WEBVTT

1
00:00:00.184 --> 00:00:00.825
Pendant le mois d'août,

2
00:00:01.005 --> 00:00:02.866
le podcast « Je découvre le monde du meublé »

3
00:00:02.946 --> 00:00:03.929
prend une pause et,

4
00:00:04.048 --> 00:00:04.729
à cette occasion,

5
00:00:04.851 --> 00:00:09.069
vous propose de découvrir ou redécouvrir certaines de nos séries de podcasts les plus écoutées,

6
00:00:09.530 --> 00:00:11.655
rééditées en version longue pour une écoute plus fluide,

7
00:00:12.015 --> 00:00:16.593
afin que vous puissiez profiter de l'été pour continuer à en apprendre davantage sur le monde de la location meublée.

8
00:00:16.999 --> 00:00:17.499
Et aujourd'hui,

9
00:00:17.749 --> 00:00:23.421
nous allons nous pencher sur un point central de l'activité de location meublée qui s'avère souvent à l'origine de nombreuses interrogations,

10
00:00:23.749 --> 00:00:25.952
celle de la relation entre propriétaire et locataire.

11
00:00:26.220 --> 00:00:26.981
Contenu du contrat,

12
00:00:27.121 --> 00:00:28.161
obligations respectives,

13
00:00:28.242 --> 00:00:30.484
charges et loyers ou encore entrées et sorties des lieux,

14
00:00:30.867 --> 00:00:35.226
suivez-nous dans cette succession d'épisodes qui vous accompagneront tout au long de votre expérience de location.

15
00:00:36.890 --> 00:00:41.718
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans notre nouvelle série consacrée au monde de la location meublée.

16
00:00:42.343 --> 00:00:45.062
Série qui aura pour thème la relation avec son locataire.

17
00:00:45.953 --> 00:00:47.640
Point central de l'activité de location,

18
00:00:48.187 --> 00:00:52.687
les échanges entre bailleurs et locataires peuvent parfois être source de difficultés ou de crispations.

19
00:00:53.408 --> 00:00:58.035
Et si la communication et la bonne intelligence sont des clés de communication qui sont toujours à privilégier,

20
00:00:58.593 --> 00:01:08.105
être bien informé de ses droits est souvent également d'une aide précieuse afin de mieux encadrer et donc de vivre plus sereinement les interactions avec vos locataires.

21
00:01:09.167 --> 00:01:11.667
Et afin de vous aider dans ces moments parfois délicats,

22
00:01:11.933 --> 00:01:12.527
nous traiterons,

23
00:01:12.824 --> 00:01:13.855
tout au long de cette série,

24
00:01:14.292 --> 00:01:22.730
de différents points d'attention qu'il peut être utile de garder à l'esprit dans le cadre de vos échanges avec vos locataires pendant toute la durée du contrat de location.

25
00:01:23.704 --> 00:01:24.764
Pour débuter cette série,

26
00:01:24.984 --> 00:01:31.085
notre premier épisode se portera donc sur un procédé qui marque le début de la relation entre un bailleur et son locataire,

27
00:01:31.585 --> 00:01:35.628
à savoir la recherche de ce dernier et l'établissement d'un contrat de bail.

28
00:01:36.308 --> 00:01:37.449
Pour rechercher un locataire,

29
00:01:37.707 --> 00:01:40.988
tout bailleur est libre d'utiliser le moyen qui lui paraît le plus approprié.

30
00:01:41.691 --> 00:01:42.441
En la matière,

31
00:01:42.582 --> 00:01:44.191
il existe trois possibilités,

32
00:01:44.644 --> 00:01:47.316
à savoir utiliser votre réseau de connaissances,

33
00:01:47.753 --> 00:01:51.253
passer par un ou plusieurs sites internet ou plateformes de réservation,

34
00:01:51.840 --> 00:01:56.123
ou encore avoir recours au service d'une agence immobilière spécialisée dans la location meublée.

35
00:01:56.963 --> 00:01:57.560
Bien entendu,

36
00:01:57.943 --> 00:01:59.904
en fonction du type de location que vous pratiquez,

37
00:02:00.138 --> 00:02:03.599
le vecteur que vous utiliserez pour trouver un locataire s'imposera de lui-même,

38
00:02:04.185 --> 00:02:05.467
comme en location saisonnière,

39
00:02:05.982 --> 00:02:11.178
pour laquelle il est bien plus probable que vous ayez recours à une plateforme de réservation en ligne qu'aux bouches à oreilles,

40
00:02:11.599 --> 00:02:15.865
qui montrerait rapidement certaines limites si vous souhaitez louer régulièrement votre bien.

41
00:02:16.318 --> 00:02:16.803
De plus,

42
00:02:17.365 --> 00:02:19.959
chaque option dispose de ses avantages et de ses inconvénients.

43
00:02:20.396 --> 00:02:25.320
Qu'il s'agisse du coût de l'opération ou des désagréments qui peuvent émerger d'une certaine situation.

44
00:02:26.004 --> 00:02:26.461
En effet,

45
00:02:26.722 --> 00:02:31.644
il pourrait par exemple être délicat de refuser une demande de location d'une connaissance plus ou moins éloignée,

46
00:02:32.129 --> 00:02:33.472
faute de garantie financière.

47
00:02:34.207 --> 00:02:35.269
Et puisqu'il en est question,

48
00:02:35.613 --> 00:02:37.910
parlons maintenant des critères de choix d'un locataire.

49
00:02:38.113 --> 00:02:41.550
Critères qui sont extrêmement importants dans le cadre d'une location de longue durée.

50
00:02:42.410 --> 00:02:43.082
En premier lieu,

51
00:02:43.597 --> 00:02:47.910
il est important de rappeler que vous avez tout loisir d'accepter ou de refuser un locataire Merci.

52
00:02:48.280 --> 00:03:00.470
tant que les critères que vous retenez pour faire votre choix sont des critères objectifs et ne sont pas motivés par des préjugés qui vous conduiraient à discriminer un candidat au sens de l'article 225-1 du Code pénal.

53
00:03:01.392 --> 00:03:08.032
C'est la raison pour laquelle il est préférable de prendre en compte des éléments tels que la solvabilité du candidat locataire et de son éventuelle caution,

54
00:03:08.517 --> 00:03:14.861
ce qui nous amène à évoquer les éléments que vous êtes en droit de demander à votre futur locataire afin d'attester de ses ressources.

55
00:03:15.532 --> 00:03:16.689
Pour parer à certains abus,

56
00:03:16.892 --> 00:03:27.941
La mention d'une liste limitative des pièces qu'un bailleur est en droit de demander à son locataire a été intégrée à la loi du 6 juillet 1989 par la loi Allure du 24 mars 2014,

57
00:03:28.387 --> 00:03:30.824
la liste étant elle-même ensuite précisée par décret.

58
00:03:31.723 --> 00:03:32.465
En la matière,

59
00:03:32.605 --> 00:03:37.629
il est donc opportun de se référer au texte du décret du 5 novembre 2015 et à ses annexes.

60
00:03:38.316 --> 00:03:41.801
Les pièces exigibles permettent ainsi d'attester de l'identité du locataire,

61
00:03:42.238 --> 00:03:43.660
de sa domiciliation actuelle,

62
00:03:44.144 --> 00:03:45.473
de son activité professionnelle,

63
00:03:45.824 --> 00:03:46.725
et de ses ressources.

64
00:03:47.786 --> 00:03:48.386
A ce titre,

65
00:03:48.667 --> 00:03:53.033
il peut être intéressant de penser à vous prémunir d'éventuelles fraudes réalisées à l'aide de faux documents.

66
00:03:53.712 --> 00:03:54.333
Pour ce faire,

67
00:03:54.411 --> 00:04:10.271
vous pouvez vous rendre sur le site internet de la Direction Générale des Finances Publiques qui met à disposition des usagers un outil permettant de vérifier l'authenticité de l'avis d'imposition fourni en saisissant simplement le numéro fiscal et la référence de l'avis d'imposition du candidat ou de sa caution.

68
00:04:11.130 --> 00:04:14.599
Notez bien que si les pièces demandées peuvent être des copies des documents originaux,

69
00:04:14.892 --> 00:04:17.935
Aux besoins traduits en français et les montants convertis en euros,

70
00:04:18.416 --> 00:04:23.500
vous avez le droit de demander au Codila de vous présenter les pièces originales sans toutefois pouvoir les conserver.

71
00:04:24.140 --> 00:04:24.859
Bien évidemment,

72
00:04:25.164 --> 00:04:31.390
l'ensemble de ces dispositions ne valent que dans le cas d'une location meublée à titre de résidence principale ou pour un bail mobilité.

73
00:04:31.765 --> 00:04:39.468
Il est fortement conseillé de s'y tenir dans ces situations afin de respecter votre futur locataire et donc de favoriser une bonne relation contractuelle.

74
00:04:39.953 --> 00:04:41.203
Une fois votre locataire choisi,

75
00:04:41.532 --> 00:04:44.935
vous devrez encore vous confronter à l'étape de la rédaction du contrat de location.

76
00:04:45.415 --> 00:04:49.019
Il est important de savoir que la rédaction d'un contrat de location est obligatoire,

77
00:04:49.519 --> 00:04:52.159
quelle que soit la situation ou le type de location pratiquée.

78
00:04:52.542 --> 00:04:56.667
Et si la forme du contrat est libre en location saisonnière ou pour un bail du code civil,

79
00:04:57.128 --> 00:05:00.378
ce ne sera pas le cas pour un bail de location en résidence principale,

80
00:05:00.784 --> 00:05:02.488
qu'il soit de longue durée ou étudiant,

81
00:05:03.008 --> 00:05:04.009
ou pour un bail mobilité.

82
00:05:04.709 --> 00:05:05.610
Dans ces situations,

83
00:05:05.830 --> 00:05:11.821
le contrat devrait observer un certain formalisme en respectant les dispositions prévues par la loi du 6 juillet 1989.

84
00:05:12.555 --> 00:05:13.516
Pour plus de simplicité,

85
00:05:13.961 --> 00:05:21.680
il est donc recommandé de consulter l'annexe 2 du décret du 29 mai 2015 qui reproduit un modèle type de contrat de location de logement meublé.

86
00:05:22.274 --> 00:05:31.055
Il est également possible d'utiliser un modèle proposé par un spécialiste à condition de bien vérifier que ce dernier est bien à jour des dernières modifications apportées au contrat.

87
00:05:31.056 --> 00:05:33.927
au contenu du contrat par le décret du 18 août 2023,

88
00:05:34.487 --> 00:05:39.114
modifications qui prennent notamment la forme de précision sur la performance énergétique du logement.

89
00:05:39.396 --> 00:05:42.974
Bien que la signature du contrat de bail marque le début de la relation contractuelle,

90
00:05:43.216 --> 00:05:49.325
il est judicieux de penser au moment où cette dernière prendra fin et donc d'ajouter au contrat une clause de dépôt de garantie.

91
00:05:49.700 --> 00:05:51.028
Bien qu'elle ne soit pas obligatoire,

92
00:05:51.232 --> 00:05:58.138
elle vous permet de vous prémunir contre les risques de dégradation et d'impayé qui pourraient résulter de l'occupation des lieux par votre locataire.

93
00:05:58.575 --> 00:05:59.310
Attention toutefois,

94
00:05:59.468 --> 00:06:00.869
à bien respecter les conditions,

95
00:06:01.530 --> 00:06:08.537
à savoir que son montant ne peut dépasser celui de deux mois de loyer hors charge et ne peut être modifié pendant toute l'exécution du contrat,

96
00:06:09.240 --> 00:06:10.959
mais aussi qu'au départ du locataire,

97
00:06:11.100 --> 00:06:18.600
le délai pour restituer le dépôt de garantie est de deux mois et passe à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

98
00:06:19.147 --> 00:06:19.928
En cas de retenue,

99
00:06:20.287 --> 00:06:23.194
il sera d'ailleurs capital de conserver les preuves des dégradations,

100
00:06:23.506 --> 00:06:24.709
comme l'état des lieux de sortie,

101
00:06:25.131 --> 00:06:28.881
mais également de fournir à votre locataire les documents justifiant des montants retenus

102
00:06:29.244 --> 00:06:31.926
qui peuvent être des factures ou uniquement des devis.

103
00:06:32.727 --> 00:06:34.789
Cela ne vaut toutefois que pour les baux de longue durée,

104
00:06:35.231 --> 00:06:36.493
car en cas de bail mobilité,

105
00:06:36.750 --> 00:06:40.098
le bailleur a l'interdiction de demander le versement d'un dépôt de garantie,

106
00:06:40.536 --> 00:06:44.301
cette interdiction devant par ailleurs être rappelée par écrit dans le bail.

107
00:06:44.661 --> 00:06:45.293
A ce sujet,

108
00:06:45.825 --> 00:06:48.559
il est vivement conseillé d'encaisser le chèque du dépôt de garantie,

109
00:06:48.825 --> 00:06:51.668
car ce dernier pourrait ne plus être encaissable passé un certain délai,

110
00:06:52.184 --> 00:06:55.528
mais également afin de vérifier que la provision sur le compte est suffisante.

111
00:06:56.056 --> 00:07:00.639
Il arrive parfois que les locataires ne voient pas d'un très bon oeil le fait d'encaisser le dépôt de garantie.

112
00:07:00.721 --> 00:07:03.565
C'est la raison pour laquelle il est important de bien communiquer avec eux,

113
00:07:04.061 --> 00:07:07.327
mais aussi de leur remettre un document attestant que vous avez bien reçu le dépôt,

114
00:07:07.709 --> 00:07:10.670
ce qui permet de mettre en place un climat de confiance mutuelle.

115
00:07:10.967 --> 00:07:11.428
En somme,

116
00:07:11.952 --> 00:07:14.717
et ce à défaut de connaître votre locataire au préalable,

117
00:07:14.874 --> 00:07:16.217
ce qui est plutôt rare en pratique,

118
00:07:16.749 --> 00:07:24.280
les premières étapes de la relation contractuelle seront déterminantes pour assurer une bonne relation avec votre locataire et installer une confiance réciproque.

119
00:07:24.702 --> 00:07:25.202
Et pour cela...

120
00:07:25.480 --> 00:07:28.923
le meilleur moyen est d'agir strictement en fonction des dispositions de la loi,

121
00:07:29.544 --> 00:07:33.009
car cela permet d'expliquer facilement vos actions et vos demandes au locataire,

122
00:07:33.388 --> 00:07:37.153
et de garantir à ce dernier que vous ne faites qu'agir sur la base du droit applicable,

123
00:07:37.614 --> 00:07:38.450
tout en vous protégeant.

124
00:07:38.653 --> 00:07:44.255
Le premier épisode de notre série consacré à la recherche d'un locataire et à l'établissement du contrat de bail touche à sa fin.

125
00:07:44.786 --> 00:07:46.427
Dans le prochain épisode de notre série,

126
00:07:46.599 --> 00:07:51.067
nous aurons l'occasion de nous concentrer sur un autre moment clé de la relation avec son locataire,

127
00:07:51.489 --> 00:07:55.005
à savoir l'entrée dans les lieux et le cas particulier du refus des meubles.

128
00:07:55.480 --> 00:08:00.825
afin que vous puissiez tout savoir de cette situation et ainsi la gérer au mieux si elle devait se présenter à vous.

129
00:08:01.505 --> 00:08:07.094
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans ce deuxième épisode de notre série consacrée à la relation avec son locataire.

130
00:08:07.735 --> 00:08:08.149
Aujourd'hui,

131
00:08:08.454 --> 00:08:17.657
nous aborderons le moment de l'entrée dans les lieux du locataire et plus particulièrement tout ce qu'il convient de savoir sur l'état des lieux ainsi que sur le cas particulier du refus des meubles.

132
00:08:19.048 --> 00:08:19.844
Vous le savez sûrement,

133
00:08:20.048 --> 00:08:22.391
il existe deux catégories d'équipements en location meublée.

134
00:08:23.063 --> 00:08:23.594
D'une part,

135
00:08:23.732 --> 00:08:25.254
les 11 équipements obligatoires,

136
00:08:25.314 --> 00:08:36.504
dont la liste a été fixée par le décret du 31 juillet 2015 et dont la présence permet au logement d'être considéré comme meublé au regard de la définition posée par la loi Allure et ajoutée à la loi du 6 juillet 1989,

137
00:08:37.285 --> 00:08:38.090
et d'autre part,

138
00:08:38.488 --> 00:08:41.402
les équipements que l'on peut qualifier d'optionnels ou de facultatifs,

139
00:08:41.855 --> 00:08:43.636
allant du lave-vaisselle à la machine à café,

140
00:08:44.136 --> 00:08:47.699
et dont le rôle est d'apporter des services ou du confort supplémentaire aux locataires.

141
00:08:48.418 --> 00:08:49.074
Leur présence,

142
00:08:49.199 --> 00:08:50.324
si elle n'est pas obligatoire,

143
00:08:50.511 --> 00:08:52.465
permet bien souvent de renforcer l'attrait du bien,

144
00:08:52.912 --> 00:08:57.594
Et cela a plus forte raison en location saisonnière ou encore de demander un prix de location plus élevé,

145
00:08:58.031 --> 00:09:06.371
tout en veillant à ce que ce dernier ne dépasse pas l'éventuelle règle de plafonnement des loyers qui pourrait être en vigueur dans la commune dans le cas d'un bail meublé en résidence principale.

146
00:09:07.418 --> 00:09:08.098
Quoi qu'il en soit,

147
00:09:08.418 --> 00:09:13.098
ces équipements doivent faire l'objet d'une attention toute particulière lors de l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire,

148
00:09:13.519 --> 00:09:18.863
car ils seront au centre de deux documents extrêmement importants lors de la conclusion d'un bail de résidence principale,

149
00:09:19.363 --> 00:09:20.254
l'état des lieux d'entrée

150
00:09:20.500 --> 00:09:22.742
et l'inventaire des objets et équipements du logement.

151
00:09:23.904 --> 00:09:30.108
L'état des lieux d'entrée et l'inventaire du mobilier et des équipements sont deux documents qu'il est obligatoire d'annexer à un contrat de location meublée.

152
00:09:30.670 --> 00:09:42.342
Ils ont pur but de protéger à la fois le propriétaire et le locataire en attestant de la présence des équipements et de leur état et en permettant de prouver toute dégradation ou disparition d'équipements pendant la période de location.

153
00:09:42.842 --> 00:09:45.920
Pour un bail de location en résidence principale ou pour un bail mobilité,

154
00:09:46.342 --> 00:09:48.264
l'état des lieux doit être établi conformément

155
00:09:48.352 --> 00:09:51.075
aux exigences posées par le décret du 30 mars 2016,

156
00:09:51.495 --> 00:09:52.698
tandis que dans les autres cas,

157
00:09:52.897 --> 00:09:53.718
sa forme est libre.

158
00:09:54.538 --> 00:09:57.558
L'état des lieux doit par exemple être réalisé en début de location,

159
00:09:58.159 --> 00:10:03.667
idéalement au moment de la remise des clés au locataire et avant qu'il n'installe ses affaires personnelles dans le logement.

160
00:10:04.421 --> 00:10:08.704
Il sera ensuite à nouveau réalisé dans les mêmes conditions lorsque le locataire rendra les clés,

161
00:10:09.126 --> 00:10:11.286
étape dont nous parlerons dans un prochain épisode.

162
00:10:12.372 --> 00:10:12.810
De plus,

163
00:10:13.130 --> 00:10:14.833
l'état des lieux doit être établi par écrit,

164
00:10:15.052 --> 00:10:16.872
sur support papier ou électronique,

165
00:10:17.333 --> 00:10:18.575
de manière contradictoire,

166
00:10:18.755 --> 00:10:22.904
et donc en présence du bailleur et du locataire ou de leur mandataire s'il y a lieu,

167
00:10:23.294 --> 00:10:27.904
ce qui peut souvent être le cas pour les bailleurs ayant recours au service d'une agence immobilière par exemple.

168
00:10:28.560 --> 00:10:31.482
Il devra ensuite être daté et signé par toutes les parties.

169
00:10:32.450 --> 00:10:33.232
Un exemplaire.

170
00:10:33.453 --> 00:10:38.318
devra par ailleurs être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chaque cotitulaire du bail.

171
00:10:38.958 --> 00:10:39.220
Enfin,

172
00:10:39.560 --> 00:10:46.345
l'état des lieux doit prendre soit la forme d'un document unique sur lequel il sera possible d'inscrire à la fois l'état des lieux lors de l'entrée et de la sortie,

173
00:10:46.845 --> 00:10:51.166
soit la forme de deux documents distincts mais faisant l'objet d'une présentation similaire.

174
00:10:52.197 --> 00:10:52.712
Par ailleurs,

175
00:10:52.916 --> 00:10:55.150
il est important de savoir qu'une fois l'état des lieux établi,

176
00:10:55.369 --> 00:11:00.353
le locataire dispose d'un délai de 10 jours à compter de sa réalisation pour demander à le faire compléter.

177
00:11:01.037 --> 00:11:07.522
Il pourra également demander à faire compléter l'état des éléments de chauffage jusqu'à l'expiration du premier mois de la période de chauffe.

178
00:11:08.226 --> 00:11:09.503
En cas de refus de votre part,

179
00:11:09.886 --> 00:11:18.620
il lui sera possible de saisir la commission départementale de conciliation ou CDC qui interviendra gratuitement pour tenter de trouver une solution aux litiges vous opposant.

180
00:11:19.542 --> 00:11:20.792
En parallèle de l'état des lieux,

181
00:11:21.120 --> 00:11:24.480
un inventaire des meubles et objets loués devra également être annexé au contrat.

182
00:11:25.026 --> 00:11:30.745
Ce dernier devra lister l'ensemble des équipements présents dans le logement ainsi qu'éventuellement leur état et leur coût.

183
00:11:31.205 --> 00:11:39.445
Cet inventaire permet notamment de prouver que les équipements obligatoires nécessaires à la qualification de meublé étaient bien présents dans le logement lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

184
00:11:40.148 --> 00:11:40.570
Attention,

185
00:11:40.867 --> 00:11:47.172
il est également très important de savoir que le propriétaire a l'obligation de remplacer tout équipement défectueux présent dans le logement,

186
00:11:47.656 --> 00:11:49.812
même s'il ne s'agit pas d'un équipement obligatoire,

187
00:11:50.188 --> 00:11:53.656
et à condition bien sûr que ce ne soit pas le locataire qui soit à l'origine de l'avarie.

188
00:11:54.469 --> 00:11:55.047
Autrement dit,

189
00:11:55.469 --> 00:11:59.469
tout équipement mentionné sur l'inventaire devra être remplacé s'il s'avère défectueux.

190
00:12:00.173 --> 00:12:03.317
Si vous ne souhaitez pas être tenu de remplacer certains équipements facultatifs,

191
00:12:03.817 --> 00:12:05.557
notamment s'il s'agit d'équipements d'occasion,

192
00:12:06.018 --> 00:12:08.780
vous pouvez choisir de ne pas les mentionner dans l'inventaire des équipements.

193
00:12:09.240 --> 00:12:09.803
Mais dans ce cas,

194
00:12:10.006 --> 00:12:15.530
vous ne pourrez pas non plus vous en prévaloir et en demander le remplacement à votre locataire lorsqu'il sortira des lieux.

195
00:12:16.225 --> 00:12:16.834
À ce sujet,

196
00:12:17.147 --> 00:12:20.537
la meilleure option étant certainement d'en discuter avec votre locataire.

197
00:12:21.772 --> 00:12:22.522
En matière de coût,

198
00:12:22.850 --> 00:12:27.662
le fait de passer par un mandataire pour établir l'état des lieux entraîne souvent une facturation de la part de ces derniers.

199
00:12:28.444 --> 00:12:29.147
En la matière,

200
00:12:29.373 --> 00:12:32.675
C'est l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique.

201
00:12:33.578 --> 00:12:35.781
Lorsque l'état des lieux est réalisé par un mandataire,

202
00:12:36.242 --> 00:12:39.461
les honoraires peuvent être partagés entre le bailleur et le locataire.

203
00:12:40.101 --> 00:12:40.523
Toutefois,

204
00:12:40.843 --> 00:12:44.851
des limites s'appliquent quant à la participation qu'il est possible de demander à votre locataire.

205
00:12:45.445 --> 00:12:45.711
Ainsi,

206
00:12:46.304 --> 00:12:50.898
il ne pourra jamais se voir demander de s'acquitter d'une somme supérieure à celle dont vous vous acquitterez.

207
00:12:51.648 --> 00:12:52.070
De plus,

208
00:12:52.289 --> 00:12:57.601
le montant que le locataire aura à sa charge ne pourrait être supérieur à un prix équivalent à 3 euros.

209
00:12:57.737 --> 00:12:59.518
par mètre carré de surface du logement.

210
00:13:00.180 --> 00:13:00.780
Par exemple,

211
00:13:00.960 --> 00:13:02.602
pour un logement de 50 mètres carrés,

212
00:13:02.942 --> 00:13:06.649
l'état des lieux ne pourra jamais être facturé plus de 150 euros au locataire.

213
00:13:07.407 --> 00:13:08.188
Pour un tel logement,

214
00:13:08.391 --> 00:13:09.868
si l'état des lieux coûte 200 euros,

215
00:13:10.212 --> 00:13:13.376
le locataire n'aura donc que 100 euros au maximum à payer,

216
00:13:13.798 --> 00:13:17.704
car il ne peut en aucun cas devoir s'acquitter d'une somme supérieure à celle du bailleur.

217
00:13:18.391 --> 00:13:20.157
Et si l'état des lieux coûte 400 euros,

218
00:13:20.766 --> 00:13:23.735
sa contribution ne pourra dépasser le plafond de 150 euros,

219
00:13:24.079 --> 00:13:27.001
laissant ainsi 250 euros à la charge du propriétaire.

220
00:13:27.853 --> 00:13:34.440
Notez bien que l'établissement de l'inventaire des équipements et du logement ne peut donner lieu à aucune facturation supplémentaire auprès du locataire,

221
00:13:34.921 --> 00:13:36.061
peu importe la personne,

222
00:13:36.319 --> 00:13:37.342
bailleur ou mandataire,

223
00:13:37.522 --> 00:13:38.327
qui le réalise.

224
00:13:39.444 --> 00:13:43.710
Passons maintenant à la question de savoir comment procéder en cas de refus des meubles par le locataire,

225
00:13:44.014 --> 00:13:46.171
situation qui peut se présenter dès l'état des lieux,

226
00:13:46.530 --> 00:13:49.421
si par exemple le locataire souhaite amener quelques meubles avec lui,

227
00:13:49.858 --> 00:13:50.608
ou au cours du bail.

228
00:13:51.421 --> 00:13:52.483
En tant que propriétaire,

229
00:13:52.577 --> 00:13:54.483
la première chose à savoir est qu'en principe,

230
00:13:54.827 --> 00:13:57.421
votre accord est nécessaire pour effectuer des changements relatifs

231
00:13:57.537 --> 00:14:00.899
aux éléments déjà présents dans le bien au moment de sa mise en location.

232
00:14:01.802 --> 00:14:05.224
Vous pouvez donc choisir d'accéder ou non à la requête de votre locataire,

233
00:14:05.645 --> 00:14:07.083
même s'il est important de noter que,

234
00:14:07.286 --> 00:14:07.849
dans les faits,

235
00:14:08.208 --> 00:14:14.231
il pourrait vous être difficile de vous rendre effectivement compte de l'éventuel déplacement ou stockage des meubles sans votre consentement.

236
00:14:14.575 --> 00:14:15.310
En la matière,

237
00:14:15.731 --> 00:14:18.935
et bien que la communication et la bonne intelligence restent à privilégier,

238
00:14:19.481 --> 00:14:23.122
empêcher un locataire de remplacer certains meubles n'est donc bien souvent pas possible.

239
00:14:23.841 --> 00:14:24.278
Pour autant,

240
00:14:24.591 --> 00:14:26.481
garder un certain nombre d'éléments à l'esprit Merci.

241
00:14:26.597 --> 00:14:28.740
peut permettre de faire face à cette situation.

242
00:14:29.640 --> 00:14:33.943
La première chose à savoir est que le principal risque pour vous est la requalification du bail,

243
00:14:34.165 --> 00:14:41.314
qui peut être prononcé par un juge si les équipements et le mobilier présents dans le logement sont insuffisants par rapport aux dispositions légales,

244
00:14:41.689 --> 00:14:49.033
ce qui pourrait donc advenir si le locataire retire des meubles ou éléments qui sont compris dans la liste des équipements obligatoires et souligne ensuite leur absence.

245
00:14:49.767 --> 00:14:51.095
Pour se garantir contre ce danger,

246
00:14:51.580 --> 00:14:55.798
rien de tel que de porter une attention toute particulière lors de l'établissement de l'état des lieux

247
00:14:56.186 --> 00:14:56.992
et de l'inventaire.

248
00:14:57.718 --> 00:14:58.907
Plus l'inventaire sera précis,

249
00:14:59.311 --> 00:15:02.071
et plus il sera difficile pour le locataire de le remettre en cause.

250
00:15:02.612 --> 00:15:06.291
D'autant que la qualification de meublé s'apprécie au moment de l'entrée dans les lieux,

251
00:15:06.733 --> 00:15:07.452
ce qui signifie,

252
00:15:07.991 --> 00:15:11.295
comme l'a précisé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 2011,

253
00:15:11.733 --> 00:15:18.592
que tout déplacement de meubles survenu postérieurement à l'entrée dans les lieux et sans l'accord du bailleur ne peut remettre en cause cette qualification.

254
00:15:19.795 --> 00:15:24.936
Une bonne manière de se garantir pour les bailleurs est également de ne pas procéder eux-mêmes au retrait des meubles et,

255
00:15:25.233 --> 00:15:25.858
en aucun cas,

256
00:15:26.264 --> 00:15:28.858
de réaliser ce dernier avant d'établir l'état des lieux.

257
00:15:29.039 --> 00:15:31.041
et l'inventaire des objets présents dans le logement.

258
00:15:31.721 --> 00:15:34.525
À moins bien sûr qu'il ne s'agisse pas d'un élément obligatoire.

259
00:15:35.064 --> 00:15:35.486
Dans ce cas,

260
00:15:35.744 --> 00:15:38.186
vous êtes libre de prendre la décision qui vous convient le mieux,

261
00:15:38.568 --> 00:15:40.232
sans crainte des éventuelles répercussions.

262
00:15:41.287 --> 00:15:47.115
Une autre difficulté qui peut naître de cette situation est bien évidemment les dommages qui peuvent être causés aux mobiliers déplacés.

263
00:15:47.881 --> 00:15:48.584
En la matière,

264
00:15:48.756 --> 00:15:53.084
si vous avez accepté de retirer les meubles et que vous avez procédé à leur extraction et leur stockage,

265
00:15:53.506 --> 00:15:57.881
vous ne pourrez tenir le locataire responsable des dommages qu'ils auraient pu subir pendant leur transport.

266
00:15:58.107 --> 00:15:58.948
ou leur conservation.

267
00:15:59.869 --> 00:16:00.429
A ce titre,

268
00:16:00.750 --> 00:16:05.754
sachez que si vous convenez avec le locataire d'enlever certains meubles et que vous acceptez de les stocker à votre charge,

269
00:16:06.254 --> 00:16:12.058
le coût engendré par cette opération pourra être déduit comme charge déductible si vous relevez du régime réel d'imposition.

270
00:16:12.879 --> 00:16:13.519
Au contraire,

271
00:16:13.886 --> 00:16:16.277
si c'est le locataire qui procède lui-même au stockage,

272
00:16:16.746 --> 00:16:19.386
tous les frais ou les éventuels dommages seront à sa charge,

273
00:16:19.715 --> 00:16:21.730
que vous ayez ou non donné votre accord,

274
00:16:22.136 --> 00:16:24.308
et même si les meubles ne sont pas stockés sous sa garde,

275
00:16:24.496 --> 00:16:26.261
comme par exemple dans un garde-meubles.

276
00:16:27.136 --> 00:16:27.652
Autrement dit,

277
00:16:27.927 --> 00:16:31.452
Si vous ne pouvez pas toujours effectivement empêcher un locataire de changer le mobilier,

278
00:16:31.850 --> 00:16:32.932
ce dernier devra toutefois,

279
00:16:33.291 --> 00:16:34.053
lors de sa sortie,

280
00:16:34.475 --> 00:16:39.237
vous restituer l'appartement dans le même état et avec les mêmes équipements que lors de son entrée dans les lieux.

281
00:16:39.877 --> 00:16:41.877
Si votre locataire ne parvient pas à le faire,

282
00:16:42.260 --> 00:16:49.666
tout élément manquant ou endommagé pourra faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie que nous avons abordé ensemble dans le premier épisode de cette série.

283
00:16:50.573 --> 00:16:52.854
Comme pour de nombreux points de la relation entre propriétaire,

284
00:16:52.870 --> 00:16:53.776
bailleur et locataire,

285
00:16:54.311 --> 00:16:58.677
Bien connaître les enjeux de l'état des lieux et les conséquences d'un éventuel refus des meubles peuvent,

286
00:16:59.056 --> 00:17:00.415
en plus d'une bonne communication,

287
00:17:00.997 --> 00:17:07.728
largement vous aider à éviter les erreurs ou tout simplement à expliquer la situation et votre éventuel refus à vos futurs locataires.

288
00:17:08.485 --> 00:17:12.923
Nous espérons que cet épisode vous aura ainsi donné toutes les clés pour aborder sereinement cette situation.

289
00:17:14.032 --> 00:17:15.063
Bonjour à toutes et à tous.

290
00:17:15.485 --> 00:17:19.110
Pour le troisième épisode de notre série consacrée à la relation avec son locataire,

291
00:17:19.517 --> 00:17:23.626
nous allons aujourd'hui nous pencher sur les différentes échéances du bail en location meublée.

292
00:17:24.059 --> 00:17:26.440
et notamment sur deux points importants pour les bailleurs,

293
00:17:26.799 --> 00:17:30.542
à savoir la révision du loyer et le congé donné par le bailleur.

294
00:17:31.760 --> 00:17:32.862
Afin de traiter ce sujet,

295
00:17:33.338 --> 00:17:39.502
il est premièrement important de préciser que nous aborderons ici uniquement le cas des logements meublés qui sont loués sur la longue durée.

296
00:17:40.323 --> 00:17:40.776
En effet,

297
00:17:41.182 --> 00:17:42.448
dans le cas d'un bail étudiant,

298
00:17:42.620 --> 00:17:44.667
d'un bail mobilité ou d'un bail saisonnier,

299
00:17:45.229 --> 00:17:47.620
le contrat prend simplement fin à l'échéance prévue,

300
00:17:48.088 --> 00:17:52.979
sans qu'une quelconque notion de reconduction tacite puisse s'appliquer et sans que le propriétaire du logement

301
00:17:53.167 --> 00:17:54.487
aient besoin de délivrer un congé.

302
00:17:55.327 --> 00:17:56.968
Il en est de même pour la révision du loyer,

303
00:17:57.126 --> 00:18:00.169
qui n'est pas possible dans ce type de contrat en raison de leur durée.

304
00:18:01.028 --> 00:18:02.728
Et pour un bail en résidence secondaire,

305
00:18:03.173 --> 00:18:06.853
ces questions doivent être directement réglées par le contrat passé entre les parties,

306
00:18:07.314 --> 00:18:09.884
qui est passé sur la base des dispositions du code civil,

307
00:18:10.743 --> 00:18:14.649
tout le fait qu'un tel type de contrat soit également appelé un bail code civil.

308
00:18:15.978 --> 00:18:17.274
Pour un bail meublé de longue durée,

309
00:18:17.634 --> 00:18:22.399
c'est comme bien souvent à la loi du 6 juillet 1989 et aux textes qui sont venus la compléter,

310
00:18:22.655 --> 00:18:26.196
comme la loi Allure du 24 mars 2014 qu'il faudra se référer.

311
00:18:27.196 --> 00:18:29.536
Ces contrats sont marqués par un mécanisme qui leur est propre,

312
00:18:29.798 --> 00:18:31.356
celui de la reconduction tacite.

313
00:18:31.895 --> 00:18:34.614
Cela veut dire qu'à l'expiration de la durée prévue par le bail,

314
00:18:35.098 --> 00:18:36.356
ce dernier ne prendra pas fin,

315
00:18:36.778 --> 00:18:40.434
mais sera au contraire reconduit dans les mêmes conditions et pour la même durée.

316
00:18:41.466 --> 00:18:41.716
Or,

317
00:18:41.903 --> 00:18:49.888
la date prévue pour l'échéance du bail joue également un rôle important pour le bailleur qui souhaite augmenter le loyer de son bien ou mettre fin au contrat de location meublée.

318
00:18:50.587 --> 00:18:53.150
Penchons-nous donc tour à tour sur ces deux situations.

319
00:18:54.130 --> 00:18:55.573
En matière d'augmentation de loyer,

320
00:18:55.894 --> 00:19:01.476
la loi indique qu'il est tout à fait possible de le faire pour une location meublée à titre de résidence principale du locataire.

321
00:19:02.101 --> 00:19:02.577
Néanmoins,

322
00:19:02.882 --> 00:19:04.562
certaines règles seront à respecter.

323
00:19:05.343 --> 00:19:14.070
La première est que l'augmentation ne sera possible qu'à condition qu'elle a été prévue dans le contrat de location meublée en y insérant une clause concernant la révision du loyer.

324
00:19:14.866 --> 00:19:16.085
En l'absence d'une telle clause,

325
00:19:16.429 --> 00:19:19.554
le loyer devra rester le même pendant toute la durée de la location.

326
00:19:20.367 --> 00:19:23.509
Cette clause peut prévoir le moment où la révision interviendra dans l'année,

327
00:19:24.091 --> 00:19:25.091
mais dans la plupart des cas,

328
00:19:25.290 --> 00:19:27.513
c'est la date anniversaire du bail qui est retenue.

329
00:19:28.455 --> 00:19:30.298
La deuxième tient au calcul de l'augmentation,

330
00:19:30.556 --> 00:19:33.080
qui ne peut pas être fixée librement par le propriétaire.

331
00:19:33.837 --> 00:19:34.283
En effet,

332
00:19:34.462 --> 00:19:37.548
le calcul du nouveau loyer doit être fait sur la base d'un indice,

333
00:19:37.767 --> 00:19:39.173
l'indice de référence des loyers,

334
00:19:39.330 --> 00:19:40.080
ou IRL.

335
00:19:40.892 --> 00:19:41.470
Cet indice,

336
00:19:41.486 --> 00:19:44.705
qui est publié chaque trimestre par l'INSEE ainsi qu'au journal officiel,

337
00:19:45.236 --> 00:19:49.423
correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois de l'évolution des prix à la consommation

338
00:19:49.935 --> 00:19:51.296
hors tabac et hors loyer.

339
00:19:51.856 --> 00:19:55.722
Si la clause de révision du contrat n'a pas prévu le trimestre de référence à prendre en compte,

340
00:19:56.023 --> 00:19:57.202
ce n'est pas gênant en pratique.

341
00:19:57.780 --> 00:19:58.260
Dans ce cas,

342
00:19:58.420 --> 00:20:04.701
il convient simplement de se référer à celui qui correspond au dernier indice connu à la date de signature du bail de location meublée.

343
00:20:05.420 --> 00:20:06.658
Pour calculer le nouveau loyer,

344
00:20:06.924 --> 00:20:21.463
il suffira donc de multiplier le montant du loyer hors charge par l'IRL de l'année en cours avant de diviser le résultat obtenu par l'IRL de l'année précédente et en prenant bien garde d'utiliser l'IRL du même trimestre pour l'année en cours et l'année précédente.

345
00:20:22.401 --> 00:20:23.026
A ce sujet,

346
00:20:23.604 --> 00:20:25.651
notez que si votre logement est situé en zone tendue,

347
00:20:26.040 --> 00:20:30.703
Des dispositions particulières s'appliqueront et vous devrez vous conformer aux règles d'encadrement des loyers.

348
00:20:31.300 --> 00:20:35.863
La troisième règle en matière d'augmentation du loyer concerne bien entendu l'information du locataire,

349
00:20:35.941 --> 00:20:37.082
qui est indispensable.

350
00:20:37.800 --> 00:20:38.285
En effet,

351
00:20:38.683 --> 00:20:41.464
l'augmentation de loyer n'est qu'une option laissée au propriétaire,

352
00:20:41.621 --> 00:20:47.761
et il n'est en aucun cas possible de considérer que le locataire devra lui-même procéder automatiquement à la révision chaque année,

353
00:20:48.293 --> 00:20:49.824
sans demande expresse de votre part.

354
00:20:50.839 --> 00:20:53.339
Afin d'informer votre locataire en cas d'augmentation de loyer,

355
00:20:53.868 --> 00:20:57.132
Vous devez donc lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.

356
00:20:58.194 --> 00:21:02.413
Un tel type de courrier aura l'avantage de pouvoir prouver la date à laquelle l'augmentation était réclamée.

357
00:21:03.218 --> 00:21:03.476
Ainsi,

358
00:21:04.077 --> 00:21:04.757
par courtoisie,

359
00:21:04.960 --> 00:21:06.561
mais aussi pour éviter toute déconvenue,

360
00:21:07.085 --> 00:21:09.686
pensez à informer votre locataire suffisamment à l'avance,

361
00:21:10.085 --> 00:21:12.851
car la demande ne vaut qu'à partir du prochain mois de loyer.

362
00:21:13.804 --> 00:21:15.757
Si elle devait arriver après le début du mois,

363
00:21:15.866 --> 00:21:17.288
car vous l'avez demandé trop tard,

364
00:21:17.679 --> 00:21:20.382
l'augmentation ne serait donc effective que pour le mois suivant.

365
00:21:21.620 --> 00:21:24.184
Dernière règle très importante en matière de révision de loyer,

366
00:21:24.604 --> 00:21:29.406
notez bien qu'une demande d'augmentation de loyer ne peut sous aucun prétexte être rétroactive.

367
00:21:30.109 --> 00:21:31.688
Cela entraîne deux conséquences.

368
00:21:32.211 --> 00:21:34.977
La première est que si une augmentation est demandée en cours d'année,

369
00:21:35.250 --> 00:21:38.516
par exemple plusieurs mois après la date à laquelle elle aurait pu être demandée,

370
00:21:39.125 --> 00:21:40.797
elle ne vaudra que pour les mois suivants,

371
00:21:41.266 --> 00:21:48.828
et le propriétaire a l'interdiction formelle de demander un complément a posteriori à son locataire pour les mois qui auraient pu faire l'objet d'une augmentation.

372
00:21:50.141 --> 00:21:50.750
La seconde,

373
00:21:50.936 --> 00:21:54.320
et que si une augmentation n'est pas demandée pendant l'année où elle aurait pu avoir lieu,

374
00:21:54.820 --> 00:21:57.060
son propriétaire ne pourra pas s'en prévaloir ensuite.

375
00:21:57.744 --> 00:22:02.029
Cela veut dire qu'il lui sera bien entendu toujours possible d'augmenter le loyer pour les années suivantes,

376
00:22:02.505 --> 00:22:09.490
mais que l'augmentation devrait être calculée sur la base du loyer en cours et non du loyer tel qu'il aura été si une révision avait eu lieu dans les temps.

377
00:22:10.458 --> 00:22:11.974
Passons maintenant à une autre échéance,

378
00:22:12.271 --> 00:22:13.958
celle du congé donné par le bailleur,

379
00:22:14.162 --> 00:22:18.630
qui est encadré par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

380
00:22:19.672 --> 00:22:23.917
La première chose à savoir est que vous ne pourrez donner congé à votre locataire qu'à certaines conditions,

381
00:22:24.475 --> 00:22:29.721
à savoir que votre volonté de mettre fin au bail repose sur une décision de reprendre ou de vendre le logement,

382
00:22:30.385 --> 00:22:32.964
ou qu'elle repose sur un motif sérieux et légitime,

383
00:22:33.385 --> 00:22:37.034
comme l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

384
00:22:38.315 --> 00:22:40.753
Le congé devra obligatoirement mentionner le motif allégué.

385
00:22:41.471 --> 00:22:41.956
De plus,

386
00:22:42.190 --> 00:22:43.018
en cas de reprise,

387
00:22:43.221 --> 00:22:46.378
il devra mentionner les noms et adresses du bénéficiaire de la reprise,

388
00:22:46.878 --> 00:22:48.706
ainsi que la nature du lien existant.

389
00:22:49.108 --> 00:22:50.888
entre vous et le bénéficiaire,

390
00:22:51.349 --> 00:22:53.730
ce dernier ne pouvant d'ailleurs être que vous-même,

391
00:22:54.250 --> 00:22:54.968
votre conjoint,

392
00:22:55.410 --> 00:22:56.511
votre partenaire de PAX,

393
00:22:57.051 --> 00:23:00.074
votre concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,

394
00:23:00.769 --> 00:23:02.074
ou bien vos ascendants,

395
00:23:02.293 --> 00:23:02.933
vos descendants,

396
00:23:03.074 --> 00:23:04.433
ou encore ceux de votre conjoint,

397
00:23:04.590 --> 00:23:07.535
de votre partenaire de PAX ou de votre concubin notoire.

398
00:23:09.097 --> 00:23:09.957
En cas de litige,

399
00:23:10.160 --> 00:23:17.660
la réalité du motif du congé pourra être contrôlée par un juge et un congé délivré de manière frauduleuse vous expose au paiement d'une amende.

400
00:23:17.736 --> 00:23:26.508
pénale dont le montant est proportionnel à la gravité des faits et qui ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.

401
00:23:27.985 --> 00:23:28.665
Deuxième élément,

402
00:23:28.930 --> 00:23:29.712
et non des moindres,

403
00:23:29.930 --> 00:23:32.688
il s'agit de bien respecter les délais de préavis en matière de congé.

404
00:23:33.313 --> 00:23:35.212
Il existe ici une double condition.

405
00:23:36.008 --> 00:23:39.118
La première est que le congé ne prendra effet qu'à l'échéance du bail.

406
00:23:39.852 --> 00:23:44.821
La seconde est que le congé doit avoir été notifié au minimum trois mois avant la date d'échéance du bail.

407
00:23:45.912 --> 00:23:56.524
Le congé doit par ailleurs être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou encore remis en main propre contre récépissé ou émargement.

408
00:23:57.766 --> 00:24:05.149
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou encore de la remise en main propre.

409
00:24:05.930 --> 00:24:07.790
Il est donc très important de bien le respecter,

410
00:24:08.227 --> 00:24:11.024
car un congé délivré hors délai resterait certes valable,

411
00:24:11.352 --> 00:24:13.102
mais uniquement pour l'échéance suivante.

412
00:24:13.555 --> 00:24:14.743
Il vaut donc mieux l'adresser

413
00:24:14.888 --> 00:24:16.049
le plus en avance possible.

414
00:24:16.991 --> 00:24:18.250
Si tout a été fait dans les règles,

415
00:24:18.410 --> 00:24:21.594
le locataire sera déchu de tout droit d'occupation à l'expiration du bail.

416
00:24:22.176 --> 00:24:25.317
Mais notez que si ce dernier quitte les lieux avant la fin du délai de préavis,

417
00:24:25.739 --> 00:24:30.200
il ne sera redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.

418
00:24:31.082 --> 00:24:32.489
Dernier élément à prendre en compte,

419
00:24:33.051 --> 00:24:39.145
sachez que vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire si celui-ci est âgé de plus de 65 ans à la date d'expiration du bail,

420
00:24:39.640 --> 00:24:45.365
et qu'il dispose de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources applicables pour l'attribution des logements conventionnés,

421
00:24:45.967 --> 00:24:46.248
et ce,

422
00:24:46.506 --> 00:24:51.213
à moins de lui proposer un logement à proximité correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

423
00:24:52.020 --> 00:25:06.796
Ces dispositions protectrices sont également applicables lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement si le montant cumulé de leurs ressources annuelles est inférieur au plafond de ressources applicables pour l'attribution des logements conventionnels.

424
00:25:07.312 --> 00:25:07.655
Toutefois,

425
00:25:07.937 --> 00:25:15.163
ces dispositions ne sont pas applicables si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos ressources annuelles sont inférieures à ce même plafond.

426
00:25:16.069 --> 00:25:20.851
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et le vôtre sont appréciés à la date d'échéance du contrat

427
00:25:21.316 --> 00:25:26.259
tandis que le montant de vos ressources respectives sont appréciées à la date de notification du congé.

428
00:25:26.681 --> 00:25:27.322
Pour conclure,

429
00:25:27.482 --> 00:25:31.845
mentionnons deux autres informations relatives aux échéances et au délai de préavis en location meublée.

430
00:25:32.611 --> 00:25:35.533
Si vous souhaitez modifier les conditions du contrat de bail à son expiration,

431
00:25:36.127 --> 00:25:38.439
la procédure sera sensiblement la même que pour un congé,

432
00:25:38.877 --> 00:25:45.595
à savoir que vous devrez en informer votre locataire dans un délai de trois mois et que les changements ne pourront prendre effet qu'au renouvellement du contrat.

433
00:25:46.486 --> 00:25:46.845
Toutefois,

434
00:25:47.345 --> 00:25:50.111
les changements ne seront possibles que si le locataire les accepte.

435
00:25:50.768 --> 00:25:51.609
En cas de litige,

436
00:25:51.810 --> 00:25:57.255
il est possible de passer par la commission départementale de conciliation ou par un juge en dernier recours.

437
00:25:57.856 --> 00:25:58.396
Mais attention,

438
00:25:58.755 --> 00:26:01.021
si la question n'est pas tranchée à l'échéance du bail,

439
00:26:01.442 --> 00:26:03.942
il sera reconduit dans les mêmes termes et sans changement.

440
00:26:04.505 --> 00:26:05.099
Là encore,

441
00:26:05.419 --> 00:26:06.685
l'anticipation est de mise.

442
00:26:07.489 --> 00:26:07.739
Enfin,

443
00:26:08.411 --> 00:26:09.724
du côté de votre locataire,

444
00:26:10.146 --> 00:26:11.974
ce dernier peut résilier le bail à tout moment,

445
00:26:12.349 --> 00:26:14.396
sous réserve du respect d'un préavis d'un mois,

446
00:26:14.849 --> 00:26:19.974
et ce y compris lorsque la durée du bail est réduite à 9 mois dans le cadre d'un contrat de location étudiante.

447
00:26:20.772 --> 00:26:28.239
Il sera alors redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui vous a notifié le congé.

448
00:26:28.903 --> 00:26:29.262
Sauf si,

449
00:26:29.598 --> 00:26:30.505
avec votre accord,

450
00:26:30.825 --> 00:26:34.630
le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire.

451
00:26:35.950 --> 00:26:38.848
Notre épisode consacré aux échéances du contrat de bail touche à sa fin.

452
00:26:39.458 --> 00:26:42.317
Pour poursuivre dans le thème de la relation avec son locataire,

453
00:26:42.661 --> 00:26:46.676
notre prochain épisode portera sur les situations plus particulières de la location,

454
00:26:47.192 --> 00:26:49.926
comme la location à un membre de sa famille et le cas

455
00:26:50.148 --> 00:26:50.949
de la sous-location.

456
00:26:54.533 --> 00:26:55.533
Bonjour à toutes et à tous,

457
00:26:55.814 --> 00:27:00.802
et bienvenue dans le quatrième épisode de notre série de podcasts consacrée à la relation avec son locataire.

458
00:27:01.521 --> 00:27:07.380
Quiconque a déjà pratiqué une activité de location meublée sait combien les situations particulières peuvent être nombreuses.

459
00:27:07.990 --> 00:27:10.021
Et s'il serait difficile de toutes les mentionner,

460
00:27:10.552 --> 00:27:13.646
nous avons choisi aujourd'hui d'en aborder deux parmi les plus fréquentes,

461
00:27:14.115 --> 00:27:19.302
à savoir le cas de la sous-location et celle de la location d'un bien meublé à un membre de sa famille.

462
00:27:20.624 --> 00:27:23.505
Le sujet de la sous-location revient régulièrement en location meublée,

463
00:27:23.765 --> 00:27:26.384
et très certainement encore plus en cette année 2024,

464
00:27:26.826 --> 00:27:30.306
avec la tenue des Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024.

465
00:27:31.548 --> 00:27:34.587
Puisque la location meublée permet de pratiquer la location saisonnière,

466
00:27:35.150 --> 00:27:40.533
nombreux sont les locataires qui souhaitent profiter de l'été pour augmenter leurs revenus ou financer leurs propres congés,

467
00:27:40.923 --> 00:27:43.502
et donc rentabiliser leur logement pendant leur absence,

468
00:27:44.048 --> 00:27:48.736
tandis que d'autres souhaitent simplement pouvoir conserver leur logement sans toutefois avoir à payer de loyer

469
00:27:49.152 --> 00:27:51.713
le temps d'une mobilité professionnelle ou étudiante.

470
00:27:53.211 --> 00:27:53.832
En principe,

471
00:27:54.012 --> 00:27:58.754
il est possible pour un locataire ayant conclu un bail meublé de résidence principale de soulouer son logement,

472
00:27:59.192 --> 00:28:01.918
puisque ce dernier constitue justement sa résidence principale.

473
00:28:02.496 --> 00:28:08.231
Il pourra donc le faire dans les mêmes conditions qu'un propriétaire qui loue son propre logement pendant ses périodes d'absence.

474
00:28:09.121 --> 00:28:09.496
Toutefois,

475
00:28:09.809 --> 00:28:12.153
des conditions supplémentaires s'appliquent en sous-location,

476
00:28:12.731 --> 00:28:17.121
conditions qui sont posées par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

477
00:28:17.956 --> 00:28:19.076
En vertu de cet article,

478
00:28:19.256 --> 00:28:23.419
le locataire a l'obligation de demander son accord au bailleur pour pratiquer la sous-location.

479
00:28:24.079 --> 00:28:29.978
Votre locataire devra donc recueillir votre consentement par écrit préalablement à toute opération de sous-location.

480
00:28:30.657 --> 00:28:36.579
Il est d'ailleurs prévu que l'autorisation écrite du bailleur ainsi qu'une copie du bail en cours soient transmises au sous-locataire.

481
00:28:37.673 --> 00:28:41.735
Notez toutefois que votre autorisation ne confère aucun droit au sous-locataire à votre encontre,

482
00:28:42.142 --> 00:28:44.345
notamment si vous choisissez de résilier le bail.

483
00:28:45.079 --> 00:28:45.485
De plus,

484
00:28:45.924 --> 00:28:50.809
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous-location,

485
00:28:51.328 --> 00:28:55.274
même si le logement est occupé à titre de résidence principale par le sous-locataire.

486
00:28:56.555 --> 00:28:57.117
Par ailleurs,

487
00:28:57.352 --> 00:29:01.539
l'accord que vous passez avec votre locataire ne doit pas seulement porter sur la sous-location en elle-même,

488
00:29:01.797 --> 00:29:02.844
mais également sur son prix.

489
00:29:03.625 --> 00:29:04.203
A ce titre,

490
00:29:04.407 --> 00:29:05.766
il est impératif de noter que,

491
00:29:06.157 --> 00:29:07.391
quelle que soit la situation,

492
00:29:07.891 --> 00:29:14.657
le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

493
00:29:16.768 --> 00:29:17.849
Malgré la loi en vigueur,

494
00:29:18.108 --> 00:29:23.148
il peut arriver que des locataires pratiquent la sous-location sans en avoir informé leur propriétaire ou contre son gré.

495
00:29:24.128 --> 00:29:25.112
Face à cette situation,

496
00:29:25.409 --> 00:29:30.370
la première chose à faire est de faire constater la sous-location frauduleuse par acte de commissaire de justice.

497
00:29:31.050 --> 00:29:31.472
Attention,

498
00:29:31.948 --> 00:29:35.612
une capture d'écran d'une annonce de location n'est pas considérée comme une preuve suffisante.

499
00:29:36.659 --> 00:29:39.034
Une fois la preuve de la sous-location frauduleuse recueillie,

500
00:29:39.550 --> 00:29:40.019
vous pourrez,

501
00:29:40.409 --> 00:29:41.175
si vous le souhaitez,

502
00:29:41.597 --> 00:29:43.112
demander la résiliation du bail,

503
00:29:43.550 --> 00:29:44.519
des dommages et intérêts,

504
00:29:44.908 --> 00:29:47.714
ainsi que le remboursement des sommes perçues par votre locataire,

505
00:29:48.233 --> 00:29:50.417
car les sous-loyers perçus par le locataire

506
00:29:50.840 --> 00:29:55.850
sont considérés par la justice comme des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

507
00:29:57.372 --> 00:29:57.652
Ainsi,

508
00:29:57.952 --> 00:29:59.393
le 12 septembre 2019,

509
00:29:59.752 --> 00:30:07.314
deux locataires ont été condamnés à rembourser à leur bailleur l'intégralité des sommes perçues grâce à la sous-location non autorisée de leur appartement sur Airbnb.

510
00:30:08.314 --> 00:30:08.916
Plus récemment,

511
00:30:09.416 --> 00:30:12.135
un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 11 janvier 2022,

512
00:30:12.518 --> 00:30:17.080
faisant suite à un jugement du Tribunal d'instance de Paris du 24 octobre 2018,

513
00:30:17.081 --> 00:30:19.924
a également condamné un locataire au remboursement des sommes perçues,

514
00:30:20.596 --> 00:30:21.064
minorées,

515
00:30:21.314 --> 00:30:23.439
du montant des loyers déjà versés au propriétaire,

516
00:30:23.924 --> 00:30:25.143
ainsi qu'à des dommages et intérêts.

517
00:30:25.504 --> 00:30:27.186
tout en prononçant la résiliation du bail.

518
00:30:29.128 --> 00:30:36.592
Notez toutefois que les conditions que nous venons de mentionner ne s'appliquent que si la location principale est soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

519
00:30:37.374 --> 00:30:40.475
Dans le cas où elle serait soumise uniquement aux dispositions du Code civil,

520
00:30:40.780 --> 00:30:43.085
ce qui est le cas pour un bail résidence secondaire,

521
00:30:43.725 --> 00:30:45.725
la sous-location est possible sans autorisation,

522
00:30:46.210 --> 00:30:50.428
sauf si le contrat de location l'interdit ou prévoit l'autorisation préalable du bailleur.

523
00:30:51.132 --> 00:30:54.928
Il faudra donc adresser cette question dans le contrat si vous mettez un bien en location

524
00:30:55.128 --> 00:30:56.349
en vertu d'un tel type de bail.

525
00:30:57.050 --> 00:30:57.911
D'une manière générale,

526
00:30:58.030 --> 00:31:02.357
il est important de bien étudier chaque situation avant de donner ou non son accord,

527
00:31:02.536 --> 00:31:04.118
et de prendre en compte plusieurs éléments,

528
00:31:04.595 --> 00:31:06.900
dont la relation de confiance avec le locataire,

529
00:31:07.079 --> 00:31:08.118
ainsi que sa situation.

530
00:31:08.743 --> 00:31:09.001
Ainsi,

531
00:31:09.564 --> 00:31:14.892
si la perspective de voir votre logement mis en location de nombreuses fois pendant la période estivale n'est pas toujours réjouissante,

532
00:31:15.407 --> 00:31:19.470
il peut toutefois être bon de prêter une oreille attentive à la situation d'un locataire qui,

533
00:31:20.048 --> 00:31:21.236
pour les besoins de ses études,

534
00:31:21.251 --> 00:31:22.501
d'un stage ou d'une formation,

535
00:31:22.923 --> 00:31:24.204
devrait s'absenter quelques mois

536
00:31:24.512 --> 00:31:29.593
tout en sachant devoir revenir et qui ne souhaiterait pas devoir se confronter à nouveau à la recherche d'un logement.

537
00:31:30.573 --> 00:31:31.413
Dans ces situations,

538
00:31:31.753 --> 00:31:33.733
n'hésitez pas à en discuter avec votre locataire,

539
00:31:33.975 --> 00:31:36.913
voire peut-être à demander à échanger avec le futur sous-locataire,

540
00:31:37.374 --> 00:31:39.913
qui a toutes les chances d'être une connaissance de votre locataire,

541
00:31:40.272 --> 00:31:45.202
certainement peu enclin à laisser un logement qu'il se sait devoir réintégrer entre les mains du premier venu.

542
00:31:45.811 --> 00:31:48.014
Passons maintenant à l'autre cas particulier de la location,

543
00:31:48.421 --> 00:31:50.405
celle de la location à un membre de sa famille.

544
00:31:51.233 --> 00:31:51.843
En premier lieu,

545
00:31:52.093 --> 00:31:53.343
il est important de préciser que

546
00:31:53.620 --> 00:31:55.442
contrairement à une idée largement répandue,

547
00:31:55.863 --> 00:31:58.685
il est tout à fait légal de louer un bien à un membre de sa famille,

548
00:31:59.064 --> 00:31:59.326
et ce,

549
00:31:59.486 --> 00:32:01.427
comme s'il s'agissait d'une personne extérieure.

550
00:32:02.091 --> 00:32:05.888
Cela vaut d'ailleurs quel que soit le lien de parenté qui vous unit avec votre locataire,

551
00:32:06.435 --> 00:32:06.912
ascendant,

552
00:32:07.154 --> 00:32:08.638
comme les parents ou les grands-parents,

553
00:32:09.076 --> 00:32:09.591
descendant,

554
00:32:09.997 --> 00:32:11.294
enfant ou petits-enfants,

555
00:32:11.654 --> 00:32:12.654
ou encore collatéraux,

556
00:32:12.966 --> 00:32:13.404
frères,

557
00:32:13.622 --> 00:32:14.060
sœurs,

558
00:32:14.263 --> 00:32:15.138
cousins ou cousines.

559
00:32:15.654 --> 00:32:16.044
Cependant,

560
00:32:16.404 --> 00:32:18.201
certains points devront susciter votre attention,

561
00:32:18.591 --> 00:32:20.185
et le premier est le montant du loyer.

562
00:32:20.982 --> 00:32:21.404
En effet,

563
00:32:21.692 --> 00:32:23.334
lorsque l'on pense à une location en famille,

564
00:32:23.434 --> 00:32:26.678
on peut imaginer un tarif préférentiel ou certains avantages.

565
00:32:27.358 --> 00:32:28.459
Et si cela est possible,

566
00:32:28.697 --> 00:32:30.303
il convient de les manier avec précaution.

567
00:32:31.381 --> 00:32:32.920
Comme pour toute activité de location,

568
00:32:33.404 --> 00:32:36.326
vous aurez effectivement l'interdiction de le fixer à un loyer trop bas,

569
00:32:36.990 --> 00:32:39.514
du moins si vous louez votre bien en vertu d'un bail de longue durée.

570
00:32:40.076 --> 00:32:40.764
Car dans ce cas,

571
00:32:40.936 --> 00:32:43.233
le prix de location devra correspondre au prix du marché,

572
00:32:43.748 --> 00:32:45.108
même si le locataire est un proche.

573
00:32:46.029 --> 00:32:47.170
La résolution de cette obligation,

574
00:32:47.404 --> 00:32:50.983
qui peut surprendre si l'on considère qu'un loueur devrait pouvoir fixer le prix souhaité,

575
00:32:51.528 --> 00:32:58.655
est justifié par l'administration fiscale comme une manière de ne pas abuser des avantages fiscaux liés au statut de lois remeublées non professionnelles,

576
00:32:59.155 --> 00:33:00.217
notamment au régime réel.

577
00:33:01.155 --> 00:33:08.428
Il vous faudra donc prendre garde au prix du marché sur votre zone géographique afin de ne pas courir le risque d'une sanction en cas de contrôle fiscal.

578
00:33:09.225 --> 00:33:09.881
Cela étant dit,

579
00:33:10.162 --> 00:33:13.334
ne pas fixer un loyer trop bas permet également de préparer l'avenir,

580
00:33:13.631 --> 00:33:19.037
notamment si vous envisagez de louer à nouveau votre bien à une autre personne au départ du membre de votre famille.

581
00:33:20.162 --> 00:33:20.584
En effet,

582
00:33:21.032 --> 00:33:23.795
Si la situation d'une location intrafamiliale profane,

583
00:33:24.395 --> 00:33:25.936
notamment par le départ du locataire,

584
00:33:26.659 --> 00:33:28.479
le bien pourra à nouveau être offert à la location.

585
00:33:29.143 --> 00:33:29.323
Or,

586
00:33:29.463 --> 00:33:30.784
s'il se situe en zone tendue,

587
00:33:31.065 --> 00:33:35.784
certaines règles d'encadrement des loyers s'appliqueront au moment de fixer le loyer pour le prochain locataire.

588
00:33:36.768 --> 00:33:37.307
Parmi elles,

589
00:33:37.729 --> 00:33:40.870
se trouve l'interdiction de modifier le loyer entre deux contrats de bail,

590
00:33:41.385 --> 00:33:45.370
ce qui veut dire que si vous avez fixé un loyer avantageux pour une personne de votre famille,

591
00:33:45.838 --> 00:33:49.307
vous ne pourrez pas opérer un changement à l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire.

592
00:33:50.880 --> 00:33:51.561
En la matière,

593
00:33:51.761 --> 00:33:55.203
ce sont les dispositions du décret du 27 juillet 2017 qui s'appliqueront.

594
00:33:55.683 --> 00:33:56.906
Et si elles pourront tout de même,

595
00:33:56.965 --> 00:33:57.945
à certaines conditions,

596
00:33:58.347 --> 00:34:02.570
vous permettre de procéder à une augmentation du prix de la location entre deux locataires,

597
00:34:03.054 --> 00:34:10.476
le fait d'avoir initialement fixé un prix peu élevé pour loger un membre de votre famille aura logiquement un impact sur le prix à la relocation.

598
00:34:11.336 --> 00:34:14.242
Autre information intéressante dans le cas d'une location intrafamiliale,

599
00:34:14.679 --> 00:34:19.148
celle relative à la possibilité de bénéficier des aides-personnalités au logement ou APL.

600
00:34:20.070 --> 00:34:20.508
Dans ce cas,

601
00:34:20.680 --> 00:34:26.741
ce sont les liens familiaux qui vous unissent avec votre locataire qui décideront de la possibilité ou non de bénéficier des APL.

602
00:34:27.721 --> 00:34:27.983
Ainsi,

603
00:34:28.401 --> 00:34:31.459
si vous avez des liens de parenté en ligne directe avec votre locataire,

604
00:34:31.866 --> 00:34:34.342
comme ce serait le cas avec vos enfants ou vos petits-enfants,

605
00:34:34.827 --> 00:34:37.256
il ne leur sera pas possible de bénéficier des APL,

606
00:34:37.678 --> 00:34:37.944
et ce,

607
00:34:38.100 --> 00:34:40.569
quelle que soit leur situation socio-professionnelle.

608
00:34:41.209 --> 00:34:41.788
Au contraire,

609
00:34:42.241 --> 00:34:44.491
si vous avez des liens de parenté en ligne collatéral,

610
00:34:44.725 --> 00:34:47.663
comme ce serait le cas avec des frères et sœurs ou des neveux et nièces.

611
00:34:48.116 --> 00:34:53.477
Il leur sera tout à fait possible de demander à bénéficier des APL si leurs conditions sont réunies pour le faire.

612
00:34:55.356 --> 00:34:56.417
Bonjour à toutes et à tous,

613
00:34:56.636 --> 00:35:01.636
et bienvenue dans le cinquième épisode de notre série de podcasts consacrés à la relation avec son locataire.

614
00:35:02.496 --> 00:35:02.918
Aujourd'hui,

615
00:35:03.179 --> 00:35:08.277
nous nous pencherons sur les obligations respectives qui régissent la relation entre un propriétaire et son locataire.

616
00:35:08.980 --> 00:35:10.082
Parfois source de conflits,

617
00:35:10.496 --> 00:35:14.566
il est d'autant plus important que chaque partie soit informée des obligations qui lui incombent,

618
00:35:14.957 --> 00:35:17.519
afin de trouver rapidement une solution à tout litige.

619
00:35:18.254 --> 00:35:20.879
Commençons par un tour général d'horizon de ces obligations,

620
00:35:21.160 --> 00:35:24.785
qui sont mentionnées à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

621
00:35:24.904 --> 00:35:27.888
pour les bailleurs et à l'article 7 pour les locataires.

622
00:35:28.368 --> 00:35:29.427
Selon les termes de la loi,

623
00:35:29.747 --> 00:35:30.931
tout bailleur est ainsi tenu.

624
00:35:31.669 --> 00:35:32.212
Premièrement,

625
00:35:32.493 --> 00:35:34.275
de remettre au locataire un logement décent,

626
00:35:34.814 --> 00:35:40.743
à savoir ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,

627
00:35:41.400 --> 00:35:44.384
exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,

628
00:35:44.962 --> 00:35:51.087
répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

629
00:35:52.025 --> 00:35:52.431
Attention !

630
00:35:52.844 --> 00:36:05.159
Les critères de performance énergétique justement cités auront un impact plus important d'ici le 1er janvier 2025 et il sera important de se conformer aux nouvelles normes afin que le logement loué soit toujours considéré comme décent.

631
00:36:06.557 --> 00:36:07.081
Deuxièmement,

632
00:36:07.315 --> 00:36:10.440
de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation,

633
00:36:10.784 --> 00:36:14.222
ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

634
00:36:14.847 --> 00:36:15.472
A ce sujet,

635
00:36:15.909 --> 00:36:17.190
sachez toutefois qu'il est possible,

636
00:36:17.362 --> 00:36:19.237
par une clause ajoutée au contrat de location,

637
00:36:19.660 --> 00:36:23.381
De prévoir que c'est le locataire qui prendra à sa charge de faire exécuter des travaux,

638
00:36:23.920 --> 00:36:25.881
dont le coût sera ensuite imputé sur le loyer.

639
00:36:26.541 --> 00:36:26.963
Attention,

640
00:36:27.202 --> 00:36:33.842
la clause devra donc prévoir la durée de l'imputation et les modalités de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire.

641
00:36:34.764 --> 00:36:35.342
Troisièmement,

642
00:36:35.647 --> 00:36:38.663
d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et,

643
00:36:38.959 --> 00:36:42.428
sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil,

644
00:36:43.100 --> 00:36:46.569
de le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

645
00:36:47.444 --> 00:36:48.084
Quatrièmement,

646
00:36:48.348 --> 00:36:53.154
d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations,

647
00:36:53.392 --> 00:36:54.416
autres que locatives,

648
00:36:54.634 --> 00:36:57.697
nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

649
00:36:59.376 --> 00:36:59.962
Cinquièmement,

650
00:37:00.181 --> 00:37:06.291
de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceci ne constitue pas une transformation de la chose louée.

651
00:37:06.853 --> 00:37:07.259
Et enfin,

652
00:37:07.509 --> 00:37:11.478
il faudra veiller à l'installation d'un détecteur de fumée dans le logement et penser,

653
00:37:11.666 --> 00:37:12.384
le cas échéant,

654
00:37:12.775 --> 00:37:16.009
à bien respecter les normes de sécurité entourant les équipements partagés,

655
00:37:16.337 --> 00:37:17.072
comme les piscines.

656
00:37:18.208 --> 00:37:19.009
En contrepartie,

657
00:37:19.189 --> 00:37:23.933
le locataire est tenu de payer le loyer ainsi que les charges récupérables selon la méthode convenue,

658
00:37:24.214 --> 00:37:26.237
charge forfaitaire ou provision sur charge,

659
00:37:26.878 --> 00:37:30.003
de faire un usage paisible et conforme à leur destination des locaux loués,

660
00:37:30.823 --> 00:37:33.159
de prendre à sa charge l'entretien courant du logement,

661
00:37:33.581 --> 00:37:35.847
d'y faire les réparations locatives qui s'imposent et,

662
00:37:36.050 --> 00:37:36.722
le cas échéant,

663
00:37:37.128 --> 00:37:40.347
de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la location,

664
00:37:40.925 --> 00:37:42.972
sauf si elles ont eu lieu par cas de force majeure,

665
00:37:43.566 --> 00:37:47.300
par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qui ne l'a pas introduit dans le logement.

666
00:37:48.108 --> 00:37:54.931
de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration ou de maintien en état des parties communes ou privatives,

667
00:37:55.528 --> 00:37:59.134
de ne pas transformer les locaux équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire,

668
00:37:59.829 --> 00:38:06.173
et enfin de souscrire une assurance dont le bailleur a le droit de demander qu'il en justifie l'existence par la remise d'une attestation.

669
00:38:06.704 --> 00:38:13.079
Notez toutefois que cette obligation de souscription d'une assurance n'est valable que pour les contrats soumis à la loi du 6 juillet 1989,

670
00:38:13.610 --> 00:38:15.501
soit le bail longue durée et le bail étudiant,

671
00:38:15.954 --> 00:38:17.173
ainsi que pour le bail mobilité.

672
00:38:17.832 --> 00:38:18.333
Autrement dit,

673
00:38:18.553 --> 00:38:21.735
ce n'est pas le cas en location saisonnière et il est souvent préférable,

674
00:38:21.915 --> 00:38:22.735
dans cette situation,

675
00:38:23.079 --> 00:38:27.399
de souscrire soi-même une assurance et d'en répercuter le coût sur le prix des réservations.

676
00:38:27.821 --> 00:38:30.446
Penchons-nous maintenant sur le détail de plusieurs de ces obligations.

677
00:38:30.821 --> 00:38:31.806
La première d'entre elles,

678
00:38:32.024 --> 00:38:34.821
parfois au cœur de tensions entre propriétaires et locataires,

679
00:38:35.009 --> 00:38:37.556
concerne l'étendue des réparations qui incombe à chacun.

680
00:38:38.368 --> 00:38:41.837
L'article 6 et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le disent bien.

681
00:38:42.290 --> 00:38:45.024
Le bailleur est tenu aux réparations autres que locatives.

682
00:38:45.476 --> 00:38:48.919
Réparations locatives que l'article 7 met justement à la charge du locataire.

683
00:38:49.460 --> 00:38:52.585
Mais que sont ces réparations locatives et comment savoir ce qui est concerné ?

684
00:38:53.245 --> 00:38:53.601
Pour cela,

685
00:38:53.843 --> 00:38:58.905
il faut aller consulter l'annexe du décret n° 87712 du 26 août 1987.

686
00:38:59.569 --> 00:39:04.671
Ce décret a été initialement pris en application de l'article 7 de la loi du 23 décembre 1986,

687
00:39:05.234 --> 00:39:09.202
mais a été maintenu en application de la loi du 6 juillet 1989.

688
00:39:09.203 --> 00:39:10.187
En annexe de ce décret,

689
00:39:10.405 --> 00:39:12.749
on trouve la liste complète des réparations locatives,

690
00:39:13.202 --> 00:39:15.046
réparties en six grandes catégories.

691
00:39:15.532 --> 00:39:18.576
A savoir les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif,

692
00:39:19.156 --> 00:39:21.257
les ouvertures intérieures et extérieures,

693
00:39:21.757 --> 00:39:22.839
les parties intérieures,

694
00:39:23.179 --> 00:39:24.339
les installations de plomberie,

695
00:39:24.683 --> 00:39:26.402
les équipements d'installation d'électricité,

696
00:39:27.066 --> 00:39:29.488
les autres équipements mentionnés au contrat de location.

697
00:39:30.027 --> 00:39:30.285
Ainsi,

698
00:39:30.628 --> 00:39:33.613
toute réparation mentionnée par ce décret est à la charge du locataire,

699
00:39:34.113 --> 00:39:34.956
dans le cas contraire,

700
00:39:35.316 --> 00:39:36.550
c'est au bailleur de s'en occuper.

701
00:39:37.050 --> 00:39:39.660
Un autre sujet de discorde peut concerner l'entretien du bien,

702
00:39:40.050 --> 00:39:42.831
et cela notamment dans le cas de la présence d'espèces nuisibles.

703
00:39:43.503 --> 00:39:45.066
Dans le cas de l'apparition de nuisibles,

704
00:39:45.164 --> 00:39:50.831
les frais engendrés par l'intervention de professionnels devront être supportés par la partie jugée responsable de leur apparition.

705
00:39:51.390 --> 00:39:52.413
Selon l'espèce en question,

706
00:39:52.972 --> 00:39:54.835
cela sera plus ou moins facile à déterminer,

707
00:39:55.030 --> 00:39:56.358
en fonction de plusieurs critères,

708
00:39:56.757 --> 00:39:58.077
dont la date d'entrée dans les lieux.

709
00:39:59.033 --> 00:39:59.774
En la matière,

710
00:40:00.395 --> 00:40:02.557
les cas les plus difficiles sont posés par les punaises de lit,

711
00:40:03.078 --> 00:40:06.039
pour lesquels il est particulièrement difficile pour les bailleurs de s'exonérer.

712
00:40:06.582 --> 00:40:09.286
C'est du moins ce qui ressort de l'analyse des décisions de justice,

713
00:40:09.661 --> 00:40:16.051
qui montre qu'une infestation déclarée peu de temps après l'entrée dans les lieux sera considérée comme de la responsabilité du propriétaire.

714
00:40:16.723 --> 00:40:18.239
Et pour les délais d'occupation plus longs,

715
00:40:18.739 --> 00:40:20.801
aucune garantie n'existe du point de vue du droit.

716
00:40:21.411 --> 00:40:22.270
En cas de litige,

717
00:40:22.551 --> 00:40:24.020
tout passage devant la justice devra,

718
00:40:24.301 --> 00:40:24.957
comme toujours,

719
00:40:25.153 --> 00:40:29.214
être d'abord précédé d'une médiation opérée par la commission départementale de conciliation.

720
00:40:29.553 --> 00:40:29.714
Mais,

721
00:40:30.034 --> 00:40:31.116
quelle que soit la situation,

722
00:40:31.573 --> 00:40:33.636
il est bien souvent préférable d'agir rapidement,

723
00:40:34.175 --> 00:40:42.354
raison pour laquelle les bailleurs peuvent avoir tout intérêt à vouloir gérer les infestations de nuisibles sans nécessairement passer un temps précieux à déterminer les responsabilités,

724
00:40:42.901 --> 00:40:47.542
d'autant que le coût de ces interventions est bien entendu déductible au régime réel d'imposition.

725
00:40:48.386 --> 00:40:49.136
En toute logique,

726
00:40:49.339 --> 00:40:53.479
le locataire aura de son côté l'obligation de rendre son logement accessible.

727
00:40:53.641 --> 00:40:55.683
pour les opérations de lutte contre les nuisibles.

728
00:40:56.285 --> 00:40:58.144
Passons maintenant au sujet de la jouissance du bien.

729
00:40:58.585 --> 00:40:59.425
Du côté du bailleur,

730
00:40:59.527 --> 00:41:01.128
cela se nomme la garantie d'éviction.

731
00:41:01.789 --> 00:41:04.953
Cette garantie d'éviction a deux conséquences pour le propriétaire.

732
00:41:05.656 --> 00:41:06.156
Premièrement,

733
00:41:06.296 --> 00:41:11.257
qu'il est tenu de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux sans troubler lui-même sa tranquillité.

734
00:41:11.945 --> 00:41:14.476
C'est ce que l'on appelle la garantie du fait personnel du bailleur.

735
00:41:15.117 --> 00:41:15.664
Deuxièmement,

736
00:41:16.007 --> 00:41:18.960
qu'il doit également veiller au respect de la garantie du fait des tiers,

737
00:41:19.460 --> 00:41:23.289
qui le rend responsable si ses locataires subissent des dommages causés par des tiers

738
00:41:23.661 --> 00:41:27.364
dont la présence dans les lieux est à l'origine du bailleur ou résulte de sa faute.

739
00:41:27.925 --> 00:41:29.647
Ce point nécessite toutefois d'être précisé,

740
00:41:30.167 --> 00:41:33.808
et sont ainsi concernés les dommages causés par des tiers que le bailleur a introduits,

741
00:41:34.229 --> 00:41:35.034
comme des ouvriers,

742
00:41:35.370 --> 00:41:38.636
ou par ses autres locataires s'il loue plusieurs biens dans un même immeuble.

743
00:41:39.354 --> 00:41:39.956
Au contraire,

744
00:41:40.378 --> 00:41:42.347
s'il n'est pas responsable de la présence des tiers,

745
00:41:42.784 --> 00:41:45.019
sa responsabilité ne pourra pas être engagée.

746
00:41:45.644 --> 00:41:46.690
Du côté du locataire,

747
00:41:46.784 --> 00:41:48.628
on parle d'usage raisonnable du bien loué.

748
00:41:49.173 --> 00:41:55.338
Cette obligation regroupe à la fois la nécessité pour le locataire de s'abstenir de causer tout trouble de jouissance manifeste à ses voisins,

749
00:41:55.838 --> 00:41:58.366
mais aussi d'utiliser le logement selon sa destination.

750
00:41:58.920 --> 00:41:59.162
Ainsi,

751
00:41:59.405 --> 00:42:04.709
le locataire ne peut en principe pas apporter de transformation sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur.

752
00:42:05.209 --> 00:42:05.803
En réalité,

753
00:42:06.412 --> 00:42:08.850
le locataire peut toujours apporter de légers aménagements,

754
00:42:09.256 --> 00:42:15.600
tant que ces derniers permettent toujours une utilisation plus rationnelle des lieux et qu'ils n'entraînent pas une modification de la distribution des pièces.

755
00:42:16.493 --> 00:42:19.436
Si de tels changements devaient toutefois advenir sans le consentement du bailleur,

756
00:42:19.936 --> 00:42:21.097
ce dernier aurait alors le choix,

757
00:42:21.378 --> 00:42:22.878
une fois le locataire sorti des lieux,

758
00:42:23.300 --> 00:42:26.546
entre demander qu'une remise en état soit faite aux frais du locataire,

759
00:42:26.726 --> 00:42:26.843
ou,

760
00:42:27.061 --> 00:42:27.663
au contraire,

761
00:42:28.007 --> 00:42:30.749
choisir de conserver les changements s'il les trouve intéressants,

762
00:42:31.249 --> 00:42:34.772
sans que le locataire puisse demander une quelconque indemnisation pour les frais engagés.

763
00:42:35.226 --> 00:42:35.632
Attention,

764
00:42:35.913 --> 00:42:39.194
la remise en état ne peut être demandée qu'à la sortie des lieux par le locataire,

765
00:42:39.757 --> 00:42:44.554
sauf si les modifications opérées mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

766
00:42:45.441 --> 00:42:49.841
Il existe cependant une exception pour les locataires en situation de handicap ou de perte d'autonomie.

767
00:42:50.482 --> 00:42:53.943
Dans le cadre d'une location à titre de résidence principale ou d'un bail mobilité,

768
00:42:54.443 --> 00:43:05.185
les travaux d'aménagement nécessaires pour permettre aux locataires de se maintenir dans les lieux peuvent être réalisés à ces frais après l'envoi d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur,

769
00:43:05.825 --> 00:43:08.200
qui dispose d'un délai de 4 mois pour y répondre,

770
00:43:08.779 --> 00:43:11.513
sans quoi la demande sera considérée comme acceptée et,

771
00:43:11.794 --> 00:43:12.794
au départ du locataire,

772
00:43:13.263 --> 00:43:15.029
aucune remise en état ne pourra être exigée.

773
00:43:15.689 --> 00:43:20.955
Un autre sujet de discorde entre bailleurs et locataires peut résider dans le paiement des charges et leur répartition,

774
00:43:21.514 --> 00:43:24.518
sujet que nous traiterons justement dans le prochain épisode de notre série,

775
00:43:24.877 --> 00:43:27.799
qui traitera également du moment de la sortie des lieux du locataire.

776
00:43:28.846 --> 00:43:29.963
Bonjour à toutes et à tous,

777
00:43:30.260 --> 00:43:34.565
et bienvenue dans le sixième épisode de notre série consacrée à la relation avec son locataire.

778
00:43:35.362 --> 00:43:35.783
Aujourd'hui,

779
00:43:36.049 --> 00:43:39.096
nous aborderons successivement la question des charges en location meublée,

780
00:43:39.330 --> 00:43:41.237
puis celle de la sortie des lieux du locataire.

781
00:43:41.893 --> 00:43:43.112
Afin d'éviter tout litige,

782
00:43:43.265 --> 00:43:47.029
ou de savoir comment réagir lorsque ces situations occasionnent quelques difficultés,

783
00:43:47.609 --> 00:43:49.933
nous vous proposons d'examiner ensemble ces deux points.

784
00:43:50.351 --> 00:43:52.132
Commençons par les charges locatives qui,

785
00:43:52.437 --> 00:43:53.257
en location meublée,

786
00:43:53.538 --> 00:43:56.218
sont en grande partie récupérables auprès du locataire.

787
00:43:57.015 --> 00:43:57.242
Or,

788
00:43:57.421 --> 00:43:59.984
la récupération des charges relatives à l'occupation du bien,

789
00:44:00.437 --> 00:44:02.124
ainsi qu'à l'entretien des parties communes,

790
00:44:02.640 --> 00:44:04.312
peut se faire de deux manières différentes,

791
00:44:04.499 --> 00:44:05.328
Ausha du bailleur,

792
00:44:05.906 --> 00:44:09.796
selon la méthode de la provision sur charge ou celle du forfait de charge.

793
00:44:10.171 --> 00:44:11.296
La provision sur charge,

794
00:44:11.312 --> 00:44:13.031
que l'on appelle également les charges réelles,

795
00:44:13.357 --> 00:44:17.519
est la méthode la plus utilisée en matière de récupération des charges locatives par le propriétaire,

796
00:44:18.082 --> 00:44:22.785
et son fonctionnement est prévu par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

797
00:44:22.808 --> 00:44:23.488
Pour faire simple,

798
00:44:23.746 --> 00:44:24.246
tous les mois,

799
00:44:24.449 --> 00:44:25.808
le locataire verse au bailleur,

800
00:44:26.152 --> 00:44:27.371
en plus du montant du loyer,

801
00:44:27.793 --> 00:44:29.636
une somme appelée la provision sur charge,

802
00:44:30.027 --> 00:44:33.699
le total étant souvent désigné sous l'appellation loyer-charge comprise.

803
00:44:34.136 --> 00:44:40.043
Le montant ainsi perçu par le propriétaire comme provision sur charge donne toutefois lieu à une régularisation annuelle.

804
00:44:40.324 --> 00:44:42.527
Une fois les comptes des charges définitives disponibles,

805
00:44:42.917 --> 00:44:46.443
Vous devrez donc communiquer le décompte par nature de charge à votre locataire,

806
00:44:46.904 --> 00:44:47.303
ainsi que,

807
00:44:47.584 --> 00:44:48.787
dans les immeubles collectifs,

808
00:44:49.248 --> 00:44:51.690
leur mode de répartition entre tous les locataires.

809
00:44:52.105 --> 00:44:53.687
En fonction du résultat de ce décompte,

810
00:44:53.947 --> 00:44:55.548
deux options seront alors possibles.

811
00:44:55.769 --> 00:45:00.191
Si le total de la provision sur charge est supérieur au montant réel des charges dont vous vous êtes acquitté,

812
00:45:00.691 --> 00:45:02.894
vous devrez rembourser le trop perçu au locataire,

813
00:45:03.355 --> 00:45:03.878
alors que si,

814
00:45:04.238 --> 00:45:04.878
au contraire,

815
00:45:04.996 --> 00:45:07.277
le coût des charges est supérieur à celui de la provision,

816
00:45:07.761 --> 00:45:09.902
vous pourrez lui demander de vous verser la différence.

817
00:45:10.199 --> 00:45:13.527
Et dans le cas d'une occupation courte ou d'une arrivée dans les lieux court d'année,

818
00:45:13.730 --> 00:45:14.652
ce qui est souvent le cas,

819
00:45:15.183 --> 00:45:20.855
le montant des charges doit être évalué au prorata du temps d'occupation avant d'être comparé au montant de la provision.

820
00:45:21.121 --> 00:45:22.342
Au sujet du temps d'occupation,

821
00:45:22.623 --> 00:45:24.284
notez qu'en cas de départ du locataire,

822
00:45:24.444 --> 00:45:30.209
le paiement des charges doit être réalisé pendant toute la durée du préavis et même s'il quitte le logement avant l'expiration du délai,

823
00:45:30.709 --> 00:45:32.569
sauf si vous parvenez à le relouer entre temps.

824
00:45:32.913 --> 00:45:33.491
Au contraire,

825
00:45:33.694 --> 00:45:34.936
si c'est vous qui avez donné congé,

826
00:45:35.452 --> 00:45:40.420
votre locataire ne sera redevable des charges que pour la période pendant laquelle il a effectivement occupé le logement.

827
00:45:40.827 --> 00:45:42.967
S'il le quitte avant l'expiration du délai de préavis,

828
00:45:43.358 --> 00:45:48.702
vous ne pourrez donc pas lui demander de s'acquitter de la proportion des charges correspondant au reste de la période de préavis.

829
00:45:49.237 --> 00:45:51.460
L'autre option possible est celle du forfait de charge,

830
00:45:51.700 --> 00:46:01.009
ajouté à la loi du 6 juillet 1989 sous la forme de l'alinéa 2 de l'article 25-10 par l'article 8 de la loi Allure du 24 mars 2014.

831
00:46:01.010 --> 00:46:01.532
Au quotidien,

832
00:46:01.970 --> 00:46:03.110
la différence se verra peu,

833
00:46:03.649 --> 00:46:03.954
car,

834
00:46:04.149 --> 00:46:04.751
là encore,

835
00:46:04.876 --> 00:46:06.891
les charges locatives seront versées tous les mois.

836
00:46:07.141 --> 00:46:07.532
Néanmoins,

837
00:46:07.798 --> 00:46:08.891
il s'agit ici d'un forfait.

838
00:46:09.220 --> 00:46:11.345
Cette petite différence a toute son importance,

839
00:46:11.735 --> 00:46:15.704
car elle implique qu'aucun complément ou régularisation ne pourra avoir lieu ultérieurement,

840
00:46:16.126 --> 00:46:17.423
quel que soit le décompte annuel.

841
00:46:18.033 --> 00:46:22.776
Locataires comme propriétaires ne pourront donc demander ni remboursement ni complément.

842
00:46:23.159 --> 00:46:25.799
Reste encore à éclaircir ce qui est compris dans les charges locatives,

843
00:46:26.143 --> 00:46:30.627
car la répartition des charges peut parfois être source de conflits entre propriétaires et locataires.

844
00:46:30.846 --> 00:46:39.034
La liste exacte des charges récupérables est plutôt longue et peut être consultée en annexe du décret n° 87 713 du 26 août 1987.

845
00:46:39.534 --> 00:46:40.534
Pour vous en donner une idée,

846
00:46:41.002 --> 00:46:43.299
voici les 7 catégories sous lesquelles elles sont regroupées.

847
00:46:43.565 --> 00:46:44.659
Ascenseur et monte-charge,

848
00:46:45.112 --> 00:46:45.643
eau froide,

849
00:46:45.815 --> 00:46:46.284
eau chaude

850
00:46:46.385 --> 00:46:49.228
et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,

851
00:46:49.929 --> 00:46:51.029
installations individuelles,

852
00:46:51.310 --> 00:46:54.595
parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation,

853
00:46:55.454 --> 00:46:58.540
espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation,

854
00:46:58.861 --> 00:47:03.658
hygiène et enfin équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation.

855
00:47:04.408 --> 00:47:05.517
Au-delà de leur répartition,

856
00:47:05.751 --> 00:47:12.173
c'est également sur le montant des charges ou leur régularisation que le conflit peut survenir et il est nécessaire de savoir comment réagir.

857
00:47:13.204 --> 00:47:16.173
Il est en effet possible qu'un litige survienne sur le montant des charges.

858
00:47:16.573 --> 00:47:18.313
notamment en cas de charges forfaitaires,

859
00:47:18.773 --> 00:47:21.652
justement parce que ce système ne donne pas lieu à une régularisation.

860
00:47:22.496 --> 00:47:22.734
Or,

861
00:47:22.914 --> 00:47:25.531
votre locataire pourrait considérer ce montant disproportionné.

862
00:47:26.351 --> 00:47:26.937
A ce sujet,

863
00:47:27.398 --> 00:47:28.633
notez qu'en matière de charges,

864
00:47:28.695 --> 00:47:31.312
le montant de ces dernières doit être justifié par le bailleur,

865
00:47:31.773 --> 00:47:34.094
qui peut prendre appui sur les dépenses des années précédentes,

866
00:47:34.562 --> 00:47:34.672
ou,

867
00:47:34.922 --> 00:47:36.078
dans le cas des charges réelles,

868
00:47:36.562 --> 00:47:39.422
être en mesure de fournir un décompte détaillé des dépenses au locataire,

869
00:47:39.812 --> 00:47:43.719
décompte qui doit d'ailleurs obligatoirement lui être transmis une fois les comptes de l'année arrêtés.

870
00:47:44.266 --> 00:47:45.047
Autre possibilité ?

871
00:47:45.301 --> 00:47:48.825
qui concerne cette fois-ci uniquement les bailleurs utilisant la méthode des charges réelles,

872
00:47:49.206 --> 00:47:52.468
celle de la régularisation des charges après la sortie des lieux du locataire.

873
00:47:53.190 --> 00:47:56.632
Il est rare que la sortie des lieux se fasse en même temps que le décompte annuel des charges,

874
00:47:57.054 --> 00:48:04.835
ce qui veut dire que vous ne saurez pas encore si vous devrez vous livrer à une éventuelle régularisation qu'il pourrait être difficile de demander au locataire une fois ce dernier sorti des lieux.

875
00:48:05.194 --> 00:48:05.600
Pour autant,

876
00:48:05.835 --> 00:48:08.241
il existe un moyen de se protéger contre cette éventualité.

877
00:48:08.897 --> 00:48:09.350
En effet,

878
00:48:09.522 --> 00:48:11.600
et bien que cela soit peu que nous les propriétaires,

879
00:48:11.944 --> 00:48:14.522
il est possible de conserver une fraction du dépôt de garantie

880
00:48:14.653 --> 00:48:16.395
pour payer d'éventuelles charges locatives.

881
00:48:16.696 --> 00:48:17.276
En principe,

882
00:48:17.455 --> 00:48:24.985
le montant du dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de deux mois ou d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

883
00:48:25.281 --> 00:48:25.664
Toutefois,

884
00:48:26.242 --> 00:48:26.985
lors de la sortie,

885
00:48:27.227 --> 00:48:28.703
et si l'immeuble est en copropriété,

886
00:48:29.227 --> 00:48:34.586
le propriétaire peut fournir un arrêté des comptes provisoires sur la base duquel il peut retenir jusqu'à 20%

887
00:48:34.587 --> 00:48:39.414
du montant du dépôt de garantie en vue de la régularisation des charges lors du prochain décompte.

888
00:48:39.946 --> 00:48:42.664
Si cette méthode peut permettre au propriétaire bailleur de se protéger,

889
00:48:42.899 --> 00:48:44.289
elle a cependant plusieurs inconvénients.

890
00:48:45.013 --> 00:48:46.513
Le premier est de nature relationnelle.

891
00:48:46.753 --> 00:48:46.974
Ainsi,

892
00:48:47.093 --> 00:48:50.874
si vous avez maintenu une bonne relation avec votre locataire pour toute la durée de la location,

893
00:48:51.335 --> 00:48:55.097
procéder à cette retenue pourrait être interprété comme un manque de confiance de votre part.

894
00:48:55.472 --> 00:48:56.738
Le second tient aux formalités,

895
00:48:56.933 --> 00:49:02.683
car opérer à une telle retenue impose au bailleur de communiquer à l'ancien locataire un décompte provisoire qui justifie cette retenue,

896
00:49:03.214 --> 00:49:05.152
puis le décompte annuel une fois ce dernier établi,

897
00:49:05.496 --> 00:49:06.824
et de lui restituer les sommes dues,

898
00:49:07.339 --> 00:49:09.246
moins l'éventuel montant de la régularisation,

899
00:49:09.621 --> 00:49:10.574
dans un délai d'un mois.

900
00:49:11.292 --> 00:49:11.480
Or,

901
00:49:11.621 --> 00:49:13.324
si ces obligations ne sont pas respectées,

902
00:49:13.653 --> 00:49:15.495
Des sanctions sont à prévoir pour le bailleur.

903
00:49:15.835 --> 00:49:17.979
Passons maintenant à la sortie des lieux par le locataire.

904
00:49:18.737 --> 00:49:19.557
Lors de cette dernière,

905
00:49:19.659 --> 00:49:20.819
une étape sera cruciale,

906
00:49:21.120 --> 00:49:24.425
la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie.

907
00:49:24.862 --> 00:49:27.182
Comme nous le mentionnions dans le deuxième épisode de cette série,

908
00:49:27.643 --> 00:49:36.573
l'état des lieux est un document joint au bail qui vise à décrire l'état du logement et de ses équipements au moment de l'entrée dans les lieux du locataire à des fins de comparaison au moment de sa sortie.

909
00:49:37.323 --> 00:49:42.776
Raison pour laquelle ces deux états des lieux doivent être établis sur le même document ou sur deux documents similaires.

910
00:49:43.461 --> 00:49:44.182
Sur le principe,

911
00:49:44.322 --> 00:49:47.426
le locataire doit donc rendre le logement dans le même état qu'il lui a été confié,

912
00:49:47.805 --> 00:49:47.926
et,

913
00:49:48.164 --> 00:49:48.746
de ce fait,

914
00:49:49.246 --> 00:49:52.067
de répondre de toute dégradation qu'il aurait commise dans le logement.

915
00:49:52.704 --> 00:49:56.249
Attention toutefois à ne pas confondre dégradation et usure normale des lieux,

916
00:49:56.627 --> 00:49:59.491
car le locataire n'a pas l'obligation de remettre le logement à neuf.

917
00:50:00.252 --> 00:50:03.932
Le déroulement de l'état des lieux de sortie se fait de la même manière que l'état des lieux d'entrée,

918
00:50:04.456 --> 00:50:06.057
en comparant les différentes mentions,

919
00:50:06.620 --> 00:50:13.307
raison pour laquelle il est particulièrement important d'établir l'état des lieux le plus soigneusement possible lors de l'arrivée du locataire dans le logement.

920
00:50:14.120 --> 00:50:14.588
De plus,

921
00:50:14.979 --> 00:50:18.885
les propriétaires doivent se montrer particulièrement vigilants au moment de l'état des lieux de sortie.

922
00:50:19.213 --> 00:50:19.604
En effet,

923
00:50:19.912 --> 00:50:21.093
Si lors de l'entrée dans les lieux,

924
00:50:21.213 --> 00:50:24.917
le locataire dispose d'un délai de 10 jours pour demander à faire compléter le document,

925
00:50:25.319 --> 00:50:26.280
ce n'est pas réciproque.

926
00:50:26.819 --> 00:50:27.061
Ainsi,

927
00:50:27.358 --> 00:50:31.225
une fois l'état des lieux de sortie signé par le locataire et le bailleur ou son mandataire,

928
00:50:31.686 --> 00:50:33.710
aucun changement ne pourra être opéré par la suite.

929
00:50:34.569 --> 00:50:35.506
Notez à cet effet que,

930
00:50:35.866 --> 00:50:39.725
si le bailleur peut déléguer la réalisation de l'état des lieux de sortie à un mandataire,

931
00:50:40.319 --> 00:50:44.475
aucun frais relatif à l'établissement de ce document ne pourra être facturé au locataire,

932
00:50:44.991 --> 00:50:48.053
sauf en cas de litige entraînant l'intervention d'un commissaire de justice.

933
00:50:48.640 --> 00:50:49.740
Une fois l'état des lieux établi,

934
00:50:50.240 --> 00:50:53.923
signé et remis aux deux parties sur support papier ou par voie dématérialisée,

935
00:50:54.220 --> 00:50:55.462
deux options sont alors possibles.

936
00:50:56.122 --> 00:50:58.884
La première est que l'état des lieux d'entrée et de sortie sont identiques.

937
00:50:59.321 --> 00:50:59.782
Dans ce cas,

938
00:50:59.985 --> 00:51:04.728
il vous faudra restituer l'ensemble du dépôt de garantie au locataire dans un délai ramené à un mois.

939
00:51:05.290 --> 00:51:07.837
La seconde est que les deux états des lieux ne sont pas identiques.

940
00:51:08.337 --> 00:51:08.837
Dans ce cas,

941
00:51:09.040 --> 00:51:16.228
vous disposerez d'un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie et éventuellement minorer des sommes retenues pour entreprendre les réparations nécessaires.

942
00:51:16.431 --> 00:51:17.040
À ce sujet...

943
00:51:17.568 --> 00:51:20.050
sachez que toute retenue doit obligatoirement être justifiée,

944
00:51:20.511 --> 00:51:23.054
justification qui peut être faite sur la base d'une facture,

945
00:51:23.335 --> 00:51:25.097
mais aussi uniquement d'un devis.

946
00:51:25.499 --> 00:51:25.937
De plus,

947
00:51:26.218 --> 00:51:29.796
si les sommes nécessaires à la remise en état sont supérieures au montant de garantie,

948
00:51:30.538 --> 00:51:36.343
il est également possible de demander un complément à l'ancien locataire dont la nouvelle adresse doit figurer sur l'état des lieux de sortie,

949
00:51:36.734 --> 00:51:39.515
et ce afin que vous puissiez entrer en contact avec lui au besoin.

950
00:51:40.843 --> 00:51:42.312
Si vous avez aimé notre podcast,

951
00:51:42.546 --> 00:51:43.390
faites-le nous savoir,

952
00:51:43.671 --> 00:51:46.062
et n'hésitez pas à vous rendre sur notre site internet.

953
00:51:46.436 --> 00:51:55.294
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