WEBVTT

1
00:00:04.328 --> 00:00:05.149
Entreprendre en solo,

2
00:00:05.530 --> 00:00:06.290
en toute liberté,

3
00:00:06.629 --> 00:00:07.292
sans employés,

4
00:00:07.452 --> 00:00:08.954
et développer un business rentable,

5
00:00:09.051 --> 00:00:09.915
scalable et durable,

6
00:00:10.075 --> 00:00:10.633
c'est possible.

7
00:00:11.375 --> 00:00:12.297
Je suis Flavie Prévost,

8
00:00:12.594 --> 00:00:16.860
ex-dirigeante devenue solopreneur et créatrice du premier incubateur de solopreneurs en France.

9
00:00:17.540 --> 00:00:18.305
Avec ce podcast,

10
00:00:18.485 --> 00:00:21.985
j'ai voulu créer le board que j'aurais aimé avoir à mes côtés quand je me suis lancée en solo.

11
00:00:22.391 --> 00:00:24.063
Un board composé des meilleurs experts,

12
00:00:24.375 --> 00:00:25.844
disponible chaque semaine gratuitement,

13
00:00:25.969 --> 00:00:26.532
à mon micro,

14
00:00:26.704 --> 00:00:28.954
pour te donner des supers conseils et te mettre au défi.

15
00:00:29.313 --> 00:00:30.250
L'épisode va commencer,

16
00:00:30.360 --> 00:00:31.391
je te préviens ça va vite,

17
00:00:31.688 --> 00:00:33.282
alors n'oublie pas de t'abonner à la newsletter.

18
00:00:33.380 --> 00:00:34.260
pour recevoir les bonus.

19
00:00:43.704 --> 00:00:43.962
Alors,

20
00:00:44.063 --> 00:00:45.321
à propos des revenus passifs,

21
00:00:46.204 --> 00:00:46.422
alors,

22
00:00:46.719 --> 00:00:46.844
bon,

23
00:00:46.845 --> 00:00:46.962
moi,

24
00:00:46.963 --> 00:00:49.321
je fais partie de la team qui pense qu'il n'y a aucun revenu passif,

25
00:00:49.610 --> 00:00:49.922
vraiment.

26
00:00:50.266 --> 00:00:51.938
Je préfère le mot revenu asynchrone.

27
00:00:52.547 --> 00:00:53.688
J'ai l'impression que dans l'immobilier,

28
00:00:53.689 --> 00:00:53.985
du coup,

29
00:00:53.986 --> 00:00:56.063
le revenu asynchrone prend tout son sens parce que parfois,

30
00:00:56.064 --> 00:00:57.126
ça peut être plusieurs années,

31
00:00:57.141 --> 00:00:58.672
voire même plusieurs dizaines d'années.

32
00:00:59.724 --> 00:01:01.045
Quel est ton point de vue là-dessus ?

33
00:01:01.366 --> 00:01:02.867
Est-ce que ça existe vraiment,

34
00:01:02.886 --> 00:01:04.410
les revenus passifs issus de l'immobilier ?

35
00:01:04.449 --> 00:01:06.191
Et si on veut plus de passivité,

36
00:01:06.269 --> 00:01:06.652
justement,

37
00:01:06.910 --> 00:01:07.792
quel modèle choisir ?

38
00:01:07.855 --> 00:01:08.996
Quel modèle il ne faut pas choisir,

39
00:01:09.011 --> 00:01:09.472
au contraire ?

40
00:01:11.035 --> 00:01:11.332
Oui,

41
00:01:11.597 --> 00:01:12.175
c'est pour les gens qui,

42
00:01:12.800 --> 00:01:13.074
peut-être,

43
00:01:13.097 --> 00:01:13.378
justement,

44
00:01:13.394 --> 00:01:14.222
rencontrent l'immobilier,

45
00:01:14.355 --> 00:01:15.941
écoutent beaucoup sur les réseaux sociaux.

46
00:01:15.957 --> 00:01:20.066
La majorité des pubs qui sont faites de formateurs ou autres sont…

47
00:01:20.628 --> 00:01:22.160
Je ne comprends pas encore qu'on puisse,

48
00:01:22.222 --> 00:01:22.550
aujourd'hui,

49
00:01:22.566 --> 00:01:23.332
en 2025,

50
00:01:23.333 --> 00:01:24.035
écouter ce genre de truc.

51
00:01:24.503 --> 00:01:24.753
Genre,

52
00:01:24.816 --> 00:01:25.175
j'ai acheté

53
00:01:25.707 --> 00:01:27.550
18 appartements en deux jours.

54
00:01:28.224 --> 00:01:29.245
Je suis rentier aujourd'hui.

55
00:01:29.905 --> 00:01:31.288
Il y a vraiment un truc qu'il faut se mettre en tête,

56
00:01:31.308 --> 00:01:34.409
c'est que ce n'est pas possible d'être rentier en six mois avec l'immobilier,

57
00:01:34.491 --> 00:01:35.491
sauf si tu as du capital,

58
00:01:35.632 --> 00:01:37.632
d'un gros capital que tu mets au départ.

59
00:01:38.132 --> 00:01:39.311
Mais même avec l'effet de levier,

60
00:01:39.312 --> 00:01:40.835
ce n'est plus du tout possible.

61
00:01:41.155 --> 00:01:42.155
Ce qui était possible avant,

62
00:01:42.374 --> 00:01:42.718
quand même,

63
00:01:44.468 --> 00:01:45.765
pendant les années 2015,

64
00:01:45.827 --> 00:01:46.905
on va dire,

65
00:01:46.906 --> 00:01:48.718
2015-2020,

66
00:01:50.546 --> 00:01:52.749
c'était d'emprunter un taux tellement bas qu'en fait,

67
00:01:52.811 --> 00:01:53.468
avec les loyers,

68
00:01:53.469 --> 00:01:55.233
tu arrivais à avoir ce qu'on appelait le cash flow positif,

69
00:01:55.296 --> 00:01:56.124
c'est-à-dire de l'argent qui,

70
00:01:56.125 --> 00:01:57.390
une fois que tu as payé toutes tes charges,

71
00:01:57.391 --> 00:01:57.905
tes taxes.

72
00:01:58.849 --> 00:01:59.530
les assurances,

73
00:01:59.549 --> 00:01:59.910
etc.

74
00:01:59.930 --> 00:02:02.272
Tu pouvais dégager un revenu qui,

75
00:02:02.752 --> 00:02:04.092
cet excédent de trésorerie,

76
00:02:04.233 --> 00:02:05.073
sur ton mois,

77
00:02:05.334 --> 00:02:05.776
les loyers,

78
00:02:06.174 --> 00:02:07.854
les charges et les coûts d'emprunt,

79
00:02:07.901 --> 00:02:09.737
pouvait te permettre de financer autre chose.

80
00:02:10.018 --> 00:02:12.323
Les gens pensaient que c'était du train de vie,

81
00:02:12.338 --> 00:02:19.221
c'est-à-dire que j'ai 200 euros en plus chaque mois qui me sont en plus dans mon pouvoir d'achat.

82
00:02:19.222 --> 00:02:19.596
Mais en fait,

83
00:02:20.752 --> 00:02:21.924
c'est trompeur parce que dans l'immobilier,

84
00:02:21.925 --> 00:02:24.674
il y a des charges qui sont plus cachées.

85
00:02:25.384 --> 00:02:27.046
Il y a des charges de réparation,

86
00:02:27.205 --> 00:02:27.746
d'entretien,

87
00:02:27.947 --> 00:02:28.647
de sinistre.

88
00:02:30.088 --> 00:02:33.772
Si on ne met pas de côté au moins six mois de loyer en précaution,

89
00:02:33.850 --> 00:02:36.678
on est vraiment mal barré dans un projet immobilier.

90
00:02:38.561 --> 00:02:39.279
Donc voilà,

91
00:02:39.318 --> 00:02:41.647
il faut juste arrêter avec le mythe de c'est complètement passif.

92
00:02:41.803 --> 00:02:42.022
Après,

93
00:02:42.100 --> 00:02:43.756
est-ce que c'est une usine à gaz ?

94
00:02:43.787 --> 00:02:44.881
Est-ce que c'est trop compliqué ?

95
00:02:44.990 --> 00:02:48.162
Je ne pense pas qu'il faut aller trop non plus dans ce côté-là.

96
00:02:49.147 --> 00:02:49.272
Moi,

97
00:02:49.787 --> 00:02:50.850
je dirais qu'en termes de...

98
00:02:51.288 --> 00:02:54.371
de type d'immobilier sur lequel on peut aller en termes de passivité.

99
00:02:54.392 --> 00:02:56.654
Je peux peut-être commencer du plus passif au plus actif,

100
00:02:56.814 --> 00:02:57.615
ou alors à l'inverse,

101
00:02:57.634 --> 00:02:58.236
comme tu veux.

102
00:02:59.275 --> 00:02:59.619
Magie,

103
00:03:00.275 --> 00:03:00.595
écoute,

104
00:03:00.681 --> 00:03:02.939
du plus passif au plus actif,

105
00:03:03.001 --> 00:03:03.298
allons-y,

106
00:03:03.299 --> 00:03:03.697
let's go.

107
00:03:04.962 --> 00:03:09.212
Parce que le truc vraiment le plus passif que je peux imaginer,

108
00:03:09.228 --> 00:03:09.353
moi,

109
00:03:09.431 --> 00:03:10.181
c'est la pierre-papier,

110
00:03:10.212 --> 00:03:11.384
donc les SCPI.

111
00:03:11.525 --> 00:03:11.822
En gros,

112
00:03:11.869 --> 00:03:15.837
c'est des parts de sociétés qui investissent dans des bureaux diversifiés,

113
00:03:16.353 --> 00:03:16.931
dans plein de...

114
00:03:19.585 --> 00:03:20.846
secteurs d'activité différents.

115
00:03:20.926 --> 00:03:21.628
Ils ont une plaquette,

116
00:03:21.667 --> 00:03:24.010
c'est commercialisé comme un produit financier finalement.

117
00:03:24.889 --> 00:03:27.991
C'est pour s'exposer à l'immobilier sans vraiment toucher à rien du tout.

118
00:03:28.030 --> 00:03:29.796
On ne le sent même pas.

119
00:03:30.514 --> 00:03:31.256
On est dans l'immobilier,

120
00:03:31.257 --> 00:03:31.858
on ne le sait pas.

121
00:03:32.436 --> 00:03:34.217
Tu l'achètes chez ton banquier ce truc-là.

122
00:03:34.296 --> 00:03:36.256
C'est comme une transaction financière en gros.

123
00:03:36.835 --> 00:03:37.241
Complètement,

124
00:03:37.303 --> 00:03:37.600
oui.

125
00:03:38.741 --> 00:03:40.944
Tu peux l'acheter en pro ça ou pas ?

126
00:03:41.303 --> 00:03:41.585
D'ailleurs,

127
00:03:41.586 --> 00:03:42.069
je ne sais pas.

128
00:03:42.131 --> 00:03:42.303
Après,

129
00:03:42.413 --> 00:03:44.069
je ne sais pas la différence entre perso et pro.

130
00:03:44.147 --> 00:03:44.756
A titre perso,

131
00:03:44.850 --> 00:03:45.444
j'en ai,

132
00:03:45.475 --> 00:03:46.038
mais à titre pro ?

133
00:03:46.944 --> 00:03:47.210
Oui,

134
00:03:47.211 --> 00:03:48.131
tu peux en acheter à titre pro.

135
00:03:49.044 --> 00:03:49.865
tu peux l'acheter aussi.

136
00:03:51.007 --> 00:03:53.647
C'est vraiment un instrument financier qui est régulé pour le coup,

137
00:03:54.671 --> 00:03:56.452
mais sur lequel il y a eu de la casse quand même récemment.

138
00:03:56.472 --> 00:03:56.593
Donc,

139
00:03:56.594 --> 00:03:58.374
ce n'est pas un produit miracle.

140
00:04:00.858 --> 00:04:06.405
Parce que c'est des sociétés qui ont besoin de réinvestir les collectes des épargnants.

141
00:04:06.421 --> 00:04:10.280
Il y a énormément de gens qui épargnent là-dedans sans vraiment se préoccuper.

142
00:04:10.281 --> 00:04:10.499
Du coup,

143
00:04:10.530 --> 00:04:12.468
ils ont tellement besoin de réallouer,

144
00:04:12.483 --> 00:04:15.874
de réaffecter les fonds qu'ils ont reçus des épargnants sur des projets.

145
00:04:16.220 --> 00:04:17.181
qui sont moins sélectifs,

146
00:04:17.521 --> 00:04:18.963
ils vont sélectionner des produits moins bons,

147
00:04:19.562 --> 00:04:21.285
et puis ils vont se casser la figure comme ça a été fait.

148
00:04:21.286 --> 00:04:21.406
Bon,

149
00:04:21.407 --> 00:04:24.285
il y a eu la forte hausse d'étau qui a quand même bien rebattu les cartes,

150
00:04:24.286 --> 00:04:25.027
mais voilà,

151
00:04:25.105 --> 00:04:25.410
CPI,

152
00:04:25.473 --> 00:04:26.129
c'est pas un truc,

153
00:04:26.707 --> 00:04:27.590
pas une solution miracle,

154
00:04:27.715 --> 00:04:29.230
mais c'est complètement passif.

155
00:04:31.918 --> 00:04:32.176
Ensuite,

156
00:04:32.177 --> 00:04:32.910
si on migre un peu,

157
00:04:33.660 --> 00:04:34.441
toujours un peu passif,

158
00:04:34.644 --> 00:04:35.254
très passif aussi,

159
00:04:35.316 --> 00:04:36.316
c'est les locaux commerciaux.

160
00:04:37.285 --> 00:04:37.394
Là,

161
00:04:37.441 --> 00:04:38.769
ça peut être de la boulangerie du coin,

162
00:04:38.801 --> 00:04:39.269
encore une fois,

163
00:04:39.285 --> 00:04:39.816
le coiffeur,

164
00:04:40.223 --> 00:04:41.973
au bâtiment industriel ou agricole,

165
00:04:43.113 --> 00:04:43.223
et...

166
00:04:43.624 --> 00:04:44.766
C'est donc un entrepreneur,

167
00:04:45.006 --> 00:04:46.928
un professionnel qui va être notre locataire.

168
00:04:47.348 --> 00:04:47.770
L'avantage,

169
00:04:47.809 --> 00:04:49.192
c'est qu'il y a certaines...

170
00:04:50.289 --> 00:04:50.672
En général,

171
00:04:50.949 --> 00:04:53.152
c'est des baux qui sont beaucoup plus longs en termes de temps.

172
00:04:53.176 --> 00:04:54.996
On est sur des 3 ans,

173
00:04:55.035 --> 00:04:55.317
6 ans,

174
00:04:55.318 --> 00:04:55.637
9 ans.

175
00:04:56.340 --> 00:04:59.238
Et on est sur des profils aussi qui vont être beaucoup...

176
00:04:59.846 --> 00:05:03.530
beaucoup plus stable en termes de locataires,

177
00:05:03.549 --> 00:05:05.151
donc ils ne vont pas avoir de rotation.

178
00:05:06.252 --> 00:05:06.674
Par contre,

179
00:05:06.694 --> 00:05:10.315
il faut faire attention au profil de la personne qui va être louée,

180
00:05:10.338 --> 00:05:11.354
parce que le gros problème,

181
00:05:11.416 --> 00:05:12.721
c'est au niveau de la...

182
00:05:12.815 --> 00:05:13.979
Si on arrive sur une défaillance,

183
00:05:14.057 --> 00:05:16.565
il y a une protection qui fait que en fait,

184
00:05:17.143 --> 00:05:17.659
tu ne peux pas...

185
00:05:19.612 --> 00:05:20.705
Si un associé ne peut plus payer,

186
00:05:20.721 --> 00:05:21.065
par exemple,

187
00:05:21.066 --> 00:05:22.752
tu ne peux pas non plus les faire partir.

188
00:05:23.268 --> 00:05:24.205
Ils ont une protection,

189
00:05:24.252 --> 00:05:24.987
donc tu es embêté,

190
00:05:25.034 --> 00:05:27.612
parce qu'ils ne payent pas leur loyer et tu ne peux pas changer de locataire.

191
00:05:27.830 --> 00:05:28.330
C'est compliqué.

192
00:05:28.471 --> 00:05:28.721
Une clé,

193
00:05:28.752 --> 00:05:29.159
ah oui.

194
00:05:29.690 --> 00:05:30.271
Mais pour autant,

195
00:05:30.291 --> 00:05:32.192
si tu fais le boulot au début de bien choisir quelqu'un,

196
00:05:32.313 --> 00:05:32.592
tu vois,

197
00:05:32.614 --> 00:05:37.118
un Amazon ou une boulangerie où tu sais que ça fonctionne super bien et tout,

198
00:05:38.040 --> 00:05:40.063
c'est vraiment bien parce que tu ne payes pas la taxe foncière,

199
00:05:40.079 --> 00:05:41.079
contrairement à l'habitation,

200
00:05:41.080 --> 00:05:41.298
en fait.

201
00:05:41.423 --> 00:05:42.040
La taxe foncière,

202
00:05:42.041 --> 00:05:42.501
en général,

203
00:05:42.502 --> 00:05:43.180
elle est négociée,

204
00:05:43.219 --> 00:05:43.665
c'est le payeur,

205
00:05:43.666 --> 00:05:44.805
enfin le locataire qui la paye.

206
00:05:45.719 --> 00:05:47.563
Tu as vraiment une visibilité très long terme.

207
00:05:49.548 --> 00:05:49.844
Je pense,

208
00:05:49.845 --> 00:05:50.673
en termes de passivité,

209
00:05:50.704 --> 00:05:52.751
le deuxième truc le plus passif.

210
00:05:52.766 --> 00:05:53.938
Il est trop bien.

211
00:05:55.390 --> 00:05:55.630
Après,

212
00:05:55.631 --> 00:05:57.352
tu as la location longue durée habitation.

213
00:05:57.432 --> 00:05:57.692
Donc là,

214
00:05:57.752 --> 00:06:00.176
ça va aller aussi du T3 de

215
00:06:00.657 --> 00:06:06.700
Madame la famille Michu au studio d'un étudiant à côté de la fac.

216
00:06:07.301 --> 00:06:07.465
Donc,

217
00:06:08.801 --> 00:06:12.426
c'est aussi passif dans le sens où tu as une visibilité aussi parce qu'en général,

218
00:06:12.489 --> 00:06:13.223
c'est des profils,

219
00:06:13.332 --> 00:06:14.301
si tu les choisis bien aussi,

220
00:06:14.332 --> 00:06:15.707
tu es tranquille pendant 3-5 ans.

221
00:06:16.645 --> 00:06:16.770
Bon,

222
00:06:17.004 --> 00:06:19.332
il faut quand même faire le taf de acheter le bien,

223
00:06:19.926 --> 00:06:20.582
le rénover,

224
00:06:20.770 --> 00:06:21.692
faire ton étude de marché,

225
00:06:21.801 --> 00:06:24.395
savoir si ça va convenir par rapport au loyer que tu peux...

226
00:06:24.746 --> 00:06:25.146
tu peux donner.

227
00:06:25.707 --> 00:06:26.008
Mais après,

228
00:06:26.009 --> 00:06:28.350
tu as aussi un mécanisme d'indexation des loyers derrière.

229
00:06:29.570 --> 00:06:30.410
Et en termes de gestion,

230
00:06:30.492 --> 00:06:32.816
si tu donnes à une agence ou même si vraiment,

231
00:06:33.433 --> 00:06:34.379
si c'est juste un appart,

232
00:06:34.380 --> 00:06:35.293
tu ne veux pas le donner à une agence,

233
00:06:35.294 --> 00:06:37.738
ce serait mon conseil.

234
00:06:37.801 --> 00:06:38.121
Alors moi,

235
00:06:38.621 --> 00:06:40.605
je fais partie de la team passive.

236
00:06:40.644 --> 00:06:42.637
J'ai un appart locatif.

237
00:06:43.121 --> 00:06:45.965
Je ne m'en suis jamais occupée chez une agence.

238
00:06:46.621 --> 00:06:46.949
J'avoue,

239
00:06:46.950 --> 00:06:47.527
je suis un peu flemme,

240
00:06:47.543 --> 00:06:48.824
mais je trouve que c'est bien.

241
00:06:48.871 --> 00:06:49.183
Tu vois,

242
00:06:49.808 --> 00:06:54.512
je vois les trucs qui passent sur mon compte tous les mois et je sais que j'ai investi pour l'avenir.

243
00:06:54.882 --> 00:06:55.143
En gros,

244
00:06:55.183 --> 00:06:58.446
c'est une opération neutre pour moi d'un point de vue économique.

245
00:06:58.907 --> 00:06:59.348
Comme tu dis,

246
00:06:59.368 --> 00:07:01.028
j'ai juste repeint et aménagé.

247
00:07:01.129 --> 00:07:02.508
C'est un meublé

248
00:07:03.813 --> 00:07:04.188
LMNP.

249
00:07:06.672 --> 00:07:09.516
Franchement, j'ai les mêmes locataires depuis que je l'ai mis,

250
00:07:09.618 --> 00:07:10.477
peut-être il y a 5 ans,

251
00:07:10.500 --> 00:07:10.821
6 ans.

252
00:07:10.852 --> 00:07:13.727
Je trouve que c'est assez passif quand même,

253
00:07:13.836 --> 00:07:14.399
quand ça se passe bien.

254
00:07:14.400 --> 00:07:14.586
Et puis,

255
00:07:14.587 --> 00:07:16.383
j'ai des garanties locataires et compagnie.

256
00:07:16.399 --> 00:07:17.805
Oui,

257
00:07:17.868 --> 00:07:19.946
parce que l'agence te facture les garanties,

258
00:07:19.961 --> 00:07:21.227
le loyer à payer.

259
00:07:22.626 --> 00:07:24.609
Mais tu n'as jamais eu de sinistre d'un payé ou des choses comme ça ?

260
00:07:24.687 --> 00:07:25.548
Non.

261
00:07:25.990 --> 00:07:26.109
Ok,

262
00:07:26.150 --> 00:07:26.371
ouais.

263
00:07:27.871 --> 00:07:27.992
Non,

264
00:07:28.011 --> 00:07:28.574
mais encore une fois,

265
00:07:28.613 --> 00:07:31.355
ça dépend vraiment de ton appréhension au risque et à la passivité.

266
00:07:31.394 --> 00:07:31.511
Là,

267
00:07:31.558 --> 00:07:32.879
c'est clair que tu es 100%

268
00:07:32.894 --> 00:07:33.238
passif.

269
00:07:33.714 --> 00:07:34.058
Par contre,

270
00:07:34.059 --> 00:07:36.558
c'est vrai que si ça se passe bien comme c'est le cas pour toi là,

271
00:07:36.699 --> 00:07:37.144
et que tu vois,

272
00:07:38.464 --> 00:07:39.207
c'est un truc notamment,

273
00:07:39.222 --> 00:07:39.504
par exemple,

274
00:07:39.505 --> 00:07:40.316
si c'est à côté de chez toi,

275
00:07:40.582 --> 00:07:41.019
ou voilà,

276
00:07:41.020 --> 00:07:42.941
c'est encore un truc que tu peux...

277
00:07:42.988 --> 00:07:43.113
Oui,

278
00:07:43.114 --> 00:07:43.207
là,

279
00:07:43.208 --> 00:07:43.300
moi,

280
00:07:43.301 --> 00:07:43.847
ce n'est pas le cas,

281
00:07:43.848 --> 00:07:44.988
ce n'est pas dans la même ville et tout.

282
00:07:45.004 --> 00:07:45.707
Mais oui,

283
00:07:45.722 --> 00:07:46.722
je comprends ce que tu veux dire.

284
00:07:46.723 --> 00:07:51.472
là dans ce cas tu peux peut-être faire un peu plus de gains en t'en occupant personnellement ok

285
00:07:52.426 --> 00:07:52.746
Mais bon,

286
00:07:53.407 --> 00:07:53.828
encore une fois,

287
00:07:53.829 --> 00:07:55.769
si on est en mode investisseur pur,

288
00:07:56.170 --> 00:07:57.092
on est en mode passif.

289
00:07:57.412 --> 00:07:59.814
On n'a pas envie d'y passer du temps.

290
00:07:59.815 --> 00:08:01.678
Parce que le problème aussi de se dire,

291
00:08:01.779 --> 00:08:02.256
je suis à côté,

292
00:08:02.334 --> 00:08:03.639
donc je peux réparer la fuite d'eau,

293
00:08:03.654 --> 00:08:05.982
c'est que ce n'est pas la bonne idée.

294
00:08:06.021 --> 00:08:07.420
Je l'ai appris à mon dépens.

295
00:08:07.421 --> 00:08:07.545
Donc,

296
00:08:07.546 --> 00:08:09.467
je pensais que c'est bien.

297
00:08:09.468 --> 00:08:09.920
L'avantage,

298
00:08:09.921 --> 00:08:13.232
c'est d'être prémuni comme moi avec zéro talent naturel pour tous ces genres de trucs,

299
00:08:13.233 --> 00:08:14.045
ni administratif,

300
00:08:14.154 --> 00:08:15.154
ni bricolage.

301
00:08:15.373 --> 00:08:15.795
Franchement,

302
00:08:15.826 --> 00:08:17.373
je suis vraiment tellement une mauvaise cliente.

303
00:08:17.374 --> 00:08:20.435
Je ne pourrais vraiment rien faire de mes dix doigts que c'est délégation directe.

304
00:08:20.802 --> 00:08:21.082
Et après,

305
00:08:21.102 --> 00:08:21.523
comme tu dis,

306
00:08:21.563 --> 00:08:23.385
c'est du temps qu'on récupère pour faire autre chose.

307
00:08:23.765 --> 00:08:25.304
Parce que j'imagine que quand t'en achètes un,

308
00:08:25.305 --> 00:08:26.246
tu peux en acheter un autre,

309
00:08:26.265 --> 00:08:26.387
etc.

310
00:08:26.789 --> 00:08:26.949
Donc,

311
00:08:27.609 --> 00:08:29.531
avec cet effet de groupe aussi,

312
00:08:29.554 --> 00:08:38.304
tu pourrais potentiellement t'enrichir plus en réparant les chiottes de ton appart où il y a un problème que tes locataires t'ont signalé.

313
00:08:38.305 --> 00:08:40.054
Ouais,

314
00:08:40.086 --> 00:08:40.445
complètement.

315
00:08:41.383 --> 00:08:44.086
Est-ce qu'il y a d'autres trucs moins passifs ?

316
00:08:44.304 --> 00:08:44.429
Là,

317
00:08:44.430 --> 00:08:49.211
on est au max de l'échelle ou il y a encore d'autres choses qu'on peut faire ?

318
00:08:49.498 --> 00:08:50.179
Il y en a encore,

319
00:08:50.399 --> 00:08:51.380
j'en ai vu 3,

320
00:08:51.541 --> 00:08:53.201
3 encore qui est un peu plus passif que ça.

321
00:08:54.361 --> 00:08:54.623
Donc là,

322
00:08:54.624 --> 00:08:55.783
on est au niveau en termes de rendement,

323
00:08:55.806 --> 00:08:56.103
tu vois,

324
00:08:56.146 --> 00:08:58.830
où on va y mettre un petit peu de sa poche tous les mois.

325
00:08:58.845 --> 00:09:00.666
Si on reste en passif comme ça à longue durée,

326
00:09:01.212 --> 00:09:02.251
ça ne veut pas dire qu'on perd de l'argent,

327
00:09:02.392 --> 00:09:04.634
parce qu'à mesure qu'on rembourse le prêt,

328
00:09:05.431 --> 00:09:07.134
on s'enrichit de ce qu'on a remboursé.

329
00:09:07.228 --> 00:09:10.697
Donc c'est important quand même de voir la différence entre l'argent physique qui sort,

330
00:09:10.712 --> 00:09:12.025
qui rentre et l'enrichissement.

331
00:09:13.134 --> 00:09:14.822
Mais on met un petit peu de sa poche,

332
00:09:14.837 --> 00:09:15.228
effectivement,

333
00:09:15.229 --> 00:09:15.900
en termes de trésor.

334
00:09:16.509 --> 00:09:16.697
Après,

335
00:09:16.728 --> 00:09:17.072
si on veut...

336
00:09:17.470 --> 00:09:18.591
essayer d'équilibrer vraiment,

337
00:09:18.791 --> 00:09:19.873
voire même de faire un peu de gains.

338
00:09:20.633 --> 00:09:20.752
Là,

339
00:09:20.995 --> 00:09:21.936
on peut aller sur la coloc.

340
00:09:22.135 --> 00:09:22.514
La coloc,

341
00:09:22.515 --> 00:09:27.459
ça a eu un gros vent en poupe en 2015-2020.

342
00:09:27.842 --> 00:09:29.381
Beaucoup en sont revenus depuis quand même,

343
00:09:29.382 --> 00:09:29.920
parce que le marché,

344
00:09:30.561 --> 00:09:31.944
il y a eu beaucoup plus de concurrence,

345
00:09:31.945 --> 00:09:33.366
de gens qui proposaient des colocs.

346
00:09:33.928 --> 00:09:34.944
Et c'est très chronophage.

347
00:09:35.913 --> 00:09:36.022
Oui,

348
00:09:36.069 --> 00:09:36.881
c'est assez chronophage.

349
00:09:37.194 --> 00:09:38.038
Tu peux aussi le déléguer,

350
00:09:38.053 --> 00:09:39.116
mais c'est assez chronophage.

351
00:09:53.742 --> 00:09:55.685
Je pense à mes années de colloque d'étudiante.

352
00:09:55.845 --> 00:09:56.124
Vraiment,

353
00:09:56.185 --> 00:09:56.304
je...

354
00:09:57.585 --> 00:09:58.948
Comment on a détruit les apparts.

355
00:09:59.007 --> 00:09:59.249
Bref,

356
00:09:59.409 --> 00:10:02.148
je comprends que ce soit un peu chronophage niveau entretien.

357
00:10:03.554 --> 00:10:04.593
Mais parenthèse refermée.

358
00:10:05.991 --> 00:10:06.812
Et après,

359
00:10:06.835 --> 00:10:12.101
est-ce que tu essaies de faire justement un produit de bonne qualité où tu vas facturer,

360
00:10:12.304 --> 00:10:14.320
refacturer en fait toutes les prestations,

361
00:10:14.523 --> 00:10:17.304
en vendant une sorte de hall inclusive où la personne n'a rien à payer,

362
00:10:17.382 --> 00:10:17.945
ni son nation,

363
00:10:17.960 --> 00:10:18.523
ni soi-même,

364
00:10:19.163 --> 00:10:19.851
l'électricité ?

365
00:10:20.450 --> 00:10:21.773
Mais alors ça c'est à double tranchant,

366
00:10:21.813 --> 00:10:23.255
parce que le chauffage c'est pareil,

367
00:10:23.256 --> 00:10:26.339
on peut vite se faire rattraper par les coups que ça occasionne,

368
00:10:26.843 --> 00:10:28.984
quand les gens ouvrent des fenêtres et mettent leur chauffage à fond.

369
00:10:30.986 --> 00:10:32.526
Mais pour pouvoir attirer le chaland,

370
00:10:32.566 --> 00:10:37.567
il faut un produit qui soit de plus de qualité qu'effectivement la colloque de Friends un peu en mode destroy.

371
00:10:39.809 --> 00:10:40.129
Et après,

372
00:10:40.168 --> 00:10:40.708
plus en avant,

373
00:10:41.192 --> 00:10:43.348
dans l'activité même,

374
00:10:43.426 --> 00:10:44.926
il y a la location courte durée.

375
00:10:45.051 --> 00:10:45.348
Donc là,

376
00:10:45.372 --> 00:10:46.590
qui est très chronophage,

377
00:10:46.653 --> 00:10:46.997
évidemment,

378
00:10:46.998 --> 00:10:49.543
parce qu'on parle de visiteurs qui viennent parfois pour une nuit.

379
00:10:49.731 --> 00:10:49.856
Donc,

380
00:10:49.997 --> 00:10:52.809
tu imagines en termes de turnover ce que ça représente.

381
00:10:53.778 --> 00:10:53.887
Ça,

382
00:10:53.965 --> 00:10:55.309
c'est Airbnb et compagnie,

383
00:10:55.387 --> 00:10:55.637
c'est ça ?

384
00:10:55.668 --> 00:10:55.793
Oui,

385
00:10:55.887 --> 00:10:56.137
c'est ça.

386
00:10:56.778 --> 00:10:57.119
Mais là,

387
00:10:57.120 --> 00:10:59.081
tu es d'accord qu'il y a aussi des trucs de délégation ?

388
00:10:59.142 --> 00:11:00.724
J'ai l'impression que partout où je vais en vacances,

389
00:11:00.725 --> 00:11:01.943
il y a consergerie,

390
00:11:01.944 --> 00:11:02.282
bidule,

391
00:11:02.325 --> 00:11:02.443
etc.

392
00:11:03.325 --> 00:11:04.829
Ça fonctionne ça ou pas complètement ?

393
00:11:05.704 --> 00:11:05.829
Si,

394
00:11:05.907 --> 00:11:06.665
ça fonctionne,

395
00:11:06.728 --> 00:11:09.189
mais c'est aussi un gros travail de suivi,

396
00:11:09.493 --> 00:11:11.571
de sélection déjà du partenaire.

397
00:11:11.915 --> 00:11:14.657
Quand on en a un bon et qui répond vraiment à tous nos besoins,

398
00:11:15.564 --> 00:11:16.564
c'est relativement

399
00:11:17.157 --> 00:11:17.454
« passif » .

400
00:11:17.892 --> 00:11:25.407
Mais c'est rare que tu n'aies pas des appels de la consergerie pour...

401
00:11:25.638 --> 00:11:27.560
Pour arbitrer sur un truc ou un autre.

402
00:11:28.701 --> 00:11:29.021
Et aussi,

403
00:11:29.082 --> 00:11:32.144
on a une usure sur les équipements qui est plus importante.

404
00:11:32.426 --> 00:11:33.023
Sur la longue durée,

405
00:11:33.047 --> 00:11:33.387
évidemment,

406
00:11:33.388 --> 00:11:35.828
parce que les gens s'en foutent un peu de ce qu'ils font dedans.

407
00:11:36.625 --> 00:11:37.609
Et l'assurance Airbnb,

408
00:11:38.148 --> 00:11:38.273
moi,

409
00:11:38.453 --> 00:11:38.711
perso,

410
00:11:38.734 --> 00:11:39.390
je l'ai testé.

411
00:11:39.875 --> 00:11:40.812
Ce n'était pas concluant,

412
00:11:40.851 --> 00:11:42.250
donc ça ne marche pas non plus trop.

413
00:11:42.922 --> 00:11:43.469
C'est pour ça que là,

414
00:11:43.719 --> 00:11:43.969
pour moi,

415
00:11:44.390 --> 00:11:45.250
la question compte durer.

416
00:11:45.281 --> 00:11:47.140
On peut aller chercher des rendements plus élevés,

417
00:11:47.594 --> 00:11:49.187
mais on est plus en mode entrepreneurial,

418
00:11:49.265 --> 00:11:49.562
du coup,

419
00:11:49.906 --> 00:11:50.219
de l'IMO,

420
00:11:51.156 --> 00:11:53.062
que le reste.

421
00:11:54.390 --> 00:11:54.500
Ok.

422
00:11:55.026 --> 00:11:55.266
Trop bien,

423
00:11:55.326 --> 00:11:55.887
on a fait le tour.

424
00:11:56.467 --> 00:11:56.988
Et le dernier,

425
00:11:57.029 --> 00:11:58.090
alors c'est un peu un mix de tout ça,

426
00:11:58.269 --> 00:12:00.353
c'est aussi une stratégie qu'on emploie pas mal de gens,

427
00:12:00.354 --> 00:12:01.150
c'est l'immeuble de rapport.

428
00:12:01.291 --> 00:12:01.552
Donc là,

429
00:12:01.654 --> 00:12:02.173
typiquement,

430
00:12:02.935 --> 00:12:07.556
c'est un immeuble que tu détiens qui peut avoir toutes ses stratégies.

431
00:12:07.557 --> 00:12:09.759
Tu peux avoir typiquement le local commercial au pied de l'immeuble,

432
00:12:09.760 --> 00:12:10.103
tu sais,

433
00:12:11.236 --> 00:12:13.564
la fameuse petite boutique en bas.

434
00:12:14.158 --> 00:12:14.720
Et puis au-dessus,

435
00:12:14.721 --> 00:12:18.205
tu peux avoir un grand T3 ou T4 ou T5 où tu mets une coloc,

436
00:12:18.252 --> 00:12:20.752
et puis voire même au deuxième étage,

437
00:12:20.798 --> 00:12:22.814
avoir ton studio que tu mets en location courte durée.

438
00:12:22.815 --> 00:12:24.611
Donc tu peux mixer ces stratégies.

439
00:12:26.203 --> 00:12:26.943
dans un même bien.

440
00:12:27.023 --> 00:12:27.164
Donc,

441
00:12:27.324 --> 00:12:28.006
l'avantage de ça,

442
00:12:28.084 --> 00:12:30.748
c'est que tu diversifies un peu en termes de risque parce que certes,

443
00:12:31.670 --> 00:12:33.049
tu as du plus risqué en coût de durée,

444
00:12:33.111 --> 00:12:36.236
mais tu as un truc plus stable après sur les étages d'à côté.

445
00:12:36.291 --> 00:12:36.416
Donc,

446
00:12:36.432 --> 00:12:37.018
ça peut être pas mal,

447
00:12:37.213 --> 00:12:38.611
assez malin de faire ce genre de truc.

448
00:12:39.354 --> 00:12:39.838
C'est trop bien.

449
00:12:39.939 --> 00:12:43.580
C'est la version diversification du freelance solopreneur,

450
00:12:43.596 --> 00:12:44.674
mais la version immobilier.

451
00:12:44.908 --> 00:12:45.799
J'adore parce que moi,

452
00:12:45.800 --> 00:12:49.752
je dis toujours qu'il faut avoir des clients un tout petit peu diversifiés.

453
00:12:49.783 --> 00:12:49.986
Enfin,

454
00:12:50.033 --> 00:12:51.408
quand même un persona principal,

455
00:12:51.471 --> 00:12:51.596
mais...

456
00:12:52.038 --> 00:12:52.378
Pas avoir

457
00:12:52.818 --> 00:12:55.238
100% de tes clients dans telle industrie,

458
00:12:55.259 --> 00:12:56.017
si elles se pètent la gueule,

459
00:12:56.060 --> 00:12:57.177
après tu perds tous tes contrats.

460
00:12:57.638 --> 00:12:57.900
Donc là,

461
00:12:57.919 --> 00:12:58.681
c'est un peu la même idée.

462
00:12:58.779 --> 00:12:59.158
Trop cool.

463
00:12:59.619 --> 00:13:10.181
Est-ce que tu as un défi ou un conseil final à nous donner sur cette partie passivité pour peut-être qu'on arrive à combiner ça avec nos quotidiens trépidants ?

464
00:13:11.462 --> 00:13:17.962
Je peux proposer un Google Sheet qui permet de calculer facilement le rendement,

465
00:13:18.009 --> 00:13:20.962
le cash flow sur un projet en fonction des paramètres qu'on met.

466
00:13:21.638 --> 00:13:24.578
et pour un projet en 5 minutes,

467
00:13:24.680 --> 00:13:28.801
tu peux savoir en gros si c'est un projet où tu vas gagner de l'argent ou pas ok,

468
00:13:29.121 --> 00:13:29.601
bah écoute,

469
00:13:29.758 --> 00:13:31.461
trop trop cool je prends,

470
00:13:31.462 --> 00:13:33.422
je vous mets ça dans la newsletter abonnez-vous,

471
00:13:33.423 --> 00:13:35.883
il y a toujours les bons petits tuyaux les bonus de mes invités,

472
00:13:35.898 --> 00:13:39.297
donc c'est hyper cool et écoute,

473
00:13:39.437 --> 00:13:40.000
c'est chouette,

474
00:13:40.062 --> 00:13:46.219
ça me donne envie d'aller regarder des trucs sur le bon coin ou sur se loger,

475
00:13:46.220 --> 00:13:49.625
mais toi c'est peut-être pas les sites que tu utilises d'ailleurs pour trouver tes pépites tes immeubles et tout,

476
00:13:49.626 --> 00:13:50.844
mais tu vas nous raconter

477
00:13:50.966 --> 00:13:51.707
puisque justement,

478
00:13:52.088 --> 00:13:52.208
là,

479
00:13:52.328 --> 00:13:56.957
on va se pencher sur la question de locatif versus achat-revente.

480
00:13:57.137 --> 00:14:01.481
Deux stratégies en fait avec des bénéfices différents,

481
00:14:01.903 --> 00:14:03.731
un capital de départ différent aussi.

482
00:14:03.848 --> 00:14:07.098
Tu vas nous raconter qu'est-ce qu'il vaut mieux choisir quand on est solopreneur.

483
00:14:07.676 --> 00:14:09.535
On va comparer ces deux stratégies.

484
00:14:09.660 --> 00:14:10.020
C'est parti !