais chassé.

590
00:21:36.334 --> 00:21:39.036
Et un de mes clients qui souhaitait faire un arbitrage,

591
00:21:39.416 --> 00:21:42.798
qui avait amorti à peu près la moitié du capital,

592
00:21:42.878 --> 00:21:45.639
donc un client de 2019,

593
00:21:45.640 --> 00:21:47.540
qui avait fait un financement court sur 15 ans.

594
00:21:48.241 --> 00:21:50.642
Donc il souhaitait revendre le bien,

595
00:21:50.702 --> 00:21:53.163
donc il m'a signé un mandat de vente.

596
00:21:54.244 --> 00:22:00.127
Et on s'est aperçu en fait qu'il avait rénové un certain nombre de logements,

597
00:22:00.167 --> 00:22:01.968
il en a rénové une deuxième partie,

598
00:22:02.449 --> 00:22:04.670
c'est un immeuble avec une vingtaine de lots.

599
00:22:05.426 --> 00:22:05.666
Et là,

600
00:22:05.667 --> 00:22:06.367
on s'est aperçu,

601
00:22:07.067 --> 00:22:10.770
je me suis aperçu que le gestionnaire qui était très bon,

602
00:22:12.051 --> 00:22:15.474
donc le salarié du gestionnaire qui était bon,

603
00:22:15.714 --> 00:22:16.555
mais surtout le salarié,

604
00:22:18.557 --> 00:22:19.017
est parti.

605
00:22:19.878 --> 00:22:20.058
Donc,

606
00:22:20.218 --> 00:22:26.283
il était en congé maternité et les biens à rénover n'ont même pas été mis en location.

607
00:22:27.004 --> 00:22:28.004
Et ça m'a pété la vente.

608
00:22:28.405 --> 00:22:28.965
J'avais un acquéreur.

609
00:22:29.626 --> 00:22:32.708
Ça a fait chuter le rendement sur le rendement effectif,

610
00:22:32.988 --> 00:22:34.770
sur le compte de gestion.

611
00:22:35.886 --> 00:22:36.346
Et en fait,

612
00:22:36.406 --> 00:22:39.407
le remplaçant n'était pas du tout compétent.

613
00:22:39.427 --> 00:22:39.647
D'ailleurs,

614
00:22:39.667 --> 00:22:40.867
il s'est fait licencier entre-temps.

615
00:22:41.408 --> 00:22:41.528
Donc,

616
00:22:41.548 --> 00:22:43.208
ça montre que la surveillance,

617
00:22:43.308 --> 00:22:44.348
c'est un peu comme l'astasie.

618
00:22:44.669 --> 00:22:45.549
Elle est permanente.

619
00:22:47.369 --> 00:22:49.630
Est-ce que tu sais qu'Angela Merkel a été...

620
00:22:50.170 --> 00:22:53.951
Il y a eu une tentative de recrutement d'Angela Merkel quand elle avait 17 ans par l'astasie.

621
00:22:54.351 --> 00:22:55.092
Tu sais pour quelle raison ?

622
00:22:56.392 --> 00:22:58.193
Parce qu'elle parlait d'autres langues ?

623
00:22:58.513 --> 00:22:58.633
Non,

624
00:22:59.713 --> 00:23:00.493
elle était allemande.

625
00:23:00.513 --> 00:23:01.413
Elle était à Berlin-Est.

626
00:23:01.513 --> 00:23:01.634
Donc,

627
00:23:01.654 --> 00:23:02.314
elle était dans le zoo.

628
00:23:02.334 --> 00:23:03.134
Elle était enfermée.

629
00:23:04.194 --> 00:23:08.056
uniquement parce que c'est un individu qui est doté d'une intelligence émotionnelle exceptionnelle.

630
00:23:08.916 --> 00:23:09.916
C'est un animal à sang-froid.

631
00:23:10.737 --> 00:23:11.217
Cette femme,

632
00:23:11.297 --> 00:23:11.457
enfin,

633
00:23:11.458 --> 00:23:12.798
je me pose la question si c'est une femme.

634
00:23:13.418 --> 00:23:14.338
Admettons que ce soit une femme.

635
00:23:14.798 --> 00:23:15.218
Enfin bref,

636
00:23:15.339 --> 00:23:15.979
je fais la parenthèse.

637
00:23:15.980 --> 00:23:16.679
C'est la sienne,

638
00:23:16.699 --> 00:23:17.019
calme-toi.

639
00:23:17.760 --> 00:23:17.880
Non,

640
00:23:17.960 --> 00:23:18.220
l'idée,

641
00:23:18.280 --> 00:23:20.220
c'est qu'il faut surveiller,

642
00:23:20.241 --> 00:23:20.561
en fait,

643
00:23:20.562 --> 00:23:21.401
le gestionnaire,

644
00:23:21.741 --> 00:23:22.601
avoir des comptes rendus,

645
00:23:22.602 --> 00:23:24.402
on en parlera en permanence.

646
00:23:25.162 --> 00:23:25.563
Comme tout,

647
00:23:25.643 --> 00:23:26.263
comme les travaux.

648
00:23:26.823 --> 00:23:27.263
Comme tout,

649
00:23:27.383 --> 00:23:27.824
mais en plus,

650
00:23:27.904 --> 00:23:28.024
là,

651
00:23:28.244 --> 00:23:30.165
ça ne nécessite pas tant de travail que ça.

652
00:23:30.265 --> 00:23:30.925
Et à un moment donné,

653
00:23:31.005 --> 00:23:33.726
quand tu fais totalement confiance et que tu as lâché l'affaire,

654
00:23:35.446 --> 00:23:36.447
Tu t'aperçois en fait que,

655
00:23:38.628 --> 00:23:39.248
pas trop tard,

656
00:23:39.288 --> 00:23:42.210
mais dès qu'il y a un événement important,

657
00:23:42.810 --> 00:23:44.071
tu t'aperçois par exemple que,

658
00:23:44.171 --> 00:23:44.551
alors tu vois,

659
00:23:44.552 --> 00:23:45.191
j'ai une autre anecdote,

660
00:23:45.192 --> 00:23:46.692
tu t'aperçois que le job n'a pas été fait.

661
00:23:47.373 --> 00:23:50.634
J'avais chassé un bien,

662
00:23:50.774 --> 00:23:51.735
un immeuble de rapport.

663
00:23:53.016 --> 00:23:53.476
Il y avait

664
00:23:53.876 --> 00:23:57.158
15 lots qu'on avait totalement rénovés,

665
00:23:57.378 --> 00:23:58.699
330 000 euros de travaux,

666
00:24:00.079 --> 00:24:00.960
totalement rénovés,

667
00:24:01.260 --> 00:24:02.141
donc c'était des studios,

668
00:24:02.621 --> 00:24:04.062
dans une ville de 50 000 habitants.

669
00:24:04.762 --> 00:24:06.684
les capitales de son département.

670
00:24:07.825 --> 00:24:08.045
Et là,

671
00:24:08.706 --> 00:24:09.006
en fait,

672
00:24:10.267 --> 00:24:10.868
l'investisseur me dit,

673
00:24:10.869 --> 00:24:11.108
écoute,

674
00:24:11.128 --> 00:24:11.288
Fouad,

675
00:24:11.289 --> 00:24:11.949
ça ne se loue pas,

676
00:24:11.969 --> 00:24:12.649
etc.

677
00:24:13.650 --> 00:24:14.131
J'étais étonné.

678
00:24:15.232 --> 00:24:16.113
Refait à neuf en plus ?

679
00:24:16.433 --> 00:24:17.113
Refait à neuf.

680
00:24:17.334 --> 00:24:18.194
Du sol au plafond,

681
00:24:18.254 --> 00:24:18.975
toiture neuve,

682
00:24:19.235 --> 00:24:20.296
façade refaite,

683
00:24:20.677 --> 00:24:21.257
tout était neuf.

684
00:24:22.619 --> 00:24:29.125
Et je me suis aperçu que la gestionnaire était en dépression et qu'elle n'avait pas du tout mis en location tous les lots.

685
00:24:29.225 --> 00:24:30.586
Aucun lot n'avait été mis en location.

686
00:24:31.438 --> 00:24:33.700
Donc c'est de ça qu'on va parler pour éviter.

687
00:24:34.320 --> 00:24:34.861
Exactement,

688
00:24:34.921 --> 00:24:38.744
et c'est ce genre d'erreur qu'un investisseur qui a

689
00:24:39.264 --> 00:24:40.285
10 millions d'euros dans court,

690
00:24:40.345 --> 00:24:40.866
par exemple,

691
00:24:40.966 --> 00:24:42.047
ne peut pas se permettre.

692
00:24:42.048 --> 00:24:48.812
On ne peut pas tolérer ce genre de défaillance humaine sur le dernier maillon de la chaîne qui fait qu'aucun loyer ne rentre.

693
00:24:49.373 --> 00:24:52.755
Une question pratico-pratique pour que les gens puissent se projeter,

694
00:24:52.815 --> 00:24:53.716
parce qu'ils se disent

695
00:24:54.116 --> 00:24:54.677
12 immeubles,

696
00:24:54.697 --> 00:24:56.538
ça fait 12 gestionnaires locataires.

697
00:24:57.719 --> 00:24:58.160
Forcément,

698
00:24:58.860 --> 00:25:00.241
avoir plusieurs immeubles dans la même zone.

699
00:25:00.301 --> 00:25:00.802
Exactement.

700
00:25:01.142 --> 00:25:01.623
Donc ça,

701
00:25:02.224 --> 00:25:02.785
par exemple,

702
00:25:03.225 --> 00:25:04.367
est-ce que tu as en tête,

703
00:25:04.927 --> 00:25:09.874
vu qu'on avait fait le retour d'expérience avec Madeleine sur une fois que les fonds étaient levés,

704
00:25:09.894 --> 00:25:11.256
combien ça lui prenait tant et tout,

705
00:25:11.296 --> 00:25:15.582
est-ce que tu as une notion du nombre de gestions qu'elle avait ?

706
00:25:16.957 --> 00:25:17.277
Pour moi,

707
00:25:17.397 --> 00:25:18.018
dans son cas,

708
00:25:18.278 --> 00:25:20.560
on a grosso modo 3 gestionnaires.

709
00:25:20.761 --> 00:25:21.421
3 gestionnaires,

710
00:25:21.441 --> 00:25:22.903
donc pour 10 millions d'euros.

711
00:25:22.904 --> 00:25:23.863
Donc ce n'est pas la mer à boire,

712
00:25:23.903 --> 00:25:24.524
3 gestionnaires.

713
00:25:24.544 --> 00:25:25.265
3 gestionnaires,

714
00:25:25.285 --> 00:25:28.668
si tu en audites 5 par gestionnaire.

715
00:25:28.768 --> 00:25:31.030
Si tu y passes 1 heure par gestionnaire par mois.

716
00:25:31.370 --> 00:25:31.490
Oui,

717
00:25:31.531 --> 00:25:31.891
ça fait 3.

718
00:25:31.892 --> 00:25:33.492
Tu n'as pas besoin d'y passer 1 heure par semaine.

719
00:25:33.933 --> 00:25:35.314
1 heure par gestionnaire par mois,

720
00:25:35.315 --> 00:25:36.395
ça fait 3 heures de boulot.

721
00:25:36.976 --> 00:25:37.476
Mais le truc,

722
00:25:37.516 --> 00:25:41.720
c'est que les gens ne font pas les 3 heures par manque de stratégie.

723
00:25:42.020 --> 00:25:42.140
Oui,

724
00:25:42.141 --> 00:25:42.721
ils préfèrent.

725
00:25:42.925 --> 00:25:45.847
Ils préfèrent passer 5 heures dans la voiture pour aller changer le rouleau de PQ.

726
00:25:46.187 --> 00:25:46.307
Non,

727
00:25:46.367 --> 00:25:47.768
mais tu as un autre problème,

728
00:25:47.788 --> 00:25:53.551
c'est que tu n'as pas conscience du poids et de la fragilité en même temps de ce maillon.

729
00:25:53.651 --> 00:25:56.573
C'est-à-dire que c'est un maillon qui représente beaucoup d'argent,

730
00:25:56.833 --> 00:25:59.094
puisque c'est un peu comme dans un supermarché,

731
00:25:59.114 --> 00:25:59.975
je vais prendre cet exemple.

732
00:26:00.735 --> 00:26:00.955
J'aime.

733
00:26:01.675 --> 00:26:01.856
Voilà,

734
00:26:01.956 --> 00:26:02.356
surtout que toi,

735
00:26:02.376 --> 00:26:04.077
tu as une expérience là-dedans.

736
00:26:05.057 --> 00:26:07.078
Même si on a l'automatisation des caisses,

737
00:26:07.339 --> 00:26:10.480
si tu mets des gens qui te piquent de l'argent à la caisse,

738
00:26:10.680 --> 00:26:11.541
est-ce que c'est un problème ?

739
00:26:11.661 --> 00:26:13.622
qui encaisse les milliards de carrefours,

740
00:26:13.702 --> 00:26:14.242
concrètement ?

741
00:26:14.523 --> 00:26:15.523
Qui c'est qui les encaisse ?

742
00:26:16.304 --> 00:26:17.504
On enlève les caisses automatiques.

743
00:26:17.784 --> 00:26:18.625
Qui c'est qui les encaisse ?

744
00:26:20.666 --> 00:26:21.246
C'est les caissières.

745
00:26:21.306 --> 00:26:21.967
C'est les caissières.

746
00:26:22.847 --> 00:26:25.889
C'est une profession extrêmement dévalorisée.

747
00:26:26.709 --> 00:26:27.990
En 2019,

748
00:26:27.991 --> 00:26:28.610
en 2022,

749
00:26:28.650 --> 00:26:28.930
pardon,

750
00:26:29.451 --> 00:26:34.013
tu as une grève sur un de ces immondes hypermarchés,

751
00:26:34.834 --> 00:26:35.014
sur,

752
00:26:35.294 --> 00:26:35.694
dans une,

753
00:26:36.495 --> 00:26:37.095
je crois que c'est,

754
00:26:37.875 --> 00:26:39.076
je ne me rappelle plus de la ville,

755
00:26:39.116 --> 00:26:39.596
peu importe.

756
00:26:40.077 --> 00:26:40.757
Tu as la grève.

757
00:26:41.245 --> 00:26:45.748
des caissières qui demandent une augmentation de 28 euros de salaire par mois.

758
00:26:46.588 --> 00:26:46.989
Donc en fait,

759
00:26:47.009 --> 00:26:51.331
ces gens-là encaissent littéralement des milliards pour le compte de leur employeur.

760
00:26:52.152 --> 00:26:54.353
Le chiffre d'affaires de Carrefour est de combien ?

761
00:26:55.454 --> 00:26:56.835
Plusieurs dizaines de milliards.

762
00:26:56.935 --> 00:26:58.256
Il doit y avoir 20%

763
00:26:58.257 --> 00:27:02.618
de part de marché sur le deuxième poste budgétaire des Français.

764
00:27:02.818 --> 00:27:03.559
Tu pourrais prendre,

765
00:27:03.619 --> 00:27:05.300
parce que Carrefour c'est pas mal d'indépendants,

766
00:27:05.500 --> 00:27:06.761
je prendrais plus un exemple en...

767
00:27:06.941 --> 00:27:08.162
purement intégrés.

768
00:27:08.202 --> 00:27:11.465
Tu crois que le CA des indépendants est super au CA des hyper ?

769
00:27:12.186 --> 00:27:14.588
Mais les hyper sont pas tous indépendants.

770
00:27:14.589 --> 00:27:15.628
Parce qu'ils les ont un peu largués.

771
00:27:15.648 --> 00:27:19.512
Je sais que le leader c'est Leclerc mais bref,

772
00:27:20.132 --> 00:27:29.580
t'as des gens en fait qui encaissent et c'est comme si en fait l'équivalent dans la grande distribution l'équivalent en immobilier,

773
00:27:30.761 --> 00:27:34.284
tu ne t'intéresses absolument pas aux gens qui encaissent ton pognon.

774
00:27:35.409 --> 00:27:36.070
En hypermarché,

775
00:27:36.110 --> 00:27:36.730
la caissière,

776
00:27:37.431 --> 00:27:38.612
c'est limite si elle est en garde à vue.

777
00:27:39.813 --> 00:27:41.674
Tu as les caméras braquées sur elle,

778
00:27:42.395 --> 00:27:43.856
si elle dépasse la pose.

779
00:27:44.036 --> 00:27:46.538
Tu le vois de suite sur un supermarché,

780
00:27:46.598 --> 00:27:47.559
tu vas le voir de suite,

781
00:27:48.100 --> 00:27:49.741
parce que tu vas voir des delta de caisse,

782
00:27:50.422 --> 00:27:51.242
des erreurs de caisse.

783
00:27:51.282 --> 00:27:54.085
Tu as tout le temps des erreurs de caisse à la fin de la journée,

784
00:27:54.105 --> 00:27:54.705
surtout quand il y a un liquide.

785
00:27:54.706 --> 00:27:55.866
Tu fais ta compta au jour le jour.

786
00:27:56.547 --> 00:27:57.548
Sur les erreurs de caisse,

787
00:27:57.568 --> 00:27:57.688
oui.

788
00:27:57.948 --> 00:27:58.608
Parce qu'en fait,

789
00:27:58.609 --> 00:27:59.089
la caisse,

790
00:27:59.569 --> 00:28:00.130
quand elle démarre,

791
00:28:00.131 --> 00:28:00.450
par exemple,

792
00:28:00.451 --> 00:28:01.131
que tu as du liquide,

793
00:28:01.551 --> 00:28:02.452
tu oublies la carte bleue,

794
00:28:02.512 --> 00:28:03.052
mais ça peut être.

795
00:28:04.153 --> 00:28:08.155
plutôt sur une erreur si c'est elle qui rentre la référence du foyer.

796
00:28:08.156 --> 00:28:09.835
Mais tu as une comptabilité qui est journalière.

797
00:28:10.175 --> 00:28:12.416
Tu as une comptabilité sur les caisses en fait,

798
00:28:12.596 --> 00:28:14.517
à la fin de la journée,

799
00:28:16.998 --> 00:28:21.560
tu as le résultat informatique qui te donne le chiffre d'affaires fait sur la caisse et en fait,

800
00:28:21.680 --> 00:28:24.021
tu dois compter combien tu sors de la caisse.

801
00:28:24.621 --> 00:28:25.122
Et la caisse,

802
00:28:25.123 --> 00:28:31.244
elle commence avec 500 euros dedans et tu vois entre le chiffre d'affaires facturé,

803
00:28:31.324 --> 00:28:32.665
tu dois avoir 500 euros de plus.

804
00:28:33.885 --> 00:28:36.126
si ta caisse a facturé 3000 euros en liquide,

805
00:28:36.666 --> 00:28:38.387
tu dois avoir 3500 euros dans la caisse.

806
00:28:39.167 --> 00:28:41.488
Et tu vas avoir rarement 3500 euros.

807
00:28:41.528 --> 00:28:43.449
Tu peux avoir 3502 euros.

808
00:28:43.469 --> 00:28:44.230
Tu peux avoir 3000.

809
00:28:44.231 --> 00:28:44.850
Tu vois des écarts,

810
00:28:44.851 --> 00:28:45.130
bien sûr.

811
00:28:46.010 --> 00:28:46.691
Tu le vois immédiatement.

812
00:28:46.692 --> 00:28:47.111
Mais l'idée,

813
00:28:47.171 --> 00:28:49.472
c'est qu'il y a un contrôle de gestion qui est quotidien.

814
00:28:49.952 --> 00:28:50.452
Qui est quotidien.

815
00:28:50.532 --> 00:28:50.752
Et là,

816
00:28:50.832 --> 00:28:52.493
imagine qu'en immobilier,

817
00:28:52.494 --> 00:28:54.094
tu as des gens qui encaissent ton chiffre d'affaires,

818
00:28:54.374 --> 00:28:54.834
tes loyers,

819
00:28:55.615 --> 00:28:59.396
et tu as des investisseurs qui n'appellent pas plus d'une fois par an,

820
00:28:59.476 --> 00:29:00.517
voire qui n'appellent jamais.

821
00:29:01.645 --> 00:29:02.946
Tu as des investisseurs qui n'appellent.

822
00:29:02.947 --> 00:29:04.247
Et quand je dis tu as des investisseurs,

823
00:29:04.367 --> 00:29:07.911
la majorité des investisseurs n'appellent jamais le gestionnaire.

824
00:29:08.491 --> 00:29:08.691
Jamais.

825
00:29:10.453 --> 00:29:10.593
Donc,

826
00:29:10.653 --> 00:29:11.614
c'est très problématique.

827
00:29:14.156 --> 00:29:14.697
Deuxième erreur ?

828
00:29:15.557 --> 00:29:16.018
Deuxième erreur.

829
00:29:17.279 --> 00:29:17.559
Alors,

830
00:29:20.702 --> 00:29:23.765
l'idée,

831
00:29:24.345 --> 00:29:28.029
c'est qu'on a en fait un phénomène qui est extrêmement…

832
00:29:28.429 --> 00:29:28.869
Le premier,

833
00:29:29.449 --> 00:29:30.009
pour résumer,

834
00:29:30.109 --> 00:29:34.190
c'est sous-estimer le dernier maillon de la chaîne qui est le plus fragile et le plus important.

835
00:29:36.410 --> 00:29:37.131
Ce que j'observe,

836
00:29:37.171 --> 00:29:37.431
c'est que,

837
00:29:38.851 --> 00:29:41.131
surtout chez les investisseurs signe noir,

838
00:29:41.191 --> 00:29:42.932
donc ceux qui investissent massivement,

839
00:29:45.452 --> 00:29:49.873
ils ont développé un patrimoine qui est remarquable,

840
00:29:50.573 --> 00:29:51.793
qui est important en valeur absolue.

841
00:29:52.673 --> 00:29:53.814
Et derrière,

842
00:29:55.414 --> 00:29:56.294
la gestion locative,

843
00:29:56.314 --> 00:29:57.414
ça ne les intéresse pas.

844
00:29:58.082 --> 00:30:04.086
C'est-à-dire qu'ils n'ont aucune appétence pour la gestion locative une fois que ça a été absorbé.

845
00:30:04.386 --> 00:30:05.527
C'est-à-dire que ce qu'ils aiment,

846
00:30:05.567 --> 00:30:06.728
c'est la stratégie.

847
00:30:07.429 --> 00:30:09.350
Ça va être lever des fonds,

848
00:30:09.570 --> 00:30:10.150
structurer.

849
00:30:11.211 --> 00:30:13.353
Et la maintenance,

850
00:30:13.553 --> 00:30:14.794
ce qu'on va appeler la maintenance,

851
00:30:14.854 --> 00:30:16.695
le fait d'administrer ton patrimoine,

852
00:30:17.235 --> 00:30:17.916
ce que j'observe,

853
00:30:17.956 --> 00:30:19.537
c'est que c'est rarement une passion.

854
00:30:19.837 --> 00:30:20.077
Alors,

855
00:30:20.358 --> 00:30:20.638
chez moi,

856
00:30:20.698 --> 00:30:21.178
c'est pas du tout.

857
00:30:21.198 --> 00:30:21.398
Alors,

858
00:30:21.799 --> 00:30:21.919
moi,

859
00:30:21.979 --> 00:30:24.601
rien que visiter un bien où il y a des locataires...

860
00:30:26.762 --> 00:30:28.483
C'est déjà quelque chose de désagréable pour moi.

861
00:30:29.503 --> 00:30:29.683
Donc,

862
00:30:30.563 --> 00:30:31.123
il y a des gens,

863
00:30:31.143 --> 00:30:31.683
si tu veux,

864
00:30:31.943 --> 00:30:32.124
enfin,

865
00:30:32.224 --> 00:30:33.024
la plupart des gens,

866
00:30:35.565 --> 00:30:36.505
la gestion locative,

867
00:30:36.605 --> 00:30:37.505
ça ne les intéresse pas,

868
00:30:37.545 --> 00:30:38.085
tout simplement.

869
00:30:38.345 --> 00:30:38.625
Et donc,

870
00:30:38.685 --> 00:30:42.106
le fait de se dire le mécanisme psychologique qu'il y a derrière,

871
00:30:42.126 --> 00:30:43.227
donc ça ne m'intéresse pas,

872
00:30:44.067 --> 00:30:45.287
je ne m'y intéresse pas,

873
00:30:46.568 --> 00:30:47.168
et derrière,

874
00:30:48.468 --> 00:30:51.509
je ne suis pas ce que fait mon gestionnaire locatif.

875
00:30:51.609 --> 00:30:53.449
Et il y a un truc qu'il faut comprendre à ce niveau-là,

876
00:30:54.630 --> 00:30:55.190
même si c'est...

877
00:30:56.346 --> 00:30:57.167
chiant à mourir,

878
00:30:57.247 --> 00:30:58.507
même si c'est inintéressant,

879
00:30:58.767 --> 00:30:59.748
il faut s'y intéresser.

880
00:31:00.728 --> 00:31:01.008
En fait,

881
00:31:01.009 --> 00:31:05.310
il faut t'intéresser à ton argent et à ce qui rembourse tes échéances.

882
00:31:05.810 --> 00:31:09.332
Donc ça veut dire que les acquisitions,

883
00:31:09.512 --> 00:31:10.392
la structuration,

884
00:31:10.512 --> 00:31:11.133
c'est excitant.

885
00:31:12.393 --> 00:31:12.513
Oui,

886
00:31:12.653 --> 00:31:13.954
quand tu signes ton acte authentique,

887
00:31:14.174 --> 00:31:15.454
c'est quasiment jouissif.

888
00:31:15.975 --> 00:31:20.196
Il y a aussi un petit sentiment de bonheur qui est assez récurrent quand il arrive.

889
00:31:20.657 --> 00:31:22.397
C'est recevoir ses offres de prêt.

890
00:31:22.718 --> 00:31:23.678
Et les clés.

891
00:31:24.446 --> 00:31:24.606
Ouais,

892
00:31:24.866 --> 00:31:25.186
les clés,

893
00:31:25.187 --> 00:31:25.426
tu vois,

894
00:31:25.427 --> 00:31:25.546
là,

895
00:31:25.547 --> 00:31:25.666
moi,

896
00:31:25.706 --> 00:31:26.607
c'est quelqu'un qui va les chercher.

897
00:31:26.687 --> 00:31:28.707
Je fais l'acquisition la semaine prochaine de Nice.

898
00:31:29.607 --> 00:31:30.028
Malheureusement,

899
00:31:30.029 --> 00:31:31.008
je ne pourrais pas y aller parce que...

900
00:31:31.988 --> 00:31:33.689
Mais c'est le premier souvenir.

901
00:31:34.089 --> 00:31:35.229
C'est surtout l'acte authentique.

902
00:31:36.029 --> 00:31:36.569
Quand tu signes...

903
00:31:36.909 --> 00:31:37.049
Alors,

904
00:31:37.209 --> 00:31:37.890
il y a deux étapes.

905
00:31:38.170 --> 00:31:38.830
Mais c'est vrai que les clés,

906
00:31:38.850 --> 00:31:40.190
si tu as la possibilité de les avoir,

907
00:31:40.270 --> 00:31:40.750
et notamment,

908
00:31:40.751 --> 00:31:40.870
moi,

909
00:31:41.191 --> 00:31:41.891
sur la Côte d'Azur,

910
00:31:41.892 --> 00:31:44.832
parce que Nice est vraiment une ville qui est sublime.

911
00:31:45.312 --> 00:31:46.952
J'ai vraiment eu un coup de cœur pour cette ville.

912
00:31:47.492 --> 00:31:48.973
Mais l'idée,

913
00:31:49.013 --> 00:31:51.033
c'est qu'on ne peut pas faire que des choses excitantes,

914
00:31:51.034 --> 00:31:51.293
en fait.

915
00:31:51.593 --> 00:31:51.713
Ouais,

916
00:31:51.714 --> 00:31:51.773
non,

917
00:31:51.774 --> 00:31:51.893
moi,

918
00:31:52.114 --> 00:31:53.754
c'est les clés et aller Merci.

919
00:31:54.714 --> 00:32:15.726
après l'acte authentique aller devant l'immeuble et là t'as ce petit moment même si t'aimes pas forcément l'immobilier et là tu te dis putain c'est à moi toutes les personnes qui sont passées par là se souviennent de cet exemple c'est comme pour les entrepreneurs la première notification stripe c'est

920
00:32:15.727 --> 00:32:18.647
vrai que la première notification stripe moi que j'ai eu en

921
00:32:19.128 --> 00:32:23.330
2023 sur un audit c'est vrai que t'as un shoot

922
00:32:24.867 --> 00:32:25.547
de dopamine.

923
00:32:25.847 --> 00:32:26.088
Ah ouais,

924
00:32:26.148 --> 00:32:26.368
c'est...

925
00:32:28.110 --> 00:32:28.350
Tu vois,

926
00:32:28.390 --> 00:32:28.610
maintenant,

927
00:32:28.630 --> 00:32:29.010
aujourd'hui,

928
00:32:29.211 --> 00:32:30.652
je ne vais pas dire que ça ne me fait quasiment plus rien,

929
00:32:30.692 --> 00:32:31.373
mais c'est presque ça.

930
00:32:32.934 --> 00:32:33.214
Après,

931
00:32:33.555 --> 00:32:36.498
c'est quand tu vas lancer un produit que tu vas avoir une nouveauté,

932
00:32:36.698 --> 00:32:38.079
que tu vas en avoir le résultat,

933
00:32:38.099 --> 00:32:39.220
mais tu as ce souvenir.

934
00:32:40.782 --> 00:32:42.964
C'est pour ça que ça me faisait rigoler sur Hakim Benotman,

935
00:32:43.024 --> 00:32:46.007
qui n'arrive pas à dire le jour précis où il a vendu.

936
00:32:46.827 --> 00:32:47.028
Demain,

937
00:32:47.048 --> 00:32:48.349
tu vends ta boîte à 120 millions,

938
00:32:48.449 --> 00:32:49.009
je peux te dire...

939
00:32:49.862 --> 00:32:51.944
J'actualise toutes les 5 minutes pour le pan de bancaire,

940
00:32:51.945 --> 00:32:52.885
je te donne l'heure.

941
00:32:52.965 --> 00:32:54.646
Elle remplace ma date d'anniversaire.

942
00:32:55.587 --> 00:32:56.087
T'es né quand ?

943
00:32:56.387 --> 00:32:57.288
T'es né le jour de la vente.

944
00:32:57.608 --> 00:32:57.729
Oui,

945
00:32:57.849 --> 00:32:59.450
et tu vois,

946
00:32:59.451 --> 00:32:59.550
moi,

947
00:32:59.551 --> 00:32:59.970
je me souviens,

948
00:32:59.990 --> 00:33:01.031
la première notification,

949
00:33:01.091 --> 00:33:01.732
c'était pas Stripe,

950
00:33:01.733 --> 00:33:03.553
c'était Paypal avant de commencer sur Internet.

951
00:33:04.894 --> 00:33:05.055
Alors,

952
00:33:05.095 --> 00:33:06.556
t'as totalement raison sur ce que tu dis.

953
00:33:06.596 --> 00:33:06.776
Alors,

954
00:33:06.777 --> 00:33:06.996
tu vois,

955
00:33:07.136 --> 00:33:08.878
je te fais un retour d'expérience.

956
00:33:09.538 --> 00:33:10.779
J'ai fait un audit avec Kevin,

957
00:33:11.800 --> 00:33:12.521
qui nous écoute,

958
00:33:12.921 --> 00:33:13.882
à qui je passe le bonjour,

959
00:33:13.902 --> 00:33:14.823
qui avait acheté une boîte.

960
00:33:14.883 --> 00:33:15.123
Tu sais,

961
00:33:15.124 --> 00:33:16.024
on avait fait une visio avec lui,

962
00:33:16.044 --> 00:33:16.424
rappelle-toi.

963
00:33:16.564 --> 00:33:16.684
Oui,

964
00:33:16.685 --> 00:33:16.784
oui,

965
00:33:16.785 --> 00:33:17.285
je m'en souviens,

966
00:33:17.286 --> 00:33:17.405
oui.

967
00:33:17.645 --> 00:33:18.185
Sur la formation.

968
00:33:18.186 --> 00:33:18.866
Sur un centre de formation,

969
00:33:18.886 --> 00:33:19.006
oui.

970
00:33:19.242 --> 00:33:19.462
Voilà,

971
00:33:20.262 --> 00:33:21.183
il a acheté 2 millions,

972
00:33:21.223 --> 00:33:21.923
un peu moins de 2 millions.

973
00:33:21.924 --> 00:33:22.043
Là,

974
00:33:23.244 --> 00:33:23.824
il vient de vendre.

975
00:33:23.984 --> 00:33:24.864
Je ne vais pas dire le montant.

976
00:33:26.265 --> 00:33:26.485
Et là,

977
00:33:26.505 --> 00:33:26.805
je lui dis,

978
00:33:26.806 --> 00:33:27.525
alors comment tu te sens ?

979
00:33:28.086 --> 00:33:29.926
Ça a été quand même 5 ans d'intensité.

980
00:33:30.907 --> 00:33:31.247
Il m'a dit,

981
00:33:31.267 --> 00:33:31.507
putain,

982
00:33:31.508 --> 00:33:32.267
je me sens soulagé,

983
00:33:32.307 --> 00:33:32.828
je me sens bien.

984
00:33:32.888 --> 00:33:33.208
Je lui dis,

985
00:33:33.209 --> 00:33:33.328
là,

986
00:33:33.348 --> 00:33:33.588
tu vois,

987
00:33:33.589 --> 00:33:35.169
tu as fait une grosse étape.

988
00:33:35.209 --> 00:33:35.449
En plus,

989
00:33:35.450 --> 00:33:35.969
c'est un employé.

990
00:33:36.709 --> 00:33:36.829
Oui,

991
00:33:36.830 --> 00:33:37.670
il est fonctionnaire.

992
00:33:37.671 --> 00:33:38.290
Il est fonctionnaire.

993
00:33:39.771 --> 00:33:39.991
Et là,

994
00:33:39.992 --> 00:33:42.432
il se rappellera évidemment de la date.

995
00:33:43.552 --> 00:33:44.232
Du closing.

996
00:33:45.233 --> 00:33:45.933
Il a fait quand même…

997
00:33:46.673 --> 00:33:46.854
Enfin,

998
00:33:46.855 --> 00:33:47.754
il se sent soulagé.

999
00:33:48.270 --> 00:33:49.190
Il a fait une partie du job.

1000
00:33:50.231 --> 00:33:51.951
C'est un souvenir.

1001
00:33:52.771 --> 00:33:52.991
Donc,

1002
00:33:53.231 --> 00:33:53.711
ok,

1003
00:33:54.472 --> 00:33:54.952
c'est chiant,

1004
00:33:55.332 --> 00:33:56.312
mais il faut s'y intéresser.

1005
00:33:56.752 --> 00:33:56.872
Ça,

1006
00:33:56.952 --> 00:33:57.993
c'est obligatoire.

1007
00:33:59.113 --> 00:33:59.913
C'est comme les chiottes,

1008
00:33:59.914 --> 00:34:00.233
en fait.

1009
00:34:00.893 --> 00:34:03.094
C'est-à-dire que...

1010
00:34:03.334 --> 00:34:03.754
Généralement,

1011
00:34:03.774 --> 00:34:04.614
c'est moi qui fais ça.

1012
00:34:04.654 --> 00:34:04.995
Non,

1013
00:34:05.675 --> 00:34:06.255
mais c'est pas ça.

1014
00:34:06.315 --> 00:34:07.755
C'est que les chiottes sont bouchées.

1015
00:34:08.035 --> 00:34:09.876
C'est pas du tout intéressant,

1016
00:34:10.296 --> 00:34:11.596
mais c'est indispensable.

1017
00:34:12.016 --> 00:34:12.136
Là,

1018
00:34:12.176 --> 00:34:12.817
c'est la même chose.

1019
00:34:13.817 --> 00:34:14.137
D'ailleurs,

1020
00:34:14.677 --> 00:34:17.438
j'ai théorisé un truc dans mon livre La courbe des emmerdes.

1021
00:34:17.942 --> 00:34:20.063
La courbe des emmerdes précède toujours la courbe de l'argent.

1022
00:34:20.983 --> 00:34:21.243
Et là,

1023
00:34:21.824 --> 00:34:22.364
les emmerdes,

1024
00:34:22.365 --> 00:34:23.124
il faut les traiter.

1025
00:34:23.924 --> 00:34:24.105
Sinon,

1026
00:34:24.106 --> 00:34:25.325
elles se développent comme un cancer.

1027
00:34:26.245 --> 00:34:27.386
Et pour citer Jacques Chirac,

1028
00:34:28.826 --> 00:34:30.327
le dernier grand président de la France,

1029
00:34:31.227 --> 00:34:31.908
les emmerdes,

1030
00:34:32.968 --> 00:34:34.569
ça vole toujours en escadrille.

1031
00:34:35.209 --> 00:34:35.409
Donc,

1032
00:34:35.589 --> 00:34:36.190
les emmerdes,

1033
00:34:36.210 --> 00:34:37.050
il faut les traiter.

1034
00:34:37.950 --> 00:34:38.691
Et pour les traiter,

1035
00:34:38.692 --> 00:34:43.973
il faut recruter un gestionnaire et il faut le surveiller comme le lait sur le feu.

1036
00:34:45.493 --> 00:34:47.174
Passons aux techniques opérationnelles.

1037
00:34:48.335 --> 00:34:51.197
Alors la technique Pour moi ce que je voulais voir C'est

1038
00:34:55.020 --> 00:34:57.321
Il y a des techniques Si tu veux

1039
00:34:58.422 --> 00:35:05.167
On va mixer techniques Et puis comment on fait Pour identifier un bon gestionnaire Que ça soit actionnable

1040
00:35:05.507 --> 00:35:06.888
J'ai mis en place une technique

1041
00:35:07.649 --> 00:35:08.870
Pour être honnête elle est très récente

1042
00:35:09.605 --> 00:35:14.329
Parce que j'ai eu un déclic il n'y a pas longtemps sur un échange avec un mentoré,

1043
00:35:15.370 --> 00:35:16.171
un mentoré que j'ai,

1044
00:35:16.471 --> 00:35:16.871
Auguste,

1045
00:35:17.572 --> 00:35:18.392
qu'on salue,

1046
00:35:18.753 --> 00:35:21.375
que j'ai invité au signe noir,

1047
00:35:23.016 --> 00:35:24.237
au dernier signe noir à Paris.

1048
00:35:25.538 --> 00:35:27.960
Et c'est vrai qu'en fait,

1049
00:35:28.040 --> 00:35:28.441
Auguste,

1050
00:35:29.021 --> 00:35:31.083
je me suis rendu compte sur un point psychologique,

1051
00:35:31.103 --> 00:35:31.623
il est comme moi.

1052
00:35:33.105 --> 00:35:33.225
Moi,

1053
00:35:33.245 --> 00:35:33.365
là,

1054
00:35:33.366 --> 00:35:34.526
ce que je suis en train de vous partager,

1055
00:35:34.606 --> 00:35:36.587
c'est exactement mes défauts à moi.

1056
00:35:36.688 --> 00:35:37.628
C'est-à-dire que moi,

1057
00:35:37.648 --> 00:35:38.249
la chance que j'ai...

1058
00:35:39.153 --> 00:35:39.593
C'est que maintenant,

1059
00:35:39.594 --> 00:35:41.474
je mets la patronne sur l'affaire.

1060
00:35:42.134 --> 00:35:42.254
Moi,

1061
00:35:42.294 --> 00:35:43.194
je lâche la patronne.

1062
00:35:43.654 --> 00:35:44.074
Et puis là,

1063
00:35:44.835 --> 00:35:45.255
par exemple,

1064
00:35:45.256 --> 00:35:46.295
sur la construction à Bali,

1065
00:35:47.055 --> 00:35:47.675
celle qui pousse,

1066
00:35:47.715 --> 00:35:47.836
etc.

1067
00:35:47.976 --> 00:35:48.256
En fait,

1068
00:35:48.356 --> 00:35:49.696
elle est super douée là-dessus.

1069
00:35:49.756 --> 00:35:49.976
Et moi,

1070
00:35:49.977 --> 00:35:50.676
je suis très mauvais.

1071
00:35:51.497 --> 00:35:51.617
Moi,

1072
00:35:51.677 --> 00:35:52.757
j'ai un excès d'empathie.

1073
00:35:53.057 --> 00:35:53.497
Et en plus,

1074
00:35:53.537 --> 00:35:56.058
le fait que j'ai besoin que ce soit stimulant intellectuellement,

1075
00:35:56.658 --> 00:35:59.199
alors que c'est chiant,

1076
00:35:59.559 --> 00:36:00.619
que c'est inintéressant.

1077
00:36:02.100 --> 00:36:02.220
Là,

1078
00:36:02.260 --> 00:36:06.821
Auguste a décidé de recruter quelqu'un qui va administrer Merci.

1079
00:36:07.361 --> 00:36:07.781
le parc,

1080
00:36:07.901 --> 00:36:09.702
mais qui va administrer qui concrètement,

1081
00:36:09.722 --> 00:36:11.743
qui va administrer les gestionnaires,

1082
00:36:12.043 --> 00:36:14.064
et donc je lui ai dit écoute il faut mettre en place cette technique,

1083
00:36:14.664 --> 00:36:16.485
donc tu programmes 12 mails,

1084
00:36:17.665 --> 00:36:18.746
que tu envoies en automatique,

1085
00:36:18.986 --> 00:36:23.488
un par mois où tu demandes en fait un compte rendu tu vas poser les questions,

1086
00:36:23.489 --> 00:36:25.148
est-ce qu'il y a de la vacance locative est-ce qu'il y a des problèmes,

1087
00:36:25.508 --> 00:36:36.813
est-ce que ça a été mis en annonce merci de m'envoyer l'annonce parce que ça aussi j'ai remarqué je vais redonner une deuxième technique dans cette technique la plupart si ce n'est pas la totalité

1088
00:36:37.013 --> 00:36:40.035
des agences immobilières quand tu as un bien,

1089
00:36:40.775 --> 00:36:41.876
quand tu as un locataire qui part,

1090
00:36:42.036 --> 00:36:44.077
donc il va déposer son préavis de départ.

1091
00:36:44.838 --> 00:36:45.638
En location meublée,

1092
00:36:45.678 --> 00:36:46.118
c'est un mois.

1093
00:36:46.359 --> 00:36:47.039
En location nue,

1094
00:36:47.099 --> 00:36:47.639
c'est trois mois.

1095
00:36:48.300 --> 00:36:48.420
Bon,

1096
00:36:48.440 --> 00:36:49.200
si c'est un étudiant,

1097
00:36:49.220 --> 00:36:49.581
c'est un mois.

1098
00:36:50.061 --> 00:36:50.961
Mais disons que c'est trois mois.

1099
00:36:51.842 --> 00:36:52.442
À ton avis,

1100
00:36:53.383 --> 00:36:54.684
quand est-ce qu'une annonce est publiée ?

1101
00:36:54.824 --> 00:36:55.364
Quand il est parti.

1102
00:36:55.704 --> 00:36:56.084
Ben voilà.

1103
00:36:56.785 --> 00:36:57.065
Et ça,

1104
00:36:57.385 --> 00:36:57.625
tu vois,

1105
00:36:57.665 --> 00:36:59.587
c'était un petit truc que je t'avais dit.

1106
00:37:01.388 --> 00:37:01.508
Moi,

1107
00:37:02.408 --> 00:37:03.089
j'ai recherché...

1108
00:37:04.770 --> 00:37:05.450
pendant longtemps.

1109
00:37:05.570 --> 00:37:05.931
Et en fait,

1110
00:37:05.951 --> 00:37:08.373
il y avait quelque chose qui m'intéressait sur certaines annonces,

1111
00:37:09.193 --> 00:37:15.499
c'est de voir la date de publication de l'annonce et de voir quand est-ce que le bien sera libre.

1112
00:37:16.259 --> 00:37:16.519
Tu sais,

1113
00:37:16.539 --> 00:37:16.1000
quelquefois,

1114
00:37:17.020 --> 00:37:18.081
ils te le mettent dans les...

1115
00:37:18.901 --> 00:37:19.462
Ils te disent,

1116
00:37:19.502 --> 00:37:19.862
par exemple,

1117
00:37:19.863 --> 00:37:21.283
ce bien sera libre en juin.

1118
00:37:21.784 --> 00:37:24.426
Mais ils te l'annoncent dès mars,

1119
00:37:24.746 --> 00:37:25.787
alors que le bien est meublé.

1120
00:37:26.868 --> 00:37:28.730
C'est-à-dire qu'ils communiquent avec le locataire,

1121
00:37:29.811 --> 00:37:30.891
qu'ils sont proactifs.

1122
00:37:31.452 --> 00:37:31.672
Et là,

1123
00:37:31.692 --> 00:37:32.513
tu peux te le noter.

1124
00:37:33.141 --> 00:37:33.742
Et sur

1125
00:37:34.722 --> 00:37:36.463
7 ou 8 agences,

1126
00:37:36.483 --> 00:37:37.544
il n'y en avait qu'une qui le faisait.

1127
00:37:37.804 --> 00:37:40.046
Si demain j'achète un bien dans la région,

1128
00:37:41.006 --> 00:37:43.008
j'ai noté le nom pour aller le mettre.

1129
00:37:43.808 --> 00:37:46.310
Ça peut être un travail de veille qu'on peut regarder.

1130
00:37:46.311 --> 00:37:49.953
On s'en rend compte très vite en se faisant passer pour le client mystère.

1131
00:37:51.534 --> 00:37:51.994
Ce point-là,

1132
00:37:52.074 --> 00:37:52.514
si tu veux,

1133
00:37:52.594 --> 00:37:53.815
il est hyper important.

1134
00:37:53.875 --> 00:37:54.155
Pourquoi ?

1135
00:37:54.236 --> 00:37:54.796
Parce qu'en fait,

1136
00:37:55.696 --> 00:37:55.817
là,

1137
00:37:56.377 --> 00:38:02.161
on va te demander de modifier la culture d'entreprise de ton gestionnaire qui a l'habitude.

1138
00:38:03.033 --> 00:38:04.174
dans ses process,

1139
00:38:04.194 --> 00:38:05.015
dans son identité,

1140
00:38:05.255 --> 00:38:07.517
d'attendre le départ du locataire,

1141
00:38:07.518 --> 00:38:08.498
donc il n'est pas proactif,

1142
00:38:08.518 --> 00:38:08.918
et de lui dire,

1143
00:38:08.958 --> 00:38:09.258
écoutez,

1144
00:38:09.539 --> 00:38:09.699
moi,

1145
00:38:09.899 --> 00:38:10.319
mon bien,

1146
00:38:11.160 --> 00:38:15.664
il faut le commercialiser dès la réception du courrier de préavis de départ.

1147
00:38:15.884 --> 00:38:16.985
N'attendez pas trois mois,

1148
00:38:17.045 --> 00:38:21.929
je veux que ce soit publié dès la réception,

1149
00:38:21.930 --> 00:38:22.309
et pour ça,

1150
00:38:22.329 --> 00:38:28.454
il me faut l'annonce qui a été mise en place sur Internet.

1151
00:38:28.855 --> 00:38:29.135
Donc ça,

1152
00:38:29.235 --> 00:38:31.397
c'est aussi une technique qu'on peut mettre en place.

1153
00:38:31.933 --> 00:38:37.198
qui va finalement permettre d'éviter d'avoir de la vacance locative.

1154
00:38:37.199 --> 00:38:38.699
Parce que le problème de la vacance locative,

1155
00:38:38.739 --> 00:38:38.1000
c'est quoi ?

1156
00:38:39.600 --> 00:38:40.681
C'est un problème qui est très simple.

1157
00:38:40.721 --> 00:38:41.842
Il n'y a pas d'argent qui rentre.

1158
00:38:42.703 --> 00:38:42.883
Or,

1159
00:38:43.163 --> 00:38:44.925
on a des échéances qui courent.

1160
00:38:45.606 --> 00:38:46.526
Et en linéaire,

1161
00:38:46.927 --> 00:38:48.168
les échéances sur 10 millions,

1162
00:38:48.208 --> 00:38:49.169
c'est 500 000 euros par an.

1163
00:38:49.790 --> 00:38:50.310
Donc ça fait quoi ?

1164
00:38:50.330 --> 00:38:51.751
Ça fait 40 000 balles par mois à peu près.

1165
00:38:53.113 --> 00:38:54.774
Donc il faut être proactif là-dessus.

1166
00:38:54.794 --> 00:38:55.955
Donc on programme

1167
00:38:56.496 --> 00:38:57.036
12 mails,

1168
00:38:57.216 --> 00:38:57.737
un par mois.

1169
00:38:58.241 --> 00:38:59.662
essayer de programmer des jours un peu,

1170
00:39:00.022 --> 00:39:00.203
voilà,

1171
00:39:00.343 --> 00:39:01.603
pas le premier de chaque mois,

1172
00:39:01.664 --> 00:39:02.004
mais voilà,

1173
00:39:02.444 --> 00:39:03.225
ça peut être le 3,

1174
00:39:03.305 --> 00:39:04.065
ça peut être le 10,

1175
00:39:04.105 --> 00:39:04.886
ça peut être le 31,

1176
00:39:04.906 --> 00:39:05.026
etc.

1177
00:39:05.887 --> 00:39:06.107
Et là,

1178
00:39:06.108 --> 00:39:07.448
il faut poser un certain nombre de questions,

1179
00:39:07.508 --> 00:39:07.688
voilà.

1180
00:39:09.649 --> 00:39:10.350
Où c'est qu'on en est,

1181
00:39:10.730 --> 00:39:11.110
selon vous,

1182
00:39:11.150 --> 00:39:12.932
sur la tension du marché locatif ?

1183
00:39:13.512 --> 00:39:14.273
Est-ce qu'il y a des problèmes ?

1184
00:39:15.233 --> 00:39:15.353
Oui,

1185
00:39:15.594 --> 00:39:15.734
non,

1186
00:39:16.194 --> 00:39:16.314
oui.

1187
00:39:17.035 --> 00:39:18.275
Comment vous avez fait pour les résoudre ?

1188
00:39:19.476 --> 00:39:21.278
Est-ce qu'il y a des gens qui ont décidé de partir ?

1189
00:39:21.638 --> 00:39:21.998
Si oui,

1190
00:39:22.759 --> 00:39:23.679
quelle est la date de départ ?

1191
00:39:24.440 --> 00:39:25.861
Avez-vous prévu de mettre l'annonce ?

1192
00:39:26.277 --> 00:39:27.138
comme il a été convenu,

1193
00:39:27.158 --> 00:39:27.278
etc.

1194
00:39:27.458 --> 00:39:27.798
Et tout ça,

1195
00:39:27.799 --> 00:39:29.419
il faut le convenir dès le début.

1196
00:39:29.819 --> 00:39:31.140
On retombe sur la théorie du signal,

1197
00:39:31.380 --> 00:39:32.681
dont j'ai déjà parlé.

1198
00:39:34.782 --> 00:39:36.163
Il y a un émetteur et un récepteur.

1199
00:39:36.763 --> 00:39:41.245
La compréhension du message incombe exclusivement à l'émetteur et pas au récepteur.

1200
00:39:41.786 --> 00:39:42.026
Mais là,

1201
00:39:42.027 --> 00:39:43.267
si on n'émet aucun signal,

1202
00:39:44.787 --> 00:39:45.328
la réception,

1203
00:39:45.348 --> 00:39:45.728
elle est nulle.

1204
00:39:46.388 --> 00:39:46.669
Donc là,

1205
00:39:46.689 --> 00:39:49.770
il faut rappeler au gestionnaire que le propriétaire suit,

1206
00:39:50.331 --> 00:39:50.751
traque,

1207
00:39:51.111 --> 00:39:52.652
trace ses actifs.

1208
00:39:53.673 --> 00:39:54.493
Et comme tout...

1209
00:39:54.593 --> 00:40:02.356
personne et comme tout entrepreneur si on te contacte pas c'est que si on te sait si on te contacte pas tu as là tu as l'impression

1210
00:40:02.863 --> 00:40:03.963
Ça te donne un laissé-aller.

1211
00:40:04.363 --> 00:40:04.483
Oui,

1212
00:40:04.744 --> 00:40:06.084
et on t'oublie.

1213
00:40:06.784 --> 00:40:07.604
Moi,

1214
00:40:08.285 --> 00:40:09.045
j'ai le souvenir,

1215
00:40:09.285 --> 00:40:11.606
et je m'étais inspiré de ça.

1216
00:40:13.886 --> 00:40:15.347
C'était le directeur des ressources humaines.

1217
00:40:16.047 --> 00:40:16.967
Quand il t'envoyait un mail,

1218
00:40:17.367 --> 00:40:18.487
que tu ne lui répondais pas,

1219
00:40:19.088 --> 00:40:20.288
il te renvoyait un mail,

1220
00:40:20.748 --> 00:40:21.028
tu sais,

1221
00:40:21.029 --> 00:40:22.449
il te re-expédiait le même mail,

1222
00:40:22.729 --> 00:40:23.289
avec écrit

1223
00:40:23.889 --> 00:40:25.109
« kind reminder » .

1224
00:40:27.070 --> 00:40:27.250
Donc,

1225
00:40:27.370 --> 00:40:28.650
un gentil rappel.

1226
00:40:28.990 --> 00:40:29.371
Ah oui.

1227
00:40:31.059 --> 00:40:34.361
Et au fur et à mesure que c'était programmé chez lui,

1228
00:40:34.741 --> 00:40:36.222
que tu ne répondais pas à son mail,

1229
00:40:37.063 --> 00:40:39.324
ça devenait de plus en plus accéléré.

1230
00:40:39.364 --> 00:40:39.804
Le premier,

1231
00:40:39.844 --> 00:40:41.705
c'était au bout de trois jours.

1232
00:40:42.186 --> 00:40:42.566
Ensuite,

1233
00:40:42.586 --> 00:40:45.268
c'était au bout d'un jour.

1234
00:40:45.748 --> 00:40:46.028
Ensuite,

1235
00:40:46.029 --> 00:40:47.309
ça devenait un rappel toutes les heures.

1236
00:40:48.069 --> 00:40:49.490
Il ne te lâchait pas.

1237
00:40:50.230 --> 00:40:50.831
Et en plus,

1238
00:40:50.871 --> 00:40:53.172
tu sais que moi,

1239
00:40:53.192 --> 00:40:57.755
je pense qu'on ne respecte que les gens présents qui émettent une légère pression.

1240
00:40:58.355 --> 00:41:13.839
il ne faut pas être agressif il faut rester dans la courtoisie et une fois de plus c'est mon défaut t'es comme moi sur ça et comme Auguste je te dis on va rallonger la liste on va faire un club mais l'idée c'est que oui

1241
00:41:14.520 --> 00:41:25.963
et la patronne non sans pitié elle te sort la serpe sans pitié je dis c'est une super qualité ne lâche surtout pas moi

1242
00:41:28.012 --> 00:41:44.846
un lâche non mais moi un lâche en fait ça m'emmerde et en plus moi comme j'ai un côté guerrier j'ai une capacité d'absorption qui est très élevée il y a un moment donné et là si tu veux j'entre en guerre frontale mais

1243
00:41:44.847 --> 00:41:50.170
il faut éviter d'en arriver là et moi j'ai une chance et je le salue au passage c'est mon directeur général c'est

1244
00:41:52.272 --> 00:41:56.215
Maximilien lui il repousse jamais à la raison

1245
00:41:56.595 --> 00:41:57.116
Il dit non,

1246
00:41:57.256 --> 00:41:57.716
on le fait.

1247
00:41:58.357 --> 00:41:58.777
On le fait,

1248
00:41:58.837 --> 00:41:59.217
c'est fait.

1249
00:41:59.417 --> 00:42:00.698
Il a totalement raison.

1250
00:42:01.739 --> 00:42:02.960
Et maintenant,

1251
00:42:03.000 --> 00:42:03.381
aujourd'hui,

1252
00:42:03.401 --> 00:42:03.941
je lui dis tiens,

1253
00:42:05.302 --> 00:42:07.104
appelle Wad et regarde.

1254
00:42:08.905 --> 00:42:09.646
C'est ma patronne.

1255
00:42:10.306 --> 00:42:10.427
Non,

1256
00:42:10.467 --> 00:42:11.467
mais honnêtement,

1257
00:42:11.988 --> 00:42:12.768
il a totalement raison.

1258
00:42:12.788 --> 00:42:13.029
Et donc,

1259
00:42:13.249 --> 00:42:15.751
il faut maintenir cette tension professionnelle légère,

1260
00:42:16.191 --> 00:42:16.632
continue,

1261
00:42:17.012 --> 00:42:17.312
douce.

1262
00:42:17.893 --> 00:42:20.675
Il ne faut pas non plus tomber dans l'excès.

1263
00:42:20.676 --> 00:42:21.976
C'est comme une putain de tendinite,

1264
00:42:21.977 --> 00:42:22.276
en fait.

1265
00:42:23.577 --> 00:42:23.798
Tu vois,

1266
00:42:23.799 --> 00:42:24.398
la tendinite,

1267
00:42:24.558 --> 00:42:25.319
ça fait un peu mal.

1268
00:42:25.835 --> 00:42:26.875
Et ça ne t'empêche pas de marcher,

1269
00:42:27.496 --> 00:42:27.876
finalement.

1270
00:42:27.936 --> 00:42:29.356
Mais il ne faut pas tomber dans l'excès aussi.

1271
00:42:29.737 --> 00:42:29.877
Non,

1272
00:42:30.017 --> 00:42:31.517
c'est pour ça que je dis une fois par mois.

1273
00:42:31.518 --> 00:42:31.817
À l'époque,

1274
00:42:31.818 --> 00:42:33.138
il ne faut pas mettre un mail par semaine.

1275
00:42:33.678 --> 00:42:36.799
Parce qu'il y a des gens qui sont dans l'excès.

1276
00:42:36.940 --> 00:42:37.580
Et dans l'excès,

1277
00:42:37.620 --> 00:42:39.481
ça t'énerve tellement.

1278
00:42:39.741 --> 00:42:40.481
Une fois par mois,

1279
00:42:40.482 --> 00:42:41.201
ce n'est pas excessif.

1280
00:42:42.042 --> 00:42:43.582
Une fois par mois.

1281
00:42:43.602 --> 00:42:44.162
Sachant que nous,

1282
00:42:44.163 --> 00:42:44.863
en règle générale,

1283
00:42:44.864 --> 00:42:46.363
on donne des immeubles de rapports.

1284
00:42:46.723 --> 00:42:48.004
C'est hyper intéressant pour le gestionnaire.

1285
00:42:48.304 --> 00:42:52.946
Tu as une concentration de tous les biens sur le même lieu.

1286
00:42:53.526 --> 00:42:55.447
Ce qui fait des économies d'échelle.

1287
00:42:55.567 --> 00:42:56.047
Et en plus,

1288
00:42:56.868 --> 00:42:57.409
tu as la chance,

1289
00:42:57.489 --> 00:42:58.450
c'est que vous êtes plusieurs.

1290
00:42:58.470 --> 00:42:58.590
Moi,

1291
00:42:58.610 --> 00:43:00.952
c'est quelque chose que je dis aux gens de patrimoine exponentiel.

1292
00:43:01.552 --> 00:43:04.014
Quand vous arrivez dans une gestion locative,

1293
00:43:04.575 --> 00:43:06.977
dites que vous n'êtes pas le seul investisseur dans la région.

1294
00:43:09.179 --> 00:43:09.659
Tout à fait.

1295
00:43:09.739 --> 00:43:10.860
Et tu as même cette notion,

1296
00:43:10.900 --> 00:43:11.321
si tu veux,

1297
00:43:11.901 --> 00:43:12.642
de recommandation.

1298
00:43:12.722 --> 00:43:12.842
Moi,

1299
00:43:12.922 --> 00:43:19.588
j'ai ramené énormément de recommandations auprès notamment d'un groupe de trois agences sur une de mes zones.

1300
00:43:20.449 --> 00:43:20.709
Donc là,

1301
00:43:20.710 --> 00:43:21.229
on représente,

1302
00:43:21.230 --> 00:43:21.990
je pense actuellement,

1303
00:43:22.010 --> 00:43:22.991
peut-être 500 lots.

1304
00:43:23.875 --> 00:43:24.115
Et là,

1305
00:43:24.696 --> 00:43:25.096
récemment,

1306
00:43:25.116 --> 00:43:27.777
j'ai appelé le patron pour taper du poing sur la table en disant,

1307
00:43:28.138 --> 00:43:28.698
écoutez monsieur,

1308
00:43:29.318 --> 00:43:29.438
là,

1309
00:43:29.839 --> 00:43:31.059
par rapport à ce qui avait été convenu,

1310
00:43:31.179 --> 00:43:33.801
parce qu'on a eu un taux de gestion préférentiel,

1311
00:43:33.861 --> 00:43:34.962
parce qu'on a ramené du volume,

1312
00:43:35.482 --> 00:43:35.922
moi je leur ai dit,

1313
00:43:35.923 --> 00:43:36.202
écoutez,

1314
00:43:36.242 --> 00:43:36.843
c'est très simple,

1315
00:43:37.043 --> 00:43:38.844
moi c'est la satisfaction client qui compte,

1316
00:43:39.745 --> 00:43:43.267
il faut absolument remettre de l'énergie,

1317
00:43:43.767 --> 00:43:44.868
de la rigueur du suivi.

1318
00:43:45.388 --> 00:43:47.869
Je comprends qu'on peut avoir de temps en temps du personnel défaillant,

1319
00:43:47.909 --> 00:43:48.170
mais là,

1320
00:43:49.590 --> 00:43:50.491
pas pour ces clients-là.

1321
00:43:51.295 --> 00:43:52.316
On ne peut pas avoir de défaillance.

1322
00:43:52.356 --> 00:43:52.696
Parce que là,

1323
00:43:52.716 --> 00:43:53.296
si tu pars avec

1324
00:43:54.117 --> 00:43:55.057
500... Là,

1325
00:43:55.077 --> 00:43:55.697
ça fait très mal.

1326
00:43:57.819 --> 00:43:59.800
Tu sais combien ça vaut un portefeuille de 500 ?

1327
00:44:00.660 --> 00:44:01.200
Je n'ai aucune idée.

1328
00:44:01.901 --> 00:44:05.242
Ça vaut entre 500 et 700 000 euros en valeur marchande.

1329
00:44:05.483 --> 00:44:06.243
En valeur marchande.

1330
00:44:06.244 --> 00:44:06.983
Ça vaut minimum,

1331
00:44:07.284 --> 00:44:08.284
en valeur pessimiste,

1332
00:44:08.624 --> 00:44:09.505
c'est 1 000 euros le lot.

1333
00:44:09.506 --> 00:44:11.166
1 000 euros le lot.

1334
00:44:11.246 --> 00:44:12.606
Donc ça vaut 500 000 euros minimum.

1335
00:44:12.667 --> 00:44:12.927
Donc là,

1336
00:44:12.928 --> 00:44:13.787
je dis écoutez monsieur...

1337
00:44:15.628 --> 00:44:16.429
Pensez à ça dans la...

1338
00:44:16.869 --> 00:44:17.029
Voilà,

1339
00:44:17.129 --> 00:44:17.769
je comprends que,

1340
00:44:18.750 --> 00:44:19.690
comme dirait Bernard Arnault,

1341
00:44:19.710 --> 00:44:20.871
j'ai juste à appuyer sur le bouton.

1342
00:44:22.223 --> 00:44:22.423
Donc,

1343
00:44:22.863 --> 00:44:23.023
moi,

1344
00:44:23.103 --> 00:44:24.164
je ne souhaite pas en arriver là.

1345
00:44:24.424 --> 00:44:24.544
OK,

1346
00:44:24.664 --> 00:44:25.584
on a un taux qui est sexy.

1347
00:44:25.865 --> 00:44:26.345
On a une

1348
00:44:27.625 --> 00:44:28.726
GLI à prix coûtant.

1349
00:44:28.727 --> 00:44:31.467
C'est quelque chose que j'ai négocié pour le compte des investisseurs.

1350
00:44:31.547 --> 00:44:31.707
Mais,

1351
00:44:32.347 --> 00:44:32.747
in fine,

1352
00:44:32.767 --> 00:44:33.408
ce qui compte,

1353
00:44:33.748 --> 00:44:35.329
c'est le pognon qui rentre à la fin de la journée,

1354
00:44:35.709 --> 00:44:36.369
à la fin du mois.

1355
00:44:37.629 --> 00:44:37.750
Donc,

1356
00:44:37.790 --> 00:44:37.950
voilà,

1357
00:44:38.010 --> 00:44:39.210
ça veut dire que de temps en temps…

1358
00:44:39.230 --> 00:44:41.791
C'est la première fois que tu parles à mensuel.

1359
00:44:41.792 --> 00:44:42.031
Mais là,

1360
00:44:42.091 --> 00:44:42.471
pour le coup,

1361
00:44:43.532 --> 00:44:45.813
c'est la banque qui m'a imposé cet horizon temporel.

1362
00:44:46.373 --> 00:44:46.753
Mais voilà,

1363
00:44:46.833 --> 00:44:47.954
le véritable enjeu pour moi,

1364
00:44:48.014 --> 00:44:50.115
c'est maintenir l'attention opérationnelle.

1365
00:44:50.155 --> 00:44:50.695
c'est à dire que

1366
00:44:51.091 --> 00:44:52.633
Il faut surveiller son patrimoine.

1367
00:44:52.934 --> 00:44:53.815
Et là-dessus,

1368
00:44:53.816 --> 00:44:54.315
je suis navré,

1369
00:44:54.416 --> 00:44:55.497
mais moi,

1370
00:44:55.517 --> 00:44:57.179
j'ai un point de désaccord sur quand j'entends,

1371
00:44:57.199 --> 00:44:57.360
ouais,

1372
00:44:57.400 --> 00:44:57.880
c'est du boulot.

1373
00:44:57.900 --> 00:44:58.041
Non,

1374
00:44:58.081 --> 00:44:58.201
non.

1375
00:44:58.742 --> 00:44:58.942
C'est

1376
00:44:59.843 --> 00:45:00.504
4-5 heures.

1377
00:45:00.925 --> 00:45:02.487
C'est infiniment moins que...

1378
00:45:03.675 --> 00:45:10.519
combien d'heures on travaille par semaine ou par mois pour gagner l'équivalent de 500 000 euros sur un encours de 10 millions ?

1379
00:45:13.120 --> 00:45:14.401
On a une prostituée de la matrice.

1380
00:45:16.162 --> 00:45:19.324
Un cadre top supérieur qui gagne 500 000 euros.

1381
00:45:19.464 --> 00:45:20.965
C'est la capitalisation pure.

1382
00:45:21.005 --> 00:45:21.405
Parce que là,

1383
00:45:21.465 --> 00:45:22.706
sur l'amortissement du capital,

1384
00:45:23.486 --> 00:45:24.226
c'est du net d'impôt.

1385
00:45:24.847 --> 00:45:25.127
Bien sûr,

1386
00:45:25.147 --> 00:45:26.247
mais qui sait qui...

1387
00:45:26.828 --> 00:45:27.988
Va épargner 500 000 euros.

1388
00:45:28.169 --> 00:45:28.849
Mais qui sait qui...

1389
00:45:29.349 --> 00:45:29.689
Aujourd'hui,

1390
00:45:29.729 --> 00:45:31.130
tu prends un cadre,

1391
00:45:31.150 --> 00:45:32.631
un tueur à gages qui gagne 500 000 euros.

1392
00:45:32.899 --> 00:45:33.1000
combien d'heures il travaille ?

1393
00:45:39.022 --> 00:45:39.162
100.

1394
00:45:39.202 --> 00:45:41.143
C'est des salaires qui sont astronomiques.

1395
00:45:41.163 --> 00:45:41.483
Donc là,

1396
00:45:41.543 --> 00:45:42.243
il ne faut pas se dire...

1397
00:45:42.323 --> 00:45:43.143
Hakim,

1398
00:45:43.144 --> 00:45:44.424
il travaille 48 heures par jour.

1399
00:45:44.944 --> 00:45:46.365
Mais il a des rendements de

1400
00:45:47.125 --> 00:45:49.946
900%. Je ne sais pas faire 900%.

1401
00:45:49.966 --> 00:45:50.487
Donc là-dessus,

1402
00:45:50.488 --> 00:45:51.667
ça c'est très important.

1403
00:45:52.207 --> 00:45:58.070
Je me permets d'insister sur ce mécanisme parce que je sais que ce qui pète toujours en premier chez l'investisseur immobilier,

1404
00:45:58.490 --> 00:45:59.270
c'est la psychologie.

1405
00:46:00.531 --> 00:46:01.071
Précise-le,

1406
00:46:01.112 --> 00:46:01.232
ça,

1407
00:46:01.272 --> 00:46:01.652
parce que ça,

1408
00:46:01.712 --> 00:46:02.513
c'est très important.

1409
00:46:02.813 --> 00:46:03.433
Je dis toujours,

1410
00:46:03.534 --> 00:46:05.075
on fera peut-être un épisode là-dessus.

1411
00:46:05.076 --> 00:46:05.315
D'ailleurs,

1412
00:46:05.316 --> 00:46:05.916
on ne l'a jamais traité.

1413
00:46:05.976 --> 00:46:07.217
C'est que ça,

1414
00:46:07.257 --> 00:46:08.578
c'est une de mes créations originales.

1415
00:46:09.018 --> 00:46:10.920
La psychologie est la colonne vertébrale de l'argent.

1416
00:46:11.360 --> 00:46:11.600
D'ailleurs,

1417
00:46:11.601 --> 00:46:16.004
j'en ai trouvé une autre entre-temps que je trouve très intéressante.

1418
00:46:16.464 --> 00:46:17.345
Le capital humain,

1419
00:46:17.445 --> 00:46:19.287
c'est ce qui irrigue l'argent.

1420
00:46:19.967 --> 00:46:20.228
Et donc,

1421
00:46:20.348 --> 00:46:20.988
ta psychologie,

1422
00:46:21.008 --> 00:46:21.969
si elle pète en premier,

1423
00:46:23.730 --> 00:46:24.651
tout s'écroule derrière.

1424
00:46:25.492 --> 00:46:25.792
Et donc,

1425
00:46:26.092 --> 00:46:27.313
si tu écoutes ta psychologie,

1426
00:46:28.134 --> 00:46:29.015
j'allais dire de faible,

1427
00:46:29.623 --> 00:46:31.384
Dans le sens où tu te dis,

1428
00:46:31.945 --> 00:46:32.325
ah mais non,

1429
00:46:32.405 --> 00:46:32.786
c'est chiant,

1430
00:46:32.787 --> 00:46:33.486
je n'ai pas envie de faire.

1431
00:46:33.506 --> 00:46:34.847
Ce n'est pas intéressant.

1432
00:46:35.268 --> 00:46:37.590
Ce n'est pas stimulant intellectuellement la gestion locative.

1433
00:46:37.970 --> 00:46:38.130
Non,

1434
00:46:38.190 --> 00:46:42.614
on te demande de surveiller le gestionnaire qui s'occupe de ton argent,

1435
00:46:42.834 --> 00:46:43.594
de ton patrimoine.

1436
00:46:44.335 --> 00:46:45.136
C'est vital.

1437
00:46:45.816 --> 00:46:46.957
Je peux te dire que si demain,

1438
00:46:47.377 --> 00:46:51.941
tu places 10 millions obtenus à crédit chez un banquier privé,

1439
00:46:53.943 --> 00:46:56.485
chez un banquier privé ou un conseiller en gestion de patrimoine,

1440
00:46:57.005 --> 00:46:57.566
à mon avis,

1441
00:46:57.567 --> 00:46:58.887
tu vas l'ausculter plus.

1442
00:46:59.127 --> 00:47:03.488
qu'un mail de deux heures tous les mois.

1443
00:47:03.788 --> 00:47:04.189
Bien sûr.

1444
00:47:04.289 --> 00:47:04.989
Et à la fin de l'année,

1445
00:47:05.009 --> 00:47:08.510
tu vas au minimum lui demander combien m'a rapporté mon capital.

1446
00:47:09.550 --> 00:47:10.270
S'il te dit...

1447
00:47:10.390 --> 00:47:10.590
Tiens,

1448
00:47:10.591 --> 00:47:10.810
regarde,

1449
00:47:11.031 --> 00:47:12.211
la métaphore est intéressante.

1450
00:47:12.891 --> 00:47:13.831
Admettons à la fin de l'année,

1451
00:47:14.071 --> 00:47:14.932
on prend un cas extrême.

1452
00:47:15.432 --> 00:47:16.192
Il a perdu de l'argent.

1453
00:47:16.212 --> 00:47:17.032
Il y a un rendement négatif.

1454
00:47:18.253 --> 00:47:18.693
Tu fais quoi ?

1455
00:47:20.313 --> 00:47:21.254
Un rendement négatif.

1456
00:47:23.294 --> 00:47:23.414
Donc,

1457
00:47:23.434 --> 00:47:24.234
tu as perdu de l'argent.

1458
00:47:24.895 --> 00:47:25.475
Tu encaisses,

1459
00:47:25.695 --> 00:47:26.115
tu gueules.

1460
00:47:27.099 --> 00:47:28.039
Tu changes de gestionnaire,

1461
00:47:28.099 --> 00:47:30.100
mais tu t'en es aperçu quelque part trop tard.

1462
00:47:30.360 --> 00:47:33.541
Une absence,

1463
00:47:34.881 --> 00:47:38.842
une vacance locative est un rendement négatif par définition.

1464
00:47:39.102 --> 00:47:41.963
Si tu prends l'exemple de Rémi de Truchy de Varennes,

1465
00:47:42.123 --> 00:47:44.664
tu sais qu'il fait de la gestion de patrimoine.

1466
00:47:45.544 --> 00:47:45.764
Rémi,

1467
00:47:45.884 --> 00:47:46.345
tous les mois,

1468
00:47:46.965 --> 00:47:51.746
va passer une heure et demie en direct pour faire un état des lieux.

1469
00:47:55.127 --> 00:47:57.069
Pour des montants sur un panier moyen,

1470
00:47:57.129 --> 00:47:58.450
peut-être 200 000 balles,

1471
00:47:58.451 --> 00:47:59.311
300 000 balles.

1472
00:48:00.492 --> 00:48:00.612
Là,

1473
00:48:00.672 --> 00:48:02.373
si on parle en millions d'euros d'encours,

1474
00:48:03.214 --> 00:48:03.674
et pareil,

1475
00:48:04.375 --> 00:48:06.096
pitié pour ceux qui me sortent cet argument,

1476
00:48:06.697 --> 00:48:08.618
c'est du brut ou net,

1477
00:48:08.658 --> 00:48:09.139
peu importe.

1478
00:48:09.379 --> 00:48:10.360
C'est la valeur de l'acte.

1479
00:48:10.620 --> 00:48:10.820
Déjà,

1480
00:48:10.940 --> 00:48:11.200
c'est ça.

1481
00:48:11.320 --> 00:48:14.043
Et la valeur à l'instant T du bien,

1482
00:48:14.923 --> 00:48:16.284
elle ne regarde pas si c'est brut ou net.

1483
00:48:16.825 --> 00:48:17.746
La valeur de marché,

1484
00:48:18.206 --> 00:48:18.406
c'est

1485
00:48:19.247 --> 00:48:20.248
X. Et la plus-value,

1486
00:48:20.268 --> 00:48:21.108
c'est sur le brut aussi.

1487
00:48:21.809 --> 00:48:23.230
Quand tu as ton immeuble qui s'apprécie.

1488
00:48:23.231 --> 00:48:24.231
C'est pas sur le net.

1489
00:48:24.567 --> 00:48:24.767
Donc,

1490
00:48:25.287 --> 00:48:25.967
il faut penser à ça.

1491
00:48:26.408 --> 00:48:26.548
Donc,

1492
00:48:26.728 --> 00:48:29.128
même s'il y a de l'encours et surtout s'il y a de l'encours,

1493
00:48:29.268 --> 00:48:35.590
il faut surveiller son patrimoine et donc son gestionnaire locatif comme le lait sur le feu.

1494
00:48:35.710 --> 00:48:35.830
Ça,

1495
00:48:35.910 --> 00:48:36.650
c'est hyper important.

1496
00:48:36.651 --> 00:48:37.151
À mon avis,

1497
00:48:37.451 --> 00:48:42.232
l'investisseur crypto ou l'investisseur en bourse qui investit avec du levier,

1498
00:48:43.812 --> 00:48:48.074
il va regarder plus de une heure à deux heures par mois son portefeuille.

1499
00:48:48.094 --> 00:48:49.794
Tu as des gens qui regardent le compte bancaire tous les jours.

1500
00:48:50.014 --> 00:48:50.174
Voilà.

1501
00:48:50.634 --> 00:48:51.895
Comme si ça allait changer tout seul.

1502
00:48:53.655 --> 00:48:55.155
Les revenus qui sont réguliers.

1503
00:48:57.396 --> 00:49:00.477
La confusion également que j'ai notée qui est très importante,

1504
00:49:01.097 --> 00:49:04.798
les gens confondent déléguer l'exécution,

1505
00:49:05.678 --> 00:49:07.019
c'est-à-dire la gestion locative,

1506
00:49:07.020 --> 00:49:07.759
trouver le locataire,

1507
00:49:07.799 --> 00:49:09.059
faire l'état des lieux d'entrée,

1508
00:49:09.060 --> 00:49:09.479
de sortie,

1509
00:49:09.499 --> 00:49:09.619
etc.

1510
00:49:10.900 --> 00:49:11.860
Déléguer une exécution,

1511
00:49:11.880 --> 00:49:13.180
ça ne veut pas dire déléguer un contrôle.

1512
00:49:14.041 --> 00:49:17.462
Il faut toujours garder le contrôle sur l'exécutant.

1513
00:49:17.802 --> 00:49:19.102
La confiance n'exclut pas le contrôle.

1514
00:49:19.103 --> 00:49:20.302
La confiance n'exclut pas le contrôle.

1515
00:49:20.602 --> 00:49:21.683
La première fois que j'ai entendu ça,

1516
00:49:21.743 --> 00:49:22.623
c'est de la part d'un gendarme.

1517
00:49:23.007 --> 00:49:23.127
Moi,

1518
00:49:23.167 --> 00:49:24.068
c'était mon grand-père.

1519
00:49:26.830 --> 00:49:28.292
Deuxième point après les 12 mails.

1520
00:49:29.433 --> 00:49:30.193
En termes de technique,

1521
00:49:30.234 --> 00:49:31.274
alors on peut déjà aussi...

1522
00:49:32.355 --> 00:49:32.556
Alors,

1523
00:49:32.896 --> 00:49:33.737
on va donner les techniques,

1524
00:49:33.738 --> 00:49:33.997
puis après,

1525
00:49:33.998 --> 00:49:41.403
on regardera sur quelques éléments qu'on peut mettre en place pour vérifier qu'est-ce qu'un bon gestionnaire.

1526
00:49:41.404 --> 00:49:42.004
Et attention aussi,

1527
00:49:42.005 --> 00:49:44.186
il faut faire attention à un gestionnaire locatif,

1528
00:49:44.187 --> 00:49:46.128
ce n'est pas une conciergerie d'auto-entrepreneurs.

1529
00:49:46.868 --> 00:49:46.988
Ça,

1530
00:49:47.048 --> 00:49:47.809
c'est hyper important.

1531
00:49:48.069 --> 00:49:49.270
Il y a la notion de carte

1532
00:49:49.651 --> 00:49:49.771
G.

1533
00:49:50.275 --> 00:49:51.156
Donc une carte de gestion,

1534
00:49:51.176 --> 00:49:53.138
il y a la notion de responsabilité civile professionnelle,

1535
00:49:53.638 --> 00:49:55.460
il y a la notion de garantie financière,

1536
00:49:55.500 --> 00:49:57.102
généralement c'est 110 000 euros.

1537
00:49:57.103 --> 00:49:58.283
C'est comme les chasseurs immobiliers ?

1538
00:49:58.631 --> 00:49:58.791
Voilà,

1539
00:49:58.891 --> 00:50:01.794
c'est ce qu'on appelle quand on a un maniement des fonds,

1540
00:50:01.954 --> 00:50:02.434
parce qu'en fait,

1541
00:50:02.474 --> 00:50:05.076
quand le vrai gestionnaire locatif encaisse les fonds.

1542
00:50:05.376 --> 00:50:06.197
Alors,

1543
00:50:06.198 --> 00:50:07.358
je tiens à dire au passage que moi,

1544
00:50:07.418 --> 00:50:11.021
j'ai fait la gestion locative par le biais de ma structure pour mes premiers clients pendant deux ans.

1545
00:50:12.963 --> 00:50:15.144
Comment dire en expression assez populaire,

1546
00:50:15.164 --> 00:50:17.847
c'est un boulot de chien qui ne rapporte pas grand-chose.

1547
00:50:18.667 --> 00:50:18.887
Donc,

1548
00:50:19.868 --> 00:50:21.069
ça veut dire que derrière,

1549
00:50:21.750 --> 00:50:22.570
la défaillance,

1550
00:50:22.991 --> 00:50:24.172
elle est presque programmée.

1551
00:50:25.593 --> 00:50:25.773
Donc,

1552
00:50:25.993 --> 00:50:28.175
il faut faire attention justement.

1553
00:50:28.663 --> 00:50:34.088
D'autant plus que le travail n'est pas valorisant également pour la personne qui fait ce travail-là.

1554
00:50:34.548 --> 00:50:37.591
Et ce n'est pas un travail très rémunérateur.

1555
00:50:38.332 --> 00:50:39.373
Les gens ont l'impression que

1556
00:50:39.993 --> 00:50:40.434
6, 7,

1557
00:50:40.514 --> 00:50:41.394
8%

1558
00:50:42.095 --> 00:50:43.677
c'est le casse du siècle pour le gestionnaire.

1559
00:50:43.777 --> 00:50:43.897
Non,

1560
00:50:43.917 --> 00:50:44.777
une fois qu'il a tout payé...

1561
00:50:45.658 --> 00:50:46.619
Il doit émerger à quoi ?

1562
00:50:46.679 --> 00:50:46.799
1% ?

1563
00:50:47.780 --> 00:50:49.001
Il doit émerger peut-être à 1 ou 2%.

1564
00:50:49.002 --> 00:50:49.221
1%

1565
00:50:49.261 --> 00:50:50.643
oui.

1566
00:50:50.763 --> 00:50:50.943
1% ?

1567
00:50:51.063 --> 00:50:51.183
10% ?

1568
00:50:51.544 --> 00:50:52.364
Donc 10%

1569
00:50:52.564 --> 00:50:53.085
de résultat,

1570
00:50:53.145 --> 00:50:54.386
c'est la norme en société.

1571
00:50:54.526 --> 00:50:54.686
Voilà,

1572
00:50:54.687 --> 00:50:55.207
0,8%.

1573
00:50:56.483 --> 00:50:56.763
En fait,

1574
00:50:56.883 --> 00:50:58.464
elle est où son véritable argent ?

1575
00:50:58.784 --> 00:50:59.385
À la revente.

1576
00:50:59.805 --> 00:51:00.405
Du portefeuille,

1577
00:51:00.425 --> 00:51:00.826
tout à fait.

1578
00:51:01.446 --> 00:51:02.306
Comme une assurance.

1579
00:51:02.386 --> 00:51:03.727
Et c'est là qu'il faut appuyer du coup,

1580
00:51:04.608 --> 00:51:06.449
sur là où ça peut faire mal.

1581
00:51:08.410 --> 00:51:09.290
La deuxième technique...

1582
00:51:09.751 --> 00:51:10.071
Mais tu vois,

1583
00:51:10.091 --> 00:51:12.432
c'est intéressant parce que je n'aurais jamais pensé à la valorisation.

1584
00:51:12.433 --> 00:51:16.254
Je n'avais aucune conscience qu'un lot rapportait 1000 euros de valorisation.

1585
00:51:18.175 --> 00:51:19.076
Tu sais comment je le sais ?

1586
00:51:20.156 --> 00:51:21.877
J'ai vendu un portefeuille de gestion locative.

1587
00:51:21.997 --> 00:51:22.117
Ah,

1588
00:51:22.118 --> 00:51:22.918
tu as vendu un portefeuille ?

1589
00:51:22.919 --> 00:51:23.038
Oui.

1590
00:51:23.698 --> 00:51:24.799
Et ça se vend facilement ?

1591
00:51:25.251 --> 00:51:25.371
Moi,

1592
00:51:25.891 --> 00:51:26.572
j'ai fait un prix,

1593
00:51:27.392 --> 00:51:29.653
mais ça vaut 1 000 euros du lot au minimum.

1594
00:51:29.873 --> 00:51:31.034
Mais ça peut être plus.

1595
00:51:31.674 --> 00:51:31.894
Demain,

1596
00:51:31.934 --> 00:51:32.334
tu vends,

1597
00:51:32.574 --> 00:51:33.174
je ne sais pas moi,

1598
00:51:33.235 --> 00:51:33.735
par exemple,

1599
00:51:33.975 --> 00:51:38.837
j'ai une de mes clientes qui a acheté les locaux de la caisse d'épargne dans une ville.

1600
00:51:39.697 --> 00:51:41.558
Le loyer est de 7 000 euros par mois.

1601
00:51:42.298 --> 00:51:42.438
Donc,

1602
00:51:43.519 --> 00:51:44.019
ça fait combien ?

1603
00:51:44.039 --> 00:51:45.080
Ça fait 84 à l'année.

1604
00:51:46.000 --> 00:51:46.400
Là-dessus,

1605
00:51:46.460 --> 00:51:47.821
même si tu baisses les honoraires à 5 %,

1606
00:51:48.141 --> 00:51:48.661
ça fait combien ?

1607
00:51:49.161 --> 00:51:50.342
4 000.

1608
00:51:50.362 --> 00:51:50.682
Donc là,

1609
00:51:50.722 --> 00:51:50.842
ça,

1610
00:51:50.902 --> 00:51:51.742
c'est un lot qui vaut,

1611
00:51:52.003 --> 00:51:52.283
pour moi,

1612
00:51:52.363 --> 00:51:52.743
qui vaut...

1613
00:51:53.947 --> 00:51:54.588
C'est un lot qui vaut

1614
00:51:54.968 --> 00:51:55.688
6-7 000 balles.

1615
00:51:56.169 --> 00:51:57.069
D'accord.

1616
00:51:57.209 --> 00:51:57.470
D'ailleurs,

1617
00:51:58.290 --> 00:51:59.231
je vais donner une technique.

1618
00:51:59.691 --> 00:52:00.672
Avant de donner deux autres techniques,

1619
00:52:00.673 --> 00:52:02.373
je vais donner une technique pour vous faire les dents.

1620
00:52:02.513 --> 00:52:02.633
Ça,

1621
00:52:02.634 --> 00:52:03.774
je vous le recommande fortement.

1622
00:52:04.574 --> 00:52:06.015
Sur les lots commerciaux,

1623
00:52:06.255 --> 00:52:07.316
gérez-les vous-même.

1624
00:52:08.557 --> 00:52:10.698
Ça paraît contradictoire avec ce que je viens de dire,

1625
00:52:10.739 --> 00:52:11.119
pas du tout.

1626
00:52:11.739 --> 00:52:11.859
Oui,

1627
00:52:11.879 --> 00:52:13.761
mais tu l'as une fois et c'est terminé.

1628
00:52:14.001 --> 00:52:14.261
Pour moi,

1629
00:52:15.182 --> 00:52:16.362
un emplacement de qualité,

1630
00:52:16.402 --> 00:52:17.463
un locateur de qualité,

1631
00:52:17.603 --> 00:52:18.244
comme là en ce moment,

1632
00:52:18.245 --> 00:52:23.007
on a pas mal d'arrivages de basic fit sur les murs commerciaux.

1633
00:52:23.983 --> 00:52:24.243
Pour moi,

1634
00:52:24.303 --> 00:52:26.284
c'est une heure de gestion par an.

1635
00:52:26.324 --> 00:52:26.504
Déjà,

1636
00:52:26.544 --> 00:52:27.665
vous allez économiser 6,

1637
00:52:27.666 --> 00:52:27.905
7,

1638
00:52:27.985 --> 00:52:28.526
8 %.

1639
00:52:28.966 --> 00:52:29.086
Là,

1640
00:52:29.087 --> 00:52:33.048
on est sur des loyers à 100 000 euros.

1641
00:52:33.068 --> 00:52:35.149
Par contre,

1642
00:52:35.329 --> 00:52:38.251
il faut compléter sur le bail.

1643
00:52:38.571 --> 00:52:39.752
Il faut que ce soit un bail notarié.

1644
00:52:39.772 --> 00:52:41.713
Il faut qu'on ait une taxe foncière à la charge du preneur,

1645
00:52:41.733 --> 00:52:41.853
etc.

1646
00:52:42.053 --> 00:52:44.114
Mais admettons que tu achètes le produit qui tourne déjà.

1647
00:52:44.554 --> 00:52:45.935
Ce n'est pas toi qui as fait rentrer le Basic Fit.

1648
00:52:46.575 --> 00:52:47.656
Tu achètes un Basic Fit,

1649
00:52:47.816 --> 00:52:48.476
tu as le bon bail.

1650
00:52:48.496 --> 00:52:49.637
Tu as un bail notarié,

1651
00:52:49.638 --> 00:52:51.978
tu as un bail ferme sur 9 ou 12 ans.

1652
00:52:51.979 --> 00:52:52.959
à une caution solidaire

1653
00:52:53.991 --> 00:52:55.032
de la société européenne.

1654
00:52:56.433 --> 00:52:56.553
Là,

1655
00:52:56.933 --> 00:52:58.054
on a fait rentrer des basic fees.

1656
00:52:58.055 --> 00:52:58.414
En moyenne,

1657
00:52:58.434 --> 00:53:00.055
tu as entre 100 et 140 000 euros de loyer.

1658
00:53:00.796 --> 00:53:00.916
Là,

1659
00:53:00.917 --> 00:53:02.497
il y a des vraies économies.

1660
00:53:03.498 --> 00:53:03.998
Et surtout,

1661
00:53:04.418 --> 00:53:06.720
tu as une heure de gestion par an.

1662
00:53:06.760 --> 00:53:07.701
Tu vas envoyer une quittance.

1663
00:53:08.421 --> 00:53:08.661
Donc là,

1664
00:53:08.662 --> 00:53:09.362
ça peut être intéressant.

1665
00:53:09.363 --> 00:53:10.382
Mais le point de vigilance,

1666
00:53:10.402 --> 00:53:15.146
c'est bien faire attention à l'indice d'augmentation des loyers commerciaux.

1667
00:53:15.666 --> 00:53:16.006
L'IRL ?

1668
00:53:16.987 --> 00:53:17.107
Non,

1669
00:53:17.327 --> 00:53:17.607
ILC.

1670
00:53:18.628 --> 00:53:19.208
Pour le commercial.

1671
00:53:19.228 --> 00:53:20.709
L'indice des loyers commerciaux.

1672
00:53:20.769 --> 00:53:20.930
Après,

1673
00:53:20.950 --> 00:53:21.910
il y a d'autres indices.

1674
00:53:23.171 --> 00:53:23.291
Là,

1675
00:53:23.351 --> 00:53:24.752
ça a un impact énorme.

1676
00:53:24.952 --> 00:53:25.252
Par exemple,

1677
00:53:25.332 --> 00:53:30.733
j'ai un de mes locataires qui a un restaurant.

1678
00:53:30.773 --> 00:53:31.053
Et donc,

1679
00:53:31.634 --> 00:53:38.076
j'avais une revalorisation tous les trois ans par période triennale sur l'indice des loyers commerciaux.

1680
00:53:38.077 --> 00:53:38.296
Et là,

1681
00:53:38.376 --> 00:53:43.157
son loyer vient de passer de 1597 à 1862 euros.

1682
00:53:43.437 --> 00:53:43.557
Donc,

1683
00:53:43.577 --> 00:53:44.037
ça vaut le coup.

1684
00:53:44.317 --> 00:53:44.437
Donc,

1685
00:53:44.438 --> 00:53:45.678
il ne faut pas rater cette échéance.

1686
00:53:46.178 --> 00:53:46.798
Il faut la prendre,

1687
00:53:46.818 --> 00:53:47.738
la date d'anniversaire.

1688
00:53:47.859 --> 00:53:49.339
Et elle ne peut pas être rétroactive.

1689
00:53:49.967 --> 00:53:52.309
Ça veut dire qu'il faut vraiment l'envoyer à la date.

1690
00:53:52.529 --> 00:53:53.930
On peut l'envoyer après les trois ans.

1691
00:53:53.931 --> 00:53:55.472
C'est un courrier que tu dois envoyer.

1692
00:53:55.492 --> 00:53:56.472
Il faut envoyer un recommandé.

1693
00:53:56.853 --> 00:53:57.133
« Bonjour,

1694
00:53:57.173 --> 00:53:58.074
monsieur le locataire.

1695
00:53:58.514 --> 00:53:59.635
Le loyer était de temps.

1696
00:53:59.875 --> 00:54:00.696
Il est de temps aujourd'hui.

1697
00:54:00.936 --> 00:54:02.137
Merci de modifier le montant. »

1698
00:54:02.858 --> 00:54:04.019
Mais technique,

1699
00:54:04.059 --> 00:54:11.225
pour venir vous familiariser avec ce monde de la gestion locative sans en avoir une charge de travail trop importante,

1700
00:54:11.725 --> 00:54:13.266
gérer directement les locaux commerciaux.

1701
00:54:14.067 --> 00:54:14.187
Moi,

1702
00:54:14.307 --> 00:54:15.088
j'ai mes hôtels,

1703
00:54:15.089 --> 00:54:16.069
c'est moi qui les gère en direct.

1704
00:54:16.629 --> 00:54:17.670
Tous mes locaux commerciaux,

1705
00:54:18.030 --> 00:54:18.911
c'est moi qui les gère en direct.

1706
00:54:19.467 --> 00:54:21.848
J'ai peut-être une dizaine de locataires en direct.

1707
00:54:21.968 --> 00:54:22.588
Et honnêtement,

1708
00:54:23.249 --> 00:54:25.409
à l'année,

1709
00:54:25.530 --> 00:54:29.191
ça me prend peut-être 5-6 heures.

1710
00:54:29.192 --> 00:54:31.272
Et surtout quand tu es sur un immeuble mixte,

1711
00:54:31.372 --> 00:54:33.913
c'est la grosse part du loyer qui rentre.

1712
00:54:34.133 --> 00:54:34.893
Et haute technique,

1713
00:54:34.894 --> 00:54:35.574
ce que je fais là,

1714
00:54:35.914 --> 00:54:38.115
notamment avec mes clients,

1715
00:54:38.135 --> 00:54:41.276
c'est que là on donne l'habitation sur un immeuble à usage mixte,

1716
00:54:41.277 --> 00:54:42.456
c'est-à-dire commerce au pied de l'immeuble,

1717
00:54:42.477 --> 00:54:43.317
habitation à l'étage.

1718
00:54:43.617 --> 00:54:44.037
Ce qu'on fait,

1719
00:54:44.057 --> 00:54:45.038
c'est qu'on garde le commerce.

1720
00:54:45.438 --> 00:54:46.418
Le gestionnaire n'aime pas trop,

1721
00:54:46.419 --> 00:54:46.638
mais bon,

1722
00:54:46.639 --> 00:54:47.218
il n'a pas trop le choix.

1723
00:54:47.619 --> 00:54:48.419
On garde le commerce.

1724
00:54:48.823 --> 00:54:49.605
En gestion locative,

1725
00:54:49.606 --> 00:54:50.427
on lui donne l'habitation.

1726
00:54:52.472 --> 00:54:54.076
Donc ça permet,

1727
00:54:54.077 --> 00:54:54.337
en plus,

1728
00:54:54.377 --> 00:54:58.407
d'avoir un regard sur l'immeuble par le biais de ton locataire qui est au pied de l'immeuble.

1729
00:55:01.142 --> 00:55:15.171
On parlait d'autres techniques alors il y a une technique donc on en avait parlé quelque part si c'est possible faites un tour sur la partie locale commerciale je n'irai pas les regarder forcément c'est pas forcément indispensable mais sur l'habitation ça me paraît important et

1730
00:55:15.172 --> 00:55:27.480
donc rencontrez les gestionnaires locatifs et faites un cadeau de fin d'année ou si vous allez les rencontrer en juillet tous vos partenaires sans exception même celui qui nettoie les chiottes

1731
00:55:27.620 --> 00:55:28.981
doit recevoir sa boîte de chocolat.

1732
00:55:29.021 --> 00:55:29.641
Il est où mon cadeau ?

1733
00:55:31.382 --> 00:55:33.783
C'est moi le porte-valise.

1734
00:55:34.203 --> 00:55:35.003
Mon maître d'oeuvre me dit,

1735
00:55:35.004 --> 00:55:35.803
tu ne m'as pas fait de cadeau.

1736
00:55:35.923 --> 00:55:36.224
Je lui dis,

1737
00:55:36.225 --> 00:55:37.064
mais tu es malade ou quoi ?

1738
00:55:37.084 --> 00:55:40.205
C'est à toi de me faire un cadeau.

1739
00:55:40.265 --> 00:55:40.865
C'est moi le client.

1740
00:55:42.246 --> 00:55:43.346
Il m'a fait un cadeau,

1741
00:55:43.406 --> 00:55:43.667
machin,

1742
00:55:43.687 --> 00:55:43.807
etc.

1743
00:55:44.507 --> 00:55:46.388
J'ai un des clients qui lui a fait un cadeau pour le remercier.

1744
00:55:46.948 --> 00:55:47.308
Il me dit,

1745
00:55:47.328 --> 00:55:47.568
mais toi,

1746
00:55:47.588 --> 00:55:48.409
tu ne m'as pas fait de cadeau.

1747
00:55:48.469 --> 00:55:49.829
Mais moi non plus,

1748
00:55:49.830 --> 00:55:50.349
je n'ai pas de cadeau.

1749
00:55:50.589 --> 00:55:50.709
Moi,

1750
00:55:50.729 --> 00:55:51.090
je lui dis,

1751
00:55:51.390 --> 00:55:52.610
mais c'est à toi de me faire un cadeau.

1752
00:55:52.770 --> 00:55:53.711
Je vais voir avec la patronne.

1753
00:55:53.951 --> 00:55:54.491
Donc là-dessus,

1754
00:55:54.492 --> 00:55:54.771
pour moi,

1755
00:55:55.611 --> 00:55:56.932
un bon gestionnaire qui s'aiment.

1756
00:55:57.032 --> 00:55:57.853
bien son travail,

1757
00:55:58.353 --> 00:55:59.934
qu'il faut le valoriser,

1758
00:55:59.935 --> 00:56:00.874
il faut le respecter,

1759
00:56:00.875 --> 00:56:02.615
il faut faire preuve de gratitude.

1760
00:56:03.196 --> 00:56:03.756
Et là-dessus,

1761
00:56:03.916 --> 00:56:04.036
moi,

1762
00:56:04.156 --> 00:56:07.118
je suis partisan de la théorie du choc,

1763
00:56:07.458 --> 00:56:08.158
mais positive.

1764
00:56:08.779 --> 00:56:10.400
Il faut le choquer positivement,

1765
00:56:10.420 --> 00:56:11.380
il faut faire un gros cadeau.

1766
00:56:11.920 --> 00:56:12.101
Voilà,

1767
00:56:12.102 --> 00:56:13.061
250,

1768
00:56:13.062 --> 00:56:13.802
300 euros,

1769
00:56:13.882 --> 00:56:14.522
400 euros,

1770
00:56:14.542 --> 00:56:15.102
peu importe.

1771
00:56:15.482 --> 00:56:15.703
Alors là,

1772
00:56:15.704 --> 00:56:17.324
je vais sortir un argument que je sors rarement.

1773
00:56:17.544 --> 00:56:17.824
En plus,

1774
00:56:17.844 --> 00:56:18.604
c'est déductible.

1775
00:56:19.465 --> 00:56:19.965
Décharge,

1776
00:56:20.105 --> 00:56:20.846
comme dirait l'autre.

1777
00:56:21.306 --> 00:56:22.026
C'est déductible.

1778
00:56:22.526 --> 00:56:22.687
Donc,

1779
00:56:22.947 --> 00:56:23.467
c'est un cadeau.

1780
00:56:23.468 --> 00:56:24.748
Tu ne récupères pas la TVA.

1781
00:56:25.768 --> 00:56:26.028
Après,

1782
00:56:28.009 --> 00:56:28.849
tu veux le beurre,

1783
00:56:29.689 --> 00:56:31.130
tu veux l'argent du beurre et tu veux...

1784
00:56:31.830 --> 00:56:33.931
Non mais parce que je précise,

1785
00:56:34.311 --> 00:56:39.393
parce que quelquefois tu as des comptables qui t'expliquent que les cadeaux d'entreprise c'est plafonné à 22 euros,

1786
00:56:39.453 --> 00:56:39.573
ou

1787
00:56:40.293 --> 00:56:40.973
40 euros,

1788
00:56:41.013 --> 00:56:41.473
je ne sais plus,

1789
00:56:41.994 --> 00:56:43.514
c'est pour la récupération de la TVA.

1790
00:56:43.594 --> 00:56:44.134
C'est une bonne note,

1791
00:56:44.294 --> 00:56:45.815
je n'avais pas fait cette distinction.

1792
00:56:45.935 --> 00:56:47.415
Moi c'est vrai que je mets tout en compta.

1793
00:56:48.276 --> 00:56:49.256
Et c'est le comptable qui gère.

1794
00:56:49.480 --> 00:56:49.600
Oui,

1795
00:56:49.700 --> 00:56:51.201
et puis la personne qui a fait rentrer,

1796
00:56:51.321 --> 00:56:51.802
je ne sais pas,

1797
00:56:52.342 --> 00:56:54.804
disons qu'on a un immeuble de rapport qui fait 4000 par mois,

1798
00:56:54.805 --> 00:56:56.225
4000-4200,

1799
00:56:56.226 --> 00:56:58.527
la personne a fait rentrer 50 000 euros de loyer.

1800
00:57:00.948 --> 00:57:01.869
Lâcher 500 euros,

1801
00:57:01.889 --> 00:57:02.510
400 euros,

1802
00:57:02.511 --> 00:57:03.210
300 euros,

1803
00:57:03.211 --> 00:57:03.771
peu importe,

1804
00:57:04.651 --> 00:57:06.032
c'est une belle somme en valeur absolue,

1805
00:57:06.033 --> 00:57:07.113
mais en valeur relative,

1806
00:57:07.114 --> 00:57:07.793
ce n'est pas grand-chose.

1807
00:57:09.094 --> 00:57:11.536
Je vais noter toutes les personnes que je fais rentrer là.

1808
00:57:14.198 --> 00:57:16.520
Ça va être un séjour au Seychelles.

1809
00:57:17.080 --> 00:57:18.221
C'est très agréable.

1810
00:57:18.241 --> 00:57:19.021
Ça va être rétroactif.

1811
00:57:19.041 --> 00:57:19.882
C'est très agréable.

1812
00:57:19.883 --> 00:57:20.002
Moi,

1813
00:57:20.642 --> 00:57:22.243
j'attends de ta part le séjour à la Mamounia.

1814
00:57:22.343 --> 00:57:23.624
C'est mon rêve de dormir à la Mamounia.

1815
00:57:24.965 --> 00:57:25.745
Pas à Réjean.

1816
00:57:26.106 --> 00:57:28.227
Comme je ne suis pas tout à fait encore sur la phase 2,

1817
00:57:29.007 --> 00:57:29.888
j'attends encore un peu.

1818
00:57:30.788 --> 00:57:31.049
L'idée,

1819
00:57:31.089 --> 00:57:32.469
il faut récompenser le gestionnaire.

1820
00:57:32.569 --> 00:57:32.970
Et là,

1821
00:57:32.971 --> 00:57:34.351
je peux vous garantir une chose,

1822
00:57:34.352 --> 00:57:34.731
c'est que déjà,

1823
00:57:35.171 --> 00:57:35.831
chez les banquiers,

1824
00:57:36.312 --> 00:57:37.312
quasiment personne ne le fait.

1825
00:57:37.913 --> 00:57:38.673
Chez les gestionnaires,

1826
00:57:38.973 --> 00:57:39.454
encore moins.

1827
00:57:40.414 --> 00:57:40.674
Et là,

1828
00:57:41.675 --> 00:57:41.995
quand même,

1829
00:57:42.075 --> 00:57:43.196
on marque les esprits.

1830
00:57:43.848 --> 00:57:45.789
Et on a un interlocuteur qui reste un être humain,

1831
00:57:45.990 --> 00:57:50.553
un être humain et qui va quand même forcément porter plus d'attention à vos biens.

1832
00:57:50.873 --> 00:57:53.995
Il y a aussi quelque chose pour les aider dans l'immobilier,

1833
00:57:54.235 --> 00:57:58.138
un acteur qu'il ne faut pas oublier et il ne faut pas hésiter à faire un cadeau.

1834
00:57:58.578 --> 00:58:00.399
Et je dirais que c'est le plus gros cadeau qu'il faut faire.

1835
00:58:01.700 --> 00:58:03.041
C'est les animateurs du podcast.

1836
00:58:03.982 --> 00:58:04.102
Oui,

1837
00:58:04.302 --> 00:58:04.582
c'est vrai.

1838
00:58:05.623 --> 00:58:06.844
On va mettre l'adresse postale.

1839
00:58:07.364 --> 00:58:07.684
Peut-être,

1840
00:58:07.685 --> 00:58:08.145
je me suis dit,

1841
00:58:08.146 --> 00:58:09.486
on pourrait faire une rencontre physique.

1842
00:58:09.487 --> 00:58:10.226
Je ne sais pas ce que tu en penses.

1843
00:58:10.386 --> 00:58:11.327
Une petite journée.

1844
00:58:11.547 --> 00:58:12.248
Une petite journée,

1845
00:58:12.249 --> 00:58:12.788
un petit repas.

1846
00:58:13.044 --> 00:58:14.004
À Paris ou à Berlin ?

1847
00:58:14.005 --> 00:58:15.285
Ça peut être intéressant.

1848
00:58:15.286 --> 00:58:15.465
À Paris ?

1849
00:58:16.585 --> 00:58:16.705
Oui.

1850
00:58:17.685 --> 00:58:18.226
Quoique Paris,

1851
00:58:18.266 --> 00:58:18.866
c'est stressant.

1852
00:58:19.386 --> 00:58:19.506
Non,

1853
00:58:19.546 --> 00:58:20.086
mais en même temps,

1854
00:58:20.087 --> 00:58:21.066
ça te donne de l'énergie.

1855
00:58:21.767 --> 00:58:22.447
Je préfère Londres.

1856
00:58:23.447 --> 00:58:23.947
À Londres,

1857
00:58:23.948 --> 00:58:24.067
moi,

1858
00:58:24.068 --> 00:58:24.467
je ne sais pas,

1859
00:58:24.487 --> 00:58:25.028
j'ai un peu de mal.

1860
00:58:28.249 --> 00:58:29.189
J'adore leur accent,

1861
00:58:29.949 --> 00:58:31.229
j'aime bien un peu leur humour,

1862
00:58:31.330 --> 00:58:31.610
etc.

1863
00:58:31.630 --> 00:58:32.030
Pourquoi pas,

1864
00:58:32.090 --> 00:58:32.210
oui.

1865
00:58:32.350 --> 00:58:32.730
Pourquoi pas.

1866
00:58:32.750 --> 00:58:32.870
Non,

1867
00:58:32.871 --> 00:58:33.290
mais Paris,

1868
00:58:33.310 --> 00:58:33.870
on peut faire une...

1869
00:58:34.330 --> 00:58:35.351
Dites-le dans les commentaires.

1870
00:58:36.191 --> 00:58:39.552
Et seuls ceux qui auront mis 5 étoiles seront invités.

1871
00:58:40.292 --> 00:58:43.055
Alors mettez-nous des étoiles et des commentaires,

1872
00:58:43.075 --> 00:58:44.036
notamment sur Apple Podcasts,

1873
00:58:44.037 --> 00:58:45.277
parce qu'on a quand même des haineux.

1874
00:58:45.897 --> 00:58:50.021
Alors il y en a un qui a mis une étoile sur cinq en disant que les blagues racistes ne passaient pas.

1875
00:58:51.222 --> 00:58:51.342
Ça,

1876
00:58:51.382 --> 00:58:52.763
je t'ai toujours dit de te calmer un peu.

1877
00:58:52.843 --> 00:58:52.983
Non,

1878
00:58:52.984 --> 00:58:54.785
ce n'est pas moi qui fais plus de blagues racistes.

1879
00:58:55.866 --> 00:58:56.546
Autre technique ?

1880
00:58:56.887 --> 00:58:57.127
Vas-y.

1881
00:58:57.647 --> 00:58:59.989
Alors il y a une technique qui est hyper importante à mettre en place.

1882
00:59:00.029 --> 00:59:00.630
Si vous avez,

1883
00:59:00.670 --> 00:59:01.231
par exemple,

1884
00:59:01.851 --> 00:59:07.576
deux ou trois immeubles de rapport dans une même zone qui n'est pas une concentration non plus,

1885
00:59:07.596 --> 00:59:09.597
plus trop important de patrimoine.

1886
00:59:10.217 --> 00:59:11.077
Ce que vous pouvez faire,

1887
00:59:11.137 --> 00:59:12.477
c'est que si c'est la même agence,

1888
00:59:12.637 --> 00:59:25.321
mettez deux gestionnaires différents pour pouvoir comparer les résultats en matière de qualité de gestion locative mais en fonction de la personne qui gère.

1889
00:59:25.741 --> 00:59:26.021
Donc ça,

1890
00:59:26.061 --> 00:59:30.562
c'est aussi important de se dire je ne mets pas tout le temps la même personne.

1891
00:59:30.622 --> 00:59:31.063
Alors moi,

1892
00:59:32.143 --> 00:59:36.204
il y a une agence justement où j'avais une des meilleures gestionnaires de France dans un réseau.

1893
00:59:36.888 --> 00:59:39.592
Elle a été élue régulièrement meilleure gestionnaire de France.

1894
00:59:40.333 --> 00:59:40.553
Et là,

1895
00:59:40.954 --> 00:59:41.655
ça n'a pas manqué.

1896
00:59:41.995 --> 00:59:43.577
Elle est partie également en congé mat.

1897
00:59:44.476 --> 00:59:45.617
Et la gestion a capoté.

1898
00:59:46.298 --> 00:59:46.518
Donc...

1899
00:59:47.238 --> 00:59:48.499
C'est pas une misogyne.

1900
00:59:49.060 --> 00:59:49.200
Non,

1901
00:59:49.260 --> 00:59:49.520
pourquoi ?

1902
00:59:49.660 --> 00:59:50.101
Sous-entendu,

1903
00:59:50.181 --> 00:59:52.082
prenez pas de femmes à Angers.

1904
00:59:52.162 --> 00:59:52.363
Alors,

1905
00:59:52.364 --> 00:59:53.083
la plupart du temps,

1906
00:59:53.103 --> 00:59:53.704
ce sont des femmes.

1907
00:59:53.884 --> 00:59:54.004
Non,

1908
00:59:54.005 --> 00:59:54.905
mais je plaisante.

1909
00:59:54.906 --> 00:59:55.625
Alors,

1910
00:59:55.626 --> 00:59:56.106
tu sauras que moi,

1911
00:59:56.107 --> 00:59:56.926
je suis féministe.

1912
00:59:57.006 --> 00:59:58.127
Même si ma femme ne me croit pas,

1913
00:59:58.868 --> 01:00:01.210
je suis féministe et je devrais peut-être pas le dire,

1914
01:00:01.250 --> 01:00:07.455
mais je fais systématiquement un tarif aux femmes pour le mastermind de Signe Noir pour les encourager de venir et de se former.

1915
01:00:07.895 --> 01:00:08.616
Tu vas voir.

1916
01:00:08.617 --> 01:00:09.136
J'étais content,

1917
01:00:09.477 --> 01:00:10.117
j'en ai eu quatre.

1918
01:00:10.438 --> 01:00:11.719
Tu vas voir des mecs qui vont dire que c'est des femmes.

1919
01:00:11.720 --> 01:00:11.799
Moi,

1920
01:00:11.800 --> 01:00:12.319
je suis autre.

1921
01:00:12.519 --> 01:00:12.880
Voilà.

1922
01:00:13.400 --> 01:00:14.000
Tu veux que je te montre ?

1923
01:00:14.241 --> 01:00:14.361
Non,

1924
01:00:14.362 --> 01:00:14.481
non,

1925
01:00:14.521 --> 01:00:14.761
c'est bon,

1926
01:00:14.801 --> 01:00:16.082
t'as la réduction.

1927
01:00:16.083 --> 01:00:16.202
Non,

1928
01:00:16.203 --> 01:00:16.442
c'est bon,

1929
01:00:16.463 --> 01:00:17.784
t'as la réduction.

1930
01:00:17.785 --> 01:00:18.284
Pensez à ça.

1931
01:00:20.406 --> 01:00:20.586
Alors,

1932
01:00:20.706 --> 01:00:22.668
quelques petits points pour terminer.

1933
01:00:24.409 --> 01:00:27.291
Il y a ce qu'on appelle des red flags en anglais,

1934
01:00:27.351 --> 01:00:28.973
donc des signaux d'alerte.

1935
01:00:29.453 --> 01:00:29.753
Pour moi,

1936
01:00:29.813 --> 01:00:31.235
il y a des honoraires trop bas.

1937
01:00:31.315 --> 01:00:32.015
Une agence qui prend,

1938
01:00:32.035 --> 01:00:32.476
par exemple,

1939
01:00:32.496 --> 01:00:32.636
5%

1940
01:00:32.956 --> 01:00:34.097
TTC ou 4%

1941
01:00:34.117 --> 01:00:34.337
TTC.

1942
01:00:34.758 --> 01:00:34.878
Oui,

1943
01:00:34.879 --> 01:00:35.238
c'est 7,

1944
01:00:35.298 --> 01:00:35.518
8.

1945
01:00:35.638 --> 01:00:35.898
Pour moi,

1946
01:00:36.379 --> 01:00:37.160
c'est rédhibitoire.

1947
01:00:37.480 --> 01:00:37.740
En fait,

1948
01:00:37.760 --> 01:00:38.100
le taux,

1949
01:00:38.180 --> 01:00:38.641
quelque part,

1950
01:00:38.642 --> 01:00:39.341
on s'en fiche.

1951
01:00:40.202 --> 01:00:40.562
Pourquoi ?

1952
01:00:40.702 --> 01:00:41.563
Parce que ce qui compte,

1953
01:00:41.583 --> 01:00:42.364
c'est la qualité.

1954
01:00:42.668 --> 01:00:45.990
de la gestion locative et pas le taux de commission.

1955
01:00:46.950 --> 01:00:47.070
Ça,

1956
01:00:47.130 --> 01:00:47.871
c'est un premier point.

1957
01:00:48.771 --> 01:00:52.253
Un gestionnaire qui a trop de lots à gérer,

1958
01:00:52.313 --> 01:00:52.433
ça,

1959
01:00:52.493 --> 01:00:53.714
c'est quelque chose également qui est,

1960
01:00:54.174 --> 01:00:54.474
pour moi,

1961
01:00:54.795 --> 01:00:55.475
rédhibitoire.

1962
01:00:55.995 --> 01:00:56.556
Il y a une agence,

1963
01:00:56.557 --> 01:00:56.916
par exemple,

1964
01:00:56.917 --> 01:00:57.536
à Besançon,

1965
01:00:57.756 --> 01:01:00.518
qui a un portefeuille de gestion locative de 3 000 logements.

1966
01:01:00.578 --> 01:01:07.101
Je ne travaillerai jamais avec eux parce qu'ils ont un portefeuille trop important.

1967
01:01:07.622 --> 01:01:10.223
Et si on reprend par gestionnaire au-delà de 300 lots,

1968
01:01:10.263 --> 01:01:10.523
pour moi,

1969
01:01:10.623 --> 01:01:11.684
c'est beaucoup trop important.

1970
01:01:12.292 --> 01:01:14.694
Il y a aussi un point extrêmement important,

1971
01:01:14.695 --> 01:01:17.275
il faut demander si l'agence locative,

1972
01:01:17.455 --> 01:01:18.816
qui est une agence immobilière également,

1973
01:01:19.497 --> 01:01:23.940
est-ce qu'elle a un comptable en interne pour faire toutes les quittances,

1974
01:01:23.941 --> 01:01:24.760
toutes les comptabilités,

1975
01:01:24.761 --> 01:01:24.881
etc.

1976
01:01:25.321 --> 01:01:26.962
Il y a beaucoup d'agences où il n'y a pas de comptable,

1977
01:01:27.562 --> 01:01:28.443
et là ce n'est pas possible.

1978
01:01:28.444 --> 01:01:28.643
En fait,

1979
01:01:28.644 --> 01:01:30.384
on ne peut pas être au four et au moulin en même temps.

1980
01:01:30.745 --> 01:01:32.386
Parce que la quittance,

1981
01:01:32.426 --> 01:01:33.086
il faut expliquer,

1982
01:01:33.266 --> 01:01:35.468
elle est généralement envoyée quand le virement arrive,

1983
01:01:36.088 --> 01:01:36.849
pour le mettre en face.

1984
01:01:37.489 --> 01:01:39.010
Tu peux avoir l'appel des fonds,

1985
01:01:39.050 --> 01:01:40.171
tu peux avoir la comptabilité,

1986
01:01:40.211 --> 01:01:41.332
tu peux avoir les frais.

1987
01:01:42.869 --> 01:01:44.190
Il y a énormément de choses.

1988
01:01:44.350 --> 01:01:47.532
Les sous-traitants qu'il faut payer sur le ménage dans l'immeuble,

1989
01:01:48.673 --> 01:01:49.694
la petite maintenance.

1990
01:01:49.834 --> 01:01:51.876
Il faut un comptable sur plusieurs centaines de lots.

1991
01:01:52.136 --> 01:01:52.296
Donc,

1992
01:01:52.476 --> 01:01:55.779
il y a des agences qui ne disposent pas de comptable parce qu'elles n'ont pas les moyens.

1993
01:01:56.139 --> 01:01:56.940
L'agence est trop petite,

1994
01:01:57.160 --> 01:01:57.701
trop gros.

1995
01:01:57.702 --> 01:01:58.421
Ce n'est pas bon.

1996
01:01:58.962 --> 01:01:59.802
L'agence trop petite,

1997
01:01:59.803 --> 01:02:00.543
ce n'est pas bon non plus.

1998
01:02:01.103 --> 01:02:02.124
Le manque de réactivité,

1999
01:02:02.144 --> 01:02:02.384
en fait,

2000
01:02:02.385 --> 01:02:03.165
dans les premiers réchanges,

2001
01:02:03.185 --> 01:02:03.585
c'est mort.

2002
01:02:03.966 --> 01:02:05.607
Vous appelez un lundi.

2003
01:02:06.768 --> 01:02:08.029
On vous rappelle 15 jours plus tard.

2004
01:02:08.030 --> 01:02:08.269
Pour moi,

2005
01:02:08.289 --> 01:02:08.409
ça,

2006
01:02:08.469 --> 01:02:08.770
c'est mort.

2007
01:02:10.111 --> 01:02:10.231
Donc,

2008
01:02:10.251 --> 01:02:10.371
ça,

2009
01:02:10.431 --> 01:02:11.492
c'est rédhibitoire également.

2010
01:02:12.492 --> 01:02:12.772
Pareil,

2011
01:02:12.892 --> 01:02:13.513
sur ça,

2012
01:02:13.553 --> 01:02:14.894
tu peux faire le client mystère,

2013
01:02:16.075 --> 01:02:21.979
contacter les agences sur un bien qu'ils ont en location et tu regardes en délai de réponse ?

2014
01:02:23.019 --> 01:02:23.140
Oui,

2015
01:02:23.520 --> 01:02:24.420
tout à fait.

2016
01:02:25.221 --> 01:02:26.842
Parce qu'un locataire,

2017
01:02:26.902 --> 01:02:29.304
c'est comme moi quand je bossais dans l'automobile,

2018
01:02:30.284 --> 01:02:32.446
quand un prospect était intéressé par un véhicule,

2019
01:02:34.187 --> 01:02:36.509
il ne fallait pas le rappeler dans 15 jours.

2020
01:02:36.869 --> 01:02:38.270
Parce que qu'est-ce qui s'était passé entre temps ?

2021
01:02:38.510 --> 01:02:40.031
Il aurait contacté plein d'autres personnes.

2022
01:02:40.032 --> 01:02:41.012
Il a acheté un autre véhicule.

2023
01:02:41.192 --> 01:02:41.432
Donc là,

2024
01:02:41.472 --> 01:02:41.892
c'est pareil.

2025
01:02:41.912 --> 01:02:42.172
En fait,

2026
01:02:42.432 --> 01:02:42.752
ça se trouve,

2027
01:02:42.772 --> 01:02:45.893
c'était un bon locataire et il a pris une autre location.

2028
01:02:45.953 --> 01:02:46.954
Donc la réactivité,

2029
01:02:47.014 --> 01:02:47.834
c'est très important.

2030
01:02:48.634 --> 01:02:49.694
Et pour moi,

2031
01:02:49.695 --> 01:02:53.055
il faut trouver une agence qui est dans un rapport.

2032
01:02:54.136 --> 01:02:55.236
Je ne gère pas que des lots.

2033
01:02:55.796 --> 01:02:58.337
Je gère le patrimoine d'un individu,

2034
01:02:58.397 --> 01:02:59.057
d'une famille.

2035
01:02:59.897 --> 01:03:00.157
Et là,

2036
01:03:00.877 --> 01:03:00.998
moi,

2037
01:03:01.018 --> 01:03:02.478
je fais beaucoup d'inception là-dessus aussi.

2038
01:03:02.498 --> 01:03:03.098
Il faut le dire.

2039
01:03:03.138 --> 01:03:03.458
Écoutez,

2040
01:03:03.498 --> 01:03:03.798
monsieur,

2041
01:03:04.739 --> 01:03:06.759
j'ai des millions d'euros de dette bancaire.

2042
01:03:07.779 --> 01:03:09.760
Je ne peux pas me permettre que ça capote.

2043
01:03:10.260 --> 01:03:10.380
Là,

2044
01:03:10.460 --> 01:03:12.822
c'est la manière franche et directe de mettre la pression.

2045
01:03:13.843 --> 01:03:16.065
Quand je gérais mes locataires en direct,

2046
01:03:17.346 --> 01:03:18.347
je parlais des particuliers,

2047
01:03:18.487 --> 01:03:18.967
je disais,

2048
01:03:19.968 --> 01:03:20.228
« Monsieur,

2049
01:03:20.249 --> 01:03:21.169
j'ai un crédit là-dessus,

2050
01:03:21.209 --> 01:03:22.330
il faudra me payer tous les mois,

2051
01:03:22.370 --> 01:03:24.152
je ne peux pas me permettre d'être à découvert. »

2052
01:03:25.953 --> 01:03:26.214
Et ça,

2053
01:03:26.474 --> 01:03:33.940
il faut être très clair avec les locataires ou avec le gestionnaire pour qu'ils puissent comprendre que ce n'est pas un héritier qui est en face de lui,

2054
01:03:34.220 --> 01:03:34.741
un rentier.

2055
01:03:34.742 --> 01:03:35.942
Je ne sais pas si tu le savais,

2056
01:03:35.943 --> 01:03:36.702
mais 60%

2057
01:03:36.703 --> 01:03:38.484
du patrimoine français provient de l'héritage.

2058
01:03:40.073 --> 01:03:40.333
60%

2059
01:03:40.773 --> 01:03:43.035
je pensais que c'était plus c'était 35%

2060
01:03:43.055 --> 01:03:46.958
dans les années 70 je l'ai vu sur l'érythocratie 60%

2061
01:03:46.959 --> 01:03:55.083
c'est beaucoup je m'en suis rendu compte sur la vidéo de Mounir parce qu'on a parlé d'un cas tu sais

2062
01:03:55.824 --> 01:03:56.885
Franck que tu connais

2063
01:03:58.326 --> 01:04:07.092
Franck que tu as vu en plus en Mastermind qui est très sympathique et qui était bloqué et qui a fait 2 millions de 2 en 18 mois

2064
01:04:08.224 --> 01:04:08.904
Et les gens disaient,

2065
01:04:08.924 --> 01:04:10.185
non mais il a forcément hérité.

2066
01:04:11.025 --> 01:04:11.405
En France,

2067
01:04:12.345 --> 01:04:13.705
une réussite est forcément héritée.

2068
01:04:14.766 --> 01:04:20.907
Et je me demande si c'est pas pour ça que le storytelling met tant de choses sur le misérabilisme.

2069
01:04:22.088 --> 01:04:22.688
J'étais fauché.

2070
01:04:24.048 --> 01:04:26.649
Parce qu'on considère qu'on ne peut pas réussir sans héritage.

2071
01:04:26.709 --> 01:04:26.889
Donc,

2072
01:04:27.729 --> 01:04:31.210
dire que t'as commencé sans argent et insister...

2073
01:04:31.310 --> 01:04:31.430
Oui,

2074
01:04:31.490 --> 01:04:32.411
puis t'as habillé du survivant.

2075
01:04:32.631 --> 01:04:33.351
Si moi j'ai pu le faire,

2076
01:04:33.352 --> 01:04:33.951
tout le monde peut le faire.

2077
01:04:34.051 --> 01:04:34.171
Ouais.

2078
01:04:35.171 --> 01:04:37.812
Et la blague raciste sur le commentaire...

2079
01:04:38.120 --> 01:04:38.902
Blague douteuse ?

2080
01:04:39.904 --> 01:04:42.892
Pas fan des blagues sur les pays en voie de développement comme l'île Maurice ?

2081
01:04:44.347 --> 01:04:46.108
Tout en précisant que c'est une blague raciste.

2082
01:04:46.168 --> 01:04:48.370
Depuis quand faire une blague sur un pays est une blague raciste ?

2083
01:04:48.430 --> 01:04:49.690
C'est même pas un pays en développement.

2084
01:04:50.211 --> 01:04:51.611
C'est quoi ?

2085
01:04:53.312 --> 01:04:53.652
C'est quoi ?

2086
01:04:54.413 --> 01:04:55.093
Ça c'est toi qui...

2087
01:04:57.755 --> 01:04:58.515
Non mais l'île Maurice,

2088
01:04:58.516 --> 01:04:58.755
en plus,

2089
01:04:58.756 --> 01:05:00.976
tu tapes généralement plus sur les Africains que sur l'île Maurice.

2090
01:05:01.377 --> 01:05:01.677
Mais voilà,

2091
01:05:01.737 --> 01:05:04.158
non mais...

2092
01:05:04.398 --> 01:05:05.419
Faire une blague sur un pays,

2093
01:05:05.420 --> 01:05:05.859
c'est une blague.

2094
01:05:05.860 --> 01:05:06.479
Non mais tu vois,

2095
01:05:06.480 --> 01:05:07.540
là c'est un truc qui est important.

2096
01:05:07.620 --> 01:05:08.420
On peut plus rire,

2097
01:05:08.421 --> 01:05:09.221
on peut plus rien dire.

2098
01:05:09.761 --> 01:05:11.562
Nous on a une chance,

2099
01:05:11.563 --> 01:05:12.342
on n'a pas de sponsor.

2100
01:05:13.947 --> 01:05:15.667
On n'est pas sponsorisé par les matelas,

2101
01:05:16.108 --> 01:05:16.628
je ne sais quoi.

2102
01:05:16.748 --> 01:05:17.768
Ou par NordVPN.

2103
01:05:17.808 --> 01:05:17.928
Non,

2104
01:05:17.948 --> 01:05:18.828
mais tu sais que tu as...

2105
01:05:18.848 --> 01:05:20.589
Tu sais quoi,

2106
01:05:20.649 --> 01:05:20.769
moi,

2107
01:05:20.929 --> 01:05:21.189
en fait,

2108
01:05:21.209 --> 01:05:21.569
je me dis,

2109
01:05:21.570 --> 01:05:21.789
putain,

2110
01:05:21.909 --> 01:05:23.210
calme-toi au niveau de mon cerveau.

2111
01:05:23.990 --> 01:05:26.050
J'ai vu le classement des meilleurs podcasts.

2112
01:05:26.051 --> 01:05:28.051
Il y en a un en podcast immobilier,

2113
01:05:28.571 --> 01:05:29.731
sponsorisé par des matelas.

2114
01:05:31.352 --> 01:05:31.472
Non,

2115
01:05:31.492 --> 01:05:32.312
mais c'est vrai.

2116
01:05:32.772 --> 01:05:34.032
Le pauvre.

2117
01:05:34.513 --> 01:05:34.813
En fait,

2118
01:05:34.814 --> 01:05:35.673
ce qui me tue,

2119
01:05:35.793 --> 01:05:36.153
je me dis,

2120
01:05:36.213 --> 01:05:36.533
putain,

2121
01:05:36.553 --> 01:05:36.913
mais en fait,

2122
01:05:36.914 --> 01:05:38.154
la valeur ajoutée,

2123
01:05:38.194 --> 01:05:39.514
elle flirte avec le zéro.

2124
01:05:40.214 --> 01:05:40.554
En plus,

2125
01:05:40.574 --> 01:05:41.334
le sponsoring,

2126
01:05:41.415 --> 01:05:43.015
c'est un putain de matelas IKEA.

2127
01:05:44.316 --> 01:05:50.121
et puis derrière nous on voudrait nous enlever en plus notre liberté de penser comme dirait

2128
01:05:51.022 --> 01:06:10.078
Pagny on est encore libre d'auto-dérision de s'envoyer quelques balles perdues c'est marrant les gens ne se rendent pas compte que la création de podcast ne se rende pas compte que déjà c'est pas scripté et donc que c'est un échange et que automatiquement tu peux te faire amener

2129
01:06:10.758 --> 01:06:11.279
c'est marrant

2130
01:06:11.543 --> 01:06:11.743
Voilà,

2131
01:06:11.943 --> 01:06:13.585
c'est un moment de liberté qu'on a,

2132
01:06:13.705 --> 01:06:14.766
et ce depuis trois ans.

2133
01:06:15.206 --> 01:06:17.108
Et c'est ce qui nous fait soutenir,

2134
01:06:17.588 --> 01:06:18.008
mine de rien,

2135
01:06:18.048 --> 01:06:19.550
pendant trois ans la production de contenu.

2136
01:06:20.150 --> 01:06:21.571
C'est que depuis le premier jour,

2137
01:06:21.611 --> 01:06:24.133
c'est toujours le même plaisir de reenregistrer un podcast.

2138
01:06:24.294 --> 01:06:25.695
Même si je n'ai pas mes cadeaux.

2139
01:06:26.616 --> 01:06:33.041
J'ai oublié le nom de ce brillant français qui avait sorti une expression qui a été reprise par le monarque Hassan II.

2140
01:06:33.942 --> 01:06:34.482
Le style,

2141
01:06:34.842 --> 01:06:35.263
c'est l'homme.

2142
01:06:35.923 --> 01:06:36.143
Et moi,

2143
01:06:36.964 --> 01:06:37.925
je le crois profondément.

2144
01:06:38.705 --> 01:06:38.826
Nous,

2145
01:06:38.827 --> 01:06:40.387
on a une ligne éditoriale.

2146
01:06:40.955 --> 01:06:43.036
qui est fondée sur une forme de disruption,

2147
01:06:43.577 --> 01:06:46.939
sur une pensée stratégique et sur de l'humour.

2148
01:06:49.501 --> 01:06:49.821
Donc voilà.

2149
01:06:50.302 --> 01:06:50.922
Enfin,

2150
01:06:50.942 --> 01:06:51.602
petite parenthèse,

2151
01:06:51.803 --> 01:06:55.505
ces mêmes gens vont aller mettre 5 étoiles aux vendeurs de matelas.

2152
01:06:57.226 --> 01:06:57.567
Donc voilà.

2153
01:06:57.907 --> 01:06:58.107
Alors,

2154
01:06:59.948 --> 01:07:00.749
quelques derniers points.

2155
01:07:01.069 --> 01:07:01.329
Pour moi,

2156
01:07:01.330 --> 01:07:01.970
il faut le tester,

2157
01:07:01.971 --> 01:07:03.371
le gestionnaire locatif.

2158
01:07:03.631 --> 01:07:04.411
Comment tu le testes ?

2159
01:07:05.232 --> 01:07:05.492
Alors déjà,

2160
01:07:05.572 --> 01:07:07.614
poser lui quelques questions techniques.

2161
01:07:09.975 --> 01:07:11.136
Est-ce que vous proposez des GLI ?

2162
01:07:11.236 --> 01:07:11.636
S'il te dit,

2163
01:07:11.797 --> 01:07:12.417
c'est quoi une GLI ?

2164
01:07:12.978 --> 01:07:13.858
Garantie de loyer à payer.

2165
01:07:15.500 --> 01:07:17.421
S'il te dit oui,

2166
01:07:18.642 --> 01:07:19.363
qui est l'assureur ?

2167
01:07:19.903 --> 01:07:20.023
Moi,

2168
01:07:20.084 --> 01:07:21.925
j'aime bien quand c'est des grands assureurs comme AXA.

2169
01:07:22.325 --> 01:07:22.726
Par exemple,

2170
01:07:22.866 --> 01:07:23.707
sans leur faire de la pub,

2171
01:07:23.827 --> 01:07:24.807
mais chez Saint-Uri 21,

2172
01:07:24.827 --> 01:07:26.929
c'est AXA qui assure la GLI.

2173
01:07:27.630 --> 01:07:29.131
Je peux même vous donner le taux à prix coûtant,

2174
01:07:29.151 --> 01:07:30.512
c'est 2,80.

2175
01:07:30.513 --> 01:07:32.094
C'est 3,30.

2176
01:07:32.095 --> 01:07:32.434
Mais moi,

2177
01:07:32.435 --> 01:07:33.535
je l'ai à 2,80,

2178
01:07:33.536 --> 01:07:34.215
il suffit de demander.

2179
01:07:35.677 --> 01:07:37.518
Il y a même une protection juridique à l'intérieur.

2180
01:07:37.638 --> 01:07:37.898
AXA,

2181
01:07:38.199 --> 01:07:38.459
en fait...

2182
01:07:38.967 --> 01:07:39.387
La leçon,

2183
01:07:39.467 --> 01:07:39.968
c'est que moi,

2184
01:07:40.568 --> 01:07:41.449
en matière de PNB,

2185
01:07:42.490 --> 01:07:43.430
de produit net bancaire,

2186
01:07:43.450 --> 01:07:46.152
de profitabilité dans la relation clientèle,

2187
01:07:46.312 --> 01:07:49.775
je vais faire travailler l'assurance bancaire dans un premier temps,

2188
01:07:49.776 --> 01:07:53.878
mais ensuite je migre sur des vrais assureurs en cas de sinistre.

2189
01:07:55.118 --> 01:07:57.120
Posez-leur la question sur l'encadrement de loyer.

2190
01:07:58.881 --> 01:08:01.063
Est-ce qu'il y a une indexation ou pas sur l'IRL ?

2191
01:08:01.623 --> 01:08:03.925
Donc sur l'indexation,

2192
01:08:05.486 --> 01:08:07.007
là on est sur les loyers d'habitation.

2193
01:08:07.703 --> 01:08:09.404
Le loyer d'habitation,

2194
01:08:09.484 --> 01:08:11.286
c'est tous les ans ?

2195
01:08:11.626 --> 01:08:12.167
Ça dépend.

2196
01:08:12.307 --> 01:08:13.248
Je crois que c'est tous les ans.

2197
01:08:13.249 --> 01:08:14.088
Je n'en suis pas sûr,

2198
01:08:14.108 --> 01:08:15.049
mais je crois que c'est tous les ans.

2199
01:08:15.529 --> 01:08:15.990
L'IRL ?

2200
01:08:16.930 --> 01:08:17.411
L'IRL,

2201
01:08:17.412 --> 01:08:17.531
oui.

2202
01:08:17.831 --> 01:08:17.951
Moi,

2203
01:08:17.991 --> 01:08:21.374
j'ai un principe sur les zones qui ne sont pas très tendues.

2204
01:08:21.694 --> 01:08:22.515
Je n'augmente pas le loyer.

2205
01:08:22.516 --> 01:08:23.536
D'accord.

2206
01:08:24.136 --> 01:08:24.256
Donc,

2207
01:08:24.296 --> 01:08:27.939
j'augmente le loyer uniquement sur les zones tendues et sur les locaux commerciaux.

2208
01:08:29.400 --> 01:08:29.921
A fortiori,

2209
01:08:29.961 --> 01:08:30.241
en fait,

2210
01:08:31.022 --> 01:08:31.862
en emplacement numéro un.

2211
01:08:31.863 --> 01:08:31.943
Et ça,

2212
01:08:31.944 --> 01:08:32.783
c'est le gestionnaire mercatif qui va te...

2213
01:08:32.784 --> 01:08:33.964
Il doit le faire automatiquement.

2214
01:08:36.306 --> 01:08:37.387
Est-ce qu'il rédige ses bails ?

2215
01:08:37.775 --> 01:08:38.295
C'est beau,

2216
01:08:38.375 --> 01:08:38.596
pardon,

2217
01:08:38.836 --> 01:08:39.276
lui-même.

2218
01:08:39.896 --> 01:08:42.458
Ou est-ce que c'est un modèle bidon pris sur Internet,

2219
01:08:42.518 --> 01:08:42.638
etc.

2220
01:08:43.738 --> 01:08:44.059
Et donc,

2221
01:08:44.399 --> 01:08:44.519
ça,

2222
01:08:44.599 --> 01:08:47.060
c'est quand même des questions qui sont assez importantes.

2223
01:08:47.961 --> 01:08:49.642
Le nombre de sites sur lesquels il publie.

2224
01:08:49.662 --> 01:08:51.783
J'étais tombé sur une agence qui m'avait sorti une réponse.

2225
01:08:52.983 --> 01:08:53.304
Franchement,

2226
01:08:53.305 --> 01:08:55.525
j'étais consterné.

2227
01:08:56.565 --> 01:08:57.106
Elle avait dit,

2228
01:08:57.626 --> 01:08:57.746
nous,

2229
01:08:57.747 --> 01:08:59.087
on publie sur certains sites,

2230
01:08:59.088 --> 01:09:00.247
mais on ne publie pas sur le Boncoin.

2231
01:09:01.528 --> 01:09:02.929
Quand tu ne publies pas sur le Boncoin,

2232
01:09:03.309 --> 01:09:04.250
c'est comme si tu me disais,

2233
01:09:04.310 --> 01:09:04.870
écoute,

2234
01:09:05.150 --> 01:09:06.511
je ne prends pas l'autoroute.

2235
01:09:07.511 --> 01:09:08.392
ni la nationale.

2236
01:09:09.152 --> 01:09:10.193
Je suis traversé la France.

2237
01:09:11.134 --> 01:09:12.034
La départementale,

2238
01:09:12.895 --> 01:09:13.455
c'est suffisant,

2239
01:09:13.456 --> 01:09:13.836
je pense.

2240
01:09:17.938 --> 01:09:19.700
Il y a un indicateur également.

2241
01:09:21.001 --> 01:09:23.722
Je sais que ça représente de l'argent pour le gestionnaire.

2242
01:09:24.003 --> 01:09:24.543
Argent ?

2243
01:09:24.983 --> 01:09:25.384
Argent,

2244
01:09:25.484 --> 01:09:25.604
toi,

2245
01:09:25.605 --> 01:09:26.484
de donner argent.

2246
01:09:26.485 --> 01:09:27.225
Tu n'as pas dit dip ?

2247
01:09:28.065 --> 01:09:28.966
C'est raciste ou pas ?

2248
01:09:29.286 --> 01:09:29.406
Non,

2249
01:09:29.426 --> 01:09:29.907
mais dit dip.

2250
01:09:30.287 --> 01:09:30.407
Non,

2251
01:09:30.607 --> 01:09:30.807
zip.

2252
01:09:31.168 --> 01:09:31.308
Non,

2253
01:09:31.309 --> 01:09:31.808
tu regardes rien.

2254
01:09:31.828 --> 01:09:32.569
Tu n'as pas dit dip.

2255
01:09:32.589 --> 01:09:33.930
Tu n'as pas dit zip.

2256
01:09:34.230 --> 01:09:34.830
C'est les zips,

2257
01:09:34.831 --> 01:09:35.711
la fermeture éclair.

2258
01:09:36.143 --> 01:09:36.484
Je sais,

2259
01:09:36.485 --> 01:09:36.805
je sais,

2260
01:09:36.806 --> 01:09:37.126
je sais.

2261
01:09:37.327 --> 01:09:39.473
Alors tu sais qui a inventé la fermeture éclair ?

2262
01:09:39.774 --> 01:09:40.216
C'est français.

2263
01:09:40.557 --> 01:09:41.138
C'est Hermès.

2264
01:09:41.738 --> 01:09:42.118
C'est Hermès.

2265
01:09:42.398 --> 01:09:42.939
Ouais.

2266
01:09:42.940 --> 01:09:43.359
Les Français.

2267
01:09:43.539 --> 01:09:44.220
Il y a de l'innovation,

2268
01:09:44.280 --> 01:09:44.620
bien sûr.

2269
01:09:44.621 --> 01:09:46.241
On peut quasiment tout inventer,

2270
01:09:46.242 --> 01:09:46.661
les Français.

2271
01:09:46.922 --> 01:09:48.423
Le truc où moi,

2272
01:09:48.483 --> 01:09:52.886
j'aime bien vérifier sur les annonces que l'agence va publier,

2273
01:09:53.546 --> 01:09:54.627
j'aime bien de voir si,

2274
01:09:55.007 --> 01:09:55.307
tu sais,

2275
01:09:55.327 --> 01:09:56.388
pour faire les économies,

2276
01:09:56.488 --> 01:10:01.551
ils te mettent trois photos sur une seule photo pour ne pas payer le pacte de cinq photos.

2277
01:10:02.452 --> 01:10:02.572
Ça,

2278
01:10:02.632 --> 01:10:02.892
c'est quoi ?

2279
01:10:02.912 --> 01:10:03.413
Je n'ai pas compris.

2280
01:10:03.414 --> 01:10:04.113
Sur le Boncoin.

2281
01:10:04.333 --> 01:10:04.613
Tu sais,

2282
01:10:04.614 --> 01:10:05.054
sur le Boncoin,

2283
01:10:05.055 --> 01:10:05.774
tu as trois photos.

2284
01:10:05.775 --> 01:10:05.934
Ah oui,

2285
01:10:05.954 --> 01:10:06.074
oui.

2286
01:10:06.174 --> 01:10:06.295
Ah,

2287
01:10:06.335 --> 01:10:06.575
putain.

2288
01:10:07.055 --> 01:10:07.675
Et Tannac,

2289
01:10:07.696 --> 01:10:09.177
ils te mettent des petites photos.

2290
01:10:09.178 --> 01:10:09.697
On ne voit rien.

2291
01:10:09.997 --> 01:10:11.258
Où on ne voit strictement rien.

2292
01:10:11.958 --> 01:10:12.218
Et là,

2293
01:10:12.298 --> 01:10:13.219
ce qui est très marrant,

2294
01:10:13.319 --> 01:10:13.539
et ça,

2295
01:10:13.579 --> 01:10:14.399
c'est un petit conseil.

2296
01:10:15.059 --> 01:10:16.160
Premier message que j'envoie,

2297
01:10:16.580 --> 01:10:18.581
est-il possible d'avoir un dossier photo complet ?

2298
01:10:19.481 --> 01:10:21.942
Tu regardes le délai qu'ils te mettent à te répondre.

2299
01:10:22.102 --> 01:10:22.642
Il y en a un,

2300
01:10:23.003 --> 01:10:23.843
dix jours pour me répondre.

2301
01:10:24.303 --> 01:10:24.463
Ouais.

2302
01:10:24.903 --> 01:10:25.223
Dix jours.

2303
01:10:25.664 --> 01:10:25.784
Non,

2304
01:10:25.824 --> 01:10:26.244
mais dix jours,

2305
01:10:26.264 --> 01:10:27.985
c'est une éternité quand tu cherches un logement.

2306
01:10:28.785 --> 01:10:30.186
Mais tu as le temps surtout d'aller voir d'autres.

2307
01:10:30.246 --> 01:10:31.046
Parce que si le mec,

2308
01:10:31.047 --> 01:10:31.666
il ne te répond pas.

2309
01:10:33.107 --> 01:10:34.027
Donnez-moi argent.

2310
01:10:34.307 --> 01:10:34.427
Non,

2311
01:10:34.428 --> 01:10:35.048
mais tu vas te dire,

2312
01:10:35.168 --> 01:10:35.608
il est loué.

2313
01:10:35.988 --> 01:10:36.268
Tu vois,

2314
01:10:36.348 --> 01:10:36.748
il est loué.

2315
01:10:37.709 --> 01:10:38.389
Et le truc,

2316
01:10:38.669 --> 01:10:39.049
bizarrement,

2317
01:10:39.050 --> 01:10:39.990
il est toujours en ligne.

2318
01:10:39.991 --> 01:10:40.230
Tu vois,

2319
01:10:40.231 --> 01:10:41.010
la zone tendue.

2320
01:10:41.390 --> 01:10:41.510
Là,

2321
01:10:41.570 --> 01:10:44.771
tu pointes en fait à une problématique qui est récurrente,

2322
01:10:44.791 --> 01:10:45.931
qui est presque structurelle.

2323
01:10:46.612 --> 01:10:50.753
Le manque de réactivité est la norme chez les gestionnaires locatifs.

2324
01:10:51.133 --> 01:10:51.873
Je ne sais pas pourquoi,

2325
01:10:51.953 --> 01:10:54.114
pour quelles raisons ils ne sont pas plus réactifs.

2326
01:10:54.194 --> 01:10:55.214
Est-ce qu'ils ont trop de travail ?

2327
01:10:55.734 --> 01:10:57.755
Est-ce qu'il y a trop de l'eau à gérer sur une tête ?

2328
01:10:58.415 --> 01:10:58.915
Je ne sais pas,

2329
01:10:58.916 --> 01:10:59.335
mais en tout cas,

2330
01:10:59.336 --> 01:11:00.316
le manque de réactivité.

2331
01:11:00.336 --> 01:11:00.776
Et du coup,

2332
01:11:01.376 --> 01:11:02.176
il y a cette technique,

2333
01:11:02.956 --> 01:11:04.437
quand on demande une information,

2334
01:11:04.777 --> 01:11:04.897
si

2335
01:11:05.237 --> 01:11:06.097
48 heures après,

2336
01:11:06.098 --> 01:11:06.838
on ne l'a toujours pas,

2337
01:11:06.858 --> 01:11:08.038
ça c'est très problématique.

2338
01:11:08.778 --> 01:11:10.339
Et il y a la rotation du personnel.

2339
01:11:10.359 --> 01:11:12.620
Si votre gestionnaire locatif change tous les six mois,

2340
01:11:12.700 --> 01:11:13.141
c'est très,

2341
01:11:13.201 --> 01:11:13.641
très mauvais.

2342
01:11:13.642 --> 01:11:14.101
C'est qu'il est mal payé.

2343
01:11:14.701 --> 01:11:15.522
C'est qu'il est mal payé.

2344
01:11:15.702 --> 01:11:16.062
Du coup,

2345
01:11:16.722 --> 01:11:17.703
la gestion est mauvaise.

2346
01:11:18.323 --> 01:11:18.804
Autre point,

2347
01:11:19.244 --> 01:11:19.804
on en avait parlé,

2348
01:11:19.964 --> 01:11:21.565
demandez la carte G.

2349
01:11:22.666 --> 01:11:27.368
Il y a eu une de mes mentorées en 2021 ou 2022.

2350
01:11:29.169 --> 01:11:31.130
Elle avait chassé elle-même l'immeuble.

2351
01:11:31.131 --> 01:11:32.571
Je n'étais pas concerné,

2352
01:11:32.691 --> 01:11:33.272
donc inquiété.

2353
01:11:33.392 --> 01:11:33.632
Mais bon,

2354
01:11:33.633 --> 01:11:34.893
je fais quand même le retour d'expérience.

2355
01:11:35.373 --> 01:11:36.774
Le gestionnaire locatif lui avait...

2356
01:11:37.474 --> 01:11:40.376
de ne pas payer 40 000 euros de loyer cumulé.

2357
01:11:40.396 --> 01:11:40.716
En fait,

2358
01:11:41.157 --> 01:11:42.938
c'était aperçu que normalement,

2359
01:11:42.958 --> 01:11:50.603
il faut distinguer évidemment les comptes personnels des comptes de la société et des comptes des loyers.

2360
01:11:50.943 --> 01:11:51.243
Normalement,

2361
01:11:51.244 --> 01:11:52.524
il faut des comptes spécifiques.

2362
01:11:52.525 --> 01:11:53.685
C'est le compte séquestre.

2363
01:11:53.905 --> 01:11:54.186
En fait,

2364
01:11:54.946 --> 01:11:58.248
il avait pris tout le pognon,

2365
01:11:58.508 --> 01:11:59.369
dont celui de la CAF,

2366
01:12:00.430 --> 01:12:02.351
et il s'avérait que le gestionnaire n'avait pas de carte G,

2367
01:12:02.791 --> 01:12:04.352
pas de responsabilité civile et professionnelle,

2368
01:12:04.953 --> 01:12:05.493
et pas de...

2369
01:12:06.786 --> 01:12:12.669
garantie financière qui est la garantie qui va prendre à charge les loyers non payés,

2370
01:12:12.689 --> 01:12:12.969
en fait.

2371
01:12:13.089 --> 01:12:15.370
La défaillance du gestionnaire.

2372
01:12:15.410 --> 01:12:15.570
Donc,

2373
01:12:16.330 --> 01:12:16.690
normalement,

2374
01:12:16.691 --> 01:12:19.792
ce sont des informations qui s'affichent en agence ou sur le site internet,

2375
01:12:20.392 --> 01:12:25.834
mais faites attention à ne pas avoir ce cas de figure qui est rare,

2376
01:12:25.835 --> 01:12:26.794
mais qui peut quand même arriver,

2377
01:12:26.854 --> 01:12:27.415
qui est arrivé.

2378
01:12:28.235 --> 01:12:29.436
Dernier point qui est très important,

2379
01:12:29.516 --> 01:12:29.736
et là,

2380
01:12:29.796 --> 01:12:30.916
c'est sur le recrutement,

2381
01:12:30.996 --> 01:12:32.297
la qualité des locataires.

2382
01:12:33.237 --> 01:12:33.357
Moi,

2383
01:12:33.657 --> 01:12:34.038
au début,

2384
01:12:34.078 --> 01:12:34.438
j'ai fait...

2385
01:12:35.278 --> 01:12:36.239
par excès d'empathie,

2386
01:12:36.719 --> 01:12:37.680
j'ai fait un peu dans le social,

2387
01:12:38.341 --> 01:12:39.902
j'ai pris des bénéficiaires du RSA,

2388
01:12:40.142 --> 01:12:40.723
des chômeurs,

2389
01:12:40.743 --> 01:12:40.883
etc.

2390
01:12:41.903 --> 01:12:42.924
Systématiquement,

2391
01:12:42.925 --> 01:12:45.386
je ne veux pas dire qu'il y a une corrélation entre la pauvreté et les problèmes,

2392
01:12:45.647 --> 01:12:46.827
je ne me permettrais pas de dire ça,

2393
01:12:47.268 --> 01:12:47.968
puisque j'en viens,

2394
01:12:48.008 --> 01:12:48.669
comme dirait l'autre.

2395
01:12:50.070 --> 01:12:50.290
Tu vois,

2396
01:12:50.291 --> 01:12:50.731
l'avantage,

2397
01:12:50.732 --> 01:12:53.373
c'est que tu peux dire des choses comme ça quand tu t'appelles Fouad.

2398
01:12:53.993 --> 01:12:54.474
Ça passe.

2399
01:12:54.654 --> 01:12:54.774
Moi,

2400
01:12:54.775 --> 01:12:55.735
je vais me faire traiter de...

2401
01:12:55.755 --> 01:13:00.519
Je vais te payer le loyer après-demain.

2402
01:13:00.599 --> 01:13:01.419
De sociophobe.

2403
01:13:03.821 --> 01:13:04.022
Donc,

2404
01:13:04.770 --> 01:13:04.950
Donc,

2405
01:13:05.951 --> 01:13:06.612
les cas SOS,

2406
01:13:06.852 --> 01:13:07.672
je suis désolé,

2407
01:13:08.493 --> 01:13:10.495
avec 55%

2408
01:13:10.496 --> 01:13:11.676
du PIB qui est prélevé,

2409
01:13:12.036 --> 01:13:12.837
dont 30%

2410
01:13:12.838 --> 01:13:13.958
de redistribué,

2411
01:13:14.458 --> 01:13:15.699
c'est le rôle de l'État de les gérer.

2412
01:13:16.740 --> 01:13:16.940
Donc,

2413
01:13:17.220 --> 01:13:20.283
la qualité des dossiers sélectionnés,

2414
01:13:20.303 --> 01:13:22.625
donc les locataires mis en place par les agences immobilières,

2415
01:13:22.645 --> 01:13:26.568
doivent respecter scrupuleusement les règles de la GLI,

2416
01:13:27.309 --> 01:13:29.590
qui assure quand même un minimum de qualité.

2417
01:13:29.631 --> 01:13:32.733
La GLI...

2418
01:13:33.934 --> 01:13:37.215
pose des conditions minimum

2419
01:13:38.236 --> 01:13:40.817
3 fois le montant du loyer après on peut se dire,

2420
01:13:41.357 --> 01:13:42.618
nous on veut peut-être être à 4,

2421
01:13:42.658 --> 01:13:45.039
alors moi ce que je propose en technique mais ne le faites pas tout le temps,

2422
01:13:45.479 --> 01:13:48.560
faites-le dans les débuts pour jauger le pédigré de votre interlocuteur,

2423
01:13:49.100 --> 01:13:49.621
tiens donnez-moi

2424
01:13:50.041 --> 01:13:50.881
2 dossiers au hasard,

2425
01:13:51.681 --> 01:13:53.382
de mes locataires et tu regardes le dossier,

2426
01:13:53.902 --> 01:14:02.386
tu regardes si c'est un dossier de merde ou si c'est un dossier de qualité c'est un contrôle inopiné et si par exemple il te prend quelqu'un

2427
01:14:02.706 --> 01:14:03.706
que tu lui prends la GLI,

2428
01:14:04.047 --> 01:14:08.328
mais que le locataire qui a choisi ne rentre pas dans les critères de la GLI,

2429
01:14:09.589 --> 01:14:11.790
c'est la responsabilité du gestionnaire.

2430
01:14:11.910 --> 01:14:12.310
Bien sûr.

2431
01:14:12.550 --> 01:14:12.670
Là,

2432
01:14:12.730 --> 01:14:14.671
il y a quand même une responsabilité professionnelle.

2433
01:14:14.672 --> 01:14:16.072
C'est pour ça qu'il faut une RCP,

2434
01:14:16.272 --> 01:14:17.692
une responsabilité civile professionnelle.

2435
01:14:18.393 --> 01:14:18.773
Mais l'idée,

2436
01:14:18.793 --> 01:14:19.333
dans les débuts,

2437
01:14:19.353 --> 01:14:20.033
dans les six mois,

2438
01:14:20.053 --> 01:14:20.394
on va dire,

2439
01:14:20.395 --> 01:14:21.234
ou dans les trois mois,

2440
01:14:21.754 --> 01:14:22.194
sort deux,

2441
01:14:22.214 --> 01:14:22.915
trois dossiers.

2442
01:14:23.395 --> 01:14:24.095
Je veux les regarder.

2443
01:14:24.295 --> 01:14:25.496
Mais après,

2444
01:14:26.016 --> 01:14:30.298
sélection du locataire pour voir ce qui a été validé et voir si c'est...

2445
01:14:30.758 --> 01:14:30.898
toi,

2446
01:14:31.059 --> 01:14:33.323
c'est un dossier que tu aurais validé ou pas personnellement.

2447
01:14:34.204 --> 01:14:34.405
Après,

2448
01:14:34.406 --> 01:14:34.966
il y a une exception,

2449
01:14:35.206 --> 01:14:37.490
les étudiants avec caution solidaire des parents,

2450
01:14:37.611 --> 01:14:37.891
pour moi,

2451
01:14:37.911 --> 01:14:39.454
ce sont des bons locataires de manière générale.

2452
01:14:40.405 --> 01:14:58.941
mais une fois de plus ça va dépendre également de si c'est une école de commerce ouais mais même généralement les à partir du moment où t'as une caution solidaire des parents qui s'impliquent dans ça en règle générale ça se passe assez bien donc

2453
01:14:58.961 --> 01:15:08.649
voilà à peu près ce que j'avais à dire sur la gestion locative je sais pas s'il y avait d'autres points on a fait quand même pas mal de tours et de tester en tant que client Merci.

2454
01:15:09.445 --> 01:15:10.366
T'essaies en tant que client ?

2455
01:15:10.367 --> 01:15:10.426
Oui,

2456
01:15:10.427 --> 01:15:10.646
bien sûr.

2457
01:15:11.446 --> 01:15:11.927
Par exemple,

2458
01:15:11.967 --> 01:15:12.287
tu sais,

2459
01:15:12.707 --> 01:15:14.228
moi je rentrais pas dans le cadre des GLI.

2460
01:15:15.189 --> 01:15:15.309
Oui.

2461
01:15:16.590 --> 01:15:18.191
À cause de la non-déclaration.

2462
01:15:18.571 --> 01:15:22.614
Et ça fait tout le temps chier de demander à papa et maman à 70 ans,

2463
01:15:22.834 --> 01:15:23.335
ou à ta sœur,

2464
01:15:23.375 --> 01:15:24.576
est-ce que tu peux te porter caution ?

2465
01:15:24.596 --> 01:15:25.096
Ils vont se dire,

2466
01:15:25.676 --> 01:15:25.977
putain,

2467
01:15:26.657 --> 01:15:28.298
t'arrêtes de faire le zouab sur Internet,

2468
01:15:28.859 --> 01:15:29.559
ça paye pas.

2469
01:15:31.240 --> 01:15:35.703
Et je l'avais énoncé à un gestionnaire,

2470
01:15:37.165 --> 01:15:37.685
une agence.

2471
01:15:38.277 --> 01:15:38.837
Et qui m'avait dit,

2472
01:15:38.857 --> 01:15:39.157
écoutez,

2473
01:15:39.538 --> 01:15:40.158
ce qu'on peut faire,

2474
01:15:40.198 --> 01:15:41.178
c'est de trouver une solution.

2475
01:15:41.879 --> 01:15:44.220
Il m'avait donné un organisme de caution indépendant.

2476
01:15:44.221 --> 01:15:46.280
C'était pas Visal ?

2477
01:15:46.721 --> 01:15:46.861
Non,

2478
01:15:47.141 --> 01:15:48.201
parce que je rentrais pas dans la Visal.

2479
01:15:48.202 --> 01:15:48.361
Ah oui,

2480
01:15:48.362 --> 01:15:48.581
Visal,

2481
01:15:48.641 --> 01:15:49.302
c'est moins de 30 ans,

2482
01:15:49.303 --> 01:15:49.622
je crois.

2483
01:15:49.762 --> 01:15:50.502
Ou 35.

2484
01:15:52.143 --> 01:15:53.564
Mais il m'avait donné un organisme.

2485
01:15:53.684 --> 01:15:54.064
Il m'a dit,

2486
01:15:54.124 --> 01:15:54.324
celui-là,

2487
01:15:54.364 --> 01:15:55.264
on a eu l'habitude.

2488
01:15:55.265 --> 01:15:55.524
En fait,

2489
01:15:55.564 --> 01:15:56.785
tu mets une garantie chez eux.

2490
01:15:57.365 --> 01:15:57.905
Ou sinon,

2491
01:15:58.086 --> 01:15:58.966
auprès de votre banque,

2492
01:15:59.006 --> 01:15:59.666
vous demandez ça.

2493
01:15:59.946 --> 01:16:02.708
Et ils le mettent sur un compte à part.

2494
01:16:03.208 --> 01:16:04.708
Mais le mec m'avait répondu de suite.

2495
01:16:06.617 --> 01:16:07.898
Et c'était comme par hasard,

2496
01:16:08.218 --> 01:16:08.538
celui,

2497
01:16:08.718 --> 01:16:09.879
à chaque fois que tu envoyais un mail,

2498
01:16:09.939 --> 01:16:10.599
il te répondait.

2499
01:16:10.600 --> 01:16:11.600
Tu demandais les photos,

2500
01:16:11.680 --> 01:16:12.360
il te répondait.

2501
01:16:14.221 --> 01:16:15.242
Des petits détails à la con,

2502
01:16:15.262 --> 01:16:15.622
moi,

2503
01:16:17.063 --> 01:16:19.544
je suis très exigeant en tant que locataire.

2504
01:16:20.245 --> 01:16:20.765
T'es casse-couille,

2505
01:16:20.785 --> 01:16:20.905
quoi,

2506
01:16:20.945 --> 01:16:21.265
tu veux dire.

2507
01:16:21.266 --> 01:16:22.326
Je ne suis pas casse-couille.

2508
01:16:22.486 --> 01:16:24.387
C'est le truc,

2509
01:16:26.468 --> 01:16:27.228
c'est quoi la vaisselle,

2510
01:16:27.268 --> 01:16:30.390
c'est quoi le lave-linge ?

2511
01:16:31.171 --> 01:16:31.711
La marque ?

2512
01:16:32.131 --> 01:16:32.251
Oui,

2513
01:16:32.391 --> 01:16:33.632
je demande même la marque.

2514
01:16:34.112 --> 01:16:35.293
Parce que tu as des lave-linges.

2515
01:16:36.169 --> 01:16:40.392
qui sont exceptionnelles et je ne veux pas acheter un lave-linge tu parles de quoi ?

2516
01:16:40.492 --> 01:16:41.292
Miel par exemple ?

2517
01:16:41.352 --> 01:16:42.753
Miel mais même t'as des

2518
01:16:43.273 --> 01:16:52.478
Gagno, parce que Gagno tu l'as pas en locatif moi j'ai du Gagno en four ça c'est en four ou en machine à café non j'ai du Gagno en four,

2519
01:16:53.179 --> 01:17:04.085
planche de cuisson plein de Ausha mais à l'étranger et tu vois par exemple j'avais du miel en machine à laver

2520
01:17:05.597 --> 01:17:06.858
J'en ai eu une garantie 10 ans.

2521
01:17:07.378 --> 01:17:08.199
La machine à laver,

2522
01:17:09.420 --> 01:17:10.660
je la mets dans la pièce,

2523
01:17:11.221 --> 01:17:11.821
on te la met à

2524
01:17:13.182 --> 01:17:14.723
1400 tours par un bruit.

2525
01:17:15.243 --> 01:17:15.363
Moi,

2526
01:17:15.403 --> 01:17:16.364
j'en ai acheté une il y a deux ans.

2527
01:17:16.484 --> 01:17:17.384
J'ai acheté sèche-linge,

2528
01:17:17.464 --> 01:17:17.885
lave-linge.

2529
01:17:17.925 --> 01:17:18.205
Alors,

2530
01:17:18.465 --> 01:17:20.246
c'est trois ou quatre fois plus cher.

2531
01:17:21.047 --> 01:17:21.627
Et ce qui paraît,

2532
01:17:21.827 --> 01:17:22.688
ça dure 25 ans.

2533
01:17:22.868 --> 01:17:23.068
Alors,

2534
01:17:23.069 --> 01:17:24.369
je ne sais pas si ça dure 25 ans,

2535
01:17:24.370 --> 01:17:24.969
mais tu vois,

2536
01:17:25.029 --> 01:17:28.211
pour des trucs que quand ça va tomber en panne,

2537
01:17:28.651 --> 01:17:29.492
j'aime bien demander le

2538
01:17:30.552 --> 01:17:31.473
Deutsch Qualitat.

2539
01:17:31.693 --> 01:17:31.833
Non,

2540
01:17:31.873 --> 01:17:33.054
pas forcément Dutch Qualitas.

2541
01:17:33.955 --> 01:17:35.456
Toutes les marques que tu as citées sont allemandes.

2542
01:17:35.576 --> 01:17:35.957
Gagno,

2543
01:17:36.717 --> 01:17:37.138
Miel,

2544
01:17:37.278 --> 01:17:37.658
c'est allemand.

2545
01:17:38.038 --> 01:17:38.339
Gagno,

2546
01:17:38.559 --> 01:17:38.939
quelquefois,

2547
01:17:38.959 --> 01:17:39.560
tu as des problèmes.

2548
01:17:39.580 --> 01:17:40.581
Mais par exemple,

2549
01:17:40.582 --> 01:17:40.701
moi,

2550
01:17:40.721 --> 01:17:43.543
j'aime bien quand je loue demain en tant que propriétaire,

2551
01:17:43.663 --> 01:17:46.986
je vais bien équiper les appareils.

2552
01:17:46.987 --> 01:17:48.307
Je ne vais pas faire du grand luxe.

2553
01:17:48.427 --> 01:17:48.647
Après,

2554
01:17:48.648 --> 01:17:49.028
tu ne peux pas.

2555
01:17:49.348 --> 01:17:49.948
Pour un studio,

2556
01:17:50.029 --> 01:17:50.669
pour l'étudiant,

2557
01:17:50.729 --> 01:17:51.550
ça ne sert pas à grand-chose.

2558
01:17:51.551 --> 01:17:51.610
Non,

2559
01:17:51.611 --> 01:17:52.270
ça ne sert pas à grand-chose.

2560
01:17:52.271 --> 01:17:57.395
Mais quand tu loues un truc de 60-70 mètres carrés sur un marché qui est un marché de niche,

2561
01:17:58.936 --> 01:17:59.997
de frontalier.

2562
01:18:00.645 --> 01:18:00.765
Oui,

2563
01:18:00.805 --> 01:18:00.925
là,

2564
01:18:00.945 --> 01:18:01.666
tu peux te permettre.

2565
01:18:01.826 --> 01:18:02.747
Ou tu sais que le mec,

2566
01:18:02.787 --> 01:18:03.428
par exemple,

2567
01:18:03.948 --> 01:18:04.649
il va rentrer.

2568
01:18:05.510 --> 01:18:05.750
Tu vois,

2569
01:18:05.790 --> 01:18:06.992
si tu prends le marché

2570
01:18:07.472 --> 01:18:08.453
Metz, Frontières,

2571
01:18:09.034 --> 01:18:09.674
tu sais que le mec,

2572
01:18:09.694 --> 01:18:10.655
il va rentrer le soir,

2573
01:18:10.715 --> 01:18:11.756
il va faire sa machine.

2574
01:18:13.138 --> 01:18:13.879
C'est un argument.

2575
01:18:14.319 --> 01:18:14.439
Moi,

2576
01:18:17.122 --> 01:18:17.963
sur du frontalier,

2577
01:18:18.623 --> 01:18:19.905
je veux du clé en main.

2578
01:18:20.325 --> 01:18:21.026
Ça veut dire que le mec,

2579
01:18:21.046 --> 01:18:21.426
il arrive,

2580
01:18:21.446 --> 01:18:22.427
il a déjà Internet,

2581
01:18:22.708 --> 01:18:23.689
il a déjà Netflix.

2582
01:18:25.354 --> 01:18:25.654
D'ailleurs,

2583
01:18:25.694 --> 01:18:26.634
petit conseil là-dessus,

2584
01:18:27.154 --> 01:18:28.275
pour les studios d'étudiants,

2585
01:18:28.295 --> 01:18:30.696
prévoyez les sorties pour machines à laver,

2586
01:18:31.196 --> 01:18:32.457
qui sont quand même assez rares.

2587
01:18:33.757 --> 01:18:34.838
Surtout qu'en monopropriété,

2588
01:18:34.878 --> 01:18:37.199
on peut vraiment refaire le conduit,

2589
01:18:37.999 --> 01:18:38.479
la colonne.

2590
01:18:38.539 --> 01:18:38.819
Donc ça,

2591
01:18:38.839 --> 01:18:39.300
c'est important,

2592
01:18:39.340 --> 01:18:42.161
parce que si l'étudiant peut éviter d'aller à la laverie automatique,

2593
01:18:42.201 --> 01:18:44.182
il sera très content d'avoir un lave-linge,

2594
01:18:44.202 --> 01:18:45.762
mais pour avoir un lave-linge,

2595
01:18:45.782 --> 01:18:47.283
il faut une alimentation,

2596
01:18:47.284 --> 01:18:48.343
une évacuation spécifique.

2597
01:18:49.064 --> 01:18:49.304
Ah oui,

2598
01:18:49.784 --> 01:18:51.185
j'ai le lave-vaisselle.

2599
01:18:52.869 --> 01:18:53.490
En conclusion,

2600
01:18:53.650 --> 01:18:54.510
un bon gestionnaire,

2601
01:18:54.511 --> 01:18:55.331
ça ne se trouve pas.

2602
01:18:55.771 --> 01:18:56.672
Ça se recrute.

2603
01:18:56.852 --> 01:18:56.972
Ça,

2604
01:18:57.053 --> 01:18:57.833
c'est fondamental,

2605
01:18:57.913 --> 01:18:59.695
comme tout le reste de l'équipe.

2606
01:19:00.636 --> 01:19:07.401
Et prenez le temps de fortifier ce maillon et de vous assurer que les loyers rentrent effectivement.

2607
01:19:08.822 --> 01:19:11.985
C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir grand.

2608
01:19:12.786 --> 01:19:14.807
C'était Hugo en attente de mon cadeau.

2609
01:19:17.009 --> 01:19:18.050
Je vois Fouad qui rigole.

2610
01:19:18.590 --> 01:19:19.691
Il ne va pas s'en tirer.

2611
01:19:20.712 --> 01:19:21.373
J'aime bien ta montre.

2612
01:19:22.416 --> 01:19:26.612
si tu veux faire un cadeau prenez soin de vous ciao ciao